Bericht 2A - Grazer Energieagentur

Neue Dienstleistungen zur umfassenden ökologischen Gebäudesanierung
(LIFE99 ENV/A/000392)
Dienstleistungen und Dienstleistungspakete zur
ökologischen Gebäudesanierung
Autorinnen: Christian Gummerer, Wibke Tritthart
Interuniversitäres Forschungszentrum für Technik, Arbeit und Kultur,
Schlögelgasse 2, Graz, Österreich
April 2001
2
1.
Einleitung: Gebäude und ihre Bewohner in Graz .............. 7
2.
Rechtliche Rahmenbedingungen und Förderungen ........ 13
2.1
Mietrechtsgesetz................................................................................... 13
2.2
Sanierung im Rahmen des Mietrechtsgesetzes ...................................... 15
2.3
Steiermärkische Wohnbauförderungsgesetz 1993 ................................. 16
2.4
Umfassende Sanierung.......................................................................... 19
2.5
Sanierung im Bereich von gemeinnützigen Bauvereinigungen................ 20
2.6
Förderungen ......................................................................................... 21
2.6.1Umweltschutzförderung Fernwärme .............................................. 21
2.6.2Umweltschutzförderung Erdgas .................................................... 22
2.6.3Umweltschutzförderung Schallschutzfenster ................................. 22
2.6.4Umweltschutzförderung Solarenergie............................................ 23
2.6.5Umweltschutzförderung Alternativenergie..................................... 23
2.6.6Landesförderung für moderne Holzheizungen .............................. 24
2.6.7Umweltschutzförderung Grazer Solarniedrigenergiehausförderung24
2.6.8Wärmepumpenförderung des Landes Steiermark........................... 24
2.6.9Sonderförderung Schutz- oder Sicherheitsraumbau ...................... 25
2.7
Zusammenfassung der rechtlichen Bedingungen und
Förderungsmöglichkeiten...................................................................... 25
2.8
Literaturverzeichnis (für Kapitel 2) ........................................................ 28
3.
Beschreibung von Sanierungsmassnahmen ................... 29
3.1
Begriffsklärungen.................................................................................. 29
3.2
Einteilung von Sanierungsmaßnahmen .................................................. 30
4.
Akteure bei den Sanierungen ........................................ 35
5.
Der Ablauf von Sanierungen.......................................... 39
5.1
Vorphase zur Sanierungsentscheidung.................................................. 40
3
5.1.1Gründe für eine Sanierung ............................................................ 40
5.1.2Grundsatzentscheidung ................................................................ 42
5.2
Planungsphase ...................................................................................... 44
5.2.1Entwurfsphase – Teil 1: Ziele......................................................... 45
5.2.2Entwurfsphase – Teil 2: Projektierung ........................................... 47
5.2.3Ausschreibung .............................................................................. 50
5.2.4
5.3
Mieterinformation und -einverständnis ................................... 54
Vorbereitung des Ausführung ............................................................... 55
5.3.1Baubewilligung ............................................................................. 55
5.3.2Ausführungsplanung und Auftragserteilungen .............................. 57
5.3.3Bauzeitplan und Verträge .............................................................. 58
5.4
Sanierungsausführung .......................................................................... 59
5.4.1Bauleitung .................................................................................... 59
5.4.2Ausführung................................................................................... 61
5.4.3Abnahme und Gewährleistung ...................................................... 62
5.5
Betrieb .................................................................................................. 62
5.5.1Unterhalt ...................................................................................... 63
5.5.2Wartung der technischen Anlagen ................................................. 64
5.5.3Soziale Aspekte............................................................................. 65
6.
Organisationsformen für Sanierungen ........................... 66
7.
Begriffsbestimmungen zu „Dienstleistungen“ ................ 68
7.1
Gutstheoretischer Ansatz ...................................................................... 69
7.2
Produktionstheoretischer Ansatz........................................................... 70
7.3
Marketingrelevante Besonderheiten von Dienstleistungen ..................... 72
8.
Möglichkeiten zu Dienstleistungen und
Dienstleistungspaketen bei Sanierungen ....................... 77
8.1
Projektidee............................................................................................ 77
4
8.2
Leistungen – Dienstleistungen – Dienstleistungspakete im Bausektor .... 78
8.3
Die Situation bei Sanierungen................................................................ 79
8.4
Einige zentrale Elemente der Dienstleistungspakete .............................. 80
9.
Entwicklung von Dienstleistungspaketen zur
ökologischen Gebäudesanierung................................... 84
9.1
Beschreibung der drei zentralen Dienstleistungspakete......................... 84
9.1.1Dienstleistungspaket 1: Thermoprofit Plus – Ökologische
Zusatzmaßnahmen ....................................................................... 84
9.1.2Dienstleistungspaket 2: Thermoprofit Plus – Schwerpunkt Energetische
Sanierung ..................................................................................... 86
9.1.3Dienstleistungspaket 3: Thermoprofit Plus – Schwerpunkt Bauliche
Sanierung ......................................................................................... 87
9.2
Vorschlag für die Anwendung der Dienstleistungspakete ...................... 88
10. Best Practice - Beispiele ................................................ 90
10.1 AMBIT - Thermie plus ........................................................................... 92
10.2 Bremer Energie-Konsens....................................................................... 93
10.3 Dienstleistungszentrum für das Handwerk ............................................ 94
10.4 Ökohaus Weinviertel ............................................................................. 95
10.5 Öko-Bau ............................................................................................... 96
10.6 Nachhaltiges Bauen im Modellprojekt BU 12.......................................... 97
10.7 Kampagne der Haus-Partner Hannover ................................................. 98
10.8 Gebäudesanierung nach MINERGIE Standard........................................ 100
10.9 Modellprojekt Brundtland-Stadt .......................................................... 101
10.10
Die Venstermacher ...................................................................... 102
10.11
Der Wiener Weg ........................................................................... 103
10.11.1 Bauträgerwettbewerbe, Grundstücksbeirat ............................ 103
10.11.2 Die geförderte Wohnhaussanierung in Wien .......................... 105
5
10.12
Waltham Forest – ESCO Gesellschaft zur Sanierung von Wohngebäuden
108
10.13
GMP Modell ................................................................................. 109
6
1. Einleitung: Gebäude und ihre Bewohner1 in Graz
In der Stadt Graz leben rund 300.000 Menschen, 240.000 Menschen haben in
Graz ihren Hauptwohnsitz. In Graz befinden sich 32.500 Gebäude, die insgesamt
115.700 Wohnungen enthalten. Graz besitzt einen historischen Stadtkern, der
1999 zum Weltkulturerbe erklärt worden war. 47% aller Gebäude in Graz stammen
vor 1944, 53% wurden nach dem Zweiten Weltkrieg gebaut. Der Anteil der
Gebäude aus den Jahren 1961-1980, die in zahlreichen Studien2 als die bezüglich
eines energetischen und ökologischen Sanierungspotential am aussichtsreichsten
bewertet werden, ist rund ein Drittel (33%).
Baualter der Gebäude in Graz
1981-1990
11%
vor 1880
8%
1880-1918
16%
1971-1980
15%
1961-1970
18%
1945-1960
17%
1919-1944
15%
Abb. 1: Baualter der Gebäude in Graz (Quelle: HWZ 91)
Unter den Wohngebäuden in Graz aus der Bauperiode 1961-80 sind eher größere
Gebäude zu finden: Die durchschnittliche Anzahl an Wohnungen ist höher als aus
anderen Bauperioden. Die genaue Darstellung der Aufteilung der Wohnungen auf
Gebäude zeigt, dass zwar die Ein- und Zweifamilienhäuser nach der Zahl der
1
Auswertungen aus der Häuser- und Wohnungszählung 1991
2
Z.B. Referenzen in „Ökologie der Althaussanierung“, Teil 3
7
Gebäude dominieren, sich der Großteil der Wohnungen aber in
Geschosswohnbauten befinden (Abbildung 2).
Abb. 2: Durchschnittliche Anzahl
derWohnungen
Wohnungen
in Wohngebäuden (Quelle: HWZ 91)
Anzahl der
in Gebäuden
verschiedener Bauperioden
Abb. 3: Verteilung der Wohnungen auf verschiedene Wohngebäude der Bauperiode 1961Verteilung der Wohnungen
in Graz auf
6
80
verschiedene Wohngebäude
5
(Quelle: HWZ 91)
(Bauperiode 1961-80)
4
3
20000
2
15000
1
0
10000
1880-1918 1919-1944 1945-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990
Wohnungen in Häusern mit mehr als 21
Wohneinheiten
in 530 Gebäuden
Wohnungen in Häusern mit 11-20 Wohneinheiten
in 540 Gebäuden
Wohnungen in Häusern mit 3-10 Wohneinheiten
in 420 Gebäuden
0
Wohnungen in Häusern mit 1-2 Wohneinheiten
in 6910 Gebäuden
5000
8
Die Geschosswohnbauten (genauer: Gebäude mit mehr als 2 Wohnungen) in der
Steiermark aus der Bauperiode 1961-80 gehören zu einem erheblichen Anteil den
gemeinnützigen Bauvereinigungen (v.a. den Wohnbaugenossenschaften), aber
auch Gebietskörperschaften (d.s. Stadt Graz, Land Steiermark, Bund und andere
öffentlich-rechtliche Körperschaften) sind wichtige Eigentümer. Die
Privatpersonen sind zum Teil Wohnungseigentümer, zum Teil sind es
Hauseigentümer: In der Statistik wird nicht unterschieden, ob das Gebäude einer,
mehreren oder vielen Personen gehört. Jedenfalls sind die
Wohnbaugenossenschaften Eigentümer der eher größeren Häuser (siehe Tabelle
1).
Eigentümer der Wohngebäude
mit mehr als 2 Wohneinheiten
sonstige
juristische
Personen
3%
Gemeinnützige
Bauvereinigungen
25%
Privatpersonen
58%
Gebietskörperschaften
14%
Abb 4: Eigentümer der Wohngebäude mit mehr als 2 Wohnungen aus der Bauperiode
1961-80
(Quelle HWZ 91)
Eigentümer
Privatpersonen
Gebietskörperschaften
Gemeinnützige
Zahl der
Zahl der darin
Durchschnitt
Gebäude aus
befindlichen
Wohnungen pro
1961-1980
Wohnungen
Gebäude
95468
147.418
1,5
3012
9.589
3,2
1499
21.150
14,1
9
Bauvereinigungen
Sonstige juristische Personen
3407
3.115
0,9
Tabelle 1: BewohnerInnen der Wohngebäude mit mehr als zwei Wohnungen aus der
Bauperiode 1961-80 (Quelle HWZ 91)
Aus dem Rechtsgrund der Wohnungsbenutzung der BewohnerInnen ersieht man
den recht hohen Anteil an Eigentumswohnungen, die von den EigentümerInnen
selbst bewohnt werden (Abbildung 5).
BenutzerInnen der Wohnungen in Wohngebäuden mit
mehr als 2 Wohneinheiten
Wohnungseigentümer
49%
Miete (MRG)
17%
Hauseigentümer
1%
sonstiges
Rechtsverhältnis
6%
Miete (WGG)
23%
Dienstwohnung
4%
Abb.5: BewohnerInnen der Wohngebäude mit mehr als zwei Wohnungen aus der
Bauperiode 1961-80
(Quelle HWZ 91)
In der Häuser- und Wohnungszählung wird ebenfalls erhoben, ob in einem
Gebäude in den 10 Jahren vor der Erhebung, d.h. in den Jahren 1981-1990,
bauliche Maßnahmen durchgeführt wurden. Gefragt wird nach: Aufstockung,
Zubau (ab 4m2), Dachneudeckung, Einbau eines Personenaufzuges, Anschluss an
das Gasnetz, Anschluss an das Wasserleitungsnetz, Erneuerung von Wasser- und
Sanitärinstallationen im ganzen Gebäude, Erneuerung der elektrischen Leitungen
im ganzen Gebäude, Fassadenerneuerung, Erneuerung der Fanester im ganzen
Gebäude, Wärmeschutzmaßnahmen, Einbau einer Zentralheizung für das ganze
Gebäude, Anschluss an das Fernwärmenetz, Zusammenlegung von Wohnungen,
Umwandlung von Wohnungen in Büros u.a. Nutzungen, Umwandlung von Büros
u.a. in Wohnungen.
10
In der folgenden Tabelle werden die wichtigsten Maßnahmen für alle Wohnungen
der Bauperiode 1961-80 in der Steiermark herausgegriffen und je nach
Eigentümer in Prozent (bezogen auf die Gesamtzahl an Wohnungen der
Bauperiode 1961-80 der jeweiligen Eigentümer) aufgeschrieben.
Privatpersone
Gebietskörpe Gem.
Sonstige
n
rschaften
Bauver-
juristische
einigungen
Personen
Alle
Dach
5,79
7,76
7,50
9,37
6,15
Wasser/
4,78
2,98
1,87
6,04
4,37
Elektro
2,02
6,18
2,92
5,20
2,40
Fassade
10,84
14,52
7,46
15,79
10,72
Fenster
8,49
11,57
11,36
7,48
8,97
Wärmeschut 7,10
11,36
9,84
10,18
7,70
5,19
2,48
1,68
3,31
4,60
Fernwärme
3,31
9,10
12,49
4,40
4,70
Gesamtzahl
70051
6324
11657
1924
89956
Sanitär
z
Zentralheizung
der
baulichen
Maßnahmen
Tabelle 2: Sanierungsmaßnahmen für alle Wohnungen der Bauperiode 1961-80 in der
Steiermark nach Eigentümer, in Prozent (Quelle HWZ 91)
Aus der Tabelle ersieht man den hohen Stellenwert, den Fassadensanierungen
einnehmen: An über 4% der Wohnungen, die sich in Gebäuden aus den Jahren
1961-80 befinden, wurde die Fassade renoviert. Die Zahl der
Wärmeschutzmaßnahmen ist demgegenüber geringer, was darauf hinweist, dass
11
Fassadensanierungen häufig ohne Wärmedämmung durchgeführt werden. Auch
der Austausch der Fenster ist eine häufige bauliche Maßnahme. Er wird wohl
immer mit einer energetischen Verbesserung einhergehen, auch wenn dies von
den Eigentümern nicht so erkannt wird (die Anzahl der Nennungen bei
Fenstererneuerung ist größer als die bei Wärmeschutzmaßnahmen).
Zahlreiche Sanierungen wurden von den privaten Haus- und
Wohnungseigentümern in Auftrag gegeben. Erneuerungsarbeiten, die nur eine
Wohnung betrafen, sind in diesen Zahlen gar nicht berücksichtigt, sodass die
Privatpersonen unter den Sanierungsauftraggebern wahrscheinlich sogar noch
höher vertreten sind.
Der Großteil der Wärmeschutzmaßnahmen wurden in den Jahren 1981-1990 in
Graz an Gebäuden durchgeführt, die zum damaligen Zeitpunkt älter als 30-40
Jahre waren, d.h. an Gebäuden aus Bauperioden vor 1960. Wahrscheinlich wird
sich dieses Bild nach der nächsten Häuser- und Wohnungszählung im Jahr 2001
bereits verschoben haben und der Anteil der Gebäude aus 1961-80 wird relativ
bedeutender werden.
Wärmeschutzmaßnahmen an Gebäuden in
Graz
vor 1919
1919-1944
1945-1960
1961-1980
1981 und später
0
2
4
6
8
10
12
14
in Prozent
Abb 6: Anteil der Gebäude verschiedener Bauperioden (in Prozent von der
Gebäudegesamtzahl aus
dieser Periode), an welchen Wärmeschutzmaßnahmen in den Jahren 1981-1990
durchgeführt wurden (Quelle: HWZ)
12
2. Rechtliche Rahmenbedingungen und Förderungen
Die Bereitstellung von geeigneten Wohnraum deckt ein zentrales Bedürfnis der
Menschen einer modernen Zivilisationsgesellschaft. Die Bedeutung dieses Themas
hat auch im Bereich der gesetzlichen Normen seinen Niederschlag gefunden.
2.1 Mietrechtsgesetz
Zentrales Gesetz für die Zurverfügungstellung und Inanspruchnahme von
Wohnraum ist das Mietrechtgesetz (MRG). Dieses regelt den Alltag im
Spannungsverhältnis Mieter - Vermieter. Der Großteil der Bestimmungen des MRG
beinhaltet Regelungen über den Abschluss und die Auflösung von Mietverträgen,
Nutzungsarten durch den Mieter und die Gestaltung des Mietzinses. Natürlich ist
auch die Thematik der Sanierung und der Erhaltung im MRG niedergelegt. Das
Spannungsfeld liegt in den verschiedenen Interessenslagen zwischen Mieter und
Vermieter. Hat der Vermieter ein Interesse an der Erhaltung und Verbesserung
(Wertsteigerung) seiner Liegenschaften als Erwerbsquelle, so hat der Mieter in der
Regel das Interesse der Deckung des Bedürfnisses nach Wohnraum
(kostengünstig, Dach über dem Kopf, Erholungswert, etc.). Oftmals ist der
Vermieter gegenüber dem Mieter in einer weitaus stärkeren Position. Da auf
Grund der verschiedenen Interessenlagen Streitigkeiten zwischen Vermieter,
Hauseigentümer und Mieter entstanden sind, hat der Gesetzgeber
Schutzbestimmungen zu Gunsten des Mieters in das MRG aufgenommen.
Das Mietrecht findet grundsätzlich auf alle Mietverhältnisse Anwendung, außer
das Gesetz bestimmt gesonderte Bestimmungen für Spezialfälle. Auf folgende
Mietobjekte finden die Bestimmungen über Sanierungen im MRG keine
Anwendung:3
3
Wohnungsinformationsstelle der Stadt Graz Info Nr. 9; §1 MRG
13
a) Mietobjekte, die im Rahmen des Betriebes eines Beherbergungs-,
Garagierungs-, Verkehrs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmen vermietet
werden;
b) Heime für ledige oder betagte Menschen, Lehrlinge, jugendliche Arbeiter,
Schüler und Studenten;
c) Dienst-, Natural- oder Werkswohnungen;
d) Wohnungen oder Wohnräume, die vom Mieter lediglich als Zweitwohnung, zu
Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung gemietet werden;
e) Jene Objekte, bei denen die Dauer des Mietverhältnisses ein halbes Jahr nicht
übersteigt;
f) Mietobjekte, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher
Mittel auf Grund einer nach de 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu
errichtet wurden;
g) Wohnungen in einem Wohnhaus mit nicht mehr als 2 selbstständigen
Wohnungen, wobei Wohnräume, die nachträglich durch den Ausbau des
Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen;
h) Mietobjekte, die im Wohnungseigentum stehen, sofern das Mietobjekt in
einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945
erteilten Baubewilligung neu errichtet wurde.
Für Mietverhältnisse welche aus dem MRG ausgegliedert wurden gelten die
allgemeinen Bestimmungen aus dem ABGB ( § 1090 ff. ) zur Errichtung von
Mietverträgen. Dies bedeutet, dass über den Mietvertrag schriftlich oder mündlich
Vereinbarungen getroffen werden können. Der Mieter erwirbt über den
Mietvertrag ein Gebrauchsrecht und kann daher auch einen Anspruch auf etwaige
Veränderungen (keine Beeinträchtigung der anderen Mieter, Substanz nicht
gefährdet wird, etc.) ableiten. Die Rechtssprechung sieht hierin wesentliche
Verbesserungen wie das Einleiten von Strom und Telefon, Wasser, Errichtung eines
WC aber auch das Anbringen einer Fernsehantenne. Jede Veränderung im
Wohnungsbestand seitens des Mieters bedarf der Zustimmung durch den
Vermieter. Bei Versagen der Zustimmung kann eine Durchsetzung im Klagswege
14
über eine Feststellungsklage versucht werden. Geht der Sanierungswunsch vom
Vermieter aus, so ist dieser ebenfalls an die Bestimmungen des ABGB über die
Einhaltung von Verträgen gebunden.
Die Instandhaltung der Wohnung obliegt zwar dem Vermieter, kann aber
vollständig vertraglich an den Mieter übergewälzt werden. Im Unterschied zum
Vollanwendungsbereich des Mietrecht in dem dies nicht möglich ist.
2.2 Sanierung im Rahmen des Mietrechtsgesetzes
Der Vermieter hat nach § 3 (1) MRG dafür zu sorgen, dass das Haus in einem für
das Ortsbild üblichen Zustand erhalten wird. Übersteigen die Kosten der Erhaltung
jene der Neuherstellung oder ist eine Erhaltung nicht mehr möglich so kann auch
die Neuherstellung durchgeführt werden. Jedenfalls sind die
Erhaltungsmaßnahmen aus den in den letzten 10 Kalenderjahren eingehobenen
Mietzinsreserven einschließlich der Zuschüsse für die Erhaltungsarbeiten zu
decken. Langt die Reserve nicht zur Bedeckung aus so sind die Maßnahmen nach
der technischen Dringlichkeit zu reihen. Zur Beschreibung der Maßnahmen der
Erhaltung enthält § 3 (2) eine taxative Auflistung.
Die Durchführung nützlicher Verbesserungen hat nach Maßgabe der
wirtschaftlichen, rechtlichen und technischen Gegebenheiten zu erfolgen.4 Das
Gesetz enthält hierzu eine abschließende Auflistung der Maßnahmen. Nützliche
Verbesserungen sind durchzuführen, wenn die Bedeckung aus den
Mietzinsreserven gegeben ist und keine Erhaltungsarbeiten anstehen oder diese
gleichzeitig durchgeführt werden.
Finden die Kosten einer unmittelbar vom Vermieter durchzuführenden in den
Mietzinsreserven oder Mietzinsabgängen der vergangenen 10 Kalenderjahre
Erhaltungsarbeit keine Deckung und übersteigen sie die im Verteilungszeitraum
zu erwartenden Mietzinseinnahmen so kann zur Bedeckung eine Erhöhung des
Hauptmietzinses bei Gericht (Gemeinde) beantragt werden. Über Anträge zu
4
siehe § 4 (1) MRG idgV.
15
Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten (§§ 3, 4 und 6 MRG) sowie über die
Überwälzung der entstehenden Mehrkosten auf den Hauptmietzins (§§ 18, 18a, b,
19 MRG) und der Zuordnung der Kosten von Baumaßnahmen (§ 18c MRG –
Neuerrichtung von Mietgegenständen) entscheidet das jeweilige für
Zivilrechtssachen zuständige Bezirksgericht im außer Streitverfahren. Verfügt eine
Gemeinde über einen in Mietangelegenheiten speziell geschulten Beamten oder
rechtfertigt die Anzahl der auftretenden Verfahren nach § 37 (1) MRG eine
Betrauung der Gemeinde zum Zweck der Entlastung der Gerichte, so kann eine
Befassung der Gemeinde zwingend vorgeschrieben werden (Schlichtungsstellen).
Die Gemeinde hat dabei eine gütliche Beilegung des Streites zu versuchen und auf
Antrag eine Entscheidung zu fällen. Es gilt die Bindung an das AVG. Welche
Gemeinden dieses dem Rechtsweg vorgeschaltete Instrument besitzen legt der
Justizminister über Verordnungsweg fest. Die Entscheidung der Gemeinde kann
nicht angefochten werden und bildet einen Exekutionstitel. Parteien, die mit der
Entscheidung der Gemeinde nicht einverstanden sind, können diese bei Gericht
zur Überprüfung anhängig machen. Das Verfahren in der Gemeinde ist mit
Ausnahme der Kosten für externe Sachverständige kostenlos.
Die Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses ist nur auf Grund einer
Entscheidung des Gerichtes (Gemeinde) zulässig. Antragsberechtigt sind der
Vermieter, die Gemeinde in deren Sprengel das Haus fällt und der nach §6 (2)
MRG bestellte Verwalter. Der Antrag hat jedenfalls einen Kostenvoranschlag für
die Erhaltungsarbeiten, die Hauptmietzinsberechnung, eine Aufstellung der
Mieter, eine Berechnung des Deckungsfehlbetrages sowie einen Finanzierungsplan
zu enthalten. Ergibt sich im Zuge der Durchführung der Maßnahmen ein anderer
Hauptmietzins als veranschlagt so ist der Mietzins neu zu berechnen und auf die
restliche Vertragslaufzeit aufzuteilen. Die betroffenen Hauptmieter besitzen
Parteienstellung im Verfahren.
2.3 Steiermärkische Wohnbauförderungsgesetz 1993
Die Länder vollziehen dieses Bundesgesetz im Rahmen ihres im B-VG festgelegten
eigenen Wirkungsbereiches durch die jeweiligen Wohnbauförderungsgesetze.
16
Neben dem Neubau werden im Rahmen der steiermärkischen Wohnbauförderung
auch Sanierungen gefördert. Die Grundsätze der Förderung richten sich nach den
Bestimmungen des steiermärkischen Raumordnungsgesetzes, dem
Entwicklungsprogramm für das Wohnungswesen und die erlassenen
Entwicklungskonzepte. Ein wichtiges Thema bildet die Energieeffizienz, die
Ressourcenschonung und die Baubiologie. Die Voraussetzungen für die
Gewährung einer Förderung im Rahmen einer Sanierung sind im VI Hauptstück §
23 ff. WBFG niedergelegt. Die Baubewilligung muss mehr als 30 Jahre
zurückliegen, außer es handelt sich um energieeffiziente und
ressourcenschonende, sicherheitsfördernde oder den Wohnbedürfnissen von
behinderten Menschen dienende Maßnahmen. Im wesentlichen beinhaltet das
Gesetz die Bestimmungen des WSG (Wohnhaussanierungsgesetz) und des MRG.
Was gilt als Sanierungsmaßnahme:
Sanierungsmaßnahmen sind notwendige Erhaltungs- und sinnvolle
Verbesserungsmaßnahmen an Wohnhäusern und Wohnungen. Dies sind
beispielsweise:
! Erhaltungsarbeiten für Ein- und Zweifamilienhäuser; Dach- und
Kamininstandsetzung.
! Maßnahmen zur Erhöhung des Feuchtigkeitsschutzes.
! Verbesserungsarbeiten: Errichtung oder Umgestaltung von allgemeinen
Anlagen eines Hauses wie z.B. Wasser-, Strom und Gasleitungen,
Sanitäranlagen, Zentralheizungsanlagen mit oder ohne Anschluss an die
Fernwärme, Personenaufzüge, usw.
! Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen, Änderung der
Grundrissgestaltung innerhalb der Wohnung (jedoch nur in Verbindung mit
anderen geförderten Arbeiten).
! Errichtung oder Umgestaltung von Schutzräumen
! Energiesparende Maßnahmen: Maßnahmen zur Erhöhung des Schall- oder
Wärmeschutzes von Fenstern, Außentüren, Dächern, Kellerdecken über
Durchfahrten oder der obersten Geschossdecke.
17
! Maßnahmen zur Verminderung des Energieverbrauches von Zentralheizungen
oder Warmwasserbereitungsanlagen, alternative Energieformen.
18
Art der Förderung:
Der Höchstbetrag liegt bei ATS 300.000.- je Wohnung (kleine Sanierung). Bei
Investitionen von mindestens ATS 100.000.- in energiesparenden Maßnahmen
erhöht sich dieser um ATS 50.000.-. Die Förderung kann als 25 %
Annuitätenzuschuss des Landes mit einer Laufzeit von 10 Jahren für das
Bankdarlehen erfolgen. Es können aber auch Förderungsbeiträge von 25 % der
geförderten Baukosten bei Vorlage von Rechnungen gewährt werden.
2.4 Umfassende Sanierung
Als umfassende Sanierung gilt eine in beträchtlichen Umfang aber notwendige
Erhaltung hinausgehende Sanierung von Gebäuden und Gebäudeteilen mit
mindestens drei Wohnungen sowie von Wohnheimen. Die Errichtung von
Wohnraum durch Ein- und Umbauten sowie in untergeordneten Ausmaß auch
Erweiterungen der Gebäude sind zulässig. Bei Gebäuden im Eigentum von
Gemeinden oder öffentlicher Bauvereinigungen ist eine Unterschreitung der
Mindestanzahl von drei Wohnungen zulässig. Sonstige Bauvorhaben können im
untergeordneten Ausmaß auch Nebengebäude enthalten (mind. 2 Wohnungen).
Die sanierten Gebäude oder Wohnungen müssen nach Abschluss der
durchgeführten Arbeiten einen zeitgemäßen Ausstattungsstandard hinsichtlich
der Bereiche Wasser, Abwasser und Energie aufweisen. Jedenfalls muss er besser
sein als der Ausgangsstandrad. Sofern es sich um Mietverträge handelt müssen
diese unbefristet sein und dürfen vorrangig nur mit begünstigten Personen
(Einkommensgrenzen) abgeschlossen sein. Die Errichtung von zentralen
Wärmeversorgungsanlagen in Wohnhäusern wird nur gefördert, wenn eine
Abrechnung des individuellen Verbrauches nach Wohnungen möglich ist.
Für die Gewährung einer Förderung muss das Gebäude mindestens 3 Wohnungen
aufweisen und je Wohnung muss der Sanierungsumfang mehr als ATS 300.000.betragen. Die Förderung erfolgt in Form von Annuitätenzuschüssen zu einem
Bankdarlehen mit einer maximalen Laufzeit von 15 Jahren. Es können maximal
ATS 15.000.- netto/m² Wohnnutzfläche an Sanierungskosten gefördert werden
19
Für den Einbau eines Personenaufzuges erhöht sich dieser Betrag um weitere ATS
2.000.-.5
Gemeinden und gemeinnützige Bauvereinigungen können Direktdarlehen mit
einer Verzinsung von 0,5 % und einer Laufzeit von 22 Jahren gewährt werden.
2.5 Sanierung im Bereich von gemeinnützigen Bauvereinigungen
Die beiden wesentlichen Gesetze für gemeinnützige Bauvereinigungen sind das
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz
(WGG). Genossenschaften treten im Bereich von Gebäuden mit
Eigentumswohnungen als Hausverwalter auf. Im Bereich von Mietobjekten sind sie
auch noch Eigentümer und Vermieter. Das WGG knüpft in seinen Bestimmungen
zur Erhaltung an die grundsätzlichen Normen des ABGB und des MRG an. Die
Erhaltung einer Baulichkeit wird in den §§ 14ff WGG geregelt. Die Bauvereinigung
hat im Interesse einer rechtzeitigen und vorrausschauenden Sicherstellung der
Finanzierung der Kosten für die notwendigen Erhaltungs- und
Verbesserungsarbeiten die Entrichtung eines Erhaltungs- und
Verbesserungsbeitrages zu verlangen. Diesen Beitrag darf bei einem Gebäude das
älter als 20 Jahre ist ATS 14,80 /m² Nutzfläche und Monat nicht übersteigen.6 Die
eingehobenen Beträge sind wertzusichern. Zur Finanzierung von
Verbesserungsarbeiten bei Einleitung von Fernwärme kann die Entrichtung des
Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages auch dann verlangt werden, wenn das
Erstbezugsdatum weniger als zehn Jahre zurückliegt. Wird von der Bauvereinigung
5
Durchführungsverordnung zum Steiermärkischen Wohnbauförderungsgesetz 1993;
Verordnung der Steiermärkischen Landesregierung vom 1. März 1993, mit der in
Durchführung des Steiermärkischen Wohnbauförderungsgesetzes 1993 näher
Bestimmungen zu diesem Gesetz erlassen werden. LGBl. Nr. 26, i.d.F. LGBl. Nr. 48 / 1994,
Nr. 39, 93/1995 und 41/1996, 80/1997, 70/1999, 94/1999 sowie 18/2000.
6
§ 14D (2) WGG; § 45 MRG Ist das Gebäude älter als 10 Jahre jedoch jünger als 20 Jahre
so beträgt der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag zwei Drittel ansonsten jeweils ein
Viertel des Vollen.
20
die Einhebung eines Erhaltungs- und Verwaltungsbeitrag für die Durchführung
von Verbesserungsarbeiten über die normale Ausstattung hinausgehend begehrt
so kann mindestens ein Viertel der Mieter oder Nutzungsberechtigten eine
Überprüfung bei Gericht verlangen. Soweit die Mietobjekte oder sonstigen
Gegenstände der Baulichkeit im Eigentum einer gemeinnützigen Bauvereinigung
stehen, werden im §20 (1) WGG die anzuwendenden Mietrechtlichen
Bestimmungen des Mietrechts aufgezählt. Hierunter fallen auch die Normierungen
über die Überwälzung von Mehrkosten einer Sanierung auf den Hauptmietzins.
Über Anträge in den Angelegenheiten einer Sanierung entscheidet das zuständige
Bezirksgericht (Verfahren vor der Schlichtungsstelle gilt sinngemäß) in dessen
Sprengel das betreffende Bauobjekt liegt.7 Kosten der Kapitalbeschaffung gelten
als Kosten der Erhaltung und Verbesserung.
Gesetzlich kommt die Verwaltung einer im Eigentum stehenden Wohnhausanlage
dem Eigentümer zu.8 Gebäude, welche durch gemeinnützige Bauvereinigungen
errichtet wurden werden in der Regel durch diese verwaltet. Jeder Miteigentümer
kann sich an der Verwaltung des Hauses beteiligen und in den Punkten des § 13a
(1) WEG eine Entscheidung des Gerichtes verlangen. Entscheidungsbefugt ist im
Eigentumshaus die Eigentümergemeinschaft. Die Zusammensetzung und
Stimmgewichtung erfolgt an Hand der Anteilrechte. Die Eigentümergemeinschaft
kann in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft als solche Rechte
erwerben, Verbindlichkeiten eingehen aber auch klagen und geklagt werden.
Gerichtsstand ist dabei der Sprengel des Standortes des Gebäudes. In
Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung entscheidet gemäß § 14 (1) WEG die
Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer. Zur ordentlichen Verwaltung gehört
auch die Instandhaltung des Gebäudes.
2.6 Förderungen
2.6.1 Umweltschutzförderung Fernwärme
7
§22 WGG
8
siehe auch 3 13 (1) WEG, iVm. §§ 833 ABGB
21
Zur Verbesserung der Luftqualität und aus energiepolitischen Gründen fördert die
Stadt Graz die Umstellung von bestehende Heizsysteme mit festen und flüssigen
Brennstoffen auf Fernwärme. Die Vorraussetzungen sind eine baubehördliche
Bewilligung für Wohnzwecke aber auch Einkommensgrenzen. Der Hauptwohnsitz
muss in Graz liegen. Gefördert wird eine Wohnnutzfläche für die erste Person von
70 m², für die zweite Person weitere 20 m² und jede weitere jeweils 15 m². Die
Förderung besteht in einem einmaligen Zuschuss zur Abdeckung der im Rahmen
der Umstellung entsehenden Kosten. Anschlusskosten bis zur Übergabestation im
Gebäude werden derzeit nicht gefördert. Hier leistet das Land Steiermark einen
Beitrag bis zu einer Höhe von ATS 10.000.- je Wohnung. Gleichzeitig kann im
Rahmen der Wohnhaussanierung um einen Kostenzuschuss angesucht werden.
Der maximal mögliche Zuschuss beträgt inklusive Mehrwertssteuer ATS 50.000.-.
2.6.2 Umweltschutzförderung Erdgas
Die Stadt Graz fördert die Umstellung bisheriger Systeme zur Wärmeversorgung
von Wohngebäuden auf Erdgas mit Brennwerttechnik. Die Förderung besteht in
der Gewährung eines Zuschusses in der Höhe von ATS 2.000.- je Wohnung. Die
Förderung ist vom Einkommen der/des Antragstellerin/s unabhängig. Die Anlage
muß erst vor einem halben Jahr eingebaut worden sein, das Gebäude muss
innerhalb des Erdgasvorranggebietes liegen, die Emissionswerte müssen den
Grenzwerten für Feuerungsanlagen entsprechen, die Nennleistung der Anlage
muss nach ÖN B 8135 nachgewiesen werden sowie die Anlage muss dem Stand
der Technik entsprechen.
2.6.3 Umweltschutzförderung Schallschutzfenster
Im Rahmen dieser Förderung werden Kosten für den Einbau von Qualitätsfenstern
im Wohnbereich mit Ausrichtung zu besonders lärmbelästigenden Straßenzügen
gefördert. Die betroffenen Strassen können aus der Straßenverkehrslärmkarte
entnommen werden. Die Lärmbelastung an einer Bundesstrasse muss tagsüber
mindestens 65 dBA und in der Nacht 55 dBA betragen oder den Gebietspegel um
10 dB übersteigen. Als Förderungsvoraussetzung muss eine baubehördliche
Genehmigung zur Nutzung als Wohnhaus, eine maximale Nutzfläche von 150 m²
je Wohnung sowie eine baubehördliche Genehmigung des Fenstertausches
vorliegen. Der Förderungswerber (Eigentümer, Eigentümer) muss die Wohnung zu
22
ständigen Wohnzwecken nutzen. Bei Landes- und Gemeindestrassen sind
Einkommensgrenzen zu beachten. Die Fensterbezogenen Qualitätserfordernisse
geben sich mit einem erforderlichen k-Wert von 2,1 W/m²K und einem
Schalldämmmaß von 38 dB eher bescheiden. Die Qualitätsnachweise sind durch
ein Prüfzeugnis zu belegen. Die Förderung besteht aus einer einmaligen
Zuschuss. Die Förderung wird von der Stadt Graz und vom Bund gewährt.
Abhängig vom jeweiligen Förderer ergeben sich Unterschiede in den
förderungswürdigen Kosten und in der Höhe der Beträge.
2.6.4 Umweltschutzförderung Solarenergie
Die Stadt Graz und das Land Steiermark fördern den verstärkten Einsatz
regenerativer Energieträger. Die Förderung besteht aus einmaligen nicht
rückzahlbaren Zuschüssen an private Haushalte. Der Zuschuss des Landes wird
nur dann gewährt , wenn die jeweilige Gemeinde in der das zu fördernde Objekt
steht ebenfalls einen Zuschuss gewährt. Gefördert wird die installierte
Kollektorfläche. Der Aufwand wird an Hand der Pläne geprüft. Als
Voraussetzungen gelten unter anderem eine baubehördliche Bewilligung, die
Solaranlage muss südost- bis südwestseitig ausgerichtet sein, der enthaltene
Frostschutz muss Toxizitätsvorgaben einhalten. Antragsberechtigt sind sowohl
Eigentümer wie auch Hauptmieter. Das Land Steiermark und die Stadt Graz
fördern jeweils im Ausmaß von ATS 500.- /m², insgesamt (beide zusammen)
jedoch ATS 1.000.-/m². Für den Einsatz von Vakuumröhrenkollektoren verdoppelt
sich die Fördersumme. Der maximale Zuschuss beträgt für beide Institutionen ATS
60.000.-. Werden für die Errichtung der Solaranlage bereits Mittel aus der
Wohnbauförderung gewährt so entfallen die Zuschüsse des Landes.
Photovoltaikanlagen werden vom Land Steiermark mit bis zu maximal ATS
300.000.-9 je Wohnung gefördert.
2.6.5 Umweltschutzförderung Alternativenergie
Die Stadt Graz fördert die Errichtung von Anlagen zur Nutzung von
Alternativenergien wie beispielsweise Hackschnitzel oder Biogas. Die Förderung
9
Quelle Homepage Landesenergieverein Energieförderungen in der Steiermark
23
wird nur gewährt wenn kein anderer Rechtsträger fördert und wenn kein
Fernwärmeanschluss besteht. Die Anlage muss dem Stand der Technik und den
einschlägigen Normen entsprechen. Die Förderung besteht in einem nicht
rückzahlbaren Bauzuschuss mit einem Maximalbetrag von ATS 50.000.- oder 25%
der Anlagenkosten.
2.6.6 Landesförderung für moderne Holzheizungen
Das Land Steiermark fördert die Neuerrichtung oder die Umstellung der
Raumheizung und der Warmwasserbereitung auf moderne typengeprüfte
Hackschnitzel-, Pelletsfeuerungen, Scheiterholzgebläsekessel mit Pufferspeicher
oder Kachelöfen als Gesamtheizsystem. Die Förderung beträgt maximal 25 % der
Nettoinvestitionskosten maximal jedoch ATS 12.000.-, lediglich bei Holzschnitzel
oder Pellets gefeuerten Gesamtheizungsanlagen erhöht sich der Betrag auf ATS
25.000.-. Die Forderungsvoraussetzungen liegen beispielsweise in der Einhaltung
der steirischen Baugesetze, einem Errichtungsdatum nach dem April 1998 und
dem Fehlen eines Fernwärmenetzes. Förderungswerber können Eigentümer,
Hauptmieter aber auch Anbieter von Contracting Modellen sein.
2.6.7 Umweltschutzförderung Grazer Solarniedrigenergiehausförderung
Werden im Rahmen einer Wohnhaussanierung der Endenergiebedarf für
Raumwärme und Warmwasser unter 30 kWh/m² und Jahr gedrückt so kann von
der Stadt zusätzlich zu anderen Förderungen ein einmaliger Zuschuss gewährt
werden. Die Höhe der Förderung beträgt ATS 200.- /m², maximal jedoch ATS
30.000.- je Wohneinheit.
2.6.8 Wärmepumpenförderung des Landes Steiermark10
Das Land Steiermark fördert den Einbau von Wärmepumpen zur Unterstützung der
Raumheizung. Die Förderung richtet sich an Privatpersonen und Unternehmer die
10
nach der Homepage der Energieverwertungsagentur Wien (www.eva.wsr.ac.at)
24
Kunden der STEWEAG sind und dem allgemeinen Tarif unterliegen. Der
Förderbetrag umfasst ATS 1.000.- je KW Anschlussleistung, mindestens jedoch
ATS 5.000.-. Die Aktion ist befristet bis zum 31.12.2000.
2.6.9 Sonderförderung Schutz- oder Sicherheitsraumbau
Die Stadt Graz und das Land Steiermark fördern unabhängig voneinander die
Errichtung und Komplettierung von Schutzräumen in bestehenden Eigenheimen
oder Mehrfamilienhäusern für private Haushalte oder in Wohnheimen. Die
Förderungsvoraussetzungen beinhalten das Vorliegen einer behördlichen
Bewilligung zu Errichtung und der Einhaltung einschlägiger gesetzlicher Vorgaben
und technischer Richtlinien für Schutzräume. Die Förderung besteht aus einem
einmaligen nicht rückzahlbaren Zuschuss zu den Errichtungskosten im Ausmaß
vom maximal ATS 5.000.- für die Herstellung von Gasdichtheit bei nachträglichen
Einbau des Schutzraumes. Maximal ATS 10.000.- für die Herstellung des
Strahlen- und Trümmerschutzes und ATS 15.000.- für die besondere Ausstattung
vor allem bei lüftungstechnischen Anlagen. Die höchstmögliche Fördersumme
beträgt ATS 30.000.- je Grundschutzraum. Die Förderung des Landes Steiermark
weicht sowohl in den Förderungsvoraussetzungen wie auch im Umfang
geringfügig von der Förderung der Stadt Graz ab. Die Berechtigung für das
Ansuchen ist beim Land auf den Liegenschaftseigentümer beschränkt.
2.7 Zusammenfassung der rechtlichen Bedingungen und
Förderungsmöglichkeiten
Vier unterschiedlich weitreichende Formen der Sanierung werden durch die
rechtlichen Rahmenbedingungen mit hervorgerufen. Es sind dies die einfache
Hauserhaltung, die dazu dient die Bausubstanz zu erhalten, jedoch ohne sie zu
verbessern. Manchmal ist es nicht so eindeutig, ob eine Maßnahme eine
Erhaltungsmaßnahme ist oder bereits eine Verbesserung bedeutet. Heute wird z.B.
der Einbau von Klingelanlagen oder eines Liftes – obwohl Komfortsteigerung –
auch gerichtlich als Erhaltungsmaßnahme akzeptiert. Die Fassadendämmung
hingegen wird eindeutig als eine Verbessungsmaßnahme gewertet. Energetische
bzw. ökologische Verbesserungen sind daher bei den reinen
25
Erhaltungssanierungen nicht oder kaum (d.h. nur wenn keine Mehrkosten
auftreten) möglich. Bestehen in diese Richtung Bestrebungen, sollte der
Eigentümer daher eine umfassende Sanierung anstreben.
Sehr oft werden vom Gebäudeeigentümer bei Mieterwechsel oder auch von dem
Wohnungseigentümer nur eine einzelne Wohnung saniert. Da in Graz derzeit ein
großes Angebot an Mietwohnungen besteht, ist nach Aussage einiger Experten in
den vom IFZ durchgeführten Interviews11 eine profitable Vermietbarkeit nur bei
Wohnungen der Kategorie A gegeben. Daher empfehlen die Hausverwaltungen
ihren privaten Kunden (Hauseigentümern) bei Mieterwechsel eine
Wohnungsrenovierung bzw. -modernisierung. Diese bestehet meistens in einer
Erneuerung der gesamten Heizungsanlage (bei Wohnungen ohne Zentralheizung)
sowie in einer Modernisierung des Bades und des WC. Häufig, vor allem von
Wohnungseigentümern, wird auch ein Fenstertausch durchgeführt. Die
Maßnahmen sind durchaus geeignet Verbesserungen in energetischer oder
ökologischer Sicht aufzunehmen. Zum Beispiel können bei einer
Heizungserneuerung auch Thermostatventile eingebaut werden oder sogar eine
Innendämmung der Außenwände durchgeführt werden. Wichtig für eine
Verbreitung von derlei Maßnahmen wäre vor allem eine entsprechende
Information der Eigentümer, welche Maßnahme in Frage kommen und wer diese
durchführen kann. Für aufwendigere Maßnahmen, wie die Innendämmung,
würden auch Wirtschaftlichkeitsberechnungen motivierend wirken.
In der Wohnbauförderung sind zwei unterschiedliche Förderungen vorgesehen,
die „kleine“ Sanierung, wenn die Sanierungsaufwendungen pro Wohnung 100.000
ATS übersteigen und die umfassende Sanierung, wenn die Sanierungskosten über
300.000 ATS pro Wohnung liegen. Damit werden Verbesserungsmaßnahmen
gefördert, die meist das ganze Haus betreffen, wie Fassadendämmung oder
Heizungsumstellungen. Energetische und ökologische Vorhaben sind bei
Sanierungen, die diese Förderung erhalten am ehesten umsetzbar. Voraussetzung
11
Vom Interuniversitären Forschungszentrum wurden Interviews mit Vertretern von sechs
Wohnbaugenossenschaften, mit Vertretern dreier mit dem Hochbau befaßten Ämtern der
Stadt Graz und mit zwei privaten Hausverwaltungen durchgeführt.
26
ist, dass nicht nur der Eigentümer sondern auch die Mieter davon überzeugt
werden können, wenn die Miete durch die Sanierungsmaßnahmen steigen sollte.
Für eine breitere Umsetzung von den geplanten Dienstleistungspaketen ist daher
immer zu bedenken, dass nicht nur die Eigentümer, sondern auch die Mieter
informiert und zu einer positiven Entscheidung gebracht werden müssen.
Wirtschaftlichkeitsberechnungen, in der auf der „Nutzenseite“
Energieeinsparungen sowie die Förderung geltend gemacht werden sind ein
wichtiges Mittel zu diesem Zweck.
In der folgenden Tabelle ist das Gesagte nochmals zusammenfassend dargestellt.
Zentrales
Förderung
MRG, WGG,
-
Gesetz
WEG
Wohnungs-
renovierung/
„Markt“
-modernisie-
(üblich)
Putz+Farbe,
Energet. /ökolog.
Optimierung
lich → Umfassende
Klingelanlage, Lift,
etc.
Nein, außer
Anhebung auf Kat. A
o.ä.
Heizung, WC/Bad)
Solaranlagen,
Sonderförderun
rung
„Sanierungstiefe“
(Fenstertausch,
Ja, aller Einzelmaßnahmen
gen
„Kleine“
Sanierung (≥
100.000
Wohnbauförderung
Einsatz von
n im ganzen Haus,
Sanierung,
Energien
Umfassende
Sanierung (≥
S/WE)
Fassadensanierung,
Erneuerbaren
S/WE)
300.000
Energetische
Wohnbauförderung
Heizungsumstellunge
etc.
Energetische
Fassadensanierung,
Einsatz von
stellungen im ganzen
Sanierung,
Erneuerbaren
Energien
Möglich
Heizungsum-
Möglich
Haus, Bad/WC-
Modernisierungen im
ganzen Haus,. etc
Tabelle 3: Aus den rechtlichen Rahmenbedingungen folgende Sanierungsformen und
deren Optimierungspotenzial in energetischer und ökologischer Hinsicht
27
2.8 Literaturverzeichnis (für Kapitel 2)
Indikatoren zur Nachhaltigen Entwicklung in NRW; Stadthalle Wuppertal Oktober
1998; Tagungsdokumentation. Eine Veranstaltung des Ministeriums für Bauen
und Wohnen NRW, der CAF/Agenda- Transfer und der Energieagentur NRW, REN
Impuls-Programm „Bau und Energie“.
Gesetz über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz - (WGG) idgF.
Bundesgesetz vom 1. Juli 1975 über das Eigentum an Wohnungen und sonstigen
Räumlichkeiten (Wohnungseigentumsgesetz 1975 - WEG 1975) idgF.
Aktionsprogramm Energie und Klimaschutz; Amt der Steiermärkischen
Landesregierung, Mai, 2000.
Verwaltungsverfahrensgesetze, Kodex Österreichischen Rechtes, 16. Auflage,
Orac Verlag
Verfassungsrecht, Kodex Österreichischen Rechtes, 11. Auflage, Orac Verlag
Bürgerliches Recht, Kodex Österreichischen Rechtes, 13. Auflage, Orac Verlag
Steiermärkisches Wohnbauförderungsgesetz 1993 idgF.
Wohnhaussanierungsgesetz BGBl. Nr. 483/1984
GLOOR R., Dienstleistungen zum Effizienten Energieeinsatz; Informationsstelle für
Elektrizitätsanwendungen INFEL, Zürich 07 1996
WEBER K., EBENSPERGER St., WALLNÖFER I., WAZEL V. WIESENTREU T., KOSZ M., Ökologie
der Althaussanierung, Recht und Finanzen; Niederösterreichische Landesakademie
Bereich Umwelt und Energie, November 1998
Mietrecht, Infoheft 8, Wohnungsinformationsstelle der Stadt Graz, September
1999
Wohnhaussanierung, Infoheft 9, Wohnungsinformationsstelle der Stadt Graz,
September 1998
28
3. Beschreibung von Sanierungsmassnahmen
3.1 Begriffsklärungen
Instandsetzung
Unter Instandsetzung versteht man die Behebung von Schäden, die aus Alterung,
aus Abnutzung oder aus baulichen Mängeln herrühren. Instandsetzung verhindert
den Wertverlust des Gebäudes. Instandsetzungsarbeiten können sehr umfangreich
sein, z.B. Mauertrockenlegung oder Betoninstandsetzung.
Für die Instandsetzung kann kein fixes Zeitintervall angegeben werden, da die
Nutzungsdauer verschiedener Bauteile unterschiedlich ist: Holzfenster streichen
oder Dachrinnenaustausch ist in kürzeren Abständen nötig als die Ausbesserung
des Putzes. Es bleibt den Eigentümern bzw. Hausverwaltungen überlassen, ob die
im Laufe der Jahre anfallenden Sanierungsarbeiten als Maßnahmenbündel oder
jeweils einzeln durchgeführt werden. Oft besteht aber Handlungsbedarf, d.h. die
Maßnahmen können nicht beliebig aufgeschoben werden.
Zeitraum
Maßnahmen
Alle Jahre
Vorbeugende Maßnahmen, Wartungsdienste, kleine Reparaturen.
Überprüfung: Wasser- und Wetterschäden
Nach 3 Jahren
Ende der Gewährleistungsfrist
Ca. alle 10 Jahre
Instandhaltungsmaßnahmen: Anstriche innen/außen auf Holz
und Stahl.
Überprüfung: Dichtstoffe, Haustechnikgeräte, Spenglerarbeiten,
29
Deckung, Flachdachabdichtungen, Teppiche, Kunststoffböden,
Beschläge, Fangköpfe, Dachaufbauten
Nach ca. 30
Jahren
Ende der Gewährleistungsfrist nach ABGB auf versteckte Mängel
Zusätzliche Instandhaltungsmaßnahmen: DachdeckungDichtung, Fenster, Verglasung, Außenputz, Terrassen,
Haustechnikgeräte, Trockenausbau, Dachstuhlausbau,
Sperrholzböden, Geländer, Holzbalkone, Verfliesungen, Großteil
des gesamten Ausbaues.
Nach ca. 50
Zusätzliche Instandhaltungsmaßnahmen: Gesamte
Jahren
Rohinstallationen, Fußbodenheizung, Innenputz, Balkone,
Aufhängungen und teilweise Rohbausanierung, Sanierung des
gesamten Ausbaues.
Fertigteilhaus abbruchreif.
Tabelle 4: Reparaturzyklen an Gebäuden (Quelle: Info- Techno Baudatenbank GmbH
Mondsee)
Modernisierung
Unter Modernisierung versteht man Sanierungsmaßnahmen, die den
Gebrauchswert von Wohnungen bzw. des ganzen Gebäudes erhöhen und zu
verbesserter Wohnqualität führen. Die wichtigsten Modernisierungsmaßnahmen
sind die Erneuerung von (einzelnen) Wohnungen, wenn die BewohnerInnen
wechseln und die Wärmedämmung der Fassade.
Umbauten und Ausbauten
Umbauten und Ausbauten/Anbauten dienen zur Schaffung neuen Wohnraumes.
Bei mehrgeschossigen Wohnbauten spielt vor allem das Aufstocken und der
Dachausbau eine Rolle.
3.2 Einteilung von Sanierungsmaßnahmen
In der folgenden Tabelle wird eine Systematisierung von Sanierungsmaßnahmen
vorgenommen. Nummeriert und weiß hinterlegt wird die Palette an
30
(Verbesserungs)-Maßnahmen, die bei Gebäudesanierungen üblicherweise
durchgeführt werden. Die Maßnahmen gehen aber über die Erhaltung des
Standards hinaus. Hell hinterlegt sind Anforderungen, die bei energetisch
optimalen Projekten erfüllt werden sollten. Dunkel hinterlegt sind darüber
hinausgehende Anforderungen bei ökologischen Sanierungsprojekten.
Für Dienstleistungen ist weiters relevant, ob es Möglichkeiten zur
Qualitätsbeurteilung, Qualitätssicherung und Garantieerklärung gibt. Beispiele
dafür sind in der zweiten Spalte angeführt. Für die Umsetzung in der Praxis ist es
weiters relevant, ob durch die energetische und ökologischen Zusatzmaßnahmen
weitere Gewerke beauftragt werden müssen. Dies setzt die Bereitschaft herab,
solche Maßnahmen in Auftrag zu geben.
Nr. Sanierungs- (Verbesserungs-)
Maßnahme
1
Voraussetzung für
Qualitätssicherung
Dämmung der Fassade
Energetische Forderungen:
-Optimierung des k-Wertes
-Lösung für Balkone:
Wärmebrücken vermeiden, ev.
Verglasung
-Andere Wärmebrücken
Zusätzliche ökologische
Forderungen:
Ausführende Gewerke
Baumeister
Wirtschaftlichkeitsberechnu
ng
Ev. Planung einer
Neukonstruktion
Detailplanung
Zusätzlich:
ev. Betonschneider, ev.
Zimmerer
Zusätzlich:
-Materialwahl des Dämmsystem Garantien des Herstellers
in Hinblick auf ökologische
Kriterien (Dämmstoff,
Befestigung, Putz)
-Erhöhung des
2
Tageslichtanteils
Dachdämmung:
Architektonische Planung
-Dämmung der obersten
Baumeister,
-Dämmung Flachdach
Schwarzdecker
Geschossdecke (Kaltdach)
Dachdecker
31
-Dämmung bei Dachausbau
Baumeister,
Dachdecker, ev.
Trockenbauer
-Mindest k-Wert
-Material der Dämmung:
Ev. Zimmerer für
(Schüttung)
Unterkonstruktion
verschnitt- und organikfrei
begehbare
-Wiederverwenden brauchbarer
Dachziegel
-Bei Dachausbau: Ökologische
3
Materialwahl der Dampfbremse
Fenstertausch
Reinigen
-Mindest k-Wert
Ausschließen von
-Wärmebrückenfreier Einbau
Anschlussdetailplanung
-Erhaltung des alten Fensters
Schimmelbildung
- Wahl des Rahmenmaterials
Tischler
und der Dichtung sowie des
Beschlages
- Wahl des Montagematerial
4
Innenausbau
Know-how im Umgang mit
Alternativen (Flachs, etc.)
Baumeister, Maler,
Elektro-Installateur,
ev. Trockenbauer
-Wohnungen
-Treppenhaus, Gang
-Gemeinschaftsräume, Keller
-Luftdichte Konstruktion:
Wohnungstür, Montage Fenster,
Luftdichtemessung
Luftdichtespezialist
Haustür, etc.
-Verbesserte Dämmung der
Türen und der Wohnungswände
-Dämmung der Kellerdecke
-Stromverbrauch in
Treppenhaus, etc. (CFL für
Beleuchtung, Lift, etc.)
32
-Material Wohnungstür,
Haustür
-Material Innenausbau
Wohnungen (Lärm,
IAQ/Gesundheit)
-Farbe und Putz Treppenhaus,
Gang, Gemeinschaftsräume
5
-Elektroinstallationen: PVC-frei
Heizung
Heizungs-Installateur
-Anschluß an FW, Gas, geg.
Nahwärme
-Wohnungszentralheizung
-Geg. Kesselerneuerung
-Thermostatventile oder
Bei Dämmung der
bessere Regelung
Außenwände auch Re-
-Ev. Brennwertkessel
Dimensionierung der
Anlage
Bei Dämmung der
Außenwände auch ReDimensionierung der
-Ev. Wärmelösung für die
Siedlung: Biomasse, o.ä.
-Flächenheizkörper
-Ressourcenverbrauch und
Anlage
Betreibermodell
Betreiber
Re-Dimensionierung d.
Heizkörper
Emissionen minimieren (ET6
Wahl)
Sanitär
Installateur
-Bad und WC-Modernisierung
-Ev. Erneuerung der Leitungen
(Zu- und Abwasser)
-Warmwasserverbrauch
minimieren
-Solaranlage
Auslegung von Kollektor
und Speicher
Ev. weiterer
Installateur
33
-Trinkwasser (kalt)-Verbrauch
Ev. weiterer
Spülstop, ev.
Regenwassernutzung
minimieren: zumindest WCRegenwassernutzung
-Bleirohre austauschen
7
-Rohrmaterial PVC-frei
Außenanlagen
-Parkplätze
Installateur bei
Ev. Trockenbauer
-
Straßenbaufirma
-Kinderspielplatz
Tischlerei
-Ev. Beschattung
Gartenbauer
-Blumenbeete
-„Biotope“
-Verbesserte Mülltrennung
-Überdachte
Hausmeister
Gartenbauer
Baumeister
Baumeister
Fahrradabstellplätze
Tabelle 5: : Einteilung der Sanierungsmaßnahmen (Beschreibung siehe Text)
Aus der Tabelle ist es ersichtlich, dass zwar für zusätzliche energetische oder
ökologische Anforderungen nicht oft zusätzliche Gewerke beauftragt werden
müssen, dass aber in vielen der Maßnahmen eine zusätzliche Planungsaufgabe
notwendig wird. Zum Beispiel muss eine Solaranlage ausgelegt werden und hierzu
sind nicht alle Heizungsinstallateure gleichermaßen qualifiziert. Gerade bei
ökologischen Anforderungen in Hinblick auf die Wahl des Materials müssen
Ausführende nicht nur die ökologischen Alternativmaterialien kennen, sondern
wissen, als welche Produkte sie erhältlich sind bzw. welche Bezugsbedingungen
gelten und schließlich auch wie sie verarbeitet werden müssen und was ihnen
dann im Alltag zugemutet werden kann (Beständigkeit gegen Reinigungsmittel,
gegen Schädlingsbefall, Langlebigkeit, etc.).
34
4. Akteure bei den Sanierungen
Der Auftrag zu einer Sanierung eines Gebäudes geht immer von dem Bauherrn
aus. Zumeist tritt der Eigentümer bzw. die Eigentümer des Gebäudes als Bauherr
auf, es kann jedoch auch eine andere Person oder Institution von dem Eigentümer
oder den Eigentümern damit beauftragt werden.
Eine wichtige Rolle spielt in jedem Fall jene Institution, die die Hausverwaltung
übernommen hat. Hausverwaltungen bieten ihre Dienste privaten
Gebäudeeigentümern an, die u.a. darin bestehen, dass sie die Vorschreibung und
Abrechnung der Mieten und Hausbetriebskosten (Versicherungen, Gemeinkosten,
etc.) übernehmen, die Hausbesorgertätigkeiten (Reinigung der Stiegen,
Schneeräumung, etc.) organisieren, bei Mieterwechsel aktiv werden und
Mietverträge formulieren, etc. Insbesondere wenden sich die Bewohner an die
Hausverwaltung, wenn Reparaturen, welche das Haus allgemein betreffen,
durchzuführen sind.
Private Eigentümer bedienen sich in dem meisten Fällen einer Hausverwaltung,
deren Aufgaben je nach Vereinbarung unterschiedlich weitreichend sind. Als
Hausverwalter treten u.a. viele Immobilienbüros auf. Gebietskörperschaften und
gemeinnützige Bauvereinigungen führen die Hausverwaltung als Eigentümer
selbst durch.
Ein spezieller Fall sind Gebäude, die aus Eigentumswohnungen bestehen, die also
eine Vielzahl an Eigentümern haben. Wurde das Gebäude von einer
gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet, wird die Hausverwaltung zumeist von
dieser übernommen.
Folgende Konstellationen wird man in Graz am häufigsten antreffen:
1. Eigentümer des Wohnhauses ist eine Wohnbaugenossenschaft oder die Stadt
Graz selbst. Diese Institution hat auch die Hausverwaltung über. Die Bewohner
sind Mieter nach Mietrechtsgesetz (MRG) oder WGG
(Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz).
35
2. Das Wohnhaus befindet sich im Wohnungseigentum, d.h. die Wohnungen sind
an verschiedene Personen verkauft. Die Hausverwaltung ist an eine Firma oder
eine Genossenschaft übergeben. Die Bewohner des Hauses sind zum einen die
Eigentümer selbst, zum zweiten sind Wohnungen weiter vermietet (nach WEG –
Wohnungseigentumsgesetz).
3. Das Wohnhaus gehört einer oder mehreren privaten Personen. Die
Hausverwaltung ist an eine entsprechende Firma vergeben. Die Bewohner sind
Mieter und manchmal auch die Besitzer selbst.
In Interviews mit Vertretern von sechs Wohnbaugenossenschaften, mit Beamten
der Stadt Graz (Liegenschaftsverwaltung, Wohnungsamt und Hochbauamt), sowie
mit Vertretern von zwei privaten Hausverwaltungen wurden diese drei
Konstellationen angesprochen und die Rollen der genannten Akteure in Hinblick
auf den ersten Schritt, den Anstoß zu einer - über Reparaturen oder kleine
Arbeiten, wie z.B. Anbringung eines Vordaches hinausgehende - Sanierung des
Hauses geschildert.
In der Vorphase zur Sanierung, wo die Möglichkeit der Sanierung erwogen wird,
Maßnahmen in den Raum gestellt werden und erste Grundlagen zur Entscheidung
zusammengetragen werden (insbes. finanzielle Überlegungen) geht die Initiative
von ganz bestimmten Akteuren aus. Bei vermieteten Wohnhäusern sind das die
Eigentümer, also z.B. die Stadt Graz, gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften
oder private Personen. Bei Wohnhäusern im Wohnungseigentum sind das die
Hausverwaltungen. Der Grund dafür, dass die Eigentümer in diesem Fall nicht die
treibende Kraft sind, wird von den befragten Personen darin gesehen, dass
! Angst vor den Kosten der Sanierung besteht, die sich in höheren
Betriebskosten niederschlagen würde,
! die Wohnungen häufig weitervermietet sind und die Besitzer kein Interesse
daran haben,
! die Besitzer oft die größten energetischen Schwachstellen, v.a. Fenster, selbst
schon ausgetauscht haben,
36
! in der Regel keine Hausversammlungen stattfinden, wo dieses Thema
angesprochen werden kann.
Daher ist bei Wohnungseigentum die Hausverwaltung jene Institution, die am
ehesten eine Sanierung vorschlägt und den Entscheidungsprozess der
Wohnungseigentümer in Gang bringt.
37
Neben dem Hauptimpuls für die Sanierung geht ein „sekundärer“
Sanierungsimpuls von Personen aus, die einen Grund für Sanierung aufwerfen,
welcher alleine aber keine Inangriffnahme der Sanierung bewirken würde.
Zusammenfassend ist dies in der folgenden Graphik dargestellt.
Konstellation 1:
Eigentümer= Stadt Graz oder
Genossenschaft
Bewohner= Mieter
Hausverw.= Stadt Graz oder
Genossenschaft
Konstellation 2:
Eigentümer= (viele) Private
Bewohner= Eigentümer oder
Mieter
Hausverw.= Genossenschaft
oder Firma
Konstellation 3:
Eigentümer= ein oder mehrere
private Personen
Bewohner= Mieter, ev. auch
Eigentümer
Hausverw.= Firma, ev.
Genossenschaft
Abb. 7: Akteure und deren Initiative in der ersten (Vor-)Phase zur Sanierung eines
Wohngebäudes
38
5. Der Ablauf von Sanierungen
Auch wenn jedes Bauvorhaben seine eigenen Spezifika hat, der Ablauf von
Sanierungen ist im Grunde immer ähnlich. Im Folgenden werden die einzelnen
Phasen einer Sanierung12 für die Wohnbauten der Stadt Graz (Wohnungsamt), für
die gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften und für private Eigentümer, die
von einer Hausverwaltung unterstützt werden, herausgearbeitet. Ansetzend an der
typischen Situation werden die Defizite in Hinblick auf die Realisierung
ökologischer Maßnahmen (siehe Kapitel 3) identifiziert. Daraus ergeben sich
Vorschläge, durch welche ergänzende Leistungen diese Defizite aufgehoben
werden können. Diese einzelnen Leistungen können in weiterer Folge in
Dienstleistungspakete zusammengenommen werden und sollen einen
verbesserten, die ökologischen Belange berücksichtigenden Ablauf zur Folge
haben.
Von besonderer Bedeutung sind die ersten Phasen zur Sanierung. Einerseits
werden die Entscheidungen zur Auslagerung (Generalplaner oder
Generalunternehmer) frühzeitig im Ablauf getroffen, andererseits bedürfen
ökologische Lösungen einiger zusätzlicher Bedingungen: Die Bauherren müssen
grundsätzlich eine ökologische Sanierung anstreben, die Maßnahmenplanung
muss auf eine umfassende Sanierung (und nicht einen möglichst geringen
Umfang) hinsteuern, bei der Bestandsaufnahme müssen zusätzliche Erhebungen
durchgeführt werden, mit den Planungsfachleuten muss dieses Anliegen
besprochen und konkretisiert werden, usw.
12
Die Beschreibung der Phasen von Sanierungen orientiert sich an der
entsprechenden Literatur, z.B. Haefele, et al.: „Hauserneuerung“, Kohlbecker:
„Bauherrenhandbuch-Sanierung“, Bundesamt für Konjunkturfragen (Bern): „Bauerneuerung
- Ablaufplanung“; die konkreten Einzelheiten stammen aus den Interviews mit den
Wohnbaugenossenschaften, den Grazer Ämtern und den privaten Hausverwaltungen sowie
aus Erfahrungen mit den ersten beiden Pilotprojekten.
39
Die späteren Phasen der Sanierungsplanung, die Vorbereitung der Ausführung
und die Ausführung selbst sind vor allem bedeutsam in Hinblick auf eine positive
Wahrnehmung durch die BewohnerInnen. Die ausführenden Firmen müssen die
ökologischen Anforderungen erfüllen können und die Qualitätskriterien
nachweisen. Auch wenn Niedrigenergiestandard mittlerweile nicht mehr so
„exotisch“ ist wie noch vor wenigen Jahren, es bestehen mannigfache
Fehlermöglichkeiten und Mängel in der Ausführung drohen demnach immer noch.
5.1 Vorphase zur Sanierungsentscheidung
5.1.1 Gründe für eine Sanierung
Gründe für eine Sanierung sind Schäden (z.B. Feuchteschäden), notwendige
Erhaltungsarbeiten, Gelegenheit zur Wohnungsmodernisierung durch Auszug von
BewohnerInnen. Weiters können Wünsche nach Modernisierungen (Lift,
Klingelanlage, Heizung) bereits seitens der BewohnerInnen oder seitens der
Eigentümer bestehen. Die verschiedenen Meldungen erhält zumeist die
Hausverwaltung als Briefe von den BewohnerInnen oder dem/der HausmeisterIn,
von Handwerkern, die Wartungsarbeiten durchführen, von Gutachtern, die im
Auftrag eines Mieters handeln oder nicht zuletzt durch eigene Aufmerksamkeit
bei Aufenthalten im Gebäudes.
Von einem „Boom“ bei Althaussanierungen kann man eigentlich erst ab den 80er
Jahren reden13. Der Bestand nach dem Zweiten Weltkrieg war meist zu niedrigen
Mieten („Friedenszins“) vergeben, wer von Vermietungen leben wollte, investierte
in den Neubau. Seit den 80er Jahren kommen aber die damals errichteten
Wohnbauten sukzessive in das Alter, wo größere Instandsetzungen notwendig
werden. Viele Eigentümer nutzten und nutzen daher bereits die Möglichkeit
13
Fachverband der Bauindustrie – Baustatistik, BGV-Schnellerhebungen:
Sanierungsvolumina der gem. Bauvereinigungen
40
Rückstellungen in einen Hauserhaltungsfonds zu zahlen. Hauserhaltung ist damit
auch tendenziell stärker ins Bewusstsein gerückt.
Stadt Graz und Wohnbaugenossenschaften
In dieser Vorphase verdichten sich die Gründe eine Sanierung in Angriff zu
nehmen. Der Auftakt dazu besteht bei Wohnbauten der Stadt Graz und der
Wohnbaugenossenschaften in der Nominierung eines zuständigen technischen
Sachbearbeiters bzw. Sachbearbeiterin. Sie oder er wird nun das oder die
betreffende/n Gebäude persönlich in Augenschein nehmen. Der/die bislang
zuständige LiegenschaftsverwalterIn und der/die HausmeisterIn sind dabei meist
zugegen. Bei Schäden muss ohnehin eine Diagnose desselben vor Ort erfolgen;
eine Grobdiagnose des ganzen Gebäudes zumindest von außen kann dem
angeschlossen werden.
Vorschläge für ergänzende Leistungen für die Stadt Graz und
Wohnbaugenossenschaften
! Erweiterte Bestandsaufnahme
! Ökologische Maßnahmenvarianten
! Potentialabschätzung
! Optimierung
Private Haus- und WohnungseigentümerInnen
Sanierungen werden von privaten HauseigentümerInnen oftmals mit
Dachbodenausbauten oder Umbauten verbunden. Oft stehen diese Wünsche auch
im Vordergrund und es ist nur zu klären, ob Kosten auch im Interesse aller
BewohnerInnen verbucht werden können (z.B. Dachdeckung). Eine gemeinsame
Hausbegehung mit der Hausverwaltung erfolgt in der Regel erst im Anschluss an
ein erstes diesbezügliches Gespräch. Ein weiterer signifikanter Zeitpunkt für
Sanierungen ist der Kauf durch neue EigentümerInnen.
Einen Sonderfall stellen die Geschosswohnbauten mit Eigentumswohnungen dar.
Die Hausverwaltung verbleibt oft bei den Wohnbaugenossenschaften, die dieses
Haus errichtet haben bzw. ist oft eine Wohnbaugenossenschaft mit der
41
Hausverwaltung beauftragt. WohnungseigentümerInnen fühlen sich tendenziell für
das ganze Haus weniger verantwortlich, als es einzelne private HausbesitzerInnen
tun. Außerdem besteht eine Vielzahl unterschiedlicher Eigentümerinteressen; um
nur einige zu nennen: Die Wohnung wird selbst genutzt oder vermietet, sie wird
täglich benutzt oder nur sporadisch, es gibt hohe oder geringe Ansprüche an
Komfort und Behaglichkeit, es sind Familien mit Kindern, Senioren, Singles, etc.
Diese beiden Gegebenheiten führen dazu, dass gemeinsame Beschlüsse praktisch
nie von einzelnen EigentümerInnen ausgehen und dass Beschlüsse langer
Vorbereitungen bedürfen. Wird in einem solchen Haus eine umfassende Sanierung
von der Hausverwaltung für sinnvoll gehalten, so muss der erste Kontakt mit den
Eigentümern bereits in dieser Phase gesucht werden.
Vorschlag für ergänzende Leistungen für private Haus- und
WohnungseigentümerInnen
! Hilfsmittel zur besseren Präsentation der Sanierungsoptionen bei den
Wohnungseigentümern
5.1.2 Grundsatzentscheidung
Den Abschluss dieser Vorphase bildet die Grundsatzentscheidung zur Sanierung.
Dafür werden in der Regel eine erste Abschätzung der finanziellen Möglichkeiten
und des Umfanges der gewünschten Sanierung durchgeführt und ein Termin für
den Baubeginn ins Auge gefasst.
Stadt Graz
Das Wohnungsamt der Stadt Graz benötigt einen Gemeinderatsbeschluss, in
welchem die im nächsten Jahr zu sanierenden Objekte mit einem Kostenrahmen
angeführt werden. Dieser Beschluss ist sozusagen der aktuelle Ausschnitt aus
einer Liste, auf welcher die Objekte nach Dringlichkeit gereiht sind. Bei neu
dazukommenden Objekten wird eine überschlägige Kostenschätzung benötigt,
selbst wenn der Beschluss zur Sanierung erst in einigen Jahren gefällt wird. Ist der
Beschluss aber einmal gefasst, legt dieser bereits anfänglich genannte
Kostenrahmen den/die SachbearbeiterIn zu einem Teil fest.
42
Wohnbaugenossenschaften
Da Genossenschaften Hauseigentümer oder zumindest Hausverwalter am
sanierungsbedürftigen Objekt sind und daher gleichzeitig auch über
leistungsfähige technische Abteilungen verfügen, erfolgt die Umsetzung der
Sanierung bis zur Vergabe an einen Generalunternehmer, etc. meist hausintern.
Der Impuls für eine Sanierung kann von den Bewohnern (Auskünfte über Mängel)
oder aber von der Genossenschaft selbst (Alter des Hauses) ausgehen. In der
Genossenschaft wird das Objekt von der Hausverwaltung betreut. Diese sammelt
einzelne Beschwerden und versucht einen Vorschlag für die Sanierung zu
erstellen. Oft werden von der Hausverwaltung Mieterversammlungen einberufen
um einerseits den Betroffenen die Notwendigkeit einer Sanierung zu erläutern und
anderseits einen Überblick über die Wünsche und Bedürfnisse der Betroffenen zu
erlangen. Die Konzeption des Maßnahmenpaketes, die Bewertung einzelner
Technologien bis hin zur Ausschreibungserstellung und Durchführung erfolgt in
der Regel durch die Genossenschaft selbst. Die Entscheidung zur Einhebung eines
erhöhten Instandhaltungsbeitrages kann die Genossenschaft noch ohne
Zustimmung der EigentümerInnen, MieterInnen treffen. Dies geschieht auch in der
Regel ab einem Gebäudealter von 25 bis 30 Jahren (begrenzte Lebensdauer von
Fenster, Fassaden, etc.). Es beginnt somit eine Ansparphase für die bevorstehende
Sanierung.
Private Hauseigentümer
Private Hauseigentümer müssen sich mit dem Grundsatzbeschluss auch
überlegen, wem sie den Auftrag zur Betreuung der Sanierung geben wollen. Oft
bieten die Hausverwaltungen an, als Bauträger diese Aufgabe zu übernehmen.
Zum Teil verfügen die Hausverwaltungen über MitarbeiterInnen, die die
Sanierungsplanung übernehmen können, zum Teil werden die Arbeiten an einen
Generalplaner übergeben und die Hausverwaltung übernimmt die Bauherrenrolle
(Controlling, etc.).
Wenn nur einzelne überschaubare Arbeiten durchgeführt werden sollen, wird
direkt mit einem oder mehreren Gewerbe- oder Handwerksbetrieb Kontakt
aufgenommen und um ein Angebot gebeten.
43
5.2 Planungsphase
Wurde der Beschluss zur Sanierung einmal soweit gefasst, kann die eigentliche
Planungsphase für die Sanierung beginnen. In der Planung müssen die
gestalterischen Wünsche, sowie wirtschaftliche und rechtliche
Rahmenbedingungen mit handwerklich-technischen, konstruktiven und
ökologischen Gesichtspunkten in Einklang gebracht werden.
44
5.2.1 Entwurfsphase – Teil 1: Ziele
In der Entwurfsphase werden die Ziele der Sanierung geklärt und die geeignete
Lösung herausgearbeitet. Unter den Zielen werden insbesondere die folgenden zu
klären sein14:
! Ökonomische Ziele (Preis, Wirtschaftlichkeit, Preis-Leistungs-Verhältnis,
finanzielle Amortisationsdauer der Maßnahme)
! Bautechnisch und bauphysikalische Zielsetzungen (Steigerung des Wohnwertes
und der Qualität, zu erzielende Änderung der bauphysikalischen Kennwerte,
Erhöhung der Tragfähigkeit, Energieeinsparung, zu erreichende Verbesserung
des Raumklimas und der Behaglichkeit)
! Gestalterische Ziele (Festlegung eines den Maßnahmen zu Grunde liegenden
Gestaltungszieles)
! Ökologische Ziele (Grenzwerte für kumulierte Umweltauswirkungen eines
Sanierungsvorhabens)
Parallel dazu werden Finanzierungsüberlegungen angestellt, die die Mitteln aus
Erhaltungsfond, (Neufestlegung von) Mietzins, Förderungen, gewünschte Erträge
und gegebenenfalls Kredite umfassen.
Berücksichtigt werden müssen Erfordernisse des Brandschutzes und
gegebenenfalls des Denkmalschutzes. Brennbare Fassadendämmungen sind bei
Hochhäusern (Häuser über 22 m Höhe) aus diesem Grund nicht zulässig15. Häuser
14
15
„Ökologie der Althaussanierung“, Teil „Planung, Realisierung, Sanierung“, Seite 15
III. Abschnitt Stmk. BauG, § 9 (6) Z 6 Stmk. FeuerpG , 1995; Die entscheidende
Bestimmung über die Eigenschaften des Wandaufbaues findet sich in § 48 Stmk BauG. Die
Bestimmungen des § 48 Stmk BauG gelten für sämtliche Wohnbauten die größer sind als
Kleinhäuser (§ 4 Stmk BauG Punkt 39). Dies bedeutet also Wände sind nicht brennbar
(F 180) oder brandbeständig (F 90) auszuführen. Die Bestimmungen des § 116 Stmk BauG
(Erleichterungen) haben in dieser Frage keinen Raum. Stiegenhäuser unterliegen einer
eigenen Klassifikation (§ 53 Stmk BauG) – Sicherheitsstiegenhaus.
45
der öffentlichen Hand sind ex lege unter Denkmalschutz16, es sei denn, sie
werden durch ein Verfahren mittels Bescheid vom Bundesdenkmalamt daraus
entlassen. Insbesondere stehen damit auch die sanierungsbedürftigen
Wohnhäuser der Stadt Graz aus den 50er, 60er und 70er Jahren unter
Denkmalschutz; ein Faktum, welches Lösungen der Projektverantwortlichen eher
begünstigt, bei welchen sich möglichst wenig verändert.
16
Vorläufige Unterschutzstellung durch Verordnung § 2a. (1) DmsG
46
5.2.2 Entwurfsphase – Teil 2: Projektierung
Grundlage für die konkrete Planung bzw. Projektierung ist eine
Bestandsaufnahme. Im wesentlichen werden zunächst die Pläne der Wohnungen
bzw. des Gebäudes auf ihre Aktualität und Vollständigkeit geprüft. Soweit Pläne
vorhanden sind muss auch eine Prüfung nach der tatsächlichen Realisierung der
Planunterlagen erfolgen. Bei Maßnahmen, die die Versorgung über das städtische
Netz (Wasser, Strom, Gas, etc.) und die Heizung betreffen, müssen Unterlagen
über die Leitungsführung vorhanden sein.
Dann erfolgt eine Beurteilung des Zustandes der Bausubstanz: Erhaltungszustand
bzw. Schadensdiagnose, Wandaufbauten und verwendete Materialien,
bauphysikalischer Gebäudezustand sowie Wohnklima (Zugerscheinungen,
Lärmbelästigung, etc.). Sowie eine Beurteilung des Zustandes der haustechnischen
Anlagen (Heizung, Sanitäranlagen).
Diese Informationen fließen nun in die Ausarbeitung der angepeilten Lösung oder
auch mehrerer Lösungsvarianten ein. Bei Umbauten müssen auch die statischen
Erfordernisse im Falle von Querschnittsverminderungen oder
Belastungssteigerungen tragender Bauteile erfüllt werden.
In „Ökologie der Althaussanierung“17 wird für die energetische Sanierung folgende
schrittweise Vorgangsweise zur Ausarbeitung des/der Maßnahmenpakete/s
empfohlen:
Projektierung energetischer Sanierungen
1. Ermittlung der Datenbasis
•
Berechnung des HWB-Wertes des bestehenden Gebäudes
•
Berechnung der erzielbaren Reduzierung der HWB-Werte jeder einzelnen,
praktisch durchführbaren Maßnahme
17
17
„Ökologie der Althaussanierung“, Teil „Planung, Realisierung und Sanierung, Seite
47
•
Kosten- und Nutzen-Analyse der einzelnen Maßnahmen
•
Ermittlung des Erhaltungszustandes der einzelnen Gebäudeteile aus der
Bauschadensdiagnose
2. Festlegung von Randbedingungen betreffend die zeitliche Abfolge und die
sinnvolle Kombination von Sanierungsmaßnahmen
•
Sanierung von Fassade sowie Fenstern und Türen gleichzeitig
•
Sanierung der Fassade bei Ausbau oder Umbau
•
Nach Möglichkeit kein Austausch von gut erhaltenen, qualitativ hochwertigen
Bauteilen
•
Energetische Verbesserung der Bauteile, deren Erhaltungszustand in jedem Fall
eine Instandsetzung erforderlich macht
•
Zuerst baulicher Wärmeschutz, dann Bemessung des neuen Heizsystems auf
die geänderten Anforderungen
•
Etc.
3. Fixierung eines Maßnahmenpaketes, das folgende Bedingungen erfüllt:
•
Hohe energetische Wirksamkeit der Maßnahmen
•
Einhaltung der Randbedingungen aus Schritt 2
•
Erfüllung der ökologischen Zielvorgaben
•
Erfüllung der ökonomischen Zielvorgaben
•
Ideale Abstimmung auf architektonische und haustechnische Vorgaben des
Gebäudes
Tabelle 6: Schrittweise Vorgangsweise zur Ausarbeitung des/der Maßnahmenpakete/s
(nach: Ökologie der Althaussanierung)
Stadt Graz und Wohnbaugenossenschaften
In der Praxis der Stadt Graz und der Wohnbaugenossenschaften läuft die
Bestandsaufnahme bereits in der Vorphase mit. Die Pläne sind – oder sollten es
zumindest sein – im Haus vorhanden, die Bausubstanz wird bei der ersten
48
Begehung begutachtet. Eine Entwurfsplanung bezüglich der Ziele und eine
Projektierung findet in dem skizzierten umfangreichen Sinne eher nicht statt:
Da finanzielle Überlegungen eine herausragende Rolle spielen, werden alle
Varianten frühzeitig mit einer groben Kostenschätzung verbunden diskutiert.
Basis für diese Kostenschätzungen sind auf der baulichen Seite bekannte
Richtwerte für verschiedene Maßnahmen nach grob berechneten Massen bzw.
Volumen oder Flächen, sowie die Erfahrungen aus vergangenen Bauvorhaben. Auf
der haustechnischen Seite werden ebenfalls Massenschätzungen bzw. Laufmeter,
Anschlusskosten und Anhaltswerte für Anlagenpreise herangezogen. Dieser Blick
auf die Kosten verstellt allzu oft den Weg zu neuen und insbesondere auch zu
ökologischen Lösungen.
Nur selten, z.B. bei größeren Umbauten oder Ausbauten, werden gestalterische
Ansprüche gestellt. Entsprechend selten werden daher ArchitektInnen bei
Sanierungen von mehrgeschossigen Wohnbauten hinzugezogen.
Vorschläge für ergänzende Leistungen für die Stadt Graz und
Wohnbaugenossenschaften:
! Entwurf-Projektteam zusammensetzen
! Varianten umfassender ausarbeiten
! Projektteam-Ausführung: Anforderungen definieren
Private Hauseigentümer
Da sich private Hauseigentümer selten tiefergehend mit dem Bauen beschäftigen,
ist das Vertrauensverhältnis mit der Hausverwaltung besonders wichtig. Die
Hausverwaltung muss abwiegen zwischen genügender und einem Zuviel an
Informationen und Entscheidungen, die sie dem/r BesitzerIn aufträgt. Die Ziele
der Sanierung werden oft zu flüchtig abgehandelt. Z.B. wird als Wärmedämmung
der Fassade vielmals ein Vollwärmeschutz empfohlen – ohne die Dämmstärke
anzusprechen (und damit faktisch 5-6 cm Dämmplatten vorgesehen).
Vorschläge für ergänzende Leistungen für private Hauseigentümer:
! Diskussion über energetische und ökologische Ziele einfordern
49
! Varianten umfassender ausarbeiten
5.2.3 Ausschreibung
In der Ausschreibungsphase werden die Bauleistungen ausgeschrieben. Parallel
zur Ausschreibung können die Förderansuchen gestellt werden und – falls
notwendig – die Baugenehmigung eingeholt werden.
Erhöhte Anforderungen hinsichtlich der ökologischen Qualität einer Sanierung
können und sollen in folgenden Richtungen formuliert werden:
! Verwendung umweltfreundlicher Baustoffe: Kennzeichen sind beispielsweise
geringer Ressourcenverbrauch bei Herstellung und Entsorgung
(nachwachsende Rohstoffe oder Recyclingmaterial), geringe Umwelt- und
Gesundheitsbelastung bei Herstellung, Verarbeitung, Gebrauch und
Entsorgung, lange Lebensdauer oder gute Reparaturfähigkeit (einfacher und
umweltfreundlicher Ersatz), etc.
! Bauabfälle: Die Bauabfälle können nach dem Schema in der Abbildung in
verschiedene Klassen unterteilt werden, woraus bereits Schlüsse auf
Trennungs- bzw. Entsorgungsmöglichkeiten gezogen werden können. Für die
Baurestmassen besteht eine Trennungsverpflichtung des Bauherrn (gemäß der
Baurestmassentrennungsverordnung). Gefährliche Stoffe und Altöle müssen
laut Abfallwirtschaftgesetz/Abfallnachweisverordnung getrennt erfasst und
rückgegeben werden (auch für Private); Betriebe haben darüber hinaus
Aufzeichnungen und Nachweise zu führen. Am einfachsten ist die Trennung
bereits auf der Baustelle. Dazu müssen entsprechende Behälter mit
ausreichendem Volumen vorhanden sein. Üblicherweise lassen die
ausführenden Firmen nur einen (manchmal gemeinsamen) Container kommen,
in dem dann auch der Baustellenabfall landet.
! Baulärm: Die Verwendung lärmarme Baustellenfahrzeuge und superschallgedämmter Maschinen sollte gefordert werden.
! Baumschutz: Gerade in Städten sollten Bewuchs und vor allem Bäume erhalten
werden. Schädigungen erfolgen durch Bodenverdichtung des Wurzelbereiches
50
z.B. aufgrund von Befahren mit Fahrzeugen und Maschinen, durch
Bodenauftrag oder Bodenabtrag oder durch Staunässe, wenn nach einer
Bodenverdichtung von lehm- und tonhaltigen Böden der Niederschlag nicht
versickern kann. Weiters werden Bäume oft direkt beschädigt oder ihr
Wurzelraum verschmutzt. Diese Schäden müssen durch einen entsprechenden
Auftrag (festgelegte Fahrwege, usw.) verhindert werden.
Stadt Graz und Wohnbaugenossenschaften
In der Ausschreibungsphase werden die Maßnahmen nach Gewerken in Form von
Leistungsverzeichnissen ausgeschrieben. Dazu wird praktisch immer ein
elektronisch bearbeitbares Formular, z.B. nach der Vorlage des LB-H18, verwendet.
Im allgemeinen werden jeweils immer 3-5 Firmen zum Einbringen eines
Angebotes eingeladen. Öffentliche Einrichtungen müssen die Vergabeordnung19
einhalten, die unter anderem Grenzsätze für die öffentliche Ausschreibung und
das Bestbieterprinzip enthält. Aus den Anboten wird dann der Bestbieter
ausgewählt. Anhand der ausgewählten Angebote wird eine genauere Kosten- und
Finanzierungsrechnung durchgeführt.
Bezüglich der Produkte wird bei Sanierungen häufig wie bei Instandsetzungen
vorgegangen: Es wird möglichst das ursprüngliche Fabrikat wieder geordert.
Gerade bei Bauten aus den 50er, 60er und 70er Jahren werden damit jedoch
Produktinnovationen und Materialverbesserungen per Ausschreibung
ausgeschlossen. Beispiele sind Dichtungsmaterialien in Fenstern und Türen,
Farben, Balkonverkleidungen, etc.
Bezüglich der oben skizzierten Anforderungen zu Abfalltrennung, Baumschutz
und Baulärm verlässt man sich oft auf eine „normgemäße“ Ausführung.
Vorschläge für ergänzende Leistungen für die Stadt Graz und
Wohnbaugenossenschaften:
18
Leistungsbeschreibung Hochbau des BMwA
19
Bundesvergabegesetz, Stmk. Vergabegesetz und ÖNORM A 2050
51
! Ökologische Alternativen zur Standard-Ausschreibung bezüglich Materialien,
Arbeitsverfahren und Entsorgung
! Qualitätskontrolle
! Bewertung von Varianten
Baurestmassen
Bodenaushub
(nicht verunreinigt)
Asphaltaufbruch
Betonabbruch
Mineralischer Bauschutt
(nicht verunreinigt)
Gefaehrliche Abfaelle und
Altoele
Verpackung auf Baustellen
Baustellenabfaelle, Holzabfaelle,
Metallabfaelle, Kunststoffabfaelle
Papierverp.
Kartonagen
Wellpappe
Papiersaecke
Kunstund
Verbundstoffverp.
Metallverp.
Holzverp.
moeglichst sauber, sortenrein, restentleert
direkte
Wiederverwendung
(z.B
Humus)
Aufbereitung
vor Ort in
Brechanlagen, bei
Uebernahmestellen,
etc.
Verwertung
direkte
Wiederverwen
dung oder
-verwertung
nicht lizensierte
Verpackung
Trennung ab Kleinstmengen
erforderlich!
Uebergabe an
berechtigte Sammler und
Behandler
lizensierte
Verpackung
Uebernahmestelle
der Regionalpartner
der jeweiligen
Branchenrecyclinggesellschaft
Aufbereitung (z.B.
Sortieranlage)
Verwertung
Ablagerung nicht verwertbarer Inertstoffe
auf Bodenaushub-, Baurestmassen- und
Massenabfalldeponien
(Hausmuelldeponien)
Ablagerung nicht verwertbarer Abfaelle
und Reststoffe auf Reststoffdeponien oder
Thermische Behandlung
Rueckgabe an
Lieferanten oder
nachweisliche
Verwertung
event. Aufbereitung
und Verwertung
! Funktionale Ausschreibung: Optimierung
Abb. 8: Einteilung der Bauabfälle (Quelle: Abbruch-Recycling-Entsorgung, Oö.
Umweltakademie)
Private Hauseigentümer
Bei diesen Sanierungsvorhaben variiert der Detaillierungsgrad der Ausschreibung
je nach Umfang der Leistungen und je nach Aufwand, der in diese Planungsphase
gesteckt wird. Auch viele Bauträger vergeben die Leistungen nach sehr
52
detaillierten Ausschreibungen, um eine bessere Vergleichbarkeit der Angebote zu
erhalten.
Vorschläge für ergänzende Leistungen für private Hauseigentümer:
! Ökologische Alternativen zur Standard-Ausschreibung bezüglich Materialien,
Arbeitsverfahren und Entsorgung
! Qualitätskontrolle
! Bewertung von Varianten
! Funktionale Ausschreibung: Optimierung
53
5.2.4 Mieterinformation und -einverständnis
Sanierungen, die über die reine Erhaltung der Bausubstanz hinausgehen, können
nicht einfach auf den Mietzins überwälzt werden. In einer Mieterversammlung
werden einerseits die Betroffenen über die geplanten Maßnahmen informiert und
andererseits das Einverständnis zu dem neuen Mietzins eingeholt werden. Im
Zuge des § 18 MRG Verfahrens kommt es jedenfalls zu einer Verhandlung vor der
Schlichtungsstelle im Außerstreitverfahren. Mieter, die mit den Maßnahmen nicht
einverstanden sind, können in der Verhandlung ihre Bedenken vorbringen und
eine Ablehnung des Antrages beantragen. Die Mieterversammlung mit dem
festhalten eines Meinungsbildes und die schriftliche Zustimmung im Verfahren vor
der Schlichtungsstelle bilden wichtige Meilensteine der beginnenden Sanierung.
Nicht umsonst wird die Mieterversammlung von den Akteuren20 als
„Schlüsselstelle“ bezeichnet. Zustimmende Äußerungen in der Mieterversammlung
wiederrufen werden, da die rechtliche Bindungswirkung fehlt. Die
Schlichtungsstelle führt ein eigenes Objektivierungsverfahren
(Gutachterbestellung, wirtschaftliche Überprüfung, etc. ) durch. Man kann sich
vorstellen, dass ein Verfahren vor der Schlichtungsstelle zeitverzögernd wirkt und
daher wenn irgend möglich vermieden wird.
Stadt Graz
Die Berechnungen der technisch-wirtschaftlichen Abteilung im Wohnungsamt sind
die Grundlage für die Mieterversammlungen bei Sanierungsobjekten der Stadt
Graz. Da die Stadt Graz aus sozialen Erwägungen einen viel zu geringen
Erhaltungsbeitrag einhebt, muss bei jeder Sanierung zu Mietzinserhöhungen
gegriffen werden. Daher prüft ein interner Gutachter der Schlichtungsstelle in
jedem Fall die vorgeschlagenen Sanierungsmaßnahmen und die finanzielle Seite
des Projektes.
Vorschläge für ergänzende Leistungen für die Stadt Graz:
20
Siehe Kapitel „Interviews“
54
! Kohärentes, in sich schlüssiges Vorgehen gegenüber Mietern und anderen
Behörden
! Einheben des vollen EVB da dies zumeist sozialer ist als überwälzen der
Sanierungskosten auf den Mietzins (Kapitalkosten)
Wohnbaugenossenschaften und private EigentümerInnen
In der Regel wird der volle EVB eingehoben sodass viele Sanierungsvorhaben ohne
einen Gang zur Schlichtungsstelle durchgeführt werden können. Die
Entscheidungsfindung erfolgt auch hier in einer Mieter- oder
Eigentümerversammlung mit anschließender Abstimmung. Probleme werfen die
verschiedenen Interessenslagen der Betroffenen auf. So werden Eigentumshäuser
zumeist nicht mehr von den Eigentümern selbst bewohnt sondern sind vermietet.
Vorschläge für ergänzende Leistungen für Wohnbaugenossenschaften und private
HauseigentümerInnen:
! Kohärentes, in sich schlüssiges Vorgehen gegenüber Mietern und anderen
Behörden
! Unterstützendes und gut aufbereitetes Infomaterial zu den geplanten
Leistungen und die Durchführung eines moderierten Informationsprozesses
5.3 Vorbereitung des Ausführung
5.3.1 Baubewilligung
Die Vorbereitung der Ausführung beginnt meist mit dem Erteilen der
Baubewilligung oder auch schon vorher, wenn keine wesentlichen Einsprüche zu
erwarten sind. Die Baubewilligung wird per Bescheid nach positiver Vorprüfung
der Pläne und nach positivem Abschluss der Bauverhandlung durch die
Baubehörde erteilt. Bei Sanierungen ist sie dann nicht notwendig (d.h. es sind
bewilligungsfreie Vorhaben), wenn keine Änderung der äußeren Gestalt der
baulichen Anlage erfolgt, was bei reinen Erhaltungssanierungen auch nicht der
Fall ist. Bei umfassenden Sanierungen hingegen muss in der Regel eine
Baubewilligung eingeholt werden. Liegt das Gebäude im Schutzgebiet, welches
55
durch das Grazer Altstadterhaltungsgesetz definiert ist, sind
Baubewilligungsbescheide nicht nur für Zu- und Umbauten, sondern auch für
größere Instandsetzungen nötig und erst nach Einholung eines Gutachtens der
Altstadt-Sachverständigenkommission zu erlassen. Beabsichtigte
Instandsetzungen geringeren Umfangs sind der Behörde anzuzeigen und werden
von ihr binnen 6 Wochen als bewilligungspflichtig oder nicht bewilligungspflichtig
erklärt.
Stadt Graz und Wohnbaugenossenschaften
Ansuchen um Baubewilligungen und Förderungen werden routinemäßig erledigt.
Von den Wohnbaugenossenschaften werden Kontakte mit den Förderstellen als
sehr wichtig angesehen, da zumeist ein gewisser Spielraum bei den Förderungen
besteht und eine Klären von Missverständnissen schon im Vorfeld der
Förderentscheidung Verzögerungen verhindern kann.
Vorschlag für ergänzende Leistungen für die Stadt Graz und
Wohnbaugenossenschaften:
! Vorbereitung der Dokumente und Einreichung
56
Private EigentümerInnen
Wichtiger als für die Stadt Graz und die Wohnbaugenossenschaften ist eine
Unterstützung privater EigentümerInnen, vor allem, wenn sie beispielweise die
Ansuchen um Förderung selbst einreichen.
Vorschlag für ergänzende Leistungen für private EigentümerInnen
! Unterstützung bei der Vorbereitung der Dokumente und Einreichung
5.3.2 Ausführungsplanung und Auftragserteilungen
Im Gegensatz zum Neubau muss bei Sanierungsvorhaben in der Phase der
Vorbereitung die Ausführungsplanung zur Gänze fertig gestellt und die Gewerke
beauftragt werden. Dies ist notwendig, damit die Unternehmen praktisch
gleichzeitig mit ihren Arbeiten beginnen können. Im Gegensatz zum Neubau
setzen die Arbeiten der verschiedenen Gewerke kaum aufeinander auf.
Stadt Graz und Wohnbaugenossenschaften
Nach abgeschlossenem Zustimmungsverfahren durch die Betroffenen geht der Akt
zur Umsetzung der Sanierung an die betroffene technische Abteilung zurück. Bei
großen Baustellen wird die gesamte Abwicklung nach außen an einen GU
vergeben, bei kleineren erfolgt diese im Hause. Dabei besitzen sowohl die
Kommune als auch die Genossenschaften versierte Planungsabteilungen und auch
Fachkräfte zur begleitenden Bauaufsicht.
Vorschläge für ergänzende Leistungen für die Stadt Graz und
Wohnbaugenossenschaften:
! Teambildung und Ablauforganisation
! Organisation von Abfalltrennung und Baumschutz auf der Baustelle
! Hilfsmittel für eine ökologische Baustellenabwicklung, Baukoordination
Private EigentümerInnen
57
Private Hausverwaltungen sind bei der Durchführung von Sanierungen in der
Regel auf externe Fachleistungen angewiesen. Dies bedeutet, dass neben der
Erstellung der Ausschreibung, der Vorschlag über die Qualität der Baumaßnahmen
sowie die Übereinkunft mit den Mietern geht meist von der Hausverwaltung aus.
Sämtliche Planungsleistungen, die die Umsetzung als solches betreffen werden oft
nach Außen vergeben wird.
Vorschlag für ergänzende Leistungen für Private:
! Pflichtenheft für ökologische Gebäudesanierung mit einer Definition der
Schnittstellen für einzelne AuftragnehmerInnen.
5.3.3 Bauzeitplan und Verträge
Eine genaue Zeitplanung, wann welche Firmen wo und mit welchen Arbeiten
beschäftigt sind, ist ebenfalls in dieser Phase durchzuführen. Dabei muss
berücksichtigt werden, dass die Platzverhältnisse meist wesentlich beengter sind
als im Neubau: Pro Raum können nur wenige Arbeiter tätig sein, die anderen
Räume in den Wohnungen sind bewohnt, die Anlieferung des Materials muss
durch die Engstelle der Haustüre oder über das Dach erfolgen, etc. Die
Ausführung soll in kürzest möglicher Zeit abgeschlossen werden, damit die
BewohnerInnen, die ja meistens in ihren Wohnungen bleiben, nicht länger als
notwendig belästigt werden.
Weiters müssen die Ver- und Entsorgungssysteme im Gebäude während der
Baustelle weiter in Betrieb bleiben bzw. dürfen nur kurzzeitig unterbrochen
werden. Unterbrechungen sollen auf ein Minimum reduziert werden.
Selbstverständlich ist es unmöglich, ein Heizungssystem zu erneuern, während
die Heizung läuft; das Sanierungsvorhaben muss daher in der heizfreien Zeit
abgewickelt werden.
Stadt Graz und Wohnbaugenossenschaften
Die jeweiligen beauftragten technischen Abteilungen erstellen eine zeitliche
Ablaufplanung. Die Bauaufsicht verbleibt meist im Haus. Mit der bestellten
Baukoordination erfolgt eine enge Zusammenarbeit. Die Auftragsvergabe und die
58
Vertragsabschlüsse erfolgen auf der Basis der durchgeführten öffentlichen
Ausschreibung.
Vorschläge für ergänzende Leistungen für die Stadt Graz und
Wohnbaugenossenschaften
! Effizienzsteigerung durch verbesserte Bauzeitplanung
! Verpflichtende Anwesenheit bei Baustellen-Jour Fixe
Private EigentümerInnen
Da private Hausverwaltungen – Immobilienbüros – sind einerseits als
Hausverwalter und andererseits als Bauträger tätig. Dies bedeutet, dass sie die
gesamte Palette an Bauleistungen auch im eigenen Hause abwickeln dürfen. Oft
erfolgt jedoch eine Zusammenarbeit mit planenden ArchtitektInnen und
GeneralplanerInnen.
Vorschläge für ergänzende Leistungen für Private:
! Musterverträge für die Durchführung der ökologischen Gebäudesanierung
! Informationsblätter zu besonders zu beachtenden Teilbereichen der Sanierung
(Materialentsorgung, Trennbarkeit, Baustellengestaltung, etc.).
5.4 Sanierungsausführung
5.4.1 Bauleitung
Für die Bauausführung hat sich der Bauherr eines befugten Unternehmens
(Baumeister, Zivilingenieur für das Bauwesen, o.ä.) zu bedienen, welches die
Bauleitung übernimmt und einen Bauleiter bestellt. Der vor Ort tätige Polier21 des
bauausführenden Unternehmens ist der Vertraute der Bauleitung auf der
Baustelle. Gemeinsam mit dem Bauleiter (der meist zahlreiche Baustellen betreuen
muss) überwacht er die örtliche Herstellung des Werkes: die Lieferungen und das
21
Der Polier ist im Prinzip der Sprecher oder „Vorarbeiter“ eines Bautrupps.
59
Personal auf der Baustelle, seine etwaigen Subunternehmer, die Einhaltung der
Pläne, die Sicherheitsbestimmungen, etc.
Dem Bauherr selbst obliegt die Bauaufsicht (oft ebenfalls Bauleitung genannt).
Diese Aufgabe hat zusätzlich koordinierenden und kontrollierenden Charakter.
Wurden die Gewerke einzeln ausgeschrieben, so ist eine gute Koordination
besonders wichtig. Nur wenn der Bauherr genügend Personal dafür zur Verfügung
hat, kann er dies übernehmen. Ansonsten wird er damit beispielweise eine
Architekten beauftragen. Hat er die Leistungen an einen Generalunternehmer
ausgeschrieben, so wir dieser meist mit der Bauaufsicht betraut.
Nach dem Leistungsbild des Architekten, welches in der Gebührenordnung
umschrieben ist, gibt es folgende Bauleitungsfunktionen:
a) Künstlerische Oberleitung der Bauausführung, d.h. die Überwachung der
Herstellung des Werkes hinsichtlich des Entwurfes und der Gestaltung.
b) Technische und geschäftliche Oberleitung der Bauausführung, d.h. die
Beratung und Vertretung des Bauherrn, die Führung der notwendigen
Verhandlungen mit Behörden, die Durchführung der Anbotsausschreibung und
die Überprüfung der eingelangten Anbote, die Vergabe der Lieferungen und
Leistungen mit Ausarbeitung der Verträge, das Abschließen von
Versicherungen, die Aufstellung eines Zeit- und Zahlungsplanes, die Prüfung
der Schlussrechnungen.
c) Örtliche Bauaussicht, d.h. die Koordinierung aller Lieferungen und Leistungen,
die Überwachung der Übereinstimmung mit Plänen und Anweisungen des
Architekten, die Einhaltung der technischen Regeln, der behördlichen
Vorschreibungen und des Zeitplanes, die direkte Verhandlungstätigkeit mit
den ausführenden Unternehmen, die Abnahme von Teilleistungen, die
Kontrolle der für die Abrechnung erforderlichen Aufmessungen, die Führung
des Baubauches, die Prüfung aller Rechnungen auf Richtigkeit und
Vertragsmäßigkeit, die Schlussabnahme des Bauwerkes unmittelbar nach
dessen Fertigstellung.
Stadt Graz und Wohnbaugenossenschaften
60
Die Bauleitung wird von der Stadt und von den Wohnbaugenossenschaften in der
Regel selber wahrgenommen. Auch bei Generalunternehmer-Sanierungsvorhaben
lässt man sich die Bauleitung nicht nehmen. Dies erhöht die Motivation und
Identifikation mit den Objekten. Andererseits bedeutet die Abgebe der Bauleitung
an eine/n PlanerIn auch Arbeitsersparnis.
Vorschlag für ergänzende Leistungen für die Stadt Graz und
Wohnbaugenossenschaften:
! Bauleitung auslagern
Private EigentümerInnen
Die Bauleitung ist ein Teil der Leistungen des Bauträgers (Hausverwaltung).
Vorschlag für ergänzende Leistungen für Private:
! Bauleitung und Baukoordination unter ökologischen gesichtspunkten
(ökologisches Pflichtenheft in der Bauausführung).
5.4.2 Ausführung
Die ÖNORM B 2110 enthält die Beschreibung der wesentlichen Erfordernisse bei
der Ausführung von Bauvorhaben, die für Auftraggeber (Bauherr) und
Auftragnehmer formuliert sind, u.a. die Vertragsbestimmungen, das Baubuch,
Bestimmungen für Verzug, Rücktritt, Güte- und Funktionsprüfung, Übernahme,
Versicherungen, Gewährleistung und Zahlungen.
Etliche Baufirmen sind mittlerweile ISO 9001 zertifiziert, d.h. sie verfügen über
interne Informations- und Kontrollmechanismen, sodass sie mit der Abwicklung
einer Baustelle mit erhöhten Anforderungen an den Umweltschutz
zurechtkommen sollten. Erhöhte Anforderungen wurden bereits unter Punkt B.3
(Ausschreibung) formuliert.
Ebenso ist es üblich, dass von den Firmen ein sorgsamer Umgang mit der
bestehenden Wohnungseinrichtung verlangt wird und eine Reinigung im
Anschluss an die Arbeiten stattfindet.
61
Vorschlag für ergänzende Leistungen für Stadt Graz, Wohnbaugenossenschaften
und Private:
! Vorschlag für weitere Qualitätskontrollen, die in Hinblick auf energetische und
ökologische Anforderungen eingeführt werden sollten.
5.4.3 Abnahme und Gewährleistung
Die Leistungen der einzelnen, beauftragten Firmen werden sie nach dem ihrem
Abschluss auch einzeln abgenommen. Die Abnahme bedeutet die Entgegennahme
der vertraglich vereinbarten Leistung. Dies kann auch formell in einem
gesonderten Protokoll niedergeschrieben werden. Dabei sollten die wichtigsten
Personen der Baustelle anwesend sein (Bauleiter, Polier). Wenn die Leistung
wesentliche Mängel aufweist, sollte die Abnahme verweigert werden. Mit dem
Datum der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Jeder Unternehmer haftet
für die Mängelfreiheit seiner Leistungen auch nach deren Fertigstellung.
Bei haustechnischen Anlagen, insbesondere der Heizung, sollte ein Einregulieren
während der Betriebszeit vorgesehen werden. Ein klagloses Funktionieren bei der
Abnahme und auch im Betrieb ist noch kein Zeichen dafür, dass die Anlage
optimal funktioniert.
Vorschlag für ergänzende Leistungen für Stadt Graz, Wohnbaugenossenschaften
und Private:
! Zusammenstellen zusätzlicher Informationen, die Bedenken wegen der
Lebensdauer bei ökologischen Baustoffen bzw. der Wirksamkeit
umweltfreundlicher Verfahren (z.B. Holzschutz) begegnen.
5.5 Betrieb
Genaugenommen ist die Phase des Betriebes nicht mehr Teil der Sanierung.
Allerdings muss bereits bei der Planung und Ausschreibung die Sicherstellung
eines energetisch optimalen und ökologischen Betriebes bedacht werden. Bei der
62
Abnahme muss geprüft werden, ob die für den Betrieb verantwortlichen Personen
(Hausmeister, Techniker) eingeschult sind und etwaige Dokumentationen
(Betriebsanleitungen, etc.) erhalten haben. Rückmeldungen seitens der
BewohnerInnen sollten als hilfreich und nicht störend betrachtet werden.
5.5.1 Unterhalt
Während von Seiten der baulichen Leistungen nur wenige Anweisungen für den
Betrieb beachtet werden müssen, ist dies bei den haustechnischen Anlagen
anders. Wichtige Voraussetzungen für ein Funktionieren sind, dass die Unterlagen
über die Anlage vorhanden sind, dass ein/e Verantwortlicher nominiert ist und
eine Einschulung erhalten hat und dass für ihn/sie die Möglichkeit der Rückfrage
im Falle von Unklarheiten und Nutzungsänderungen beim Errichter („Hotline“)
besteht.
Bei Reinigungs- und Ausbesserungsarbeiten des Hausmeisters sollten
gegebenenfalls Informationen zur Verfügung gestellt werden, wenn bei den
verwendeten ökologischen Produkte Unverträglichkeiten mit den bislang üblichen
Methoden bestehen könnten.
Stadt Graz und Wohnbaugenossenschaften
Zumeist gibt es im Bereich der stadteigenen Gebäude für jedes Haus eine/n
Hausmeister/in und eine Person in der Hausverwaltung. Die gesetzlichen
Neuregelungen im Bereich der Hausmeister dürfte auch im Bereich der durch die
Stadt verwalteten Wohnungen zu einem Rückgang an Neubestellungen von
Hausmeister/n/innen und zu einer Auslagerung der Hausbetreuung führen. Bei
Wohnbaugenossenschaften wird die Betreuung der Hausanlage durch eine
Ansprechperson in der Hausverwaltung koordiniert. Zumeist gibt es auch einen
Haussprecher/In vor Ort.
Vorschläge für ergänzende Leistungen für die Stadt Graz und
Wohnbaugenossenschaften
! Reinigung mit umweltfreundlichen Reinigungsmitteln
! Licht: Energiesparlampen einsetzen, Gemeinschaftsgeräte (Waschmaschine,
Trockner): Energieeffizienzklasse A nachkaufen.
63
! Informationsheft (Betriebsanleitung) für das sanierte Gebäude
Private EigentümerInnen
Bei privaten Hauseigentümern ergibt sich ein ähnliches Bild als bei
Genossenschaften. Die Betreuung der Hausanlage erfolgt durch den zuständigen
Hausverwalter, jedoch gibt es auch hier Hausmeister welche kleinere Besorgungen
erledigen.
Vorschläge für ergänzende Leistungen für Private:
! Reinigung mit umweltfreundlichen Reinigungsmitteln
! Licht: Energiesparlampen einsetzen
! Informationsheft (Betriebsanleitung) für das sanierte Gebäude
5.5.2 Wartung der technischen Anlagen
Mit der zunehmenden Technisierung von Gebäuden und der zunehmenden
Komplexität der betriebstechnischen Anlagen steigen auch die Anforderungen
hinsichtlich (vorbeugender) Instandhaltung. Der Kernbereich der Instandhaltung
ist die regelmäßige und/oder zustandsbezogene (aufgrund von Messwerten)
Wartung. Ihr Ziel ist das Bewahren des einwandfreien Zustandes durch einen
Katalog an Einzelmaßnahmen (Nachstellen, Ergänzen, Austauschen, etc.), welche
durch den Hersteller der Anlage empfohlen werden. Dies wird ergänzt durch eine
Inspektion (Prüfen und Messen) relevanter Kenngrößen, die eine Beurteilung des
Zustandes der Anlage und des Betriebes ermöglichen, z.B. des Energieverbrauches
für Raumwärme pro m2 und Jahr.
Stadt Graz und Wohnbaugenossenschafte, private EigentümerInnen
In Wohngebäuden der Stadt Graz und der Wohnbaugenossenschaften werden
kaum gemeinschaftliche haustechnischen Anlagen betrieben. Bei der Heizung
besteht oft ein Fernwärmeanschluss, dessen Übergabestation von dem Betreiber
gewartet wird. Gasheizungen werden wohnungsweise betrieben. BiomasseHeizungen oder Solaranlagen sind ausgesprochen selten und würden daher sicher
erhöhter Aufmerksamkeit für den Betrieb benötigen.
64
Liftanlagen in Hochhäusern bieten einige Potentiale an Optimierungen bezüglich
Steuerung, Antriebssystem und Innenraum-Beleuchtung.
Vorschläge für ergänzende Leistungen für die Stadt Graz und
Wohnbaugenossenschaften
! Lift- Contracting bei Hochhäusern
5.5.3 Soziale Aspekte
Zufriedenheit der Mieter, kindergerechtes Wohnen, seniorengerechtes Wohnen,
behindertengerechtes Wohnen.
Vorschlag für ergänzende Leistungen für die Stadt Graz und
Wohnbaugenossenschaften:
! Klagen ernst nehmen: Sammlung in einem „Briefkasten“, Rückantwort
65
6. Organisationsformen für Sanierungen
Die größten Unterschiede im Bauablauf hinsichtlich der Aufgabenverteilung
bestehen dann, wenn besondere organisatorische Lösungen zwischen Bauherr
und den Planern sowie ausführenden Firmen angestrebt werden, wie es die
Einschaltung eines Generalplaners oder eines Generalunternehmers ist. Dies ist
vor allem bei größeren Sanierungsvorhaben sowohl bei den verschiedenen im
Baubereich tätigen Ämtern der Stadt Graz (Wohnungsamt, Hochbauamt und
Liegenschaftsverwaltung) als auch bei den Wohnbaugenossenschaften
durchaus üblich.
Die Entwicklung von Dienstleistungskonzepten zur umfassenden ökologischen
Gebäudesanierung können dann einerseits an den organisatorischen Ansätzen
zur Beauftragung von Generalplanern und –unternehmen ansetzen.
Andererseits ist die derzeitige Praxis der Sanierung in den verschiedenen
Ämtern und Wohnbaugenossenschaften ein möglicher Anknüpfungspunkt. Aus
der Kenntnis des typischen Ablaufs heraus, können (Bestand-)Teile von
Dienstleistungen definiert werden, die auch eine je nach Wunsch
unterschiedlich weitreichende Auslagerung erlauben würden. Ja es kann daraus
auch ein schrittweise umfassender werdendes Dienstleistungspaket entwickelt
werden.
Die traditionelle Art der Bauausführung ist jene mit Einzelplanern und
ausführenden Einzelunternehmen aus verschiedenen Gewerken. Ein großer
Vorteil liegt darin, dass für jeden Bereich die jeweils „beste“ Firma verpflichtet
werden kann. Die Flexibilität dieser Konstellation ist sicherlich die größte
(Änderungen können schnell und oft ohne Kosten zu verursachen abgefangen
werden). Die gesamte Koordination ist dann jedoch Aufgabe des Bauherrn.
Der Bauherr kann den Auftrag zur Planung und Koordination der Ausführung
einem Generalplaner übertragen. Dieser erstellt auch die Ausschreibung und
bewertet die Angebote. Die Kontrolle der Ausführung übernimmt der Bauherr
meist noch selbst.
Wird die gesamte Ausführung von einem Bauunternehmen übernommen, so
spricht man von einem Generalunternehmer. Die Abwicklung des Baues spart
dem Bauherr einiges an Koordinierungsarbeit auf der Baustelle; das
66
Bauunternehmen schreibt selbst die in der Leistungsbeschreibung geforderten
Teilleistungen, die es nicht selbst übernehmen will an Subunternehmer aus
und ist für diese dann verantwortlich. An die Qualität der Planung werden aber
höhere Anforderungen gestellt: Sie muss einerseits bereits für die
Beauftragung des Generalunternehmers besser ausgereift sein, um dessen
Garantien (Termin- und Kostengarantie) einfordern zu können und um vor
Nachträgen geschützt zu sein. Andererseits muss sie ihm noch genügend
Spielraum für Kostenoptimierungen lassen, da diese Art zu Bauen sonst teurer
ist als mit Einzelbeauftragungen.22 Die Bezeichnung „Schlüsselfertigbau“
beschreibt das Kennzeichen, dass die Abnahme des gesamten Baues durch den
Bauherrn nach Abschluss der Arbeiten aller Gewerke stattfindet.
22
Hans Sommer: „Projektmanagement im Hochbau“, S. 15
67
7. Begriffsbestimmungen zu „Dienstleistungen“
Dienstleistungen sind selbstständige, marktfähige Leistungen, die mit der
Bereitstellung und / oder dem Einsatz von Leistungsfähigkeiten verbunden
sind.23 Durch geänderte gesellschaftliche Rahmenbedingungen (hoher Anteil
erwerbstätiger Frauen, Internationalisierung, steigende Lebenserwartung, etc. )
sind eine Reihe neuer Dienstleistungen entstanden, welche früher nicht
marktfähig waren oder im Familienverband unentgeltlich erledigt wurden. Der
Anteil von Dienstleistungen liegt in westlichen Industriestaaten bei ca. zwei
Drittel des erwirtschafteten Bruttosozialproduktes.24 Dieser ständig wachsende
Anteil ist auch ein Indiz für die wirtschaftliche Weiterentwicklung eines Landes.
Am Beginn der wirtschaftlichen Entwicklung von Staaten nimmt der Anteil der
Leistungen aus der Landwirtschaft (Grundversorgung) den Großteil ein. Dieser
sinkt und wird in Folge durch die Wirtschaftleistungen aus dem
Produktionsbereich ersetzt. Hochentwickelte moderne Staaten erwirtschaften
einen Großteil der erbrachten Leistungen im Dienstleistungsgewerbe.
Wirtschaftstheoretisch wird der Baubereich dem sekundären Sektor zugezählt,
d.h. dem produzierenden und verarbeitenden Sektor. Jedoch hat der Anteil der
Dienstleistungsberufe (Bürotätigkeit ist z.B. ein typischer Dienstleistungsberuf)
vor allem im sekundären Sektor seit den 60er Jahren sehr stark zugenommen.
Man spricht mittlerweile auch von einer „Verzahnung“ zwischen sekundärem
und tertiärem Sektor, der v.a. im Bereich der Produzentendienstleistungen
sichtbar wird. Die immer komplexer werdende Produktion von immer
„intelligenteren“ Sachgütern bedarf nämlich zunehmend der Dienstleistungen,
die die eigentliche Fertigung begleiten. Dies sind z.B. Forschung und
Entwicklung, Qualitätsmanagement etc.. Auch beim Absatz von Sachgütern
werden zusätzliche Dienstleistungen, wie Beratung, Finanzierung, Service und
23
MEFFERT HERIBERT, BRUHN MANFRED, 1995; Dienstleistungsmarketing ISBN 3-409-
13688-6
24
REITER GERNOT, 1997; Die Implementierung von Dienstleistungsmarketing. Ein
phänomenologisches Prozessmodell unter besonderer Berücksichtigung des
Marketing- Accounting sowie rechtlicher Implikationen.
68
Wartung immer wichtiger und zu einem Wettbewerbselement. All dies und die
generell steigende Verrechtlichung, Verflechtung und Globalisierung von
Wirtschaft und Gesellschaft führen zu einem Bedeutungsverlust der Fertigung
zugunsten der Dienstleistungstätigkeiten.
Wesentlichen Anteil am steigenden Marktanteil des tertiären Sektors hat die
Zunahme klassischer industrieller Dienstleistungen wie Bankautomat,
automatische Waschanlagen, etc.25 Hierzu können auch
Dienstleistungsangebote wie sie im Rahmen dieses Projektes vorgeschlagen
werden, gezählt werden. Vorab soll ein kurzer Überblick über die
Begriffsbestimmung zu Dienstleistungen stehen. In der Literatur sind dazu
verschiedene Ansätze niedergelegt:
7.1 Gutstheoretischer Ansatz:
Wesensmerkmale von Dienstleistungen sind die Immaterialität, das
Präsenzkriterium, die beschränkte Speicher- und Lagerfähigkeit und die hohe
Grundkomplexität der Leistung. Das Präsenzkriterium ist durch die
gleichzeitige Produktion und Verbrauch der Leistungen gekennzeichnet. Die
Immaterialität von Dienstleistungen hat für den Kunden oder Konsumenten
Auswirkungen, welche sich am besten über Qualitäten oder Eigenschaften
beschreiben lassen:
a) search qualities
Darunter werden Eigenschaften des Produktes
verstanden, die dem Konsumenten eine Beurteilung vor
dem Kauf oder der Inanspruchnahme ermöglichen
(beispielsweise ökologische Kennwerte wie das
Treibhaus- und das Versauerungspotential von
Baustoffen).
b) experience qualities Eine Beurteilung ist nur nach der Inanspruchnahme
möglich (Leistungen von Fachplanern).
c) credence qualities
Diese Qualitäten entziehen sich überhaupt einer
Beurteilung durch den Konsumenten da oft die
25
HOMBURG CH.; GARBE B. 1996; Industrielle Dienstleistungen, Bestandsaufnahme und
Entwicklungseinrichtungen. Zeitschrift der Betriebswirtschaft, S 253 – 282.
69
Zeitspanne sehr lang ist oder der vergleich fehlt
(langfristige Versicherungsdienstleistungen wie
Pensionsvorsorge, Arztbehandlung, garantierte
Entsorgungskosten für Bauteile mit langer
Lebensdauer, etc.).
7.2 Produktionstheoretischer Ansatz:
Wesensmerkmale dieses Ansatzes sind:
! Präsenzkriterium – Direktkontakt (einfach oder mehrfach)
! Merkmale der Leistungs- und Empfangspotenziale
! Konsument als externer Faktor
! Prozess- versus Ergebnisdominante Dienstleistungen
70
Präsenzkriterium
Das Präsenzkriterium setzt folgende Bedingungen voraus:26 Die Bereitstellung
des Dienstepotenzials, die räumliche und zeitliche Betriebsbereitschaft sowie
die qualitative und quantitative Abgabebereitschaft.
Die Bereitstellung des Diensteobjekts: Der Konsument muss einen Bedarf an
den Diensten haben (Ein Hauseigentümer muss aus eigenen Antrieb die
Dienste der ökologischen Sanierung nachfragen). Dies ist ein wesentliches
Element für den Dienstevollzug.
Es müssen gemeinsame zulässiger Rahmenbedingungen für Diensteleister und
Diensteobjekt vorhanden sein. Das Dienstepotenzial und die Empfangsobjekte
müssen zu gegebener Zeit verfügbar und gleichzeitig bereit für die Abgabe
und Annahme der Dienstleistungen sein. Wesentlich ist auch die räumlich wie
auch zeitlich kongruente Verrichtung der Dienstleistungen.
Merkmale der Leistungs- und Empfangspotenziale
Es wird zwischen Personen als Leistungserbringer oder Empfänger
unterschieden. Lehrveranstaltungen an Universitäten sind Dienstleistungen von
Personen für Personen. Eine Autowaschanlage ist eine Dienstleistung von
einem Objekt (der Anlage) für ein Objekt (das Auto). Die Dienstleistung der
ökologischen Sanierung eines Gebäudes ist eine Leistung einer Person oder
eines Personenkreises (GEA, Contractoren, etc.) an einem Objekt dem
konkretem Gebäude. Bei vielen Gütern liegt eine sogenannte Adjunktivität des
Gutes vor. Dies sind Merkmale eines Gutes, die untrennbar mit diesem
Verbunden sind. Beispielsweise das Kurhotel mit seinem Standort, die
Fähigkeiten eines Mitarbeiters mit seinen Erfahrungen, der Jahreswärmebedarf
für Raumwärme mit der Qualität der Gebäudehülle.
Konsument als externer Faktor
Die Erstellung der Leistungsqualität und das Leistungsergebnis ist ohne
Einbindung des Kunden jedenfalls suboptimal oder gar nicht möglich. Das
Einbringen einer Eigenleistung des Kunden wird in der Literatur als
26
SCHEUCH, 1989,
71
unabdingbare Notwendigkeit bezeichnet.27 Eine Beschreibung der aktiven Rolle
des Kunden kann über folgende Merkmale beschrieben werden:
a)
Der Kunde als Initiator oder Auftraggeber der Dienstleistung
b)
Der Kunde als Empfänger der Leistung
c)
Der Kunde als Informant für den Dienstleister
d)
Der Kunde als aktiver Mitarbeiter im Erstellungsprozess der
Dienstleistung
e)
Der Kunde steuert die Prozessschritte
Durch die Integration des Kunden bei Erstellen der Dienstleistung erfolgt
mitunter eine intensive Mitverantwortlichkeit und Identifikation. Auch als „high
involvement“ des Kunden bezeichnet.28
Prozess- versus ergebnisdominante Dienstleistungsprozesse
Als prozessdominante Dienstleistungen können eine Theateraufführung,
Lehrveranstaltung, etc. verstanden werden. Im Vordergrund steht vorwiegend
das Kontakterlebnis. Bei einer ergebnisdominanten Dienstleistung steht das
Endresultat im Vordergrund des Leistungsversprechens (Briefzustellung,
Sanierung auf Niedrigenergiehausstandard).
7.3 Marketingrelevante Besonderheiten von Dienstleistungen
! Individualität versus Standardisierbarkeit
! Begrenzte Lagerfähigkeit und Speicherbarkeit
! Komplexität des Dienstleistungsproduktes
! Auswirkungen auf Marketing- Mix- Faktoren
! Qualitätsmanagement und Qualitätssicherung
Individualität versus Standardisierbarkeit
27MEYER
28
1991
KOTLER, BLOOM 1984
72
Dienstleistungen fehlt die Möglichkeit der Vervielfältigung. Jedes Produkt ist
quasi ein Unikat. Bei materiellen Produkten ist der nächste Schritt nach dem
erfolgreichen Test eines Prototypen der Schritt in die Massenproduktion.
Dienstleistungen besitzen in allen Bereichen der Leistungserstellung
Standardisierungs- wie Individualisierungspotenziale. Es kann der
Leistungserstellungsprozess vom Leistungsergebnis getrennt und gestaltet
werden. Dabei werden verschieden Typen unterschieden:
a)
Standardisierte Leistungserstellung und standardisiertes Ergebnis (ORFProgramm, Vorlesungen als Massenlehrveranstaltung).
b) Standardisierte Leistungserstellung und individualisiertes Ergebnis.
Beispielsweise werden Bankkredite nach fixen Ablaufkriterien
abgeschlossen, jedoch nach Interesse des Kunden ausgestaltet. Weitere
Beispiele sind die Kundendienstleistungen eines Kreditinstitutes wie die
Kontoführung, die Durchführung von Überweisungen und die
Serviceleistungen des Bankautomaten oder aber auch die erste
Grobanalyse eines sanierungsbedürftigen Gebäudes.
c)
Individualisierte Leistungserstellung und standardisiertes Ergebnis, wie
beispielsweise die Differenzierung des Prozesses bei Flugreisen. Der Flug
selbst ist für alle Passagiere gleich, die Reise wird individuell für jeden
Kunden konzipiert. Beispielsweise auch die Konzeption einer Solaranlage
für ein Gebäude.
d) Das Ergebnis und auch die Leistungserstellung sind individuell gestaltbar.
Darunter werden Dienste von Personen an Personen verstanden
(beispielsweise freiberufliche Leistungen). Die Individualität birgt jedoch
auch die Gefahr der unterschiedlichen Leistungsspezifikation und der
Minderleistung in sich. Dies kann zur Unzufriedenheit des Kunden führen.
Begrenzte Lagerfähigkeit und Speicherbarkeit
Die Möglichkeiten der Bevorratung der Nachfrager (Terminisierung bei der
Reparatur von Geräten, Patienten im Wartesaal eines Arztes, etc.) ist bei
Dienstleistungen nur in einem sehr begrenzten Umfang möglich.
Komplexität des Dienstleistungsproduktes
Der Produkt- und Sortimentsbegriff ist bei Dienstleistungen wesentlich
vielfältiger als bei materiellen Produktionsgütern. Durch das Fehlen des
73
Vermarktungsobjektes (materielles Gut) als Gegenstand und der fehlenden
Beurteilbarkeit der Leistungen vor Inanspruchnahme entsteht ein Bündel an
Leistungen und Merkmalen zur Umsetzung der Dienstleistung. Diese können in
Basis- und Zusatzleistungen eingeteilt werden.29 Darüber hinausgehend
werden verschieden Spezifikationen von Dienstleistungen unterschieden:
! Interne Spezifikation
Der Produktbegriff wird über Grundelemente beschrieben (Ästhetik,
physikalische, funktionale, symbolische Eigenschaften, etc).30 Element wie
Grundfunktionen und Basisnutzen existierten auch bei Dienstleistungen. Der
Dienstleistungsanbieter legt über verschiedene Dienstleistungspotenziale die
Rahmenbedingungen für seine Leistung oder sein Paket fest. Die Spezifikation
kann dann primär und sekundär erfolgen.
Die primäre Spezifikation erfolgt über die Personen des Dienstleisters oder
aber auch durch die Mitwirkung des externen Faktors Kunde
(Integrationswilligkeit und Fähigkeit). Ergänzt wird die Spezifikation über den
Einsatz materieller Hilfsmittel (Standort, Räume, Geräte, etc.) und dem
verwendeten Prozess. Dieser verbindet die Potentialfaktoren über den Faktor
Zeit (Schlagwort „Dienstleistung als Zeitersparnis, oder als Zeitvertreib“). Jeder
dieser Faktoren besitzt Eigenschaften, die herausgearbeitet werden können
(Personen, Kompetenzen, Auftreten, Erfahrung, etc.).
Die sekundäre Spezifikation wird durch den Markt selbst definiert. Durch die
Vielzahl der schon vorhandenen Produkte wird es immer schwieriger neue
innovative Produkte auf den Markt zu bringen. Der Einsatz verschiedener
Marketinginstrumente kann helfen (Sortiment, Aktionen, Finanzierungshilfen,
Werbung, Öffentlichkeitsarbeit, Design). Die Sortimentplanung sollte
gewissenhaft durchgeführt werden, da dadurch eine Festlegung der
Eigenschaften des Dienstleistungsangebotes erfolgt. Hierzu fallen einem auch
Begriffe wie Distributionspolitik, spezifische Aktionen, etc. ein. Die Einteilung
nach logistischen und akquisitorischen Entscheidungen erscheint sinnvoll.31
29
MEFFERT 1986, KOTLER 1994
30
MEFFERT 1986, KOTLER 1991
31
SCHEUCH 1989
74
Logistikentscheidungen spielen entgegen den Planungen bei Verbrauchs- und
Konsumgütern eine untergeordnete Rolle. Wichtig sind sie jedoch bei
Dienstleistungen welche materielle Träger zur Verteilung verwenden, wie
beispielsweise Informationsdienstleistungen. Die Akquisition erfolgt über den
Dienstleister selbst oder über deren Mitarbeiter und dient der Vorbereitung der
Kaufentscheidung. Zentrales Element bildet jedenfalls die Preispolitik. Die
Abrechnung der Leistungen kann nach verschiedenen Modellen erfolgen (HOAI,
Gebührenordnung, Zeitbasis, Einheiten pauschaliert, etc.). Die Preisfestsetzung
kann nach dem Kostenprinzip, Marktakzeptanz, Konkurrenzpreisen, etc.
erfolgen). Über die Preisfestsetzung kann der Markt beeinflusst werden. Dabei
liegen verschieden Philosophien vor:
-
Assoziationen zwischen Preis- und Qualitätsanspruch. Ein teures Produkt
muß auch ein eine hohe Qualität aufweisen.
-
Zuordnung zu Preissegmenten (Luxus, Billig, etc.) ist für einige Produkte
sehr wichtig. Beispielweise lassen sich einige Automarken bei gleichen
Komfortleistungen teurer verkaufen als andere.
-
Verkaufstimulation (Bonusaktionen, etc.)
Die Kommunikationspolitik wird über die Steuerung und Weckung von
Erwartungen, Einstellungen, etc. sowie die Vermittlung von Informationen beim
potenziellen Kunden gestaltet.32 Der Weg der Informationsvermittlung ist für
Dienstleistungen von zentraler Bedeutung, da ja das gegenständliche Produkt
als solches fehlt. Über die Kommunikation werden die Risikoängste des
Kunden, welche beim Erwerb eines neuen Produktes bestehen ausgeräumt.
Unter Risiko kann die Funktionalität des Produktes, etwas günstig oder teuer
zu kaufen (Preis), das Leistungsverhältnis, persönlich daran Schaden zu
nehmen, in der soziale Bezugsgruppe nicht positiv in Erscheinung zu treten,
etc. verstanden werden. Gleichfalls können die Erwartungshaltungen des
Kunden entscheidend beeinflusst werden.
! Externe Spezifikation
Oft wird das Angebot von Dienstleistungen nur auf die Erfüllung des
Grundnutzens ausgelegt. Der Kunde beurteilt jedoch nicht nur das
32
Meffert 1986
75
Leistungsversprechen aus der gebotenen Dienstleistung sondern auch die
Reaktion des sozialen Umfeldes (beispielsweise sozialer Druck wie bei der
Kaufentscheidung zu Handys, PCs, Autos, Solaranlagen, etc.). Der Kunde hat in
der Regel zu Beginn des Verkaufsgespräches bereits eine verfestigte Meinung
zu einem Produkt (Einstellungen, Erfahrungen, Mundpropaganda, etc.).
Der Zugang zur Produktentwicklung von neuen Dienstleistungen ist sehr
vielschichtig. Eine Möglichkeit bietet die konsequente Verfolgung des
Individualisierungs- und Standardisierungsansatzes, eine andere das
Herausstreichen einzelner Merkmale (Zeitersparnis, Erreichbarkeit, etc.) des
angebotenen Produktes. Aber auch die Beseitigung von Engpassfaktoren wie
Öffnungszeiten, etc. können erfolgversprechende Strategien darstellen.
Die Qualitätsdefinition bei Dienstleistungen
Die Produktdefinition durch Kunden und Anbieter ist verschieden. Es liegen
von vornherein nicht übereinstimmende Leistungsmerkmale und
Kundenerwartungen vor. Der bildet den externen Maßstab für die
Produktqualität. Der Schlüssel zur Kundenzufriedenheit ist die Deckung der
Kundenerwartungen. Die Bedeutung der konsumentengerichteten
Kommunikation. Der Erfüllungsgrad der Kundenerwartungen kann durch die
Verbesserung des Outputs anbieterseitig oder durch Veränderung der
Erwartungshaltung kundenseitig beeinflusst werden. Hierunter fallen
Schlagworte wie „train your customer“, etc..
76
8. Möglichkeiten zu Dienstleistungen und
Dienstleistungspaketen bei Sanierungen
8.1 Projektidee
Dienstleistungen stellen eine Reaktion auf das Problem dar, dass der Aufwand
einer ökologischen Sanierung für den Gebäudebesitzer oder –betreiber sehr
groß ist und spezialisierte Kompetenzen erfordert. Er müsste herausfinden, in
welchen Bereichen eine effizientere Energienutzung oder der Einsatz
ökologischerer Materialien sinnvoll und möglich ist, er müsste wissen, welche
Anbieter es für einzelne Teilmaßnahmen gibt und wie die Qualität der Anbote
zu beurteilen ist, er müsste die Sanierungsausführenden koordinieren, etc.
Gibt es einen Ansprechpartner, der über das nötige Know-how verfügt und die
Anbieter einzelner Leistungen zu einem ökologisch und ökonomisch
vorteilhaften Gesamtangebot zusammenführt, wäre die Hemmschwelle für
ökologische Maßnahmen wesentlich geringer.
Dienstleistungspakete enthalten Leistungen wie ökologische Bewertung,
Sanierungsplanung, integrierte Optimierung energetischer und ökologischer
Aspekte, bis hin zu innovativen Finanzierungsformen für Sanierungsvorhaben
(z.B. Contracting).
Unter Dienstleistungskonzepten für Gebäude werden häufig auch Facility
Management-Konzepte und das komplette „Out-Sorcing“ der
Gebäudeerrichtung und des Gebäudebetriebes diskutiert. Diese Konzepte
werden vor allem für Büronutzungen und weniger für Gebäude zu
Wohnzwecken diskutiert. Im Grunde wären ja die Wohnbaugenossenschaften
und auch die Stadt Graz entsprechende Dienstleister, die Miete das Entgelt für
die Dienstleistung Gebäudeerrichtung und -erhaltung.
Ein entwickelter Dienstleistungsmarkt für ökologische Gebäudesanierungen in
dem zuerst besprochenen Sinn hieße, dass es seitens der anbietenden Firmen
ausreichende Kompetenz zur Gebäudeanalyse und zur qualifizierten
Durchführung der Sanierung gibt, dass ein hinreichend differenziertes Angebot
von qualifizierten Dienstleistungen besteht (z.B. Performance-Contracting,
77
Generalanbieter für energetische und ökologische Optimierung), dass es
Vertrauen in die Seriosität der angebotenen Leistungen und akzeptierte
Verfahren, die erbrachte Leistung zu evaluieren gibt, und dass Nachfrager
kompetent genug sind, entsprechende Ausschreibungen durchführen und
Anbote bewerten zu können.
In jüngster Zeit wurde mehrfach das hohe zukünftige Potential für diese
innovative Dienstleistung und ihre Bedeutung für die Sanierung von
öffentlichen und privaten Gebäuden (ab einer gewissen Mindestgröße)
hervorgestrichen33. Derzeit gibt es erst eine kleine Anzahl realisierter
Modellfälle34 und erste Leitfäden zur Weitergabe der Erfahrungen.
8.2 Leistungen – Dienstleistungen – Dienstleistungspakete im Bausektor
Üblicherweise spricht man im Baubetrieb von „Leistungen“. Unter
Bauleistungen versteht man lt. ÖNORM B 2110 die Herstellung, Änderung,
Instandsetzung, Demontage oder Abbruch von Bauwerken und Bauteilen,
sonstige Bauarbeiten jeder Art im Rahmen eines Werkvertrages, ferner
erforderliche Vorbereitungs- und Hilfsarbeiten sowie Errichtung, Demontage
oder Abbruch von Hilfsbauwerken sowie Leistungen zur Haustechnik. Auch bei
den Architekten und Ingenieurkonsulenten spricht man von Leistungen. Diese
Leistungen werden immer mehr von Dienstleistungselementen durchzogen,
vor allem Marketing, Beratung, Finanzierung werden von Firmen integriert
angeboten.
Die klassischen Dienstleistungen im Bereich Bauen, die aber für dieses Projekt
nicht wesentlich sind, sind hingegen: Abbrucharbeiten, Aushubarbeiten,
Bauschuttentsorgung, Bautrocknungen, Betonfräsen, Betonsanierungen,
Bodenuntersuchungen, Bohrungen, Containerverleih, Gerüstbau, Gerüstverleih,
Kranverleih, Leiharbeiten, Reinigungsdienste, Schwertransporte, Sondierungen,
Speditionsunternehmen, Sprengungen, Wachdienste, Müllentsorgung und
Recycling, u.v.m.
33
Energieverwertungsagentur: Einspar-Contracting für kleine und mittelgroße
Gemeinden, Wien, 1998
34
Energieverwertungsagentur: Drittfinanzierung in Österreich, Wien, 1997
78
Der Terminus Dienstleistungspaket wird häufig verwendet, wenn sich eine
Dienstleistung aus mehreren Teilen zusammensetzt. Bei
Dienstleistungspaketen im Baubereich werden Leistungen von einzelnen
Gewerken gebündelt und unter einem Namen und mit einem Ziel angeboten.
Baumeister können beispielsweise seit jeher das Dienstleistungspaket
„Hausbau“, bestehend aus den völlig unterschiedlichen Leistungen Planen und
Ausführung, anbieten. Das „schlüsselfertige Bauen“ ist ein weiteres
Dienstleistungspaket, bei welchem die gesamte Bauausführung einschließlich
aller Installationen und des Innenausbaues von Bauunternehmen übernommen
wird. Die Leistungen, die nicht selbst erbracht werden, werden entweder
ausgeschrieben oder an Partnerfirmen weitergegeben.
8.3 Die Situation bei Sanierungen
Der Großteil der Gebäudesanierungen haben im Vergleich zum Neubau einen
wesentlich geringeren finanziellen Umfang. Ausnahmen sind die mehr oder
weniger vollständige „Entkernung“ von Gebäuden mit erhaltenswerten
Fassaden oder der Abriss eines Gebäudes bis auf die tragende Grundstruktur,
in die neue Bauteile eingesetzt werden. Diese kompletten Erneuerungen des
Gebäudes bieten naturgemäß besonders große Möglichkeiten für ökologische
Maßnahmen, sind aber die Ausführung betreffend mit einem Neubau
vergleichbar.
Die Sanierungen, die üblicherweise in Graz, von der Stadt Graz selbst oder von
Wohnungsgenossenschaften, durchgeführt werden, haben einen wesentlich
geringeren Umfang, sowohl in ihrer Komplexität, den durchgeführten Arbeiten
und der Bausumme. Sie werden zumeist an kleinere Baufirmen oder Baumeister
ausgeschrieben.
Folgende Fälle können bei Sanierungen unterschieden werden:
Typische
Förderungen
Maßnahmen
Bewohnerbetroffe
nheit
Hauserhaltung
Putzausbessern
Keine Förderungen
Gering bis mittel,
nach MRG, WGG
und Färbeln, Lift,
die Bewohner
oder WEG
Gegen-
bleiben in ihren
sprechanlage, etc.
Wohnungen.
79
Haussanierung mit Gebäudehüllensani
Wohnbau-
Mittel bis groß,
Verbesserungsmaß erung (Dach,
förderung: „Kleine“
die Bewohner
nahmen
Fassade),
Sanierung (≥
bleiben in ihren
Heizungsum-
100.000 S/WE) –
Wohnungen.
stellungen im
umfassende
ganzen Haus, etc.
Sanierung (≥
300.000 S/WE)
Wohnungsmoder-
Anhebung auf
Keine Förderungen
Die Wohnung
nisierung
Kategorie „A“
(außer Solaranlagen muss geräumt
(Fenstertausch,
o.ä.)
sein.
Heizung, WC/Bad)
Komplette Erneue- Gebäudehüllensani
rung
Wohnbauförderung Das Haus muss
erung, Heizungs-
geräumt sein.
umstellungen im
ganzen Haus,
Installationen im
ganzen Haus, Wohnungsmodernisierungen, etc.
Tabelle 7: Einteilung der Sanierungen nach der Sanierungstiefe
8.4 Einige zentrale Elemente der Dienstleistungspakete
Organisation der Planung
Wenn die Sanierung energetische und ökologische Kriterien erfüllen soll, dann
bedeutet das eine Ausdehnung der Planungsarbeiten, wie auch im Kapitel
„Beschreibung von Sanierungsmaßnahmen“ argumentiert wird. Bei sehr vielen
Sanierungsvorhaben finden Planungsarbeiten nur in einem eingeschränkten
Sinn vorab statt. Diese bestehen darin, dass die Arbeiten angeführt und mit
entsprechenden Mengenangaben versehen werden. „Typische“
Planungsarbeiten, wie die Auslegung der Heizungsanlage führt erst der
beauftragte Installateur durch, zusätzliche energiesparende Berechnungen, wie
z.B. eine Redimensionierung, oder Überlegungen über ökologische
Alternativen, wie eine Pelletsheizung, werden dann oft weggelassen.
80
In den Dienstleistungspaketen sollte immer in der frühest möglichen Phase
eine genaue Zieldefinition in Hinblick auf energetische und ökologische
Kriterien erfolgen. Dies ist die Basis dafür, welche Planungen zu erfolgen
haben und welche Entscheidungsgrundlagen gesammelt werden müssen.
Funktionale Ausschreibung
Zum Teil können Planungsarbeiten auf die Ausführenden übertragen werden.
Bei funktionalen Ausschreibungen werden nicht alle Arbeiten mit
Mengenangaben (die Ergebnis einer Ausführungsplanung sind) detailliert
aufgezählt, wie dies in Leistungsverzeichnissen mit den Positionen der Fall ist,
sondern gewisse Aufgaben oder Anlagen werden funktional beschrieben. Das
heißt, es wird beschrieben, welchen funktionellen, technischen,
wirtschaftlichen, gestalterischen, etc. Anforderungen die Bauaufgabe oder die
Anlage genügen soll. Damit wird dem Ausführenden die Gelegenheit gegeben,
mit einem vom ihm bevorzugtem System oder einer kreativen Lösung eine
Leistung anzubieten, die ihn zum Bestbieter macht.
In den geplanten Dienstleistungspaketen kann die funktionale Ausschreibung
in unterschiedlichem Ausmaß Eingang finden. Auf der einen Seite können
einzelne, kleinere Teile der Sanierungsaufgabe auf diese Weise ausgeschrieben
werden, auf der anderen Seite kann die ganze Ausschreibung des
Dienstleistungspaketes funktional gehalten sein. Ein Beispiel für den ersten Fall
wäre es, wenn Vorschläge zur Reduktion einer definierten Wärmebrücke (z.B.
einer ungedämmten Balkonplatte) eingeholt werden. Ein Beispiel für den
zweiten Fall kann in den Contracting- Ausschreibungen des Projektes
„Thermoprofit“ der Grazer Energieagentur gesehen werden.
Organisation der Ausführung
Die Entwicklung von Dienstleistungskonzepten zur umfassenden ökologischen
Gebäudesanierung können einerseits an der Praxis zur Beauftragung von
Generalplanern und –unternehmen ansetzen. Andererseits ist die derzeitige
Abwicklung von Sanierungen in den verschiedenen Ämtern und
Wohnbaugenossenschaften ein möglicher Anknüpfungspunkt. Aus der
Kenntnis des typischen Ablaufs heraus, können (Bestand-)Teile von
Dienstleistungen definiert werden, die auch eine je nach Wunsch
unterschiedlich weitreichende Auslagerung erlauben würden. Ja es kann daraus
81
auch ein schrittweise umfassender werden Dienstleistungspaket entwickelt
werden.
82
Qualitätskriterien
Ein bestimmendes Merkmal der Dienstleistungspakete sollen Qualitätskriterien
werden. Qualitätskriterien werden im Modul 1 bereits vorgeschlagen35. Es sind
dies z.B. eine Blower-door-Test für definierte Bauabschnitte, eine
Thermographieaufnahme nach Abschluss und Abnahmeprotokolle nach
Bauabschnitten, für welche die Kriterien nicht über die gängige Praxis
hinausgehend definiert sind. Im Contracting-Programm der Grazer
Energieagentur, Thermoprofit“, dient oft ein nach der Sanierung im Betrieb zu
erreichender maximaler Heizwärmebedarf als Qualitätskriterium.
35
Geissler/Gupfinger: Hilfsmittel und Richtlinien für die Ausschreibung (Bericht 1B im
Rahmen desselben Projektes), Seite 34 (Bewertungskriterium 7.1-7.3)
83
9. Entwicklung von Dienstleistungspaketen zur
ökologischen Gebäudesanierung
Die Entwicklung von Dienstleistungskonzepten zur umfassenden ökologischen
Gebäudesanierung können einerseits an den organisatorischen Ansätzen zur
Beauftragung von Generalplanern und –unternehmen ansetzen. Dafür sind
zumeist Vorleistungen des Auftraggebers in Hinblick auf die Abschätzung der
Energieeinsparpotentiale und die Klärung von angestrebten ökologischen
Zielen der Sanierung zu erbringen. In Thermoprofit-Projekten werden diese
vorgelagerten Dienstleistungen zur Zeit von der Grazer Energieagentur
angeboten.
Andererseits ist die derzeitige Praxis der Sanierung in den verschiedenen
Ämtern und Wohnbaugenossenschaften ein möglicher Anknüpfungspunkt. Aus
der Kenntnis des typischen Ablaufs heraus, können (Bestand-)Teile von
Dienstleistungen definiert werden, die auch eine je nach Wunsch
unterschiedlich weitreichende Auslagerung erlauben würden. Daraus kann
auch ein schrittweise – abhängig von dem Bedarf der Auftraggeber und den
Angeboten der Auftragnehmer – umfassender werdendes Dienstleistungspaket
entwickelt werden.
Das Bewusstsein der als Haus- und Liegenschaftsverwaltung tätigen
Institutionen wandelt sich im Idealfall in Richtung eines ökologischen Werten
verpflichteten Dienstleistungsunternehmen für Errichtung und Betrieb von
Wohnbauten.
9.1 Beschreibung der drei zentralen Dienstleistungspakete
9.1.1 Dienstleistungspaket 1:
Thermoprofit Plus – Ökologische Zusatzmaßnahmen
Anknüpfungspunkt dieses Dienstleistungspaketes ist die derzeitige Praxis der
Sanierung in den verschiedenen Ämtern des Magistrates und
Wohnbaugenossenschaften. Aus der Kenntnis des typischen Ablaufs der
Sanierungsvorhaben in diesen Institutionen können einzelne Dienstleistungen
definiert werden, um die die derzeitige Abwicklung erweitert werden sollte
84
damit Umweltgesichtspunkten besser entsprochen werden kann. Diese
Dienstleistungen können von der Grazer Energieagentur, von Planern oder von
ausführenden Firmen übernommen werden.
Phasen im Sanierungsablauf
Zusätzliche Dienstleistungen
Vorphase zur Entscheidung,
Erarbeitung verbesserter
Entscheidung
Entscheidungsgrundlagen
(Energiesparpotenzial, Auswahl anwendbarer ökologischer Maßnahmen, etc.)
Planungsphase
Ökologische Variantenvorschläge,
(Bestandsaufnahme, Entwurf,
Überarbeiten des Leistungsverzeichnisses
Ausschreibung und Auswahl des
in Hinblick auf ökologische Produkte und
Bestbieters)
Verfahren, Vorschläge für Qualitätskriterien
und –kontrolle (z.B. Thermographie,
Luftdichtheit, etc.)
Mieter-/Eigentümerinformation
Aufbereitung von Informationen,
persönlicher Kontakt zu den
Mietern/Eigentümern
Vorbereitung der Ausführung (An- Bau-Teambildung und Ablauforganisation,
suchen, Ausführungsplanung,
Baustelleneinrichtung (Mülltrennung,
Bauzeitplan)
Baumschutz, Reinigung)
Sanierungsausführung
Qualitätskontrollen bei der Abnahme
Betrieb (Unterhalt, Wartung)
Ökologische Kriterien für die
Liegenschaftsverwaltung (von
Reinigungsmitteln bis zu Angeboten zur
Energiebuchhaltung), langfristige
Wartungs- und Qualitätsvereinbarungen
Vorteile:
! Maßnahmen setzen an der derzeitigen Praxis an und können für alle
Projekte verwendet werden.
! Durch die Zusammenarbeit mit den Auftraggebern wird ein
Informationstransfer bewirkt. Die Mitarbeiter sollen mittelfristig etliche der
Maßnahmen selbst durchführen. Damit steigt die Kompetenz und die
Motivation.
85
! Die Stadt Graz, Wohnbaugenossenschaften und Hausverwaltungen können
einige Maßnahmen in ihr Repertoire aufnehmen und damit selbst eine
Identität als „ökologische Dienstleistungsunternehmen“ aufbauen.
Nachteile:
! Die Umsetzung umfassender ökologischer Sanierungen ist schwieriger, weil
jede Dienstleistung einzeln bewilligt wird.
! Die Dienstleistungen können schwer als ein Paket angeboten werden und
sind daher schwieriger vermarktbar.
9.1.2 Dienstleistungspaket 2:
Thermoprofit Plus – Schwerpunkt: Energetische Sanierung
Dieses Dienstleistungspaket stellt das um ökologische Maßnahmen erweiterte
Energie-Contracting-Programm „Thermoprofit“ dar. Eine zentrale Rolle für
„Thermoprofit“ spielt derzeit die Grazer Energieagentur, die dieses Programm
betreut, die Grobanalysen in Frage kommender Gebäude durchführt und die
Ausschreibung vorbereitet. Im Mittelpunkt steht die Möglichkeit, durch die
Einführung energiesparender Technologien und Wärmedämmmaßnahmen die
Betriebskosten beträchtlich zu senken – für Heizkosten muss eine Obergrenze
garantiert werden – und mit diesen Einsparungen die Investitionen (zumindest
zum Teil) abzuzahlen.
Voraussetzung für Thermoprofit ist eine Optimierung der Heizung –
vorzugsweise einer zentralen Versorgung – und anderer Energieverbraucher
wie Licht und Klimatisierung, wobei eine Gesamtoptimierung des Gebäudes
angestrebt wird (d.h. optimale Wärmedämmung, etc.). Bei ThermoprofitProjekten wird ein umfassendes Paket an Generalunternehmer („ContractingPartner“)ausgeschrieben, welches aus Planung der Maßnahmen, Ausführung,
Wartung und Betrieb besteht. Aus den Angeboten der Generalunternehmen
wird der Bestbieter ausgewählt (maximale Einsparungen, optimaler
Maßnahmen-Mix für das Gebäude und die Umwelt, beste Garantien).
„Thermoprofit“ wird für „Thermoprofit Plus“ um einige ökologische Aspekte
erweitert:
86
Thermoprofit-Projektphase
Erweiterung um ökologische Aspekte
yse; wird derzeit von der GEA mit dem
Erweiterte Bestandsaufnahme, erweiterter
er durchgeführt
Maßnahmenkatalog
Projektentwicklung; wird vom Eigentümer Festlegen der Zielvorgaben für die
oder von der GEA und bereits bekannten, technische, ökologische und
einzubindenden Firmen durchgeführt
wirtschaftliche Qualität
Auswahl des geeigneten Contracting-
-
Partners und Abschluß des Vertrages mit
ihm
Realisierung der Maßnahmen und
Zusätzliche ökologische
Projektcontrolling; wird von
Qualitätsindikatoren sind nachzuweisen
Auftragnehmer durchgeführt
Vorteile:
! Die Sanierungen nach diesem Muster können künftig von der GEA im
Rahmen ihrer Tätigkeit betreut werden.
! Der Eigentümer und auch die Mieter erhalten die Gewissheit ein optimales
Preis/Leistungsverhältnis erreicht zu haben, bei gleichzeitiger Realisierung
umweltfreundlicher Maßnahmen.
! Die Firmen können zertifiziert und durch das Netzwerk unterstützt werden.
Nachteile:
! Die Durchführung dieses Dienstleistungspaketes ist daran gekoppelt, dass
bei dem Projekt ein Energiespar-Contracting realisiert werden kann.
9.1.3 Dienstleistungspaket 3:
Thermoprofit Plus – Schwerpunkt: Bauliche Sanierung
Zur Zeit werden von der Stadt Graz, den Wohnbaugenossenschaften und den
privaten Hausverwaltungen größere Sanierungsprojekte an Generalplaner
(Planung, Erstellung der Plan-Dokumente und der Ausschreibungsunterlagen)
oder Generalunternehmer vergeben.
Für diese Projekte sollen ökologische Zusatzanforderungen („Pflichtenhefte“)
festgesetzt und Muster für die entsprechenden Generalplaner und
Generalunternehmer-Ausschreibungen formuliert werden. Diese Muster
87
müssen für die unterschiedlichen grundsätzlichen Sanierungsvarianten
(Wohnungsmodernisierung/umfassende Sanierung/komplette Erneuerung)
ausgearbeitet werden.
Dienstleistungspaket 3 kann gleich wie Dienstleistungspaket 2 angegangen
werden, d.h. mit einer Grobanalyse und mit der Projektentwicklung. Der
Unterschied besteht darin, dass Bauleistungen im Vordergrund stehen und ein
Einspar-Contracting vielfach nicht möglich ist, bzw. sich die Investitionen erst
nach inakzeptabel langer Zeit über die Energieeinsparungen amortisieren.
Dennoch sollen Garantien und Qualitätskontrollen verlangt werden. Letztere
wären durch Thermographie-Aufnahmen (gute Ausführung der
Wärmedämmung an den Bauteilanschlüssen) und Messungen der Luftdichtheit
der Wohnungen zu erbringen. Weitere denkbare Qualitätsindikatoren sind die
Erreichung von Mindest-Tageslichtquotienten in allen Räumen (Berechnung),
Schallmessungen, Messungen von VOC (flüchtige organische Lösungsmittel)
und Feuchtigkeit in den Wohnungen. Garantien sollen vor allem über die
Lebensdauer von ökologischen Baustoffen und Bauteilen und ebenfalls über die
Heizkosten eingefordert werden.
Vorteile:
! Die Sanierungen nach diesem Muster können künftig von der GEA im
Rahmen ihrer Tätigkeit betreut werden.
! Der Eigentümer und die Mieter erhalten die Gewissheit ein optimales
Preis/Leistungsverhältnis erreicht zu haben, bei gleichzeitiger Realisierung
umweltfreundlicher Maßnahmen.
! Die Firmen können zertifiziert und durch das Netzwerk unterstützt werden.
Nachteile:
! Für Generalunternehmen muss ein Mindest-Bauvolumen erreicht werden.
9.2 Vorschlag für die Anwendung der Dienstleistungspakete
Sanierung einer oder einzelner
⇒
Dienstleistungspaket 1
⇒
Prüfen auf Eignung für
Wohnungen in einem Gebäude
Sanierung mehrerer Wohnungen in
88
mehreren Gebäuden oder aller
Dienstleistungspaket2, sonst
Wohnungen in einem oder mehreren
Dienstleistungspaket 1
Gebäuden
Sanierung der Fassade und der
⇒
Prüfen auf
Allgemeinflächen in einem oder
Dienstleistungspaket 2 oder
mehreren Gebäuden
3, sonst Dienstleistungspaket
1
Komplette Erneuerung eines oder
⇒
Dienstleistungspaket 3
mehrerer Gebäude
89
10. Best Practice - Beispiele
Als Ausgangsbasis der Entwicklung neuer Modelle und Impulse steht ein
Überblick über den heutigen Stand von bereits international erprobten
Projekten zur Verfügung. Basierend auf einer umfangreichen Recherche
wurden heute bereits praktizierte Projekte zusammengetragen. Es konnten
einige Modelle gefunden werden, die in Richtung kundenseitiger
Bewusstseinsbildung Akzente setzen, der umfassende Dienstleistungsansatz
stellt jedoch eine Ausnahmeerscheinung dar. Weit verbreitet sind Modelle unter
dem Aspekt der Verbesserung des energetischen Zustandes eines Gebäudes.
Hier gibt es auch eine Reihe funktionierender Dienstleistungspakte.
Ökologische Fragestellungen werden zumeist nur auf der Ebene des
Klimaschutzes allgemein in Form von Informationskampagnen – „Social
Marketing“ – zur Motivation der HausbewohnerInnen angesprochen.
Ökologische Sanierung von Wohngebäuden im Rahmen von
Dienstleistungspaketen stellt eine Innovation dar. Dennoch lassen sich aus den
einzelnen Best Practice - Modellen einige gute Ideen für die Entwicklung des
Grazer Weges im Bereich der ökologischen Gebäudesanierung ableiten.
Um eine besseren Übersichtlichkeit und leichtere Einordnung der Best Practice
- Beispiele zu gewährleisten, wurden wichtige Elemente der einzelnen Projekte
in verschiedene Kategorien eingeteilt. Dabei wurden folgende Schlagwörter
verwendet:
Qualifikation
Qualifikation einer oder mehrerer Gruppe/n von Akteuren
(planende aber auch ausführende Bereiche)
Information
Allgemeine Informationen, Mailings, Veranstaltungen
Dienstleistungen
Förderung
Förderung, Finanzierung, Zuschüsse der öffentlichen
Hand
Kooperation
Kooperation, Koordination, Zusammenarbeit
Schulen
Bewusstseinsbildung und Information in Schulen,
90
Arbeiten mit Bildungseinrichtungen
Demonstrationsobje Umgesetzte Gebäude mit beispielgebenden Charakter
kte
91
10.1
AMBIT - Thermie plus
Projektträger/Initiator:
AMBIT Raadgevend Ingenieurbüro BV;
Kontakt:
AMBIT Raadgevend Ingenieurbüro BV;
Zijpendaalseweg
1c, 6814 CA
Arnheim
Tel: 026 / 44 27
2 36
www.ambit.nl
Zijpendaalseweg
1c, 6814 CA
Arnheim
Tel: 026 / 44 27
2 36
[email protected]
Mr. J.L Zieck Drs. Ing.
Projektträger/Initiator:
AMBIT Raadgevend Ingenieurbüro BV
Zijpendaalseweg 1c 6814 CA Arnheim;
Projektstart/ Finanzierung: Projektbeginn 1996
Zielgruppe: Private Hauseigentümer
Ziel des Projektes: Energiebezogene Optimierung des Gebäudebestandes im Zuge von
Sanierungen, sowie Hebung des Bewusstseins über den Energiebedarf der Gebäude.
Elemente des Projektes:
1. Dienstleistungen zur Organisation der Hauseigentümer
Die größte Motivation Energie zu sparen ist finanzieller Profit. Hauseigentümer
werden ausgehend von einem schriftlichen Erstkontakt über die möglichen
DienstSanierungsmaßnahmen informiert. Es wird ein Anbot erstellt, das auch Bereiche
leistung
der Umsetzung und Finanzierung beinhaltet. Dieses kann der Hauseigentümer
annehmen und damit der Umsetzung der Sanierung zustimmen oder auch
ablehnen. Kosten entstehen dann für ihn keine. Begleitet wird dieses Modell
durch Marketingsinstrumente wie Logo, Slogan, dem Auftreten von bekannten
Personen, Veranstaltungen und Veröffentlichungen in lokalen Medien.
2. Ausschreibung, Information, Anbote zur persönlichen Energieeinsparung
3.
Zusammenführung von Eigentümer, Bauleistung und Finanzierung
4. Jahresausschreibungen, „one face principle“
92
10.2 Bremer Energie-Konsens
Projektträger/Initiator:
Bremer Energie-Konsens GmbH.,
(Teilhaber sind die swb AG, Preussen
Elektra AG, Stadt Hannover, Ruhrgas
AG Essen, BVV Bremen und die Freie
Hansestadt Bremen).
Kontakt: Bremer Energie-Konsens
GmbH, DI Vera Litzka
Langenstr. 52/54,
28195 Bremen
Tel:0421/498 86 28
0421/498 61 44
Tel: 0421/376 67 12
Projektstart/Finanzierung:
Projektstart 1997; Die Finanzierung erfolgte über einen Teilverkauf der Stadtwerke Bremen in
dem ein Anteil des Kaufpreises von den Käufern für regenerative Energien zu entrichten war.
Zielgruppe: Endverbraucher, Eigentümer von Gebäuden, Qualifizierung des Handwerkes und
Fachplaner
Ziel des Projektes: Steigerung des Bewusstseins des Umganges mit Energie, Senkung des
Energiebedarfes für Raumwärme im Gebäudebestand.
Elemente des Projektes:
1. Die Bremer Impulse Bauen Energie umfassen eine Reihe von Seminaren,
Fachgesprächen und Tagungen, Exkursionen aber auch Wettbewerbe die
sich einerseits an den Endverbraucher und andererseits an Fachleute
richten.
Information
2. Initialberatung bei Endverbrauchern für eine effiziente Heizungs- und
Wärmetechnik in Kooperation mit der Innung der Schornsteinfeger.
Kooperation
3. Energiesparen in Schulen: Unterstützung der Weiterbildung von Lehrern und
Hausmeistern sowie die Weiterentwicklung von Lehr- und Lernmaterialien
zum Thema Energiesparen. Das Projekt „Dreiviertel plus“ an Bremer
Schulen bietet Anreize für Schulen in ihrem Wirkungsbereich die
Energiekosten zu senken (75% der Einsparungen bleiben bei den Schulen,
5% bekommt der Hausmeister direkt).
4. Entwicklung von Modellprojekten zur beispielhaften energietechnischen
Sanierung. (Beispiele: Cafe Ambiente, Niedrig-Energie-Haus
Buntentorsteinweg).
Schule
Demonstration
93
5. Pilotförderprogramm für Bremer Häuser; Remodernisierung Wärmeschutz.
Fachliche Betreuung übernimmt die Planungswerkstatt für Stadtentwicklung
e.V. mit ihrem Projekt UBUS (umweltgerecht bauen und sanieren). Die
Planungswerkstatt UBUS wird bei der Planung und Durchführung der
geförderten Maßnahme beratend tätig (Antragstellung, vor Ort
Besichtigungen der Durchführung. Zur Gewährung der Förderung sind
technische Rahmenparameter einzuhalten. Vorgegebene Dämmstärken für
Außenwand (12cm bei λ = 0,04 W/mK), Kellerdecke (10cm bei λ = 0,04
W/mK) ohne Berücksichtigung der vorhandenen Trittschalldämmung,
Verglasungen k = 1,1 W/m²K.
6. Die Solar Initiative Bremen hat das Ziel der verstärkten Verbreitung der
Nutzung von Solarenergie, der Informationsvermittlung und der
Imagesteigerung von Solarenergienutzung im Land Bremen. Aktivitäten sind
intensive Öffentlichkeitsarbeit für die Bevölkerung,
Qualifizierungsmaßnahmen von Handwerksbetrieben (Weiterbildung zum
Solateur, etc.), Sonderaktionen für Komplettpakete von Solaranlagen.
Demonstration,
Förderung
Information,
Qualifikation
10.3 Dienstleistungszentrum für das Handwerk
Projektträger/Initiator:
Umweltzentrum Trebsen der
Handelskammer Leibzig
Thomas-MünsterGasse 4b, 04687
Trebsen
Tel: 034383/6 12
http://www.h
wkFax: 034383/612/20
leibzig.de;
[email protected]
Thomas-MünsterGasse 4b, 04687
Umweltzentrum Trebsen der HandelsTrebsen
kammer Leibzig;
Kontakt:
Tel: 034383/612/24
Sven Börjesson
Projektstart/ Finanzierung: Projektbeginn 1999
Zielgruppe:
Handwerksbetriebe und deren Angestellte
Ziel des Projektes:
Qualifizierung des Handwerkes auch in Bezug auf umweltgerechtes und ökologisches Bauen.
94
Elemente des Projektes:
1. Gewerbeakademie mit Technologie- Transfer- Stelle für Aus- Fort- und
Weiterbildung: Die Gewerbeakademie bietet ein breites Spektrum von
Seminaren und Weiterbildungslehrgängen für Handwerksmeister und deren
Mitarbeiter an (z.B.: Gebäudeenergieberater). Die Technologie- TransferStelle unterstützt die Betriebe bei der Umsetzung akademischen Wissens
und innovativer Technologien.
2. Betriebsdatenbank: Die Datenbank enthält eine Vielzahl von Unternehmen
zu den einzelnen Berufsparten mit einem kurzen Leistungsprofil (nicht nur
Bereich Bauen).
Qualifikation,
Information
Information
10.4 Ökohaus Weinviertel
Projektträger/Initiator:
Zusammenschluss von 19
verschieden Firmen aus den
einzelnen Gewerken des
Baugewerbes
Kontakt:
Firma Breitenfelder,
Obernalberstrasse
260, 2070 Retz,
Herr Breitenfelder
Projektstart/ Finanzierung:
Gemeinsame Anbotslegung unter Berücksichtigung der Leistungsvielfalt der Mitglieder.
Zielgruppe:
Auftragsvergebende Akteure im Baugeschehen, Hauseigentümer, Bauherren
Ziel des Projektes:
Ziel des Zusammenschluss ist die Verbesserung der einzelnen Geschäftsbereiche der Mitglieder
durch die Beteiligung an Ausschreibungen und Auftragsvergaben an GU`s. Die Kooperation tritt
nach außen als eine Firma mit einem Anbot auf und versucht auch Leistungen der Wartung,
Gewährleistung soweit diese gefordert sind anzubieten.
95
Elemente des Projektes:
1. Zusammenschluss verschiedener Gewerke mit gemeinsamen Ein- und
Verkauf. Die Anbotspalette reicht vom kompletten Ausbau,
Niedrigenergiehäusern bis hin zur Sanierung.
2. Seminare und Beratungszentrum
Dienstleistung
Information
3. Die Einrichtung ECOPLUS ( www.ecoplus.at ) bietet im Rahmen der Impulse
zur Niederösterreichischen Regionalentwicklung eine Kooperationsbörse an.
Hier können Partnersuchende Firmen einen Partner finden oder sich über
die bestehenden Zusammenschlüsse informieren.
Information
10.5 Öko-Bau
Projektträger/Initiator:
Zusammenschluss von derzeit 9
Firmen, im wesentlichen alles
Baumeister. Projektinitiator war 17 & 4
Organisationsberatungs- GmbH.
Kontakt:
17 & 4 OrganisationsberatungsGmbH, DI Johannes Fechner
Mariahilferstr.
89/29, 1060 Wien
Tel: 01/581 13 27
17und4@ma
gnet.at
Projektstart/ Finanzierung: Projektbeginn 1998
Zielgruppe: Auftragsvergebende Akteure im Baugeschehen, Bauherren, Hauseigentümer
Ziel des Projektes:
Durch den Zusammenschluss einzelner Firmen zu einer Kooperation wird es auch kleinen
Betrieben möglich an großen Ausschreibungen teilzunehmen. Die Firmen treten dann als ein GU
für den Auftraggeben auf. Gleichzeitig bilden die ökologischen Zielsetzungen (Materialien, etc.)
bei der Baurealisierung einen zentralen Inhalt des Projektes.
96
Elemente des Projektes:
1. Die Idee einer „Winter- Bau- Schulung“ von Mitarbeitern der Unternehmen
sollen die Qualifikationen im Bereich ökologisches Bauen stärken.
2. Die Marke „ÖKO-BAU“ soll den Qualitätsverbund Partnern als nach außen
sichtbares Erscheinungsbild dienen unter dem die Unternehmen die
gemeinsam vereinbarten Leistungspakete anbieten.
10.6
Qualifikation
Dienstleistung
Nachhaltiges Bauen im Modellprojekt BU 12
Projektträger/Initiator:
Stadtgemeinde Trier
Kontakt:
Umweltberatung der Stadt Trier
Tel:0651/718/4121
oder 718/4444
umweltberat
[email protected]
Projektstart/ Finanzierung:
Projekt befindet sich am Anfang der
Umsetzungsphase
Zielgruppe:
Modell für eine zukünftige Stadtentwicklung richtet sich an den Gebäudenutzer gleichermaßen
wie auch an das Handwerk und die Planer. Beeinflussung des Marktes bevor schon ein
konkretes Bauprojekt vorliegt.
Ziel des Projektes:
Im Baugebiet BU 12 „Tarförster Höhe- Erweiterung“ soll im Sinne der Agenda 21 als Modell
einer nachhaltigen Stadtentwicklung eine neue Siedlung mit 50 Passivhäusern (ca. 150 WE)
entstehen. Bereits im Vorfeld wird durch ein Planungsbüro die Optimierung der Modellparzelle
hinsichtlich ihrer Ausrichtung gegen Süden, Abständen zu den Nachbargrundstücken zur
optimalen solaren Nutzung vorgenommen. Der Einsatz ökologischer Baustoffe, integrale
Planungsteams, Qualitätskontrollen in Bauzeit und Bauausführung, etc. bringen Pluspunkte
beim Grundstückserwerb. Neben der Intensiven Beratung gibt es auch praxisorientierte
Informationsveranstaltungen zur Verwendung baubiologisch gesunder Materialien.
97
Elemente des Projektes:
1. Trierer Energie Touren: Es werden in regelmäßigen Abständen in etwa
einmal im Monat ca. 9 verschiedene Touren (für Bauher, Architekten,
Handwerker aber auch für den Interessierten Eigenheimbauer) zur
Besichtigung von Demonstrationsobjekten angeboten.
Information
Ansprechpartner für Informationen und Platzreservierungen sind:
Frau Birgit Hegner, Tel. 0651/718-4121 oder
Herr Hill, Tel. 0651/718-4120.
2. Bauen im Modellprojekt BU 12: Die Auswahl zukünftiger Objekte zur
Bebauung von Grundstücken soll an Qualitätserfordernisse gebunden
werden. Wichtige und bewertete Themenbereiche für die Gebäude sind
beispielsweise die Energieeffizienz (Passivhausstandard), ökologisches
Bauen (erneuerbare Energieträger, ökologische Baustoffe und Haustechnik,
Konzepte für die Reduktion des Individualverkehrs), integrale
Planungsteams, Modelle zur Grundstücks- und
Bauherstellkostenfinanzierung.
Information,
Qualifikation,
Demonstration
10.7 Kampagne der Haus-Partner Hannover
Projektträger/Initiator:
Stadtgemeinde und Stadtwerke
Hannover
Kontakt:
Landeshauptstadt Hannover, Amt für
Umweltschutz
Prinzenstrasse 4,
30159 Hannover
Tel: 0511/16846/5
23
Ihmeplatz 2, 30449
Hannover
Tel: 0511/430/2784
andreas.ebe
rt.36@hanno
ver-stadt.de
Andreas Ebert
Geschäftsstelle proKlima GbR, co.
Stadtwerke Hannover AG,
Manfred Görg
Projektstart/ Finanzierung:
Projektstart 1997; Finanziell getragen wird das Projekt durch den Klimaschutzfond. Dieser wird
über einen Aufschlag zu leitungsgebundenen Energieträgern seitens der Stadtwerke und
anderseits durch die Stadt Hannover und umliegende Kommunen bedeckt. Die Stadt Hannover
finanziert zusätzlich Teile der Marketing Kampagne.
98
Zielgruppe: Endverbraucher, Eigentümer von Gebäuden, Qualifizierung des Handwerkes und
Fachplaner
Ziel des Projektes: Steigerung des Bewusstseins des Umganges mit Energie, Senkung des
Energiebedarfes für Raumwärme im Gebäudebestand.
Elemente des Projektes:
1. Energiepass Hannover: Er bildet die Antragsvoraussetzung für das
Förderprogramm „Energetische Althaussanierung“. Im Zuge eines
Beratungsgespräches wird dem Hausbesitzer der Energiepass überreicht.
Gleichzeitig erfolgt eine ausführliche Beratung zu energetisch günstigen
Maßnahmen an seinem Gebäude. Im Rahmen der Althaussanierung werden Information,
nur Maßnahmen gefördert, welche über den gesetzlichen Standard
Qualifikation
hinausgehen (z.B.: Dämmstärke der Außenwand mit mind. 12 cm.). Budget
ca. 3 Mill. DM jährlich. Eine Studie hat ergeben, dass ca. 30 bis 50% der
Maßnahmen sich auf das Beratungsgespräch und den Energiepass
zurückführen lassen. Der im Energiepass ausgewiesene Energiebedarf
bezieht sich auf Primärenergie. Der Energiepass kann derzeit von 150
Personen als Dienstleistung ausgestellt werden Qualifizierungserfordernis ist
der Besuch des Kurses „Gebäudeenergieberater im Handwerk“. Die
Verbindlichkeit der Beratung wird durch Bestätigung durch den Hausbesitzer
mittels Unterschrift gewährleistet.
2. Social Marketing Kampagne „Haus-Partner Hannover“: Die Kampagne soll
durch geeignete Maßnahmen (Seminare, Gewinnspiele, Infofolder,
Messestände, Haus zu Hausberatungen)das Interesse für energetische
Modernisierung und eine verstärkte Bewusstseinsbildung für die
Modernisierung der Gebäudebestandes bewirken. Die Zielgruppen sind
Hauseigentümer, Baugewerbe und Planer sowie Multiplikatoren in der Stadt
Hannover. Unter Moderation und Koordination der Stadt Hannover wird die
Nachfrage stimuliert. Unterstützend wirkt dabei auch ein Zusammenschluss
von Handwerk, Planern, Architekten Kammern in einem Netzwerk. Wichtige
Rolle spielt das koordinierte Anbieten von Leistungen (aus einer Hand).
Information,
Kooperation
3. H)eissbär: Dies ist ein als Symbolträger eingesetztes Markenzeichen der
gesamten Kampagne und stellt einen Eisbär dar.
99
10.8 Gebäudesanierung nach MINERGIE Standard
Projektträger/Initiator:
Verein MINERGIE (AMI),
Eigentümer der Qualitätsmarke
MINERGIE sind die Kantone Zürich und
Bern
MINERGIE Agentur Bau
Kontakt:
Geschäftsstelle MINERGIE,
Frau Claudia Müller
MINERGIE Agentur Bau,
Frau Buergi
Steinerstrasse 37,
3000 Bern
Tel: 031/352/5111
Optingenstrasse 54, Tel: 031/340/3530
3013 Bern
minergie@m
ks.ch;
minergie@b
uergiraaflaub.ch
Projektstart/ Finanzierung:
Die Finanzierung des Vereines MINERGIE erfolgt über seine Mitglieder (25 Kantone der
Schweiz + Bundesamt für Energie)
Zielgruppe:
Letztendlich der Gebäudenutzer. Unternehmen erhalten durch das Label einen Vorteil.
Ziel des Projektes:
„MINERGIE“ ist eine registrierte Qualitätsmarke und definiert einen neuen Baustandard. Die mit
ihr ausgezeichneten Leistungen erfüllen hohe Anforderungen an Wirtschaftlichkeit, Komfort und
Energieverbrauch. Derzeit sind ca. 700 Gebäude mit MINERGIE Standard ausgezeichnet.
Elemente des Projektes:
1. MINERGIE Standard für Gebäudesanierung: Die MINERGIE – Standards für
sanierte Gebäude sind bei Wohngebäuden 90 kWh/m²a (Baujahr vor 1990),
Energiekennzahl Haushaltselektrizität 17 kWh/m²a, dichte Gebäudehülle,
optimales Haustechnikkonzept. Die Mehrkosten eines MINERGIE Objektes
dürfen lediglich 10 % über denen eines konventionellen Gebäudes liegen.
Die hohe Gebäudedichtheit setzt im Wohnbereich den Einsatz einer
kontrollierten Be- und Entlüftung mit Wärmerückgewinnung voraus.
Unkontrollierte Fensterlüftung genügt dem Label nicht. Der MINERGIE
Standard setzt im Bereich Energie vor allem auf die Betriebsenergie
(inklusiver der grauen Energie) in der Lebensdauer eines Gebäudes von
rund 30 Jahren in etwa 90% des Gesamtenergieverbrauches ausmacht.
Kooperation
100
2. MINERGIE – Module: Für energetisch wichtige Teilsysteme (Bsp. Fenster
Kooperation
inkl. Rollladen, Wand-, Dachkonstruktionen etc.) nicht jedoch für
Einzelkomponenten (Dämmstoffe)werden MINERGIE Module definiert. Diese
stellen eine Kombination aus Qualitätsanforderungen von Fachvereinen mit
MINERGIE.
3. MINERGIE – Konformität: Stellt einen vereinfachten Zugang zum Label dar.
Ist jedoch nur möglich wenn der Antragsteller bereits bei mehreren
ausgezeichneten Projekten das Label erhalten hat. Es erfolgt keine Prüfung
durch den Verein MINERGIE mehr.
Kooperation,
Qualifikation
10.9 Modellprojekt Brundtland-Stadt
Projektträger/Initiator:
Stadtgemeinde Viernheim
Kontakt: Stadtgemeinde Viernheim
Herr Phillip Granzo, Leiter des
Brundtlandbüros
Tel: 06204/988/379
Projektstart/ Finanzierung: Teilfinanzierung vom Umweltministerium des Landes Hessen und
der Stadt Viernheim. Das Förderprogramm wird kommunal getragen. !. Projektphase 1994 bis
1998 ausgehend vom Brundlandtpreis des Landes Hessen. 2. Projektphase ab 1999. Das
Modell wird auf die Partnerstädte Lambertheim und Lorsch übertragen werden.
Zielgruppe: Endverbraucher, Eigentümer von Gebäuden, Planer und Handwerk
Ziel des Projektes: Steigerung des Bewusstseins des Umganges mit Energie mit dem Ziel der
Senkung klimarelevanter Emissionen.
Elemente des Projektes:
1. Förderprogramm wärmetechnische Sanierung. Ein EXCEL- Tool ermöglich
entlang der Energiekosten des Gebäudes eine rasche
Wirtschaftlichkeitsberechnung beim Einsatz verschiedener K-Werte der
Gebäudehülle. Fördermittel in der Höhe von 2,3 Mill. DM.
Förderung
2. Auszeichnung von Brundtland Spezialgeschäften. Lokale
Elektrounternehmen bieten im Rahmen des Verkaufgespräches eine
Beratung zum Kauf energiesparender Geräte an.
Information,
Qualifikation
3. Über eine Social Marketing Kampagne sollen vermehrt Informationen zur
CO2 Reduktion verbreitet und die Motivation zu energiesparenden
Maßnahmen erhöht werden.
Information
101
4. „Klima Tische“ zu energiesparenden Konstruktionen im Gebäudesektor und
in der Architektur sowie im Bereich Verkehr. Die teilnehmenden Gruppen
kamen aus dem Handwerk, dem Dämmstoff Handel, der Dämmstoffindustrie,
Architekten und von Geldunternehmen. Als Ergebnisse wurde die
Förderichtlinie geändert, es wurden Exkursionen bezüglich Thermographie,
Blower-door Tests oder gedämmter Gebäude durchgeführt. Weiters wurden
Marketingstrategien entworfen.
Information
5. Geplant ist für nächstes Jahr ein Qualifizierungsprogramm des Handwerkes
mit einer Qualitätssicherung bei Wärmedämmung. Evtl. auch mit der
Auszeichnung als Fachbetrieb für Wärmedämmung.
Qualifikation
6. Ausschreibung mehrerer gleicher Gebäudetypen (Gebäudetypologien für
Stadt Viernheim) als Paket wurde vom Handwerk nicht angenommen.
Ebenso wurde auch eine von der Stadt Viernheim initiieren
Baustellenkoordination abgelehnt. Die Ausschreibungen erfolgen in
Viernheim also weiter über Anbote zu Gewerken.
Kooperation
10.10 Die Venstermacher
Projektträger/Initiator:
Die Venstermacher,
Kontakt:
Die Venstermacher, Fa Performance,
Herr Moll,
Steinebach 3, 6850
Dornbirn
Steinebach 3, 6850
Dornbirn,
Tel.: 05572/22823
Fax.: 05572/22823/
4
www.perfor
mance.vol.at
Projektstart/ Finanzierung:
Die Venstermacher gibt es nun schon seit 3 Jahren. Die Finanzierung erfolgt durch die
Mitglieder und über Partner
Zielgruppe:
Hauseigentümer, Bauherren, Vergabestellen
Ziel des Projektes:
Ziel ist die Förderung des Holzfensters in Vorarlberg und Erhöhung des Marktanteiles. Die
Dominanz des Kunststofffensters war auslösendes Element für die Gründung.
102
Elemente des Projektes:
Die Venstermacher sind ein Zusammenschluss vieler kleiner Hersteller von
Holz- und Holzalufenstern. Unter den Mitgliedern befinden sich viele
Spezialisten für Fenster in Niedrig- und Passivhäuser, in denkmalgeschützten
Gebäuden aber auch Hersteller von Standard Fenstern.
Gleichzeitig mit der Geschäftsführung der Venstermachen in Vorarlberg
koordiniert die Firma Performance auch Initiativgruppen und Hersteller in
Salzburg, Ober- und Niederösterreich. Die Venstermacher werden über Partner
wie Sägewerksbetriebe, Baumärkte, Zulieferer, etc. unterstützt.
10.11 Der Wiener Weg
Die folgenden Beschreibungen wurden in Anlehnung an das Wiener
Stadtentwicklungs-, Stadtplanungs- und Baugesetzbuch erstellt und geben
einen kurzen Überblick über den Wiener Weg zu einer nachhaltigen Sanierung
des Gebäudebestandes
10.11.1
Bauträgerwettbewerbe, Grundstücksbeirat
Der Bisherige Weg Umweltziele und Gedanken großflächig umzusetzen war
stark von ordnungspolitischen Maßnahmen geprägt. Der Wiener Weg stellt
einen Mittelweg aus rechtlich vorgeschriebenen Direktiven der Stadt und aus
Elementen des Wettbewerbes am freien Markt dar. Kernstück des Wiener
Wettbewerbmodells sind öffentlich ausgeschriebene Bauträgerwettbewerbe für
zusammenhängende Flächen in Neubaugebieten. Diese auch getrennt zu
vergebende Grundstücksflächen unterliegen einem städtebaulichen Leitprojekt,
dem Flächenwidmung- und Bebauungsplänen, Sonderbestimmungen zur
Errichtung von beispielsweise sozialer Infrastruktur aber auch dem
Grundstückspreis und der vom Auslober gewünschte Förderungsmix.
Gleichzeitig gelangen eine Reihe von Kriterien für die Bereiche
Planungsqualität, Ökonomie und Umweltrelevanz – Ökologie zur
Ausschreibung. Für jede Parzelle wird dann von einer Jury aus den
eingereichten Projekten ein Sieger und Nachrücker ermittelt.
Die Bewertung erfolgt nach einem mehrstufigen Verfahren. Es werden drei
Bewertungskategorien Planung, Ökonomie und Ökologie gebildet, die
wiederum in vier Unterkategorien unterteilt werden. Im bereich Ökologie sind
103
dies Bautechnik/Haustechnik, Bauökologie/ressourcenschonendes Bauen,
Wohnökologie/Baubiologie und Stadtökologie/Freiraum/Grünraum. Jedes
Mitglied der Jury bewertet alle Kategorien mit einem Punkteschlüssel von Null
bis 100. Die Kategorien werden zueinander gleich gewichtet. Für besonders
hervorragende Leistungen in einer Kategorie besteht die Möglichkeit einer
Aufwertung um den Faktor 1,1. Für das Erreichen der 2. Wettbewerbsrunde ist
in jedem einzelnen der drei Fachbereiche eine Punkteanzahl von mindestens
50 notwendig. Im Bereich der Bauökologie bilden beispielsweise Themen wie
der Energieeinsatz verwendeter Baumaterialien, Rcyclingrate, der Aufbau und
das Zusammenwirken der Materialien, etc. eine Rolle bei der Bewertung.
Anforderungs
-klasse
Volumen
Wohneinheiten
(m³)
PT (W/m³K)
PT (W/m³K)
WschVO 1995
„Wiener Weg“
A
< 500
2
0,380
0,250
B
< 1000
4
0,350
0,240
C
< 1500
6
0,330
0,225
D
< 3000
12
0,300
0,195
E
< 6000
24
0,250
0,165
F
< 8000
30
0,230
0,155
G
< 10000
40
0,210
0,145
H
> 10000
0,140
Tabelle 8: Vergleich der Grenzwerte nach Wärmeschutzverordnung mit dem
Anforderungen zum „Wiener Weg“ 36
Parallel werden seit Herbst 1995 auch alle anderen im Rahmen der
Wohnbauförderung der Stadt Wien eingereichten Ansuchen von einem
Fachbeirat einer objektbezogenen Prüfung in den Bereichen Ökologie,
Umwelttechnik, Ökonomie und rechtlicher Gesichtspunkte unterzogen. Sowohl
36
Quelle: BERTSCH E., KORAB R.; 1997; Trendanalysen 1995 bis 1997 : Energetische
Qualität Wienerwohnbauprojekte, Energieverwertungsagentur und Österreichisches
Ökologie Institut
104
bei den Bauträgerwettbewerben als auch bei den durch den Grundstückbeirates
geprüften Projekten konnten im bereich des Transmissionswärmeverlustes
Verbesserungen im Vergleich zu 1995 von rund 60% erreicht werden. Die
Bewertungen sowohl in Rahmen der Bauträgerwettbewerbe als auch durch den
Grundstücksbeirat stellt einen dynamischen Prozess dar. Die energetischen wie
auch ökologischen Beurteilungen sind nicht durch Normen und Richtlinien der
Stadt vorgegeben sondern orientieren sich immer an der Qualität der
eingereichten Projekte und an den sich ständig verbessernden ökologischen
Standards. Der Wiener Weg stellt einen sehr innovativen Ansatz dar findet
leider jedoch bis jetzt nur Anwendung im Neubaubereich. Für Sanierungen
10.11.2
Die geförderte Wohnhaussanierung in Wien
Im Jahre 1984 wurde vom Wiener Gemeinderat die Gründung der
dienstleistungsorientierten Koordinationsstelle des Wiener
Bodenbereitstellungs- und Stadterneuerungsfond beschlossen. Eine seiner
Aufgaben ist die Prüfung von Ansuchen um Förderung von
Wohnhaussanierungen und deren Empfehlung zur Förderung durch die Wiener
Landesregierung. Normative Basis für die Prüfung aller geförderten Objekte ist
das 1989 beschlossene Wiener Wohnbauförderungs- und
Wohnhaussanierungsgesetz.
Zur Objektivierung der Beurteilung der eingereichten Projekte und der
Mittelvergabe wurde ein Punktesystem entwickelt. In diesem werden Kriterien
wie stadtbildgerechte Maßnahmen, Erhaltungszustand des Hauses, Umfang der
Sanierungserfordernis, Mietermitbestimmung, usw. bewertet. Aus der Anzahl
der erzielten Punkte ergibt sich eine Reihung und die Mittelvergabe. Für die in
Folge von Gesamtsanierung notwendige temporäre Umsiedelung der Mieter
wurde die Ersatzwohnungsbereitstellung von bereits sanierten
Altbauwohnungen eingeführt. Im Bereich von Sockelsanierungen besteht die
Möglichkeit einer temporären Nutzung durch karitative Einrichtungen. Das
jährliche Fördervolumen für Sanierungen der Stadt Wien beträgt in etwa 3
Milliarden Schilling. Die Förderbestimmungen unterscheiden verschiedene
Arten von Sanierungen im Bereich des Wohnungsbestandes:
1. Erhaltungsarbeiten
105
Der Begriff Erhaltungsarbeiten knüpft an die in § 3 MRG abgebildeten Inhalte
an. Gefördert wird jedoch nur bei Objekten mit Kategorie C- und DWohnungen.
2. Thermisch-Energetische Wohnhaussanierung -THEWOSAN
THEWOSAN wurde speziell für den Gebäudebestand aus der Nachkriegszeit
entwickelt. Gefördert werden Maßnahmen zur thermischen Sanierung der
Gebäudehülle (Dämmung, Beseitigung von Wärmebrücken) aber auch
Umstellungen in den Heizungsanlagen. Gleichzeitig besteht die Möglichkeit
von Kombinationen mit Einzelmaßnahmen wie dem Einbau eines Liftes oder
einer Zentralheizung. Die Förderung als solches wird je nach erzielter
Einsparung in der Höhe gestaffelt vergeben.
3. Sockelsanierung
Unter Sockelsanierung werden schrittweise Verbesserungsarbeiten an den
allgemeinen Teilen des Gebäudes bei aufrechten Mietverhältnissen verstanden.
Die Förderungsfähigen Maßnahmen sind sehr vielschichtig und reichen von
Umgestaltungen der gemeinsamen Anlagen für Licht, Gas, etc. bis hin zur
Aufstockung des Gebäudes, Dachbodenausbau aber auch ökologische
Maßnahmen sind förderbar. Es werden haus- und wohnungsseitige
Maßnahmen durchgeführt. Verbessert können nur Wohnungen der Kategorie C
und D werden. Eine Ausnahme bilden der Heizungseinbau und die
Warmwasserbereitstellung bei Kategorie B Wohnungen. Die Höhe der
Förderung hängt von der Nutzung der Wohnung und von der Art der gesetzten
Maßnahme ab und ist jeweils mit einem Höchstbetrag je Quadratmeter
festgesetzt. Eine vergünstige eigenmittelfreie Förderung (entspricht der
Sockelsanierung der Kategorie C) des Dachbodenausbaues besteht im Zuge
einer Blocksanierung bzw. in erneuerungsdringlichen Wohngebieten. Darüber
hinausgehend besteht im Rahmen von Sockel- und Totalsanierung die
Möglichkeit der Förderung zur Schaffung von PKW Abstellplätzen.
4. Einzelverbesserungen am und im Gebäude
Darunter werden Einzelmaßnahmen wie beispielsweise der Fenstertausch, der
Einbau eines Liftes oder einer Zentralheizungsanlage verstanden. Die Kosten
für die hausseitige Sanierung dürfen ATS 8000.- /m² nicht übersteigen.
Verwendet der Antragsteller im Rahmen eines Heizungstausches Eigenmittel im
Ausmaß von 70% der anfallenden Kosten so kann die Förderung seitens der
106
Stadt Wien ein nichtrückzahlbarer Betrag bis zu 30% der Baukosten sein. Ein
ähnliches Modell liegt auch für den Einbau eines Liftes vor.
5. Förderung von Wohnheimen
Die Förderung von Wohnheimen richtet sich an den Antragssteller aus den
gemeinnützigen Bauvereinigungen, der Stadt Wien selbst oder juristischer
Personen.
6. Totalsanierung
Es handelt sich um eine Gesamtsanierung (mieterfrei) des Gebäudes mit
fallweisen Dachbodenausbau oder Aufstockung des Gebäudes. Ziel ist die
Schaffung von Kategorie A Wohnungen. Die Höhe der Förderung ist vom
Eigenmitteleinsatz abhängig. Die Stadt Wien behält sich auf die Dauer der
Förderung ein Vergaberecht für jede Dritte sanierte Wohnung für eine
unbefristet Vermietung vor.
7. Dachbodenausbau und Aufstockung
Bei Übereinstimmung mit dem vorliegenden approbierten
Blocksanierungskonzept oder auch mit dem vom Magistrat befürworteten
Maßnahmenkatalog bei kleinen Blocksanierungen besteht die Möglichkeit der
Förderung des Ausbaues bestehender Dachböden. Die Förderung kann in Form
eines Annuitätenzuschüsses oder eines nichtrückzahlbaren Betrages erfolgen.
8. Blocksanierung
Mit der Blocksanierung sollen Häuser blocke oder ganze Siedlungen saniert,
um- oder neugebaut werden. Im Zuge der Projekte spielen die Schaffung von
Erholungsflächen durch Hofentkernungen, die Stärkung vermischter
Nutzungsbereiche (Schlagworte Wohnraum, Arbeitsplatz, Erholung) und die
Verbesserung sozialer Infrastruktur eine zentrale Rolle. Die Durchführung einer
Blocksanierung erfolgt in Folge des Hohen Koordinierungsaufwandes in engen
Zusammenwirken mit der Wirtschaftskammer Wien, der Stadt Wien, dem
jeweiligen Bezirk und dem Wiener Stadterneuerungsfonds. Grundsätzlich wird
die Sanierung in Form einer sanften Sanierung durchgeführt, das heißt unter
Einbindung der Betroffenen durch den Sanierungsbeauftragten. Alle
Maßnahmen werden im Wiener Bodenbereitstellungs- und
Stadterneuerungsfonds mit den jeweilig zuständigen Magistratsstellen
koordiniert.
107
10.12 Waltham Forest – ESCO Gesellschaft zur Sanierung von Wohngebäuden
Waltham Forrest, ein Bezirk von London war in den letzten Jahren mit der
Problematik eines mit ca. 20.000 im Gemeindeeigenen Verwaltungsbereich
stehenden und sanierungsbedürftigen Wohneinheiten konfrontiert. Die
Gebäude waren zumeist mit desolaten Fenstern, mangelnder Wärmedämmung
und veralteter elektrischer Anlagen für Licht, Lifte und Belüftung versehen.
Die Abwicklung der Sanierungen wurde 1987 einer neu gegründeten
Gesellschaft im Eigentum des Bezirkes Waltham Forrest übertragen. Diese
Sanierungsgesellschaft besitz finanzielle Unabhängigkeit von öffentlichen
Einrichtungen. In den ersten Jahren wurde jedoch Unterstützung seitens des
lokalen Energieversorgers (wird ebenfalls privatisiert) in Form von
Raumressourcen und Finanzmittel gewährt. Vor allem das fehlen großer
Kraftwerksanlagen im näheren Umfeld des Bezirkes führte zum Vermehrten
Einsatz con CHP- Anlagen (Kraft- Wärmekopplung).37 Dabei wird die
Energieversorgung sowohl Wärme als auch Strom abgedeckt, gleichzeitig
sinken auch die Bereitstellungskosten und somit der Preis für den Kunden. Vor
allem die Liberalisierung im Energiesektor führte zu selbstständigen
Gesellschaften, welche umfassende Dienstleistungen anbieten. Ein wichtiger
Faktor war das Management der Bereitstellung von Energie (WFES38 System).
Dabei wird eine computerunterstütztes Überwachung- und Planungssystem
zur Kontrolle des Energieverbrauches von Gebäuden verwendet.
Eine wichtige Rolle im Tätigkeitsbereich der Gesellschaft zur Sanierung des
Gebäudebestandes spielt die fachliche Unterstützung, Konzeption und
Beratung bei der Wahl geeigneter und Kostengünstiger Technologien
(Wärmedämmung, ökologische Aspekte, etc.). Dies ist vor allem durch die
37
Eine Übersicht über einige umgesetzte Sanierungen von Wohngebäuden findet sich
auch unter „Residential CHP Programm“. Empfohlen wird die Forcierung dieser
Technologie für Gemeinden und Städte auch durch die königliche Kommission in ihrem
Situationsbericht über Energie und Umwelt in Großbritannien
38
Der Energieausweises ermöglicht einen Vergleich der Gebäude nach deren
Energiebedarf (www.natenergy.org.uk/).
108
geringe Einkommenssituation der meisten durch die Sanierung Betroffenen
BewohnerInnen von Bedeutung und soll in der Entwicklung preiseffizienter
Projekte für Gebäude niederer Einkommensschichten umgesetzt werden.
Neben den bauphysikalischen, brandschutztechnischen sowie
wärmetechnischen Fragestellungen finden auch Sicherheitsaspekte und die
Gesundheit Beachtung.
Im Rahmen der beratenden Tätigkeit liegt das Augenmerk vor allem im Bereich
der Information öffentlicher Einrichtungen, aber auch privater Hauseigentümer
über deren Energie- und Wasserbedarf, die Tarifgestaltung aber auch über
bestehende Gefahren die von Baustoffen ausgehen (Asbest).
Umweltgesichtspunkte fließen in Fragestellungen nach der Sicherheit des
Gebäudes gegen Eindringlinge, der Beleuchtung, des Schallschutzes, des
Wasserverteil- und Bereitstellungssystems sowie der Abfalls- und
Abwasserbeseitigung ein.
10.13 GMP Modell39
Im Rahmen der Realisierung eines Passivhausprojektes im neuen Stadtteil
Kassel Marbachshöhe wurde durch den Bauherrn die GWG (Gemeinnützige
Wohnbaugesellschaft) das GMP- Modell (Guaranteed Maximum Price)
erfolgreich umgesetzt. Das GMP Konzept kommt aus den Vereinigten Staaten
und gehört zu der Gruppe der Target- Wettbewerbsmodelle in denen konkrete
Ziele im Zuge einer Projektabwicklung gestellt und verfolgt werden. GMP
spricht hier die Vergütungsseite an und berührt nicht den Leistungsumfang
(Reduktion der Kosten). Dem entsprechend wurde nach einer funktionalen
Ausschreibung mit dem Bauunternehmen ein Garantierter maximaler Preis
vereinbart. Die Ausschreibung erfolgt wie beim Schlüsselfertigbau. Gemeinsam
soll in der Umsetzung versucht werden die tatsächlichen Herstellkosten unter
den vereinbarten Wert zu drücken. Natürlich müssen die im Passivhausbau und
im Wohnbau festgelegten Standards trotzdem eingehalten werden. Die
39
Steinfadt M., 2000; Passivhäuser Kassel – öffentlich gefördertes
Geschoßwohnbauprojekt. Instrumente zur technischen und wirtschaftlichen
Optimierung.
109
Erwirtschaftete Ersparnis wird unter dem Bauherrn, den Auftragnehmern und
den Architekten aufgeteilt. Ziel ist dabei die beteiligten Planer, Fachplaner und
den Generalunternehmer (GU) zu einem sehr frühen Planungsstadium
einzubinden und zur Kostenoptimierung anzuhalten. Nach der Vergabe an den
Generalunternehmer erfolgt eine weitere Planungsoptimierung in dem
kostengünstigere aber dem Leistungsumfang entsprechende Lösungen gesucht
werden. Der GMP Vertrag beinhaltet also einen fix geschuldete
Leistungsumfang aber einen nach unten variierbaren Preis. Die durch den GU
vergebenen Aufträge (Durchlaufposten) an Subunternehmen werden im Vertrag
nicht fest verpreist. Der Auftraggeber erhält jederzeit das Recht in die Bücher
des GU Einsicht zunehmen und ermöglicht einen frühzeitigen Kostenüberblick.
Die Vorteile des GMP Modells liegen in der Kostensicherheit für den
Auftraggeber, der Ausführungs- und Terminqualität sowie der integrierten
Planung. Zu beachten ist jedoch, dass die Beteiligten eine ähnlich gleichartige
Bonität aufweisen.
110