Begründung - Königsfeld im Schwarzwald
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Begründung VORENTWURF STAND 17.09.2008 Gemarkung von Buchenberg und Burgberg Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften „Kinderweide/Hintere Hutzelberg“ Projektleiterin: Margarethe Stahl LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald Gemarkung Buchenberg - Burgberg Bebauungsplan „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ Begründung Stand 17.09.2008 Inhalt 1 Begründung ............................................................................................. 2 1.1 1.2 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 Planerische Ausgangssituation ..............................................................................2 Städtebauliches Konzept........................................................................................3 Ziel und Zweck des Bebauungsplanes....................................................................6 Verfahrensbericht...................................................................................................6 1.3.1 Aufstellungsbeschluss ..................................................................................................... 6 Abgrenzung und Beschreibung des Gebietes.........................................................6 1.4.1 Abgrenzung und Größe ................................................................................................... 6 1.4.2 Bestehende Nutzungen, bestehendes Planungsrecht ..................................................... 7 Ziele der Raumordnung..........................................................................................7 Flächennutzungsplan .............................................................................................7 Planinhalt und Festsetzungen ................................................................................8 1.7.1 Art der baulichen Nutzung .............................................................................................. 8 1.7.2 Maß der baulichen Nutzung ........................................................................................... 9 1.7.3 Bauweise....................................................................................................................... 10 1.7.4 Überbaubare Grundstücksflächen ................................................................................. 10 1.7.5 Stellung baulicher Anlagen............................................................................................ 10 1.7.6 Private Flächen für das Parken von Fahrzeugen ........................................................... 11 1.7.7 Flächen für Stellplätze, Carports und Garagen.............................................................. 11 1.7.8 Nebenanlagen ............................................................................................................... 11 1.7.9 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden ............................................ 12 1.7.10 Verkehrsflächen und Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung ......................... 12 1.7.11 öffentliche Grünflächen................................................................................................. 12 1.7.12 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft .................................................................................................................... 13 1.7.13 Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ................................... 13 1.7.14 Bauliche Maßnahmen bei der Errichtung von Gebäuden .............................................. 13 1.7.15 Die zur Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes zu treffenden baulichen und sonstigen Vorkehrungen ............................................................................................................... 13 1.7.16 Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ...................... 13 1.7.17 Erhaltung von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ........................ 14 1.7.18 Flächen für unterirdische Stützbauwerke zur Herstellung des Straßenkörpers ............. 14 Umweltbericht......................................................................................................14 Flächenverteilung.................................................................................................15 2 Begründung zu den örtliche Bauvorschriften.................................. 16 Aufstellung und Bearbeitung: ................................................................. 17 LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH Seite 1 Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald Gemarkung Buchenberg - Burgberg Bebauungsplan „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ 1 Begründung 1.1 Planerische Ausgangssituation Begründung Stand 17.09.2008 Das Kleinzentrum Königsfeld im Schwarzwald mit 6 Ortsteilen (6.200 Einwohner) geht auf eine Ansiedlung der Herrnhuter Brüdergemeine vor 200 Jahren zurück. Innerhalb dieser Zeitspanne entstand ein weltoffener heilklimatischer Kurort und Kneippkurort mit heute rund 22.000 Gästen und 200.000 Übernachtungen im Jahr. Die 1809 eröffneten privaten Zinzendorfschulen sind eine über die Region hinaus anerkannte Bildungsstätte für 1200 Schüler, teilweise mit Internatbetrieb, 3 Gymnasien, Realschule und drei Fachschulen im sozialen Bereich. Die Durchlässigkeit zwischen den einzelnen Schularten ist in Deutschland einzigartig. Anfang des 20. Jahrhunderts stabilisierten die Dres. Heisler und Schall die medizinische Anziehungskraft des Kurorts und Albert Schweitzer baute 1923 sein Haus in Königsfeld im Schwarzwald. 1977 wurde die Albert-Schweitzer-Klinik (Fachklinik für Herz-, Kreislauf-, Atemwegs- und Stoffwechselerkrankung) und 1993 die Michael-Balint-Klinik (Fachklinik für Psychosomatik und Ganzheitsmedizin) angesiedelt. 2006 wurde die Albert-Schweitzer-Klinik um die Psychosomatische-Baar-Klinik erweitert. Königsfeld im Schwarzwald ist die landesweit erste Naturwaldgemeinde und bundesweit die erste Solarkommune und zeigt damit als Kurort ökologisches Profil. Der 18-Loch-Golfplatz liegt in landschaftlich einzigartiger Lage direkt nördlich des Gebietes „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“. Königsfeld im Schwarzwald liegt auf 763 m Höhe, im Schwarzwald zwischen VillingenSchwenningen, St. Georgen und Rottweil. Die Autobahn Stuttgart – Singen (A 81) ist 13 km entfernt. Die nächsten Bahnhöfe sind in St. Georgen (8 km) und Villingen (11 km). LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH Seite 2 Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald Gemarkung Buchenberg - Burgberg Bebauungsplan „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ Begründung Stand 17.09.2008 Abbildung 1: Ortsplan Königsfeld im Schwarzwald Die Kinderweide Dr. August Heisler (1881 – 1953) war einer der ersten Protagonisten einer ganzheitlichen „Körper-Geist-Seele“ – Therapie. Er behandelte erfolgreich allergische und chronisch kranke Kinder und richtete in dem Landgut des Baslers Weinhändler Grenier das Kindersanatorium „Kinderweide“ ein, welches bis 1956 betrieben wurde. Bis zu diesem Zeitpunkt gab es in Königsfeld im Schwarzwald mehr Kinderbetten als Unterkünfte in Hotels und Pensionen. 1952/1953 war der Höhepunkt mit 150.000 Kinderübernachtungen in den verschiedenen Einrichtungen in Königsfeld im Schwarzwald. Die Kinderweide war auch ein kulturelles Zentrum für Lesungen, Vorträge und Konzerte im Rahmen der „Geistigen Nothilfe Königsfeld“. Seit 1956 liegt das Gelände brach und alle Bemühungen, eine neue Sondernutzung dort zu etablieren, schlugen fehl. Obwohl das Gelände über 50 Jahre brach gefallen ist, hat die Kinderweide bis heute eine hohe emotionale Bedeutung in Königsfeld im Schwarzwald, die bei der weiteren Entwicklung dieses Gelände berücksichtigt werden muss. Die Kinderweide liegt am Hinteren Hutzelberg nördlich des Kernorts in ca. 800 m Entfernung von der Ortsmitte. Potenzialanalyse Es ist der Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald gelungen, mit der Erbengemeinschaft Heisler eine Option zum Erwerb der Kinderweide abzuschließen. Diese Option läuft im November 2008 aus. Der Gemeinderat hat im September 2006 die LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH (KE) beauftragt, eine Potenzialanalyse zu erarbeiten. Diese Potenzialanalyse dient als wichtige Grundlage für die aktuell begonnene Fortschreibung des Flächennutzungsplanes und die Aufstellung des Bebauungsplans (Siehe Anlage). 1.2 Städtebauliches Konzept Auf dem knapp 7 Hektar großen Plangebiet „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ soll das ehemalige Sanathoriumgelände „Kinderweide“ zu einem neuen, modellhaften Wohngebiet, welches im Süden um ein Hotel mit Ferienanlage ergänzt wird, entwickelt werden. Das Wohngebiet soll besonders für junge Familien attraktiv werden, aber auch Mehrgenerationen-Wohnen sowie Wohnen und Arbeiten am selben Ort ermöglichen. Großen Wert wird auf die Zukunftsfähigkeit und Nachhaltigkeit des neuen Wohnquartiers gelegt. Weshalb von Anfang an interessierte Bürger in den Planungsprozess einbezogen wurden. LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH Seite 3 Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald Gemarkung Buchenberg - Burgberg Bebauungsplan „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ Begründung Stand 17.09.2008 Die ersten Konzepte wurden bereits am 4. Juli 2008 der Öffentlichkeit vorgestellt und in einem Werkstattgespräch erörtert. Die äußerst produktiv verlaufene Diskussion erbrachte eine ganze Reihe von Anregungen, die alle schon für den nächsten Planungsschritt einbezogen wurden. Dieser fortgeschrittene Stand der projektierten Solarsiedlung wurde nun im Rahmen eines neuen Werkstattgesprächs am 19.07.2008 im Haus der Bürger, Königsfeld-Buchenberg präsentiert und diskutiert. Ergebnis des Planungsprozesses ist das unten stehende städtebauliche Konzept. Abbildung 2: städtebauliches Konzept rolfdisch, Solararchitektur Energiekonzept Das Planungs- und Energiekonzept für das Plangebiet „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ berücksichtigt, dass die Energiepreise unkalkulierbar geworden sind und aller Voraussicht nach weiter rapide ansteigen, da die fossilen Energieressourcen immer knapper werden. Zum Klimawandel – dem wohl größten Problem in der Menschheitsgeschichte – trägt zudem das Bauen und Wohnen mit seinen CO2-Emissionen zu über 50 % bei. Gleichzeitig aber stehen fortschrittliche Bauweisen zur Verfügung, die so weit entwickelt sind, dass sie nur noch pragmatisch umgesetzt werden müssen und zwar mit größtmöglicher Flexibilität der Nutzungen. Das geht ohne Einschränkung, und sogar mit deutlicher Verbesserung der Lebensqualität und zu bezahlbaren Preisen, was gerade für junge Familien besonders LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH Seite 4 Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald Gemarkung Buchenberg - Burgberg Bebauungsplan „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ Begründung Stand 17.09.2008 wichtig ist. Diese Planungsziele sollen über die Festsetzungen im Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert werden. Solares Bauen Für eine optimale Solarausnutzung werden deshalb die Gebäude im Plangebiet „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ sämtlich nach Süden ausgerichtet. Möglich ist dabei, über die üblichen Standards von Energiespar- und Passivhäusern hinauszugehen – mit dem Plusenergiehaus®, das sogar eine positive Energiebilanz aufweist und statt Nebenkosten Nebeneinnahmen erwirtschaftet und das vor allem Energie- und Energiepreissicherheit bietet. Für den minimalen restlichen Wärmeeintrag werden unterschiedliche Varianten vorgestellt. Aufteilung des Geländes – Variable Hausformen Im westlichen Teil des Geländes soll ein „autofreies“ Wohnen entstehen. Die dortigen Grundstücke sollen überwiegend mit Hausgruppen (Doppel- und Reihenhäuser) bebaut werden. Im östlichen Teil freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, auf deren Grundstücken das Parken von Autos sowie das Erstellen von Garagen zulässig ist. In einem zweiten Bauabschnitt ist für den südlichen Rand, an den Golfplatz angrenzend, an eine Bebauung mit Hotel und Ferienhäusern zur Förderung des Fremdenverkehrs gedacht. Die Größe der Baugrundstücke und Gebäude bleibt durch die Festsetzungen des Bebauungsplans möglichst variabel, um den Investoren und Baufamilien große Flexibilität und Individualität zu bieten. Ein vorhandener Weg, der mit Heinbuchenhecken überwachsen ist, wird mit einem Wasserlauf so ausgestaltet und ergänzt, dass eine attraktive, das Gebiet von Norden nach Süden durchlaufende öffentliche Grünzone entsteht, gespeist vom Oberflächenwasser der Siedlung. So wird nicht nur ein attraktiver Freiraum geschaffen, sondern eine ökologisch sinnvolle Regenwasserbewirtschaftung erreicht. Wertvolle Bäume werden dem Gebiet erhalten und bereichern die ohnehin grüne Solarsiedlung. Erschließung und Anbindung Für die Erschließung werden weitgehend bestehende Strukturen genutzt: Der bisherige Forstweg im Westen und Norden wird zur Haupterschließungsstraße und erschließt das Wohngebiet von Norden über eine Stichstraße. Deren Ende als Wendeplatte aufgeweitet und gleichzeitig in der Mitte des Gebietes als Quartiersplatz ausgebildet wird. Der ruhende und fließende Verkehr soll die Lebensqualität im Quartier, die Kommunikation und Spielmöglichkeiten möglichst wenig beeinträchtigen. Ein attraktives Fußwegenetz entsteht unter Berücksichtigung bestehender Strukturen und bindet an die ausgewiesenen Wanderwege an- Durch eine neue Fuß- und Radwege rückt das Gebiet „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ dichter an den Ortskern heran. Ein familienfreundliches Angebot Für junge Familien soll das Gebiet „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ speziell durch folgende Punkte attraktiv werden: Landschaft, Wege und Grünflächen mit integrierten vielfältigen Spielmöglichkeiten bieten ein Paradies für Alt und Jung. Die geplanten Doppel-, Reihen- und Einzelhäuser verfügen sämtlich über genügend große Gärten und Freiräume. Es bleibt „Luft“ für spätere Erweiterungsmöglichkeiten. Die Bauflä- LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH Seite 5 Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald Gemarkung Buchenberg - Burgberg Bebauungsplan „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ Begründung Stand 17.09.2008 chen erlauben unterschiedliche Hausgrößen für variables Wohnen und Arbeiten sowie zukunftsfähiges Mehrgenerationen-Wohnen. Sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger und Mieter werden mit dem attraktiven Baugebiet angesprochen. Es verursacht keine Emissionen und erhält dem Luftkurort Königsfeld im Schwarzwald die gesunde Luft. Da die Nebenkosten für die Bewohner dauerhaft niedrig bleiben und die Solarhäuser über die Energiegewinne sogar Einnahmen generieren, sind diese Immobilien gerade auch aus wirtschaftlichen Gründen interessant: Es sind besonders nachhaltige und werthaltige Kapitalanlagen! Fazit Zukunftsfähigkeit mit dem Baugebiet „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“, das heißt für die Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald zweierlei: Die Zukunft der Gemeinde liegt im Zusammenleben verschiedener Generationen, und so soll ein, in vielfacher Hinsicht attraktives, variables Angebot besonders für junge Familien mit Kindern gefördert werden. Ökonomisch und ökologisch tragbar ist schon heute – bei explodierenden Energiepreisen und angesichts des Klimawandels –nur noch ein Bauen mit der Sonne. 1.2 Ziel und Zweck des Bebauungsplanes Ziel und Zweck der Planung für das Gebiet „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ ist die bisher größtenteils leer stehenden Bauflächen des ehemaligen Kindersanatoriums durch die Festsetzung einer Wohnbaufläche im nördlichen Bereich und die Festsetzung einer Sonderfläche „Hotel und Ferienanlage“ im südlichen Bereich entlang des bestehenden Golfplatzes einer nachhaltigen Nutzung zu zuführen. 1.3 Verfahrensbericht 1.3.1 Aufstellungsbeschluss Der Gemeinderat hat am 04.06.2008 den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ gefasst. Der Aufstellungsbeschluss wurde ortsüblich öffentlich bekannt gemacht. 1.4 Abgrenzung und Beschreibung des Gebietes 1.4.1 Abgrenzung und Größe Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst eine Fläche von ca. 6,86 ha (Flächenermittlung CAD) und wird wie folgt begrenzt: LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH Seite 6 Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald Gemarkung Buchenberg - Burgberg Bebauungsplan „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ Begründung Stand 17.09.2008 im Norden und Osten durch das Flurstück Nr. 294 (Wald), im Süden durch die Flurstücke Nr. 290 und 299 (Golfanlage), im Westen durch die Flurstücke Nr. 415 und300/1. 1.4.2 Bestehende Nutzungen, bestehendes Planungsrecht Im Norden, Osten und Westen wird das Plangebiet durch Wald begrenzt. Im Süden befindet sich eine Golfanlage. Im Norden auf dem Flurstück Nr. 292/1 befindet sich ein Wohngebäude, welches als einziges Gebäude im Plangebiet dauerhaft bewohnt ist. Im Nordwesten stehen noch 3 ehemalige Wohngebäude, die seit längerer Zeit leer stehen. 1.5 Ziele der Raumordnung Königsfeld im Schwarzwald liegt an der Landesstraße L 177 „Königsfeld-Nägelesee“ in der Region Schwarzwald-Baar-Heuberg im Schwarzwald-Baar-Kreis und gehört zum Mittelbereich Villingen-Schwenningen. Der Regionalplan 2003 für die Region Schwarzwald-Baar-Heuberg befindet sich derzeit in der Fortschreibung 2008. Königsfeld im Schwarzwald ist lt. Plansatz 2.6 des Regionalplans „Schwarzwald-BaarHeuberg“ als touristisches Zentrum ausgewiesen. Ziel des Regionalplans ist, dass die Städte und Gemeinden mit einer leistungsfähigen touristischen Infrastruktur als Touristische Zentren so weiterentwickelt werden, dass das Erholungs- und Freizeitpotenzial der Region in den Bereichen Kur und Gesundheit, Ferien- und Naherholung sowie Sport und Kultur optimal genutzt werden kann. Deshalb soll der Ausbau des für die Region sehr wichtigen Wirtschaftszweiges Tourismus schwerpunktmäßig gefördert, die Bereitstellung der hierfür erforderlichen baulichen Entwicklungsflächen erleichtert und störende Entwicklungen verhindert werden (s. auch PS. 3.2.4). Königsfeld im Schwarzwald verfügt über eine Anerkennung als Kur- oder Erholungsort und hat das Prädikat heilklimatischer Kurort und Kneippkurort. 1.6 Flächennutzungsplan Der sich derzeit in der Fortschreibung befindliche Flächennutzungsplan 2025 der Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald weist für den Geltungsbereich des Bebauungsplans im Süden eine Sonderbaufläche und im Norden Wohnbaufläche aus. Der Bebauungsplan wird somit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH Seite 7 Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald Gemarkung Buchenberg - Burgberg Bebauungsplan „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ Begründung Stand 17.09.2008 Baugebiet „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ Abbildung 3: Ausschnitt Fortschreibung Flächennutzungsplan 2015 1.7 Planinhalt und Festsetzungen 1.7.1 Art der baulichen Nutzung Der Geltungsbereich gliedert sich hauptsächlich in folgende unterschiedliche Flächenfestsetzungen. Diese sind: die Baugebiete die öffentlichen Verkehrsflächen öffentliche Grünflächen private Flächen für das Parken von Fahrzeugen. Die Baugebiete, d. h. die Art der baulichen Nutzungen werden gemäß § 4 und 10 BauNVO wie folgt festgesetzt: LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH Seite 8 Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald Gemarkung Buchenberg - Burgberg Bebauungsplan „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ Begründung Stand 17.09.2008 Allgemeines Wohngebiet WA 1 - 3 Zur Stärkung und zum Erhalt der Wohnnutzung und zur Stärkung der Einwohnerzahlen im Gemeindegebiet von Königsfeld im Schwarzwald wird für den Bereich nördlich des Plangebietes ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Mit den Festsetzungen über den Ausschluss bestimmter Arten von allgemein zulässigen Nutzungen und ausnahmsweise zulässigen Nutzungen soll besonders die Ansiedlung von jungen Familien mit Kindern unterstützt werden. Nutzungskonflikte sollen vermeiden werden. Demnach sind ausgeschlossen: ausnahmsweise zulässige Nutzungen Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen. Zur Stärkung von Wohnen und Arbeiten im neuen Wohngebiet sind ausnahmsweise zulässig: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Sondergebiet „Hotel und Ferienanlage“ Die Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald will mit der Ausweisung des Sondergebietes entsprechen den Zielen des Regionalplans den Tourismus fördern. Mit den zulässigen Nutzungen soll das Hotel und die Ferienanlage auf ein mit der Wohnnutzung verträgliches Maß beschränkt werden. Trotzdem soll die zulässige Bettenzahl für das Hotel ein wirtschaftliches Betreiben ermöglichen. Die Bettenzahlen für die Ferienhäuser mit 8 Betten pro Haus ermöglicht, dass z. B. zwei Familien oder größere Gruppen ein gemeinsames Haus mieten können. 1.7.2 Maß der baulichen Nutzung Die Grundflächenzahl wurde für das allgemeine Wohngebiet (WA 1 und 2) entsprechend der durch die Baunutzungsverordnung maximal zulässigen Grundflächenzahl auf 40 % überbaubare Fläche begrenzt. Im WA 1 ist auf den Grundstücken das Parken von PKW nicht zulässig. Hierfür wurden entlang des Waldrandes private Flächen für das Abstellen von Fahrzeugen ausgewiesen. In diesen autofreien Wohnbereichen können die Anliegerwege (Mischverkehrsflächen) von den Kindern im Gebiet zum Spielen und freien Bewegen genutzt werden. Innerhalb des Wohngebietes WA 2 dürfen innerhalb der „Baufenster“ und der Flächen für Garagen und Carports die privaten Fahrzeuge abgestellt und Garagen oder Carports errichtet werden. Für das allgemeine Wohngebiet WA 3 wurde die zulässige Grundflächenzahl entsprechend dem Bestand auf die GRZ 0,2 begrenzt. Für das Sondergebiet darf die Grundstücksfläche zu 20 % überbaut werden, wobei die zulässige Grundfläche durch Stellplätze mit ihren Zufahrten und den Anlieferbereich auf LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH Seite 9 Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald Gemarkung Buchenberg - Burgberg Bebauungsplan „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ Begründung Stand 17.09.2008 maximal 30 % überschritten werden darf. Für das Parken der Fahrzeuge wurden im Norden des Sondergebietes Flächen für Stellplätze festgesetzt. Die festgesetzten Gebäudehöhen beziehen sich auf den Abstand zwischen der im Lageplan festgesetzten Bezugshöhe und die Firsthöhen. Die Bezugshöhen orientieren sich an den Geländehöhen. Für die Erdgeschosshöhen darf von den Bezugshöhen je nach Gebäudetyp nach oben und unten jeweils um 0,5 m und im Sondergebiet um 1,0 m abgewichen werden. Für die Wohngebiete (WA 1 -3) wurde die zulässige Anzahl der Vollgeschosse auf zwei beschränkt. 1.7.3 Bauweise Für das Sondergebiet und das Wohngebiet WA 3 wurde die offene Bauweise, d. h. die Gebäude müssen mit seitlichem Grenzabstand errichtet werden, festgesetzt. Die maximale Länge des Baukörpers ist gem. § 22 Abs. 2 BauNVO 50 m. Für das allgemeine Wohngebiet wurde eine abweichende Bauweise im Sinne der offenen Bauweise festgesetzt bei welcher die maximale Länge der Baukörper auf 32 m beschränkt wurde. Dadurch soll eine gute Durchgrünung des Wohngebietes ermöglicht werden. 1.7.4 Überbaubare Grundstücksflächen Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen festgelegt. Die Festlegung der Baugrenzen orientiert sich im Wesentlichen am städtebaulichen Entwurf. Sie lassen jedoch genügend Spielraum damit die Gebäude optimal nach Süden ausgerichtet werden können und auch Hausgruppen möglich sind, welche vor Allem das Wohnen von mehreren Generationen auf einem Grundstück ermöglichen soll. Für das Wohngebiet WA 3 wurde das Baufenster entsprechend des Gebäudebestandes festgelegt. 1.7.5 Stellung baulicher Anlagen Die Festlegung der Gebäude Stellung gibt eine Nord/Süd Orientierung der Gebäude vor. Von der vorgegebenen Firstrichtung darf um 12 ° abgewichen werden, damit je nach Gebäudetyp und verwendeter Technik eine optimale Ausnutzung von Solarenergie möglich ist. Für das Wohngebiet WA 3 wurde die Firstrichtung entsprechend des Gebäudebestandes festgelegt. LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH Seite 10 Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald Gemarkung Buchenberg - Burgberg Bebauungsplan „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ 1.7.6 Begründung Stand 17.09.2008 Private Flächen für das Parken von Fahrzeugen Innerhalb des Waldabstandsstreifens werden im Westen und Norden des Plangebietes private Flächen für das Parken von Fahrzeugen ausgewiesen, welche für das Wohngebiet WA 1 bestimmt sind. Dieses Wohngebiet soll autofrei bleiben, d. h. die Gebäude können lediglich zum Be- und Entladen angefahren werden. 1.7.7 Flächen für Stellplätze, Carports und Garagen Innerhalb des Sondergebietes sind im Norden Flächen für Stellplätze ausgewiesen. Sie werden vom geplanten Wohngebiet im Osten entlang des Wohngebietes WA 2 von einem bestehenden Gehölzriegel und im Westen zum Wohngebiet WA 1 durch die geplanten Hecken abgeschirmt. Auf den privaten Flächen für das Parken von Fahrzeugen im Westen sind Flächen für Stellplätze, Carports und Garagen in einem Abstand von 2,50 m zum Wohngebiet WA 1 ausgewiesen. Der Abstand dient zum einen als Fußweg und zum andern soll verhindert werden, dass die Nutzung der Gartenflächen der direkten Anlieger des Wohngebietes WA 1 an die Fläche für das Parken von Fahrzeugen eingeschränkt ist, wenn Autos zu dicht am Garten Parken. Im Norden sind die Flächen für die Stellplätze, Carports und Garagen durch die öffentliche Erschließung von den Wohngebieten getrennt. Ferner wurden Flächen für Stellplätze, Carports und Garagen im WA 2 im Osten entlang des Waldrandes festgelegt. Diese sind auch innerhalb des Waldabstandes zulässig, da sie nicht dem dauerhaften Aufenthalt von Menschen dienen. 1.7.8 Nebenanlagen 1. Insbesondere zur Erleichterung und Förderung der gärtnerischen Nutzungen der nicht überbauten Grundstücksteile werden als Nebenanlagen Gebäude (Gewächshaus oder Gartenhäuschen) bis zu 15 m³ zugelassen. Diese Nebengebäude dürfen jedoch nur südlich der Hauptgebäude errichtet werden. Dadurch soll gewährleistet werden, dass entlang des öffentlichen Straßenraums eine klare Raumkante, die durch die Hauptgebäude geprägt ist, entsteht. Andere Nebenanlagen sind auf den Baugrundstücken unzulässig. 2. Da zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans die Ausführungsplanung für die Erschließung des Baugebietes noch nicht abgeschlossen ist, können die Standorte für Nebenanlagen, welche der Versorgung des Gebietes dienen noch nicht definitiv festgesetzt werden, deshalb ist entlang des öffentlichen Straßenraums die Errichtung dieser Nebenanlagen zu Gunsten der Versorgung des Gebietes auf den privaten Grundstücken zu dulden. LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH Seite 11 Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald Gemarkung Buchenberg - Burgberg Bebauungsplan „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ 1.7.9 Begründung Stand 17.09.2008 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden a) Die Anzahl der Wohneinheiten wurden für das Wohngebiet WA 1 auf vier begrenzt. Dadurch soll eine Ausnutzung der Bauflächen für ausschließlich kleine Wohneinheiten bzw. ausschließlich Geschosswohnungsbau vermieden werden. b) In den Wohngebiete WA 2 und WA 3 sollen überwiegend Einfamilienhäuser und Doppelhäuser entstehen. Durch die Einschränkung der Anzahl der Wohnungen soll eine schleichende Veränderung des Gebietscharakters in ein Gebiet mit Mehrfamilienhäusern unterbunden werden. Gleichzeitig wird durch die Begrenzung der zulässigen Anzahl von Wohnungen je Gebäude die erforderliche Anzahl der Stellplätze auf das für die geplanten Baugrundstücke verträgliche Maß eingeschränkt. 1.7.10 Verkehrsflächen und Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung Die im zeichnerischen Teil zum Bebauungsplan festgesetzten Straßenflächen knüpfen an die überörtliche Erschließung durch die Landesstraße L 177 an und verbinden gleichzeitig das neue Baugebiet mit dem Ortskern. Die Haupterschließungsstraße führt im Westen und Norden entlang des Waldes und erschließt das Wohngebiet von Norden über eine Stichstraße. Deren Ende als Wendeplatte aufgeweitet und gleichzeitig in der Mitte des Gebietes als Quartiersplatz ausgebildet wird. Der ruhende und fließende Verkehr soll die Lebensqualität im Quartier, die Kommunikations- und Spielmöglichkeiten der Bewohner im neuen Wohngebiet möglichst wenig beeinträchtigen. Weshalb die Erschließungsstiche als Mischverkehrsfläche ausgewiesen werden, wodurch alle Verkehrsteilnehmer Fußgänger, Radfahrer und Autofahrer gleichberechtigt am Verkehr teilnehmen. Ein attraktives Fußwegenetz entsteht unter Berücksichtigung bestehender Strukturen und bindet an die ausgewiesenen Wanderwege an. Durch eine neue Fuß- und Radwegeverbindung rückt das Gebiet „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ dichter an den Ortskern heran. Zur Ordnung des ruhenden Verkehrs werden öffentliche Flächen für Parkierung festgesetzt. Die Festsetzung von Verkehrsgrünflächen soll den Straßenraum der Haupterschließungsstraße von den privaten Flächen für das Parken von Fahrzeugen, damit ein einheitliches Straßenbild entsteht, klar trennen. 1.7.11 öffentliche Grünflächen Die Festsetzung der öffentlichen Grünflächen erfolgt entsprechend dem städtebaulichen Entwurf und den Ergebnissen des Umweltberichts und soll den Gebietscharakter einer Solarsiedlung unterstützen. LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH Seite 12 Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald Gemarkung Buchenberg - Burgberg Bebauungsplan „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ Begründung Stand 17.09.2008 1.7.12 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Die Festsetzungen erfolgen entsprechend den ersten Ergebnissen der Umweltprüfung. 1.7.13 Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen Die Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald ist prädikatisierter heilklimatischer Kurort. Um diesen Status nicht zu gefährden und damit auch für das neue Wohngebiet und die geplante Hotel und Ferienanlage dieser Status eingehalten werden kann, welcher durch die Qualität der Luft bestimmt wird, werden Festsetzungen zur Luftreinhaltung getroffen. 1.7.14 Bauliche Maßnahmen bei der Errichtung von Gebäuden Entsprechend dem städtebaulichen Entwurf soll das Baugebiet „Kinderweise“ als Solarsiedlung entwickelt werden. Die Festsetzungen im zeichnerischen Teil zum Bebauungsplan sowie die Ausrichtung der „Baufenster“ (überbaubare Grundstücksfläche) gewährleisten die Nutzung der Dachflächen zur Gewinnung von Solarenergie. 1.7.15 Die zur Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes zu treffenden baulichen und sonstigen Vorkehrungen Die Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald ist prädikatisierter heilklimatischer Kurort. Um diesen Status nicht zu gefährden und damit auch für das neue Wohngebiet und die geplante Hotel und Ferienanlage dieser Status eingehalten werden kann, welcher durch die Qualität des Klimas bestimmt wird, werden Festsetzungen zum Wärmebedarf der Gebäude getroffen. 1.7.16 Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Für das Plangebiet wird ein Umweltbericht erstellt, welcher Grünordnungsmaßnahmen beinhaltet. Diese Grünordnungsmaßnahmen beinhalten auch die Bewertung und den Erhalt des wertvollen Baumbestandes, welcher planungsrechtlich gesichert werden soll. Gleichzeitig wird, durch die Festsetzungen gewährleistet, dass keine Verschattungen der Solareinrichtungen entstehen und trotzdem der Charakter einer Siedlung im Waldpark entsprechend dem Bestand erhalten werden kann und neu definiert wird. LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH Seite 13 Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald Gemarkung Buchenberg - Burgberg Bebauungsplan „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ Begründung Stand 17.09.2008 1.7.17 Erhaltung von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Für das Plangebiet wird ein Umweltbericht erstellt, welcher Grünordnungsmaßnahmen beinhaltet. Diese werden durch die Festsetzungen planungsrechtliche gesichert. Durch die Festsetzungen wird gewährleistet, dass keine Verschattungen der Solareinrichtungen entstehen und trotzdem der Charakter einer Siedlung im Waldpark entsprechend dem Bestand erhalten werden kann und neu definiert wird. 1.7.18 Flächen für unterirdische Stützbauwerke zur Herstellung des Straßenkörpers Über die getroffene Festsetzung soll zur Herstellung des geplanten Straßenkörpers in den an öffentliche Verkehrsflächen angrenzenden Flächen, die Herstellung von notwendig werdenden unterirdischen Stützbauwerken entlang der Grundstücksgrenze ermöglicht werden. Zur Herstellung des Straßenkörpers sind auf den an öffentlichen Verkehrsflächen angrenzenden Grundstücken unterirdische Stützbauwerke entlang der Grundstücksgrenze in einer Breite von ca. 0,2 m und einer Tiefe von ca. 0,5 m zu dulden. Aufgrund der Hanglage des Baugebietes werden entlang den von Norden nach Süden verlaufenden Grundstücksgrenzen Böschungen erforderlich sein, deren genaue Lage sich aus der Erschließungsplanung ergibt. 1.8 Umweltbericht Der Umweltbericht wird derzeit von Herrn Detlef Dannert (Diplom Biologe) erarbeitet. Eine Bestandsaufnahme wurde bereits durchgeführt. Erste Ergebnisse wie die Ausweisung der Flächen für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern sowie die Festsetzungen zu Pflanzbindungen bzw. Pflanzgeboten wurden bereits im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans berücksichtigt. Der Umweltbericht ist im Vorentwurf als Teil der Begründung als Anlage beigefügt. LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH Seite 14 Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald Gemarkung Buchenberg - Burgberg Bebauungsplan „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ Begründung Stand 17.09.2008 1.9 Flächenverteilung Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst eine Fläche von ca. 6,86 ha mit folgender Unterteilung: Baugebiete: WA 1 – 3 SO 1 - 2 Summe 25.608 m2 17.093 m2 42.701 m2 62,2 % Verkehrsflächen: Öffentliche Erschließung Straßenfläche/Mischverkehrsfläche/Stellplätze/Verkehrsgrün 7.331m2 Fuß-/Radweg 1.012m2 Waldweg 1.555m2 Summe 9.898 m2 14,4 % private Erschließung private Flächen für das Parken 3.658 m2 5,3 % GR1 – GR8 12.320 m2 18,1 % Fläche Geltungsbereich 68.577 m2 100 % öffentliche Grünflächen: LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH Seite 15 Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald Gemarkung Buchenberg - Burgberg Bebauungsplan „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ 2 Begründung Stand 17.09.2008 Begründung zu den örtliche Bauvorschriften Zur positiven Gestaltung des Stadtbildes wird es notwendig, parallel zu der Aufstellung des Bebauungsplanes „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ örtliche Bauvorschriften als Satzung zu beschließen, welche Regelungen über • Fassaden, • Dachform, Dachneigung • Werbeanlagen, • Gestaltung der unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke, • Einfriedigungen, • Antennen, • Niederspannungsleitungen und Telefonleitungen beinhalten. Aus städtebaulichen Gründen kann die Zulässigkeit von oberirdischen Niederspannungsund Telekommunikationsleitungen untersagt werden, da das neue Wohngebiet dem in Königsfeld üblichen Charakter der neuen Baugebiete ohne Freileitungen entwickelt werden soll. Das Ziel ist das sich das Wohngebiet eindeutig von Gewerbegebieten unterscheiden soll. Der räumliche Geltungsbereich der Örtlichen Bauvorschriften als Satzung entspricht dem Geltungsbereich des Bebauungsplans „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“. LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH Seite 16 Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald Gemarkung Buchenberg - Burgberg Bebauungsplan „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ Begründung Stand 17.09.2008 Aufstellung und Bearbeitung: Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald Königsfeld im Schwarzwald, …….. ___________________ Link Bürgermeister Ausfertigung: Es wird bestätigt, dass der Inhalt dieses Bebauungsplanes mit seinen Festsetzungen durch Zeichnung, Farbe, Schrift und Text sowie der örtlichen Bauvorschriften mit den hierzu ergangenen Beschlüssen des Gemeinderats übereinstimmt und dass die, für die Rechtswirksamkeit maßgebenden Verfahrensvorschriften, beachtet wurden. Königsfeld im Schwarzwald, ……… ___________________ Link Bürgermeister Bearbeitung: LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH Stuttgart, .........2008 ppa. Peter Fülbier Margarethe Stahl LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH Seite 17
