Bauleitplanung der Stadt / Gemeinde

STADT DISSEN aTW
Begründung zum
Bebauungsplan Nr. 93
„Schützenstraße / Große Straße“
mit örtlichen Bauvorschriften (ÖBV)
Entwurf, Juli 2017
In Zusammenarbeit mit der Verwaltung:
Büro für Stadtplanung und Kommunalberatung
Tischmann Schrooten
Berliner Straße 38, 33378 Rheda-Wiedenbrück
Telefon 05242/5509-0, Fax 05242/5509-29
Bauleitplanung der Stadt Dissen aTW, Bebauungsplan Nr. 93 mit ÖBV
2
Teil I: Begründung
1.
Einführung
2.
Lage und Größe des Plangebiets, räumlicher Geltungsbereich
3.
Städtebauliche Ausgangssituation und Planungsgrundlagen
3.1 Aktuelle Nutzung und städtebauliche Situation
3.2 Landesplanung und Flächennutzungsplan
3.3 Naturschutz und Landschaftspflege
3.4 Gewässer, Wasserschutzgebiete
3.5 Boden
3.6 Altlasten und Kampfmittel
3.7 Denkmalschutz und Denkmalpflege
4.
Planungsziele und Plankonzept
5.
Inhalte und Festsetzungen
5.1 Art der baulichen Nutzung
5.2 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen
5.3 Örtliche Bauvorschriften gemäß § 9(4) BauGB i.V.m. § 84 NBauO
5.4 Erschließung und Verkehr
5.5 Immissionsschutz
5.6 Ver- und Entsorgung, Brandschutz, Wasserwirtschaft
5.7 Grünordnung, Naturschutz und Landschaftspflege
6.
Umweltrelevante Auswirkungen
6.1 Umweltprüfung und Umweltbericht
6.2 Bodenschutz und Flächenverbrauch
6.3 Artenschutzrechtliche Prüfung
6.4 Eingriffsregelung
6.5 Klimaschutz und Klimaanpassung
7.
Bodenordnung
8.
Flächenbilanz
9.
Verfahrensablauf und Planentscheidung
Teil II: Anlagen (zum 1. Original)
A 1 RP Schalltechnik: Stadt Dissen aTW, Bebauungsplan Nr. 93 „Schützenstraße /Große Straße, Fachbeitrag Schallschutz Verkehrslärm, Osnabrück, Juni 2017
Bauleitplanung der Stadt Dissen aTW, Bebauungsplan Nr. 93 mit ÖBV
3
Teil I: Begründung
1.
Einführung
In Dissen aTW besteht ein stetiger Bedarf im Wohnungsbau. Die Stadt verfolgt und
unterstützt daher kontinuierlich Innentwicklungsmaßnahmen zur Reaktivierung bereits
baulich geprägter oder genutzter Flächen im Siedlungszusammenhang. Neben dem
Bedarf an Grundstücken für das typische „Familienhaus“ ist eine kontinuierliche Nachfrage auch nach Wohnungen im Geschosswohnungsbau zu verzeichnen. Um auch der
Nachfrage nach diesen Wohnformen für Familien, Alleinstehende etc. und besonders
auch Senioren gerecht zu werden, soll die vormals gewerblich genutzte Fläche des
ehemaligen Druckerei-Standorts im Eckbereich Schützenstraße/Große Straße entsprechend reaktiviert und nachgenutzt werden.
Für diesen Bereich liegt ein konkretes Projekt vor. Danach wird im o. g. Eckbereich
und straßenbegleitend entlang der Großen Straße u. a. die Errichtung eines Wohnund Geschäftshauses mit Einrichtungen zur Tagespflege, ggf. weiteren gesundheitsbezogenen oder sonstigen mischgebietstypischen Nutzungen schwerpunktmäßig im
Erdgeschoss und barrierefreien Wohnungen in den oberen Geschossen angestrebt.
Darüber hinaus umfasst das Projekt hier und auf den rückwärtigen Flächen in Richtung Norden weitere Wohngebäude, in denen je nach Lage acht oder fünf barrierefreie
Wohnungen vorgesehen sind. Gleichzeitig sollen verbliebene, kleinteilige Nachverdichtungspotenziale auf den umgebenden Flächen aktiviert und umgebungsverträglich
gesichert werden.
Aufgrund der Lage im Siedlungszusammenhang und der Rahmenbedingungen ist eine
Planaufstellung nach § 13a BauGB als „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ vorgesehen.
2.
Lage und Größe des Plangebiets, räumlicher Geltungsbereich
Das etwa 1,65 ha große Plangebiet liegt an der Großen Straße, unmittelbar östlich
des Knotenpunkts mit der Schützenstraße, der Diekmannstraße und der Westendarpstraße (überfahrbarer Mini-Kreisverkehr). Es bindet sich damit direkt östlich des
Stadtkerns an und wird wie folgt begrenzt:
- Im Norden durch die Südgrenze der Wohngrundstücke an der Kurzen Straße,
- im Westen durch den o. g. Kreisverkehrsplatz sowie im Nordwesten durch die
Parzelle der Schützenstraße,
- im Süden die Parzelle der Großen Straße und der Haller Straße sowie
- im Osten durch die östliche Grenze des Grundstücks Haller Straße 7.
Zur genauen Abgrenzung wird auf die Plankarte verwiesen.
Bauleitplanung der Stadt Dissen aTW, Bebauungsplan Nr. 93 mit ÖBV
3.
4
Städtebauliche Ausgangssituation und Planungsgrundlagen
3.1 Aktuelle Nutzung und städtebauliche Situation
Im Westen und Südwesten ist das Plangebiet bisher mit den Anlagen einer ehemaligen Druckerei bebaut und nahezu vollständig versiegelt. Die straßenbegleitenden
Gebäude sind zwei- bis dreigeschossig und weisen Walm- und Satteldächer auf. Hier
war zuletzt u. a. ein IT-Unternehmen ansässig, inzwischen sind die Bauten ungenutzt.
Rückwärtig bestehen überwiegend eingeschossige Hallen mit sehr flach geneigten
Dächern bzw. Flachdächern, die heute ebenfalls nicht mehr genutzt werden.
Im Südosten besteht innerhalb des Geltungsbereichs eine kleinteilige, ein- bis zweigeschossige Wohnbebauung, wobei das zweite Geschoss jeweils im Dachraum untergebracht ist. Neben der Wohnnutzung besteht hier auch eine Naturheilpraxis. Diese
Bebauung weist in Richtung Norden sehr tiefe Gartengrundstücke auf. Im Norden liegt
ein weiteres Wohngrundstück, welches bisher nur direkt an der Schützenstraße durch
ein eingeschossiges Gebäude mit Satteldach und teils genutztem Dachraum bebaut
ist. Auch hier schließt ein großer Garten an, der insbesondere im östlichsten Bereich
teils mit großen Bäumen bestanden ist.
Das Umfeld ist im Westen, Süden und Osten durch gemischte Nutzungen i. W. entlang der Großen Straße/Haller Straße geprägt. Um den Kreisverkehrsplatz im Südwesten des Plangebiets herum finden sich ein Blumengeschäft, ein Gasthaus und ein
IT-Unternehmen. Von West nach Ost handelt es sich dann um eine Halle eines Handwerksbetriebs, ein weiteres Gasthaus, eine Tankstelle und einen Handwerksbetrieb an
der Feldstraße. Etwa ab der Einmündung der Feldstraße überwiegen auch an dieser
örtlichen Hauptverkehrsstraße Wohnnutzungen.
Auf der Nordwestseite der Schützenstraße liegt der Dissener Friedhof, nördlich des
Plangebiets befindet sich ein zugehöriger, öffentlicher Parkplatz. Im Übrigen schließt
hier die Wohnbebauung an der Kurzen Straße mit ihren Gärten an.
Mit Ausnahme einzelner größerer Hallen und Hofbereiche ist die umgebende Bebauung locker und durchgrünt strukturiert. Im Norden und Nordosten ist sie überwiegend
ein- bis zweigeschossig einschließlich genutzter Dachräume, im Süden und Südwesten ein- bis dreigeschossig, teils einschließlich genutzter Dachräume.
Die Erschließung ist über die umgebenden Straßen vorhanden, im Südosten wird die
vorhandene kleinteilige Bebauung (Haller Straße 1 bis 7) dabei über einen separaten,
parallelen Stich angebunden, der vom durchgängigen Straßenverlauf durch eine
Böschung abgesetzt ist. Im äußersten Osten zweigt ein schmaler Fußweg aus der
Feldstraße nach Norden ab, der an den Eckbereich Kurze Straße/Blumenstraße anbindet. Er ist angrenzend an das Plangebiet auf die anliegenden privaten Flächen ausgedehnt und dient auch der Kfz-Erschließung der rückwärtigen Hoffläche des dortigen
Handwerksbetriebs.
Das Gelände steigt von Südwesten nach Nordosten von etwa 107 m auf etwa 111 m
über NHN stark an.
Bauleitplanung der Stadt Dissen aTW, Bebauungsplan Nr. 93 mit ÖBV
5
3.2 Landesplanung und Flächennutzungsplan
Die Stadt Dissen aTW ist im Regionalen Raumordnungsprogramm für den Landkreis
Osnabrück 2004 (RROP) als Grundzentrum festgelegt (D 1.6 01). Damit hat die Stadt
die Aufgabe der Bereitstellung zentraler Einrichtungen zur Deckung des allgemeinen,
täglichen Bedarfs. Vor dem Hintergrund der Lagegunst an der Autobahn A 33 weist
das RROP der Stadt darüber hinaus die Schwerpunktaufgabe der Sicherung und Entwicklung von Arbeitsstätten zu (D 1.6 02). Neben der Bereitstellung angemessener
gewerblich-industrieller Flächen ist daher die Sicherung ausreichender Entwicklungsoptionen der örtlichen Infrastruktur und für die Wohnbauentwicklung wichtig.
Der Planbereich selbst wird am äußersten Westrand vom Versorgungskern (Ziel
D 1.6 03) erfasst. In der südlich angrenzenden Großen Straße verläuft ein regional
bedeutsamer Wanderweg (D 3.8 03). Im Übrigen trifft das RROP hier und im näheren
Umfeld keine zeichnerischen Festlegungen.
Die planerische Steuerung einer Nachnutzung vormals gewerblich genutzter Flächen
im Siedlungszusammenhang durch gemischte Nutzungen und Wohnnutzungen sowie
die Klärung der im städtebaulich zusammenhängenden Umfeld sinnvollen Nachverdichtungsoptionen ist grundsätzlich mit den raumordnerischen Zielen für die Stadt
Dissen aTW und mit den konkreten Gegebenheiten im Plangebiet vereinbar. Die Stadt
sieht die Planung daher als den Zielen der Raumordnung angepasst an (§ 1(4)
BauGB).
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Dissen aTW ist nahezu das
gesamte Plangebiet als gemischte Baufläche dargestellt. Entlang der Großen Straße
sind insgesamt weitere gemischte Bauflächen dargestellt. Nördlich schließen Wohnbauflächen an den Geltungsbereich an. Mit dem vorliegenden Bebauungsplan soll nur
der direkt straßenbegleitende Bereich im Süden als Mischgebiet entwickelt werden.
Aufgrund der örtlichen Bebauung und Erschließungsverhältnisse wird in der Konkretisierung durch die verbindliche Bauleitplanung rückwärtig die Entwicklung eines allgemeinen Wohngebiets vorgezogen. Die städtebauliche Ordnung bleibt dabei gewahrt. Aufgrund der Planaufstellung nach § 13a BauGB kann der FNP „im Wege der
Berichtigung angepasst werden“.
3.3 Naturschutz und Landschaftspflege
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind die Auswirkungen auf die Belange des
Naturschutzes und der Landschaftspflege sowie die biologische Vielfalt zu prüfen und
in der Abwägung zu berücksichtigen. Innerhalb und im näheren Umfeld des Plangebiets befinden sich weder Naturschutz-, Landschaftsschutz- noch europäische
Vogelschutz- oder FFH-Gebiete.
Die bebaute Ortslage Dissen aTW endet etwa 500 m nördlich, hier beginnt das Landschaftsschutzgebiet Teutoburger Wald (LSG OS 49) zunächst mit der Pufferzone,
etwa weitere 600-700 m weiter nördlich mit der Kernzone. Innerhalb dieses Landschaftsschutzgebiets liegt in einem Abstand von mindestens etwa 1,5 km das FFHGebiet Teutoburger Wald, Kleiner Berg (FFH-Nr. 69).
Bauleitplanung der Stadt Dissen aTW, Bebauungsplan Nr. 93 mit ÖBV
6
Geschützte Biotope befinden sich weder im Plangebiet, noch im näheren Umfeld1.
Beeinträchtigungen der im Umfeld gelegenen Schutzgebiete und Schutzobjekte durch
den vorliegenden Bebauungsplan sind nicht erkennbar.
3.4 Gewässer, Wasserschutzgebiete
Im Plangebiet sind keine Gewässer vorhanden. Ein Überschwemmungsgebiet ist hier
und im näheren Umfeld nicht festgesetzt. Der Geltungsbereich liegt in der Schutzzone
IIIB des Trinkwasserschutzgebiets Dissen - Bad Rothenfelde. Die entsprechende
Schutzgebietsverordnung ist zu beachten.
3.5 Boden
Die Bodenschutzklausel im Sinne des § 1a(2) BauGB in Verbindung mit Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) ist zu beachten. Insbesondere sind Bodenversiegelungen zu begrenzen und schädliche Bodenveränderungen zu vermeiden, Wieder-/ Umnutzungen von versiegelten, sanierten Flächen genießen Vorrang. Besonders zu
schützen sind Böden mit hochwertigen Bodenfunktionen.
Laut dem Niedersächsischen Bodeninformationssystem2 ist das Plangebiet Teil der
Lehmverbreitungsgebiete, hier stehen Pseudogleye aus schluffigen, periglazialen
Decken über Geschiebelehmen an, örtlich vergesellschaftet mit Pseudogley-Braunerden aus Sandlößen über Geschiebelehmen.
3.6 Altlasten und Kampfmittel
Auf den Flurstücken 21/6 und 22/4 im Westen/Südwesten des Plangebiets wurde in
der Vergangenheit eine Druckerei betrieben. Der ehemalige Grundstückseigentümer
hat sich gegenüber dem Projektträger der geplanten Neubebauung im Westen/Südwesten des Plangebiets verpflichtet, die behördlicherseits zu begleitende Dekontamination der Flächen zu übernehmen und dies zu dokumentieren.
Die Überplanung als Wohngebiet erfolgt unter dem Vorbehalt der nachweislichen
Sanierung des Standorts. Eine Wohnbebauung und eine Nutzung des Standorts zu
Wohnzwecken kann nur erfolgen, wenn die Flächen den Vorgaben der BBodSchV für
den Wirkungspfad Boden-Mensch (Szenario Wohnen) nachweislich erfüllen. Erforderliche Sanierungsvorhaben sind fachgutachtlich zu begleiten und zu dokumentieren
und mit der unteren Bodenschutzbehörde des Landkreises Osnabrück abzustimmen.
Nach Freigabe durch die untere Bodenschutzbehörde des Landkreises Osnabrück ist
eine Nutzung der Flächen gemäß den Planvorgaben zulässig.
1
2
Umweltinformationen des Landkreises Osnabrück, GeoServer, abgerufen am 26.06.2017
Landesamt für Bergbau, Energie und Geologie (LBEG), Niedersächsisches Bodeninformationssystem
NIBIS, Bodenübersichtskarte 1:50.000, Nr. 3914, Hannover 2013; Internetabfrage am 26.06.2017
Bauleitplanung der Stadt Dissen aTW, Bebauungsplan Nr. 93 mit ÖBV
7
Daneben sind mit dem Stand des 26.06.2017 im Umfeld des Plangebiets, innerhalb
eines Abstands von bis zu 500 m, diverse Altstandorte in den Umweltdaten des
Landkreises Osnabrück benannt (http://geoinfo.lkos.de/webinfo/synserver?client=
flex&project=ua):
- 10 Altstandorte mit Altlastverdacht westlich des Plangebiets im Innenstadtbereich
in den Straßen Piepenhagen, Diekmannstraße, Große Straße, Mühlenstraße, Am
Zuckerbrink
- 1 Altstandort als unbelastetes Objekt etwa 380 m westlich im Bereich Große
Straße/Frommenhof
- 1 Altstandort mit Altlastverdacht etwa 450 m nördlich im Bereich Schützenstraße/
Kroppstraße
- 3 Altstandorte mit Altlastverdacht etwa 40-120 m südlich/südöstlich des Plangebiets an der Haller Straße
- 1 Altstandort als archiviertes Objekt etwa 100 m südöstlich des Plangebiets an der
Haller Straße
Auswirkungen der Altstandorte im Umfeld auf das Plangebiet sind nicht bekannt bzw.
es wird davon ausgegangen, dass keine Auswirkungen vorhanden sind.
Generell gilt: Treten bei Erdarbeiten Auffälligkeiten auf (z. B. bisher unentdeckte Kontaminationen), ist der Fachdienst Umwelt des Landkreises Osnabrück sofort zu verständigen.
Bisher besteht kein Verdacht auf vorhandene Kampfmittel oder Bombenblindgänger.
Tiefbauarbeiten sind dennoch grundsätzlich mit Vorsicht auszuführen, da entsprechende Vorkommen nicht völlig ausgeschlossen werden können. Treten bei Bodeneingriffen verdächtige Gegenstände oder Verfärbungen auf, sind die Arbeiten aus Sicherheitsgründen unmittelbar einzustellen, der Staatliche Kampfmittelräumdienst ist zu
benachrichtigen.
3.7 Denkmalschutz und Denkmalpflege
Am gegenüberliegenden Gebäude Große Straße 9 ist die Fachwerkfassade denkmalgeschützt (Denkmalliste Nr. 459015-27). Negative Auswirkungen eine geordneten
Nachnutzung des vorliegenden Plangebiets werden nicht erwartet. Im Übrigen sind im
Geltungsbereich und im näheren Umfeld keine Boden- und Baudenkmale bekannt.
Auch sind hier und im Umfeld keine sonstigen besonders prägenden Objekte oder
Situationen erfasst, die kulturhistorisch von besonderem Wert sind. Vorsorglich wird
darauf hingewiesen, dass ur- und frühgeschichtliche Bodenfunde, die bei künftigen
Bau- und Erdarbeiten gemacht werden, meldepflichtig sind. Die Funde sind unverzüglich der Denkmalbehörde oder einem Beauftragten für die archäologische Denkmalpflege zu melden. Die Melde- und Sicherungspflicht von archäologischen Bodenfunden nach § 14 des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes (NDSchG) ist zu
beachten.
Bauleitplanung der Stadt Dissen aTW, Bebauungsplan Nr. 93 mit ÖBV
4.
8
Planungsziele und Plankonzept
Grundlegendes Ziel der Planung ist die städtebaulich geordnete Nachnutzung des
ehemaligen Druckereistandorts im Südwesten und die geordnete Aktivierung angrenzender Gartenflächen für eine angemessene Nachverdichtung.
Der südwestliche Teil der Planflächen stellt eine markante Situation am östlichen Auftakt der Dissener Innenstadt dar. Diese ist bereits heute durch die teils gründerzeitlichen, teils aus der Nachkriegszeit stammenden Verwaltungsgebäude des hier vormals ansässigen Unternehmens deutlich baulich geprägt. Auch künftig wird hier eine
straßenräumlich wirksame Bebauung mit Betonung der Ecke zum anschließenden
Knotenpunt Große Straße/Schützenstraße etc. befürwortet.
Die vom Projektträger angestrebte Errichtung eines dreigeschossigen Wohn- und
Geschäftshauses mit zusätzlichem Staffelgeschoss im o. g. Eckbereich entspricht
dieser Planungsabsicht grundsätzlich und soll daher planungsrechtlich abgedeckt
werden. Auch die vom Projektträger angestrebte Wohnbebauung mit abnehmender
Dichte in Richtung Norden/Nordosten wird städtebaulich befürwortet und durch die
Festsetzungen des vorliegenden Bebauungsplans ermöglicht. Damit wird die Deckung
des örtlichen Bedarfs an barrierefreien, ausdrücklich auch für Senioren geeigneten
Wohnungen unterstützt. Die Ansiedlung von ergänzenden Service-Nutzungen für das
Seniorenwohnen in dem vorgelagert geplanten Wohn- und Geschäftshaus ist dabei
strukturell ausdrücklich wünschenswert. Mit der Festsetzung eines Mischgebiets soll
dies ausdrücklich begünstigt werden, auch sollen damit allgemein die gemischten
Nutzungsstrukturen entlang der östlichen Einfahrt in die Innenstadt geordnet weiterentwickelt werden. Aus den gleichen Gründen ist auch im Südosten die Festsetzung
als Mischgebiet vorgesehen. Vorhandene Ansätze der Nutzungsmischung (z. B.
Naturheilpraxis) werden damit berücksichtigt, eine angemessene Fortentwicklung
wird offen gehalten.
Durch abgestufte Vorhaben zu den Bauvolumina und besonders zu den Bauhöhen
wird der Übergang in den nördlichen und nordöstlichen, überwiegend von Wohnnutzungen geprägten Siedlungsbereich umgebungsverträglich gesteuert.
Die Erschließung der inneren Entwicklungsflächen ist mit Blick auf die topografische
bewegte Situation über möglichst kurze Privatstiche vorgesehen, die soweit erforderlich in ihrer konkreten Lage planungsrechtlich abgesichert werden sollen.
Ein Planungserfordernis im Sinne des § 1(3) BauGB ist gegeben, um die Fläche und
ihre Erschließung gemäß den kommunalen Zielsetzungen planungsrechtlich zu ordnen.
5.
Inhalte und Festsetzungen
Durch die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 93 „Schützenstraße / Große Straße“
werden die rechtsverbindlichen Festsetzungen für eine städtebaulich geordnete
Innenentwicklung auf den baulich vorgeprägten Flächen eines ehemaligen DruckereiStandorts und des direkten Umfelds geschaffen. Diese basieren auf den oben genannten Zielvorstellungen der Stadt Dissen aTW.
Bauleitplanung der Stadt Dissen aTW, Bebauungsplan Nr. 93 mit ÖBV
9
5.1 Art der baulichen Nutzung
Nach den Planungszielen wird analog zu den gegebenen Strukturen des überwiegenden Umfelds im Norden ein allgemeines Wohngebiet WA gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen, erlauben aber
auch eine gewisse Flexibilität und Nutzungsmischung und in diesem Rahmen ein verträgliches Nebeneinander nicht störender Nutzungen. Dies entspricht ausdrücklich den
heutigen Zielvorstellungen der Stadt.
Die Option der „wohnverträglichen Nutzungsmischung“ soll ausdrücklich angeboten
werden, da die Festsetzung reiner Wohngebiete gemäß § 3 BauNVO mit völlig einseitiger Nutzungsstruktur bei derartigen Ergänzungen im Stadtgebiet nicht mehr für
zeitgemäß gehalten wird. Gründe sind besonders die anzustrebenden flexibleren Nutzungen der Siedlungsbereiche, der Infrastruktur sowie die Möglichkeiten zur Minderung des Verkehrsaufkommens, wenn z.B. kleinere Büronutzungen oder Dienstleistungen wohnungsnah untergebracht werden können.
Auch wenn ergänzende Nutzungen nur in Einzelfällen zu erwarten sein werden, die
Zulässigkeit im Rahmen eines allgemeinen Wohngebiets wird für die Nachverdichtung
im Siedlungszusammenhang für sinnvoll gehalten.
Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden
dagegen ausgeschlossen, da diese dem örtlichen Rahmen und den Planungszielen
nicht gerecht werden könnten. Innerhalb dieses Siedlungsbereichs würde eine Ansiedlung solcher Nutzungen die gewünschte harmonische Fortentwicklung aus strukturellen Gründen (Flächenbedarf/Erschließungserfordernisse) stören.
Im allgemeinen Wohngebiet sichern die Vorgaben zur Zahl der Wohnungen je Wohngebäude eine in ihrem Umfang ortsübliche, bedarfsgerechte Wohnnutzung. Die Limitierung der Zahl der Wohnungen je Wohngebäude gewährleistet insgesamt eine dem
angestrebten Wohngebietscharakter, dem Erschließungssystem und dem Flächenbedarf für Stellplätze angemessene Verdichtung.
Im Süden, entlang der Großen Straße/Haller Straße, erfolgt die Festsetzung eines
Mischgebiets MI nach § 6 BauNVO. An dieser übergeordneten Einfahrtsstraße in die
Innenstadt besteht bereits seit jeher eine gemischte Nutzungsstruktur aus Wohnen
und Gewerbe. Diese soll auf den straßenbegleitenden Flächen im Plangebiet nun konkret planungsrechtlich festgeschrieben und gesteuert werden. Eine Bautiefe von
durchschnittlich etwa 30 m wird dafür als sinnvoll angesehen.
Im Rahmen des Projekts im Südwesten ist die Ansiedlung eines Wohn- und
Geschäftshauses geplant. Der Projektträger beabsichtigt insbesondere die Ansiedlung
von pflege- und gesundheitsbezogenen Dienstleistern, Geschäften u. ä. Eine Nutzungsmischung ist hier somit konkret geplant. Auf den östlich anschließenden
Flächen soll eine solche Nutzungsoption im Rahmen der Angebotsplanung ausdrücklich eröffnet werden, um bei eventuellen Ergänzungen und Nachnutzungen zur effektiven Ausnutzung des Siedlungsbestands ein entsprechendes, umgebungsverträgliches Nutzungsspektrum zu sichern.
Bauleitplanung der Stadt Dissen aTW, Bebauungsplan Nr. 93 mit ÖBV
10
Aus den gleichen Gründen wie im allgemeinen Wohngebiet werden auch im Mischgebiet Gartenbaubetriebe und Tankstellen generell ausgeschlossen. Besonders wird
dabei auch die spezielle Erschließungssituation im Osten mit einem höherliegenden,
parallelen Stichweg zur Haller Straße berücksichtigt. Darüber hinaus erfolgt der Ausschluss von Vergnügungsstätten jeder Art, die ein für die siedlungsstrukturelle Lage
zu hohes Störpotenzial in Bezug auf Immissionen mit sich bringen sowie auch zu
einem Imageverlust des umgebenden Quartiers führen könnten. Die gegebene Lage im
Übergangsbereich zwischen Innenstadt, gemischt genutztem Siedlungsbereich und
Wohnsiedlungsbereich direkt an einer weiterführenden, örtlichen Hauptstraße wird
diesbezüglich als besonders anfällig bzw. empfindlich angesehen.
5.2 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen
Nutzungsmaße und weitere Festsetzungen nach § 9(1) BauGB werden bedarfsorientiert aus der ortsüblichen Siedlungsstruktur abgeleitet. Die zentralen Festsetzungen
ergeben sich aus folgenden Überlegungen:
 Die Grundflächenzahl GRZ wird mit 0,4 im WA und 0,6 im MI jeweils als
Obergrenze nach § 17 BauNVO zugelassen, um ausreichende Flexibilität zu wahren
und eine effektive Ausnutzung der Entwicklungsfläche zu begünstigen. Mit der
gleichen Zielsetzung wird die Geschossflächenzahl GFZ im WA analog zu den
Festsetzungen der maximalen Zahl der Vollgeschosse bei 0,8 und im MI ebenfalls
mit dem Höchstmaß nach § 17 BauNVO von 1,2 festgesetzt.
 Die Zahl der maximal zulässigen Vollgeschosse wird im allgemeinen Wohngebiet
WA durchgängig bei zwei angesiedelt. Insgesamt ist eine möglichst effektive
Nutzung und Verdichtung insbesondere entlang der übergeordneten Verkehrswege
und abgestuft in Richtung des nördlich und nordöstlich folgenden Wohnsiedlungsbereichs vorgesehen. Dies wird auch dadurch unterstützt, dass im WA
dabei in Richtung Norden und Nordosten maximal zwei Vollgeschosse zugelassen
werden und im zentralen Bereich des Plangebiets zwingend zwei Vollgeschosse.
Die Festsetzung ermöglicht unabhängig davon insgesamt eine ausreichende
Flexibilität ausdrücklich z. B. auch bei der Nutzung der Dachgeschosse. Ähnliches
gilt für den südöstlichen Teilbereich im Mischgebiet (MI2), der den direkten Übergang zum überwiegend kleinteilig strukturierten, östlich anschließenden Wohnsiedlungsbereich bildet. Im südwestlichen Teil des Plangebiets ist in der markanten
städtebaulichen Lage eine stärkere bauliche Raumfassung gewünscht, daher
werden hier zwingend drei Vollgeschosse vorgegeben. Dies entspricht auch dem
überwiegenden bisherigen Bestand an dieser Stelle.
 Zur Sicherung einer angemessenen Anbindung an die Bebauungsstrukturen des benachbarten Siedlungsbestands wird das städtebauliche Ziel einer Steuerung von
Volumen und Höhe der Gebäude ergänzend über die Festsetzung von Trauf- und
First- sowie Gesamthöhen verfolgt. Insbesondere in den straßenbegleitenden
Bereichen im Südwesten werden dabei Mindest- und Höchstmaße der Gesamthöhe
bzw. der Traufhöhe definiert, um die Straßenraumbildung analog zu den Regelungen der zulässigen Zahl der Vollgeschosse zu unterstützen. In Richtung Norden
und Nordosten erfolgt eine Abstufung, um einen harmonischen Übergang in den
kleinteilig strukturierten umgebenden Wohnsiedlungsbereich zu begünstigen.
Bauleitplanung der Stadt Dissen aTW, Bebauungsplan Nr. 93 mit ÖBV
11
Im Nahbereich des Kreisverkehrsplatzes im Südwesten werden die höchsten Bauhöhen über Gelände definiert, die auch eine ergänzende Eckbetonung durch ein
Staffelgeschoss erlauben.
Die Festsetzungen zur Bauhöhe erfolgen in Metern über NHN (Normalhöhennull),
um in dem bewegten Gelände eine eindeutige Zuordnung und Umsetzung zu
sichern. Je nach Lage im Gebiet werden dabei Bezugshöhen zwischen 106 und
108 m über NHN (westlicher Bereich), von etwa 109,5 m über NHN (zentraler
Bereich) und um etwa 111 m über NHN angenommen.
 Die überwiegende Festsetzung der offenen Bauweise greift die Verhältnisse im
Umfeld auf und sichert eine verträgliche Einfügung. Im südwestlichen Knotenpunktbereich wird eine geschlossenere, stärker raumbildende Bebauung als sinnvoll
angesehen, daher wird hier ebenfalls auf Grundlage der offenen Bauweise (d. h.
mit Grenzabständen) als abweichende Bauweise eine längere zusammenhängende
Bebauung bis 75 m zugelassen. Das konkret vorliegende Projekt kann in diesem
Rahmen umgesetzt werden.
 Baugrenzen setzen Lage und Tiefe der überbaubaren Grundstücksflächen fest und
beinhalten Grundregeln zur Anordnung und Lage der Gebäude zum Straßenzug und
zur Nachbarbebauung, um in gewissem Umfang bereits auf Planungsebene Dichteprobleme und Verschattung einzugrenzen. Die Anpassung der Ausrichtung der
künftigen Gebäude an die Anforderungen für eine (aktive und passive) Nutzung
von Solarenergie wird durch die Platzierung der Baufelder im Grundsatz vorgeprägt
und ergänzend für die spätere Projektplanung empfohlen.
 Städtebaulich begründete Mindestabstände für Garagen, Carports und Nebengebäude zur Verkehrsfläche sichern eine optische Rücknahme der Anlagen gegenüber dem öffentlichen Raum.
5.3 Örtliche Bauvorschriften gemäß § 9(4) BauGB i.V.m. § 84 NBauO
Gemäß § 9(4) BauGB i.V.m. § 84 NBauO werden örtliche Bauvorschriften zur weitergehenden Sicherung des angestrebten Quartierscharakters in den Bebauungsplan aufgenommen. Diese ergänzen die planungsrechtlichen Festsetzungen. Sie orientieren
sich an den baulichen Rahmenbedingungen des Umfelds und belassen gleichzeitig
noch einen umfassenden Spielraum zur individuellen Gestaltung. Im ortsüblichen
Rahmen soll eine in den Grundzügen aufeinander abgestimmte Gestaltung der Baukörper und des Gebietscharakters erreicht werden. Die Regelungen sind im Rahmen
der gesetzlichen Vorgaben sinnvoll, verhältnismäßig und schränken die Baufreiheit der
künftigen Bauherren nicht übermäßig ein.
a) Bauliche Anlagen
Der Dachlandschaft kommt eine besondere gestalterische Bedeutung hinsichtlich der
Wirkung der Baukörper im Straßenraum und damit auf das Ortsbild zu. Prägend sind
in dem gegebenen Wohnumfeld geneigte Dächer, weit überwiegend als Satteldächer.
Zur Wahrung des städtebaulichen Charakters werden daher in Anlehnung an das
Umfeld überwiegend ebenfalls geneigte Dächer zugelassen, teils mit flacheren
Neigungen zwischen 10° und 20°, im Norden/Nordosten mit Neigungen zwischen
Bauleitplanung der Stadt Dissen aTW, Bebauungsplan Nr. 93 mit ÖBV
12
20° und 45°. Im südöstlichen Bestandsbereich an der Haller Straße (MI2) sind teils
auch steilere Neigungen gegeben, diese werden hier mit bis zu 50° durch die Festsetzungen berücksichtigt.
Im südwestlichen Bereich soll der städtebaulich markanten Lage neben den Vorgaben
zu größeren Bauvolumina auch durch andere Regelungen zur Dachform nachgekommen werden. Hier sollen somit Flachdächer und flach geneigte Dächer bis 20°
Neigung zugelassen werden.
Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind erst ab 35° Dachneigung und nur im
Dachgeschoss zulässig. Im Spitzbodenbereich, der die zweite Ebene im Dachraum
darstellt, sind Dachaufbauten unzulässig. Alle über der Traufe angeordneten Bauteile,
wie Dachgauben, Zwerchgiebel und Dacheinschnitte (Loggien) dürfen in ihrer
Gesamtlänge 50% der zugehörigen Trauflänge nicht überschreiten. Der Abstand
zwischen Dachaufbauten/ -einschnitten und dem Ortgang muss mindestens 1,5 m
betragen. Durch diese Vorgaben soll ein angemessener Ausgleich zwischen der Möglichkeit der baulichen Ausnutzung des Dachraums und einer angestrebten
harmonischen Wirkung der Dachflächen im Ortsbild erreicht werden.
Der First bzw. die Oberkante von Nebendächern ist gegenüber der Oberkante der
Hauptfirste um mindestens 0,5 m niedriger auszuführen, da hierdurch die optische
Wirkung des Hauptdachs gestärkt wird.
Abweichende Dachneigungen sind im gesamten Plangebiet bei untergeordneten Dachaufbauten, Zwerchgiebeln, untergeordneten Anbauten, Nebengebäuden/Nebendächer
etc. sind zulässig, da davon auszugehen ist, dass die Hauptbaukörper und -dächer im
Wesentlichen das Ortsbild prägen und hierdurch ein angemessener Spielraum für
individuelle Gestaltungen eröffnet wird.
Für Dächer der Hauptgebäude ab 22° Neigung werden Regelungen zur Dacheindeckung und -farbe getroffen. Entsprechend der typischen Dachdeckungen im Umfeld
und der heute gebräuchlichen Materialwahl sind Betondachsteine oder Tonziegel
zulässig. Ausgefallene oder künstliche Farben sowie glänzende, glasierte bzw. lasierte
Dachsteine entsprechen nicht den gestalterischen Rahmenbedingungen im Gebiet und
den Planungszielen der Gemeinde und werden durch Beschränkungen vermieden. Die
ausgewählten Farben in roten bis braunen und anthrazit bis schwarz decken sich weit
überwiegend mit dem Farbspektrum der in der Umgebung vorzufindenden Dacheindeckungen. Bei untergeordneten Bauteilen und Nebenanlagen sind auch andere
Materialien und Farben zulässig. Dachbegrünungen und Solaranlagen sind als ökologisch sinnvolle Bauelemente erwünscht und zulässig. Trotz der möglichen Gefahr
der Fernwirkung durch die Lichtreflektion der Sonnenkollektoren sollen diese zugelassen werden, da sie den Bewohnern energetische Einsparungen ermöglichen und als
regenerative Energien von Bund und Ländern gefördert werden. Einschränkungen in
Bezug auf den Anbringungsort sind auf Grund der notwendigen Sonnenausrichtung
unpraktikabel und werden in den örtlichen Bauvorschriften nicht getroffen.
Bauleitplanung der Stadt Dissen aTW, Bebauungsplan Nr. 93 mit ÖBV
13
b) Gestaltungs- und Bepflanzungsvorschriften
Vorgärten und Einfriedungen können im Straßenraum und im nachbarschaftlichen
Umfeld große Wirkung entfalten. Sind sie gestalterisch unbefriedigend, unmaßstäblich
oder zu nah an den Verkehrsflächen angeordnet, hat dies negative Auswirkungen auf
Gesamtbild und Freiraumqualität im Straßenzug. Gestaltungs- und Eingrünungsvorgaben sichern städtebauliche Qualitäten ohne starke optische Trennwirkung. In den
benannten Bereichen sind Vorgärten daher mit Ausnahme von Zuwegungen, Stellplätzen, Garagen/Carports etc. gärtnerisch zu gestalten und zu unterhalten. Die Regelungen zur Begrünung von nicht überdachten Sammelstellplatzanlagen dienen der
Verringerung der optischen Präsenz parkender Fahrzeuge.
5.4 Erschließung und Verkehr
Das Plangebiet liegt direkt an vorhandenen Straßen im Siedlungszusammenhang. Die
übergeordnete Hauptverkehrsstraße Große Straße/Haller Straße erschließt den südlichen Bereich, teils über einen höher gelegenen, parallelen Stichweg. Die Schützenstraße als örtliche Sammelstraße bindet den Westteil an. Im äußersten Osten werden
die Planflächen von einem Fußweg begrenzt, der von der Feldstraße zum Eckbereich
Kurze Straße/Blumenstraße führt.
Auf der Großen Straße/Haller Straße gilt eine Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h,
auf der Schützenstraße sowie der im östlich des Plangebiets aus der Haller Straße
abzweigenden Feldstraße sind jeweils 30 km/h erlaubt.
Damit ist eine leistungsfähige Anbindung an das überörtliche Verkehrsnetz sichergestellt, das zusätzliche Verkehrsaufkommen der ergänzenden reaktivierten und ergänzenden Nutzungen kann nach bisheriger Kenntnis im umgebenden Straßennetz
sicher aufgenommen werden. Es wird keine unangemessene Mehrbelastung für die
Anwohner im Umfeld erwartet.
Die innere Erschließung ist insgesamt durch Privatwege vorgesehen. Hierzu wird insbesondere ein Stichweg von Westen aus der Schützenstraße zwischen die geplanten
Baufelder geführt, der im zentralen Bereich als Wendeplatz mit 21 m Durchmesser
ausgeweitet wird. Im Osten wird die Erschließung rückwärtiger Flächen durch Ergänzung des vorhandenen Fußwegs zu einem Erschließungsstich analog zur gegenüberliegenden Seite des Fußwegs vorgesehen. Diese für eine rückwärtige Bebauung erforderlichen Privaterschließungen werden durch entsprechende Festsetzung von Flächen
für Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zugunsten der Anlieger und der Träger der Verund Entsorgung im Bebauungsplan gesichert. Weitere rückwärtige Privaterschließungen sind an verschiedenen Stellen im Plangebiet denkbar, vor diesem Hintergrund
erfolgt dazu keine flächenhafte Festsetzung. Die konkrete Lage und Ausgestaltung
der Erschließung ist im Rahmen der Umsetzung festzulegen.
Fußgänger und Radfahrer sind im vorhandenen Erschließungsnetz ausreichend berücksichtigt, Ergänzungen werden aufgrund der Planung nicht erforderlich.
Bauleitplanung der Stadt Dissen aTW, Bebauungsplan Nr. 93 mit ÖBV
14
Private Stellplätze sind nach den bauordnungsrechtlichen Vorgaben auf den privaten
Grundstücken vorzuhalten. Ein Mindestabstand 5,0 m zwischen Garagen und
Carports auf den nicht überbaubaren Flächen sowie öffentlichen Verkehrsflächen
sichert hier die städtebaulichen Ziele (Freihaltung des Straßenzugs).
Der Anschluss an den ÖPNV ist mit den Haltestellen „Beuke“ und „Marktplatz“ im
direkten Umfeld gegeben.
5.5 Immissionsschutz
Standortentscheidung und Flächennutzung sind aus Sicht des vorbeugenden Immissionsschutzes zu prüfen. Dazu wurden folgende erste Überlegungen getroffen:
a) Gewerbliche und landwirtschaftliche Immissionen aus dem Umfeld
Südlich der Großen Straße und westlich der Schützenstraße sind bereits heute gemischte Nutzungen vorhanden (neben Wohnen eine Tankstelle, eine Gaststätte, ein
Handwerksbetrieb, ein Blumengeschäft etc.) Die Fortentwicklung gemischter Nutzungsstrukturen im direkten Gegenüber dieses Bestands und die rückwärtigen Ergänzung der Wohnbebauung fügt sich strukturell in dieses umgebende Nutzungsspektrum
ein. Nach bisheriger Kenntnis geht die Stadt daher nicht von relevanten Gewerbelärmeinwirkungen im Plangebiet aus.
Erkenntnisse über relevante landwirtschaftliche Emittenten (insbesondere Geruchsimmissionen) liegen mit Blick auf die Lage inmitten des Siedlungszusammenhangs
bislang nicht vor.
b) Verkehrliche Immissionen aus dem Umfeld
Das Plangebiet liegt direkt nördlich der Großen Straße/Haller Straße als örtlicher
Hauptstraße und östlicher Einfahrt in die Innenstadt. Da somit von einer relevanten
Verkehrslärmbelastung auszugehen ist, ist bereits frühzeitig eine schalltechnische
Untersuchung dazu angestoßen worden. Der Schallgutachter hat dabei Verkehrszählungen vom 27. April 2017 (= Donnerstag) zu Grunde gelegt. Diese haben für die
Großen Straße/Haller Straße eine Verkehrsbelastung von etwa 7.000 Kfz/24h und für
die Schützenstraße von etwa 1.350 Kfz/24h ergeben. Der Schallgutachter errechnet
daraus mit dem Horizont 2030 Prognosewerte von etwa 7.400 Kfz/24h auf der
Großen Straße/Haller Straße und von etwa 1.400 Kfz/24h auf der Schützenstraße.
Die Belastung des Kreisverkehrs hat er pauschal mit 4.000 Kfz/24h angesetzt und
dies als Überschätzung gewertet. Die Stadt geht vor diesem Hintergrund davon aus,
dass eine konservative Betrachtung „auf der sicheren Seite“ erfolgt ist.
Die schalltechnischen Ausbreitungsberechnungen wurden in Isophonenkarten grafisch
für eine Berechnungshöhe von 4 m dargestellt. Dies entspricht der Höhe des
1. Obergeschosses, welches in der Regel am stärksten schalltechnisch belastet ist. Es
wurde für den Bereich des ehemaligen Gewerbestandorts mit der sogenannten freien
Schallausbreitung gerechnet.
Bauleitplanung der Stadt Dissen aTW, Bebauungsplan Nr. 93 mit ÖBV
15
Nur im Bereich der vorhandenen kleinteiligen Bebauung wurde diese als vorhanden
vorausgesetzt, da die Stadt hier von einem Fortbestand oder ggf. einem künftigen
Ersatz durch eine mindestens gleich dichte Bebauung ausgeht.
Im Ergebnis werden im Nahbereich entlang der Großen Straße/Haller Straße Überschreitungen der idealtypischen Orientierungswerte der DIN 18005 für Mischgebiete
in Bezug auf den Verkehrslärm (60 dB(A) tags/50 dB(A) nachts) von tags oberhalb
65 dB(A) und nachts bis 60 dB(A) und mehr prognostiziert. Da der Überschreitungsbereich nachts durch den fast identischen Lkw-Anteil tags und nachts größer ist, hat
der Gutachter dabei nach DIN 4109 pauschal einen Zuschlag von 10 dB(A) auf den
Nachtwert vergeben.
Der Gutachter schlägt vor diesem Hintergrund die Vorgabe passiver Schallschutzmaßnahmen ab Lärmpegelbereich V vor. Bei straßenabgewandten Bereichen und im
Bereich unempfindlicher Räume reichen geringere Schallschutzmaßnahmen aus. Die
Ergebnisse sind in die Festsetzungen eingeflossen. Dabei werden die passiven Schallschutzmaßnahmen ab Lärmpegelbereich III aufwärts konkret im Bebauungsplan vorgegeben, da die Vorgaben des Lärmpegels II und darunter heute in der Regel bereits
durch die energetischen Anforderungen an Bauteile gesichert sind.
Die Stadt hält die Entwicklung des zentral gelegenen Gebiets trotz der deutlichen
Verkehrslärmvorbelastung im südlichen Bereich für sinnvoll und vertretbar, da die
Lärmschutzbelange der künftigen Bewohner einschließlich ausreichend geschützter
Freisitze neben den vorgegebenen passiven Schallschutzmaßnahmen nach bisheriger
Einschätzung im Rahmen der Projektplanung durch Grundrissgestaltung angemessen
berücksichtigt werden können.
c) Sonstige Immissionen
Informationen über weitere relevante Immissionsbelastungen im Plangebiet, z. B.
durch Staub, Geruch etc. sowie auch in Bezug auf den Störfallschutz, liegen nicht
vor. Ein weiterer Untersuchungsbedarf wird nach heutigem Stand dazu nicht gesehen.
d) Mögliche Auswirkungen aus dem Plangebiet auf das Umfeld
Das durch die neuen, etwa 30-40 zu erwartenden zusätzlichen Wohnungen und die
auf Projektebene geplante Entwicklung pflege- und gesundheitsbezogener Nutzungen
ist mit einem gewissen zusätzlichen Verkehrsaufkommen zu rechnen. Zu beachten ist
ergänzend, dass das zuvor gegebene, gewerbliche Verkehrsaufkommen einer Druckerei mit der Umplanung dauerhaft entfällt. Aufgrund der direkten Ableitungsmöglichkeit
über das weiterführende Straßennetz mit der Großen Straße/Haller Straße werden
bisher keine relevanten Mehrbelastungen im umgebenden Wohnsiedlungsbestand erwartet.
Die Fachbehörden werden gebeten, zu den einzelnen Aspekten des Immissionsschutzes ggf. vorliegende andere oder zusätzliche Informationen, im Verfahren nach § 4
BauGB mitzuteilen.
Bauleitplanung der Stadt Dissen aTW, Bebauungsplan Nr. 93 mit ÖBV
16
5.6 Ver- und Entsorgung, Brandschutz, Wasserwirtschaft
a) Ver- und Entsorgung, Brandschutz
Das Umfeld ist bereits umfassend bebaut und an die örtlichen Versorgungsnetze
angeschlossen. Die Versorgung mit Energie, Wasser und telekommunikationstechnischen Einrichtungen kann nach heutigem Kenntnisstand durch Einbindung in die
vorhandenen Verbundnetze gewährleistet werden.
In der Schützenstraße und der Großen Straße besteht eine Trennkanalisation. Das
künftig zusätzlich anfallende Schmutzwasser kann über einen Anschluss an diese
vorhandene Kanalisation abgeleitet werden.
Hinsichtlich des abwehrenden Brandschutzes ist die druck- und mengenmäßig ausreichende Versorgung des Gebiets mit Trink- und Feuerlöschwasser sicherzustellen. Die technischen Regeln der maßgebenden DVGW-Arbeitsblätter zur Mindestlöschwassermenge und zu Abständen zwischen den Hydranten sind zu beachten.
Durch die im Umfeld vorhandenen Hydranten kann ein Löschwasserbedarf von
mehr als 96 m³/h gedeckt werden.
Die rückwärtigen Baufelder liegen jeweils maximal 50 m entfernt von durchgängigen, öffentlichen Straßen. Für die rückwärtigen Baufelder im Ostteil der Teilfläche WA3 des allgemeinen Wohngebiets ist dabei von einer verkehrstechnischen
Anbindung zunächst über den vorhandenen, öffentlichen Stichweg parallel zur
Haller Straße auszugehen und von dort weiter über private Wege. Aufgrund der
o. g. Entfernung zum durchgängigen Teil der Haller Straße und da rückwärtig nur
kleinere Wohngebäude mit stark begrenzter Traufhöhe und maximal 2 Wohnungen
je Wohngebäude zugelassen werden, geht die Stadt nach Rücksprache mit der
Brandschutzstelle des Landkreises auch hier von einer ausreichenden Erreichbarkeit
für die Feuerwehr aus.
In der Gesamtschau geht die Stadt davon aus, dass die Belange des Brandschutzes
im Rahmen der vorliegenden Bauleitplanung ausreichend berücksichtigt werden.
b) Wasserwirtschaft und Niederschlagswasserentwässerung
Analog zur Beseitigung des Schmutzwassers über die örtliche Trennkanalisation
kann auch das anfallende Regenwasser über einen Anschluss an die vorhandenen
Regenwasserkanäle abgeleitet werden.
Besondere Gefährdungen des Trinkwasserschutzgebiets Dissen-Bad Rothenfelde
(Schutzzone IIIB) sind bei Einhaltung der Vorgaben der dazu geltenden Verordnung
nicht zu erwarten.
Die Zulässigkeit der Nutzung von Geothermie mittels Erdwärmesonden im Bereich
der Baugebiete ist bei Bedarf im Einzelfall zu prüfen.
Eine vorgeschaltete Brauchwassernutzung zur Gartenbewässerung kann das anfallende Regenwasser sinnvoll reduzieren und ist mit der Stadt Dissen aTW abzustimmen. Werden im Haus Brauchwasseranlagen eingerichtet, sind Planung und
Betrieb sorgfältig nach den Anforderungen der DIN 1988, der Trinkwasser-VO etc.
Bauleitplanung der Stadt Dissen aTW, Bebauungsplan Nr. 93 mit ÖBV
17
durchzuführen. Die Leitungsnetze dürfen nicht mit dem übrigen Versorgungsnetz
des Hauses verbunden werden und sind farblich zu kennzeichnen. Häusliche
Brauchwasseranlagen sind dem Landkreis Osnabrück anzuzeigen.
5.7 Grünordnung, Naturschutz und Landschaftspflege
Die angestrebte Reaktivierung einer baulich vorgeprägten Fläche im Siedlungszusammenhang besitzt keine Wirkung in den Landschaftsraum. Im Inneren des Plangebiets
werden lediglich Regelungen für eine Begrünung von Sammelstellplätzen getroffen. Im
Übrigen geht die Stadt davon aus, dass sich eine überwiegend lockere, durchgrünte
Siedlungsstruktur durch die bestehenden und künftigen Bepflanzungen der künftigen
Hausgärten (weiter-)entwickeln wird. Diese Erwartung entspricht den Gegebenheiten
im Umfeld.
Weitere grünordnerische und landschaftspflegerische Festsetzungen werden daher im
Sinne der planerischen Zurückhaltung und zur Wahrung einer angemessenen Flexibilität bei der Umsetzung nicht getroffen.
6.
Umweltrelevante Auswirkungen
6.1 Umweltprüfung und Umweltbericht
Gemäß BauGB ist zur Umsetzung der Plan-UP-Richtlinie die Umweltprüfung als Regelverfahren für Bauleitpläne eingeführt worden. Da die vorliegende Planung
- eine Innenentwicklungsmaßnahme
20.000 m² darstellt,
mit
einer
zulässigen
Grundfläche
unter
- nicht zur Vorbereitung von Vorhaben dient, für die eine Pflicht zur Durchführung
einer Umweltverträglichkeitsprüfung besteht (ein grundsätzlich innerhalb des festgesetzten Mischgebiets umsetzbares Hotel mit mehr als 100 Betten bzw. mehr als
80 Gästezimmern wäre im Plangebiet bereits nach § 34 BauGB möglich) und
- da keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1(6) Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter vorliegen,
wird die Änderung im Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt. Somit wird gemäß
§ 13a(2) BauGB von der Durchführung einer formalen Umweltprüfung abgesehen.
Unabhängig davon werden die Umweltbelange selbstverständlich in die Abwägung
einbezogen, darauf wird in dieser Begründung eingegangen. Zusammenfassend wird
festgehalten, dass nach bisherigem Kenntnisstand mit der Planung keine zusätzlichen
erheblichen negativen Umwelteinwirkungen verbunden sind. Die Sicherung von umgebungsverträglichen Weiter- und Folgenutzungen einer baulich vorgeprägten und
vorbelasteten Fläche bringt dagegen positive Umwelteinwirkungen mit sich.
Bauleitplanung der Stadt Dissen aTW, Bebauungsplan Nr. 93 mit ÖBV
18
6.2 Bodenschutz und Flächenverbrauch
Der Bau von Gebäuden und Straßen bedeutet i.d.R. die Versiegelung und damit lokal
den vollständigen Verlust der Bodenfunktionen als Lebensraum für Pflanzen, Tiere und
Bodenorganismen, als Produktionsfläche für Lebensmittel und als Filterkörper bei der
Grundwasserneubildung, sofern nicht eine Entsiegelung vorgenommen wird. Bei der
vorliegenden Planung werden ausschließlich baulich bzw. durch Versiegelung vorgeprägte Flächen in Anspruch genommen. Die Gemeinde trägt damit dem Gebot zum
sparsamen Umgang mit Grund und Boden Rechnung.
6.3 Artenschutzrechtliche Prüfung
Aufgrund der örtlichen Strukturen und der gegebenen Störeinflüsse aus dem Umfeld
geht die Stadt nicht davon aus, dass durch die Planung artenschutzrechtliche Verbotstatbestände ausgelöst werden könnten, die durchgreifend gegen eine Inanspruchnahme sprechen würden.
Im Rahmen von Abriss- und Rodungsmaßnahmen werden artenschutzrechtliche
Untersuchungen durchzuführen sein.
Zu beachten sind die Artenschutzbelange neben der planerischen Berücksichtigung im
Bauleitplanverfahren auch im Rahmen der Umsetzung, insbesondere auf das im Einzelfall bei Baumaßnahmen etc. zu beachtende Tötungsverbot für geschützte Arten
wird hingewiesen. Hierzu kann im vorliegenden Bebauungsplanverfahren keine abschließende Aussage getroffen werden. Auf der Ebene der Bauleitplanung können
nicht alle möglichen nachteiligen Auswirkungen jeder zulässigen Nutzung ermittelt
werden, so dass eine Enthaftungsmöglichkeit für Schäden nach dem Umweltschadensgesetz gemäß § 19(1) Satz 2 BNatSchG nicht gegeben ist.
6.4 Eingriffsregelung
Durch einen Bebauungsplan bzw. eine Planänderung etc. können Eingriffe in Natur
und Landschaft vorbereitet werden, die gemäß § 1a BauGB grundsätzlich auszugleichen sind. Zu prüfen ist, ob zusätzliche Eingriffe ermöglicht werden und ob der
Planung unter Berücksichtigung der Belange von Naturschutz und Landschaftspflege
einerseits sowie der gemeindlichen Planungsziele andererseits Vorrang vor einem Eingriffsverzicht eingeräumt werden soll. Die Sicherung einer weiteren (Wohn-)Nutzung
auf bereits bebauten/versiegelten Flächen im Siedlungszusammenhang ist städtebauloch sinnvoll und mit den Belangen von Natur und Landschaft vereinbar. Eingriffe in
die Leistungsfähigkeit von Natur- und Landschaft gelten bei einem Bebauungsplan der
Innenentwicklung gemäß § 13a(1) Nr. 1 BauGB generell als vor der planerischen Entscheidung bereits im Sinne des § 1a(3) Satz 5 BauGB erfolgt oder zulässig. Ein Ausgleich ist hier daher nicht erforderlich.
Bauleitplanung der Stadt Dissen aTW, Bebauungsplan Nr. 93 mit ÖBV
19
6.5 Klimaschutz und Klimaanpassung
Die Bauleitplanung muss - nicht erst seit der letzten Änderung des BauGB durch Artikel 1 des Gesetzes zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung in den Städten und Gemeinden vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509) - die Belange des Umweltschutzes und damit auch den Klimaschutz berücksichtigen. Mit der o. g. Änderung ist aber klargestellt, dass hierzu auch der globale Klimaschutz durch Energieeinsparung, Nutzung regenerativer Energien, vermindertes Verkehrsaufkommen u.v.m.
gehört und dass diesbezügliche Maßnahmen zulässig sein können, auch wenn ggf.
nicht der unmittelbare städtebauliche (Boden-)Bezug im Plangebiet gegeben ist. Darüber hinaus sind die sich ändernden klimatischen Rahmenbedingungen zu bedenken,
ggf. können frühzeitige Anpassungsmaßnahmen an den Klimawandel sinnvoll sein
oder erforderlich werden.
Hierbei können durchaus auch Konflikte entstehen. Im Sinne der Energieeinsparung
und des Leitbilds einer kompakten Siedlungsentwicklung mit reduziertem Verkehrsaufkommen sind verdichtete bauliche Strukturen sinnvoll. Die globale Erwärmung,
zunehmende Starkregenereignisse etc. erfordern dagegen aber auch den Erhalt von
Grün-/Freiflächen und Frischluftschneisen im Bebauungszusammenhang, die zunehmenden Nachverdichtungen in den Städten und Gemeinden können insofern und mit
Blick auf das Konfliktfeld Immissionsschutz (Gemengelagenproblematik etc.) durchaus
auch kritisch sein. In beiden Aufgabenbereichen ergeben sich eine Vielzahl von Überschneidungen und Wechselwirkungen mit den Themen Art und Maß der baulichen
Nutzung, Verkehr, Wasserwirtschaft, Naturschutz/Landschaftspflege etc.
Unter den Aspekten globaler Klimaschutz und Energienutzung sind nach heutigem
Stand im vorliegenden Bebauungsplanverfahren insbesondere folgende Maßnahmen
vorzubereiten und im Zuge der weiteren Projekt- und Erschließungsplanung umzusetzen:
• Aufgrund der günstigen Lage innerhalb des Siedlungszusammenhangs erfolgt eine
unmittelbare Erschließung mit kurzem Anschluss an das bereits vorhandene
Straßennetz mit örtlichen Sammel- und Hauptverkehrsstraßen.
• Eine weitgehende Orientierung der Bebauung bzw. der Wohn- und Freiraumbereiche in südliche/südwestliche Richtungen ermöglicht einen hohen Wohnwert und
energetische Vorteile.
• Grundsätzlich gelten bei der Errichtung von neuen Gebäuden die Vorgaben der
Energieeinsparverordnung und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes, die gemäß § 1 der EnEV 2014 unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden.
Weitergehende Anforderungen werden hier nicht formuliert.
• Eine Nutzung regenerativer Energien ist möglich und ausdrücklich erwünscht (z.B.
Fotovoltaik, Brauchwassererwärmung auf Dachflächen).
• Die Beachtung ökologischer Aspekte wie Rückhaltung unbelasteten Regenwassers,
Verwendung versickerungsfähiger Materialien, Dach-/ Fassadenbegrünung, hochwertige Anlage von Freiflächen etc. werden ausdrücklich empfohlen.
Bauleitplanung der Stadt Dissen aTW, Bebauungsplan Nr. 93 mit ÖBV
20
Unter dem Aspekt Anpassungsmaßnahmen an den Klimawandel sind insbesondere
folgende Rahmenbedingungen und Maßnahmen im Plankonzept von Bedeutung:
• Lage des Gebiets in einem lockeren, durchgrünten (Wohn-)Siedlungsbereich und
entsprechende Fortentwicklung der gegebenen Strukturen.
Die Planinhalte werden auf Bebauungsplanebene zur Abdeckung der Belange von
Klimaschutz und Klimaanpassung sowie hinsichtlich der Energienutzung als ausreichend erachtet. Die Belange des Klimaschutzes, der Klimaanpassung sowie der
Energienutzung werden somit angemessen berücksichtigt.
7.
Bodenordnung
Maßnahmen der Bodenordnung werden nach heutigem Kenntnisstand nicht erforderlich. Der Stadt entstehende Kosten werden derzeit nicht gesehen.
8.
Flächenbilanz
Teilfläche/Nutzung
ca. Fläche in ha
Zu erwartende
Versiegelung
Allgemeines Wohngebiet
0,87
max. 0,52
Mischgebiet
0,77
max. 0,62
Öffentliche Verkehrsflächen
unter 0,01
unter 0,01
Gesamtfläche Plangebiet
etwa 1,65
etwa 1,14
* Ermittelt auf Basis der Plankarte B-Plan 1:500, Werte gerundet
9.
Verfahrensablauf und Planentscheidung
a) Verfahrensablauf
Der Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 93 ist vom Rat der Stadt
Dissen aTW am 15.05.2017 gefasst worden.
(wird im Zuge des Aufstellungsverfahrens ergänzt)
Bauleitplanung der Stadt Dissen aTW, Bebauungsplan Nr. 93 mit ÖBV
21
b) Planentscheidung
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 93 verfolgt die Stadt das grundlegende
Planungsziel, in siedlungsstrukturell sehr gut integrierter Lage im östlichen Anschluss
an den Stadtkern einen Beitrag zur Deckung des gegebenen Wohnbaulandbedarfs zu
leisten. Gleichzeitig soll die geordnete Fortentwicklung gemischter Nutzungen entlang
der Großen Straße als örtlicher Hauptverkehrsstraße planungsrechtlich gesteuert
werden. Für große Teile des Plangebiets liegt ein konkretes Projekt vor, welches barrierefreie Wohnungen sowie pflege- und gesundheitsbezogene Dienstleistungsnutzungen vorsieht. Die vorgesehenen Planinhalte und Festsetzungen werden als geeignet
angesehen, die allgemeinen städtebaulichen Ziele für den gesamten Geltungsbereich
unter angemessener Berücksichtigung der Nachbarschaft zu erreichen. Auch wird
durch die Regelungen ein angemessener Rahmen gesetzt, der eine Umsetzung des
konkret bekannten Projekts erlaubt.
Im Ergebnis der erörterten, zentralen Ziele und Rahmenbedingungen wird die vorliegende Bauleitplanung als vertretbar und im Sinne der Planungsziele der Stadt als
sinnvoll und erforderlich angesehen. Auf die Beratungsunterlagen des Rats der Stadt
Dissen aTW und seiner Fachausschüsse wird Bezug genommen.
Dissen aTW, den
Der Bürgermeister
(Nümann)
In Zusammenarbeit mit der Stadt:
Planungsbüro Tischmann Schrooten, Juli 2017