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Deutsches Haus - Sustainable Green Development for Vietnam
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Initiative Deutsches Haus – Ho Chi Minh City
Associations:


German Business Association
Deutsches Gesellschaft für
Nachhaltiges Bauen
Nov 2008
Hajo Sauer
18bis/41 Nguyen Thi Minh Khai
District 1 - Ho Chi Minh City
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e-mail:
[email protected]
Phone +84 (91) 3745 999
eFax +49 (69) 255 77041
V 1.1 Update 11-May-12
Vorschlag und Angebot
Proposal and Offer
Deutsches Haus
Ho Chi Minh City - Vietnam
Ein Konzept von Deutschen Fachleuten vor Ort
Fonds
Frankfurt am Main - Deutschland
Der Fonds wird nach Wirtschaftsprüferentscheid als
offner Fonds oder geschlossener Fonds geführt
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Initiative
Deutsches Haus Ho Chi Minh City
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Index
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Contents
Short Introduction „Initiative Deutsches Haus“ ...................................................................... 5
Wir sehen im Deutschen Haus ein Referenzprojekt in....... ...................................................... 7
Umweltzertifizierung des „Deutschen Haus – Zunkunftsprojekt Erde“ ....................................... 8
Die „Initiative Deutsches Haus“ bringt sich im Rahmen dieser Zitate ein.................. ............. 8
Deutsches Haus - Beispiel in GreenBiz in Vietnam .............................................................. 8
Wirtschaftlichkeit - Transparenz - Deutsches Haus ................................................................. 9
Histrorie ......................................................................................................................... 10
Nutzungsrecht 25 Jahre .................................................................................................... 11
Green Building Design ...................................................................................................... 13
Energie und Elektrizität:................................................................................................ 13
Solar Electricity ........................................................................................................ 13
Solar Thermal........................................................................................................... 13
Wind Energy ............................................................................................................ 13
Dena Energy Efficiency Award 2013 ............................................................................ 13
Communication Transmitter ....................................................................................... 14
Wasser allgemein: ........................................................................................................ 14
Frischwasser: ........................................................................................................... 14
Abwasser: ................................................................................................................ 14
Regenwasser: .......................................................................................................... 14
Löschwasser ............................................................................................................. 14
Gebäudebegrünung ...................................................................................................... 15
Basement - Pfahlgründung: ........................................................................................... 15
Städtebauliche Erfordernisse ......................................................................................... 15
Das Deutsche Haus in der Megacity Ho Chi Minh City .................................................... 15
Gefährdungsabschätzungen nach BBodSchV und LAGA - Emissionsschutz ........................ 15
Architektur ..................................................................................................................... 16
Tropische Architektur .................................................................................................... 16
Baudichte und Rendite .................................................................................................. 16
Architecture Impacts .................................................................................................... 16
Design folgt Funktion .................................................................................................... 17
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Green Building Systeme - Kosten und Erträge ..................................................................... 17
Feng Shui - Phong Thủy - Wind und Wasser - die Architektur muss integrieren…… ................... 17
Science - Research - Documentation - die Beteiligung von Universitäten und UNESCO Chair .. 18
Fonds Deutsches Haus - Ho Chi Minh City - Vietnam ............................................................ 20
Zeitschiene Herstellung Deutsches Haus - Gesamtzeit 5 Jahre ............................................... 20
Project and Building Data ................................................................................................. 21
Land Use Ratio and Consumption Data ............................................................................ 21
kalkulierte Gebäudedaten .............................................................................................. 21
Wir bringen uns ein........ ................................................................................................. 21
Endnoten zum Deutschen Haus ......................................................................................... 23
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Short Introduction
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Die Initiative Deutsches Haus ist eine Initative zur Herstellung des Projekts.
“Zukunftsprojekt Erde - Deutsches Haus”
Wissenschaftsjahr 2012
Short Introduction „Initiative Deutsches Haus“
Wir – die Initiative Deutsches Haus – bitten die nachfolgenden Punkte für das Deutsche Haus zu
berücksichtigen.
Das Deutsche Haus ist die Begegnungsstätte deutscher Innovation
– Zukunftsprojekt Erde.
Der geplante urbane Raum und das Gebäudeensemble päsentieren höchsten deutschen
technologischen, sozialen und kulturellen Standard - deutsche Kultur im Bauen. Nicht maximaler
Gebäudeertrag - das A und O der vietnamesischen Projekte - sondern kulturelle Begegnung der
beiden sozialen Lebensformen in Vietnam und Deutschland.
Die Initiative Deutsches Haus präsentiert Fakten zum Projekt (Architektur Impressionen sind nicht
Inhalt dieses Reports, dies erfolgt in Architektur-Wettbewerbspräsentationen).
Die Planungsantipoden.......

Vietnam
ausgerichtet auf maximalen Ertrag ohne viel Rücksicht auf Soziales
und Umwelt

Deutschland
Hort von Kultur und Innovation, Ertrag mit sozialer Rücksicht.
Wir Deutschen in Vietnam sehen die Antipoden. Deutschland verfügt über tolles umfassendes
Know-How in Baukultur, Umwelttechnik, energieeffizientes Bauen, sozialen urbanen
Lebensräumen. Deutsches Baumaterial und Gebäudetechnik ist höchster Standard.

Soziale Begegnung - statt höchste Baudichte

Respekt zum asiatischen Daoismus - Feng Shui - Phong Thủy - Wind und Wasser

Tropische Architektur - statt energiefressende Fassaden und Plaza ohne Schatten

Energienutzung durch aktive und passive Sonnenstandsnutzung

Carbon Footprint - das Deutsche Haus zeigt Lösungen zur CO2 Reduzierung.

Umwelttechnologie - verantwortungsvoller Umgang mit Baustoffen und Planung

Wasser - Trinkwasser im Deutschen Haus, Regenwasser- und Abwassernutzungskonzepte

Brandschutz - Deutscher Standard für das Deutsche Haus

Umweltzertifizierung nach DGNB Standard. Ressourcen schonen. Werte bewahren.

Erfolgreiche Übernahme von dena Ideen und Megacity Ergebnisse

Science|Research|Documentation|attendance of Universities|UNESCO Chair|EuroCham

Planung nach deutscher Arbeitsstättenverordnung - beispielhafter sozialer Standard

Rechtssicherheit - Deutscher Fonds für das Deutsche Haus, registriert in Frankfurt
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Deutsches Haus Referenz
Umweltzertifizierung
Wirtschaftlichkeit
Historie und Rechtssicherheit
Städtebau
urban verträglich
transparent demokratisch
sozial ökologisch
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Wir sehen im Deutschen Haus ein Referenzprojekt in.......
sozialer Begegnung - statt höchste Baudichte. Wir verfolgen deutschen Bauordnungsstandard
in einer adäquaten sozialen ökologischen Grundflächenzahl GRZ und Geschoßflächenzahl GFZ.
Phong Thủy - Wasser & Wind - Feng Shui. Deutsche Architektur respektiert das daoistische
Verlangen zur Bauharmonie. Der Feng Shui Master sitzt mit am Entwurfstisch.
Tropischer Architektur - statt energiefressende Fassaden und Plaza ohne Schatten. HCMC hat
vom April bis August einen nördlichen Sonnenstand. Zum Beispiel: Ein Gebäude in Hanoi hat
einen vollständig anderen Sonnenstand und subtropischen Energieeinfluss. In den Architektur
Veröffentlichungen 2010 sehen wir diesen Punkt nicht berücksichtigt.
Energienutzung durch passive und aktive Sonnenstandsnutzung. Solarthermal, Solarelectricity,
Renewable Energy - Technologien aus Deutschland.
Deutsches Haus N10°46’55,2“ / E106°42‘01,4“ – die Sonnenstände über das Jahr – das
Polardigramm...... Le Duan corner Le Van Huu, Quan 1, Ho Chi Minh City, Vietnam
North
South
Flächennutzungsplan und Fotos siehe Endnote A
Systembaubeschreibung siehe letzte Seite Endnoten.
Carbon Footprint des Gebäudes, energie- und CO2 sparende Gebäudetechnik, zukunftsorientierte Gebäudenergiesysteme. Für die höhere Rendite wird täglich in Vietnam Energie
verschleudert. Das Deutsche Haus zeigt ökologische Lösungen.
Umwelttechnologie - EU Richtlinien, wie u.a. RoHS - Vermeidung schädlicher Baumaterialien.
Deutsche Baumaterialien und Technik werden aufzeigen, dass mit Baustoffen verantwortungsvoll
für zukünftige Generationen umgegangen wird. Hinweis: Der erfolgte Gebäudeabbruch ist ohne
Berücksichtigung vorhandener kontaminierter Baumaterialien erfolgt; kein deutscher Standard.
Für das Grundstück erfolgt eine Gefährdungsabschätzung nach BBodSchV und LAGA.
Wasser - unsere Lebensgrundlage. Wasseraufbereitung und Trinkwasser Standard im Gebäude.
Der Wasserverbrauch in Vietnam liegt bei dem 1,5-fachen deutscher Beispiele. Deutschland hat
beste Technologien Wasser aufzubereiten, Regenwasser zu versickern, Wasser zu sparen.
Brandschutz - der geplante Brandschutz entspricht deutschem Standard, anstatt das Leben der
Hausnutzer jeden Tag zu gefährden. Fluchtwege sind eindeutig definiert und werden gewartet.
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Umweltzertifizierung des „Deutschen Haus – Zunkunftsprojekt Erde“
Ressourcen schonen. Werte bewahren.
Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen wird in die Planung vom Anfang eingebunden.
Qualität auszeichnen. Transparenz gewährleisten.
Das Bauprojekt wird nach DGNB zertifiziert. Das DGNB Profil zeigt die Konkurrenzfähigkeit zu
LEED, LOTUS Certification of Vietnam Green Building Council VGBC und anderen.
Authentisches Erstellen eines deutschen Bauprojektes nach deutschen Richtlinien - Bauordnung /
Energieeinsparungsverordnung - Fakten deutscher Technologie und Glaubwürdigkeit.
Die Experten der „Initiative Deutsches Haus“ beherrschen diese Technologien.
Im Fazit Made in Germany
Verantwortungsvoller Umgang mit allen Gebäudemedien und -materialien, auch wenn
Vietnam diesen Gebäudestandard nicht verlangt – beispielhaftes Deutsches Haus.
Die „Initiative Deutsches Haus“ bringt sich im Rahmen dieser Zitate
ein..................
Bewusstsein für Nachhaltigkeit wecken – Zukunftsprojekt Erde
Klimawandel, Biodiversität, Energieeffizienz, Welternährung und Bevölkerungswachstum:
Das Wissenschaftsjahr 2012 steht ganz im Zeichen der nachhaltigen Entwicklung. Unter
dem Motto „Zukunftsprojekt Erde“ will das Wissenschaftsjahr in der Öffentlichkeit
Aufmerksamkeit für die Nachhaltigkeitsforschung wecken und aktuelle wissenschaftliche
Entwicklungen einem größeren Publikum bekannt machen
http://www.ho-chi-minhstadt.diplo.de/__Zentrale_20Komponenten/Ganze__Seiten/de/Wissenschaft__Klima__Umwelt/Wissenschaftsjahr-2012Nachhaltigkeit.html?site=294223
Vorreiter gesucht: Energy Efficiency Award
Energy Efficiency Award wird von der dena Initiative Energie Effizienz in 2012 mit
Unterstützung der Premium-Partner DZ BANK AG, Imtech Deutschland GmbH & Co. KG
und Siemens AG ausgeschrieben. Die Initiative EnergieEffizienz wird gefördert durch das
Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie.
http://www.hanoi.diplo.de/Vertretung/hanoi/de/05/EnergyEffAward-2012.html
Deutsche Begegnungsschule in Ho Chi Minh City
Die Stiftung Bildung & Handwerk ist nach Vereinbarung zwischen der Bundesrepublik und
Vietnam Träger des Begegnungsprojekts IGS - International German School in Vietnam. Es
wird das Ziel verfolgt, durch Bildung einen Beitrag zur Verständigung zwischen den
Kulturen zu leisten. Respekt, Kommunikation und interkulturelle Kompetenz bilden
Grundlagen für schöpferisches Handeln zwischen den Menschen. Stiftung Bildung und
Handwerk – gefördert durch die Bundesregierung.
http://www.igs-hcmc.de/58-Willkommen/33-Vision.html
Universitäre Begegnung - Vietnamese-German University - VGU
Our goal is to build a research-oriented university of world standard in Ho-Chi-Minh City.
Being a joint effort of Vietnamese and German institutions, we follow the successful German model and standards concerning our academic and administrative structure.
http://www.vgu.edu.vn/university/
Deutsches Haus - Beispiel in GreenBiz in Vietnam
Das Deutsche Haus wird ein Beispielprojekt für die EuroCham GreenBiz in Vietnam. Auf der
GreenBiz 2013 wird das Deutsche Haus das „Nachhaltige Bauen“ aus deutscher Technologie
präsentieren. Vietnam Chamber of Commerce und EuroCham haben die Möglichkeit nachhaltiges
Bauen nach deutschen Richtlinien beispielhaft kennenzulernen.
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Wirtschaftlichkeit - Transparenz - Deutsches Haus
Das Deutsche Haus wird eine privatwirtschaftliche deutsche Begegnungsstätte auf einem
Pachtgrundstück der Bundesrepublik in Vietnam.
Die Bundesrepublik ist Land-User des Grundstücks. Die Vietnam Government Pacht liegt in einem
im Vergleich zu anderen Grundstücken sehr geringen Betrag. Die Bundesrepublik erhebt für das
Grundstück eine adäquate Land-Use-Pacht für das Gebäude. Der Pachtertrag wird für Mieten des
Generalkonsulats und kulturellen Events und deutschen Institutionen wie Goethe Institut,
Außenhandelskammer und / oder anderen Körperschaften verwandt.
Das Gebäude wird auf Vietnam Pachtgrund erstellt. Nutzungsrechtsnehmer wird der deutsche
Fonds „Deutsches Haus Ho Chi Minh City, Vietnam“. Das Gebäude wird nach deutschem Beispiel
des Wohnungseigentumsgesetz WEG verwaltet und betrieben.
Ein Gebäude in Vietnam ist mit deutscher Technologie konkurrenzfähig, wenn die Land-Use
Preise in einem „deutschen Rahmen“ liegen. Die extrem hohen vietnamesischen Pachtgeühren
/ Grundstückspreise lassen für soziale, kulturelle, technologisch hochwertige Bauprojekte
keinen Raum.

Die Fonds-Land-Use Pacht ist mit $720,000 und Jahr kalkuliert; siehe Endnote B

Die Deutsche Haus Land-Use Gebühren werden für soziale und kulturelle Begegnungen im
Deutschen Haus verwandt.

Die Gebäudetechnik und die Ausnutzung des Grundstücks richtet sich nach deutscher
Bauordnung.

Das Deutsche Haus ist mit diesen Parametern wirtschaftlich erstellbar und nachhaltig nutzbar.
Anstatt höchste vietnamesische Geschossflächenzahlen mit der Notwendigkeit der
Gebäudekostensenkung herzustellen, wird das Deutsche Haus geplant und gebaut, wie es eine
verantwortliche deutsche Städteplanung vorsieht.
Das Deutsche Haus wird mit 20 floors / Geschossen (Vorgabe DPA HCMC) und 4 floors /
Untergeschossen erstellt. Es werden auf 3 floors / Parkdeckebenen Stellplätze für Autos und
Motorbikes vorgehalten.
Es werden Abstandsflächen und Brandabstände zu den Nachbargebäuden eingehalten.
Die oberirdische Vermietungsflache beträgt 15,170 m², die unterirdische Nutzfläche 7,050 m²;
siehe Endnote C
Das Deutsche Generalkonsulat ist Mieter im Projekt, die Bundesrepublik erhält die Land-Use
Pacht. Deutsche Körperschaften können nach Entscheidung der Bundesrepublik Nachlässe /
Zuschüsse aus der Land-Use Pacht erhalten. In Summe ergibt sich für die Bundesrepublik ein
jährlicher Überschuß - siehe hierzu die Vergleiche niedrige und hohe Land-Leasing in der Endnote.
Die Mietpreise incl. Land-Use Pacht sind zwischen 15 USD/m² bis 30 USD/m² kalkuliert, der
mittlere Mietpreis ist mit 27.30 $/m² kalkuliert. Mietnebenkosten sind nicht enthalten. Sie werden
analog WEG abgerechnet.
Durch die energieeffiziente Bauweise werden Energiekosten von 102 kWh/m²/year kalkuliert
(Vergleiche KfW Gebäude in Frankfurt); siehe Endnote D
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Die Herstellkosten sind mit $52,917,120 und mit deutschem Baustandard kalkuliert. Bei einem
gesammelten Kapital von $61,119,274 / 1.25 USD/EUR = 48,895,419 € erreicht ein in
Deutschland registriertes Investitionsvehikel (z.B. Immobilienfonds) den break even nach 13.84
Jahren ( 7.224%); siehe Endnote E. Die Registrierung / Emission erfolgt durch einen deutschen
Fondsmanger in Frankfurt
Die Berechnungen sind von Deutschland und international erfahrenen Projektleitern konservativ
kalkuliert worden.
Das Projekt „Deutsches Haus“ wird transparent geplant und ausgeführt. Beteiligung
akademischen Nachwuchses aus Ho Chi Minh City University of Architecture, VGU - Vietnamese
German University und anderen universitären Bereichen wird gewünscht und ausgeführt. Goethe
Institut, DAAD, GIC, GBA, das GK und die deutsche Community werden transparent in den
Planungs- und Bauprozeß eingebunden und zur Mitwirkung aufgefordert.
Beispiel: Der Fonds „Deutsches Haus Ho Chi Minh City, Vietnam“ erstellt eine Emissionsbrochure
mit den Projektdaten. Die Zeichnungsanteile betragen 1,000,000 Stück zu einem
Nominalalbetrag von 50.00 € . Der Fonds-Break-Even-Point ist mit 13.84 -facher Jahresmiete
kalkuliert. Der Fonds wird für das Nutzungsrecht von 25 Jahren geplant. Der öffentliche Fonds
und Wirtschaftsprüfer entscheiden. Die Aussage über Werteübergang bei Nutzungsrechtsende ist
im Bieterverfahren nichts ausgeführt. Indiziert ist eine Werteübergabe nach gutachterlicher
Wertberechnung durch einen öffentlich bestellten Gutachter für Immobilienbewertung.
Histrorie
In Ho Chi Minh City besteht innerhalb der deutschen Gemeinde die Initiative Deutsches Haus, die
sich zum Ziel setzt, erfolgreich das Deutsche Haus anzubieten und zu bauen. Die Initiative
Deutsches Haus besteht aus Bau- und Fondsexperten.
Die Initiative Deutsches Haus besteht aus Bürgern (u.a. Mitglieder der German Business
Association GBA, IHK / AHK / GIC - German Industry and Commerce HCMC und nicht
organisierten deutschen Bau- und Fonds-Experten in Ho Chi Minh City). Die Initiative mit einem
Fonds Deutsches Haus ist wirtschaftlich und vom Know-How in der Lage das Projekt erfolgreich
abzuschließen.
Im November 2008 hat der Generalkonsul [GK] im German Business Association [GBA] Meeting
die deutsche Gemeinde zu Realisierungsvorschlägen für das Deutsche Haus aufgerufen. Im
Dezember 2008 hat der GK die Initiative darum gebeten, keine Aktivitäten und Gespräche zu
Baudaten zu führen.
Die deutsche Gemeinde in Ho Chi Minh City hat die Aktiviäten der Botschaft in Hanoi und dem GK
in HCMC verfolgt. Durch das GK HCMC erfolgte eine Vorbefassung mit dem Architekturbüro GMP
(Hamburg / Hanoi) und Vertretern von Fondsgesellschaften.
Die deutsche Gemeinde hat seit vielen Jahren dem GK die kulturelle und wirtschaftliche
Wichtigkeit einer Realisierung des Deutschen Hauses aufgezeigt. Die Experten melden sich erneut
zu Wort und freuen sich auf eine Beteiligung zur Realisierung und machen nach Dezember 2008
einen weiteren öffentlichen Schritt zur Teilnahme. Siehe Endnote F
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Nutzungsrecht 25 Jahre
Die Bundesrepublik ist Rechtsnehmer für das Land-Use und Nutzungsrechtsgeber an den Fonds
„Deutsches Haus Ho Chi Minh City, Vietnam“. Das Land-Use beträgt 25 Jahre, das Nutzungsrecht
ist beschränkt.
Nach 25 Jahren geht das Eigentum nach Gutachterbewertung durch einen öffentlich bestellten
Gutachter (Bestellung durch das AG Frankfurt oder AG Berlin) an die BRD. Das Verfahren ist im
Nutzungsrechtvertrag detailliert aufgeführt.
Der Fonds wird von einem deutschen Fondsmanager geführt, sowie von deutschen
Rechtsanwälten und Wirtschaftsprüfern betreut.
Es besteht, soweit möglich, deutsches Recht und vietnamesisches Recht wo unbedingt notwendig.
Die Fonds Währung ist EUR. Die Währung in Vietnam ist VND.
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Bau- und
Qualitätsbeschreibung
Green Standard
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Green Building Design
Deutschland ist das Land der Innovationen.......
Energie und Elektrizität:
Stromkosten liegen in Vietnam bei etwas unter der Hälfte der realen Herstellungskosten. Bei
einem Preis von 2.000 VND/kWh + VAT (=7,3 EUR-Cent oder 9,6 USD-Cent) ist eine Energie
fressende Air Condition billiger als Tropical Architecture und baupysikalische Maßnahmen zur
Einsparung der Energiekosten. Das Deutsche Haus hat hier die Frage im verantwortungsbewussten Umgang mit fossilen Energieresourcen zu beantworten.
Entsprechend Renewable Enegry Nutzung im Deutschen Haus erfolgt ein verantwortungsvoller
Energie und Ressourcen Umgang.
Power Cut ist in District 1 ein häufiges Ereignis. Das Gebäude erhält einen zentralen
Uninterrupted Electricity Supply. Die Stromversorgung wird über Pufferbatterien gesichert. Diese
wiederum werden durch Renewable Energy Systems im Stand-By Betrieb gehalten. Die
Renewable Energy Systems werden durch einen CO2 armen Generator sekundär gesichert.
Einzel Mieter UPS Systeme im Gebäude werden aus ökologioschen Gründen abgelehnt.
Die verschiedenen Energietechnologien werden für eine sinnvolle Nutzung im Deustchen Haus
untersucht: Sterling Motor, Solar Electricity, Solar Thermal, Vertikale und „quiet noise“
Windturbinen, Wassergeneratoren zur Energiespeicherung und viele weitere Innovationen.
Solar Electricity
Solar Electricity Systeme in der Fassade und den Dächern integriet versorgen Teilbereiche vom
Gebäude.
Solar Thermal
Die Warmwasserversorgung wird über ein zentrales Solar Thermal System ausgeführt.
Wind Energy
Fassaden-Chymney Effekte und Dächer werden für Quietnoise Windturbines architektonisch
eingebunden.
Zwischen den Glasscheiben der Fassade steigt die Warmluft nach oben und wird verwendet. Diese
Luftströmung sorgt für eine Abkühlung der Scheiben und somit für eine angenehme
Raumtemperatur. Die zwischen den Scheiben gesammelte Warmluft wird zu einer technischen
Etage abgeführt; siehe Endnote G
Dena Energy Efficiency Award 2013
Die dena sucht Vorreiter für Energieeffizienz. Das Deutsche Haus sucht das
Consultancy Know How der dena. Das Deutsches Haus bemüht sich den dena
award 2013 / 2014 zu gewinnen.
Exportinitiative Erneuerbare Energien. Export steigern - Zukunft sichern. Unter diesem Motto
unterstützt die dena mit der „Exportinitiative Erneuerbare Energien“ deutsche Unternehmen der
Erneuerbare-Energien-Branche bei ihren Exportaktivitäten; siehe Endnote H
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Communication Transmitter
Das Gebäude erhält eine Mensch organisch sensible Wireless Communication Versorgung. Die
Strahlenbelastung wird nach medizinischer Wissenschaft auf verträgliche Niveaus reduziert.
Wasser allgemein:
Grundsätzlich und trotz der hohen tropischen Niederschläge hat Vietnam einen absinkenden
Grundwasserspiegel aus zu hoher Wassernutzung. Aktuell wird Wasser ohne weiteres Nachdenken
in hohen Mengen verbraucht. Die Grundwasserspiegel in Saigon sinken und erzeugen bereits
hohe Setzungen.
Frischwasser:
Das Public Water hat einen hohen Anteil an geogenen und anthropgenen Schwermetallen und in
der Hygiene an Keimen. Eine Wasseraufbereitung ist möglich und versorgt das Deutsche Haus
nach deutschem Trinkwasserstandard. Bottled Water ist mit dieser Aufbereitung nicht mehr
notwendig und wird in der Planung abgelehnt.
Ein Kubikmeter Bottled Water im Office wird aktuell mit ca. 100 USD bezahlt. Für diesen Preis läßt
sich eine veranwortungsvolle, energiesparende und CO2 arme Wasseraufbereitung vorhalten.
Abwasser:
Abwasser geht zu einem immens großen Anteil ungeklärt in die Vorfluter Saigon River / Dong Nai
River / Meer. Das Resultat läßt sich mehr und mehr im Meer beobachten: Abwasserhartstoffe wie
z.B. Plastiktüten sind ein ständiger Begleiter beim Schwimmen.
Über Abwasser-Energierückgewinnung in tropischen Gebieten gibt es aktuell keine technischen
Aussagen. Es erfolgt eine wissenschaftliche Dokumentation. Eine Gebäude-Abwasseraufbereitung
zur Bewässerung der tropischen Pflanzen aus dem Tropical Architecture Design ist angemessen
und zeigt einen verantwortungsbewussten und Ressourcen schonenden Umgang mit Wasser.
Regenwasser:
Regenwasser wird in Vietnam über Dächer - Straße - Kanal in die Vorfluter geleitet. In der
Regenzeit sind Straßenüberflutungen durch überfüllte Kanäle ein übliches Bild. Durch die hohen
Niederschläge erfolgt eine sehr hohe Verdünnung des Abwasser und die wenigen Abwasserbehandlungsanlagen sind folglich nicht in der Lage Abwasser abzureinigen. Die chemische
Verschmutzung des Regenwasserabflusses ist groß und geht ungeklärt in die Vorfluter / Meer.
Eine Regenwassernutzung ist verantwortlich und wirtschaftlich möglich. Regenwasserspeicherung
und -bewässerung ist angemessen. Der jährliche Building Irrigation Demand for trees, plants,
greens and adiabatic cooling systems wird mit 1,022 m³ kalkuliert; siehe Endnote I
Löschwasser
Aus Regenwasseranfall wird einerseits die Gebäudebewässerung und zum anderen der
Löschwasserbedarf vorgehalten.
Irrigation water und Löschwasser werden in einem energiesparenden Konzept auf Dachhöhe
gepumpt und von dort für Irrigation und im Notfallplan für Brandbekämpfung genutzt.
Wird ein Swimming Pool im Gym Concept im Dachgeschossbereich peplant, wird der Pool durch
abgereinigtes Regenwasser befüllt und der Wasserstand ausgeglichen. Der Swimming Pool wird in
das Löschwasser Konzept eingebunden. Anderenfalls wird ein Rückhaltereservoir im
Dachgeschoss vorgehalten.
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Gebäudebegrünung
Das Deutsche Haus erhält eine intensive Gebäudebegrünung. Dachbegrünungen, Bäume zur
Schattenbildung im Plazabereich. Der Konflikt zur Solar Electricity wird untersucht und gelöst.
Durch das Irrigation Wasserkonzept erfolgt eine Bewässerung ausschließlich durch „recycling
water“. Durch Gebäudebegrünung wird eine Herabsetzung der Umgebungstemepraturen erreicht,
das Umgebungsklima / Mikroklima Megacity Ho Chi Minh wird reduziert.
Basement - Pfahlgründung:
In Ho Chi Minh City werden Gebäude auf Bohrpfähle gegründet. Die Firma Bauer Spezialtiefbau –
ein führendes Bohrpfahlunternehmen in Deutschland und weltweit – ist als einzige deutsche Firma
mit verantwortlichen und technisch besten Gründungen in HCMC vertreten. Diese Technik ist
jedoch nur bei einer fachgerecht geplanten Gründung konkurrenzfähig. Das Deutsche Haus wird
mit einer beispielhaften Gründung geplant. Übliche Gebäuderisse und -senkungen werden damit
verhindert und die Gebäudelebensdauer erhalten.
Die Pfahlgründung wird wissenschaftlich in Geologie, Setzung und Geothermie begleitet,
dokumentiert und als Langzeitstudie veröffentlicht. Geothermie ist wegen der geringen
Temperaturdifferenz von wenigen Kelvin bis auf 100 m Tiefe nicht indiziert. Mit der Langzeitstudie
werden hier wichtige Erkenntnisse erarbeitet und dem Markt als deutsche Wissenschaft zur
Verfügung gestellt.
Die Pfahlgründung wird nach internationalem Erdbebenstandard ausgeführt (dieser ist in Vietnam
nicht Standard).
Städtebauliche Erfordernisse
Das Deutsche Haus in der Megacity Ho Chi Minh City
Die Bundesrepublik fördert seit Juli 2006 das Projekt Megacity Ho Chi Minh City. Die Ergebnisse
des Projektes werden erfolgreich in die städtebauliche Planung eingearbeitet.
GIZ / KfW fördern vielfache Projekte in Vietnam. Das Deutsche Haus informiert die GIZ / KfW
zeitnah über die Planungen und sucht nach Zusammenarbeit für einzelne Bereiche im Deutschen
Haus.
Die KfW wird zum Bridge Financing des Fonds Deutsches Haus konsultiert.
Gefährdungsabschätzungen nach BBodSchV und LAGA - Emissionsschutz
In deutschen Bauprojekten erfolgt eine umwelttechnische Gefährdungsabschätzung des
Baugrunds. Diese Untersuchungen sind kein Standard in Vietnam. Kontaminationen verbleiben
meist im Boden. Nur bei hoher organoleptischer Auffälligkeit erfolgt eine Dekontamination.
Das Deutsche Haus erstellt eine Gefährdungsabschätzung nach deutschem Standard analog
BBodSchV und LAGA. Bei Notwendigkeit erfolgt eine Dekontamination und ein dauerhafter
Schutz. Das Gebäude und die Bewohner werden so eindeutig gegen toxische Emissionen bewahrt.
Die Nachbarbebauung besitzt einen hohen Grad an Emissionen. Eine ökologische Schutzmauer
gegen die Haustechnikanlagen ist notwenidg. In geringem Abstand wirkt Ventilationsluft und
Lärm auf das Deutsche Haus ein. Ein Schutz der Deutsche Haus Fassaden ist als Grenzwand mit
dem DPA zu erörtern. Indiziert ist z.B. eine Bambus / Palmen „Wand“, die einen grünen
Schutzwall zum Nachbarn aufbaut; siehe Fotos in Endnote J
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Architektur
Die Architektur des Deutschen Hauses wird durch einen Architektur-Wettbewerb entschieden. Die
Wettbewerber Architekten verpflichten sich zu einem Workshop mit der Ho Chi Minh City
University of Architecture, eine Kooperation mit deutschen Architektur Fakultäten / Universitäten
wird gleichfalls angestrebt. Die Ergebnisse werden transparent ermittelt und öffentlich präsentiert
und durch den Fonds Deutsches Haus prämiert.
Die Architektur richtet sich nach den Vorgaben des Green Building Designs vom Fonds Deutsches
Haus. Die Experten des Fonds Deutsches Haus unterstützen im gesamten Wettbewerbsverfahren
kontinuierlich die Entwürfe. Die Jury wählt transparent den Architekten aus. Der Fonds
beauftragt. Die dena wird zur Unterstützung der Green Inovations aufgefordert.
Tropische Architektur
Unsere Vorfahren haben keine Air Condition gekannt und trotzdem „überlebt“. Sie haben Wind,
Sonne, Schatten in ihre tropische Architektur eingeplant und somit hervorragende Lebensbereiche
erstellt. Erst mangelhafte Architektur und Gebäudetechnik und die billige, sowie parallele
Subvention von Elektrizität haben dazu geführt, dass eine Beachtung der Tropischen Architektur
unserer Vorfahren nicht mehr erfolgte.
Ein Energie Aktiv / Passiv Gebäude besteht in Ho Chi Minh City nicht. Die Technologien sind
möglich, allein der Wille und das Awareness fehlt. Das Deutsche Haus wird diesen Willen und das
ökologische Awareness aufzeigen und wissenschaftlich zur Auswertung veröffentlichen.
Baudichte und Rendite
Die vom Department of Architecture festgesetzten 20 Geschosse werden akzeptiert. Das
„vietnamesische Handeln“ um mehr Geschosse / Baudichte wird als nicht adäquat abgelehnt. Eine
höhere Baudichte von 20/30 Obergeschossen (gleich Mehrfläche von 13,570 m²) ergibt eine
Mehreinnahme von $41,222,880 . Die damit einhergehende erheblich höhere
Grundstücksausnutzung von 10 zusätzlichen Obergeschossen und einem zusätzlichen
Untergeschoss steht in einem nicht sozial-wirtschaftlich vertretbaren Mehrertrag. Der
Begegnungscharakter wird mit der Mehrausnutzung geschwächt. Gleiches gilt für eine GFZ von
40.000 m² bei 20 Geschossen.
Für den sozialen Lebensraum ist nach deutschen urbanen Vorbildern die Dichte einzuschränken.
Das Deutsche Haus zeigt Vietnam das Weniger Mehr ist - Less is More. Siehe Endnote K
Architecture Impacts
Das Gebäudeensemble folgt dem Ziel des Null-Energiehauses – notwendige Energie wird durch
das Gebäude produziert. Entsprechend werden Fassaden und Beschattung konstruiert. Ein
Energieverbrauch von 100kWh/m² und Jahr ist Maßstab. Der Wasserverbrauch sollte mit
150l/d*Person möglich werden, 2/3 des aktuellen vietnamesischen Wasserverbrauchs.
Gebäudebereiche erhalten durch Chimney Effekte innen und außen die notwendige Ventilation.
Die Plaza Flächen erhalten Windsegel Dächer, diese erzeugen zusammen mit den Down- und UpWinds der Chimney Effekte Windumflutung und Schatten und
werden nach den Sonnenständen der Jahreszeit variiert.
Fassaden erzeugen durch Photvoltaik und Wind elektrische
Energie.
Gebäudedächer erhalten „Quietrevolution“ Windenergie
Systems (RWE Essen) - the graphic presents system of quiet
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vertical axis turbines - standard energy yield at about 4.200 kWh/year / extensive wind is double
yield.
Gebäudegrundrisse und Fassaden nutzen durch Lichtdurchlässigkeit eine natürliche Belichtung
aller Nutzflächen. Er erfolgt eine Analogie zur deutschen Arbeitsstättenverordnung. Vietnam
begegnet Sonnenstrahlung mit Sun-Blinds hinter der Glasfassade/Fenster und schaltet Lampen
an; natürlich eine energetisch nicht akzeptable Lösung.
Design folgt Funktion
In Tropical Architecture sind tropische Ereignisse unabdingbare Planungsvorgaben. Die
Rückbesinnung auf unsere Vorfahren zeigt Beispiele mit hohem Lebenswert - Vietnam archietcure
tradition im Deutschen Haus.
Green Building Systeme - Kosten und Erträge
Durch Green Building Systeme, Renewable Energy Systeme und zentrale Wassersysteme ergeben
sich Erträge und Kosten.
Alle Green Building Systeme werden zentral in die Medienversorgung eingeleitet. Die Erträge und
Kosten werden in einem transparenten Abrechnungssystem auf die Mieter aufgeteilt.
Die Mieter profitieren originär vom Green Building Design, Renewable Energies.
Der Carbon Footprint wird für Mieter im Deutschen Haus deutlich reduziert und nachhaltig durch
die Green Building System beeinflusst. Mieter mit Carbon Footprints erhalten Boni.
Alle Mieter erhalten ein Gebäude Carbon Footprint Certification für ihren Company CO 2 Balance
Report.
Feng Shui - Phong Thủy - Wind und Wasser - die Architektur muss
integrieren……
Feng Shui – Wind und Wasser – Phong Thủy - ist in der daoistischen Philosophie verankert und
ein wichtiger Bestandteil in der asiatischen Architektur, im Gestalten des Gebäudes, der
Wohnung. Ziel von Phong Thủy ist die Harmonisierung
des Lebensraum.
In Vietnam ist Phong Thủy - Feng Shui ein täglicher
Bestandteil, der allerdings nicht „laut“ propagiert wird.
Der Feng Shui Master wird in die Planung eingebunden
- es werden sich Konflikte mit der Architektur ergeben.
Phong Thủy / Feng Shui wird aus Respekt vor dem
Gastland im Deutschen Haus mit Harmonie
übernommen.
Hong Kong Island
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Repulse Bay Hong Kong
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Phong Thủy circle
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Science - Research - Documentation - die Beteiligung von Universitäten und
UNESCO Chair
Die Deutsche Haus Planung ist ein Beispiel von Umsetzung von Umwelttechnologien. Der
intensive wissenschaftliche Research, die öffentliche transparente akademische Dokumentation
für Universitäten, sowie die Zusammenarbeit mit dem UNESCO Chair in Sustainable Urban
Development in Asia and Pacific geben Studenten, Ingenieuren und Architekten die Möglichkeit
Green Building Design am tropischen Beispiel Deutsches Haus zu verfolgen und zu studieren.
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Der Fonds
Data
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Fonds Deutsches Haus - Ho Chi Minh City - Vietnam
Rechtliche Struktur:
Träger der Investition wird ein in Deutschland registriertes Vehikel (entweder ein bereits
existierender Immobilienfonds, der das Deutsche Haus in sein Portfolio aufnimmt, oder ein eigens
errichteter Immobilienfonds).
Das in Deutschland registrierte Vehikel, ggf. in Vietnam eine Tochtergesellschaft, errichtet und
vermietet das Gebäude. Die Investition wird durch deutsche Anwälte und Wirtschaftsprüfer mit
Niederlassung in Deutschland und Vietnam betreut.
Die Shareholder im Fonds zeichnen 1,000,000
Anteile in Summe = 50,000,000 €
Corperate Compliance:
Die Mieter werden angemessen an der Entscheidungsfindung über den Betrieb des Gebäudes
beteiligt.
Shareholder und Stimmrechte können limitiert werden, um Machtdominanz zu verhindern. Die
„nominated Tenants“ sind im Fonds Meetings einzeln vertreten. Es gelten, soweit als möglich,
deutsche Immobilienfondsgesetze und -regeln.
Das Projekt erhält ein Mieter-Board - aufgeteilt nach Mietflächenanteil - mit Stimmrecht im Fonds.
Fund Voting Parts
Federal German Republic
Tenants from BRD nominated
Goethe Institut
DAAD
AHK / GIC
GBA
Mieter Board
Total Fonds Shareholder
100%
24%
10%
100%
40%
20%
20%
20%
1%
65%
Zeitschiene Herstellung Deutsches Haus - Gesamtzeit 5 Jahre
 Nutzungsrechtsvertrag für das Deutsches Haus
 Architektur Wettbewerb und Auswahl der Sustainable Urban Innovation
 Genehmigungen
 Ausschreibung, Beauftragung der Baufirmen und Baubeginn
 Bezug des Gebäudes nach Planungs- und Bauzeit von 5 Jahren
Für die Transparenz im Fonds erfolgt eine Pacht / Miet Kombination im Deutschen Haus:
Der Nutzungsrechtegeber erhält die Nutzungspacht. Gleichzeitig erhält der Nutzungsrechtegeber
das Recht zur Nutzung im Gebäude nach seinen Wünschen. Das Generalkonsulat erhält eigene
gesicherte Zugänge.
Zur Transparenz wird dies als Pacht / Miet Verhältnis dargestellt. Siehe Endnote L
Does Vietnam deserve our honesty? Our answer: Yes. We serve
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Project and Building Data
Land Use Ratio and Consumption Data
GRZ
GFZ
Geschosse
Basement
Nutzung
= 40%
GRZ vorh = 40%
max. bebaute Fläche unterirdisch =40%; davon wiederum commercial use
=60%, die Plaza wird durch Air Curtain Systems klimatisiert.
= 10.00 time
GFZ vorh = 82%
= 20 floors
= 4 floors
innerhalb des Gebäudes bestehen über mehrere Geschosse Lufträume,
Gebäudehöhe max. 100m
= commercial, offices, hospitality, apartments
kalkulierte Gebäudedaten
bebaute Fläche Tower
bebaute Fläche „Tropical Plaza“
Fläche Tower + Plaza
Bruttofläche oberirdisch
Vermietungsfläche oberirdisch
Geschossfläche unterirdisch
Vermietungsfläche incl. Stellplatzflächen
gesamt umbauter Raum
=
=
=
=
=
=
=
=
1,440 m²
864 m²
2,304 m²
29,664 m²
15,170 m²
9,216 m²
22,220 m²
171,072 m³
Jährliche Land Use Pacht für Fonds
Land-Use per square meter
Average leasing
Fonds Value
Fonds Building yield
=
=
=
=
=
$720,000
3.96 $/m²
27.30 $/m²
48,895,419 €
7.224% factor 13.84
Anzahl Menschen im Gebäude 100%
= 881 people
Stromleistung Parallelfaktor 100%
durchschnittliche Energieleistung
gesamter Stromleistungsbedarf
kalkulierter durchschnittlicher Stromverbrauch
kalkulierter Stromverbrauch im Jahr
=
=
=
=
23.2 W/m²
540 kW
102 kWh/m²/year
2,367 MWh
Wasserverbrauch Parallelfaktor 100%
geplanter Frischwasserverbrauch je Tag
berechneter Abwasseranfall
jährlicher Regenwasseranfall
Irrigation Water and Adiabatic Cooling Systems
Daily irrigation and adiabatic demand
=
=
=
=
=
163 m³
123 m³
7,200 m³
1,022 m³
2,800 l/d
geplante Mietnutzung deutsche Körperschaften
= 1.500 m²
Wir bringen uns ein........
Die Initiative Deutsches Haus ist eine Service- und Consulting Initiative engagierter Deutscher in
Ho Chi Minh City für die Planung und Errichtung des Deutschen Hauses.
Systembaubeschreibung siehe Endnote M
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Endnoten
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Endnoten zum Deutschen Haus
A
Photos from project side Deutsches Haus Ho Chi Minh City
https://picasaweb.google.com/102646263463156640077/DeutschesHausHoChiMinhCity2012
Flächennutzungsplan HCMC - mixed used Residential|Work (source DPA/Nikken Sekkei)
Die bauordnungsrechtlichen Daten sind mit dem deutschen Baurecht in Form eines § 30 nach
BBauG anzusehen, mit dem Hinweis der Möglichkeit nach § 34 BBauG nach zu verhandeln. Mit
einer „Genehmigungsgebühr“ sind dann nicht aufgeführte Master Plan Vorgaben erzielbar.
Dies sieht das Deutsche Haus als No-Go. Das Deutsche Haus zeigt Technolgie vor Baudichte.
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B
sozial ökonomische Verantwortung und Land-Leasing
Im Bieterverfahren werden Höchstpunkte beim maximalen Land-Leasing Ertrag vergeben. Die
Initiative Deutsches Haus sieht in der Land-Leasing einen wichtigen Beitrag des
Nutzungsrechtegeber die Verantwortung für sozialen urbanen ökologischen Lebensraum zu
übernehmen.
Dieser beispielhafte Lebensraum Deutsches Haus wird für sozial verträglichlichen Lebensraum mit
einer moderaten Land-Leasing dem öffentlichen Fonds bereitgestellt. Anstatt der in Vietnam
üblichen Gewinnmaximierung aus Land-Leasing zu erzielen, wird mit der moderaten Land-Leasing
demokratische ökonomische Verantwortung übernommen.
Eine moderate Land-Leasing ermöglichst eine hohe technologische Gebäudeausstattung des
Deutschen Hauses - Green Building Design aus Deutschland.
Eine zum aktuellen Grundstückswert adäquate Land-Leasing wird eine deutsche technologische
Ausstattung des Gebäudes verhindern.
Moderate Land-Leasing ist gesamtwirtschaftliche Verantwortung:
Präsentation bester deutscher Gebäudetechnologie im Deutschen Haus ist eine Investition in die
Zukunft - eine Investion Zukunftsprojekt Erde | Wissenschaftsjahr 2012
http://www.bmbf.de/de/17858.php
Durch die Beispielhaftigkeit wird ein Vielfaches durch deutsche Technologie zurück gewonnen. Der
Fonds ist öffentlich. Bürgerbeteiligung besteht. Dies rechtfertigt das moderate Land-Leasing.
Siehe hierzu auch die Vergleichsberechnungen hohe Baudichte und damit höhere Land-Leasing
Beträge, aber eine nur unwesentlich höhere Rendite.
Das Deutsche Haus ist für Büroflächen im Niedrigpreissegement nicht konkurrenzfähig. Wird eine
niedrige Land-Leasing und niedriger deutscher Baustandard kalkuliert kann immer noch nicht mit
vietnamesischen Bauprojekten konkurriert werden. Vietnamesiche Bauprokte planen mit
niedrigen sozialen Lebensräumen, mangelnden Baustandard und erzielen einen Turn-Over bei 5
Jahre. Dieser Standard ist nicht Zielvorstellung deutscher Bauerrungenschaft.
C
Land-Leasing Daten | Vermietungsfläche | Gebäude-Herstellkosten | GFZ - Basic Data
Leasing Data:
deduction of accrued payments
7.00%
Land Leasing Calculation
leasing price per year
land size
leasing floor space basement
leasing floor space
surplus Leasing only upper floor space
3,600 m²
total / year
200 $/m² $
$
$
3.96 $/m²
7,050 m²
22,220 m²
15,170 m²
720,000 $
720,000
-
in 25 years
18,000,000
max. floor rental space = % per floor
Floors Basement
Cellar Basement
Carpark Basement
Floors Basement
90%
77% from gross space
Floors Gross Space/floor Sum Gross Space leasing/m²/month
1 floors
1,763 m² 1,763 m²
0 $/m²
3 floors
1,763 m²
5,288 m²
2.61 $/m²
4 floors
7,050 m²
Plaza Entrance
Plaza outside / Tropical Architecture Plaza
1 floors
Offices / Indoor Open Space
Technique
mixed use / small office / hospitality / Indoor Open Space
Apartments / Indoor Open Space
Summary
Total Leasing
Leasing only building
2 floors
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771 m²
518 m²
10 floors
1 floors
4 floors
3 floors
20 floors
24 floors
-
1,542 m²
518 m²
7,711 m²
31.46 $/m²
29.26 $/m²
30.36 $/m²
771 m²
1,102 m² 1,102 m²
0.00 $/m²
771 m²
3,084 m²
24.86 $/m²
771 m²
2,313 m²
17.16 $/m²
2,864 m²
15,170 m²
27.30 $/m²
22,220 m²
19.26 $/m²
24.25 $/m²
Initiative
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25 years
leasing in 25 years payed
5,000 $/m²
1,085 $/m²
22%
leasing/m²/month
Leasing per year
0 $/m² $
13,824 $/m² $
165,888
2 $/m² $
165,888
48,512 $/m²
15,166 $/m²
234,075 $/m²
0 $/m²
76,666 $/m²
39,686 $/m²
$
$
$
$
$
$
$
$
$
582,139
181,991
2,808,906
919,987
476,235
4,969,257
5,135,145
4,415,145
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Gross Space Calculation
Detail Calculation Gross Space
Cellar Basement
Carpark Basement
level
Floors
floor space/floor
total
1 floors
2,304 m²
3 floors
2,304 m²
Basement Floors
4 floors
open space 30%
Plaza Entrance
2 floors
1,008 m²
Plaza outside / Tropical Architecture Plaza
1 floors
864 m²
864 m²
Offices / Indoor Open Space
10 floors
1,008 m²
Technique
1 floors
1,440 m²
mixed use / small office / hospitality / Indoor Open Space
4 floors
1,008 m²
Apartments / Indoor Open Space
3 floors
1,008 m²
Upper Floors
20 floors
Total
24 floors
total
floor space
2,304 m²
6,912 m²
9,216 m²
Indoor Open Space each level
2,016 m²
432 m²
10,080 m²
1,440 m² 0 m²
4,032 m²
3,024 m²
21,456 m²
30,672 m²
Cost/m²
960 $/m² $
1,080 $/m² $
1,050 $/m² $
2,040 $/m²
1,200 $/m²
2,160 $/m²
1,000 $/m²
2,160 $/m²
2,040 $/m²
2,015 $/m²
1,725 $/m²
432 m²
432 m²
432 m²
1,728 m²
Cost
2,211,840
7,464,960
9,676,800
$
$
$
$
$
$
$
$
4,112,640
1,036,800
21,772,800
1,440,000
8,709,120
6,168,960
43,240,320
52,917,120
Basic Data Project Deutsches Haus
Total area of site
Construction stories
Tower max height
land coverage ratio / GRZ
floor space ratio / GFZ - without basement
area covered by building / tower
not covered land
plaza coverage
greenland
upper building
basement building
net floor space upper level
net floor space basement
3,600 m²
average
24 floors
4.50 m/floor
90 m
Coverage ratio
40%
10.00 time land using factor
1,440 m²
2,160 m²
864 m²
upper Level
20 floors
Basement + Car Park
Basement Technique
3 floors
1,440 m² covered area
36,000 m² max floor space
1 floors
40%
plaza and tower
tent roofs
4.50 m
1,296 m²
no roofs
Building expenses and net floor space
20 floors
1,440 m²
4 floors
2,304 m²
85%
1,224 m²
85%
1,958 m²
90.00 m
18.00 m
21,456 m²
9,216 m²
1 floors
current GFZ 40%
29,664 m² 82%
2,304 m²
60%
129,600 m³ $
41,472 m³ $
171,072 m³ $
518 m²
Plaza
lease floor space
43,240,320
9,676,800
52,917,120
334 $/m³
233 $/m³
309 $/m³
People
Energy per floor space
20 people
30 W/m²
20 people
5 W/m²
77 people
20 W/m²
26 people
50 W/m²
514 people
27 W/m²
2.7 kW/100m²
20 people
50 W/m²
123 people
27 W/m²
2.7 kW/100m²
81 people
25 W/m²
2.5 kW/100m²
881 people
23.2 W/m²
102 kWh/m²/year
Energy demand
53 kW
26 kW
31 kW
26 kW
208 kW
D
People and Energy
People Impact
leasing floor space
Cellar Basement
Carpark Basement
Plaza Entrance
Plaza outside / Tropical Architecture Plaza
1 floors
Offices / Indoor Open Space
working place space
Technique
mixed use / small office / hospitality / Indoor Open Space
Hospitality rooms
Apartments / Indoor Open Space
number of Apartments
Electricity consumption
1 floors
3 floors
2 floors
10 floors
1 floors
4 floors
62
3 floors
23
24 floors
365
1,763 m²
1,763 m²
771 m²
518 m²
771 m²
15 m²/employ
1,102 m²
771 m²
50 m²/room
771 m²
100 m²/apartm
1,763 m²
5,288 m²
1,542 m²
518 m²
7,711 m²
1,102 m²
3,084 m²
2,313 m²
23,322 m²
12
55 kW
83 kW
58 kW
540 kW
2,367 MWh
Die Referenz im Energiestandard wird in Vergleichsgebäuden wie z.B. KfW Building in Frankfurt,
Bockenheimer Landstraße, gesehen.
Das Gebäude präsentiert einen aktiv-passiv Energiestandard im Sinne eines Null-Energiehauses.
Die Technologie der Energiegewinnung im Gebäude ist speziell in Deutschland hoch ausgebildet.
Die Gebäude Energiesysteme werden für wissenschaftlichen Research ermittelt und publiziert.
Universitäten und Ingenieure sind zur Teilnahme aufgefordert und eingeladen.
E
Herstellkosten - Fondskalkulation
Die Fondsrenditen werden ohne steuerliche Betrachtung dargestellt. Die spezifischen Daten zu
einem öffentlichen oder geschlossenen Fonds sind nicht Inhalt dieser Kalkulation / Betrachtung.
Der Umrechnungskurs USD/EUR wird unter dem aktuellen Wert vom Frühjahr 2012 eingesetzt.
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Fund Data
German Fund "Deutsches Haus - HCMC - VN"
Building
additional project charges Green Impact
Project
additional project charges and bridge financing
Ownership Fund Total / Fund Value
Fund Management IPO
Total Fund incl. Management fees
leasing floor space
22,220 m²
5.00%
10.00%
3.00%
Annual Fund Management
Fund Shares / all in EURO
Fund Interest
1.83 $/share
2,382 $/m²
119 $/m²
2,501 $/m²
250 $/m²
2,751 $/m²
83 $/m²
2,833 $/m²
$
$
$
$
$
$
$
52,917,120
2,645,856
55,562,976
5,556,298
61,119,274
1,833,578
62,952,852
84.1%
4.2%
88.3%
8.8%
97.1%
2.9%
100.0%
86.6%
4.3%
90.9%
9.1%
100.0%
3.0%
103.0%
28 $/m²
$
611,193
0.97%
1.00%
without land
4,415,145
factor
11.99
8.344%
1.00%
construction
30,672 m²
9,216 m²
21,456 m²
Project Summary
Total floor space
total basement
Total upper floors
Ownership Fund Total / Fund Value
171,072 m³
leasing floor space
22,220 m²
USD/EUR $
62.50
50.00 €
leasing
22,220 m²
7,050 m²
15,170 m²
building expenses
$
52,917,120 $
$
9,676,800 $
$
43,240,320 $
Total Leasing
5,135,145 $
165,888
4,969,257
Fund expenses Leasing without land
interest
Factor
$
61,119,274
$
4,415,145
7.224%
13.84
1.25 USD/EUR
3,532,116 € min shares
Shares
Value
1,222,385
48,895,419 €
977,908
1,000,000
50,000,000 €
1.10 millEUR
48.90 millEUR
7.000%
3,500,000 €
50,000,000 €
F
Historie
Die Deutsche Community hat in 1995 den Windhorst Tower mit Lars Windhorst erlebt, in 2007
das öffentliche Bieter-Desaster FOM Heidelberg/Frankfurt (Reinhard Walter und Stephan Hüssen)
im ETT - Ernst Thälmann Tower (Hessen Agentur und Peoples Committee HCMC), in 2010 Penalty
Daimler AG Korruptionsaffäre Vietnam, 2012 das mangelnde Management GIS (German
International School) und Zuschüssen von mehreren Hundert Tausend Euro und der Neugründung
der nun parallel operierenden IGS - International German School.
Das Deutsche Haus braucht Vertrauen und Transparenz.
Das GK (Repräsentant der Vergabestelle) hat ab 2009 mit ausgesuchten Bietern eine
Vorbefassung vorgenommen. Das GK hat in 12/2008 Bieter Rückfragen bei HCMC Ämtern zu
bauordnungsrechtlichen Daten untersagt. Später hat das GK einseitig mit ausgesuchten Bietern
Gespräche zur Ausführung geführt. Diese Bieter haben durch die Vorbefassung einen zeitlichen
Vorplanungsvorteil. Die Gleichbehandlung nach Bieterverfahren 1.4 Verfahrensintegrität durch die
Vergabestelle ist mangelhaft. Kenntnisnahme durch veröffentlichte File-Notes besteht nicht.
Die Initiative Deutsche Haus ist an Glamour und Bang nicht interessiert. Die Initiative bringt sich
ein - sachlich, konkret - seit 2008 ganz spezifisch mit Baufakten.
G
Wind | Solar Energie - das Technik Geschoss
Die technische Etage - Herz des Energie Konzeptes "Kraftwerk im Hochhaus":
Zwischen den Glasscheiben der Fassade steigt die Warmluft nach oben und wird verwendet. Diese
Luftströmung sorgt für eine Abkühlung der Scheiben und somit für eine angenehme Raumtemperatur. Die
zwischen den Scheiben gesammelte Warmluft wird zu einer technischen Etage abgeführt. Der Wind trifft auf
Turbinen.
Durch die optimale Ausrichtung des Gebäudes zur Sonne wird deren Energie bestmöglich ausgenutzt
werden. Photovoltaische Elemente erzeugen Strom und leisten einen Beitrag zur Klimatisierung des
Gebäudes.
Die Windturbinenetage des Deutschen Hauses (im Technik Geschoss), die den Wind zu den Turbinen leitet,
nutzt das physikalisches Prinzip der Strömungsmechanik / Venturi-Effekt und die Up- and Downwinds an
hohen Gebäuden. Ein Beispeil Projekt:
http://www.3sat.de/page/?source=/hitec/154732/index.html
Die Fassaden erhalten kombinierte Solar Electricity & Solar Thermal | Wind Systeme.
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H
Dena Energy Consultancy
Energy Systems
Dena - Zielorientierte Unterstützung für „renewables - Made in Germany“
Obwohl „renewables – Made in Germany“ im internationalen Vergleich zur Weltspitze zählen, ist ihr Anteil
am Weltmarkt vergleichsweise gering. Zentrales Ziel der Exportinitiative ist es daher, die Exportquote der
erneuerbaren Energien aus Deutschland nachhaltig zu steigern.
http://www.dena.de/projekte/erneuerbare/exportinitiative.html
http://test.dena.de/presse-medien/pressemitteilungen/energy-efficiency-award-2012-dena-sucht-vorreiter-fuerenergieeffizienz-in-industrie-und-gewerbe.html
I
Lebensquelle Wasser
Precipitation
liter / sec
in 5 minutes
Precipitation in Ho Chi Minh City per Year
total annual precipitation of Deutsches Haus real estate
annual Irrigation demand
trees
greens
adiabatic building & facade irrigation
Water Impact
Land size
Drainage water
15 min
Waste Water per day
Fresh Water per day
350 l/s*ha
126
38 m³
200 cm
7,200 m³
3,600 m²
30
200 m²
2,000 l/d
20 l/d
1 l/m²d
2,800 l/d
600 l/d
200 l/d
2,000 l/d
365
1,022 m³
350 l/s*ha
3,600 m²
126 l/s
11 m³
123 m³
163 m³
Vietnam hat in den Ballungszentren einen abnehmenden Grundwasserspiegel. Ein
verantwortungsvoller und sparsamer Umgang mit Wasser ist nicht präsent. Das Deutsche Haus
zeigt, dass eine Reduzierung des aktuellen Verbrauchs von 1,5-fach zu Deutschland durch
Planung möglich ist.
Die Nutzung von Grau- und Frischwasser wird im Deutschen Haus eingeplant, ebenso wie die
Abwasseraufbereitung und Regenwassernutzung. Mit den Wasserspeichern werden energetische
Optimierungen berechnet.
J
Gefährdungsabschätzungen nach BBodSchV und LAGA - Emissionsschutzwand
Eine Gefährdungsabschätzung zum Boden analog BBodSchV wird nicht gefordert. Dies ist für eine
deutsche Immobilie Pflicht. Der Abbruch ist ohne Gefährdungsabschätzung und -kontrolle erfolgt.
Die Einstufung der Feststoff und Luft Bodendaten erfolgt nach LAGA Standard. Bei Erfordernis
erfolgt eine Sanierung der kontaminierten Bodenchargen. Die Initiative Deutsches Haus liefert
diese Daten. Eine Reinfiltrierung von Regenwasser erfolgt unter Beachtung der Bodenwerte.
Ein Emissionsschutz zum westlichen Nachbargebäude ist zwingend erforderlich. Die gesamte
nachbarschaftliche Haustechnik emittiert auf das Deutsche Haus. Eine dichte lebende Bambus Palmen „Wand“ gibt einen grünen Schutz und wird einen nachbarschaftlichen Brandschutz
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erfüllen. Gleichzeitig wird damit das Gebäudeklima zum Nachbarn geregelt und eine Nutzung des
Grundstücksrandstreifen wird möglich.
Die Dena hat hierzu in Vietnam einen Award vergeben.
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K
Baudichte und Rendite
Rendite Kalkulation im Vergleich:
Vergleich 20 Geschosse zu 20 oder 30 Geschosse und einer GFZ von 21.000 m² zu 40.000 m²


Baukosten von 53 millUSD zu 92 millUSD
900 Personen zu 1600 Personen
Comparison Yield 20 floors to 30 floors
GFZ gross floor space
leasing floor space
average leasing rate per m²
Land-Leasing yield per m² / month
Land_Leasing yield per year
leasing yield per year without land leasing
Total building expenses
Fund value
Fund yield
$
$
$
$
20 floors
21,456 m²
15,170 m²
27.30 $/m²
3.96 $/m²
720,000
4,415,145
52,917,120
61,119,274
7.224%
$
$
$
$
20 floors
39,660 m²
28,739 m²
27.27 $/m²
3.97 $/m²
1,368,000
8,286,608
95,380,800
110,164,824
7.522%
$
$
$
$
30 floors
39,060 m²
28,385 m²
28.38 $/m²
4.02 $/m²
1,368,000
8,541,549
94,140,000
108,731,700
8.032%
$
$
$
$
differences
18,204 m²
13,570 m²
-0.03 $/m²
0.01 $/m²
648,000
4,126,404
41,222,880
47,612,426
0.808%
30/20 floors
184.84%
189.45%
99.89%
100.29%
190.00%
193.46%
177.90%
177.90%
111.19%
Der Vergleich von 10 Mehrgeschossen zeigt eine Mehrdichte auf ca. 1.600 Personen im Gebäude
zu 900 Personen.
Das fast doppelte Mehr von 700 Personen führt zu einer größeren sozialen Enge, die nicht Inhalt
des Begegnungscharakters des Deutschen Hauses ist.
Die Mehrrendite von 0.808% Punkten oder maximal 111.19% steht nicht im Verhältnis zur
größeren sozialen Enge, erheblich größeren Mehrflächen und dem damit verbundenen
Vermietungsrisiko und den doppelten Baukosten.
Die Initiative Deutsches Haus zieht im Genralkonsulatsgrundstück nicht eine Mehreinnahme für
die BRD. Das Grundstück besteht zur Nutzung der diplomatischen Bedürfnisse und der Nutzung
von deutschen Körperschaften oder NGO mit sozial kulturellen Tätigkeiten. Hierfür ist die LandLeasing berechnet.
Mit einer städtebaulich verantwortlichen Baudichte ergibt sich ein Einnahmeplus. Eine höchste
Ausnutzung der Baudichte ist nicht indiziert und nicht verantwortungsvoll.
L
General Consulat space part in Plaza and 3rd floor
2nd Plaza - reception floor space
100 m²
3rd floor office floor space
400 m²
Land leasing yield
3,600 m²
Leasing Differenz / Land leasing yield for others support
Support Goethe Institut / DAAD / GIC / GBA / GIZ im Deutschen Haus
Yield for GK HCMC for Tenant additional charges
Goethe Institut / DAAD / GIC / GBA / GIZ im Deutschen Haus
total Leasing expenses nominated tenants
1.50 floors
Support Leasing Goethe Institut / DAAD
10.36 $/m²
Support Leasing GBA / GIC / GIZ
20.36 $/m²
total Leasing expenses nominated tenants
monthly
$
$
$
$
$
$
31.46 $/m²
30.36 $/m²
200 $/m²
771 m²
771 m²
386 m²
1,157 m²
65.89%
32.94%
30.36 $/m² $
20.00 $/m² $
10.00 $/m² $
$
3,146
12,142
(60,000)
(44,712)
19,278
(25,434)
$
$
$
$
$
$
$
183,452
37,746
145,705
(720,000)
(536,548)
231,336
(305,212)
35,111
15,422
3,856
19,278
$
$
$
$
421,336
185,069
46,267
231,336
Die General Konsulatflächen werden nach Wunsch des GK geplant. Gleichfalls erhalten vom GK
ausgesuchte / genannte kulturelle | wissenschaftliche | wirtschaftliche Insitutionen Flächen. Diese
Fläche werden / können bei Entscheidung aus dem Land-Leasing subventioniert werden.
Damit ist eine Transparenz gegeben und Veränderung bei den Mietflächen jederzeit möglich.
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M
System Baubeschreibung Deutsches Haus
Das Deutsche Haus stellt das Machbare deutscher Bautechnologie dar.
Das Baugrundstück wird nach deutschen städtebaulichen Kriterien behandelt. Die
Versiegelungsfläche wird mit 80% geplant. 20% der Grundstücksfläche werden
bodendurchgängig ausgeführt und für Regenwasser-Versieckerungsräume genutzt.
Städtebauliche Daten zur Grundstücksversiegelung in Stadtentwicklung Berlin:
http://www.stadtentwicklung.berlin.de/umwelt/umweltatlas/lb102.htm#Lit11
Zum Nachbargrundstück Asiana bestehen Emissionen aus Gebäudetechnik auf das Deutsche
Haus. Ökologisch wird eine mehrgeschossige „grüne“ Emissionwand geplant - bestehend aus
tropischen lokalen Pflanzen Bambus / Palme.
Die Grundstücksplaza wird mit einer intensiven Beschattung durch tropische Pflanzen und
Schattendächer bezogen auf den variierenden Sonnestand (2/3 südlich | 1/3 nördlich) geplant.
Das Mikroklima wird dominat durch Pflanzen beeinflusst. Die Tropische Architektur trägt dem
Rechnung. Mit der tropischen Bepflanzung erfolgt parallel eine Beschattung durch
sonnenstandsabhängige Tent-Roofs, die ebenfalls eine Ventilation der Plazaräume hervorrufen.
Das Gebäude erhält Open IndoorSpace Lebenräume, die nach tropischen Gesichtspunkten geplant
werden. Die Haustechnik im Open Indoor Space wird durch Renewable Energy Systems und
Sustainable Water Systems geplant.
Arbeitsstättenverordnung | ArbStättV
Die Arbeitsräume werden nach deutscher ArbeitsstättenVO, Büroarbeitsplätze nach DIN 4543.
Der Mindestraum für Arbeitsplätze wird mit 8m² und 20m³ geplant.
http://www.ergo-online.de/site.aspx?url=html/arbeitsplatz/bueroraum/raumbedarf_arbeitsplatzflaech.htm
Anforderungen an Arbeitsstätten nach § 3a Abs. 1
http://www.ergo-online.de/site.aspx?url=html/rechtsgrundlagen/andere_gesetze_verordnungen/arbstaettv_text_.htm
Das Projekt erhält im Basement Technik und Parking. Die Plaza wird in Open Plaza Space und
Tropical Architecture gestaltet. Die Beschattung erfolgt durch tropische Pflanzen und Tent-Roofs,
die sonnenstandsabhängig veränderlich sind. Durch die Pflanzen wird das Mikroklima beeinflusst.
Die Fassaden werden mit Renewable Energy Systems geplant (Solar, Wind). Doppelfassaden sind
indiziert. Flachdächer werden soweit als möglich als „grassed roofs“ ausgeführt.
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