gutachten - ArteTectura
Werbung
PROJEKTENWICKLUNG HEDWIGSTRASSE 18 • 04315 LEIPZIG Wohn- und Geschäftshaus - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig H&L GbR PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig DOKUMENTATION Objekt : Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig Auftraggeber : ArteTectura Brandschenkestraße 177 8002 Zürich Telefon Fax Planung : +41 43 222 40 84 +41 44 208 62 23 H&L Generalplanung und Projektmanagement GbR Lützner Straße 20 04177 Leipzig Telefon Fax Bearbeitungsphase : +49 341 487 41 30 +49 341 487 41 40 Konzept / Projektentwicklung Leipzig, den 25.11.2013 H&L - Ina Peterlein 2 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig INHALTSVERZEICHNIS 1. Lage / Übersicht .......................................................................................................5 2. Angaben zum Gebäude im Bestand .........................................................................6 2.1. Allgemeine Angaben zum Gebäude .........................................................................6 2.2. Angaben zur Lage des Gebäudes ............................................................................7 2.3. Angaben zur Gebäudekonstruktion...........................................................................9 2.4. Allgemeine Beurteilung der Gebäudebeschaffenheit .............................................. 10 3. Fotodokumentation ................................................................................................. 11 3.1. Umgebungsbebauung ............................................................................................ 11 3.2. Objekt Hedwigstraße 18 ......................................................................................... 13 4. Sanierungskonzept ................................................................................................. 17 4.1. Grundriss im Bestand - Wohngeschoss .................................................................. 19 4.1.1. Flächenaufstellung zum Gebäude im Bestand ........................................................ 20 4.2. Lageplan - Zuwegung / Erschließung nach Sanierung ............................................ 21 4.3. Entwicklung neuer Grundrisse ................................................................................ 22 4.3.1. Wohneinheiten im Erdgeschoss – altersgerecht / barrierefrei ................................. 22 4.3.2. Wohnungsgrundriss Obergeschosse ...................................................................... 23 4.3.3. Animation zur Neugestaltung der Bäder in den Obergeschossen ........................... 24 4.3.4. Animation zur Neugestaltung der Bäder im EG–Rollstuhlgerecht ........................... 26 4.3.5. Flächenaufstellung zum Gebäude – Entwurf .......................................................... 27 Baubeschreibung – Vollsanierung .......................................................................... 28 5. 5.1. Vorbemerkung ........................................................................................................ 28 5.2. Zielstellung ............................................................................................................. 28 5.3. Grundstück ............................................................................................................. 28 5.3.1. Erschließung .......................................................................................................... 28 5.3.2. Versorgungsanschlüsse ......................................................................................... 28 5.4. Rohbau ................................................................................................................... 29 5.4.1. Fundamente und Keller .......................................................................................... 29 5.4.2. Entkernung und Mauerwerksarbeiten ..................................................................... 29 5.4.3. Außenwände / Fassade .......................................................................................... 29 5.4.4. Innenwände ............................................................................................................ 29 3 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig 5.4.5. Decken ................................................................................................................... 30 5.4.6. Schornsteine .......................................................................................................... 30 5.4.7. Dach- und Spenglerarbeiten ................................................................................... 30 5.4.8. Treppenhaus .......................................................................................................... 30 5.5. Fenster ................................................................................................................... 31 5.6. Türen ...................................................................................................................... 31 5.7. Fensterbänke ......................................................................................................... 31 5.8. Malerarbeiten ......................................................................................................... 31 5.9. Fliesen .................................................................................................................... 32 5.10. Bodenbeläge .......................................................................................................... 32 5.11. Haustechnische Gewerke ....................................................................................... 32 5.11.1. Elektroinstallation ................................................................................................... 32 5.11.2. Sanitärinstallation und Einrichtungen ...................................................................... 33 5.11.3. Heizungsinstallation ................................................................................................ 34 5.12. Balkone .................................................................................................................. 34 5.13. Außenanlagen ........................................................................................................ 35 5.14. Sonstiges................................................................................................................ 35 5.14.1. Grundreinigung ....................................................................................................... 35 5.14.2. Änderungen ............................................................................................................ 35 5.14.3. Schlussbestimmungen............................................................................................ 35 6. Baukosten und Finanzierung .................................................................................. 36 6.1. Kostenschätzung nach DIN 276 ............................................................................. 36 6.2. Kostensplittung nach KFW-Programm 159 ............................................................. 39 6.3. Kostensplittung nach KFW-Programm 151/152 ...................................................... 42 6.4. Wirtschaftlichkeitsanalyse ....................................................................................... 45 6.5. Tilgungsplan Bank .................................................................................................. 47 6.6. Konditionsermittlung KFW-Kredite .......................................................................... 48 6.7. KfW-Tilgungsplan - Altersgerecht Umbauen - Kredit (159)...................................... 49 6.8. KfW-Tilgungsplan - Komplettsanierung zum KfW-Effizienzhaus 85 (151) ............... 51 4 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig 1. Lage / Übersicht 5 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig 2. Angaben zum Gebäude im Bestand 2.1. Allgemeine Angaben zum Gebäude Ort : Leipzig Straße : Hedwigstraße 18 Eigentümer : Arte Tectura Brandschenkestraße 177 CH-8002 Zürich Baujahr : Ende 19. Jahrhundert Vollgeschosse : 1 Untergeschoss 4 Vollgeschosse 1 Dachgeschoss Untergeschoss : Kellerräume Erdgeschoss : Gewerbeeinheiten 1. Obergeschoss : Wohneinheiten 2. Obergeschoss : Wohneinheiten 3. Obergeschoss : Wohneinheiten Dachgeschoss : Wohneinheiten Spitzdach : Dachboden Anzahl der Wohnungen : 12 6 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG 2.2. - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig Angaben zur Lage des Gebäudes Das Objekt befindet sich in der Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig. Die Hedwigstraße ist eine Anliegerstraße im Leipziger Stadtteil Neustadt (Ortsteil Neustadt-Neuschönefeld). Die Hedwigstraße beginnt südlich an der Eisenbahnstraße und führt geradlinig in nördliche Richtung gegenüber dem Neustädter Markt (Standort Heilig-Kreuz-Kirche) in die Meißner Straße. Die Straße entstand im letzten Viertel des 19. Jahrhunderts. Neustadt-Neuschönefeld ist eines der kleinsten Stadtviertel im Osten der Stadt. Es schließt sich unmittelbar an das Grafische Viertel und damit auch die Leipziger Innenstadt an. Das Viertel wird immer wieder von grünen Bereichen durchbrochen und aufgelockert. Das Viertel zeichnet sich durch die zentrumsnahe Lage und die günstige Verkehrsanbindung aus. Viele Einkaufsmöglichkeiten befinden sich in unmittelbarer Nähe. Der Hauptbahnhof ist 5 Minuten entfernt. (Quelle:http://maps.google.de/maps?q=hedwigstraße+18+leipzig&bav=on.2,or.r_qf.&bv m=bv.47244034,d.Yms&biw=1680&bih=896&um=1&ie=UTF-8&hl=de&sa=N&tab=wl) Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig 7 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig (Quelle:http://maps.google.de/maps?q=hedwigstraße+18+leipzig&bav=on.2,or.r_qf.&bv m=bv.47244034,d.Yms&biw=1680&bih=896&um=1&ie=UTF-8&hl=de&sa=N&tab=wl) 8 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG 2.3. - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig Angaben zur Gebäudekonstruktion Die Angaben basieren auf einer visuellen Aufnahme vor Ort und auf der Grundlage der vorliegenden Bestandszeichnungen. Eine Bauteilöffnung wurde im Rahmen dieser visuellen Bestandserfassung nicht durchgeführt. Außenwände Ziegelmauerwerk, geputzt, strukturiert Fenster in den Geschossen unterschiedlich - je nach den in den letzten Jahrzehnten durchgeführten unterschiedlichen Ausbaumaßnahmen: Einfach – Holzfenster, mit Einfachverglasung Kastenfenster, als sog. Doppelfenster, mit Einfachverglasung sog. Holzverbundfenster aus den Jahren vor 1990 Treppenhaus Einfach – Holzfenster, mit Einfachverglasung, als Ornament – Farbverglasung Innenwände Treppenhaus: Ziegelmauerwerk, geputzt Geschosse: Wohnungstrenn- und Innenwände als sog. Bundwände – Holzstielwände, mit Ziegelstein Ausmauerung; teilweise als tragende Wände Decken Erdgeschoss: massive Steingewölbedecken; Unterseiten, geputzt Geschosse: traditionelle Holzbalkendecke, mit Fehlboden und Schüttung; unterseitig Sparschalung, geputzt auf Putzträger (i.d.R. Rohrmatten) Fußbodenaufbau im Altbestand unterschiedlicher Belag in den Geschossen und Räumen: Alt- Dielung, PVC sowie textiler Belag, Fliesen Treppenanlage vom EG zu 1. OG: einläufige gewendelte Holzwangentreppe, mit eingestemmtem Tritt- und Setzstufen Handlauf - beidseitig, Holzrundstab, mit Metallwandbefestigung 9 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig In den Obergeschossen: zweiläufige geradlinige Holzwangentreppe, mit eingestemmten Tritt- und Setzstufen Holzgeländer, mit gedrechselten Füllstäben, mit gedrechseltem Profil - Holzhandlauf sowie auf den Podesten mit gedrechselten ornamentierten Treppenpfosten Podeste - in Holzkonstruktion; Belag - Dielung Türen Dach/ Dachtragwerk 2.4. WE - Eingangs- und Zimmertüren Einfach - Holztüren, mit in der Mitte eingelassener längs- und oben/unten quer Kassettierung, als sog. Kassettentüren; alle Türen mit Holzumfassungszarge Mansard - Satteldach, mit Dachgauben, in zimmermannsmäßig abgebundener Holzkonstruktion, mit Sparren, Pfetten, Verbände Dachhaut Dachziegeleindeckung, mit Unterspannbahn Schornsteine in den Geschossen - Ziegelmauerwerk, geputzt Schornsteinköpfe - Klinkermauerwerk, unverputzt, verfugt Allgemeine Beurteilung der Gebäudebeschaffenheit Die Gebäudesubstanz befindet sich, in bautechnischer, bauphysikalischer sowie funktioneller Hinsicht in einem akut sanierungsbedürftigen Zustand. Bei der Begehung des Objektes waren visuell, Außen wie Innen, keine Gebäudeschäden sichtbar, die umgehende Sicherungsmaßnahmen erforderlich machen. 10 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig 3. Fotodokumentation 3.1. Umgebungsbebauung Abbildung 1 Abbildung 2 11 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig Abbildung 3 Abbildung 4 12 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG 3.2. - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig Objekt Hedwigstraße 18 Abbildung 5 13 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig Abbildung 6 Abbildung 7 14 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig Abbildung 8 Abbildung 9 Abbildung 10 15 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig Abbildung 11 16 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig 4. Sanierungskonzept Die Sanierungsmaßnahme umfasst den Umbau und die Sanierung des Wohnhauses, einschließlich der Herstellung der zum Wohnhaus gehörenden Außenanlagen, Zugangswege und behindertengerechte PKW-Stellflächen. Das Objekt im jetzigen Zustand ist nicht in der Denkmalliste eingetragen. Es liegt jedoch in einem Sanierungsgebiet der Stadt Leipzig. Das Objekt wird schlüsselfertig, Baubeschreibung saniert. entsprechend einer vom Architekten aufgestellten Die einschlägigen DIN-Vorschriften werden für die zur Ausführung kommenden Gewerke, soweit es der Gebäudezustand zulässt, berücksichtigt. Neben einer Energieeffizienten Sanierungen werden Umplanungen der Grundrisse hinsichtlich Barrierefreiheit und Altersgerechtem Wohnen vorgenommen. Energieeffiziente Sanierung: Wärmedämmung von Wänden, ggf. Dachflächen, Keller- und Geschossdecken Erneuerung der Fenster und Außentüren Erneuerung oder Optimierung der Heizungsanlage Altersgerecht Umbauen: Durch die gesamte Modernisierungsmaßnahme werden Barrieren reduziert und dadurch der Wohnkomfort erhöht. In Anlehnung an nachstehende Kriterien werden die Umbaumaßnahmen durchgeführt: Umgestaltung der Raumaufteilung und Schwellenabbau Änderung des Raumzuschnitts von Wohn- und Schlafräumen, Fluren oder Küchen Verbreiterung von Türen Schwellenabbau Erschließung oder Schaffung von Terrassen, Loggien oder Balkonen Badumbau Änderung der Raumaufteilung des Bades Schaffung bodengleicher Duschplätze Modernisierung von Sanitärobjekten (WC, Waschbecken und Badewannen) 17 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig Überwindung von Treppen und Stufen Nachrüstung von Aufzugsanlagen barrierereduzierende Umgestaltung von Treppenanlagen Rampen zur Überwindung von Barrieren Eingangsbereiche und Wohnungszugang Abbau von Barrieren im Hauseingangsbereich und bei Wohnungszugängen Schaffung von mehr Bewegungsfläche im Eingangsbereich Wetterschutzmaßnahmen wie Überdachungen Wege zu Gebäuden und Wohnumfeldmaßnahmen Wege zu Gebäuden, Garagen, Stell- und Spielplätzen sowie zu Entsorgungseinrichtungen Sitz- und Spielplätze bei Gebäuden ab 3 Wohneinheiten Schaffung von barrierereduzierten Kfz-Stellplätzen Schaffung oder Überdachung von Abstellplätzen für Kinderwagen, Rollstühle oder Gehhilfen 18 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig 4.1. Grundriss im Bestand - Wohngeschoss 19 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig 4.1.1. Flächenaufstellung zum Gebäude im Bestand Flächenaufstellung (Bestand) Hedwigstraße 18, Leipzig Geschoss Untergeschoss Einheit Fläche Keller 114,00 m² Summe Keller: 114 m² Erdgeschoss GE 1 56,00 m² Erdgeschoss GE 2 48,00 m² Summe Gewerbe: 104 m² 1. Obergeschoss WE 1 41,52 m² 1. Obergeschoss WE 2 40,61 m² 1. Obergeschoss WE 3 46,00 m² 2. Obergeschoss WE 4 47,29 m² 2. Obergeschoss WE 5 40,61 m² 2. Obergeschoss WE 6 46,00 m² 3. Obergeschoss WE 7 47,29 m² 3. Obergeschoss WE 8 40,61 m² 3. Obergeschoss WE 9 46,00 m² Dachgeschoss WE 10 44,40 m² Dachgeschoss WE 11 36,99 m² Dachgeschoss WE 12 42,67 m² Summe Wohnen: 520 m² Summe Wohnen + Gewerbe: 624 m² Gesamtfläche: 738 m² 20 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig 4.2. Lageplan - Zuwegung / Erschließung nach Sanierung Fahrrad Müll P1 P2 1 0 18 Hedwigstrasse 21 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig 4.3. Entwicklung neuer Grundrisse 4.3.1. Wohneinheiten im Erdgeschoss – altersgerecht / barrierefrei Im Erdgeschoss des Gebäudes entstehen altersgerechte, barrierefreie Wohnungen. Diese werden als barrierefrei und uneingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbare Wohnungen ausgestattet bzw. umgebaut. Zugang Besucher Zugang Besucher TERRASSE TERRASSE WE 0.2 WE 0.1 ca. 56,82 m² inkl. 1/2 Terrasse ca. 74.83 m² inkl. 1/2 Terrasse Rollstuhlabstellplatz DIELE DIELE BAD WOHNEN / KOCHEN BAD WOHNEN / KOCHEN SCHLAFEN SCHLAFEN 22 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig 4.3.2. Wohnungsgrundriss Obergeschosse Die Wohnungen in den Obergeschossen haben einen standardmäßigen Ausstattungs- bzw. Ausbaugrad. Die Wohnungen sind einschließlich dem Zugang zum Balkon barrierefrei nutzbar. BALKON BALKON BAD KIND KOCHEN WE 3 WE 4 ca. 74.83 m² inkl. 1/2 Balkon ca. 66.08 m² inkl. 1/2 Balkon DIELE BAD WOHNEN / KOCHEN / ESSEN WOHNEN/ ESSEN SCHLAFEN SCHLAFEN 23 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig 4.3.3. Animation zur Neugestaltung der Bäder in den Obergeschossen 24 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig 25 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig 4.3.4. Animation zur Neugestaltung der Bäder im EG–Rollstuhlgerecht 26 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig 4.3.5. Flächenaufstellung zum Gebäude – Entwurf Flächenaufstellung (Entwurf) Hedwigstraße 18, Leipzig Geschoss Untergeschoss Einheit Keller Fläche 114,00 m² Summe Keller: 114,00 m² Erdgeschoss WE 0.1 74,83 m² Erdgeschoss WE 0.2 56,82 m² Summe WE altersgerecht: 131,65 m² 1. Obergeschoss WE 1 60,33 m² 1. Obergeschoss WE 2 74,83 m² 2. Obergeschoss WE 3 66,08 m² 2. Obergeschoss WE 4 74,83 m² 3. Obergeschoss WE 5 66,08 m² 3. Obergeschoss WE 6 74,83 m² Dachgeschoss WE 7 61,90 m² Dachgeschoss WE 8 69,03 m² Summe WE OG: 547,91 m² Summe WE EG+OG: 679,56 m² Gesamtfläche Gebäude: 793,56 m² 27 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig 5. Baubeschreibung – Vollsanierung 5.1. Vorbemerkung Das Objekt wird schlüsselfertig, entsprechend der nachfolgenden Baubeschreibung saniert. Die einschlägigen DIN-Vorschriften werden für die zur Ausführung kommenden Gewerke, soweit es der Gebäudezustand zulässt, berücksichtigt. Grundlagen der Bauausführung sind diese Baubeschreibung sowie die Sächsische Bauordnung und Ihre Durchführungsverordnung in der letzten Fassung, die Verkehrs-, Feuer- und polizeilichen Vorschriften, die Vorschriften und Auflagen der zuständigen Berufsgenossenschaft und des Gewerbeaufsichtsamts. Änderungen der Bauausführung, der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten. Maßliche Differenzen incl. statischer Maßnahmen, die sich aus architektonischen bzw. bautechnischen Gründen ergeben, jedoch keinen Einfluss auf die Qualität und Nutzung des Gebäudes haben, bleiben ausdrücklich vorbehalten. Die in den Plänen eingezeichneten Einrichtungsgegenstände dienen lediglich zum Nachweis der Stellmöglichkeit. Mitzuliefernde und fest einzubauende Einrichtungen sind Bestandteil der Baubeschreibung. Die angeführten Fabrikate für den Innenausbau sind Qualitätsbeispiele. Bei Verwendung von Ausstattungsmustern anderer Hersteller sind diese mindestens gleichwertig. Die nachfolgende Bau- und Lieferungsbeschreibung beinhaltet alle Leistungen, die durch den vereinbarten Festpreis abgegolten sind. Darüber hinausgehende Leistungen sind Zusatz- und Mehrleistungen, die durch Sonderwünsche entstehen können. Über derartige Leistungen wird eine gesonderte Leistungs- und Kostenzusammenstellung gefertigt. Die sich hieraus neu ergebende Vergütung muss vor Beginn der geänderten Ausführung vereinbart werden. 5.2. Zielstellung Die vorgesehenen Baumaßnahmen dienen der Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes. Mit der Modernisierung werden die Wohnungen und die technischen Anlagen schlüsselfertig, unter Beachtung der vorhandenen Konstruktion, auf den heute gültigen Standard gebracht. Alle Wohnungen verfügen nach Beendigung der Bauarbeiten über einen Balkon auf der Gartenseite. 5.3. Grundstück 5.3.1. Erschließung Das Gebäude ist voll erschlossen. Es liegen im Objekt Wasser, Strom, Gas und Telekom an. Die Brauchwasserentsorgung erfolgt über das Abwassersystem der Stadt. Der Zugang zu den Wohnungen erfolgt über das Treppenhaus. 5.3.2. Versorgungsanschlüsse Das Gebäude wird mit einer Gaszentralheizung versorgt. Die Kalt- und Warmwasserzähler werden in den jeweiligen Wohnungen, in der Regel im Bad, installiert. Die Revisionsschächte sind nicht 28 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig unmittelbar im Sichtbereich einzubauen. Wenn nicht anders möglich, ist ein Fliesenrahmen einzusetzen. Eine neue Elektrohauptverteilung wird im Keller montiert. Die Elektroversorgung mit Unterverteilung ist für die Wohnungen getrennt. Alle neuen haustechnischen Leitungen werden unter Putz oder in Kanälen verlegt, soweit es die technischen Bestimmungen zulassen. 5.4. Rohbau 5.4.1. Fundamente und Keller Das Mauerwerk wird gereinigt. Altanstriche und lose Putze werden entfernt. Die Wände und Decken werden gereinigt. Das Mauerwerk wird gegebenenfalls saniert und, wenn erforderlich, zusätzlich verfugt. Die Kelleraußenwände werden falls erforderlich mittels Injektageverfahren horizontal gegen aufsteigende Feuchtigkeit zum Erdgeschoss gesperrt. Es wird darauf hingewiesen, dass ein Austrocknungsprozess erfahrungsgemäß einige Jahre andauern wird. Restbzw. natürliche Feuchte ist nicht ausgeschlossen. Die Kellerräume verbleiben entsprechend ihrer niederen Nutzung. Die Kellerabteile erhalten Türen aus Zinkblech- oder Aluminiumprofilen oder aus Metallgitter mit Vorhängeschloss. Elektro- und sonstige Installationen werden auf Putz verlegt. Je Kellerraum wird eine Deckenbeleuchtung mit Ausschaltung und eine Steckdose eingebaut und auf den Zähler der einzelnen Wohneinheit geschaltet. Die gemeinschaftlichen Flure erhalten ebenfalls ausreichende Deckenbeleuchtungen mit Ausschaltung. 5.4.2. Entkernung und Mauerwerksarbeiten Sämtliche nicht mehr verwertbaren Bauteile und Materialen werden komplett entfernt und der anfallende Bauschutt wird fachgerecht abtransportiert und entsorgt. Wandabbrüche erfolgen zur Gestaltung der neu zu erstellenden Grundrisse der jeweiligen Wohnungen. Die alten, nicht mehr verwendbaren Bodenbeläge, Fliesen, Tapeten etc. werden entfernt. Lose Putzflächen werden abgeschlagen. Altes, nicht mehr verwertbares Holzwerk wie Fußbodenleisten, Türen, Wandverkleidungen etc. werden entfernt. 5.4.3. Außenwände / Fassade Die Fassade wird sorgfältig vollumfänglich überprüft, Schadstellen werden repariert. Anschließend wird die gesamte Fassade fachgerecht gereinigt. Die alten Putzmuster werden wiederhergestellt und ein neuer Farbanstrich wird aufgetragen. Die Fensterbänke und Gesimse werden erneuert. Vorstehende Fassadenelemente werden mit Zinkblech abgedeckt. Eine Wärmedämmung entsprechend EnEV-Nachweis wird angebracht. Die Fassade wird neu gestrichen. Die Sockelflächen werden farblich abgesetzt. 5.4.4. Innenwände Durchnässte, versalzene oder lose Putze werden abgeschlagen und durch neuen Kalk-Gips-Putz bzw. Kalk-Zement-Putz ersetzt. Der Putz wird glatt gespachtelt, geschliffen und mit weißer, hochwertiger, diffusionsoffener Dispersionsfarbe zweifach deckend gestrichen. Soweit neue Wände errichtet werden, werden diese in Trockenbau als Ständerwände ausgeführt und glatt gespachtelt. 29 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig 5.4.5. Decken Es wird ein Holzschutzgutachten erstellt. In bestehenden Nassbereichen werden die Decken geöffnet, die Deckenbalken samt Ihrer Balkenköpfe auf ihre Beschaffenheit überprüft. Schadhafte Teile der Balken und des Fußbodens werden erneuert. Von den restlichen Deckenbalken werden stichprobenartige Prüfungen vorgenommen. Eventuell erforderliche Holzschutzmaßnahmen werden lt. Gutachten durch Fachfirmen ausgeführt. Die Geschossdecken im Bereich der Wohnungen erhalten einen komplett neuen Fußbodenaufbau mit Trittschalldämmung. Der Deckenputz wird ausgebessert; alternativ werden Decken abgehängt und mit weißer Dispersionsfarbe wischfest gestrichen. In den Bädern und ggf. in den Fluren werden die Decken mit Gipskartonplatten ca. 20 cm abgehängt, gespachtelt und mit weißer Farbe wischfest gestrichen. Die Dachschrägen im Wohnbereich werden wärmeisoliert, danach mit Gipskartonplatten verkleidet, verspachtelt und mit weißer Dispersionsfarbe wischfest gestrichen. Es wird darauf hingewiesen, dass Deckenhöhen (Raumhöhen) der einzelnen Etagen und Wohnungen ggf. auch in den einzelnen Zimmern voneinander abweichen können. 5.4.6. Schornsteine Die vorhandenen Schornsteine werden genutzt zur Verlegung von Steigsträngen im Sanitär/Elektrobereich bzw. abgetragen. Der für die Heizungsanlage notwendige Schornstein wird in Absprache mit dem zuständigen Kaminkehrermeister geprüft und ggf. saniert. 5.4.7. Dach- und Spenglerarbeiten Am Dach werden defekte Ziegel erneuert/ausgetauscht. Regenrinnen, Fallrohre sowie Anschlussund Gesimsverblechungen sowie Verblechungen in der Fassade werden aus Titanzinkblech erstellt. Es wird eine neue Dachentwässerung angebracht und angeschlossen. 5.4.8. Treppenhaus Die Ausführung eventueller brandschutztechnischer Maßnahmen erfolgt gemäß Brandschutzkonzept. Für die vorhandenen Holzstufen wird eine Befreiung beantragt. Wände, Decken und Treppenlaufuntersichten werden malermäßig aufbereitet, Anstrich gem. vom Architekten festzulegendem Farbkonzept. Das vorhandene Treppengeländer wird angeschliffen, grundiert und gestrichen. Der Holzhandlauf und die Holzstufen werden ausgebessert und anschließend neu lasiert oder lackiert. Die gesamte Treppenanlage vom EG bis zum DG wird, wo erforderlich, fachgerecht ausgebessert und gereinigt. Durchnässte, versalzene oder lose Putze werden abgeschlagen und durch neuen Kalk-Gips-Putz bzw. Kalk-Zement-Putz ersetzt. Wände und Decken werden gespachtelt. Sie erhalten einen Anstrich mit wischfesten Dispersionsfarben. Das Treppenhaus wird zweifarbig gestrichen. Alle Elektroinstallationen werden unter Putz verlegt. Das Treppenhaus erhält im Bereich der Durchfahrt einen neuen Bodenbelag als Steinbelag oder gleichwertigem. Eine hochwertige Briefkastenanlage (Ausführung verzinktes Stahlblech, pulverbeschichtet) wird im Bereich der Hauseingangstür innerhalb des Hauses etabliert. Es wird ein neues Klingeltableau mit Gegensprechanlage angebracht. 30 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig 5.5. Fenster Alle Fenster werden als Holz- oder Kunststofffenster ein- oder mehrflügelig, Ansicht und Teilung nach Vorgabe der Behörden sowie entsprechend Ansichtszeichnung des Architekten neu erstellt. Der Farbton wird entsprechend Bemusterung einfarbig gewählt. Die Fenster werden mit Isolierverglasung (nach Vorschrift, neueste Fassung Energieeinsparverordnung), z.T. mit Dreh/Kippbeschlägen versehen. Die Fenster erhalten Griffoliven passend zu den Türdrückergarnituren (Fabrikat: Hoppe, Amsterdam, oder gleichwertig). Die Kellerfenster sind einflügelig, kippbar, und – falls behördlich vorgeschrieben – mit Sicherheitsgitter ausgestattet. 5.6. Türen Die Gebäudeaußentüren des Hauses werden, wenn das möglich und fachlich sinnvoll ist, aufgearbeitet und neu lackiert. Die Haustür erhält einen elektrischen Türöffner, Zylindereinsteckschloss, Türschließer und Gegensprechanlage. Diese Türen erhalten Glasfüllungen. Die Haustüren erhalten Stoßbleche. Die Ausführung der Wohnungseingangstüren erfolgt als Vollspanplatte (Klimaklasse 2), weiß, mit umlaufender Schallschutzdichtung, Bodendichtung und passender Umfassungszarge. Sämtliche Innentüren werden erneuert. Die Türblätter werden als Röhrenspantüren in weiß ausgeführt. Teilweise erhalten die Türen Glaslichtausschnitte. Ausstattung: Türblatt in glatter, moderner Optik, Fabrikat Kilsgaard, Typ 42/00 oder gleichwertig. Die Umfassungszargen sind gerundet / kantig, passend zum Türblatt. Die Beschläge sind passend zu den Fensteroliven, Fabrikat Hoppe, Modell Amsterdam. Es wird eine zentrale Schließanlage für die Schließung der Wohnungen, des Hauseingangs und der Kellerabgangstüre zur Ausführung kommen. Nicht in diesem Schließsystem enthalten sind das zur Wohnung gehörende Kellerabteil, ggf. Abstellraum und der Briefkasten. Diese haben einen gesonderten Schlüssel (Briefkasten) bzw. erhalten eine Vorrichtung für ein Vorhängeschloß (Kellerabteil). 5.7. Fensterbänke Innen: Es sind geschliffene Natursteinfensterbänke einzubauen. 5.8. Malerarbeiten Die Innenwände in den Wohnungen werden überarbeitet, ausgebessert und mit weißer Dispersionsfarbe – wischfest – gestrichen. Die Decken in den Wohnräumen und Bädern werden mit weißer Dispersionsfarbe – wischfest – gestrichen. Nichtgeflieste Wände bzw. Wandbereiche in den Bädern erhalten eine gespachtelte Oberfläche und einen Anstrich mit weißer Dispersionsfarbe, Qualitätsanspruch Q 2. 31 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig 5.9. Fliesen Böden und Teilbereiche der Wände in Bädern und WC werden mit Steingut bzw. Feinsteinzeugfliesen im Dünnbett belegt. Die Wände werden generell türstockhoch ohne Bordüre oder in Höhe der Ablage ca. 1,20 m hoch gefliest, im Spritzwasserbereich nach Vorschrift entsprechend höher. Die Dachschrägen erhalten keinen Fliesenbelag. Die Bodenflächen und Wandflächen im Spritzwasserbereich erhalten eine geeignete Abdichtung gegen Feuchtigkeit. Alle erforderlichen Dehnungsfugen werden dauerelastisch versiegelt. Ausstattung: Wände - Bad: Steingut, lichtgrau/hellgrau oder beige, matt, ca. 30 x 60 cm (entsprechend Bemusterung), Querformat Boden - Bad: Feinsteinzeug, anthrazit, Schieferoptik oder beige, ca. 30 x 60 cm (entsprechend Bemusterung), im Halb- oder Drittelverband Boden - Küche: Feinsteinzeug, anthrazit, Schieferoptik oder beige, ca. 30 x 60 oder 45 x 45 cm (entsprechend Bemusterung), gerade im Halb- oder Drittelverband Fliesenspiegel in der Küche: Fliesen, weiß matt, ca. 30 x 60 cm (entsprechend Bemusterung) 5.10. Bodenbeläge In allen Wohngeschossen wird ein Estrich, in Abhängigkeit von der jeweilig vorgefundenen Altbausubstanz als Trockenestrichplatten mit erforderlicher Trittschalldämmung eingebaut. Wohnräume, Schlaf- und Kinderzimmer erhalten einen Fertigparkettboden (3 Schicht / Schiffsboden) mit 4 mm Nutzschicht, schwimmend verlegt, Ausführung Buche. Passende Sockelleisten aus Holz werden angebracht. 5.11. Haustechnische Gewerke 5.11.1. Elektroinstallation Alle Elektroinstallationen werden nach den gültigen VDE-Richtlinien ausgeführt. Die Elektroinstallation erfolgt als Neuinstallation. Das Haus erhält in Abstimmung mit dem Energieversorgungsunternehmen im Hausanschlussraum einen Hausanschlusskasten mit Zuleitung aus dem Netz des ortsansässigen Energielieferanten. Jede Wohnung erhält einen separaten Zähler mit Zuleitung zur Unterverteilung in der Wohnung. Die Installation erfolgt in den Wohnungen, im Treppenhaus und in den Eingangsbereichen unter Putz und in allen weiteren Bereichen auf Putz (z.B. Keller und Dachboden). Jede Wohnung erhält eine Gegensprechanlage zur Haustür mit elektrischem Türöffner. Als Steckdosen, Schalter etc. kommen Markenfabrikate der Firma ELSO, Typ Fashion oder gleichwertig, Flächenschalterprogramm, Farbe Reinweiß zur Ausführung. 32 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig Küche: 1 Deckenauslass mit Ausschaltung, Anschluss für Dunstabzug über dem Herd, 1 Spülmaschinenanschluss, 1 E-Herd-Anschluss, 6 Steckdosen, 1 Anschluss für Kühl- oder Tiefkühlschrank, Anschluss Waschmaschine sofern vorgesehen. Zusätzliche Elektroentlüfter bei Kombination Wohnen / Kochen Flur: mehrere Deckenstrahler mit Wechsel-Tasterschaltung nach Bedarf, 2 Steckdosen, 1 Telefonanschluß Schlafzimmer: 1 Deckenauslass mit Ausschaltung, 6 Steckdosen, 1 Telefonanschluß, 1 Multimediadose (TV/Radio, Telefon und Internet) Wohnzimmer: 1 Deckenauslass mit Ausschaltung, 8 Steckdosen, 1 Telefonanschluß, 1 Multimediadose (TV/Radio, Telefon und Internet) Kinderzimmer: 1 Deckenauslass mit Ausschaltung, 6 Steckdosen, 1 Telefonanschluß, 1 Multimediadose (TV/Radio, Telefon und Internet) Bad: mehrere Deckenstrahler mit Ausschaltung, Kristallfeuchtraumspiegel mit Wandauslass für Beleuchtung über dem Waschbecken mit Ausschaltung, 2 Steckdosen beim Waschbecken, Anschluss Waschmaschine, sofern vorgesehen. Abstellraum (wo vorgesehen): 1 Deckenauslass mit Ausschaltung, 1 Steckdose, Anschluss Waschmaschine, zusätzlich Elektroentlüfter bei Waschmaschinenaufstellung, falls vorgesehen. Dachterrasse / Balkon (wo vorgesehen): 1 Aussenleuchte mit Ausschaltung innen, 1 Steckdose Die Beleuchtung der Gemeinschaftsräume, wie Kellergang, Treppenhaus, Kellerräume wird mit Wechselschaltern oder Tastern ausgestattet. Am Hauseingang hinten zum Hof wird eine ausreichende Außenbeleuchtung mit Bewegungsmelder installiert. Die Elektrounterverteilungen werden in den Fluren der Wohnungen installiert. 5.11.2. Sanitärinstallation und Einrichtungen Es werden, falls erforderlich, neue Abwasserleitungen in den erforderlichen Dimensionen eingebaut und an das vorhandene Leitungsnetz angeschlossen. Der Wasseranschluss vom städtischen Wassernetz ist vorhanden. Die neuen Leitungen im Warm- und Kaltwasserbereich werden in Kunststoff neu herstellt. Kalt- und Warmwasserversorgungsstränge in den Wohnungen werden mit Verbrauchszählern (Unterputz, verchromt) ausgestattet. An der rückwärtigen Außenwand zum Innenhof wird ein Wasserhahn mit Frostschutzeinrichtung eingebaut. 33 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig Alle Einrichtungsgegenstände, wie Bade-/Duschwannen, Waschtische sowie Toiletten und Handwaschbecken, sind ausschließlich Markenfabrikate und werden in Standard-Weiß vorgesehen. Die Anordnung der Einrichtungsgegenstände erfolgt gemäß den Planungsunterlagen und Einbaumöglichkeiten. Badewanne: Acryl-Badewanne, mit Einhebel- Wannenfüll- und Brausebatterie, Ablaufgarnitur, Brauseschlauch mit Brausekopf und Wandstange mit verstellbarer Brausekopfhalterung Duschwanne: falls vorgesehen, Acryl-Brausewanne, mit Echtglas-Duschabtrennung, sonst wie vor Toiletten: Tiefspültoilette wandgehängt mit weißem stabilen Kunststoffsitz und Deckel sowie stabilem Toilettenpapierhalter, verchromt Waschtisch: Keramik-Waschtisch oder wo geplant als Doppelwaschbecken mit Halbsäule mit Einhebelmischbatterie, Ablaufgarnitur verchromt, Kristallfeuchtraumspiegel Waschmaschinenanschluß: Kaltwasserversorgung mit Eckventil und Ablaufleitung im Bad bzw. Küche oder Abstellraum. Küchen: Anschlussmöglichkeit für Küchenspüle mit Warm- und Kaltwasserversorgung einschl. Eckventil für Spülmaschinenanschluss Innenliegende Bäder erhalten eine Entlüftung. Die Wasserzähler werden als Unterputzausführung mit verchromter Abdeckung ausgeführt. 5.11.3. Heizungsinstallation Es wird eine Gas - Zentralheizung ( Brennwertsystem ) eingebaut. Die Leistung des Kessels wird auf den Wärmebedarf nach DIN 4701 abgestimmt. Die für die Kesselanlage notwendige Schornsteinsanierung - falls erforderlich - erfolgt durch Einsatz eines druckdichten Edelstahleinsatzrohres. In den Wohnungen erhält jeder Raum (Flur nur falls erforderlich) mindestens einen Flachheizkörper mit Abdeckung. Jeder Heizkörper der einzelnen Wohnungen wird mit einem Thermostat ausgestattet. In den Bädern können auch Badheizkörper zum Einsatz kommen. Die Befestigung der Heizkörper erfolgt grundsätzlich wandhängend. Die Heizkosten und der Warmwasserverbrauch aus zentraler Versorgung werden für jede Wohnung separat ermittelt. Die Heizungsrohre werden generell, soweit statisch und konstruktiv möglich, in den Haupträumen unter Putz oder im Fußboden verlegt. 5.12. Balkone Es werden Balkone gem. Planung neu montiert. Ausführung erfolgt in verzinkter Stahlkonstruktion mit Stabgeländer und Handlauf. Die Balkone bekommen eine separate Entwässerung. Der Bodenbelag besteht aus geriffelten Holzbohlen mit unterseitig angeordneter Wasserführung und Anschluss an die Fallleitung. 34 H&L GbRt PROJEKTENTWICKLUNG 5.13. - Hedwigstraße 18 in 04315 Leipzig Außenanlagen Die Außenanlage wird gemäß Planung neu gestaltet. 5.14. Sonstiges 5.14.1. Grundreinigung Nach Abschluss der Bauarbeiten und vor Übergabe der Wohneinheiten wird eine umfassende Grundreinigung durchgeführt. 5.14.2. Änderungen Änderungen bleiben vorbehalten, soweit diese erst im Ausbau als erforderlich erkannt werden und durch Veränderungen keine Wertminderung entstehen. Änderungen dürfen die Wohnqualität sowie Raumgrößen nicht verändern. Es sei denn, sie sind aus objektiven Gründen unabdingbar. 5.14.3. Schlussbestimmungen Sämtliche neuen Bauleistungen werden nach den einschlägigen DIN-Vorschriften durchgeführt soweit es der Gebäudezustand zulässt. Es wird darauf hingewiesen, dass im Bereich des Schallund Wärmeschutzes aufgrund der vorhandenen Altbausubstanz die heute geforderten DIN-Werte teilweise nicht erreicht sind und nicht erreicht werden können. Für die eingebauten Geräte, Schaltund Sicherungsorgane sowie die Verschleißteile gelten die Gewährleistungsbedingungen der Hersteller. Verbrauchszähler werden ggfs. in Abstimmung mit den Versorgungsträgern auf Mietbasis geliefert und montiert. Leitungsinstallationen (Kabelnetze) für Kabel-TV und/oder –Radio werden ggf. je nach Vertragsbedingungen des jeweiligen Anbieters bzw. Betreibers an selbigen übereignet und sodann ebenso auf Mietbasis betrieben. Die Angaben in diesem Exposé erfolgen unter dem Vorbehalt, dass keine Umplanungen aus baurechtlichen oder anderen Gründen erforderlich sind. Diese können beispielsweise Auswirkungen auf die Raumaufteilung und Raumgröße haben. Insofern werden diesbezüglich keine Zusicherungen abgegeben. 35 H&L GbRt
