Städtebauliches und landesplanerisches Verträglichkeitsgutachten
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Städtebauliches und landesplanerisches Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Pferdesport-Fachmarktes (Krämer Megastore) in Northeim Verfasser: Dipl.-Ing. Marc Föhrer Dipl.-Kffr. Silke Wittig Dortmund, 8. Juni 2016 Im Auftrag von: Richard Krämer Pferdesport Auftragnehmer: Stadt + Handel Beckmann und Föhrer Stadtplaner PartGmbB Hörder Hafenstraße 11 Tibarg 21 44263 Dortmund 22459 Hamburg Fon: +49 231 8626890 Fon: +49 40 53309646 Fax: +49 231 8626891 Fax: +49 40 53309647 Beiertheimer Allee 22 76137 Karlsruhe Fon: +49 721 14512262 Fax: +49 721 14512263 Markt 9 04109 Leipzig Fon: +49 341 92723942 Fax: +49 341 92723943 [email protected] www.stadt-handel.de Amtsgericht Essen, Partnerschaftsregisternummer PR 3496, Hauptsitz: Dortmund Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis ____________________________________________________________ i 1 Ausgangssituation und Zielsetzung ____________________________________ 1 2 Eingrenzung des Untersuchungsumfangs ______________________________ 3 3 Methodik ___________________________________________________________ 5 4 Beschreibung Planvorhaben __________________________________________ 9 4.1 4.2 5 Markt- und Standortanalyse _________________________________________ 13 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 6 Makrostandort _________________________________________________ 13 Einzugsbereich und Untersuchungsraum für absatzwirtschaftliche ______ und/oder städtebauliche Auswirkungen des Vorhabens _____________ 15 Angebotsanalyse _______________________________________________ 22 Nachfrageanalyse ______________________________________________ 25 Städtebaulich-funktionale Analyse/Charakterisierung der _____________ zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum _____________ 27 Zusammenfassung der Markt- und Standortanalyse _________________ 29 Umsatzprognose und Umsatzherkunft für das Planvorhaben ____________ 30 6.1 6.2 7 Marktanteilsmodell für das Planvorhaben__________________________ 30 Umsatzprognose Planvorhaben __________________________________ 32 Auswirkungsanalyse_________________________________________________ 34 7.1 7.2 8 Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ___________________ 34 Städtebauliche Einordnung ______________________________________ 36 Einordnung des Vorhabens in die Vorgaben der Landesplanung und _____ der Kommunalplanung ______________________________________________ 39 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 9 Mikrostandort __________________________________________________ 9 Sortimente und Verkaufsflächen __________________________________ 10 Kongruenzgebot _______________________________________________ 39 Konzentrationsgebot ___________________________________________ 42 Beeinträchtigungsverbot ________________________________________ 43 Integrationsgebot ______________________________________________ 43 Abstimmungsgebot ____________________________________________ 44 Einordnung des Vorhabens in relevante städtebauliche _______________ Entwicklungskonzepte (hier EHK 2009 und Fortschreibung des ________ Einzelhandelsentwicklungskonzeptes für die Stadt Northeim 2016) ___ 44 Zusammenfassung der Ergebnisse____________________________________ 47 i Anhang ____________________________________________________________________ I vorläufige Sortimentsliste für die Stadt Northeim aus der_________________________ 3. Facharbeitskreissitzung (Entwurf der Fortschreibung 2016) ____________________ II Abbildungsverzeichnis _______________________________________________________IV Tabellenverzeichnis _________________________________________________________IV Literatur und sonstige Quellen _______________________________________________ V ii Abkürzungsverzeichnis Abs. ...........................................Absatz B ................................................Bundesstraße BAB ...........................................Bundesautobahn BauGB .......................................Baugesetzbuch BauNVO ....................................Baunutzungsverordnung BGF ...........................................Bruttogeschossfläche bspw. ........................................beispielsweise BVerfGH ...................................Bundesverfassungsgerichtshof BVerwG .....................................Bundesverwaltungsgericht bzw. ..........................................beziehungsweise d. h. ...........................................das heißt EW ............................................Einwohner EH .............................................Einzelhandel gem. .........................................gemäß ggf. ...........................................gegebenenfalls i. d. R. .......................................in der Regel inkl. ...........................................inklusive i. H. v. ........................................in Höhe von i. S. ............................................im Sinne L ................................................Landesstraße LROP ..........................................Landesraumordnungsprogramm m ...............................................Meter m² .............................................Quadratmeter max. ..........................................maximal Mio. ...........................................Millionen NuG ..........................................Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel NRW .........................................Nordrhein-Westfalen NVZ ...........................................Nahversorgungszentrum ÖPNV ........................................öffentlicher Personennahverkehr o. g. ...........................................oben genannt OVG ..........................................Oberverwaltungsgericht p. a. ...........................................per annum rd. .............................................rund S. ...............................................Seite s. ...............................................siehe s. o. ...........................................siehe oben s. u. ...........................................siehe unten siL ..............................................städtebaulich integrierte Lage u. a. ...........................................unter anderem v. a. ...........................................vor allem VG .............................................Verwaltungsgericht vgl. ............................................vergleiche v. H. ..........................................von Hundert VKF ...........................................Verkaufsfläche ZVB ...........................................zentraler Versorgungsbereich z. B. ...........................................zum Beispiel z. T. . ..........................................zum Teil iii 1 Ausgangssituation und Zielsetzung In Northeim ist die Ansiedlung eines Pferdesportfachmarktes der Fa. Krämer (Krämer Megastore) mit 1.200 m² VKF geplant. Im Rahmen der Diskussion mit den Fachämtern und den Trägern öffentlicher Belange hat sich herauskristallisiert, dass die Gebietsausweisung für ein Sondergebiet Einzelhandel (i.S.v. § 11 Abs. 3 BauNVO) vorgenommen werden soll. Für die Änderung des Flächennutzungsplans (FNP) und des Bebauungsplans (B-Plan) ist eine gutachterliche Auswirkungsanalyse erforderlich, welche Aussagen zur städtebaulichen und landesplanerischen Verträglichkeit des Vorhabens trifft. Insbesondere ist die Verträglichkeit des Planvorhabens ist nachzuweisen, die Gebote der Raumordnung sind zu erfüllen bzw. einzuhalten. Im Rahmen des angestrebten B-Plan-Verfahrens sind folgende Aspekte zu erörtern und zu klären: Einordnung gemäß Einzelhandelskonzept (EHK) Absatzwirtschaftliche, städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungseinschätzung gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO Einordnung gemäß des LROP Niedersachsen 2008 und Entwurf 2016 Stadt + Handel wurde angefragt, vorstehend benannte Aspekte zu prüfen und letztlich zu bewerten, ob eine Widerlegung der Regelvermutung des § 11 Abs. 3 BauNVO für den vorliegenden Fall begründbar ist. Als Grundlage für das weitere Planverfahren sollen im vorliegenden Gutachten folgende Punkte untersucht und bewertet werden: Einordnung gemäß kommunalplanerischer sowie landesplanerischer Grundlagen Einordnung in das Einzelhandelskonzept für die Stadt Northeim (Dr. Lademann & Partner 2009) und Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts für die Stadt Northeim (Stadt + Handel, laufend)1 Einordnung in das Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (2008 sowie Entwurf 2016) Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungen Auswirkungen auf den Bestand und/oder Entwicklungsmöglichkeiten der Versorgung der Bevölkerung im Untersuchungsraum und/oder zentrale Versorgungsbereiche in der Kommune oder in Nachbarkommunen Prüfung der projektierten Sortimentsstruktur im Hinblick auf zentrenrelevante Sortimentsanteile / Bezugnahme zur Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts 1 Die Fortschreibung befindet sich im Erarbeitungsstadium. Bezüge zum Fortschreibungsstand werden – sofern inhaltlich und sachlich zielführend – hergestellt. 1 Die gutachterlichen Aussagen und Einschätzungen beruhen auf: Daten und Bewertungen des aktuellen Einzelhandelskonzepts für die Stadt Northeim sowie Daten und Bewertungen aus der Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts (Stadt + Handel 2016) Angaben des Betreibers bzw. Auftraggebers zum Bestandsobjekt und dem geplanten Neuobjekt 2 2 Eingrenzung des Untersuchungsumfangs Entsprechend einer von Stadt + Handel erstellten Grundlagenstudie für die IHK Nordwestfalen, Münster aus dem Jahr 2010 konnte nachgewiesen werden, dass sich da Sortiment Reitsportartikel in der wirtschaftlichen und sozialen Realität als Untergruppe der Warengruppe Sportartikel eindeutig definieren und abgrenzen lässt. „Als Spezialist bieten wir z.B. allein in der Kategorie Reiten über 50 verschiedene Reithosen, Spezialausrüstung für die Vielseitigkeitsreiterei, Reithelme und fast 200 verschiedene Sättel an. Daneben finden Pferdebegeisterte natürlich auch eine große Auswahl an Stall- und Weidebedarf, Pferdedecken, Trensen und weiterer Ausrüstung für Pferd und Reiter.“2 Ein Krämer Megastore stellt einen i.d.R. großflächigen Fachmarkt mit Sportsortimenten dar. Dabei sind die angebotenen Sortimente konsequent auf den Reitsport ausgelegt und liefern ein breites Angebot für Reiter und Pferd. Die Fortschreibung befindet sich im Erarbeitungsstadium. Bezüge zum Fortschreibungsstand werden – sofern inhaltlich und sachlich zielführend – hergestellt. Im Rahmen der Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts für die Stadt Northeim ist nach jetzigem Stand eine nichtzentrenrelevante Einordnung des Sortiments Reitsportartikel vorgesehen. Es wird daher im Flächenprogramm (vgl. Kapitel 4.2) dargelegt, wie die Zentrenrelevanz der einzelnen Sortimente des Planvorhabens eingeordnet werden. Der Reitsport stellt eine sog. Nischensportart dar, da er durchschnittlich von rd. 5,1 % der erwachsenen Bevölkerung durchgeführt wird. In den Bundesländern Hessen und Niedersachsen beträgt der Wert über 6 %.3 Aufgrund der spezialisierten Ausrichtung des Anbieters sowie der im Verhältnis zu anderen Sportarten eher niedrigen Verbreitung in der Bevölkerung ist davon auszugehen, dass ein großflächiger Fachmarkt im Sportbereich ein überregionales Einzugsgebiet aufweist (s. dazu auch Kapitel 5.2). Die Realisierung des Planvorhabens wird daher zu einer Rückbindung derzeit abfließender Kaufkraftpotenziale sowie zu Kaufkraftzuflüssen aus Kommunen des näheren und weiteren Umfelds führen. „Beliebt ist bei Reitern nach wie vor der Fachhandel. 72 Prozent kaufen Produkte für den Reitsport öfter im Reitgeschäft ein, 61% nutzen das Internet. […] Bei gebrauchten Reitsportartikeln sind für 70 Prozent der Befragten Flohmärkte ein wichtiger Kaufort.“4 Im Reitsportbereich nehmen Fachgeschäfte die wichtigste Versorgungsquelle mit Reitportartikeln ein. Der Vormarsch des Onlinehandels stellt darüber hinaus eine bequeme Möglichkeit dar, sich mit einem breiten Angebot an Reitsportartikeln zu versorgen. Dies gilt 2 https://www.kraemer.de/tpl_services_allabout.htm?websale8=kraemer-pferdesport&tpl=../ws-customerweb/Serviceseiten/tpl_services_allabout.htm, abgerufen am 09.05.2016. 3 http://www.barnboox.de/wissensdatenbank/fachartikel/studie-5-mio-verbraucher-geben-j%C3%A4hrlich67-mrd-euro-f%C3%BCr-den-pferdesport, abgerufen am 12.05.2016. 4 http://www.barnboox.de/wissensdatenbank/fachartikel/studie-5-mio-verbraucher-geben-j%C3%A4hrlich67-mrd-euro-f%C3%BCr-den-pferdesport, abgerufen am 12.05.2016. 3 umso mehr in Regionen, die nur ein begrenztes Angebot im reitsportspezifischen Ladeneinzelhandel aufweisen. Im Wettbewerb mit dem Onlinehandel haben daher viele Einzelhändler mit einem stationären Geschäft damit begonnen, sich mit handwerklichen Angeboten zu spezialisieren und so vom Onlinehandel abzusetzen (vgl. dazu 5.3). Die Ansiedlung eines großflächigen Reitsportmarkts kann hier die Chance bilden, dieses Angebot sinnvoll zu ergänzen und Kaufkraft auch aus dem Distanzhandel (online- und Versandhandel) sowie aus dem Second-Handbereich rückzubinden. Die einzelhandelsbezogenen Kaufkraftkennziffern der IFH (2015) spiegeln im Sportsortiment einen aggregierten Kennwert wieder, der die spezifischen Kaufkräfte der einzelnen Sportarten zu einem Wert zusammenfasst. Diese Daten liefern daher keinen konkreten Anhaltswert für eine reitsportspezifische Kaufkraft. Diese, für die Bewertung des projektierten Reitsportfachmarktes relevante Kennziffer, wurde von Stadt + Handel über einen bundesdurchschnittlichen Kaufkraftwert pro Kopf ermittelt und auf die situativen räumlichen Gegebenheiten angepasst. Die so ermittelte konkrete Kaufkraft für Reitsportbedarf ist ein wichtiger Eingangswert für die Ermittlung der Umsatzherkunft (Marktanteilsmodell) und der Umsatzumverteilungen. 4 3 Methodik Im Folgenden wird die dem Gutachten zu Grunde liegende Methodik in Kürze dargestellt. Angebotsanalyse Für die Start Northeim wurden im Rahmen der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes die Einzelhandelsbestandsdaten durch Stadt + Handel im Jahr 2015 erhoben. Im Zuge der Verträglichkeitsanalyse wurden die untersuchungsrelevanten Sortimente im Mai 2016 sortimentsscharf erhoben. Die Erhebung erfolgte durch eine Standortbegehung und sortimentsgenaue Verkaufsflächenerfassung (differenziert nach innen und außen liegender Verkaufsfläche). Im Sinne der Untersuchungsfragen wurden die relevanten Betriebe bzw. Sortimente im Untersuchungsraum (s. u.) wie folgt erfasst: außerhalb zentraler Versorgungsbereiche: Erfassung strukturprägender Angebotsstandorte in den untersuchungsrelevanten Hauptsortimenten, innerhalb zentraler Versorgungsbereiche: Erfassung des kompletten Bestands in den untersuchungsrelevanten Sortimenten im Haupt- und Randsortiment. Die aktuelle Rechtsprechung zur Verkaufsflächendefinition des Bundesverwaltungsgerichtes (u. a. BVerwG 4 C 14.04) vom November 2005 findet im Rahmen der Bestandsüberprüfung Anwendung. Es wird angesichts der vorliegenden Planungskonzeption sowie der städtebaulichen Ausgangslage die Warengruppe Reitsportbedarf für untersuchungsrelevant eingeschätzt (s. Kapitel 2 und 4.2). Die Analyse des Einzelhandelsbestandes dient in erster Linie der methodischen Grundlage zur Sortimentsbetrachtung und den absatzwirtschaftlichen Berechnungen. Umsatzschätzung (Bestandsumsatz/Planvorhaben) Zur Beurteilung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Planvorhabens wird eine Umsatzschätzung der untersuchungsrelevanten Betriebe und Sortimente im Untersuchungsraum durchgeführt.5 Basis für die Umsatzschätzung der untersuchungsrelevanten Einzelhandelsstrukturen sowie für die Umsatzprognose des in Rede stehenden Planvorhabens bilden: Branchen- und betriebsübliche Leistungskennziffern (u. a. handelsdaten.de, Factbook Einzelhandel), Kennwerte aus Unternehmensveröffentlichungen, laufende Auswertung von Fachliteratur, Kennwerte aus Einzelhandelsgutachten aus dem Untersuchungsraum. 5 Alle Angaben zu Kaufkraft, Flächenproduktivitäten und Umsatz in Euro sind Bruttowerte. 5 Nachfrageanalyse Die Datenbasis der Nachfrageseite basiert auf sortimentsspezifischen, postleitzahlbezogenen IFH-Kaufkraftkennziffern aus dem Jahr 2015 für die Kommunen im Untersuchungsraum sowie auf den Einwohnerdaten: des Landesamts für Statistik Niedersachsen (2015), Stand 30.09.2015, des Hessischen Statistisches Landesamt (2016), Wiesbaden, Stand 30.09.2015, des Statistischen Landesamts Thüringen (2016), Stand 2014, des Statistischen Landesamts Sachsen-Anhalt, Stand 2014. Zur Ermittlung einer spezifischen Kaufkraft im Reitsportbereich wird eine durchschnittliche jährliche Kaufkraft für Reitsportausrüstung und -bekleidung pro Kopf für die weiteren Berechnungen herangezogen. Um regionalen Schwankungen gerecht zu werden, wird dieser Wert hinsichtlich für die Bundesländer des Einzugsgebiets hinsichtlich der Verbreitung des Reitsports angepasst (vgl. vertieft zu diesem Vorgehen Kapitel 5.4). Städtebauliche Analyse Als Grundlage wurden die Abgrenzungen und Analysen der zentralen Versorgungsbereiche der kommunalen Einzelhandels- und Zentrenkonzepte herangezogen. Für die Stadt Northeim werden die Abgrenzungen der Zentralen Versorgungsbereiche nach EHK (2009) verwendet. Auf Abweichungen im Entwurf zur Fortschreibung (2016) wird separat verwiesen. Die Innenstädte, städtische Nebenzentren sowie Nahversorgungszentren sind städtebaurechtlich und landesplanerisch ein Schutzgut im Sinne des BauGB, der BauNVO und des LROP Niedersachsen. Hierauf basierend können Auswirkungen auf die Entwicklung der ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche durch das Planvorhaben ermittelt und dargestellt werden. Marktanteile und Umsatzprognose Planvorhaben Die Umsatzprognose des Planvorhabens wird anhand eines sortimentsspezifischen Marktanteilskonzepts (=Marktanteilsmodell) abgeleitet, sodass der spezifischen Ausgangssituation für das in Rede stehende Planvorhaben Rechnung getragen wird. Der zu erwartende Marktanteil und der daraus resultierende Vorhabenumsatz bestimmen sich jeweils anhand der konkret zu analysierenden und zu bewertenden standortrelevanten und wettbewerbsrelevanten Rahmenbedingungen. Die zonierte Marktanteilsberechnung wird für das Hauptsortiment Reitsportbedarf durchgeführt (rd. 97 % der Gesamtverkaufsfläche), daraus abgeleitet kann eine Umsatzschätzung für die weiteren Sortimente des Planvorhabens abgeleitet werden. 6 Die Umsatzprognose in diesen weiteren Sortimentsbereichen (rd. 3 % der Gesamtverkaufsfläche) orientiert sich des Weiteren an branchen- und betriebsüblichen Leistungskennziffern (u. a. handelsdaten.de), Kennwerten aus Unternehmensveröffentlichungen, Kennwerten aus Einzelhandelsgutachten aus dem Untersuchungsraum, laufender Auswertung von Fachliteratur und der Berücksichtigung der konkreten Standort- und Betriebsrahmenbedingungen vor Ort. Die Flächenproduktivität (auch Raumleistung oder Flächenleistung) des Vorhabens in dem genannten Sortiment ist eine ableitbare, abhängige Größe, welche sich aus dem Quotienten von Umsatz und Verkaufsfläche ergibt6. Absatzwirtschaftliche Auswirkungen Die Ermittlung der durch das Planvorhaben potenziell ausgelösten Umsatzumverteilungen ist ein wichtiger Analyseschritt der Auswirkungsanalyse. Aus diesem wird erkennbar, von welchen Einzelhandelsstandorten und somit letztlich aus welchen Kommunen und wiederum aus welchen städtebaulichen Lagen eine Umsatzumverteilung in welcher Größenordnung zu erwarten sein wird. Damit steht ein absatzwirtschaftliches Untersuchungsergebnis fest, das Rückschlüsse auf die daraus resultierenden Auswirkungen zulässt. Gemäß der aktuellen Rechtsprechung ist auch ein sogenannter realitätsnaher Worst CaseFall7 in die Untersuchung einzustellen (oberer Spannweitenwert). Die Berechnung der Umsatzumverteilung erfolgt basierend auf einem Gravitationsmodell. Eingangswerte für die Umsatzumverteilungsberechnung sind neben den Daten des Planvorhabens, die ermittelten Verkaufsflächen, die Flächenproduktivitäten gemäß Unternehmensveröffentlichungen und Branchenfachliteratur sowie die daraus resultierenden Umsatzsummen. Berücksichtigung finden innerhalb der Umsatzumverteilungsberechnung folgende Parameter: die Gesamtattraktivität der erfassten Standorte unter Einbeziehung der Entfernung zum Vorhabenstandort; Agglomerationswirkungen in den bestehenden Zentren; 6 Umsatz in Euro pro m² VKF per anno. 7 Aus fachgutachterlicher Sicht ist es weder notwendig noch von der Rechtsprechung gefordert, alle Eckdaten möglichst nachteilig für das Vorhaben einzustellen. Dies wird im Übrigen auch nicht in der Grundsatzentscheidung des OVG NRW (Preussen-Park-Entscheidung, vgl. OVG NRW, Urteil vom 07. Dezember 2000, 7A D 60/99.NE) gefordert. Vielmehr ist eine realistische Worst Case-Betrachtung und Bewertung von Vorhaben gefordert, die„...die realistischerweise zu erwartenden Entwicklungen in den Blick nimmt“. Vgl. BVerwG, Urteil vom 27. März 2013, 4 CN 6.11. 7 Verkaufsflächenausstattung der untersuchten Betriebe; großräumige und siedlungsstrukturelle verkehrliche Anbindung der untersuchten Betriebe; Wettbewerbsrelevanz der Anbieter und Angebotsstandorte zum Planvorhaben. Auf dieser Grundlage werden sodann Ergebnisspannweiten von Umsatzumverteilungswerten ermittelt. Die Anwendung einer fixen Umsatzumverteilungsgröße, wie etwa die in der Rechtsprechung wiederholt angeführte 10 %-Größenordnung, ist allerdings sowohl fachlich als auch gemäß der aktuellen Rechtsprechung allein nicht zielführend. Bei kleinräumiger Betrachtungsweise innerhalb der Siedlungs- und Zentrenstruktur kann die Schwelle möglicher negativer städtebaulicher Auswirkungen je nach städtebaulicher Ausgangslage bereits bei deutlich weniger als 10 % liegen (vgl. VG Arnsberg 4 K 572/04; OVG Berlin-Brandenburg 3 D 7/03.NE). Städtebauliche Auswirkungen des Planvorhabens Die zu erwartenden Umsatzumverteilungen werden für die zentralen Versorgungsbereiche und sonstigen Standortbereiche im Untersuchungsraum dargestellt und mit den Ergebnissen der Bestandsaufnahme des Städtebaus verknüpft und bewertet. Dadurch werden die Auswirkungen anhand vorhabenspezifischer Kenngrößen ebenso ablesbar wie anhand absatzwirtschaftlicher Varianten im Sinne eines realitätsnahen Worst Case. 8 4 Beschreibung Planvorhaben In Northeim ist die Ansiedlung eines Pferdesportfachmarktes der Fa. Krämer (Krämer Megastore) mit 1.200 m² Verkaufsfläche geplant. 4.1 Mikrostandort Der Vorhabenstandort befindet sich auf dem Flurstück 40/7 in nördlicher Richtung der Northeimer Innenstadt. Die geplante Ansiedlungsfläche liegt im Bereich Albert-SchweitzerWeg/B 3, westlich der Helios Albert-Schweitzer-Klinik Northeim. Über die Anschlussstelle Northeim-Nord in rd. 300 m Entfernung besteht ein Anschluss an die Autobahn A 7. Die nächstgelegene Bushaltestelle (Northeim Krankenhaus) liegt ebenfalls in rd. 300 m Entfernung. Abbildung 1: Quelle: Mikrostandort des Planvorhabens Eigene Darstellung; Kartengrundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL. Östlich des Vorhabenstandorts befinden sich die Helios Kliniken, nördlich, südlich und westlich ist der Standort durch Freiflächen geprägt. Das Stadtzentrum Northeims liegt in rd. 4 km Fahrtdistanz in südlicher Richtung. 9 4.2 Sortimente und Verkaufsflächen Der Sortimentsschwerpunkt des Vorhabens liegt im Bereich Reitsport und bietet Waren für Pferde, deren Haltung und Versorgung sowie für die Ausstattung von Reitern mit ergänzenden Randsortimenten in Form von Geschenkartikeln wie Pferdekalender, Fachliteratur und Bekleidung an.8 Das Vorhaben ist somit primär auf Zielkunden ausgerichtet, die die Nischensportart Reitsport betreiben. Das Flächenprogramm des Auftraggebers umfasst die einzelnen Sortimente des Warenangebots sowie Flächen für die Kasse, den Eingangsbereich sowie die Schaufenster. Da diese Flächen ebenfalls als Verkaufsflächen einzuordnen sind, werden sie im Folgenden anteilig den einzelnen Sortimenten zugerechnet. Die Reitsportsortimente umfassen demnach 863 m² bzw. rd. 72 % der projektierten Verkaufsfläche. Gemäß des Einzelhandelskonzepts von Dr. Lademann & Partner (2009) sind diese Sortimente unter der Sammelgruppe Sport/Camping zu fassen und werden als „(bedingt) zentrenrelevante Sortimente“ gefasst. Die Sortimente des Zoobedarfs umfassen 296 m² bzw. rd. 25 % der Verkaufsfläche und werden unter den „überwiegend nicht-zentrenrelevanten Sortimenten“ zusammengefasst. „Hoch zentrenrelevante Sortimente“ sind auf 41 m² bzw. rd. 3 % der Verkaufsfläche vorgesehen. In Summe bedeutet dies, dass das Vorhaben über rd. 75 % hoch und (bedingt) zentrenrelevante Sortimente gemäß „Northeimer Liste“9 verfügt. Die Sortimente, die sich in erster Linie dem Pferd und nicht dem Reiter zuordnen lassen, z.B. Pferdefutter, Stallartikel oder auch die Hundedecken, sind dem Zoobedarf zuzuordnen und sind somit nach „Northeimer Liste“10 den überwiegend nicht zentrenrelevanten Sortimenten zuzurechnen. Artikel, die Pferd und Reiter zur Ausübung des Reitsports dienen wie z.B. Voltigierbedarf, werden der Sammelgruppe Sport/Camping zugerechnet und sind somit als bedingt zentrenrelevant einzustufen. Die Stadt Northeim plant nach aktueller Sachlage Reitsportartikel in der Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts zu Sportgroßgeräten und damit zu den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zu zählen. In diesem Fall sind lediglich die Sortimente „Reiterliche Geschenkartikel“, Fachbücher/Pferdekalender, Reitjacken, -Mäntel, -Unterwäsche sowie sonstige Reitmode unter die hoch zentrenrelevanten Sortimente zu fassen. Der Anteil der zentrenrelevanten Sortimente beträgt in diesem Fall rd. 3 % der Gesamtverkaufsfläche. Das Flächenprogramm des Vorhabens stellt sich untergliedert nach Sortimenten und deren Zentrenrelevanz nach aktueller Northeimer Liste (2009) sowie Entwurf der Fortschreibung 201611 wie folgt dar. 8 Angaben beruhen auf dem Flächenprogramm des Vorhabenträgers vom 29.02.2016. 9 Dr. Lademann & Partner (2009), S. 68. 10 Dr. Lademann & Partner (2009), S. 68. 11 Vgl. Anhang, Abbildungen 5 - 7. 10 Tabelle 1: Sortimente und Verkaufsflächen des Vorhabens (Planung) Sortimente Hauptsortimente VKF nach vorliegende m Flächenprogramm in m² VKF Planung12 in m² Anteil in % an G-VKF 1.042 1.159 96,6 Halfter Futtermittel 122 136 11,3 Pferdepflegemittel Zentrenrelevanz nach Northeimer Liste (2009) Zentrenrelevanz nach Entwurf der Sortimentsliste 2016 Überwiegend nicht zentrenrelevant nicht zentrenrelevant Pferdedecken Longierbedarf Voltigierbedarf nicht zentrenrelevant 156 174 14,5 (Bedingt) zentrenrelevant 148 165 13,7 (Bedingt) zentrenrelevant nicht zentrenrelevant 14,1 (Bedingt) zentrenrelevant nicht zentrenrelevant 12,9 (Bedingt) zentrenrelevant nicht zentrenrelevant Beinschutz Westernsättel und -zubehör Kaltblutbedarf/Hundedecken Sättel, Schabracken Trensenzäume 152 169 Gebisse Reithosen 139 154 Tuniermode Reitstiefel Reitschuhe/Chaps 137 152 nicht zentrenrelevant 12,7 (Bedingt) zentrenrelevant nicht zentrenrelevant nicht zentrenrelevant Reitgerten Reithandschuhe Stallartikel Weidezaunbedarf 119 132 11,0 Überwiegend nicht zentrenrelevant 19 21 1,7 (Bedingt) zentrenrelevant Islandpferdebedarf Reithelme 12 Die Nebenflächen werden hier anteilig auf die einzelnen Sortimente umgelegt, da die Bereiche Kasse/Eingang/Schaufenster der Verkaufsfläche zuzurechnen sind. 11 Fortsetzung von Tabelle 1 Sortimente (Fortsetzung) VKF nach vorliegende m Flächenprogramm in m² VKF Planung in m² Anteil in % an G-VKF Zentrenrelevanz nach Northeimer Liste (2009) Zentrenrelevanz nach Entwurf der Sortimentsliste 2016 nicht zentrenrelevant Bürsten und Striegel 25 28 2,3 Überwiegend nicht zentrenrelevant Sicherheitsausrüstung 25 28 2,3 (Bedingt) zentrenrelevant nicht zentrenrelevant Randsortimente 37 41 3,4 Reiterliche Geschenkartikel 9 10 0,8 Fachbücher/Pferdekalender 7 8 0,7 Hoch zentrenrelevant zentrenrelevant Reitjacken 5 5 0,4 Reitmäntel 5 5 0,4 Reitmode sonstige (Shirts) 10 11 0,9 Reitunterwäsche 2 2 0,2 120 umgelegt Nebenflächen Kasse/Eingang/Schaufenster Hoch zentrenrelevant 120 Gesamt* 1.200 1.200 100 Quelle: Berechnung Stadt + Handel auf Basis Angaben des Vorhabenträgers en). * Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt. 12 Zentrenrelevant 5 Markt- und Standortanalyse In diesem Analyseschritt werden die für das Vorhaben relevanten räumlichen Strukturen sowie Angebots- und Nachfragekennziffern aufbereitet, dargestellt und mit Blick auf das Planvorhaben bewertet. Es erfolgt außerdem eine Kurzbeschreibung der relevanten zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum. 5.1 Makrostandort Das Mittelzentrum Northeim liegt in Südniedersachsen und ist Sitz des gleichnamigen Landkreises. Das zentralörtliche Gefüge ist durch die räumliche Nähe zum Oberzentrum Göttingen (rd. 117.280 Einwohner) in rd. 20 Kilometer südlicher Entfernung geprägt. „Eine Vielzahl an Mittelzentren (Einbeck, Bad Gandersheim, Uslar, Osterode am Harz und Duderstadt) begrenzt ebenfalls die Sogkraft Northeims im Raum.“13 Die direkten Nachbarstädte von Northeim sind Einbeck (rd. 31.270 Einwohner), und Kalefeld (rd. 6.550 Einwohner) im Norden, Katlenburg-Lindau (rd. 7.180 Einwohner) im Osten, Nörten-Hardenberg (rd. 8.050 Einwohner) im Süden sowie Moringen (rd. 7.050 Einwohner) im Westen. 13 Vgl. Dr. Lademann & Partner (2009), S. 15. 13 Abbildung 2: Quelle: Lage in der Region Eigene Darstellung; Kartengrundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL. Klassifizierung der Städte gemäß LROP Niedersachsen (Aktualisierung 2012). Im Stadtgebiet Northeims leben 28.904 Einwohner14, welche sich auf die Kernstadt sowie 15 Ortschaften verteilen. Langenholtensen ist die bevölkerungsreichste Ortschaft, Berwartshausen ist die Ortschaft mit der geringsten Bevölkerungszahl. 14 14 LSN (2015), Stand: 30.09.2015 Verkehrsinfrastruktur Die Stadt Northeim befindet sich nördlich des Oberzentrums Göttingen in Südniedersachsen. Mit der Autobahn (A) 7, die das Stadtgebiet in Nord-Süd-Richtung passiert, sowie den Bundesstraßen (B) 3 (Buxtehude-Weil), 241 (Hohenwepel-Vienenburg) und 248 (NortheimDannenberg) ist Northeim für den motorisierten Individualverkehr (MIV) gut erschlossen. Die Erreichbarkeit Northeims erfolgt für den öffentlichen Personennahverkehr über ein Stadtbusnetz mit acht Linien. Darüber hinaus gewährleistet der Bahnhof Northeim die überörtliche Erreichbarkeit mit Anschlüssen an das Netz der Deutschen Bahn sowie den regionalen Verkehrsträger Metronom. 5.2 Einzugsbereich und Untersuchungsraum für absatzwirtschaftliche und/oder städtebauliche Auswirkungen des Vorhabens Bei der Abgrenzung des perspektivischen Einzugsgebiets haben ergänzend zur Angebotsund Nachfragesituation insbesondere folgende Punkte Berücksichtigung gefunden: die zu erwartende Attraktivität und Anziehungskraft des Planvorhabens (u.a. Branche, Betreiber, Größe, Standorteigenschaften) die projektrelevante Wettbewerbssituation, wie z.B. die Entfernung und Attraktivität der relevanten Wettbewerber im engeren und weiteren Standortumfeld die verkehrlichen, topographischen und naturräumlichen Gegebenheiten im Untersuchungsraum die sich durch Raum-Zeit-Distanzen ergebenden Einkaufsorientierungen der Wohnbevölkerung die administrative Gliederung innerhalb des Untersuchungsraumes sowie traditionelle Einkaufsorientierungen der Bevölkerung Insbesondere durch den hohen Grad an Spezialisierung im Sortiment sowie aufgrund der guten verkehrlichen Erreichbarkeit des Vorhabenstandortes durch den Anschluss an die A 7 über die nahe gelegene Autobahnabfahrt Nord in rd. 300 m Entfernung ist für das geplante Vorhaben von einem Einzugsbereich auszugehen, der deutlich über die Stadt Northeim hinaus reicht. Ein deutliches Indiz für einen überörtlichen Einzugsbereich bildet auch die räumliche Verteilung von Pferdesportfachmärkten ähnlicher Größenordnungen. 15 Abbildung 3: Räumliche Verteilung von Pferdesportfachmärkten ähnlicher Größenordnungen Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL. Die jeweils nächstgelegenen Pferdesportfachmärkte liegen rund 80 km vom Projektstandort in Northeim entfernt. Es kann daher eine Versorgungslücke im großflächigen, filialisierten Reitsportbereich attestiert werden. Begrenzt wird die Nord-Süd-Ausdehnung des Untersuchungsraums durch die nördlichen Wettbewerbsstrukturen in Seesen sowie die südlichen Wettbewerbsstrukturen im Großraum Göttingen. In der Ost-West-Ausdehnung limitieren die Wettbewerber im Westen sowie die Zeit-Wege-Distanzen im Osten das Einzugsgebiet. 16 Abbildung 4: Einzugsgebiet mit Darstellung des Wettbewerbs im weiteren Umfeld Quelle: Eigene Darstellung auf Basis von © Bundesamt für Kartographie und Geodäsie, Frankfurt am Main (2014); Kartengrundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL. Vorstehende Karte stellt das zonierte Einzugsgebiet mit den wesentlichen Wettbewerbern im überregionalen Raum dar. Aufgrund der siedlungsräumlichen Lage, den Distanzen zu den filialisierten Wettbewerbern sowie der spezialisierten Ausrichtung auf eine Nischensportart ist von einem Einzugsgebiet auszugehen, dass Gebiete in Niedersachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen sowie Hessen beinhaltet. Zone I des Planvorhabens erstreckt sich unter Berücksichtigung der Wettbewerbssituation, der traditionellen Einkaufsorientierung der Bevölkerung15 sowie des siedlungsräumlichen Umfelds auf das Stadtgebiet Northeim, die Stadt Moringen sowie die umliegenden Gemeinden Katlenburg-Lindau Kalefeld, und Nörten-Hardenberg. 15 Vgl. dazu auch Dr. Lademann & Partner (2009), S. 21. 17 Bis auf einen kleinflächigen Anbieter im Northeimer Stadtgebiet sowie in Moringen ist kein weiterer Wettbewerber in dieser Zone verortet. Zone II umfasst unter Berücksichtigung der Fahrtdistanzen zum Vorhabenstandort sowie der Distanzen zu den großen filialisierten Wettbewerbern im Norden, Westen und Süden (vgl. dazu Abbildung 4) die Kommunen im direkten Umfeld Northeims mit einer Fahrdistanz unter einer halben Stunde. Des Weiteren sind in der Zone die Städte Einbeck (inkl. Kreiensen), Bad Gandersheim und Seesen im Norden, Osterode am Harz im Osten, Göttingen im Süden sowie Hardegsen, Dassel und Uslar im Westen Northeims. Des Weiteren befinden sich die Samtgemeinden Radolfshausen, Hattorf am Harz sowie Gieboldehausen im Süd-Osten Northeims in Zone II sowie die Einheitsgemeinde Bad Grund im Westen. Die Zone wird ergänzt durch den Flecken Bovenden und Adelebsen im Süden. Wettbewerbsstrukturen bestehen in Zone II in Form von zwei Raiffeisenmärkten in Bad Gandersheim und in Badenhausen (Samtgemeinde Bad Grund) sowie durch zwei Anbieter in Seesen und je einem in Einbeck und Göttingen. Zone III gliedert sich in die Zonen IIIa, die die Kommunen im Süden beinhaltet sowie in die Zone IIIb, die die Kommunen nördlich des Vorhabenstandorts umfasst. Im Osten schließen sich die großflächigen, unbewohnten Waldabschnitte des Harz an (z.B. Landkreis Goslar, Landkreis Osterode), die eine begrenzende Funktion ausüben. Auch die sich im Westen anschließenden, unbewohnten Waldabschnitte (z.B. Merxhausen) bilden eine Barrierewirkung für die Kommunen in Nordrhein-Westfalen und Nordhessen. Zone IIIa umfasst Kommunen südlich Northeims, wobei hier sowohl zum Vorhabenstandort wie auch zu konkurrierenden, fililalisierten Reitsportfachmärkten eine größere Fahrtdistanz festzustellen ist. Zu den Kommunen in Zone IIIa zählen im Bundesland Niedersachsen die Städte Herzberg am Harz, und Duderstadt. 18 Darüber hinaus befinden sich in der Zone der Flecken Bodenfelde, die Gemeinde Friedland und die Samtgemeinde Dransfeld sowie die Einheitsgemeinden Gleichen und Rosdorf. Weiterhin befinden sich die hessischen Gemeinden Oberweser und Wahlsburg in Zone IIIa. Die Zone IIIb umfasst die nördlichen Kommunen Niedersachsens, die an Zone II angrenzen. Dazu zählen von West nach Ost die Städte Alfeld (Leine), Bockenem, Langelsheim, Goslar (inkl. Vienenburg) und Claustal Zellerfeld. Darüberhinaus befinden sich in Zone IIIb die Einheitsgemeinde Delligsen sowie die Samtgemeinden Eschershausen-Stadtoldendorf, Freden (Leine), Lamspringe und Lutter am Barenberge. Aufgrund der deutlicheren Distanz zum Vorhabenstandort sowie der z.T. vergleichbaren räumlichen Nähe zu den filialisierten Strukturen westlich, nördlich und südlich von Northeim ist in Zone III mit abnehmenden Marktanteilen zu rechnen. Die Zone IV gliedert sich in Siedlungsgebiete im Osten und Süden des Einzugsgebiets. Großflächige, unbewohnte Waldabschnitte wie z.B. im Harz oder der Gutsbezirk Reinhardswald trennen Zone II bzw. III von Zone IV. Zone IV beinhaltet in Niedersachsen die Städte Braunlage (inkl. Sankt Andreasberg und Hohegreiß), Bad Lauterberg im Harz, Bad Sachsa und Bad Harzburg im Osten sowie die Samtgemeinde Walkenried. Im Bundesland Thüringen zählen neben 19 der Landgemeinde Sonnenstein die Stadt Ellrich, die Gemeinde Hohenstein und die Verwaltungsgemeinschaften Lindenberg/Eichsfeld sowie Hohenstein/Südharz (inkl. Der Landgemeinde am Harztor). zum Marktgebiet der Zone IV. Im Bundesland Sachsen-Anhalt kommen die Städte Ilsenburg, Wernigerode und Oberharz am Brocken hinzu. Trotz eines Mangels an großen, filialisierten Konzepten im Osten des Einzugsgebiets ist dennoch nicht mit nennenswerten Marktanteilen zu rechnen. Aufgrund der deutlichen Fahrtdistanz und aufgrund der topographischen Gegebenheiten16 ist hier von eher geringen Marktanteilen zu rechnen. Mobilitätsaspekte und Zufallseinkäufe führen insbesondere angesichts der verkehrsorientierten Lage zu einer leicht darüber hinausgehenden Streuung der Umsatzherkunft. Dieser „Streuumsatz“ wird unter Berücksichtigung des überregionalen Einzugsgebiets mit 10 % für die Berechnungen angenommen. Für die Analyse der konkreten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Planvorhabens erfolgt nachfolgend eine Ableitung des zugrunde gelegten Raumes. Es handelt sich um die Zonen 1 und 2 des Einzugsbereiches (siehe Kapitel 7.1). Nach gutachterlichem Dafürhalten entfaltet das Vorhaben in diesem Raum die intensivsten Marktanteile bzw. absatzwirtschaftlichen Auswirkungen, so dass dieser Raum als Grundlage für die konkrete Umverteilungsmodellierung zugrunde gelegt wird. Zudem liegt hier eine detaillierte Erfassung systemgleicher sowie systemähnlicher Wettbewerber im Hauptsortiment Reitsport vor (Reitsportbedarf-Anbieter sowie Raiffeisenmärkte). Abbildung 5 verdeutlicht, dass in diesem Raum wenige Reitsportfachgeschäfte im Süden, Westen und Norden verortet sind. Neben diesen Standorten im Oberzentrum Göttingen sowie in den Nachbarkommunen Einbeck, Moringen und Seesen befinden sich zwei Raiffeisenmärkten mit Pferdesortimenten im abgegrenzten Untersuchungsraum. 16 20 Zwischen den Siedlungsgebieten und dem Vorhabenstandort liegen große, unbewohnte Waldflächen wie z.B. Gutsbezirk Reinhardswald oder das gemeindefreie Gebiet Solling (Landkreis Northeim). Abbildung 5: Quelle: Untersuchungsraum des Planvorhabens Eigene Darstellung; Kartengrundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL; ZVBAbgrenzungen: Einzelhandelskonzept für die Stadt Northeim (Dr. Lademann & Partner 2009), Kommunales Einzelhandelskonzept Göttingen (Junker und Kruse 2013), Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Einbeck (GMA 2014), Einzelhandelskonzept 2012 (Stadt Seesen 2012). 21 5.3 Angebotsanalyse Im Folgenden werden die vorhandenen Angebotsstrukturen der Hauptsortimente sowie der Randsortimente gewürdigt. Hauptsortiment (Reitsportbedarf) Die untersuchungsrelevanten Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum stellen sich wie folgt dar: Tabelle 2: Bestandstrukturen im Untersuchungsraum (bezogen auf untersuchungsrelevante Angebotsstrukturen; siehe Kapitel Methodik) Reitsportbedarf Lage ZVB Innenstadt Seesen Sonstige Lagen 17 VKF in m² Umsatz in Mio. Euro 350 0,8 760 1,8 1.110 2,5 Gesamt * Quelle: Verkaufsfläche: Bestandserhebung Stadt + Handel 2016, Umsatz: Berechnung Stadt + Handel auf Basis EHI 2015 und Auswertung von Fachliteratur; Werte auf 10 m² bzw. 0,1 Mio. Euro gerundet; * Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt. Im Untersuchungsraum sind insgesamt rd. 1.110 m² VKF im Bereich Reitsportbedarf verortet. Innerhalb von Northeim ist derzeit ein Anbieter angesiedelt, dieser befindet sich außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches. Rd. 760 m² (bzw. rd. 68 %) der erfassten sortimentsspezifischen Verkaufsfläche befindet sich außerhalb zentraler Versorgungsbereiche. Daraus lässt sich ablesen, dass das Sortiment Reitsportbedarf sowohl in Northeim als auch im gesamten Untersuchungsraum keine deutlich zentrenprägende Funktion übernimmt. Darüber hinaus werden in den Wettbewerbsbetrieben innerhalb des Untersuchungsraumes häufig handwerkliche Leistungen wie maßgefertigte Stiefel, Sättel oder Zaumzeug angeboten, die nur bedingt mit den Sortimenten des Reitsportfachmarkts konkurrieren.18 Tabelle 3 zeigt die Einordnung des Sortiments hinsichtlich der Zentrenrelevanz in ausgewählten Umlandkommunen: 17 Hier sonstige Lagen in Seesen, Northeim, Bad Gandersheim, Badenhausen, Moringen, Einbeck und Göttingen. 18 Vgl. http://www.reitstiefel-kandel.de/ueberuns.html, abgerufen am 12.05.2016. 22 Tabelle 3: Zentrenrelevanz (Reit-)Sportartikel Reitsportbedarf Kommune Bezeichnung Einordnung Zentrenrelevanz Sportartikel (bedingt) zentrenrelevant Northeim (auf Basis Planung der Stadt zur Fortschreibung des EHK 2016)20 Reitsportartikel Nicht zentrenrelevant Einbeck21 Reitsportartikel Nicht zentrenrelevant Sportartikel zentrenrelevant Sportgroßgeräte Nicht zentrenrelevant Tiere, Tiernahrung und zoologische Artikel Nicht zentrenrelevant Sportartikel zentrenrelevant Northeim (auf Basis des EHK 2009)19 Göttingen 22 Seesen23 Quelle: eigene Darstellung. Aus Tabelle 3 wird deutlich, dass im Untersuchungsraum – sofern eine Unterscheidung in Reitsportartikel getroffen wird – diese sowie Sportgroßgeräte überwiegend unter den nicht zentrenrelevanten Sortimenten zu subsummieren sind. Das Angebot im Untersuchungsraum setzt sich aus zwei Raiffeisenmärkten sowie sechs Fachanbietern des Reitsportbedarfs zusammen. Die Größen der sortimentsspezifischen Verkaufsflächen variieren dabei stark und reichen von rd. 20 m² bis zu rd. 350 m². Die Gesamtverkaufsflächen aller Anbieter liegen deutlich unter der Grenze zur Großflächigkeit von 800 m², die erfassten Wettbewerber sind somit als spezialisierte Fachgeschäfte und kleinere Fachmärkte einzuordnen. Sie stellen damit nur bedingt direkte Wettbewerber gegenüber dem filialisierten Konzept des Vorhabenträgers dar. Die direkten Wettbewerber des Ansiedlungsvorhabens befinden sich außerhalb des Untersuchungsraums in rd. 80 km Entfernung (s. dazu auch Abbildung 3). Der als Untersuchungsraum definierte Bereich weist daher eine Versorgungslücke mit großflächigen, filialisierten Anbietern auf. Für diese müssen derzeit nicht unerhebliche Fahrtdistanzen zurückgelegt werden. Der Onlinehandel stellt darüber hinaus eine weitere Möglichkeit für die Reitsportler/-innen dar, sich mit einem breiten Angebot für Pferd und Reiter zu versorgen. 19 Dr. Lademann & Partner (2009), S. 68. 20 Angabe nach aktuellen Diskussionsstand im Zuge der Abstimmung zwischen den relevanten Akteueren zur Zentrenrelevanz der Sortimente in der Stadt Northeim. 21 GMA (2014), S. 43 22 Junker und Kruse (2013), S. 123f. 23 Cima (2005), S. 43. 23 Randsortimente Das Planvorhaben sieht vor, neben Artikeln des Reitsportbedarfs auch Angebote aus dem Bekleidungsbereich sowie Bücher, Geschenkartikel (wie Pferdekalender) in einer untergeordneten Größenordnung als Randsortimente anzubieten. Tabelle 4 zeigt das Angebot in Northeim in diesen Sortimentsbereichen. Tabelle 4: Verkaufsflächen und Umsätze der Randsortimente des Vorhabens in Northeim (bezogen auf untersuchungsrelevante Angebotsstrukturen; siehe Kap. Methodik) PBS25 Bekleidung Lage24 ZVB Innenstadt NVZ In der Fluth 26 NVZ Einbecker Landstraße NVZ Eichstätte/Graf-Otto-Straße Sonstige Lagen VKF in m² Umsatz in Mio. Euro VKF in m² Umsatz in Mio. Euro 9.880 20,9 960 3,9 530 1,3 100 0,5 30 < 0,1 110 0,4 20 < 0,1 30 0,1 2.260 4,8 620 2,5 12.720 27,1 1.820 7,4 Gesamt * Quelle: Verkaufsfläche: Bestandserhebung Stadt + Handel 2015, Umsatz: Berechnung Stadt + Handel auf Basis EHI 2015; Werte auf 10 m² bzw. 0,1 Mio. Euro gerundet; * Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt. Bekleidung In Northeim wurden insgesamt rd. 12.720 m² Verkaufsfläche im Sortiment Bekleidung erfasst. Das in Northeim nach Northeimer Liste (2009) „hoch zentrenrelevante“ Sortiment Bekleidung soll lt. Flächenprogramm (s. Tabelle 1) auf einer Verkaufsfläche von 23 m² angeboten werden. Auch in der Fortschreibung des EHK (2016) ist vorgesehen, dass das Sortiment Bekleidung als zentrenrelevant eingestuft wird (vgl. Abbildung 6). Die Größenordnung dieses Randsortiments ist in Bezug zur ermittelten sortimentsspezifischen Verkaufsfläche in Northeim als deutlich untergeordnet zu bewerten. Das Sortiment Bekleidung wird daher in der weiteren Untersuchung nicht näher betrachtet. 24 Lage nach Dr. Lademann & Partner (2009). 25 PBS steht hier für Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren. 26 Das Nahversorgungszentrum „NVZ In der Fluth“ wird im EHK Dr. Lademann & Partner (2009) als Ergänzungsstandort nordöstlich der Innenstadt ausgewiesen. In der Fortschreibung des EHKs (2016) soll nach aktuellem Bearbeitungsstand des Entwurfs das Zentrum seinen Status als ZVB verlieren und zu den sonstigen integrierten Lagen gezählt werden. 24 Randsortiment Bücher sowie Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren Fachbücher, reiterliche Geschenkartikel sowie Pferdekalender werden ebenfalls regelmäßig als (hoch) zentrenrelevant eingestuft27. Diese beiden Sortimentsgruppen sollen lt. Flächenprogramm auf einer Verkaufsfläche von 18 m² angeboten werden. Diese geringen Verkaufsflächen sind somit nicht mit eigenständigen Betriebstypen bzw. Ladenangeboten vergleichbar. In Northeim sind rd. 1.820 m² Verkaufsfläche in diesen Sortimentsbereichen verortet. Die geplante Verkaufsfläche der genannten Sortimente ist daher auch hier als deutlich untergeordnet zu bewerten. Die Sortimente Fachbücher, reiterliche Geschenkartikel sowie Pferdekalender werden daher in der weiteren Untersuchung nicht näher betrachtet. 5.4 Nachfrageanalyse Für die Bewertung des Vorhabens hinsichtlich seiner Auswirkungen auf die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum sind neben der Kenntnis der angebotsseitigen Rahmenbedingungen auch die monetären Gegebenheiten auf der Nachfrageseite von Bedeutung. Anhand der ansässigen Bevölkerung und der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten im Untersuchungsraum lässt sich das in einem Gebiet vorhandene einzelhandelsrelevante, sortimentsgruppenbezogene Kaufkraftpotenzial ermitteln. Um die perspektivische Kundenherkunft und entsprechend das Einzugsgebiet adäquat abbilden zu können, werden in der Nachfrageanalyse auch einige Umlandkommunen einbezogen. Im Einzugsgebiet des Vorhabens variieren die Kaufkraftkennziffern zwischen rd. 92 (Bad Grund) und rd. 103 (Bovenden). In Northeim wird eine leicht unterdurchschnittliche einzelhandelsrelevante Kaufkraft von rd. 98 erreicht. Insgesamt wird im Untersuchungsraum ebenfalls eine im Vergleich zum Bundesdurchschnitt leicht unterdurchschnittliche einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer erzielt (rd. 97). Um Angaben zur für das Vorhaben relevanten Kaufkraft im Untersuchungsraum treffen zu können, ist die Herleitung einer reitsportspezifischen Kaufkraft notwendig. Nach Angaben der IFH beträgt die Kaufkraft für Reitsportausrüstung und -bekleidung pro Kopf jährlich 11,17 Euro in Deutschland. Dieser Wert stellt einen Mittelwert über alle Bundesländer dar und berücksichtigt keine regionalen Schwankungen zwischen z.B. dem ländlichen Raum und Metropolen, in denen Reitsport nur eine untergeordnete Rolle spielt. In Niedersachsen reiten mehr als 6 % der erwachsenen Bevölkerung, während es im Bundesdurchschnitt 5,1 % sind.28 Berücksichtigt man daher ein höheres Interesse am Reitsport in Niedersachsen und Hessen, das sich durch rd. 18 % mehr Reiter im Vergleich zum Bundesdurchschnitt ausdrückt, so ist 27 Sowohl in der aktuellen Fassung des EHK (Dr. Lademann & Partner 2009, S. 68) wie auch im Entwurf der Fortschreibung des EHK (2016), vgl. Abbildung 6. 28 http://www.barnboox.de/wissensdatenbank/fachartikel/studie-5-mio-verbraucher-geben-j%C3%A4hrlich67-mrd-euro-f%C3%BCr-den-pferdesport, abgerufen am 12.05.2016. 25 von einer jährlicher Kaufkraft von rd. 13,14 Euro pro Kopf auszugehen (11,17 Euro x 118 %). Somit ergibt sich für den Untersuchungsraum eine spezifische Kaufkraft von rd. 4.204.800 Euro jährlich. Die Kaufkraft im Sortiment Reitsportartikel stellt sich wie folgt dar: Tabelle 5: Einzelhandelsrelevante Reitsport-Kaufkraft in Euro im Untersuchungsraum Einwohner Kaufkraft im Sortiment Reitsportartikel (in EUR) Northeim 28.904 379.833 Adelebsen 6.413 84.274 Bad Gandersheim 9.695 127.404 Bad Grund 8.629 113.395 Bovenden 13.513 177.577 Dassel 9.894 130.019 Einbeck 31.269 410.911 Göttingen 117.280 1.541.197 Hardegsen 7.808 102.606 Kalefeld 6.546 86.022 Katlenburg-Lindau 7.183 94.393 Moringen 7.052 92.672 Nörten-Hardenberg 8.052 105.813 Osterode 22.117 290.643 Samtgemeinde Hattorf am Harz29 1.849 24.298 Samtgemeinde Gieboldehausen30 8.889 116.812 Samtgemeinde Radolfshausen31 4.318 56.744 Seesen 19.329 254.006 Uslar32 1.231 16.177 319.971 4.204.795 Kommune Gesamt Quelle: Einwohnerzahlen: LSN (2015), Stand: 31.09.2015, Kaufkraftzahlen: IFH Köln 2015. Der Untersuchungsraum umfasst demnach 319.971 Einwohner. 29 Hier nur die Gemeinde Wulften. 30 Hier nur die Gemeinden Bilshausen, Bodensee, Krebeck, Gieboldehausen sowie Wolfbrandshausen. 31 Hier nur die Gemeinden Waake und Ebergötzen. 32 Hier nur der Ortsteil Volprieh. 26 Die Zentralität33 im Bereich Reitsport liegt somit im Untersuchungsraum aktuell bei rd. 60%. Dies verdeutlicht, dass aktuell Kaufkraft in diesem Sortimentsbereich signifikant an die Angebotsstrukturen außerhalb des Untersuchungsraums (vgl. dazu auch die Wettbewerbssituation in Kapitel 5.2) sowie in Strukturen neben dem klassischen Ladeneinzelhandel, wie z.B. Flohmärkte abfließt. Darüber hinaus kaufen 61% der Reiter Reitsportartikel z.T. auch im Internet.34 Die Ansiedlung des Reitsportfachmarkts bietet daher die Chance, Kaufkraft aus Regionen außerhalb des Untersuchungsraums und ggf. auch aus dem Online-Handel zurück zu gewinnen. 5.5 Städtebaulich-funktionale Analyse/Charakterisierung der zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum Grundlage für die Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen, welche aus dem Planvorhaben resultieren, bilden städtebaulich-funktionale Analysen der möglicherweise durch die ausgelösten Umsatzumverteilungen betroffenen zentralen Versorgungsbereiche. Das Mittelzentrum Seesen stellt die einzige Kommune im Untersuchungsraum dar, in deren zentralem Versorgungsbereich ein untersuchungsrelevanter Anbieter verortet ist. Für die städtebaulichen Analysen wurde auf das Einzelhandelskonzept der Stadt Seesen zurückgegriffen. Nachfolgend wird die städtebauliche Analyse mit den wesentlichen Inhalten dargestellt. 33 Die Zentralität (bzw. Zentralitätskennziffer) einer Kommune verdeutlicht das relative Verhältnis zwischen den erzielten Umsätzen und der potenziell verfügbaren Kaufkraft vor Ort. Sie wird als Quotient dieser beiden Werte ermittelt. Ein Wert unter 100 beinhaltet, dass in der Summe aller Kaufkraftzuflüsse und -abflüsse Einzelhandelskaufkraft in andere Orte abfließt; ein Wert über 100 beschreibt umgekehrt den per Saldo erkennbaren Gewinn aus anderen Orten. 34 http://www.barnboox.de/wissensdatenbank/fachartikel/studie-5-mio-verbraucher-geben-j%C3%A4hrlich67-mrd-euro-f%C3%BCr-den-pferdesport, abgerufen am 12.05.2016. 27 Tabelle 6: Standortprofil Ortszentrum Seesen (Innenstadtzentrum Seesen Lage Stat. Bezirk Kernstadt Ausdehnung Im Norden beginnend im Kreuzungsbereich Baderstraße/Am Markt, im Osten begrenzt durch die Bismarckstraße, im Süden durch die Bahnhofstraße und An der Landesbahn, im Westen begrenzt durch Poststraße und Lange Straße/Am Schulplatz/Opferstraße. Einzelhandelsstruktur Angebotsstruktur Das Angebot umfasst zum großen Teil die Güter der kurz- und mittelfristigen Bedarfsstufe. Magnetbetriebe Marktkauf, Hagebaumarkt, Schwager Mode und Sport Betriebe im untersuchungsrelevanten Sortiment Pegasus Reitsport Verkehrliche Einordnung Motorisierter Verkehr Die Erreichbarkeit für den MIV erfolgt über die Bismarckstraße (B 242) sowie die Bockenemer Straße (B 248) mit Anbindung an die A 7. ÖPNV Gute Erreichbarkeit über den Bahnhof Seesen sowie die Bushaltestellen Jacobsonstraße und Jahnstraße. Räumlich-funktionale Einordnung Organisationsstruktur Der Angebotsschwerpunkt liegt an der Jacobsonstraße zwischen Poststraße und Bismarckstraße. Versorgungsfunktion Gesamtstädtisch ZVB-Abgrenzung Quelle: Stadt Seesen 2012, S. 6 Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Cima (2005) sowie Stadt Seesen (2012), S. 6. 28 5.6 Zusammenfassung der Markt- und Standortanalyse Im Hinblick auf die im Anschluss folgende Bewertung des Vorhabens hinsichtlich der absatzwirtschaftlichen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sowie der Umsatzherkunft des Planvorhabens sind folgende räumlichen, quantitativen und qualitativen Rahmenbedingungen von besonderer Bedeutung: Der Vorhabenstandort befindet sich nördlich der Northeimer Innenstadt. Die geplante Ansiedlungsfläche befindet sich im Bereich Albert-Schweitzer-Weg/B 3, westlich der Albert-Schweitzer-Klinik Northeim. Über die Anschlussstelle NortheimNord in rd. 300 m Entfernung sowie eine Haltestelle des ÖPNV ist der Standort gut erschlossen. Das Vorhaben stellt eine Neuansiedlung eines Reitsportfachmarkts mit 1.200 m² Verkaufsfläche dar. Das Hauptsortiment des Vorhabens liegt im Reitsportbereich (863 m² VKF) mit ergänzenden Angeboten aus dem Zoobedarf, wie z.B. Stallartikel und Pferdepflegemittel (296 m² VKF). Randsortimente werden auf 41 m² VKF angeboten. Nach aktueller Northeimer Liste sind somit rd. 75% der Flächen hoch bzw. bedingt zentrenrelevant. Die Stadt Northeim plant, Reitsportartikel in der Fortschreibung des EHK zu den nicht zentrenrelevanten Sortimenten zu zählen. In diesem Fall sind nur rd. 3 % der Verkaufsflächen als zentrenrelevant zu bewerten. Die Darstellung des untersuchungsrelevanten Sortiments im Untersuchungsraum hat gezeigt, dass die Bestandsstrukturen vornehmlich in sonstigen Lagen verortet sind. Lediglich ein Betrieb befindet sich in einem zentralen Versorgungsbereich (s. dazu Kapitel 5.3). Die Verkaufsflächen der Betriebe im Untersuchungsraum liegen deutlich unter der Grenze zur Großflächigkeit. Vergleichbare filialisierte Reitsportfachmärkte befinden sich außerhalb des Untersuchungsraums in rd. 80 km Entfernung. Für den Untersuchungsraum ist somit eine Versorgungslücke bzgl. großflächiger, filialisierter Reitsportfachmärkte zu attestieren. Der Untersuchungsraum umfasst 319.971 Einwohner. Insgesamt wird im Untersuchungsraum eine im Vergleich zum Bundesdurchschnitt leicht unterdurchschnittliche einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer erzielt (rd. 97). Für den Untersuchungsraum kann eine reitsport-spezifische Kaufkraft von rd. 4,2 Mio. Euro jährlich hergeleitet werden. Die Zentralität im Bereich Reitsport liegt im Untersuchungsraum aktuell bei rd. 60. Darüber hinaus kaufen rd. 61% der Reiter Reitsportartikel u.a. auch im Internet. Die Ansiedlung des Reitsportfachmarkts bietet daher die Chance, Kaufkraft aus Regionen außerhalb des Untersuchungsraums und ggf. auch aus dem Online-Handel zurück zu gewinnen. 29 6 Umsatzprognose und Umsatzherkunft für das Planvorhaben In diesem Kapitel erfolgt, unter Berücksichtigung der verschiedenen Einflussgrößen, die Herleitung einer Umsatzprognose für das Planvorhaben. 6.1 Marktanteilsmodell für das Planvorhaben Die Herleitung eines plausibel zu erwartenden Umsatzes eines Planvorhabens kann anhand der Abschätzung realistischer Weise zu erzielender Marktanteile (=Marktanteilmodell) ermittelt werden. Der zu erwartende Marktanteil eines Vorhabens in einem definierten Gebiet und der daraus resultierende potenzielle Vorhabenumsatz bestimmen sich anhand der für das Standortumfeld konkret zu bestimmender und zu bewertender Rahmenbedingungen. Standortrelevante Rahmenbedingungen: ein leicht unterdurchschnittliches einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau in Northeim (98); dabei eine leicht überdurchschnittliche reitsportspezifische Kaufkraft in Niedersachsen und Hessen bei einer durchschnittlichen Kaufkraft in Nordrhein-Westfalen, Sachsen-Anhalt und Thüringen (s. auch Kapitel 5.4), gute Verkehrsanbindung über die Anschlussstelle Northeim-Nord in rd. 300 m Entfernung vom Vorhabenstandort an die Autobahn A 7, kein vergleichbar dimensionierter, filialisierter Reitsportfachmarkt im Einzugsgebiet, Die Zentralität im Bereich Reitsportartikel beträgt im Untersuchungsraum aktuell rd. 60% bezogen auf die Reitsportsortimente. Wettbewerbsrelevante Rahmenbedingungen: Die Standortattraktivität des Vorhabenstandortes (in Relation zum Wettbewerb); Die Verkaufsfläche der projektrelevanten Wettbewerbsstrukturen; Das Wettbewerbsumfeld des Reitsportbedarfs sowie die Attraktivität der projektrelevanten Wettbewerbsstrukturen (hier auch großräumige und siedlungsstrukturelle verkehrliche Anbindung der Wettbewerber); Die Systemähnlichkeit der projektrelevanten Wettbewerbsstrukturen zum Vorhaben; Die Entfernung der jeweiligen Wettbewerbsstrukturen zum Vorhabenstandort; Das sortimentsspezifische Kaufkraftpotenzial in den jeweiligen Zonen des Einzugsgebietes; Das zu erwartende Einzugsgebiet und die zu erwartenden Marktanteile in den Zonen des Einzugsgebiets. Die Marktanteile des Planvorhabens stellen sich nach Zonen wie folgt dar: 30 Tabelle 7: Marktanteile und Umsatzprognose für das Planvorhaben EW Kaufkraft in Mio. Euro Marktanteil in % Umsatz in Mio. Euro 57.737 0,8 37 0,3 288.605 3,8 32 1,2 108.584 1,4 16 0,2 144.633 1,9 12 0,2 LG Sonnenstein, Ellrich, Hohenstein, VG Lindenberg-Eichsfeld, Ilsenburg, Braunlage, Bad Lauterberg, Bad Sachsa, Walkenried (SG), Bad Harzburg, VG Hohenstein/Südharz, Wernigerode, Oberharz am Brocken 132.728 1,6 6 0,1 Gesamt * 732.287 9,5 - 2,0 Kommune35 Zone I Northeim, Nörten-Hardenberg (FL), Moringen, Kalefeld und Katlenburg-Lindau Zone II Hardgsen, Dassel, Uslar36, Einbeck, Seesen, Bad Gandersheim, Bovenden (Fl), Osterode am Harz, Adelebsen (Fl), Göttingen, Radolfshausen (SG) 37, Bad Grund (EG), Hattorf am Harz (SG) 38, Gieboldehausen (SG) 39 Zone III a Gleichen (EG), Bodenfelde (Fl), Herzberg am Harz, Duderstadt, Friedland, Rosdorf (EG), Dransfeld (SG), Oberweser, Wahlsburg Zone III b Goslar, Clausthal-Zellerfeld, Lutter am Barenberge (SG), Langelsheim, Alfeld (Leine), Delligsen (EG), Bockenem, Freden (Leine), Lamspringe (SG), EschershausenStadtoldendorf (SG) Zone IV Streuzufluss i. H. v. 10 % des Zonenumsatzes 0,2 Umsatz * 2,3 Quelle: Einwohnerzahlen: Landesamt für Statistik Niedersachsen (2015), Stand: 30.09.2015, Hessisches Statistisches Landesamt, Wiesbaden, 2016, Stand 30.09.2015; Stat. Landesamt Thüringen, Stand 2014; Stat. Landesamt Sachsen-Anhalt, Stand 2014; Kaufkraftzahlen: IFH Köln (2015); Umsatz: Berechnung Stadt + Handel; Werte auf 0,1 Mio. Euro gerundet; * Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt. 31 Unter Berücksichtigung der oben genannten Rahmenbedingungen und Annahmen ergibt sich somit eine auf das Sortiment Reitsportbedarf bezogene Umsatzprognose von 2,3 Mio. Euro pro Jahr. Die anhand des Markanteilsmodells ermittelte bzw. abgeleitete Flächenproduktivität im Sortiment Reitsportbedarf liegt somit bei rd. 2.000 Euro/m² VKF. Im Sinne einer Worst CaseBetrachtung wird neben der über das Marktanteilsmodell ermittelten Flächenproduktivität i.H.v. 2.000 Euro/m² eine Flächenproduktivität von 2.200 Euro/m² VKF in die weiteren Berechnungen eingestellt. 6.2 Umsatzprognose Planvorhaben Für das Ansiedlungsvorhaben wurde für das Hauptsortiment des Reitsportfachmarktes ein Marktanteilsmodell erstellt. Aufgrund der geplanten kleinteiligen, sortimentsspezifischen Verkaufsflächenausprägung der zentrenrelevanten Randsortimente des Planvorhabens (41 m², rd. 3 % der Gesamtverkaufsfläche) ist nicht davon auszugehen, dass das Vorhaben in diesen Sortimentsbereichen eine strukturprägende Wirkung erreichen kann. Eine Umsatzprognose in diesen Sortimentsbereichen orientiert sich daher an: branchen- und betriebsübliche Leistungskennziffern (u. a. handelsdaten.de), Kennwerten aus Unternehmensveröffentlichungen, laufender Auswertung von Fachliteratur und der Berücksichtigung der konkreten Standort- und Betriebsrahmenbedingungen vor Ort. Für alle Sortimente des Planvorhabens ergeben sich demnach folgende Umsatzprognosen: Tabelle 8: Umsatzprognose des Planvorhabens Sortimente VKF Plan in m² Flächenproduktivität in €/m² Umsatzprognose in Mio. Euro Reitsportbedarf 1.159 2.000 - 2.200 2,3 - 2,5 41 ~ 3.400 ~ 0,1 1.200 2.050 - 2.250 2,5 - 2,7 Randsortimente (Reitmode, reiterliche Geschenkartikel, Fachbücher/Pferdekalender) Gesamt * Quelle: Umsatzprognose: Berechnungen Stadt + Handel und EHI (2013), Werte auf 50 Euro bzw. 0,1 Mio. Euro gerundet; * Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt. Das Ansiedlungsvorhaben wird perspektivisch einen Umsatz von rd. 2,5 - 2,7 Mio. Euro erwirtschaften. Bezogen auf eine Verkaufsfläche von 1.200 m² ergibt sich eine hieraus ableitbare Flächenproduktivität von rd. 2.050 - 2.250 Euro/m² VKF. 32 Für die zentrenrelevanten Randsortimente, die auf rd. 41 m² angeboten werden wird ein Mittelwert von 3.400 Euro/m² VKF angenommen. Dieser leitet sich aus einer durchschnittlichen Flächenproduktivität im deutschen Textileinzelhandel (2013)40 sowie einem Durchschnitt aus den Flächenproduktivitäten im deutschen Bucheinzelhandel41 und einer Flächenproduktivität im Bereich Papier-, Büro- und Schreibwaren-Fachhandel (PBS)42 ab. 40 Bundesverband des Deutschen Textileinzelhandels e.V. (2014). 41 Factbook Einzelhandel (2014), S. 158. 42 Factbook Einzelhandel (2014), S. 158. 33 7 Auswirkungsanalyse In den folgenden Kapiteln werden die Auswirkungen des Planvorhabens hinsichtlich der im Kontext der Untersuchungsfragen relevanten Aspekte dargestellt. Unter Berücksichtigung des Einzelhandelskonzepts (Dr. Lademann & Partner 2009) sowie den landesplanerischen Vorgaben werden folgende Fragen beantwortet: Welche absatzwirtschaftlichen Auswirkungen auf Wettbewerber sind zu erwarten? Welche städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sind zu erwarten? Wie ordnet sich das Planvorhaben in die Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes (Dr. Lademann & Partner 2009) sowie in die der Fortschreibung 2016 ein? Wie ordnet sich das Planvorhaben in die Vorgaben der Bau NVO ein? 7.1 Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche Das perspektivische Einzugsgebiet des Vorhabens wird über den Raum, in dem die konkreten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Planvorhabens untersucht werden, hinausreichen. Dies insbesondere aufgrund der großen Distanz der nächstgelegenen filialisierten Wettbewerber zum Vorhabenstandort. Diese Kaufkraftbindung von außerhalb wie auch insbesondere die Kaufkraftrückbindung von derzeit abfließender Kaufkraft wird üblicherweise als umsatzumverteilungsneutraler Umsatzanteil für die Bestandsstrukturen berücksichtigt. Hierzu zählen auch Zufallseinkäufe durch Ortsfremde. Insgesamt lässt sich daher festhalten, dass die prognostizierten Umsätze nicht als Ganzes innerhalb des in Bezug auf die untersuchten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen definierten Raums anfallen, da diese aufgrund der Wettbewerbssituation (hauptsächlich spezialisierte Fachgeschäfte und kleinere Fachmärkte in sonstigen Lagen), der Begrenzung des Raumes für den die konkreten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen untersucht wurden sowie der Positionierung des Ansiedlungsvorhabens im Wettbewerb mit 1.200 m² VKF eine Streuung über diesen Raum hinaus aufweisen werden. Die nächsten, vergleichbar dimensionierten und filialisierten Konzepte befinden sich in rd. 80 km Entfernung. Bezogen auf die reitsportspezifische Kaufkraft werden in dem Bereich, in dem die konkreten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen untersucht wurden (Zonen 1 und 2 des Einzugsgebietes) aktuell rd. 60 % der verfügbaren Kaufkraft durch die erfassten Strukturen gebunden (s. dazu Kapitel 5.3). Ein nennenswerter Anteil der Kaufkraft (rd. 2,0 Mio. Euro) fließt somit aktuell in den Online- und Versandhandel, zu Anbietern außerhalb des Raumes in dem die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Planvorhabens untersucht wurden sowie 34 in den Second-Hand-Handel ab. Darüber hinaus kann durch die Realisierung des Planvorhabens auch ein Kaufkraft-Zufluss von Kommunen außerhalb dieses Bereiches (insgesamt rd. 0,8 Mio. Euro; Zonen III und IV sowie Streuumsatz) generiert werden. Das Vorhaben bietet daher die Chance, in erster Linie derzeit abfließende Kaufkraft rückzubinden und somit die Zentralität im Sortiment Reitsport zu erhöhen. Eingangswerte in die Umsatzumverteilungsberechnung sind neben den Daten des Vorhabens, die ermittelten Verkaufsflächen, die Flächenproduktivitäten gemäß einzelhandelsspezifischer Fachliteratur sowie die daraus resultierenden Umsatzsummen bzw. der durch das Marktanteilsmodell ermittelte Umsatz. Berücksichtigung finden innerhalb der Umsatzumverteilungsberechnung folgende Parameter: die Gesamtattraktivität der erfassten Standorte unter Einbeziehung der Entfernung zum Vorhabenstandort; Agglomerationswirkungen in den bestehenden Zentren; Verkaufsflächenausstattung der untersuchten Betriebe; großräumige und siedlungsstrukturelle Verkehrsanbindung der untersuchten Betriebe; Wettbewerbsrelevanz der Anbieter und Angebotsstandorte zum Vorhaben. Für das Vorhaben ist grundsätzlich zu berücksichtigen, dass es sich um eine Neuansiedlung handelt. Aufgrund der Verkaufsflächenausprägung sowie der Umsatzprognosen des Planvorhabens werden für das Sortiment Reitsportartikel die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen berechnet und bewertet (zu diesem Ansatz siehe Kapitel 2). 35 Tabelle 9: Umsatzumverteilungen in der untersuchungsrelevanten Warengruppe Reitsportbedarf Lagebereich Bestandsumsatz Reitsportbedarf in Mio. Euro p. a. in % 0,8 < 0,1 6-7 <0,1 ** ** 1,8 0,5 - 0,6 30 - 33 Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum ZVB Innenstadt Seesen Alle weiteren ZVB im Untersuchungsraum Sonstige Lagen 43 Rückbindung/Zufluss in den Untersuchungsraum Rückbindung aus dem Untersuchungsraum abfließender Kaufkraft ~ 0,9 Zusätzlicher Kaufkraftzufluss in den Untersuchungsraum ~ 0,6 Streuumsatzanteile ~ 0,2 Gesamt * Quelle: 2,3 - 2,5 - Eigene Berechnungen; Umsatzprognose: laufende Auswirkungen einzelhandelsspezifischer Fachliteratur; Werte gerundet; * Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt. ** Umverteilungen empirisch nicht nachweisbar. Aufbauend auf den absatzwirtschaftlichen Ergebnissen aus der Umsatzumverteilungsberechnung erfolgt deren städtebauliche Einordnung. Die städtebaulichen Konsequenzen für sonstige Lagen werden ebenfalls aufgezeigt. 7.2 Städtebauliche Einordnung Bei der städtebaulichen Einordnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen ist zu berücksichtigen, dass das Planvorhaben auf Wettbewerbsstrukturen trifft, die deutlich kleiner und somit spezialisierter ausfallen. Keiner der Wettbewerber weist mehr als 400 m² Verkaufsfläche auf. Das Planvorhaben weist eine Verkaufsfläche von 1.200 m² auf und bietet somit ein eher breites Sortiment im Gegensatz zu den kleinflächigen Spezialisten. Darüber hinaus werden in den Wettbewerbsbetrieben häufig handwerkliche Leistungen wie maßgefertigte 43 36 Hier sonstige Lagen in Seesen, Northeim, Bad Gandersheim, Badenhausen, Moringen, Einbeck und Göttingen. Die beabsichtigte Änderung des NVZ In der Fluth in Northeim in eine „sonstige integrierte Lage“ (gem. Entwurf der Fortschreibung EHK 2016) hat an dieser Stelle keine Auswirkung, da der Reitsportanbieter in Northeim außerhalb eines Zentralen Versorgungsbereichs verortet ist. Stiefel, Sättel oder Zaumzeug angeboten, die nur bedingt mit den Sortimenten des Reitsportfachmarkts konkurrieren (s. dazu 5.3). Der überwiegende Anteil der Wettbewerbsstrukturen ist in sonstigen Lagen (integriert und nicht integriert) verortet. Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche Vom Ansiedlungsvorhaben gehen Umsatzumverteilungen auf den zentralen Versorgungsbereich Seesen von unter 0,1 Mio. Euro bzw. rd. 6 - 7 % aus. Dieser Anteil ist zunächst als nicht unerheblich einzustufen. Sportartikel sind in Seesen als zentrenrelevant zu bewerten.44 Der betroffene Betrieb führt in seinem Angebot reguläre Artikel sowie einen nennenswerten Anteil Rest- und Sonderposten und hatte sich kürzlich neu aufgestellt45. Es ist daher nur bedingt von einer direkten Wettbewerbssituation auszugehen. Aufgrund der Höhe der Umsatzumverteilung, der Größe und Leistungsfähigkeit des betroffenen Unternehmens sowie der oben angeführten Diversifizierung (auch Rest- und Sonderposten) ergeben sich aus fachgutachterlicher Sicht absatzwirtschaftliche Auswirkungen, aus welchen eine Marktaufgabe nicht zu erwarten ist. Negative städtebauliche Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs sind somit nicht zu erwarten. Städtebaulich negative Auswirkungen auf den ZVB Seesen in seinem heutigen Bestand und seine Entwicklungsmöglichkeiten sind nicht zu erwarten. Auswirkungen auf sonstige Versorgungsstrukturen Für die Bestandsstrukturen in den sonstigen Lagen ergeben sich insgesamt rechnerische Umsatzumverteilungen maximal i. H. v. rd. 30 - 33 % bzw. 0,5 - 0,6 Mio. Euro. Die Umsatzumverteilungen tangieren vor allem den räumlich nahegelegenen Anbieter im Northeimer Stadtgebiet. Angesichts der Höhe der Umverteilungen können mehr als nur unwesentliche Auswirkungen auf die Anbieter im Reitsportbereich wie beispielsweise Marktschließungen oder -umstrukturierungen nicht ausgeschlossen werden. Dabei sind die beiden Raiffeisenmärkte, die Artikel für Pferde als Randsortimente anbieten, marginal tangiert. Die übrigen Anbieter im Untersuchungsraum stellen in erster Linie kleine (Verkaufsflächen unter 400 m²) spezialisierte Anbieter, oft mit Second-Hand-Angeboten, in sonstige Lagen dar. Es bleibt daher zu diskutieren, in wie fern diese Anbieter in einen direkten Wettbewerb mit einem neuen Filialisten im Marktgebiet eintreten. Die direkten Wettbewerber des Vorhabens befinden sich deutlich außerhalb des Raumes in dem die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen untersucht wurden, in rd. 80 km Entfernung (s. Abbildung 3). Eine Beeinträchtigung der Strukturen in den sonstigen Lagen kann abschließend nicht ausgeschlossen werden. 44 Cima (2005), S. 43. 45 http://www.pegasus-seesen.de/unsere-leistungen.html, abgerufen am 12.05.2016. 37 Anhand der ermittelten rechnerischen absatzwirtschaftlichen Auswirkungen im Sortimentsbereich Reitsportbedarf, ergeben sich absatzwirtschaftlichen Auswirkungen, aus welchen negative städtebauliche Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche (hier ZVB Seesen) nicht zu erwarten sind. Das Ansiedlungsvorhaben bietet aufgrund der niedrigen Zentralität die Chance, derzeit abfließende Kaufkraft rückzubinden. Darüber hinaus ist das Betriebskonzept auf ein breites Angebot ausgerichtet, dass nur bedingt mit den Angeboten der untersuchten Bestandsstrukturen in Konkurrenz tritt. 38 8 Einordnung des Vorhabens in die Vorgaben der Landesplanung und der Kommunalplanung Eine wichtige Grundlage der kommunalen Einzelhandelssteuerung bilden die landes- und regionalplanerischen Vorgaben. Die kommunale Bauleitplanung hat deren Ziele und Grundsätze entsprechend den lokalen Gegebenheiten zu beachten bzw. zu berücksichtigen. Im Folgenden werden die für die vorliegende Verträglichkeitsanalyse relevanten Vorgaben des Landesrechts (LROP Niedersachsen 2008 sowie Entwurf 2016) sowie die Konformität zu den Zielen des aktuellen Einzelhandelskonzepts (Dr. Lademann & Partner 2009) sowie in den Entwurf der Fortschreibung des EHK (Stadt + Handel 2016) der Stadt Northeim dargestellt. 8.1 Kongruenzgebot Das Land Niedersachsen beabsichtigt gem. Entwurf der LROP-Änderung 2016, das gerichtlich für unwirksam erklärte LROP-Kongruenzgebot (da nicht hinreichend konkret) wieder in Kraft zu setzen. Wenngleich die genaue Ausformung des neuen Kongruenzgebotes noch offen ist, so ist erkennbar, dass das Kongruenzgebot mit nunmehr konkreteren Angaben (quantitativ und bzgl. der räumlichen Abgrenzung des Verflechtungsbereich) im LROP verbleiben wird. Formal entfaltet es bereits jetzt Bindungswirkung in Form eines sonstigen (zu berücksichtigenden, aber abwägungsfähigen) Erfordernisses der Raumordnung. Eine wesentliche Überschreitung liegt dabei vor, wenn mehr als 30 % des Vorhabenumsatzes mit Kaufkraft von außerhalb des maßgeblichen Kongruenzraumes erzielt würden. „In einem Mittel- oder Oberzentrum soll das Einzugsgebiet eines neuen Einzelhandelsgroßprojektes in Bezug auf seine aperiodischen Sortimente den maßgeblichen Kongruenzraum nicht wesentlich überschreiten (Kongruenzraum aperiodisch mittel- und oberzentral). Der maßgebliche Kongruenzraum gemäß Satz 3 ist von der unteren Landesbehörde unter Berücksichtigung insbesondere - der zentralörtlichen Versorgungsaufträge der Standortgemeinde sowie benachbarter Zentraler Orte, der verkehrlichen Erreichbarkeit der betreffenden Zentralen Orte, von grenzüberschreitenden Verflechtungen und der Marktgebiete von Mittel- und Oberzentren auf Grundlage kommunaler Einzelhandelskonzepte zu ermitteln, sofern er nicht im Regionalen Raumordnungsprogramm festgelegt ist. Eine wesentliche Überschreitung nach den Sätzen 1 bis 3 ist gegeben, wenn mehr als 30 vom Hundert des Vorhabensumsatzes mit Kaufkraft von außerhalb des maßgeblichen Kongruenzraumes erzielt würde. 39 Das Kongruenzgebot ist sowohl für das neue Einzelhandelsgroßprojekt insgesamt als auch sortimentsbezogen einzuhalten.“46 Das Raumordnungsprogramm des Landkreises Northeim (RROP 2006) definiert keinen Kongruenzraum für die Stadt Northeim. Der maßgebliche Kongruenzraum bleibt somit vorläufig zu bestimmen. Die Stadt Northeim stellt ein Mittelzentrum dar mit der speziellen Aufgabe, zentrale Einrichtungen und Angebote zur Deckung des gehobenen Bedarfs sowie Angebote für den allgemeinen täglichen Grundbedarf bereitzustellen. Dabei bezieht sich der zentralörtliche Versorgungsauftrag nicht nur auf das Stadtgebiet Northeims selber, sondern ebenso auf die zugeordneten Grundzentren im Umland. „Das Marktgebiet des Northeimer Einzelhandels umfasst die Stadt Northeim (Zone 1) sowie Kalefeld, Moringen, Katlenburg-Lindau und Nörten-Hardenberg im Nahbereich (Zone 2) und Kreiensen, Bad Gandersheim und Hardegsen im Fernbereich (Zone 3). Das Marktgebiet einer Stadt ist immer derjenige räumliche Bereich, den die Summe aller Einzelhandelsbetriebe einer Stadt (örtlicher Einzelhandel) anzusprechen vermag. Eine teilweise Überschneidung/Überlappung mit den Marktgebieten benachbarter Zentraler Orte ist dabei immer gegeben.“47 Das Mittelzentrum ist geprägt von einem starken interkommunalen Wettbewerb48 durch die räumliche Nähe zu den benachbarten Mittelzentren (Einbeck, Bad Gandersheim, Uslar, Osterode am Harz, und Duderstadt) sowie durch das Oberzentrum Göttingen. Im unmittelbaren Umfeld der Stadt Northeim befinden sich die Kommunen Katlenburg-Lindau, NörtenHardenberg, Moringen, das Mittelzentrum Einbeck mit Ortschaft Kreiensen und Kalefeld. Insbesondere die räumliche Nähe zum angrenzenden und ähnlich einwohnerstarken Mittelzentrum Einbeck, aber auch die gute Erreichbarkeit über die Bundesstraße B3 schränkt die Strahlkraft Northeims im Nordwesten ein. Der traditionelle Verflechtungsbereich der Stadt Northeims umfasst daher in erster Linie die Kommunen Moringen und Katlenburg-Lindau.49 Unter Berücksichtigung der traditionellen Einkaufsorientierung sowie der Erreichbarkeit insbesondere über die Autobahn A7 lässt sich ein Kongruenzraum für die Stadt Northeim – unter Berücksichtigung der Funktion als Mittelzentrum – ableiten. Dazu neben Moringen und Katlenburg-Lindau auch die Gemeinde Kalefeld im Norden sowie der Flecken Nörten-Hardenberg im Süden der Stadt.50 46 LROP (2016), S. 15. 47 Vgl. Dr. Lademann & Partner (2009), S. 22. 48 Dr. Lademann & Partner (2009), S. 15. 49 Vgl. dazu auch die Erreichbarkeitszelle für das Mittelzentrum Northeim nach Anhang 7 (Entwicklung der Daseinsvorsorge und Zentralen Orte; Erreichbarkeitsräume der Mittelzentren, zu Abschnitt 2.2. Ziffer 05 Satz 2) zum Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen Entwurf 2014. 50 Vgl. dazu auch die Zonierung des Einzugsgebiets nach Dr. Lademann & Partner (2009), S. 21. 40 Tabelle 10: Einwohner Kongruenzraum Kommune Einwohner Stadt Northeim 28.904 Gemeinde Kalefeld 6.546 Gemeinde Katlenburg-Lindau 7.183 Stadt Moringen 7.052 Flecken Nörten-Hardenberg 8.052 Gesamt * 57.737 Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen (2015), Stand 30.09.2015. Der auf Basis der zur Verfügung stehenden Angaben abgeleitete Kongruenzraum der Stadt Northeim umfasst damit rd. 57.737 Einwohner51. Aus dem vorläufigen Kongruenzraum der Stadt Northeim stammen somit rd. 12% der Umsatzherkunft des Planvorhabens. Das Kongruenzgebot ist somit formal nicht erfüllt. Der Kongruenzraum spiegelt den allgemeinen Verflechtungsbereich einer Kommune wieder. Dabei wird außer Acht gelassen, dass das Vorhaben Angebote aus einer Nischensportart bereitstellt und dessen Einzugsgebiet aufgrund der spezialisierten Ausrichtung der Sortimente sowie der Entfernungen zu vergleichbar filialisierten Konzepten deutlich über einen traditionellen Verflechtungsbereich der Stadt Northeim hinausgeht (vgl. dazu auch die Ausführungen zum Einzugsgebiet in Kapitel 5.2). Bei strikter Auslegung des LandesRaumordnungsprogramms wäre daher die Ansiedlung eines großflächigen Reitsportfachmarktes nur in großen Oberzentren mit entsprechend weitläufigen Verflechtungsbereich möglich. Dies lässt aber die Versorgung in Mittelstädten, die oft im ländlichen Raum verortet sind, außen vor. Gerade im ländlichen Raum übernimmt jedoch der Reitsport eine größere Rolle im Vergleich zu städtischen Strukturen. Betrachtet man die wesentlichen Wettbewerbsstrukturen im Norden, Westen und Süden des Vorhabens, so wird deutlich, dass auch unter Berücksichtigung ausgedehnter Einzugsgebiete dieser Standorte die Stadt Northeim und ihr Umland eine Unterversorgung mit großflächigen, filialisierten Angebot aufweisen. Die nächstgelegenen Oberzentren stellen die Stadt Göttingen im Süden sowie die Städte Salzgitter und Hildesheim im Norden des Vorhabens dar. Betrachtet man ein typisches Einzugsgebiet eines großflächigen Reitsportfachmarkts (vgl. dazu Kapitel 5.2), so wird deutlich, dass die Rahmenbedingungen für eine entsprechende Ansiedlung in den drei Oberzentren wenig geeignet erscheinen. Die Stadt Göttingen stellt aufgrund der räumlichen Nähe zum hessischen Oberzentrum Kassel im Süden (rd. 50 km Fahrtdistanz) einen wenig geeigneten Standort für die Etablierung eines neuen Reitsportfachmarktes dar, da durch die deutliche Überschneidung der Einzugsgebiete des bereits etablierten Krämer Reitsportfachmarkts und 51 LSN (2016), Stand 30.09.2015. 41 des HKM Sport Equipment Markts erforderliche Marktanteile für einen weiteren Reitsportfachmarkt kaum erzielbar wären. Das Oberzentren Hildesheim dürfte für großflächige Reitsportanbieter derzeit ebenfalls kein interessantes Ansiedlungsziel darstellen, da durch die räumliche Nähe zum Oberzentrum Hannover in rd. 35 km Fahrtdistanz mit den Anbietern Equiva und Decathlon bereits ausgeprägte Wettbewerbsstrukturen vorhanden sind. Entsprechendes gilt für das Oberzentrum Salzgitter, da es nur rd. 25 km vom Oberzentrum Braunschweig mit den Anbietern Equiva und Krämer entfernt liegt. Es kann daher festgestellt werden, dass durch die räumliche Verteilung der Oberzentren ein landesplanerisch (ggf.52) kongruenter Ansiedlungsort im Umfeld der Stadt Northeims derzeit kaum realisierbar wäre. Somit wäre eine Ansiedlung im Großraum Northeim in naher Zukunft unwahrscheinlich, die bestehende Versorgungslücke für die ländliche Bevölkerung vor Ort könnte somit nicht geschlossen werden. Darüber hinaus ist festzustellen, dass die Stadt Northeim aus räumlicher Sicht einen deutlich günstigeren Standort für die Schließung der Versorgungslücke im Reitsportbedarf in der Region darstellt. Auch die sich nach Ansiedlung des Reitsportfachmarktes ergebende Zentralität von rd. 100 im Untersuchungsraum verdeutlicht, dass Dimensionierung und Lage des Vorhabens nachfragegerecht sind. Aufgrund der oben dargestellten spezifischen Situation für das Sortiment Reitsportartikel im Allgemeinen und die konkrete räumliche Situation für das Planvorhaben in Northeim bestehen nach Ansicht von Stadt + Handel begründete Argumente in diesem Einzelfall von den rein formalen Kriterien abzuweichen. 8.2 Konzentrationsgebot53 Neue Einzelhandelsprojekte sind nur innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des jeweiligen Zentralen Ortes zulässig.54 „Neue Flächen für den großflächigen Einzelhandel sind den jeweiligen Zentralen Orten im Landkreis Northeim zuzuordnen. Zentrale Orte im Sinne des Landes-Raumordnungsprogramms sind die jeweiligen Standorte innerhalb der Gemeinde, die in der jeweiligen Gemarkung mit gleichem Namen liegen.“55 52 Die landesplanerische Kongruenz eines Reitsportfachmarktes wäre auch für die benannten Oberzentren zumindest fraglich. 53 Hinsichtlich der Fassung im LROP (2008) ergeben sich keine Abweichungen in der Formulierung des Konzentrationsgebots. Insofern erfüllt das Vorhaben ebenfalls die Vorhaben nach LROP (2008), S. 16. 54 LROP (2016), S. 16. 55 Landkreis Northeim (2006), S. 13. 42 Der Standort des Planvorhabens befindet sich innerhalb der Stadt Northeims im „Planungsraum“ Northeims.56 Es kann daher davon ausgegangen werden, dass das Konzentrationsgebot für den Standort erfüllt ist. 8.3 Beeinträchtigungsverbot57 Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung dürfen durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden.58 In Kapitel 7.1 wurden die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Vorhabens untersucht. Anhand der ermittelten rechnerischen absatzwirtschaftlichen Auswirkungen im Sortimentsbereich Reitsportbedarf ergeben sich absatzwirtschaftlichen Auswirkungen, aus welchen negative städtebauliche Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche (hier ZVB Seesen) nicht zu erwarten sind. Das Vorhaben bietet aufgrund der niedrigen Zentralität im Untersuchungsraum die Chance, Kaufkraft in den Untersuchungsraum rückzubinden. Die sich nach Ansiedlung des Reitsportfachmarktes ergebende Zentralität von rd. 100 im Untersuchungsraum verdeutlicht, dass Dimensionierung und Lage des Vorhabens nachfragegerecht sind. 8.4 Integrationsgebot59 Neue Einzelhandelsprojekte mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten sind auch außerhalb der städtebaulich integrierten Lagen an verkehrlich gut erreichbaren Standorten innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des Zentralen Ortes zulässig, wenn die Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente nicht mehr als 10 vom Hundert der Gesamtverkaufsfläche und höchstens 800 m² beträgt.60 Der Standort des Planvorhabens befindet sich in städtebaulich nicht integrierter Lage nördlich der Northeimer Innenstadt. Über die Anschlussstelle Northeim-Nord in rd. 300 m Entfernung besteht ein Anschluss an die Autobahn A 7. Die nächstgelegene Bushaltestelle (Northeim Krankenhaus) befindet sich ebenfalls in rd. 300 m Entfernung (s. zum Mikrostandort Kapitel 4.1). Der Standort kann somit als verkehrlich gut erreichbar eingeordnet werden. 56 Vgl. dazu zeichnerische Darstellung des RROP (2006). 57 Hinsichtlich der Fassung im LROP (2008) ergeben sich keine Abweichungen in der Formulierung des Konzentrationsgebots. Insofern erfüllt das Vorhaben ebenfalls die Vorhaben nach LROP (2008), S. 17. 58 LROP (2016), S. 17. 59 Hinsichtlich der Fassung im LROP (2008) ergeben sich keine wesentlichen Abweichungen in der Formulierung des Integrationsgebots. Zentrenrelevante Sortimente werden als „innenstadtrelevant“ bezeichnet, was keine Abweichung in der Bedeutung darstellt. Insofern erfüllt das Vorhaben ebenfalls die Vorhaben nach LROP (2008), S. 16. 60 LROP (Lesefassung Entwurf 2016), S. 15. 43 Das Planvorhaben weist eine Verkaufsfläche von 1.200 m² auf, der Anteil der zentrenrelevanten Sortimente darf somit max. 120 m² betragen (10 % der Gesamtverkaufsfläche). Die Stadt Northeim plant nach jetziger Sachlage in der Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts Reitsportartikel zu den Sportgroßgeräten und damit zu den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zu zählen. In diesem Fall sind lediglich die Sortimente „Reiterliche Geschenkartikel“, Fachbücher/Pferdekalender, Reitjacken, - Mäntel, -Unterwäsche sowie sonstige Reitmode unter die hoch zentrenrelevante Randsortimente zu fassen. Diese sind auf einer Fläche von 41 m² geplant (rd. 3% der Gesamtverkaufsfläche). Der Anteil der projektierten Fläche liegt deutlich unterhalb der 10% Schwelle, das Integrationsgebot kann somit als erfüllt bewertet werden. 8.5 Abstimmungsgebot61 Neue Einzelhandelsprojekte sind abzustimmen (Abstimmungsgebot). […] Zur Verbesserung der Versorgungsstrukturen in Grenzräumen soll eine grenzüberschreitende Abstimmung unter Berücksichtigung der Erreichbarkeiten und gewachsener Strukturen erfolgen.62 Im Rahmen des Planverfahrens ist eine frühzeitige Abstimmung mit den Nachbarkommunen zu empfehlen. Das vorliegende Gutachten bildet dazu einen wichtigen Baustein. 8.6 Einordnung des Vorhabens in relevante städtebauliche Entwicklungskonzepte (hier EHK 2009 und Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes für die Stadt Northeim 2016) Die Stadt Northeim hat im Jahr 2009 das Einzelhandelskonzept (Dr. Lademann & Partner) beschlossen. Derzeit wird eine Neuaufstellung des Einzelhandelskonzepts für Northeim erarbeitet, ein Entwurf liegt noch nicht vor. Der Beschluss dieser Neuaufstellung ist jedoch erst im Laufe des Jahres 2016 zu erwarten. Nachfolgend werden die für das Planvorhaben relevanten Ziel- und Maßnahmenempfehlungen des Einzelhandelskonzepts der Stadt Northeim (2009) dargestellt und das Planvorhaben hinsichtlich der Ziele und Grundsätze bewertet. Als übergeordnetes Entwicklungsziel formuliert das EHK: „Generell sollen eine Reihe allgemeiner Maßnahmen zur Profilierung der Stadt als attraktiver Einzelhandelsstandort sowohl aus Händler- als auch aus Kundensicht sowie von Seiten der Stadt und dem Stadtmarketing ergriffen bzw. fortgeführt und intensiviert werden.“63 61 Hinsichtlich der Fassung im LROP (2008) ergeben sich keine wesentlichen Abweichungen in der Formulierung des Integrationsgebots. Zentrenrelevante Sortimente werden als „innenstadtrelevant“ bezeichnet, was keine Abweichung in der Bedeutung darstellt. Insofern erfüllt das Vorhaben ebenfalls die Vorhaben nach LROP (2008), S. 16. 62 LROP (Lesefassung Entwurf 2016), S. 17. 63 Dr. Lademann & Partner (2009), S. 69. 44 Weiterhin sind als Zielstellungen definiert: „Weiterhin ist der für ein Mittelzentrum spezifische Charakter zur Differenzierung gegenüber dem Oberzentrum Göttingen zu stärken (z.B. durch weitere Verbesserung der Stellplatzsituation [auch Kommunikation], Optimierung der Beratungs- und Servicequalität, Forcierung der Ansiedlung von Fachgeschäften, etc) und gleichzeitig eine Abhebung durch Betonung der Vorteile als Einkaufsmittelpunkt eines ländlichen Raums zu erzielen.“64 Das Planvorhaben richtet sich mit seinem auf die Nischensportart spezialisierten Angebot primär an Zielkunden. In der Wettbewerbsanalyse konnte gezeigt werden, dass ähnliche filialisierte Konzepte rd. 80 km entfernt zu Northeim liegen. Das Vorhaben trägt daher dazu bei, Northeim als Einzelhandelsstandort zu profilieren und die Stadt gegenüber z.B. dem Oberzentrum Göttingen zu stärken (s. Kapitel 5.2). Weiterhin sind als Zielstellungen zu den sonstigen Lagen bzgl. der funktionalen Weiterentwicklung definiert: „Bei der künftigen Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Northeim sollte auch weiterhin der Fokus auf der Innenstadtentwicklung liegen, um sich im zunehmenden interkommunalen Wettbewerb behaupten und den veränderten (leicht negativen) sozioökonomischen Rahmenbedingungen gerecht werden zu können.“65 Das Vorhaben umfasst 1.200 m² Verkaufsfläche und ist somit als großflächig zu bewerten. Darüber hinaus werden üblicherweise zu einem großen Anteil Waren angeboten, die einen Transport mit dem PKW erfordern und die in Teilen direkt mit dem Pferd ausprobiert werden. Aufgrund dieser Rahmenbedingungen ist die Verortung in einer Innenstadtlage nicht empfehlenswert. Der Betrieb ist weiterhin auf Zielkunden ausgerichtet (s. auch Kapitel 4.2) und bietet wenig Kopplungspotenzial zu anderen Innenstadtnutzungen. Der projektierte Standort ist für die Ansiedlung eines großflächigen Fachmarkts gut geeignet (s. Kapitel 4.1). Eine Abweichung von den grundsätzlichen Zielstellungen für die sonstigen Lagen ist daher für das konkrete Planvorhaben aus Sicht von Stadt + Handel vertretbar. Das EHK (Dr. Lademann & Partner 2009) definiert die Innenstadt als wichtigsten Standortbereich des Northeimer Einzelhandels.66 Weiterhin soll eine Abgrenzung innenstadtrelevanter Sortimente „an handelsbezogenen und städtebaulichen Entwicklungszielen, wie z.B. der At- traktivität und Multifunktionalität ausgerichtet sein.“67 Das Sortiment des Reitsports fällt gem. Northeimer Liste (2009) unter die „(bedingt) zentrenrelevanten Sortimente. Demnach stellt das Sortiment des Reitsports einen Bereich dar, der 64 Dr. Lademann & Partner (2009), S. 70. 65 Dr. Lademann & Partner (2009), S. 72. 66 Dr. Lademann & Partner (2009), S. 68. 67 Vgl. Dr. Lademann & Partner S. 68. 45 im Einzelfall zu konkretisieren ist.68 Aufgrund der Sperrigkeit und des Gewichts einer Vielzahl der Waren eines Reitsportfachmarkts (vgl. dazu auch Kapitel 4.2) ist hier von einem solchen Einzelfall auszugehen. Im Entwurf der Fortschreibung des EHK (Stadt + Handel 2016) ist das Sortiment des Reitsportbedarfs als nicht zentrenrelevant gefasst (vgl. dazu Abbildung 8). Aufgrund der Betriebstypik, des Parkplatz- und des Flächenbedarfs ist somit ein Standort außerhalb eines ZVB zu vertreten. 68 46 Vgl. Dr. Lademann & Partner S. 68. 9 Zusammenfassung der Ergebnisse In Northeim ist die Ansiedlung eines Pferdesportfachmarktes der Fa. Krämer (Krämer Megastore) mit 1.200 m² VKF geplant. Im Rahmen der Diskussion mit den Fachämtern und den Trägern öffentlicher Belange hat sich herauskristallisiert, dass die Gebietsausweisung für ein Sondergebiet Einzelhandel (i.S.v. § 11 Abs. 3 BauNVO) vorgenommen werden soll. Für die Änderung des Flächennutzungsplans (FNP) und des Bebauungsplans (B-Plan) wurde die vorliegende gutachterliche Auswirkungsanalyse erarbeitet, welche Aussagen zur städtebaulichen und landesplanerischen Verträglichkeit des Vorhabens trifft. Das EHK befindet sich aktuell in der Fortschreibung. Stadt + Handel wurde angefragt, die zu erwartenden absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens zu untersuchen. Als Grundlage für das weitere Planverfahren (bauleitplanerische Festsetzung Sondergebiet) wurden im vorliegenden Gutachten folgende Punkte untersucht und bewertet: Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO Anhand der ermittelten rechnerischen absatzwirtschaftlichen Auswirkungen im Sortimentsbereich Reitsportbedarf ergeben sich absatzwirtschaftlichen Auswirkungen, aus welchen negative städtebauliche Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche (hier ZVB Seesen) nicht zu erwarten sind. Das Ansiedlungsvorhaben bietet aufgrund der niedrigen Zentralität im Untersuchungsraum die Chance, derzeit abfließende Kaufkraft nachfragegerecht rückzubinden. Darüber hinaus ist das Betriebskonzept auf ein breites Angebot ausgerichtet, dass nur bedingt mit den Angeboten der untersuchten Bestandsstrukturen in Konkurrenz tritt (s. Kapitel 7.1). Einordnung gemäß landesplanerischer Grundlagen (LROP Niedersachsen 2008 sowie Entwurf LROP Niedersachsen 2016) Für das Mittelzentrum Northeim ergibt sich für den vorläufigen Kongruenzraum eine Umsatzherkunft des Planvorhabens von rd. 12 % aus diesem Bereich. Dieser Wert liegt deutlich unterhalb der 70 %-Schwelle für die Kaufkraftbindung aus Gebieten innerhalb des Kongruenzraumes. Das Kongruenzgebot wird somit formal nicht eingehalten. Aufgrund der oben dargestellten spezifischen Situation für das Sortiment Reitsportartikel im Allgemeinen und die konkrete räumliche Situation für das Planvorhaben in Northeim bestehen nach Ansicht von Stadt + Handel begründete Argumente in diesem Einzelfall von den rein formalen Kriterien abzuweichen. 47 Der Standort des Ansiedlungsvorhabens befindet sich innerhalb der Stadt Northeims im „Planungsraum“ Northeims.69 Das Konzentrationsgebot kann daher als erfüllt angesehen werden. Anhand der ermittelten rechnerischen absatzwirtschaftlichen Auswirkungen im Sortimentsbereich Reitsportbedarf ergeben sich absatzwirtschaftlichen Auswirkungen, aus welchen negative städtebauliche Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche (hier ZVB Seesen) nicht zu erwarten sind. Das Planvorhaben ist somit kongruent zu den Vorgaben des Beeinträchtigungsverbotes (s. Kapitel 7.1). Der Standort des Planvorhabens befindet sich in städtebaulich nicht integrierter Lage in nördlich der Northeimer Innenstadt und ist gut erreichbar (s. Kapitel 8.4). Das Planvorhaben weist eine Verkaufsfläche von 1.200 m² auf, der Anteil der zentrenrelevanten Sortimente darf somit max. 120 m² betragen (10 % der Gesamtverkaufsfläche). Die Stadt Northeim plant nach jetziger Sachlage in der Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts Reitsportartikel zu den Sportgroßgeräten und damit zu den nichtzentrenrelevanten Sortimenten zu zählen. In diesem Fall beträgt die Verkaufsfläche der Randsortimente 41 m² und liegt somit deutlich unterhalb der 10% Schwelle. Das Integrationsgebot als erfüllt bewertet werden. Das vorliegende Gutachten liefert einen Baustein zur interkommunalen Abstimmung. Einordnung gemäß kommunalplanerischer Grundlagen Das Planvorhaben erfüllt die übergeordneten Entwicklungsziele des aktuellen Einzelhandelskonzeptes (Dr. Lademann&Partner 2009). Aufgrund der spezifischen Ausrichtung des Reitsportfachmarkts ist eine Abweichung von den Zielstellungen zu den sonstigen Lagen aus Sicht von Stadt + Handel vertretbar. Das Planvorhaben ist kongruent zum Konzentrationsgebot, dem Beeinträchtigungsverbot sowie zum Integrationsgebot des Landes-Raumordnungsprogramms Niedersachsen (2008 sowie Entwurf 2016). Es liefert einen Baustein zur interkommunalen Abstimmung. Das Kongruenzgebot ist als formal nicht erfüllt zu bewerten. Es liegen dennoch begründete Argumente vor, in diesem Einzelfall von den rein formalen Kriterien abzuweichen. Das Vorhaben ist konform zu den übergeordneten Zielen des Einzelhandelskonzepts der Stadt Northeim (2009) und absehbar zur Fortschreibung 2016. 69 48 Vgl. dazu zeichnerische Darstellung des RROP (2006). Anhang I vorläufige Sortimentsliste für die Stadt Northeim aus der 3. Facharbeitskreissitzung (Entwurf der Fortschreibung 2016) Abbildung 6: Sortimentsliste für die Stadt Northeim Teil 1 Quelle: eigene Darstellung. II Abbildung 7: Sortimentsliste für die Stadt Northeim Teil 2 Quelle: eigene Darstellung. Abbildung 8: Sortimentsliste für die Stadt Northeim Teil 3 Quelle: eigene Darstellung. III Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Mikrostandort des Planvorhabens _____________________________ 9 Abbildung 2: Lage in der Region _________________________________________ 14 Abbildung 3: Räumliche Verteilung von Pferdesportfachmärkten _______________ ähnlicher Größenordnungen _________________________________ 16 Abbildung 4: Einzugsgebiet mit Darstellung des Wettbewerbs ________________ im weiteren Umfeld _________________________________________ 17 Abbildung 5: Untersuchungsraum des Planvorhabens _______________________ 21 Abbildung 6: Sortimentsliste für die Stadt Northeim Teil 1 ____________________ II Abbildung 7: Sortimentsliste für die Stadt Northeim Teil 2 ____________________ III Abbildung 8: Sortimentsliste für die Stadt Northeim Teil 3 ____________________ III Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Sortimente und Verkaufsflächen des Vorhabens (Planung) _______ 11 Tabelle 2: Bestandstrukturen im Untersuchungsraum _____________________ 22 Tabelle 3: Zentrenrelevanz (Reit-)Sportartikel ____________________________ 23 Tabelle 4: Verkaufsflächen und Umsätze der Randsortimente _______________ des Vorhabens in Northeim __________________________________ 24 Tabelle 5: Einzelhandelsrelevante Reitsport-Kaufkraft in Euro _______________ im Untersuchungsraum ______________________________________ 26 Tabelle 6: Standortprofil Ortszentrum Seesen ___________________________ 28 Tabelle 7: Marktanteile und Umsatzprognose für das Planvorhaben ________ 31 Tabelle 8: Umsatzprognose des Planvorhabens __________________________ 32 Tabelle 9: Umsatzumverteilungen in der untersuchungsrelevanten Warengruppe Reitsportbedarf _______________________________ 36 Tabelle 10: Einwohner Kongruenzraum __________________________________ 41 IV Literatur und sonstige Quellen Bundesverband des Deutschen Textileinzelhandels e.V. (2014): Flächenproduktivitäten im deutschen Textileinzelhandel nach Branchen (2013). Cima (2005): Einzelhandelskonzept für die Stadt Seesen 2005. Lübeck. 2005. Dr. Lademann & Partner (2009): Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Northeim. Einzelhandels- und Zentrenkonzept. Hamburg. EHI (2015): EHI handelsdaten aktuell 2015, Köln. HDE (2014): Factbook Einzelhandel. GMA (2014): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Einbeck. Hahn Gruppe (2015): Hahn Retail Estate Report 2015/2016, Bergisch Gladbach. Hessisches Statistisches Landesamt, Wiesbaden, 2016, Stand 30.09.2015. IFH RERAIL CONSULTANTS GmbH (2015): Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2015, Köln. IT NRW, Stand 30.06.2015. Junker und Kruse (2013): Kommunales Einzelhandelskonzept Göttingen. Dortmund. Landkreis Northeim (2006): Regionales Raumordnungsprogramm (RROP) 2006. LSN (2015): Landesamt für Statistik Niedersachsen. Einwohnerzahlen im Untersuchungsraum, abgerufen von IT Niedersachsen. LROP Niedersachsen (2008): Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP), herausgegeben durch Niedersächsisches Ministerium für Ernährung, Landwirtschaft, Verbraucherschutz und Landesentwicklung. LROP Niedersachsen (2016): Entwurf einer Verordnung zur Änderung der Verordnung über das Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP), herausgegeben durch Niedersächsisches Ministerium für Ernährung, Landwirtschaft, Verbraucherschutz und Landesentwicklung (Lesefassung unter http://www.ml.niedersachsen.de/portal/live.php?navigation_id=38276&article_id=143363&_psmand=7). Stadt Seesen (2012): Einzelhandelskonzept 2012. Seesen. Statistischen Landesamts Sachsen-Anhalt, Stand 2014. Statistischen Landesamts Thüringen, Stand 2014. Internetquellen: https://www.kraemer.de/tpl_services_allabout.htm?websale8=kraemer-pferdesport&tpl=../ws-customer-web/Serviceseiten/tpl_services_allabout.htm, abgerufen 09.05.2016. am http://www.pegasus-seesen.de/unsere-leistungen.html, abgerufen am 12.05.2016. V http://www.barnboox.de/wissensdatenbank/fachartikel/studie-5-mio-verbraucher-gebenj%C3%A4hrlich-67-mrd-euro-f%C3%BCr-den-pferdesport, abgerufen am 12.05.2016. http://www.reitstiefel-kandel.de/ueberuns.html, abgerufen am 12.05.2016. VI
