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Referat für Stadtplanung
und Bauordnung
Stadtplanung - HA II
PLAN HA II/22 P
HA II/20 VS
HA II/52
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
mit Grünordnung Nr. 1999
Müllerstraße
zwischen Corneliusstraße (östlich)
und Fraunhoferstraße (westlich)
(ehemaliges Fernheizkraftwerk)
a.
Satzungsbeschluss
b.
Behandlung von Bezirksausschuss-Anträgen
Kamine des ehemaligen Heizkraftwerks in der Müllerstraße;
BA-Antrags-Nr. 08-14 / B 02201 des Bezirksausschusses
des Stadtbezirkes 01 – Altstadt-Lehel vom 15.06.2010
Rückbau der Kamine auf dem Dach des
ehemaligen Heizkraftwerks, Müllerstraße 7;
BA-Antrags-Nr. 08-14 / B 02223 des Bezirksausschusses des
Stadtbezirkes 02 – Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt vom 29.06.2010
Stadtbezirk 2 – Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt
Sitzungsvorlagen Nr. 08-14 / V 05177
Anlagen
1. Übersichtsplan M = 1 : 5.000 vom 12.01.2009
2. Nicht maßstabsgetreue Verkleinerung des Bebauungsplanes
3. Ausschnitt Übersichtskarte Stadtbezirksgrenzen M = 1 : 50.000
4. BA-Antrag Nr. 08-14 / B 02201 vom 15.06.2010
5. BA-Antrag Nr. 08-14 / B 02223 vom 29.06.2010
Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung
vom 13.10.2010 (SB)
Öffentliche Sitzung
I.
Vortrag der Referentin
wie nachstehender Satzungstext und Begründung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Grünordnung Nr. 1999.
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A. Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuches (BauGB)
Die Vollversammlung des Stadtrates hat am 19.05.2010 den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Grünordnung Nr. 1999 gebilligt. Dabei wurde das
Planungsreferat beauftragt, den Bebauungsplan erst dann öffentlich auszulegen,
wenn die ordnungsgemäße Erfüllung der im Billigungsbeschluss unter Punkt F. des
Vortrages bzw. Ziffer 7 des Antrags der Referentin genannten Voraussetzungen
(wirksamer Abschluss des erforderlichen Durchführungsvertrages, Stellung der erforderlichen Bürgschaft, Notarbestätigung über Vorlage der Dienstbarkeiten an das
Grundbuchamt zur Eintragung, Zustimmung des Nachbarn Corneliusstraße 6 (Flurst.
Nr. 11684) zur Grenzbebauung im Planungsgebiet gemäß Bebauungsplan und zum
höhengleichen Anbau auf Flurst. Nr. 11684) nachgewiesen ist.
Nachdem die genannten Voraussetzungen vollständig erfüllt wurden (der notarielle
Abschluss des Durchführungsvertrags und der Nachbarschaftsvereinbarung erfolgte
am 17.06.2010), konnte die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs2 BauGB durchgeführt werden.
Nach der Bekanntmachung über Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung im Amtsblatt der Landeshauptstadt München Nr. 18/2010 vom 30.06.2010, Seite 167, lag der
Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Grünordnung Nr. 1999 in der
Zeit vom 09.07.2010 mit 10.08.2010 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich aus.
Im Rahmen der öffentlichen Auslegung sind keine Anregungen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1999 vorgebracht worden.
B. Behandlung von Bezirksausschuss-Anträgen
1.
Antrag Nr. 08-14 / B 02201 des Bezirksausschusses des
Stadtbezirkes 01 - Altstadt-Lehel vom 15.06.2010
Der Bezirksausschuss des nördlich der Müllerstraße angrenzenden 01. Stadtbezirkes - Altstadt-Lehel hat am 15.06.2010 den Antrag Nr. 08-14 / B 02201 „Kamine des ehemaligen Heizkraftwerks in der Müllerstraße“ (siehe Anlage 4) gestellt.
Er beantragt darin, im Rahmen des Verfahrens gem. § 3 Abs. 2 BauGB für den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1999 die Gestaltung
der Kamine auf dem ehemaligen Heizkraftwerk zu überdenken und durch eine
Überplanung diese zu beseitigen.
Begründung:
Nachdem die Kamine für die Renovierung des Gebäudes abgebaut werden
müssten, greife hier der Denkmalschutz nicht mehr, was auch die Denkmalschutzbehörde so sehe.
Die vom Heimatpfleger der Landeshauptstadt München vorgelegten Fotos (Ansicht von der Ludwigstraße aus) zeigten in drastischer Weise die Schädigung
des Stadtbildes, welche durch die Wiedererrichtung der 10 m hohen Türme erfolgen würde. Die Beschädigung der Sichtachse nach Norden habe schon eindrucksvoll bewiesen, dass eine höhere Sensibilität notwendig sei, um das Stadtbild an markanten Stellen zu schützen.
Hierzu wird wie folgt Stellung genommen:
Seitens der Vorhabenträgerin ist geplant, die Kamine sowie das Flugdach im
Zeitraum der Umgestaltung des Turmes abzubauen und zwischen zu lagern.
Das ehemalige Heizkraftwerk steht und stand nicht unter Denkmalschutz. Jedoch nahm bei dem im Jahre 2007 seitens der Vorhabenträgerin durchgeführten
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Wettbewerb im Preisgericht ein Vertreter des Bayerischen Landesamtes für
Denkmalpflege als sachverständiger Berater teil.
Es wurde ausführlich über den Erhalt der Kamine diskutiert. Letztlich kam das
Preisgericht zu keiner abschließenden Entscheidung, sondern formulierte im
Protokoll:
„Es besteht Uneinigkeit, ob die Kamine weiter das Dach zieren sollen.“
Der preisgekrönte Entwurf des Berliner Architekturbüros Léon Wohlhage Wernik
mit Landschaftsarchitektin Prof. Sörensen, Hamburg, wurde dann in einer von
der Vorhabenträgerin organisierten öffentlichen Präsentation zusammen mit den
Planungsgemeinschaften und den Besuchern diskutiert. Hier gab es ein deutliches Votum für den Erhalt der Kamine, da sie identitätsstiftend seien und zum
Erscheinungsbild des Turmes wesentlich beitragen würden. Dieses Votum spiegelte sich auch in der ersten Stellungnahme des zuständigen Bezirksausschusses des 2. Stadtbezirks vom 30.11.2009 im Rahmen der Anhörung nach der Bezirksausschuss-Satzung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wieder, in der
ein Erhalt der Kamine gefordert wird.
In der zweiten Stellungnahme des Bezirksausschusses des 2. Stadtbezirks vom
29.06.2010 im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
(siehe nachfolgenden Punkt B. 2.) distanziert sich der BA allerdings von seiner
ursprünglichen Aussage und fordert ebenfalls einen Verzicht auf die Kamine.
In der durchgeführten Stadtbildverträglichkeitsuntersuchung (siehe auch Ziffer
2.2.5 der Begründung zum Bebauungsplan) wurde festgestellt, dass mit einem
Verzicht auf die Schornsteine die Überschreitung der Horizontlinie beim Blick
vom Alten Peter sowie die minimale Sichtbarkeit vom Monopteros (und in der
Ludwigstraße) unterbunden würde. Dem gegenüber stünden jedoch ein Verlust
an individueller und identitätsstiftender Ausformung der Hochhauskrone sowie
die Änderung der Gesamtproportion des Gebäudes.
Der Bestand der Kamine ist im Bebauungsplan nicht zwingend festgesetzt. Jedoch ist deren Erhalt seitens der Stadt gewünscht (der Stadtrat hat im Aufstellungsbeschluss vom 18.03.2009 sowie im Billigungsbeschluss vom 19.05.2010
für den Bebauungsplan den Vorhabenplänen für den Turm mit Erhalt der Kamine
zugestimmt) und von der Vorhabenträgerin auch vorgesehen, da die Kamine
nach Fertigstellung des Umbaus für technische Einrichtungen genutzt werden
sollen. So können zusätzlich notwendige Dachaufbauten auf dem Flugdach des
Hochhauses weitgehend vermieden werden. Eine entsprechende Regelung ist in
§ 8 Abs. 3 der Satzungsbestimmungen des Bebauungsplans getroffen.
Dem BA-Antrag Nr. 08-14 / B 02201 kann somit nicht entsprochen werden.
2.
Antrag Nr. 08-14 / B 02223 des Bezirksausschusses des
Stadtbezirkes 02 - Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt vom 29.06.2010
Der Bezirksausschuss des 02. Stadtbezirkes - Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt hat
am 29.06.2010 den Antrag Nr. 08-14 / B 02223 „Rückbau der Kamine auf dem
Dach des ehemaligen Heizkraftwerks, Müllerstraße 7“ (siehe Anlage 5) gestellt.
Darin wird die Beseitigung der Kamine auf dem ehemaligen Heizkraftwerk in der
Müllerstraße 7 gemäß dem oben genannten Antrag des Bezirksausschusses 01
befürwortet.
Begründung:
Die hohen Türme auf dem Dach des ehemaligen Heizkraftwerks würden das
Stadtbild, insbesondere die Sichtachsen nach Norden, schädigen. Dieser Ansatz
sei in geeigneter Form zu würdigen.
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Die Kamine müssten im Zusammenhang mit der Renovierung des Gebäudes abgebaut werden und sollten im Anschluss daran nicht wieder errichtet werden, sodass eine Beschädigung der Sichtachse hier nicht weiter erfolge.
Auf die Stellungnahme des Kreisheimatpflegers sowie den Antrag des Bezirksausschusses 01 werde verwiesen.
Hierzu wird wie folgt Stellung genommen:
Auf die Ausführungen unter Punkt B. 1 dieser Beschlussvorlage wird verwiesen.
Es besteht ein Widerspruch zur Aussage des Bezirksausschusses 2 in seiner
Stellungnahme vom 30.11.2009, in der er sich für den Erhalt der Kamine ausgesprochen hat.
Dem BA-Antrag Nr. 08-14 / B 02223 kann somit nicht entsprochen werden.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1999 ist gemäß § 10 Abs. 1
BauGB als Satzung zu beschließen.
Der Bezirksausschuss 1 – Altstadt-Lehel sowie der Bezirksausschuss 2 – Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt haben Abdrucke der Sitzungsvorlage erhalten.
Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Zöller, und der zuständigen Verwaltungsbeirätin, Frau
Stadträtin Tausend, ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden.
II.
Antrag der Referentin
Ich beantrage Folgendes:
1.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1999 für den Bereich
Müllerstraße zwischen Corneliusstraße (östlich) und Fraunhoferstraße (westlich) wird
gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung erlassen. Ihm wird die nachfolgende Begründung beigegeben.
2.
Der Antrag Nr. 08-14 / B 02201 des Bezirksausschusses des Stadtbezirkes 01 –
Altstadt-Lehel vom 15.06.2010 ist damit gemäß Art. 60 Abs. 4 Gemeindeordnung
behandelt.
3.
Der Antrag Nr. 08-14 / B 02223 des Bezirksausschusses des Stadtbezirkes 02 –
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt vom 29.06.2010 ist damit gemäß Art. 60 Abs. 4
Gemeindeordnung behandelt.
4.
Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle.
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Satzungstext
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
mit Grünordnung Nr. 1999
der Landeshauptstadt München
Müllerstraße
zwischen Corneliusstraße (östlich)
und Fraunhoferstraße (westlich)
- ehem. Fernheizkraftwerk vom...................
Die Landeshauptstadt München erlässt aufgrund der §§ 9, 10 Abs. 1 und 12 des Baugesetzbuches (BauGB), der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO), des
Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO), der Art. 81 und 6 Abs. 5 der
Bayerischen Bauordnung (BayBO) und des Art. 3 des Gesetzes über den Schutz der Natur,
die Pflege der Landschaft und die Erholung in der freien Natur (BayNatSchG) folgende Satzung:
§1
Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Grünordnung
(1) Für den Bereich Müllerstraße 7 (Flurstücke Nr. 11630 und 11630/3), Müllerstraße 3 (Flurstücke Nr. 11646 und 11646/1) und Corneliusstraße 4 (Flurstück Nr. 11683) wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Grünordnung gemäß § 12 BauGB als Satzung erlassen.
(2) Der vorhabenbezogene Bebauungsplan besteht aus dem Plan der Landeshauptstadt
München vom 23.04.2010, angefertigt vom städtischen Vermessungsamt
am ........................., und diesem Satzungstext.
(3) Der Plan der Landeshauptstadt München vom 23.04.2010 ist zugleich der Vorhaben- und
Erschließungsplan im Sinne des § 12 Abs. 1 BauGB.
(4) Der vom vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan erfasste Teil des für das Planungsgebiet geltenden übergeleiteten einfachen Bebauungsplanes wird durch diesen vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1999 verdrängt.
§2
Art der baulichen Nutzung
(1) Im Baugebiet „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ sind folgende Nutzungen zulässig:
•
•
Wohnungen einschließlich zugehöriger Technik- und Nebenflächen;
Dienstleistungseinrichtungen des Gesundheitssektors, wie z. B. Ärzte sowie andere
Heilberufe, Therapieeinrichtungen (Massage, Entspannung, Gymnastik, Yoga, Sauna
etc.), Fitnesscenter einschließlich zugehöriger Technik- und Nebenflächen im Gebäu-
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•
•
•
•
deteil mit der Wandhöhe (WH) in Metern über dem Höhenbezugspunkt als Höchstmaß
von 56,5 m (WH 56,5 m) bis einschließlich 3. Obergeschoss und im Gebäudeteil
WH 15,4 m;
Büro- und Verwaltungsnutzungen einschließlich zugehöriger Technik- und Nebenflächen im Gebäudeteil WH 56,5 m bis einschließlich 3. Obergeschoss und im Gebäudeteil WH 15,4 m;
eine Kindertageseinrichtung mit 2 Kindergarten- und 2 Kinderkrippengruppen einschließlich zugehöriger Technik- und Nebenflächen und Außenspielfläche in den östlichen Gebäudeteilen WH 56,5 m, WH 15,4 m und WH 18,3 m;
eine öffentlich zugängliche Aussichtsplattform auf dem Flugdach des Gebäudeteils
WH 56,5 m;
Schank- und Speisewirtschaften im Gebäudeteil WH 56,5 m mit einer Gastraumfläche
von insgesamt maximal 400 m².
(2) Im Baugebiet „Büro- und Geschäftsgebäude“ sind folgende Nutzungen zulässig:
•
•
•
•
Büro- und Verwaltungsnutzungen einschließlich zugehöriger Technik- und Nebenflächen;
Einzelhandelsbetriebe und großflächige Einzelhandelsbetriebe im Sinne des § 11
Abs. 3 BauNVO im Erdgeschoss und 1. Untergeschoss; davon wird die Flächenausweisung für das Warensegment der Nahversorgung (Lebensmittel, Drogeriewaren) auf
maximal 2.000 m² Bruttogrundfläche nach DIN 277 - Grundflächen und Rauminhalte
begrenzt;
Schank- und Speisewirtschaften mit einer Gastraumfläche von insgesamt maximal
400 m² im Erdgeschoss und 1. Untergeschoss und eine Freischankfläche innerhalb
der im Plan festgesetzten Fläche;
sonstige das Wohnen nicht störende Gewerbebetriebe.
(3) Im Baugebiet „Wohngebäude“ sind folgende Nutzungen zulässig:
•
•
Wohnungen einschließlich zugehöriger Technik- und Nebenflächen; eine Neuerrichtung des Vordergebäudes der Corneliusstraße 4 setzt einen Sozialplan oder den
Nachweis einer vergleichbaren sozialverträglichen Einigung zwischen Eigentümer und
Mietern voraus;
Ladennutzungen, beschränkt auf das Erdgeschoss.
§3
Maß der baulichen Nutzung
(1) In den Baugebieten „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtung und Kindertageseinrichtung“ und „Wohngebäude“ sind die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und
einschließlich ihrer Umfassungswände bei der Ermittlung der Geschossfläche ganz mitzurechnen.
(2) Eine Überschreitung der festgesetzten Grundflächen durch die in § 19 Abs. 4 Satz 1
BauNVO genannten Anlagen ist nicht zulässig. Ausnahmsweise sind Überschreitungen in
geringfügigem Ausmaß zulässig, wenn dies aus betrieblichen oder technischen Gründen
erforderlich ist und öffentliche Belange nicht entgegenstehen.
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§4
Höhenentwicklung
(1) Die im Plan festgesetzten Wandhöhen in Metern als Höchstmaß im Baugebiet „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ beziehen sich auf
den Höhenbezugspunkt 515,5 m ü. NN (Einfahrtsbereich an der Müllerstraße).
(2) Die im Plan festgesetzten Wandhöhen in Metern als Höchstmaß im Baugebiet „Büro- und
Geschäftsgebäude“ beziehen sich auf den Höhenbezugspunkt 514,95 m ü. NN (Gehbahnhinterkante der Müllerstraße).
(3) Die Oberkanten der Wandhöhen in den Baugebieten „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ und „Büro- und Geschäftsgebäude“ werden
definiert durch die Oberkante der Attika.
Beim Gebäudeteil WH 56,5 m bezieht sich die Wandhöhe auf die Oberkante des Flugdaches.
(4) Die im Plan festgesetzten Wand- und Firsthöhen in Metern als Höchstmaß im Baugebiet
„Wohngebäude“ beziehen sich auf den Höhenbezugspunkt 515,20 m ü. NN (Gehbahnhinterkante der Corneliusstraße).
§5
Abstandsflächen, Belichtung und Besonnung
(1) Soweit bei der Verwirklichung der vorgeschlagenen Form der Baukörper und der zugelassenen Höhenentwicklung innerhalb der Bauräume die Abstandsflächen nach Art. 6 Abs. 4
und 5 BayBO nicht eingehalten werden können, werden sie auf das sich aus dem Bebauungsplan ergebende Maß verringert.
(2) Im Baugebiet „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ sind im Erdgeschoss, im Baugebiet „Büro- und Geschäftsgebäude“ sind in allen Geschossen im Bereich der im Plan festgesetzten „Außenwände mit Nutzungseinschränkungen für die dahinterliegenden Räume“ ausschließlich Räume zulässig, die nicht dem dauerhaften Aufenthalt von Personen dienen.
Hiervon kann abgewichen werden, wenn eine ausreichende Belichtung und Besonnung
dieser Räume über eine andere Gebäudeseite sichergestellt werden kann.
§6
Überbaubare Grundstücksflächen
(1) Im Baugebiet „Büro- und Geschäftsgebäude“ ist im Bereich der rückwärtigen Grundstücksgrenze zum Flurst. Nr. 11684 (Corneliusstraße 6) eine Bebauungstiefe von der
Baulinie an der Müllerstraße bis zur Grundstücksgrenze zwischen Flurst. Nr. 11646 (Müllerstraße 3) und Flurst. Nr. 11684 (Corneliusstraße 6) zulässig.
(2) Im Baugebiet „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ darf die Baugrenze im Eingangsbereich des Gebäudeteils WH 56,5 m mit einem
Vordach überschritten werden, wenn dieses um nicht mehr als 7,00 m vor die Gebäudeaußenkante hervortritt und der Kronenschutzbereich der als zu erhalten festgesetzten
Bäume hierdurch nicht beeinträchtigt wird.
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(3) Im Baugebiet „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ dürfen die Baugrenzen durch Bauteile wie Einzelbalkone entlang
der südöstlichen Baugrenze um bis zu 1,70 m,
der südwestlichen Baugrenze um bis zu 2,30 m,
der nordwestlichen Baugrenze um bis zu 2,00 m
überschritten werden.
Die Breite aller Einzelbalkone darf maximal 75 % der jeweiligen Ansichtslänge des Gebäudes betragen.
(4) Im Baugebiet „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ dürfen im Bereich der vorgeschlagenen Flächen für Wohnungsgärten die Baugrenze durch Terrassen entlang
der südöstlichen Baugrenze um bis zu 2,80 m,
der südwestlichen Baugrenze um bis zu 3,80 m,
der nordwestlichen Baugrenze um bis zu 2,00 m
überschritten werden, wenn Belange des Brandschutzes dem nicht entgegenstehen.
(5) Im Baugebiet „Büro- und Geschäftsgebäude“ darf die südwestliche Baugrenze durch
Bauteile und Vorbauten geringfügig überschritten werden.
(6) Im Baugebiet „Wohngebäude“ darf die Baulinie mit einem Vordach um bis zu 1,00 m über
die gesamte Gebäudelänge überschritten werden.
§7
Nebenanlagen
(1) Oberirdische Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO sind nur innerhalb der
Bauräume bzw. im Bereich der hierfür festgesetzten Flächen zulässig.
Hiervon ausgenommen sind Anlagen nach Art. 7 BayBO (Kinderspielplätze), Flächen für
kurzfristiges Abstellen von Fahrrädern und Werbung am Ort der Leistung sowie erforderliche Anlagen für die vorhandenen unterirdischen Schachtbauwerke der Stadtwerke München.
(2) Beim festgesetzten Ein- und Ausfahrtbereich zwischen den Baugebieten „Wohngebäude
mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ und „Büro- und Geschäftsgebäude“ an der Müllerstraße ist die Errichtung einer Schranken- und Toranlage zulässig.
(3) Im südöstlichen Bereich des Baugebietes „Wohngebäudes mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ sind in der festgesetzten Fläche für Nebenanlagen ein
eingehauster Treppenaufgang aus der Tiefgarage, notwendige Belüftungs- und Entrauchungseinrichtungen der Tiefgarage sowie ein Abstellraum für die Kindertageseinrichtung
zulässig.
(4) Im südwestlichen Bereich des Baugebietes „Wohngebäudes mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ sind in den festgesetzten Flächen für Nebenanlagen
ein eingehauster Treppenaufgang aus der Tiefgarage, notwendige Belüftungs- und Entrauchungseinrichtungen und notwendige technische Anlagen der Tiefgarage sowie ein
Fortluftkamin zur Entlüftung der Tiefgarage bis zu einer Grundfläche von 5 m² im Bereich
der geschlossenen Giebelwände der Gebäude auf den Nachbargrundstücken Flurst. Nr.
11631 und 11632 zulässig.
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(5) In der im Plan festgesetzten Fläche für Nebenanlagen beim Ein- und Ausfahrtsbereich
zwischen den Baugebieten „Büro- und Geschäftsgebäude“ und „Wohngebäude mit
Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ ist ein Wasserbecken mit einer
wasserführenden Wand mit einer Höhe von maximal 2,30 m zulässig.
(6) Erforderliche Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 2 BauNVO sind innerhalb der Gebäude unterzubringen.
§8
Dachform, Dachaufbauten, Dachterrassen
(1) In den Baugebieten „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ und „Büro- und Geschäftsgebäude“ sind ausschließlich Flachdächer mit einer
Dachneigung von bis zu 5° zulässig.
(2) In den Baugebieten „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ und „Büro- und Geschäftsgebäude“, mit Ausnahme des Gebäudeteils
WH 56,5 m, dürfen technische Dachaufbauten wie z. B. Klimaanlagen und Be- und Entlüftungsanlagen, Aufzugsüberfahrten eine Höhe von 3,50 m, Anlagen zur Nutzung von
Sonnenenergie eine Höhe von 1,00 m nicht überschreiten. Sie müssen um das Maß ihrer
Höhe, mindestens jedoch 3,00 m von der Gebäudeaußenkante zurücktreten. Ausnahmsweise kann ein geringerer Rücksprung bei Aufzugsüberfahrten zugelassen werden, sie
müssen jedoch mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Gebäudeaußenkante zurückspringen. Durch Umkleidung ist eine angemessene Gestaltung sicherzustellen. Von der
Umkleidung ausgenommen sind Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie, die keine Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO auslösen.
Technische Dachaufbauten dürfen eine Fläche von insgesamt 25 % des darunter liegenden Geschosses nicht überschreiten. Dies gilt nicht für Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie.
(3) Auf dem obersten Dach (Flugdach) des Gebäudeteils WH 56,5 m im Baugebiet „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ sind folgende
Dachaufbauten zulässig:
die bestehenden Kamine,
eine erforderliche Absturzsicherung im Bereich der Kamine,
ein offener Dachausstieg,
zwei Aufzugsüberfahrten mit je maximal 0,80 m Höhe ab Oberkante Dachhaut zentral zwischen den Kaminen,
eine Fassadenbefahranlage, die in die Kamine zu integrieren ist; falls technische
Gründe nachweislich entgegenstehen ist die Fassadenbefahranlage in ihrer Ruheposition zentral zwischen den Kaminen anzuordnen.
Ausnahmsweise sind weitere technische Anlagen zulässig, wenn sie in die Kamine integriert werden.
(4) Im Baugebiet "Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung" sind in den Bereichen der Gebäudeteile WH 14,6 m und WH 15,4 m Dachterrassen
einschließlich der zugehörigen Absturzsicherungen allgemein zulässig. Abstellräume und
Einhausungen von Dachausstiegen sind nicht zulässig.
(5) Absturzsicherungen sind in offener oder transparenter Gestaltung (z. B. Stabgitterzaun
oder Glasgeländer) auszuführen und müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von
der Gebäudeaußenkante (festgesetzte maximale Wandhöhe) zurücktreten.
Die Verwendung von gefärbten Glaselementen wird ausgeschlossen.
Bei den Gebäudeteilen WH 14,6 m und WH 15,4 m ist eine Absturzsicherung auch im
Seite 10
Bereich der Attikakonstruktion zulässig, wenn sie von der Attikaaußenkante um das Maß
ihrer Höhe zurücktritt.
(6) Auf den Gebäudeteilen WH 14,6 m und WH 15,4 m sind geschnittene Hecken mit einer
maximalen Höhe von 1,80 m, gemessen ab Oberkante des jeweiligen Dachaufbaus, zulässig, wenn sie um das Maß ihrer maximalen Höhe von der Gebäudeaußenkante zurücktreten.
§9
Gemeinschaftstiefgarage, Ein- und Ausfahrten / Anlieferung Einzelhandel
(1) Für die Ermittlung der notwendigen Stellplätze gilt die Stellplatzsatzung der Landeshauptstadt München vom 19.12.2007.
(2) Die Gemeinschaftstiefgarage GTGa ist einschließlich der Ein- und Ausfahrt an der Corneliusstraße 4 eine Gemeinschaftstiefgarage für das gesamte Planungsgebiet.
(3) Die notwendigen Stellplätze für Kraftfahrzeuge sind in der Gemeinschaftstiefgarage unterzubringen. Die Gemeinschaftstiefgarage ist nur innerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen sowie den im Plan umgrenzten Bereichen für Gemeinschaftstiefgarage zulässig.
(4) Ausnahmsweise kann von der festgesetzten Umgrenzung für die Tiefgarage geringfügig
abgewichen werden, sofern die festgesetzte Grundfläche eingehalten wird und keine
sonstigen öffentlichen Belange entgegenstehen.
(5) Die Ein- und Ausfahrt zur Gemeinschaftstiefgarage ist nur im Bereich „Wohngebäude“ an
der Corneliusstraße zulässig und in die Bebauung zu integrieren. Der Stauraum innerhalb
des Gebäudes ist so zu bemessen, dass eine ordnungsgemäße Abwicklung des Verkehrs gewährleistet wird.
(6) Die Decken der Tiefgaragen außerhalb von Gebäuden und befestigten Flächen sind mindestens 60 cm unter das anschließende Geländeniveau abzusenken und ebenso hoch
mit fachgerechtem Bodenaufbau zu überdecken. Bei Großbaumpflanzungen ist eine
Überdeckung von mindestens 120 cm erforderlich.
(7) Die Entlüftung der Gemeinschaftstiefgarage ist in die Gebäude zu integrieren oder über
den gem. § 7 Abs. 4 zulässigen Fortluftkamin vorzunehmen und der Abluftstrom über
Dach in die freie Luftströmung zu führen.
(8) Der Lieferverkehr des Einzelhandels ist nur in Form einer in die Bebauung integrierten
Anliefertasche im Bereich „Büro- und Geschäftsgebäude“ an der Müllerstraße zulässig
und abzuwickeln.
§ 10
Dienstbarkeiten
(1) Die Dienstbarkeitsfläche für den Fußweg darf im Bereich entlang der rückwärtigen Grundstücksgrenzen der Grundstücke Corneliusstraße 6 und 10 durch eine Hochhecke überstellt werden.
(2) Von der festgesetzten Lage und Größe der Dienstbarkeitsflächen kann ausnahmsweise
abgewichen werden, wenn z.B. technische, verkehrliche oder gestalterische Gründe dies
erfordern und wenn die Abweichungen unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit
den öffentlichen Belangen vereinbar sind.
Seite 11
§ 11
Fahrradabstellplätze
(1) Im Planungsgebiet sind für Nichtwohnnutzung Fahrradabstellplätze in ausreichender Anzahl innerhalb der Bauräume oder in der Tiefgarage nachzuweisen. Sie müssen leicht erreichbar und gut zugänglich sein. Auf Art. 46 Abs. 2 BayBO bei Wohnnutzung wird hingewiesen.
(2) Soweit die den Stellplatzbedarf auslösende bauliche Nutzung auf ein kurzfristiges Abstellen von Fahrrädern abstellt, wie z. B. Fahrradabstellplätze für Kunden des Einzelhandels,
für die Kindertageseinrichtung, Büros und Dienstleistung, sind offene Fahrradabstellplätze auch außerhalb der Bauräume, jedoch nicht innerhalb der zu begrünenden Flächen,
zulässig.
§ 12
Werbeanlagen
(1) Werbeanlagen über der Dachkante der Gebäude bzw. der Oberkante der Attika sind
nicht zulässig. Im Bereich des Gebäudeteils WH 56,5 m sind Werbeanlagen oberhalb einer Wandhöhe von 18,0 m nicht zulässig.
(2) Werbeanlagen in Form von laufenden Schriften, Blink- und Wechsellichtwerbung sowie
sich bewegende Werbeanlagen sind unzulässig.
(3) Werbeanlagen am Gebäude sind in die Architektur der Gebäude zu integrieren. Sie sind
nur in Form von Firmenlogos und / oder Firmennamen in Einzelbuchstaben zulässig.
(4) Werbeanlagen sind nur am Ort der Leistung zulässig. Fremdwerbung ist ausgeschlossen.
(5) Im Planungsgebiet sind zwei freistehende Werbeanlagen / Hinweisschilder im Zufahrtsbereich des Gebäudeteils WH 56,5 m im Baugebiet „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ zulässig. Die Werbefläche darf eine Größe
von jeweils 1,0 x 2,0 m nicht überschreiten.
§ 13
Einfriedungen, Einzäunungen
(1) Im Planungsgebiet werden Einfriedungen und Einzäunungen grundsätzlich ausgeschlossen.
(2) Entlang der Müllerstraße ist die bestehende Stützmauer zu erhalten. Auf dieser Stützmauer ist eine Einfriedung in Form eines Zauns und/ oder eine Hecke bis zu einer Höhe
von 1,50 m (gemessen einschließlich der Stützmauer) und um den sog. „Schmuckplatz“
eine Einfriedung bis zu einer Höhe von 1,50 m ausnahmsweise zulässig.
(3) Im Bereich der Kindertageseinrichtung ist eine offene Einzäunung bis zu einer Höhe von
1,50 m ausnahmsweise zulässig.
(4) Im rückwärtigen Grundstücksbereich des Baugebiets „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ sind entlang der südwestlichen und südöstlichen Grenze des Planungsgebietes als Ergänzung zu bestehenden Mauern Einfriedungen, auch in Form von Mauern, mit einer maximalen Höhe von 1,80 m zulässig.
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(5) Im Baugebiet „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ sind zur Abgrenzung der Wohnungsgärten untereinander und zu den sonstigen
Freibereichen geschnittene Hecken nur aus laubabwerfenden Gehölzen zulässig.
(6) Trennwände zwischen privaten Terrassen sind als geschlossene Wandscheiben bis zu
einer Höhe von 2,0 m und einer Tiefe des jeweiligen Wohnungsgartens zulässig.
§ 14
Antennen / Satellitenempfangsanlagen / Mobilfunkantennen
(1) Antennen und Satellitenempfangsanlagen sowie Mobilfunkanlagen sind an den Fassaden
der Gebäude unzulässig.
(2) Ausnahmsweise können Antennen und Satellitenempfangsanlagen über dem obersten
Vollgeschoss zugelassen werden, wenn diese für den Betrieb des Gebäudes notwendig
sind und gleichzeitig von den Außenkanten des Gebäudes mindestens um das Maß ihrer
Höhe zurückgesetzt werden. Hiervon ausgenommen ist der Gebäudeteil WH 56,5 m im
Baugebiet „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“.
§ 15
Abgrabungen / Aufschüttungen
Abgrabungen und Aufschüttungen sind in geringfügigem Umfang ausschließlich zum Zwecke
der Geländeanpassung und zur Herstellung der Barrierefreiheit zulässig. Im Bereich der Freifläche der Kindertageseinrichtung sind Geländemodellierungen in geringfügigem Umfang zulässig.
§ 16
Schutz vor Verkehrslärm
(1) Bei der Errichtung und Änderung von Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen sind technische Vorkehrungen nach Tabelle 8 der DIN 4109, Schallschutz im Hochbau, vom November 1989, vorzusehen.
(2) An der Nordwestfassade des „Büro- und Geschäftsgebäudes“ entlang der Müllerstraße
sind schutzbedürftige Aufenthaltsräume mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen oder
anderen technisch geeigneten Maßnahmen zur Belüftung auszustatten, sofern diese
nicht über ein Fenster an der dem Verkehrslärm abgewandten Gebäudeseite belüftet
werden können.
(3) An folgenden Gebäudeseiten sind schutzbedürftige Aufenthaltsräume mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen oder anderen technisch geeigneten Maßnahmen zur Belüftung
zu versehen, sofern diese nicht über ein Fenster an der dem Verkehrslärm abgewandten
Gebäudeseite belüftet werden können:
• Nordwestfassade der Längsseite des „Wohngebäudes mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ über die gesamte Gebäudehöhe;
• Nordwestfassade sowie Nordostfassade des „Wohngebäudes mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ auf einer Länge von 10 m gemessen ab der
Nordecke dieses Gebäudes über die gesamte Gebäudehöhe;
• Fassaden des Gebäudeteils mit Wandhöhe 56,5 m umseitig oberhalb des 7. Geschosses;
• Nordostfassade des Wohngebäudes Corneliusstraße 4.
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§ 17
Schutz vor Gewerbe- bzw. Anlagenlärm
(1) Der Ein- und Ausfahrtsbereich der Gemeinschaftstiefgarage an der Corneliusstraße ist
einzuhausen. Die Wände und das Dach der Einhausung müssen innenseitig schallabsorbierend ausgekleidet werden und einen Absorptionskoeffizienten von a 0,8 bei 500 Hz
aufweisen. Die Einhausung ist mit einem resultierenden bewerteten Schalldämmmaß von
mindestens R'w-25 dB auszuführen. Abdeckungen in der Tiefgaragenabfahrt, z. B. für
eine Regenrinne, sind dem Stand der Lärmminderungstechnik entsprechend, mit z. B.
verschraubten Gusseisenplatten oder technisch gleichwertigem, lärmarm auszuführen.
Die Tiefgaragenein- und Ausfahrt (Garagenrolltor, Schranke o.ä.) ist dem Stand der
Technik entsprechend lärmarm zu errichten und zu betreiben. Der Lärmbeitrag der baulich-technischen Einrichtungen (Rolltor, Regenrinne usw.) darf die Geräuschabstrahlung
von der Einhausung der Tiefgaragenein- bzw. Ausfahrt nicht nennenswert erhöhen
(< 1 dB(A)).
(2) Der Lieferverkehr für den Einzelhandel ist nur zwischen 6.00 Uhr bis 22.00 Uhr zulässig.
(3) Die Nutzung der Freischankflächen ist täglich in der Zeit von 22.00 Uhr bis 06.00 Uhr
nicht zulässig.
§ 18
Grünordnung
(1) Die Freiflächen der Baugrundstücke sind gemäß den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Grünordnung zu entwickeln, mit Bäumen und Sträuchern zu
bepflanzen und zu erhalten. Ausgefallene Bäume und Sträucher sind nachzupflanzen.
Nachpflanzungen haben den festgesetzten Güteanforderungen zu entsprechen. Notwendige Zugänge und Zufahrten sind von den Begrünungsfestsetzungen ausgenommen.
Von den Festsetzungen kann in Lage und Fläche abgewichen werden, soweit die Abweichung grünordnerisch vertretbar ist, die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und
die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen jeweils mit den öffentlichen
Belangen vereinbar ist.
Für nicht bebaute Flächen innerhalb der Bauräume gelten die angrenzenden grünordnerischen Festsetzungen entsprechend.
(2) In den festgesetzten „Flächen zu begrünen und zu bepflanzen“ sind Belagsflächen nur in
dem Umfang zulässig, wie sie für eine funktionsgerechte Grundstücksnutzung unabdingbar sind. Sie sind soweit möglich, wasserdurchlässig herzustellen.
Im Innenhof des Baugebietes „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ ist eine gestaltete Wasserfläche zulässig. Dabei sind auch zum Aufenthalt geeignete Bereiche zu schaffen.
(3) Im Planungsgebiet sind alle Flachdächer mit einer Dachneigung bis zu 5° zu begrünen.
Hiervon ausgenommen sind im Baugebiet "Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung" die Dächer des Gebäudeteils WH 56,5 m sowie die Bereiche der Gebäudeteile WH 14,6 m und WH 15,4 m, in denen gem. § 8 Abs. 4 zulässige
Dachterrassen errichtet werden.
(4) Wohnungsgärten mit den zugehörigen Terrassen dürfen ausschließlich auf den im Plan
hinweislich dargestellten Flächen angelegt werden
(5) Pro angefangene 400 m² der nicht überbauten Grundstücksfläche ist mindestens ein
großer standortgerechter Laubbaum mit mindestens 20-25 cm Stammumfang (Endwuchshöhe über 20 m, I. Wuchsordnung) oder zwei mittelgroße Laubbäume mit mindes-
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tens 18-20 cm Stammumfang (Endwuchshöhe 10-20 m, II. Wuchsordnung) zu pflanzen.
Vorhandener Baumbestand, der diesen Kriterien entspricht, kann angerechnet werden.
(6) Für Bäume in Belagsflächen sind offene Baumscheiben mit einer spartenfreien, durchwurzelbaren Mindestfläche von 24 m² je Baum vorzusehen. Ausnahmsweise sind auch
überdeckte Baumscheiben und Pflanztröge zulässig, wenn diese aus gestalterischen
oder funktionalen Gründen erforderlich sind und der langfristige Erhalt der Bäume durch
geeignete technische Maßnahmen gewährleistet wird.
(7) Die an den zu erhaltenden Bäumen angebrachten künstlichen Nisthilfen für Fledermäuse
(Fledermauskästen) sind dauerhaft zu belassen und regelmäßig zu warten.
(8) Für die oberflächige Entwässerung des Grundstückes ist der Einbau von Rigolen oder
Sickerschächten allgemein zulässig. Ausnahmsweise kann eine Entwässerung in die
städtische Kanalisation zugelassen werden.
(9) Im Übrigen gilt die Satzung der Landeshauptstadt München über die Gestaltung und Ausstattung der unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke und über die Begrünung
baulicher Anlagen (Freiflächengestaltungssatzung) vom 08.05.1996. Die vorgesehene
Gestaltung und Bepflanzung der Freiflächen, einschließlich der Dachbegrünung ist vom
Bauherrn in einem Freiflächengestaltungsplan darzustellen.
§ 19
In-Kraft-Treten
Der Bebauungsplan tritt mit der Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 BauGB in Kraft.
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Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1999
1.
Planungsanlass und Sachstand
Im Jahre 2007 hat die Stadtwerke München GmbH die Grundstücke für das 1956 errichtete und seit 2002 stillgelegte Fernheizkraftwerk an der Müllerstraße 7 aufgegeben und somit eine Nachnutzung und Umstrukturierung für den Bereich ermöglicht.
Aufgrund dessen hat die Vollversammlung des Stadtrates der Landeshauptstadt
München am 14.03.2007 für den Bereich Müllerstraße 7 (Flurst. Nr. 11630 und
11630/3) die Aufstellung des Bebauungsplanes mit Grünordnung Nr. 1999 und die
Änderung des Flächennutzungsplanes mit integrierter Landschaftsplanung beschlossen.
Eine Grundlage dieses Beschlusses war die Entwicklung des Gebietes mit einer
Blockrandbebauung entsprechend der Bebauung des umliegenden Quartiers, da ein
Erhalt des stadtbildprägenden Maschinenhausturmes und dessen Umnutzung aus
stadtgestalterischen und wirtschaftlichen Gründen nicht in Erwägung gezogen wurden.
Um für den Bebauungsplan mit Grünordnung ein schlüssiges Planungskonzept zu
entwickeln, wurde in o.g. Beschluss ferner festgelegt darauf hinzuwirken, dass auf
Grundlage des Aufstellungsbeschlusses von den Planungsbegünstigten in Abstimmung mit dem Planungsreferat ein kooperatives Workshopverfahren durchgeführt
wird.
Die Firma aiP Gärtnerplatz GmbH & Co. KG (im Folgenden Vorhabenträgerin genannt) hat die Grundstücke Flurst. Nr. 11630 und Flurst. Nr. 11630/3 im Januar 2007
bzw. im November 2008 von der Stadtwerke München GmbH erworben.
Die Vorhabenträgerin hat gegenüber dem Planungsreferat den Wunsch vorgetragen,
im kooperativen Workshopverfahren für den Bereich Müllerstraße 7 den Erhalt und
die Umnutzung des Maschinenhausturmes mit 56,5 m Höhe als Alternative zum kompletten Abriss der Bestandsbauten, wie im Aufstellungsbeschluss vom 14.03.2007
beschrieben, prüfen zu wollen. Die Vollversammlung des Stadtrats hat im Beschluss
vom 18.07.2007 zum weiteren Vorgehen diesem Ansinnen zugestimmt.
Daraufhin hat die Vorhabenträgerin in Abstimmung und mit Beteiligung der Landeshauptstadt München zwischen Juli und Dezember 2007 einen zweistufigen Einladungswettbewerb mit kooperativem Verfahren nach den Grundsätzen und Richtlinien
für Wettbewerbe (GRW) durchgeführt. Der erste Preis wurde für die Alternative mit
Erhalt des Maschinenhausturms an das Berliner Architekturbüro Léon Wohlhage
Wernik mit Landschaftsarchitektin Prof. Sörensen, Hamburg, vergeben. Das Preisgericht kam hierbei zu dem Ergebnis, dass aus städtebaulicher Sicht die Variante mit
Turm sehr überzeugend erscheine und der Turm eine Identität habe, die bewahrt
werden solle. Für die weitere Bearbeitung des ersten Preises gab das Preisgericht
folgende Empfehlung:
„Bei der weiteren Bearbeitung muss der Charakter des Turmes in seinen Grundzügen erhalten bleiben und in seiner bestehenden Baustruktur im Erscheinungsbild gewürdigt werden.“ Darüber hinaus sollte aufgrund der geringen Differenzierung und
Gestaltung der Fassaden eine Überarbeitung des prämierten Entwurfes erfolgen.
Mit Beschluss vom 16.04.2008 hat die Vollversammlung des Stadtrats vom Wettbewerbsergebnis Kenntnis genommen und dabei zugestimmt, dass das prämierte Konzept mit Erhalt des Maschinenhausturmes dem weiteren Bauleitplanverfahren zugrunde gelegt werden soll.
Die Vorhabenträgerin hat zusätzlich zu dem Grundstück Müllerstraße 7 (Flurst. Nr.
11630 und 11630/3) zwischenzeitlich auch die nordöstlich angrenzenden Grundstücke Müllerstraße 3 (Flurst. Nr. 11646 und 11646/1) und Corneliusstraße 4 (Flurst.
Nr. 11683) erworben. Hierdurch bietet sich die Möglichkeit, einen größeren Umgriff
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städtebaulich und grünordnerisch umfassend neu zu ordnen. Die Vorhabenträgerin
hat deshalb nach Abstimmung mit dem Planungsreferat am 06.10.2008 einen Antrag
auf Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Grünordnung gemäß § 12 des Baugesetzbuches (BauGB) mit einer
entsprechenden Umgriffserweiterung des Planungsgebietes gegenüber dem Aufstellungsbeschluss vom 14.03.2007 sowie dem Erhalt und der Umnutzung des Maschinenhausturmes auf dem Grundstück Müllerstraße 7 gestellt. Bestandteil des Beschlusses waren auch die aktualisierten Vorhabenpläne einschließlich der überarbeiteten Fassadengestaltung.
Die Vollversammlung des Stadtrates hat am 18.03.2009 diesem Antrag zugestimmt
und die entsprechende Modifizierung des Aufstellungsbeschlusses vom 14.03.2007
(Erweiterung des Geltungsbereiches und Anpassung der Planungsziele an die neuen
Gegebenheiten) sowie die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
mit Grünordnung Nr. 1999 beschlossen.
2.
Ausgangssituation
2.1.
Lage im Stadtgebiet, Größe und Eigentumsverhältnisse
Das Planungsgebiet liegt im 2. Stadtbezirk - Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, südlich
der Müllerstraße zwischen der Corneliusstraße im Osten und der Fraunhoferstraße
im Westen.
Der zu überplanende Bereich umfasst die Grundstücke Flurst. Nrn. 11630, 11630/3,
11646, 11646/1 und 11683, Gemarkung München 6, mit einer Fläche von insgesamt
14.155 m². Die Grundstücke befinden sich im Eigentum der Vorhabenträgerin.
2.2.
Städtebauliche und grünordnerische Bestandsanalyse
2.2.1.
Städtebauliche Umgebung
Die Umgebung des Planungsgebietes ist durch eine überwiegend vier- bis fünfgeschossige Blockrandbebauung geprägt. Teilweise befindet sich in den Innenhöfen
eine Bebauung in zweiter Reihe. Die maßgebliche Umgebungsbebauung ist überwiegend durch Wohnbebauung mit kleinteiliger gewerblicher und gastronomischer Nutzung in den Erdgeschosszonen sowie einigen Verwaltungsbauten geprägt. Der Charakter des Gebietes ist insgesamt sehr innerstädtisch mit wenigen Straßenbäumen
und einigen Bäumen in den Innenhöfen.
2.2.2.
Nutzungen
Die Bebauung auf dem Grundstück Müllerstraße 7 geht in der derzeitigen Form auf
die Bebauung der 50iger Jahre des 20. Jahrhunderts zurück und setzt sich aus dem
ca. 56 m hohen Maschinenhausturm mit den dazugehörigen Verwaltungsräumen in
den unteren Geschossen, den Kesselhäusern, dem Öltanklager, einem Wohnhaus
mit drei Werkswohnungen sowie einem Luftschutzbunker aus dem Jahre 1940 zusammen. Entlang der Müllerstraße verläuft der ehemalige Lazarettbach als unterirdischer Kanal. Dieser wurde 1968 aufgelassen und wird seit dem als Medienkanal für
diverse Versorgungssparten genutzt. Dadurch kann das Grundstück betrieblich bedingt nur in bestimmten Bereichen überbaut werden.
Auf dem Grundstück Müllerstraße 3 steht ein sechsgeschossiges Bürogebäude. Im
rückwärtigen Bereich befindet sich ein zweigeschossiges, gewerblich genutztes Gebäude mit einer integrierten ober- und unterirdischen Parkgarage.
Der Gebäudebestand auf den genannten Grundstücken wird bis auf den Maschinenhausturm beseitigt.
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Das Grundstück Corneliusstraße 4 ist mit einem sechsgeschossigen Wohngebäude
bebaut. Im Erdgeschoss wird das Gebäude gewerblich genutzt und im Untergeschoss sind Tiefgaragenstellplätze, die über die Parkgarage des Gebäudes Müllerstraße 3 angebunden und erschlossen sind. In der Tiefgarage und in der Parkgarage
sind die unter Ziffer 2.3.3 beschriebenen dinglich gesicherten Kraftfahrzeugeinstellplätze untergebracht.
2.2.3.
Verkehrliche Erschließung
Das Planungsgebiet ist für den motorisierten Individualverkehr über die Müllerstraße
und die Corneliusstraße erschlossen. Über diese Straßen ist es an den Altstadtring
angebunden und somit mit dem örtlichen Hauptstraßennetz verbunden.
Die Müllerstraße ist derzeit südwestlich der Corneliusstraße mit ca. 3.000 Kfz/Tag, im
Abschnitt zwischen Corneliusstraße und Reichenbachstraße mit ca. 3.700 Kfz/Tag
belastet, wobei aufgrund der Verkehrsführungen im umgebenden Straßennetz die
Fahrtrichtung Nordost deutlich stärker ausfällt. Auf der Corneliusstraße ist zwischen
Gärtnerplatz und Müllerstraße eine Querschnittbelastung von ca. 4.200 Kfz/Tag zu
verzeichnen, zwischen Müllerstraße und Blumenstraße von ca. 4.600 Kfz/Tag.
Die Erschließung durch den öffentlichen Personennahverkehr erfolgt derzeit unmittelbar durch die Straßenbahnlinien 17, 18 und 27 (Haltestelle Müllerstraße). Darüber
hinaus liegt das Planungsgebiet im Einzugsbereich der U-Bahnhaltestellen Fraunhoferstraße und Sendlinger Tor.
Hauptradfahrverbindungen verlaufen in der Cornelius- und der Blumenstraße.
2.2.4.
Orts- und Landschaftsbild
Sowohl das Hochhaus als auch die markante Baumkulisse im Vorgartenbereich prägen die städtebauliche Situation.
Der rechteckige Hochhausturm besteht bis zur Höhe von ca. 26 Metern aus einer
Stahlbetonkonstruktion, darüber aus einer Stahlkonstruktion. Die Fassaden sind
komplett mit dunkelgrünen Glasplatten verkleidet. Den Abschluss bildet das sog.
Flugdach mit fünf Kaminen, das zu Betriebszeiten des Heizkraftwerkes als Abströmplatte den Rauchabzug über der Innenstadt sichern sollte.
Die Baumkulisse stellt die einzige Straßenraumbegrünung in der Müllerstraße dar.
Der überwiegend versiegelte, rückwärtige Grundstücksbereich ist geprägt durch die
ursprüngliche Nutzung als Heizkraftwerk. Aus Zeiten des zweiten Weltkrieges besteht ein Luftschutzbunker, der zu Betriebszeiten des Heizkraftwerkes als Nebengebäude genutzt wurde. Daneben prägen spontan gewachsene Bäume den rückwärtigen Grundstücksbereich.
2.2.5.
Stadtbildverträglichkeit und Erhalt des Maschinenhausturmes (Hochhaus)
In einer Stadtbildverträglichkeitsuntersuchung wurde der bestehende Maschinenhausturm des ehemaligen Heizkraftwerkes auf seine Fern- und Nahwirkung hin untersucht. Die Bewertung konzentriert sich dabei zum einen auf die Überprüfung des
Standortes auf eventuelle Störungen vorhandener Sichtachsen bzw. Stadt- und
Landschaftsräume, sowie auf mögliche Unterschiede zwischen bestehendem und
geplantem Bauwerk (z.B. durch Wegfall von Nebengebäuden oder Verzicht auf die
Kamine).
Die Untersuchung stellt folgendes fest:
Mit einer Höhenentwicklung von 56 m bzw. 67 m (mit Kaminen) besitzt das Bauwerk
stadtbildprägendes Potential im Wesentlichen auf Quartiersebene und von einigen
besonders erhöhten Aussichtspunkten wie dem Alten Peter im Stadtzentrum, der Bavaria an der Theresienwiese oder dem Olympiaberg. Die Fassade hebt sich durch
eine vergleichsweise dunkle Färbung und den Kontrast zur heller wirkenden umgebenden Bebauung recht deutlich von der Umgebung ab.
Von einigen weiteren prominenten Aussichtspunkten ist das Hochhaus im Hintergrund des Stadtbildes wahrnehmbar, aber weniger markant. Vom Monopteros im
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Englischen Garten sind Teile der Schornsteine am Rande des Sichtfeldes mit dem
bloßen Auge nur schemenhaft zu erkennen. In der zentralen Sichtachse vom Siegestor in Richtung Odeonsplatz ist das Gebäude nicht sichtbar, vom westlichen Gehweg
aus erscheint etwa an der Einmündung der Akademiestraße ca. 1/5 des Gebäudes
über der Feldherrnhalle.
Mit einem Verzicht auf die Schornsteine würde die Überschreitung der Horizontlinie
beim Blick vom Alten Peter sowie die minimale Sichtbarkeit vom Monopteros (und in
der Ludwigstraße) unterbunden. Dem gegenüber stehen ein Verlust an individueller
und identitätsstiftender Ausformung der Hochhauskrone sowie die Änderung der Gesamtproportion des Gebäudes.
Im direkten Umfeld des Hochhauses an der Müllerstraße ist das Bauwerk im öffentlichen Straßenraum nur aus bestimmten Positionen wahrzunehmen, z.B. in der Müllerstraße, Ecke Corneliusstraße/Gärtnerplatz, vom Sendlinger Tor kommend aus der
Blumenstraße, oder von der Reichenbachbrücke. Ein Verzicht auf die typischen
Schornsteine würde sich aus unmittelbarer Nähe wohl eher nachteilig auf die Proportionen des Gebäudes auswirken.
Die vorliegende Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass der profilüberragende
Maschinenhausturm sowie die geplante Umnutzung weder auf gesamtstädtischer
noch auf quartiersbezogener Ebene erhebliche negative Auswirkungen auf das
Stadtbild Münchens erwarten lässt. Auch nachteilige Überlagerungen mit bedeutenden stadtbildprägenden baulichen oder freiräumlichen Elementen sind nicht festzustellen. Die visuellen Auswirkungen des Hochhauses werden daher grundsätzlich als
stadtbildverträglich beurteilt. Die Option einer Entfernung der Kamine ist gegeben,
wirkt sich jedoch in der Fernwirkung eher gering und im Nahbereich nicht zwingend
positiv aus.
2.2.6.
Naturhaushalt
Das Planungsgebiet liegt im Bereich der Altstadtstufe auf den Schotterfluren der
Münchner Ebene, östlich angrenzend verläuft das Isartal.
Es ist durch Vornutzungen vollständig anthropogen überformt. Unterirdisch verläuft
das Bett des trockengelegten Lazarettbachs, das Ende des 19. Jahrhunderts überbaut wurde und heute als Spartentrasse dient. Der Versiegelungsgrad beträgt ca.
89,6 %.
Das mittlere Grundwasser in den quartären Schottern liegt bei ca. 5,0 - 6,3 m unter
Geländeoberkante (ca. 509,5 / 510,8 m ü. NN). In den untergelagerten tertiären
Schichten liegen weitere Grundwasserspiegel. Die Grundwasserfließrichtung ist
Nordost. Das Gefälle liegt bei Mittelwasser bei ca. 2 - 3 ‰ und bei Hochwasser bei
ca. 3 - 4 ‰. Der HHW 1940 (= HW 1940 + 0,3 m Sicherheitszuschlag) liegt im Planungsgebiet bei 512,5 - 513,1 m ü. NN und somit ca. 2,5 - 3,0 m unter Geländeoberkante. Aufgrund der Vornutzungen sowie der Auffüllungen in den oberen Bodenschichten wird das Kontaminationsrisiko des Grundwassers im Planungsgebiet hoch
eingeschätzt. Bei Beprobungen wurden jedoch keine Grundwasserbelastungen festgestellt.
Das Planungsgebiet stellt aufgrund des hohen Versiegelungsgrades einen Belastungsraum für das Stadtklima dar. Für den Luftaustausch sorgen kleinräumig die unversiegelten Freiflächen zur Müllerstraße hin und großräumig vor allem die östlich
des Planungsgebiets verlaufende Isar als übergeordnete bedeutsame Luftleitbahn.
2.2.7.
Vegetation und Biotopfunktion, Naturdenkmal
Auf den Grundstücken Müllerstraße 3 und 7 sind insgesamt 45 Einzelgehölze kartiert, davon sind 29 nach der Baumschutzverordnung geschützt. Der Baumbestand
setzt sich überwiegend aus Ahorn, Eschen, Linden und Hainbuchen zusammen.
Der Baumbestand ist aufgrund des reduzierten Grünflächenangebots in diesem Innenstadtbereich für die Erholung und als Trittsteinbiotop für gefährdete Arten sowie
zur Stadtbildgliederung bedeutsam. Auch im hinteren Grundstücksbereich und an
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den Grundstücksgrenzen finden sich Bäume und Sträucher, die für die benachbarten
Innenhöfe von Bedeutung sind.
Eine im Vorgartenbereich vorhandene Esche (Fraxinus excelsior) mit einer Wuchshöhe von ca. 27 m ist als Teilfläche 008 des Biotops M-0590 erfasst und als Naturdenkmal gemäß Art. 9 BayNatSchG geschützt. Wegen abnehmender Vitalität soll im Zuge
eines derzeit anhängigen Überprüfungsverfahrens der Naturdenkmale dieser Schutzstatus aufgehoben werden. Ersatzweise soll gemäß Vorschlag der Unteren Naturschutzbehörde eine Flatterulme, die sich ebenfalls im Planungsgebiet befindet, in die
Liste aufgenommen werden.
In drei Bäumen wurden Baumhöhlen festgestellt, die auf das Vorkommen von Höhlenbrütern oder Fledermäusen schließen ließen. Aufgrund dieses Anfangsverdachts
für das Vorkommen brutplatzgebundener, nach der Vogelschutzrichtlinie geschützter
Vogelarten und von nach Anhang IV der FFH-Richtlinie geschützter Fledermäuse, erfolgte in einer speziellen artenschutzrechtlichen Untersuchung eine Überprüfung.
Danach hätten zumindest zwei der drei untersuchten Bäume aufgrund der Struktur
der Höhlen eine potentielle Wertigkeit als Sommer- oder Winterquartier für Fledermäuse. Jedoch konnten in den untersuchten Höhlen keine entsprechenden Nachweise einer Quartiersnutzung der Bäume oder eine essentielle Funktion als Nahrungshabitat durch diese Artengruppen erbracht werden. Da in den Kronenbereichen vermutete Höhlen für eine Untersuchung teilweise unzugänglich waren, kann eine Habitatnutzung der Bäume durch Fledermäuse jedoch auch nicht gänzlich ausgeschlossen werden.
Auf dem Gelände nachgewiesen wurden dagegen einige Vogelarten nach Art. 1 der
Europäischen Vogelschutzrichtlinie (siehe Kap. 6.3.7. des Umweltberichts).
Ein unter dem Flugdach des Maschinenhausturmes an den Kaminen angebrachter
Nistkasten, der in den vergangenen Jahren regelmäßig von einem Turmfalkenpaar
genutzt wurde, ist von der Vorhabenträgerin im Jahr 2007 unter fachlicher Beteiligung der Unteren Naturschutzbehörde und des Landesbundes für Vogelschutz mit
Erfolg in das Dachgeschoss des Hochhauses des Planungsreferats, Blumenstraße 28b, umgesiedelt worden. Nach Fertigstellung des Projektes könnte eine Rücksiedlung des Turmfalkenpaares erfolgen. Durch die Möglichkeit des Erhalts der Kamine wäre das erneute Anbringen eines Nistkastens an der ursprünglichen Stelle
problemlos möglich.
2.2.8.
Erholung
Die zum Planungsgebiet nächstgelegenen Grün- und Freiflächen sind der Gärtnerplatz, und die Isarauen.
Für den Stadtbezirk Isarvorstadt-Glockenbachviertel besteht gemäß der Untersuchung zur Freiflächenversorgung im Münchner Stadtgebiet auf der Versorgungsebene wohngebietsbezogener Erholungsflächen ein besonders hohes Versorgungsdefizit.
Das Planungsgebiet selbst hat bisher keine Funktion als Erholungsfläche.
2.3.
Planerische und rechtliche Ausgangslage
2.3.1.
Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung
Im geltenden Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung ist der Bereich des ehemaligen Fernheizkraftwerks als Ver- und Entsorgungsfläche und die übrige Fläche des Planungsgebiets als besonderes Wohngebiet (WB) dargestellt. Das
gesamte Gebiet ist mit der landschaftsplanerischen Zielsetzung „vorrangige Maßnahmen zur Verbesserung der Grünausstattung“ überlagert.
Da die gemäß Bebauungsplan beabsichtigte Nutzung im Planungsgebiet mit der Darstellung der Art der Nutzung nicht vereinbar ist, wird eine Änderung des Flächennutzungsplanes mit integrierter Landschaftsplanung erforderlich (künftige Darstellung:
Mischgebiet), die im sog. Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 BauGB durchgeführt
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wird, um dem Entwicklungsgebot Rechnung zu tragen. Bereits im Rahmen des Aufstellungsbeschlusses vom 14.03.2007 hat die Vollversammlung des Stadtrates einen
entsprechenden Auftrag an das Planungsreferat erteilt.
2.3.2.
Vorhandenes Baurecht
Es besteht ein übergeleiteter einfacher Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB,
der eine Baulinie entlang der Müllerstraße sowie der Corneliusstraße festsetzt. Somit
richtet sich derzeit die Beurteilung von Bauvorhaben nach § 30 Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 34 BauGB, wonach sich eine Neubebauung nach Art und Maß der
baulichen Nutzung in die Umgebung einfügen muss.
2.3.3.
Satzungen, Verordnungen und Dienstbarkeiten
Das zur Überplanung vorgesehene Gebiet befindet sich im Geltungsbereich insbesondere folgender baurechtlich relevanter Satzungen und Verordnungen der Landeshauptstadt München:
• Erhaltungssatzung Gärtnerplatzviertel / Altstadt Ost vom 30.05.2006;
• Satzung über die Ermittlung und den Nachweis von notwendigen Stellplätzen für
Kraftfahrzeuge (Stellplatzsatzung – StPlS) vom 19.12.2007; das Planungsgebiet
liegt im Umgriff der Zone II;
• Baumschutzverordnung vom 12.05.1992;
• Satzung über Einfriedungen (Einfriedungssatzung) vom 18.04.1990;
• Satzung über die Gestaltung und Ausstattung der unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke und über die Begrünung baulicher Anlagen (Freiflächengestaltungssatzung) vom 08.05.1996;
• Satzung über die Benutzung der Entwässerungseinrichtungen der Landeshauptstadt München (Entwässerungssatzung) vom 14.02.1980.
Die Grundstücke im Umgriff des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sind mit verschiedenen, teilweise altrechtlichen Dienstbarkeiten belastet.
Insbesondere folgende Bindungen sind für die Planung relevant:
• Kraftfahrzeugeinstell- und Zufahrtsrecht zu Gunsten der LH München für 42 Stellplätze auf Flurstück Nr. 11683 (Corneliusstraße 4);
• Kraftfahrzeugeinstell- und Zufahrtsrecht zu Gunsten der LH München für 89 Stellplätze auf Flurstück Nr. 11646 (Müllerstraße 3);
• Fernheizkanalrecht zu Gunsten der LH München auf Flurstück Nr. 11646 und
11646/1 (Müllerstraße 3);
• Fernwärmeversorgungsanlagenrechte zu Gunsten der Stadtwerke München
GmbH auf Flurstück Nr. 11630 (Müllerstraße 7);
• Stromversorgungsanlagen- und Fernwärmeversorgungsanlagen-Recht zu Gunsten
der Stadtwerke München GmbH auf Flurstück Nr. 11630/3 (Müllerstraße 7);
• Grenzabstandsbebauungs- und Fensterrecht, Baubeschränkung zu Gunsten Flurstück Nr. 11693 auf Flurstück Nr. 11630 (Müllerstraße 7);
• Fensterrecht zu Gunsten Flurstück Nr. 11647 auf Flurstück Nr. 11646 und 11646/1
(Müllerstraße 3).
2.3.4.
Denkmalschutz, Ensembleschutz
Innerhalb des Planungsgebietes befinden sich keine Einzelbaudenkmäler. Die Bebauung entlang der Corneliusstraße mit dem im Geltungsbereich gelegenen Anwesen Corneliusstraße 4, sowie entlang der Klenzestraße ist Teil des Ensembles „Gärtnerplatzviertel“. In nächster Umgebung des Planungsgebietes sind die Gebäude Müllerstraße 9 bis 15, Fraunhoferstraße 3 bis 17 und Klenzestraße 32, 38 bis 42 und 46
als Einzelbaudenkmale in der Denkmalliste aufgeführt.
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Nach Angaben des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege liegen im nördlichen
Randbereich des Planungsgebietes, im Bereich der Zufahrt an der Müllerstraße vermutlich untertägige Teile der äußeren neuzeitlichen Bastionsbefestigung.
Nach Art. 7 des Bayer. Denkmalschutzgesetzes ist daher davon auszugehen, dass
im Rahmen der Realisierung der Baumaßnahme eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis der Unteren Denkmalschutzbehörde erforderlich ist.
Eine derartige Erlaubnis kann nur mit folgenden Nebenbestimmungen erteilt werden:
Im Bereich der geplanten Baufläche hat der Antragsteller den Oberbodenabtrag im
Einvernehmen und unter fachlicher Aufsicht des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege (BLfD) durchzuführen. In Abhängigkeit vom Ergebnis des Oberbodenabtrags hat der Antragsteller ggf. eine sachgerechte archäologische Ausgrabung im
Einvernehmen und unter fachlicher Aufsicht des BLfD zur Sicherung und Dokumentation aller von der geplanten Maßnahme betroffenen Bodendenkmäler durchzuführen.
Der Antragsteller hat alle Kosten der fachlichen Begleitung des Oberbodenabtrags
und der Ausgrabungen zu tragen.
Mit den bauseits erforderlichen Erdarbeiten darf erst begonnen werden, wenn die
vorhandenen Bodendenkmäler sachgerecht freigelegt, dokumentiert und geborgen
wurden.
Die Untere Denkmalschutzbehörde behält sich ausdrücklich vor, weitere Bestimmungen nachträglich aufzunehmen, zu ändern oder zu ergänzen sowie den Bescheid jederzeit zu widerrufen.
2.3.5.
Gender-Mainstreaming
Die Planungen wurden unter Berücksichtigung von „Gender-Mainstreaming“ Aspekten (geschlechter- und generationengerechte Gestaltung aller Bereiche) entwickelt.
Dabei wurden die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse von Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, die
unterschiedlichen Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung berücksichtigt.
Zur Umsetzung von „Gender-Mainstreaming“ besteht die gesetzliche Verpflichtung
für alle EU-Mitgliedstaaten seit der Ratifizierung des Amsterdamer Vertrages von
1999.
2.4.
Vorbelastungen
2.4.1.
Altlasten
Die Grundstücke im Planungsgebiet waren bisher nicht im Altlastenkataster verzeichnet.
Aufgrund der vorherigen Nutzung wurde zu Beginn der Planung für die Grundstücke
Müllerstraße 3 und Müllerstraße 7 eine orientierende Altlastenuntersuchung sowie
eine Grundwasseruntersuchung durchgeführt.
Ergebnis dieser Untersuchungen ist, dass auf den beiden Grundstücken verunreinigte Böden vorhanden sind. Diese Grundstücke wurde deshalb im Altlastenkataster
nachgetragen.
Es ist jedoch davon auszugehen, dass diese technisch und wirtschaftlich bewältigbar
sind und der geplanten Nutzung nicht entgegen stehen.
Das Grundstück Corneliusstraße 4 ist nicht im Altlastenkataster eingetragen. Aufgrund der Nutzung kann auch davon ausgegangen werden, dass hier keine Altlasten
vorhanden sind.
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2.4.2.
Luftbelastung
In einigen Gebäuden wurden durch ein Gutachten Asbestbelastungen mit Sanierungsbedarf festgestellt. Die Asbestsanierung in den zum Abbruch vorgesehenen
Gebäuden wurde fachgerecht durchgeführt und ist bereits abgeschlossen.
2.4.3.
Lärm
Das Planungsgebiet ist überwiegend vom Verkehrslärm der angrenzenden Straßen
und der Straßenbahntrasse in der Müllerstraße belastet. Darüber hinaus bestehen
Belastungen aus den umgebenden Gastronomie- und Einzelhandelsbetrieben. Ein
umfassendes schalltechnisches Gutachten wurde erstellt und die Planung darauf abgestimmt.
2.4.4.
Erschütterungen
Die derzeit in der Müllerstraße verlaufenden oberirdischen Straßenbahnschienen der
Tram-Linien 17 und 18 wurden bezüglich der ausgelösten Erschütterungen untersucht. In der erschütterungstechnischen Untersuchung sind die zukünftigen und vorhandenen Einwirkungen durch Erschütterungen und sekundären Luftschall prognostiziert und beurteilt worden. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass durch die
bestehende Straßenbahntrasse an den geplanten Gebäuden mit keinen erheblichen
Immissionen durch Erschütterungen und Sekundärluftschall zu rechnen ist.
2.4.5.
Elektromagnetische Verträglichkeit
Auf dem nahe gelegenen Grundstück Corneliusstraße 10 befindet sich ein Umspannwerk der Stadtwerke München. Eine Untersuchung der elektromagnetischen Verträglichkeit kommt zu dem Ergebnis, dass die Vorsorgewerte im gesamten Gebiet unterschritten werden und die von dem Umspannwerk ausgehenden elektrischen und magnetischen Felder zu keinen schädlichen Umwelteinwirkungen im Planungsgebiet
führen.
3.
Planungsziele
3.1.
Stadtentwicklungsplanerische Ziele
Der Stadtratsbeschluss „PERSPEKTIVE MÜNCHEN, Leitlinien für die Münchner Innenstadt und Maßnahmenkonzept zur Aufwertung“ (Innenstadtkonzept vom
05.10.2006) formuliert wesentliche Handlungsleitlinien für die Entwicklung der Innenstadt. Zentrales Ziel ist es, die Nutzungsvielfalt im Sinne der gewachsenen, europäischen Stadt zu erhalten und zu fördern. Die Fläche des ehemaligen Fernheizkraftwerkes ist dabei voraussichtlich die größte zusammenhängende Umstrukturierungsfläche im Gärtnerplatzviertel.
Das Planungsgebiet ist eingebettet in gewerbliche und Wohnnutzungen. Durch diese
Prägung, die zentrale Lage und die gute verkehrliche Anbindung ist das Areal für
Wohnzwecke geeignet. Das Gärtnerplatzviertel ist ein beliebtes innerstädtisches
Wohnviertel, das um ein weiteres Angebot ergänzt werden soll.
Das Innenstadtkonzept legt für Umstrukturierungsmaßnahmen in der Innenstadt und
den Innenstadtrandbereichen in einem vergleichbaren Gebiet einen 50 %-Wohnanteil
fest.
Das Zentrenkonzept der Landeshauptstadt München stellt unter dem Aspekt „Sicherung einer wohnortnahen Grundversorgung“ fest, dass im Gärtnerplatzviertel ein
leichtes qualitatives wie auch quantitatives Defizit an Einzelhandelsflächen für die
Nahversorgung besteht. Da das zur Überplanung anstehende Grundstück kurz- bis
mittelfristig die einzige, größere Umstrukturierungsfläche im Viertel darstellt, sind entsprechende planungsrechtliche Voraussetzungen zur Ansiedlung eines Nahversorgungsbetriebes in verträglicher Größenordnung an diesem Standort zu schaffen.
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Die soziale Infrastruktur soll ergänzt und bestehende Defizite im Viertel gemindert
werden.
3.2.
Städtebauliche und grünplanerische Ziele
• Umstrukturierung und Aufwertung des bisher überwiegend gewerblich genutzten
Gebietes;
• Entwicklung und Schaffung eines innerstädtischen Quartiers mit qualitativ hochwertiger Architektur und Freiraumgestaltung;
• Nutzungsmischung von Wohnen (mindestens 60 % Wohnanteil), Büronutzung, sozialer Infrastruktur, Gastronomie und Einzelhandel;
• Erhalt des Erscheinungsbildes des ehemaligen Maschinenhausturmes mit einer öffentlichen Nutzungsmöglichkeit im oberen Bereich, zumindest in Form einer Sicherung der Nutzung des Flugdaches für die Öffentlichkeit als Aussichtsplattform;
• Schaffung einer öffentlich zugänglichen und nutzbaren Erholungsfläche;
• Unterbringung einer Kooperationseinrichtung mit den erforderlichen Freiflächen zur
Versorgung des Gebietes;
• Unterbringung aller erforderlichen Stellplätze ausschließlich in Tiefgaragen;
• Erhalt des wertvollen Baumbestandes an der Müllerstraße mit dem Naturdenkmal;
• fußläufige Verknüpfung des Planungsgebietes mit den Grün- und Freiflächen der
Umgebung;
• Sicherung und Verbesserung der Funktionen des Naturhaushalts;
• Reduzierung der versiegelten Flächen.
4.
Planungskonzept
Das Planungskonzept knüpft städtebaulich an die historische Entwicklung dieses
Areals an, das sich immer schon mit Sonderbauformen wie einem Lazarett, einer
Schule und dem Heizkraftwerk von der übrigen Blockstruktur abgesetzt hat. Das Planungskonzept bezieht die beiden stadt- und ortsbildprägenden Elemente des Maschinenhausturmes und des tiefen Vorgartens entlang der Müllerstraße mit markantem
Baumbestand in die Neukonzeption ein.
Auf dem Grundstück Müllerstraße 7 soll der bestehende Vorgartenbereich mit dem
Baumbestand erhalten bleiben und als Schmuckplatz gestaltet tagsüber auch der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Der ehemalige Maschinenhausturm soll in
die Neubebauung integriert werden, die weitgehend die Flucht des ursprünglichen
Gebäudebestandes aufnehmen soll. Die Neubebauung auf diesem Grundstück soll
sich als vier- bis fünfgeschossige Blockbebauung im rückwärtigen Grundstücksteil
entwickeln. Die rückwärtigen Grundstücksbereiche sowie der entstehende Innenhof
werden den neuen Anwohnern als private Freifläche dienen.
Auf dem Grundstück Müllerstraße 3 soll die Neubebauung mit einem fünfgeschossigen Gebäuderiegel entlang der Müllerstraße die im gesamten Viertel übliche straßenbegleitende Baustruktur aufnehmen. Entsprechend der im übrigen Block vorhandenen Struktur soll eine rückwärtige Bebauung nicht höher als vier Geschosse sein.
Das Vordergebäude Corneliusstraße 4 soll in der Erdgeschosszone die Tiefgaragenein- und Ausfahrt des Planungsgebietes aufnehmen und ansonsten in seinem Bestand grundsätzlich erhalten werden.
4.1.
Beschreibung des Vorhabens
4.1.1.
Gebäude
Prägendes Element des Gebietes ist der Maschinenhausturm des ehemaligen Heizkraftwerkes, der in ein hochwertiges Wohn-Hochhaus umgewandelt werden soll.
Maßgabe aus dem Preisgericht war, den Maschinenhausturm in seinem äußeren Erscheinungsbild zu erhalten und bei Erneuerung der Fassade den ursprünglichen
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Charakter des Gebäudes in seinen Grundzügen zu bewahren. Die Fassaden des
Wettbewerbsentwurfes wurden entsprechend der Empfehlung aus dem Preisgericht
planerisch überarbeitet. Auf Balkone wurde beim Wohn-Hochhaus verzichtet. Statt
dessen werden auf seiner Nordostseite und Südwestseite in den Grundriss integrierte und mit der Fassade schließbare Loggien angeboten.
Alle Gebäude auf dem Grundstück Müllerstraße 7 sollen bis auf den Maschinenhausturm (Hochhaus) abgebrochen werden. Der Maschinenhausturm wird mit einer
vier- bis fünfgeschossigen Blockbebauung, die sich im Westen, Süden und Osten anschließt, ergänzt. Auch dieser Gebäudeteil soll überwiegend der Wohnnutzung dienen. Lediglich in den unteren vier Geschossen des Turmes sowie in dem östlich daran anschließenden Gebäuderiegel soll ein Dienstleistungsbereich für Gesundheit und
Fitness untergebracht werden. Dabei ist ein Ärzteangebot aus verschiedenen medizinischen Fachbereichen und angeschlossenem Therapiebereich (z.B. Massage, Entspannung, Gymnastik, Yoga, Sauna etc.) vorgesehen. Erschlossen wird das Hochhaus sowie die Blockbebauung über zwei Haupteingänge im Hochhaus von der Müllerstraße aus. Das architektonische Konzept sieht in Ergänzung zu der technischen
Fassade des Hochhauses eine klare Formensprache ohne Vor- und Rücksprünge
der Gebäude vor. Jedoch werden die vier- und fünfgeschossigen Gebäudeteile mit
vor- und rückspringenden Einzelbalkonen gestaltet, die eine Tiefe von 1,70 m bis zu
2,30 m haben können. Dem Planungskonzept entsprechend sind keine durchgehenden, sondern nur Einzelbalkone zulässig, die auf 75 % der jeweiligen Fassadenlänge
begrenzt werden.
Im Erdgeschoss und teilweise im 1. Obergeschoss des nordöstlichen Gebäudeteils
wird eine 4-gruppige Kindertageseinrichtung (2 Krippen- und 2 Kindergartengruppen)
untergebracht werden. Die zugehörige Außenspielfläche orientiert sich nach Nordosten bzw. Südosten.
Zur Sicherung des Maschinenhausturmes während der Baumaßnahme sind verschiedene Maßnahmen erforderlich. Die Kamine und das Flugdach werden abgebaut
und zwischengelagert und sollen nach dem Umbau zur optischen Wiederherstellung
des Erscheinungsbildes wieder montiert werden. Die Fassade muss vollständig entfernt und durch eine neue Fassade ersetzt werden. Die heutige Fassade hat lediglich
in den unteren Bürogeschossen Fenster. Im oberen Gebäudeteil (ab 26 m Höhe) befinden sich heute großformatige Rußfilter, so dass die Fassade hier die Funktion des
Sichtschutzes übernommen hat. Ein Umbau dieser Fassade in eine wohngebäudetaugliche Fassade, die modernen Ansprüchen an Wärmedämmung und Schallschutz
gerecht wird, ist nicht möglich. Die Stahlkonstruktion, welche die Filter und sonstigen
Anlagenteile umgibt, soll erhalten bleiben und durch Stahlbetonstützen so verstärkt
werden, dass sie die Lasten der nachträglich eingebauten Geschosse trägt und der
erforderliche Brandschutz gewährleistet wird. Zusätzlich müssen im gesamten Gebäude Treppenhäuser und Aufzugskerne eingebaut und soweit erforderlich, die bestehende Stahlbetonkonstruktion statisch und brandschutztechnisch ertüchtigt und
angepasst werden.
Die betrieblich notwendige Fernwärmestation und die dazugehörigen unterirdischen
Fernwärmeleitungen und technischen Einrichtungen der Stadtwerke München GmbH
müssen erhalten bleiben oder ggf. verlegt werden, da sie weiterhin benötigt werden.
Im Bereich Müllerstraße 3 soll anstelle der bestehenden Gebäude eine Bebauung
entstehen, welche die Traufhöhe des angrenzenden Gebäudes Corneliusstraße 2
aufnimmt, einen Blockrand mit fünf Geschossen ausbildet und im rückwärtigen
Grundstücksbereich mit einer viergeschossigen Bebauung U-förmig abschließt. Im
Erdgeschoss wird das Grundstück mit einer eingeschossigen Bebauung zur Unterbringung von Einzelhandelsflächen insbesondere zur Nahversorgung mit Gütern des
täglichen Bedarfs überbaut. Für die Einzelhandelsnutzung sind dazu weitere Flächen
im ersten Untergeschoss vorgesehen.
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Auf dem südlich angrenzenden Grundstück Corneliusstraße 6, Flurst. Nr. 11684, besteht heute im Bereich der Grundstücksgrenze zur Müllerstraße 3 ein zweigeschossiges Gebäude mit Pultdach. Diese Bebauung entspricht in ihrer Höhe einer dreigeschossigen Bebauung an dieser Grundstücksgrenze im Planungsgebiet. Langfristig
soll hier eine viergeschossige Bebauung in zweiter Reihe entstehen. Diese Bebauung kann nur mit Zustimmung der Eigentümer der weiter angrenzenden Grundstücke
erfolgen.
Das Wohn- und Geschäftshaus in der Corneliusstraße 4 soll grundsätzlich erhalten
bleiben und einen begrünten Innenhof zur Nutzung der Bewohner erhalten. Bei einer
Neubebauung oder dem Ausbau des Dachgeschosses kann zur einheitlichen Dachgestaltung die Firsthöhe entsprechend der Nachbarbebauung Corneliusstraße 6 angehoben werden.
4.1.2.
Verkehrliche Erschließung und Stellplätze
Das Planungsgebiet ist über die Müller- und Corneliusstraße ausreichend erschlossen.
Im Erdgeschossbereich der Corneliusstraße 4 wird die Tiefgaragenein- und Ausfahrt
der Gemeinschaftstiefgarage für das gesamte Planungsgebiet situiert.
Die beiden Ein- und Ausfahrtsbereiche entlang der Müllerstraße dienen als Vorfahrt
zum „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“
bzw. als Anlieferung für den Einzelhandel in einem eingehausten Anlieferungsbereich
im „Büro- und Geschäftsgebäude“.
Die Stellplätze für das gesamte Planungsgebiet werden in einer bis zu dreigeschossigen Tiefgarage untergebracht.
4.1.3.
Freiflächen
Die Freiflächengestaltung verfolgt eine klar ablesbare Zonierung in öffentlich zugängliche und nur den künftigen Bewohnern vorbehaltene Bereiche.
Der Vorgartenbereich des Hochhauses soll zu einem umfriedeten Schmuckplatz umgestaltet werden, der tagsüber auch den Anwohnern und Beschäftigten der angrenzenden Gebiete als wohnungs- und arbeitsstättennahe Erholungsmöglichkeit zur
Verfügung steht. Der den Straßenraum prägende Baumbestand entlang der Müllerstraße bleibt erhalten.
Im rückwärtigen Bereich der Müllerstraße 7 („Giardino secreto“) sollen die Freiflächen
ausschließlich den Bewohnern zur Verfügung stehen. Sie sollen eine hochwertige
Gestaltung mit Baumpflanzungen, Gehölz- und Staudenpflanzungen erhalten. Das
Konzept sieht eine Hochhecke vor, die aus in Kasten- und Spalierform geschnittenen
Linden bestehen soll und die privaten Freiflächen gegenüber den östlich, südlich und
westlich angrenzenden Grundstücken räumlich einfassen soll. Für die Wohnungen im
Erdgeschoss sind Wohnungsgärten vorgesehen, die durch niedrige Hecken von der
allgemein zugänglichen Freifläche abgegrenzt werden.
Die Planung sieht vor, den Innenhof („Patio“) als Wasserfläche mit intensiv begrünten
Inseln und einzelnen Bäumen zu gestalten. Um eine ausreichende Wassertiefe zu
gewährleisten, ist in der darunter liegenden Tiefgarage eine entsprechende Aussparung vorgesehen.
Der Eingangsbereich zwischen den Gebäuden Müllerstraße 7 und Müllerstraße 3 soll
als großzügiger Eingangsbereich („Turmplatz“) gestaltet werden. An der Südwestseite des „Büro- und Geschäftsgebäudes“ ist eine Freischankfläche für die geplante Gastronomie sowie die Pflanzung von Bäumen vorgesehen. Hier soll außerdem ein Teil
der erforderlichen Fahrradstellplätze angeordnet werden.
Um eine künftige Wegeverbindung zum Gärtnerplatz zu ermöglichen ist von der Müllerstraße bis zur Grundstücksgrenze des Vorhabensgebietes eine dinglich zu sichernde Fußwegverbindung festgesetzt.
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An der nordöstlichen und südöstlichen Gebäudeseite ist die Außenspielfläche der
Kindertageseinrichtung vorgesehen, die entsprechend den Anforderungen an einen
Spiel- und Aufenthaltsbereich für Kinder gestaltet werden soll.
Die Dachflächen sollen, soweit sie von Wohnungen aus unmittelbar zugänglich sind,
als nutzbare Dachgärten gestaltet, ansonsten extensiv begrünt werden.
Aufgrund der Planung kann ein Großteil der nach Baumschutzverordnung geschützten Bäume nicht erhalten werden. Für diese sind im Planungsgebiet Ersatzpflanzungen vorgesehen.
4.2.
Bebauungsplankonzept
4.2.1.
Art und Maß der baulichen Nutzung
Art der baulichen Nutzung
Das Planungsgebiet soll in drei Baugebiete untergliedert werden:
• Baugebiet „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“
(Hochhaus einschließlich umgebender Blockbebauung, Müllerstraße 7);
• Baugebiet „Büro- und Geschäftsgebäude“
(straßenbegleitende Bebauung einschließlich Erdgeschossüberbauung und Bebauung im rückwärtigen Bereich, Müllerstraße 3);
• Baugebiet "Wohngebäude“
(bestehendes Wohngebäude Corneliusstraße 4).
Baugebiet „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“
Im Baugebiet „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ sollen überwiegend Wohnungen untergebracht werden.
Darüber hinaus soll im Bereich des Hochhauses vom Erdgeschoss bis zum 3. Obergeschoss sowie im östlich daran anschließenden Gebäudeteil ein Dienstleistungsbereich des Gesundheitssektors zulässig sein, der z. B. Arztpraxen sowie Praxen andere Heilberufe, Therapieeinrichtungen (Massage, Entspannung, Gymnastik, Yoga,
Sauna etc.) sowie Fitnesseinrichtungen umfasst. Alternativ oder auch ergänzend zu
diesem Gesundheitszentrum sollen Büro- und Verwaltungsnutzungen zulässig sein,
um ein insgesamt tragfähiges Nutzungskonzept sicherzustellen.
Darüber hinaus ist eine Kindertageseinrichtung einschließlich zugehöriger Technikund Nebenflächen und Außenspielfläche zulässig, um den sich aus der neuen Bebauung und auch aus der Umgebung ergebenden Bedarf abzudecken. Diese Kindertageseinrichtung soll 2 Kindergarten- und 2 Kinderkrippengruppen umfassen.
Im Hochhaus sind Gastronomiebetriebe bis zu einer Gastraumfläche von 400 m² zulässig.
Auf dem bestehenden sog. Flugdach ist eine öffentlich zugängliche Aussichtsplattform zulässig, die mindestens zweimal im Jahr der Öffentlichkeit zugänglich gemacht
werden soll. Dies wird durch Dienstbarkeit zugunsten der Landeshauptstadt München
im Grundbuch gesichert.
Baugebiet „Büro- und Geschäftsgebäude“
Im Baugebiet „Büro- und Geschäftsgebäude“ sind neben Büro- und Verwaltungsnutzungen auch Einzelhandelsnutzungen zulässig.
Diese sollen u. a.der Sicherung der flächendeckenden, wohnortnahen Grundversorgung im Gärtnerplatz-/Glockenbachviertel dienen. Die Flächenausweisung für das
Warensegment der Nahversorgung (Lebensmittel, Drogeriewaren) wird auf max.
2.000 m² Bruttogrundfläche nach DIN 277 - Grundflächen und Rauminhalte begrenzt.
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Hiermit soll sichergestellt werden, dass an dieser Stelle lediglich eine Deckung des
täglichen Bedarfs aus der unmittelbaren Umgebung gewährleistet wird und kein Nahbereichszentrum mit über den Nahbereich hinausgehender Bedeutung entsteht.
Über diese Nutzungen hinaus sind für die Innenstadt typische Nutzungen wie
Schank- und Speisewirtschaften mit einer Gastraumfläche von insgesamt bis zu
400 m² im Erdgeschoss und 1. Untergeschoss und einer Freischankfläche sowie
sonstige das Wohnen nicht störende Gewerbebetriebe zulässig.
Baugebiet „Wohngebäude“
Im Baugebiet „Wohngebäude“ ist neben Wohnungen auch eine Ladennutzung im
Erdgeschoss zulässig. Diese Nutzungskombination ist für das Gärtnerplatz-/Glockenbachviertel als innenstadtnahes Viertel typisch.
Eine Neubebauung hat sich an den Richtlinien der Erhaltungssatzung Gärtnerplatzviertel / Altstadt Ost vom 30.05.2006 zu orientieren. Ferner ist gemäß § 180 BauGB
ein Sozialplan aufzustellen oder eine vergleichbar sozialverträgliche Einigung der
Vorhabenträgerin mit den Mietern nachzuweisen.
Maß der baulichen Nutzung
Im Planungsgebiet wird das höchstzulässige Maß der baulichen Nutzung als absolutes Maß in Form einer Geschossfläche (GF) und einer Grundfläche (GR) angegeben.
Anzahl und Größe der Grundstücke im Planungsgebiet (z. B. infolge künftiger Realteilungen) haben damit keinen Einfluss auf die bauliche Dichte im Planungsgebiet.
Es ergeben sich für die einzelnen Baugebiete folgende Nutzungsmaße
BaugrundGeschoss- GFZ
Grundflästück
fläche
che
GRZ
„Wohngebäude mit
Dienstleistungseinrichtungen und
Kindertageseinrichtung“
10.370 m²
20.400 m²
1,97
9.020 m²
0,87
„Büro- und Geschäftsgebäude“
3.270 m²
9.100 m²
2,78
3.210 m²
0,98
515 m²
1.550 m²
3,0
430 m²
0,83
14.155 m²
31.050 m²
2,19
12.660 m²
0,89
„Wohngebäude“
Gesamt
Die geplante Geschossfläche von 31.050 m² bedeutet eine Geschossflächenzahl
(GFZ) von 2,19 im gesamten Planungsgebiet. Aufgrund der innerstädtischen Lage
des Planungsgebietes und der geplanten Nutzung mit einer Mischung von Wohnen
(ca. 60 %) und Gewerbe (ca. 40 %) ist dieses Nutzungsmaß vertretbar, zumal sich in
Anbetracht der umgebenden Bebauung eine entsprechende Bebauung mit dieser
Geschossfläche gemäß § 34 BauGB in das Viertel einfügen würde. Die sich aus der
Planung ergebenden Bedarfe an privaten Freiflächen und die Bedürfnisse des Verkehrs können bewältigt werden.
Aufenthaltsräume in anderen Geschossen als Vollgeschossen werden nur in den
Baugebieten „Wohngebäude“ und „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen
und Kindertageseinrichtung“ auf die zulässige Geschossfläche angerechnet. Im Baugebiet „Büro- und Geschäftsgebäude“ können die Verkaufsflächen der Einzelhandelsnutzung sowie die gastronomische Nutzung auch im 1. Untergeschoss realisiert
werden, daher wurde keine weitere Einschränkung festgesetzt.
Seite 28
Die geplante Grundfläche ist vorwiegend bedingt durch die erforderliche Größe der
Gemeinschaftstiefgarage und durch die bestehen bleibende Unterbauung für Versorgungseinrichtungen der Stadtwerke (Fernwärmeleitungen). Die jeweils festgesetzten
Grundflächen beinhalten alle bei der Berechnung gem. § 19 Abs. 2 und Abs. 4 Satz 1
BauNVO zu berücksichtigenden Grundflächen auf den Baugrundstücken. Ausnahmsweise ist ein geringfügiges Überschreiten der festgesetzten Grundflächen durch Anlagen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO zulässig unter der Voraussetzung, dass dies
aus betrieblichen oder technischen Gründen erforderlich ist.
4.2.2.
Höhenentwicklung, Abstandsflächen, Belichtung und Besonnung
Die Festsetzungen zur Höhenentwicklung und den Abstandsflächen basieren auf der
Baukörperfigur des ersten Preises des städtebaulichen und landschaftsplanerischen
Wettbewerbes. Die zulässige Höhenentwicklung entsprechend der Vorhabenplanung
soll sowohl über Wand- bzw. Firsthöhenfestsetzungen als auch über die Festsetzung
der Geschossigkeit gesichert werden.
Die Wandhöhe des Hochhauses von 56,5 m entspricht der Höhe des bestehenden
Flugdaches über der Höhenkote von 515,5 m ü. NN gemäß den Bestandsplänen. Die
Wandhöhen der übrigen Baukörper entsprechen dem überarbeiteten Wettbewerbsentwurf. Das bestehende Gebäude Corneliusstraße 4 kann bei einem Abbruch und
einer Neuerrichtung oder dem Ausbau des Dachgeschosses der Höhe der Nachbarbebauung Corneliusstraße 6 angepasst und damit eine durchgehende Dachlandschaft ermöglicht werden.
Im Baugebiet "Büro- und Geschäftsgebäude" wird im vorderen Bereich an der Müllerstraße eine Höhenentwicklung von 5 Vollgeschossen und einer Wandhöhe von
20,0 m zugelassen. Der innere Bereich des Grundstücks kann eingeschossig mit einer Wandhöhe bis zu 6,3 m überbaut werden. Im rückwärtigen Bereich ist eine L-förmige Bebauung mit bis zu 4 Geschossen und einer Wandhöhe von 16,5 m zulässig.
Auf dem Nachbargrundstück Corneliusstraße 6, Flurst. Nr. 11684, besteht in diesem
Bereich heute ein zweigeschossiges Gebäude mit Pultdach. Langfristig soll hier eine
viergeschossige Bebauung in zweiter Reihe entstehen, entsprechend den unter
Punkt 4.1.1. dargelegten Voraussetzungen.
Zur Umsetzung des städtebaulichen Konzepts ist eine Abweichung von den in Art. 6
Abs. 5 BayBO geforderten Abstandsflächen erforderlich. Es findet deshalb Art. 6
Abs. 5 Satz 3 BayBO Anwendung, wonach aus den Festsetzung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan auch geringere Abstandsflächen resultieren können.
Baugebiet „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“
Beim „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“
wird an der Südwestseite des IV- und V-geschossigen Gebäudeteiles (Richtung
Fraunhoferstraße) die Abstandsfläche von 1 H eingehalten. An der Nordwestseite
des IV-geschossigen Gebäudeteils und der daran angrenzenden Südwestseite des
V-geschossigen Gebäudeteils (Richtung Müllerstraße 9) wird sie bis zur Grundstücksgrenze von Flurst. Nr. 11641 verringert. Dagegen hält die Nordwestseite des
V-geschossigen Gebäudeteils (entlang der Müllerstraße) eine Abstandsfläche von
1 H ein.
Die Abstandsflächen an der Südostseite der IV- und V-geschossigen Gebäudeteile
(Richtung Klenzestraße) werden bis zur südöstlichen Grundstücksgrenze verringert
(auf ca. 0,50 H). Dies entspricht in etwa der Verringerung der Abstandsfläche der
südöstlichen Nachbarbebauung. Die Nordostseite des IV-geschossigen Gebäudeteils
(Richtung Corneliusstraße) hält 1 H als Abstandsfläche ein.
Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind durch die Verkürzungen nicht beeinträchtigt.
Seite 29
Beim Hochhausturm wird an der Nordwestseite die Abstandsfläche bis zur Straßenmitte der Müllerstraße verringert, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind nicht
beeinträchtigt. An der Nordostseite wird die Abstandsfläche bis zur Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungen verringert, zur Wahrung gesunder Arbeitsverhältnisse ist
festgesetzt, dass im Erdgeschoss keine Räume zum dauernden Aufenthalt von Personen errichtet werden dürfen, soweit diese Räume nicht von einer zweiten Seite
ausreichend belichtet werden können. An der Südostseite (in Richtung der bestehenden rückwärtigen Bebauung an der Klenzestraße) erfolgt eine Verringerung der Abstandsfläche bis zur südöstlichen Grundstücksgrenze. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind durch die Verkürzung nicht beeinträchtigt.
Im Innenhof der Blockbebauung überdecken sich die Abstandsflächen der gegenüberliegenden nordwestlichen und südöstlichen Gebäuderiegel jeweils deutlich. In
der westlichen Innenecke kann der Lichteinfallswinkel von 45° aufgrund des gegenüberliegenden Hochhauses nicht eingehalten werden. In diesem Bereich dürfen im
Erdgeschoss keine Räume angeordnet werden, die dem dauerhaften Aufenthalt dienen, soweit diese Räume nicht von einer zweiten Seite ausreichend belichtet werden
können. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bleiben dadurch gewahrt.
Baugebiet „Büro- und Geschäftsgebäude“
Beim „Büro- und Geschäftsgebäude“ überlappt sich die Abstandsfläche vor der südwestlichen Außenwand im Bereich gegenüber dem Hochhausturm mit der Abstandsfläche des Turmes und wird bis zur Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungen verringert. Zur Wahrung gesunder Arbeitsverhältnisse wird an dieser Stelle festgesetzt,
dass keine Räume errichtet werden dürfen, die zum dauernden Aufenthalt geeignet
sind, soweit diese Räume nicht von einer zweiten Seite ausreichend belichtet werden
können. Entlang der Müllerstraße wird die Abstandsfläche bis zur Straßenmitte verringert. Zum Nachbargrundstück Corneliusstraße 2 fällt im Bereich des fünfgeschossigen Gebäudeteils keine Abstandsfläche an, da aufgrund der bestehen bleibenden,
übergeleiteten Baulinie grundsätzlich in geschlossener Bauweise an die Grenze angebaut werden muss. Das geplante Hervortreten des künftigen Gebäudes im Planungsgebiet beeinträchtigt die Belichtung und Belüftungsmöglichkeiten des bestehenden Gebäudes Corneliusstraße 2 nicht.
Vor der südöstlichen Außenwand wird im Bereich der Baugrenze die Abstandsfläche
bis zur Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungen verringert. Im weiteren Verlauf soll
zum Nachbargrundstück Corneliusstraße 6 in einem Teilbereich in geschlossener
Bauweise eine Bebauung in zweiter Reihe entstehen.
Eine entsprechende Nachbarschaftsvereinbarung wurde in diesem Sinne am
17.06.2010 notariell geschlossen.
Bei der nordöstlichen Außenwand (Richtung Corneliusstraße 4) wird die Abstandsfläche sowohl des viergeschossigen als auch des eingeschossigen Gebäudeteils bis
zur Grundstücksgrenze Corneliusstraße 4 verringert. Im Bereich zur rückwärtigen
Grundstücksgrenze von Corneliusstraße 2 fallen wegen kommuner Anbauweise keine Abstandsflächen an.
Der Innenhof des „Büro- und Geschäftsgebäudes“ darf in seiner gesamten Fläche
eingeschossig überbaut werden. Die darüber anfallenden Abstandsflächen werden
auf 0,50 H verringert.
Insgesamt sind Belichtung, Besonnung und Belüftung gewährleistet.
Die Vorgaben der DIN 5034-1 (Tageslicht in Innenräumen) werden durch die Neubebauung nicht beeinträchtigt.
Seite 30
Baugebiet „Wohngebäude“
Beim „Wohngebäude“ wird die Abstandsfläche zur Corneliusstraße bis zur Straßenmitte verringert. Vor der südwestlichen Außenwand wird die Abstandsfläche bis zur
Grundstücksgrenze verringert.
Insgesamt sind gesunde Wohnverhältnisse nicht beeinträchtigt. Außerdem wurden
die Vorgaben der DIN 5034-1 (Tageslicht in Innenräumen) geprüft, mit dem Ergebnis, dass diese eingehalten werden können.
Flächen für notwendige Nebenanlagen im Planungsgebiet, soweit sie außerhalb von
Gebäuden zulässig sind, werden durch die Verringerungen der Abstandsflächen
nicht eingeschränkt.
4.2.3.
Überbaubare Grundstücksfläche (Bauräume)
Die festgesetzten Baulinien, Baugrenzen bzw. Bebauungstiefen orientieren sich an
den geplanten Gebäuden entsprechend dem überarbeiteten Wettbewerbsergebnis
bzw. am bestehenden Gebäude Corneliusstraße 4. Damit soll die Umsetzung des unter Ziffer 4 beschriebenen Planungskonzepts ermöglicht werden.
Im Baugebiet "Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung" wird ein Bauraum mit Baugrenzen entlang der Außenkanten der Blockbebauung einschließlich des Hochhauses festgesetzt. Hier dürfen die Baugrenzen
durch Bauteile wie Einzelbalkone oder Terrassen an der südöstlichen, an der südwestlichen und an der nordwestlichen Fassade überschritten werden. Durch verschiedene abwechselnde Tiefen der Einzelbalkone, die eine Breite von ca. 4,0 m
nicht überschreiten sollten, wird ein Wechselspiel in der Fassadengestaltung ermöglicht. Damit wird dem Planungskonzept Rechnung getragen und der Ausführung von
Balkonbändern entgegengewirkt.
Im Eingangsbereich des Hochhauses ist zusätzlich ein Vordach zur Überdachung der
Vorfahrt zulässig, so dass der gesamte Vorfahrtsbereich hierdurch überdacht werden
kann und die Anwohner und Besucher geschützt das Gebäude betreten können.
Eine Beeinträchtigung des ortsbildprägenden Baumbestandes, insbesondere ein Eingriff in die Baumkronen hierdurch ist nicht zulässig.
Im Baugebiet "Büro und Geschäftsgebäude" wird entlang der Müllerstraße die bestehende Baulinie beibehalten sowie eine seitliche und rückwärtige Baugrenze im Südwesten bzw. im Südosten bis zur Grundstücksgrenze zwischen Müllerstraße 3 und
Corneliusstraße 6 festgesetzt. Durch die Beibehaltung der Baulinie soll entsprechend
dem bereits bestehenden Baulinienplan in diesem Bereich der Straßenraum in der
vorgesehenen Breite gefasst werden. Zudem erhält der Vorbereich des Hochhauses
eine räumliche Fassung. In Fortsetzung der rückwärtigen Baugrenze ist eine Bebauungstiefe bis zur Grundstücksgrenze zwischen Müllerstraße 3 und Corneliusstraße 6
zulässig. Die südwestliche Baugrenze darf im Bereich der Freischankfläche durch
Bauteile und Vorbauten (wie z. B. Markisen) geringfügig überschritten werden.
Im Baugebiet „Wohngebäude“ bleibt entlang der Corneliusstraße die Baulinie bestehen, um hier die gewünschte straßenbegleitende Bebauung sicherzustellen. Die Baulinie darf über die gesamte Gebäudelänge mit einem Vordach von maximal 1,0 m
Tiefe überschritten werden. Durch die Errichtung eines Vordaches kann noch ein zusätzlicher Lärmschutz für die Wohnräume, die über der Tiefgaragenein- und Ausfahrt
liegen, erreicht werden. Um die bestehende Kubatur festzuschreiben wird zur Hofseite eine Baugrenze festgesetzt.
Seite 31
4.2.4.
Nebenanlagen
Damit im Planungsgebiet ausreichend Freiflächen zur Verfügung stehen, werden die
außerhalb der Bauräume zulässigen Nebenanlagen begrenzt. So sind, neben der
Tiefgarage, eine Freischankfläche, Fahrradabstellplätze in beschränktem Umfang
und Kinderspielplätze sowie Werbeanlagen am Ort der Leistung zulässig. Zusätzlich
sind im Baugebiet „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ in den im Plan festgesetzten Flächen noch folgende Nebenanlagen zulässig:
Um ein mögliches Fremdparken auf dem Grundstück Müllerstraße 7 zu vermeiden,
ist die Errichtung einer Schrankenanlage bzw. im Boden versenkbarer Poller im Bereich zwischen dem „Büro- und Geschäftsgebäude“ und dem Schmuckplatz zulässig.
Sofern diese Schranke erforderlich wird, soll sie die Zufahrtsmöglichkeit für Pkw's beschränken. Der Zu- und Durchgang für Fußgänger und Radfahrer ist tagsüber uneingeschränkt zu ermöglichen.
Im südöstlichen Grundstücksbereich kann der eingehauste Treppenaufgang aus der
Tiefgarage sowie für die Tiefgarage notwendige Belüftungs- und Entrauchungseinrichtungen zusammen mit einem Abstellraum für die Kindertagesstätte errichtet werden.
Im südwestlichen Bereich ist neben dem erforderlichen Notausgang für die Tiefgarage auch ein Fortluftkamin zur Entlüftung der Tiefgarage geplant. Dieser soll im Bereich der bestehenden Brandwände der Rückgebäude Fraunhoferstraße 7 und 9 bis
über Dach geführt werden. Darüber hinaus bedarf es eines Zuluftbauwerkes für ein
Notstromdieselaggregat sowie Belüftungs- und Entrauchungseinrichtungen für die
Tiefgarage. Durch die Unterbringung des Fortluftkamines und der weiteren für die
Tiefgarage notwendigen technischen Einrichtungen an den bestehenden Brandwänden können diese Technikanlagen städtebaulich verträglich in die Gesamtplanung integriert werden und Beeinträchtigungen durch zusätzliche Dachaufbauten oder freistehende Anlagen in den Freiflächen reduziert werden. Die Richtwerte der TA Lärm
sind durch diese technischen Einrichtungen einzuhalten. Dies wurde in der schalltechnischen Untersuchung überprüft, so dass eine Beeinträchtigung der Nachbarbebauung nicht zu befürchten ist. Ein entsprechender Nachweis ist im Rahmen des
Bauvollzuges vorzulegen.
An der Nordostseite des Schmuckplatzes, im Übergang zum Turmplatz wird eine
wasserführende Wand mit anschließendem Wasserbecken, die als Reminiszenz zum
ehemals hier verlaufenden Stadtbach gedacht ist, als Nebenanlage zugelassen.
Die der Versorgung des Planungsgebietes dienenden Nebenanlagen im Sinne des
§ 14 Abs. 2 BauNVO (z. B. Trafostationen) sind aus gestalterischen Gründen nicht im
Bereich der Freiflächen zulässig, sondern in die Gebäude zu integrieren.
4.2.5.
Dachform, Dachaufbauten und Dachterrassen
In den Baugebieten "Wohn- und Dienstleistungseinrichtung mit Kindertageseinrichtung" und "Büro- und Geschäftsgebäude" sind entsprechend dem Wettbewerbsergebnis ausschließlich Flachdächer mit einer Neigung bis 5° zulässig.
Sofern das Gebäude auf dem Grundstück Corneliusstraße 4 neu errichtet wird bzw.
das Dachgeschoss ausgebaut wird, muss sich die Bebauung in die angrenzende
Blockrandstruktur einfügen. Für die Ausführung einer einheitlichen Dachlandschaft
wurde ein Satteldach festgesetzt und die zulässige Firsthöhe an die Nachbarbebauung der Corneliusstraße 6 angepasst.
Um sicherzustellen, dass technische Dachaufbauten, wie z. B. Klima- und Be- und
Entlüftungsanlagen, Aufzugsüberfahrten nur untergeordnet in Erscheinung treten,
dürfen diese eine Höhe von 3,5 m nicht überschreiten und müssen um das Maß ihrer
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Höhe, mindestens jedoch um 3,0 m von der Gebäudeaußenkante zurücktreten. Ausnahmsweise kann bei Aufzugsüberfahrten ein geringerer Rücksprung zugelassen
werden. Sie müssen allerdings mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Gebäudeaußenkante zurückspringen, damit sie die Gebäudeansicht nicht beeinträchtigen.
Ferner sind sie zu umkleiden, um eine, der beabsichtigten hohen Qualität der Architektur entsprechende Gestaltung sicherzustellen. Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie dürfen eine Höhe von 1 m nicht überschreiten.
Die technischen Dachaufbauten dürfen eine Fläche von insgesamt 25 % des darunter liegenden Geschosses nicht überschreiten. Dies gilt nicht für Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie sowie für die bestehenden fünf Kamine auf dem Flugdach
des Hochhauses, die nach dem Umbau wieder errichtet werden sollen.
Im Baugebiet "Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung" sind auf den viergeschossigen Gebäudeteilen mit der maximalen Wandhöhe von 14,60 m und 15,40 m gestaltete Dachterrassen zulässig.
Auf dem Flugdach des Hochhauses sind, außer den heute vorhandenen und weiter
zulässigen Kaminen, ein offener Dachausstieg und eine erforderliche Absturzsicherung im Bereich der Kamine zur Errichtung einer öffentlichen Aussichtsplattform auf
dem Flugdach, zwei konstruktiv bedingte Aufzugsüberfahrten mit je maximal 0,80 m
Höhe sowie eine Fassadenbefahranlage zulässig. Die Aufzugsüberfahrten und die
Fassadenbefahranlage sind zentral zwischen den Kaminen anzuordnen bzw. in die
Kamine zu integrieren, damit die stadtbildprägende Figur des Hochhauses nicht beeinträchtigt wird. Ausnahmsweise sind weitere technische Anlagen zulässig, wenn sie
in die Kamine integriert werden.
Absturzsicherungen sind in offener oder transparenter Gestaltung auszuführen und
müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Gebäudeaußenkante (festgesetzte maximale Wandhöhe) zurücktreten, damit sie auch aus größerer Entfernung
nicht in Erscheinung treten.
Zur Abtrennung unterschiedlicher Nutzungsbereiche (Dachterrassen) sind auf den
viergeschossigen Gebäudeteilen geschnittene Hecken mit maximal 1,80 m Höhe zulässig. Sie müssen um das Maß ihrer maximalen Höhe von der Gebäudeaußenkante
zurücktreten, damit sie aus einer größeren Entfernung möglichst nicht sichtbar sind.
4.2.6.
Tiefgarage, Stellplätze
Im Planungsgebiet wird für den Nachweis der tatsächlich herzustellenden Stellplätze
des Vorhabens einschließlich der heute bereits bestehenden dinglich gesicherten
Stellplätze eine Gemeinschaftstiefgarage festgesetzt.
Das Vorhabengebiet liegt im Geltungsbereich der Zone II gemäß Anlage 2 der Stellplatzsatzung der Landeshauptstadt München. Demnach sind für Wohnnutzung
100 % und für Nichtwohnnutzung nur 75 % der nach § 2 der Satzung ermittelten Zahl
an Stellplätzen im Sinne des Art. 47 Abs. 1 BayBO nachzuweisen. Herzustellen sind
in Zone II mindestens 50 % der nach § 2 der Satzung ermittelten Zahl der Stellplätze
für Nichtwohnnutzung. Die nicht hergestellten, notwendigen Stellplätze sind durch
Übernahme der Kosten für die Herstellung der Stellplätze in angemessener Höhe gegenüber der Landeshauptstadt München abzulösen. Diese Regelung ist geeignet,
einen Teil des Verkehrs entsprechend der Lagegunst des Vorhabengebietes (das
kein autoaffiner Standort, sondern aufgrund der zentralen Innenstadtrandlage ein
durch den ÖPNV und fußläufig sehr gut erschlossener Bereich ist) auf den Umweltverbund zu verlagern.
Damit die Nutzung der begrenzt zur Verfügung stehenden Freiflächen nicht gestört
wird, sind alle erforderlichen herzustellenden Stellplätze in der Gemeinschaftstiefgarage unterzubringen. Diese ist nur innerhalb des Bauraumes und der hierfür festge-
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setzten Fläche zulässig, damit die Bodenversiegelung auf das nötige Maß begrenzt
bleibt.
Die Gemeinschaftstiefgarage ist mechanisch be- und entlüftet. Um die Luftreinhaltung sicher zu stellen, ist die mechanische Entlüftung in die Gebäude oder den Fortluftkamin im südwestlichen Grundstücksbereich zu integrieren und die Abluft über
Dach in die freie Windströmung zu führen.
4.2.7.
Ein- und Ausfahrten, Anlieferung Einzelhandel
Insgesamt sind drei Ein- und Ausfahrten im Planungsgebiet zulässig:
• Im Baugebiet „Wohngebäude“ ist die Ein- und Ausfahrt der Gemeinschafstiefgarage in das Gebäude integriert festgesetzt;
• im Baugebiet „Büro- und Geschäftsgebäude“ ist im Nordosten eine Ein- und Ausfahrt für die Anlieferung des Einzelhandels festgesetzt;
• zwischen den „Baugebieten Büro- und Geschäftsgebäude“ und „Wohngebäude mit
Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ ist die Ein- und Ausfahrt
zur Kindertageseinrichtung und die Vorfahrt zum Wohn- und Dienstleistungsgebäude zulässig.
4.2.8.
Dienstbarkeiten
Der „Schmuckplatz“ an der Müllerstraße soll auch für die Öffentlichkeit als Aufenthalts-/Erholungsfläche zur Verfügung stehen. Deshalb wird für diesen Bereich ein
Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit festgesetzt.
Um dem Planungsziel einer fußläufigen Verknüpfung des Planungsgebietes mit den
Grün- und Freiflächen der Umgebung Rechnung zu tragen, wird eine für Fußgänger
verkehrssichere Wegeverbindung zum Gärtnerplatz ermöglicht. Der Teilbereich des
Fußweges im Planungsgebiet wird durch Festsetzung einer Gehrechtsfläche gesichert, die bei Überplanung der angrenzenden Grundstücke fortzuführen ist.
Auf dem Flugdach des Hochhauses ist gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes die Einrichtung einer Aussichtsplattform zulässig. Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich durch Bestellung einer Dienstbarkeit, das Flugdach für die Öffentlichkeit
an zwei Tagen pro Kalenderjahr zugänglich zu machen.
Die Verpflichtung zur Bestellung der entsprechenden Dienstbarkeiten ist im Durchführungsvertrag für das Vorhaben gesichert.
4.2.9.
Fahrradabstellplätze
Das Vorhaben löst einen Bedarf an Fahrradabstellplätzen auch bei Nichtwohnnutzungen aus. Aus gestalterischen Gründen und um die Freiflächen für andere Nutzungen
freizuhalten, sollen die Abstellplätze grundsätzlich in die Gebäude bzw. die Gemeinschaftstiefgarage integriert werden. Für kurzzeitiges Abstellen von Fahrrädern können Fahrradstellplätze sowohl für die Kindertageseinrichtung als auch für die Kunden
des Einzelhandelsbetriebes, die Büronutzungen und das geplante Gesundheitszentrum in offener Form auch außerhalb der Bauräume untergebracht werden.
4.2.10.
Werbeanlagen
Mit den Festsetzungen zu den Werbeanlagen soll erreicht werden, dass sich diese in
das Stadtbild bzw. Ortsbild einfügen.
Freistehend angeordnet sind lediglich zwei Werbeanlagen mit jeweils einer maximalen Breite von 1,0 m und einer maximalen Höhe von 2,0 m im Bereich des Eingangs
des Hochhauses zulässig.
4.2.11.
Antennen / Satellitenempfangsanlagen / Mobilfunkanlagen
Antennen und Satellitenempfangsanlagen sowie Mobilfunkanlagen an Fassaden
werden ausgeschlossen, um ein möglichst ruhiges Erscheinungsbild der Gebäude zu
gewährleisten.
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Um unterschiedlichen Nutzungserfordernissen der Gebäude Rechnung zu tragen,
können ausnahmsweise Antennen und Satellitenempfangsanlagen über dem obersten Vollgeschoss zugelassen werden, wenn diese für den Betrieb des jeweiligen Gebäudes notwendig sind und gleichzeitig von den Außenkanten dieses Gebäudes mindestens um das Maß ihrer Höhe zurückgesetzt werden. Hiervon ausgenommen ist
das Hochhaus wegen seiner stadtbildprägenden Figur.
4.2.12.
Einfriedungen
Einfriedungen und Einzäunungen sind im Planungsgebiet nur begrenzt zulässig. Aus
Gründen des Bestandsschutzes kann auf die bestehenden Stützmauern (ca. 30 cm
hoch) entlang der Müllerstraße, die auch wegen des Baumschutzes erhalten werden
sollen, ein Zaun und/oder eine Hecke bis zu einer Höhe von 1,50 m einschließlich der
bestehenden Stützmauer errichtet werden. Diese Einfriedung kann um den gesamten
Schmuckplatz herum geführt und mit Toren, die den Bereich untertags zugänglich
machen, versehen werden. Aus Gründen der Sicherheit und des Lärmschutzes soll
der Schmuckplatz nachts nicht zugänglich gemacht werden.
Aus Sicherheitsgründen ist im Bereich der Kindertageseinrichtung eine offene Einzäunung bis zu einer Höhe von 1,50 m zulässig.
Als Abgrenzung und Sichtschutz zwischen den privaten Terrassen in den Wohnungsgärten sind Trennwände als geschlossene Wandscheiben bis zu einer Höhe von
2,0 m und einer Tiefe des jeweiligen Wohnungsgartens zulässig.
In den nach Südwesten und nach Südosten orientierten Grundstücksbereichen sind
in Ergänzung zu den bestehenden, auf den Nachbargrundstücken befindlichen Mauern Einfriedungen auch in Form von Mauern mit einer Höhenentwicklung bis zu
1,80 m zulässig. Dies gewährleistet einen ruhigen räumlichen Abschluss für die
durch bestehende Nachbargebäude eng umgrenzten Freiflächen.
4.2.13.
Abgrabungen und Aufschüttungen
Im gesamten Planungsgebiet sind Abgrabungen und Aufschüttungen ausschließlich
zum Zwecke der Geländeanpassung und nur in geringem Umfang zulässig. So kann
z. B. das von der nordwestlichen Seite des Hochhauses zur Müllerstraße hin leicht
abfallende Gelände im Bereich des Schmuckplatzes mit Hilfe der bestehenden Stützmauer abgefangen werden. Dies dient auch dem Schutz der zum Erhalt festgesetzten Bäume.
Um den Bau von Spieleinrichtungen zu ermöglichen und ggf. Windschutz zu gewährleisten sind im Bereich der Freifläche der Kindertageseinrichtung Geländemodellierungen in geringem Umfang (bis zu ca. 70 cm) zulässig.
4.3.
Grünordnung
4.3.1.
Naturhaushalt, Bepflanzung
Im Vorhabengebiet sind ca. 41,2 % der Gesamtfläche (ca. 5.830 m² ) als „Flächen zu
begrünen und zu bepflanzen“ festgesetzt. Diese Flächen sollen mit Bäumen und Gehölzen bepflanzt werden, um trotz der hohen Versiegelung eine kleinklimatische Verbesserung zu erreichen und qualitätsvolle Freiflächen anzubieten. Belagsflächen sind
in diesem Bereich, soweit möglich, wasserdurchlässig herzustellen, um ein Aufheizen
versiegelter Flächen gering zu halten.
Die Baumkulisse entlang der Müllerstraße ist straßenraumprägend und von hoher
ökologischer Bedeutung für die Innenstadt und ist daher als zu erhalten festgesetzt.
Abgehende Bäume sind am gleichen Ort in entsprechender Qualität nachzupflanzen.
Auf diese Weise können 10 Bäume, das entspricht ca. 1/3 der im Planungsgebiet der
Baumschutzverordnung unterliegenden Bäume, erhalten werden. Da der alte Baumbestand auch ein potentielles Sommer- und Winterquartier für verschiedene Fleder-
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mausarten darstellen könnte, sind Eingriffe in den Kronen- und Wurzelbereich besonders sorgfältig zu vermeiden und die Vorgaben der DIN 18920 einzuhalten.
Aufgrund der engen Raumverhältnisse sowie der durch Unterbauungen und Abgrabungen eingeschränkten Wurzelräume kann der Vegetationsbestand in den hinteren
Grundstücksbereichen nicht erhalten werden. Als Kompensation für die der Baumschutzverordnung unterliegenden Bäume, die aufgrund der Planung nicht erhalten
werden können, sind umfangreiche Neupflanzungen vorgesehen. Im Plan sind
14 Bäume als zu pflanzen festgesetzt. Darüber hinaus wird in den Satzungsbestimmungen festgesetzt, dass pro 400 m² nicht überbauter Grundstücksfläche ein Baum
I. Wuchsordnung (Endwuchshöhe über 20 m) oder zwei Bäume II. Wuchsordnung
(Endwuchshöhe 10-20 m) zu pflanzen sind. Diese Quote wird unter Anrechnung der
als zu erhalten sowie der als neu zu pflanzen festgesetzten Bäume bereits erreicht,
sofern die hierfür gewählten Arten den vorgegebenen Endwuchshöhen entsprechen.
Die in den Vorhabenplänen dargestellte Hochhecke aus Linden, deren Umsetzung
von privatrechtlichen Vereinbarungen mit den Nachbarn des Vorhabenträgers abhängig ist, wird hierbei nicht angerechnet.
Für große Bäume ist im Bereich der Tiefgarage ein durchwurzelbarer Bereich von
1,20 m einzuhalten, um eine gesunde Entwicklung zu gewährleisten. Aus diesem
Grund sind auch für alle Bäume offene Baumscheiben mit einer spartenfreien, durchwurzelbaren Mindestfläche von 24 m² vorzusehen. Für Baumpflanzungen in Belagsflächen sind aus gestalterischen oder funktionalen Gründen, z.B. um die Benutzbarkeit der Flächen im Traufbereich der Bäume zu gewährleisten, ausnahmsweise auch
überdeckte Baumscheiben zulässig. Aufgrund der engen Raumverhältnisse und der
schwierigen technischen Gegebenheiten im Bereich des „Turmplatzes“ kann für die
hier vorgesehenen neu zu pflanzenden Bäume von dieser Vorgabe abgewichen werden. Voraussetzung dafür ist ein qualifizierter Nachweis und eine verbindliche Verpflichtung von dauerhaften Sicherungsmaßnahmen wie Wurzelbewässerungs- und
Verankerungsmaßnahmen, damit die Bäume auch langfristig lebensfähig bleiben.
Diese sind im Rahmen des Bauvollzugs zu erbringen.
Als besonderes Gestaltungselement des Innenhofs des Baugebietes „Wohngebäude
mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“, dem sog. „Patio“ ist,
dem Freiflächengestaltungskonzept folgend, eine Wasserfläche zulässig. Um auch
für diesen Bereich die Nutzbarkeit zu gewährleisten, sind entsprechende Aufenthaltsbereiche zu schaffen.
Wohnungsgärten mit zugehörigen Terrassen sind im Planungsgebiet ausschließlich
in den Bereichen zulässig, die im Plan als „Flächen für Wohnungsgärten“ vorgeschlagen sind. Diese Einschränkung dient dazu, den Anwohnern, die keinen Zutritt zu
Wohnungsgärten haben, ausreichend private Freiflächen zur Erholungsnutzung zur
Verfügung zu stellen.
Eine oberflächige Versickerung ist im Vorhabengebiet aufgrund des geringen Angebots an dazu geeigneten Flächen nicht möglich. Aus diesem Grund ist eine Versickerung in Rigolen oder Sickerschächten allgemein zulässig, eine Entwässerung in die
städtische Kanalisation kann ausnahmsweise zugelassen werden.
4.3.2.
Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung
Für das Vorhaben ist gem. § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB kein Ausgleich erforderlich, da
im Planungsgebiet gem § 34 BauGB eine Bebauung mit einer vergleichbaren Grundund Geschossfläche baurechtlich zulässig gewesen wäre.
4.3.3.
Baumschutzverordnung
Für das Planungsgebiet gilt die Baumschutzverordnung der Landeshauptstadt München. Eingriffe in geschützten Baumbestand sind demnach auszugleichen. Entspre-
Seite 36
chend einer Baumbestandserhebung sind auf den Grundstücken insgesamt 29 Bäume vorhanden, die gemäß Baumschutzverordnung geschützt sind.
Die Planung sieht einen Erhalt der Baumkulisse entlang der Müllerstraße vor. Dadurch werden 10 geschützte Bäume erhalten. Darüber hinaus ist der Vorhabenträger
bestrebt, eine an der Grundstücksgrenze zum Anwesen Müllerstraße 11 befindliche
Esche dauerhaft zu erhalten. Für die insgesamt 18 zu fällende Bäume, die gem.
Baumschutzverordnung geschützt sind, sieht das Freiflächengestaltungskonzept die
Neupflanzung von ca. 14 großen und mittelgroßen Bäumen vor. Diese Anzahl an
Bäumen ist unter Berücksichtigung der Nutzbarkeit und der Belichtung der Freiflächen hinnehmbar.
4.3.4.
Artenschutzrecht
Im Planungsgebiet gibt es nur geringe Anhaltspunkte für das Vorhandensein von verschiedenen Vogelarten und Fledermäusen (siehe Kapitel 6.3.7 des Umweltberichtes).
Unter Berücksichtigung der Festsetzungen zum Erhalt von Bäumen, die Nutzungsspuren geschützter Arten aufweisen und der Maßnahmen des Vorhabenträgers zur
Sicherung der kontinuierlichen ökologischen Funktionalität ist davon auszugehen,
dass die Planung keine Schädigungs- oder Störungsverbote gem. § 44 Abs. 1 in
Verb. mit Abs. 5 BNatSchG gegenüber geschützten Tier- und Pflanzenarten auslöst.
Eine artenschutzrechtliche Ausnahme oder Befreiung ist somit derzeit nicht erforderlich. Die Überwachung des Zustandes der Bäume und der potentiellen Lebensstätten
ist erforderlich, um diese Aussage aufrecht zu erhalten.
4.4.
Verkehr
4.4.1.
Erschließungskonzept
Die Erschließung der Gemeinschaftstiefgarage erfolgt über die Corneliusstraße 4, die
Vorfahrt zum „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ und die Andienung des Nahversorgungszentrums sind in der Müllerstraße
situiert. Die Aufteilung der Erschließung entzerrt die Verkehre und verringert die Konfliktsituationen in den Erschließungsbereichen.
An der Tiefgaragenein- und Ausfahrt Corneliusstraße sind alle Fahrbeziehungen
möglich, so dass die Verkehre leistungsfähig abgewickelt werden können. Die Behinderungen der verkehrenden Metrobuslinie 52 und der Stadtbuslinie 152 können als
gering eingestuft werden. Die Fahrbahn in der Corneliusstraße ist genügend breit, so
dass wartende Linksabbieger den fließenden Verkehr nur unmerklich behindern werden. Zudem wird innerhalb des Ein- und Ausfahrtbereichs zur Tiefgarage der erforderliche Stauraum so bemessen bzw. es werden die entsprechenden technischen
Maßnahmen getroffen, dass von einer ordnungsgemäßen Verkehrsabwicklung bei
der Ein- und Ausfahrt ausgegangen werden kann. Die Bushaltestelle auf der Südseite der Corneliusstraße ist weit genug von der Tiefgaragenein- und Ausfahrt entfernt,
gegenseitige Beeinflussungen können ausgeschlossen werden. Eine Verlegung der
Haltestelle ist nicht erforderlich. Im Bereich der Ein- und Ausfahrten werden Stellplätze entfallen.
Das Linksabbiegeverbot am Knotenpunkt Corneliusstraße/Müllerstraße von der Müllerstraße kommend schränkt die Erschließung der Tiefgarage nur unwesentlich ein.
Im Baugebiet „Büro- und Geschäftsgebäude“ sollen Einzelhandelsflächen untergebracht werden. Es ist vorgesehen, dass die anliefernden Lieferwagen/Lkw rückwärts
einfahren, da ein Wenden im Gebäude aus Platzgründen nicht möglich ist. Zur verkehrssicheren Abwicklung ist beim rückwärts fahren (Querung Fußweg) eine Einweisung stets mit einer zweiten Person erforderlich. Die Vorhabenträgerin wird sich im
Durchführungsvertrag zur Weitergabe dieser Vereinbarung an die Rechtsnachfolger
und deren Mieter verpflichten. Da somit ein Verkehr eröffnet wird, für den die Vorhabenträgerin aus zivilrechtlicher Sicht zur Sicherung verantwortlich ist, muss die Vor-
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habenträgerin alles erforderliche veranlassen um dieser Verkehrssicherungspflicht
Rechnung zu tragen.
Die Ein- und Ausfahrt im Bereich zwischen „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtung und Kindertageseinrichtung“ und „Büro- und Geschäftsgebäude“ dient als
oberirdische Vorfahrt. Der Bring- und Holverkehr der Kindertageseinrichtung kann im
Bereich der Müllerstraße selbst abgewickelt werden. Hierzu kann bei Bedarf ein
Parkverbotsbereich eingerichtet werden.
Auf dem Grundstück wird eine Fußwegbeziehung für die Allgemeinheit durch Grunddienstbarkeit gesichert. Diese soll langfristig über die östlich angrenzenden Grundstücke bis zum Gärtnerplatz fortgesetzt werden.
4.4.2.
Verkehrsaufkommen
Im umgebenden Straßennetz sind basierend auf dem Innenstadtkonzept der Landeshauptstadt München verkehrslenkende Maßnahmen umgesetzt worden mit dem Ziel,
den Verkehr stadtverträglich zu gestalten. Die entlang der Müllerstraße und Rumfordstraße verkehrenden Straßenbahnlinien 17 und 18 sind priorisiert. Am Knotenpunkt
Corneliusstraße/ Müllerstraße ist das Linksabbiegen von der Müllerstraße kommend
untersagt. Bei einer Reihe von weiteren Knotenpunkten im Umgriff des Planungsgebietes sind die Fahrbeziehungen ebenfalls eingeschränkt.
Aus den beschriebenen Nutzungen ergibt sich ein tägliches Fahrtenaufkommen (Zielund Quellverkehr) von insgesamt 1.400 bis 1.450 Kfz-Fahrten/Tag (ohne Gastronomie) bzw. von 1.700 bis 1.750 Kfz-Fahrten/Tag (mit Gastronomie). Einschließlich der
dinglich gesicherten und entsprechend verbindlich wieder herzustellenden Stellplätze
beläuft sich das Gesamtverkehrsaufkommen auf 1.650 bis 1.700 Kfz-Fahrten/Tag
bzw. 1.950 bis 2.000 Kfz-Fahrten/Tag.
Durch die räumliche Aufteilung der Zu- und Abfahrten auf die Müllerstraße und Corneliusstraße werden die möglichen Konfliktsituationen (Tiefgaragenein- und Ausfahrt,
Andienung, Vorfahrtsbereich) entzerrt. Der Straßenraum der Corneliusstraße ist im
Abschnitt zwischen Müllerstraße und Gärtnerplatz ausreichend breit, so dass der
Verkehrsfluss durch die ein- und ausfahrenden Fahrzeuge gering eingeschränkt wird.
Mögliche Beeinträchtigungen im Straßenbahnverkehr auf der Müllerstraße (beschleunigte Straßenbahntrasse) können in Anbetracht des geringen Verkehrs an der Vorfahrt nahezu ausgeschlossen werden.
Das zusätzliche Verkehrsaufkommen kann vom umgebenden Straßennetz aufgenommen werden.
4.5.
Altlasten
Hierzu wurden im Innenhof des Grundstücks Müllerstraße 3 und jeweils in den Randbereichen des Grundstücks Müllerstraße 7 Rammkernsondierungen vorgenommen.
Bei der Beprobung wurden teilweise Belastungen von Schwermetallen, polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen und Mineralölkohlenwasserstoffen vorgefunden. Die belasteten Bohrproben befinden sich im Vorbereich der Müllerstraße 7,
im Innenhof der Müllerstraße 3 und im rückwärtigen, nordöstlichen Bereich des ehemaligen Fernheizkraftwerkes. Die übrigen Bohrproben haben keine Belastungen gezeigt.
Zusätzlich wurde eine orientierende Grundwasseruntersuchung vorgenommen. Hierbei wurden keine Grundwasserbelastungen festgestellt. Eine Grundwasseruntersuchung sollte im Rahmen der Baumaßnahmen auch im Binnenbereich des ehemaligen Fernheizkraftwerkes durchgeführt werden.
Aufgrund der orientierenden Altlastenuntersuchung und der Grundwasseruntersuchungen kann davon ausgegangen werden, dass die bestehende Altlastensituation
technisch und wirtschaftlich bewältigbar ist und der geplanten Nutzung grundsätzlich
nicht entgegensteht. Belastete Böden werden im Rahmen der Baumaßnahme fachgerecht ausgehoben und entsorgt. Die Erdarbeiten sind von einem fachkundigen
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Gutachter zu überwachen, der vor dem Hintergrund der Abfallminimierung eine organoleptische Trennung von unterschiedlich belasteten Fraktionen vornimmt. Der Separationserfolg ist vor dem Abtransport zu den einzelnen Entsorgungseinrichtungen
mit Hilfe von aushubbegleitender Analytik zu verifizieren.
Das Referat für Gesundheit und Umwelt (RGU) wird im Rahmen des Bauvollzuges
detailliert Auflagen zum Umgang mit dem verunreinigten Erdreich festlegen.
Die geplante Nutzung ist durch die bestehende Altlastensituation nicht in Frage gestellt.
4.6.
Luftbelastung
Die fachgerechte Entsorgung von Asbestprodukten bei Abbruch- und Sanierungsarbeiten ist laut Gutachten technisch und wirtschaftlich bewältigbar und ohne Gesundheitsrisiken durchführbar. Bei den zum Abbruch genehmigten Gebäuden wurde die
Asbest-Entsorgung bereits fachgerecht durchgeführt.
4.7.
Schallimmissionen
In einer schalltechnischen Untersuchung wurden die Auswirkungen der zukünftigen
Lärmsituation (Verkehrs-, Gewerbe- und Anlagenlärm) durch das geplante Vorhaben
prognostiziert und mit den Anforderungen an den Schallschutz im Städtebau entsprechend Beiblatt Nr. 1 zur DIN 18005 - Teil 1 vom Mai 1987 (Schallschutz im Städtebau) bzw. der Sechsten Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm - TA Lärm) vom August
1998 beurteilt. Das Vorhabengebiet insgesamt wird aufgrund der gemischten Nutzung „lärmtechnisch“ als ein Mischgebiet (MI) eingestuft und beurteilt. Die maßgebenden Orientierungswerte der DIN 18005 für Mischgebiete betragen 60/50 bzw.
45 dB(A) tags/nachts, wobei der niedrigere Wert (nachts) für Gewerbe- und Freizeitlärm, der höhere für Verkehrslärm gilt. Nach der TA Lärm ergeben sich Immissionsrichtwerte von 60/45 dB(A) tags/nachts.
Die Beurteilung der Nachbarbebauungen Corneliusstraße 2 und 6 erfolgt hinsichtlich
des Anlagenlärms nach der TA Lärm. Hier werden Immissionsrichtwerte für Allgemeine Wohngebiete von 55/40 dB(A) tags/nachts zu Grunde gelegt.
Verkehrslärm
Nach Einschätzung der schalltechnischen Untersuchung treten die höchsten Verkehrslärmimmissionen an den Fassadenseiten des „Büro- und Geschäftsgebäudes“
entlang der Müllerstraße mit bis zu 67/60 dB(A) Tag/Nacht auf. Damit werden entlang
der Müllerstraße die maßgebenden Orientierungswerte der DIN 18005 für Mischgebiete (60/50 dB(A) Tag/Nacht) um bis zu 7 dB(A) tags und bis zu 10 dB(A) nachts
überschritten. Da hier ausschließlich gewerbliche Nutzungen vorgesehen sind, die
nachts keine Schutzbedürftigkeit aufweisen, sind die nächtlichen Überschreitungen
der Orientierungswerte hier nicht relevant.
An der Nordwest- und Nordostseite des Hochhausgebäudes betragen die Verkehrslärmimmissionen etwa 61/54 dB(A) Tag/Nacht über nahezu die gesamte Gebäudehöhe. Auf der dem Verkehrslärm zugewandten Seite des südwestlich anschließenden
Bauteils parallel zur Müllerstraße betragen die Beurteilungspegel bis zu 60/54 dB(A)
Tag/Nacht. Damit werden an den zur Errichtung von Wohnnutzungen vorgesehenen
Gebäudeseiten die maßgebenden Orientierungswerte für Mischgebiete von
60/50 dB(A) Tag/Nacht um bis zu 1 dB(A) tags und bis zu 4 dB(A) nachts überschritten. Auf den vom Verkehrslärm abgewandten Innenhofseiten, sowie an den Südwestbzw. Südostseiten der Wohngebäude mit Ausnahme der oberen Geschosse des
Hochhausgebäudes (> 6. Obergeschoss) werden die Orientierungswerte für Mischgebiete eingehalten bzw. deutlich unterschritten.
Seite 39
Im ebenerdigen Freiraum betragen die Beurteilungspegel durch Verkehrslärm auf der
Freifläche vor dem Wohngebäude, in einem Abstand von ca. 7 m von der Grundstücksgrenze, bis zu 63 dB(A) am Tage.
Auf der geplanten Freifläche der Kindertageseinrichtung betragen die Verkehrslärmpegel bis zu 45 dB(A). Kinderspielplätze sind Sondergebiete, die nach den Orientierungswerten der DIN 18005, Blatt 1, Teil 1 „Schallschutz im Städtebau“ gemäß ihrer
Schutzwürdigkeit einzustufen sind. Damit sind sogar die für die Beurteilung von genutzten Außenbereichsflächen empfohlenen Orientierungswerte für reine Wohngebiete von 50 dB(A) tags unterschritten.
Ursächlich für die Überschreitungen sind in erster Linie die Verkehrslärmeinwirkungen von der Müllerstraße. Aufgrund der geringen Abstände und der Höhenentwicklung können aktive Schallschutzmaßnahmen bei verhältnismäßigem Aufwand nicht
ausreichend vor Verkehrslärmimmissionen schützen. An den der Müllerstraße
nächstgelegenen Gebäudeteilen wurde insoweit reagiert, dass hier keine schutzbedürftigen Wohnräume, sondern ausschließlich Gewerbenutzungen vorgesehen sind.
Für Büronutzungen existiert eine Vielzahl an technischen Möglichkeiten, wie zum Beispiel Schallschutz-Kastenfensterkonstruktionen ggf. in Verbindung mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen, die einen ausreichenden Schallschutz im Inneren
und damit gesunde Arbeitsverhältnisse ermöglichen.
Demgegenüber sind die Wohnnutzungen in der Blockbebauung durch ihren Abstand
von mehr als 30 m zum Straßenrand der Müllerstraße deutlich geringeren Verkehrslärmimmissionen von höchstens 61/54 dB(A) Tag/Nacht ausgesetzt. Ein ausreichender Schutz der geplanten Nutzung vor den Verkehrslärmimmissionen kann durch
Schallschutzmaßnahmen an den Gebäuden hergestellt werden.
Am bestehenden Gebäude Corneliusstraße 4 kommt es laut der schalltechnischen
Untersuchung zu einer Steigerung des derzeitigen Verkehrslärmpegels um 0,9 dB(A)
tags und um 0,4 dB(A)/nachts. Die Beurteilungspegel für Verkehrslärm betragen
oberhalb der Ein- und Ausfahrt künftig bis zu 65/56 dB(A) tags/nachts. Dabei werden
auch zukünftig, nach Errichtung des Vorhabens, die Schwellenwerte zur Gesundheitsgefährdung (65/60 dB(A) tags/nachts) eingehalten. Bei der genehmigungsbedürftigen Änderung des Wohngebäudes bzw. im Fall eines Neubaus kann ein ausreichender Schallschutz durch passive Schallschutzmaßnahmen in Verbindung mit
schallgedämmten Lüftungseinrichtungen hergestellt werden.
Gewerbe- und Anlagenlärm
Der bisherige genehmigte Vollbetrieb des Heizkraftwerkes orientierte sich an den zulässigen Immissionsrichtwerten der Nachbarschaft. Deshalb führt die Umstrukturierung dieser Versorgungsflächen zu einem Standort mit Wohnnutzungen und höherwertigem Gewerbe zu einer Verbesserung der Anlagenlärmsituation in der Nachbarschaft.
Im Vorhabengebiet befinden sich künftig die Ein- und Ausfahrt der Gemeinschaftstiefgarage über die Corneliusstraße, eine Freischankfläche und die Versorgung des
Einzelhandelsbetriebes über die Müllerstraße.
Im Rahmen der gutachterlichen Prüfung werden für das Planungsgebiet die nach der
TA Lärm maßgeblichen Richtwerte (60/45 dB(A) Tag/Nacht) zu Grunde gelegt, um
sicher zu stellen, dass bei der Umsetzung des Vorhabens die gesetzlichen Vorgaben
eingehalten werden. Diese entsprechen für Mischgebiete hinsichtlich ihrer Zahlenwerte denen der Orientierungswerte der DIN 18005 für Gewerbelärmeinwirkungen.
Der Betrieb von Freischankflächen sowie die Ladetätigkeiten bei der Ver- und Entsorgung des Gebäudes bzw. der Lkw-Anlieferung führen tagsüber (6.00 - 22.00 Uhr) zu
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keinen Störungen außerhalb des Planungsgebiets; dies gilt auch für die schutzbedürftigen Nutzungen innerhalb des Planungsgebietes.
Wegen der Situierung der Tiefgaragenein- und Ausfahrt in der Corneliusstraße 4
wurden insbesondere die Auswirkungen auf die unmittelbar angrenzenden Anwesen
Corneliusstraße 2 und 6 gutachterlich geprüft. Hier werden auf Grund der sensiblen
Wohnnutzung die maßgeblichen Immissionsrichtwerte für Allgemeine Wohngebiete
von 55/40 dB(A) tags/nachts zugrunde gelegt. Lediglich im Erdgeschoss der beiden
Gebäude zeigt sich eine geringfügige Überschreitung des Immissionsrichtwertes von
bis zu 0,8 dB(A) nachts, allerdings befinden sich hier gewerbliche Nutzungen ohne
nächtliche Schutzbedürftigkeit.
Sonstige Lärmimmissionen
Bei der Festlegung der Lage der Außenspielfläche für die Kindertageseinrichtung
wurden die Gesichtspunkte einer schalltechnischen Optimierung beachtet. Für die
Nachbarbebauung ergeben somit sich keine Beeinträchtigungen.
4.8.
Lärmschutz
Um die Einhaltung der maßgeblichen Immissionsrichtwerte innerhalb und außerhalb
des Planungsgebiets zu gewährleisten sind technische und im Hinblick auf die Anlieferung auch organisatorische Maßnahmen erforderlich.
Schutz vor Verkehrslärm
Aufgrund der festgestellten verkehrlichen Außenlärmbelastung sind bei der Errichtung und Änderung von Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen technische Vorkehrungen nach Tabelle 8 der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ vom
November1989 vorzusehen. Einer Festsetzung der Anforderungen der DIN 4109 im
Bebauungsplan bedarf es nicht. Gemäß Art. 13 Abs. 2 und Art. 3 Abs. 2 BayBO in
Verbindung mit der Bekanntmachung des Bayer. Staatsministeriums des Inneren
vom 28.11.2008 über den Vollzug des Art. 3 Abs. 2 Satz 1 BayBO – Liste der als
Technische Baubestimmungen eingeführten technischen Regelungen, Fassung
2009 – ist die DIN 4109 allgemein verbindlich. Der Bauherr/die Bauherrin ist somit
verpflichtet, bei der Errichtung oder Änderung baulicher Anlagen oder bei einer Nutzungsänderung - auch wenn diese im Freistellungsverfahren erfolgen – ausreichenden und wirksamen Schallschutz vorzusehen. Die hierfür erforderlichen Maßnahmen
bemessen sich u.a. nach Tabelle 8 der DIN 4109, November 1989.
In Abhängigkeit von den ermittelten Beurteilungspegeln an den unterschiedlichen
Fassaden, wurden in die Abwägung des Bebauungsplans nachfolgende Lärmpegelbereiche eingestellt:
Baugebiet „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“
gesamtes Hochhausgebäude;
nordwestliche Fassade des Gebäudeteils WH 18,3 m;
nordöstliche Fassade des Gebäudeteils WH 15,4 m
Lärmpegelbereich III
alle übrigen Fassaden
Lärmpegelbereich I/II
Seite 41
Baugebiet „Büro- und Geschäftsgebäude“
nordwestliche Fassade mit nordöstlicher Stirnseite (auf 5 m Lärmpegelbereich IV
Länge) und südwestlicher Stirnseite (auf 10 m Länge) des
Gebäudeteils WH 20,0 m;
Mittlerer Bereich der südwestlichen Fassade (auf 20 m Län- Lärmpegelbereich III
ge) des Gebäudeteils WH 20,0 m bzw. WH 16,5 m;
alle übrigen Fassaden
Lärmpegelbereich I/II
Baugebiet „Wohngebäude“
straßenseitige Fassade
Lärmpegelbereich IV
hofseitige Fassade
Lärmpegelbereich I/II
Die für die Ermittlung der Lärmpegelbereiche maßgebenden Umstände unterliegen
tatsächlichen Veränderungen, so dass auf eine Festschreibung der Lärmpegelbereiche mittels Festsetzung verzichtet wird. Zur Ermittlung der erforderlichen Luftschalldämmung von Außenbauteilen sind daher für jedes einzelne Vorhaben bei der Ausführung aktualisierte Lärmpegelbereiche zugrunde zu legen.
Im Rahmen der Bauausführungsplanung sind bei der Dimensionierung des Schalldämmmaßes der Außenbauteile auch die Nebenbestimmungen, insbesondere beim
Zusammenwirken von Gewerbe- und Verkehrslärm (nach endgültiger Festlegung von
gewerblichen Lärmquellen, wie z. B. Fahr- und Parkflächen auf dem Gelände, Klimaund Lüftungsgeräte u. ä.) gemäß Nr. 5.5.7 der DIN 4109 zu berücksichtigen.
Damit die Außenbauteile ihre schalldämmende Wirkung erzielen, müssen Fenster
schutzbedürftiger Aufenthaltsräume an Fassadenseiten mit Verkehrslärmpegeln von
mehr als 50 dB(A) nachts geschlossen gehalten werden. Um auch bei geschlossenen Fenstern einen ausreichenden Luftwechsel zu gewährleisten, wird festgesetzt,
dass schutzbedürftige Nutzungen, die nicht über ein Fenster an einer lärmabgewandten Gebäudeseite belüftet werden können, zusätzlich mit einer schallgedämmten Lüftungseinrichtung ausgestattet werden müssen.
An folgenden Gebäudeseiten des Planungsgebietes sind schutzbedürftige Aufenthaltsräume mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen oder anderen technisch geeigneten Maßnahmen zur Belüftung zu versehen, sofern diese nicht über ein Fenster
an der dem Verkehrslärm abgewandten Gebäudeseite belüftet werden können:
• Nordwestfassade des „Büro- und Geschäftsgebäudes“ entlang der Müllerstraße;
• Nordwestfassade der Längsseite des „Wohngebäudes mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ über die gesamte Gebäudehöhe;
• Nordwest- sowie Nordostfassade des „Wohngebäudes mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ auf einer Länge von 10 m gemessen ab
der Nordecke dieses Gebäudes über die gesamte Gebäudehöhe;
• Fassaden des Hochhausgebäudes mit Wandhöhe 56,5 m umseitig oberhalb des
7. Geschosses;
• Nordostfassade des Wohngebäudes Corneliusstraße 4.
Schutz vor Gewerbe- bzw. Anlagenlärm
Der Ein- und Ausfahrtsbereich der Gemeinschaftstiefgarage muss eingehaust werden, die Wände und das Dach der Einhausung müssen zum Lärmschutz für die unmittelbar oberhalb sowie seitlich angrenzenden Wohnnutzungen sowie zur Lärmvorsorge innenseitig schallabsorbierend ausgekleidet werden. Abdeckungen in der Tiefgaragenein- und Ausfahrt, z.B. für eine Regenrinne, sind dem Stand der Lärmminde-
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rungstechnik entsprechend, mit verschraubten Gusseisenplatten oder technisch
gleichwertig, lärmarm auszuführen. Die Garagenein- bzw. -ausfahrt (Garagenrolltor,
Schranke o.ä.) ist dem Stand der Technik entsprechend zu errichten und zu betreiben. Der Lärmbeitrag der baulich-technischen Einrichtungen (Rolltor, Regenrinne
usw.) darf die Geräuschabstrahlung von der Einhausung der Tiefgarageneinfahrt
bzw. Ausfahrt nicht nennenswert erhöhen (< 1 dB(A)).
Darüber hinaus könnte für die Wohnungen in den Obergeschossen Corneliusstraße 2-6 durch die Anordnung des zulässigen Vordaches über die gesamte Fassadenbreite ein zusätzlicher Schutz erreicht werden.
Eine Lkw-Anlieferung in der Müllerstraße für die Einzelhandelsnutzung ist während
der Nachtzeit von 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr aufgrund der schutzbedürftigen Wohnnutzungen innerhalb und außerhalb des Planungsgebiets unzulässig. Auch der Betrieb
von Freischankflächen ist während der Nachtzeit aus Gründen des Lärmschutzes
nicht möglich. Entsprechende Festsetzungen sind getroffen.
4.9.
Erschütterung und sekundärer Luftschall
In der erschütterungstechnischen Untersuchung sind die zukünftigen und vorhandenen Einwirkungen durch Erschütterungen und sekundären Luftschall prognostiziert
und beurteilt worden. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass durch die bestehende Straßenbahntrasse an den geplanten Gebäuden mit keinen erheblichen Immissionen durch Erschütterung und Sekundären Luftschall zu rechnen ist.
4.10.
Luftverwirbelung
Die Abschätzung der durch die Bebauung, insbesondere durch das Hochhaus verursachten anthropogenen Luftverwirbelung erfolgte im Rahmen einer gutachterlichen
Untersuchung. Darin wurden anhand der Windstatistik des Deutschen Wetterdienstes München-Stadt für ein repräsentatives Jahr aus dem Zeitraum 1989 bis 2006 mit
einem diagnostischen Windfeldmodell die unter Berücksichtigung der Bebauung zu
erwartenden Windverhältnisse simuliert.
Die Windfeldprognose kommt zu dem Ergebnis, dass durch die Bebauung eine zweiseitige Windkanalisierung entstehen kann, die zu einer je nach Windrichtung unterschiedlich ausgeprägten turbulenten rotierenden Scherströmung auf der Freifläche
(Luftverwirbelung) führen kann und insbesondere bei Nordostwind durch die abfallende Umströmung des Hochhausgebäudes noch verstärkt wird. Allgemeingültige
Grenzwerte zur Einstufung der Lästigkeit des Windfeldes existieren nicht. Zur Vorsorge für die besonders schützenswerte Freifläche der Kindertageseinrichtung werden eine Geländemodellierung mit bis zu 70 cm oder Heckenbepflanzung als natürlicher Windschutz bzw. eine Windfangumzäunung empfohlen.
4.11.
Untersuchung der elektromagnetischen Umweltverträglichkeit
In einer Untersuchung wurden die elektrischen und magnetischen Felder des unmittelbar angrenzenden Umspannwerkes der Stadtwerke in der Corneliusstraße 10 festgestellt und beurteilt. Die Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass die von dem
Umspannwerk ausgehenden elektrischen und magnetischen Felder zu keinen
schädlichen Umwelteinwirkungen im Planungsgebiet führen. Da die Vorsorgewerte
im gesamten Gebiet unterschritten werden, sind auch für die Außenspielfäche sowie
die Aufenthaltsräume der Kindertageseinrichtung keine Maßnahmen zum Schutz vor
elektrischen und magnetischen Feldern erforderlich.
4.12.
Entwässerung
Bei Umsetzung des Vorhabens ist geplant, das anfallende Niederschlagswasser weiterhin in das städtische Entwässerungssystem einzuleiten. Eine Versickerung im
Vorgartenbereich des Hochhauses ist nicht möglich, da die dort liegenden unterirdischen Schachtbauwerke nicht in ausreichendem Maße wasserdicht sind und eine
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Abdichtung der Bauwerke einen unverhältnismäßigen Aufwand bedeuten würde. Ein
Abweichen von der Entwässerungssatzung der Stadt München wird somit erforderlich werden.
Im Gegensatz zum derzeitigen Stand, wird sich die Menge des einzuleitenden Niederschlagswassers allerdings verringern. Dies liegt zum Einen an den begrünten
Dach- und Freiflächen, denen gemäß DIN 1986-100 ab 10 cm Aufbaudicke ein Abflussbeiwert von 0,3 zugeordnet wird. Der Abflussbeiwert von wasserundurchlässigen Flächen wie Beton oder Asphalt liegt im Vergleich bei 1,0. Zum Anderen sind auf
den Dachflächen mit extensiver Begrünung ausreichende Retentionsflächen vorgesehen, die zusätzlich Niederschlagswasser zurückhalten. Durch die begrünten Dachund Freiflächen wird der Abfluss des Regenwassers nicht nur verzögert, sondern
auch verringert. Das Ergebnis einer Berechnung des einzuleitenden Niederschlagswassers ergibt, dass bei Durchführung der Planung 233 l/sec Regenwasser in die
städtische Kanalisation eingeleitet werden müssen. Der mittlere Abflussbeiwert für
das gesamte Grundstück beträgt 0,58 und reduziert sich somit um etwas mehr als
0,2 gegenüber dem Bestand.
5.
Auswirkungen der Planung
5.1.
Städtebau
• Schaffung einer Bebauung von hoher städtebaulicher und architektonischer Qualität mit städtischer Nutzungsmischung (Wohnen, Büronutzung, Einzelhandel und
Dienstleistungseinrichtungen);
• Errichtung neuer Wohnungen;
• Zulässigkeit von Einzelhandel zur Nahversorgung der Bevölkerung;
• Realisierung einer Kindertageseinrichtung zur Ergänzung der sozialen Infrastruktur.
5.2.
Grünordnung
• Fällung von voraussichtlich 18 gemäß Baumschutzverordnung der Landeshauptstadt München unter Schutz stehenden Bäumen, für die im Vorhabengebiet durch
standortgemäße Laubbäume Ersatz geschaffen wird;
• Erhöhung der Versiegelung durch Unterbauung (um ca. 2 %);
• Die Orientierungswerte für die Freiflächenversorgung werden eingehalten;
• Verbesserung der mikroklimatischen Verhältnisse durch Festsetzung von ca.
5.830 m² als „Flächen zu begrünen und zu bepflanzen“; sowie Begrünung der
Dachflächen;
• Erhalt der Baumkulisse entlang der Müllerstraße mit dem Naturdenkmal und Aufwertung der Freibereiche durch ergänzende Baumpflanzungen;
• Öffnung der Freifläche entlang der Müllerstraße untertags für Bewohner und Beschäftigte der angrenzenden Grundstücke;
• als Angebot für möglicherweise vorhandene Fledermausarten, wurden von der
Vorhabenträgerin bereits Fledermauskästen an geeigneten Bäumen angebracht.
5.3.
Verkehr
Die Belastungszunahmen durch den neu zu erwartenden Verkehr werden sich am
deutlichsten in der Corneliusstraße zwischen Hausnummer 4 und dem Knotenpunkt
Cornelius-/ Müllerstraße sowie in der Müllerstraße zwischen der Vorfahrt zum „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtung und Kindertageseinrichtung“ und der genannten Kreuzung auswirken. Die Belastungen durch den Verkehr werden um ca.
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20 % bis 22 % im beschriebenen Abschnitt der Corneliusstraße und in der Müllerstraße um ca. 17 % ansteigen. Der Abschnitt Corneliusstraße 4 bis zum Gärtnerplatz
wird mit ca. 7 % Anstieg der Verkehrsbelastung eine geringe Zunahme erfahren.
Durch das zusätzliche Verkehrsaufkommen kommt es zu einer geringen Erhöhung
der Verkehrslärmimmissionen in der Müller- und Corneliusstraße.
Durch die Nutzungsänderung ergeben sich Veränderungen in dem Bereich Müllerstraße 3 durch die Anlieferung des Einzelhandels, die werktags und grundsätzliche
außerhalb der Nachtzeit erfolgt.
5.4.
Versiegelungsbilanz
Versiegelung Bestand: 89,6 %
Versiegelung Planung: 91,5 %
Die Zielsetzung einer Verringerung der Versiegelung wird somit nicht erreicht. Dies
ist einerseits begründet durch die zu erhaltenden, jedoch als unabhängig vom Vorhaben anzusehenden unterirdischen Anlagen der Stadtwerke München GmbH zur
Fernwärmeversorgung. Andererseits kann der Bereich des bestehen bleibenden
Hochhauses aus statischen Gründen nicht unterbaut werden, was zu einer umfänglicheren Unterbauung des Planungsgebietes durch die Tiefgarage führt.
Als Kompensation kann in der Planung die deutliche Mehrung von begrünten Flächen gewertet werden, die bei Auflagestärke von 1,20 m zu einer Retention von
Oberflächenwasser beitragen und mikroklimatisch ausgleichend wirken und somit
der Wirkung von unversiegelten Flächen nahe kommen.
5.5.
Verschattung
Im Zuge des Bauleitplanverfahrens wurde eine Verschattungsstudie erarbeitet. Dabei
wurde die DIN 5034-1 - Tageslicht in Innenräumen als Bewertungsgrundlage herangezogen. Grundlegend dabei ist, dass jede Wohnung am 17. Januar mindestens
eine Stunde Sonnenlicht an einem Fenster haben sollte. Die Verschattungsstudie
kommt zu dem Ergebnis, dass die einstündige Besonnung jeder Wohnung eindeutig
nachgewiesen werden kann. Die Verschattung der Nachbarschaftsbebauung wird
durch das Vorhaben verringert, da die neu zu errichtenden Gebäude, die an den
Turm anschließen, deutlich niedriger sein werden, als die bestehenden Kesselgebäude des Heizkraftwerkes.
Die Untersuchung der Verschattung der Außenfläche der Kindertageseinrichtung ergibt, dass an dem hilfsweise analog zur DIN 5034-1 angenommen kritischen 17. Januar mindestens 25 % der Fläche für ein Stunde besonnt werden kann.
5.6.
Sozialgerechte Bodennutzung
Die Verfahrensgrundsätze zur Sozialgerechten Bodennutzung sind nicht tangiert, da
aufgrund des bereits bestehenden Baurechts nach § 34 BauGB davon ausgegangen
wird, dass es im Planungsgebiet zu keinem planungsbedingten Wertzuwachs kommt.
Die Abgabe einer Grundzustimmung ist daher nicht erforderlich.
Die referatsübergreifende Arbeitsgruppe Sozialgerechte Bodennutzung hat sich am
26.11.2008 mit der Angelegenheit befasst und hiervon zustimmend Kenntnis genommen.
5.7.
Durchführungsvertrag
Mit der Vorhabenträgerin, Firma aiP Gärtnerplatz GmbH & Co. KG, wurde am
17.06.2010 ein Durchführungsvertrag gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB entsprechend dem als Anlage 4 dem Billigungsbeschluss vom 19.05.2010 beiliegenden Entwurf notariell abgeschlossen. Der Stadtrat hatte unter Ziffer 5. des Billigungsbeschlusses dem Durchführungsvertrag zugestimmt.
In dem Durchführungsvertrag verpflichtet sich die Vorhabenträgerin, die Grundstücke
des Vertragsgebietes nach den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungs-
Seite 45
planes mit Grünordnung Nr. 1999 und den Darstellungen in den, dem Durchführungsvertrag beigefügten Vorhabenplänen innerhalb von 5 Jahren ab Inkrafttreten zu
bebauen.
Des weiteren werden im Durchführungsvertrag insbesondere folgende Festlegungen
getroffen:
- Bestellung von Dienstbarkeiten für
•
Gehrechte zugunsten der Allgemeinheit für den „Schmuckplatz“ und die Fußwegverbindung durch das Planungsgebiet;
•
Zugänglichkeit des Flugdaches für die Öffentlichkeit an zwei Tagen pro Kalenderjahr;
- Herstellung des Fußweges durch das Planungsgebiet;
- Anbringen von Fledermauskästen an Bäumen und Schutz der potenziellen Quartierbäume bzw. Bruthöhlenbäume für etwa vorhandene Fledermäuse während der
Bauphase;
- Ordnungsgemäße Beseitigung schädlicher Bodenveränderungen (Altlasten);
- Übernahme der Kosten für die Erarbeitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Grünordnung.
Ansonsten entstehen durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan für die Stadt
keine Kosten.
Seite 46
6.
Umweltbericht
6.1.
Einleitung
6.1.1.
Inhalt und wichtigste Ziele der Planung
Das Planungsgebiet befindet sich im 2. Stadtbezirk, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt auf
der Südseite der Müllerstraße in der Nähe zum Gärtnerplatz.
Die Stadtwerke München GmbH haben das 1956 errichtete und seit 2002 stillgelegte
Fernheizkraftwerk an der Müllerstraße 7 mit dem Maschinenhausturm, den Anbauten
und dem 1973 errichteten Kesselhaus sowie dem Öltanklager endgültig aufgeben
und somit eine Nachnutzung und Umstrukturierung ermöglicht.
Das Grundstück wurde Anfang 2007 durch die Fa. aiP Gärtnerplatz GmbH & Co. KG
(im Folgenden Vorhabenträgerin) mit dem Wunsch erworben, an dieser Stelle Wohnnutzung zu entwickeln. Zusätzlich zu den Grundstücken Müllerstraße 7 hat die Vorhabenträgerin auch das nordöstlich angrenzende Grundstück Müllerstraße 3 und das
Grundstück Corneliusstraße 4 erworben. Hierdurch hat sich die Möglichkeit geboten,
das gesamte Gebiet umfassend neu zu ordnen. Eine ausführliche Projektbeschreibung ist der Begründung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans zu entnehmen.
Die zulässige Nutzung ergibt sich im Planungsgebiet aus der Planzeichnung. Im Hinblick auf die ausführlichen Festsetzungen zu Art und Maß der Nutzung sowie zur Höhenentwicklung wird auf die Begründung des Bebauungsplanes hingewiesen.
Die Flächeninanspruchnahme gliedert sich folgendermaßen auf (gerundet):
Gesamtfläche ca. 1,42 ha
davon:
- ca. 0,67 ha überbaute Fläche
= 48 %
- ca. 0,15 ha interne Erschließungsfläche
= 11 %
- ca. 0,58 ha zu begrünende Flächen (teilweise unterbaut)
= 41 %
6.2.
Ziele des Umweltschutzes in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen
6.2.1.
Rechtliche Vorgaben
Die rechtliche Grundlage für die Bearbeitung einer Umweltprüfung ist das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.12.2006), insbesondere § 1 Abs. 6 Nr. 7, § 1a, § 2 Abs. 4 und § 2a.
Für die vorliegende Umweltprüfung sind weiterhin die folgenden rechtlichen Vorgaben relevant:
Richtlinie 2001/42/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Juni
2001 über die Prüfung der Umweltauswirkungen bestimmter Pläne und Programme;
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 25. März 2002 (zuletzt geändert durch
Gesetz vom 29.07.2009);
Bayerisches Naturschutzgesetz (BayNatSchG) in der Fassung vom 23. Dezember
2005;
Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) vom 17. März 1998 (zuletzt geändert durch
Gesetz vom 09.12.2004);
Abfallgesetz (AbfG) vom 27. September 1994 (zuletzt geändert durch Gesetz vom
19.07.2007);
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) vom 26. September 2004 (zuletzt geändert durch Gesetz vom 23.10.2007);
Baunutzungsverordnung (BauNVO) vom 23. Januar 1990 (zuletzt geändert durch
Gesetz vom 22.04.1993);
Denkmalschutzgesetz (DSchG) vom 25. Juni 1973 (zuletzt geändert durch Gesetz
vom 20.12.2007).
Seite 47
6.2.2.
Ziele des Umweltschutzes
6.2.3.
Regionalplan und Flächennutzungsplan
Der Regionalplan München stellt die Fläche als Bereich dar, der für die Siedlungsentwicklung besonders in Betracht kommt.
Im geltenden Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung ist der Bereich des ehemaligen Fernheizkraftwerks als Ver- und Entsorgungsfläche und die übrige Fläche des Planungsgebiets als besonderes Wohngebiet dargestellt. Das gesamte Gebiet ist mit der landschaftsplanerischen Zielvorgabe „Vorrangige Maßnahmen zur Verbesserung der Grünausstattung“ überlagert.
Da die beabsichtigte zukünftige Nutzung mit der geltenden Flächennutzungsplandarstellung nicht vereinbar ist, ist eine Änderung des Flächennutzungsplanes mit integrierter Landschaftsplanung im Parallelverfahren erforderlich. Es ist geplant, die Fläche im Flächennutzungsplan als Mischgebiet (MI) darzustellen.
6.2.4.
Arten- und Biotopschutzprogramm Stadt München (ABSP)
Das ABSP nennt unter anderem folgende Ziele und Maßnahmen für das Innenstadtgebiet:
Ökologische Aufwertung von Bebauungsflächen mit strukturarmen Außenanlagen;
Förderung von Durchgrünungsmaßnahmen wie Dach- und Fassadenbegrünung;
Erhöhung des Gehölzanteils;
Förderung der Verwendung von heimischen Baum- und Straucharten, insbesondere
in koniferenreichen Garten- bzw. Außenanlagen;
Entsiegelung und Strukturanreicherung von Plätzen z.B. durch Pflanzung von Großbäumen.
6.2.5.
Landschaftsökologisches Rahmenkonzept der Landeshauptstadt München
Das landschaftsökologische Rahmenkonzept der Landeshauptstadt München stellt
das Planungsgebiet als verdichtete Bebauung dar, in der die Entwicklung von Gehölzbeständen im Zuge des Lebensraumentwicklungsprogramms angestrebt wird.
6.3.
Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen
In einem Scopingtermin am 24.07.2008 wurden die Schutzgüter auf ihre Betroffenheit
hin geprüft und die zu untersuchenden Schutzgüter sowie der Untersuchungsumfang
festgelegt.
Die Abhandlung der untersuchten Schutzgüter gliedert sich folgendermaßen auf:
a) Bestand
b) Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands
c) Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung nachteiliger Umweltauswirkungen und Bewertung der Planung unter Berücksichtigung der Maßnahmen
6.3.1.
Schutzgut Mensch / Bevölkerung
6.3.2.
Verkehr
a)
Bestand
Das Planungsgebiet ist durch die Müller- und Corneliusstraße erschlossen. Im Bereich des Planungsgebiets ist wie im gesamten Innenstadtbereich eine sehr gute Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln gegeben. Die Buslinien 52 und 152 verkehren nordöstlich des Planungsgebietes entlang der Corneliusstraße. Entlang der
Müllerstraße verläuft die Straßenbahntrasse der Linien 17, 18 und 27. Verschiedene
U- und S-Bahnstationen liegen in Luftlinie gemessen zwischen 200 m und 600 m entfernt.
Seite 48
Im Zuge von bereits umgesetzten verkehrslenkenden Maßnahmen der Stadt, sind bei
einigen Knotenpunkten in diesem Stadtviertel die Fahrbeziehungen eingeschränkt
worden, um den zunehmenden Verkehr stadtverträglich zu gestalten.
Ruhender Verkehr ist auf dem Gelände Müllerstraße 7 in Form eines oberirdischen
Parkplatzes und in der Parkgarage im rückwärtigen Grundstücksbereich der Müllerstraße 3 untergebracht. 131 dinglich gesicherte Stellplätze befinden sich ausschließlich in der Parkgarage.
b)
Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands
Bei Ausführung der Planung ohne Gastronomie im Hochhaus wird sich das Verkehrsaufkommen im Planungsgebiet und auf den umliegenden Straßen aufgrund der zusätzlichen Wohneinheiten und Büros, des Nahversorgungszentrums und der Kindertageseinrichtung wie folgt erhöhen:
• in der Corneliusstraße zwischen Hausnummer 4 und der Kreuzung Corneliusstraße/ Müllerstraße um 20 bis 22 %;
• in der Corneliusstraße zwischen Hausnummer 4 und dem Gärtnerplatz um 6 bis
7 %;
• in der Müllerstraße zwischen der Ein- und Ausfahrt zum „Wohngebäude mit
Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“ und der Kreuzung Corneliusstraße / Müllerstraße um 20 bis 22 %;
• in der Müllerstraße südwestlich des Vorhabens um 16 bis 17 %.
Bei einer gastronomischen Nutzung im Hochhaus sind im umgebenden Straßennetz
weitere Zunahmen um 1 % bis zu 5 % je nach Straßenabschnitt zu verzeichnen. Die
durch die gastronomische Nutzung verursachten Zunahmen würden sich hauptsächliche in den Abendstunden bemerkbar machen.
Der fließende Verkehr kann durch das bestehende Straßennetz aufgenommen werden.
Bei der Durchführung der Planung kommt es nicht nur zu einer Erhöhung des fließenden, sondern auch des ruhenden Verkehrs. In der Gemeinschaftstiefgarage werden die Stellplätze für die künftigen Bewohner, die Nutzer der Büroetagen sowie die
Beschäftigten des Dienstleistungsbereichs Gesundheit und Fitness, des Einzelhandels, der Gastronomie und der Kindertageseinrichtung sowie die dinglich gesicherten
Stellplätze untergebracht. Der Bedarf an erforderlichen Stellplätzen nach der Stellplatzsatzung ist somit gedeckt.
c)
Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung nachteiliger Umweltauswirkungen
Bebauungsplan Nr. 1999
• Die Vorfahrt und die Andienung des Einzelhandels sind in der Müllerstraße situiert;
• Die Erschließung der Gemeinschaftstiefgarage für das Vorhaben erfolgt über die
Corneliusstraße Nr. 4;
• Beschränkung der erforderlichen Stellplätze für Nichtwohnnutzung gemäß Stellplatzsatzung der Landeshauptstadt München;
Das zusätzliche Verkehrsaufkommen, das sich aus dem Planvorhaben ergeben wird,
kann vom umgebenden Straßennetz ohne Probleme aufgenommen werden. Mögliche Beeinträchtigungen im Straßenbahnverkehr auf der Müllerstraße können in Anbetracht des relativ geringen Verkehrs an der Vorfahrt als gering eingestuft werden.
Die räumliche Trennung der Tiefgaragenerschließung (über Corneliusstraße) sowie
der Vorfahrt und der Andienung des Einzelhandels (über Müllerstraße) führt zu einer
Entzerrung der Verkehre und vermeidet Konfliktsituationen in der Müllerstraße. Der
Straßenraum der Corneliusstraße ist im Abschnitt zwischen Müllerstraße und Gärt-
Seite 49
nerplatz ausreichend breit, so dass der Verkehrsfluss durch ein- und ausfahrende
Fahrzeuge geringfügig eingeschränkt wird.
Für den Bring- und Hohlverkehr der Kindertageseinrichtung sind Kurzzeitparkplätze
im öffentlichen Straßenraum der Müllerstraße vorgesehen. Da die Kindertageseinrichtung auch zur Versorgung des Gebietes dient kann davon ausgegangen werden,
dass sich der Bring- und Holverkehr in einem geringen Maß hält.
6.3.3.
a)
Lärm
Bestand
Verkehrslärm
Das Planungsgebiet unterliegt den mittleren bis hohen Verkehrslärmimmissionen der
Müllerstraße (Straßenverkehr und Straßenbahnlinie 17, 18), sowie der Corneliusstraße und dem übergeordneten innerstädtischen Verkehrslärm.
Die höchsten Verkehrslärmimmissionen zeigen sich am nordwestlichen Rand des
Plangebiets am Bürogebäude Müllerstraße 3 mit Beurteilungspegeln von bis zu 65/59
dB(A) Tag/Nacht. Die Orientierungswerte der DIN 18005 (für besondere Wohngebiete 60/45 dB(A) Tag/Nacht) werden somit um bis zu 5 dB(A) tags überschritten.
Im Bereich des Heizkraftwerkes (Hochhausgebäude) betragen die Verkehrslärmimmissionen bis zu 60/54 dB(A) Tag/Nacht. An den vom Verkehrslärm abgewandten
Gebäudeseiten mit Orientierung nach Süden, Osten und Nordosten betragen die
Verkehrslärmimmissionen meist weniger als 55/45 dB(A) Tag/Nacht, wobei somit die
Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete eingehalten werden.
Gewerbe- und Anlagenlärm
Das überwiegend bebaute innerstädtische Gebiet ist geprägt durch Wohnnutzungen
und vorhandene Gewerbenutzungen, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Aus
der Nachbarschaft konnte keine relevante Gewerbelärmvorbelastung festgestellt werden. Eine Anlagennutzung mit relevanter Lärmerzeugung geht vom Heizkraftwerk
nicht mehr aus.
b)
Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands
Verkehrslärm
Das Planvorhaben führt zum einen durch den zusätzlichen Ziel-/Quellverkehr und
zum anderen durch Fassadenreflexionen und entfallende Gebäudeabschirmungen
aufgrund der geplanten Bebauung zu einer geringen Erhöhung der Verkehrslärmbelastung in der Nachbarschaft.
Die rechnerisch größten Verkehrslärmerhöhungen ergeben sich im Bereich östlich
des Vorhabens an einzelnen Innenhofseiten der Klenzestraße 30 b-c mit bis zu
12/13 dB(A) Tag/Nacht, sowie an der Nordostseite des Rückgebäudes Fraunhoferstraße 7 mit bis zu 6/7 dB(A) Tag/Nacht. Diese Verkehrslärmerhöhungen sind jedoch
nicht relevant, da der Verkehrslärm hier auch zukünftig unterhalb der Orientierungswerte der DIN 18005 (sogar für Reine Wohngebiete 50/40 dB(A) Tag/Nacht) liegt.
An den aufgrund des hohen Verkehrslärmniveaus kritischen Immissionsorten bzgl.
Fassadenreflexionen (Müllerstraße 12 und 16) kommt es zu Verkehrslärmerhöhungen von weniger als 1 dB(A) Tag/Nacht (wobei in der gesamten Nachbarschaft auch
Gesamtverkehrslärmpegel von 70/60 dB(A) Tag/Nacht nicht erreicht bzw. nicht weitergehend erhöht werden).
Auf der geplanten Freifläche der Kindertageseinrichtung betragen die Verkehrslärmpegel bis zu 45 dB(A). Kinderspielplätze sind Sondergebiete, die nach den Orientierungswerten der DIN 18005, Blatt 1, Teil 1 „Schallschutz im Städtebau“ gemäß ihrer
Schutzwürdigkeit einzustufen sind. Damit sind sogar die für die Beurteilung von genutzten Außenbereichsflächen empfohlenen Orientierungswerte für reine Wohngebiete von 50 dB(A) tags unterschritten.
Seite 50
An den Fassadenseiten des „Büro- und Geschäftsgebäudes“ betragen nach Verwirklichung des Planvorhabens die Verkehrslärmimmissionen entlang der Müllerstraße
bis zu 67/60 dB(A) Tag/Nacht. Damit werden entlang des Bürogebäudes die maßgebenden Orientierungswerte der DIN 18005 für Mischgebiete (60/50 dB(A) Tag/Nacht)
um bis zu 7 dB(A) tags überschritten. Da hier ausschließlich gewerbliche Nutzungen
vorgesehen sind, die nachts keine Schutzbedürftigkeit aufweisen, sind die nächtlichen Überschreitungen der Orientierungswerte nicht relevant.
An der Nordwest- und Nordostseite des Hochhausgebäudes betragen die Verkehrslärmimmissionen etwa 61/54 dB(A) Tag/Nacht über nahezu die gesamte Gebäudehöhe. Auf der dem Verkehrslärm zugewandten Seite des südwestlich anschließenden
Gebäudes (Bauteil B, Nordflügel) betragen die Beurteilungspegel bis zu 60/54 dB(A)
Tag/Nacht. Damit werden an den zur Errichtung von Wohnnutzungen vorgesehenen
Gebäudeseiten die maßgebenden Orientierungswerte für Mischgebiete von
60/50 dB(A) Tag/Nacht um bis zu 1 dB(A) tags und 4 dB(A) nachts überschritten.
Auf den vom Verkehrslärm abgewandten Innenhofseiten, sowie an den Südwestbzw. Südostseiten der Wohngebäude mit Ausnahme der oberen Geschosse des
Hochhausgebäudes (> 6. Obergeschoss) werden die Orientierungswerte für Mischgebiete deutlich unterschritten.
Im ebenerdigen Freiraum betragen die Beurteilungspegel durch Verkehrslärm auf der
Freifläche vor dem Wohngebäude, in einem Abstand von ca. 7 m von der Grundstücksgrenze, bis zu 63 dB(A) am Tage.
Am vorhandenen Wohngebäude Corneliusstraße 4 steigen die Verkehrslärmpegel
nach Errichtung des Planvorhabens um 0,9 dB(A) tags und 0,4 dB(A) nachts. Dabei
wird auch zukünftig, nach Errichtung des Vorhabens die Schwelle zur Gesundheitsgefährdung von 65/60 dB(A) tags/nachts eingehalten. Im Fall eines Neubaus oder einer genehmigungsbedürftigen Änderung kann ein ausreichender Schallschutz durch
passive Schallschutzmaßnahmen in Verbindung mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen hergestellt werden.
Um aufgrund der erhöhten Verkehrslärmbelastung negative Auswirkungen auf
schutzbedürftige Nutzungen zu vermeiden, werden im Bebauungsplan Festsetzungen für den Lärmschutz getroffen.
Gewerbe- und Anlagenlärm
Der bisherige genehmigte Vollbetrieb des Heizkraftwerkes orientierte sich an den zulässigen Immissionsrichtwerten der Nachbarschaft. Deshalb führt die Umstrukturierung dieser Versorgungsflächen zu einem Standort mit Wohnnutzungen und höherwertigem Gewerbe zu einer Verbesserung der Anlagenlärmsituation in der Nachbarschaft.
Die geplanten lärmrelevanten Anlagen innerhalb des Plangebiets (z. B. Einzelhandel,
Gastronomie, Tiefgaragenein- und Ausfahrt) werden so ausgelegt, dass sie an den
nächstgelegenen schutzbedürftigen Nutzungen innerhalb und außerhalb des Plangebiets die maßgeblichen Immissionsrichtwerte der TA Lärm einhalten bzw. unterschreiten.
c)
Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung nachteiliger Umweltauswirkungen
Bebauungsplan Nr. 1999
• Schallgedämmte Lüftungseinrichtungen für Aufenthaltsräume mit lüftungstechnisch notwendigen Fenstern an Fassadenseiten mit Verkehrslärmpegeln von mehr
als 50 dB(A) nachts;
• Einhausung für die Ein- und Ausfahrt zur Gemeinschaftstiefgarage (Gebäudedurchfahrt), schallabsorbierende Auskleidung, Stand der Lärmminderungstechnik
für die Ausgestaltung;
• Anlieferung Einzelhandel im Gebäude integriert;
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• Organisatorische Beschränkung der Anlieferung des Einzelhandels (Lkw-Nachtanlieferung ist unzulässig) und der Freischankflächen (Nutzungsbeschränkungen im
Nachtzeitraum).
Bauvollzug
• Im Einzelfall zusätzliche Schallschutzmaßnahmen im Genehmigungsverfahren
durch eine schalloptimierte Anordnung lärmintensiver Bereiche (z.B. Lade- und
Lieferzonen), technische Maßnahmen (z.B. Schalldämpferstrecken für RLT-Anlagen) und organisatorische Maßnahmen (z.B. Nutzungszeitbeschränkungen).
Die voraussichtlichen negativen Umweltauswirkungen bezüglich des Verkehrs- bzw.
Gewerbe- und Anlagenlärms werden durch die aufgezeigten Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen in verträglichen Grenzen gehalten. Um unvorhergesehene
negative Auswirkungen frühzeitig erkennen zu können, werden in Kapitel 6.8.2 dieses Umweltberichts Empfehlungen für Maßnahmen zur Überwachung gegeben.
6.3.4.
a)
Erschütterung und elektromagnetische Umweltverträglichkeit
Bestand
Erschütterung
Die derzeit in der Müllerstraße verlaufenden oberirdischen Straßenbahnschienen der
Tram-Linien 17 und 18 waren Untersuchungsgegenstand des erschütterungstechnischen Gutachtens. Die maßgeblichen Anhalts- und Richtwerte der DIN 4150-2 und
TA Lärm für Erschütterungen und Sekundärluftschall werden eingehalten.
Allerdings führt das derzeit im Ausbreitungsweg zum geplanten Wohngebäudekomplex vorhandene Kellerbauwerk des Heizkraftwerks zu einer deutlich überhöhten
Weiterleitung der Schwingungsemissionen.
Elektromagnetische Felder
In der Nachbarschaft des Planungsgebiets befindet sich auf dem Grundstück Corneliusstraße 10 auf Flurst. Nr. 11685 ein Umspannwerk der Stadtwerke München. Die
Grenzwerte nach der 26. BImSchV werden derzeit deutlich unterschritten, so dass
keine schädlichen Umwelteinwirkungen durch elektrische und magnetische Felder
gegenüber der Allgemeinheit ausgelöst werden.
b)
Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands
Erschütterung
Die Untersuchungen kommen zu dem Ergebnis, dass durch die bestehenden Straßenbahnschienenwege an den geplanten Gebäuden mit keinen erheblichen Immissionen durch Erschütterungen und Sekundärluftschall zu rechnen ist.
Das Kellerbauwerk soll im Zuge des Vorhabens rückgebaut werden.
Elektromagnetische Felder
Das Fachgutachten kommt zu dem Ergebnis, dass für die Außenspielfläche oder die
Aufenthaltsräume der geplanten Kindertageseinrichtung keine Maßnahmen zum
Schutz vor elektrischen und magnetischen Feldern erforderlich sind.
c)
Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung nachteiliger Umweltauswirkungen
Bebauungsplan Nr. 1999
• Rückbau des Kellerbauwerks.
Im Zuge des Vorhabens kommt es zu einer Verringerung der Weiterleitung von
Schwingungsemissionen aufgrund des Rückbaus des Kellerbauwerks. Im Fall des
Verbleibens derart schwingungsfähiger Strukturen im Ausbreitungsweg wird bei
der Errichtung der Wohngebäude bzw. Freilegung des Fundamentes des Hochhauses vorbeugend eine kraftschlüssige Verbindung ausgeschlossen.
Seite 52
Die Planung hat unter der Berücksichtigung der Maßnahmen zur Vermeidung und
Verminderung nachteiliger Umweltauswirkungen keine negativen Auswirkungen auf
das Schutzgut Mensch bezüglich Erschütterung und elektromagnetischer Felder.
6.3.5.
a)
Belichtung
Bestand
Im Zuge des Planungsvorhabens wurde eine Verschattungsstudie erstellt. Grundlage
dafür war die Empfehlung der DIN 5034-1 (Tageslicht in Innenräumen), wonach jede
Wohnung am 17. Januar mindestens eine Stunde Sonnenlicht an einem Fenster haben sollte.
b)
Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands
Nach dem Ergebnis der Verschattungsstudie kann die einstündige Besonnung jeder
Wohnung eindeutig nachgewiesen werden. Die Verschattung der Nachbarschaftsbebauung wird durch das Vorhaben verbessert, da die neu zu errichtenden Gebäude,
die an den Turm anschließen, deutlich niedriger sein werden, als die bestehenden
Kesselgebäude des Heizkraftwerkes.
Die Untersuchung der Verschattung der Außenfläche der Kindertageseinrichtung ergibt, dass an dem hilfsweise analog zur DIN 5034-1 angenommen kritischen 17. Januar, mindestens 25 % der Fläche für eine Stunde besonnt werden.
c)
Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung nachteiliger Umweltauswirkungen
Bebauungsplan Nr. 1999
• Die vorgesehenen Nutzungen in weniger belichteten Räumen dienen nicht dem
dauerhaften Aufenthalt.
Bezüglich der natürlichen und künstlichen Belichtung sind keine erheblichen negativen Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch zu erwarten.
6.3.6.
a)
Erholung
Bestand
Das Planungsgebiet ist durch eine sehr dichte innerstädtische Bebauung geprägt.
Auf der Stadtteilebene ist das Gebiet zur Naherholung durch die öffentlichen Grünflächen entlang der Isar und den Gärtnerplatz versorgt. Auf der Ebene der wohnungsnahen Freiflächen herrscht eine Unterversorgung vor, da das Freiflächenangebot im
Verhältnis zur Einwohnerdichte zu gering ist.
Der Vorgartenbereich nordwestlich des Heizkraftwerks an der Müllerstraße stellt derzeit im Planungsgebiet ein geringes und aufgrund fehlender Gestaltung ein nur eingeschränkt nutzbares Angebot an öffentlich zugänglicher Freifläche dar. Die allgemeine Nutzung der Fläche durch Hundebesitzer schränkt die Zugänglichkeit für Bewohner oft ein.
b)
Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands
Mit den geplanten privaten Freiflächenanlagen, Gartenbereich und Innenhof sind die
neu hinzuziehenden Einwohner im Geltungsbereich entsprechend den Orientierungswerten der Landeshauptstadt München mit Grünflächen versorgt.
Die neue Gestaltung der Freifläche entlang der Müllerstraße als Schmuckplatz bietet
untertags der Öffentlichkeit eine wohnungsnahe Erholungsmöglichkeit. Die Abschließmöglichkeit durch Tore verhindert nächtlichen Vandalismus und sichert somit
die Gestaltung für die öffentliche Nutzung.
Seite 53
c)
Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung nachteiliger Umweltauswirkungen
Bebauungsplan Nr. 1999
• Für die Erholungsnutzung tagsüber Sicherung von ca. 0,13 ha privater, aber öffentlich zugänglicher gestalteter Freifläche entlang der Müllerstraße;
• Schaffung von insgesamt ca. 0,58 ha privat nutzbaren Gartenanlagen und Freiflächen;
• Schaffung von insgesamt ca. 0,17 ha privater Balkon- und Dachterrassenflächen.
Bei Ausführung der Planung steht die öffentlich zugängliche Freifläche für die Erholungsnutzung zur Verfügung. Eine ausreichende Versorgung der neu hinzukommenden Bevölkerung mit privaten Freiflächen ist gewährleistet. Insgesamt hat die Planung positive Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch bzgl. der Erholung.
6.3.7.
a)
Schutzgut Pflanzen und Tiere
Bestand
Baumbestand
Das Planungsgebiet befindet sich im Geltungsbereich der Baumschutzverordnung
der Landeshauptstadt München.
Auf den Grundstücken Müllerstraße 3 und 7 sind insgesamt 45 Einzelgehölze kartiert, davon sind 29 nach der Baumschutzverordnung geschützt. Die überwiegenden
Baumarten sind Ahorn, Eschen, Linden und Hainbuchen.
Der Vegetationsbestand konzentriert sich vor allem auf den Vorgartenbereich des
Hochhauses des ehemaligen Heizkraftwerks Müllerstraße 7. Auf dieser Freifläche
wurden 13 Bäume als erhaltenswert bzw. bedingt erhaltenswert eingestuft. Da diese
Baumkulisse die einzige Straßenraumbegrünung der Müllerstraße darstellt, ist sie für
die Straßenraumgestaltung prägend.
In der Biotopkartierung der Landeshauptstadt München (Stand 2000) ist eine Esche
(Fraxius excelsior) als Teilfläche 008 des Biotops M-0590 erfasst. Das Biotop M-0590
umfasst Bäume und Baumgruppen in Grünflächen entlang des Altstadtrings, die aufgrund des reduzierten Grünflächenangebots in diesem Innenstadtbereich bedeutsam
sind für die Erholung, als Trittsteinbiotop für gefährdete Arten sowie zur Stadtbildgliederung. Die bestehende dichte Fassadenbegrünung am Gebäude bietet Lebensraum
für Brutvögel.
Die genannte Esche ist derzeit noch gem. Art. 9 BayNatSchG unter Schutz gestellt
eingestuft. Wegen abnehmender Vitalität wird sie aus der Liste der Naturdenkmäler
herausgenommen werden. Ersatzweise soll gemäß Vorschlag der Unteren Naturschutzbehörde eine Bergulme, die sich ebenfalls im Planungsgebiet befindet unter
Schutz gestellt werden. Die Größe dieser Bergulme ist einzigartig für den Innenstadtbereich, so dass sie als besonders wertvoll eingestuft wurde.
Artenschutz
Im Frühsommer 2008 wurden Untersuchungen der an den Bäumen sichtbaren Höhlen im Planungsgebiet durchgeführt und eine darauf aufbauende spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (im Folgenden saP) angefertigt. Aufgrund des Anfangsverdachts für das Vorkommen von Tiergruppen, die nach Anhang IV der FFH-Richtlinie
relevant sind, wurden die Fledermäuse untersucht. Weitere naturschutzfachlich bedeutsame Gruppen waren nicht zu erwarten.
Bei den Abendbegehungen wurde jeweils ein Fledermauseinzeltier der Gattung Pipistrellus beobachtet. Folgende Arten nach Art. 1 der Vogelschutz-Richtlinie konnten
auf dem Gelände teilweise auch als Brutvögel nachgewiesen werden: Türkentaube
(Streptopelia decaocto), Buntspecht (Dendrocopos major), Kohlmeise (Parus major),
Kleiber (Sitta europaea), Mönchsgrasmücke (Sylvia atricapilla), Amsel (Turdus meru-
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la), Buchfink (Fringilla coelebs), Grünfink (Carduelis chloris), Rabenkrähe (Corvus corone).
In den drei Bäumen mit den Plaketten-Nr. 3965, 3921 und 3931 wurden Höhlen in
unterschiedlichen Stadien gesichtet, die potentielle Sommer- und Winterquartiere für
verschiedene Fledermausarten sowie für den Buntspecht darstellen.
Der Turmfalke als streng geschützte Art, die früher auf dem Maschinenhausturm in
einem hierfür angebrachten Nistkasten brütete, wurde bereits erfolgreich umgesiedelt.
b)
Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands
Baumbestand
Bei Durchführung der Planung müssen insgesamt 35 Bäume gefällt werden, von denen 19 Bäume gem. Baumschutzverordnung geschützt sind. Der Vorgartenbereich,
der nordwestlich an das Hochhaus angrenzt, soll zu einem Schmuckplatz mit intensiver Begrünung umgestaltet werden. Der überwiegende Erhalt der Baumkulisse entlang der Müllerstraße trägt weiterhin zur Straßenraumbegrünung im Planungsgebiet
bei. Zur Straßenraumgestaltung sowie zur Gestaltung der privaten und öffentlichen
Freiflächen werden neue standortgerechte Bäume und Sträucher gepflanzt.
Artenschutz
Im Laufe der Bauarbeiten wird es zu erheblichen Lärmemissionen und damit zu Beunruhigungen der Vogelpopulationen kommen. Es ist auch anzunehmen, dass es zumindest periodisch zu Erschütterungen sowie zu Staubemissionen kommt.
Die Entfernung der Efeuwand und einiger Bäume im Planungsgebiet, die einigen Vogelarten auch als Bruthabitat dienen, ist als vertretbar einzustufen, da die nachgewiesenen Vogelarten auch im Stadtgebiet/Zentrum zudem weit verbreiteten und eher
häufigen Arten zählen und die lokale Population weiterhin gesichert ist. Die Bäume,
in denen Höhlen gesichtet wurden, bleiben als potentielle Wohnstätten für Fledermäuse und Vögel erhalten.
Unter Berücksichtigung der erhaltenden Maßnahmen ist davon auszugehen, dass ein
Verbotstatbestand nach § 44 Abs. 1 in Verb. mit Abs. 5 BNatSchG nicht eintritt. Das
Aufhängen von Fledermauskästen an geeigneten Bäumen im näheren Umfeld der
Höhlenbäume unterstützt die kontinuierliche ökologische Funktionalität im Planungsgebiet für den Fall des Vorhandenseins von Fledermäusen.
Besondere Schutzmaßnahmen während der Bauphase bzgl. des Baumbestands dienen dem Schutz möglicher Baum-Höhlenbewohner gegen Beschädigungen, Lärm
und Staubeinwirkungen.
c)
Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung nachteiliger Umweltauswirkungen
Bebauungsplan Nr. 1999
• Erhalt der Baumkulisse als Straßenraumbegrünung entlang des Grundstücks Müllerstraße 7. Insgesamt werden 10 Bäume als zu erhalten festgesetzt;
• Erhalt von Altbäumen, die das Potenzial zur Nutzung als Wohnstätte streng geschützter Arten aufweisen;
• Pflanzung von 14 standortgerechten Bäumen und Gehölzen in den Freiflächen;
• Aufhängen von 2 Fledermauskästen als Maßnahme zur Sicherung der ökologischen Kontinuität (ceF-Maßnahme).
Sonstige rechtliche Regelungen
• Schutz der Vegetationsbestände im Planungsgebiet und ggf. auf den angrenzenden Grundstücken während der Bauphase (DIN 18920);
• Schutz der Bäume mit Höhlungen vor dem Baubetrieb durch eine ausreichen hohe
Bretterwand.
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Für das Schutzgut Tiere und Pflanzen bedeutet die Planung eine Veränderung des
Lebensraumangebots. Aufgrund der geplanten Neupflanzungen von Bäumen, ist die
Fällung der Bäume im Planungsgebiet vertretbar. Da keine eindeutigen Nachweise
von streng geschützten Arten vorliegen, ist nicht zu erwarten, dass auf Grund der
Planung negative Auswirkungen hinsichtlich des Artenschutzes auftreten. Um die
Wirksamkeit der Schutzmaßnahmen für den Baumbestand zu gewährleisten werden
in Kapitel 6.8.2 dieses Umweltberichtes Empfehlungen für Maßnahmen zur Überwachung gegeben.
6.3.8.
Schutzgut Boden
6.3.9.
Altlasten
a)
Bestand
Der Boden im Planungsgebiet war durch seine vorherige Nutzung (Heizkraftwerk)
und durch äußere Einflüsse (Beschuss während des Zweiten Weltkriegs) auf Altlasten zu untersuchen. Die belasteten Bohrproben befinden sich im Vorbereich der Müllerstraße 7, im Innenhof der Müllerstraße 3 und im rückwärtigen, nordöstlichen Bereich des ehemaligen Fernheizkraftwerks und weisen Schwermetalle, polyzyklische
aromatische Kohlenwasserstoffe und Mineralölkohlenwasserstoffe auf. Weitere, bislang nicht bekannte Auffüllungen, sind aufgrund der Historie zu erwarten.
Zudem sind auf dem Gelände dichte Leitungsnetze von Strom, Gas und Fernwärme
vorhanden.
b)
Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands
Bei Erdbewegungen im Zuge der Neubebauung im Bereich des ehem. Heizkraftwerks unterliegt der Aushub dem Abfallrecht. Eine fachgutachtliche Begleitung der
Maßnahmen sichert die fachgerechte Entsorgung belasteter Böden und verhindert
negative Auswirkungen auf die Umwelt. Eine genaue Abschätzung der Kubaturen an
belasteten Böden kann erst nach Festlegung der Planungen sowie im Zuge der Erdarbeiten erfolgen. Aufgrund der im Durchführungsvertrag zu vereinbarenden Maßnahmen werden die belasteten Böden entfernt, so dass negative Auswirkungen langfristig ausgeschlossen werden können.
c)
Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung nachteiliger Umweltauswirkungen
Bauvollzug
• Fachgerechte Entsorgung der belasteten Böden;
• Fachgutachtliche Begleitung der Rückbauarbeiten.
Die fachgerechte Entsorgung der kontaminierten Böden ist als positiv für das Schutzgut Boden zu betrachten.
6.3.10.
a)
Versiegelung
Bestand
Der Versiegelungsgrad im Bestand beträgt ca. 89,6 %. Die Versiegelung (ca.
1,27 ha) ist durch die Gebäude des ehemaligen Heizkraftwerks in der Müllerstraße 7,
die bestehende Bebauung auf den Grundstücken Müllerstraße 3 und Corneliusstraße 4 sowie durch die angrenzenden versiegelten Freibereiche und die großflächige
Unterbauung durch Anlagen der Fernwärmeversorgung im ehemaligen Bachbett des
Lazarettbachs verursacht. Lediglich der Vorgartenbereich des Hochhauses sowie
einzelne sehr kleine Flächen im Planungsgebiet sind begrünt bzw. unversiegelt.
b)
Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands
Bei Ausführung der Planung erhöht sich der Versiegelungsgrad um ca. 2 %. Aufgrund der Unterbauung des Gebietes durch die geplante Gemeinschaftstiefgarage
Seite 56
und der bestehen bleibenden Anlagen im aufgelassenen Lazarettbach, bleiben die
Bodenfunktionen stark eingeschränkt. Nachfolgend ist die Bilanzierung der Flächen
aufgeführt.
Versiegelungsbilanz Bestand - BP 1999
Versiegelte Flächen
Gebäude und versiegelte Freibereiche
(inkl. unterirdischer Schachtanlage und
Tiefgarage)
Gesamtgröße Planungsgebiet
c)
Bestand
BP 1999
Differenz
1,27 ha
(≈ 89,6 %)
1,29 ha
(≈ 91,5 %)
+ 0,02 ha
(≈ 1,9 %)
1,42 ha (≈ 100 %)
Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung nachteiliger Umweltauswirkungen
Bebauungsplan Nr. 1999
• Festsetzung von ca. 5.830 m² als „Flächen zu begrünen“;
• Festsetzung zur Verwendung versickerungsfähiger Beläge, so weit möglich.
Durch Begrenzung der oberirdischen Bauwerke und Nebenanlagen und durch Begrünung der unterbauten Flächen kann insgesamt eine verbesserte Bodenfunktion des
Planungsgebietes gegenüber dem Bestand sichergestellt werden.
6.3.11.
a)
Schutzgut Wasser – Grundwasser
Bestand
Die Grundwasserfließrichtung verläuft im Planungsgebiet großräumig nach Nordost.
Bei Mittelwasserständen weist das Grundwasser ein Gefälle von 2-3 Promille auf, bei
Hochwasserständen ca. 3-4 Promille.
Das Grundwasser wurde im Zuge der Bohrarbeiten Mitte 2008 in den quartären Kiessanden (oberes Grundwasserstockwerk) in einer Tiefe zwischen 5 m und 6,3 m unter
GOK angetroffen. Die Höchstgrundwasserstände HHW (= HW 1940 + 0,3 m) liegen
bei 512,5 m bis 513,1 m ü. NN. Der Höhenbezugspunkt im Bebauungsplan liegt bei
515,5 m.
Bei einer orientierenden Grundwasseruntersuchung wurden keine Grundwasserbelastungen festgestellt, da die Schadstoffkonzentrationen unterhalb der Grenzwerte lagen.
Da am Bestandsgebäude des Heizkraftwerks Reste einer Spundwand vorgefunden
wurden, kann nicht ausgeschlossen werden, dass dieser Verbau noch einen geschlossenen Kasten um das Bauwerk bildet und Grundwasser veränderter Zusammensetzung einschließt.
Das anfallende Niederschlagswasser wird derzeit in das städtische Entwässerungssystem eingeleitet. Hierbei wird von der Münchner Stadtentwässerung ein mittlerer
Abflussbeiwert von 0,79 für das gesamte Grundstück Müllerstraße 7 angesetzt.
b)
Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands
Die vorhandenen Kiessande sind nach DIN 18130 (Baugrund – Untersuchung von
Bodenproben) als stark bis sehr stark durchlässig einzustufen, so dass eine Versickerung von Niederschlagswasser auf nicht über- und unterbauten Flächen grundsätzlich möglich ist.
Bei Errichtung der Untergeschosse für die Tiefgaragen erfolgt ein Eingriff in das
Grundwasser. Die Auswirkungen auf Grundwasser, Grundwasserfließrichtung und
die umgebende Bebauung sind im Rahmen eines wasserrechtlichen Verfahrens im
Bauvollzug durch das Wasserwirtschaftsamt zu prüfen.
Bei Umsetzung des Vorhabens ist geplant, das anfallende Niederschlagswasser weiterhin in das städtische Entwässerungssystem einzuleiten. Eine Versickerung im Vorgartenbereich des Hochhauses ist nicht möglich, da die dort liegenden unterirdischen
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Schachtbauwerke nicht in ausreichendem Maße wasserdicht sind und eine Abdichtung der Bauwerke einen unverhältnismäßigen Aufwand bedeuten würde. Von der
Entwässerungssatzung der Stadt München muss somit abgewichen werden.
Im Gegensatz zum derzeitigen Stand, wird sich die Menge des einzuleitenden Niederschlagswassers allerdings verringern. Dies liegt zum Einen an den begrünten
Dach- und Freiflächen, denen gem. DIN 1986-100 ab 10 cm Aufbaudicke ein Abflussbeiwert von 0,3 zugeordnet wird. Der Abflussbeiwert von wasserundurchlässigen
Flächen, wie Beton oder Asphalt liegt im Vergleich bei 1,0. Zum Anderen sind auf
den Dachflächen mit extensiver Begrünung ausreichende Retentionsflächen vorgesehen, die zusätzlich Niederschlagswasser zurückhalten. Durch die begrünten Dachund Freiflächen wird der Abfluss des Regenwassers nicht nur verzögert, sondern
auch verringert. Das Ergebnis einer Berechnung des einzuleitenden Niederschlagswassers ergibt, dass bei Durchführung der Planung 233 l/sec Regenwasser in die
städtische Kanalisation eingeleitet werden müssen. Der mittlere Abflussbeiwert für
das gesamte Grundstück beträgt 0,58 und reduziert sich somit um etwas mehr als
0,2 gegenüber dem Bestand.
c)
Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung nachteiliger Umweltauswirkungen
Bebauungsplan Nr. 1999
• Verwendung versickerungsfähiger Beläge bei Wegen und Platzflächen soweit
möglich;
• Extensive Dachbegrünung auf ca. 0,28 ha;
• Festsetzung von ca. 0,58 ha als „Fläche zu begrünen“.
Bauvollzug
• Einbau einer Retentionsschicht auf extensiv begrünten Dächern;
• Umsetzung der ggf. gem. wasserrechtlichem Verfahren erforderlich werdenden
Maßnahmen.
6.3.12.
a)
Schutzgut Luft / Klima
Bestand
Durch den hohen Versiegelungsgrad sind die mikroklimatischen Verhältnisse in Bezug auf die Faktoren Temperatur, Luftfeuchte und Wind in großen Bereichen als ungünstig anzusehen. Lediglich der Vorgartenbereich des Hochhauses mit seinem Gehölzbestand hat positive Auswirkungen auf das Kleinklima.
Die Stilllegung des Heizkraftwerkes und die damit verbundene Reduzierung der
Emissionen hat sich bereits positiv auf die Luftqualität ausgewirkt.
In folgenden Gebäuden wurden Asbestbelastungen mit Sanierungsbedarf festgestellt: Kesselhaus, Maschinenhaus (Turmbau unterhalb + 26 m), Turmbau, Elektrotrakt, Verwaltungstrakt, Nebengebäude, Sozialgebäude, Erdgasreduzierstationen mit
Heizölpumpenkeller, Heizöl-Tanklager, Auto-Waschhalle.
b)
Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands
Bei Durchführung der Planung tragen die begrünten Teilbereiche zu einer Aufwertung der mikroklimatischen Verhältnisse im Planungsgebiet bei. Aufgrund der gesteigerten Verdunstung durch die begrünten Dach- und Freiflächen kann die Luftqualität
im Planungsgebiet verbessert werden. Darüber hinaus wird durch die Blattoberfläche
der Bäume Staub und Feinstaub gebunden, die Luftfeuchtigkeit erhöht und Schatten
gespendet.
Die Abschätzung der durch die Planbebauung insbesondere das Hochhaus verursachten anthropogenen Luftverwirbelungen erfolgte im Rahmen einer Untersuchung.
Die Windfeldprognose kommt zu dem Ergebnis, dass durch die Bebauung eine zweiseitige Windkanalisierung entstehen kann, die zu einer je nach Windrichtung unter-
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schiedlich ausgeprägten turbulenten rotierenden Scherströmung auf der Freifläche
(Luftverwirbelung) führen kann und insbesondere bei Nordostwind durch die abfallende Umströmung des Hochhausgebäudes noch verstärkt wird. Allerdings herrschen
gemäß der zugrunde liegenden Windstatistik während der überwiegenden Nutzungszeit der geplanten Kindertageseinrichtung-Freifläche Windverhältnisse auf einem relativ niedrigen Niveau: In ca. 30 % der möglichen Nutzungszeit der Kindertageseinrichtung-Freifläche sind Momentangeschwindigkeiten von mehr als 3 m/s zu erwarten, die zu potentiellen Störungen durch Luftverwirbelungen führen können. Allgemeingültige Grenzwerte für Windgeschwindigkeiten oder Windturbulenz, die das Vorliegen einer thermischen Unbehaglichkeit für die Nutzer der Freifläche bedingen,
existieren nicht.
Bezüglich der Tiefgaragen-Entlüftung ist geplant, die Abluft über Dach in den freien
Luftstrom zu führen. Somit wird die Schadstoffbelastung der Luft auf den Freiflächen
und in den Gebäuden in einem vertretbaren Rahmen gehalten. Die Richtwerte der
TA Luft sind einzuhalten, so dass eine Beeinträchtigung der Nachbarbebauung nicht
zu befürchten ist. Dies ist im Rahmen des Bauvollzuges nachzuweisen.
c)
Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung nachteiliger Umweltauswirkungen
Bebauungsplan Nr. 1999
• Festsetzung von ca. 0,58 ha als „Flächen zu begrünen“;
• Flächige und dauerhafte Begrünung der Flachdächer;
• Fachgerechte Entsorgung der mit Asbest belasteten Materialien;
• Tiefgaragen-Entlüftung wird über Dach ins Freie geführt, die TA Luft wird eingehalten;
• Ggf. Geländemodellierung oder Heckenbepflanzung als natürlicher Windschutz
der Kindertageseinrichtung-Freifläche, wobei die Fläche der Feuerwehrumfahrung
von dieser Maßnahme ausgeschlossen ist.
Bei Beachtung der Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen hat die Planung
voraussichtlich keine negativen Auswirkungen auf das Schutzgut Luft / Klima.
6.3.13.
a)
Schutzgut Stadt- und Landschaftsbild / Stadtbildverträglichkeit
Bestand
Sowohl das Hochhaus als auch die Baumkulisse im Vorgartenbereich prägen das
Stadt- bzw. Ortsbild. Da die Baumkulisse die einzige Straßenraumbegrünung der
Müllerstraße darstellt, ist sie besonders wertvoll für das Ortsbild.
Bezüglich der Stadtbildverträglichkeit wurde eine Stadtbildverträglichkeitsuntersuchung (SVU) erstellt. Die Bewertung der SVU konzentriert sich zum einen auf die
Überprüfung des Standortes auf eventuelle Störungen vorhandener Sichtachsen
bzw. Stadt- und Landschaftsräume sowie auf mögliche bauliche Unterschiede zwischen bestehendem und geplantem Bauwerk, die eine andere Wirkung im Stadtbild
nach sich ziehen.
b)
Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands
Mit einer Höhenentwicklung von 56 bzw. 67 m (mit Kaminen) besitzt das Bauwerk
stadtbildprägendes Potential im Wesentlichen auf Quartiersebene und von einigen
besonders erhöhten Aussichtspunkten wie dem Alten Peter im Stadtzentrum, der Bavaria an der Theresienwiese oder dem Olympiaberg. Die Fassade hebt sich durch
eine vergleichsweise dunkle Färbung und den Kontrast zur heller wirkenden umgebenden Bebauung recht deutlich von der Umgebung ab.
Von einigen weiteren prominenten Aussichtspunkten ist das Hochhaus im Hintergrund des Stadtbildes wahrnehmbar, aber weniger markant: Vom Monopteros im
Englischen Garten sind Teile der Schornsteine am Rande des Sichtfeldes mit dem
Seite 59
bloßen Auge nur schemenhaft zu erkennen. In der zentralen Sichtachse vom Siegestor in Richtung Odeonsplatz ist das Gebäude nicht sichtbar, vom westlichen Gehweg
aus erscheint etwa an der Einmündung der Akademiestraße ca. 1/5 des Gebäudes
über der Feldherrnhalle.
Mit einem Verzicht auf die Schornsteine würde die Überschreitung der Horizontlinie
beim Blick vom Alten Peter sowie die minimale Sichtbarkeit vom Monopteros (und in
der Ludwigstraße) unterbunden. Dem gegenüber stehen ein Verlust an individueller
und identitätsstiftender Ausformung der Hochhauskrone sowie die Änderung der Gesamtproportion des Gebäudes.
Im direkten Umfeld des Hochhauses an der Müllerstraße ist das Bauwerk im öffentlichen Straßenraum nur aus bestimmten Positionen wahrzunehmen, z.B. in der Müllerstraße, Ecke Corneliusstraße/Gärtnerplatz, vom Sendlinger Tor kommend aus der
Blumenstraße, oder von der Reichenbachbrücke. Ein Verzicht auf die typischen
Schornsteine würde sich aus unmittelbarer Nähe wohl eher nachteilig auf die Proportionen des Gebäudes auswirken.
Die vorliegende Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass das profilüberragende
Hochhaus sowie die geplante Umnutzung weder auf gesamtstädtischer noch auf
quartiersbezogener Ebene erhebliche negative Auswirkungen auf das Stadtbild Münchens erwarten lässt. Auch nachteilige Überlagerungen mit bedeutenden stadtbildprägenden baulichen oder freiräumlichen Elementen sind nicht festzustellen. Die visuellen Auswirkungen des Hochhauses werden daher grundsätzlich als stadtbildverträglich beurteilt. Die Option einer Entfernung der Kamine ist gegeben, wirkt sich jedoch in der Fernwirkung eher gering und im Nahbereich nicht zwingend positiv aus.
c)
Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung nachteiliger Umweltauswirkungen
Bebauungsplan Nr. 1999
• Erhalt des Hochhausturms und Beibehaltung des Erscheinungsbildes der Fassade;
• Erhalt der prägenden Baumkulisse.
Unter Berücksichtigung der Maßnahmen hat die Planung keine erheblichen negativen Auswirkungen auf das Schutzgut Stadt- und Landschaftsbild /Stadtbildverträglichkeit.
6.3.14.
a)
Schutzgut Kultur- und Sachgüter
Bestand
Das für die Umnutzung vorgesehene Grundstück der Müllerstraße 7 blickt auf eine
wechselvolle Geschichte zurück, die an vielen Stellen bis heute gut ablesbar ist. Im
Jahr 1777 wurde dort mit dem Bau eines Militärlazaretts begonnen, das nach Fertigstellung bis 1872 bestehen blieb. Nach einigen Jahren der Zwischennutzung wurde
das Lazarett im Jahr 1887 zu einer Schule umgebaut, die im April 1944 von einer
Bombe getroffen wurde und völlig ausbrannte.
Das Heizkraftwerk, das im Jahre 1956 fertig gestellt wurde, war ein wesentlicher
Baustein des Fernwärmesystems, das in München in den 50er Jahren begonnen
wurde. In den folgenden Jahren wurde das Werk aufgrund des steigenden Bedarfs
erweitert bevor es ab den 1980er Jahren schrittweise stillgelegt wurde. Der ca.
56 Meter hohe Turm ist das augenfälligste Bauwerk des Ensembles Heizkraftwerk
und hat sich weitgehend im baulichen Zustand erhalten.
Der Bach, der das Grundstück des Heizkraftwerks bis heute unterirdisch durchquert,
war schon im Mittelalter ein Teil des Stadtbachsystems und erhielt seinen Namen
„Lazarettbach“ von der hier errichteten Anstalt. 1886 wurde der Wasserlauf beim Bau
der Schule überwölbt. Für das Heizkraftwerk lieferte der Bach Kühlwasser. Nach der
Stilllegung des Bachlaufs im Jahr 1968, wurden im ehemaligen Bachbett Rohrleitungen verlegt.
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Nach Angaben des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege liegen im Planungsgebiet vermutlich untertägige Teile der äußeren neuzeitlichen Bastionsbefestigung.
b)
Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands
Durch die Umsetzung der Planung entsteht ein neues innerstädtisches Quartier unter
Beachtung der geschichtlichen Entwicklung des Ortes. Der bestehende Maschinenhausturm wird in seinen Grundzügen erhalten, so dass dieser markante Bau auch zukünftig ein Teil des Münchner Stadtbilds sein wird.
Aufgrund der dort vermuteten Bodendenkmäler wird ein bodendenkmalfachliches
Verfahren durchgeführt, um eine mögliche Zerstörung von evtl. vorhandenen Denkmälern zu vermeiden.
c)
Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung nachteiliger Umweltauswirkungen
Bebauungsplan Nr. 1999
• Erhaltung des Turms in seinem Erscheinungsbild;
• Erhalt des Betts des ehemaligen Lazarettbachs.
Bauvollzug
• Ggf. Maßnahmen im Rahmen eines bodendenkmalfachlichen Verfahrens.
Unter Berücksichtigung der Maßnahmen hat die Planung voraussichtlich keine erheblich negativen Auswirkungen auf das Schutzgut Kultur- und Sachgüter.
6.3.15.
Umweltschutzbelang Energie
Das Planungsgebiet ist an das Fernwärmenetz der Landeshauptstadt München angeschlossen. Für das gesamte Bauvorhaben wird die Energieeinsparverordnung
2009 eingehalten.
Seite 61
6.3.16.
Zusammenfassung der Auswirkungen auf die Schutzgüter
Schutzgut
Mensch
Verkehr
Auswirkungen
durch das Vorhaben
•
Erhöhung des
Verkehrsaufkommens;
Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung
nachteiliger
Umweltauswirkungen
Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen
Entzerrung der Verkehre
durch räumliche Trennung
der Erschließung;
0
Aufkommen des Verkehrs
wird erhöht, der zusätzliche
Verkehr kann vom Straßennetz aufgenommen werden;
• Der ausreichende Schallschutz an schutzbedürftigen
Nutzungen innerhalb des
Plangebiets wird durch technische Maßnahmen an den
Gebäuden hergestellt;
• Gem. Prognose halten die
lärmrelevanten Anlagen die
Immissionsrichtwerte der TA
Lärm ein. Monitoring wird
durchgeführt;
M
Verringerung der Weiterleitung von Schwingungsemissionen;
0
Erschließung der Tiefgarage über Corneliusstraße;
•
Andienung des Einzelhandels über Müllerstraße;
• Stellplatzbeschränkung
für Nichtwohnnutzung (ggf.
Ablöse);
•
•
Beurteilung
•
Lärm
•
Geringe Erhöhung der Verkehrslärmbelastung;
•
Schallgedämmte Lüftungseinrichtungen;
Organisatorische Beschränkung der Anlieferung
des Einzelhandels;
• Einhausung der TG-Einund Ausfahrt, schallabsorbierende Auskleidung;
• Ggf. schalloptimierte Anordnung lärmintensiver Bereiche;
• Rückbau des Kellerbauwerks;
•
Erschütterung
Elektromagnetische
Umweltverträglichkeit
Natürliche
und künstliche Belichtung
Erholung
Derzeit überhöhte
Weiterleitung von
Schwingungsemissionen;
• Keine schädlichen Umwelteinwirkungen gem.
BImSchG;
•
•
hoher Anteil versiegelter Flächen;
•
0
Punktuelle Verbesserung
der natürlichen Belichtung
gegenüber Status Quo;
• Ausreichend Freiflächen
zur Erholungsnutzung für
die neu hinzukommende Bevölkerung;
+
den neuen Nutzungsbedingungen angepasste
Baumbilanz, insgesamt bessere Durchgrünung;
• Dauerhafter Erhalt potentieller Wohnstätten angestrebt, Monitoring wird
durchgeführt;
• Sicherung der kontinuierlichen ökologischen Funktionalität;
0
•
•
Geplante Bebauung
niedriger als bestehende;
•
Schaffung von privaten
und öffentlich zugänglichen
Freiflächen;
• Grünflächengestaltung
für die Erholungsnutzung;
•
Tiere
•
Beeinträchtigung
des Lebensraumangebots;
Keine sich negativ auswirkende Verschattung durch
Neubauten;
Weniger belichtete Räume nicht für dauerhaften
Aufenthalt bestimmt;
•
Neupflanzung von standortgerechten Bäumen und
Sträuchern;
Sicherung des alten
Baumbestandes;
• Schaffung von Ersatzhabitaten im Planungsgebiet
bereits während der Bauphase;
M
0
Keine
•
Pflanzen und Tiere
Pflanzen
• Bei Durchführung
der Planung Fällung
von Bäumen;
•
•
0
•
+
M
Seite 62
Boden
Altlasten
•
Bohrproben weisen Altlasten auf;
Versiegelung
•
Versiegelungsgrad nach Planung
ca. 91,5 %;
Wasser
Grundwasser
•
Oberflächenwasser
Es erfolgt ein Eingriff ins Grundwasser durch die Tiefgarage;
• Niederschlagswasser muss in die
Kanalisation entwässert werden
(Prüfung im Rahmen der Baueingabe);
Luft / Klima
Mikroklima •
Luft
Weiterhin ungünstige mikroklimatische Verhältnisse aufgrund hoher
Versiegelung;
• Asbestbelastung
im Bestand;
Luftbelastung durch
Tiefgarage;
Luftverwirbelung
Beeinträchtigungen der geplanten
KiTa-Freifläche werden nicht ausgeschlossen;
Stadt-/ Landschaftsbild
Stadtbild• Hochhaus und
verträgBaumkulisse prägen
lichkeit
das Stadtbild;
•
Kultur- und Sachgüter
Kulturgut
• Wertvolle Baumkulisse, historischer
Lazarettbach, Turm
als Zeitzeugnis der
1950er Jahre;
• Evtl. Vorhandensein von Bodendenkmälern;
Fachgerechte Entsorgung der belasteten Böden;
•
Fachgutachtliche Begleitung der Rückbauarbeiten;
• Festsetzung von ca. 0,58
ha Fläche zu begrünen,
Verwendung versickerungsfähiger Beläge;
•
Fachgerechte Entsorgung
wirkt sich positiv auf das
Schutzgut Boden aus;
+
•
Kompensation der Versiegelung durch Flächenbegrünung;
0
Ggf. Maßnahmen, die
sich aus dem wasserrechtlichen Verfahren ergeben;
•
Eingriff ins Grundwasser
wird geprüft, ggf. verhindern
Maßnahmen negative Auswirkungen;
• Abflussbeiwert wird deutlich reduziert;
• Oberflächige Verdunstung
eines Teils des Niederschlagswassers auf begrünten Flächen;
0
Aufwertung der mikroklimatischen Verhältnisse;
+
•
•
Einbau von Retentionskörpern im Bereich der
Flachdächer;
• Festsetzung von „Fläche
zu begrünen“;
•
Festsetzung von „Fläche
zu begrünen“;
• Begrünung von Dachflächen;
•
Fachgerechte Entsorgung der mit Asbest belasteten Materialien;
• Tiefgaragen-Entlüftung
über Dach oder Fortluftkamin in freien Luftstrom;
• Ggf. Maßnahmen zum
Schutz der Freifläche, z.B.
Geländemodellierungen /
Heckenpflanzungen;
•
+
0
•
•
keine erheblichen negativen Umweltauswirkungen;
0
•
Keine negative Beeinträchtigung durch Luftverwirbelungen;
0
Erhalt des Turmes und
der Baumkulisse;
•
Keine negativen Auswirkungen auf gesamtstädtischer und quartiersbezogener Ebene auf das Stadtbild
Münchens zu erwarten;
0
Erhaltung des Turms und
der sehr alten Bäume entlang der Müllerstraße;
•
Erhalt des Lazarettbachbettes;
• Ggf. Maßnahmen, die
sich aus bodendenkmalfachlichem Verfahren ergeben;
•
Identitätsgebende Struktur des Turms bleibt Teil der
Stadt;
0
•
Voraussichtlich keine negativen Auswirkungen bei
Beachtung ggf. notwendiger
Maßnahmen;
0
•
Bei der Planung wird die
EnEV 2009 eingehalten.
+
•
•
Energie
(M =
Monitoring)
Seite 63
6.3.17.
Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Schutzgütern
Schutzgüter stehen teilweise in Wechselwirkung mit anderen Schutzgütern, so dass
Änderungen bei Schutzgütern teilweise auch Konsequenzen für andere Schutzgüter
haben.
Die neu hinzukommende Bevölkerung beeinflusst das Verkehrsaufkommen. Die Änderung des Verkehrsaufkommens hat Folgen für die Lärmentwicklung und für die
Schadstoffbelastung in der Luft. Bei Beachtung der beschriebenen Maßnahmen zur
Vermeidung oder Verminderung nachteiliger Umweltauswirkungen, kommt es aber
voraussichtlich zu keinen erheblichen Belastungen für den Menschen und die Umwelt.
Die Lärm- und Luftbelastung während der Bauphase sowie die Eingriffe in bestehende Vegetationsstrukturen beeinflussen die Tierwelt, indem das Habitatangebot geändert wird. Die Beeinträchtigungen haben unter Berücksichtigung der Maßnahmen allerdings keine dauerhaften negativen Auswirkungen.
Die Verteilung und Größe der Freiflächen wirken sich positiv auf den Menschen im
Hinblick auf nutzbare Freiraum- und Erholungsflächen sowie auf das Stadt- bzw.
Landschaftsbild aus. Zudem verbessern diese Flächen das Mikroklima.
6.4.
Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Nicht-Durchführung
der Planung (Berücksichtigung der sog. Nullvariante)
Bei Nicht-Durchführung der Planung erscheint die folgende Entwicklung wahrscheinlich:
Das ehemalige Heizkraftwerk ist nach der Stilllegung ohne ein konkretes Konzept
nicht nutzbar und würde keinem bestimmten Zweck in diesem Stadtviertel dienen.
Die Kontamination der Böden wäre weiterhin im Planungsgebiet vorhanden. Es würde sich um einen nicht nutzbaren Ort im Stadtgefüge handeln. Die Situation auf den
übrigen Grundstücken entspräche dem Bestand.
6.5.
Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung
Die Planung löst keinen naturschutzrechtlichen Ausgleich aus, denn gem. § 1a
Abs. 3 Satz 5 BauGB ist ein Ausgleich dann nicht erforderlich, wenn der Eingriff bereits vor der planerischen Entscheidung zulässig gewesen wäre. Gemäß § 34 BauGB
wäre im Planungsgebiet eine Bebauung mit einer vergleichbaren Grund- und Geschossfläche baurechtlich zulässig gewesen.
6.6.
Artenschutz
Im Planungsgebiet brüten verschiedene Vogelarten; für Fledermäuse liegt zwar kein
Nachweis einer Quartiersnutzung vor, jedoch ist eine solche in den nur teilweise zugänglichen Baumkronen nicht generell auszuschließen.
Unter Berücksichtigung der Maßnahmen zur Vermeidung und zur Sicherung der kontinuierlichen ökologischen Funktionalität ist davon auszugehen, dass die Planung keine Schädigungs- oder Störungsverbote gem. § 44 Abs. 1 in Verb.mit Abs. 5
BNatSchG gegenüber geschützten Tier- und Pflanzenarten auslöst. Eine artenschutzrechtliche Befreiung ist nicht erforderlich.
6.7.
In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten unter Berücksichtigung der Ziele und des räumlichen Geltungsbereichs des Plans
Im Stadtratsbeschluss vom 18.07.2007 hat der Stadtrat dem Anliegen der Vorhabenträgerin zugestimmt, im kooperativen Workshopverfahren für den Bereich Müllerstraße 7 den Erhalt und die Umnutzung des Maschinenhausturms als Alternative zum
kompletten Abbruch der Bestandsbauten zu untersuchen.
Seite 64
Im Rahmen des Wettbewerbsverfahrens wurden unterschiedliche Konzepte zur Neuordnung des Planungsgebietes eingereicht. Das Preisgericht wählte in seiner ersten
Sitzung im Oktober 2007 acht Arbeiten aus, die in der zweiten Stufe der Ausarbeitung vertieft werden sollten. Auffallend war, dass sechs Beiträge den Turm erhielten
und nur zwei Arbeiten das Quartier ohne Turm entwickelten.
Im Vergleich zu den anderen Wettbewerbsbeiträgen hatte die Variante mit Turm von
Léon Wohlhage Wernik Architekten / Prof. Sörensen Landschaftsarchitektin aus
städtebaulicher Sicht schließlich überzeugt. Das Preisgericht war der Auffassung,
dass der Turm der Planung eine Identität gebe, die bewahrt werden solle und empfahl bei der weiteren Bearbeitung, den Charakter des Turms in seinen Grundzügen
zu erhalten.
Während der Weiterentwicklung der vorliegenden Planung, wurde im Zuge des Verkehrsgutachtens eine Erschließung der Tiefgaragen-Zufahrt entlang der Müllerstraße
Nr. 3 und 7 geprüft. Bei der Erschließungsvariante über die Müllerstraße Nr. 3 würde
neben der Vorfahrt zum Hochhaus und der Zufahrt zum Ladehof in unmittelbarer
Nähe zusätzlich die Zufahrt zur Tiefgarage den Fußweg queren. Durch die dichte
Folge der Zufahrten sind Beeinträchtigungen des fließenden Verkehrs, der Straßenbahn und der Fußgänger nicht auszuschließen. Auf diese Weise würden die Verkehrs- und damit die Lärmbelastung im Planungsgebiet zunehmen. Außerdem ist zu
Stoßzeiten mit zusätzlichem Verkehrsaufkommen bezüglich des Bring- und Holverkehrs zu/von der Kindertageseinrichtung zu rechnen. Bei der Erschließungsvariante
über die Müllerstraße 7 würde die Zufahrt den geplanten Vorbereich durchschneiden,
so dass Freiflächen nicht mehr nutzbar sein würden. Zudem würde die vorhandene
Unterbauung durch den Lazarettbach voraussichtlich zu Problemen bei der Umsetzung führen.
Aufgrund der zu erwartenden erheblichen Probleme bei einer Erschließung der Gemeinschaftstiefgarage über die Müllerstraße, ist geplant, diese in der Corneliusstraße
Nr. 4 zu situieren. Die Aufteilung der Erschließung (Andienung des Nahversorgungszentrums und Vorfahrt über Müllerstraße / TG-Erschließung über Corneliusstraße)
entzerrt die Verkehre und verringert Konfliktsituationen in den Erschließungsbereichen. An der Tiefgaragenein- und Ausfahrt Corneliusstraße sind uneingeschränkt alle
Fahrbeziehungen möglich, die Verkehre können leistungsfähig abgewickelt werden.
Die Behinderungen der verkehrenden Metrobuslinie 52 und der Stadtbuslinie 152
können als gering eingestuft werden. Die Fahrbahn in der Corneliusstraße ist genügend breit, so dass wartende Linksabbieger den fließenden Verkehr kaum behindern
werden. Die Bushaltestelle auf der Südseite der Corneliusstraße ist weit genug entfernt von der Tiefgaragenein-und Ausfahrt, gegenseitige Beeinflussungen können
ausgeschlossen werden. Eine Verlegung der Haltestelle ist nicht erforderlich.
Aufgrund der Nachteile der geprüften alternativen Erschließung des Planungsgebiets
wurde von den beschriebenen Erschließungsvarianten der Tiefgarage über die Müllerstraße abgesehen und der vorliegenden Planung mit der Tiefgaragen-Erschließung über die Corneliusstraße 4 der Vorzug gegeben.
Insgesamt konnte mit dieser Vorgehensweise sichergestellt werden, dass ein breites
Spektrum an Planungsalternativen untersucht wurde. Letztlich haben die Untersuchungen ergeben, dass bei Abwägung sämtlicher Belange das vorliegende Planungskonzept die nachhaltigste Lösung darstellt.
6.8.
Zusätzliche Angaben
6.8.1.
Datengrundlagen
Die Datengrundlage für die Umweltprüfung / für diesen Umweltbericht war ausreichend.
Seite 65
Es wurden folgende externe Gutachten erstellt, die für die Umweltprüfung verwendet
werden konnten:
• Verkehr
Dipl. Ing. Michael Angelsberger. Planungsbüro für Verkehrsplanung und Städtebau.
In Zusammenarbeit mit Lang + Burkhardt. Verkehrsplanung und Städtebau:
Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1999 Ehemaliges Heizkraftwerk Müllerstraße.
Teil Verkehr. München, Januar 2010.
• Lärm
Möhler + Partner. Beratende Ingenieure für Schallschutz und Bauphysik:
Schalltechnische Untersuchung. Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1999 mit
Grünordnung „Müllerstraße“. München, Januar 2010.
• Erschütterung
Möhler + Partner. Beratende Ingenieure für Schallschutz und Bauphysik:
Erschütterungstechnische Untersuchung. Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr.
1999 mit Grünordnung „Müllerstraße“. München, März 2009.
• Elektromagnetische Umweltverträglichkeit
Möhler + Partner. Beratende Ingenieure für Schallschutz und Bauphysik:
Untersuchung der elektromagnetischen Umweltverträglichkeit (EMVU). Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1999 mit Grünordnung „Müllerstraße“. München, Januar
2009.
• Natürliche und künstliche Belichtung
Léon Wohlhage Wernik Architekten GmbH:
SEVEN Müllerstraße München, Verschattungsstudie nach DIN 5034. Berlin, April
2009 mit Ergänzung vom August 2009.
• Flora
TreeConsult Brudi & Partner Baumsachverständige:
Baumbestand auf dem Gelände des Heizkraftwerkes in der Müllerstraße 7, München.
Gauting, Juni 2007.
• Fauna
Logo verde Ralph Kulak Landschaftsarchitekten GmbH. In Zusammenarbeit mit Dipl.
Biol. Frank Gnoth-Austen:
Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1999 Müllerstraße. Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung. Landshut, Januar 2010.
• Boden/Altlasten
Kraft + Dohmann Geotechnik + Umwelttechnik GmbH:
Orientierende Bodenuntersuchung. Neubau Wohn- und Gewerbegebäude mit Tiefgaragen Müllerstraße 3 und 7. München, Juni 2008.
Kraft + Dohmann Geotechnik + Umwelttechnik GmbH: Baugrundgutachten.
Neubau Wohn- und Gewerbegebäude mit Tiefgaragen Müllerstraße 3 und 7. München, August 2008.
• Grundwasser
Kraft + Dohmann Geotechnik + Umwelttechnik GmbH:
Orientierende Grundwasseruntersuchung. Neubau Wohn- und Gewerbegebäude mit
Tiefgaragen Müllerstraße 3 und 7. München, Juli 2008.
• Luftverwirbelung
Möhler + Partner. Beratende Ingenieure für Schallschutz und Bauphysik:
Untersuchung der Luftverwirbelung. Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1999
mit Grünordnung „Müllerstraße“. München, Januar 2009.
• Stadt- und Landschaftsbild
gebhard konzepte. Planen entwickeln vernetzen realisieren:
Stadtbildverträglichkeitsuntersuchung Hochhaus Müllerstraße 7. München, Januar
2009.
Seite 66
• Kulturgüter
Kuisle, Anita. Büro für Technikgeschichte:
Heizkraftwerk Müllerstraße. Geschichte einer Liegenschaft in der Isarvorstadt. München, April 2009.
Darüber hinaus standen folgende Grundlagen zur Verfügung:
• Umweltatlas München, Band I und II, zuletzt ergänzt im April 1997;
• Arten- und Biotopschutzprogramm der Stadt München, Stand Oktober 2004;
• Stadtbiotopkartierung München, zuletzt aktualisiert im November 2004;
• Landschaftsökologisches Rahmenkonzept der Landeshauptstadt München, Stand
Oktober 1990;
• Unterlagen des Wettbewerbsverfahrens zur Prüfung in Betracht kommender anderweitiger Planungsmöglichkeiten.
6.8.2.
Beschreibung der geplanten Maßnahmen des Monitoring
Im Monitoring sollen die erheblichen Auswirkungen der Planung auf die Schutzgüter
überwacht werden.
Durch die Ausführung der Planung (Errichtung der Untergeschosse für die Tiefgaragen) erfolgt ein Eingriff ins Grundwasser. Die Auswirkungen auf Grundwasser (insbesondere Änderung des Grundwasserstandes, Grundwasserfließrichtung) und die umgebende Bebauung werden im Rahmen eines wasserrechtlichen Verfahrens im Bauvollzug durch das Referat für Gesundheit und Umwelt der Landeshauptstadt München bzw. das Wasserwirtschaftsamt München geprüft und überwacht.
Auswirkungen auf die Grundwasserqualität durch den Rückbau der bestehenden Gebäude, den Aushub und die Sanierung der verunreinigten Böden sind nicht zu erwarten.
Zur Überprüfung, ob sich wesentliche Randbedingungen für die Lärmsituation geändert haben (Verkehrsmengenansätze, Bewegungshäufigkeiten, Nutzungsänderungen
o.ä.), werden die zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses angenommenen Verkehrsmengen des Schienen- und Straßenverkehrs sowie die Ansätze zum Anlagenlärm 5 Jahre nach Fertigstellung des Vorhabens (= Überwachungsstichtag)durch die
städtischen Fachreferate erfasst und ggf. geänderte Zahlen auf ihre schalltechnische
Relevanz geprüft. Im Fall der Verkehrsmengen betrifft dies eine Erhöhung von mindestens 25 %.
Die Wirksamkeit der festgesetzten Schutzmaßnahmen für den zu erhaltenden Baumbestand und des Anbringens von künstlichen Nisthilfen (Fledermauskästen) hinsichtlich der ökologischen Funktionalität für die streng geschützten Artengruppen wird
5 Jahre nach Fertigstellung des Vorhabens (= Überwachungsstichtag) überprüft.
Die Vergabe des hierfür erforderlichen Gutachtens erfolgt durch das Planungsreferat.
Im Durchführungsvertrag ist die Kostenübernahme durch die Vorhabenträgerin geregelt.
6.9.
Allgemeinverständliche Zusammenfassung
Die vorliegende Planung hat die Umnutzung des ehemaligen Fernheizkraftwerkes in
der Stadtmitte von München zum Ziel und umfasst ein „Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“, ein „Büro- und Geschäftsgebäude“
und ein „Wohngebäude.
Die Planung hat Auswirkungen auf die Schutzgüter Mensch (Verkehr, Lärm, Erschütterung, elektromagnetische Umweltverträglichkeit, Verschattung, Erholung), Pflanzen
und Tiere, Boden, Wasser, Luft/Klima, Stadt- und Landschaftsbild sowie Kultur- und
Sachgüter. Die teils negativen Auswirkungen können durch die im Umweltbericht aufgezeigten Maßnahmen zu einem großen Teil vermieden bzw. vermindert werden.
Seite 67
Die Verkehrsbelastung ist aufgrund der Entzerrung der Verkehre durch die räumliche
Trennung der Gemeinschaftstiefgaragen-Erschließung und der Andienung des Einzelhandels sowie der Vorfahrt bewältigbar.
Aus der schalltechnischen Untersuchung geht hervor, dass der Schutz der geplanten
Nutzungen vor Verkehrslärm durch ein ausreichendes Schalldämm-Maß der Außenbauteile, zum Teil in Verbindung mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen, hergestellt werden kann. Der Schutz vor Anlagen- und Gewerbelärm erfolgt durch organisatorische Beschränkungen. Bezüglich der Tiefgaragenein- und Ausfahrt im Gebäude Corneliusstraße 4 wird eine eingehauste lärmreduzierte Tiefgaragenrampe festgesetzt.
Aufgrund der durch die Planung ausgelösten geringfügigen Lärmauswirkung auf die
Nachbarbebauung sind keine gesonderten Maßnahmen erforderlich.
Bezüglich der elektrischen Umweltverträglichkeit kommt es gemäß BImSchG zu keinen schädlichen Einwirkungen.
In Bezug auf die natürliche Belichtungssituation hat die Planung keine negativen Auswirkungen auf die bestehende Wohnbebauung. Für die Erholungsnutzung der neu
hinzukommenden Bevölkerung werden ausreichend private Freiflächen geschaffen.
Der bei Ausführung der Planung neu gestaltete Vorgartenbereich des Hochhauses ist
für die Öffentlichkeit untertags zugänglich.
Bei Durchführung der Planung kann nur ein Teil des schützenswerten Baumbestandes erhalten bleiben. Die Straßenbaumkulisse entlang der Müllerstraße wird erhalten,
zudem sind Neupflanzungen von Bäumen im Planungsgebiet vorgesehen. Die Lebensräume für die Tiere werden während der Baumaßnahmen beeinträchtigt. Das
Aufhängen von Fledermauskästen bereits während der Bauphase und der Schutz der
Bäume, in denen Höhlen gesichtet wurden, sichern deren kontinuierliche ökologische
Funktionalität.
Die mikroklimatischen Verhältnisse im Planungsgebiet werden durch den erhöhten
Anteil an begrünten Freiflächen verbessert.
Die Entsorgung der kontaminierten Böden wirkt sich positiv auf das Schutzgut Boden
aus.
Eventuell auftretende Luftverwirbelungen auf der Freifläche der Kindertageseinrichtung können ggf. mit geeigneten Maßnahmen minimiert werden, so dass es zu keinen erheblichen negativen Auswirkungen kommen wird.
Die Stadtbildverträglichkeitsuntersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass der Maschinenhausturm (Hochhaus) sowie dessen geplanter Umbau keine erheblichen negativen Auswirkungen auf das Stadtbild erwarten lässt. Da der Turm in seinen Grundzügen erhalten wird und die Baumkulisse entlang der Müllerstraße auch weiterhin das
Ortsbild prägt, bleibt das Gebäude auch künftig Identität gebender Teil des Stadtbildes. Das vor Baubeginn erforderliche bodendenkmalfachliche Verfahren zeigt ggf.
Maßnahmen auf, wie mit evtl. vorhandenen Bodendenkmälern umzugehen ist.
Aufgrund der Gegebenheiten im Planungsgebiet ist eine Versickerung des Niederschlagswassers auf dem Grundstück nicht möglich. Es ist geplant, das anfallende
Regenwasser wie bisher in das städtische Entwässerungssystem einzuleiten. Die
Menge des einzuleitenden Niederschlagswassers wird sich allerdings sowohl aufgrund von begrünten Dach- und Freiflächen als auch von ausreichenden Retentionsflächen auf den Dachflächen mit Extensivbegrünung gegenüber dem Ist-Zustand reduzieren.
Nachteilige Auswirkungen hat die Planung auf das Grundwasser. Der Eingriff wird mit
einem wasserrechtlichen Verfahren begleitet, so dass Maßnahmen ergriffen und negative Entwicklungen frühzeitig ausgeschlossen werden können.
Seite 68
Durch die in diesem Bericht genannten Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen
bezüglich der Eingriffe in die Schutzgüter, werden die nachteiligen Umweltauswirkungen minimiert und bleiben in einem vertretbaren Rahmen.
7.
Daten zum Bebauungsplan
14.155 m²
Größe Geltungsbereich
Geschossfläche
31.050 m² GF
rd. 120 WE
- davon "Wohngebäude mit Dienstleistungseinrichtungen und Kindertageseinrichtung“
20.400 m² GF
104 WE
- davon „Büro- und Geschäftsgebäude“
9.100 m² GF
---
- davon „Wohngebäude“
1.550 m² GF
16 WE
Seite 69
III. Beschluss
nach Antrag.
Der Stadtrat der Landeshauptstadt München
Der Vorsitzende
Die Referentin
Ober-/Bürgermeister
Prof. Dr.(I) Merk
Stadtbaurätin
IV. Abdruck von I. mit III.
über den Stenographischen Sitzungsdienst
an das Direktorium - Dokumentationsstelle
an das Revisionsamt
an die Stadtkämmerei
mit der Bitte um Kenntnisnahme.
V. Wv. Planungsreferat - HA II/20 VS
zur weiteren Veranlassung.
Seite 70
Zu V.: 1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
Die Übereinstimmung vorstehenden Abdruckes mit der beglaubigten
Zweitschrift wird bestätigt.
An das Direktorium HA II – BA (2x)
An den Bezirksausschuss 1
An den Bezirksausschuss 2
An das Baureferat
An das Kommunalreferat – GV
An das Kommunalreferat – RV
An das Kreisverwaltungsreferat
An das Kulturreferat
An das Referat für Arbeit und Wirtschaft
An das Referat für Gesundheit und Umwelt
An das Schul- und Kultusreferat
An das Sozialreferat
An die Stadtwerke München GmbH
An das Planungsreferat HA I
An das Planungsreferat HA I/4
An das Planungsreferat HA II/01
An das Planungsreferat HA II/22 P
An das Planungsreferat HA II/52
An das Planungsreferat HA III
An das Planungsreferat HA IV
An das Planungsreferat HA IV/21 T
An das Planungsreferat SG 3
mit der Bitte um Kenntnisnahme.
Am ........................
Planungsreferat HA II/20 VS
I. A.