3.7 Das ökonomische Marktmodell eines Wohnungs(miet)
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Mikroökonomik 1 (WS 2010/11) 3-8 Prof. Dr. Dr. h.c. H.-D. Wenzel Ricardo (1772 – 1823) hingewiesen. Wichtig sind also nicht absolute, sondern relative Kostenvorteile. Das macht deutlich, daß sich Handel mit Entwicklungsländern auch dann für beide Parteien lohnt, wenn Entwicklungsländer in der Produktion aller gehandelten Güter unter Produktionsgesichtspunkten unterlegen sind. 3.7 Das ökonomische Marktmodell eines Wohnungs(miet)marktes Markt ist der Begriff für das Zusammentreffen individueller Pläne. Man beachte: Für Volkswirte steht der Markt zum Beispiel nicht für Basar, sondern für die modellhafte Darstellung von Plänen und deren Realisierungsmöglichkeiten von Marktakteuren. Ein Marktgleichgewicht ist dadurch gekennzeichnet, dass Angebots- und Nachfragepläne in Übereinstimmung sind (Angebot gleich Nachfrage). Zur graphischen Verdeutlichung dieser Konstellation bedient man sich in der Ökonomie eines Koordinatenkreuzes mit Preis und Menge als Achsenbezeichnungen. Am Beispiel eines Marktes für Mietwohnungen (z.B. in Berlin, Prenzlauer Berg) sollten die Konzepte, x Nachfragekurve, x Angebotskurve, x Marktgleichgewicht x Komparative Statik, x Marktform oder Allokationsmechanismus und x Pareto-Effizienz verdeutlicht werden. ¤ H.-Dieter Wenzel Mikroökonomik 1 (WS 2010/11) 3-9 Prof. Dr. Dr. h.c. H.-D. Wenzel 3.7.1 Die Nachfragekurve Annahmen und Definitionen: x Die Anzahl (gleichartiger!) Wohnungen ist gegeben und kurzfristig konstant (z.B. 3Zimmer Wohnungen einer gehobenen Ausstattung im Stadtteil Prenzlauer Berg). x Jeder Mietinteressent fragt höchstens eine dieser Wohnungen nach. x x: Menge dieser Wohnungen (xN nachgefragte Wohnungen) x p: Mietpreis pro Monat Ermittlung der Nachfragekurve: Die Wirtschaftssubjekte (hier Mieter) werden in der Rangfolge der maximalen Zahlungsbereitschaft für eine Wohnung – man spricht auch von Reservationspreis – in absteigender Folge geordnet. Die Darstellung im Wohnungsanzahl-Mietpreis-Diagramm ist die Nachfragekurve (Preis-Mengen-Diagramm). ¤ H.-Dieter Wenzel Mikroökonomik 1 (WS 2010/11) 3-10 Prof. Dr. Dr. h.c. H.-D. Wenzel Abbildung 3.1: Nachfragekurve p 1400 1200 1000 800 600 400 200 1 2 3 4 5 x Im Beispiel der Abbildung 3.1 gibt es nur wenige Mietinteressenten (o.E.d.A. seien es nur fünf). Dann können wir, ausgehend von der Preisachse ablesen, x ab welchem Preis keine Wohnung vermietet wird, x zu welchem Preis der erste Interessent mieten würde und x wie groß die Preissenkungen sein müßten, damit alle fünf Interessenten eine Wohnung finden. Bei wenigen Nachfragern sind in der Regel die Unterschiede in den Reservationspreisen merklich. Somit ist die Nachfragekurve eine unstetige Abfolge vertikaler Preisintervalle. ¤ H.-Dieter Wenzel Mikroökonomik 1 (WS 2010/11) 3-11 Prof. Dr. Dr. h.c. H.-D. Wenzel Definition: Die Nachfragekurve ist die Kurve der maximalen Zahlungsbereitschaften der Nachfrager. Die funktionale Beziehung p oxN der Nachfragekurve bezeichnet man als Nachfragefunktion xN (p). Eine solche Nachfragefunktion existiert immer dann, wenn die Nachfragekurve einen fallenden Verlauf aufweist. Die Nachfragekurve ist der Graph der Nachfragefunktion. Ist die Anzahl der Nachfrager groß, so werden die Unterschiede in den Reservationspreisen gering und die Nachfragekurve kann durch einen stetigen Kurvenverlauf approximiert werden. 3.7.2 Die Angebotskurve und das Marktgleichgewicht Annahmen: x Vermieter sind bestrebt, möglichst teuer zu vermieten. x Kurzfristig können Vermieter nicht neue Wohnungen schaffen (wenn der Preis hoch ist) oder anderweitig verwenden (wenn der Preis niedrig ist). Unter diesen Annahmen verläuft die Angebotskurve im Preis-Mengen-Diagramm vertikal: Die Menge angebotener Wohnungen ist unabhängig vom gebotenen Preis. Definition: Die funktionale Beziehung p o xA der Angebotskurve ist die Angebotsfunktion xA (p). In unserem Beispiel ist xA (p) = konstant. Angebotsfunktionen existieren immer dann, wenn Angebotskurven einen durchweg nicht fallenden Verlauf aufweisen. Die Angebotskurve ist der Graph der Angebotsfunktion. Der Schnittpunkt der Angebots- mit der Nachfragekurve bestimmt das Marktgleichgewicht. Es verdeutlicht die Preis-Mengen-Konstellation (Gleichgewichts-Preis und GleichgewichtsMenge), bei der Angebots- und Nachfragepläne miteinander kompatibel sind. ¤ H.-Dieter Wenzel Mikroökonomik 1 (WS 2010/11) 3-12 Prof. Dr. Dr. h.c. H.-D. Wenzel Abbildung 3.2: Marktgleichgewicht p XA: Angebotskurve 1400 1200 ÜA>0 1000 800 600 400 p*=580 XN: Nachfragekurve 200 ÜN>0 100 200 300 N 400 500 x A X =X =300 ¤ H.-Dieter Wenzel Mikroökonomik 1 (WS 2010/11) 3-13 Prof. Dr. Dr. h.c. H.-D. Wenzel Folgerung: 1. Das Marktgleichgewicht ist dadurch gekennzeichnet, daß sich jeder Marktakteur (Anbieter und Nachfrager) optimal verhält. Damit gibt es für keinen einen Anreiz, Pläne oder Handlungen zu ändern. 2. Preise unterhalb bzw. oberhalb des Gleichgewichts-Preises können nicht Bestand haben, da die Vermieter (im Eigeninteresse!) den Mietpreis sonst anheben bzw. senken würden. 3. Es werden jene Nachfrager bedient, deren Reservationspreis nicht unterhalb des Gleichgewichtspreises liegt. 4. Die Wohnungen werden denjenigen vermietet, die (in Geldeinheiten) den größten Nutzen (Vorteil) daraus ziehen. 5. Im Marktgleichgewicht ist der Preis für alle Akteure gleich (Prinzip des einheitlichen Marktpreises). 6. Angebot und Nachfrage werden über den Preis-Mechanismus koordiniert. 3.7.3 Komparative Statik Wenngleich in der Mikroökonomie die Zeiträume (oder der Übergangsprozeß) bis zum Erreichen eines Gleichgewichts eine geringere Rolle spielen, so ist der Vergleich von Gleichgewichten ein Kernelement der Mikroökonomie. Definition: Die Analyse der Veränderung von Gleichgewichten infolge von Änderungen exogener Parameter bezeichnen wir als komparative Statik. Wenn zum Beispiel die Zahl der vorhandenen Wohnungen exogen steigt, so verschiebt sich die Angebotskurve nach rechts: Der Gleichgewichtspreis sinkt und die Gleichgewichtsmenge steigt. ¤ H.-Dieter Wenzel Mikroökonomik 1 (WS 2010/11) 3-14 Prof. Dr. Dr. h.c. H.-D. Wenzel Abbildung 3.3: Erhöhung des Wohnangebotes p X1A 1400 X2A > XA1 XN p*=580 1 p*=200 2 100 X*=300 X*=450 2 1 x Wenn einzelne Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden und von potentiellen Mietern mit der höchsten Zahlungsbereitschaft erworben werden, dann verschieben sich Angebots- und Nachfragekurve um den gleichen Betrag nach links. Der Gleichgewichtspreis bleibt unverändert, die Menge sinkt. ¤ H.-Dieter Wenzel Mikroökonomik 1 (WS 2010/11) 3-15 Prof. Dr. Dr. h.c. H.-D. Wenzel Abbildung 3.4: Wohnungsumwandlung p A 200=X 2< XA1 =300 1200 p*=580 N N X2 200 300 X1 x Werden die Wohnungen jedoch von Individuen erworben, die auf dem Mietmarkt nicht als Nachfrager in Erscheinung traten, dann verschiebt sich nur die Angebotskurve nach links, d.h. der Gleichgewichtspreis steigt. Frage: Was wäre, wenn bei der Umwandlung eine Eigentumswohnung jeweils aus zwei Mietwohnungen errichtet worden wäre und die Eigentumswohnungen nur von ehemaligen Mietern erworben worden wäre. Frage: Was würde geschehen, wenn die Eigentümer mit 100 € pro Jahr und Wohnung besteuert werden würden? Frage: Was wäre die Folge, wenn die Mieter durch die Stadt Berlin subventioniert würden. ¤ H.-Dieter Wenzel Mikroökonomik 1 (WS 2010/11) 3-16 Prof. Dr. Dr. h.c. H.-D. Wenzel 3.7.4 Andere Allokationsmechanismen (Marktformen) Bisher haben wir implizit die Annahme unterstellt, daß kein Marktteilnehmer zu für ihn unvorteilhaften Aktionen gezwungen werden kann. Das nennen wir Nachfrager- bzw. Anbietersouveränität (oder Konsumenten- bzw. Produzentensouveränität). Gleichfalls haben wir einen Wettbewerbsmarkt unterstellt, bei dem niemand über einen nennenswerten Marktanteil verfügt. Auf solchen Märkten mit vollständiger Konkurrenz kann der Preis seine Koordinationsfunktion gerade deswegen am wirkungsvollsten entfalten, weil weder Anbieter noch Nachfrager in der Lage sind, ihn zu manipulieren. Im folgenden wollen wir diejenigen Allokationen beschreiben, die sich auf dem Wohnungsmarkt ergeben, wenn die Annahme des Wettbewerbs aufgegeben wird. Ein (gewöhnlicher) Monopolist: Wenn vielen Nachfragern (Mietern) nur ein Anbieter (Vermieter) aller Wohnungen gegenübersteht (oder umgekehrt), dann sprechen wir von einem (gewöhnlichen) Monopol. Der monopolistische Anbieter hat einen Preissetzungsspielraum, den er nutzt, um seine Mieteinnahmen zu maximieren. Wenn der einzige Vermieter von allen Mietern dieselbe Miete verlangen muß und ihm keine Kosten bei der Vermietung der bereits vorhandenen Wohnungen entstehen, dann wird dieser gerade so viele Wohnungen anbieten und den Preis entsprechend der Nachfragekurve so setzen, daß sein Gewinn maximiert wird. Dies ist dann der Fall, wenn die Vermietung einer zusätzlichen Wohnung Verluste mit sich brächte, d.h. wenn der Grenzerlös gleich null ist [das Rechteck (Preis x Menge) unter der Nachfragekurve wird maximiert]. ¤ H.-Dieter Wenzel Mikroökonomik 1 (WS 2010/11) 3-17 Prof. Dr. Dr. h.c. H.-D. Wenzel Abbildung 3.5: Monopolistischer Wohnungsanbieter p XA 1400 1200 1000 XN 800 M p =700 p*=pK=580 400 200 100 300 x 210=X*M < X*K Allokationsergebnis im Monopol: Der Mietpreis ist höher und die Menge der vermieteten Wohnungen kleiner als bei vollständiger Konkurrenz. Nur ein Teil der Personen, die bei vollständiger Konkurrenz einen Mietvertrag erhalten, erhält auch von dem Monopolisten einen. Man beachte: Für den Monopolisten ist es optimal, Wohnungen freistehen zu lassen. Ein preisdiskriminierender Monopolist: Bietet sich nun dem Monopolisten die Chance, zwischen den Nachfragern zu diskriminieren und womöglich gar von jedem den Reservationspreis zu verlangen, dann würde er hingegen alle vorhandenen Wohnungen vermieten und von jedem Mieter den Reservationspreis verlangen. ¤ H.-Dieter Wenzel Mikroökonomik 1 (WS 2010/11) 3-18 Prof. Dr. Dr. h.c. H.-D. Wenzel Abbildung 3.6: Vermietung an Meistbietende p A X 1200 N X 200 100 300 x Allokationsergebnis bei Preisdiskriminierung: Dieselben Personen wie bei vollständiger Konkurrenz erhalten einen Mietvertrag, aber sie zahlen insgesamt mehr. Mietpreisbindung: Wenn die Stadt Berlin (im Stadtteil Prenzlauer Berg) durch Preisobergrenzen in den Markt eingreift, dann ist der Mietpreis kleiner, die Zahl der vermieteten Wohnungen wegen des starren Angebots aber dieselbe wie bei vollständiger Konkurrenz. Es ist nun jedoch nicht mehr gewährleistet, daß die Personen mit der höchsten Zahlungsbereitschaft auch zum Zuge kommen. ¤ H.-Dieter Wenzel Mikroökonomik 1 (WS 2010/11) 3-19 Prof. Dr. Dr. h.c. H.-D. Wenzel Abbildung 3.7: Mietpreisbindung p X A XN p*=580 p=300 ÜN>0 x 300 N A X =X =300 Allokationsergebnis bei Mietpreisbindung: Es gibt eine Überschußnachfrage, nicht alle Mieter kommen zum Zug. Die Verteilung auf die Mieter ergibt sich aus dem gewählten Rationierungsmechanismus (Wartelisten, Zufall, Abstandszahlungen). Frage: Welche Wirkung auf die Wohnsubstanz ist bei Mietpreisbindung zu erwarten? ¤ H.-Dieter Wenzel Mikroökonomik 1 (WS 2010/11) 3-20 Prof. Dr. Dr. h.c. H.-D. Wenzel 3.7.5 Bewertung von Allokationsergebnissen Welches der betrachteten Ergebnisse ist das Beste? Offensichtlich hängt die Antwort von der jeweiligen Perspektive ab. Folgerung: 1. Die Mieter ziehen den Konkurrenzmarkt dem Monopolmarkt vor. 2. Die Vermieter ziehen den Monopolmarkt dem Konkurrenzmarkt vor. 3. Vermieter präferieren Preisdiskriminierung als beste Lösung und lehnen Mietpreisbindung als schlechteste Lösung ab. 4. Mieter sehen die Mietpreisbindung ambivalent. Denn es gibt Mieter, die gegenüber dem Konkurrenzmarkt bei Mietpreisbindung (aufgrund der Rationierung) keine Wohnung erhalten; andere dagegen zahlen für ihre Wohnung weniger als im Konkurrenzmarkt. Gibt es einen anerkannten Bewertungsmaßstab, der in der Lage ist, größere Klarheit in die Bewertung von Allokationen zu bringen? Ein in der Ökonomie weit verbreitetes (aber normatives) Bewertungskriterium geht auf Vilfredo Pareto (1848 – 1923) zurück. Definition: Eine Allokation ist paretooptimal (man sagt auch paretoeffizient oder auch abkürzend effizient), wenn es keine Möglichkeit gibt, durch eine Reallokation die Lage eines Wirtschaftssubjektes zu verbessern, ohne gleichzeitig ein anderes Wirtschaftssubjekt schlechter zu stellen. ¤ H.-Dieter Wenzel Mikroökonomik 1 (WS 2010/11) 3-21 Prof. Dr. Dr. h.c. H.-D. Wenzel Wenn es die Möglichkeit zu einer Pareto-Verbesserung gibt, bei der wenigstens ein Wirtschaftssubjekt besser gestellt und keines schlecht gestellt ist, so ist die ursprüngliche Allokation paretoineffizient (oder abgekürzt ineffizient). Bezogen auf unser Wohnungsmarkt-Beispiel kann eine Allokation daher nur dann paretooptimal sein, wenn sich jedes Gut (jede Wohnung) jeweils in der Hand der Leute (Mieter) mit der höchsten Zahlungsbereitschaft befindet. Andernfalls wäre es möglich, daß die Wirtschaftssubjekte (Mieter) mit der höheren Zahlungsbereitschaft das Gut den anderen mit der niedrigeren Zahlungsbereitschaft abkaufen (hier: die Wohnung mieten und entschädigen), so daß sich mindestens einer der Betroffenen besser stellt, ohne daß der andere sich schlechter stellt. In Höhe der Differenz der Zahlungsbereitschaft besteht ein Tausch- bzw. Handelsgewinn, dessen tatsächliche Verteilung aus der Sicht des Pareto-Kriteriums aber bedeutungslos ist. Wären Wohnungen ein kontinuierlich variierbares Gut, dann ließe sich hier wieder das Marginalkalkül anwenden, um das Pareto-Prinzip zu verdeutlichen: Das Individuum mit der niedrigeren Zahlungsbereitschaft (Reservierungspreis) sollte solange etwas von dem Gut an das zweite Individuum abgeben (und entsprechend entschädigt werden), bis beide Wirtschaftssubjekte für die letzte Einheit genau gleich viel zu zahlen bereit wären: Die marginalen Zahlungsbereitschaften sollten zum Ausgleich gebracht werden. Eine paretooptimale Situation ist also dadurch charakterisiert, daß keine Gewinne durch freiwilligen Tausch mehr möglich sind. Alle potentiellen Handelsgewinne sind abgeschöpft. ¤ H.-Dieter Wenzel Mikroökonomik 1 (WS 2010/11) 3-22 Prof. Dr. Dr. h.c. H.-D. Wenzel Folgerungen: 1. Die Allokation bei vollständiger Konkurrenz und unter dem preisdiskriminierenden Monopolisten sind trotz unterschiedlicher Verteilung paretooptimal. 2. Der gewöhnliche Angebotsmonopolist bietet hingegen ineffizient (suboptimal) wenige Wohnungen an (durch deren kostenlose Vermietung könnte bereits eine ParetoVerbesserung ermöglicht werden). 3. Auch der Staatseingriff über die Mietpreisbindung ist ineffizient, da nicht die Personen mit der höchsten Zahlungsbereitschaft mit Sicherheit zum Zuge kommen. 3.8 Zusammenfassung wichtiger Punkte Mikroökonomie: x als Theorie der Wahlhandlungen von Individuen oder Gruppen x erklärt Befriedigung von Bedürfnissen durch Güter – nicht aber die Präferenzen selbst! x geht von Knappheit und alternativer Verwendbarkeit von Ressourcen aus: knapp versus selten x unterstellt Rationalitätsprinzip (ökonomisches Prinzip) x basiert auf Prinzip freiwilligen Tausches: Konsumenten- und Produzentensouveränität. Allokation (knapper Ressourcen): x als Ergebnis der Wahlentscheidungen x mit Koordination über Märkte: Marktmechanismus x durch Wirken des Preismechanismus x Preise als Knappheitssignale o Angebotspreise x Preise als Präferenzsignale o Nachfragepreise ¤ H.-Dieter Wenzel Mikroökonomik 1 (WS 2010/11) 3-23 Prof. Dr. Dr. h.c. H.-D. Wenzel Marktform (Allokationsmechanismus) x Konkurrenzmärkte x Monopole x Preisbindung 3.9 Weitere Vorgehensweise 1. Schritt: Typisierung von Wahlhandlungen x Haushalt (H): Gedanklicher Ort der Nachfrage (nach Konsumgütern) Gedanklicher Ort des Angebots (an Faktoren) Transformation: Güter o Nutzen Motiv: Maximierung des Nutzens x Unternehmung (U): Gedanklicher Ort des Angebots (an Konsumgütern) Gedanklicher Ort der Nachfrage (nach Faktoren) Transformation: Faktoren o Güter (Produktion) Motiv: Maximierung des Gewinns ¤ H.-Dieter Wenzel
