Klaus Cremer Wirtschaftliche Nutzung von

Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
Klaus Cremer
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
Klaus Cremer
1. das Prinzip
2. Nutzung
21.
22.
23.
langfristig
Markt gerecht
Objekt angepasst
31.
32.
33.
34.
Renovierung / Sanierung
Denkmalschutz
Sanierungsgebiet
finanzielle Hilfen
41.
42.
43.
44.
45.
Vertrag
Miet-Sicherung
Miet-Erhöhung
Miet-Steigerung
Kostensenkung
51.
52.
53.
54.
55.
56.
57.
Architekten
Immobilienfachleute
Steuerberater
Ämter
Finanzierungsberater
Banken
Rechtsanwälte
3. Aufwertung
4. Vermietung
5. Kompetenzen
6. Beispiel aus der Praxis
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
Klaus Cremer
1. Das Prinzip
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
Klaus Cremer
das wirtschaftliche Prinzip
Wirtschaftlich handeln bedeutet,
eine bestimmte Leistung mit geringst
möglichen Mitteln zu erreichen.
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
Klaus Cremer
das wirtschaftliche Prinzip
 Gewinnmaximierung
- Kostenminimierung
Anschaffungskosten
Baukosten
Renovierungskosten
Betriebskosten
Finanzkosten
- Umsatzmaximierung
Mieten
Zuschüsse / Steuervorteile
Verkaufserlös
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
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2. Nutzung
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
Klaus Cremer
langfristige Nutzung
1. Lebensdauer
20 bis 200 Jahre
2. Mietverträge
3 Monate bis Lebenslang
3. Renovierung
1 bis 30 Jahre
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
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marktgerechte Nutzung
Standort
Objektstruktur
Verwendung
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
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3. Aufwertung
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
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Aufwertung durch Sanierung und Renovierung
1.
altersbedingte Abnutzung
2.
laufende Renovierung
3.
Sanierung bei Reparaturstau
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
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Finanzhilfen
1.
KfW – Mittel
11.
12.
13.
14.
15.
16.
2.
CO2-Gebäudesanierung (Altbau)
CO2-Gebäudesanierung (Ein-/Zweifam.Hs)
Wohnbau-Modernisierung (Altbau)
Ökologisch Bauen (Neubau)
Erneuerbare Energien (Alt- und Neubau)
Wohnungseigentumsprogramm (für Familien)
sonstige Förderungen des Landes
21.
22.
3.
Effektivzins 10 Jahre
Wohneigentum (für Familien)
Sozialer Wohnungsbau (keine Mittel)
Poncet-Darlehen der Stadt Remagen
1,41 % / +
Zuschuss
4,20 % / 2,25 %
2,27 %
4,52 %
3,96 % (20 Jahre)
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
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Investition mit Denkmalschutz
1.
Wohnen im Denkmal
2.
Mitsprache der Denkmalbehörde
3.
Kosten
4.
steuerliche Vorteile
9 % AfA, 8 Jahre lang
7 % AfA, 4 Jahre lang
= 100 % Abschreibung in 12 Jahren
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
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Investition im Sanierungsgebiet
1.
Voraussetzungen durch die Stadt Remagen
2.
Zuschüsse
3.
steuerliche Vorteile
9 % AfA, 8 Jahre lang
7 % AfA, 4 Jahre lang
= 100 % Abschreibung in 12 Jahren
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
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4. Vermietung
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
Klaus Cremer
Vermietung
1.
2.
3.
Vertrag
11.
12.
13.
14.
15.
Formular
Staffelmiete
Indexmiete
Kaution
Betriebskosten
21.
22.
Mieterhöhungsverlangen
Modernisierung
Erhöhung
Kostensenkung
31.
32.
33.
Heizkostenersparnis
Angebotsvergleich
Finanzierung
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5. Kompetenzen
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
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Kompetenzen
•
•
•
•
•
•
•
Architekten
Fachberater / Energieberater
Ämter
Finanzierungsberater
Banken
Steuerberater
Rechtsanwälte
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
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6. Beispiel
Beispiel
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
vor Sanierung
nach Sanierung
Gebäude Baujahr 1972
Maßnahme:
nach der Maßnahme:
Ölverbrauch 4500 Liter
neue Fenster . Dämmung (Fassade, Dach, Keller)
Ölverbrauch 1800 Liter
neue Öl-Brennwert-Heizung
Reduzierung: 60 %
mit solarer Warmwasserunterstützung
Quelle: Energieberater H.-J. Müller
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
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6. Ein weiteres Beispiel
Beispiel
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
Sanierung eines 7-Parteien-Hauses mit KfW - Mitteln
Wohnfläche: 400 m²
Baujahr 1969
Beispiel
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
Beispiel
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
Vorbereitung der Maßnahme
• mit den Mietern:
• Information und Absprache
• Aushandeln neuer Mietverträge / Zusatzvereinbarungen
• für den Bau:
• Konzept mit Energieberater und Architekt erarbeiten
• Einholen von Angeboten / Ausschreibung
• Vergabe der Gewerke
• mit der Bank
• KfW-Mittel beantragen
• Darlehen beantragen
Beispiel
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
Sanierungsmaßnahme
• notwendige Reparaturen am Haus
- Fenstererneuerung
- Balkonsanierung
- Gerüst
34.000,00 Euro
23.000,00 Euro
2.800,00 Euro
59.800,00 Euro
• Gesamtmaßnahme mit KfW-Mitteln
•
•
•
•
•
Fenstererneuerung
Dämmung der Außenfassade einschl. Balkone u. Gerüst
Dachdämmung incl. neuer Eindeckung und Dach-Loggia
Architekt und Fachberater
34.000,00 Euro
50.000,00 Euro
46.500,00 Euro
1.500,00 Euro
132.000,00 Euro
Beispiel
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
Einnahmen von den Mietern
Wohnungen
1
Garage
2
Garage
3
4
Garage
5+6
. 7
Summe
ursprüngliche Miete
184,07 Euro
25,56 Euro
270,00 Euro
30,00 Euro
311,89 Euro
286,32 Euro
25,56 Euro
559,87 Euro
163,61 Euro
1.856,88 Euro
monatliche Mehreinnahmen:
angepasste Miete
220,00 Euro
30,00 Euro
350,00 Euro
30,00 Euro
420,00 Euro
398,00 Euro
26,00 Euro
635,00 Euro
325,00 Euro .
2.434,00 Euro
577,12 Euro
Beispiel
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
Belastung des Eigentümers
Mehr-Mieten
Mehr-Nebenkosten
577,12 €
236,97 €
Mehr-Einnahmen gesamt
814,09 €
Zinsen und Tilgung der Maßnahme
919,14 €
Belastung für 132.000,- €
105,05 €
Beispiel
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
Beispiel
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
Fazit
Aufwertung des Hauses
Beseitigung des Reparaturstaus
Wärmedämmwerte nach heutiger EnEV
Optischer Zustand wie Neubau
Wertsteigerung
zinsgünstiges Darlehen KfW
Zins deutlich unter Marktniveau
möglicher Zuschuss (in vorliegendem Fall nicht)
geringe monatliche Belastung
Verbesserte Mietsituation
zufriedene Mieter
höhere Mieten
bis zu 60 % geringere Heizkosten
bessere Vermietbarkeit
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
Ich bedanke mich
für Ihr Interesse
und Ihre Aufmerksamkeit
Klaus Cremer