Marktversagen im Immobilienhandel

Marktversagen
Ökonomie 1
9.12.2005
Wieso ist die vollständige Konkurrenz
die ideale Marktform?
·
Paretooptimalität
Maximierung der Produzenten- und Konsumentenrenten
·
Im Marktgleichgewicht gilt:
Preis = Grenznutzen = Grenzkosten
·
Das freie und eigennützige Verhalten der Konsumenten
und Unternehmen steuert die Wirtschaft.
·
Dank dieser dezentralen Organisation passt sich die
Wirtschaft flexibel an neue Ereignisse, Produkte und
Technologien an.
1
Marktversagen =
sozial unerwünschtes oder ökonomisch
ineffizientes Marktergebnis
O
O
Nicht-ökonomische Sicht
· „ungerechte“ Verteilung
· illegaler Handel mit verbotenen Gütern
· ethische Bedenken
· ...
Ökonomische Sicht
· Monopole & Oligopole
· externe Effekte
· öffentliche Güter
· Informationsprobleme
· ...
Monopol
O
Ein Monopol ist einziger Anbieter eines Gutes.
·
O
O
Es verfügt also über Marktmacht und kann den Preis
festlegen.
Beispiele:
·
SBB (Zugfahrten Schweiz)
·
Microsoft (Office Software)
·
Ferrero (Nutella)
·
Pfizer (Viagra)
Kartell = Gruppe von Anbietern, die versucht wie ein
Monopol zu handeln.
2
Wie Monopole entstehen
O
O
O
O
O
Kostenstruktur
· hohe Fixkosten
· Skalenerträge und andere Grössenvorteile
Netzwerkeffekte
· Je mehr Leute das Gut haben oder kennen, umso nützlicher
ist es. (Office Software, eBay)
Alleinige Kontrolle über Produktionsfaktoren
· Ressourcen (Mineralwasserquelle, Diamantenminen)
· persönliche Fähigkeiten (Schauspieler, Musiker, Sportler)
Patente
· geistiges Eigentum (Medikamente, Musik)
Staatliche und private Lizenzen
· Telecom, TV, Taxis
· Berufsverbände (Ärzte, Juristen)
Beispiel: Zu welchem Preis soll Microsoft die
Office Software verkaufen?
Wenn Microsoft den Preis festlegt,
legt es gleichzeitig den Umsatz fest.
Preis
Bei einer Preissenkung
· steigt der Ertrag, weil
die Menge steigt
·
sinkt der Ertrag, weil die
gesamte Produktion zum
niedrigeren Preis verkauft
werden muss.
Marktnachfrage =
Nachfrage des Monopols
Office Software (pro Monat)
3
Grenzertrag = Steigerung des Gesamtertrags durch
eine zusätzlich verkaufte Einheit
Menge Preis
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
50
47
43
40
37
34
30
27
24
20
17
14
10
7
4
1
Ertrag
Grenzertrag
0
47
86
120
147
168
181
188
189
183
170
151
125
92
53
8
47
39
34
27
20
14
7
1
-6
-13
-19
-26
-33
-39
-46
Grenzertrag =
Preis
∆ Ertrag
∆ Menge
50
40
30
20
Nachfrage
Grenzertrag
10
0
0
5
10
15
20
Office Software (pro Monat, in 1000)
Gewinnmaximierung eines Monopolisten
Grenzertrag = Grenzkosten
Preis
50
... und zu diesem Preis
wird verkauft.
Grenzkosten
40
35
30
Hier sind die
Grenzkosten gleich
dem Grenzertrag.
20
Nachfrage
Grenzertrag
10
Deshalb wird diese
Menge angeboten ...
0
0
4.75
10
15
20
Office Software (pro Monat, in 1000)
4
Gewinnmaximierung des Monopols:
Formelle Herleitung
Gewinn = Preis mal Menge - Gesamtkosten
max. G(x) = Pxx - K(x)
x
dG(x)
dPxx dK(x)
____ = ____
- ____ = 0
dx
dx
dx
Px = a + bx
dPxx dK(x)
____
= ____
dx
dx
Grenzertrag = Grenzkosten
Pxx = (a+bx) x = ax + bx2
dPxx
____
= a + 2bx
dx
Bei linearen Nachfragekurven hat
die Grenzertragskurve die doppelte
Steigung der Nachfragekurve.
Wohlfahrtsanalyse des Monopols
Preis
Konsumentenrente
50
Grenzkosten
40
35
30
Monopolgewinn
„normaler“ Gewinn
20
Nachfrage
Grenzertrag
10
0
0
4.75
10
15
20
Office Software (pro Monat, in 1000)
5
Wie gross ist der Wohlfahrtsverlust ?
Wohlfahrtsverlust gegenüber
vollkommener Konkurrenz
Preis
Konsumentenrente
Preis bei vollkommener
Konkurrenz
Monopolgewinn
„normaler“ Gewinn
Menge bei vollkommener
Konkurrenz
50
Grenzkosten
40
35
30
20
Nachfrage
Grenzertrag
10
0
0
4.75
10
15
20
Office Software (pro Monat, in 1000)
Wie gross ist der Wohlfahrtsverlust ?
Preis
50
Grenzkosten
40
Preis für Konsumenten steigt
35
30
Produktion und
Konsum sinken
20
Nachfrage
Grenzertrag
10
0
0
4.75
10
15
20
Office Software (pro Monat, in 1000)
6
Wie gross ist der Wohlfahrtsverlust ?
... und wird umverteilt.
Der Kuchen wird kleiner ...
Natürliche Monopole
Wenn die Grenzkosten die Nachfragekurve unter der
Durchschnittskostenkurve schneiden, kann ein Monopol
gerechtfertigt sein.
Preis
·
Bei hohen Fixkosten und
niedrigen Grenzkosten
(Telefon-, Wasser- und
Stromnetze).
Verlust
Hier würde kein
Unternehmen anbieten.
Grenzkosten
Durchschnittskosten
Nachfrage
Menge
7
Natürliche Monopole
Preis
Das Monopol würde diese
Menge anbieten
Grenzkosten
Gewinn
Durchschnittskosten
Nachfrage
Grenzertrag
Menge
Natürliche Monopole
Preis
Hier werden die Kosten
durch den Ertrag gerade
gedeckt.
Grenzkosten
Eine Regulierungsbehörde würde dem
Monopol diesen Preis
aufzwingen.
Durchschnittskosten
Nachfrage
Grenzertrag
Menge
8
Externalitäten
O
O
O
O
Im Marktmodell beeinflussen sich die Wirtschaftssubjekte
über die Preise.
· Wenn die Chinesen mehr Benzin nachfragen, steigen die
Benzinpreise für alle Benzinkäufer.
Externalitäten sind Auswirkungen von ökonomischen
Handlungen, die nicht im Marktmodell erscheinen.
positive Externalität
· wenn jemand etwas erhält, ohne dafür zahlen zu müssen
negative Externalität
· wenn jemand geschädigt wird, ohne dafür kompensiert zu
werden
· soziale Kosten ≠ bezahlte Kosten
Beispiel: Alkoholkonsum
(negative Konsumexternalität)
Grenzkosten der
Alkoholproduktion
PAlkohol
Grenznutzen des
Alkoholkonsums
14
Nachfrage
12
Angebot
10
Marktoptimum
8
6
4
2
0
0
2
4
6
8
10
12
14
Alkohol
9
Beispiel: Alkoholkonsum
Aber: die sozialen Kosten des
Alkoholkonsums (Unfälle,
PAlkohol
Gesundheit ...) werden nicht
14
dargestellt.
Die soziale Nachfragekurve
liegt tiefer:
· Weil die negativen Nutzen
von den positiven
abgezogen werden.
· Weil die Alkoholtrinker
weniger konsumieren
würden, wenn sie
Geschädigten kompensieren müssten.
12
Nachfrage
Angebot
10
Marktoptimum
8
6
soziale Kosten
5
4
soziale
Nachfrage
2
0
2 3 4
0
6
soziales Optimum
Beispiel:
Lastwagentransport
(negative Produktionsexternalität)
8
10
12
14
Alkohol
PL-Transport
14
Angebot
12
10
8
Nachfrage
6
4
2
0
0
2
4
6
8
10
12
14
Lastwagentransport Mrd.t/km
Soziale Kosten
Negative Externalitäten:
Abgase, Lärm,
Verkehrsstau, Unfälle ...
4
2
0
0
2
4
6
8
10
12
14
Lastwagentransport Mrd.t/km
10
PL-Transport
Beispiel:
Angebot bei Steuer
14
Lastwagentransport
(negative Produktionsexternalität)
Angebot
12
3
10
8
Nachfrage
6
4
2
Entschädigung durch
Transfer Steuereinnahmen
0
0
2
4
6
8
10
12
14
Lastwagentransport Mrd.t/km
Soziale Kosten
4
3
2
0
0
2
4
PL-Transport
Beispiel:
6
8
10
14
Angebot bei Steuer
14
Lastwagentransport
(negative Produktionsexternalität)
12
Lastwagentransport Mrd.t/km
Angebot
12
3
10
8
Nachfrage
6
Gesellschaftliche Grenznutzen
= Private Grenzkosten
4
Internalisierungsgewinn
2
Marktoptimum
0
0
2
4
6
8
10
12
14
Lastwagentransport Mrd.t/km
Soziale Kosten
Die Lastwagen produzieren
weniger Abgase und die
Transportunternehmer zahlen
einen Preis dafür.
4
3
2
0
0
2
4
6
8
10
12
14
Lastwagentransport Mrd.t/km
11
Begrenzung und Internalisierung
von Externalitäten
O
O
O
Regulierung: der Staat legt fest wie viel Schadstoffe
ausgestossen werden dürfen
· oft der einfachste Weg negative Externalitäten zu beschränken
Pigou-Steuer = Steuer, die auf die Internalisierung einer
negativen Externalität zielt
· Beispiele: Benzin, Alkohol, Tabak, Abwasser
· Vorteil: ökonomischer Anreiz Verschmutzung zu verringern
Fusion der Verursacher mit den Geschädigten (oder
Begünstigten
· z.B. wasserverschmutzende Papierfabrik und Fischereibetrieb
Öffentliche Güter
O
Güter von deren Konsum niemand ausgeschlossen
werden kann und bei denen keine Rivalität im
Konsum besteht.
O
Problem: Solche Güter werden bei vollkommener
Konkurrenz möglicherweise nicht produziert.
12
Ausschliessbarkeit
NEIN
JA
JA
Rivalität
NEIN
Private Güter
O Kleidung
O Auto
Beispiele für Güter
natürlicher Monopole
O
O
Kabelfernsehen
Autobahn (?)
Öffentliche
Ressourcen
O
Fisch im Ozean
Öffentliche Güter
O Armee (?)
O Wissen
O Raumplanung
Wieso führen öffentliche Güter
zu Marktversagen?
Einzelne Konsumenten können das öffentliche Gut
konsumieren, ohne etwas dafür zu bezahlen.
O
O
Es ist technisch nicht möglich (oder zu teuer),
potentielle Nutzer vom Konsum auszuschliessen.
Sie sind “Trittbrettfahrer”.
13
Beispiel: Bau einer Strasse zu 2 Häusern
1
2
PStrasse
600
Hausbesitzer 1 und 2
verfügen je über 500 Fr.
Hausbesitzer 1 und 2
sind jeweils für sich
bereit, 300 für die
Strasse zu zahlen.
400
Kosten einer
Strasse ist 400 Fr.
Reservationspreis 1
Reservationspreis 2
200
0
zur Verfügung:
500 Fr.
Preis der Strasse:
400 Fr.
“Reservationspreis” (=Nutzen) 300 Fr.
Wenn Hausbesitzer 1 die Strasse baut, kann er den anderen
nicht daran hindern, sie ebenfalls zu gebrauchen.
Hausbesitzer 1 hat dann einen Gesamtnutzen von
300 (Nutzen der Strasse)
+ 100 (Einkommen 500 - Kosten 400)
lohnt sich nicht !
= 400
Hausbesitzer 2 hat dann einen Gesamtnutzen von
300 (Nutzen der Strasse)
+ 500 (Einkommen 500)
= 800
14
Gefangenendilemma:
Die Tat gestehen oder nicht oder nicht?
Soll ich gestehen?
meine Strafe
NEIN
Strafe für meinen
Komplizen
nach 2 Tagen frei
NEIN
Wird mein
Komplize
gestehen?
JA
nach 2 Tagen frei
3 Monate
Gefängnis
sofort frei
JA
sofort frei
3 Monate
Gefängnis
2 Monate
Gefängnis
2 Monate
Gefängnis
1
2
Hausbesitzer 1
Nutzen Hausbesitzer 1
Nutzen Hausbesitzer 2
zahlen
Hausbesitzer 2
nicht zahlen
zahlen
nicht zahlen
600
600
800
400
400
800
500
500
15
Beispiel: 8 Häuser
und ein unbebautes Grundstück
9 Grundstücke
8 Einfamilienhäuser
Marktpreis der
Einfamilienhäuser
1000 mit Aussicht
800 ohne Aussicht
400
Keine der acht Hausbesitzer wird das Grundstück kaufen.
Beispiel: ein unbebautes Grundstück
Mögliche Lösungen
1. Nur wenn alle zustimmen, wird das Grundstück
gekauft.
2. Eine einzige Besitzerin für alle neun Grundstücke.
3. Die Gemeinde erhebt eine Steuer und kauft das
Grundstück.
16
Beispiel: Wie viele Kilometer Autobahn
braucht die Schweiz?
Grenznutzen
Autobahnkilometer
Mitglieder Auto Partei
0
Mitglieder TCS
UmweltschützerInnen
Beispiel: Wie viele Kilometer Autobahn
braucht die Schweiz?
Grenznutzen
Autobahnkilometer
sozialer Grenznutzen
= vertikale Summe der Nachfragekurven
Mitglieder Auto Partei
0
Mitglieder TCS
UmweltschützerInnen
17
Beispiel: Wie viele Kilometer Autobahn
braucht die Schweiz?
Grenznutzen
Autobahnkilometer
sozialer Grenznutzen
Grenzkosten Autobahn
Mitglieder Auto Partei
Mitglieder TCS
0
UmweltschützerInnen
Beispiel: Wie viele Kilometer Autobahn
braucht die Schweiz?
Grenznutzen
Autobahnkilometer
Soziale Grenznutzen
= Grenzkosten
sozialer Grenznutzen
Grenzkosten Autobahn
Mitglieder Auto Partei
Mitglieder TCS
0
Einstimmigkeit
ohne Entschädigung
UmweltschützerInnen
18
Beispiel: Wie viele Kilometer Autobahn
braucht die Schweiz?
Grenznutzen
Autobahnkilometer
sozialer Grenznutzen
Grenzkosten Autobahn
Mitglieder Auto Partei
0
Mitglieder TCS
UmweltschützerInnen
Marktversagen im Immobilienhandel
O
Sie geben einem Immobiliemakler den Auftrag ihr
Haus zu verkaufen.
· Sie wollen das Haus zu einem möglichst hohen Preis
verkaufen.
· Der Makler bekommt eine Kommission von 5% auf
dem Verkaufspreis.
· Wird er tatsächlich versuchen, ihr Haus zu einem
möglichst hohen Preis zu verkaufen?
19
Marktversagen im Immobilienhandel
O
O
Informationsprobleme:
· Der Händler kennt den Immobilienmarkt besser als Sie.
· Sie wissen nicht, wie sehr sich der Makler bemüht, ihr
Haus zu einem möglichst hohen Preis zu verkaufen.
Anreiz-Problem:
· Wenn Sie dem Makler den Auftrag gegeben haben,
wird er versuchen das Haus möglichst schnell zu
verkaufen.
· Sein Grenzertrag (zusätzliche Kommission durch
höheren Verkaufspreis) ist oft kleiner als seine
Grenzkosten (zusätzlicher Zeitaufwand um einen
Käufer zu finden, der den höheren Verkaufspreis zahlt).
Marktversagen im Immobilienhandel
O
O
Beispiel:
· Es ist relativ einfach das Haus für 400‘000 zu
verkaufen (Kommission = 20‘000).
· Es ist aufwendiger (Inserate, Zeit) eine Käufer zu
finden, der 420‘000 zahlt (Kommission = 21‘000).
· Der Grenzaufwand ist oft grösser als die
Grenzkommission von 1‘000.
Empirischer Test: Chicago (Syverson and Levitt, 2005)
· Immobilienmakler verkaufen eigene Häuser im
Durchschnitt um 3% teurer als die Häuser ihrer
Kunden.
· Eigene Häuser sind 10 Tage länger auf dem Markt.
20