Nördlich Annabach- Seilersbahn
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Stadt Bruchsal Bebauungsplan Örtliche Bauvorschriften „Nördlich AnnabachSeilersbahn“ Stadt Bruchsal Seite - 1 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Inhaltsverzeichnis Teil A Bestandteile A-I Planungsrechtliche Festsetzungen A - II Örtliche Bauvorschriften A - III Planfestsetzungen durch Zeichnung, Farbe, Schrift und Text A - IV Rechtsgrundlagen, Verfahrensvermerke, Satzung Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Satzung Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ A–V Hinweise Teil B Beigefügte Teile Begründung, planungsrechtlicher Festsetzungen und örtlicher Bauvorschriften Stadt Bruchsal Seite - 2 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Teil A Bestandteile A-I Planungsrechtliche Festsetzungen A - II Örtliche Bauvorschriften A - III Planfestsetzungen durch Zeichnung, Farbe, Schrift und Text A - IV Rechtsgrundlagen, Verfahrensvermerke, Satzung Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Satzung Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ A–V Hinweise Stadt Bruchsal Seite - 3 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal A-I Planungsrechtliche Festsetzungen Stadt Bruchsal Seite - 4 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal In Ergänzung zur Planzeichnung und der Planeintragungen (Schrift, Text) wird festgesetzt: Planungsrechtliche Festsetzungen (§ 9 BauGB, BauNVO) §1 Art der baulichen Nutzung § 9 (1) Nr. 1 BauGB, §§ 1- 15 BauNVO (1) Die nach § 4 (3) Nrn. 2, 3, 4 und 5 BauNVO im allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen sonstigen nicht störenden Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen sind nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. (2) In den Sockelgeschossen der Baugebiete A und B sind die nach § 4 (2) und (3) Nr.1 BauNVO zulässigen Nutzungen nicht zulässig. Zulässig sind nur Garagen und Stellplätze sowie die für die Hauptnutzung der darüberliegenden Geschosse erforderlichen Nebenräume (§ 1 (7) Nr. 2 BauNVO, § 9 (3) BauGB). (3) Die nach § 6 (2) Nrn. 6,7 und 8 BauNVO im Mischgebiet allgemein zulässigen Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO sind nicht zulässig. (4) Die nach § 6 (3) BauNVO im Mischgebiet ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a (3) Nr. 2 BauNVO sind nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. §2 Maß der baulichen Nutzung §9 (1) Nr. 1 BauGB, §§ 16 ff BauNVO (1) Die Traufhöhe der Gebäude ist als Mindest- und Höchstgrenze festgesetzt. Die Traufhöhe ist zu messen zwischen dem Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberseite der Dachhaut und der öffentlichen Verkehrsfläche. Bezugspunkt ist die Höhenlage der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche in Gebäudemitte (§18 (1) BauNVO). (2) Die Erdgeschoßhöhe der Gebäude in den Baugebieten A und B ist zwingend festgesetzt. Die Erdgeschoßhöhe ist zu messen zwischen der Oberkante des Erdgeschoßbodens und der öffentlichen Verkehrsfläche. Bezugspunkt ist die Höhenlage der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche in Gebäudemitte (§18 (1) BauNVO). (3) Bei der Ermittlung der Geschoßfläche bleiben die Flächen von Stellplätzen und Garagen im Sockelgeschoss unberücksichtigt (§ 21a (4) Nr. 3 BauNVO). §3 Bauweise, Baulinien, Baugrenzen § 9 (1) Nr. 2 BauGB Die zulässigen 1-geschossigen Anbauten zwischen der 1. und 2. rückwärtigen Baugrenze haben sich in der Breite dem Hauptbaukörper eindeutig unterzuordnen. Die Breite der Anbauten darf höchstens 50% der Breite der Hauptbaukörper betragen. Stadt Bruchsal Seite - 5 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal §4 Garagen und Stellplätze § 9 (1) Nr. 4 BauGB In den Baugebieten (A) und (B) sind Garagen und Stellplätze nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den dafür festgesetzten Flächen für Nebenanlagen zulässig. §5 Hochwasserschutz §9 (1) Nr. 16 BauGB Entlang dem Annabach ist auf der im Plan gekennzeichneten Fläche die Errichtung einer Hochwasserschutzanlage erforderlich. Die Errichtung und Unterhaltung der Hochwasserschutzanlage ist entschädigungslos zu dulden. §6 Aufschüttungen § 9 (1) Nr. 17 BauGB (1) Die zur Herstellung der öffentlichen Verkehrsflächen erforderlichen Aufschüttungen auf den privaten Grundstücken sind entschädigungslos zu dulden. (2) Soweit zur Herstellung des Straßenkörpers auf den angrenzenden Grundstücken Stützbauwerke (Betonrückenstützen ca. 20cm breit und 60 cm tief) entlang der Grundstücksgrenzen erforderlich werden, sind diese entschädigungslos zu dulden. (3) Die privaten Grundstücksflächen in den Baugebieten A und B sind bis auf Höhe der öffentlichen Verkehrsflächen aufzuschütten. Zum Ausgleich der durch die Auffüllungen entstehenden Höhenunterschiede zwischen den Grundstücken ist die Errichtung einer Stützmauer zulässig. Die Höhe der Stützmauer darf höchstens 0,75 m bezogen auf das ursprüngliche Gelände betragen. Darüber hinausgehende Höhendifferenzen sind als Böschungen auszuführen. (4) Auf den unbebauten und unbefestigten Flächen bebauter Grundstücke ist Oberboden zu verwenden, der die Prüfwerte der Bundesbodenschutzverordnung für die Wirkungspfade Boden-Mensch und Boden-Nutzpflanze für Wohngebiete einhält. Die Überdeckung durch unbelasteten Oberboden muss mindestens 40 cm betragen. §7 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung der Landschaft § 9 (1) Nr. 20 BauGB (1) Auf der festgesetzten öffentlichen Grünfläche ist pro 200 qm Fläche mindestens 1 Baum zu pflanzen. (2) Vorhandene Bäume sind ab einem Stammdurchmesser von 25 cm zu erhalten. Eine Beseitigung ist nur zulässig zur Errichtung von Gebäuden, zur Durchführung von Erschließungsmaßnahmen oder aus Sicherheitsgründen. (3) Auf den privaten Grundstücken ist pro angefangene 300 qm Grundstücksfläche mindestens ein Baum zu pflanzen. (4) Auf den Privatgrundstücken sollen Bäume und Sträucher aus folgenden Listen verwendet werden: Stadt Bruchsal Seite - 6 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Bäume Fraxinus excelsior (Esche) Quercus robur (Eiche) Tilia cordata (Winterlinde) Tilia platyphyllos (Sommerlinde) Acer campestre (Feldahorn) Alnus glutinosa (Schwarzerle) Carpinus betulus (Hainbuche) Prunus padus (Traubenkirsche) Obstgehölze Apfelbäume: Bohnapfel (Großer rheinischer Bohnapfel) Brettacher (Brettacher Sämling) Maunzenapfel Linsenhofer Renette Jakob Fischer (Schöner vom Oberland) Gelber Edelapfel (Zitronenapfel) Kaiser Wilhelm (Wilhelmsapfel) Schöner aus Boskoop (Boskoop) Winterrambour (Rheinischer Winterrambour) Birnbäume: Gute Graue (Graubirne) Bayrische Weinbirne Schweizer Wasserbirne Gelbmöstler Grüne Jagdbirne Palmischbirne Neue Poiteau Gellerts Butterbirne Sonstige: Hauszwetschge Süßkirsche Sauerkirsche Speierling Walnuß Mirabelle Edeleberesche Eßkastanie Vogelkirsche Mispel Maulbeere Holzapfel Sträucher Cornus mas (Kornelkirsche) Cornus sanguinea (Roter Hartriegel) Corylus avellana (Haselnuß) Euonymus europaeus (Pfaffenhütchen) Ligustrum vulgare (Liguster) Lonicera xylosteum (Heckenkirsche) Rhamnus frangula (Faulbaum) Viburnum opulus (Wasserschneeball) Stadt Bruchsal Seite - 7 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal (5) Die Vorgartenflächen sind, soweit nicht für Zufahrten und Zuwege genutzt, als Grünflächen anzulegen. (6) Die Dächer von Garagen und Stellplatzüberdachungen sind zu begrünen. (7) Die Festsetzungen zum Ausgleich und zur Begrünung nach den Absätzen 1 bis 6 sind dauerhaft zu erhalten. (8) Die Flächen von Stellplätzen, Hofflächen, Zufahrten und Zuwegen sind mit wasserdurchlässigen Materialien und Oberflächenbefestigungen herzustellen. (9) Das Niederschlagswasser von Dächern ist getrennt zu erfassen und in die Trennkanalisation Regenwasserkanal einzuleiten. (10) Dächer aus unbeschichteten Metallen wie Kupfer, Zink und Blei sind unzulässig. §8 Geh-, Fahr- und Leitungsrecht § 9 (1) Nr. 21 BauGB Die Festsetzung des Leitungsrechtes zur Erstellung der erforderlichen Beleuchtung erfolgt zu Gunsten der Energie- und Wasserversorgung Bruchsal GmbH. Bauliche Anlagen und sonstige Vorhaben und Nutzungen, welche die Beleuchtung beeinträchtigen können, sind innerhalb der festgesetzten Fläche des Leitungsrechtes unzulässig. Die notwendigen Fundamente für die Lampenmasten sind entschädigungslos zu dulden. §9 Bauliche und technische Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen § 9 (1) Nr. 24 BauGB (1) Die Betriebsgebäude auf dem Grundstück Lgb.Nr.: 273 sind durch Maßnahmen des technischen Schallschutzes so zu dämmen, dass die Orientierungswerte der DIN 18005 Schallschutz im Städtebau für allgemeine Wohngebiete bei den angrenzenden Wohngebäuden eingehalten werden. (2) Auf den unbebauten und unbefestigten Flächen bebauter Grundstücke ist unbelasteter Oberboden aufzutragen. § 10 Zuordnungsfestsetzung § 9 (1a) BauGB Die innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches festgesetzte Ausgleichfläche sowie die durchzuführenden Maßnahmen auf diesem Grundstück sind den Baugrundstücken der Gebiete A und B zugeordnet. Stadt Bruchsal Seite - 8 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal A - II Örtliche Bauvorschriften § 74 LBO Stadt Bruchsal Seite - 9 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Örtliche Bauvorschriften (§ 74 LBO) § 11 Einfriedigungen § 74 (1) Nr. 3 LBO (1) Entlang von öffentlichen Verkehrsflächen sind Einfriedigungen nur als Hecken bis 0,5 m Höhe zulässig. (2) Die seitlichen Einfriedigungen sind nur als Hecken bis zu 1,20 m Höhe zulässig. In die Hecken können Drahtzäune eingebunden werden. (3) Müllbehälter in den Vor- und Seitenbereichen der Gebäude sind durch Hecken einzugrünen oder mit Mauern, bzw. Holzverschlägen zu verkleiden. § 12 Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen § 74 (1) Nr.1 LBO (1) Die Oberflächen der Außenwände neu zu errichtender Gebäude sind zu verputzen. Stark reflektierende Materialien und grelle Farben an Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen sind nicht zulässig. Plattenverkleidungen jeglicher Art aus Metall, Kunststoff, Faserzement oder Baustoffimitationen sind nicht zulässig. (2) Das Sockelgeschoß ist durch eine andere Farbgebung oder Fassadengestaltung vom dem ersten und zweiten Geschoß abzusetzen. (Baugebiete A und B). (3) Die Anbringung von Antennen und Satellitenempfangsanlagen an den straßenseitigen Gebäudefassaden, Balkonen und Loggien ist unzulässig. (4) Die Dachdeckung ist in Rot auszuführen. (5) Dacheinschnitte und Dachreiter (Dachfirstaufsätze) sind nicht zulässig. (6) Als Gauben sind nur Satteldach- und Schleppdachgauben zulässig. Innerhalb eines Gebäudes bzw. Gebäudekomplexes müssen Details und Eindeckungen von Glauben gleich sein. (7) Die Höhe der Gauben (Dachanschnitt bis Traufhöhe) darf 1,30m nicht überschreiten. Einzelgauben müssen mindestens 1,20 m und dürfen höchstens 1,50 m breit sein. Doppelgauben müssen mindestens 2,40m und dürfen höchstens 3,00 m breit sein. Die Gesamtbreite der Gauben darf 50% der Dachlänge nicht überschreiten. (8) Der Abstand zwischen den Außenwänden der Einzelgauben muss mindestens 1,50 m betragen. Zu Schornsteinen, Dachgraten und Giebelwänden ist mit Gauben und Gaubendächern ein Abstand von mindestens 1,00 m einzuhalten. Die obere Schnittlinie bzw. der obere Schnittpunkt der Gaube mit der Dachhaut muss sich mindestens 0,5 m unterhalb der Firstlinie des Daches befinden (gemessen in der Dachschräge). Stadt Bruchsal Seite - 10 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal § 13 Ordnungswidrigkeiten (1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig den bauordnungsrechtlichen Festsetzungen zuwiderhandelt. Die Ordnungswidrigkeit kann gemäß § 75 LBO mit einer Geldbuße geahndet werden. (2) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig denkmalschutzrechtlichen Bestimmungen zuwiderhandelt. Die Ordnungswidrigkeit kann gemäß § 27 DSchG mit einer Geldbuße geahndet werden. Stadt Bruchsal Seite - 11 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Bestätigungen Entwurf und Bearbeitung: Stadt Bruchsal Stadtplanungsamt Bruchsal, den 08.07.2004 gez.: Jürgen Müller, Dipl. Ing. Ausfertigung: Die Übereinstimmung des Bebauungsplanes und der Örtlichen Bauvorschriften mit dem Gemeinderatsbeschluß (Satzungsbeschluß) vom 21.09.2004 sowie die Richtigkeit der Angaben zum Verfahren werden bestätigt. Stadt Bruchsal Bürgermeisteramt Bruchsal, den 23.09.2004 gez.: Bernd Doll, Oberbürgermeister Genehmigungsvermerk entfällt Stadt Bruchsal Seite - 12 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Inkrafttreten Der durch Beschluß des Gemeinderates vom 21.09.2004 als Satzung beschlossene Bebauungsplan "Nördlich Annabach - Seilersbahn" und die als Satzung beschlossenen Örtlichen Bauvorschriften sind gemäß § 10 BauGB und §74 LBO mit der Bekanntmachung am 29.09.2004 in Kraft getreten. Stadt Bruchsal -StadtplanungsamtBruchsal, den 30.09.2004 gez.: Jürgen Müller, Dipl.-Ing. Stadt Bruchsal Seite - 13 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal A - III Planfestsetzungen durch Zeichnung, Farbe, Schrift und Text Stadt Bruchsal Seite - 14 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal A - IV Rechtsgrundlagen, Verfahrensvermerke, Satzung Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Satzung Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Stadt Bruchsal Seite - 15 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal RECHTSGRUNDLAGEN BauGB Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 27.August 1997 (BGBL,I S. 2141) zuletzt geändert durch Gesetz v. 27.07.2001 (BGBL,I S. 1950) BauNVO Baunutzungsverordnung Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke in der Neufassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990, zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBL. I S. 466) BNatSchG Bundesnaturschutzgesetz Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege vom 25.03.2002 (BGBL. I S. 1193) DSchG Denkmalschutzgesetz Gesetz zum Schutz der Kulturdenkmale i.d.F. vom 6.12.1983, zuletzt geändert durch Gesetz vom 23.07.1993 (GBL.S.533) GemO Gemeindeordnung für Baden Württemberg i.d.F. vom 24.07.2000 (GBl. S.582, ber. S. 698) zuletzt geändert durch Gesetz vom 19.12.2000 (GB. S. 745) LBO Landesbauordnung Baden-Württemberg i.d.F. vom 08.08.1995 (GBL. S.617) zuletzt geändert durch Gesetz vom 19.12.2000 (GBL. S. 760) NatSchG Naturschutzgesetz Baden-Württemberg Gesetz zum Schutz der Natur, zur Pflege der Landschaft und über die Erholungsvorsorge in der freien Landschaft (Landesnaturschutzgesetz) i.d.F. vom 29.03.1995 (GBL. S. 386) zuletzt geändert durch Gesetz vom 14.03.2001 (GBL.S.189) PlanzV Planzeichenverordnung 1990 Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und der Darstellung des Planinhalts vom 18.12.1990 (BGBL I 1991 S.58) Stadt Bruchsal Seite - 16 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Verfahrensvermerke 1. Planaufstellungsbeschluß des Gemeinderates gemäß § 2 Abs. 1 BauGB am 09.09.1980 1.1 Ortsübliche Bekanntmachung hiervon gemäß § 2 Abs. 1. BauGB (Datum BNN) am 02.10.1980 2. am 08.07.1980 Gemeinderatsbeschluß über die Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB 2.1 Ortsübliche Bekanntmachung (Datum BNN) der frühzeitigen Bürgerbeteiligung am 2.2 Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung mit Plandarlegung und Unterrichtung sowie mit Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB. vom 3. Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB mit Anschreiben und Frist für die Behörden und Stellen zur Abgabe einer Stellungnahme vom 24.11.1981 bis 04.01.1982 Gemeinderatsbeschluß über den Vorentwurf am 4. 23.07.1980 bis 4.1 Gemeinderatsbeschluß über die öffentliche Planauslegung mit Begründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB am 28.02.1984 4.2 Ortsübliche Bekanntmachung hiervon (Datum BNN) gem. § 3 (2) BauGB am 22.03.1984 4.3 Öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB vom 02.04.1984 bis 02.05.1984 4.4 Benachrichtigung der Behörden über die öffentliche Auslegung am 22.03.1984 4.5 Gemeinderatsbeschluß über die zweite öffentliche Planauslegung mit Begründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB am 11.06.1995 4.6 Ortsübliche Bekanntmachung hiervon (Datum BNN) gem. § 3 (2) BauGB am 21.06.1996 4.7 Benachrichtigung der Behörden über die zweite öffentliche Auslegung am 18.06.1995 4.8 Zweite öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB vom 01.07.1996 bis 01.08.1996 4.9 Gemeinderatsbeschluß über die dritte öffentliche Planauslegung mit Begründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB am 12.11.1996 4.10 Ortsübliche Bekanntmachung hiervon (Datum BNN) gem. § 3 (2) BauGB am 15.11.1996 4.11 Benachrichtigung der Behörden über die dritte öffentliche Auslegung am 18.11.1996 4.12 Dritte öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB vom 22.11.1996 bis 23.12.1996 4.13 Gemeinderatsbeschluß über die vierte öffentliche Planauslegung mit Begründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB am 30.03.2004 4.14 Ortsübliche Bekanntmachung hiervon (Datum BNN) gem. § 3 (2) BauGB am 03.04.2004 4.15 Benachrichtigung der Behörden über die dritte öffentliche Auslegung am 01.04.2004 4.16 Dritte öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB vom 13.04.2004 bis 14.05.2004 am 21.09.2004 5.1 Mitteilung des Prüfungsergebnisses des Gemeinderates an diejenigen, die Anregungen vorgebracht haben am 28.09.2004 7. am 29.09.2004 5. Satzungsbeschluß des Gemeinderates gem. § 10 BauGB (§ 74 LBO) Inkrafttreten des Bebauungsplanes und der örtlichen Bauvorschriften mit der ortsüblichen Bekanntmachung (Datum BNN) der Satzungsbeschlüsse gem. § 10 BauGB, § 74 LBO Stadt Bruchsal Seite - 17 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal SATZUNG zum Bebauungsplan „ Nördlich Annabach- Seilersbahn“, Gemarkung Bruchsal Aufgrund des Baugesetzbuches (BauGB) i.d.F. der Bekanntmachung vom 27. August 1997 (BGBL, I S. 2141) zuletzt geändert durch Gesetz v. 27.07.2001 (BGBL,I S. 1950) der Gemeindeordnung Baden-Württemberg i.d.F. vom 24.07.2000 (GBL. S. 582, ber. S. 698) zuletzt geändert durch Gesetz vom 19.12.2000 (GBL. S.745) hat der Gemeinderat in seiner öffentlichen Sitzung vom 21.09.2004 den Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“, Gemarkung Bruchsal als Satzung beschlossen. §1 Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplanes Der räumliche Geltungsbereich ergibt sich aus den Festsetzungen im zeichnerischen Teil des Bebauungsplanes (§2 Ziffer A - III) §2 Bestandteile Teil A Bestandteile A-I Planungsrechtliche Festsetzungen A - III Planfestsetzungen durch Zeichnung, Farbe, Schrift und Text Teil B Beigefügte Teile Begründung planungsrechtlicher Festsetzungen und örtlicher Bauvorschriften Stadt Bruchsal Seite - 18 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal §3 Ordnungswidrigkeiten Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig denkmalschutzrechtlichen Bestimmungen zuwiderhandelt. Die Ordnungswidrigkeit kann gemäß § 27 DSchG mit einer Geldbuße geahndet werden. §4 Inkrafttreten Diese Satzung tritt mit der Bekanntmachung des Satzungsbeschlußes gemäß §10 BauGB in Kraft. Bestätigungen Ausfertigung: Die Übereinstimmung dieser Satzung mit dem Gemeinderatsbeschluß vom 21.09.2004 wird bestätigt. Stadt Bruchsal Bürgermeisteramt Bruchsal, den 23.09.2004 gez.: Bernd Doll Oberbürgermeister Genehmigungsvermerk entfällt Stadt Bruchsal Seite - 19 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Inkrafttreten: Der durch Beschluß des Gemeinderats vom 21.09.2004 als Satzung beschlossene Bebauungsplan ist gemäß §10 BauGB mit der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses am 29.09.2004in Kraft getreten. Stadt Bruchsal Stadtplanungsamt Bruchsal, den 30.09.2004 gez.: Jürgen Müller, Dipl. Ing. Stadt Bruchsal Seite - 20 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal SATZUNG über örtliche Bauvorschriften für den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplan „Nördlich Annabach- Seilersbahn“, Gemarkung Bruchsal Aufgrund der Gemeindeordnung Baden-Württemberg i.d.F. vom 24.07.2000 (GBL. S. 582, ber. S. 698) zuletzt geändert durch Gesetz vom 19.12.2000 (GBL. S. 745) der Landesbauordnung Baden-Württemberg i.d.F. vom 08.08.1995 (GBL S. 617) zuletzt geändert durch Gesetz vom 19.12.2000 (GBL. S. 760) hat der Gemeinderat in seiner öffentlichen Sitzung vom 21.09.2004 die örtlichen Bauvorschriften für den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans „Nördlich Annabach - Seilersbahn“, Gemarkung Bruchsal als Satzung beschlossen. §1 Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich ergibt sich aus den Festsetzungen im zeichnerischen Teil des Bebauungsplanes (§2 Ziffer A-III) §2 Bestandteile Teil A Bestandteile A - II Örtliche Bauvorschriften A - III Planfestsetzungen durch Zeichnung, Farbe, Schrift und Text Teil B Beigefügte Teile Begründung planungsrechtlicher Festsetzungen und örtlicher Bauvorschriften Stadt Bruchsal Seite - 21 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal §3 Ordnungswidrigkeiten (1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig den bauordnungsrechtlichen Festsetzungen zuwiderhandelt. Die Ordnungswidrigkeit kann gemäß § 75 LBO mit einer Geldbuße geahndet werden. (2) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig denkmalschutzrechtlichen Bestimmungen zuwiderhandelt. Die Ordnungswidrigkeit kann gemäß § 27 DSchG mit einer Geldbuße geahndet werden. §4 Inkrafttreten Diese Satzung tritt mit der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses gemäß §74 LBO in Kraft. Bestätigungen Ausfertigung: Die Übereinstimmung dieser Satzung mit dem Gemeinderatsbeschluß vom 21.09.2004 wird bestätigt. Stadt Bruchsal Bürgermeisteramt Bruchsal, den 23.09.2004 gez.: Bernd Doll Oberbürgermeister Stadt Bruchsal Seite - 22 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Genehmigungsvermerk entfällt Inkrafttreten: Die durch Beschluß des Gemeinderats vom 21.09.2004 als Satzung beschlossenen örtlichen Bauvorschriften für den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ sind gemäß §74 LBO mit der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses am 29.09.2004 in Kraft getreten. Stadt Bruchsal Stadtplanungsamt Bruchsal, den 30.09.2004 gez.: Jürgen Müller, Dipl. Ing. Stadt Bruchsal Seite - 23 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal A–V Hinweise Stadt Bruchsal Seite - 24 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Hinweise 1. Grundwasserstand, Höhenlage der Gebäude (Sockelhöhe) Bei der Planung der baulichen Anlagen ist der Grundwasserstand mit schwankendem Wasserspiegel zu berücksichtigen. Soweit die Höhenlage der baulichen Anlage bzw. die Sockelhöhe nicht in den Planfestsetzungen bestimmt ist, soll diese durch die Baurechtsbehörde bei der jeweiligen Baugenehmigung festgelegt werden, wobei die Höhenlage des künftigen und vorhandenen Geländes sowie die Anforderungen an die Abwasserbeseitigung zu beachten sind. 2. Entwässerung Gegen den Rückstau des Abwassers aus den öffentlichen Kanälen an die angeschlossenen Grundstücke hat jeder Grundstückseigentümer geeignete Vorsorgemaßnahmen zu treffen. Einläufe, Ausgüsse usw., die tiefer als die Straßenoberfläche an der Anschlußstelle der Grundstücksentwässerung liegen, sind durch geeignete Absperrvorrichtungen gegen den Rückstau zu sichern. Gegebenenfalls sind Hebeanlagen einzubauen. Fremdwasser aus Quellen, Brunnen, Grabeneinläufen, Dränagen und dergleichen dürfen nicht der Kläranlage zugeführt werden. 3. Regenwassernutzung Das Regenwasser von Dächern der Haupt- und Nebengebäude kann getrennt erfasst und einer Zisterne zugeführt werden. Das gesammelte Regenwasser kann sowohl zur Bewässerung von Gartenflächen als auch als Brauchwasser genutzt werden. 4. Gewässerschutz Bei der Errichtung und dem Betrieb von Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen sind die Vorschriften des Bundes und des Landes in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Bei derartigen Anlagen ist die Zustimmung der unteren Wasserbehörde einzuholen. Sofern als Brennstoff Heizöl verwendet werden soll, sind bei der Aufstellung oder Einbau und beim Betrieb von Anlagen zur Lagerung und zum Befüllen mit Heizöl die Vorschriften des Bundes und des Landes in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Bei derartigen Anlagen ist die Zustimmung der unteren Wasserbehörde einzuholen. Wasser, das durch den gewerblichen oder sonstigen Gebrauch verunreinigt oder sonst in seine Eigenschaften verändert ist, muss über öffentliche Schmutzwasserkanalisation der öffentlichen Abwasserbehandlungsanlage , ggf. über eine Abwasservorbehandlungsanlage, zugeführt werden. Bei Abwasservorbehandlungsanlagen ist die Zustimmung der unteren Wasserbehörde im Rahmen von Genehmigungsverfahren einzuholen. Stadt Bruchsal Seite - 25 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal 5. Untergrundbeschaffenheit Für das Plangebiet wurde eine geologisches Gutachten erstellt. Von Seiten des geologischen Gutachtens und vom Landesamt für Geologie, Rohstoffe und Bergbau wird eine objektbezogene Baugrunduntersuchung für die Einzelgebäude empfohlen. 6. Altlasten Falls im Zuge von Bauarbeiten Hinweise auf Bodenverunreinigungen ( ungewöhnliche Färbungen und/oder Geruchsemissionen, z.B. Mineralöle, Teer o.ä. ) entdeckt oder sonstige organoleptische Auffälligkeiten festgestellt werden, ist unverzüglich das Umweltamt zu informieren. Maßnahmen zur Erkundung, Sanierung und Überwachung bleiben vorbehalten und sind mit dem Umweltamt abzustimmen. 7. Kriegsaltlasten Der Kampfmittelbeseitigungsdienst Baden-Württemberg hat für das Plangebiet eine Luftbildauswertung durchgeführt. Die Luftbildauswertung hat ergeben, dass im Plangebiet Zerstörungen an mehreren Gebäuden bestanden. Es ist nicht ersichtlich, ob die Schäden durch Sprengbomben oder Brandbomben entstanden sind. Seitens des Kampfmittelbeseitigungsdienstes werden weitere Maßnahmen der Gefahrenabwehr empfohlen, da das Vorhandensein von Bombenblindgängern nicht ausgeschlossen werden kann. Aus Gründen der Gefahrenabwehr sollte durch geeignete Maßnahmen sichergestellt werden, dass keine bodeneingreifenden Maßnahmen auf dem Gelände durchgeführt werden, bevor dieses nicht durch ein Fachunternehmen bzw. einen Fachkundigen auf Kampfmittel untersucht und ggf. geräumt wurde. 8. Bodenaushub Im Boden des Plangebiets wurden geogene Belastungen festgestellt. Es wird explizit auf die umwelttechnischen Gutachten der Ingenieurgesellschaft Geyer Hettler Joswig verwiesen. Anfallender Bodenaushaub sollte aufgrund der geogenen Belastung des Untergrundes auf dem Grundstück als Auffüllungsmaterial wieder eingebaut werden. Falls die Verwertung bzw. Vermeidung der anfallenden Bodenmassen vor Ort nicht oder nur zum Teil möglich ist, sind vor einer Deponierung andere Verwertungsmöglichkeiten (technische Wiederverwertung, Erdaushubbörse etc.) zu prüfen. Die Bestimmungen des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetzes sowie der hierzu ergangenen Verordnungen sind zu beachten. 9. Baustellenabfälle Anfallende Baustellenabfälle (z.B. Folien, Farben etc.) und mineralischer Bauschutt sind ordnungsgemäß zu entsorgen und dürfen nicht als An- bzw. Auffüllmaterial (Mulden, Baugrube etc.)benutzt werden. Unbelasteter mineralischer Bauschutt ist einer Wiederverwertung zuzuführen. 10. Unterirdische Leitungen Im Plangebiet befinden sich Fernmeldeanlagen der Deutschen Telekom AG. Bei der Bauausführung ist darauf zu achten, dass Beschädigungen von Fernmeldeanlagen vermieden werden. Deshalb ist es erforderlich, dass sich die Bauausführenden vor Beginn der Baumaßnahmen vom BBN 26, Außenstelle, Industriestraße 7, 75053 Gondelsheim, in die genaue Lage dieser Anlagen einweisen lassen. Stadt Bruchsal Seite - 26 Bebauungsplan - Örtliche Bauvorschriften „Nördlich Annabach - Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Im Plangebiet befinden sich Leitungen der Energie- und Wasserversorgung Bruchsal GmbH. Bei der Bauausführung ist darauf zu achten, dass Beschädigungen der Leitungen vermieden werden. Deshalb ist es erforderlich, dass sich die Bauausführenden vor Beginn der Baumaßnahmen in die genaue Lage dieser Anlagen einweisen lassen. 11. Belange des Denkmalschutzes Werden bei der Durchführung von Baumaßnahmen bisher unbekannte historische Bauteile oder archäologische Fundplätze entdeckt und Wegkreuze, Bildstöcke, Gedenksteine, alte Gemarkungssteine o.ä. betroffen, sind diese gemäß § 20 DSchG unverzüglich dem Landesdenkmalamt zu melden. Der Fund und die Fundstelle sind bis zu 4 Werktagen nach der Meldung in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht das Landesdenkmalamt einer Verkürzung dieser Frist zustimmt. Das Verschweigen eines Fundes oder einer Fundstelle ist ein Verstoß gegen das Denkmalschutzgesetz. Auf die Ordnungswidrigkeitsbestimmungen des §27 Denkmalschutzgesetz wird hingewiesen. 12. Ausschöpfung der Grund- und Geschoßflächenzahl Die im Bebauungsplan festgesetzten Grund- und Geschoßflächenzahlen können nur voll ausgeschöpft werden, sofern keine Beschränkung durch bau- und planungsrechtliche Bestimmungen, z. B. Baugrenzen, Baulinien, Bautiefen und Grenzabstände vorliegen. Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal B- Begründung (§ 9 Abs. 8 BauGB) 1. Flächennutzungsplan 2. Planerfordernis und Planverfahren 3. Bestandsaufnahme 3.1 Lage und Verkehrsanbindung 3.2 Baustruktur 3.3 Nutzung 3.4 Topographie, Bodenverhältnisse 3.5 Altlasten 3.6 Lärmsituation 3.7 Naturräumlicher Bestand 4. Planungsziele und städtebauliches Konzept 5. Begründung der Festsetzungen 5.1 Planungsrechtliche Festsetzungen 5.2 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 6. Eingriffs- und Ausgleichsdarstellung 7. Zusammenstellung der Flächen Begründung Seite 1 Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 2 1. Flächennutzungsplan Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft Bruchsal ist der räumliche Geltungsbereich des Plangebietes als Mischbaufläche dargestellt. Die vorhandene Randbebauung des Plangebietes entspricht dieser Darstellung hinsichtlich der vorhandenen Art der baulichen Nutzung nur noch in Teilbereichen. Die bisherige gewerbliche Nutzung innerhalb des Bestandsgebietes ist stark rückläufig, so dass die ausgeübte Wohnnutzung zwischenzeitlich deutlich überwiegt. Für die Entwicklung des bisher nicht bebauten Blockinnenbereiches ist das Ziel der Planung die Schaffung von hochwertigen Wohnbauflächen in räumlicher Nähe zur Innenstadt. Der Bebauungsplan ist mit der überwiegenden Festsetzung von Allgemeinen Wohngebieten aufgrund der eingetretenen Entwicklungen im Plangebiet und der konkretisierten Plankonzeption auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung mit den Grundzügen der Flächennutzungsplanung vereinbar und aus diesem gemäß § 8 (2) BauGB entwickelt. Abb.: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan der vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 3 2. Planerfordernis und Planverfahren Am 09.09.1980 wurde der Aufstellungsbeschluß für den Bebauungsplan „Nördlich Annabach Seilersbahn“ gefasst. Erklärtes Ziel war es, im Zusammenhang mit dem östlich angrenzenden Bebauungsplan "Nördlich Annabach Bleiche“ die Bebauung in diesem innenstadtnahen Bereich zu verdichten, standortfremde Nutzungen auszulagern und die dabei frei werdenden Flächen im Zusammenhang mit den bisher unbebauten Blockinnenbereichen für innenstadtnahe Wohnbebauung zu nutzen. Vom 02.04 bis 02.05.1984 fand die öffentliche Planauslegung statt. Aufgrund massiver Einwendungen und nicht vorhandener Bereitschaft betroffener Grundstückseigentümer zur Mitwirkung und Unterstützung der Planung, insbesondere im Bereich der Klosterstraße, wurde das Bauleitplanverfahren zunächst nicht mehr weiter betrieben. Im Jahr 1989 wurde das Verfahren mit einer hinsichtlich der Erschließung und beabsichtigter Bebauung völlig neuen Konzeption wiederaufgenommen. Der Entwurf berücksichtigte verstärkt die Eigentumsverhältnisse und somit die Umsetzungschancen der Planung. Weiterhin war im südlichen Bereich eine Hotelanlage vorgesehen, welche auf die direkte Nachbarschaft zum Bürgerzentrum abzielte. Aufgrund der damals laufenden Gespräche zur Durchführung einer Landesgartenschau in diesem Stadtgebiet verzögerte sich jedoch der Planungsprozeß. Ab 1992 wurde im Gemeinderat, auf einer Bürgerversammlung und in informellen Gesprächen mit den Gewerbetreibenden und Wohneigentümern der Neuentwurf diskutiert. Verschiedene Punkte bedurften nach dieser Abstimmungsphase allerdings der Überarbeitung: • Statt der Hotelanlage sollten nun auch Wohnungen entstehen. • Im südlichen Teil der Klosterstraße gab es Einwendungen von Eigentümern mit der Bitte, die vorgesehene Bebauung weiter vom Blockrand abzurücken. • Die Schreinerei und die Glaserei konnten nicht unmittelbar ausgelagert werden. Eine Neubebauung mußte somit auch bei einer temporären Aufrechterhaltung der Betriebe möglich sein. • Über einen Ersatzstandort für die Stadtgärtnerei war noch nicht definitiv entschieden. Folglich bedurfte es auch für diese Grundstücke einer Konzeption, welche sich nachträglich städtebaulich sinnvoll in das Gesamtkonzept einfügt. Im Juli/August 1995 wurde ein neuer städtebaulicher Entwurf erarbeitet. Städtebauliche Ziele dieses Entwurfes war die Erhaltung und maßvolle Erweiterung der vorhandenen Blockrandbebauung sowie der daran anschließenden privaten Gartenbereiche. Die Flächen der zu diesem Zeitpunkt noch ausgeübten gewerblichen Nutzungen sowie der Stadtgärtnerei wurden in den Entwurf mit einbezogen und sollten in Zuge einer abschnittsweisen Realisierung des Gebietes zu einem späteren Zeitpunkt neu geordnet, erschlossen und bebaut werden. Der Entwurf wurde sowohl auf einer Bürgerversammlung als auch in Einzelgesprächen mit den betroffenen Eigentümern detailliert diskutiert und vor dem Hintergrund der jeweiligen persönlichen Situation bewertet. Für die vorhandenen gewerblichen Betriebe innerhalb des Plangebietes wurden die Lärmemissionen ermittelt. Hierbei wurde festgestellt, dass aufgrund der vorhandenen Lärmsituation die Ausweisung von Wohngebäuden in unmittelbarer Nachbarschaft der Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 4 Betriebe nicht mit den Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse vereinbar war. Für die Entwicklung des Gebietes war es deshalb erforderlich nach Lösungen für die Bewältigung des Lärmkonfliktes zu suchen. Parallel zu den städtebaulichen Fragestellungen wurden mit den betroffenen Grundstückseigentümern im Zuge des Umlegungsverfahrens Verhandlungen über die mit der Planung in engem Zusammenhang stehenden grundstücksrechtlichen Fragen geführt und nach Lösungen gesucht. Für den überwiegenden Teil konnten zwischenzeitlich einvernehmliche Lösungen gefunden werden. 3. Bestandsaufnahme 3.1 Lage und Verkehrsanbindung Das Plangebiet liegt im innerstädtischen Bereich des Stadtgebietes in unmittelbarer Nähe zu der östlichen gelegenen Innenstadt. Die Entfernung vom Plangebiet Nördlich Annabach-Seilersbahn bis zum Beginn der Fußgängerzone am Holzmarkt beträgt ca. 100 m. Die Entfernung bis zum Rathausplatz als Zentrum der Fußgängerzone und des Innenstadtbereiches beträgt nur ca. 300 m. Bei dem Plangebiet handelt es sich um einen unbeplanten historisch gewachsenen Bereich für den bisher kein Bebauungsplan erstellt wurde. Zwischen dem Plangebiet und der Fußgängerzone liegt der westlich angrenzende Bürgerpark als attraktive innerstädtische Grünfläche mit Kinderspielplatz sowie dem Bürgerzentrum als Veranstaltungszentrum. Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 5 Im Süden wird das Planungsgebiet durch den Annabach begrenzt, der das Stadtgebiet in Ost-West-Richtung durchfließt. Entlang des Annabaches verläuft ein Fußweg, der eine fußläufige Verbindung zum Aussenbereich darstellt. Südlich des Annabachs liegt ein als Grünfläche ausgewiesener Bereich, der bisher als Stadtgärtnereigelände genutzt war. Östlich des Gebietes verläuft die Klosterstraße, die zu den wenigen Straßen im Stadtgebiet gehört, die von ihrem Erscheinungsbild noch an das Vorkriegs-Bruchsal erinnern. Nördlich des Plangebietes liegt die Huttenstraße. Im Anschluß daran befindet sich das evangelische Altenzentrum, eine über 200 m lange bauliche Anlage in Terassenbauweise, welche in den 70er Jahren gebaut wurde. Das Planungsgebiet ist verkehrlich sehr gut erschlossen. Die Seilersbahn mündet westlich direkt in die Durlacher Straße Bundesstraße 3. Die Huttenstraße ist eine innerörtliche Sammelstraße. Sie mündet im Westen in die Friedrichstraße und verbindet das Gebiet im Osten mit der Bergstraße und der Hans-Thoma-Straße. Die Klosterstraße ist eine reine Anlieger- und Erschließungsstraße mit untergeordneter Verkehrsbedeutung. Der Innenstadtbereich liegt in direkter Nachbarschaft und somit für den Fußgängerverkehr optimal erreichbar. Das Plangebiet ist der größte entwicklungsfähige Bereich in unmittelbarer Zentrennähe. Der Innenbereich des Baublocks weist das größte Wohnbauflächenpotential in dieser Lage auf. Der Bereich ist Teil der innerörtlichen Entwicklungsstrategie der Stadt Bruchsal, die in diesem Bereich neben dem Gebiet Nördlich Annabach-Seilersbahn auch die angrenzenden Gebiete Zwischen Klosterstraße und Hans-Thoma-Straße und Bleiche umfaßt. Für die Gebiete Zwischen Klosterstraße und Hans-Thoma-Straße und Bleiche bestehen zwischenzeitlich rechtskräftige Bebauungspläne. 3.2 Baustruktur Abgesehen von der Seite am Annabach weist der Baublock bis auf wenige Baulücken eine geschlossene, größtenteils traufständige Blockrandbebauung auf. Die meisten Gebäude, insbesondere an Kloster- und Huttenstraße stammen aus dem 18. und 19. Jahrhundert. Die Gebäude sind zumeist 2-geschossig; an Klosterstraße und Huttenstraße befinden sich auch vereinzelte 1- und 3-geschossige Bauten. Bezeichnend für diese Blockseiten sind auch die unterschiedlich hohen Sockelgeschosse (hpts. Klosterstraße), welche aufgrund des hohen Grundwasserstands in diesem Stadtgebiet errichtet wurden. Ein Kleinod ist das „Gäßchen“ im nördlichen Bereich der Seilersbahn. Sieben kleine Wohngebäude stehen hier beidseitig einer schmalen, ca. 40 m langen Gasse, die senkrecht von der Seilersbahn in den Block hineinragt. Das Ensemble steht vermutlich im Zusammenhang mit der Seilerszunft, die hier tätig war. Eine weitere Besonderheit ist die kleine Kapelle an der Huttenstraße, die mit dem benachbarten Gebäude Nr. 42 eine architektonische Einheit bildet. Der Blockinnenbereich ist überwiegend unbebaut. Vorhanden waren Produktions- und Lagergebäude der bestehenden Gewerbebetriebe sowie Gewächshäuser der Stadtgärtnerei. Die Gebäude der ehemaligen Farbenfabrik Rau auf dem Grundstück Lgb. Nr. Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 6 269 sind zwischenzeitlich abgerissen. Die Stadtgärtnerei ist zwischenzeitlich ebenfalls aufgegeben. Die Gebäude und Gewächshäuser wurden ebenfalls abgerissen und zurückgebaut. In den Gartenbereichen der privaten Grundstücke befinden sich vereinzelt Gerätehütten und untergeordnete Nebengebäude. 3.3 Nutzung Der historisch gewachsene Planbereich war bisher unbeplant, so dass sich eine Nutzungsmischung entwickelt hat. Die früheren Nutzungen waren aufgrund der Baustruktur durch landwirtschaftliche und gewerbliche Nutzungen sowie Wohnen geprägt. Sowohl die landwirtschaftliche als auch gewerbliche Nutzung sind im Laufe der Zeit stark zurückgegangen, so dass zwischenzeitlich die Wohnnutzung überwiegt. Gewerbliche Betriebe befinden sich heute noch im Bereich der Seilersbahn und im westlichen Bereich der Huttenstraße. Im südwestlichen Teil des Plangebietes lag die ehemalige Stadtgärtnerei. Der Betrieb der Stadtgärtnerei wurde im Vorgriff auf die Entwicklung des Plangebietes eingestellt. Das Gelände war in wesentlichen Teilen durch Gewächshäuser, Betriebsgebäude und interne Erschließungswege versiegelt. Zwischenzeitlich sind die baulichen Anlagen der Gärtnerei sowie die Gewächshäuser zurückgebaut und das Gelände wurde komplett entsiegelt. Dieser Bereich steht jetzt für eine Neubebauung zur Verfügung. Im nördlichen Anschluß an das Gärtnereigelände besteht eine Fensterbaubetrieb auf dem Grundstück Lgb.Nr.268. Das Betriebsgelände ragt sehr tief in den Innenbereich des Blockes und ist nahezu vollständig mit Betriebs- und Lagergebäuden sowie Hofflächen bebaut und versiegelt. Der Betrieb stellt aufgrund der Tiefe der Grundstücksflächen und der Lärmemissionen ein erhebliches Konfliktpotential bei der Entwicklung des Plangebietes dar. Der Großhandel für Malerbedarf, Lacke und Farben auf dem Grundstück Lgb.Nr. 269 wurde im Vorgriff auf die Entwicklung des Gebietes zwischenzeitlich verlagert. Die Grundstücksfläche des Betriebes war durch Betriebs- und Lagergebäude sowie Hofund Verkehrsflächen nahezu vollständig versiegelt. Die Bausubstanz sowie die Versiegelten Flächen wurden zurückgebaut und entsiegelt. Das Gelände steht jetzt für die vorgesehene Entwicklung zur Verfügung. Auf den Grundstücken Lgb.Nr. 273, 285/1 befinden sich die Betriebsgebäude einer bestehenden Schreinerei. Mit dem Betriebsinhaber wurden intensive Gespräche über eine Verlagerung des Betriebes an einer anderen Standort geführt. Eine tragfähige Lösung zur Verlagerung des Betriebes an einen anderen Standort konnte nicht gefunden werden. Der Betrieb wird deshalb am bisherigen Standort bleiben und ist entsprechend der bestehenden Situation bei der Entwicklung des Gebietes zu berücksichtigen. Von dem Betrieb gehen erhebliche Lärmemissionen aus. An der Ecke Huttenstraße / Seilersbahn befindet sich eine Gerüstbaufirma. Die Firma hat sich ausgehend von diesem Betriebsstandort stark entwickelt. Heute werden an diesem Betriebsstandort keine wesentlichen gewerblichen Tätigkeiten mehr durchgeführt. Der Standort dient heute überwiegend als Standort für die Verwaltung und Leitung des Betriebes. Die ausgeführten Tätigkeiten sind somit mit der im Umfeld des Betriebes ausgeübten Wohnnutzung vereinbar. Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 7 Im sonstigen Plangebiet befinden sich noch Einrichtungen zur Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfes, ein inhabergeführter Einzelhandelsbetrieb für Sportartikel und Sportbekleidung sowie Niederlassungen freiberuflich Tätiger. Innerhalb der heute bestehenden Bebauung entlang der Blockrandbereich wird überwiegend Wohnnutzung ausgeübt. 3.4 Topographie, Bodenverhältnisse Das Planungsgebiet weist nur geringfügige Geländeneigungen auf. Das Gelände fällt von der Huttenstraße zum Annabach leicht ab. Der Höhenunterschied zwischen der Huttenstaße im Norden und dem Annabach im Süden des Plangebiets beträgt ca. 1 m. Für den Neubaubereich im Inneren des Plangebietes wurde von Seiten der Stadt ein bodenmechanisches Gutachten in Auftrag gegeben. Das Gelände wurde mittels Sondierbohrungen auf seine Bebaubarkeit hin untersucht. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass der Oberboden im wesentlichen aus Schluffen, Sanden und Kiesen besteht. Unter der Auffüllung lagern bindige Schichten, die größtenteils aus feinsandigen Schluffen mit unterschiedlichen organischen Anteilen bestehen. Bereichsweise sind hierin auch Tonschichten mit einer Mächtigkeit von 1,0m bis 1,5m eingelagert. Bereichsweise befinden sich innerhalb der bindigen Decklage auch Torfe und Humusschichten mit einer Mächtigkeit von bis zu 2,0m . Diese Schichten liegen ab 2,0m unter dem Gelände. Die Konsistenz der bindigen Deckschichten ist weich bis halbfest. Unter den bindigen Deckschichten wurden bis zum erreichen des Felshorizontes Kiesschichten erbohrt, der sich hauptsächlich aus Kalksteinbruchstücken mit unterschiedlichen sandigen und bindigen Anteilen zusammensetzt. Bereichsweise wurden Steine und Blöcke mit Kantenlängen von bis zu mehreren Dezimetern angetroffen. Die Kiese stehen mit einer Mächtigkeit von 1 – 2m auf dem Kalksteinhorizont auf. Das Liegende bildet der dem Oberen Muschelkalk zuzuordnende Kalkstein. Bei seiner Durchörterung wurden bei einigen Bohrungen große Kernverluste festgestellt, die auf Klüfte hinweisen bzw. durch die Spülung ausgeschwemmtes bindiges Material schließen lassen. Der angetroffene gewachsene Baugrund besteht in seiner bindigen Decklage bereichsweise aus sehr gering tragfähigen organischen Schluffen und Torfen, die ausgesprochen setzungsempfindlich sind. In diesen Bereich ist eine Gründung nur in Verbindung mit Maßnahmen der Bodenverbesserung möglich. Von Seiten des Gutachters wird empfohlen, Plattengründungen mit Bodenverbesserungsmaßnahmen durchzuführen. Die Untergeschosse der Gebäude sollten möglichst steif ausgebildet werden. Darüber hinaus wird empfohlen, die Baugrundverhältnisse für die jeweiligen Gebäude im Einzelfall zu erkunden. Das Plangebiet ist unter Beachtung der empfohlenen Maßnahmen grundsätzlich bebaubar. Im Zuge der Erkundung der Untergrundverhältnisse wurden auch die Grundwasserverhältnisse erkundet. Bei den durchgeführten Bohrarbeiten wurde das Grundwasser in unterschiedlichen Tiefen angetroffen. Der angetroffenen Grundwasserspiegel liegt im Übergang von der Kiesschicht zur aufliegenden bindigen Deckschicht. Nach dem Anschneiden des Grundwasserhorizontes stieg der Wasserspiegel bei fast allen Bohrungen deutlich an. Teilweise wurde auch Geländeniveau erreicht. Der Anstieg des Wasserspiegels zeigt, dass das Grundwasser im Plangebiet als gespanntes Grundwasser im Kalkstein und den schluffigen Kiesen unter der bindigen Decklage ansteht. Im Be- Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 8 reich verschiedener Bohrungen, bei denen der Wasserspiegel bis zur bzw. bis über die Geländeoberfläche ansteigt, ist das Grundwasser sogar artesisch gespannt. Im Plangebiet befindet sich auch eine Quelle, die ebenfalls von dem artesisch gespannten Grundwasserleiter gespeist wird. Die Befragung von Anwohnern durch die Gutachter ergab, dass lediglich im näheren Umkreis des Quellaustritts ein Grundwasserstand etwa auf Geländeniveau beobachtet wurde. In den übrigen Bereichen wurde kein oberflächennahes Grundwasser festgestellt. Die Baugrund- und Grundwasserverhältnisse sind bei der städtebaulichen Konzeption des Gebietes entsprechend zu berücksichtigen. 3.5 Altlasten Umwelttechnische Untersuchungen aus dem Jahr 2001 in der Umgebung des Plangebietes ergaben, dass auf dem dortigen Untersuchungsgelände geogene, d.h. natürlich Belastungen des Bodens und des Grundwassers mit Arsen und Schwermetallen vorliegen. Es bestand der Verdacht, dass auch das Gebiet Nördlich Annabach-Seilersbahn von vergleichbaren Belastungen betroffen ist. Von Seiten der Stadt Bruchsal wurde für das Plangebiet deshalb ein umwelttechnisches Gutachten beauftragt. Die durchgeführten Untersuchungen ergaben, dass der Untergrund des Plangebietes hinsichtlich der Parameter Arsen und Schwermetalle belastet ist. Die vorhandenen Belastungen sind auf die im Untergrund vorhandenen, natürlich vorkommenden Vererzungen zurückzuführen. Im Bereich des Rheingrabens treten häufig Vererzungen auf. Dies sind natürliche Anreicherungen von Mineralien im Gestein bzw. Untergrund aus denen Metalle gewonnen werden können. Die Vererzungen bildeten sich durch aufsteigenden warme mineralhaltige Wässer, sogenannte hydrothermale Lösungen, die entlang von Spalten und Zerrüttungszonen einen Teil ihres Mineralgehaltes ausschieden. Im Bruchsaler Gebiet sind die Elemente Arsen, Blei, Cadmium, Kupfer, Thallium, Zink und Antimon typisch für Vererzungen, die hier in erster Linie in den karbonatischen Gesteinen des Muschelkalks und des Lettenkeupers zu finden sind. Die Vererzungen, insbesondere die silberhaltigen Bleierze, waren ursächlich für den mittelalterlichen Bergbau auf der Bruchsaler Gemarkung. Von diesem Bergbau zeugt heute noch die Bezeichnung des Gewannes Silberhölle. Die Laboranalysen der Bodenproben ergaben Überschreitungen der Prüfwerte der Bundesbodenschutzverordnung für Wohngebiete, Wirkungspfad Boden – Mensch in den tieferen Bodenschichten des Gebietes. Der Oberboden wurde in Abstimmung mit dem Landratsamt Karlsruhe repräsentativ beprobt. Hierbei wurde festgestellt, dass im Bereich des Oberbodens keine Überschreitungen der Prüfwerte für den Wirkungspfad Boden – Mensch in Wohngebieten bestehen. Bei Bauarbeiten auf den privaten Grundstücken, die mit Eingriffen in den Untergrund verbunden sind, ist sicherzustellen, dass die tieferen Bodenschichten wieder mit unbelastetem Oberboden in ausreichender Stärke überdeckt werden. Aufgrund der Einhaltung der Prüfwerte in den oberen Bodenschichten des Gebietes kann der vorhandene Oberboden zur Überdeckung verwendet werden. Aufgrund der Überdeckung der tieferen Bodenschichten durch unbelasteten Oberboden sind keine gesundheitlichen Beeinträchtigungen für die Bewohner des Gebietes zu erwarten. Das Grundwasser innerhalb des Gebietes wurde ebenfalls auf Belastungen durch die natürlich vorkommenden Mineralien und Gesteine überprüft. Im Ergebnis ist festzustellen, dass im Grundwasser ebenfalls Überschreitungen der Prüfwerte der Bundesboden- Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 9 schutzverordnung bestehen. Das Grundwasser ist deshalb nicht als Trinkwasser geeignet. Auch eine Entnahme des Grundwassers zur Bewässerung von Gartenflächen sollte aus Vorsorgegesichtspunkten unterbleiben. Innerhalb des Plangebietes liegen mehrere Grundstücke, die in der Historischen Erkundung altlastenverdächtiger Flächen im Landkreis Karlsruhe erfasst sind. Diese Grundstücke wurden im Zuge des Bauleitplanverfahrens einer erweiterten historischen Untersuchung bzw. einer Orientierenden Erkundung unterzogen. Im Bereich der Stadtgärtnerei, Grundstück Lgb. Nr. 265 wurden nach der Nutzungsaufgabe Bodenverunreinigungen durch Mineralölkohlenwasserstoffe festgestellt. Die Verunreinigungen des Untergrundes befanden sich im Umfeld eines alten Heizöltankes mit 7.000 Liter Fassungsvermögen. Die Belastungen des Bodens durch das ausgetretene Heizöl war so hoch, dass eine Sanierung der Verunreinigung erfolgen musste. Beim Rückbau der Betriebsanlagen der Gärtnerei wurde das verunreinigte Erdreich ausgebaggert und entsorgt. Bodenschutzrechtlich besteht nach der erfolgten Sanierung kein weiterer Handlungsbedarf. Das Grundstück Lgb.Nr. 267 ist im Kataster altlastenverdächtiger Flächen enthalten, weil dort ehemals zwei gewerbliche Anlagen / Betriebe vorhanden waren. Zum einen ein Betrieb zur Herstellung von Hunde- und Tierfutter und zum anderen ein Betrieb zur Herstellung, Reparatur und Verkauf von Ölöfen. Die durchgeführten Untersuchungen und Analysen kamen zu folgendem Ergebnis. Auf der Untersuchungsfläche befindet sich eine anthropogene Auffüllung mit einer Mächtigkeit bis zu 1,6m. Organoleptische Auffälligkeiten wurden nicht festgestellt. Das Grundwasser steht in einer Tiefe von 1,10m bis 0,6m unter GOK an. Die Analysen der entnommen Bodenproben ergaben, dass die Auffüllung mit PAK belastet ist. Die Prüfwerte für Wohngebiete nach der VwV über Orientierungswerte für die Bearbeitung von Altlasten und Schadensfällen BadenWürttemberg werden jedoch eingehalten. Die auf dem Grundstück vorhandene Bausubstanz soll im Zuge der Erschließung und Neubebauung des Gebietes abgebrochen werden. Da die Prüfwerte für den Wirkungspfad Boden-Mensch eingehalten werden, stehen die festgestellten Analysewerte einer Entwicklung der Fläche nicht entgegen. Auf dem Grundstück Lgb. Nr. 268 wird seit 1905 eine Glaserei zur Fertigung, Reparatur und Verkauf von Fenstern betrieben. Es bestand der Verdacht, dass durch die Fertigungsvorgänge Verunreinigungen des Untergrundes hervorgerufen wurden. Der Untergrund wurde deshalb orientierend erkundet. Im Rahmen der durchgeführten Untersuchung wurde eine anthropogene Auffüllung bis in eine Tiefe von 1,8m festgestellt. Das Grundwasser stand in einer Tiefe von 1,2 bis 1,6m unter GOK an. Die untersuchten Bodenproben ergaben einen Gehalt an PAK in einer Größenordnung von 8,83 mg/kg sowie einen Gehalt an Blei in Höhe von 278 mg/kg. Damit liegt die vorgefundene Belastung des Geländes unter den Prüfwerten für den Wirkungspfad Boden-Mensch für ein Wohngebiet. Die festgestellten Werte stehen der Entwicklung des Gebietes nicht entgegen. Auf dem Grundstück Lgb.Nr. 269 wurde von 1924 bis 1996 ein Betrieb zur Herstellung und Vertrieb von Lacken und Farben betrieben. Es bestand der Verdacht, dass durch den Betrieb Verunreinigungen mit Schwermetallen, Benzol-Toluol-Xylol-Aromate, Aliphatische Kohlenwasserstoffe, leichtflüchtige Chlorkohlenwasserstoffe, Frigene sowie Farben und Lacke hervorgerufen wurden. Das Grundstück wurde nach Einstellung des Betriebes an diesem Standort mehrfach orientierend erkundet. Dabei wurden auf dem Grundstück mehrere Schadensbereiche mit Verunreinigungen des Untergrundes fest- Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 10 gestellt. Die Verunreinigungen des Bodens bestanden aus Schwermetallen, insbesondere Blei sowie Chrom, Zink und Arsen, Benzolverbindungen, leichtflüchtige Halogenkohlenwasserstoffe, insbesondere Trichlorethan, und Mineralölkohlenwasserstoffen. Die Verunreinigungen des Untergrundes wurden beim Abbruch der Produktions- und Lagergebäude durch Aushub der belasteten Böden saniert. Entlang des Nachbargrundstückes Lgb.Nr. 268 musste aus statischen Gründen ein 2m breiter Streifen aufgrund vorhandener Gebäudesubstanz verbleiben. Dieser wird im Zuge des Rückbaues dieser Gebäudesubstanz ebenfalls noch ausgetauscht, so dass die Verunreinigungen des Untergrundes vollständig beseitigt sind und einer Entwicklung des Bereiches als Wohngebiet nicht entgegenstehen. Auf dem Grundstück Lgb.Nr. 271 wurde ehemals eine oberirdische Eigenverbrauchstankanlage für eine Spedition betrieben. Aus diesem Grund ist das Grundstück im Altlastenverdachtskataster enthalten. Nach Aufgabe der gewerblichen Nutzung wurde der vorhandene Tank offenbar als Heizöltank für eine zentrale Ölversorgung zur Gebäudeheizung benutzt. Der Standort der Tankanlage lag bzw. liegt innerhalb des heute vorhandenen Gebäudebestandes entlang des Blockrandes. Eine weitergehende Untersuchung im Zuge des Bauleitplanverfahrens ist nicht erforderlich, weil durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes keine Veränderung der heutigen Situation eintritt. Für den Grundstücksteil, der im Inneren des Neubaubereiches liegt, besteht kein Altlastenverdacht. Werden in Zukunft auf dem Grundstück innerhalb des heute vorhandenen Bestandes bauliche Veränderungen oder Nutzungsänderungen vorgenommen, so sind in diesem Zusammenhang durch den Grundstückseigentümer weitere Erkundungen zur Klärung des Altlastenverdachts erforderlich. Auf dem Grundstück Lgb.Nr. 287 Bestand im Zeitraum von 1940 bis 1982 eine Fasspichhalle der früheren Brauerei Denner. Die Halle wurde 1986 abgerissen. Faßpech wurde aus speziellen Hölzern gewonnen und diente als Innenanstrich von Bierfässern. Ob und welche altlastenrelevante Stoffe im Faßpech enthalten waren ist nicht bekannt. Nach Einschätzung des Gutachters geht derzeit keine Gefahr von der Verdachtsfläche aus. Das Grundstück wird derzeit nicht in die vorgesehene Erschließung und Neubebauung einbezogen. Eine bauliche Veränderung ist deshalb in absehbarer Zeit nicht zu erwarten. Von weiteren orientierenden Erkundungen im Zuge des Bauleitplanverfahrens wurde deshalb abgesehen. Wenn zukünftig auf dem Grundstück bauliche Veränderungen durchgeführt werden, sind in diesem Zusammenhang durch den Grundstückseigentümer weitere Erkundungen zur Klärung des Altlastenverdachts erforderlich. Auf dem Grundstück Lgb.Nr. 315 wurden im Laufe der Jahre verschiedene gewerbliche Tätigkeiten ausgeübt. Zunächst wurde auf dem Grundstück eine Schmiede betrieben. Im Zeitraum von 1947 bis 1977 bestand eine Schweisserei und Kupferschmiede. Von 1978 bis 1986 wurde eine Abfallverwertungsbetrieb zur Rückgewinnung von Silber aus Filmen betrieben. Das Grundstück wurde orientierend erkundet. Dabei wurden im Boden PAK-Belastungen von 153,68mg/kg und 233,09mg/kg festgestellt. Diese Belastungswerte überschreiten die zulässigen Prüfwerte für den Wirkungspfad Boden– Mensch für Wohngebiete erheblich. Die festgestellten Gehalte an Schwermetallen, Arsen und Cyaniden überschreiten die Prüfwerte nicht. Aufgrund der ausserordentlich hohen PAK-Gehalte wurde eine ergänzende Untersuchung durchgeführt. Dabei wurde festgestellt, dass in der Umgebung keine weiteren Werte in dieser Größenordnung festzustellen waren. Die festgestellten Werte liegen alle deutlich niedriger und halten die vorgegebenen Prüfwerte für PAK für den Wirkungspfad Boden-Mensch in Wohngebieten ein. Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 11 Es ist deshalb davon auszugehen, dass die hohen PAK-Werte nicht repräsentativ für die tatsächliche Belastung des Bodens sind, sondern sogenannte Hot-Spots darstellen. Auf dem Grundstück werden im Zuge der Vorbereitung der Erschließung und Neubebauung Nebengebäude zurückgebaut. Dabei wird der Boden im Bereich der hohen PAK-Werte entsorgt. Die innerhalb des Plangebietes liegenden Verdachtsflächen wurden im Zuge des Bauleitplanverfahrens hinsichtlich des Vorkommens von Altlasten untersucht. Die vorgefundenen Belastungen des Untergrundes sind hinsichtlich der beabsichtigten Entwicklung des Gebietes teilweise bereits saniert. Die noch vorhandenen kleinräumigen Verunreinigungen des Untergrundes werden im Zuge der Vorbereitung der Erschließung und Bebauung des Gebietes saniert. Aufgrund der Sanierungen bestehen für die Entwicklung des Gebietes als Wohnbaufläche keine Beeinträchtigungen. 3.6 Lärmsituation Innerhalb des Plangebietes befinden sich mit der Schreinerei auf dem Grundstück Lgb.Nrn. 273 und 285/1 und dem Fensterbaubetrieb auf dem Grundstück Lgb.Nr. 268 lärmemittierende Betriebe. Deshalb wurde von Seiten der Stadt ein schalltechnisches Gutachten vergeben, um Aussagen darüber zu erhalten, welche Emissionen von den Betrieben ausgehen und ob diese mit der geplanten Wohnnutzung im Blockinnenbereich vereinbar sind. Zur Ermittlung der Lärmemissionen wurden die Betriebszeiten, der Maschinenpark, die Maschinenlaufzeiten und Art und Umfang sonstiger geräuschintensiver Arbeiten erfasst. Auf dieser Basis wurden die tatsächlichen Schallimmissionen der Betriebe bei unterschiedlichen Betriebszuständen sowie bei geöffneten und geschlossenen Fenstern der Beriebsgebäude gemessen. Die gemessenen Immissionswerte wurden auf die Emissionen abstrahlenden Gebäudeflächen zurückgerechnet und als Einzel- oder Flächenschallquellen den Berechnungen zur Immissionssituation zugrunde gelegt. Die Berechnungen des Gewerbelärms erfolgte auf der Grundlage der DIN 18005, Schallschutz im Städtebau bzw. der VDI-Richtlinie 2058. Zur Berechnung der Immissionswerte wurde das Programm Soundplan der Firma Braunstein und Berndt verwendet. Für die Berechnung der Immissionen wurde davon ausgegangen, dass die Schallemissionen der Gewerbebetriebe gleichmäßig über die Wandfläche der Gebäude zur geplanten Wohnbebauung abgestrahlt wird. Zur Berechnung wurde deshalb der flächenbezogene Schalleistungspegel ermittelt. Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 12 Flächenbezogener Schalleistungspegel Lw`` in db(A) Schalleistungspegel Lw Höhe abstrahlende Fläche Länge abstrahlende Fläche [dB(A)] [m] [m] Fläche S [m 2] flächenbezogener Schalleistungspegel Lw`` 2 [dB(A)/m ] Schreinerei Müller Gebäudefront Ost 92,1 4,0 46,5 Gebäudefront Süd 87,3 4,0 11,5 186,0 Plattensäge im Hof 86,9 4,5 25,9 112,5 66,4 94,8 5,0 38,5 192,5 72,0 5,0 15,0 75,0 46,0* 69,4 64,6 Fensterbaubetrieb Gebäudefront Süd Gebäudefront Ost nicht ermittelt 72,0** * muss auf abstrahlende Fläche von Gebäudefront Ost bezogen werden ** an Gebäudefront Ost wurde der gleiche flächenbezogenen Schalleistungspegel wie an Gebäudefront Süd angesetzt. Zur Beurteilung der Lärmsituation für die zukünftige Bebauung im gesamten Bebauungsplangebiet wurde zunächst eine Lärmisophonenberechung für den von der Schreinerei und dem Fensterbaubetrieb ausgehenden Lärm für den Zeitraum von 6.00Uhr – 22.00 Uhr durchgeführt. Abb.: Lärmisophonen Gewerbelärm Die Lärmimmisionen durch die beiden Gewerbebetriebe beeinflussen nahezu den gesamten inneren Blockbereich der für die Neubebauung mit Wohngebäuden vorgesehen ist. Die Schreinerei beeinflußt im wesentlichen den nördlichen Teilbereich des Gebietes. Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 13 Der Fensterbaubetrieb beeinflußt im wesentlichen den südlichen Teil des Plangebietes. Aufgrund der Betriebszeiten ergeben sich die Lärmeinwirkungen der Schreinerei nur während der normal üblichen Arbeitszeiten des Betriebes. Die Lärmimmissionen sind im Vergleich zum Fensterbaubetrieb auch deutlich geringer. Die höheren Lärmimmisionen des Fensterbaubetriebes kommen dadurch zu Stande, dass dieser Betrieb auch Maschinen im Einsatz hat, die außerhalb der Betriebsgebäude im Freien stehen und hohe Lärmimmissionen verursachen. Im Gegensatz zur Schreinerei verursacht der Fensterbaubetrieb auch während des Nachtzeitraumes erhebliche Immissionen, weil ein im Freien stehender Kompressor auch zur Beheizung der Gebäude benutzt wird und deshalb auch innerhalb des Nachtzeitraumes von 22.00 Uhr – 6.00 Uhr betrieben werden muss. Der Schreinereibetrieb hat auch Lärmimmisionen zu den bestehenden und bereits bebauten Grundstücken Lgb. Nrn.: 273 bis 276. Auf diesen Grundstücken wird bereits Wohnnutzung ausgeübt. Im Zusammenhang mit der Schreinerei besteht hier eine historisch gewachsene Gemengelage. Die Immissionen der Schreinerei liegen hier in einem Bereich zwischen 55 und 60 dB(A). Der Bereich soll im Bebauungsplan als Mischgebiet festgesetzt werden, weil die vorhandenen ausgeübten Nutzungen einem Mischgebiet entsprechen. Mit dieser Festsetzung wird ausschließlich der heute vorhandene Bestand innerhalb eines bereits bebauten Bereiches festgesetzt. Die Orientierungswerte der DIN 18005 Schallschutz im Städtebau für Mischgebiete liegen bei 60 dB(A) tags. Der zulässige Orientierungswert für Mischgebiete wird damit eingehalten. Abb.: Ergebnisse der Einzelpunktberechnung für verschiedene Immissionsorte Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 14 Aus den Berechnungen der Lärmimmissionen an einzelnen ausgewählten Immissionsorten der Neubebauung ergeben sich durch die Schreinerei tagsüber Überschreitungen der zulässigen Orientierungswerte um bis zu 5 dB(A) an den direkt der Schreinerei zugewandten Fassaden der Neubebauung. Die Immissionswerte liegen bei ca. 60 dB(A) Tags. Nachts ergeben sich durch die Schreinerei keine Lärmimmissionen, weil in diesem Zeitraum nicht gearbeitet wird. Durch den Fensterbaubetrieb ergeben sich in der geplanten Bebauung erhebliche Überschreitungen der zulässigen Orientierungswerte um bis zu 15 dB(A) tagsüber und um bis zu 15 dB(A) nachts. Die Lärmimmissionen liegen bei ca. 70 dB(A) tags und ca. 55 dB(A) nachts. Um die geplante Neubebauung mit Wohngebäuden realisieren zu können sind deshalb Lärmschutzmaßnahmen erforderlich, die die Einhaltung der Orientierungswerte ermöglichen. Im Gutachten untersucht wurde die Errichtung von Lärmschutzwänden vor den lärmabstrahlenden Fassaden der Betriebe. Diese Maßnahmen wären sehr kostenintensiv und würden im Falle des Fensterbaubetriebes selbst bei einer 5m hohen Lärmschutzmauer immer noch zu geringfügigen Überschreitungen der Orientierungswerte für den Tagzeitraum führen. Darüber hinaus wäre die Errichtung von Lärmschutzmauern in dieser Höhe aus städtebaulichen und gestalterischen Gründen nicht mit der gewünschten hohen Wohnumfeld- und Gestaltungsqualität des Plangebietes vereinbar. Passive Lärmschutzmaßnahmen an den neuen Wohngebäuden in Form von Lärmschutzfenstern, Einrichtungen für die Zwangsentlüftung von Räumen sowie Maßnahmen zur Grundrissorientierung sind zur Bewältigung von Lärmkonflikten zwischen gewerblichen Betrieben und Wohnnutzung im Rahmen der Bauleitplanung im vorliegenden Fall nicht möglich. Im Gegensatz zum Verkehrslärm können Überschreitungen von Orientierungswerten beim Gewerbelärm nicht im Rahmen der Abwägung hingenommen werden. Bei Wohngebieten ist auch die Einhaltung der Orientierungswerte für den sogenannten Aussenwohnbereich erforderlich. Bei Passiven Maßnahmen nur am Gebäude ist dieser Bereich damit nicht ausreichend geschützt. Darüber hinaus haben die bestehenden Gewerbebetriebe Bestandsschutz. Dieser erstreckt sich neben der rein baulichen Situation auch auf die bestehende Ausübung der Nutzung. Die neue Wohnbebauung greift in diese Bestandssituation ein und verursacht den immissionsschutzrechtlichen Konflikt zwischen dem Gewerbe und der Wohnbebauung. Die Lösung dieses Konfliktes muss durch die verursachende Nutzung erfolgen und darf nicht zu Lasten des Betriebes erfolgen. Passive Schallschutzmaßnahmen sind hierfür kein geeignetes Mittel, da bei einer eventuellen späteren Auseinandersetzung zwischen den neuen Bewohnern und dem Betrieb die Feststellung der tatsächlichen Lärmsituation anhand eines festgelegten Meßverfahrens erfolgt, das die Ermittlung der Lärmimmissionen im Abstand von einem Meter vor dem geöffneten Fenster des zu beurteilenden Aufenthaltsraumes vorschreibt. Bei einer festgestellten Überschreitung der zulässigen Werte hätte der Betrieb mit entsprechenden Auflagen zur Reduzierung des Lärms zu rechnen. Damit wäre die Festsetzung passiver Schallschutzmaßnahmen an den Wohngebäuden zur Bewältigung des Konfliktes fehlerhaft, weil die Belange des Betriebes hinsichtlich seines Bestandsschutzes nicht ordnungsgemäß in der Abwägung berücksichtigt sind. Damit die Orientierungswerte der DIN 18005 Schallschutz im Städtebau für allgemeine Wohngebiete eingehalten werden können, müssen bei der Schreinerei aktive Schall- Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 15 schutzmaßnahmen durchgeführt werden. Hierzu sind Maßnahmen vorgesehen, die die Schallabstrahlung der Fassade reduzieren. Dies kann aus Sicht der Gutachter durch den Einbau von Schallschutzfenstern geschehen, die während des Maschinenbetriebes bzw. bei lärmintensiven sonstigen Arbeiten geschlossen sein müssen. Mit dieser Aktiven Schallschutzmaßnahme können sowohl die Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete eingehalten als auch der Bestandsschutz der Schreinerei gesichert werden. Mit dem Betriebsinhaber wurden hierüber Gespräche geführt. Der Inhaber ist mit der Durchführung der Maßnahmen an seinem Betriebsgebäude einverstanden. Die Kosten für den Einbau der Fenster werden ihm von Seiten der Stadt erstattet. Die Durchführung aktiver Schallschutzmaßnahmen bei dem Fensterbaubetrieb erfordert weitaus mehr Aufwand wie bei der Schreinerei, weil lärmintensive Maschinen außerhalb der Betriebsgebäude untergebracht sind und betrieben werden. Dies wäre nur durch eine Einhausung der Maschinen und weitere Maßnahmen an den bestehenden Betriebsgebäuden möglich gewesen. Diese Maßnahmen hätten einen erheblichen Kostenumfang angenommen. Es war aufgrund von intensiven Gesprächen mit dem Betriebsinhaber jedoch bekannt, dass mit Erreichen der Altersgrenze des Inhabers der Betrieb mangels Nachfolge kurz- bis mittelfristig eingestellt werden sollte. Hohe Investitionen in Lärmschutzmaßnahmen am Gebäude für einen relativ kurzen Zeitraum waren deshalb nicht sinnvoll. Der Betrieb wird mit Beginn der Erschließungsmaßnahmen für die Entwicklung des Gebietes eingestellt. Eine Beeinträchtigung der geplanten Bebauung wird sich deshalb nicht mehr ergeben. 3.5 Naturräumlicher Bestand Das Plangebiet liegt innerhalb der im Zusammenhang bebauten Siedlung im innerstädtischen Bereich. Der bisher unbebaute Blockinnenbereich stellt eine innerstädtische Freifläche dar, die bisher überwiegend gärtnerisch genutzt werden. Die Bewertung des naturräumlichen Bestandes erfolgt nur für den bisher unbebauten Blockinnenbereich. Der Blockrand des Plangebietes ist bereits baulich genutzt. Für diesen Bereich werden durch den Bebauungsplan keine zusätzlichen erheblichen Eingriffe in den Naturhaushalt ausgelöst. Die bestehenden Wohngebäude entlang der Seilersbahn, der Huttenstraße und der Klosterstraße verfügen über z. T. außerordentlich tief in den Innenbereich hineinragende Hausgärten. Es lassen sich folgende Nutzungen der Gartenflächen unterscheiden: 1) Intensiv gepflegte Erwerbsgärten mit Gemüseanbau, Zierpflanzen, Beeren- und Baumobst. Bei den Obstgehölzen handelt es sich fast ausnahmslos um niedrig- oder halbstämmige Veredelungen in mäßigem Vitalitätszustand. Es befinden sich ca. 7 vitale, hochstämmige Bäume im Neuplanungsbereich. Die übrigen Gehölze setzen sich aus gepflanzten Zierarten und zahlreichen wild aufgelaufenen Obstbaumsämlingen zusammen. Auch in dieser Gruppe findet man nur wenige vitale Einzelexemplare. Die intensiv genutzten Gartenflächen sind hinsichtlich ihrer ökologischen Qualität gering zu bewerten. 2) Extensiv gepflegte Gärten, überwiegend als Wiese mit Baumbestand ausgebildet. Die Gehölze dieser Flächen sind hinsichtlich ihrer Vitalität und Artenzusammensetzung gleich zu bewerten wie bei den intensiv gepflegten Erwerbsgärten. Die exten- Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 16 siv genutzten Gartenflächen sind hinsichtlich ihrer ökologischen Qualität gering bis mittel zu bewerten. 3) Ruderalflächen mit aufgegebener gärtnerischer Nutzung. Diese Flächen sind je nach Dauer der unterbliebenen Pflege mit einem mehr oder weniger dichten Bestand an Brombeeren bewachsen; z. T. bilden diese bereits undurchdringliche Dickichte. Daneben findet man die für solche Standorte typischen nitrophilen Ruderalpflanzen. Die Ruderalflächen sind hinsichtlich ihrer ökologischen Qualität mittel zu bewerten. Der derzeitige Baumbestand ist als geringwertig einzustufen. Abb. Naturräumlicher Bestand Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 17 Die Betriebsflächen der Gewerbe- und Handwerksbetriebe sind teilweise fast vollständig durch Gebäude- und Hofflächen versiegelt. Dasselbe gilt für die Stadtgärtnerei. Das ehemalige Betriebsgelände war fast vollständig überbaut und versiegelt. Die Gärtnerei verfügte nördlich des Annabachs nur über ein relativ kleines Freigelände das nicht befestigt war. Innerhalb des dargestellten abgegrenzten Bereiches sind folgende Flächen vorhanden: Vegetationsflächen (Gärten) intensiv genutzt Gartenflächen 3.380 qm extensiv genutzte Gartenflächen 6.810 qm Ruderalflächen 2.040 qm Versiegelte Flächen (Hof- und Gebäudeflächen) 7.090 qm gesamt 19.320 qm Durch die vorhandene Quelle mit den umliegenden Vernässungsflächen und die ruhige Lage ist der Bereich als Lebensraum für zahlreiche kulturfolgende Arten geeignet. Gemäß der Aussage eines Anliegers sollen auf der Fläche Feuersalamander und Blindschleichen vorkommen. Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten ist dies grundsätzlich möglich, allerdings würde es sich um isolierte Vorkommen handeln. Wanderungen zu anderen Quartieren sind aufgrund der in der Umgebung vorhandenen Bebauung schwer vorstellbar. Von Seiten der Stadt wurde den Hinweisen des Anwohners nachgegangen. Im Bereich der Quelle wurden keine Feuersalamander oder Entwicklungsstadien von Larven vorgefunden, so dass davon ausgegangen werden kann, dass keine Population von Feuersalamandern vorhanden ist. 4. Planungsziele und städtebauliches Konzept Die Stadt Bruchsal hat das Ziel innerstädtische Flächenpotenziale zur Deckung des vorhandenen Bedarfs an Wohnraum zu entwickeln. Mit der angestrebten Innenentwicklung kann der überwiegend hochwertige Aussenbereich vor einer Inanspruchnahme durch die Ausweisung von Baugebieten geschont werden. Das Gebiet Nördlich Annabach-Seilersbahn ist ein innerstädtischer Entwicklungsbereich in einer sehr guten Lage zur Innenstadt. Der Bereich ist Teil der innerörtlichen Entwicklungsstrategie der Stadt Bruchsal, die in diesem Bereich neben dem Gebiet Nördlich Annabach-Seilersbahn auch die östlich angrenzenden Gebiete Zwischen Klosterstraße und Hans-ThomaStraße und Bleiche umfasst. Im Vergleich zu den beiden Gebieten Zwischen Klosterstraße und Hans-Thoma-Straße sowie Bleiche weist das Gebiet Nördlich AnnabachSeilersbahn das größte Entwicklungspotential der drei Gebiete auf. Für die beiden anderen Gebiete bestehen zwischenzeitlich bereits rechtskräftige Bebauungspläne. Das Gebiet Bleiche wird derzeit gerade erschlossen. Ziel der Entwicklung des Gebietes ist die Ausweisung eines attraktiven innerstädtischen Wohngebietes mit einer hohen Wohn- und Freiraumqualität. Das Gebiet soll hinsichtlich der Wohn- und Freiraumqualität mit Gebieten im Randbereich der Stadt vergleichbar Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 18 sein und darüber hinaus auch die Vorteile der innerstädtischen Lage bieten. Das Gebiet ist als allgemeines Wohngebiet zu entwickeln. Der innerstädtischen Lage entsprechend soll das Gebiet eine angemessene Verdichtung der Bebauung erhalten. Die Bebauung soll sich hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Bauformen an dem vorhandenen Bestand der Bebauung des Blockrandbereiches orientieren. Die Bebauung des Neubaubereiches soll mit zweigeschossigen Gebäuden überwiegend in Form von Reihenhäusern, freistehenden Stadtvillen sowie in begrenztem Umfang mit Mehrfamilienhäusern erfolgen. Aufgrund der hohen Grundwasserstände und der geogenen Belastung des Untergrundes mit Arsen und Schwermetallen sieht das Bebauungskonzept keine Eingriffe in den Untergrund vor. Die Bebauung soll ein Sockelgeschoss erhalten das nur geringfügig in den Untergrund hinein reicht. In diesem Sockelgeschoss sind die notwendigen Nebenräume und die privaten Stellplätze unterzubringen. Die Bebauung ist sowohl in NordSüdrichtung als auch in Ost-West-Richtung orientiert. Der Neubaubereich erhält eine großzügige öffentliche Grünfläche in Nord-Südrichtung, die an den Uferbereich des Annabaches anknüpft. Die Erschließung des Bereiches soll kosten- und flächensparend erfolgen. Das Gebiet wird über die Seilersbahn und die Huttenstraße erschlossen. Die Erschließung soll als Mischverkehrsfläche ausgestaltet werden. Die erforderlichen Öffentlichen Stellplätze werden jeweils am Einfahrtsbereich des Gebietes sowie im Bereich der Wendeanlagen der Stichstraßen angeordnet. Der Straßenraum soll durch Baumpflanzung gegliedert und begrünt werden. Die privaten Stellplätze sind innerhalb der Gebäude in den Sockelgeschossen vorgesehen. Die bestehende Bebauung entlang der Straßen Seilersbahn, Huttenstraße und Klosterstraße soll durch den Bebauungsplan in ihrem Bestand gesichert und erhalten werden. Aufgrund der bereits heute vorhandenen Nutzungen werden die überwiegenden Bereiche als allgemeine Wohngebiete festgesetzt. Der Bereich Ecke Seilersbahn und Huttenstraße entspricht hinsichtlich der Arten der baulichen Nutzungen einem Mischgebiet. Der Bestand an Wohnen und gewerblicher, handwerklicher Nutzung soll erhalten und in seinem Bestand gesichert werden. 5. Begründung der Festsetzungen 5.1 Planungsrechtliche Festsetzungen Die Art der baulichen Nutzung wird für die Teilbereiche A, B, C, H, I, J, K und L als Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Die festgesetzte Art der baulichen Nutzung entspricht damit den bereits heute vorhandenen Nutzungen und der für den Neubaubereich vorgesehenen Nutzung. Die nach § 4 (3) Nrn. 2, 3, 4 und 5 BauNVO in den allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zulässigen sonstigen nicht störenden Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen sind nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Diese Anlagen und Einrichtungen sind innerhalb der heute bereits bebauten Bereiche nicht vorhanden und lassen sich auch hinsichtlich ihrer Kubatur und Flächenansprüche nicht in den vorhandenen Bestand integrieren. Innerhalb des Neubaubereiches lassen sie sich ebenfalls nicht in die vorgesehene städtebauliche Struktur integrieren und sie würden dem Ziel der Schaffung eines hochwertigen innerstädtischen Wohngebietes widersprechen. Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 19 In den Sockelgeschossen der Baugebiete A und B sind die nach § 4 (2) und (3) Nr.1 BauNVO zulässigen Nutzungen nicht zulässig. Zulässig sind nur Garagen und Stellplätze sowie die für die Hauptnutzung der darüberliegenden Geschosse erforderlichen Nebenräume. Aufgrund der hohen Grundwasserstände und der geogenen Belastung des Gebietes sollten keine Eingriffe in den Untergrund erfolgen. Deshalb sind keine Keller im üblichen Sinne herstellbar, die tief in den Untergrund eingreifen. Damit trotzdem die Möglichkeit besteht die notwendigen Nebenräume für die Hauptnutzung der Gebäude herzustellen sind Sockelgeschosse vorgesehen, die weit aus dem Erdreich herausragen und nur wenig in den Untergrund eingreifen. Aufgrund der Höhenlage dieser Geschosse sind sie nach dem Landesrecht als Vollgeschosse zu werten und entsprechend nutzbar. Dies würde jedoch zu einer Verdichtung des Gebietes führen, die aufgrund der vorgesehen Bauformen und Bauweisen nicht erwünscht ist und auch zu Problemen bei der Unterbringung des ruhenden Verkehrs führen. Um der unerwünschten Verdichtung vorzubeugen und ausreichend Flächen für die Unterbringung des ruhenden Verkehrs auf den privaten Grundstücken zu sichern, ist der Ausschluß der zulässigen Hauptnutzungen im Sockelgeschoss erforderlich. Die Gebiete D,E,F und G sind als Mischgebiete gemäß § 6 BauNVO festgesetzt. In diesem Teilbereich des Bebauungsplangebietes an der Ecke Seilersbahn / Huttenstraße sind Wohngebäude, Geschäfts und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe sowie Handwerks- und Gewerbebetriebe vorhanden. Diese vorhandene Nutzungsmischung hat sich historisch entwickelt. Um den heutigen Bestand zu sichern ist eine Ausweisung als Mischgebiet erforderlich. Eine Umnutzung von Wohngebäuden zu gewerblichen Zwecken sollte nicht erfolgen. Bei Aufgabe gewerblicher Nutzungen sollte nach Möglichkeit eine Umnutzung zu Wohnzwecken erfolgen, um die Wohnnutzung in diesem Bereich weiter zu entwickeln und zu stärken. Die nach § 6 (2) Nrn. 6,7 und 8 BauNVO im Mischgebiet allgemein zulässigen Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO sind nicht zulässig. Diese Betriebe und Einrichtungen würden sich hinsichtlich ihrer Kubatur und Flächenansprüchen nicht in den vorhandenen Bestand an Gebäuden und Nutzungen einfügen. Die nach § 6 (3) BauNVO im Mischgebiet ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a (3) Nr. 2 BauNVO sind nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Vergnügungsstätten würden sich nicht in den vorhandenen Bestand an Nutzungen einfügen und zu einer negativen Entwicklung in diesem Bereich führen. Die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung orientiert sich hinsichtlich der Grundflächenzahl und der Geschoßflächenzahl für den Neubaubereich an dem Ziel einer für die innerstädtische Lage des Plangebietes angemessenen Dichte. Die Grundflächenzahl entspricht mit 0,4 der Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung. Die Geschoßflächenzahl entspricht mit 1,0 der überbaubaren Grundstücksfläche und der für die Hauptnutzung vorgesehenen Zahl der Vollgeschosse und der Möglichkeit den Dachraum zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Zahl der Vollgeschosse für die Bereiche A und B ist auf drei Vollgeschosse festgesetzt. Dies ist erforderlich, weil das Sockelgeschoss, welches nur für Nebenräume und Nebenanlagen genutzt werden soll, aufgrund seiner Höhenlage als Vollgeschoss nach der Landesbauordnung zu werten ist. Die Flächen von Stellplätzen und Garagen im Sockelgeschoss sollen bei der Ermittlung der Geschoßfläche unberücksichtigt bleiben. Das Sockelgeschoss ist nach landesrechtlicher Vorschrift ein Vollgeschoss. Damit wäre es in die Berechnung der Geschossfläche einzubeziehen. Da in diesem Geschoss aber keine Hauptnutzungen zugelassen werden sollen, kann es bei der Berechnung der Geschoßflächenzahl unberücksichtigt bleiben. Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 20 In den Bereichen, die bereits bebaut sind, orientiert sich die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung an dem vorhandenen Bestand. Die Traufhöhe der Gebäude ist als Mindest- und Höchstgrenze festgesetzt. Die Traufhöhe ist zu messen zwischen dem Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberseite der Dachhaut und der öffentlichen Verkehrsfläche. Bezugspunkt ist die Höhenlage der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche in Gebäudemitte. Mit dieser Festsetzung wird die Höhenentwicklung der Gebäude im Gebiet bestimmt. Die Kubatur wird innerhalb des Bereiches relativ einheitlich und homogen. Durch das Mindest- und Höchstmaß bleibt dem Bauherrn noch ein Spielraum bei der individuellen Ausgestaltung des Gebäudes erhalten. Die Erdgeschoßhöhe der Gebäude in den Baugebieten A und B ist zwingend auf 1,8 m festgesetzt. Die Erdgeschoßhöhe ist zu messen zwischen der Oberkante des Erdgeschoßbodens und der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche. Bezugspunkt ist die Höhenlage der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche in Gebäudemitte. Die Festsetzung der Erdgeschoßhöhe ist erforderlich um Eingriffe in den Untergrund zu vermeiden. Der Untergrund des Baugebietes ist geogen durch natürliche Vorkommen von Arsen und Schwermetallen belastet und durch einen hohen Grundwasserstand gekennzeichnet. Zur Minimierung der Eingriffe in den Untergrund wurde deshalb die Höhenfestsetzung für die Erdgeschoßhöhe getroffen. Die Zahl der Wohneinheiten je Gebäude ist für das Baugebiet A auf zwei Wohneinheiten begrenzt. Das Gebiet soll überwiegend mit Reihenhäusern bebaut werden. Die Festsetzung verhindert, dass keine übermäßige Verdichtung erfolgt. Die vorgesehene Bebauung mit Reihenhäusern ist vom Grundsatz eine Bauform für den Einfamilienhausbau. Die Bauform eignet sich nicht für die Errichtung von Mehrfamilienhäusern. Im Zentrum des Gebietes sind vier Grundstücke für eine Bebauung mit Mehrfamilienhäusern vorgesehen. Hier wurde die Zahl der zulässigen Wohneinheiten je Wohngebäude entsprechend der Grundstücksgröße und der überbaubaren Grundstücksfläche abweichend festgesetzt. Die sonstigen Festsetzungen des Maßes der baulichen Nutzung bleiben unverändert. Für das Baugebiet B ist die Zahl der Wohneinheiten je Wohngebäude auf 4 Wohneinheiten festgesetzt. In dem Teilbereich ist die Errichtung von Stadtvillen vorgesehen. Die festgesetzten Baufenster in Verbindung mit der Geschoßigkeit der Gebäude erlauben die Errichtung von vier Wohneinheiten. Als Bauweise ist für das Gebiet A geschlossenen Bauweise festgesetzt. Dies entspricht dem Ziel der Bebauung des Gebietes mit Reihen- und Mehrfamilienhäusern. In dem Teilgebiet B, in dem Stadtvillen als Einzelbaukörper errichtet werden sollen wird offene Bauweise festgesetzt. Die vorhandene Bebauung im Bereich des Blockrandes ist als geschlossene Bauweise festgesetzt. Dies entspricht dem Bestand. In den Baugebieten A und B sind die überbaubaren Grundstücksflächen durch Baulinien und Baugrenzen festgesetzt. Entlang der Straßen wurden Baulinien festgesetzt damit sich die Bebauung an den Erschließungsanlagen orientiert und eine einheitlich Bauflucht entsteht. Die seitlichen und rückwärtigen Grenzen der überbaubaren Grundstücksflächen sind mittels Baugrenzen festgesetzt. Die Gebäude sollen traufständig zu den Erschließungsanlagen orientiert werden. Entsprechend ist die Stellung baulicher Anlagen, Firstrichtung festgesetzt. Bei der bestehenden Bebauung entlang der Block- Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 21 ränder wurden entlang der Straßen Baulinien festgesetzt, weil dies dem vorhandenen Bestand entspricht. Die rückwärtige Grenze der überbaubaren Grundstücksfläche ist durch eine Baugrenze festgesetzt. Im Bereich der bestehenden Bebauung sind im rückwärtigen Bereich noch Erweiterungsmöglichkeiten für die bestehende Bebauung vorgesehen. Innerhalb dieses Bereiches sind eingeschossige Anbauten oder Erweiterungen bestehender Gebäude zulässig. Die Anbauten sollen sich den Hauptbaukörpern deutlich unterordnen . Deshalb sollen sie höchstens 50 % der Breite der Hauptbaukörper einnehmen. In den Baugebieten A und B sind Garagen und Stellplätze nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den dafür festgesetzten Flächen für Nebenanlagen zulässig. Die Festsetzung steht im Zusammenhang mit der Festsetzung der Erdgeschosshöhe. Aufgrund dessen, dass möglichst nicht in den Untergrund eingegriffen werden soll, entstehen Sockelgeschosse. Die für die Hauptnutzungen notwendigen Nebenanlagen und Nebenräume sollen in diesen Geschossen untergebracht werden. Die Verkehrsflächen sind als Mischverkehrsflächen mit einer überwiegenden Breite von 5,50m festgesetzt. Die Mischverkehrsflächen sollen gepflastert werden. Im Straßenraum sind zur Gestaltung und Aufwertung des Verkehrsraumes Baumstandorte vorgesehen. Öffentliche Stellplätze sind jeweils in den Einfahrtsbereichen in das Gebiet von der Huttenstraße und der Seilersbahn angeordnet. Darüber hinaus sind innerhalb des Gebietes noch im Süden bei den Mehrfamilienhäusern und den Stadtvillen öffentliche Stellplätze festgesetzt. Die öffentlichen Stellplätze sind damit gleichmäßig im Gebiet verteilt. Parken im Straßenraum ist aufgrund der flächensparenden Erschließung des Neubaubereiches nicht vorgesehen. Das Plangebiet grenzt unmittelbar an den Annabach. Von diesem Gewässer geht eine Hochwassergefährdung aus. Von Seiten der Stadt besteht für das gesamte Stadtgebiet ein Hochwasserschutzkonzept. Der Schutz vor Hochwasser wurde bei der Planung des Gebietes insoweit berücksichtigt, als entlang des Annabaches eine Fläche für Maßnahmen des Hochwasserschutzes festgesetzt wurde. Entlang des Baches soll eine Schutzeinrichtung hergestellt werden, die den Schutz vor einem hundertjährigen Hochwasser sicherstellt. Das angestrebte Schutzniveau wird bei 117,60 m ü. NN liegen. Dies ist der prognostizierte Hochwasserstand im Bereich der Klosterstraße. Die öffentlichen Verkehrsflächen liegen hinsichtlich ihrer Höhenlage über dem heute vorhandenen Geländeniveau. Begründet ist dies durch die im Untergrund des Plangebietes vorhandenen geogenen Belastungen und den hohen Grundwasserstand. Zur Herstellung der Straßenverkehrsflächen sind deshalb Aufschüttungen erforderlich, die in die angrenzenden privaten Baugrundstücke hineinreichen. Die erforderlichen Aufschüttungen zur Herstellung der Straßen sowie die erforderlichen Stützbauwerke entlang der Grundstücksgrenzen sind durch die Grundstückseigentümer entschädigungslos zu dulden. Die privaten Grundstücksflächen der Baugebiete A und B sind bis auf die Höhe der öffentlichen Verkehrsflächen aufzuschütten. Die Aufschüttung der privaten Grundstücksflächen ist erforderlich um ein einheitliches Höhenniveau im Gebiet zu erreichen. Für die Aufschüttung soll nur unbelastetes Bodenmaterial verwendet werden. Boden, der bei der Errichtung der Gebäude als Aushub anfällt, kann auf dem eigenen Grundstück wieder eingebaut werden. Dieser Boden ist durch unbelasteten Oberboden mindestens vierzig Zentimeter zu überdecken. Durch die Überdeckung sind Beeinträchtigungen der Gesundheit ausgeschlossen. Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 22 Innerhalb des Gebietes ist eine Ausgleichsfläche festgesetzt. Die Fläche ist zu begrünen. Je 200 qm Fläche ist mindestens 1 Baum zu pflanzen. Die festgesetzte Ausgleichsfläche und die Bepflanzung dienen dem Ausgleich der Eingriffe auf den Baugrundstücken. Innerhalb des Gebietes sind vorhandene Bäume ab einem Stammdurchmesser von 25 cm zu erhalten. Eine Beseitigung ist nur zulässig zur Errichtung von Gebäuden, zur Durchführung von Erschließungsmaßnahmen oder aus Sicherheitsgründen. Diese Festsetzung dient der Erhaltung des vorhandenen Bestandes an Vegetation und damit der Minimierung der Eingriffe. Zum Ausgleich für die Eingriffe in den Vegetationsbestand sind auf den privaten Grundstücksflächen je angefangene 300 qm Grundstücksfläche ein Baum zu pflanzen. Zur Pflanzung sollen die in der Pflanzliste aufgeführten Bäume verwendet werden. Die Vorgartenflächen sind, soweit sie nicht für Zufahrten und Zuwege genutzt werden als Grünflächen anzulegen. Die Gestaltung der Vorgartenflächen als Grünflächen dient der Aufwertung und Begrünung des Straßenraumes und der Minimierung des Eingriffs in den Naturhaushalt. Die Dächer von Garagen und Stellplatzüberdachungen sind zu begrünen. Die Begrünung der Dachflächen minimiert die Eingriffe in den Naturhaushalt. Auf den Dächern wird zusätzliche Grünfläche geschaffen. Die Flächen von Stellplätzen, Hofflächen Zufahrten und Zuwegen sind mit wasserdurchlässigen Materialien und Oberflächenbefestigungen herzustellen. Durch diese Festsetzung wird die Versiegelung innerhalb des Gebietes begrenzt. Dadurch kann Niederschlagswasser versickern und in begrenztem Umfang auch eine Begrünung der Flächen stattfinden. Das Niederschlagswasser von Dächern ist getrennt zu erfassen und in die Trennkanalisation Regenwasserkanal einzuleiten. Das Gebiet soll durch eine Trennkanalisation entwässert werden. Das anfallende Regenwasser soll getrennt vom Schmutzwasser erfaßt und abgeleitet werden. Das Regenwasser wird direkt in den Annabach eingeleitet. Die Herstellung von Dächern aus unbeschichteten Metallen wie Kupfer, Zink und Blei ist unzulässig. Bei unbeschichteten Metallen besteht die Gefahr, dass das Regenwasser durch Schwermetalle belastet wird. Aus Gründen der Vorsorge sollten deshalb keine unbeschichteten Metalle verwendet werden. Entlang der öffentlichen Verkehrsflächen sind in den Gebieten A und B Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zugunsten des Versorgungsträgers festgesetzt. In den festgesetzten Flächen sollen die erforderlichen Beleuchtungseinrichtungen, Lampen erstellt werden. Die Betriebsgebäude auf dem Grundstück Lgb.Nr. 273 sind durch Maßnahmen des technischen Schallschutzes so zu dämmen, dass die Orientierungswerte der DIN 18005 Schallschutz im Städtebau für allgemeine Wohngebiete bei den angrenzenden Wohngebäuden eingehalten werden. Die von dem Betrieb ausgehenden Immissionen stellen eine Überschreitung der zulässigen Orientierungswerte dar. Der Lärmkonflikt ist nur durch aktive Schallschutzmaßnahmen am Betriebsgebäude zu lösen. Die Fassade ist deshalb so zu dämmen, dass die Orientierungswerte eingehalten werden. Damit dieses Ziel erreicht wird sind die Gebäude mit neuen Fenstern auszustatten. Damit wird ein ausreichender Schallschutz gewährleistet. Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 23 5.2 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen In den Örtlichen Bauvorschriften sind die äußere Gestaltung der baulichen Anlagen Dachform, Dachneigung, die Zulässigkeit von Dachaufbauten, die Zulässigkeit von Antennen sowie die Zulässigkeit und Gestaltung von Einfriedigungen geregelt. Entlang der öffentlichen Verkehrsflächen sollen im Neubaubereich keine Einfriedigungen errichtet werden. Zulässig ist die Pflanzung von Hecken bis zu 0,5 m Höhe. Die Einfriedigung in Form von Hecken ist gleichzeitig eine Aufwertung des Straßenraumes. Die seitlichen Einfriedigungen sind nur als Hecken bis zu 1,20 m zulässig. In die Hecken können Drahtzäune integriert werden. Diese Festsetzung gewährleistet eine natürliche, für das ökologische Kleinklima wertvolle Begrenzung der Grundstücke und verhindert eine zu starke Abschottung der privaten Freibereiche. Stark reflektierende Materialien, grelle Farben und Plattenverkleidungen jeglicher Art würden zu einer optischen Beeinträchtigung der Gebäude beitragen und werden nicht zugelassen. Statt dessen, sind die Gebäude zu verputzen. Eine architektonische, bzw. farbliche Absetzung des Sockelgeschosses vom 1. und 2. Geschoss verstärkt die vertikale Gliederung der Gebäude und belebt die Fassade. Die Festsetzungen zur Anbringung von Antennen verhindert die Verunstaltung durch unterschiedlichste Arten von Satellitenschüsseln an den straßenseitigen Gebäudefassaden. Satellitenschüsseln können auf den rückwärtigen Gebäudefassaden oder auf dem Dach angebracht werden. Als Dachform sind Satteldächer mit einer Neigung von 35 Grad festgesetzt. Die Gebäude sollen traufständig zur Straße errichtet werden, um den Straßenverlauf zu betonen. Mit der gewählten Dachform und Neigung ist es möglich den Dachraum sinnvoll zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Regelung der Zulässigkeit von Dachaufbauten dient der einheitlichen Gestaltung der Dachlandschaft innerhalb des Plangebietes. 6. Eingriffs- und Ausgleichsdarstellung Die Darstellung der Eingriffe in den Naturhaushalt und den Boden sowie die Maßnahmen zur Vermeidung , Minimierung und zum Ausgleich werden, wie die Erfassung des naturräumlichen Bestandes, auf für den bisher unbebauten Bereich im Inneren des Baublockes beschränkt. Biotoptyp Biotopwert Bestand Planung Bilanz Versiegelte Flächen unbedeutend 7.090 qm 7.940 qm + 850 qm 3.380 qm 5.910 qm + 2.530 qm Extensiv gepflegte gering - mittel Gärten 6.810 qm 3.100 qm - 3.710 qm Ruderalflächen mittel 2.040 qm -------- - 2.040 qm Ausgleichsfläche mittel - hoch ------- 2.370 qm + 2.370 qm 19.320 qm 19.320 qm Intensiv Gärten gepflegte gering Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 24 Der Neubaubereich im Inneren des Plangebiets umfaßt ca. 19.320 qm. Davon sind im Bestand 7.090 qm Fläche versiegelt. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes werden 7.940 qm Fläche mittels Gebäuden und Verkehrsflächen versiegelt. Damit ergibt sich im Vorher-Nachher-Vergleich eine Zunahme der versiegelten Flächen um rund 850 qm. Die intensiv gepflegten Gartenflächen umfassen im Bestand eine Fläche von 3.380 qm. Die Fläche intensiv gepflegter Gärten wird durch die Planung um 2.530 qm auf insgesamt 5.910 qm erhöht. Die Fläche extensiv gepflegter Gärten nimmt um 3.710 qm auf rund 3.100 qm ab. Ruderalflächen werden nach der Realisierung des Bebauungsplanes keine mehr bestehen. Neu hinzu kommen wird eine Ausgleichsfläche mit 2.370 qm mit mittlerer bis hoher Qualität. Bezogen auf die Ausgangssituation ist durch die Bebauung eine Verschlechterung der ökologischen Qualität zu erwarten, da ca. 850 qm Fläche zusätzlich versiegelt werden und der Umfang an extensiv gepflegten Gartenflächen und Ruderalflächen um rund 5.750 qm abnimmt, der Umfang an intensiv gepflegten Gartenflächen um rund 2.540 qm zunimmt. Dieser Veränderung der ökologischen Qualität stehen die Herstellung einer Ausgleichsfläche innerhalb des Gebietes und Maßnahmen auf den Privatgrundstücken gegenüber. Die festgesetzte Ausgleichsfläche innerhalb des Gebietes umfasst eine Fläche von 2.370 qm. Sie liegt überwiegend auf Flächen, die im heutigen Bestand intensiv gepflegt sind. Damit erfährt diese Fläche gegenüber dem heutigen Zustand eine Aufwertung. Die Ausgleichsfläche ist intensiv zu begrünen. Je 200 qm Fläche ist mindestens ein Baum zu pflanzen. Auf den Straßenflächen sind auf den festgesetzten Standorten weitere heimische Bäume zu pflanzen. Darüber hinaus sind auf den privaten Grundstücksflächen weitere Maßnahmen zum Ausgleich, zur Vermeidung und zur Minimierung der Eingriffe in den Naturhaushalt festgesetzt. Vorhandene Bäume sind ab einem Stammdurchmesser von 25 cm zu erhalten. Eine Beseitigung dieser Bäume ist nur zulässig zur Errichtung von Gebäuden oder zur Durchführung von Erschließungsmaßnahmen. Damit ist der vorhandene Bestand an Bäumen soweit als möglich geschützt und dauerhaft zu erhalten. Auf den Grundstücken ist darüber hinaus je 300 qm angefangene Grundstücksfläche ein hochstämmiger einheimischer Baum zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Auf den Straßenflächen sind an den festgesetzten Standorten weitere standortheimische Bäume zu pflanzen. Um die Versiegelung der privaten Grundstücksflächen zu minimieren, ist festgesetzt, dass die Flächen von Stellplätzen, Hofflächen, Zufahrten und Zuwegen mit wasserdurchlässigen Materialien und Oberflächenbefestigungen herzustellen sind. Damit wird erreicht, dass der Niederschlag dieser Flächen weiterhin versickern kann und die Flächen für eine Begrünung nutzbar sind. Dadurch können die Bodenfunktionen teilweise erhalten werden. Die Dächer von Garagen und Stellplatzüberdachungen sind dauerhaft zu begrünen. Dies ist eine weitere Maßnahme zum Minimierung und zum Ausgleich der Eingriffe in den Naturhaushalt. Durch die Begrünung der Dachflächen entstehen zusätzliche Vegetationsflächen, die sich positiv auf das Kleinklima und den Wasserhaushalt auswirken sowie Lebensraum für Insekten und Kleinlebewesen darstellen. Das Niederschlagswasser von Dächern ist getrennt zu erfassen und in die Trennkanalisation, Regenwasserkanal einzuleiten. Das gesammelte Regenwasser wird direkt in Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 25 den Annabach als Vorfluter eingeleitet. Eine Versickerung des Regenwassers ist aufgrund der mangelnden Versickerungsfähigkeit des Bodens und der geogenen Belastung des Untergrundes nicht möglich. Eingriffe in den Boden und das Grundwasser werden durch die Festsetzung der Sockelgeschosse weitestgehend vermieden. Die Eingriffe in den Boden und den Naturhaushalt sind durch die festgesetzte Ausgleichsfläche sowie die Maßnahmen auf dieser Fläche und die Maßnahmen zur Vermeidung, zur Minimierung und zum Ausgleich auf den Grundstücken ausgeglichen. 7. Zusammenstellung der Flächen Gesamtfläche Geltungsbereich 37.680 qm davon - Bereich Neuplanung: 19.320 qm - Bereich Bestand: 18.360 qm Wohnbaufläche - Bereich Neuplanung 13.550 qm - Bereich Bestand 11.250 qm Mischgebietsfläche 6.570 qm Grünfläche/Ausgleichsfläche 2.430 qm Verkehrsfläche: 3.880 qm Anzahl der neuen Wohnungen: Bevölkerung ca. 80 200 EW Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Nördlich Annabach – Seilersbahn“ Gemarkung Bruchsal Begründung Seite 26 Entwurf und Bearbeitung Stadt Bruchsal, Stadtplanungsamt Bruchsal, den 08.07.2004 gez.: Müller, Dipl. Ing. Ausfertigung Die Übereinstimmung der Begründung mit dem Gemeinderatsbeschluß/ Satzungsbeschluß vom 21.09.2004 wird bestätigt. Stadt Bruchsal, Bürgermeisteramt Bruchsal, den 23.09.2004 gez.: Bernd Doll Oberbürgermeister
