Missing Link

– Missing Link –
neue Mietverträge?
Warum das Thema Mietverträge?
Mieter: „Wir können und wollen viele der derzeitigen Mieten
nicht mehr zahlen – sie sind nicht mehr marktgerecht“
Vermieter: „Es wird immer schwieriger mit Shopping Centern
Geld zu verdienen; Wir müssen immer mehr ins Risiko gehen
und trotzdem sinken die Renditen“
das Gleichgewicht im Nutzen für beide Seiten ist in
vielen Fällen merklich gestört
sowohl Mieter als auch Vermieter befinden sich
vordergründig in einem Dilemma
Von den Ursachen des Dilemmas
Einzelhandel und Fläche
Indexierte Veränderungsraten (Basis 2010)
1,2
ca. +11%
1,1
1,0
0,9
0,8
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Index Einzelhandelsumsatz Gesamt
2017
2018
2019
2020
Von den Ursachen des Dilemmas
Einzelhandel und Fläche
Indexierte Veränderungsraten (Basis 2010)
1,2
1,1
1,0
0,9
ca. -16%
0,8
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Index Einzelhandelsumsatz Gesamt
Index Einzelhandelsumsatz stationär
2017
2018
2019
2020
Von den Ursachen des Dilemmas
Einzelhandel und Fläche
Indexierte Veränderungsraten (Basis 2010)
1,2
1,1
1,0
ca. -7 – 10%
0,9
0,8
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Index Einzelhandelsumsatz Gesamt
Index Einzelhandelsumsatz stationär
Index Verkaufsfläche pro Einwohner
2017
2018
2019
2020
Von den Ursachen des Dilemmas
Einzelhandel und Fläche
Indexierte Veränderungsraten (Basis 2010)
1,2
1,1
1,0
0,9
0,8
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
"unvermietbare Fläche"
Index Einzelhandelsumsatz Gesamt
Index Einzelhandelsumsatz stationär
Index Verkaufsfläche pro Einwohner
2017
2018
2019
2020
Von den Ursachen des Dilemmas
Einzelhandel und Fläche
Indexierte Veränderungsraten (Basis 2010)
1,2
Index Shopping Center Fläche
1,1
1,0
0,9
0,8
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
"unvermietbare Fläche"
Index Einzelhandelsumsatz Gesamt
Index Einzelhandelsumsatz stationär
Index Verkaufsfläche pro Einwohner
2017
2018
2019
2020
Vom Streit um das Risiko
Perspektive des Einzelhandels
Verschiebung des Risikos geringerer m²-Umsätze an
Betreiber bzw. deren Endinvestoren
– so wenig Fixmieten wie möglich
– so kurze Laufzeiten wie nie zuvor (Ausnahme Lebensmittelhandel)
Verschiebung der Last zu Frequenznutzern durch nicht
marktkonforme Konditionen für Ankermieter (Mietfreiheit,
Fitouts, bezahlte Personalkosten, Sonderkündigungsrechte …)
– fehlende Shopping Center Einnahmen bzw. Kosten müssen durch
andere Mieter kompensiert werden
– Schaffung von Angebot über den Bedarf hinaus
Vom Streit um das Risiko
Perspektive der Land Lords
Versuch der Kompensation von rückläufigen Einnahmen
durch steigende Betriebs- und Nebenkosten
– es muss klar und transparent sein, wofür gezahlt wird
– eine Verteilung nach dem „Gießkannenprinzip“ trifft vor allem
schwache Marken
Suche nach Wachstumspotenzialen („Value add“)
– eine Neupositionierung ermöglicht oft eine bessere/nachhaltigere
Bearbeitung des Marktes
– Aber: nicht alle Handelsimmobilien verfügen über ein
Wachstumspotenzial, da der Markt ja kleiner wird
Die Rolle der Endinvestoren
Endinvestoren haben klare Vorgaben zur:
– Renditeerwartung
– Höhe und Risikobewertung der Einnahmen (insb. Land Lords)
– Kostenstruktur (insb. Einzelhändler)
um diese Vorgaben zu Erfüllen nehmen Endinvestoren
direkten und indirekten Einfluss auf die Gestaltung der
Mietverträge
auf beiden Seiten (Vermieter/Mieter) bestehen dadurch
Zwänge, die zunehmend nicht mehr kompatibel sind
Zwischenfazit
Retail ist (wieder) eine sehr beliebte Assetklasse bei
Endinvestoren (insb. Fonds), allerdings basierend auf
Renditeerwartungen die der Vergangenheit angehören
und die – zumindest mittelfristig – nicht mehr erzielt
werden können
das derzeitige, klassische Businessmodell von Shopping
Centern wird zukünftig kaum noch funktionieren, da es
auf der Annahme wachsender Märkte und wachsendem
Flächenbedarf basiert
Zwischenfazit
Shopping Center befinden sich ein einem
Transformationsprozess: Vom Warenanbieter hin zu
einem „Allrounder“ mit umfassendem Angebot auch
abseits von Retail  Einnahmen aus RetailMietverträgen werden anteilig an Bedeutung verlieren
Einzelhändler befinden sich ein einem
Transformationsprozess, in dem die direkte Relation
zwischen stationärer Verkaufsfläche und Umsatz
verschwimmt  Miete muss nicht mehr direkt an die
Fläche gebunden sein
Lösungsansätze
im Kontext der Endinvestoren
 realistische Neubewertung der Renditemöglichkeiten und
folglich Erwartungen
 mehr Risikobereitschaft (Positionierung, „Ausprobieren“)
im Kontext der Shopping Center Betreiber
 Suche nach neuen Einnahmequellen um Druck von
klassischen Mietverträgen zu nehmen
 Fokus auf den „Zusatznutzen“ um stationäre
Handelsflächen zu stützen und weiterhin zu ermöglichen
Lösungsansätze
im Kontext des Einzelhandels
 Neubeurteilung des Wertes von Kontaktpunkten zum
Kunden und finden einer entsprechenden Vergütung
 Neudefinition des Nutzens der stationären Fläche,
abseits der „Warenherzeigefunktion“
 Neugestaltung des Filialnetzes mit ausdifferenzierten
Shop-Formaten
Lösungsansätze
im Kontext von Mietverträgen
Suche nach einem neuen Modell zu Vergütung
– Fläche und Umsatz reichen nicht mehr aus für die Bemessung
– neue Modelle müssen sich am möglichen Kontakt zum Kunden
orientieren (über Frequenzen, Blickkontakte, Marketing, …)
mehr Flexibilität in den Verträgen
– Schaffung von Möglichkeiten um auf die hohe Dynamik der
Handelslandschaft reagieren zu können
– betrifft Laufzeiten, Flächengrößen und -zuschnitte, Standorte
innerhalb der Immobilie usw.