Immobilienblasen: Entdecken und Verhindern
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Immobilienblasen: Entdecken und Verhindern Emile J. Brinkmann* Chief Economist and SVP, Research & Education *Comments and opinions are solely those of the presenter and do not necessarily represent official positions of the MBA or its members. Preis Märkte mit einem unelastischen Wohnungsangebot (wenigstens in kurzer Frist) reagieren auf relativ kleine Ausschläge in der Nachfrage mit großen Ausschlägen beim Preis. Angebot von Wohnungen Δ Preis Nachfrage nach Wohnungen Menge Δ Nachgefragte Menge 2 Blasen-Definition • Angebot und Preise passen sich den langfristigen und nachhaltigen Veränderungen in der Nachfrage und Einkommen an. Nur weil sich die Preise im Rahmen eines neuen Gleichgewichts erhöhen, heißt dies nicht, dass es sich um eine Blase handelt. • Eine Preisblase ist eine Preiserhöhung durch unhaltbare oder vorübergehende Erhöhungen der Nachfrage. • Kurzfristige Schocks auf das Wohnungsangebot durch Naturkatastrophen können auch zu vorübergehenden Preisblasen führen. 3 Häuserpreise – Geschichte 3er Städte Preisindex: Jahr 1995 = 100 350 300 250 200 150 100 50 Detroit Houston Source: Federal Housing Finance Agency Los Angeles 4 Gründe vorübergehender Nachfragewechsel 1) Plötzliche Änderungen bei der Kreditverfügbarkeit und/ oder niedrigere Schwellen für Eigentumserwerb a. Geringere Anforderungen an Eigenkapital. b. Geringere Anforderungen an Dokumentation. c. Geringere Anforderungen an Kreditwürdigkeit. d. Erhöhung von direkten Subventionen, einschließlich Bar-Zuschüssen und Steuererleichterungen. e. Einfachere Rückzahlungsbedingungen, wie varibale Darlehen mit flexibler Ratenzahlung. • Alle sind vorübergehend. Schließlich müssen wir die Kredit-Lehren der Vergangenheit wieder lernen. • Die Ausweitung von Krediten mit niedrigem Dokumentationsstandard schädigte das US-Immobilienfinanzierungssystem am meisten. 5 Gründe vorübergehender Nachfragewechsel 2) Spekulation a) Spekulanten werden von Märkten mit steigenden Preisen angezogen. b) Wenn sie nur sehr wenig Eigenkapital zahlen müssen, kann die gehebelte Rendite sehr hoch sein. c) Die Nachfrage hält nur so lange an wie die Preise steigen, und wenn die Spekulanten nicht über das Kapital verfügen, das Investment langfristig zu halten, werden die Zwangsverkäufe zu einem starken Preisverfall führen. 3) Betrug a) Belegungsbetrug b) Betrug bei Dokumentation und Bewertung. 6 Gründe vorübergehender Nachfragewechsel 4) Unhaltbares lokales makroökonomisches Umfeld a) Kurzfristiger Anstieg der lokalen Wirtschaftsaktivität local economic activity, wie z.B. ein Aufschwung im Immobilienmarkt, der durch einen Boom im Hausbau angefeuert wird. b) Wachsende aber nichtdiversifizierte lokale Wirtschaft wie Öl- und Gasexploration, Automobilherstellung oder vielleicht sogar Finanzdienstleistung c) Kreditrefinanzierungen zur Barmittelentnahme spielten eine große Rolle bei der Stimulierung lokaler Wirtschaften in Gegenden der USA, die bereits einen hohen Immobilienpreisanstieg zu verzeichnen hatten. Dies förderte die Entstehung von nicht nachhaltigen Rückkopplungsschleifen. 7 Eigenkapitalentnahme aus der Immobilie förderte die Entstehung einer Immobilienblase Refinanzierungen zur Barmittelentnahme und andere Eigenkapitalentnahmen aus Immobilien: and Use of Home Equity Extraction 2000- 2008 300 250 $ Billions 200 150 100 50 0 Erwerb Vermögensanlagen Rückzahlung anderer Schulden Renovierung Persönlicher Konsum 8 Source: Greenspan & Kennedy, Federal Reserve Blasen in schrumpfenden Märkten • Es ist auch möglich, dass Preisblasen in schrumpfenden Märkten entstehen, weil Kreditgeber oder die Regierung eingreifen, um den einer schrumpfenden lokalen Wirtschaft geschuldeten natürlichen Rückgang temporär umzukehren. • In US-Städten wie Detroit und Cleveland haben laxe Kreditbedingungen Immobilienkäufer angelockt, die nicht die langfristige Finanzkraft hatten, um sich eine Immobilie zu leisten. • Das Resultat war eine Pause beim Verfall der Immobilienpreise. Doch nach der Pause war der Preisverfall umso dramatischer. 9 Warum Kreditgeber und Märkte Schwierigkeiten haben, mit Blasen umzugehen Lenders and Markets Have Difficult 1) Kreditmodelle basieren auf der a individuellen Time Dealing with Kreditwürdigkeit undBubbles Finanzkraft und werden nicht im Zusammenhang mit der lokalen Wirtschaft gesehen. Man geht von einer Durchschnittsperformance für das gesamte Land aus, so dass regionale Wirtschaftsbedingungen keine Rolle spielen. 2) Ebenso werden überall alle Darlehenstypen angeboten, so dass der Anteil des notwendigen Eigenkapitals nicht von den Bedingungen der lokalen Wirtschaft abhängt. 3) Die Bewertungen von Immobilien basieren auf den aktuellsten Verkäufen und beachten die zukünftige Entwicklung der lokalen Wirtschaft nicht. 10 Warum Kreditgeber und Märkte Schwierigkeiten haben, mit Blasen umzugehen 4) Der enorme Gewinndruck, der auf den Kreditgebern lastet, veranlasst sie, mit der Konkurrenz mitzuhalten und sich nicht freiwillig von überhitzten Märkten zurückzuziehen. 5) Für den einzelnen Kreditgeber ist es schwer zu bestimmen, ob der Aufschwung in einem lokalen Markt im Wesentlichen einer Konzentration von schlechten Kreditrisiken, Spekulation und Betrug geschuldet ist. Doch der Wert der Sicherheiten dieser Kreditgeber ist genauso vom Platzen der Blase betroffen – und nicht nur die Sicherheiten des Kreditgebers, der die riskantesten Darlehen vergeben hat. 11 Warum Regierungen & Regulatoren Schwierigkeiten haben, mit Blasen umzugehen 1) Der Bau neuer Häuser ist eine wichtige Quelle für Wachstum und Jobs in jeder Wirtschaft. Kein Politiker oder Beamter will in den Verdacht geraten, dieses Wachstum künstlich klein zu halten. 2) Die Bauindustrie hat oft großen politischen Einfluss und wird sich selbst in überhitzten Märkten dagegen wehren, das Wachstum einzudämmen. 3) Jede Regierung spricht gerne über die Verbesserungen im Wohnbau und ein Anstieg der Eigenheimquote. 12 Was können Kreditgeber tun? 1) Einbau lokaler Wirtschaftsfaktoren in die Kreditmodelle. 2) Bereitschaft zur Erhöhung der Eigenkapitalanforderungen und einem Anziehen der Kreditstandards, wenn sie eine Überhitzung des lokalen Marktes beobachten, auch wenn dies zumindest in der kurzen Frist einen Verlust von Marktanteilen bedeutet. 3) Entwicklung eines besseren Informationsstandes in Bezug auf das Ausmaß der Spekulation und des Belegungsbetrugs. 13 Was können Regulatoren tun? 1) Bemühungen der Kreditgeber zur antizyklischen Kreditvergabe unterstützen und Anlegen der gleichen Standards wie für die Programme der staatlich geförderten Kreditvergabe. 2) Von Kreditgebern verlangen, lokale Wirtschaftsfaktoren in ihre Kreditmodelle einzubauen. 3) Nutzung selbst von rudimentären regulatorischen Signalen (wie z.B. Wohnungsbaugenehmigungen pro Kopf), um den Wohnbau und die Kreditvergabe zu regulieren. 4) Politischem Widerstand von Gruppen widerstehen, deren Einkommen eher Immobilientransaktionen entspringt als aus der langfristigen Entwicklung des Immobilienmarktes stammt. 14 Emile J. Brinkmann Chief Economist and Senior Vice President for Research and Education Mortgage Bankers Association 1717 Pennsylvania Ave., NW Washington, DC 20036 [email protected] 15
