Raum Brugg Windisch – Hochhauskonzept

Raum Brugg Windisch
Hochhauskonzept
Raum Brugg Windisch –
Hochhauskonzept
Bestand – Eignung – Planungsrichtlinien
3. Juni 2016
FEDDERSEN & KLOSTERMANN
Neumarkt 6
CH-8001 Zürich
Städtebau – Architektur – Landschaft
Tel 044 262 50 00
Fax 044 252 47 93
[email protected]
Raum Brugg Windisch
Hochhauskonzept
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
Einleitung
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Definitionen und Typologien 3
Vorhandene Hochhäuser
6
Motive und Konzeptansatz für Hochhäuser
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Eignung der Gebiete
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Planungsrichtlinien
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Bearbeitung
. Christian Blum (Projektleitung)
Städtebauer (dipl. Ing. FH, MAS ETH)
. Alban Külling
BSc ETH Arch.
In Zusammenarbeit mit
Monika Klingele Frey (Stadtplanerin der Stadt Brugg),
Armin Leupp (Leiter Planung und Bau Brugg) und Roland Schneider
(Leiter Planung und Bau Windisch).
Illustration Titelblatt
Tatort Kommunikation & Design GmbH
Diobe Wyss, Francisco Rojas
Nydeggstalden 30, 3011 Bern
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Raum Brugg Windisch
Hochhauskonzept
Einleitung
Ausgangslage
Da Siedlungsdruck und Verkehrsbelastung nicht an Gemeindegrenzen
haltmachen, haben sich Brugg und Windisch zu einem beispielhaften
Schritt entschieden: Beide Gemeinden haben im Rahmen der Gesamtrevision der jeweiligen Bau- und Nutzungsordnung gemeinsam das sogenannte Räumliche Entwicklungsleitbild (RELB) erarbeitet. Das RELB
soll die zukunftsweisende Entwicklung der Region und die regionale
Abstimmung zwischen Siedlung, Verkehr und Landschaft gewährleisten. Im März 2015 wurde der Erarbeitungsprozess mit dem Beschluss
des Stadtrats Brugg und des Gemeinderats Windisch abgeschlossen.
Unter dem Aspekt der qualitätsbewussten Innenentwicklung wurde im
RELB die Erarbeitung eines Hochhauskonzeptes als Handlungsfeld
definiert. Konkret wird die Evaluation geeigneter Hochhausstandorte
gefordert. Mit Hilfe des Konzeptes liegt den beiden Gemeinden eine
Beurteilungs- und Entscheidungshilfe für zukünftige potenzielle Projektanfragen/ -gesuchen vor.
Aufgabenstellung
Basierend auf der Ausgangslage soll für die beiden Standortgemeinden
Stadt Brugg und Gemeinde Windisch untersucht werden, ob und wo
allfällige höhere Gebäude / Hochhäuser denkbar bzw. unter welchen
Bedingungen diese möglich wären. Davon ausgehend, dass mögliche
Hochhausstandorte Konsequenzen hinsichtlich der zu revidierenden
Bau- und Nutzungsordnungen bedeuten, werden darüber hinaus Aussagen zu Spielregeln hinsichtlich Qualitätskriterien und Verfahren erwartet.
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Raum Brugg Windisch
Hochhauskonzept
Definitionen und Typologien
Definition aus städtebaulicher Optik
Der Begriff Hochhaus umfasst aus städtebaulicher Sicht alle überhohen Bauwerke, unabhängig von Bedeutung und Nutzung. Also auch
industrielle, technische und kirchliche Bauten. Normalerweise versteht
man aber unter Hochhäusern primär Gebäude, die sich im Umfeld in
signifikanter Art durch Mehrhöhe auszeichnen sowie dem Wohnen und
Arbeiten dienen.
Der Cluster von San Francisco.
Städtebauliche Typologie
Wenn man Ordnungsprinzipien für Hochhäuser einführt, dann stellt
sich die Frage nach der passenden Stelle nicht nur für das einzelne
Gebäude, sondern auch für dessen Mehrzahl. Die folgende Zusammenstellung gibt eine kurze Übersicht über das räumliche Verhalten, den
Ausdruck und die Bedeutung von Hochhäusern, die dem Wohnen und
Arbeiten dienen.
Als Cluster bezeichnet man eine Gruppe von Hochhäusern, die so eng
beieinander stehen, dass sie als Einzelne für sich kaum mehr wirken,
sondern zusammen eine geschlossene Gestalt ergeben. Der Gebäudetyp
Hochhaus ist beim Cluster die Regelbauweise.
Ensemble Dominion-Center
in Toronto.
Als Ensemble wird die bewusste Gruppierung von mehreren Hochhäusern an einem bestimmten Ort bezeichnet. Es wird ein neues Zentrum
oder ein Schwerpunkt geschaffen. Die Gestaltung folgt einem Gesamtkonzept für die ganze Gruppe unter Einbezug der unmittelbaren Umgebung und des Aussenraumes. Die Dominanz des einzelnen Hauses
wird verringert, da das einzelne Hochhaus seinen Auftritt mit anderen,
ähnlich hohen teilen muss.
Aufreihung am TGV-Bahnhof
von Lille.
Die Aufreihung von Hochhäusern entlang einer Entwicklungsachse
ist städtebaulich mit dem Ensemble verwandt. Basierend auf einem
Gesamtkonzept können sie Hauptverkehrsachsen oder lineare Zentren
aufbauen resp. im Stadtkörper abbilden.
Einzelne Hochhäuser, sogenannte Solitäre, eignen sich zum Akzentuieren von städtebaulich strategischen Punkten. Als Einzelobjekt symbolisieren sie allerdings Privilegien. Ein Privileg, welches auch für den Ort
zum Vorteil wird, wenn erstens die Höhe des Hauses auf die Umgebung
Rücksicht nimmt, wenn es zweitens eine strategisch bedeutenden Stelle
bezeichnet und wenn es drittens durch ein Netzwerk weiterer Verti-
Solitäre-Hochhaus am
Bahnhof Neuenburg.
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Raum Brugg Windisch
Hochhauskonzept
kaldominanten ausgeglichen bzw. als Teil eines Ganzen erscheint. Als
visuelle Komposition können sie dadurch städtebauliche Bezüge herstellen und der Orientierung dienen.
Höhere Häuser setzen aufgrund ihrer im Verhältnis zur benachbarten
Regelbauweise nur unwesentlichen Mehr-Höhe einen Akzent auf der
Ebene des Quartiers oder eines Teilraumes. In diesem Rahmen sollen
aber auch höhere Häuser zur Lesbarkeit der Stadt beitragen und im
Kontext mit ihrem Umfeld sowie mit dem öffentlichen Raum eine überzeugende ortsbauliche Komposition bilden.
Das Höhere Haus "Walcheturm"
am Stampfenbachplatz in Zürich.
Definition aus baurechtlicher Optik
Neben der städtebaulichen Definition ist vor allem für das Planungsund Bewilligungsverfahren die baurechtliche Definition relevant.
Das Baugesetz des Kantons Aargau kennt keine Definition für die Gebäudetypen Hochhaus und höheres Haus. Die Kantone in der Schweiz,
welche eine baurechtliche Definition kennen (beispielsweise Zürich,
Thurgau, St.Gallen), orientieren sich an der Brandschutznorm der
Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen. Die seit 1. Januar 2015
gültige neue Norm legt im Artikel 13 verschiedene Gebäudedefinitionen fest:
. Gebäude geringer Höhe: bis 11 m Gesamthöhe;
. Gebäude mittlerer Höhe: bis 30 m Gesamthöhe;
. Hochhäuser: mehr als 30 m Gesamthöhe.
Die Definition des Hochhauses gemäss Brandschutznorm ist bautechnisch-architektonisch relevant, weil in Hochhäusern die Geschosse über
Terrain mit Sicherheitstreppenhäusern zu erschliessen sind.
Im Raum Brugg Windisch kann in der Regelbauweise inklusive den
Zusätzen, die mit einem Gestaltungsplan ermöglicht werden, eine maximale Gebäudehöhe bis ungefähr 26 m erreicht werden. Das bedeutet,
dass die Differenz zwischen der maximal möglichen Regelbauweise
und der Schwelle, ab der gemäss Brandschutznorm eine Gebäude ein
Hochhaus ist, gering ist. Darum wird auf eine Differenzierung für
diesen Bereich, beispielsweise mittels der Definition des Typus höheres
Haus, verzichtet.
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Raum Brugg Windisch
Hochhauskonzept
Auf der Basis dieser Erörterungen wird für den Raum Brugg Windisch
folgende Definition vorgeschlagen:
Hochhaus
(ab 26 m)
Regelbauweise mit
Qualitätsanforderungen und
zusätzlichem Planungsinstrument
Regelbauweise
(bis ca. 17 m)
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Raum Brugg Windisch
Hochhauskonzept
Vorhandene Hochhäuser
Inventar
Basierend auf dieser Definition weist der Raum Brugg Windisch ca.
20 Hochhäuser und zusätzlich 5 Kirchen mit ihren Türmen auf (siehe
Karte auf Seite 8). Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass bei den Begehungen der Bestand möglicherweise nicht vollständig erfasst wurde.
Das erste Hochhaus im Raum Brugg Windisch ist das 30 m hohe Bürohaus der Kabelwerke. Es wurde 1953 in das dreieckige Areal zwischen
der Unteren Klosterzelgstrasse und der Klosterzelgstrasse gestellt. Das
architektonisch sehr gut gegliederte Hochhaus steht als Akzent etwas
distanziert zu einem potenziell interessanten Brennpunkt von Strassenräumen.
13 Jahre später beginnt in den beiden Gemeinden die Zeit, in der das
Hochhaus seine Blütezeit erlebt. In Form von gegliederten Wohnhochhaus-Siedlungen breitet sich dieser Typus um die 1970er-Jahre, bezüglich der Lage meist beliebig wirkend, in der südwestlichen Periphere
aus. Die Siedlungen setzen sich mehrheitlich aus drei unterschiedlich
hohen Gebäudetypen zusammen: niedrige Zeilen, höhere Zeilen mit
meist 6 bis 7 Geschossen (Höhe ca. 18 bis 23 m) und turmartigen
Hochhäusern im Spektrum von 13 bis 17 Geschosse (35 bis 46 m). Mit
einer Höhe von 46 m sind die Türme der Siedlung «Bilander» in Brugg
die zur Zeit höchsten profanen Gebäude in der Siedlungslandschaft
zwischen Reuss und Aare. In derselben Phase entstehen im Umfeld des
Das 1953 entstandene, 30 m hohe Bürohaus der Kabelwerke Brugg.
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Raum Brugg Windisch
Hochhauskonzept
Bahnhofes und der Zürcherstrasse die Bürohochhäuser am Neumarkt
und im Zentrum von Windisch. Diese weisen Höhen im Bereich von
25 bis 40 m auf. In diese Typologie wird sich auch das Projekt «Tower»
(Fertigstellung 2016) im Baufeld D des Campus einordnen. Mit den
vorgesehenen 50 m wird dieses Gebäude der neue höchste Punkt der
Dachlandschaft bilden.
Diese vorgefundenen Hochhaus-Typen repräsentieren die Geschichte
des Hochhauses in der Schweiz ziemlich gut. Der «Tower» steht für
die Wieder-Entdeckung dieser Gebäudegattung um die Jahrtausenwende zur Urbanisierung gut erschlossener, ehemaliger Industrieanlagen,
meist mit gemischten Nutzungsprogramm. Die Wohnhochhaus-Siedlungen verweisen auf die Vorbilder wie die Siedlungen «Heiligfeld» in
Zürich (1950er-Jahre) und «Tscharnergut» in Bern-Bümpliz (1960erJahre). Diese entspringen der CIAM-Ideologie und bilden in gebauter
Form den Wirtschaftsboom und das enorme Bevölkerungswachstum
dieser Zeit im Stadtbild ab. Ebenso typisch ist, dass die eigentliche Geburtsstunde des Hochhauses in Europa, nicht in Erscheinung tritt. Während um 1920 in Berlin, Paris und weiteren europäischen Städten der
Einsatz des Hochhaus theoretisch studiert und in der architektonischen
Praxis vor allem als städtebaulicher Akzent bei Bahnhöfen geplant und
auch gebaut wurde, kamen in der Schweiz zu dieser Zeit die Absichten
nicht über das Stadium der Planung hinaus. Einzig das «L‘immeuble de
la Tour Bel-Air» in Lausanne konnte in dieser Phase als erstes Hochhaus in der Schweiz im Jahr 1931 eröffnet werden.
Wohnhochhaus-Siedlung «Chapf» in Windisch.
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Die bis 40 m hohen Bürohäuser am Neumarkt.
Raum Brugg Windisch
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Karte Inventar
1 Schwarzer Turm
Stadtkirche Brugg
3 Katholische Kirche
13 Hafnerweg
12, 14 Neumarkt
Ref. Kirche Windisch
8 Silo
11Bilander
6 Schwesternhaus
2 Klosterkirche
4 Kabelwerke
5 Badstrasse
Kath. Kirche Windisch
10 Kornfeld
8
7 Gemeindehaus
9 Chapf
Raum Brugg Windisch
Hochhauskonzept
Silhouette der Stadt-Landschaft
Berücksichtigt man die Faktoren Gebäudehöhe und Höhenkote des
Gebäude-Standortes, ergibt sich die eigentliche Silhouette des Raumes
Brugg Windisch. Bedingt durch die gewellte Topografie der Geländes
und die unterschiedlichen Gebäudehöhen der bestehenden Hochhäuser,
ergibt sich ein uneinheitliches Bild. Eine Konstante ist, dass keines der
profanen Gebäude die imaginären Horizonte aus der Perspektive der
beiden bedeutenden Aussichtspunkte Häxenplatz (Kote 415 m.ü.M.)
und Reservoir Lindhof (Kote 420 m.ü.M.) durchbricht. Selbst die beiden Projekte im Bereich Campus («Tower», Baufeld D sowie «Terminal», Baufeld F) respektieren diese Koten.
Die Höhe der vorhandenen Hochhäuser und Landmarks in Relation zur
Standort-Höhe und geordnet nach Baujahr. Die Nummer verweist auf
die Lage in der Inventar-Karte (Seite 8).
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Raum Brugg Windisch
Hochhauskonzept
Schnitt Häxenplatz – Bahnhof – Reservoir Lindhof (in zwei Teilen):
Kein bestehendes profanes Gebäude durchbricht den imaginären
Horizont mit der Kote 415 m.ü.M. Diese Kote entspricht der Höhe des
bedeutenden Aussichtspunktes «Häxenplatz».
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Motive und Konzeptansatz für Hochhäuser
Motive
Städtebauliche Motive
Ein Blick in die Geschichte des Bautypus Hochhaus im mitteleuropäischen Kontext zeigt unterschiedliche Motive für den Bau von baulichen
Akzenten:
. Auszeichnung von bedeutenden Plätzen (bspw. Bahnhofplatz) und
repräsentativen Achsen.
. Akzentsetzung an Brückenkopf-Situationen.
. Zur Monumentalisierung öffentlicher Gebäude.
Der Bau eines Hochhauses ist aus städtebaulicher Perspektive ein Privileg. Das Recht in der Stadt einen Akzent zu setzen, führt zu Verpflichtungen. Das Zeichen muss für einen adäquaten Inhalt stehen (Rathaus,
Bahnhof, Bildungszentrum, Konzernsitz etc.) und das Zeichen muss
besonders gut gestaltet sein.
Parallel dazu besteht das Motiv des Massenwohnungsbaus. Das einzelne Zeichen tritt in seiner Wirkung zurück und wird Teil eines meist
an der Peripherie liegenden Ensembles. Hier ist die Verpflichtung die
gute Gestaltung des Ensembles und eine Lage im Siedlungsraum die,
obwohl peripher gelegen, gut in das Netz des öffentlichen Verkehrs und
des öffentlichen Lebens integriert ist.
Hochhäuser – Eine Form der Verdichtung?
Historisch betrachtet ist in der Schweiz das Hochhaus keine Form der
baulichen Verdichtung sondern eine Form der Nutzungskonzentration
und der Repräsentation. In der aktuellen Diskussion der Entwicklung
/ Verdichtung nach Innen, sind verdichtete Bauformen und Ensembles
mit einer hohen Ausnützung erwünscht. Das Mass der Ausnutzung ist
aber mit oder ohne Hochhaus grundsätzlich gleich. Das Hochhaus ist
aber ein adäquates Mittel, um trotz hoher Dichte auch angemessen grosse Freiräume anbieten zu können. In diesem Sinne ist das Hochhaus
durchaus eine, aber nicht die einzige Form der Verdichtung.
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Raum Brugg Windisch
Hochhauskonzept
Konzeptansatz
Durch die Überlagerung der Themen
. Erschliessungsqualität durch den öffentlichen Verkehr;
. Vorhandene und projektierte Hochhäuser;
. Stadtmorphologie (Wie elastisch ist das vorhandene Gefüge zur Anpassung an neue Bedürfnisse?);
. Bedeutende Strukturen des Siedlungsraumes (bspw. Gleisfeld, Süssbach);
entwickelt sich eine Figur, welche das Potenzial für Hochhäuser im
Raum Brugg Windisch ordnet und klare Schwerpunkträume setzt.
Die Figur kann als eine zusammengesetzte Klammer gelesen werden.
Die kleinere Kammer umfasst den Bereich der «Vision Mitte» und
Neumarkt mit seinem urbanen Ausdruck. Die grössere Klammer um
den Süssbach umfasst die bestehenden Wohnhochhaus-Landschaften
und versucht diese durch eine Ergänzung im Bereich der Kabelwerke,
Gleisdreieck und «Im Winkel» in ein stadträumliches Ensemble zu
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Raum Brugg Windisch
Hochhauskonzept
integrieren. Im Bereich, wo sich die beiden Klammern überschneiden,
kann ein Schwerpunkt gebildet werden. Hier im Bereich «Terminal»
– Kabelwerke können die höchsten Gebäudehöhen realisierte werden.
Die maximale Gebäudehöhe liegt immer unter dem virtuellen Horizont
des Aussichtspunktes beim Hexenplatz (Kote 415.00 m.ü.M.). Solcherart wird eine Verdichtung der bestehenden Silhouette angestrebt, klare
Schwerpunkte im Umfeld des Bahnhofes geschaffen und die peripheren
feinkörnigen Wohnquartiere von starken Eingriffen verschont.
Exkurs zur Bedeutung des Süessbaches
Der Süessbach als Rückgrat
der Entwicklung von Brugg
und Windisch im Zeitalter
der Industriealisierung: Die
Kabelwerke Brugg AG südlich des Gleisfeldes und die
A. Müller & Cie AG nördlich
davon (Zustand um das Jahr
1920).
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Der Süessbach wird nicht aus räumlich-strukturellen Motiven inszeniert. Viel entscheidender ist seine Bedeutung für die SiedlungsGeschichte des Raumes Brugg Windisch. Entstanden doch im unmittelbaren Umfeld des Süessbaches die beiden bedeutenden industriellen
Betriebe Kabelwerke Brugg AG und A. Müller & Cie. Maschinenfabrik
und Eisengiesserei AG (später Teil der Georg Fischer AG). Das prosperieren der beiden Unternehmen um und nach 1920 war ein wesentlicher
Punkt für die starke Entwicklung der beiden Gemeinden in der Epoche
der Industriealisierung. Während die Kabelwerke noch deutlich im
Stadtbild präsent sind, ist die A. Müller & Cie AG nur noch indirekt
erkennbar: Nach der Stillegung der Produktion im Jahr 1969 entstand
auf dem grossen Firmengelände die Siedlung «Bilander».
Raum Brugg Windisch
Hochhauskonzept
Gebiet «Rütenen» (siehe auch Seite 19)
Im Räumliche Entwicklungsleitbild der Stadt Brugg und der Gemeinde
Windisch (RELB) wird dem Gebiet «Rütenen» ein grosses Entwicklungspotenzial attestiert. Dementsprechend wird die Verbesserung der
Erschliessung (Südwestumfahrung, S-Bahn-Haltestelle) angestrebt.
Daraus ergibt sich die Möglichkeit zur Aufwertung, Umstrukturierung
und Verdichtung des Gebietes. Um ein grosses Variantenspektrum der
Umstrukturierung zu eröffnen, wird für das gesamte Gebiet im Umfeld
einer potenziellen S-Bahn-Haltestelle das Potenzial für Hochhäuser mit
einer Höhe bis ca. 30 m festgelegt.
Unverbindliche Illustration des Konzeptansatzes: Vorhandene Hochhäuser im Bereich Bahnhof – Campus – Kabelwerke – Süssbach in ein
grossräumiges Ensemble integrieren und Verdichtung der Silhouette im
Bereich Bahnhof und Kabelwerke. Die maximale Höhenentwicklung ist
so begrenzt, dass die Blickbeziehungen vom Häxenplatz auf die grünen
Hügelkuppen nicht beeinträchtigt wird (Grafik: Tatort Kommunikation
& Design GmbH).
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Raum Brugg Windisch
Hochhauskonzept
Eignung der Gebiete
Die Betrachtung des Bestands und der Konzeptansatz wird mit der
Untersuchung von planerischen, städtebaulichen und gestalterischen
Kriterien präzisiert. Aus der Anwendung der Kriterien ergeben sich für
den Siedlungsraum Brugg Windisch Gebiete
. in denen Hochhäuser ausgeschlossen sind,
. die empfindlich sind bezüglich der Integration von Hochhäusern
. oder die für Hochhäuser geeignet sind.
(siehe auch Karte auf Seite 16).
Ausschlussgebiete
Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von
nationaler Bedeutung (ISOS) bezeichnet verschiedene Gebiete im
Raum Brugg Windisch mit dem Erhaltungsziel «A» (Gebiet / Baugruppe) resp. «a» (Umgebungszone). Es sind dies vor allem die Alt- und
Vorstadt von Brugg, Altenburg, der Klosterbezirk von Königsfelden,
das Amphitheater, verschiedene Kleinvillen- / Arbeiterhausquartiere sowie Uferbereiche. In diesen Gebieten sind Hochhäuser mit dem Erhaltungsziel des ISOS, nämlich dem Erhalt der Substanz und der Beschaffenheit, nicht vereinbar und darum ausgeschlossen.
Nicht berücksichtigt wurde die inventarisierte östliche Nahumgebung
von Altenburg. Dieser Bereich ist mittlerweile vollständig, teilweise mit
hohen Gebäuden, bebaut.
Empfindliche Gebiete
In den empfindlichen Gebieten ist die Regelbauweise der anzustrebende Normalfall. Abweichungen von der üblichen Gebäudehöhe sind die
Ausnahme. Das Erwirken einer solchen Ausnahme muss in jedem Fall
begründet werden. Ein sorgfältiger Nachweis auf der Basis einer Untersuchung der grossräumigen und lokalen stadträumlichen Gegebenheiten, kann dazu führen, dass ein Hochhaus begründbar wird. Hochhäuser
sind mit grosser Sorgfalt in das bestehende Stadtgefüge einzusetzen.
Eine Gebäudehöhe von mehr als 30 m dürfte kaum begründbar sein.
Kriterien, die ein Hochhaus begründen können sind:
. Mindestens öV-Güteklasse B,
. Akzentbildung an einem Platz / Verkehrsknotenpunkt,
. angemessene Abbildung von aufgrund ihrer Nutzung über das Quartier
hinaus bedeutende Plätze / Orte in der Stadtsilhouette,
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Raum Brugg Windisch
Hochhauskonzept
. Einbettung der vorhanden Hochhaus-Solitäre ohne architektonischen
Anspruch in Gruppen, bei denen die Wirkung des einzelnen Hochhauses zu Gunsten des Gesamtbildes zurücktritt,
. Ermöglichung eines Erhalts wertvoller Bausubstanz durch Nutzungskonzentration auf dem Areal.
Kriterien, die gegen ein Hochhaus sprechen sind:
. Nachbarschaft zu Ausschlussgebieten und Schutzobjekten.
. Freihaltung der Ansichten auf historische Landmarks.
Referenz für die Gebiete . Respektierung von Strukturen, die bereits eine starke Identität haben.
«City / Campus», «Terminal»
und «Kabelwerke»:
Urbane Setzung von HochGeeignete Gebiete für Hochhäuser
häusern an öffentlichen PlätIn den geeigneten Gebieten sind die stadträumlichen Voraussetzunzen (Europaallee, Zürich).
gen für Hochhäuser grundsätzlich gegeben. Die festgelegte maximale
Höhenkote bezeichnet ein zu untersuchendes, maximales Potenzial.
Hochhäuser erfordern einen rechtskräftigen Gestaltungsplan sowie das
Vorliegen eines Wettbewerbes / Studienauftrages in Anlehnung an die
Regeln des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein (SIA).
Geeignetes Gebiet «Ia – Neumarkt»
. Höhenkote max. 390.00 m.ü.M.
. Hohe bauliche Dichte / Verdichtung und Sanierung Bestand.
Referenz für das Gebiet . Mischnutzung ist anzustreben, publikumsorientierte Nutzungen im EG.
«Gleisdreieck»: Mit einer
Sonderform wird in einem Die bestehenden Hochhäuser liegen städtebaulich richtig an der
belasteten Umfeld WohnquaSchnittstelle zum Bahnhof. Die Volumetrie und der architektonische
lität hergestellt (Waldhaus
Ausdruck entsprechen aber nicht mehr den Anforderungen an eine
NeuGut, Wallisellen).
zeitgemässe Visitenkarte. Mit der Festlegung als geeignetes Gebiet für
Hochhäuser wird eine Sanierung und architektonische Neu-Positionierung ermöglicht.
Geeignetes Gebiet «Ib – City / Campus»
. Höhenkote max. 405.00 m.ü.M.
. Hohe bauliche Dichte / Verdichtung.
. Mischnutzung ist anzustreben, publikumsorientierte Nutzungen im EG.
. Grundlage bildet der Entwicklungsrichtplan VISION MITTE.
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Raum Brugg Windisch
Hochhauskonzept
Referenz für die Gebiete
«Kabelwerke»: Dialogisches
verweben von Alt und Neu
(Löwenbräu-Areal, Zürich).
Das Gebiet bildet das städtebauliche vis-à-vis zum Neumarkt und die
logische stadträumliche Fortsetzung des Neumarktplatzes. Die mit der
VISION MITTE festgelegte urbane Ausprägung kann mit Hochhäusern
punktuell baulich-visuell verdichtet werden. Ergänzend zum Entwicklungsrichtplan wird das Gebiet «Bachthalen» (Baufeld A gemäss
Entwicklunsgrichtplan VISION MITTE) als geeignet für Hochhäuser
angesehen. Das Kreissegment gebildet durch die Verkehrslinien von
Bahn und Strasse ist, neben der hervorragenden Erschliessungsgüte, ein
potenziell interessaner Blickpunkt.
Geeignetes Gebiet «Ic – Terminal»
. Höhenkote max. 415.00 m.ü.M.
. Hohe bauliche Dichte / Verdichtung.
. Mischnutzung ist anzustreben, publikumsorientierte Nutzungen im EG.
. Grundlage bildet der Entwicklungsrichtplan VISION MITTE.
Das Ziel ist das ermöglichen eines städtebaulichen Akzents am Bahnhof. Der Akzent ist dabei so in ein Geflecht öffentlicher Räume einzubinden, dass ein urbanes Geviert entsteht.
Geeignetes Gebiet «IIa – Gleisdreieck»
Referenz für das Gebiet «Im
Winkel»: Organische Formen . Höhenkote max. 400.00 m.ü.M.
und Staffelung der Höhen in . Sonderformen, Herstellung von Wohnqualität.
der Landschaft (Entwurf von . Monofunktionale Nutzung (Wohnen) ist möglich.
Alvar Aalto für eine Wohnsiedlung bei Pavia).
Die «Insel» im Gleisdreieck ist strukturell und morphologisch noch wenig determiniert und damit geeignet für Sonderformen des Bauens wie
beispielsweise Hochhäuser. Die Herausforderung bei der Entwicklung
dieses Areals ist die Integration dieser Flächen zwischen den Gleisen
in den Sozialraum / öffentlichen Raum der angrenzenden Quartiere.
Der mögliche Entwicklungsschritt dieses Gebietes bedarf in jedem Fall
einer sorgfältigen, interdisziplinären Planung. Im Rahmen einer solchen
Planung können auch Hochhäuser vorgeschlagen und mit konventionellen Lösungen verglichen werden.
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Raum Brugg Windisch
Hochhauskonzept
Geeignetes Gebiet «IIb – Kabelwerke»
. Höhenkote max. 405.00 m.ü.M.
. Umstrukturierung / Verdichtung.
. publikumsorientierte Nutzungen im EG.
. Monofunktionale Nutzung ist möglich, publikumsorientierte Nutzungen
im EG.
Grundsätzlich sollen die Kabelwerke als produzierende Industrie am
Standort Brugg Windisch erhalten bleiben. Es ist aber in jedem Fall
planerisch opportun, ein «Wenn-dann-Szenario» zu überlegen und zu
dokumentieren. Das ursprüngliche Kerngebiet der Kabelwerke entlang
des Süssbaches liegt zentrumsnah und in Nachbarschaft zum Bahnhof
und Busbahnhof. Zudem weist es mit dem Kamin, dem Bürohaus und
der Aufstockung der Halle bereits markante Hochpunkte auf. Der vorhandene Knotenpunkt der Strassen (Reutenenstrasse / Industriestrasse)
im Knick des Gleisfeldes sowie die Lage in einer Geländemulde mit
grossmasstäblichen Bauten weist ein grosses städtebauliches Potenzial auf. Das Gebiet ist damit geeignet für eine räumlich-visuell dichte
Setzung von Hochhäusern.
Geeignetes Gebiet «IIc – Im Winkel»
. Höhenkote max. 400.00 m.ü.M.
. Neubaugebiet, Ensemblebildung mit Siedlung «Chapf».
. Monofunktionale Nutzung (Wohnen) ist möglich.
Im Gebiet «Im Winkel» ist gemäss RELB eine wesentliche Siedlungserweiterung vorgesehen. Mit einem Gesamtkonzept soll eine Bebauung
in hoher Qualität gewährleistet werden. Dieses Konzept ermöglicht,
die bisher eher isoliert funktionierenden Wohnhochhaus-Siedlungen
«Kornfeld» und «Chapf» zusammen zu lesen und mit der Entwicklung
im Gebiet «Im Winkel» eine grossräumige Siedlungs-Landschaft zu
konzipieren, die ähnlich einem Ensemble wirkt. Mit dem Hochhauskonzept wird die Möglichkeit eröffnet, die erwünschte mittlere Dichte
im Gebiet «Im Winkel» punktuell mittels Hochhäusern zu konzentrieren um grosse Grünräume zu generieren. Diese Grünräume sollten an
der äusseren Landschaft anknüpfen und sich mit den Freiräume der
angrenzenden Wohn-Siedlungen vernetzen.
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Raum Brugg Windisch
Hochhauskonzept
Langfristige Option «III – Rütenen»
Im Räumliche Entwicklungsleitbild der Stadt Brugg und der Gemeinde
Windisch (RELB) wird dem Gebiet «Rütenen» ein grosses Entwicklungspotenzial zu einem Arbeitsgebiet mit hoher Arbeitsplatzdichte für
wertschöpfungsintenisive Firmen attestiert.
Mit der Südwestumfahrung wird die Erschliessung des Gebietes
markant verbessert. Ergänzend dazu soll gemäss RELB das Angebot
bezüglich Langsamverkehr und öffentlichem Verkehr (langfristig SBahn-Haltestelle) ebenfalls verbessert werden. Daraus ergibt sich die
Möglichkeit (oder sogar die Pflicht) zur Aufwertung, Umstrukturierung
und Verdichtung des Gebietes. Aus diesem Grund wird im RELB das
Arbeitsgebiet südöstlich der Bahnlinie Baden – Aarau als Entwicklungsschwerpunkt bezeichnet.
Das nordwestlich der Bahnlinie liegende Wohngebiet Bodenacker ist
von dieser Bezeichnung nicht betroffen. Allerdings ist dieses Gebiet
baulich sehr heterogen zusammengesetzt (mit Gebäuden von ca. 6 bis
23 und 44 m Höhe) und dem Lärm von der Aarauerstrasse ausgesetzt.
In Abhängigkeit mit der Verbesserung der Erschliessung durch den
öffentlichen Verkehr und der Umstrukturierung des Arbeitsgebietes
kann auch für das Wohngebiet eine Verdichtung und strukturelle Neuorientierung angezeigt sein. Um ein grosses Variantenspektrum der
Umstrukturierung zu eröffnen, wird für das gesamte Gebiet im Umfeld
einer potenziellen S-Bahn-Haltestelle das Potenzial für Hochhäuser mit
einer Höhe bis ca. 30 m festgelegt. Die Lage und die Dimension des
Bereiches sowie die Höhenentwicklung sind erst prinzipiell festgelegt.
Der Perimeter wird im Rahmen weiterer Planungen festgelegt.
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Raum Brugg Windisch
Hochhauskonzept
Eignung der Gebiete – Karte (siehe auch Plan 1:5000)
Festsetzung der geeigneten Gebiete
Ausschlussgebiete
Empfindliche Gebiete
Neumarkt – Kote max. 390 m.ü.M.
City/Campus – Kote max. 405 m.ü.M.
Terminal – Kote max. 415 m.ü.M.
Gleisdreieck – Kote max. 400 m.ü.M.
Kabelwerke – Kote max. 405 m.ü.M.
Im Winkel – Kote max. 400 m.ü.M.
Langfristige Option Rütenen.
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Raum Brugg Windisch
Hochhauskonzept
Planungsrichtlinien
Grundsatz
Hochhäuser setzen einen Sondernutzungsplan sowie ein städtebauliches
Konzept, einen besonders geeigneten Standort, eine sorgfältige Einpassung in die Silhouette der Stadt-Landschaft und eine der Grösse des
Bauvorhabens entsprechende architektonische Gestaltung voraus.
Für die geeigneten Gebiete ist das städtebauliche Konzept, der Nachweis des besonders geeigneten Standortes und die Einpassung in die
Silhouette im Rahmen eines Wettbewerbes / Studienauftrages nach den
Regeln des SIA zu erarbeiten.
Für die empfindlichen Gebiete ist das städtebauliche Konzept, der
Nachweis des besonders geeigneten Standortes und die Einpassung in
die Silhouette im Rahmen einer Quartieranalyse und / oder eines Quartierrichtplanes bzw. eines Masterplans zu erarbeiten.
Die Gemeindebehörde resp. von der Behörde delegierte Fachleute sind
in die Vorbereitung und Durchführung der Verfahren zu involvieren.
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Raum Brugg Windisch
Hochhauskonzept
Einpassung in die Silhouette der Stadt-Landschaft
Neue Hochhäuser müssen in eine bewusste Höhen-Beziehung zur
Silhouette der bestehenden Landmarks und der Hügellandschaft treten.
Die Auswirkungen von Projekten auf das Stadt- und Landschaftsbild
sind aufzuzeigen und deren Verträglichkeit ist nachzuweisen. Für diese
Beurteilung können 3D-Visualisierungen aus der Perspektive folgender
Aussichtspunkten verlangt werden:
. Häxenplatz (Brugg).
. Alpenzeiger (Brugg).
. Reservoir «Chapf» auf dem Lindhof (Windisch).
Die Einpassung in die Silhouette der Stadt-Landschaft Brugg Windisch
ist dann gegeben, wenn aus der Perspektive der Aussichtsorte der obere
Abschluss von Hochhäusern unterhalb der grünen Kuppen, in etwa im
Bereich des oberen Siedlungsrandes, bleibt (Beispiel Panorama Häxenplatz).
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Raum Brugg Windisch
Hochhauskonzept
Architektonische Gestaltung
Einpassung in den Stadtkörper
Projekte müssen die bedeutenden Strukturen wie öffentliche Plätze,
Knotenpunkte von Hauptstrassen stärken. Damit leisten sie auch eine
Orientierungshilfe im heterogenen Stadtkörper.
Hochhäuser sollen durch Volumetrie, das Verhältnis von Grundriss zu
Höhe sowie den architektonischen Ausdruck und die Materialisierung
in eine eindeutig definierte Beziehung zu öffentlichem Raum und dem
Stadtkörper gesetzt werden.
Architektur – Volumetrie
Wichtig für die volumetrische Ausbildung sind die Proportionen und
die Gliederung eines Hochhauses in Abstimmung auf seine vertikale
Entwicklung. Gebäudesockel, Schaft und oberer Abschluss sind architektonisch zu thematisieren.
Das Volumen der Hochhausbauten ist so zu Proportionieren, dass das
Gebäude eine turmartige Ausdrucksweise mit einer Betonung der Vertikalen aufweist.
Architektur – Materialisierung
Entscheidend für die Art der Fernwirkung ist die Materialisierung
und Farbgebung der Aussenfassade. Der starke städtebauliche Auftritt eines Hochhauses soll nicht durch auffällige und aufwändige
Materialisierung, den Kontrast suchende Farbgebung und durch die
Verwendung von Material mit hohem Reflektionsgrad (Blendung) gesteigert und zelebriert werden.
Die Dachgestaltung hat eine hohe Qualität aufzuweisen. Dachaufbauten
sind soweit möglich zu vermeiden, technisch bedingte Anlagen sind in
die Gestaltung der Dachkrone zu integrieren.
Bezug zum Aussenraum
Der Bezug des Erdgeschosses zum Aussenraum ist von besonderer
Bedeutung. Das Sockelgeschoss und der Eingang als Ort funktionaler
Konzentration sind zentrale Elemente des architektonischen Konzepts.
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Raum Brugg Windisch
Hochhauskonzept
Die Ausbildung und die Höhe des Erdgeschosses muss der Nutzung
und der Bedeutung des Geschosses entsprechen. Die Zugänge sind in
Bezug zum Aussenraum logisch und offensichtlich anzuordnen. Dadurch soll eine eindeutige Adressierung des Gebäudes erreicht werden.
Für das Erdgeschoss kann die bauliche Voraussetzung (Raumhöhe,
Struktur etc.) für die Ansiedlung öffentlicher Nutzungen oder zumindest einens teilöffentlichen Anteils (Restaurants, Geschäfte, Kinderkrippen, Gemeinschaftsräume etc.) verlangt werden.
Der Transparenz des Erdgeschosses kommt eine hohe Bedeutung zu.
Das Mass der Transparenz muss dem Öffentlichkeitsgrad der Erdgeschossnutzung gerecht werden. Dies ist ein entscheidender Faktor für
den gelungenen Bezug zwischen Innen- und Aussenraum.
Bereicherung des Freiraumes
Aussenraumflächen müssen in ihrer Qualität generell einen Mehrwert
für den Stadtraum generieren. Dabei sollen sie auch die bestehenden
Freiräume bereichern und aufwerten. Sie sollen die Vernetzung bestehender und geplanter Freiräume unterstützen oder zur Schaffung neuer
beitragen. Ein stärkerer öffentlicher Charakter als bei den Freiräumen
der Regelbebauung muss bei Projekten mit einem Hochhaus erreicht
werden.
Ökologie und Nachhaltigkeit
Es gelten erhöhte Anforderungen an den Energiestandard und an die
Nachhaltigkeit (Ökologie und Gesellschaft). Die Anforderungen sind
im Rahmen des Gestaltungsplanes zu präzisieren.
Darüberhinaus ist auf eine flexible Nutzung zu achten. Mögliche Nutzungsänderungen sind zu berücksichtigen. Überdies sind die Aspekte
Betrieb, Unterhalt und Erneuerung resp. die Austauschbarkeit wichtiger
Komponenten zu beachten und entsprechende Konzepte aufzuzeigen.
Schattenwurf
Der Schattenwurf darf die Nachbarschaft nicht wesentlich beeinträchtigen. Keine wesentliche Beeinträchtigung liegt vor, wenn der auf die
umliegenden Wohnbauten und zu Wohnzwecken bebaubaren Bereiche
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Hochhauskonzept
der benachbarten Parzellen fallende Dauerschatten an einem mittleren
Wintertag nicht mehr als zwei Stunden beträgt oder wenn nachgewiesen wird, dass ein kubisches Vergleichsprojekt gemäss Regelbauweise
keinen geringeren Dauerschatten nach sich zieht.
Als mittlere Wintertage gelten der 9. Februar und der 29. Oktober.
Ausschliesslich in den geeigneten Gebieten kann zur Ermöglichung von
städtebaulich sorgfältig geplanten Hochhausgruppen die Beschattungsdauer bis drei Stunden betragen, wenn dies das städtebauliche Konzept
vorsieht
Feuerpolizei
Die Brandschutznorm und die Brandschutzrichtlinien der Vereinigung
Kantonaler Feuerversicherungen (VKF) sind einzuhalten.
Auswirkungen auf das lokale Klima
Bei Hochhäusern, die die Gebäudehöhe der Umgebung stark überschreiten und für geplante Hochhaus-Gruppen ist ein klimatologisch–
lufthygienisches Gutachten zu erstellen und kann die Durchführung
von Windkanalversuchen eingefordert werden. Dabei ist die Luftströmung, die Auskühlung im Sommer sowie die Windwirkung zu prüfen
und es sind Massnahmen zur Reduzierung von Nachteilen für das
Umfeld darzulegen.
Tag – Nacht
Die Wirkung des Gebäudes in der Nacht ist integrierter Bestandteil des
Hochhaus-Entwurfs. Dabei ist die Art und Intensität einer Inszenierung
auf das nächtliche Erscheinungsbild der Umgebung, resp. wo vorhanden, auf die Aussagen von Lichtkonzepten abzustimmen.
Unterlagen zur Beurteilung
Für die Beurteilung sind ein Modell und / oder ein Modelleinsatz für das
Stadtmodell sowie 3D-Visualisierungen abzugeben. Es sind bereits im
Rahmen des Gestaltungsplanes Angaben zu machen, die eine Beurteilung der Erfüllung der Richtlinien zulassen.
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