Raum Brugg Windisch – Hochhauskonzept
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Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept Raum Brugg Windisch – Hochhauskonzept Bestand – Eignung – Planungsrichtlinien 3. Juni 2016 FEDDERSEN & KLOSTERMANN Neumarkt 6 CH-8001 Zürich Städtebau – Architektur – Landschaft Tel 044 262 50 00 Fax 044 252 47 93 [email protected] Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Einleitung 2 Definitionen und Typologien 3 Vorhandene Hochhäuser 6 Motive und Konzeptansatz für Hochhäuser 11 Eignung der Gebiete 15 Planungsrichtlinien 21 Bearbeitung . Christian Blum (Projektleitung) Städtebauer (dipl. Ing. FH, MAS ETH) . Alban Külling BSc ETH Arch. In Zusammenarbeit mit Monika Klingele Frey (Stadtplanerin der Stadt Brugg), Armin Leupp (Leiter Planung und Bau Brugg) und Roland Schneider (Leiter Planung und Bau Windisch). Illustration Titelblatt Tatort Kommunikation & Design GmbH Diobe Wyss, Francisco Rojas Nydeggstalden 30, 3011 Bern 1 Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept Einleitung Ausgangslage Da Siedlungsdruck und Verkehrsbelastung nicht an Gemeindegrenzen haltmachen, haben sich Brugg und Windisch zu einem beispielhaften Schritt entschieden: Beide Gemeinden haben im Rahmen der Gesamtrevision der jeweiligen Bau- und Nutzungsordnung gemeinsam das sogenannte Räumliche Entwicklungsleitbild (RELB) erarbeitet. Das RELB soll die zukunftsweisende Entwicklung der Region und die regionale Abstimmung zwischen Siedlung, Verkehr und Landschaft gewährleisten. Im März 2015 wurde der Erarbeitungsprozess mit dem Beschluss des Stadtrats Brugg und des Gemeinderats Windisch abgeschlossen. Unter dem Aspekt der qualitätsbewussten Innenentwicklung wurde im RELB die Erarbeitung eines Hochhauskonzeptes als Handlungsfeld definiert. Konkret wird die Evaluation geeigneter Hochhausstandorte gefordert. Mit Hilfe des Konzeptes liegt den beiden Gemeinden eine Beurteilungs- und Entscheidungshilfe für zukünftige potenzielle Projektanfragen/ -gesuchen vor. Aufgabenstellung Basierend auf der Ausgangslage soll für die beiden Standortgemeinden Stadt Brugg und Gemeinde Windisch untersucht werden, ob und wo allfällige höhere Gebäude / Hochhäuser denkbar bzw. unter welchen Bedingungen diese möglich wären. Davon ausgehend, dass mögliche Hochhausstandorte Konsequenzen hinsichtlich der zu revidierenden Bau- und Nutzungsordnungen bedeuten, werden darüber hinaus Aussagen zu Spielregeln hinsichtlich Qualitätskriterien und Verfahren erwartet. 2 Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept Definitionen und Typologien Definition aus städtebaulicher Optik Der Begriff Hochhaus umfasst aus städtebaulicher Sicht alle überhohen Bauwerke, unabhängig von Bedeutung und Nutzung. Also auch industrielle, technische und kirchliche Bauten. Normalerweise versteht man aber unter Hochhäusern primär Gebäude, die sich im Umfeld in signifikanter Art durch Mehrhöhe auszeichnen sowie dem Wohnen und Arbeiten dienen. Der Cluster von San Francisco. Städtebauliche Typologie Wenn man Ordnungsprinzipien für Hochhäuser einführt, dann stellt sich die Frage nach der passenden Stelle nicht nur für das einzelne Gebäude, sondern auch für dessen Mehrzahl. Die folgende Zusammenstellung gibt eine kurze Übersicht über das räumliche Verhalten, den Ausdruck und die Bedeutung von Hochhäusern, die dem Wohnen und Arbeiten dienen. Als Cluster bezeichnet man eine Gruppe von Hochhäusern, die so eng beieinander stehen, dass sie als Einzelne für sich kaum mehr wirken, sondern zusammen eine geschlossene Gestalt ergeben. Der Gebäudetyp Hochhaus ist beim Cluster die Regelbauweise. Ensemble Dominion-Center in Toronto. Als Ensemble wird die bewusste Gruppierung von mehreren Hochhäusern an einem bestimmten Ort bezeichnet. Es wird ein neues Zentrum oder ein Schwerpunkt geschaffen. Die Gestaltung folgt einem Gesamtkonzept für die ganze Gruppe unter Einbezug der unmittelbaren Umgebung und des Aussenraumes. Die Dominanz des einzelnen Hauses wird verringert, da das einzelne Hochhaus seinen Auftritt mit anderen, ähnlich hohen teilen muss. Aufreihung am TGV-Bahnhof von Lille. Die Aufreihung von Hochhäusern entlang einer Entwicklungsachse ist städtebaulich mit dem Ensemble verwandt. Basierend auf einem Gesamtkonzept können sie Hauptverkehrsachsen oder lineare Zentren aufbauen resp. im Stadtkörper abbilden. Einzelne Hochhäuser, sogenannte Solitäre, eignen sich zum Akzentuieren von städtebaulich strategischen Punkten. Als Einzelobjekt symbolisieren sie allerdings Privilegien. Ein Privileg, welches auch für den Ort zum Vorteil wird, wenn erstens die Höhe des Hauses auf die Umgebung Rücksicht nimmt, wenn es zweitens eine strategisch bedeutenden Stelle bezeichnet und wenn es drittens durch ein Netzwerk weiterer Verti- Solitäre-Hochhaus am Bahnhof Neuenburg. 3 Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept kaldominanten ausgeglichen bzw. als Teil eines Ganzen erscheint. Als visuelle Komposition können sie dadurch städtebauliche Bezüge herstellen und der Orientierung dienen. Höhere Häuser setzen aufgrund ihrer im Verhältnis zur benachbarten Regelbauweise nur unwesentlichen Mehr-Höhe einen Akzent auf der Ebene des Quartiers oder eines Teilraumes. In diesem Rahmen sollen aber auch höhere Häuser zur Lesbarkeit der Stadt beitragen und im Kontext mit ihrem Umfeld sowie mit dem öffentlichen Raum eine überzeugende ortsbauliche Komposition bilden. Das Höhere Haus "Walcheturm" am Stampfenbachplatz in Zürich. Definition aus baurechtlicher Optik Neben der städtebaulichen Definition ist vor allem für das Planungsund Bewilligungsverfahren die baurechtliche Definition relevant. Das Baugesetz des Kantons Aargau kennt keine Definition für die Gebäudetypen Hochhaus und höheres Haus. Die Kantone in der Schweiz, welche eine baurechtliche Definition kennen (beispielsweise Zürich, Thurgau, St.Gallen), orientieren sich an der Brandschutznorm der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen. Die seit 1. Januar 2015 gültige neue Norm legt im Artikel 13 verschiedene Gebäudedefinitionen fest: . Gebäude geringer Höhe: bis 11 m Gesamthöhe; . Gebäude mittlerer Höhe: bis 30 m Gesamthöhe; . Hochhäuser: mehr als 30 m Gesamthöhe. Die Definition des Hochhauses gemäss Brandschutznorm ist bautechnisch-architektonisch relevant, weil in Hochhäusern die Geschosse über Terrain mit Sicherheitstreppenhäusern zu erschliessen sind. Im Raum Brugg Windisch kann in der Regelbauweise inklusive den Zusätzen, die mit einem Gestaltungsplan ermöglicht werden, eine maximale Gebäudehöhe bis ungefähr 26 m erreicht werden. Das bedeutet, dass die Differenz zwischen der maximal möglichen Regelbauweise und der Schwelle, ab der gemäss Brandschutznorm eine Gebäude ein Hochhaus ist, gering ist. Darum wird auf eine Differenzierung für diesen Bereich, beispielsweise mittels der Definition des Typus höheres Haus, verzichtet. 4 Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept Auf der Basis dieser Erörterungen wird für den Raum Brugg Windisch folgende Definition vorgeschlagen: Hochhaus (ab 26 m) Regelbauweise mit Qualitätsanforderungen und zusätzlichem Planungsinstrument Regelbauweise (bis ca. 17 m) 5 Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept Vorhandene Hochhäuser Inventar Basierend auf dieser Definition weist der Raum Brugg Windisch ca. 20 Hochhäuser und zusätzlich 5 Kirchen mit ihren Türmen auf (siehe Karte auf Seite 8). Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass bei den Begehungen der Bestand möglicherweise nicht vollständig erfasst wurde. Das erste Hochhaus im Raum Brugg Windisch ist das 30 m hohe Bürohaus der Kabelwerke. Es wurde 1953 in das dreieckige Areal zwischen der Unteren Klosterzelgstrasse und der Klosterzelgstrasse gestellt. Das architektonisch sehr gut gegliederte Hochhaus steht als Akzent etwas distanziert zu einem potenziell interessanten Brennpunkt von Strassenräumen. 13 Jahre später beginnt in den beiden Gemeinden die Zeit, in der das Hochhaus seine Blütezeit erlebt. In Form von gegliederten Wohnhochhaus-Siedlungen breitet sich dieser Typus um die 1970er-Jahre, bezüglich der Lage meist beliebig wirkend, in der südwestlichen Periphere aus. Die Siedlungen setzen sich mehrheitlich aus drei unterschiedlich hohen Gebäudetypen zusammen: niedrige Zeilen, höhere Zeilen mit meist 6 bis 7 Geschossen (Höhe ca. 18 bis 23 m) und turmartigen Hochhäusern im Spektrum von 13 bis 17 Geschosse (35 bis 46 m). Mit einer Höhe von 46 m sind die Türme der Siedlung «Bilander» in Brugg die zur Zeit höchsten profanen Gebäude in der Siedlungslandschaft zwischen Reuss und Aare. In derselben Phase entstehen im Umfeld des Das 1953 entstandene, 30 m hohe Bürohaus der Kabelwerke Brugg. 6 Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept Bahnhofes und der Zürcherstrasse die Bürohochhäuser am Neumarkt und im Zentrum von Windisch. Diese weisen Höhen im Bereich von 25 bis 40 m auf. In diese Typologie wird sich auch das Projekt «Tower» (Fertigstellung 2016) im Baufeld D des Campus einordnen. Mit den vorgesehenen 50 m wird dieses Gebäude der neue höchste Punkt der Dachlandschaft bilden. Diese vorgefundenen Hochhaus-Typen repräsentieren die Geschichte des Hochhauses in der Schweiz ziemlich gut. Der «Tower» steht für die Wieder-Entdeckung dieser Gebäudegattung um die Jahrtausenwende zur Urbanisierung gut erschlossener, ehemaliger Industrieanlagen, meist mit gemischten Nutzungsprogramm. Die Wohnhochhaus-Siedlungen verweisen auf die Vorbilder wie die Siedlungen «Heiligfeld» in Zürich (1950er-Jahre) und «Tscharnergut» in Bern-Bümpliz (1960erJahre). Diese entspringen der CIAM-Ideologie und bilden in gebauter Form den Wirtschaftsboom und das enorme Bevölkerungswachstum dieser Zeit im Stadtbild ab. Ebenso typisch ist, dass die eigentliche Geburtsstunde des Hochhauses in Europa, nicht in Erscheinung tritt. Während um 1920 in Berlin, Paris und weiteren europäischen Städten der Einsatz des Hochhaus theoretisch studiert und in der architektonischen Praxis vor allem als städtebaulicher Akzent bei Bahnhöfen geplant und auch gebaut wurde, kamen in der Schweiz zu dieser Zeit die Absichten nicht über das Stadium der Planung hinaus. Einzig das «L‘immeuble de la Tour Bel-Air» in Lausanne konnte in dieser Phase als erstes Hochhaus in der Schweiz im Jahr 1931 eröffnet werden. Wohnhochhaus-Siedlung «Chapf» in Windisch. 7 Die bis 40 m hohen Bürohäuser am Neumarkt. Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept Karte Inventar 1 Schwarzer Turm Stadtkirche Brugg 3 Katholische Kirche 13 Hafnerweg 12, 14 Neumarkt Ref. Kirche Windisch 8 Silo 11Bilander 6 Schwesternhaus 2 Klosterkirche 4 Kabelwerke 5 Badstrasse Kath. Kirche Windisch 10 Kornfeld 8 7 Gemeindehaus 9 Chapf Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept Silhouette der Stadt-Landschaft Berücksichtigt man die Faktoren Gebäudehöhe und Höhenkote des Gebäude-Standortes, ergibt sich die eigentliche Silhouette des Raumes Brugg Windisch. Bedingt durch die gewellte Topografie der Geländes und die unterschiedlichen Gebäudehöhen der bestehenden Hochhäuser, ergibt sich ein uneinheitliches Bild. Eine Konstante ist, dass keines der profanen Gebäude die imaginären Horizonte aus der Perspektive der beiden bedeutenden Aussichtspunkte Häxenplatz (Kote 415 m.ü.M.) und Reservoir Lindhof (Kote 420 m.ü.M.) durchbricht. Selbst die beiden Projekte im Bereich Campus («Tower», Baufeld D sowie «Terminal», Baufeld F) respektieren diese Koten. Die Höhe der vorhandenen Hochhäuser und Landmarks in Relation zur Standort-Höhe und geordnet nach Baujahr. Die Nummer verweist auf die Lage in der Inventar-Karte (Seite 8). 9 Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept Schnitt Häxenplatz – Bahnhof – Reservoir Lindhof (in zwei Teilen): Kein bestehendes profanes Gebäude durchbricht den imaginären Horizont mit der Kote 415 m.ü.M. Diese Kote entspricht der Höhe des bedeutenden Aussichtspunktes «Häxenplatz». 10 Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept Motive und Konzeptansatz für Hochhäuser Motive Städtebauliche Motive Ein Blick in die Geschichte des Bautypus Hochhaus im mitteleuropäischen Kontext zeigt unterschiedliche Motive für den Bau von baulichen Akzenten: . Auszeichnung von bedeutenden Plätzen (bspw. Bahnhofplatz) und repräsentativen Achsen. . Akzentsetzung an Brückenkopf-Situationen. . Zur Monumentalisierung öffentlicher Gebäude. Der Bau eines Hochhauses ist aus städtebaulicher Perspektive ein Privileg. Das Recht in der Stadt einen Akzent zu setzen, führt zu Verpflichtungen. Das Zeichen muss für einen adäquaten Inhalt stehen (Rathaus, Bahnhof, Bildungszentrum, Konzernsitz etc.) und das Zeichen muss besonders gut gestaltet sein. Parallel dazu besteht das Motiv des Massenwohnungsbaus. Das einzelne Zeichen tritt in seiner Wirkung zurück und wird Teil eines meist an der Peripherie liegenden Ensembles. Hier ist die Verpflichtung die gute Gestaltung des Ensembles und eine Lage im Siedlungsraum die, obwohl peripher gelegen, gut in das Netz des öffentlichen Verkehrs und des öffentlichen Lebens integriert ist. Hochhäuser – Eine Form der Verdichtung? Historisch betrachtet ist in der Schweiz das Hochhaus keine Form der baulichen Verdichtung sondern eine Form der Nutzungskonzentration und der Repräsentation. In der aktuellen Diskussion der Entwicklung / Verdichtung nach Innen, sind verdichtete Bauformen und Ensembles mit einer hohen Ausnützung erwünscht. Das Mass der Ausnutzung ist aber mit oder ohne Hochhaus grundsätzlich gleich. Das Hochhaus ist aber ein adäquates Mittel, um trotz hoher Dichte auch angemessen grosse Freiräume anbieten zu können. In diesem Sinne ist das Hochhaus durchaus eine, aber nicht die einzige Form der Verdichtung. 11 Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept Konzeptansatz Durch die Überlagerung der Themen . Erschliessungsqualität durch den öffentlichen Verkehr; . Vorhandene und projektierte Hochhäuser; . Stadtmorphologie (Wie elastisch ist das vorhandene Gefüge zur Anpassung an neue Bedürfnisse?); . Bedeutende Strukturen des Siedlungsraumes (bspw. Gleisfeld, Süssbach); entwickelt sich eine Figur, welche das Potenzial für Hochhäuser im Raum Brugg Windisch ordnet und klare Schwerpunkträume setzt. Die Figur kann als eine zusammengesetzte Klammer gelesen werden. Die kleinere Kammer umfasst den Bereich der «Vision Mitte» und Neumarkt mit seinem urbanen Ausdruck. Die grössere Klammer um den Süssbach umfasst die bestehenden Wohnhochhaus-Landschaften und versucht diese durch eine Ergänzung im Bereich der Kabelwerke, Gleisdreieck und «Im Winkel» in ein stadträumliches Ensemble zu 12 Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept integrieren. Im Bereich, wo sich die beiden Klammern überschneiden, kann ein Schwerpunkt gebildet werden. Hier im Bereich «Terminal» – Kabelwerke können die höchsten Gebäudehöhen realisierte werden. Die maximale Gebäudehöhe liegt immer unter dem virtuellen Horizont des Aussichtspunktes beim Hexenplatz (Kote 415.00 m.ü.M.). Solcherart wird eine Verdichtung der bestehenden Silhouette angestrebt, klare Schwerpunkte im Umfeld des Bahnhofes geschaffen und die peripheren feinkörnigen Wohnquartiere von starken Eingriffen verschont. Exkurs zur Bedeutung des Süessbaches Der Süessbach als Rückgrat der Entwicklung von Brugg und Windisch im Zeitalter der Industriealisierung: Die Kabelwerke Brugg AG südlich des Gleisfeldes und die A. Müller & Cie AG nördlich davon (Zustand um das Jahr 1920). 13 Der Süessbach wird nicht aus räumlich-strukturellen Motiven inszeniert. Viel entscheidender ist seine Bedeutung für die SiedlungsGeschichte des Raumes Brugg Windisch. Entstanden doch im unmittelbaren Umfeld des Süessbaches die beiden bedeutenden industriellen Betriebe Kabelwerke Brugg AG und A. Müller & Cie. Maschinenfabrik und Eisengiesserei AG (später Teil der Georg Fischer AG). Das prosperieren der beiden Unternehmen um und nach 1920 war ein wesentlicher Punkt für die starke Entwicklung der beiden Gemeinden in der Epoche der Industriealisierung. Während die Kabelwerke noch deutlich im Stadtbild präsent sind, ist die A. Müller & Cie AG nur noch indirekt erkennbar: Nach der Stillegung der Produktion im Jahr 1969 entstand auf dem grossen Firmengelände die Siedlung «Bilander». Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept Gebiet «Rütenen» (siehe auch Seite 19) Im Räumliche Entwicklungsleitbild der Stadt Brugg und der Gemeinde Windisch (RELB) wird dem Gebiet «Rütenen» ein grosses Entwicklungspotenzial attestiert. Dementsprechend wird die Verbesserung der Erschliessung (Südwestumfahrung, S-Bahn-Haltestelle) angestrebt. Daraus ergibt sich die Möglichkeit zur Aufwertung, Umstrukturierung und Verdichtung des Gebietes. Um ein grosses Variantenspektrum der Umstrukturierung zu eröffnen, wird für das gesamte Gebiet im Umfeld einer potenziellen S-Bahn-Haltestelle das Potenzial für Hochhäuser mit einer Höhe bis ca. 30 m festgelegt. Unverbindliche Illustration des Konzeptansatzes: Vorhandene Hochhäuser im Bereich Bahnhof – Campus – Kabelwerke – Süssbach in ein grossräumiges Ensemble integrieren und Verdichtung der Silhouette im Bereich Bahnhof und Kabelwerke. Die maximale Höhenentwicklung ist so begrenzt, dass die Blickbeziehungen vom Häxenplatz auf die grünen Hügelkuppen nicht beeinträchtigt wird (Grafik: Tatort Kommunikation & Design GmbH). 14 Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept Eignung der Gebiete Die Betrachtung des Bestands und der Konzeptansatz wird mit der Untersuchung von planerischen, städtebaulichen und gestalterischen Kriterien präzisiert. Aus der Anwendung der Kriterien ergeben sich für den Siedlungsraum Brugg Windisch Gebiete . in denen Hochhäuser ausgeschlossen sind, . die empfindlich sind bezüglich der Integration von Hochhäusern . oder die für Hochhäuser geeignet sind. (siehe auch Karte auf Seite 16). Ausschlussgebiete Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) bezeichnet verschiedene Gebiete im Raum Brugg Windisch mit dem Erhaltungsziel «A» (Gebiet / Baugruppe) resp. «a» (Umgebungszone). Es sind dies vor allem die Alt- und Vorstadt von Brugg, Altenburg, der Klosterbezirk von Königsfelden, das Amphitheater, verschiedene Kleinvillen- / Arbeiterhausquartiere sowie Uferbereiche. In diesen Gebieten sind Hochhäuser mit dem Erhaltungsziel des ISOS, nämlich dem Erhalt der Substanz und der Beschaffenheit, nicht vereinbar und darum ausgeschlossen. Nicht berücksichtigt wurde die inventarisierte östliche Nahumgebung von Altenburg. Dieser Bereich ist mittlerweile vollständig, teilweise mit hohen Gebäuden, bebaut. Empfindliche Gebiete In den empfindlichen Gebieten ist die Regelbauweise der anzustrebende Normalfall. Abweichungen von der üblichen Gebäudehöhe sind die Ausnahme. Das Erwirken einer solchen Ausnahme muss in jedem Fall begründet werden. Ein sorgfältiger Nachweis auf der Basis einer Untersuchung der grossräumigen und lokalen stadträumlichen Gegebenheiten, kann dazu führen, dass ein Hochhaus begründbar wird. Hochhäuser sind mit grosser Sorgfalt in das bestehende Stadtgefüge einzusetzen. Eine Gebäudehöhe von mehr als 30 m dürfte kaum begründbar sein. Kriterien, die ein Hochhaus begründen können sind: . Mindestens öV-Güteklasse B, . Akzentbildung an einem Platz / Verkehrsknotenpunkt, . angemessene Abbildung von aufgrund ihrer Nutzung über das Quartier hinaus bedeutende Plätze / Orte in der Stadtsilhouette, 15 Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept . Einbettung der vorhanden Hochhaus-Solitäre ohne architektonischen Anspruch in Gruppen, bei denen die Wirkung des einzelnen Hochhauses zu Gunsten des Gesamtbildes zurücktritt, . Ermöglichung eines Erhalts wertvoller Bausubstanz durch Nutzungskonzentration auf dem Areal. Kriterien, die gegen ein Hochhaus sprechen sind: . Nachbarschaft zu Ausschlussgebieten und Schutzobjekten. . Freihaltung der Ansichten auf historische Landmarks. Referenz für die Gebiete . Respektierung von Strukturen, die bereits eine starke Identität haben. «City / Campus», «Terminal» und «Kabelwerke»: Urbane Setzung von HochGeeignete Gebiete für Hochhäuser häusern an öffentlichen PlätIn den geeigneten Gebieten sind die stadträumlichen Voraussetzunzen (Europaallee, Zürich). gen für Hochhäuser grundsätzlich gegeben. Die festgelegte maximale Höhenkote bezeichnet ein zu untersuchendes, maximales Potenzial. Hochhäuser erfordern einen rechtskräftigen Gestaltungsplan sowie das Vorliegen eines Wettbewerbes / Studienauftrages in Anlehnung an die Regeln des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein (SIA). Geeignetes Gebiet «Ia – Neumarkt» . Höhenkote max. 390.00 m.ü.M. . Hohe bauliche Dichte / Verdichtung und Sanierung Bestand. Referenz für das Gebiet . Mischnutzung ist anzustreben, publikumsorientierte Nutzungen im EG. «Gleisdreieck»: Mit einer Sonderform wird in einem Die bestehenden Hochhäuser liegen städtebaulich richtig an der belasteten Umfeld WohnquaSchnittstelle zum Bahnhof. Die Volumetrie und der architektonische lität hergestellt (Waldhaus Ausdruck entsprechen aber nicht mehr den Anforderungen an eine NeuGut, Wallisellen). zeitgemässe Visitenkarte. Mit der Festlegung als geeignetes Gebiet für Hochhäuser wird eine Sanierung und architektonische Neu-Positionierung ermöglicht. Geeignetes Gebiet «Ib – City / Campus» . Höhenkote max. 405.00 m.ü.M. . Hohe bauliche Dichte / Verdichtung. . Mischnutzung ist anzustreben, publikumsorientierte Nutzungen im EG. . Grundlage bildet der Entwicklungsrichtplan VISION MITTE. 16 Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept Referenz für die Gebiete «Kabelwerke»: Dialogisches verweben von Alt und Neu (Löwenbräu-Areal, Zürich). Das Gebiet bildet das städtebauliche vis-à-vis zum Neumarkt und die logische stadträumliche Fortsetzung des Neumarktplatzes. Die mit der VISION MITTE festgelegte urbane Ausprägung kann mit Hochhäusern punktuell baulich-visuell verdichtet werden. Ergänzend zum Entwicklungsrichtplan wird das Gebiet «Bachthalen» (Baufeld A gemäss Entwicklunsgrichtplan VISION MITTE) als geeignet für Hochhäuser angesehen. Das Kreissegment gebildet durch die Verkehrslinien von Bahn und Strasse ist, neben der hervorragenden Erschliessungsgüte, ein potenziell interessaner Blickpunkt. Geeignetes Gebiet «Ic – Terminal» . Höhenkote max. 415.00 m.ü.M. . Hohe bauliche Dichte / Verdichtung. . Mischnutzung ist anzustreben, publikumsorientierte Nutzungen im EG. . Grundlage bildet der Entwicklungsrichtplan VISION MITTE. Das Ziel ist das ermöglichen eines städtebaulichen Akzents am Bahnhof. Der Akzent ist dabei so in ein Geflecht öffentlicher Räume einzubinden, dass ein urbanes Geviert entsteht. Geeignetes Gebiet «IIa – Gleisdreieck» Referenz für das Gebiet «Im Winkel»: Organische Formen . Höhenkote max. 400.00 m.ü.M. und Staffelung der Höhen in . Sonderformen, Herstellung von Wohnqualität. der Landschaft (Entwurf von . Monofunktionale Nutzung (Wohnen) ist möglich. Alvar Aalto für eine Wohnsiedlung bei Pavia). Die «Insel» im Gleisdreieck ist strukturell und morphologisch noch wenig determiniert und damit geeignet für Sonderformen des Bauens wie beispielsweise Hochhäuser. Die Herausforderung bei der Entwicklung dieses Areals ist die Integration dieser Flächen zwischen den Gleisen in den Sozialraum / öffentlichen Raum der angrenzenden Quartiere. Der mögliche Entwicklungsschritt dieses Gebietes bedarf in jedem Fall einer sorgfältigen, interdisziplinären Planung. Im Rahmen einer solchen Planung können auch Hochhäuser vorgeschlagen und mit konventionellen Lösungen verglichen werden. 17 Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept Geeignetes Gebiet «IIb – Kabelwerke» . Höhenkote max. 405.00 m.ü.M. . Umstrukturierung / Verdichtung. . publikumsorientierte Nutzungen im EG. . Monofunktionale Nutzung ist möglich, publikumsorientierte Nutzungen im EG. Grundsätzlich sollen die Kabelwerke als produzierende Industrie am Standort Brugg Windisch erhalten bleiben. Es ist aber in jedem Fall planerisch opportun, ein «Wenn-dann-Szenario» zu überlegen und zu dokumentieren. Das ursprüngliche Kerngebiet der Kabelwerke entlang des Süssbaches liegt zentrumsnah und in Nachbarschaft zum Bahnhof und Busbahnhof. Zudem weist es mit dem Kamin, dem Bürohaus und der Aufstockung der Halle bereits markante Hochpunkte auf. Der vorhandene Knotenpunkt der Strassen (Reutenenstrasse / Industriestrasse) im Knick des Gleisfeldes sowie die Lage in einer Geländemulde mit grossmasstäblichen Bauten weist ein grosses städtebauliches Potenzial auf. Das Gebiet ist damit geeignet für eine räumlich-visuell dichte Setzung von Hochhäusern. Geeignetes Gebiet «IIc – Im Winkel» . Höhenkote max. 400.00 m.ü.M. . Neubaugebiet, Ensemblebildung mit Siedlung «Chapf». . Monofunktionale Nutzung (Wohnen) ist möglich. Im Gebiet «Im Winkel» ist gemäss RELB eine wesentliche Siedlungserweiterung vorgesehen. Mit einem Gesamtkonzept soll eine Bebauung in hoher Qualität gewährleistet werden. Dieses Konzept ermöglicht, die bisher eher isoliert funktionierenden Wohnhochhaus-Siedlungen «Kornfeld» und «Chapf» zusammen zu lesen und mit der Entwicklung im Gebiet «Im Winkel» eine grossräumige Siedlungs-Landschaft zu konzipieren, die ähnlich einem Ensemble wirkt. Mit dem Hochhauskonzept wird die Möglichkeit eröffnet, die erwünschte mittlere Dichte im Gebiet «Im Winkel» punktuell mittels Hochhäusern zu konzentrieren um grosse Grünräume zu generieren. Diese Grünräume sollten an der äusseren Landschaft anknüpfen und sich mit den Freiräume der angrenzenden Wohn-Siedlungen vernetzen. 18 Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept Langfristige Option «III – Rütenen» Im Räumliche Entwicklungsleitbild der Stadt Brugg und der Gemeinde Windisch (RELB) wird dem Gebiet «Rütenen» ein grosses Entwicklungspotenzial zu einem Arbeitsgebiet mit hoher Arbeitsplatzdichte für wertschöpfungsintenisive Firmen attestiert. Mit der Südwestumfahrung wird die Erschliessung des Gebietes markant verbessert. Ergänzend dazu soll gemäss RELB das Angebot bezüglich Langsamverkehr und öffentlichem Verkehr (langfristig SBahn-Haltestelle) ebenfalls verbessert werden. Daraus ergibt sich die Möglichkeit (oder sogar die Pflicht) zur Aufwertung, Umstrukturierung und Verdichtung des Gebietes. Aus diesem Grund wird im RELB das Arbeitsgebiet südöstlich der Bahnlinie Baden – Aarau als Entwicklungsschwerpunkt bezeichnet. Das nordwestlich der Bahnlinie liegende Wohngebiet Bodenacker ist von dieser Bezeichnung nicht betroffen. Allerdings ist dieses Gebiet baulich sehr heterogen zusammengesetzt (mit Gebäuden von ca. 6 bis 23 und 44 m Höhe) und dem Lärm von der Aarauerstrasse ausgesetzt. In Abhängigkeit mit der Verbesserung der Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr und der Umstrukturierung des Arbeitsgebietes kann auch für das Wohngebiet eine Verdichtung und strukturelle Neuorientierung angezeigt sein. Um ein grosses Variantenspektrum der Umstrukturierung zu eröffnen, wird für das gesamte Gebiet im Umfeld einer potenziellen S-Bahn-Haltestelle das Potenzial für Hochhäuser mit einer Höhe bis ca. 30 m festgelegt. Die Lage und die Dimension des Bereiches sowie die Höhenentwicklung sind erst prinzipiell festgelegt. Der Perimeter wird im Rahmen weiterer Planungen festgelegt. 19 Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept Eignung der Gebiete – Karte (siehe auch Plan 1:5000) Festsetzung der geeigneten Gebiete Ausschlussgebiete Empfindliche Gebiete Neumarkt – Kote max. 390 m.ü.M. City/Campus – Kote max. 405 m.ü.M. Terminal – Kote max. 415 m.ü.M. Gleisdreieck – Kote max. 400 m.ü.M. Kabelwerke – Kote max. 405 m.ü.M. Im Winkel – Kote max. 400 m.ü.M. Langfristige Option Rütenen. 20 Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept Planungsrichtlinien Grundsatz Hochhäuser setzen einen Sondernutzungsplan sowie ein städtebauliches Konzept, einen besonders geeigneten Standort, eine sorgfältige Einpassung in die Silhouette der Stadt-Landschaft und eine der Grösse des Bauvorhabens entsprechende architektonische Gestaltung voraus. Für die geeigneten Gebiete ist das städtebauliche Konzept, der Nachweis des besonders geeigneten Standortes und die Einpassung in die Silhouette im Rahmen eines Wettbewerbes / Studienauftrages nach den Regeln des SIA zu erarbeiten. Für die empfindlichen Gebiete ist das städtebauliche Konzept, der Nachweis des besonders geeigneten Standortes und die Einpassung in die Silhouette im Rahmen einer Quartieranalyse und / oder eines Quartierrichtplanes bzw. eines Masterplans zu erarbeiten. Die Gemeindebehörde resp. von der Behörde delegierte Fachleute sind in die Vorbereitung und Durchführung der Verfahren zu involvieren. 21 Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept Einpassung in die Silhouette der Stadt-Landschaft Neue Hochhäuser müssen in eine bewusste Höhen-Beziehung zur Silhouette der bestehenden Landmarks und der Hügellandschaft treten. Die Auswirkungen von Projekten auf das Stadt- und Landschaftsbild sind aufzuzeigen und deren Verträglichkeit ist nachzuweisen. Für diese Beurteilung können 3D-Visualisierungen aus der Perspektive folgender Aussichtspunkten verlangt werden: . Häxenplatz (Brugg). . Alpenzeiger (Brugg). . Reservoir «Chapf» auf dem Lindhof (Windisch). Die Einpassung in die Silhouette der Stadt-Landschaft Brugg Windisch ist dann gegeben, wenn aus der Perspektive der Aussichtsorte der obere Abschluss von Hochhäusern unterhalb der grünen Kuppen, in etwa im Bereich des oberen Siedlungsrandes, bleibt (Beispiel Panorama Häxenplatz). 22 Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept Architektonische Gestaltung Einpassung in den Stadtkörper Projekte müssen die bedeutenden Strukturen wie öffentliche Plätze, Knotenpunkte von Hauptstrassen stärken. Damit leisten sie auch eine Orientierungshilfe im heterogenen Stadtkörper. Hochhäuser sollen durch Volumetrie, das Verhältnis von Grundriss zu Höhe sowie den architektonischen Ausdruck und die Materialisierung in eine eindeutig definierte Beziehung zu öffentlichem Raum und dem Stadtkörper gesetzt werden. Architektur – Volumetrie Wichtig für die volumetrische Ausbildung sind die Proportionen und die Gliederung eines Hochhauses in Abstimmung auf seine vertikale Entwicklung. Gebäudesockel, Schaft und oberer Abschluss sind architektonisch zu thematisieren. Das Volumen der Hochhausbauten ist so zu Proportionieren, dass das Gebäude eine turmartige Ausdrucksweise mit einer Betonung der Vertikalen aufweist. Architektur – Materialisierung Entscheidend für die Art der Fernwirkung ist die Materialisierung und Farbgebung der Aussenfassade. Der starke städtebauliche Auftritt eines Hochhauses soll nicht durch auffällige und aufwändige Materialisierung, den Kontrast suchende Farbgebung und durch die Verwendung von Material mit hohem Reflektionsgrad (Blendung) gesteigert und zelebriert werden. Die Dachgestaltung hat eine hohe Qualität aufzuweisen. Dachaufbauten sind soweit möglich zu vermeiden, technisch bedingte Anlagen sind in die Gestaltung der Dachkrone zu integrieren. Bezug zum Aussenraum Der Bezug des Erdgeschosses zum Aussenraum ist von besonderer Bedeutung. Das Sockelgeschoss und der Eingang als Ort funktionaler Konzentration sind zentrale Elemente des architektonischen Konzepts. 23 Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept Die Ausbildung und die Höhe des Erdgeschosses muss der Nutzung und der Bedeutung des Geschosses entsprechen. Die Zugänge sind in Bezug zum Aussenraum logisch und offensichtlich anzuordnen. Dadurch soll eine eindeutige Adressierung des Gebäudes erreicht werden. Für das Erdgeschoss kann die bauliche Voraussetzung (Raumhöhe, Struktur etc.) für die Ansiedlung öffentlicher Nutzungen oder zumindest einens teilöffentlichen Anteils (Restaurants, Geschäfte, Kinderkrippen, Gemeinschaftsräume etc.) verlangt werden. Der Transparenz des Erdgeschosses kommt eine hohe Bedeutung zu. Das Mass der Transparenz muss dem Öffentlichkeitsgrad der Erdgeschossnutzung gerecht werden. Dies ist ein entscheidender Faktor für den gelungenen Bezug zwischen Innen- und Aussenraum. Bereicherung des Freiraumes Aussenraumflächen müssen in ihrer Qualität generell einen Mehrwert für den Stadtraum generieren. Dabei sollen sie auch die bestehenden Freiräume bereichern und aufwerten. Sie sollen die Vernetzung bestehender und geplanter Freiräume unterstützen oder zur Schaffung neuer beitragen. Ein stärkerer öffentlicher Charakter als bei den Freiräumen der Regelbebauung muss bei Projekten mit einem Hochhaus erreicht werden. Ökologie und Nachhaltigkeit Es gelten erhöhte Anforderungen an den Energiestandard und an die Nachhaltigkeit (Ökologie und Gesellschaft). Die Anforderungen sind im Rahmen des Gestaltungsplanes zu präzisieren. Darüberhinaus ist auf eine flexible Nutzung zu achten. Mögliche Nutzungsänderungen sind zu berücksichtigen. Überdies sind die Aspekte Betrieb, Unterhalt und Erneuerung resp. die Austauschbarkeit wichtiger Komponenten zu beachten und entsprechende Konzepte aufzuzeigen. Schattenwurf Der Schattenwurf darf die Nachbarschaft nicht wesentlich beeinträchtigen. Keine wesentliche Beeinträchtigung liegt vor, wenn der auf die umliegenden Wohnbauten und zu Wohnzwecken bebaubaren Bereiche 24 Raum Brugg Windisch Hochhauskonzept der benachbarten Parzellen fallende Dauerschatten an einem mittleren Wintertag nicht mehr als zwei Stunden beträgt oder wenn nachgewiesen wird, dass ein kubisches Vergleichsprojekt gemäss Regelbauweise keinen geringeren Dauerschatten nach sich zieht. Als mittlere Wintertage gelten der 9. Februar und der 29. Oktober. Ausschliesslich in den geeigneten Gebieten kann zur Ermöglichung von städtebaulich sorgfältig geplanten Hochhausgruppen die Beschattungsdauer bis drei Stunden betragen, wenn dies das städtebauliche Konzept vorsieht Feuerpolizei Die Brandschutznorm und die Brandschutzrichtlinien der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF) sind einzuhalten. Auswirkungen auf das lokale Klima Bei Hochhäusern, die die Gebäudehöhe der Umgebung stark überschreiten und für geplante Hochhaus-Gruppen ist ein klimatologisch– lufthygienisches Gutachten zu erstellen und kann die Durchführung von Windkanalversuchen eingefordert werden. Dabei ist die Luftströmung, die Auskühlung im Sommer sowie die Windwirkung zu prüfen und es sind Massnahmen zur Reduzierung von Nachteilen für das Umfeld darzulegen. Tag – Nacht Die Wirkung des Gebäudes in der Nacht ist integrierter Bestandteil des Hochhaus-Entwurfs. Dabei ist die Art und Intensität einer Inszenierung auf das nächtliche Erscheinungsbild der Umgebung, resp. wo vorhanden, auf die Aussagen von Lichtkonzepten abzustimmen. Unterlagen zur Beurteilung Für die Beurteilung sind ein Modell und / oder ein Modelleinsatz für das Stadtmodell sowie 3D-Visualisierungen abzugeben. Es sind bereits im Rahmen des Gestaltungsplanes Angaben zu machen, die eine Beurteilung der Erfüllung der Richtlinien zulassen. 25
