548_UeO_141002_Erlaeuterungsbericht
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Einwohnergemeinde Seftigen Überbauungsordnung «Kappelen» mit Änderung der baurechtlichen Grundordnung Erläuterungsbericht MITWIRKUNG 2. Oktober 2014 Aufträge / 548 / 05 / 548_UeO_141002_Erlaeuterungsbericht.docx / 16.10.2014 / fi / cs Seftigen – Überbauungsordnung «Kappelen» – Erläuterungen Auftraggeber Überbauungsordnung Einwohnergemeinde Seftigen Gemeindeverwaltung Dorfmatt 6 / Postfach 56 / 3662 Seftigen Tel 033 346 60 88 / [email protected] / www.seftigen.ch – Leandro Manazza, Gemeindepräsident – Christian Haueter, Gemeindeverwalter Projektentwickler Solviva AG Wartstrasse 131 / Postfach / 8408 Winterthur Tel 052 508 03 20 / [email protected] / www.solviva.ch – Willi Gyger, Verwaltungsratspräsident – Thomas Fedrizzi, VR-Delegierter Bearbeitung Bernasconi + Partner Architekten AG Langensandstrasse 23 / 6005 Luzern Tel 041 360 67 67 / [email protected] / www.bp-architekten.ch – Enzo Bernasconi, dipl. Arch. HTL SIA STV Reg B – Maja Roggenbach, Hochbauzeichnerin Lohner + Partner Planung Beratung Architektur GmbH Bälliz 67 / 3600 Thun Tel 033 223 44 80 / [email protected] / www.lohnerpartner.ch – Urs Fischer, Dipl.-Ing. Stadtplanung SIA FSU REG A – Christoph Stäussi, Geograph M.Sc. FSU – Susanna Roffler, Hochbauzeichnerin 2 Seftigen – Überbauungsordnung «Kappelen» – Erläuterungen 3 Inhalt 1 Ausgangslage ................................................................................... 5 1.1 Neubau eines Wohn- und Pflegezentrum ........................................... 5 1.2 Baurechtliche Situation ....................................................................... 5 2 Projekt Wohn- und Pflegezentrum «Sunneguet auf der Chappele» .......................................................................................... 7 2.1 Projektbeschrieb ................................................................................. 7 2.2 Vorprojekt ......................................................................................... 14 3 Erläuterungen zur Überbauungsordnung .................................... 15 3.1 Überbauungsplan und -vorschriften .................................................. 15 3.2 Änderung der baurechtlichen Grundordnung ................................... 17 4 Auswirkungen auf Raum und Umwelt .......................................... 18 4.1 Relevanzmatrix ................................................................................. 18 4.2 Landschaft und Ortsbild .................................................................... 19 4.3 Verkehr ............................................................................................. 19 5 Planerlassverfahren ....................................................................... 21 Anhang ...................................................................................................... 22 – Anhang I – Vorprojekt vom 13. Oktober 2014 Titelbild: Visualisierung [Bernasconi + Partner Architekten AG] Seftigen – Überbauungsordnung «Kappelen» – Erläuterungen 4 Vorwort Auftraggeberin Auftraggeberin der Überbauungsordnung «Kappelen» mit Änderung der baurechtlichen Grundordnung ist die Einwohnergemeinde Seftigen. Erläuterungsbericht Der vorliegende Erläuterungsbericht ist ein Bericht nach Art. 47 Raumplanungsverordnung (RPV). Er dient den Interessierten, die Inhalte und Zusammenhänge des Erlasses der Überbauungsordnung mit Änderung der baurechtlichen Grundordnung nachvollziehen und verstehen zu können sowie der Vorprüfungs- und Genehmigungsbehörde (Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern) zur Beurteilung der Rechtmässigkeit der Planung. Der Erläuterungsbericht ist ein zwingender Bestandteil der Planung. Er wurde entsprechend den Anforderungen von Art. 47 RPV und der «Planungshilfe für Ortsplanungen» des Amts für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern vom beauftragten Planungsbüro in Zusammenarbeit mit den Projektverfassern des Projekts Wohn- und Pflegezentrum «Sunneguet auf der Chappele» verfasst. Der Erläuterungsbericht mit seinen Anhängen dient der Information und ist somit nicht Gegenstand der nachfolgenden öffentlichen Auflage (d.h. gegen die informativen Inhalte können keine Einsprachen im Sinne des Artikels 60 des kantonalen Baugesetzes erhoben werden) und des Beschlusses. Seftigen – Überbauungsordnung «Kappelen» – Erläuterungen 1 Ausgangslage 1.1 Neubau eines Wohn- und Pflegezentrum 5 Heutige Situation Die Solviva AG, bzw. deren Tochtergesellschaft Pflegeheim Berntor AG, betreibt heute in Seftigen zwei Pflegeheime mit rund 30 Bettenplätzen und in Amsoldingen ein Pflegeheim mit 13 Bettenplätzen, deren Ersatz sich in den nächsten Jahren aufdrängt. Die Gemeinde Seftigen weist mit der Parzelle Seftigen-Gbbl. Nr. 174 eine hierfür geeignete Landreserve auf. Neubau Wohn- und Pflegezentrum Im Rahmen einer öffentlich-privaten Partnerschaft, einer sogenannten PPP («public-private-partnership»), zwischen der Gemeinde Seftigen und der Solviva AG soll auf der Parzelle Seftigen-Gbbl. Nr. 174 im Ortsteil «uf de Chappele» ein Projekt für ein Wohn- und Pflegezentrum mit rund 65 Bettenplätzen für verschiedene Pflegeangebote und einem Angebot von bis zu 40 hindernisfreien Servicewohnungen mit einem Anteil Familienwohnungen und allfälligen Dienstleistungseinrichtungen entwickelt werden. Mit der Überbauung sollen die zwischen der Gemeinde und dem Wohnund Pflegeheim möglichen Synergien (z. B. Mittagstisch) durch den Ersatz des bestehenden Provisoriums der Kindertagesstätte (Kita) und die Integration der geplanten Tagesschule in den Neubau ausgebaut werden. 1.2 Baurechtliche Situation Baurechtliche Grundordnung Die Parzelle Seftigen-Gbbl. Nr. 174 ist heute der Zone für öffentliche Nutzungen ZöN zugewiesen (vgl. Abb. 1). Kommunaler Richtplan Im kommunalen Richtplan vom 14. April 2014 (Stand Vorprüfung) ist die Parzelle Seftigen-Gbbl. Nr. 174 dem Entwicklungsstandort «Breitmoos» (Handlungsfeld 2d) zugewiesen. Der Richtplan sieht familienfreundliche Wohnnutzungen und öffentliche Nutzungen in Gebäuden mit drei Geschossen plus Attika sowie eine neue Gebietserschliessung vor. Seftigen – Überbauungsordnung «Kappelen» – Erläuterungen Abb. 1: Ausschnitt aus dem rechtsgültigen Zonenplan der Einwohnergemeinde Seftigen (ohne Massstab). Planungsvorhaben Für die Realisation des Wohn- und Pflegezentrums soll auf der Parzelle Seftigen-Gbbl. 174 eine Überbauungsordnung nach Art. 88 BauG erlassen werden. Die Überbauungsordnung «Kappelen» basiert auf einem Vorprojekt und stellt eine qualitätsvolle Bebauung und Aussenraumgestaltung sicher. Sie regelt im Detail die Art der Nutzung, die Abmessung und maximalen Gebäudehöhen der Bauten, die Bau- und Aussenraumgestaltung sowie die Erschliessung und die Organisation der Abstellplätze. Mit dem Erlass der Überbauungsordnung «Kappelen» erfolgt auch eine Änderung der baurechtlichen Grundordnung im Zonenplan. 6 Seftigen – Überbauungsordnung «Kappelen» – Erläuterungen Städtebau 2 Projekt Wohn- und Pflegezentrum «Sunneguet auf der Chappele» 2.1 Projektbeschrieb 7 Die Parzelle Seftigen-Gbbl. Nr. 174 wird durch eine markante Geländekante an der östlichen Parzellengrenze dominiert. Die Parzelle fällt dann in einem auslaufenden, leichten Gefälle in westlicher Richtung in die Ebene mit Muldenlage aus. Abb. 2: Situation (ohne Massstab) [Bernasconi + Partner Architekten AG]. Die nordsüdlich orientierte Parzelle grenzt östlich an das höher gelegene Schulgelände, südlich an die Kita, südwestlich an eine bestehende Mehr- Seftigen – Überbauungsordnung «Kappelen» – Erläuterungen 8 familienhaus-Überbauung, nordwestlich an Landwirtschafts- resp. mögliches Bauentwicklungsland und nördlich mit ansteigendem Gelände an ein Einfamilienhausgebiet. Die Parzelle weist dadurch in der Hauptblickrichtung Süden eine geringe Einsehbarkeit auf. Durch die Erschliessung im Süden, die Ausrichtung auf eine optimale Besonnung, die bestmögliche Nutzung des ebenen Geländeteils für Spazierwege und Verweilräume und die Orientierung gegen die Hauptblickrichtung ist eine Platzierung des Pflegezentrums in Nord-Süd-Richtung entlang der östlichen Hangkante, verbunden mit der Platzierung von drei separaten, locker gebauten Punktbauten mit Wohnungen im Westen folgerichtig. Im westlichen Teil der Parzelle soll eine Erschliessungsstrasse für die noch nicht eingezonten Parzellen im Gebiet «Grossestei» vorgesehen werden, die jedoch erst bei einer allfälligen Einzonung realisiert werden soll. Im Süden soll ein optimaler Anschluss bzw. die Integration der Kita in die geplante Überbauung erreicht werden. Architektur und Nutzung Zukunftsfähige Wohn- und Pflegezentren zeichnen sich dadurch aus, dass sie mehrere verschiedene, durchlässige Wohn- und Pflegeangebote anbieten, die sich an die individuelle, im hohen Alter schnell wechselnde Bedürftigkeit der Gäste anpassen und so weitere Dislozierungen hinfällig machen sowie betriebliche Abläufe optimieren. Trotzdem soll keine komplette Vermischung der Angebote stattfinden, sondern nur eine Strukturierung mit dezenter Trennung der Rückzugszonen. Daraus folgt, dass das Gesamtangebot des Projektes sowohl einen Wohnwie auch einen Pflegeteil beinhaltet, die aber architektonisch in verschiedenen Bauten angeboten werden. Der Pflegeteil als solcher wird zudem etagenweise für verschiedene Pflegestufen strukturiert. Gemeinsame Betriebsflächen und Begegnungsbereiche verbinden jedoch zwingend die verschiedenen Einheiten sowohl architektonisch wie auch betrieblich und werden niveaufrei gehalten. Der Aussenbereich ermöglicht viele niveaufreie bzw. relativ ebene Zirkulationsmöglichkeiten und Verkehrsflächen. Daraus folgt ein Planungslayout mit drei locker gestellten viervollgeschossigen Punktbauten auf dem ebenen Teil der Parzelle für die Alters- und Familienwohnungen und zwei zusammengebauten, dreigeschossigen Bau- Seftigen – Überbauungsordnung «Kappelen» – Erläuterungen 9 körper mit Attikageschoss in Hanglage für den Pflegetrakt, konzipiert als Doppelspänner, um die betrieblich und wirtschaftlich notwendige Anzahl Pflegebetten mit hoher Zimmerqualität unterzubringen. Folgender Wohnungs- und Zimmerschlüssel ist vorgesehen (vgl. auch Etappierung): – Alters- und Pflegezentrum Insgesamt sind aus betrieblichen und wirtschaftlichen Gründen in 6 Abteilungen, davon eine oder zwei Demenzabteilungen, insgesamt 66 Pflegebetten in Einzelzimmer, sowie 6 x 3.5 Zimmer-Pflegewohnungen geplant. – Wohnbauten • 9 x 2.5 Zimmer-Wohnungen für Betreutes Wohnen (Haus 1 und 2) • 14 x 3.5 Zimmer-Wohnungen für Betreutes Wohnen (Haus 1 und 2) • 2 x 4.5 Zimmer-Wohnungen für Wohngruppen oder Familien (Haus 1 und 2) • 8 x 4.5 Zimmer-Wohnungen für Familienwohnungen (Haus 3) Abb. 3: Visualisierung [Bernasconi + Partner Architekten AG]. Wohn- und Pflegezentrum Das Pflegeheim steht – eingebettet in das Erdreich der natürlichen Geländekante – auf einem sockelähnlichen Halbgeschoss, in dem alle öffentli- Seftigen – Überbauungsordnung «Kappelen» – Erläuterungen 10 chen Einrichtungen wie Empfang, Büros, Caféteria, öffentliches Restaurant, Grossküche und Mehrzwecksaal untergebracht sind. Diese Räume sind offen zur parkähnlichen, niveaufreien Gartenanlage in Richtung der Wohneinheiten orientiert. Die Service- und Versorgungseinheiten wie Lingerie, Lagerräume sowie Ver- und Entsorgung sind im hinteren Teil auf diesem Level im Erdreich vorgesehen. Über diesem halben Untergeschoss sind zwei kompakte, dreigeschossige, doppelbündige Pflegetrakte mit je rund 11 Pflegebetten in sechs Abteilungen für unterschiedliche Pflegebedürfnisse vorgesehen. Diese beiden Gebäudekörper werden betrieblich notwendig durch das Sockelgeschoss, einen zurückversetzten Verbindungsteil sowie ein gemeinsames, ebenfalls zurückversetztes Attikageschoss für sechs Pflegewohnungen zusammengehalten. Diese Strukturierung des Pflegetraktes mit der versetzten und aufgebrochenen Fassade erlaubt eine Wahrnehmung von zwei Gebäuden und bildet doch die betrieblich notwendige Einheit. Der räumliche Aufbau der Pflegeabteilungen folgt der Idee, den Erschliessungs- und Verkehrsraum in der Gebäudemitte nicht als Korridor erscheinen zu lassen. Es soll ein belebter, zirkulationsfähiger Raum entstehen und ist somit Teil des Wohn- und Pflegekonzeptes. Der Korridor mit den Sitznischen und Öffnungen ist sehr gut belichtet und wird somit als halböffentlicher Raum wahrgenommen und bietet diverse Rückzugsorte an. Im 1. Obergeschoss sind eine oder zwei Demenzabteilungen vorgesehen, die im östlichen und nördlichen Gartenbereich einen niveaufreien Zu- und Ausgang haben und im westlichen Teil über die Terrasse zirkulationsfähig sind. Im 2. und 3. Obergeschoss befinden sich vier Pflegegruppen, deren Zimmer sowohl nach Westen wie nach Osten ausgerichtet und mit Balkonen ausgestattet sind. Durch die zweiseitige Ausrichtung kann das Zimmerangebot auf die breiten Bedürfnisse der Gäste diversifiziert werden und alle Zimmer haben einen freien Blick sowohl in die Weite wie auch auf allfälliges Geschehen, sei es gegen den Sportplatz oder sei es auf die Verkehrsfläche zwischen den Punktbauten und dem Pflegezentrum. Im darüber liegenden, halben Attikageschoss sind 6 x 3.5 ZimmerWohnungen für betreutes Wohnen, Entlastungs- und Ferienbetten oder Pflegewohnungen für Paare vorgesehen, welche grösseren Bedarf an Pflege und deren Infrastruktur haben. Mit der grossen Terrasse des Attikageschosses steht dem Pflegezentrum ein weiterer, grosser Aussenbereich für Seftigen – Überbauungsordnung «Kappelen» – Erläuterungen 11 noch zu definierende Nutzung zur Verfügung. Auf sämtlichen Dachflächen sollen Solarpanels eingesetzt werden. Die vorgesehene Kita ist beispielhaft als südlich angehängter, integrierter Teil des Pflegetraktes mit separatem Eingang zu erkennen. Eine integrierte Bauweise macht auch aus Kosten- und Energiegründen Sinn, zumal der direkte Zugang zu den Versorgungseinheiten (Küche, Mittagstisch, Besprechungsräume etc.) im Zentrum möglich wäre. Im Rahmen der Fassadengestaltung kann noch entschieden werden, ob die Kita optisch getrennt wahrgenommen werden soll. Mit dieser Lösung kann das bestehende Provisorium während der Bauzeit zudem genutzt. Punkthäuser In den zum Pflegetrakt näher gelegenen Häuser 1 und 2 sind vorwiegend Kleinwohnungen vorgesehen für Paare, Alleinstehende oder Wohngruppen, die das Dienstleistungsangebot des Heims nutzen wollen oder einen Partner bereits im Heim haben. Im Haus 3, das am nächsten zum Bauentwicklungsland im nordwestlichen Teil liegt, sind grosszügige 4.5-ZimmerFamilienwohnungen geplant. Im Rahmen einer möglichen Etappierung der Punktbauten soll die Nutzungsweise der Häuser getauscht werden können. Die im Westen platzierten Punktbauten werden für das Gesamtbild optisch identisch gehalten, zueinander leicht spielerisch verschoben und lockern damit die Überbauungsstruktur auf. Damit ermöglichen sie auch eine gute Weit- und Durchsicht für die Bewohner des Pflegeheims und haben genügend Abstand zum Pflegezentrum. Die Wohnbauten sind sowohl über die Parkgarage mit dem Pflegezentrum wie auch über das offene Gelände erschlossen. Durch die Hanglage erhalten sie sowohl einen niveaufreien Eingang Richtung Zentrum wie auch einen separaten, dem Pflegezentrum abgewandten Eingang im Norden auf dem Niveau des Halbgeschosses mit eigener Strassenbezeichnung. Die Wohnbauten erhalten aus mehreren Gründen ein viertes Vollgeschoss: Raumplanerisch wegen dem Primat des verdichteten Bauens, architektonisch passend zur Gesamtüberbauung mit einer ruhigen Dachlandschaft und energetisch mit einem minimalen Dämmperimeter und grossen Solarflächen. Auch weisen die gewählten Punktbauten gegenüber Sechs- oder Acht-Spänner eine schlechte, zu kompensierende Wirtschaftlichkeit aus. In den Häusern 1 und 2 wird zudem für die Servicewohnungen im Erdgeschoss ein Zimmer bzw. ein Bereich für Gästezimmer, Mitarbeiterstudio, Seftigen – Überbauungsordnung «Kappelen» – Erläuterungen 12 Nachtwache, Stationszimmer, Ausguss, Sitzecke und dergleichen vorgesehen. Energie Vereinbarungsgemäss werden tiefst mögliche Energiewerte verbunden mit erneuerbaren Energien angestrebt. Durch die architektonisch kompakten Gebäudekörper können sowohl die Wärmeverluste als auch der Einsatz von grauer Energie reduziert werden. Aussenraum Der Aussenraum gliedert sich in drei Bereiche. Den geschützten Demenzgarten im Osten des Pflegeheims, die halböffentliche/öffentliche Zone zwischen Pflegeheim und Wohnbauten sowie deren privaten Aussenbereiche. Der geschützte Demenzgarten im Osten des Pflegeheims ist für an Demenz erkrankte Menschen von der Abteilung ebenerdig und barrierefrei zugänglich. Damit können die Bewohner Ihren Wünschen und Impulsen folgen und herumwandern oder sich zurückziehen wann immer Sie es wünschen. Verwirrtheit ist oft mit einem ausgeprägten Bewegungsdrang verknüpft. Der Garten wird mit einem Rundweg in Form einer unendlichen Schlaufe gestaltet und führt immer wieder an den Ausgangspunkt zurück. Der Garten soll die Sinne anregen mit Düften und visuellen Reizen. Entdecken, beobachten und geniessen – sehen und gesehen werden – sind die Grundlagen des Gestaltungskonzeptes. Der Raum zwischen Pflegeheim und Wohnbauten ist der halböffentliche/öffentliche Bereich. Er soll Begegnungen und Kontakte zwischen allen Altersgruppen ermöglichen und zum Spazieren animieren. Natürlich beschattete Bereiche sollen zum Verweilen einladen. Die Pflanzen- und Steingarten zwischen dem Pflegeheim und den Wohnbauten bilden eine optische Trennung zwischen den Bereichen Pflege und Wohnen. Um die Punktbauten befinden sich die privaten Aussenräume der Wohnungen. Die Kinderspielbereiche sind angrenzend an den für Familien vorgesehenen Wohnblock im Norden der Überbauung vorgesehen. Um die Punktbauten wird, auch für die Bewohner des Pflegeheims und deren Angehörige, ein barrierefreier Rundgang gestaltet. Seftigen – Überbauungsordnung «Kappelen» – Erläuterungen Erschliessung und Parkierung 13 Die Erschliessung der Anlage erfolgt über die bestehende Stichstrasse ab der Kappelenstrasse im Süden mit einer Abzweigmöglichkeit für die später allenfalls für die Erschliessung des Entwicklungsstandortes «Breitmoos» notwendige Ringstrasse. Der Arealverkehr wird an der Grenze der Parzelle in die Einstellhalle geleitet. Den Besuchern des Pflegeheims, Kita und Kindergartens stehen genügend ungedeckte Parkplätze an der Parzellengrenze zur Verfügung. Die Ver- und Entsorgung des Alters- und Pflegeheims erfolgt dezent parallel zur Einstellhallenrampe. Damit wird die ganze Anlage verkehrsfrei gestaltet und es entsteht eine parkähnliche und entspannte, ebene Situation zwischen dem Pflegeheim und den Punktbauten für Spazierwege und Aufenthaltsbereich der Gäste. Für Feuerwehr sowie andere Notfall- und Zubringerdienste ist die Zufahrt zwischen den Bauten immer gewährleistet. Eine gemeinsame, von oben dank Durchbrüchen mit Tageslicht belichtete Parkgarage zwischen dem Wohn- und Pflegebereich ermöglicht im Untergeschoss eine optimale Erschliessungs- und Parkierungsmöglichkeit, sowie vor allem kurze, wettergeschützte, helle Zugänge sowohl in den Wohn- wie auch in den Pflegeteil wie auch zwischen Wohn- und Pflegebereich. Die Velo- und Motorradabstellplätze sind ebenfalls im Untergeschoss angeordnet. Die Abstellplätze für das Pflegeheim sind direkt recht neben der Einfahrrampe abgeordnet. Zwischen den Punkthäusern und der Einstellhalle sind im Untergeschoss sind die Abstellplätze für die Wohnungen. Die Abstellplätze für die Tagesschule werden direkt beim Zugang angeordnet. Etappierung Eine Etappierung der Anlage soll möglich sein. Das Pflegeheim und die Wohnbauten können unabhängig voneinander gebaut werden. Die Wohnbauten untereinander ebenfalls, wobei aus bautechnischen Gründen ein Nutzungstausch zwischen den Häusern möglich sein soll. Seftigen – Überbauungsordnung «Kappelen» – Erläuterungen 2.2 Vorprojekt Die Überbauungsordnung basiert auf dem Vorprojekt vom 13. Oktober 2014. Das Vorprojekt ist im Anhang I abgebildet: – Situation und Grundrisse – Schnitte – Fassaden 14 Seftigen – Überbauungsordnung «Kappelen» – Erläuterungen Form und Systematik 3 Erläuterungen zur Überbauungsordnung 3.1 Überbauungsplan und -vorschriften 15 Die Überbauungsordnung «Kappelen» besteht aus einem Überbauungsplan und den dazugehörenden Überbauungsvorschriften. Soweit der Überbauungsplan und die -vorschriften nichts anderes bestimmen, gelten das Baureglement der Gemeinde Seftigen sowie die einschlägigen kantonalen Vorschriften. Einige Besonderheiten der Überbauungsordnung werden im Folgenden speziell erläutert: Art der Nutzung Es sind Wohnnutzungen gemäss Art. 49 BR, ein Wohn- und Pflegezentrum mit Gastronomiebetrieb und Servicenutzungen sowie öffentliche Nutzungen (wie Kindertagesstätten, Kindergarten, Schul- und Mehrzweckräume) möglich. Werden mehr als 19 Wohnungen mit drei oder mehr Zimmern erstellt, müssen diese zwingend dem Wohn- und Pflegezentrum angegliedert sein. Diese Wohnungen sind speziell für hindernisfreies Wohnen mit Service / mit Dienstleistungen konzipiert und gelten damit nicht als Familienwohnungen gemäss BauV. Somit muss keine grössere Spielfläche nach Art. 46 BauV erstellt werden. Mass der Nutzung Das Mass der Nutzung wird durch die im Überbauungsplan definierten Baufelder und die Gesamthöhen definiert. Baufelder Mit den Baufeldern wird die Lage und grösstmögliche Abmessung der oberund unterirdischen Bauten definiert; die Baufelder wirken wie Baulinien und Abstandsvorschriften. Für die im Vorprojekt vorgesehenen, auskragenden Bauteile werden ebenfalls Baufelder ausgewiesen, welche deren Lage und maximale Abmessung definieren. Gesamthöhe Die Gesamthöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den lotrecht darunterliegenden Punkten Seftigen – Überbauungsordnung «Kappelen» – Erläuterungen 16 auf dem massgebenden Terrain. In der Überbauungsordnung wird mit absoluter Meereshöhe die jeweils maximale Höhenlage des höchsten Punkts der Dachkonstruktion (gemäss Art. 14 der Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen BMBV) in einem Baufeld festgelegt. Für Projektanpassungen besteht mit den in der Überbauungsordnung festgelegten Gesamthöhen gegenüber dem vorliegenden Vorprojekt noch ein begrenzter Spielraum. Da die Abmessungen von technisch bedingten Aufbauten und Solaranlagen noch nicht genau bekannt sind, dürfen diese die Gesamthöhe um das technisch bedingte Minimum überragen. Gestaltung Für das zukünftige Erscheinungsbild des Wohn- und Pflegezentrums ist nicht primär die Detailgestaltung der Hochbauten massgebend, sondern die Umsetzung einer ortsbaulichen Grundidee mit einer einheitlich gestalteten Gesamtanlage aus den neuen Baukörpern, Vorplätzen und Umgebungsflächen. Bauvoranfragen und Baugesuche sind daher zur gestalterischen Beurteilung und Beratung durch eine in Gestaltungsfragen ausgewiesenen Fachperson (gemäss Art. 34 Abs. 4 Baureglement) zu unterbreiten. Die einzelnen Baukörper und Bauetappen sind entsprechend strukturell, volumetrisch und gestalterisch aufeinander abzustimmen. Die Flachdächer sind mit Ausnahme von technisch bedingten Aufbauten und gestalteten Terrassenbereichen extensiv zu begrünen. Aussenraum Die Aussenraumflächen werden – auf der Grundlage des Vorprojekts – in Bereiche für Vorplätze, Siedlungsgrünräume, Aussenräume für öffentliche Nutzungen und Verkehrsflächen unterteilt. Zudem sind die notwendigen Aufenthaltsbereiche und Kinderspielflächen nach Art. 44f BauV in ihrer ungefähren Lage und Abmessung ausgewiesen. Seftigen – Überbauungsordnung «Kappelen» – Erläuterungen 3.2 17 Änderung der baurechtlichen Grundordnung Mit dem Erlass der Überbauungsordnung «Kappelen» erfolgt auch eine Änderung des Zonenplans: – Die Parzelle Seftigen-Gbbl. Nr. 174 sowie ein kleiner Teil der Parzelle Seftigen-Gbbl. Nr. 13 werden von der Zone für öffentliche Nutzungen «A Dorf» in eine Zone mit besonderen baurechtlichen Ordnungen umgezont. – Dies bedingt auch die Änderung der Legende des Zonenplans (anstelle der Bezeichnung «UeO Dorfplatz» wird die Bezeichnung «Zone mit besonderer baurechtlicher Ordnung» eingeführt). Seftigen – Überbauungsordnung «Kappelen» – Erläuterungen 4 Auswirkungen auf Raum und Umwelt 4.1 Relevanzmatrix 18 Mit einer Relevanzmatrix werden die Änderung der baurechtlichen Grundordnung und die Änderung der Überbauungsordnung «Kappelen» auf ihre Auswirkungen auf den Raum und die Umwelt geprüft. Umweltbereich Auswirkung Luftreinhaltung Lärmbelastung und Lärmschutz Erschütterung / abgestrahlter Körperschall Nichtionisierende Strahlung Beschattung und Lichtimmissionen Grundwasser Oberflächengewässer und aquatische Ökosysteme Entwässerung Boden Altlasten Abfälle und umweltgefährdende Stoffe Störfallvorsorge / Katastrophenschutz Naturgefahren Landwirtschaft / Fruchtfolgeflächen Wald Flora, Fauna und Lebensräume Landschaft und Ortsbild Kulturdenkmäler und archäologische Stätten Verkehr Tabelle 1: Relevanzmatrix zur Beurteilung der Auswirkungen auf die Umwelt. Signatur: Relevante Auswirkungen zu erwarten s. folgende Kapitel Geringe oder keine Auswirkungen zu erwarten s. folgende Kapitel Irrelevante oder keine Auswirkungen zu erwarten, resp. nichts Betroffenes vorhanden keine weiteren Untersuchungen/Aussagen Seftigen – Überbauungsordnung «Kappelen» – Erläuterungen 4.2 19 Landschaft und Ortsbild Kommunaler Richtplan Seftigen Die Überbauungsordnung «Kappelen» liegt im Entwicklungsstandort «Breitmoos» (Handlungsfeld 2d) und berücksichtigt die Vorgaben des kommunalen Richtplans bezüglich Art der Nutzung (Wohnnutzungen und öffentliche Nutzungen) sowie die neue Gebietserschliessung für den gesamten Entwicklungsstandort. Im Rahmen der Vorprüfung ist der Richtplan jedoch bezüglich der vorgesehenen Vollgeschossen anzupassen. Qualitätssicherung Zur Qualitätssicherung wird die Überbauungsordnung vor der kantonalen Vorprüfung und zur gestalterischen Beurteilung einer in Gestaltungsfragen ausgewiesenen Fachperson vorgelegt (Art. 34 Abs. 5 BR). 4.3 Öffentlicher Verkehr Verkehr Die Parzelle Seftigen-Gbbl. Nr. 174 liegt in der Nähe des Bahnhofs Seftigen (ca. 5 Minuten Fussweg) und ist deshalb der ÖV-Güteklasse C resp. teilweise D zugeordnet. Abb. 4: ÖV-Güteklasse Seftigen Orange = ÖV-Güteklasse C, Gelb = ÖV-Güteklasse D (ohne Massstab) [Geoportal Kanton Bern]. Seftigen – Überbauungsordnung «Kappelen» – Erläuterungen Motorisierter Verkehr 20 Die Erschliessung der Überbauungsordnung «Kappelen» mit dem motorisierten Verkehr erfolgt von der Kappelenstrasse. Die Einstellhalle kann unter alle vier Baukörper ausgedehnt werden. Mit dieser Massnahme sind alle Bauten untereinander verbunden und mit nur einer Zufahrt optimal erschlossen. Die geplante Arealerschliessung berücksichtig die Vorgaben des kommunalen Richtplans, so dass auch die Parzelle Seftigen-Gbbl. Nr. 410 resp. weitere Teile des Entwicklungsstandorts «Breitmoos» ab der Kappelenstrasse erschlossen könnte. Parkierung Im Vorprojekt wurden die nach Art. 51 und 52 BauV vorgeschriebenen Abstellplätze berechnet und nachgewiesen, dass diese in der unterirdischen Einstellhalle bereitgestellt werden können. Öffentliche Fusswegver- Im westlichen und nördlichen Bereich der Überbauung ist ein öffentlicher bindung Fussweg zu erstellen, welcher die Überbauung und zukünftig weitere Teile des Entwicklungsstandorts «Breitmoos» mit der Schulanlage verbindet. Seftigen – Überbauungsordnung «Kappelen» – Erläuterungen 5 21 Planerlassverfahren Das Planerlassverfahren für die Überbauungsordnung «Kappelen» mit Änderung des Zonenplans läuft wie folgt ab: 1. Mitwirkung 2. Vorprüfung durch die kantonalen Fachstellen 3. Öffentliche Auflage 4. Beschlussfassung des Gemeinderats und der Gemeindeversammlung 5. Genehmigung durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung Seftigen – Überbauungsordnung «Kappelen» – Erläuterungen Anhang Anhang Seftigen – Überbauungsordnung «Kappelen» – Erläuterungen Anhang I – Vorprojekt vom 13. Oktober 2014 – Situation und Grundrisse – Schnitte – Fassaden Anhang
