Umbau als Chance zur Neuorientierung
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Quo Vadis Altenhilfe Dernbach, 6.11.2013 Umbau als Chance zur Neuorientierung Gelungene Lösungen für das Bauen im Bestand Henning Volpp, Architekt – Gesellschaft für Soziales Planen, Stuttgart Grundlagen des Vortrages: Untersuchung von Bestandsimmobilien: „Planungshilfen“: Prüfung von 19 Pflegeeinrichtungen auf die Umsetzbarkeit der Landesheimbauverordnung (für das Sozialministerium in BW) Untersuchung von weiteren mehr als 25 Pflegeheimen, allein in den letzten 3 Jahren, in Form von Machbarkeitsstudien Umsetzung in der Praxis: z.B. Bauliche Umsetzung des „Modellprojekts für die LandesHeimbauVO“ in Baden-Württemberg (Fertigstellung 2012) Neubau Nachbarschaftshaus und Umbau Samariterstift Ostfildern Studienarbeiten, Forschung und Lehre: Forschungsprojekt Technik und Demenz (Licht, selektive Türsteuerung) Flächen- und Kostenuntersuchungen Studien zur DIN 18040, Barrierefreiheit (Bewegungsstudien) Beratung im gesamten deutschsprachigen Raum Umbau als Chance: Warum? Fragen aus dem Angebot und dem Betrieb: Wir würden uns gerne spezialisieren... ...Ist z.B. eine Demenzabteilung sinnvoll möglich? Wir wünschen uns Angebote im Vorfeld der stationären Pflege ... ... Ist z.B. pflegenahes Wohnen oder Tagespflege sinnvoll möglich? Wir möchten für unsere Menschen mit Demenz auf Wohngruppen umstellen .. ... Leistet das unser Gebäude? ... Was heißt das für den Personaleinsatz? Mit neuen Wohnformen möchten wir die Speiseversorgung verändern ... ... Hat dies Auswirkungen auf andere Themen? Wir haben einen großen Speisesaal und Therapieräume... ... Was passiert mit diesen Räumen, ist Präsenz möglich? Umbau als Chance: Warum? Fragen aus dem Standard + Milieugestaltung: Wir wollen mehr Einzelzimmer... ... Wie wirkt sich das auf die Platzzahl aus? Unser Haus hat Krankenhauscharakter ... ... Können wir überhaupt Wohnlichkeit umsetzen? Die Bäder sind zu klein und alt... ... Wie können wir im laufenden Betrieb damit umgehen? Aufenthaltsräume und Flure sind dunkel und laut... ... Gibt es ein milieutherapeutisches Konzept für unseren Bestand? Umbau als Chance: Warum? Fragen aus der Bausubstanz und Technik: Brandschau: Neuinvestitionen ca. 100.000 €... ... Lohnt es sich? ... Brauchen wir insgesamt ein neues Brandschutzkonzept? Das Dach ist 30 Jahre, das Haus nicht gedämmt, die Fenster alt... ... Lohnen sich diese großen Investitionen in das alte Haus? Für die Rufanlage gibt es keine Ersatzteile mehr... ... Sollen wir jetzt investieren? Unser historisches Gebäude besteht unter Denkmalschutz... ... Wie gehen wir damit um? Wir haben keine Ausweichmöglichkeit... ... Sind die Maßnahmen im laufenden Betrieb möglich Umbau als Chance: Warum? Es gilt komplexe Zusammenhänge zu lösen Umbau als Chance für ein neues GESAMTKONZEPT Untersuchung von Bestandsgebäuden ... ... Vorgehen – erforderliche Schritte konkret angehen Volpp Amann Heeg Der Weg zu einer qualifizierten Beurteilung von Bestandspflegeheimen: Die Machbarkeitsstudie geht der Bauplanung voraus Machbarkeitsstudie es werden die Grundlagen für die Planung erstellt daher keine klassische Architektenleistung Analyse in Stufen Machbarkeitsstudie: Die 3 Checks Die 3 Stufen einer qualifizierten Beurteilung : 1. CHECK: K.O.- Runde (Grundanalyse) Gibt es grundsätzliche Ausschlusskriterien? 2. CHECK: „Passungsprüfung“ (Nutzungsprüfung) Hat das Gebäude das Potential für ein zukunftsfähiges Pflegeheim? 3. CHECK: Bautechnische Prüfung mit Kostenermittlung Wie hoch ist der Gesamtaufwand aller Baumaßnahmen? Machbarkeitsstudie: Die 3 CHECKS Die 3 Stufen einer qualifizierten Beurteilung : 1. CHECK: K.O.- Runde (Grundanalyse) 2. CHECK: „Passungsprüfung“ (Nutzungsprüfung) 3. CHECK: Bautechnische Prüfung mit Kostenermittlung Passungsprüfung: Hautfrage Volpp Amann Heeg Hauptfrage 2. Stufe (Nutzungsprüfung): Lässt sich die Bestandsimmobilie mit vertretbarem Aufwand auf die aktuellen Anforderungen anpassen? a) betrieblich- organisatorischen Anforderungen b) gesetzlichen Anforderungen c) Marktanforderungen Machbarkeitsstudie Passungsprüfung: Was ist möglich? Volpp Amann Heeg Vorgehensweise der Nutzungsprüfung: BAUSTEIN 1: Erarbeitung der bauliche Grundlagen (Ist- Situation, Defizite + Möglichkeiten) . BAUSTEIN 2: Erarbeitung einer betrieblichorganisatorischen Konzeption PASSUNGSPRÜFUNG POTENTIELLENE LÖSUNGEN FÜR DAS HAUS STELLEN SICH DAR Machbarkeitsstudie Passungsprüfung: Was ist möglich? Volpp Amann Heeg A N F O R D E R U N G EN A U S D E M B E T R I E B S - U. B E T R E U U N G S K O N Z E P T Passungsprüfung = Abgleich im „Dialog“ BAULICHE POTENTIALE MIT BAULICHEN ANFORDERUNGEN Machbarkeitsstudie Passungsprüfung: Was ist möglich? Volpp Amann Heeg Ergebnis der Nutzungsprüfung / „Passungsprüfung“ die Beantwortung der Hauptfrage: Lässt sich die Bestandsimmobilie mit vertretbarem Aufwand auf die aktuellen Anforderungen anpassen? Machbarkeitsstudie Passungsprüfung: Was ist möglich? Volpp Amann Heeg Ergebnis der Nutzungsprüfung / „Passungsprüfung“ die Beantwortung der Hauptfrage: Lässt sich die Bestandsimmobilie mit vertretbarem Aufwand auf die aktuellen Anforderungen anpassen? d.h.: sind die betrieblich- organisatorischen Ziele umsetzbar? von welcher Platzzahl kann ausgegangen werden? welche Nutzungen verteilen sich wie auf das Gebäude wie sind die räumlichen Qualitäten einzuschätzen? welcher Aufwand (bauliche Eingriffe) ist mit der Anpassung verbunden? sind die Maßnahmen grundsätzlich wirtschaftlich darstellbar? wie können die baulichen Maßnahmen zeitlich und organisatorisch umgesetzt werden (Bauablaufplanung)? sind Erweiterungen, Teilstilllegungen, etc. sinnvoll was sind die nächsten Planungs- und Untersuchungsschritte? (die Passungsprüfung dient als Grundlage für Behördengespräche) Machbarkeitsstudie „Passungsprüfung“ ... ... Beispiel unterschiedlichster Frage- und Problemstellungen Umstrukturierung: neue Schwerpunkte Ergebnis „Passungsprüfung“ ... ... Dachgarten mit neuem Aufenthaltsbereich Umstrukturierung: neue Schwerpunkte Ergebnis „Passungsprüfung“ ... ... Dachgarten mit neuem Aufenthaltsbereich Wohnqualität: Gemeinschaftsbereiche Ergebnis „Passungsprüfung“ ... ... Aufenthalt 2: Wohnküche / WC / attraktive Wohn- Essbereiche Vorher Nachher Wohnqualität: Gemeinschaftsbereiche Ergebnis „Passungsprüfung“ ... ... Milieugestaltung: Farb- und Materialkonzept Standardverbesserung: Anbau und Umbau Ergebnis „Passungsprüfung“ ... ... 1. Stufe – Anbau Standardverbesserung: Anbau und Umbau Türen im Detail – individuelle Tapete und persönlicher Vitrine Standardverbesserung: Anbau und Umbau Wohn- und Essbereich Standardverbesserung: Anbau und Umbau Alt und Neu Standardverbesserung: Anbau und Umbau Individualbäder Neubau: Nachbarschaftshaus Ostfildern A - Neubau „Nachbarschaftshaus“ Scharnhauser Park GUS Architekten Ingenieure Johannesstraße 71 70176 Stuttgart Neubau: Nachbarschaftshaus Ostfildern Statik: Ingenieurgemeinschaft für Bauwesen B. Grimm + J. Hospach Daimlerstraße 27 70372 Stuttgart Nutzung: 3. OG Ambulante WG (Demenz): 9 Plätze 7 Behindertenwohnungen HLS-Planung: Schreiber Ingenieure Gebäudetechnik GmbH Magirus-Deutz-Straße 16 89077 Ulm Elektroplanung: Planungsbüro TGF Bussardstraße 23 71131 Jettingen Tagespflege (Demenz): 14 Plätze Wohngruppe (Pflege): 5+6 2. OG Energiegutachten: Solites Nobelstraße 15 70569 Stuttgart Wohngruppe (Pflege): 3+4 1.OG Beleuchtungsplanung: ON OFF Design GmbH Licht Energie Design Schickardstraße 60 71034 Böblingen offenes Atelier Bauphysik: Dr. Schäcke + Bayer Hartweg 21 71334 Waiblingen - Hegnach EG Wohngruppe (Pflege): 1+2 zentrales Beratungszentrum für die Altenhilfe Geologie: Büro für angewandte Geowissenschaften S. Potthoff Nauklerstraße 37A 72074 Tübingen Vermessung: Vermessungsbüro Hils Lazartttstraße 10 Bürgertreff Dauerpflege gesamt: 73 Plätze Spezialisierung Demenz: Gärten Nachbarschaftshaus Ostfildern GSP - Nachbarschaftshaus Ostifldern Umbau: Samariterstift Ruit A - Neubau Demenzzentrum Scharnhauser Park „Nachbarschaftshaus“ B - Umbau Samariterstift in Ruit Reduzierung der Platzzahl auf 72 Plätze (von 103 Plätzen) Ostfildern: Aufeinanderfolgende Projekte Ablaufplanung: Ziel: kein Umbau im laufenden Betrieb 2010 / 2012 Realisierung Projekt Scharnhauser Park (Einweihung Juli 2012) 2012 Umzug Bewohner Samariterstift Ruit 2012 / 2013 Umbau Samariterstift Ruit in 2 Bauabschnitten Machbarkeitsstudie: Die 3 CHECKS Die 3 Stufen einer qualifizierten Beurteilung : 1. CHECK: K.O.- Runde (Grundanalyse) 2. CHECK: „Passungsprüfung“ (Nutzungsprüfung) 3. CHECK: Bautechnische Prüfung mit Kostenermittlung Machbarkeitsstudie: bautechn. Prüfung Volpp Amann Heeg Hauptfrage 3. Stufe (bautechnische Prüfung): „Mit welchem baulichem Aufwand ist die Bestandsimmobilie in bautechnischer Hinsicht zu sanieren und welche Kosten entstehen dabei“ dies erfolgt: unter Hinzuziehung von Fachingenieuren und Behörden Machbarkeitsstudie Passungsprüfung: Was ist möglich? Volpp Amann Heeg Statik Brandschutz Gebäudehülle: Fassade, Dach, Fenster Oberflächenqualitäten Energiestandard Heizung Lüftung Sanitär und Elektro Raumakustik, Schallschutz Beleuchtung und Belichtung Machbarkeitsstudie Machbarkeitsstudie: bautechn. Prüfung Volpp Amann Heeg Ergebnis der bautechnischen Prüfung die Beantwortung der Hauptfrage: „Mit welchem baulichem Aufwand ist die Bestandsimmobilie in bautechnischer Hinsicht zu sanieren und welche Kosten entstehen dabei“ Abwägung der Möglichkeiten: Umbau Stilllegung, Teilstilllegung Neubau Erweiterung ... Machbarkeitsstudie Machbarkeitsstudie: Resümee Volpp Amann Heeg Umbau als Chance: Situation des Gebäudes und betrieblich- organisatorische Situation ist GEMEINSAM angehen Machbarkeitsstudie in Stufen als WIRTSCHAFTLICH SINNVOLLE Herangehensweise Passungsprüfung („Nutzungsprüfung“) VOR bautechnischer Prüfung Machbarkeitsstudie Volpp Amann Heeg GmbH Schwabstraße 69 / 1 70197 Stuttgart Tel. 0711 26359082 Fax. 0711 9933145 [email protected] www.sozialesplanen.de
