Geplante Instandhaltung von Gebäuden - WWW-Docs for TU
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Kapitel 09.qxd 24.11.2008 12:23 Uhr Seite 73 Forum der Forschung 21/2008: 73-80 BTU Cottbus, Eigenverlag, ISSN-Nr.: 0947 - 6989 Geplante Instandhaltung von Gebäuden Franziska Bartsch1, Wolfdietrich Kalusche1, Volker Rausch2 Lehrstuhl Planungs- und Bauökonomie VSG GmbH 1 2 Kurzfassung entwickelt, um Abnutzungs- und Ausfallerscheinungen vorzubeugen und somit ein erfolgreiches Wirtschaften zu sichern. Die Maßnahmen der Instandhaltung beeinflussen die Nutzungskosten von Gebäuden wesentlich und dürfen daher nicht vernachlässigt werden. Es bietet sich an, bereits während der Planung von Neubauten oder Überlegungen zum Kauf von Bestandsobjekten einen Instandhaltungsplan aufzustellen. Zu Beginn dieses Beitrags werden die Grundbegriffe und Maßnahmen der Instandhaltung als Aufgabe technischen Ursprungs erläutert und die Bedeutung der Instandhaltung für das wirtschaftliche Nutzen von Objekten aufgezeigt. Nachdem die Zielsetzungen der Instandhaltung aus Sicht der Gebäudeeigentümer und Nutzer verdeutlicht worden sind, erfolgt eine kurze Erläuterung der Einflüsse auf die Planung der Instandhaltungsmaßnahmen. Es werden die Grundmaßnahmen der Instandhaltung von Gebäuden (Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung) nach DIN 31051:2003-06, Grundlagen der Instandhaltung, dargelegt und der DIN 18960:2008-02, Nutzungskosten im Hochbau, gegenübergestellt. Abschließend wird das Aufstellen eines Instandhaltungsplans anhand eines Beispiels erläutert. Auch für das Nutzen von Gebäuden wird der Instandhaltung inzwischen eine größere Bedeutung zugemessen, als noch vor einigen Jahren. Wie können die Erkenntnisse der Instandhaltung aus dem Maschinenbau auf Gebäude übertragen werden? Wie kann eine geplante Instandhaltung zur wirtschaftlichen Nutzung eines Gebäudes beitragen? Der vorliegende Beitrag gibt einen Einblick in die Entwicklung der Instandhaltung als Managementaufgabe technischen Ursprungs, und er verdeutlicht wie in der Praxis durch entsprechende Maßnahmen in der Planung und Nutzung von Gebäuden eine den Anforderungen gerechte Instandhaltung erfolgen kann. 2 Die Instandhaltung wird nach DIN 31051:2003-06, Grundlagen der Instandhaltung, definiert als: „Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements während des Lebenszyklus einer Betrachtungseinheit zur Erhaltung des funktionsfähigen Zustandes oder der Rückführung in diesen, so dass sie die geforderte Funktion erfüllen kann.“ Unter einer Betrachtungseinheit wird dabei „jedes Teil, Bauelement, Gerät, Teilsystem, jede Funktionseinheit, jedes Betriebmittel oder System, das für sich allein betrachtet werden kann“, verstanden (DIN 31051). Instandhaltung bezieht sich häufig nur auf technische Anlagen, beispielsweise Heizungs- und Lüftungsanlagen. Ausgehend vom Verständnis des Gebäudes als System, bestehend aus Baukonstruktion und technischen Anlagen, sollte es sich jedoch vollständig auf dieses beziehen. Abstract The utilization costs in building construction depend significantly on the actions of maintenance. Already during the phase of planning a new building or making buying decisions regarding an object the necessary actions of maintenance should become scheduled for economic reasons. Having its origin in mechanical engineering, maintenance and its basic terms and actions are defined at the beginning of this article. Following the importance of maintenance of buildings is explained, as well as the major objectives of the building’s owners and users. Additional to that the most important parameters that affect the scheduled actions of maintenance are pointed out. The basic maintenance actions of buildings according to the DIN standard 31051:2003-06, basics of maintenance, are described and compared with the DIN standard 18960: 2008-02, utilization costs in building construction. Finally an example of a maintenance schedule for a residential building is illustrated. 1 Begriffe der Instandhaltung Neben der Wartung und Inspektion umfasst die Instandhaltung vor allem Maßnahmen der Instandsetzung und gegebenenfalls die Verbesserung aller Elemente eines Objektes. Vorbemerkung Ihre maßgebliche Entwicklung hatte die Instandhaltung bislang im Bereich der Produktions- und Anlagentechnik. Hier wurden vor allem in den letzten sechs Jahrzehnten verschiedene Strategien und Verfahren Abbildung 1: Unterteilung der Instandhaltung nach DIN 31051 73 Kapitel 09.qxd 24.11.2008 12:23 Uhr Seite 74 Geplante Instandhaltung von Gebäuden Franziska Bartsch1, Wolfdietrich Kalusche1, Volker Rausch2 Lehrstuhl Planungs- und Bauökonomie 2 VSG GmbH 1 Die genannten Begriffe werden wie folgt voneinander abgegrenzt: Unter einer Inspektion ist die Feststellung und Beurteilung des Ist-Zustandes zu verstehen. Eine Wartung beinhaltet die regelmäßige Pflege von einzelnen Bauteilen und technischen Elementen, z.B. Reinigungs-, Schmier- und Reparaturarbeiten, um Abnutzung zu vermeiden. Die Instandsetzung dient der Wiederherstellung eines funktionsfähigen Zustandes einer Betrachtungseinheit. Eine Verbesserung ist die Kombination aller technischer und administrativer Maßnahmen sowie Maßnahmen zur Steigerung der Funktionssicherheit einer Betrachtungseinheit, ohne die von ihr geforderte Funktion zu ändern. Hierbei sind die allgemein anerkannten Regeln der Technik zu berücksichtigen, welche sich mit der Zeit weiter entwicklen. Grundsätzlich verfolgt die Instandhaltung einen ganzheitlichen Ansatz. Sie soll inner- und außerbetriebliche Forderungen, die Abstimmung der Instandhaltungsziele mit den Unternehmenszielen sowie entsprechende Instandhaltungsstrategien berücksichtigen (vgl. DIN 31051). Neben der DIN 31051 geben verschiedene weitere Normen Begriffsabgrenzungen und Standards für die Instandhaltung. So beispielsweise die ● DIN EN 13460:2002-08, Dokumente für die Instandhaltung; ● DIN EN 13306:2001-09, Begriffe der Instandhaltung; ● DIN CEN/TS 15331:2006-02, Instandhaltung von Gebäuden (Vornorm) – Kriterien für die Entwicklung, Leitung und Überwachung von Instandhaltungsdienstleistungen von Gebäuden; ● DIN EN 13269:2006-10, Anleitung zur Erstellung von Instandhaltungsverträgen. Auch in der DIN 32736:2000-08, Gebäudemanagement, Begriffe und Leistungen, und in der DIN 18960:2008-02, Nutzungskosten im Hochbau, sind Teilleistungen der Instandhaltung definiert (vgl. Abschnitt 4 – Instandhaltung von Gebäuden). Die Instandhaltung als betriebliche Funktion „bezieht sich (…) nicht nur auf Produktionsanlagen, sondern auf das gesamte Sachanlagevermögen des Unternehmens. Der Fachbereich Instandhaltung kann somit weniger als Hilfsfunktion, sondern vielmehr als eine für das Unternehmen allgemein notwendige Erhaltungsfunktion des Sachanlagevermögens (…) bezeichnet werden.“ (JACOBI, 1992). Das Sachanlagevermögen gliedert sich in Immobilien (bebaute und unbebaute Grundstücke, Gebäude und gebäudeähnliche Einrichtungen) und Mobilien (Maschinen, maschinelle Anlagen und Apparaturen, Transportsysteme und Fördereinrichtungen, Betriebs- und Geschäftsausstattung, Mess- und Prüfgeräte). Im Einzelnen können sie als Systeme, bestehend aus verschiedenen zueinander in Beziehung stehenden Elementen (Bauteilen), verstanden werden (Abb. 2). Abbildung 2: Systemisches Verständnis von Gebäuden und anderen baulichen Anlagen Die gewählte Instandhaltungsstrategie hängt ganz wesentlich von den Zielsetzungen des Eigentümers eines Systems und der von ihm festgelegten wirtschaftlichen Nutzungsdauer sowie den Anforderungen der Nutzer ab. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer „… weicht ab von der technischen Lebensdauer der Bauteile. Diese kann über oder unter der wirtschaftlichen Nutzungsdauer liegen (…) Mit der technischen Lebensdauer eines Bauteiles ist der Zeitraum angesprochen, indem dieses physisch zur Verfügung steht und den geforderten Eigenschaften ohne Einschränkungen entspricht.“ (KALUSCHE, 2004). Die einzelnen Bauteile, beispielsweise die Elemente des Tragwerkes, bilden die Voraussetzung für die langfristige Nutzung eines Gebäudes insgesamt. Andere Bauteile, z. B. die des Ausbaus, besitzen aufgrund von Abnutzung eine vergleichsweise kurze Lebensdauer und müssen im Lebenszyklus eines Gebäudes ein- oder mehrmals ersetzt werden. Sie sind damit in größerem Umfang Gegenstand der Instandhaltung und beeinflussen entsprechend die Instandhaltungskosten. 3 Wandel der Instandhaltung Seit den 1930er Jahren lässt sich eine Entwicklung über drei Generationen verfolgen (vgl. MOUBRAY, 1996). Moubray begründet dies mit den wesentlichen Veränderungen in den verschiedenen Zeitabschnitten wie steigende Anforderungen an die Instandhaltung, neue Erkenntnisse über Störungen an den Maschinen und Ihre Ausfallkurven sowie angepasste Instandhaltungstechniken. Seit den 1980er Jahren werden sechs noch heute gültige Ausfallmuster definiert, welche die unterschiedlichen Zusammenhänge zwischen der Betriebsdauer und der Ausfallwahrscheinlichkeit einer Betrachtungseinheit darstellen. Grundsätzlich können die Ausfallmuster auf folgende drei wesentliche Ausfallarten zurückgeführt werden: Frühausfälle, Zufallsausfälle und Altersausfälle. (vgl. MÄNNEL, 1992) Frühausfälle entstehen in der ersten Phase der Lebensdauer einer Betrachtungseinheit und beruhen auf nicht erkannten Fehlern in der Herstellung bzw. Wiederherstellung der betreffenden Anlage oder auf anderen möglichen Mängeln, die bewirken, dass die Widerstandsfähigkeit der Betrachtungseinheit von Anfang an zu gering ist. Zufallsausfälle werden von außergewöhnlichen, vom Anlagenalter unabhängigen Verschleißerscheinungen ausgelöst, die durch eine außergewöhnliche Beanspruchung hervorgerufen werden können, z.B. durch ungewöhnlich starke Benutzung wie Druck oder Zug, so dass ihre Widerstandsfähigkeit nachgibt. Altersausfälle treten bei Anlagen auf, die während des Gebrauchs, während der Stillstandszeit oder während der gesamten Kalenderzeit einem „normalen“ Verschleiß unterliegen. Der Verschleiß schreitet allmählich fort und führt beim Erreichen eines bestimmten Verschleißstadiums zum (plötzlichen) Versagen der betreffenden Betrachtungseinheit. Von der Beanspruchung jedes Elements kann auf den Grund des Versagens geschlossen werden. Es hat sich daher besonders im Maschinenbau durchgesetzt, im Rahmen einer Schadensstatistik technische „Schadensbilder“ der Bauteile zu erfassen, die mögliche Anhaltspunkte geben für Ausfallart, Ausfallursachen und -häufigkeiten sowie 74 Kapitel 09.qxd 24.11.2008 12:23 Uhr Seite 75 Geplante Instandhaltung von Gebäuden Franziska Bartsch1, Wolfdietrich Kalusche1, Volker Rausch2 Lehrstuhl Planungs- und Bauökonomie 2 VSG GmbH 1 zu erwartende Störungen während der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Gesamtsystems (vgl. MÄNNEL, 1992). Daraus können dann entsprechende Instandhaltungsstrategien abgeleitet werden. ● ● ● 4 Instandhaltung von Gebäuden Aus dem Anlagenbereich sind grundsätzlich die drei verschiedenen Instandhaltungsstrategien ausfallbedingte, zeitbedingte und zustandsabhängige Instandhaltung bekannt (WOLF/HAASE, 1992). Eine einfache direkte Übertragung der im Maschinenbau üblichen Instandhaltung auf Gebäude ist nicht ohne weiteres möglich. Denn ein Gebäude unterscheidet sich von anderen Objekten durch ● die Notwendigkeit des Werterhalts der Immobilie, ● die Möglichkeit der Umnutzung einer Immobilie während der Nutzungsdauer, ● die Anzahl von Personen (Eigentümer und Nutzer), in deren Zuständigkeit die Instandhaltungsarbeiten fallen; ● die vergleichsweise lange Lebensdauer der Immobilie (vgl. CEN 15331). ● 4.2 Vermeidung von Ausfällen bei technischen Anlagen wie den Ausfall einer Aufzugsanlage und damit Einschränkung der Nutzung des Gebäudes bzw. Minderung des Komforts Vermeidung geplanter Unterbrechungen der Nutzung durch Schäden, Ausfall und große Instandsetzungen Einhaltung der Erfordernisse der Sicherheit und des Umweltschutzes (umweltfreundliche Stoffe, geringe Emission, geordnete Entsorgung) Wirtschaftlichkeit des gesamten Personal- und Materialeinsatzes der Instandhaltung Einflüsse des Handlungsumfeldes Die wesentlichen Parameter, welche die Art, den Umfang und die Kosten der Instandhaltung von Gebäuden beeinflussen, sind in Abb. 3 dargestellt. Es handelt sich um die Eigenschaften des Gebäudes, die Umwelteinflüsse sowie das Eigentümer- und Nutzerverhalten. Der Schwerpunkt der Instandhaltungsstrategien bei Gebäuden sollte bei der vorbeugenden und zustandsbedingten Instandhaltung liegen. Für jeden Eigentümer eines Gebäudes ist es grundsätzlich unerlässlich, eine Instandhaltungsstrategie an den eigenen Vermögens- oder Unternehmenszielen zu orientieren. Unter einer Strategie ist dabei ein längerfristig ausgerichtetes planvolles Anstreben eines Ziels oder einer vorteilhaften Lage zu verstehen. Für die Formulierung der Strategie sind folgende Vorbedingungen zu berücksichtigen: 1. Festlegung realisierbarer Ziele 2. Informationsbeschaffung über die wesentlichen Einflüsse des Handlungsumfeldes 3. Formulierung der Strategie mit konkretem Handlungsanweisungen (vgl. SDI-RESEARCH, 2008) Diese Vorbedingungen werden in den nachfolgenden Abschnitten für das Aufstellen einer Instandhaltungsstrategie für Gebäude erklärt. Eine Instandhaltungsstrategie wird dabei als übergeordnete Regel zur Durchführung der Instandhaltungsmaßnahmen an einem bestimmten Objekt zu einem bestimmten Zeitpunkt verstanden. 4.1 Ziele Allgemeine Ziele, welche die Unternehmen im Rahmen des Anlagenmanagements verfolgen, können als Finanzziele, Leistungsziele, Kostenziele und sonstige Ziele zusammengefasst werden (HENZELMANN, 2000). Überträgt man diese Ziele auf Gebäude und deren Instandhaltung lassen sich folgende Ziele definieren: ● ● ● langfristige Sicherung der Werterhaltung des gesamten Gebäudes Senkung der Nutzungskosten im Durchschnitt über die Nutzungsdauer Vermeidung größerer Schäden, z. B. durch Undichtigkeit an Dach oder Fassade und in Folge dessen Schäden durch eindringendes Wasser, an Baukonstruktionen und technischen Anlagen Abbildung 3: Einflüsse auf die Instandhaltungsstrategie von Gebäuden Zu den wesentlichen Eigenschaften des Gebäudes zählen das Baujahr und das Alter (Baualtersklasse) des Objektes und seiner Bauteile, dabei vor allem die Ausgangsqualität der Bauteile hinsichtlich Materialgüte und Verarbeitung. Ferner sind die Nutzungsart und die Art der Konstruktion ausschlaggebend. Gebäude bestehen aus Elementen der Baukonstruktion, u. a. Tragkonstruktion und Decken, und technischen Anlagen, z. B. Heizungs- und Lüftungsanlagen. Je nach Gebäudeart und Ausstattung variiert der Anteil baukonstruktiver Elemente und technischer Anlagen (Tab. 1). Wohngebäude besitzen einen vergleichsweise geringen Anteil an technischen Anlagen, er liegt im Durchschnitt bei ca. 17 Prozent. Bei Bürogebäuden beträgt er bereits ca. 23 Prozent, bei Krankenhäusern 36 Prozent und bei Schwimmhallen kann er ca. 40 Prozent und mehr betragen. Der wesentliche Teil der Instandhaltungsmaßnahmen bei Wohngebäuden wird daher im Bereich der baukonstruktiven Teile liegen, wohingegen bei Gebäuden mit zunehmendem Anteil an Gebäudetechnik ein beträchtlicher Teil der Instandhaltungsmaßnahmen die technischen Anlagen betreffen wird. Die Kenntnis dieser Anteile ist bei der Auswahl der Instandhaltungsstrategie zu berücksichtigen. 75 Kapitel 09.qxd 24.11.2008 12:23 Uhr Seite 76 Geplante Instandhaltung von Gebäuden Franziska Bartsch1, Wolfdietrich Kalusche1, Volker Rausch2 Lehrstuhl Planungs- und Bauökonomie 2 VSG GmbH 1 Tabelle 1: Kostenanteil der Baukonstruktion und Technischen Anlagen an den Bauwerkskosten, Gliederung nach DIN 276-1 KG 300+400 (vgl. BKI TEIL 1, 2008, S. 71, 97, 199, 337, Kostenstand 1. Quartal 2008 inkl. MWSt.) KG 300 Bauwerk – Baukonstruktion von % bis KG 400 KG 300+400 Bauwerk – Technische Anlagen Bauwerk von % bis Wohngebäude 79,8 83,1 86,4 13,6 16,9 20,2 Bürogebäude 68,5 77,3 81,7 18,3 22,7 31,5 Krankenhäuser 53,0 64,0 75,1 24,9 36,0 47,0 Schwimmhallen 50,0 58,6 67,2 32,8 41,4 50,0 100 4.3 Grundmaßnahmen der Instandhaltung bei Gebäuden Die Grundmaßnahmen der Instandhaltung nach DIN 31051 spiegeln sich in der DIN 18960:2008-02, Nutzungskosten im Hochbau, wieder (Tab. 2). Die der Instandhaltung zugeordneten Grundmaßnahmen der DIN 31051 Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung können den Kostengruppen (KG) 200 Objektmanagementkosten, 300 Betriebskosten sowie der KG 400 Instandsetzungskosten nach DIN 18960 zugeordnet werden. Tabelle 2: Gegenüberstellung der Kostengruppen nach DIN 18960 mit den Grundmaßnahmen der Instandhaltung nach DIN 31051 DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau KG Nutzungskostengruppen DIN 31051 Grundlagen der Instandhaltung Nr. Maßnahme Zusätzlich wirken Umwelteinflüsse wie die natürliche Witterung und Belastungen aus Umweltverschmutzung auf das Gebäude. So wird beispielsweise an einem Objekt, das an einer stark befahrenen Straße steht, öfter Instandsetzung in Form von Malerarbeiten erfolgen müssen als an einem Objekt im Grünen. 200 Ferner haben die Betreiber und Nutzer einen erheblichen Einfluss auf das Abnutzungsverhalten des Gebäudes und seiner Bestandteile, z.B. durch den Umfang und die Sorgfalt von Inspektion und Wartung sowie die Durchführung der erforderlichen Instandsetzungen selbst. Hinzu kommt die Intensität der Nutzung. Als Beispiel kann hier der Bodenbelag einer stark beanspruchten Verkehrsfläche einer Schule genannt werden. Sie wird wesentlich stärkeren Abnutzungen ausgesetzt als der Flur eines Bürogebäudes. Angemerkt sei hier, dass eine entsprechende Auswahl eines langlebigeren Bodenbelags bereits im Rahmen der Objektplanung einer zu starken Abnutzung entgegenwirken kann. Vor allem muss auch die Möglichkeit der Finanzierung der Instandhaltungsmaßnahmen beachtet werden. Sie ist Aufgabe des Eigentümers, der entsprechende Rücklagen bilden muss, um notwendige Instandsetzungsmaßnahmen in regelmäßigen Abständen zu realisieren. 400 Instandsetzungskosten 4.1.4 410 Instandsetzungskosten der Baukonstruktionen 420 Instandsetzung der Technischen Anlagen 4.1.5 430 Instandsetzungskosten der Außenanlagen 440 Instandsetzungskosten der Ausstattung Die Praxis zeigt, dass Instandsetzungen oft über längere Zeiträume nicht im notwendigen Umfang durchgeführt werden, weil z. B. die notwendigen Mittel nicht zur Verfügung stehen. Nicht einmal Wartung und Inspektion wird durchgeführt. Somit entsteht ein Instandhaltungsrückstau. Erforderliche Maßnahmen werden häufig erst im Zusammenhang mit einer Modernisierung durchgeführt. Die zahlreichen Einflüsse müssen vor dem Aufstellen der Instandhaltungsstrategie erfasst und auf ihre Wirkungen hin untersucht werden. Durch die richtige Instandhaltungsstrategie können unnötig hohe Kosten während der Nutzung eines Gebäudes vermieden werden. Bei einem Neubau können die notwendigen Informationen bereits mit der Planung und Ausführung des Gebäudes gewonnen werden. Hierzu gehören die Erfassung von Mengen und Qualitäten von Bauteilen, welche Gegenstand von Raumbuch, Baubeschreibungen, Kostenermittlungen, Leistungsbeschreibungen (vorzugsweise mit Leistungsverzeichnis) und Dokumentationen der Planer und ausführenden Firmen sein sollen. Bei bestehenden Gebäuden muss der geplanten Instandhaltung eine ausführliche Bestandsaufnahme vor allem der Bauelemente einschließlich Schadensanalyse vorangehen. Objektmanagementkosten 300 Betriebskosten 340 Inspektion und Wartung der Baukonstruktionen 350 Inspektion und Wartung der Technischen Anlagen 4.1.2 Wartung 4.1.3 Inspektion Instandsetzung Verbesserung Wartung und Inspektion zählen zu den Betriebskosten. Sie sind an den entsprechenden Teilen der Baukonstruktion und Anlagen in regelmäßigen Abständen durchzuführen. Von der Instandhaltung als erhaltende Maßnahmen im Gebäudebestand sind die Veränderungen wie Modernisierung, Umbau- und Erweiterung abzugrenzen. Es empfiehlt sich, bereits in der Objektplanung die DIN 18960 in Ergänzung mit der DIN 31051 zu berücksichtigen, z.B. bei der Nutzungskostenermittlung. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn der Objektplaner die Beiträge der fachlich Beteiligten als Teil einer umfassenden Nutzungskostenermittlung für das Gebäude zu koordinieren und in diese zu integrieren hat. Für eine ausführungsorientierte Gliederung der Instandsetzungskosten kann die Gliederung der DIN 18960 um die Leistungsbereiche des Standardleistungsbuches Bau oder nach GAEB (Gemeinsamer Ausschuss Elektronik im Bauwesen, www.gaeb.de) erweitert werden (KALUSCHE, 2008). 4.4 Beispiel für eine geplante Instandhaltung Wie gestaltet sich die Instandhaltungsplanung beispielsweise für ein Wohngebäude? Für die Planung einer Instandhaltung bietet sich folgende Vorgehensweise an: 1. Bauteile mit Schadensschwerpunkten zum Zeitpunkt x erfassen 2. Gegenüberstellung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des gesamten Gebäudes oder einer Betrachtungseinheit, z. B. einer Wohnung, und der technischen Lebensdauer der einzelnen Bauteile 76 Kapitel 09.qxd 24.11.2008 12:23 Uhr Seite 77 Geplante Instandhaltung von Gebäuden Franziska Bartsch1, Wolfdietrich Kalusche1, Volker Rausch2 Lehrstuhl Planungs- und Bauökonomie 2 VSG GmbH 1 3. Festlegung von Intervallen für Inspektion, Wartung und Instandsetzung 4. Ermitteln der Instandsetzungskosten durch Kennwerte und Berechnung der jährlich zu bildenden Rücklagen für die Instandsetzung Eine Orientierung für die Erfassung der Schadensschwerpunkte in einem Wohngebäude gibt Abb. 4. Sie zeigt im Schnitt ein Mehrfamilien- haus konventioneller, nicht industrieller Bauweise mit den wesentlichen Schäden an Bauteilen. Dieses Schadensbild traf um 1996 auf die Mehrheit der in den neuen Bundesländern von vor 1918 bis 1960 errichteten Gebäude zu. Derzeit befinden sich hier immer noch über 40 Prozent der Wohnungen in Wohngebäuden dieses Errichtungszeitraumes (STAT. BA, 2008). Aussagen über erfolgte Modernisierungen und Instandsetzungen liegen den Verfassern nicht vor. Abbildung 4: Schadensschwerpunkte bei Mehrfamilienhäusern in konventioneller Bauweise (OSWALD, 1996) 77 Kapitel 09.qxd 24.11.2008 12:23 Uhr Seite 78 Geplante Instandhaltung von Gebäuden Franziska Bartsch1, Wolfdietrich Kalusche1, Volker Rausch2 Lehrstuhl Planungs- und Bauökonomie 2 VSG GmbH 1 Besondere Schadensschwerpunkte stellen die Außenwände und das Dach dar (Abb. 5 bis 7). Die Schadenswahrscheinlichkeit ist bei der Maßnahmenplanung der Instandhaltung zu berücksichtigen. Ein Instandhaltungsplan für die Bauteilgruppe Dach, die mit rund 50 Prozent einen Schadensschwerpunkt bildet (Abb. 4), ist in Abb. 8 dargestellt. Das Dach wird der KG 360 Dächer (DIN 276-1) zugeordnet und nach der 3. Ebene der DIN 276-1 untergliedert in Dachkonstruktion, Dachbeläge, Dachbekleidung. Für diese Bauteile sind im Rahmen der Bauaufnahme folgende Angaben festzuhalten: Ausführungsklasse (AK), Ausführungsart (AA), Bauteilmenge und Einheit. Die Restlebensdauer muss gegebenenfalls gutachterlich festgestellt werden und die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist vom Eigentümer vorzugeben. Abbildung 5: Schadensschwerpunkt – Dachbekleidung mit Dachabdichtung (KG 364) Sein Ziel kann es beispielsweise sein, das betreffende Gebäude noch 40 Jahre zu vermieten. Danach sind die Intervalle für die Wartung, Inspektion und Instandsetzung bezogen auf die einzelnen Bauteile festzusetzen. Kennwerte dafür können anhand eigener Erfahrungen gebildet oder von Herstellern erfragt werden. Sie finden sich auch in entsprechender Fachliteratur, beispielsweise herausgegeben vom Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern (BKI) oder in Bauforschungsberichten zu Bau-Nutzungskosten durch das Institut für Bauforschung (IFB e.V.). Die Instandsetzungskosten als Grundlage notwendiger Rückstellungen für die Instandsetzungsmaßnahmen berechnen sich wie folgt: ● Bauteilmenge x Instandsetzungsaufwand x Häufigkeit der Maßnahmen/Wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes = Kosten der Instandsetzung im Durchschnitt pro Jahr Will man also für Bauteile Rücklagen im Zeitraum der wirtschaftlichen Nutzungsdauer, hier z. B. den Dachbelag (KG 363), bilden, ergeben sich: 200 m2 x 4,90 €/m2 x 1 = 980,00 € 980,00 €/40 Jahre = 24,50 € p. a. Abbildung 6: Schadensschwerpunkt – Schnittstelle Dachöffnung und Dachabdichtung (KG 364) Für die Bauteilgruppe Dach (Dachkonstruktion, Dachbeläge, Dachbekleidung) ist im vorliegenden Beispiel eine jährliche Instandsetzungsrücklage von zusammen 776,75 € zu empfehlen. Diese muss der Eigentümer, welcher in der Regel Vermieter ist, bei der Kalkulation der Nettokaltmieten berücksichtigen. Inspektions- und Wartungskosten hingegen können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Auf die gleiche Art kann mit allen Bauteilen der Baukonstruktion und der technischen Anlagen eines Gebäudes verfahren werden. Wird der Instandhaltungsplan regelmäßig aktualisiert und fortgeschrieben, bietet er dem Eigentümer eines Gebäude wertvolle Hinweise zu Schadensschwerpunkten, den Zeitpunkt für die Durchführung notwendiger Maßnahmen, dabei zu erwartende Kosten sowie zu bildende Rücklagen. Abbildung 7: Schadensschwerpunkt – Holzbalkenkonstruktion (KG 361) 78 Kapitel 09.qxd 24.11.2008 12:23 Uhr Seite 79 Geplante Instandhaltung von Gebäuden Franziska Bartsch1, Wolfdietrich Kalusche1, Volker Rausch2 Lehrstuhl Planungs- und Bauökonomie 2 VSG GmbH 1 Abbildung 8: Maßnahmen und zu erwartende Kosten der Instandsetzung für ein Dach, Kosten vor Berücksichtigung der allgemeinen Teuerung (Kostendaten: BKI TEIL 2, 2008; Instandsetzungsintervalle: eigene Erfahrungswerte und Empfehlungen der Verfasser) 5 Fazit Ausgehend von dem aktuellen Gebäudebestand in Deutschland ist die Instandhaltung in den kommenden Jahren ein wesentliches Handlungsfeld für alle am Bau Beteiligten, die sich mit Neubau und Bauen im Bestand befassen. Im Vordergrund soll dabei die geplante und vorbeugende Instandhaltung stehen. Zu ihren Aufgaben gehören: ● rechtzeitiges Erkennen der notwendigen Maßnahmen ● zeitgerechte Bereitstellung der finanziellen Mittel, zeitgerechte Planung, Beauftragung und Durchführung der Maßnahmen ● Kostensicherheit und wirtschaftlicher Einsatz der Mittel ● ● Vermeidung bzw. Reduzierung von Schäden und Nutzungsausfällen sowie Erhaltung wertvoller Bausubstanz Dokumentation, Kontrolle und Beheben von Schwachstellen Gebäude sind dabei als Einheit baukonstruktiver und technischer Anlagen zu verstehen. Ihre Instandhaltung ist von verschiedenen Einflussfaktoren abhängig. Dazu zählen die wirtschaftliche Nutzungsdauer, die vom Eigentümer festzulegen ist, Alter und Zustand der Bauteile und technischen Anlagen sowie ihre Restlebensdauer, Umwelteinflüsse sowie die Beanspruchung und Anforderungen durch die Nutzer. 79 Kapitel 09.qxd 24.11.2008 12:23 Uhr Seite 80 Geplante Instandhaltung von Gebäuden Franziska Bartsch1, Wolfdietrich Kalusche1, Volker Rausch2 Lehrstuhl Planungs- und Bauökonomie 2 VSG GmbH 1 Im Idealfall wird die Instandhaltung bereits im Rahmen der Nutzungskostenplanung ausgehend von den qualitativen Anforderungen an das Gebäude und den finanziellen Zielen des Eigentümers berücksichtigt. Ziel ist es, unter Berücksichtigung der verschiedenen Einflüsse, einen Instandhaltungsplan aufzustellen um die Nutzungskosten zu reduzieren, die Lebensdauern mindestens zu erreichen und eine optimale Aufenthaltsqualität bzw. Nutzungsqualität zu gewährleisten. Eine höhere Kostensicherheit hat der Eigentümer dann, wenn er die durchschnittlichen jährlichen Kosten aus Abnutzung als Rücklagen „sammelt“. Diese jährlichen Kosten sind vorher in der Nettokaltmiete zu berücksichtigten. Da Gebäude eine vergleichsweise lange Lebensdauer haben und erforderliche Umnutzungen oder Leerstände zum Zeitpunkt der Bauausführung oft nicht bekannt sind, sollten Instandhaltungspläne immer auf die vom Eigentümer geplante Nutzungsdauer abgestimmt sein. MOUBRAY Moubray, J.: RCM – Die Hohe Schule der Zuverlässigkeit von Produkten und Systemen, Landsberg 1996 MÄNNEL Männel, W.: Anlagenausfallkosten in Warnecke, H.-J.: Handbuch Instandhaltung, Band 1, 1992, S.731-740 OSWALD Oswald, R. u. a.: Schäden an nicht industriell hergestellten Wohnbauten der neuen Bundesländer, Bauforschung für die Praxis, Band 29, Fraunhofer IRB Verlag, 1996, S. 87 SDI-RESEARCH http://www.sdi-research.at/lexikon/strategie.html STAT. BA Statistisches Bundesamt: Mikrozensus Zusatzerhebung Bautätigkeit und Wohnen, Wiesbaden 2008 WOLF/HAASE Wolf, A./Haase, J.: Optimierung von Instandhaltungsstrategien in Warnecke, H.-J. (Hrsg.): Handbuch Instandhaltung, Band 1, Köln 1992, S. 378 Dipl.-Ing., Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH) Franziska Bartsch; Studium der Architektur an der Brandenburgischen Technischen Universität (BTU) Cottbus und berufsbegleitend Studium des Wirtschaftsingenieurwesens an der FHTW Berlin; mehrere Jahre Mitarbeiterin der Wirtschaftsförderungsgesellschaften des Landkreises Spree-Neiße und des Landes Brandenburg; seit 2007 wissenschaftliche Mitarbeiterin am Lehrstuhl Planungs- und Bauökonomie der BTU Cottbus. Der wirtschaftliche Erfolg ist wesentlich abhängig von der funktionierenden Instandhaltung, die es weiter zu optimieren gilt. Für die Zukunft ist festzuhalten, dass ein erhöhter Bedarf an zuverlässigen Planungskennwerten und Kostenkennwerten für die Instandhaltung besteht. Diese verlässlichen Aussagen sind für alle am Bau Beteiligten von Bedeutung. Der Lehrstuhl Planungs- und Bauökonomie wird sich dem Thema der Instandhaltung weiterhin im Rahmen seiner Forschung widmen. Univ.-Prof. Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche; geboren in Dresden, Studium der Architektur an der TU Berlin, der Arbeits- und Wirtschaftswissenschaften an der TU München sowie Promotion an der Universität Karlsruhe; langjährige Praxis im Flughafen-, Büro- und Hotelbau; im Jahr 1996 Berufung an die Brandenburgische Technische Universität (BTU) Cottbus, seitdem Inhaber des Lehrstuhls Planungs- und Bauökonomie; im Jahr 2003 Gastprofessor am Institut Bauplanung und Baubetrieb, ETH Zürich. Literatur BKI A5 Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern: Objektdaten A5 Altbau, Stuttgart 2008 BKI TEIL 1 Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern: Teil 1 – Statistische Gebäudekennwerte für Gebäude, Stuttgart 2008 BKI TEIL 2 Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern: Teil 2 – Statistische Kostenkennwerte für Bauelemente, Stuttgart 2008 CEN 15331 CEN 15331:2006-02, Kriterien für die Entwicklung, Leitung und Überwachung von Instandhaltungsdienstleistungen von Gebäuden (Vornorm) DIN 31051 DIN 31051:2003-06, Grundlagen der Instandhaltung DIN 18960 DIN 18960:2008-02, Nutzungskosten im Hochbau HENZELMANN Henzelmann, T.: Energiemanagement, in: Facilities Management, Hrsg.: Schulte. K.-W. u. a., Köln 2000 IFB e. V. Institut für Bauforschung e. V.: Bau- und NutzungskostenKennwerte für Wohngebäude, Berlin 2006 JACOBI Jacobi, H. F.: Ziele eines Instandhaltungsbereiches in Warnecke, H.-J.: Handbuch Instandhaltung, Band 1, Köln 1992, S. 33-43 KALUSCHE Kalusche, W.: Technische Lebensdauer von Bauteilen und wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes, in: Held, H.; Marti, P. (Hrsg.): Bauen, Bewirtschaften, Erneuern: Festschrift zum 60. Geburtstag von Prof. Dr. Hans-Rudolf Schalcher, Zürich 2004, S. 55-71 KALUSCHE Kalusche, W.: Die neue DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau, in: Facility Management 2008 – Tagungsband der FM Messe und Kongress in Frankfurt/Main, 6.-8. Mai 2008, Berlin 2008, S. 115-125 Dipl.-Betrw. (FH) Volker Rausch, M.Sc.; geboren in Werdau/Vogtland; Studium der Betriebswirtschaftslehre an der FH Plauen und des Facility Management an der Donau Universität Krems, Österreich; langjährige Praxis im Gebäudemanagement und Facility Management; daneben Lehraufträge und Gastvorträge an Hochschulen; seit 2007 Leiter Gebäudemanagement VSG GmbH/Vattenfall Europe AG. 80
