Sachverständigengutachten zum Gestaltungsplan
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Architektur Design Planung Gemeinde Triesen Sachverständigengutachten zum Gestaltungsplan Dienstleistungszentrum Sonne in Triesen 28. Juli 2016 steigerconcept ag Staffelstrasse 8 CH-8045 Zürich Telefon +41 (0)44 384 83 83 Fax +41 (0)44 384 83 11 [email protected] www.steigerconcept.ch Inhalt Architektur Design Planung Ausgangslage, Aufgabenstellung 3 Grundlagen4 Gerichtsdokumente4 Einsprachen4 Planauflage - Publikation 4 Gestaltungsplan5 Verkehrsgutachten5 Raumplanungskommission-Protokolle 5 Gestaltungskommission Land-Protokolle 5 Projektteam-Protokolle 5 Antrag Gestaltungsplan 6 Baugesetz, Bauverordnung 6 Bauordnung, Anhang/Reglemente zur Bauordnung 6 Studienauftrag Dorfmitte 6 Zonenplan6 Richtplan 2005 - 2025 (Broschüre und Plan) 6 Weitere Dokumente 6 Begehung vor Ort am 11. März 2016 mit folgenden Teilnehmern 7 Abgrenzung 7 Unabhängigkeit 7 Zusammenfassung und Empfehlung 8 Planungsinstrumente Ortsplanung 9 Richtplan 2005 - 2025 (Broschüre und Plan) 9 Studienauftrag Dorfmitte 10 Zonenplan10 Bauordnung10 Gestaltungsplan „Dienstleistungszentrum Sonne“ 11 Projektbeschrieb Dienstleistungszentrum Sonne 12 Das Projekt „Dienstleistungszentrum Sonne“ aus Sicht der Planungsinstrumente der Ortsplanung 14 Richtplan14 Studienauftrag Dorfmitte 14 Bauordnung15 Beurteilung Dienstleistungszentrum Sonne 16 Beantwortung der Fragen aus der Aufgabenstellung 17 2 I 22 Ausgangslage, Aufgabenstellung Architektur Design Planung Die Gemeinde Triesen hat über die Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 2516 den Gestaltungsplan „Dienstleistungszentrum Sonne“ (DLZ Sonne) erlassen. Dagegen haben drei Nachbarn Einsprache erhoben. Die Gemeinde Triesen hat dieser Einsprache keine Folge gegeben. Das Verfahren wurde bis auf Stufe Staatsgerichtshof getragen, welcher festhielt, dass die ortsbauliche Begründung des Vorhabens nicht ausreichend belegt sei. Dies sei durch ein Sachverständigengutachten zu klären. Namentlich sind gemäss Grundlagen folgende Fragen zu beantworten: 1. Welche siedlungsplanerischen Vor-/Nachteile bringt der Gestaltungsplan DLZ Sonne im Vergleich zur Regelbauweise mit sich? Überwiegen dabei gesamthaft gesehen die Vor- oder die Nachteile? 2. Inwieweit verbessert bzw. verschlechtert der Gestaltungsplan DLZ Sonne das Orts- und Landschaftsbild der Gemeinde Triesen im Vergleich zur Regelbauweise. Liegt gesamthaft betrachtet eine Verbesserung oder Verschlechterung des Orts- und Landschaftsbildes der Gemeinde Triesen vor? 3. Wird der Gestaltungsplan DLZ Sonne den in Art. 11, Abs. 2 und Art. 12 Bst. b. BauV gestellten Anforderungen gerecht? 4. Erfüllt der Gestaltungsplan DLZ Sonne die Vorgaben der geltenden Planungsinstrumente der Ortsplanung zur gewünschten räumlichen Entwicklung der Gemeinde und setzt er diese auf grundeigentümerverbindlicher Ebene um? 5. Welche orts- und siedlungsplanerischen Vor- und Nachteile für die Allgemeinheit bringt der Gestaltungsplan DLZ Sonne gegenüber der Regelbauweise bzw. der von der Gemeinde genehmigten Planungsinstrumente zur gewünschten räumlichen Entwicklung mit sich? Dies insbesondere hinsichtlich a. Art und Mass der Nutzung b. Einordnung in die bestehende Baustruktur c. Gutes Gesamtbild d. Beitrag zur Zentrumsbildung (zusammen mit den öffentlichen Gebäuden der Gemeindeverwaltung, des Gemeindesaales und der Musikschule) e. Kongruenz mit bereits bestehenden Masterplänen (Plan Mayer/Hüssi) f. Besonders gute Gestaltung und Architektur g. Örtliche und halböffentliche Aussenräume h. Rücksicht auf denkmalgeschützte Bauten in der Nachbarschaft (Kapelle und deren Umgebung) i. Nutzung j. Erschliessung k. Energie l. Ökologie 6. Rechtfertigen sich für den Sachverständigen ersichtlichen Vorteile des Gestaltungsplans DLZ Sonne für die Allgemeinheit die damit verbundenen Abweichungen von der Regelbauweise bzw. von den rechtskräftigen Planungsinstrumenten. 7. Erfüllt der Gestaltungsplan DLZ Sonne insgesamt die Vorgaben des Baugesetzes, der Bauverordnung und der Bauordnung der Gemeinde Triesen, insbesondere von Art. 20 3 I 22 und Art. 24f. BauG, Art. 10, 11,12, 20 Bst. b und Art. 37 Abs. 2 BauV, Art. 10, 13, 47 Bauordnung, unter Beachtung von Art 57 Abs. 2 BauG sowie Art. 27 BauV sowie der aktuellen Rechtsprechung (welche in den Entscheidungen des Verwaltungs- und Staatsgerichtshofs wiedergegeben wird). Architektur Design Planung - Schreiben „Auftrag zur Erstellung eines Sachverständigengutachtens im Zusammenhang mit dem Gestaltungsplan „Dienstleistungszentrum Sonne“ vom 27. Januar 2016 inkl. folgenden Beilagen, die als Grundlagen für den vorliegenden Bericht verwendet wurden. Grundlagen Gerichtsdokumente - VGH-Urteil 2015/018a vom 16.11.2015 - STGH-Urteil 2015/90 vom 26.10.2015 - Gegenäusserung zu Individualbeschwerde vom 25.09.2015 - Individualbeschwerde zum VGH-Urteil 2015/018 vom 31.08.2015 - VGH-Urteil 2015/018 vom 31.08.2015 - Gegenäusserung zu Beschwerde vom 06.03.2015 - Beschwerde zu Entscheid Regierung LNR 2015-146 BNR 2015/132 REG 3035 vom 19.02.2015. - Entscheid Regierung LNR 2015-146 BNR 2015/132 REG 3035 vom 03.02.2015 - VGH-Urteil 2014/061 vom 31.10.2014 - Gegenäusserung zu Beschwerde vom 01.09.2014 - Beschwerde zu Entscheid Regierung LNR 2014-598 BNR 2014/787 REG 3035 vom 17.06.2014 - Schreiben des Vertreters der Einsprecher vom 11.02.2014 - Stellungnahme und Gegenäusserung zur Beschwerde vom 21.01.2014 - Beschwerde zum GR-Entscheid vom 21.11.2013 - Gegenäusserung zu Einsprache vom 14.10.2013 Einsprachen - Entscheid Gemeinderat zu Einsprache GRB 305-14-2013 vom 05.11.2013 - Einsprache Ergänzung vom 08.10.2013 - Einsprache vom 17.09.2013 Planauflage - Publikation - Inserat Liechtensteiner Vaterland vom 04.09.2013 - Inserat Liechtensteiner Volksblatt vom 04.09.2013 Gestaltungsplan - Sonderbauvorschriften vom 09.08.2013 4 I 22 - Situationsplan Mst. 1:500 vom 09.08.2013 Architektur Design Planung - Untergeschoss -02 Mst. 1:500 vom 09.08.2013 - Untergeschoss -01 Mst. 1:500 vom 09.08.2013 - Erdgeschoss Mst. 1:500 vom 09.08.2013 - 1. Obergeschoss Mst. 1:500 vom 09.08.2013 - 1. Obergeschoss Variante Einliegerwohnung Mst. 1:500 vom 09.08.2013 - Dachaufsicht Mst. 1:500 vom 09.08.2013 - Schnitt A Mst. 1:500 vom 09.08.2013 - Fassaden (Nord und Ost) Mst. 1:500 vom 09.08.2013 - Fassaden (Süd und West) Mst. 1:500 vom 09.08.2013 - Bestand & Höhen Mst. 1:500 vom 09.08.2013 - Foto Bestand vom 09.08.2013 - Visualisierung vom 09.08.2013 - Modellaufnahmen vom 09.08.2013 Verkehrsgutachten - Gutachten vom 02.07.2012 - Mail Markus Verling, Amtsleiter ABI vom 15.03.2012 Raumplanungskommission-Protokolle - Protokoll Nr. 0312012 vom 04.04.2012 / Auszug - Protokoll Nr. 0212013 vom 29.01.2013 / Auszug - Protokoll Nr. 0512013 vom 30.04.2013 / Auszug - Protokoll Nr. 0812013 vom 27.08.2013 / Auszug - Protokoll Nr. 0912013 vom 17.09.2013 / Auszug Gestaltungskommission Land-Protokolle - Aktennotiz vom 04.10.2013 - Protokoll Nr. 0412013 vom 28.06.2013 - Protokoll Nr. 0312013 vom 03.05.2013 - Protokoll Nr. 0212013 vom 01.03.2013 - Protokoll Nr. 0112013 vom 25.01.2013 - Protokoll Nr. 0212012 vom 11.05.2012 Projektteam-Protokolle - Protokoll Nr. 2012/15 vom 09.11.2012 - Protokoll Nr. 2012/14 vom 09.10.2012 - Protokoll Nr. 2012/13 vom 04.10.2012 5 I 22 - Protokoll Nr. 2012/12 vom 18.09.2012 Architektur Design Planung - Protokoll Nr. 2012/11 vom 05.09.2012 - Protokoll Nr. 2012/10 vom 14.08.2012 - Protokoll Nr. 2012/09 vom 13.08.2012 - Protokoll Nr. 2012/08 vom 21.06.2012 - Protokoll Nr. 2011/07 vom 18.05.2011 - Protokoll Nr. 2011/06 vom 13.04.2011 - Protokoll Nr. 2011/05 vom 03.04.2011 - Protokoll Nr. 2011/04 vom 15.03.2011 - Protokoll Nr. 2011/03 vom 22.02.2011 - Protokoll Nr. 2011/02 vom 15.02.2011 - Protokoll Nr. 2011/01 vom 09.02.2011 Antrag Gestaltungsplan - Schreiben vom 06.03.2012 Baugesetz, Bauverordnung Bauordnung, Anhang/Reglemente zur Bauordnung Studienauftrag Dorfmitte - Beurteilung vom 13.01.2011 - Ausschreibung vom 25.09.2010 Zonenplan - Stand 17.08.2015 Richtplan 2005- 2025 (Broschüre und Plan) - Broschüre 2006 - Richtplan mit Plan und Beschrieb Weitere Dokumente In einem separaten Schreiben der Advocatur Seeger, Frick & Partner AG wurden am 25. Februar 2106 folgende Dokumente nachgereicht: - Stellungnahme vom 17.12.2015 - Stellungnahme vom 21.12.2015 - Regierungsentscheidung vom 17.06.2014 LNR 2014-598 - Gemeinderatsbeschlüsse vom 18.01.2011, 12.04.2011 und vom 06.09.2011 6 I 22 - Studienauftrag Dorfmitte/Beurteilung vom 13.01.2011 (bereits in Grundlagen vorhanden) Architektur Design Planung - Entscheidungen des Verwaltungsgerichtshofes 2008/56, LES 2008, 292 - Regierungsentscheidung vom 26.02.2013 (RA 2013/340-3035) Begehung des Verfassers vor Ort am 11. März 2016 mit folgenden Teilnehmern Gemeinde Triesen - Günter Mahl, Gemeindevorsteher - Ferdinand Schurti, Vizevorsteher - Karlheinz Konrad, Rechtsvertreter - Peter Kindle, Leiter Kommunikation - Paul Eberle, Leiter Bauverwaltung Beschwerdeführer - Norman Nigsch - Ibrahim Türkyilmaz - Hilmar Hoch, Rechtsvertreter Grundeigentümer Gestaltungsplanareal - Jasmin Collini-Heidegger, Vertreterin Grundeigentümerin - Markus Wagner, Vertreter Grundeigentümerin - Thomas Vogt, Rechtsvertreter - Joe Truog, Architekt - Caroline Gerstgrasser, Architektin Abgrenzung Übergeordnetes Ziel des Sachverständigengutachtens ist die Beurteilung der ortsbaulichen- und siedlungsplanerischen Aspekte des Gestaltungsplans DLZ Sonne mit der Begründung und Abwägung der aufzuführenden Vor-/Nachteile. Dabei werden Aussagen zum Siedlungsumfeld, der Volumetrie und des öffentlichen Raumes gemacht. Nicht Bestandteil dieser Arbeit sind juristische, politische oder wirtschaftliche Fragestellungen. Im Speziellen werden nur die aus der vorgängig aufgeführten Aufgabenstellung benannten Artikel beantwortet, die mit der Qualität des Siedlungsumfelds, der Volumetrie und des öffentlichen Raumes zusammenhängen. Unabhängigkeit Die Rolle eines Sachverständigengutachters verlangt dessen Unabhängigkeit von allen beteiligten Parteien. Rémy Voisard als Sachverständiger steht in keiner politischen oder wirtschaftlichen 7 I 22 Abhängigkeit zu einer der in den Grundlagen genannten Parteien oder Personen, weder bei der Gemeinde Triesen noch bei den Grundeigentümern oder den Beschwerdeführern. Architektur Design Planung Zusammenfassung und Empfehlung Der Gestaltungsplan „Dienstleistungszentrum Sonne“ beinhaltet einen Grossverteiler und weitere Kommerzflächen sowie damit verbundene Logistik- und Fahrzeugabstellplätze auf einem geometrisch anspruchsvollen Grundstück am wichtigsten Verkehrsknoten in Triesen. Dieser Verkehrsknoten soll zu einer erkennbaren Dorfmitte weiterentwickelt werden. Das Dienstleistungszentrum bildet einen wichtigen Schritt in diese Richtung. Mit den Möglichkeiten des Gestaltungsplans wird eine polygonale Gebäudeskulptur entwickelt, welche die unterschiedlichsten Ansprüche an das Gebäude aufnimmt. Über eine zweigeschossige Mall werden die zwei wesentlichen Zugänge und Anbindungen an die Umgebung schlüssig zusammengeführt. Die Erschliessung der Einstellhalle und der unterirdischen Anlieferungen erfolgt von einem Punkt aus, die Ausfahrt aus der Anlieferung liegt auf der gegenüberliegenden Seite. Die architektonischen Ansätze auf die ortsbauliche Setzung sind nachvollziehbar und angemessen. Einzelne Aussagen sind erst schematisch vorhanden, was für die Phase Gestaltungsplan üblich ist. Diese Konzepte sind in den folgenden Phasen zu konkretisieren und bewilligen zu lassen. Von grösster Bedeutung ist die Einbindung des Dienstleistungszentrums in einen Masterplan für die Dorfmitte. Dieser Masterplan, basierend auf dem siegreichen Entwurf aus einem Studienauftrag, sieht an der Stelle des Dienstleistungszentrums die Etablierung eines Dorfplatzes vor. Dieser Dorfplatz ist in der Überarbeitung auf einer der weiteren Flächen um den Dorfkreisel anzuordnen. Der Gestaltungsplan „Dienstleistungszentrum Sonne“ weist erhebliche Vorteile gegenüber der Regelbauweise auf und ist daher aus Sicht des Verfassers weiter zu verfolgen. Parallel dazu ist der Masterplan für die Dorfmitte grundsätzlich zu überarbeiten. 8 I 22 Planungsinstrumente Ortsplanung Architektur Design Planung Richtplan 2005- 2025 (Broschüre und Plan) - Broschüre 2006: Unser Triesen von heute und morgen. Richtplan der räumlichen Entwicklung der Gemeinde Triesen 2005 - 2025. - Richtplan 2005 mit Plan und Beschrieb Ein Richtplan auf Gemeindeebene legt aufgrund übergeordneter Leitbilder in den Grundzügen fest, wie eine Gemeinde die Gesamtstruktur ihrer Natur-, Landwirtschafts-, Siedlungs- und Erholungsräume mittel- und langfristig entwickeln will. Ein Richtplan ist ein behördenverbindliches Arbeits- und Führungsinstrument. Die Behörde stützt ihre Planungen und Projektierungen darauf ab. Ein Richtplan soll periodisch überprüft und gegebenenfalls angepasst werden. Der vorliegende Richtplan der Gemeinde beschreibt aufgrund der demografischen, wirtschaftlichen und verkehrstechnischen Entwicklung eine Serie von Einzelmassnahmen, die über die dem Richtplan nachfolgende Zonenplanrevision baurechtlich verbindlich umgesetzt werden soll. Inhaltlich beschreibt der Richtplan folgende Themenfelder: - Neugestaltung einer Dorfmitte - Klar erkennbare Wohnquartiere - Umgestaltung der Landstrasse von der Durchfahrtsachse zum räumlich attraktiven Strassenraum - Stärkung des Grünraums - Fokussierung der Schul-, Sport-und Freizeitanlagen - Schaffung eines attraktiven Umfelds für Dienstleistungen entlang der Landstrasse - Durchgehende Wegnetze für Fussgänger und Fahrräder - Verkehrskonzept zur Entlastung der Landstrasse Einen wesentlichen Ansatz bildet die „Neugestaltung einer Dorfmitte. Ein Zentrum für Begegnungen, Kultur und Dienstleistungen.“ Grundlage dafür ist die Feststellung, dass sich der Siedlungskörper vom Berghang in die Talebene erweitert hat, ohne dass einzelne Quartiere voneinander abgegrenzt werden können. Zudem wird die Tendenz der Zersiedelung festgestellt. Um diesem Defizit entgegenzuwirken, soll eine „neu zu schaffende, optisch deutlich hervorzuhebende Dorfmitte im Schnittpunkt von Dorfstrasse / Dröschistrasse und Landstrasse entstehen. Ihre Kennzeichen sollen attraktive öffentliche und private Dienstleistungsangebote sein, welche sich um einen neuen, verkehrsfreien Dorfplatz für Aufenthalt, Erlebnis, Freizeit und Anlässe gruppieren werden. Die räumlichen Verbindungen zum alten Dorfkern und zum neuen Sport- und Freizeitzentrum am Rheindamm sind attraktiv als ‘Kulturmeile‘ auszugestalten, die sich quer zur ‚Kommerzmeile‘ entlang der Landstrasse abgrenzt.“1. Des weiteren kommt der Richtplan zur Erkenntnis, dass der Realisierung eines Dorfplatzes eine vordringliche Massnahme sei. Wie und an welcher genauen Lage dieser Dorfplatz zu errichten sei, wird im Richtplan nicht beschrieben. Es wird auf die Erstellung eines Detailkonzeptes hingewiesen. Der Richtplan kommt hinsichtlich der Schaffung eines attraktiven Umfelds für Dienstleistungen entlang der Landstrasse zur Feststellung, dass die Landstrasse als 1 Quelle: Broschüre 2006, Seite 16 9 I 22 durchgehende Dienstleistungsachse auszubilden sei. Dies zugunsten einer Entlastung rückwärtiger Bereiche. Architektur Design Planung Studienauftrag Dorfmitte Ein Studienauftrag eignet sich für Verfahren, in welchen ein Dialog zwischen den Beteiligten notwendig ist und die Rahmenbedingungen flexibel gehandhabt werden müssen. Ein Studienauftrag ist nicht behördenverbindlich. Der Studienauftrag Dorfmitte wird mit der Ausschreibung vom 25. September 2010 publik. Die Ausgangslage beschreibt die im Richtplan bezüglich der Dorfmitte festgelegten Ziele. „Dieser Studienauftrag (Phase 1) soll einen Masterplan der Bebauuung, Erschliessung und des Aussenraumes hervorbringen, aufgrund dessen später Direktaufträge zur Weiterbearbeitung von Ideenbereichen (Phase 2) vergeben werden können.“2 Zielsetzungen bilden unter anderem die „Setzung einer Landmarke“ sowie die „Erweiterung des Gemeindezentrums“. In den Grundlagen zum Studienauftrag sind die Gebäude Landstrasse 247 und 249 als nicht veränderbare Gegebenheiten festgehalten. Im Bericht des Beurteilungsgremiums vom 13. Januar 2011 wurde festgestellt, dass die Setzung einer Landmarke nicht zwingend notwendig sei. Des weiteren wurde festgehalten, dass sich die Etablierung eines Dorfplatzes im Vorbereich des Restaurants Sonne am besten eigne, da sich der Bereich östlich des Kreisels aufgrund der grossen Aussenraumdimensionen als problematisch für einen tradierten Dorfplatz erwiesen hat. Das Siegerprojekt nimmt die bestehende Körnung auf. Mittels einer Aufweitung der Gebäudezeile südlich des Restaurants Sonne wird eine Strassenraumerweiterung vorgeschlagen, die zusammen mit den öffentlichen Nutzungen der daran angrenzenden Gebäude eine Dorfplatzatmosphäre schaffen soll. Innerhalb des Gemeinderats wurde beschlossen, die Grundstückseigentümer zu informieren, den Masterplan auf Basis des Studieauftrags zu erstellen und diesen der Bevölkerung zu präsentieren, sobald dessen notwendige Reife erreicht sei. Zonenplan Stand vom 17. August 2015. Gemäss dem Zonenplan liegt das betroffene Grundstück in der Kernzone K. Das gesamte Grundstück liegt innerhalb des Perimeters für Überbauungs- und Gestaltungspläne. Bauordnung Stand vom 19. Februar 2013, 21. August 2013 Gemäss Zonenschema sind für die Kernzone bei einer Regelbauweise folgende Vorschriften gültig: - Minimale Ausnützungsziffer AZ (nach Art. 14 BO): 60% der maximalen AZ, entspricht einer AZ von 0.51. - Maximale Ausnützungsziffer AZ (nach Art. 14 BO): 0.85 - Grünflächenziffer (nach Art. 17 BO): keine - Minimale Gebäudehöhe (nach Art. 14 BO): 9m 2 Quelle: Gemeinde Triesen, Studienauftrag Dorfmitte, Ausschreibung, 25.9.2010. 10 I 22 - Maximale Gebäudehöhe (nach Art. 40/41 BauG): 12m Architektur Design Planung - Maximale Gebäudelänge (nach Art. 40/41 BauG): 30m - Maximaler Dienstleistungs- und /oder Gewerbeanteil (nach Art. 19 BO): 70% - Maximaler Dienstleistungs- und /oder Gewerbeanteil bis auf eine Bautiefe von 30m ab Landstrasse (nach Art. 15 Abs. 5): 100% - Grosser Grenzabstand (nach Art. 16 BO): 5m - Kleiner Grenzabstand: gemäss Baugesetz - Lärmempfindlichkeitsstufe: III. Weitere Hinweise: Gemäss Art. 44 sind Gebäude im Siedlungsbereich entlang der Landstrasse parallel zur Strasse zu stellen und so auszubilden, dass sie gegen die rückwärtige Wohnüberbauung einen Lärmriegel bilden können. Die Bedingungen für einen Überbauungs- oder Gestaltungsplan sind in Art. 47 festgehalten. Diese sind wie folgt festgehalten: a. qualitativ hochstehende Bauweise b. zweckmässige Etappierung c. haushälterische Bodennutzung d. effiziente Erschliessung (optimierte Parkierung, Regelung Langsamverkehr) e. qualitativ hochstehende Umgebungsgestaltung f. Ausstattung mit Gemeinschaftsanlagen (Spiel- und Ruheplätze) g. Zweckmässige Lösungen für die Umweltbelange (Energie, Lärm, Luft, Natur) Bei Überbauungs- oder Gestaltungsplan ist eine Veränderung der Nutzungsanteile und eine Erhöhung der Ausnutzung um 20% möglich. Gestaltungsplan „Dienstleistungszentrum Sonne“ Dokument vom 9. August 2013 Wesentliche Anpassungen gegenüber der Regelbauweise: - Abstandsvorschriften gemäss Baugesetz und Bauordnung werden aufgehoben - Gebäudehöhe 5.80m bis 12.90m (Regelbauweise 12m) - Gebäudelänge: max 94.95m (Regelbauweise 30m) - Fassadenlängen: Landstrasse max. 67m, Dorfstrasse 54m, Kappeliweg 51m - Nutzungsart: Verkauf, Ausstellungs- und Gastgewerbebetrieb inkl. Nebenräume und Einstellhalle. Max. 1 Wohnung als Abwartwohnung. - Ausnutzungsziffer 1.02. (20% über der Regelbauweise von 0.85) Betreffend der architektonischen Gestaltung, der Dachgestaltung und der Fassadengestaltung werden spezifische Anforderungen gestellt, u.a. die Gestaltung der einzelnen Fassaden hinsichtlich deren Lage oder die murale Materialisierung. Für die Umgebungsgestaltung wird ein einheitliches Umgebungskonzept verlangt. Des Weiteren wird im Platzbereich im nordwestlichen Teil des Grundstücks eine Gesamtgestaltung verlangt, die eine Beziehung zum gegenüber liegenden Vorplatz der 11 I 22 Musikschule aufweisen soll. Architektur Design Planung Projektbeschrieb Dienstleistungszentrum Sonne Plangrundlage: Gestaltungsplan Dienstleistungszentrum Sonne vom 9. August 2013 Pixelkarte 1:10‘000 von „1943/47“, „1967“ und „aktuell“ aus dem Geodatenportal <http://geodaten.llv.li/geoportal> Die Siedlungsstruktur von Triesen zeigt zwei charakteristische Bebauungsstrukturen. Einerseits das historische Dorfzentrum am Hang mit seiner typischen Bebauung aus Einzelgebäuden, die auf engem Raum angeordnet sind. Andererseits ist der Talboden durch die Ortschaften verbindende Landstrasse charakterisiert. Auf der Karte von 1943 sind etliche kleinere Gebäude entlang der Landstrasse erkennbar. Die Spoerry-Fabrik ist als Vertreterin der Industrialisierung Ausschnitt aus Pixelkarte 1:10‘000 von 1943/47 Ausschnitt aus Pixelkarte 1:10‘000 von 1967 erkennbar. Auf der Karte von 1967 sind erste grossmasstäbliche Anlagen auf dem heutigen Swarovski-Areal zu erkennen. Heute ist die Landstrasse von Triesen bis Vaduz durchgehend bebaut, eine Siedlungsgrenze ist nicht mehr erkennbar. Ebenso hat sich die Baustruktur der wirtschaftlichen Entwicklung angepasst. Etliche grössere Bauten verändern die Körnung der Quartiere in 12 I 22 Architektur Design Planung Ausschnitt aus aktueller Pixelkarte 1:10‘000 der Talsohle. Die im Richtplan gewünschte, bauliche Verdichtung der neuen Dorfmitte als ortsbaulicher Schlüsselstelle schafft einen optischen Haltepunkt, sie ist eine Chance zur Identitätsbildung. Das Dienstleistungszentrum Sonne bildet einen Bestandteil der Verdichtung um die neue Dorfmitte. Es befindet sich direkt angrenzend an die wichtigste Strassenkreuzung, dem Sonnenkreisel, auf einem spitz zulaufenden Grundstücksteil, das im Wesentlichen von der Dorf- und der Landstrasse sowie dem Kappeliweg gebildet wird. Die Dorfstrasse erschliesst den historischen Dorfkern, der weiter hangaufwärts liegt. Die Dröschistrasse ist eine wichtige Verbindung quer zur Landstrasse. Das Gemeindezentrum sowie die dahinter liegenden Sport- und Freizeitanlagen sowie das Gewerbegebiet Blumenau werden von ihr erschlossen. Die aktuelle, räumliche Ausformulierung des Kreisels wird deren eigentlichen Bedeutung nicht gerecht. Einzig die Musikschule tritt als öffentliches Gebäude in eine adäquate Beziehung zum Verkehrsknotenpunkt. Das Dienstleitungszentrum Sonne soll östlich der Landstrasse einen weiteren öffentlichen Markstein darstellen. Das Dientleistungszentrum beinhaltet in zwei oberirdischen Geschossen ein Einkaufszentrum mit einem Grossverteiler als Ankermieter sowie kleinere Verkaufsgeschäfte und einen Gastronomiebtrieb. In den Untergeschossen befinden sich eine Fahrzeugeinstellhalle und die Anlieferung. Die vorgesehene Nutzung verlangt eine relativ grosse, zusammenhängende und gut erschliessbare Gebäudegrundfläche. Die Projektverfasser schlagen einen gedrungenen polygonalen Gebäudekörper vor. Dessen Form ist durch die das Grundstück begrenzenden Strassen sowie der südlichen Parzellengrenze gegeben. Der nördliche Grundstücksteil wird nicht bebaut. Das Gebäude weicht an dieser Stelle etwas zurück und schafft damit einen Vorplatz vor dem Gebäudehauptzugang unter einem weit ausladenden Vordach, welcher der Kreuzung zugewandt ist und die Identität des Dienstleistungszentrums begründet. Die Höhenentwicklung des Gebäudes orientiert sich an den unmittelbar angrenzenden Gebäuden. Entlang der Landstrasse erscheint das Gebäude zweigeschossig, die Fassadenhöhe liegt bei knapp über 12m. Auf der Ostseite, entlang der Dorfstrasse und dem Kappeliweg erscheint das Gebäude meist eingeschossig. Die wirkliche Dimension des Gebäudes ist auf Strassenhöhe nicht auszumachen. Nur in der Aufsicht ist dieses zu 13 I 22 erkennen. Architektur Design Planung Das Gebäude wird durch eine in Ost-West-Richtung gelegte Mall über zwei Geschosse gegliedert. Diese ist einerseits Erschliessungsraum für sämtliche kommerziellen Angebote, andererseits verbindet sie den im Westen gelegenen, erdgeschossigen Haupteingang mit dem ostseitigen Zweiteingang im Obergeschoss. Er verbindet über die Dorfstrasse den historischen Dorfkern mit der Dienstleistungsachse der Landstrasse. Die Platzverhältnisse um das Gebäude sind knapp bemessen. Der nördliche Grundstücksteil dient als Vorbereich des Haupteingangs und als rückwärtiger Raum für die Bushaltestelle. Dieser Vorplatz vermittelt zwischen den divergierenden Höhenniveaus der Land- und der Dorfstrasse. Die Zufahrten für die unterirdische Einstellhalle und die Anlieferung des Dienstleistungszentrums erfolgen zentral von der Landstrasse aus. Die Ausfahrt der Anlieferung befindet sich auf der Nordseite zur Dorfstrasse hin. Das Fassadenkonzept verfolgt eine grossmassstäbliche Strategie. Einzelne, grosse Fassadenöffnungen gliedern die Fassade. Je nach Situation sind die Fenster unterschiedlich gesetzt. Die Aussenflächen sind grösstenteils versiegelt. Einzelne, lose Baumgruppen, eine Reihe von fünf Alleebäumen sowie eine begrünte Fläche in der Südwest-Ecke sind auf dem Grundstück angeordnet. Die Dachfläche wird in drei unterscheidliche Oberflächen gegliedert. Das Projekt „Dienstleistungszentrum Sonne“ aus Sicht der Planungsinstrumente der Ortsplanung Richtplan Das im Richtplan formulierte Ziel einer hervorzuhebenden Dorfmitte wird auf dem Grundstück des Dienstleistungszentrums mit dem geplanten Volumen erreicht werden. Das Dienstleistungszentrum weist einen Massstabssprung gegenüber den direkten Nachbar-Bauten auf. Die im Richtplan formulierte „hervorzuhebende Dorfmitte“ ist damit erfüllt. Ob im angemessenen Mass wird in den folgenden Abschnitten erörtert. Ebenso ist die kommerzielle Nutzung gemäss Richtplan umgesetzt. Das Ziel eines verkehrsfreien Dorfplatzes wird mit dem Dienstleistungszentrum nicht erfüllt. Dieser müsste auf den weiteren, an die Kreuzung angrenzenden Flächen geschaffen werden. Zonenplan Der Zonenplan formuliert keine ortsbaulichen Ziele. Studienauftrag Dorfmitte Die Inhalte der Ausschreibung und die Resultate eines Studienauftrages sind für Beurteilung der ortsbaulichen Qualitäten des Dienstleistungszentrums nicht bindend. Trotzdem sind einzelne im Studienauftrag erarbeiteten Ansätze und deren Beurteilung durch die Jury wertvoll. Zu berücksichten ist dabei, dass sich der Perimeter des Studienauftrags und die weiteren Vorgaben der Ausschreibung teils massiv unterscheiden. So war es in der Ausschreibung vorgesehen, das Restaurant „Sonne“ zu erhalten. Die Jury erläutert, dass eine überhöhte Landmarke an dieser Stelle problematisch sei. 14 I 22 Diese stelle den Charakter der Gemeinde Triesen in Frage. Dagegen sei eine bauliche Verdichtung in die Horizontale erwünscht. Architektur Design Planung Die Ausformulierung eines glaubwürdigen Dorfplatzes bedinge eine räumliche Gesamtkonzeption über den gesamten Kreuzungsbereich. Obwohl eine gewisse Baumasse sowohl räumlich als auch nutzungsbedingt erwünscht werde, sei dessen Verhältnis zum kleinmassstäblichen Kontext zu berücksichtigen. Bauordnung Die Bauordnung und der Gestaltungsplan unterscheiden sich wesentlich in Bezug auf die zu erstellenden Gebäudemasse. Die längste Gebäudelänge gemäss Gestaltungsplan von max 94.95m überschreitet die maximale Gebäudelänge um das über Dreifache. Die effektiven maximalen Fassadenlängen liegen bei knapp 67m. In Anbetracht der mehrfach abgeknickten Fassadenabwicklung liegt die effektive maximale Gebäudelänge bei ca 70m (Seite Landstrasse). Des erlaubte Erhöhung der Ausnützung von 20% wird voll ausgeschöpft. Die maximale Gebäudehöhe aus der Regelbauweise kommt nicht überall zum Tragen: Während das Gebäude entlang der Landstrasse eine Höhe von um 12m aufweist, nutzt es die Möglichkeit nicht, die Gebäudehöhe parallel zum ansteigenden Hang zu modulieren. Der Gestaltungsplan unterschreitet die mögliche maximale Gebäudehöhe nach Regelbauweise teilweise massiv. Ein beurteilbares Vergleichsprojekt nach Regelbauweise liegt nicht vor. Ein Projekt in Regelbauweise entlang der Landstrasse mit vergleichbaren Anforderungen müsste in zwei Volumen mit entsprechendem Abstand aufgeteilt werden. Ein Projekt in Regelbauweise entlang der Dorfstrasse und entlang dem Kappeliweg müsste ebenfalls in maximal 30m lange Gebäude aufgeteilt werden. Deren Fassaden lägen mit 12m maximaler Höhe um bis zu 4m höher entlang der Dorfstrasse und bis zu 6.40m höher entlang der Kappelistrasse. Diese Differenz entspricht einem zweigeschossigen Gebäude. Je nach Lage könnten dadurch einzelne Gebäude auf den Nachbarparzellen von einer massiv verschlechterten Aussicht nach Süden und Westen betroffen sein. Ob dieser Nachteil durch die kleinere Körnung der Gebäude wettgemacht werden kann, ist projektabhängig und spekulativ. Erschliessung, Anlieferung und Parkierung: Der Gestaltungsplan sieht vor, dass sämtliche Zufahrten auf das Areal von der Landstrasse her erfolgen. Die Ausfahrt der Anlieferung liegt an der Dorfstrasse. In der Regelbauweise sind Anzahl und Lage der Zufahrten nicht geregelt, es wäre je nach Projekt möglich, dass mehrere Zu- und Wegfahrten entlang der dafür nutzbaren Stassenkanten zu liegen kommen. Ebenso sind im Gestaltungsplan sämtliche Fahrzeug-Stellplätze und die Anlieferung komplett unterirdisch angeordnet. Speziell die unterirdische Anlieferung ist bei einer Regelbauweise nicht gefordert. Für die Bauweise und Umgebungsgestaltung verlangt der Gestaltungsplan eine qualitativ hochstehende Gestaltung. In der Regelbauweise kann diese nicht im gleichen Mass eingefordert werden. 15 I 22 Beurteilung Dienstleistungszentrum Sonne Architektur Design Planung Die Projektinitianten machen sich die Möglichkeit, die gesamte Parzellentiefe im untersten Bereich zwischen Landstrasse und Dorfstrasse zu nutzen, zum Anlass, eine grossformatige, mehrfach abgekantete Gebäudefigur in die schwierige Grundstückgeometrie einzupassen. Dadurch entsteht ein ortsbauliches Passstück, welches unterschiedliche Anforderungen in einem Gesamtkonzept unterbringt. Die Dimensionen dieses Volumens sind beträchtlich und verlangen nach einer differenzierten Beurteilung. Im Kontext der gesamten Gemeinde Triesen sind grossformatige Gebäude keine Ausnahmeerscheinung. Im Speziellen wurden in den vergangenen Jahren etliche Infrastrukturgebäude im unmittelbaren Umfeld der Landstrasse errichtet. Dies entspricht dem Richtplan der Gemeinde. Die wirtschaftliche Dynamik von Triesen und den benachbarten Gemeinden zeigt sich anhand des zunehmenden Individualverkehrs entlang der Landstrasse. Dies hat Folgen für die dörfliche Grundstruktur der Gemeinden. Die kleinmasstäbliche Ordnung der historischer Bebauungsstrukturen wird durch jüngere Bebauungen ergänzt. Damit historische Strukturen in ihrem Geist erhalten und daneben neue Strukturen mit den veränderten Ansprüchen entstehen können, sind Quartiere voneinander abzugrenzen und Schwerpunkte zu setzen. Der Raum entlang der Landstrasse als Wirtschaftsachse soll baulich verdichtet werden um dahinter liegende Quartiere zu entlasten. Darüber hinaus bildet der Sonnenkreisel den wichtigsten Kreuzungspunkt. Dieser soll zusätzlich hervorgehoben werden. Das Dienstleistungszentrum mit seiner grössten Fassadenlänge von knapp 67m, seiner Höhenentwicklung und der spezifischen Grundrissform kann diesen Anspruch erfüllen. Es sprengt den Rahmen des Erträglichen nicht, vielmehr nimmt es die künftige Verdichtung der Dorfmitte vorweg. Aus ortsbaulicher Sicht ist das Volumen in seiner Ausdehnung gutzuheissen. Das Gebäude weist eine beträchtliche zusammenhängende Dachfläche auf. Diese ist von den hangseitigen Lagen gut einsehbar und daher als wichtige, fünfte Fassade zu bezeichnen. Die Dachflächen werden in drei Flächen mit unterschiedlichen Oberflächen aufgeteilt. Eine Unterteilung der Gesamtfläche ist sinnvoll, in der vorgesehenen Art und Weise jedoch noch nicht nachvollziehbar. Dieses Potenzial zur Gestaltung und Einbindung in den Kontext wurde im Gestaltungsplan bisher kaum umgesetzt. Dies wird in den folgenden Planungsphasen eingearbeitet werden müssen. Entlang der Dorfstrasse und dem Kappeliweg treffen die verschiedenen Massstäbe und Strukturen aufeinander. Die Fassadenfluchten des Dienstleistungszentrums werden entlang der beiden Strassen mehrfach gebrochen. Die Höhe ist auf 6-10m begrenzt. Das Aufgliedern in Fassadenfragmente ist für eine solche Situation eine Erfolg versprechende Reaktion auf den Massstabssprung. Die einzelnen Teilflächen der Fassaden stehen in einem vernünftigen Verhältnis zu den benachbarten Gebäuden. Die Fassadengestaltung ist noch schematisch und vermag die Ansprüche an eine ortsgerechte architektonische Antwort noch nicht abschliessend erfüllen. Die Konzeption ist jedoch folgerichtig und muss in den folgenden Phasen vertieft werden. Die reduzierte Gebäudehöhe entlang dem Kapelliweg kommt der dort gelegenen Kapelle ebenfalls zugute. Gegenüber dem Kreisel öffnet sich das Dienstleistungszentrum mit der öffentlichen Geste eines grosszügig auskragenden Vordaches. Die dadurch entstehende Beziehung zur gegenüber liegenden Musikschule ist ein ortsbaulicher Gewinn. Über dem Hauptzugang ist ein grossformatiges Schaufenster angeordnet, welches weit über den Kreisel hinaus 16 I 22 sichtbar ist und daher für den Charakter des gesamten Dienstleistungszentrums wichtig wird. Dahinter ist jedoch nur ein kleiner Shop angeordnet. Dies ist nicht anzustreben, eine öffentlichere Nutzung oder der Verzicht auf die Öffnung wären sinnvoller. Architektur Design Planung Der Bereich unter und vor dem Haupteingang ist knapp, aber ausreichend. Dabei handelt es sich nicht um einen Dorfplatz im Sinne des Richtplans oder des Studienwettbewerbes. Dieser Dorfplatz ist auf einer der weiteren, dem Kreisel angrenzenden Parzellen zu etablieren. Dafür fehlt noch eine angepasste räumliche Gesamtstrategie für die „Dorfmitte“. Sehr zu begrüssen ist die zusammengefasste Zu- und Wegfahrt zur Einstellhalle und die Zufahrt zur Anlieferung. Nachteilig ist die Ausfahrt der Anlieferung auf die Dorfstrasse. Die komplette Zusammenführung aller Zu- und Wegfahrten scheint aufgrund der begrenzten Flächen und der dafür erforderlichen Wenderadien nicht möglich zu sein. Der Vorteil der kompletten unterirdischen Anlage ist gegenüber dem Nachteil der Ausfahrt höher zu gewichten. Das interne Erschliessungskonzept ist durch die Anordnung der quer zum Hang liegenden zweigeschossigen Mall sehr gut mit dem Ort verwoben. Diese konzeptionelle Antwort auf die spezifische Lage in Triesen verwebt die diversen Anspruchsgruppen wie zum Beispiel Fussgänger vom Dorf her oder Buspassagiere auf eine schlüssige, gut nachvollziehbare Art. Noch unentschieden ist das Fassadenkonzept in Bezug auf die innere Organisation. Etwas zufällig scheint die Gestaltung der Umgebung. Eine nachvollziehbare konzeptionelle Überlegung, speziell hinsichtlich der Bepflanzung fehlt und ist in den kommenden Planungsphasen zu erarbeiten. Beantwortung der Fragen aus der Aufgabenstellung 1. Welche siedlungsplanerischen Vor-/Nachteile bringt der Gestaltungsplan DLZ Sonne im Vergleich zur Regelbauweise mit sich? Überwiegen dabei gesamthaft gesehen die Vor- oder die Nachteile? Vorteile: Mit dem Gestaltungsplan lässt sich die erforderliche bauliche Dichte erreichen, die es braucht, um auf der schwierigen Geometrie ein ortsbauliches Passstück zu erstellen, welches genügend Kraft hat, um die gewünschte Wirkung zu erreichen. Die Gemeinde kann mit dem Gestaltungsplan Einfluss nehmen, namentlich auf die Gestaltung des Gebäudes, deren Materialisieurng, auf die Erschliessung und die Umgebungsgestaltung. Die Gebäudehöhe entlang der östlichen Grenze unterschreitet die maximale Höhe gemäss Regelbauweise um fast die Hälfte. Dies kommt den daran angrenzenden Nachbarn zugute. Dabei ist der Gestaltung der Dachfläche als fünfter Fassade grosses Augenmerk zu schenken. Nachteile: Vor allem entlang der Dorfstrasse und dem Kappeliweg erscheint das Dienstleistungszentrum als durchgehende Fassade, Durchblicke sind nicht möglich. Die Gebäude an der Kappelistrasse scheinen zwischen der Spoerry-Fabrik und dem Dienstleistungszentrum „eingeklemmt“ zu sein. Die Ausfahrt der Anlieferung ist an der Dorfstrasse geplant. 17 I 22 Zusammengefasst überwiegen die Vorteile ganz klar. Die reduzierte Höhe des Dienstleistungszentrums kompensiert deren horizontale Ausmasse. Über die Knicke in der Fassade und über eine situativ angepasste Fassadengestaltung und -Materialisierung kann ein angemessener ortsgerechter Übergang erreicht werden. Architektur Design Planung 2. Inwieweit verbessert bzw. verschlechtert der Gestaltungsplan DLZ Sonne das Orts- und Landschaftsbild der Gemeinde Triesen im Vergleich zur Regelbauweise. Liegt gesamthaft betrachtet eine Verbesserung oder Verschlechterung des Orts- und Landschaftsbildes der Gemeinde Triesen vor? Es stellt sich gesamthaft eine Verbesserung des Ortsbildes vor. Die heutige Situation um den Sonnenkreisel ist dispers und vermag das Bedürfnis nach einer räumlich gut gefassten Situation nicht befriedigen. Mit der Regelbauweise sind die gestalterischen Möglichkeiten auf einer schwierigen Grundrissgeometrie eingeschränkt. Das Ziel der Schaffung einer erkennbaren Dorfmitte ist mit der Regelbauweise schwieriger zu erreichen. Zudem stehen über die Vorschriften einer „qualitativ hochstehenden Bauweise“3 und einer „qualitativ hochstehenden Umgebungsgestaltung“ Werkzeuge zur Verfügung, diese Anforderung auch wirklich durchzusetzen. 3. Wird der Gestaltungsplan DLZ Sonne den in Art. 11, Abs. 2 und Art. 12 Bst. B. BauV gestellten Anforderungen gerecht? Art. 11, Abs. 2 BauV: „Inhalt des Gestaltungsplans 2. Sie bezwecken eine architektonisch und wohnhygienisch gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung, Gestaltung und Erschliessung zusammenhängender Flächen.“ Art. 12 BauV : „Sonderbauvorschriften für Überbauungs- und Gestaltungspläne Überbauungs- und Gestaltungspläne sind durch Sonderbauvorschriften zu ergänzen, die insbesondere rechtsverbindliche und detailliertere Bestimmungen in Bezug auf Ausnützung, Bauweise, Erschliessung, Parkierung, Zweckbestimmungen und Realisierungszeiträume enthalten.“ Ja. Die Artikel regeln architektonische und erschliessungstechnische Belange. Diese sind im weiteren Planungsverlauf durchzusetzen. 4. Erfüllt der Gestaltungsplan DLZ Sonne die Vorgaben der geltenden Planungsinstrumente der Ortsplanung zur gewünschten räumlichen Entwicklung der Gemeinde und setzt er diese auf grundeigentümerverbindlicher Ebene um? Grundsätzlich ja. Der Richtplan als übergeordnetes, behördenverbindliches Instrument beschreibt eine „hervorzuhebende Dorfmitte“. Das Dienstleistungszentrum bildet einen Bestandteil davon. Bezüglich der ortsbaulichen Konzeption, Dichte, Erschliessung und der volumetrischen Einbindung in den gebauten Kontext erfüllt das Dienstleitungszentrum die gestellten Anforderungen. Gemäss Zonenplan ist die Möglichkeit eines Gestaltungsplans sichergestellt. 3 Bauordnung, Art. 47, Abs. 1. 18 I 22 Im Gestaltungsplan für das Dienstleitstungszentrum sind die grundeigentümerverbindlichen Vorschriften festgehalten, die zur gewünschten räumlichen Entwicklung gemäss dem Richtplan führen. Architektur Design Planung Für eine funktionierende Dorfmitte sind jedoch weitere Elemente notwendig, wie z.B. weitere öffentliche Bauten, Restaurationsbetriebe, Aussenflächen mit guter Aufenthaltsqualität etc. Das Dienstleistungszentrum mit dem kleinen Vorbereich kann diese Anforderungen nicht allein erfüllen. Dazu ist ein Masterplan für das gesamte Areal Dorfmitte zu erstellen, resp. zu ergänzen. 5. Welche orts- und siedlungsplanerischen Vor- und Nachteile für die Allgemeinheit bringt der Gestaltungsplan DLZ Sonne gegenüber der Regelbauweise bzw. der von der Gemeinde genehmigten Planungsinstrumente zur gewünschten räumlichen Entwicklung mit sich? Dies insbesondere hinsichtlich: a. Art und Mass der Nutzung Es ist ein Dienstleistungszentrum mit einem Grossverteiler und weiteren kleineren Shops vorgesehen. Durch dessen Öffentlichkeit entspricht ein Grossverteiler dem Ziel einer attraktiven und belebten Dorfmitte. Ein gut positionierter, lokaler Grossverteiler in Geh- und Radwegdistanz verhindert zusätzlichen motorisierten Mehrverkehr. Damit ein Dienstleistungszentrum wirtschaftlich nachhaltig funktioniert, ist eine kritische Grösse erforderlich. Eine Beurteilung, ob die kritische Grösse zum wirtschaftlichen Betrieb mit dem vorliegenden Projekt erreicht oder überschritten wird, ist nicht Bestandteil dieses Gutachtens. Das für die kommerzielle Nutzung notwendige Volumen wird grösstenteils oberirdisch angeordnet, damit in den Untergeschossen die dazu notwendigen Parkierungsund Anlieferungsflächen bereitgestellt werden können. Die Höhenentwicklung des Dienstleistungszentrums richtet sich nach dem gebauten Kontext. Die Flächenausdehnung und die Fassadenlängen überschreiten die Masse des gebauten Kontextes. Hinsichtlich der gewollten Betonung der Landstrasse als „Kommerzmeile“ und der gewünschten Setzung einer „Dorfmitte“ ist das vorgeschlagene Volumenen angemessen. Der Allgemeinheit entstehen dadurch wesentliche Vorteile. b. Einordnung in die bestehende Baustruktur Die bestehende Baustruktur ist heterogen und im Wandel. Entlang der Landstrasse finden punktuell Verdichtungen mittels öffentlicher und kommerzieller Gebäude statt. Im rückwärtigen Raum befinden sich hauptsächlich kleinmasstäbliche Bebauungen. Am Sonnenkreisel treffen sich heute unterschiedliche Gebäude aus verschiedenen Zeiten. Das Dienstleistungszentrum bildet gegenüber seinen unmittelbaren Nachbargebäuden einen Massstabssprung. Dieser Massstabssprung ist aufgrund der geplanten baulichen Entwicklung folgerichtig. Zudem sind die Schnittstellen zum Umfeld angemessen gelöst. Im Gestaltungsplan sind zudem weitere Anforderungen hinsichtlich Gestaltung, Materialisierung oder Aussenraumgestaltung festgeschrieben, die weit über die Regelbauweise hinausgehen und für die Allgemeinheit einen deutlichen Vorteil darstellen. 19 I 22 c. Gutes Gesamtbild Architektur Design Planung In Bezug auf die Betonung des Kreisels als wichtige Stelle im Ortsbild wird mit dem Dienstleistungszentrum ein Gegenüber zur Musikschule aufgebaut. Dieses bildet einen Schritt zur Etablierung einer Dorfmitte. Das Dienstleistungszentrum erfüllt auf seinem Areal die Anforderungen an ein gutes Gesamtbild. Mit den weiteren noch zu erstellenden, öffentlichen Bauten und einem funktionierenden Dorfplatz ist eine gute Gesamtanlage im Sinne eines Dorfzentrums anzustreben. d. Beitrag zur Zentrumsbildung (zusammen mit den öffentlichen Gebäuden der Gemeindeverwaltung, des Gemeindesaales und der Musikschule) Siehe Punkt c. e. Kongruenz mit bereits bestehenden Masterplänen (Plan Mayer/Hüssi) Der Plan von Mayer/Hüssi (Resultat des Studienwettbewerbes) sah auf dem Areal Sonne mehrere kleinere Gebäude vor und den Grossverteiler nördlich der Musikschule anzusiedeln. Die Lage des Grossverteilers wurde von der Jury kritisiert. Der anzustrebende Dorfplatz war als längliche Strassenraumerweiterung im Vorbereich des heutigen Restaurants Sonne angedacht. Die Kongruenz des Plans Mayer/Hüssi mit dem vorliegenden Gestaltungsplans ist daher nicht gegeben. Die Bedingungen für die Etablierung einer Dorfmitte, namentlich die Möglichkeit, das Restaurant Sonne rückzubauen, haben sich massiv geändert. Der Masterplan muss an diese neuen Bedingungen angepasst werden. Die fehlende Kongruenz ist aus heutiger Sicht kein Nachteil für die Allgemeinheit, da die bauliche Entwicklung der Dorfmitte nicht abgeschlossen ist und auf den restlichen Parzellen ausreichend Potenzial vorhanden ist. f. Besonders gute Gestaltung und Architektur Die Volumetrie passt sich trotz der Flächenausdehnung gut in die Umgebung ein. Im Speziellen ist die vernünfitige Höhenentwicklung zu nennen. Die Geste des grosszügig überdachten Eingangsbereiches ist angemessen und unbedingt weiter zu verfeinern. Des Weiteren ist der angestrebte murale Charakter des Gebäudes zu begrüssen. Die Strukturierung der Fassaden mit grossformatigen Fensterelementen ist nachvollziehbar, erfüllt in der vorliegenden Art der Setzung noch nicht alle Anforderungen nach einer besonders guten Gestaltung. Dies betrifft die teilweise fehlende Beziehung der Fenster zur inneren Struktur, das grosse Fenster über dem Zugang sowie die Proportionen der Fenster gegenüber der Landstrasse und dem Kappeliweg. Diese Punkte sind in den weiteren Planungsphasen zu klären. Des Weiteren ist die Gestaltung der fünften Fassade von grösster Wichtigkeit. Die dargestellten Massnahmen sind für eine fundierte Beurteilung zu schematisch und sind in den weiteren Planungsphasen zu konkretisieren. Dasselbe gilt für die Aussenraumgestaltung. Der Grünbereich gegenüber dem Kappeliweg ist zwar konzeptionell nachvollziehbar, seine konkrete Ausformulierung fehlt noch. Auf dem Vorplatz überzeugt hingegen der Umgang mit den Höhendifferenzen zwischen Dorf- und Landstrasse. 20 I 22 Betreffend Beschriftung und Werbekonzept sind nur oberflächliche Angaben vorhanden. Grösse und Lage von Beschriftungen müssen situativ beurteilt werden, die Beschriftungen müssen sich dem architektonischen Gesamtkonzept unterordnen. Architektur Design Planung Für die Allgemeinheit bildet die vorliegende Grundlage des Gestaltungsplans einen Vorteil gegenüber der Regelbauweise. Die noch offenen architektonischen Fragen sind in den nachfolgenden Planungsphasen zu lösen. Diese sind im Sinne einer besonders guten Gestaltung lösbar. g. Örtliche und halböffentliche Aussenräume Siehe Punkt f. h. Rücksicht auf denkmalgeschützte Bauten in der Nachbarschaft (Kapelle und deren Umgebung) Aufgrund der gegenüber der Regelbauweise massiv reduzierten, maximalen Gebäudehöhe von ca. 6.70m wurde angemessen auf die Kapelle Rücksicht genommen. Der murale Charakter und der zurückhaltende Fensteranteil auf den der Kapelle zugewandten Fassaden zeugen von Respekt. Ebenso ist die komplette unterirdische Anordnung der Anlieferung als Vorteil aufzuführen. Für die Allgemeinheit entstehen nur Vorteile. i. Nutzung Siehe Punkt a. j. Erschliessung Die Regelbauweise auf dem Areal schreibt keine gebündelte Erschliessung vor. Im Gestaltungsplan erfolgen sämtliche Zufahrten und die Ausfahrt der Einstellhalle über die Landstrasse. Eine separate Abzweigespur von Norden her verhindert übermässigen Rückstau. Einzig die Ausfahrt der Anlieferung erfolgt über die Dorfstrasse. Diese Lage der Ausfahrt ist den Wenderadien der Anlieferfahrzeuge geschuldet und kann aufgrund der begrenzten räumlichen Gegebenheiten kaum anders gelöst werden. Eine ausreichend grosse Drehscheibe im Untergeschoss, um die die Ein- und Ausfahrt für die Anlieferung zu bündeln, wäre bezogen auf die zur Verfügung stehende Fläche unverhältnismässig. Als Vorteil steht diesem Nachteil die komplett unterirdische Anlieferung gegenüber. Die Vorteile überwiegen die Nachteile bei weitem. Die Ausfahrt auf die Dorfstrasse ist in Kauf zu nehmen. k. Energie Die kompakte Bauweise des Gebäudes und die hauptsächlich oberirdische Anordnung der Kommerzflächen ermöglichen einen angemessenen Energie- und Ressourcenbedarf. Ob ein Projekt in Regelbauweise eine bessere oder schlechtere Energiebilanz aufweisen würde, ist projektabhängig und spekulativ. Für die Allgemeinhait entstehen mit dem Dienstleistungszentrum keine Nachteile. 21 I 22 l. Ökologie Architektur Design Planung Siehe Punkt k. 6. Rechtfertigen sich für den Sachverständigen ersichtlichen Vorteile des Gestaltungsplans DLZ Sonne für die Allgemeinheit die damit verbundenen Abweichungen von der Regelbauweise bzw. von den rechtskräftigen Planungsinstrumenten. Aus der Aufzählung der oben genannten Vorteile für die Allgemeinheit rechtfertigen sich die Abweichungen von der Regelbauweise. 7. Erfüllt der Gestaltungsplan DLZ Sonne insgesamt die Vorgaben des Baugesetzes, der Bauverordnung und der Bauordnung der Gemeinde Triesen, insbesondere von Art. 20 und Art. 24f. BauG, Art. 10, 11,12, 20 Bst. B und Art. 37 Abs. 2 BauV, Art. 10, 13, 47 Bauordnung, unter Beachtung von Art 57 Abs. 2 BauG sowie Art. 27 BauV sowie der aktuellen Rechtsprechung (welche in den Entscheidungen des Verwaltungs- und Staatsgerichtshofs wiedergegeben wird). Dieses Gutachten beurteilt nicht die Rechtmässigkeit des Gestaltungsplanes hinsichtlich der genannten Vorschriften. Das Studium der zur Verfügung gestellten Unterlagen zeigte dem Verfasser dieses Gutachtens keine offenkundigen Widersprüche und Regelverletzungen oder Sachverhältnisse, die dem Wesen des Baugesetzes, der Bauverordnung und der Bauordnung der Gemeinde Triesen nicht entsprächen. Die in den Gesetzen verlangten Aussagen hinsichtlich der zu erbringenden Unterlagen sind mit dem Gestaltungsplan erbracht. Zürich, 28. Juli 2016 Rémy Voisard, steigerconcept ag 22 I 22
