Willkommen - Universität Zürich

Willkommen
Öffentliche Veranstaltung
Nachhaltigkeit und Mieterträge von Immobilien: empirische
Ergebnisse für die Schweiz
25.5.2016, 16.15 - 17.30 Uhr
Programm
16:15
Was ist eine nachhaltige Immobilie und gibt es dazu in der Schweiz Daten?
Christian Bächinger, CCRS
Gibt es Prämien in Form von zusätzlichen Mietererträgen für nachhaltige
Immobilien?
Dr. Rudolf Marty
Koreferat
lic.phil. Christoph Müller, Leiter Anlagekommission, Nest Sammelstiftung
Welche Nachhaltigkeitsmerkmale von Immobilien sind mit ihren Mieterträgen systematisch korreliert?
Dr. Rudolf Marty
Diskussion
17.30
Fazit
Dr. Rudolf Marty
Apéro
2
Weiterbildungsveranstaltung | 25. Mai 2016
Was ist eine nachhaltige Immobilie und
gibt es dazu in der Schweiz Daten?
Christian Bächinger, CCRS Universität Zürich
Nachhaltige Immobilien
Auswirkungen des Klimawandels
mehr Überschwemmungen
mehr Hitzeperioden
4
mehr Erdrutsche
Nachhaltige Immobilien
Auswirkungen demografischer Wandel
Mehr über 65 Jährige
2000
2050
1860
Weniger Erwerbstätige
Weniger Familien mit kleinen Kindern
5
Quelle: aetas / Swiss Foundation for Ageing
Research
Nachhaltige Immobilien
Economic Sustainability Indicator ESI®

Messung Nachhaltigkeit von Immobilien
aus Investitionssicht

Ordinales Mass zwischen -1 und +1,
bestehend aus 5 Teil-Indikatoren (ESI-
Nachhaltigkeits-Merkmalen)

Relatives Risiko bzw. Chancen einer
Immobilie aufgrund langfristiger Ent-
wicklungen an Wert zu verlieren bzw. zu
gewinnen

Nutzungstypen: MFH, Büro und Verkauf

Am CCRS an der Uni Zürich mit Praxis
und Hochschule erarbeitet
6
 Bewerterverbände
SEK/SVIT, RICS
 Private
Ernst Basler + Partner, Implenia/
Reuss Engineering, InRate, Max
Pfister Baubüro, Meta-Sys, pom+,
QualiCasa, Steiner, SUVA,
Swisscanto, Swiss Life Property
Management, Wüest und Partner,
Versicherungseinrichtung FP
Swissair, Zürcher Kantonalbank
 Öffentliche
Bundesämter für Energie und
Umwelt (BAFU und BFE), Stadt
und Kanton Zürich
 Hochschulen
ETH (Lehrstuhl für Nachhaltiges
Bauen und Novatlantis),
Universität Stuttgart (Institut für
Bauökonomie)
Nachhaltige Immobilien
ESI-Rating und Finanz-Kennzahlen von Immobilien
Immobiliendaten mit
ESI-Rating:
total 442 Immobilien aus
4 Portfolios mit 3’125
Wohnungen, wovon
- 385 MFH u. gemischte
Nutzung
- 57 Büro und Verkauf
Immobiliendaten REIDA:
total 261 Immobilien, wovon
- 240 MFH und gemischte
Nutzung
Aggregiertes Immobiliendaten- Portfolio:
total 261 Immobilien aus 2 Portfolios mit
3’125 Wohnungen
7
Forschung I: Nachhaltigkeit und finanzielle Performance von Immobilien
Verteilung
• Stichprobe: 261 Immobilien mit Finanz- und Nachhaltigkeitsindikatoren
 Verteilung Bruttomietertrag/m2 p.a.
•
8
 Verteilung ESI-Indikator
Korrelation zwischen Mieterträgen und ESI-Indikator: 0.046 (nicht signifikant)
Forschung I: Nachhaltigkeit und finanzielle Performance von Immobilien
Räumliche Verteilung Immobilien / Verteilung nach Grösse
• Stichprobe: 261 Immobilien mit Finanz- und Nachhaltigkeitsindikatoren
 Verteilung nach Standort-Kanton
9
 Verteilung nach Grösse
Nachhaltige Immobilien
Statistische Kennzahlen wichtigste Immobilienmerkmale
• Stichprobe: 261 Immobilien mit Finanz- und Nachhaltigkeitsindikatoren
Immobilien-Merkmale
Median
Minimum
Maximum
1972
1893
2014
15
0.01882
237
198.3
61.6
533.10
Betriebs- und Instandhaltungskosten pro m2, CHF p.a.
1.1
41.9
221.0
Mietausfall-Quote, in %
1.8
-0.8
70.3
Vermietete Fläche, in m2
2‘796
310
41‘750
Distanz zu Eisenbahnlinie, in km
0.33
0.01
4.01
Klasse 4-6 (23%)
Klasse 1-3 (12%)
Klasse 7-9 (9%)
Baujahr
Marktwert, Mio. CHF
Brutto-Mietertrag pro m2, CHF p.a.
Mikrolage-Rating (Anteil in %)
Makrolage-Rating (Anteil in %)
ESI-Rating
Quelle: CCRS
10
Klasse 12-22 (47%) Klasse 1-11 (8%)
0.19
-0.59
Klasse 23-33 (45%)
0.88
Weiterbildungsveranstaltung | 25.5.2016
Gibt es Prämien in Form von zusätzlichen
Mieterträgen für nachhaltige Immobilien?
Dr. Rudolf Marty, CCRS Universität Zürich
I. Mieterträge und Nachhaltigkeit von Immobilien
Was ist ein hedonisches Immobilienmodell?
• Zusammenhang zwischen Miete bzw. Preis und Merkmalen einer
Immobilie lässt sich durch hedonische Gleichung abbilden:
log(Miete bzw. Preis) = Preis einer Einheit Wohnfläche*log(Wohnfläche)
+ Preis der Alterung*log(Alter Immobilie)
+ Preis einer Minute Fahrzeit ins Zentrum*log(Fahrzeit ins Zentrum)
+ …
+ Preis eines Dezibels über Grenzwert*log(Anzahl Dezibel über GW)
+ Preis einer Einheit eines NH-Zertifikates*Anzahl Einheiten des NHZertifikates
+ zufällige, unsystematische Einflussfaktoren
• Darstellung: bekannt ; mit statistischen Methoden zu bestimmen (β-Koeffizienten)
• log ( ) : Logarithmus (d.h. Modell ist in log-linearer Form spezifiziert)
12
I. Mieterträge und Nachhaltigkeit von Immobilien
Zusammenhang zwischen Mieten und ESI-Indikator
•
Erweitertes hedonisches Modell (für Immobilien bzw. Wohnungen):
log(Bruttojahresmiete/m2) =
+ βWo*FixedEffectMFH + βBü*FixedEffectBüro + βVer*FixedEffectVerkauf
Klassische
Merkmale
+ β1*log(FlächeVermietet)+β2*log(Alter)+β3/4*Makro-/MikroLage+β5*ZimmerZahl
+ β6*Stock + β7* Mietausfall-Quote + β8* log(Mietdauer) +
+ β9*log(DistanzEisenbahnLinie) + β10*log(Betriebskosten)
+ β11 * ESI-Rating bzw. β11 * Flexibilität + β12 * Ressourcenverbrauch
NHMerkmale
+ β13 * Standort + β14 * Sicherheit + β15 * Gesundheit,Komfort
MakroLage: ordinales MS-Regionenrating (1: ungünstig; 9: günstig)
MikroLage: ordinales Rating innerhalb MS-Region
SteuerRanking: Steuerbelastung Standortgemeinde Immobilie für natürliche
Person, verheiratet, 2 Kinder
DistanzEisenbahnLinie: Distanz Immobilie zu nächster Eisenbahnlinie in km
Betriebskosten: mieter- und eigentümerseitige Betriebskosten p.a., in CHF/m2
13
II. Mieterträge und Nachhaltigkeit von Immobilien
Schätzresultate: Immobilien - Schweiz
Ziel-Variable
Jahres-Bruttomiete pro m2
Merkmale
β-Koeffizienten
Erweitertes hedonisches Modell:
•
Klassische Immobilienmerkmale
Fixed Effect MFH/Büro/ Ver
176**/ 202**/218*
5.6**/5.7**/5.8**
log(Fläche)
-0.0009
-3.5%
log(Alter)
-0.11
-6.5%**
Makrolage-Rating
36.5**
18.2%***
Mikrolage-Rating
5.3*
2.1%*
Mietausfall-Quote
-0.9***
-0.6%*
DistanzEisenbahnLInie
9.1*
2.0%
Betriebskosten
0.03
2.5%**
ESI-Indikator mit Mieterträgen (1 ESI-
ESI-Indikator
30.9**
13.2%**
Punkt entspricht CHF 31 mehr Miete).
Flexibilität und Polyval.
-19.3***
-2.2%
Ressourcenverbrauch
4.9*
-4.1%
Standort und Mobilität
18.9***
4.9%**
Gesundheit und Komfort
33.9***
15.3%***
R2
0.96
0.99
Mieterträgen bzw. signifikante neg-
Anzahl Beobachtungen
261
261
ative Korrelation von ESI-Teilindikator
• bzw. ** bzw. ***:10% bzw. 5% bzw. 1%-Signifikanzniveau; Methode:RLS
Quelle: CCRS, REIDA
14
(Fläche, Alter, Lage, Betriebskosten):
plausible Vorzeichen, wobei Mieterträge
sehr makro-lagesensitiv sind.
•
Nachhaltigkeitsindikatoren:


Positive, signifikante Korrelation von
Positive, signifikante Korrelation von
ESI-Teilindikatoren Gesundheit, Ressourcenverbrauch, Standort mit
Flexibilität mit Mieterträgen.
II. Mieterträge und Nachhaltigkeit von Immobilien
Schätzresultate: Wohnungen - Schweiz
Ziel-Variable
Jahres-Bruttomiete/m2
Erweitertes hedonisches Mietmodell:
Fixed Effect MFH
336.4**
7.69**
•
Fixed Effect Büro
302.0**
7.50***
log(Fläche)
-1.27***
-4.05%***
Fläche, Lage, Stockwerk): plausible Vorzeichen.
log(Alter)
-0.58***
-8.83%***
Beispiel: Zunahme um ein Stockwerk erhöht
Makrolage-Rating
13.06**
5.22%***
Mietertrag pro m2 um CHF 2.5 bzw. um 1%.
Mikrolage-Rating
0.07**
0.5%***
•
«Klassische» Immobilienmerkmale (Alter,
Nachhaltigkeitsindikatoren:
 Positive und signifikante Korrelation von ESIIndikator mit Brutto-Mieten (1 ESI-Punkt
Zunahme bedeutet CHF 48.4 bzw. 17.8%
höhere Brutto-Mieten)
 Vier von fünf ESI-Teilindikatoren signifikant
positiv mit Brutto-Mieten korreliert, wobei
Koeffizient von Ressourcenverbrauch auch
(eigentümerlastige) Betriebskosten abbildet
 Nachhaltigkeits-Koeffizienten bei Wohnungen
höher als bei Immobilien (ordinale Indikatoren)
Zimmerzahl
Stockwerk
-0.30
2.51***
4.8%***
1.01%***
Mietausfall-Quote
-0..34***
-0.14%**
log(Mietdauer)
-0.004***
-4.97%**
Steuer-Ranking
1.15***
0.28%
log(Distanz Eisenbahn)
29.89***
3.42%***
ESI-Indikator
48.40***
17.8%***
Flexibilität
-24.74***
-7.82%***
Ressourcenverbrauch
93.78***
35.68%***
Standort und Mobilität
28.45***
9.86%***
Sicherheit
19.56***
5.98%***
Gesundheit, Komfort
48.87***
16.69%***
R2 ; Zahl Beobachtungen
0.49 ; 2’781
0.98 ; 2’527
* / ** / *** / : 10%- / 5% / 1%-Signifikanzniveau; Methode:restricted LS
15
II: Mieterträge und Nachhaltigkeit von Immobilien
Schätzresultate: nach Region (Deutsch- vs. übrige Schweiz)
Erweitertes hedonisches Modell nach Region:
Nachhaltigkeitskoeffizienten
nach Regionen:
log(Bruttomiete/m2)i,j = Σ βj*Xi,j + βNH,j*ESI-Indikatoreni,j
•
Höhere Sensitivität von Mieten
in Bezug auf ESI-Indikator in
Bruttomietei,j: Miete i-te Immobilie in Deutsch- bzw. übriger Schweiz
βNH,j: Nachhaltigkeitskoeffizient Immobilie in Deutsch- vs. übrige Schweiz Deutsch- im Vergleich zu
übriger Schweiz
β-Koeffizienten Deutsch- vs. übrige Schweiz
•
Gesundheit und Komfort*
Hohe Heterogenität der Nachhaltigkeitskoeffizienten bei ESI-
Sicherheit*
Teilindikatoren
Standort*
•
Ressourcenverbrauch*
Mittelwerte (µ) ESI-Indikatoren
und Mieten nach Regionen:
Flexibilität und Polyvalenz*

µ-ESI (Deutschschweiz): 0.16
ESI-Indikator

µ-ESI (übrige Schweiz): 0.20

µ-Miete (Deutschschweiz): 198.-

µ-Miete (übrige Schweiz): 223.-
%
-11.0
β-Koeffizienten übrige Schweiz*
14.0
β-Koeffizienten Deutschschweiz*
*: signifikant voneinander verschieden auf 5%-Signifikanzniveau
Quelle: CCRS, REIDA
16
II. Mieterträge und Nachhaltigkeit von Immobilien
Schätzresultate: nach Baujahr
Erweitertes hedonisches Mietmodell nach Baujahr: Fazit:
•
log(Bruttomiete/m2)i,j = Σ βj*Xi,j + βNH,j*ESI-Indikatoreni,j
Höhere Sensitivität von Miete
in Bezug auf ESI-Indikator bei
Bruttomietei,j: Miete i-te Immobilie in j-ter Altersklasse (vor bzw. nach 1992) älteren Immobilien (Baujahr<
β-Koeffizienten nach Baujahr
93) im Vergleich zu jüngeren
Immobilien (Baujahr > 1992)
Gesundheit und Komfort*
•
Sicherheit*
von Ressourcenverbrauch
bei älteren vs. jüngere Immo.
Standort*
Ressourcenverbrauch*
Flexibilität und Polyvalenz*
ESI-Indikator
%
-15.0
10.0
β-Koeffizienten Immobilien Baujahr 1992 oder älter*
β-Koeffizienten Immobilien Baujahr 1993 oder jünger*
*: nicht signifikant voneinander verschieden
Quelle: CCRS, REIDA
17
Unterschiedliche Vorzeichen
•
Mittelwerte (µ) ESI-
Indikatoren und Mieten nach
Baujahr:

µ-ESI (älter 1993) : 0.11

µ-Miete (älter 93): CHF 199.8

µ-ESI (jünger 1992): 0.31

µ-Miete (jünger 92): CHF 210
II: Mieterträge und Nachhaltigkeit von Immobilien
Schätzresultate: nach Fläche
Erweiterte hedonische Mietmodelle nach Fläche: Fazit:
•
log(Bruttomiete/m2)i,j = Σ βj*Xi,j + βNH,j*ESI-Indikatoreni,j
Signifikant höhere Sensitivität in
Bezug auf ESI-Indikatoren von
Bruttomietei,j: Miete i-te Immobilie in j-ter Grössenklasse (unter bzw. überImmobilien mit unter- im
Vergleich zu Immobilien mit
Median)
β-Koeffizienten nach vermieteter Fläche
Gesundheit und Komfort*
überdurchschnittlicher Fläche
•
Sicherheit*
Standort*
Mittelwerte (µ) von ESIIndikatoren und Mieten nach
Fläche:
Ressourcenverbrauch*

µ-ESI (Fläche < 2’711 m2) :0.14
Flexibilität und Polyvalenz*

µ-Miete(Fläche<2711m2):CHF 207
ESI-Indikator

µ-ESI (Fläche > 2’711 m2): 0.19

µ-Miete(Fläche>2711m2):CHF198
%
-20.0
5.0
30.0
β-Koeffizienten Immobilien mit Fläche über Median*
β-Koeffizienten Immobilien mit Fläche unter Median*
*: signifikant voneinander verschieden auf dem 1%-Signifikanzniveau
Quelle: CCRS, REIDA
18
II: Mieterträge und Nachhaltigkeit von Immobilien
Stabilität der Nachhaltigkeitskoeffizienten im Zeitablauf
• Untersuchung von Meins et al. (2012):
basierend auf 240 Immobilien bzw. 2’450
Wohnungen von denselben Investoren (Referenzjahr: 2009)
β-Koeffizienten ESI-Teilindikatoren,
Zielvariable: log(Mietertrag/m2 und Jahr)
1. Flexibilität und
Polyvalenz*
1b. Nutzungsflexibilität***
• Vergleich β-Koeffizienten von 2009 mit
denjenigen von 2014:
1a. Nutzerflexibilität***
o Identisches Vorzeichen: 3 Teil2. Ressourcenverbrauch***
indikatoren
o Wechsel des Vorzeichens: Ressourcen3. Erreichbarkeit bzw.
verbrauch sowie Standort und Mobilität Standort und Mobilität***
• Fazit: Signifikanz und Stabilität der
β-Koeffizienten (Ausnahmen: Ressourcenverbrauch, Erreichbarkeit bzw. Standort)
o Begründungen: Veränderung Energiepreise (Strom 09-14: 9%, Gas:-5.7%,
Heizöl: -2.3%), steigende Bedeutung
von öV
4. Sicherheit***
5. Gesundheit und
Komfort***
-9% -4% 1%
**** bzw. *:Signifikanz auf 1%- bzw. 10%-Niveau
β-Koeffizient Referenzjahr 2014
β-Koeffizient Referenzjahr 2009
Quellen: Meins et al. (2012); CCRS, REIDA
19
6% 11%
Renditen nachhaltiger Immobilien
CCRS, Zürich, 25.5.2016
Christoph Müller, Nest Anlagekommission
(Präsident)
20
Die zwei Seiten eines Investments
21
Erwartung an Nachhaltigkeitsbeurteilung
•
Zusammenhang der Wirkungen auf die Allgemeinheit und des
wirtschaftlichen Erfolg:
•
Relevanz der Nachhaltigkeitsfaktoren auf die Anlage und in
welchem Ausmass
•
Relevanz in welchem Bereich: Kosten (welche), Erträge,
Einfluss auf Marktbewertung der Immobilie (Rahmen: DCF)
•
Ausmass des Einflusses auf die Umwelt (Umweltkapital) und die sozialen
Verhältnisse (Sozialkapital), die nicht über die Marktpreise abgegolten werden
(Externe Effekte)
22
Immobilienertrag hängt an der Lage und
…
Immobilie als Anlageobjekt: DCF (Wert ergibt sich durch laufende Erträge und
Kosten, Risikofaktor, risikofreiem Zins, Zeithorizont, Erstellungskosten)
Faktor Lage auf die Preisbestimmung
•
Klassische: Lage (β3 Mikro/Makro-Lage)
•
Nachhaltig: Standort (β13)
Nachhaltigkeit und Standort/Lage: Induzierte Mobilität (abhängig von der
Siedlungsstruktur und der Infrastruktur)
23
Lage bestimmt Immobilienwert und …
Zentrale Lage:
Viel induzierter
Verkehr - hohe
Belastung durch
Verkehrsemission
en (CO2 etc.)
Agglomeration:
Reduktion des
induzierten
Verkehrs Möglichkeit auf
gemischte
Nutzung Wohnen
und Arbeiten
Peripherie:
Viel induzierter
Verkehr - hohe
Belastung durch
lange Wege
… ist wichtiger Faktor bei der Bestimmung der Nachhaltigkeit
24
Weiterbildungsveranstaltung | 26.5.2016
Welche ESI-Nachhaltigkeitsindikatoren von
Immobilien sind mit ihren Mieterträgen
systematisch korreliert?
Dr. Rudolf Marty, Universität Zürich
IV. Desaggregierte Analyse ausgewählter Nachhaltigkeitsindikatoren
1. Flexibilität und Polyvalenz
• Desaggregation ESI-Teilindikator «Flexibilität & Polyvalenz» (13.5%)
besteht aus insgesamt 12 Einzelindikatoren
 Subindikator «Raumeinteilung»
 Subindikator «Geschosshöhe» :Proxy für Nutzungsflexibilität
 Subindikator «Zugänglichkeit Kabel/Leitungen/Haustechnik»
 Subindikator «Reservekapazität Kabel/Leitungen/Haustechnik»
Nutzungsflexibilität
 Subindikator «Vorhandensein rollstuhlgängiger Lift»
 Subindikator «Überwindbare Höhendifferenzen innen und aussen»
 Subindikator «Genügend breite Türen»
 Subindikator «Genügend breite Korridore»
 Subindikator «Sanitärräume rollstuhlgängig»
 Subindikator «Flexibilität Grundriss Küche»
 Subindikator «Abstellplatz für Gehhilfe/Kinderwagen»
 Subindikator «Nutzbarkeit Aussenraum»
26
:Proxy für Nutzerflex.
Nutzerflexibilität
IV. Desaggregierte Analyse ausgewählter ESI-Teilindikatoren
1. Flexibilität und Polyvalenz
- ESI-Modell aggr. mit Teilindikator «Flexibilität»:
log(Jahres-Bruttomiete pro m2) = FixedEffect +
+ b1*log(Fläche) + b2*log(Alter)+b3*MakroRating
+ b4*MikroRating+ + b5*Mietausfall-Quote
+ b6*log(DistanzEisenbahnLinie) +
Gesundheit***
Sicherheit***
+ b7*log(Betriebskosten)
Standort
+ b8*Flexibilität und Polyvalenz
+ b9*Ressourcenverbrauch + b10*Standort
β-Koeffizienten: ESI-Modell aggr. vs.
ESI-Modell desaggregiert
Ressourcenverbrauch
+ b11*Sicherheit + b12*Gesundheit
Nutzerflexibilität**
ESI-Modell
desaggr.
- Modell desaggr. mit 2 Sub-Indikatoren anstelle Nutzungsflexibilität
von Teilindikator «Flexibilität»:
Flexibilität*
aggr. ESI-Modell +
+ b5*Nutzungsflexibilität (Geschosshöhe)
%
-7.5
ESI-Modell
aggr.
-2.5
2.5
7.5
12.5 17.5
Quellen: CCRS, REIDA; *** / ** / *: Signifikanz auf 1%- / 5%- / 10%-Niveau
+ b6*Nutzerflexibilität (Nutzbarkeit Aussenraum)
(anstelle von ESI-Teilindikator «Flexibilität»)
27
Fazit: Nutzerflexibilität (d.h. gemeinsam
nutzbarer Aussenraum) dominiert NegativEinfluss des ESI-Teilindikators “Flexibilität”.
IV. Desaggregierte Analyse ausgewählter ESI-Teilindikatoren
2. Gesundheit und Komfort
• Disaggregation ESI-Teilindikator «Gesundheit und Komfort» (30.6%):
bestehend aus insgesamt 12 Einzelindikatoren:
 ESI-Indikator «Raumluftqualität»: Vorhandensein Komfortlüftung
 ESI-Indikator «Lärmbelastung»: bestehend aus Subindikatoren «Aussenlärm», «Innenlärm (Luftschall/Trittschall)», «Geräusche Haustechnik»
 ESI-Indikator «Tageslichtanteile»: Dauer Tageslicht
 ESI-Indikator «Belastung durch Strahlung»: bestehend aus «elektromagnetische Strahlung durch Mobilfunk bzw. durch Stromversorgung»
 ESI-Indikator «Radon»: geringes bzw. mittleres bzw. hohes Radonrisiko
 ESI-Indikator «Baumaterialien»: ökologische Baumaterialien bei Neubauten
bzw. gesundheitsschädigende Materialien bei Altbauten
 ESI-Indikator «Altlasten»
28
IV. Desaggregierte Analyse ausgewählter ESI-Teilindikatoren
2. ESI-Teilindikator «Gesundheit und Komfort»
•
β-Koeffizienten von ESI-Modell mit
desaggregiertem Teilindikator
“Gesundheit und Komfort”
ESI-Modell mit desaggregiertem Teilindikator «Gesundheit und Komfort»:
log(Jahres-Bruttomiete pro m2) = FixedEffect +
+ b1*log(Fläche) + b2*log(Alter)+b3*MakroRating Innenlärm (Luftschall)
+ b4*MikroRating + b5*Mietausfall-Quote
Aussenlärm
+ b *log(DistanzEisenbahnLinie) + b *log(Betriebsko.)
6
7
+ b8*Ressourcenverbrauch + b9*Standort
+ b10*Sicherheit
Elektromagnetische
Felder (Strom)
+ b11*Tageslichtanteile + b12*Raumluftqualität
Radon***
+ b13*Altlasten + b14*Radon
Altlasten
+ b15*Elektromag. Felder + b16*Aussenlärm
+ b17*Innenlärm
βKoeffizient
Raumluftqualität**
(anstelle von ESI-Teilindikator «Gesundheit, Komf.)
Tageslichtanteil
•
Fazit: Raumluftqualität (Komfortlüftung) mit signifikant
negativer Korrelation, Radonbelastung mit signifikant
positiver Korrelation mit Bruttomieterträgen
29
%
-7.5%
-2.5%
2.5%
7.5%
Quellen: CCRS, REIDA; *** / ** / *: Signifikanz auf 1%- / 5%- / 10%-Niveau
I. Mieterträge und Nachhaltigkeit von Immobilien
Einfluss Erfüllung Minergie-Anforderungen auf Mieterträge
• Minergie-Anforderungen:
 Energieverbrauch (Heizung, Warmwasser) für Wohnbauten max. 38 kWh/m2p.a. (für
Neubauten, entspricht in etwa MuKEn 2014-Vorschrift)
und
 Mechanische Lufterneuerung (Komfortlüftung)
• Abbildung Minergie-Anforderungen in ESI:
 ESI-Subindikator «Heizwärmebedarf» ist maximal 90% von SIA-Norm 380/1
und
 ESI-Subindikator «Raumluftqualität» ist als 1 codiert, d.h. Komfortlüftung ist vorhanden
30
I. Mieterträge und Nachhaltigkeit von Immobilien
Schätzergebnisse ESI-Koeffizient vs. Minergie-Koeffizient
•
β-Koeffizienten von ESI- vs. MinergieModell
ESI-Model versus Minergie-Modell:
log(Jahres-Bruttomiete pro m2) = FixedEffect +
+ b1*log(Fläche) + b2*log(Alter)+b3*MakroRating Minergie-indikator
+ b4*Mietausfall-Quote+ + b5*SteuerRanking
+ b6*log(DistanzEisenbahnLinie) +
+ b7*log(Betriebskosten)
+ b11*
ESI-Indikator
ESI-Indikator**
log(Betriebskosten)***
log(DistanzEisenbahnLin…
Mietausfall-Quote***
bzw.
+b11 * Minergie-Indikator
•
31
Mikro-Rating*
Makro-Rating***
log(Alter)***
Fazit:
 ESI-Indikator ist positiv und signifikant mit log(Fläche)**
Mieterträgen korreliert.
%-15.0% -5.0%
5.0% 15.0% 25.0%
 Immobilien, die Minergie-Anforderungen
Quellen: CCRS, REIDA; *** / ** / *: Signifikanz auf 1%- / 5%- / 10%Niveau
erfüllen, haben keine signifikante Mietβ-Koeffizienten ESI-Indikator
prämie.
β-Koeffizienten Minergie-Modell
Nachhaltigkeit und Mieterträge von Immobilien
Fazit
• Zusammenhang zwischen Nachhaltigkeitsindikatoren von Immobilien
und ihren Mieterträgen auf aggregierter Ebene:

signifikant positiv mit Ausnahme eines Nachhaltigkeitsmerkmales
(«Flexibilität und Polyvalenz»)

positiver Einfluss dominiert durch ein Nachhaltigkeitsmerkmal
(«Gesundheit und Komfort»)
 stabil im Zeitablauf bei «Flexibilität und Polyvalenz», «Gesundheit und
Komfort», «Sicherheit»
 instabil bei «Ressourcenverbrauch und Treibhausgase» sowie «Standort
und Mobilität»
• Bei welchen Immobilien haben Nachhaltigkeitsindikatoren einen überdurchschnittlich hohen Einfluss auf die Mieterträge:
 Immobilien in Kantonen der Deutsch-Schweiz
 Immobilien mit unterdurchschnittlicher (vermieteter) Fläche
32
Desaggregierte Analyse ausgewählter ESI-Teilindikatoren
Fazit
• Desaggregation ESI-Teilindikator «Flexibilität und Polyvalenz»:
 negativer Einfluss auf Mieterträge hauptsächlich auf Nutzerflexibilität, insbesondere auf den Subindikator «Verfügbarkeit gemeinsam nutzbarer
Aussenraum» zurückzuführen
• Desaggregation ESI-Teilindikator «Gesundheit und Komfort»:

33
Positiver Einfluss auf Mieterträge hauptsächlich auf Subindikator «Radon»
und «Innenlärm» zurückzuführen