Bebauungsplan - Stadt Rottweil
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MEHRFERTIGUNG Bebauungsplan „Spitalhöhe / Krummer Weg - Quartier Ost“ Rw 275/05 BEGRÜNDUNG aufgestellt: 28. November 2006 PLANSTATT SENNER, LANDSCHAFTSARCHITEKTUR UND UMWELTPLANUNG Inhalt 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. ANLASS, ZIEL UND ZWECK DES BEBAUUNGSPLANES ................................................................................................ 3 ÖRTLICHE VERHÄLTNISSE........................................................................................................................................ 3 GEGENWÄRTIGES PLANUNGSRECHT ........................................................................................................................ 4 INHALT DES BEBAUUNGSPLANES ............................................................................................................................. 5 ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN ............................................................................................................................... 10 UMWELTBERICHT, GRÜNORDNUNGSPLAN UND EINGRIFFS- /AUSGLEICHSBILANZIERUNG .......................................... 10 FLÄCHENBILANZ .................................................................................................................................................... 11 GERINGFÜGIGE ÄNDERUNGEN ............................................................................................................................... 12 Anhang Anhang 1 Anhang 2 Bebauungsplan-Vorentwurf Gesamtgebiet M 1 : 4.000 Umweltbericht mit integriertem Grünordnungsplan und Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung PLANSTATT SENNER BEBAUUNGSPLAN „SPITALHÖHE / KRUMMER WEG – QUARTIER OST“ BEGRÜNDUNG 1. ANLASS, ZIEL UND ZWECK DES BEBAUUNGSPLANES Die Stadt Rottweil plant die Erschließung neuer Wohnbauflächen im Gebiet „Spitalhöhe / Krummer Weg“. Die im Flächennutzungsplan dargestellte Wohnbaufläche „Spitalhöhe / Krummer Weg“ ist die letzte größere Fläche der Stadt Rottweil, die für eine Siedlungsentwicklung zur Verfügung steht. Nachdem die zuletzt erschlossenen Siedlungsflächen nahezu vollständig bebaut sind, soll die weiterhin bestehende Nachfrage nach Wohnbauland mit dieser Fläche befriedigt werden. Auf Grundlage des Ergebnisses (1. Preis) des städtebaulichen Wettbewerbs wurde der städtebauliche Entwurf erarbeitet und am 26.10.2005 der Aufstellungsbeschluss durch den Gemeinderat der Stadt Rottweil gefasst. Der Vorentwurf des Bebauungsplanes wurde für das Gesamtgebiet mit ca. 26,0 ha erarbeitet. Nach mehreren ausführlichen Diskussionen im Gemeinderat erfolgte der Beschluss, den östlichen Bereich (Quartier Ost) mit einer Fläche von ca. 8,04 ha als ersten Bauabschnitt umzusetzen. Der Bebauungsplan ist aus dem städtebaulichen Entwurf entwickelt. Ziel der Planung für das Gebiet „Spitalhöhe / Krummer Weg“ ist die Schaffung eines attraktiven Wohngebietes mit unterschiedlichen Baustrukturen. 2. ÖRTLICHE VERHÄLTNISSE Das Gesamtgebiet liegt am südwestlichen Stadtrand der Stadt Rottweil angrenzend an die bestehenden Wohngebiete „Obere Heerstraße“ und „Krummer Weg“. Nördlich befindet sich das Charlottenwäldle, im Süden der Talzug des Klosterbachs. Das geplante Teilgebiet „Spitalhöhe / Krummer Weg – Quartier Ost“ grenzt direkt südlich an die bestehende Bebauung am „Krummen Weg“ und der „Brugger Straße“ sowie an der „Hyères-Straße“ an. Die südliche Grenze bildet die stark abfallende und mit Gehölzstrukturen bewachsene natürliche Geländekante zum Klosterbachtal. Der Bebauungsplan „Spitalhöhe / Krummer Weg – Quartier Ost“ wird begrenzt - im Norden von den Flurstücken bzw. von Teilen der Flurstücke 3495/1, 3496, 3510/1, 3606/5, 3657/1, 3657/11, 3657/12, 3657/3, 3657/4, 3657/5, 3657/6, 3657/7, 3657/8, 3657/9, 3657/10, 3655, 3655/1, 3655/2, 3655/3, 3627, 3633/1, 3633/2, 3633/3, 3633/4, 3633, 3634/1, 3623 - im Osten von Flurstück 5655 - im Süden von den Flurstücken bzw. von Teilen der Flurstücke 3641/2, 3640/1, 3640/2, 3640/3, 3640/4, 3644, 3651/1, 3658/3, 3643, 3685/1 - im Westen von Teilen der Flurstücke 4729, 3659/2, 3643, 3685/1 Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 8,04 ha. Das Plangebiet „Spitalhöhe / Krummer Weg – Quartier Ost“ erstreckt sich auf einem nach Süden abfallenden Gelände, im Westen bis hinunter ins Klosterbachtal auf ca. 610,5 m über NN. Der höchste Punkt liegt im Norden, an der Anbindung des Plangebietes an die Hyeres-Straße, bei ca. 633,5 m über NN. Die Nutzung innerhalb des Plangebietes wird überwiegend von Acker- und Grünlandflächen geprägt. Im Westen befindet sich in einem Gebäude das Sammelbecken der „Nielenswasenquelle“; hier läuft das Wasser von 5 Brunnen / Quellfassungen zusammen. Anbindung besitzt das Gebiet im Nordwesten an die Imster Straße und im Norden an die Hyères-Straße. PLANSTATT SENNER 3 BEBAUUNGSPLAN „SPITALHÖHE / KRUMMER WEG – QUARTIER OST“ BEGRÜNDUNG 3. GEGENWÄRTIGES PLANUNGSRECHT 3.1. Flächennutzungsplan (FNP) Der aktuelle Flächennutzungsplan (2012) stellt den künftigen Geltungsbereich „Spitalhöhe / Krummer Weg“ nahezu vollständig als geplante Wohnbaufläche dar. Teilflächen am östlichen und südlichen Rand des Plangebiets werden als öffentliche Grünflächen bzw. Flächen der Landwirtschaft dargestellt. Südlich der Hyères-Straße sieht der Bebauungsplan-Entwurf eine Abrundung des Baulands vor. Diese östliche Arrondierung ermöglicht eine Anbindung an den vorhandenen Fuß- und Radweg von der Hyères-Straße in Richtung Freibad. Dadurch wird auch ein erlebbarer räumlicher Abschluss im Osten des geplanten Baugebiets erreicht. Des Weiteren sieht der Bebauungsplan-Entwurf eine Erweiterung des im FNP ausgewiesenen Geltungsbereichs nach Süden bis zum Klosterbach vor. Diese Flächen sind als Grünflächen zur offenen Ableitung des Niederschlagswassers aus dem Plangebiet vorgesehen und schaffen die Verzahnung des Plangebietes mit der Landschaft. Die im Flächennutzungsplan ausgewiesene geplante Wohnbaufläche beträgt für das Baugebiet „Spitalhöhe / Krummer Weg – Quartier Ost“ insgesamt 5,0 ha. Der Entwurf des Bebauungsplans sieht aufgrund der o.a. Arrondierungen einen Flächenbedarf von insgesamt ca. 8,0 ha vor, davon entfallen ca. 2,2 ha auf großräumige und überwiegend extensiv zu nutzende öffentliche Grünflächen am südlichen und westlichen Rand des Plangebiets sowie landwirtschaftliche Flächen (s. Kap. 6.1 Flächenbilanz). Die Bebauung bleibt entsprechend den Zielen des Flächennutzungsplanes oberhalb des Klosterbachtales und außerhalb des Wasserschutzgebietes (s.u.) und geht damit weiterhin auf die naturräumlichen Grenzen ein. Das Plangebiet ist somit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. 3.2. Rechtsverbindliche Bebauungspläne Die östlichen Bereiche der Parzellen 3623, 3635 und 3638 im Osten des Plangebietes liegen innerhalb der Grenzen des Bebauungsplanes „Sport- und Erholungszentrum Klosterbach“ (Nr. RW 141/73, in Kraft seit dem 16.05.1975). Diese Einbeziehung führt bei den o.g. Teilflächen zu einer Überlagerung der Festsetzungen des Bebauungsplans „Sport- und Erholungszentrum Klosterbach“ durch die Festsetzungen des Bebauungsplans „Spitalhöhe / Krummer Weg – Quartier Ost“. 3.3. Wasserschutzgebiet Im Süden des Plangebietes liegt das Wasserschutzgebiet „Tiefbrunnen II und III Rottenmünster“, Zone IIIA, mit Rechtsverordnung vom 05.10.1978. Die Vorgaben der Rechtsverordnung sind zu beachten. PLANSTATT SENNER 4 BEBAUUNGSPLAN „SPITALHÖHE / KRUMMER WEG – QUARTIER OST“ BEGRÜNDUNG 4. INHALT DES BEBAUUNGSPLANES 4.1. Städtebauliches Konzept Das städtebauliche Konzept sieht eine durchmischte Bebauung mit Einfamilienhäusern, Doppelhäusern, Reihenhäusern sowie Hausgruppen (Stadthäuser, Geschosswohnungsbau oder Reihenhäuser) vor. Dabei wird die lockere Bebauung mit freistehenden Einfamilienhäusern im Innern des Plangebietes durch geschlossenere Bauformen punktuell im Innern und nach außen zur Landschaft hin gefasst. Im gesamten Plangebiet Ost sind ca. 111 Wohneinheiten (WE) umsetzbar. Wohnungsgemenge Planung Quartier Ost Quartier Mitte 1 Quartier Mitte 2 Quartier West Gesamt WE % WE % WE % WE % WE % Einfamilienhäuser 48 43,2 37 25,0 28 17,9 29 52,7 142 30,2 Doppelhäuser 12 10,8 4 2,7 4 2,6 16 29,1 36 7,7 Reihenhäuser 28 25,2 45 30,4 28 17,9 10 18,2 111 23,6 Hausgruppen1 23 20,7 62 41,9 96 61,5 0 0,0 181 38,5 Summe 111 100 148 100 156 100 55 100 470 100 Die Gliederung der einzelnen Wohnquartiere und die Verzahnung mit der Landschaft ist durch großzügige Grünzäsuren gewährleistet. Innerhalb dieser Grünzäsuren befinden sich neben intensiv gestalteten und genutzten Flächen, wie z.B. den Spielbereichen auch die Flächen zur Regelung des Wasserabflusses (Retentionsflächen) sowie extensiv gestaltete und genutzte Bereiche, die eine Kompensation des Eingriffs teilweise innerhalb des Plangebietes ermöglichen. Über Sammelstraßen und verkehrsberuhigte Bereiche (Wohnstraßen) wird das neue Wohngebiet erschlossen. Die Haupterschließung ist aus dem Bestand entwickelt. Ein durchgängiges Fußwegenetz verbindet die Landschaft mit den Wohnbereichen und Grünflächen im Wohngebiet. Das Regenwasser gelangt innerhalb der Wohnbebauung über unterirdische Regenwasserkanäle in offene Retentionsmulden innerhalb der Grünzäsuren (s.o.) und wird hierüber in den Klosterbach geleitet. Für das geplante Bauvorhaben wurde ein städtebauliches Energiekonzept und Wärmeversorgungskonzept erstellt, um Empfehlungen zur effizienten Energienutzung sowie die Nutzung von regenerativen Energien geben zu können (ebök, 2006, s. Anlage 2 zum Umweltbericht). 4.2. Baugebiet 4.2.1. Art und Maß der baulichen Nutzung Das Plangebiet wird als allgemeines Wohngebiet (WA) gem. § 4 Abs. 1 BauNVO eingestuft. Neben Wohngebäuden sind auch Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke sowie nicht störende Handwerksbetriebe zulässig. Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind ausnahmsweise zulässig. Um die Quartiersachse sowie die Schnittstelle des neuen Plangebietes mit der bestehenden Bebauung zu beleben, sind hier zusätzlich die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes sowie nicht störende sonstige Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen zulässig. Gartenbaubetriebe und Tankstellen sind im gesamten Plangebiet nicht zulässig. Das Maß der baulichen Nutzung wird über die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ), die Festsetzung der Gebäudeformen (Einzelhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Hausgruppen), die Anzahl zulässiger Vollgeschosse sowie die maximal zulässige Gebäudehöhe bzw. Firsthöhe festgelegt. Da die Art der Bebauung bei den Hausgruppen noch offen ist (Reihenhäuser, Geschosswohnungsbau) kann die Anzahl der Wohneinheiten hier nur grob abgeschätzt werden. 1 PLANSTATT SENNER 5 BEBAUUNGSPLAN „SPITALHÖHE / KRUMMER WEG – QUARTIER OST“ BEGRÜNDUNG Zum Schutz des Bodens sowie zur Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes (lockere Bebauung im Innern, geschlossenere Bauformen punktuell und nach außen) wird die GRZ, außer bei den Hausgruppen, geringer als die gem. § 17 BauNVO zulässige Obergrenze von 0,4 festgesetzt. Zur Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes werden die max. Zahl der Vollgeschosse sowie die max. Gebäudehöhen (HbA) bzw. Firsthöhen (FH) oder Oberkanten (OK) der Gebäude festgesetzt. Bei den Einzelhäusern werden zusätzlich die max. Traufhöhen (TH) durch Festsetzung fixiert. Die geplanten Gebäudehöhen orientieren sich im wesentlichen an der Höhe der angrenzenden bestehenden Bebauung. Des Weiteren ist die wirtschaftliche Ausnutzung der Grundstücke im Sinne eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden (§ 1a BauGB) maßgeblich. Dabei wird im Bereich der geplanten Einfamilienhausbebauung im Inneren des Plangebietes die Höhe der Bebauung auf max. zwei Vollgeschosse und eine Gebäudehöhe von max. 7,5 m mit Sattel- oder Pultdach fixiert. Als Bezugsgröße für die max. Gebäudehöhen (HbA) wird bei diesen Grundstücken in der Planzeichnung die Erdgeschossfertigfußbodenhöhe (EFH) angegeben. Die EFH wird bei den Gebäuden mit Süd- und Norderschließung als Höhe über NN festgesetzt, während sie sich bei den Gebäuden mit West- bzw. Osterschließung auf die das jeweilige Grundstück erschließende öffentliche Verkehrsfläche bezieht. Damit soll aufgrund der Hanglage des Plangebietes die orts- und landschaftsgerechte Einbindung der Bebauung gewährleistet werden. Die geplanten Erdgeschossfertigfußbodenhöhen sind mit der Erschließungs- und Kanalplanung abgestimmt. Aus Rücksicht auf die bestehende Bebauung werden bei den südlich an die bestehenden Gebäude angrenzenden Grundstücken des Plangebietes besondere Festsetzungen getroffen. Hier werden die Gebäudehöhen durch die Festlegung einer max. Firsthöhe in m über NN fixiert. Diese absolute Höhe wird so festgelegt, dass bei den Grundstücken im Westen, südlich der Gebäude Brugger Straße 101 - 115 eine Bebauung mit einem Vollgeschoss möglich ist. Hier wird außerdem, als Übergang zur bestehenden Flachdachbebauung, die Dachform Pultdach festgeschrieben. Südlich der bestehenden Gebäude Krummer Weg 22 – 28 ermöglichen die Festsetzungen eine Bebauung mit zwei Vollgeschossen – hier wird ebenfalls Pultdach festgesetzt - die max. Firsthöhe bleibt jedoch deutlich unter der der nördlich angrenzenden Bebauung. Aufgrund der flachen Topografie in diesen Bereichen ist hier kein zusätzliches Hang- bzw. Gartengeschoss möglich. Die bestehenden Gebäude an der Hyeres-Straße 4 - 12 liegen auf Grund der Hanglage in diesem Bereich wesentlich höher als die geplante Bebauung. Die max. zulässigen Firsthöhen der geplanten Gebäude liegen hier unter den Erdgeschossfertigfußbodenhöhen der bestehenden Bebauung. Des Weiteren ist hier ein größerer Abstand zwischen bestehender und geplanter Bebauung gegeben, so dass in diesem Bereich durch die Festsetzung von zwei Vollgeschossen bei einer max. Gebäudehöhe von 7,5 m und der Möglichkeit von Sattel- und Pultdächern kein Konflikt zwischen der geplanten und der bestehenden Wohnbebauung entsteht. Im Osten des Quartiers, südlich der bestehenden Gebäude Hyeres-Straße 16-22, ermöglicht die Hanglage die Einrichtung von Wohnräumen im Untergeschoss, so dass hier auch bei der festgesetzten eingeschossigen Bebauung mit Flachdach eine wirtschaftliche Ausnutzung der Grundstücke gewährleistet ist. Die im Süden geplanten Reihenhäuser fügen sich auf Grund der Hanglage des Geländes mit einer Gebäudehöhe von max. 9,0 m bzw. am südlichen Rand max. 6,0 m in die geplante Bebauungsstruktur ein. Durch die Reduzierung der Gebäudehöhe der südlichen Reihenhauszeile auf max. 6,0 m wird auf den Übergang zur Landschaft am neuen Ortsrand reagiert. Die Hausgruppen markieren die westliche Quartiersachse und setzen mit drei möglichen Vollgeschossen und einer max. Höhe von 10,0 m einen städtebaulichen Schwerpunkt. Auf Grund des Übergangs zur freien Landschaft wird die Bebauung im Süden auf eine max. Höhe von 7,0 m reduziert. Die Festsetzung der Gebäude- bzw. Firsthöhen oder Oberkanten dient dazu, eine orts- und landschaftsbildverträgliche Einbindung der Gebäude in das Gelände sowie zur bestehenden Bebauung zu gewährleisten und eine Höhenstaffelung der geplanten Gebäude zu erreichen. Die Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden wurde begrenzt und erfolgte im Hinblick auf familiengerechtes Wohnen, auf die Einfügung in die benachbarte Nutzungsstruktur sowie die begrenzten verkehrlichen Erschließungsgegebenheiten (insbesondere öffentliche Stellplätze). PLANSTATT SENNER 6 BEBAUUNGSPLAN „SPITALHÖHE / KRUMMER WEG – QUARTIER OST“ 4.2.2. BEGRÜNDUNG Bauweise Zugunsten der lockeren Einbindung der Bebauung gilt die offene Bauweise. Gebäudelängen bis 60m im Bereich der Hausgruppen ermöglichen es, an diesen Stellen einen städtebaulichen Schwerpunkt zu setzen. Die Orientierung der Gebäude ist durch die festgesetzte Hauptfirstrichtung überwiegend nach Süden ausgerichtet, was die Nutzung von Solarenergie begünstigt. 4.3. Verkehr 4.3.1. ÖPNV Derzeit besteht Anbindung an das Stadtzentrum über die StadtBus-Linie Nr. 8 mit Haltestellen in den Straßen „Krummer Weg“ und „Charlottenwäldle“ Bei Umsetzung der weiteren Bauabschnitte ist geplant, das Gesamt-Baugebiet mit eigenen Haltepunkten an die StadtBus-Linie anzuschließen. 4.3.2. Erschließung Die Haupterschließung knüpft an das bestehende Straßennetz an. Sie erfolgt im Quartier Ost über eine Sammelstraße, die die Imster Straße mit der Hyeres-Straße verbindet und über Wohnstraßen, die als verkehrsberuhigte Mischflächen konzipiert sind. Besonderer Wert wurde auf eine durchgängige Ringerschließung der westlichen Wohnstraßen insbesondere für Müll- und Räumfahrzeuge gelegt. Die Stichstraße im Osten ist mit einer Wendemöglichkeit für Versorgungs- und Müllfahrzeuge sowie Pkw ausgestattet. Durch entsprechende Straßengestaltung der Sammel- und Wohnstraßen (Einengungen in den Wohnstraßen, Straßenbäume, etc.) entstehen gestalterisch ansprechende Straßenräume und kann die Geschwindigkeitsreduzierung im Gebiet zusätzlich unterstützt werden. Die Zufahrt zu den Grundstücken soll überall wo dies möglich ist, von den Wohnstraßen aus erfolgen. Aus diesem Grund wird der Bereich nördlich der Hauser Straße als Bereich ohne Ein- und Ausfahrt festgesetzt. Ein Fuß- und Radweg südlich der geplanten Bebauung verlängert die bestehende Ost-West-Verbindung am Rande des Klosterbachtals bis zum vorhandenen Fuß- und Radweg von der Hyeres-Straße in Richtung Freibad und Sportgelände. Hierüber erfolgt die Anbindung des geplanten Wohngebietes mit der Landschaft. Die Erschließung des Quartiers Ost über das bestehende Verkehrsnetz wird aus städtebaulicher und verkehrlicher Sicht als verträglich bewertet (Stellungnahme der Planungsgruppe Kölz v. 13.06.2006). Die Anbindung des Quartiers über die Imster Straße begründet sich auch durch die im rechtskräftigen Bebauungsplan „Obere Heerstraße – Krummer Weg“ dargestellte Bedeutung der Imster Straße als „innerstädtische Verkehrsstraße“ mit einer geplanten Weiterführung nach Süden. 4.3.3. Garagen und private Stellplätze Die erforderlichen privaten Stellplätze sind auf den jeweiligen privaten Grundstücken nachzuweisen (gestaffelt nach Wohnungsgröße bzw. Zahl der Wohneinheiten). Garagen und Carports sind dabei nur innerhalb der Baugrenzen und der besonders gekennzeichneten Flächen zulässig. Besonders gekennzeichnete Flächen sind dort ausgewiesen, wo sich die Garagen gut in die Geländesituation integrieren lassen (z.B. bergseitig der Erschließungsstraßen liegende Grundstücke) bzw. dort, wo die städtebauliche Situation eine separate Ausweisung erfordert (z.B. Reihenhäuser). 4.3.4. Öffentliche Stellplätze Die öffentlichen Parkplätze werden entlang der Sammel- und Wohnstraßen bereitgestellt. PLANSTATT SENNER 7 BEBAUUNGSPLAN „SPITALHÖHE / KRUMMER WEG – QUARTIER OST“ BEGRÜNDUNG 4.4. Ver- und Entsorgung 4.4.1. Energiekonzept Es ist vorgesehen, das Gebiet flächendeckend an das Gasnetz anzuschließen. Versorgungsflächen für die Gasdruckregelanlage und die Trafostation (Strom) sind im Plan dargestellt. Aus Gründen der Umweltvorsorge wurde ein städtebauliches Energiekonzept und Wärmeversorgungskonzept (ebök, 2006, s. Anlage 2 zum Umweltbericht) mit Empfehlungen zur Einrichtung von Mini-Nahwärmenetzen sowie zum Bau von Passivhäusern erarbeitet. 4.4.2. Entwässerungskonzept Das Plangebiet wird im Trennsystem entwässert. Die geplanten Kanaltiefen innerhalb des Baugebietes wurden so ermittelt, dass eine Erdgeschossentwässerung der zukünftigen Bebauung im Freispiegel möglich ist. Gem. Baugrundgutachten (IFM Dr. Schellenberg, 03.08.2005) ist aufgrund der bestehenden Untergrundverhältnisse eine Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers im Gebiet nicht möglich. Das auf den Grundstücken und den Verkehrsflächen anfallende Regenwasser wird daher über die Regenwasserkanalisation in die ausgewiesenen Retentionsbereiche innerhalb der Grünachsen geleitet und von dort offen dem Klosterbach / Holdersbach zugeführt. Neben der Regenwasserrückhaltung erfüllen die geplanten Retentionsmulden außerdem ökologische (Verbesserung des Kleinklimas durch Verdunstung, Biotopwertigkeit durch ökologische Gestaltung, etc.) und gestalterische Funktionen. Um die Aufnahme von Oberflächenwasser durch die oberen Bodenschichten innerhalb der bebauten Gebiete zu unterstützen, ist bei der Befestigung von Oberflächen auf privaten Grundstücksflächen, bei Privatwegen sowie bei Fuß- und Pflegewegen in öffentlichen Grünflächen und öffentlichen Parkplätzen die Verwendung von wasserdurchlässigen Belägen vorgesehen. Südlich des Baugebietes ist die Erstellung eines Mischwassersammlers geplant. Hierüber soll neben dem derzeit über das Pumpwerk Charlottenhöhe geführten Mischwasser das Schmutzwasser des Plangebietes entwässert und zur Reinigung der Kläranlage in der Au zugeführt werden. 4.4.3. Quellen Innerhalb des Bebauungsplangebietes befindet sich im Süden das Sammelbecken der Nielenswasenquelle. Das hier von 5 Brunnen / Quellfassungen (Nr. III, IV, V, VI und VII) gesammelte Wasser wird z.T. vom Freiund Solebad genutzt. Die übrigen Mengen werden in den Klosterbach / Holdersbach eingeleitet. Die im Herbst 2005 durchgeführte Bestandsaufnahme der Quellen ist im Umweltbericht dargelegt. Die Auswirkungen der Bebauung auf die vorhandenen Grundwasserströme und damit auf die Quellen kann im Vorfeld der Bebauung nur grob abgeschätzt werden (s. Umweltbericht). Aus diesem Grund sind bei der Erschließung des Baugebietes, insbesondere direkt oberhalb der Quellen sowie beim Bau der Gebäude im Bereich der Quellen (insb. der Hausgruppen im Quartier Ost) bei Aufschluss von Grundwasser entsprechende Maßnahmen zu ergreifen, um ein Unterbrechen bzw. Abschneiden der Grundwasserströme möglichst zu vermeiden (s. Textliche Festsetzungen/ Hinweise zum Wasserschutz). 4.5. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Die im Bebauungsplan festgesetzten öffentlichen Leitungsrechte (LR) sichern den Anschluss aller Gebäude an die öffentlichen Leitungen und Kanäle. PLANSTATT SENNER 8 BEBAUUNGSPLAN „SPITALHÖHE / KRUMMER WEG – QUARTIER OST“ BEGRÜNDUNG 4.6. Lärmschutz Zur Ermittlung der von den nahegelegenen Straßen (Bundesstraße B 14, Landesstraße L 423 und der Heerstraße) ausgehenden und auf das Bebauungsplangebiet einwirkenden Lärmimmissionen wurde im Rahmen des Umweltberichtes gemäß der Richtlinien für den Lärmschutz an Straßen (RLS – 90) eine vereinfachte Berechnung durchgeführt. Die errechneten Immissionspegel an der geplanten Bebauung liegen gem. dieser Berechnung unter den Grenzwerten der 16. BImSchV. Lärmschutzmaßnahmen sind nach dieser überschlägigen Berechnung nicht erforderlich. Die Lärmeinwirkungen des Freibads auf die geplanten Wohngebäude im Geltungsbereich des Bebauungsplans wurden vom Büro ISIS (Ingenieurbüro für Schallimmissionsschutz, Dipl. – Ing. Manfred Spinner) anhand der Sportanlagenlärmschutzverordnung – 18. BImSchV – folgendermaßen beurteilt: Angesichts der aufgezeigten Ergebnisse der Lärmabschätzung sind keine unzumutbaren Lärmeinwirkungen im Sinne der 18. BImSchV durch das Freibad an der geplanten Wohnbebauung im Baugebiet „Spitalhöhe / Krummer Weg – Quartier Ost“ zu erwarten. Es wird darauf hingewiesen, dass die Lärmeinwirkungen des Freibads auch als störend empfunden werden können, wenn keine Überschreitungen der gesetzlichen Anforderungen zu verzeichnen sind. 4.7. Öffentliche Grünflächen / Bepflanzungen Das Grünflächenkonzept im Planungsgebiet umfasst mit der Grünachse im Westen einen ersten wesentlichen Baustein des Grün- und Freiflächenkonzeptes des künftigen Gesamtgebietes. Zur Gliederung des Baugebietes, zur Gestaltung der Straßenräume, zur Verbesserung der Wohnqualität, zur Schaffung von Erholungsflächen und zur Verzahnung der Bebauung mit der Landschaft sowie zur Minimierung des Eingriffs ist eine großflächige Grünachse sowie der Erhalt vorhandener und die Pflanzung neuer Gehölze entlang der Straßen und im Bereich der öffentlichen und privaten Grünflächen geplant. Innerhalb der öffentlichen Grünflächen können ausreichend Spielflächen zur Verfügung gestellt werden. Die öffentlichen Grünflächen werden gemäß ihrer Zweckbestimmung untergliedert in öffentliche Grünflächen (intensiv gestaltete und genutzte Bereiche), Retentionsflächen (Flächen zur Regelung des Wasserabflusses) und extensive öffentliche Grünflächen, welche eine Minimierung und Kompensation des Eingriffs innerhalb des Plangebietes ermöglichen. Um die ordnungsgemäße Durchführung der festgesetzten Pflanzverpflichtungen an den Wohnstraßen sowie zur freien Landschaft in den privaten Hausgärten zu gewährleisten, wird die Pflanzung ortsbildprägender Bäume in privaten Grünflächen sowie deren Pflege in den ersten 5 Jahren von der Stadt Rottweil übernommen. 4.8. Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern Mit Festsetzungen zum Geländeverlauf sowie zu Böschungsneigungen wird eine attraktive Gestaltung der Übergangsbereiche insbesondere von privaten zu öffentlichen Flächen abgezielt. Wesentlicher Anlass ist hier das hängige Gelände. Des Weiteren kann hierdurch eine Vermeidung und Minimierung des Eingriffs in den Boden sowie in das Orts- und Landschaftsbild erreicht werden. PLANSTATT SENNER 9 BEBAUUNGSPLAN „SPITALHÖHE / KRUMMER WEG – QUARTIER OST“ BEGRÜNDUNG 5. ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN Die örtlichen Bauvorschriften sind erforderlich zur gestalterischen Einfügung der geplanten Bebauung in das vorhandene Ortsbild. Sie geben einen gemeinsamen Rahmen für die jeweiligen Einzelbauaufgaben vor, lassen aber innerhalb des abgesteckten Rahmens Freiraum für die individuelle Gestaltung. Die Festsetzungen zur Gestaltung der unbebauten Flächen, zu Werbeanlagen, Antennen, Leitungen und Müllstandorte, etc. ergänzen die planungsrechtlichen Festsetzungen im Hinblick auf eine attraktive, dem Orts- und Landschaftsbild angepasste und umweltfreundliche Gestaltung des Wohngebietes. 6. UMWELTBERICHT, GRÜNORDNUNGSPLAN UND EINGRIFFS- /AUSGLEICHSBILANZIERUNG Parallel zum Bebauungsplan wird ein Umweltbericht mit integriertem Grünordnungsplan und Eingriffs/Ausgleichsbilanz erstellt (s. Anhang 2). Der Umweltbericht bildet einen Bestandteil dieser Begründung. Im Umweltbericht sind die Auswirkungen der Bebauung auf Mensch, Naturhaushalt und Landschaftsbild sowie sekundäre Auswirkungen (z.B. Verkehr) dargelegt. Er umfasst des Weiteren die Eingriffs-/Ausgleichbilanzierung und die Darstellung der Vermeidungs-, Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen. Diese im Umweltbericht / Grünordnungsplan dargestellten Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft sowie Pflanzbindungen wurden in den Bebauungsplan aufgenommen (Festsetzung der Maßnahmen in der Planzeichnung und in den planungsrechtlichen Festsetzungen). PLANSTATT SENNER 10 BEBAUUNGSPLAN „SPITALHÖHE / KRUMMER WEG“ QUARTIER OST BEGRÜNDUNG 11 7. FLÄCHENBILANZ 7.1. Flächenbilanz Flächenbilanz Quartier Ost m² Nettobauland Fläche für Ver- und Entsorgung Verkehrsflächen2 Öffentliche Grünflächen3 Flächen für die Landwirtschaft Summe % Quartier Mitte 1 m² % 48.354 60,16 45.900 67.59 47 0,06 21 0,03 9.850 12,26 10.739 15,81 17.292 21,51 4.829 6,01 80.372 100 3 % % m² % 61,79 21 0,05 89 0,03 10.989 15,27 5.295 13,37 36.672 14,11 1.866 2,75 15.644 21,74 777 1,96 35.534 13,67 9.381 13,81 5.438 7,56 7.342 18,55 26.990 10,39 259.863 100 67.907 100 39.882 55,43 m² Gesamt 160.578 mit Verkehrsgrün (575 m²) und Privatweg (284 m²) intensiv gestalteten Grünflächen, Retentionsflächen und extensiv gestalteten Grünflächen PLANSTATT SENNER m² Quartier West 26.154 66,06 Tabelle 1: Flächenbilanz 2 Quartier Mitte 2 71.953 100 39.589 100 BEBAUUNGSPLAN „SPITALHÖHE / KRUMMER WEG“ QUARTIER OST BEGRÜNDUNG 12 8. GERINGFÜGIGE ÄNDERUNGEN Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 3 (2) und § 4 (2) BauGB wurden aufgrund von Stellungnahmen und Anregungen folgende geringfügigen Änderungen am Bebauungsplan durchgeführt: Privater Wirtschaftsweg südlich der bestehenden Bebauung Brugger Straße 101 – 117 Privatweg westlich Gebäude Brugger Straße 117 Durchgängige Zufahrt von der Hauser Straße zu den landwirtschaftlichen Flächen im Süden Festsetzung von Pultdächern südlich der Bebauung Brugger Straße 101-117 und Krummer Weg 22 – 28 Änderung des Verlaufs des Rad- und Fußwegs im Süden des Plangebietes im Bereich des Bolzplatzes aufgrund der Topografie. Festlegung von Bereichen ohne Ein- und Ausfahrt an der Hauser Straße. Da es sich bei den o.g. Punkten um geringfügige Änderungen im Sinne der Anlieger handelt und die Grundzüge der Planung dadurch nicht berührt werden, ist eine nochmalige Auslegung gem. § 4a BauGB nicht erforderlich. Auf eine Anpassung des Umweltberichts kann ebenfalls verzichtet werden. PLANSTATT SENNER
