Allgemeine Ziele und Zwecke

Bebauungsplanes Nr. 6724-1 - „Am Ledenhof“
Allgemeine Ziele und Zwecke des Vorhabens
Bestehendes Planungsrecht und heutige Nutzung
Für das Plangebiet liegt der Bebauungsplan Nr. 7924-16 vor, der am
17.02.1984 rechtskräftig wurde. Der Bebauungsplan setzt für den
bebauten Teil des Geländes ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung
„Heilpädagogisches Heim“ fest. Es sind maximal 2 Vollgeschosse
zulässig. Die Grundflächenzahl (GRZ) wird mit 0,4 die
Geschossflächenzahl (GFZ) mit 0,8 bestimmt, die überbaubare
Grundstücksfläche wird durch ein großes Baufenster definiert. Im
nördlichen Teil des Plangebietes setzt der Bebauungsplan Grünflächen
fest. Dort sind Sport- und Freizeiteinrichtungen zulässig. Eine
geplante, jedoch nicht realisierte Wegeverbindung schließt das
Plangebiet nach Norden zur Landschaft hin ab. Das Plangebiet wird
derzeit von den Einrichtungen des LVR bestimmt. Diese bestehen im
Südosten vor allem aus 1- geschossigen Verwaltungs-, Therapie- und
Versorgungsgebäuden. Die übrigen Einrichtungen werden aus 1geschossigen Wohngebäuden gebildet, in denen heute ca. 100 Bewohner
leben. Die Freiflächen im Bereich der Gebäude werden vor allem durch
wohnungsnahe Rasenflächen gebildet. Über das gesamte Gelände verteilt
sind Einzelbäume angepflanzt worden. Im Osten des Plangebietes liegt
eine Teichanlage, die teilweise durch Begrenzungsmauern gefasst ist
und durch Regenwasser bespeist wird. Es handelt sich dabei um ein
künstliches Gewässer. Im nördlichen Übergangsbereich zur freien
Landschaft liegen Wiesenflächen, die zur sportlichen Aktivität dienen.
Die Hangkante zur Aue des Vilicher Baches ist durch dichte
Gehölzstrukturen eingewachsen. Der derzeit rechtskräftige
Bebauungsplan Nr. 7924-16 setzt im Norden des Plangebietes eine
Wegeverbindung in östlicher Richtung zur Käsbergstraße fest, die
bisher aber nur teilweise ausgebaut ist.
Städtebauliches Konzept
Der städtebauliche Entwurf sieht eine aufgelockerte, sich zum
Landschaftsraum hin öffnende Bebauung vor. Ein Grünzug am nördlichen
Rand zwischen Siedlung und Landschaft, der sich von dort aus weit in
das Quartier zieht, soll die Bebauung mit der Landschaft vernetzen und
als Aufenthalts- und Begegnungsort dienen. Innerhalb des Gebietes
sollen vier in sich ablesbare Quartiere gebildet werden. Hierdurch
sollen überschaubare Nachbarschaften entstehen, in denen die Identität
der Bewohner mit ihrem Quartier gestärkt wird. Die Einrichtungen des
LVRs werden im Sinne des inklusiven Projektansatzes in die einzelnen
Quartiere integriert. Die Bebauungsdichte nimmt von der Stiftsstraße
im Süden zum Landschaftsraum im Norden ab. Entlang der Stiftsstraße
werden zur Betonung der Einfahrtssituation im südöstlichen Quartier
Mehrfamilienhäuser mit drei Vollgeschossen und ausgebautem Dach
vorgesehen. Innerhalb dieser Bebauung werden im Erdgeschoss
Wohnangebote des LVRs und in den Obergeschossen Mietwohnungen
integriert. Dieses Quartier wird auf seiner Nordseite durch
zweigeschossige Gebäude mit einer Mischung von Wohnangeboten für den
LVR und Mietwohnungen ergänzt. Alle Gebäude gruppieren sich um einen
eigenständigen Platzbereich, der diesem dichtesten Quartier des
Herausgeber: Der Oberbürgermeister der Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt, November 2014
städtebaulichen Entwurfs einen eigenständigen Mittelpunkt verleiht.
Das südwestliche Quartier besitzt auf der Südseite eine
Mehrfamilienhausbebauung mit drei Vollgeschossen und ausgebautem Dach.
Dieses Quartier wird durch zweigeschossige Reihenhäuser ergänzt, die
sich wiederum um einen kleinen Platzbereich gruppieren. Ebenfalls in
zentraler Lage wird eine zweigruppige Kindertagesstätte mit einer
Bruttogeschossfläche von ca. 550 qm in ein Mehrfamilienhaus mit zwei
Vollgeschossen und ausgebautem Dach integriert. Die Kita wird im Erdund
erstem Obergeschoss angeordnet. Der umgebende Freibereich von ca.
480 qm kann für die Einrichtung genutzt werden.
In zentraler Lage soll das Heilpädagogische Zentrum (HPZ) des LVRs
errichtet werden. Es handelt sich dabei um ein zweigeschossiges
Gebäude mit ausgebautem Dach und einem Café mit Außenbereich im
Erdgeschoss. Hier besteht die Möglichkeit für spontane Begegnung wie
auch organisiertes Miteinander zwischen allen Bewohnern des Viertels.
In dem gleichen Gebäude befinden sich Räume für tagesstrukturierende
Angebote und die Büros für Regionalleitung, Teamleitungen, den
ambulanten Pflegedienst und das Quartiersmanagement des LVRs. Das
Quartiersmanagement soll alle Menschen im Quartier miteinander ins
Gespräch bringen, Begegnungsanreize und Netzwerke schaffen, ein
Miteinander in Vielfalt initiieren und unterstützen. In der Regel sind
einem Heilpädagogischen Zentrum des LVRs zwischen 8 und 10
Wohneinheiten mit etwa 70 Plätzen zugeordnet. Im Beschäftigungsbereich
finden die Bewohnerinnen und Bewohner des LVR und die weiteren
Nutzerinnen und Nutzer auf sie zugeschnittene Angebote. In einer
Begegnungsstätte gibt es Gelegenheit, sich mit Menschen mit oder ohne
Behinderung aus der Region zu treffen. Das HPZ bildet die östliche
Kante eines zentralen Platzes, der den Mittelpunkt des neuen Quartiers
am Ledenhof darstellt. Auf der gegenüberliegenden Seite des HPZ wird
der Platz durch ein zweigeschossiges Gebäude mit ausgebautem Dach
gefasst, das derzeit optional für ein Wohngruppen- Projekt vorgesehen
ist.
Die beiden Quartiere im Nordosten und Nordwesten sind vom Grundsatz
her ähnlich aufgebaut. Hier werden die Wohnangebote des LVRs in die
Einfamilienhausbebauung integriert. Beide Quartiere orientieren sich
mit ihren Gartenseiten zum zentralen, öffentlichen Grünzug. Dadurch
erhält der Grünzug eine besondere Großzügigkeit, da sich sowohl die
öffentlichen Flächen als auch die privaten Gartenflächen optisch zu
einem gemeinsamen Raum vereinigen. Die beiden Quartiere bestehen aus
zweigeschossigen Doppel- und Reihenhäusern mit ausgebautem Dach und
werden im Norden durch freistehende, zweigeschossige Einfamilienhäuser
mit Dachausbau abgerundet.
Grün- und Freiraumkonzept
Der Grünzug bildet einen in Nordsüd- Richtung verlaufenden,
öffentlichen Begegnungsraum im Wohnquartier. Dieser endet im
nördlichen Bereich an das Landschaftsschutzgebiet. Innerhalb des
keilförmigen Grünzuges soll ein Spielplatz angelegt werden. Im Bereich
des HPZ trifft der Grünzug auf einen urbanen Platzbereich, der eine
besondere Aufenthaltsqualität zum Verweilen bekommen soll. Von hier
aus verjüngt sich der Grünkeil zu einer großzügigen öffentlich
zugänglichen Durchwegung für Fußgänger und Radfahrer mit dem Charakter
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einer Passage entlang der dort gelegenen Gärten. Der gesamte Grünzug
wird von einem Fuß- und Radwegesystem durchzogen, von dem Abzweigungen
zu den einzelnen Anliegerstraßen im Quartier ausgehen. Auch das Umfeld
des neuen Wohnquartiers soll im nördlichen Bereich nach Osten zur
Käsbergstraße hin vernetzt werden.
Erschließungskonzept
Das Plangebiet ist aus Richtung der Stiftsstraße angebunden. Die
Stiftsstraße stellt die Verbindung zur übergeordneten Niederkasseler
Straße (L16) her. Sie verbindet das Plangebiet mit der Beueler
Innenstadt und stellt die Verbindung zur Anschlussstelle Beuel- Nord
der Autobahn A565 her. Die Gestaltung der Stiftsstraße wird Ende 2013
im Zuge von Kanalbauarbeiten angepasst. Die Umgestaltung und die
vorhandene Bushaltestelle im Kreuzungsbereich der Stiftsstraße mit der
Straße Am Ledenhof wurden bei der Planung berücksichtigt.
Das neue Wohngebiet wird von der Stiftsstraße sowie der Straße Am
Ledenhof aus ringförmig erschlossen. Die Anliegerstraßen sollen eine
Breite von 5,50m erhalten und als Mischverkehrsfläche ausgebaut
werden. Nur der Einfahrtbereich an der Stiftsstraße wird im
Trennprinzip mit seitlichen Gehwegen geplant, da dort der Schwerpunkt
der Einrichtungen des LVR verbleibt. Die Anliegerstraße erhalten
zusätzliche Besucherparkplätze und Baumbeete, die den
verkehrsberuhigten Charakter der Straßen verstärken wird. An
bestimmten Stellen werden zusätzliche behindertengerechte Parkplätze
im öffentlichen Straßenraum vorgesehen, um hier nutzerspezifische
Angebote zu schaffen. Am Ende der nördlichen Anliegerstraßen sind
kleine befahrbare Quartiersplätze vorgesehen, die auch als
Wendeanlagen für PKW dienen. Eine Verbindung der beiden nördlichen
Quartiere wird durch eine Verbindungsstraße über die Grünfläche
geschaffen. Hierdurch kann die Größe der Wendeanlagen und damit der
Anteil an versiegelten Flächen minimiert werden.
Im Bereich des südöstlichen Quartiers und an den Wohnwegen mit den
Doppel- und Reihenhäusern werden Müllsammelplätze vorgesehen. Im
Bereich der Reihenhäuser sollen die Müllsammelplätze mit den
Carportanlagen kombiniert werden.
Der Stellplatznachweis für die neue Wohnbebauung wird generell auf den
Baugrundstücken erbracht. Entsprechend den Empfehlungen des
Verkehrsentwicklungsplanes wird außerhalb der vom LVR genutzten
Wohngebäude pro Wohneinheit ein Stellplatz vorgesehen, die
Mehrfamilienhäuser erhalten zum überwiegenden Teil Tiefgaragen. Für
Mitarbeiter des LVRs wird optional eine Tiefgarage unterhalb des
Gebäudes des HPZs vorgesehen, weiterhin kann auch die heute vorhandene
Stellplatzanlage an der Stiftsstraße genutzt werden. Den Einzel- und
Doppelhäusern sind die Anlagen des ruhenden Verkehrs direkt
zugeordnet. Die Reihenhäuser erhalten Sammelanlagen in Form von
Carports.
Im weiteren Verfahren wird ein Verkehrsgutachten erarbeitet, in dem
die Auswirkungen der Planungen auf das angrenzende Straßennetz
untersucht werden sollen.
Technische Infrastruktur
Das Schmutz- und Niederschlagswasser soll der öffentlichen
Mischkanalisation zugeleitet werden. Im weiteren Verfahren wird
Herausgeber: Der Oberbürgermeister der Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt, November 2014
überprüft, ob zusätzliche Rückhaltemöglichkeiten vorzusehen sind. Eine
Versickerung des Niederschlagswassers auf dem Gelände ist nicht
zwingend, da das Plangebebiet vor dem im § 51a Landeswassergesetz NRW
bezeichneten Stichtag bereits bebaut war. Weiterhin ist von
ungünstigen Bodeneigenschaften auszugehen, die die Versickerung nur
mit hohem technischen Aufwand ermöglichen würde. Das Plangebiet kann
an das Trinkwassernetz der Stadtwerke Bonn angeschlossen werden. Der
erforderliche Wasserdruck ist für die vorgesehene Höhe der Gebäude
vorhanden. Die Löschwasserversorgung ist derzeit für den Grundschutz
gewährleistet. Im Einmündungsbereich der Planstraße in die Stiftstraße
wird auf Anregung der Stadtwerke Bonn ein Standort für eine
Kompaktstation zur Stromversorgung des Plangebietes berücksichtigt.
Ebenfalls liegt ein Gasnetz in den umgebenden Straßenräumen an. Ein
Fernwärmenetz ist vor Ort allerdings nicht vorhanden. Während der
Bauphase für den 1. Bauabschnitt ist eine Übergangsversorgung für die
zunächst verbleibenden Gebäude des LVR im westlichen Teil des
Plangebietes erforderlich. Es wird geprüft, ob die Glas- und
Papiercontainer zukünftig auch unterirdisch untergebracht werden
können. Als Standort ist die östliche Grenze des Plangebietes an der
Stiftsstraße vorgesehen.
Bauabschnitte
Die Lage der beiden Bauabschnitte ist auf die organisatorischen
Bedürfnisse des LVRs hin abgestimmt. Das HPZ wird in den 1.
Bauabschnitt integriert, um frühzeitig die sozialen Angebote für das
Quartier bereitzustellen. Um einen mehrfachen Umzug der ca. 50
verbleibenden Bewohner des LVR im Quartier zu vermeiden, werden im
westlichen Teil des Plangebietes zunächst drei Bestandsgebäude
erhalten (siehe Plan). Nach Errichtung der neuen Gebäude des LVRs
können die Bewohner umziehen und der restliche Teil der Siedlung kann
in einem 2. Bauabschnitt neu errichtet werden.
Wohnformen
Es sind insgesamt 121 Wohneinheiten geplant, diese teilen sich wie
folgt auf:
6 Einzelhäuser, 22 Doppelhaushälften, 16 Reihenhäuser, 30
Eigentumswohnungen, 20 Mietwohnungen, 18 Wohnungen des LVRs, 9 WE in
der geplanten Wohngruppe. Es wird ein Anteil von Wohneinheiten in Höhe
von rund 30% angestrebt, die den Kriterien des sozialen Wohnungsbaus
entsprechen. Hierunter fallen auch die Wohnungen des LVRs.
Denkmalschutz
Bei der Hofanlage Ledenhof handelt es sich um ein Baudenkmal. Im
Übergangsbereich zwischen Ledenhof und Neubebauung wird dem Denkmal
durch ein Abrücken der Bebauung, einer aufgelockerten Bauform mit
Einzel- und Doppelhäusern sowie der Ausbildung der Dachformen als
Satteldach Rechnung getragen.
Lärmschutz
Der Schienenverkehrslärm trägt zu einer Beeinträchtigung der
Wohnqualität bei. Zwar zeichnet sich ab, dass nach Realisierung der
S13 und den dann umgesetzten Lärmschutzmaßnahmen eine erhebliche
Verbesserung der Situation erreicht wird, dennoch soll der heutige
Status quo gutachterlich untersucht und die ggf. erforderlichen
passiven Schallschutzmaßnahmen für das Bebauungsplanverfahren sowie
Herausgeber: Der Oberbürgermeister der Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt, November 2014
die spätere Umsetzung definiert werden.
Flora und Fauna
Die neu geplante Bebauung bleibt im Rahmen des im heute
rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 7924-16 festgesetzten
Gebietsabgrenzung „Sondergebiet Klinik“. Die prägende Struktur der
Hangkante zur Aue des Vilicher Baches bleibt unangetastet, die
zukünftigen Hausgärten schaffen einen verträglichen Übergang zwischen
Bebauung und freier Landschaft. Der städtebauliche Entwurf
berücksichtigt bereits eine große Anzahl von Bestandsbäumen. Im
weiteren Verfahren werden alle Bäume innerhalb des Plangebietes nach
ihrem Stamm- und ihrem Kronenumfang erhoben und anschließend nach
ihrem Erhaltungszustand bewertet. Für die Rahmen der
Vorhabenrealisierung notwendige Fällung von Bäumen wird
korrespondierend mit der Satzung zum Schutz des Baumbestandes in der
Bundesstadt Bonn ein Konzept für die vorzunehmenden Ersatzpflanzungen
erarbeitet.
Um artenschutzrechtliche Belange bewerten zu können, wird im Rahmen
des Bebauungsplanverfahrens ein Artenschutzgutachten, zunächst als
Vorprüfung (Stufe 1), erstellt. Ob artenschutzrechtliche
Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG zu erwarten sind, wird im
weiteren Verfahren überprüft.
Niederschlagswasser
Da eine bauliche Nutzung des Plangebietes vor dem Stichtag des § 51a
Landeswassergesetzes NRW stattgefunden hat, und die Bodenverhältnisse
für eine Versickerung ungünstig sind, wird auf eine Versickerung von
Niederschlagswasser verzichtet.
Energiekonzept
Im weiteren Verfahren wird ein Energiekonzept gemäß dem Beschluss des
Rates der Bundesstadt Bonn vom 14.04.2011 bezüglich des
Energieeffizienzstandards beim Neubau von Wohngebäuden erstellt.
Herausgeber: Der Oberbürgermeister der Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt, November 2014