GHB Grevenbroich - Mischgebietsbereich.pub
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Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Grevenbroich-Kapellen ‚Wohnen und Arbeiten am Bahnhaltepunkt Kapellen‘ Gestaltungshandbuch Leitlinien für die Mischgebietsbereiche Stadt Grevenbroich Der Bürgermeister Dezernat IV – Fachbereich Planung / Bauordnung Ostwall 6, 41513 Grevenbroich Telefon 02181 608-0, Telefax 02181 608-479 DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH Regionalbüro Düsseldorf Wiesenstraße 21,, 40549 Düsseldorf Telefon 0211 56002-0, Telefax 0211 56002-20 Entwickler und Treuhänder der Stadt Grevenbroich Prof. Dipl. Ing. Wolfgang Pohl Dipl. Ing. Bernd Strey Dipl. Ing. Martin Rogge Architekten und Stadtplaner Düsselstraße 11 , 40219 Düsseldorf Telefon 0211 393055, Telefax 0211 393056 Planungsstand: Februar 2005 Inhalt 1. Einführung in das Gestaltungshandbuch 2 2. Städtebauliches Konzept 4 3. Entwicklung in Bauabschnitten, Bebauungspläne 6 4. Aufteilung in Gestaltungsbereiche 8 5. Gestaltungszonen — Mischgebietsbereich 9 6. Die Gestaltung der Gebäude 10 6.1 Gebäudekubatur, Trauf– und Firsthöhen 10 6.2 Dachausbildung 14 6.3 Dachmaterial und Dachfarbe 18 6.4 Fassadenmaterial und Farbe 18 6.5 Fassadengliederung und Fassadenelemente 20 6.6 Unselbständige Gebäudeteile 21 Die Gestaltung der privaten Freiflächen 23 7.1 Einfriedungen 23 7.2 Bepflanzungen 26 Die Gestaltung der Stellplätze, Carports, Garagen sowie der Neben– und Werbeanlagen 29 8.1 Stellplätze, Carports und Garagen 29 8.2 Nebenanlagen 32 8.3 Müllsammelanlagen 33 8.4 Werbeanlagen 35 7. 8. 1. Einführung in das Gestaltungshandbuch Im Rahmen der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme 'Grevenbroich-Kapellen' entsteht auf einer Fläche von 34 ha ein attraktiver Wohn- und Arbeitsstandort mit großzügigen Grünund Freiflächen im direkten Einzugsbereich des Bahnhaltepunktes Kapellen-Wevelinghoven. Insgesamt werden in zwei Abschnitten Baugrundstücke für etwa 700 Wohneinheiten sowie 2,9 ha Gewerbefläche realisiert. Die Umsetzung der Maßnahme deckt insbesondere den erhöhten Bedarf an Wohnbauflächen und sichert eine geordnete städtebauliche Entwicklung des Ortsteils Kapellen. Dabei trägt die Erscheinungsform der Gebäude und des öffentlichen Raumes erheblich zur Integration des Gebietes mit dem bestehenden Ortsteil bei. Architektur ist damit nicht nur Privatangelegenheit, sondern hat auch eine öffentliche Seite. Viele Neubaugebiete aber leiden trotz guter städtebaulicher Konzepte an einer nicht aufeinander abgestimmten Vielfalt von Materialien, Formen und Farben auf engstem Raum. Um die Attraktivität des Baugebietes auch langfristig sicherzustellen, sind Leitlinien für das Bauen sinnvoll, die die bauliche Vielfalt ordnen. Auf der Grundlage der städtebaulichen Planung wurde daher ein Gestaltungskonzept für das Baugebiet entwickelt, das in dem vorliegenden GestalAbb. 1: Luftbild mit Abgrenzung des Plangebietes tungshandbuch zusammengefasst wird. Das Gestaltungshandbuch soll dabei ein Mindestmaß an baulicher Qualität mit einer ablesbaren Identität für das Gebiet sicherstellen, gleichzeitig soll über die Verwendung von für den Ort typischen Materialien eine Verbindung und gestalterische Verknüpfung mit dem bestehenden Ortsteil von Alt-Kapellen hergestellt werden. Das Gestaltungshandbuch • schafft den Rahmen für die räumliche und bauliche Ausgestaltung des Baugebietes • verdeutlicht und dokumentiert die verbindlichen Gestaltungsregelungen • zeigt alternative Gestaltungsmöglichkeiten auf • lässt Gestaltungsspielraum für Bauherren und Architekten. 2 Das Ziel, ein attraktives Baugebiet entstehen zu lassen, das sich in die vorhandenen Strukturen einfügt, wird dabei auf verschiedenen Ebenen umgesetzt: Bebauungsplan Ziel: Sicherung einer räumlichen und baulichen Qualität des neuen Gebietes mit einer ablesbaren Gestalt und einer eigenen Identität Gestaltungsleitlinie Gestaltungsempfehlung Abb. 2: Ebenen der Qualitätssicherung Im Vordergrund steht das Bemühen, das städtebauliche Konzept durch eher wenige, dafür aber eindeutige und nachvollziehbare Gestaltungsregeln umzusetzen. Eine Konkretisierung der Gestaltungsinhalte erfolgt zunächst durch Festsetzungen im Bebauungsplan. Diese Festsetzungen werden dann durch Regelungen des Gestaltungshandbuchs ergänzt und vertieft. Hierdurch entsteht folgende Regelungsfolge: 1. Festsetzungen des Bebauungsplans als öffentlich rechtliche Vorgaben 2. Gestaltungsleitlinien des Gestaltungshandbuches als privatrechtliche Regelungen, die verpflichtender Bestandteil der Kaufverträge werden und damit ebenso bindend wie die öffentlich rechtlichen Vorgaben sind 3. Gestaltungsempfehlungen des Gestaltungshandbuches, die Hilfestellungen für Entscheidungen der Bauherren und Architekten geben sollen. Die Gestaltungsregeln betreffen jedes einzelne Bauvorhaben (= Gebäude und Außenanlagen) als einen Teil innerhalb des Gesamtgefüges. Sie werden durch Texte und Skizzen erläutert. 3 2. Städtebauliches Konzept Für den Bereich der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme 'Grevenbroich-Kapellen' soll ein modellhaftes familien- und wohngruppenfreundliches Baugebiet entstehen. Ergänzt um nichtstörende, gewerbliche Nutzungen sowie gemischt genutzte Bereiche wird unter dem Planungsansatz 'Wohnen und Arbeiten am Bahnhaltepunkt Kapellen' ein Baugebiet entwickelt, in dem ökologische und stadtbildgestaltende Aspekte der Stadtplanung umfassend berücksichtigt werden. Abb. 3: Städtebaulicher Rahmenplan (Stand Nov. 2002) Das städtebauliche Konzept basiert auf der Ausweisung von Baufeldern innerhalb eines rechtwinkligen Ordnungsmusters, das die vorhandene bauliche Struktur ergänzt und sich dabei selbstverständlich in die großräumige Struktur einfügt. Die Ausgestaltung der Baufelder und Anordnung der Bebauung erfolgt entsprechend ihrer Nutzung als Gewerbeflächen, gemischt genutzte Baufelder oder Wohnbauflächen. Ein zentraler Grünzug quert die 4 bauliche Struktur von Süden nach Norden, ohne sie vollständig zu unterbrechen. Mit vielfältigen Wegebeziehungen und attraktiven Spiel- und Aufenthaltsflächen bildet er den 'grünen Mittelpunkt ' des Gebietes und trägt somit erheblich zur Attraktivität und Qualität des Standortes bei. Nach Nordwesten wird der Grünzug über die Straße 'Auf den Hundert Morgen’ zur Strukturierung und Aufwertung des angrenzenden Gewerbegebietes fortgesetzt, nach Südosten stellt eine Unterführung unter der Bahnlinie die wichtige Verbindung des Plangebietes zum Ortsteil Kapellen her. Die Baufelder der gemischt genutzten Bereiche liegen überwiegend im südöstlichen Verlauf zur Straße ‚Auf den Hundert Morgen‘ und schirmen die dahinter angrenzenden Wohnbereiche zur Straße ab. Mit ihren Schauseiten zur Straße ‘Auf den Hundert Morgen‘ bilden die Mischgebietsbereiche den städtebaulich wichtigen Eingang ins Plangebiet, neben dem Wohnen sollen hier Büro-, Dienstleistungs– und kleinteilige, nicht störende gewerbliche Nutzungen angesiedelt werden. Der neue Bahnhaltepunkt Kapellen wird durch ein Wohn- und Geschäftshaus an einem kleinen Stadtplatz städtebaulich betont. Infrastrukturelle Einrichtungen (nach Bedarf ein Kindergarten) sowie Einrichtungen zur Versorgung des Gebietes mit Gütern des täglichen Bedarfs werden in die Baustruktur integriert. 5 3. Entwicklung in Bauabschnitten, Bebauungspläne Das städtebauliche Konzept ist so angelegt, dass es sich gut in Bauabschnitten realisieren lässt. Der Bereich der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme 'Grevenbroich-Kapellen' wird dabei in vier Bebauungsplanteilbereiche gegliedert, die die Grundlage für die einzelnen Bauabschnitte bilden: Bebauungsplan K 21, 1. Änderung und Ergänzung , Straße ‚Auf den Hundert Morgen‘ Bebauungsplan K 25, 1. Änderung‚ Wohn– und Mischgebiet Nord‘ / Planbereich des ersten Bauabschnittes Bebauungsplan K 26 ‚Wohn– und Mischgebiet Süd‘ Bebauungsplan K 27 ‚Gewerbegebiet auf den Hundert Morgen‘ Abb. 4: Darstellung der Bebauungsplanteilbereiche Bebauungsplan K 21, 1. Änderung und Ergänzung Straße 'Auf den Hundert Morgen': Hier werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur verkehrstechnischen Erschließung und Anbindung des Gebietes an das vorhandene Straßennetz getroffen. Neben dem Ausbau der Straße als baumbestandene Allee mit einem gesonderten Radweg bzw. kombinierten Geh- und Radweg wird mit der Anordnung von zwei Kreisverkehren eine leistungsfähige Anbindung des Plangebietes sichergestellt. Im Zuge des verkehrstechnischen Ausbaus der Straße 'Auf den Hundert Morgen' wird der vorhandene Kreisverkehr an der Talstraße aufgeweitet. Bebauungsplan K 25, 1. Änderung Entwicklungsbereich Kapellen, Teilbereich 1 'Wohn- und Mischgebiet Nord': Dieser Teilbereich bildet den ersten Bauabschnitt der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme und setzt neben den Mischgebietsflächen zur Straße 'Auf den Hundert Morgen' und am Platz zum 6 neuen Bahnhaltepunkt Kapellen Wohnbauflächen für ca. 370 Wohneinheiten in Form von Reihen- und Doppelhäusern, freistehenden Einfamilienhäusern und untergeordnet auch Geschosswohnungsbau fest. Der zentrale Grünzug mit seinen hochwertigen Spiel- und Aufenthaltsmöglichkeiten ist ebenfalls Bestandteil des Bebauungsplanes, so dass bereits mit dem ersten Bauabschnitt alle Voraussetzungen für einen attraktiven Wohn- und Arbeitsstandort geschaffen werden können. Bebauungsplan K 26 Entwicklungsbereich Kapellen, Teilbereich 2 'Wohn- und Mischgebiet Süd': Der Planbereich bildet den zweiten Bauabschnitt der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme. Hier können im südwestlichen Anschluss an den zentralen Grünzug Mischgebietsflächen zur Straße 'Auf den Hundert Morgen' sowie Wohnbauflächen für ca. 320 Wohneinheiten entsprechend der Verteilung des ersten Bauabschnittes realisiert werden. Bebauungsplan K 27 Entwicklungsbereich Kapellen, Teilbereich 3 'Gewerbegebiet Auf den Hundert Morgen': Dieser dritte Bauabschnitt umfasst die gewerblich genutzten Flächen nördlich der Straße 'Auf den Hundert Morgen'. Insgesamt werden hier ca. 2,9 ha Gewerbeflächen planungsrechtlich gesichert. 7 4. Aufteilung in Gestaltungsbereiche Abgeleitet aus dem städtebaulichen Konzept und der Verteilung der Nutzungen ergeben sich unterschiedliche übergeordnete Gestaltungsbereiche. Unterschieden werden • die Wohnbereiche • die Mischgebietsbereiche sowie die gewerblich genutzten Bereiche. • M M P M P P M I M 8 M I2 I6 I5 I4 M P M I1 M I3 I M 2 I 1 M 1 1 0 I1 MI 7 I9 Wohnbereiche Mischgebietsbereiche Gewerbebereiche Optionsfläche Kindergarten Abb. 5: Übergeordnete Gestaltungsbereiche Aufgrund der unterschiedlichen funktionalen und gestalterischen Anforderungen der genannten Gestaltungsbereiche werden diese jeweils gesondert betrachtet und in einzelnen Teilheften detailliert beschrieben. Der vorliegende Teil des Gestaltungshandbuches stellt die Vorgaben und Regelungen zur Gestaltung der MISCHGEBIETSBEREICHE zusammen. 8 5. Gestaltungszonen — Mischgebietsbereich Abgeleitet aus dem städtebaulichen Konzept und entsprechend ihrer räumlichen Bedeutung im Plangebiet werden die Mischgebietsflächen in drei unterschiedliche Gestaltungszonen gegliedert: Zone 1: Die raumprägenden Bereiche entlang wichtiger Straßenachsen und zur Betonung besonderer Platzsituationen Zone 2: Die rückwärtigen Grundstücksbereiche mit individuellen Bebauungsprofilen Zone 3: Das Grundstück für ein Nahversorgungszentrum Zone 1 Die Baufelder der Zone 1 prägen das Erscheinungsbild des Gebietes entlang der wichtigen Straßenachse ‚Auf den Hundert Morgen‘ und zum ‚Platz am Bahnhaltepunkt‘ und werden dementsprechend mit den höchsten Gestaltungsvorgaben belegt. Die Gestaltung der Gebäude, ihrer Nebenanlagen und Einfriedungen ist in der gesamten Zone 1 einheitlich aufeinander abzustimmen. Zone 2 Als rückwärtige Grundstücksbereiche sind die Flächen der Zone 2 entsprechend den konkreten NutzungsanforderunAbb. 6: Gestaltungszonen Mischgebietsbereich gen weitestgehend individuell gestaltbar. Um einen gestalteten Übergang zu der südöstlich angrenzenden Wohnbebauung sicher zu stellen, ist die Gestaltung der Gebäude, ihrer Nebenanlagen und Einfriedungen baufeldbezogen einheitlich aufeinander abzustimmen. Zone 3 Als Standort für das geplante Nahversorgungszentrum im unmittelbaren Anschluss und Wahrnehmungsfeld zur Straße ‘Auf den Hundert Morgen‘, gelten für die Flächen der Zone 3 gesonderte Gestaltungsanforderungen. Abgeleitet aus dem konkreten Nutzungsprofil ‚Supermarkt‘ werden Vorgaben zur Gestaltung des Gebäudes, der Freiflächen für den ruhenden Verkehr sowie der erforderlichen Nebenbereiche getroffen. 9 6. Die Gestaltung der Gebäude 6.1 Gebäudekubatur, Trauf- und Firsthöhen Die Grundform der Baukörper, die Gebäudekubatur, ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Trauf– und Firsthöhe und der gewählten Gebäudetiefe. Folgende Regelungen zur Gebäudekubatur werden als Festsetzungen im Bebauungsplan und als Gestaltungsempfehlung getroffen: Trauf– und Firsthöhen Abgeleitet aus dem städtebaulichen Konzept wird folgende Höhenverteilung als verbindliche oder maximale Traufhöhe und maximale Firsthöhe im Bebauungsplan festgesetzt: Bebauungsplan Die zweigeschossigen Bereiche Für die rückwärtigen Grundstücksbereiche der Mischgebietsflächen zur Straße ‚Auf den Hundert Morgen‘ ist eine max. zweigeschossige Bebauung mit einer maximalen Traufhöhe von 7,00 m und einer maximalen Firsthöhe von 10,50 m festgesetzt. Die Höhenfestsetzung als Maximalhöhe soll hier einen flexiblen Gestaltungs– und Nutzungsspielraum für die Bebauung ermöglichen. Für das Grundstück des Nahversorgungszentrums zur Straße ‚Auf den Hundert Morgen‘ ermöglicht die gleiche Höhenfestsetzung die Bebauung mit einem Supermarkt. Abb. 7: Höhenverteilung der Mischgebietsbereiche Die dreigeschossigen Bereiche Das viergeschossige Punkthaus Die raumbildenden Gebäude zur Straße ‚Auf den Hundert Morgen‘ sowie das Gebäude zum ‚Platz am Bahnhaltepunkt‘ werden als dreigeschossige Bebauung mit einer verbindlichen Traufhöhe von 10,00 m und einer maximalen Firsthöhe von 13,50 m festgesetzt. Als Auftakt des Gebietes nach Südwesten, wird ein viergeschossiges Gebäude zur städtebaulichen Betonung der Eingangssituation ausgewiesen. Die Gebäudehöhe ist mit einer verbindlichen Traufhöhe von 12,00 m und einer maximalen Firsthöhe von 15,00 m festgesetzt. 10 Innerhalb der Höhenfestsetzungen bleibt es dem Bauherrn überlassen, wie weit das Gebäude aus dem Erdreich angehoben wird und wie die Geschosshöhen und der Drempel (die Höhe zwischen der letzten Geschossdecke und der Unterkante der Dachhaut) ausgeführt werden. Für verbindlich festgesetzte Traufhöhen wird eine Toleranz eingeräumt, um dem Bauherrn einen konstruktiven Spielraum bei der Dachgestaltung zu gewähren. Über die Festsetzung der Trauf– und Firsthöhen kann das Dachgeschoss ein Vollgeschoss werden, ohne dass es Probleme mit der Vollgeschossregelung nach Landesbauordnung (BauO NRW) gibt. Auszug aus den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans: (1) In allen Baugebieten sind die Traufhöhen und die Firsthöhen über Bezugspunkt festgesetzt. Grundriss (2) Die festgesetzte Höhe baulicher Anlagen kann bei zwingend festgesetzten Traufhöhen um bis zu 20 cm über – bzw. unterschritten werden. Baugrundstück Mischgebiet Baugrenze Gebäude 1/2 1/2 Gesamtlänge Baugrundstück öffentliche Verkehrsfläche Ansicht FH TH interpolierter Höhenpunkt über NN angegebener Höhenpunkt über NN Abb. 8: Definition der Höhenbezugspunkte gemäß Bebauungsplan Traufhöhe (TH) Abb. 9: Definition der Trauf- und Firsthöhe gemäß Bebauungsplan 11 Firsthöhe (FH) beim Pultdach Hinweis: Bezugspunkt für die festgesetzten Trauf- und Firsthöhen (TH bzw. FH) ist die mittlere Höhenlage aus den angegebenen Höhenpunkten über NN der dem jeweiligen Baugrundstück vorgelagerten Erschließungsfläche in der Grenze zwischen öffentlicher Verkehrsfläche und Baugrundstück. Die Höhenpunkte über NN sind an den Schnittpunkten von Grundstücksgrenze und öffentlicher Verkehrsfläche durch Interpolation zu ermitteln. Die Traufhöhe (TH) bemisst sich im Schnittpunkt zwischen der Außenkante des aufsteigenden traufseitigen Mauerwerks und der Außenkante Dachhaut des Hauptdaches. Bei Pultdachkonstruktionen gilt als Firsthöhe (FH) der höchste Punkt des Daches im Schnittpunkt zwischen der Außenkante des aufsteigenden firstseitigen Mauerwerks und der Außenkante Dachhaut des Hauptdaches. Weitergehende Erläuterungen: Wird das Dachgeschoss als Staffelgeschoss ausgebildet, gilt als Traufhöhe die Höhe der massiven Attika. Zur Einhaltung der erforderlichen Brüstungshöhe als Absturzsicherung der Dachterrassen können aufgesetzte filigrane Geländer die festgesetzte Traufhöhe überschreiten. Festgesetzte Traufhöhe Erforderliche Brüstungshöhe als Absturzsicherung Abb. 10: Definition der Traufhöhe bei Staffelgeschossen Überbaubare Grundstücksfläche Im Bebauungsplan wird die überbaubare Grundstücksfläche durch Baugrenzen festgesetzt. Innerhalb dieser Grenzen ist die Gebäudetiefe frei wählbar. Für die Mischgebietsbereiche ist für die Hauptbaukörper in der Regel eine maximale Bautiefe von 14,00 m möglich. Beispiele zur Gebäudekubatur Die folgenden Skizzen zeigen beispielhaft verschiedene Möglichkeiten der Gebäudekubatur in Abhängigkeit von den im Bebauungsplan festgesetzten Trauf- und Firsthöhen und der gewählten Gebäudetiefe. Die dreigeschossigen Gebäude zur Straße ‚Auf den Hundert Morgen und am ‚Platz zum Bahnhaltepunkt‘: max. Firsthöhe 13,50 m 30° 10,00 m 0,80 1,00 0,50 0,50 22° 18° 3,50 m 0,20 0,00 12,00 m angenommene Geschosshöhe EG = 3,50 m, OG‘s = 2,75 m verbindl. Traufhöhe 14,00 m 14,00 m Abb. 11: Beispiele für die dreigeschossige Bebauung Für die dreigeschossigen Gebäude ergeben sich Dachneigungen bis etwa 30° bei absoluter Ausnutzung der Bautiefe von 14,00 m. In Abhängigkeit von der Lage des Erdgeschossbodens über Gelände und der gewählten Geschosshöhe liegt die Drempelhöhe bei durchschnittlich 0,80 m. 12 Die Baufelder zur Straße ‚Auf den Hundert Morgen‘ mit rückwärtiger zweigeschossiger Bebauung: 13,50 m max. Firsthöhe 14° verbindl. Traufhöhe 10,50 m 10,00 m max. Firsthöhe 18° - 22° 7,00 m 1,00 0,80 max. Traufhöhe teilw. überbaut 0,20 freier Hof 3,50 m 1,50 3,50 m 2,75 m max. 14,00 m Gesamttiefe nach B-Plan, Regelfall 32,00 m max. zweigeschossige rückwärtige Bebauung Abb. 12: Beispiele für die Baufelder zur Straße ‚Auf den Hundert Morgen‘ mit rückwärtiger zweigeschossiger Bebauung Für die rückwärtigen Grundstücksbereiche der Baufelder zur Straße ‚Auf den Hundert Morgen‘ ist eine flexible max. zweigeschossige Bebauung möglich. Innerhalb der Baugrenzen ist eine freie Hofbildung oder auch eine teilweise Überbauung im Anschluss an das straßenseitige Hauptgebäude möglich. Die Drempelhöhen und Dachneigungen der zweigeschossigen Gebäude variieren von der gewählten Bautiefe, Geschosshöhe und Bauform. Das viergeschossige Gebäude zur Straße ‚Auf den Hundert Morgen‘ mit rückwärtiger zweigeschossiger Bebauung: 15,00 m max. Firsthöhe 12,00 m verbindl. Traufhöhe max. Firsthöhe 10,50 m 1,00 14° 0,00 max. Traufhöhe 7,00 m 0,55 23° 3,20 2,75 22,00 m 16,00 m max. Abmessung für viergeschossigen Hauptbaukörper 0,00 max. Abmessung für rückwärtige Bebauung Abb. 13: Beispiel für die viergeschossige Bebauung zur Straße ‚Auf den Hundert Morgen‘ Für das viergeschossige Gebäude ergeben sich Dachneigungen bis etwa 23° mit durchschnittlichen Drempelhöhen von 0,75 m in Abhängigkeit von der Bautiefe und Geschosshöhe. Für den rückwärtigen max. zweigeschossigen Bereich variieren Dachneigung und Drempelhöhen insbesondere von der gewählten Bautiefe und Bauform. 13 Um die gestalterische Einheit von Gebäuden zu betonen, sollten Gebäude oder Gebäudeteile im baulichen und räumlichen Zusammenhang mit einer einheitlichen Trauf– und Firsthöhe ausgebildet werden. 6.2 Gestaltungsempfehlung Dachausbildung Das Dach verleiht dem Haus seine Charakteristik, die Dachlandschaft prägt den Ort. Es ist in der Regel typisch für ein bestimmtes Gebiet oder eine bestimmte Landschaft. Die Ausbildung einer zusammenhängenden Dachlandschaft ist daher ein wichtiges städtebauliches Ziel. Für eine ablesbare und angemessene Dachausbildung, ist die Dachneigung, die Richtung des Daches, die Dachform, der Dachüberstand sowie mögliche Dachaufbauten von entscheidender Bedeutung. Folgende Regelungen zur Ausgestaltung des Daches werden als Festsetzung im Bebauungsplan, als verbindliche Gestaltungsleitlinie und als Gestaltungsempfehlung getroffen: Dachneigungen Dachneigungen sind nicht vorgeschrieben. Sie ergeben sich aus den im Bebauungsplan festgesetzten Trauf- und Firsthöhen in Verbindung mit der Gebäudetiefe. Dabei beeinflusst die gewählte Gebäudetiefe maßgeblich die mögliche Kubatur des Daches. Je tiefer das Gebäude ausgeführt wird, umso flacher werden die Dächer (s.a. 6.1 Gebäudekubatur). Dachrichtung Um die charakteristische Raumsituation am ‚Platz zum Bahnhaltepunkt städtebaulich sicherzustellen, wird die Dachrichtung für das geplante Wohn– und Geschäftshaus im MI 7 als Firstrichtung im Bebauungsplan festgesetzt. Die Firstrichtung des Daches ist gemäß der zeichnerischen Festsetzung parallel zu den Platzflächen auszubilden. Bebauungsplan Die Gebäude der Gestaltungszone 1 entlang der Straße ‚Auf den Hundert Morgen‘, sind ebenfalls mit einer einheitlichen Dachrichtung zur Betonung der städtebaulich prägenden Straßenachse auszubilden. Die Firstrichtung des Daches ist parallel zu den Erschließungsflächen anzuordnen. Lediglich für das viergeschossige Punktgebäude als Auftakt des Gebietes nach Südwesten wird keine Firstrichtung vorgegeben, um die gestalterischen Möglichkeiten zur Betonung der Eingangssituation nicht unnötig einzuschränken. Gestaltungsleitlinie Für die Gebäude der Gestaltungszonen 2 und 3 wird keine Dachrichtung vorgegeben, um eine flexible Bebauung für die rückwärtigen Grundstücksbereiche der Zone 1 und für das geplante Nahversorgungszentrum zu ermöglichen. 14 Dachform Gestaltungsleitlinie Die Dachform ist sowohl für das Erscheinungsbild des einzelnen Gebäudes als auch für den räumlichen Zusammenhalt wichtiger städtebaulicher Achsen von entscheidender Bedeutung. Um eine ablesbare Raumbildung der Gebäude zu den angrenzenden Verkehrs– und Freiflächen sicherzustellen, wird die Dachform in Abhängigkeit von den Gestaltungszonen als verbindliche Gestaltungsleitlinie festgelegt. Zone 1 Die Dachform wird verbindlich als Sattel- oder Pultdach festgesetzt, Kombinationen mit einem Staffelgeschoss sind möglich. Bei den Gebäuden zur Straße ‚Auf den Hundert Morgen‘ sind Pultdächer ausschließlich traufständig zu den öffentlichen Straßen anzuordnen, für das viergeschossige Punkthaus nach Südwesten ist ausnahmsweise auch eine Zeltdachform möglich. Zone 2 Die Dachform ist freigestellt, sie ist jedoch baufeldbezogen einheitlich aufeinander abzustimmen. Zone 3 Abb. 14: Vorgaben zur Dachform in Abhängigkeit von der Gestaltungszone Gestaltungsempfehlung Als städtebauliches Sonderelement wird für den Supermarkt keine Dachform vorgegeben. Neben den verbindlichen Vorgaben zur Ausgestaltung der Dachform in Abhängigkeit von den Gestaltungszonen, werden für städtebaulich relevante Bereiche zusätzliche Gestaltungsempfehlungen benannt: Bei den Gebäuden der Gestaltungszone 1 ist zur Stärkung des räumlichen Zusammenhangs eine einheitliche Dachform als durchlaufende, ablesbare Gebäudekante zur Straße bzw. zum Platz wünschenswert. Die Dächer der Gebäude sollten daher einheitlich als Pultdächer in Kombination mit Staffelgeschossen oder einheitlich als Satteldächer ausgebildet werden. Um die räumliche Wirkung des Gebäudes als baulichen Akzent hervorzuheben, wird bei dem viergeschossigen Punkthaus nach Südwesten ein Staffelgeschoss mit einer Pult– oder Zeltdachform empfohlen. 15 Dachüberstand Neben der Traufhöhe wird die Dachkante des Gebäudes nicht unerheblich über den möglichen Dachüberstand bestimmt. Zur Sicherstellung der im Bebauungsplan festgesetzten Traufhöhe als ablesbare, durchlaufende Dachkante wird der Dachüberstand unabhängig von den Gestaltungszonen als verbindliche Gestaltungsleitlinie festgelegt. Bei allen Dachformen ist der Dachüberstand auf maximal 0,70 m begrenzt. Dieses Höchstmaß gilt auch für den seitlichen Dachüberstand (Ortgang). Größere Dachüberstände sind für die Region untypisch und aus klimatischen Gründen nicht erforderlich. Gestaltungsleitlinie Dachüberstand Ortgang Dachüberstand Traufe max. 0,70 m max. 0,70 m Abb. 15: Maximal zulässiger Dachüberstand Dachaufbauten Dachaufbauten bieten vielfältige Möglichkeiten zur Belichtung und Ausgestaltung von Dachgeschossen und sind daher im gesamten Plangebiet möglich. Als markantes Gestaltungselement des Daches ist die Maßstäblichkeit und Anordnung von Dachaufbauten für das gesamte Gebäude von Bedeutung. Folgende Regelungen zu Dachaufbauten werden als Festsetzung im Bebauungsplan, als verbindliche Gestaltungsleitlinie und als Gestaltungsempfehlung getroffen: Auszug aus den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans: Die Länge einer Einzelgaube ist auf maximal 1,80 Meter, die Länge eines Zwerchgiebels auf maximal 2,50 Meter beschränkt. Der Abstand zwischen den Dachaufbauten und zum seitlichen Dachrand (Ortgang) muss mindestens 1,50 Meter betragen. Die Gesamtlänge aller Dachaufbauten darf 1/3 der jeweiligen Fassadenlänge nicht überschreiten. M Dachaufbauten in Form von Dachgauben oder Zwerchgiebeln sind im gesamten Plangebiet zulässig. Bebauungsplan Länge Aufbauten < _ 1/3 Fassadenlänge 1,80 1,80 max. max. 1,50 1,50 mind. mind. 2,50 max. Abb. 16: Vorgaben zu Dachaufbauten aus dem Bebauungsplan 16 Dacheinschnitte sind ausschließlich auf den Gebäuderückseiten und nicht zur straßenorientierten Seite zulässig. Sie stellen eine Unterbrechung der Dachlandschaft dar und verhindern ein durchlaufendes Erscheinungsbild des Daches zur Straße. Gestaltungsleitlinie Um die Bedeutung und Funktion der Gauben als untergeordnetes Belichtungselement des Daches zu unterstreichen, sind Gauben in der 2. Dachebene sowie traufseitig geschlossene Gaubenfronten nicht zulässig. Bis auf die erforderliche Konstruktion sind auf der Vorderseite der Gauben nur Fensterflächen zulässig. Um die Richtung des Hauptdaches zu betonen, muss die Firsthöhe der Dächer von untergeordneten Gebäudeteilen, wie z.B. das Dach eines Zwerchgiebels, mindestens 1,00 m unterhalb der Firsthöhe des Hauptdaches angeordnet werden. Abb. 17: Verbindliche Gestaltungsvorgaben zur Ausgestaltung von Dachaufbauten Keine Dacheinschnitte zur Straßenseite Keine traufseitig geschlossenen Gaubenfronten Keine Gauben in zweiter Dachebene First von untergeordneten Gebäudeteilen (z.B. Zwerchgiebel) mind. 1,00 m vom Hauptfirst absetzen Gauben müssen in Ausbildung und Proportion auf die Gliederung der darunterliegenden Fassade bezogen sein. Die Dachgauben eines Gebäudes sind in gleicher Höhe anzuordnen, es sind nur Typen einer Gaubenform zu verwenden. Gestaltungsempfehlung Für Gauben werden einfache kubische Formen empfohlen: Schleppgauben, Spitzgauben oder Tonnengauben. Zwerchgauben können sich flächenbündig aus der Fassade entwickeln. Ferner wird empfohlen, zwischen Gaube und Dachrinne mindestens drei Pfannenreihen (nicht bei Zwerchgauben) vorzusehen. Dadurch werden die Gauben eindeutig als Bestandteil des Daches charakterisiert. 17 Schleppgaube Spitzgaube Tonnengaube Abb. 18: Empfohlene Gaubenformen Gauben und insbesondere ins Dach geführte Aufbauten sollten grundsätzlich untergeordnet verwendet werden, um die Gebäudehöhe nicht noch zusätzlich durch Dachaufbauten zu betonen. Zur Aufwertung des Dachgeschosses ist die Ausbildung des Daches als Staffelgeschoss eine attraktive Alternative. Die räumliche Wirkung des Dachgeschosses bliebe somit untergeordnet, gleichzeitig würde das Staffelgeschoss vielfältige Möglichkeiten zur Belichtung der Dachräume bieten. 6.3 Dachmaterial und Dachfarbe Insbesondere das Material und die Farbe der Dächer sind von besonderer Bedeutung für das Erscheinungsbild des Baugebietes und die Fernwirkung der Ortsilhouette. Ein einheitliches Material und Farbe der Dächer schafft dabei einen baulichen und räumlichen Zusammenhalt, innerhalb dessen eine individuelle Vielfalt unterschiedlicher Architekturen möglich ist. Folgende Vorgaben zum Dachmaterial und zur Dachfarbe werden als verbindliche Gestaltungsleitlinie getroffen: Als Leitmaterial der Hauptdächer der Gebäude sind in allen Gestaltungszonen ausschließlich Ton- oder Betonsteinpfannen zu verwenden. Ausnahmen bilden mögliche Sonderdachformen in der Gestaltungszone 2 und 3, wo unter Beachtung konstruktiver Vorgaben auch andere Dacheindeckungen möglich sind. Gestaltungsleitlinie Als Leitfarbe der Hauptdächer der Gebäude sind in allen Gestaltungszonen ausschließlich grau – anthrazitfarbene, nicht glänzende Dacheindeckungen zu verwenden. 6.4 Fassadenmaterial und Farbe Das Oberflächenmaterial der Außenwände und seine Farbgestaltung hat als wesentliches Gestaltungselement des Gebäudes auch Auswirkungen auf das Erscheinungsbild der Straßen und auf den räumlichen Zusammenhalt der einzelnen Bereiche. 18 Gestaltungsleitlinie Folgende Regelungen zum Fassadenmaterial und Farbe werden als verbindliche Gestaltungsleitlinie getroffen: Zone 1 Als verbindliches Leitmaterial und Farbe der Fassade ist eine Putzfassade in weiß bzw. weiß-Abstufungen vorzusehen. Zone 2 Die Gebäude sind in Material und Farbe der Fassaden individuell gestaltbar, jedoch baufeldbezogen einheitlich aufeinander abzustimmen. Abb. 19: Vorgaben zur Fassadengestaltung in Abhängigkeit von der Gestaltungszone Weitere Erläuterungen: Zur Gliederung der Fassade oder Absetzen von Gebäudeteilen sind Material- und Farbkombinationen mit den genannten Leitmaterialien möglich und sinnvoll. So können Sockelzonen, besondere Fassadenelemente oder Staffelgeschosse über einen Material– oder Farbwechsel von der Hauptfassade abgesetzt werden. Daraus ergeben sich vielfältige zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten. Abb. 20: Beispiele für Material– und Farbkombinationen Material– und Farbwechsel zur Gliederung der Fassade 19 Material– und Farbwechsel zur Betonung eines Fassadenelementes Material– und Farbwechsel zurm Absetzen des Staffelgeschosses 6.5 Fassadengliederung und Fassadenelemente Die Fassade ist das 'Gesicht' eines Hauses. Sie 'lebt' durch die Gebäudeöffnungen der Fenster und Türen, durch das Verhältnis von offenen zu geschlossenen Wandflächen. Kleinere und größere Öffnungen in Kombination mit besonderen Gestaltungselementen beleben die Fassade, eine zu große Formenvielfalt ist jedoch zu vermeiden. Folgende Regelungen zur Fassadengliederung und zu Fassadenelementen werden als verbindliche Gestaltungsleitlinie und als Gestaltungsempfehlung getroffen: max. 1,00 m 1/3 Gestaltungsleitlinie Baugrenze Vertikale Elemente zur Fassadenrhythmisierung wie Zwerchgiebel, Vorbauten oder Erker können als besondere Fassadenelemente die vordere, straßenseitige Baugrenze um bis zu 1,00 m überschreiten. Die Gesamtlänge dieser Bauteile ist auf 1/3 der jeweiligen Fassadenlänge begrenzt. der Fassadenlänge max. 1,00 m a b Ansicht a + b = max.1/3 der Gesamtfassadenlänge straßenseitige Baugrenze max. 1,00 m Grundriss Abb. 21: Besondere Fassadenelemente Fenster und Türen sollten in ihrer Farbgestaltung einheitlich ausgebildet werden. Nicht empfohlen werden eloxierte Rahmen oder Imitate, z.B. auf Kunststoff gedruckte Holzstrukturen. Sprossenunterteilungen der Fenster sollten als konstruktive Sprossen ausgeführt werden, also nicht im Glas liegend oder aufgelegt. So wird eine materialgerechte Ausführung gestützt. Holzfenster sind Kunststofffenstern vorzuziehen. Eine naturfarbene, weiße oder farbige Gestaltung der Profile ist möglich, je nach gewünschtem Kontrast zum Fassadenmaterial. Gestaltungsempfehlung Eine besondere Bedeutung kommt dem Eingangsbereich zu. Er ist die Visitenkarte eines Hauses und sollte mit großer Sorgfalt und Rücksicht auf den Charakter des Gebäudes gestaltet werden. Haustüren können dabei farbige Akzente bilden. In Kombination 20 mit verglasten Elementen kann ein lichter und freundlicher Gesamteindruck erzielt werden. Zur Aufwertung der Fassade und für eine großzügige Belichtung bieten sich verglaste Treppenhäuser an. Abb. 22: Beispiele für Eingangsbereiche Vordächer sollten filigran ausgebildet werden. Dazu eignen sich am besten einfache StahlGlaskonstruktionen. Um eine Konkurrenz zum Hauptdach des Gebäudes auszuschließen, sollten Vordächer mit einer Pfanneneindeckung analog den Dachflächen unbedingt vermieden werden. Für das Wohn– und Geschäftshaus am ‚Platz zum Bahnhaltepunkt‘ (MI 7) ist zur Aufwertung der Ladenzone im Übergang zum Platz die Ausbildung von Arkaden als zurückgesetzte Erdgeschosszone sinnvoll. 6.6 Unselbständige Gebäudeteile Unselbständige bauliche Anlagen wie Pfeiler und Balkone sind ein wesentliches funktionales und gestalterisches Element des Gebäudes. Folgende Regelungen zu unselbständigen Gebäudeteilen werden als verbindliche Gestaltungsleitlinie und als Gestaltungsempfehlung getroffen: Die Anordnung von Balkonen zum öffentlichen Straßenraum ist grundsätzlich möglich, sie sind dann jedoch wie besondere Fassadenelemente mit einer Überschreitung der vorderen Baugrenze um maximal 1,00 m und einer maximalen Länge von 1/3 bezogen auf die Gesamtfassadenlänge auszubilden (s. 6.5 Fassadengliederung und Fassadenelemente). Gestaltungsempfehlung Balkone als Kragkonstruktionen sollten nur in Verbindung mit Loggien und mit einer maximalen Auskragung von 1,50 m von der Fassadenebene ausgebildet werden, um die Massivität von max. 1,50 m großformatigen Betonkragplatten vor der Fassade zu vermeiden. Loggia Abb. 23: Kragkonstruktionen in Verbindung mit Loggien 21 max. 1,50 m Gestaltungsleitlinie Brüstungselemente der Balkone sollten als filigrane, verzinkt oder farbig angelegte Stahlkonstruktionen ausgebildet werden, um lichte Geländerkonstruktionen zu erhalten. Geschlossene Brüstungselemente sollten nur partiell als besondere Fassadenelemente oder in Kombination mit leichten Stahlkonstruktionen verwendet werden. Vollflächige Holz– und Kunststoffelemente werden nicht empfohlen. Abb. 24: Beispiele für filigrane Geländerkonstruktionen oder Brüstungen als besondere Fassadenelemente 22 7. Die Gestaltung der privaten Freiflächen 7.1 Einfriedungen Einfriedungen gehören zum unmittelbaren Gebäudeumfeld. Ihre Anordnung und Gestaltung prägen entscheidend den Charakter des Straßenbildes. Als Übergangsbereich zwischen Gebäude und öffentlichen Straßenraum sollen Einfriedungen möglichst offen und natürlich wirken, gleichzeitig aber den zusammenhängenden Charakter des Straßenraumes betonen. Die Grundstücksfreiflächen werden unterschieden in den Vorgartenbereich und den rückwärtigen Garten-/Grundstücksbereich. Die mögliche Einfriedung ist dabei auf die unterschiedliche Funktion und Schutzbedürftigkeit des jeweiligen Bereiches abzustimmen. Folgende Regelungen zu Einfriedungen werden als Festsetzung im Bebauungsplan, als verbindliche Gestaltungsleitlinie und als Gestaltungsempfehlung getroffen: Auszug aus den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans: Bebauungsplan (1) In der als 'Vorgartenzone' festgesetzten Fläche sind an der Grenze zur öffentlichen Verkehrsfläche als Einfriedung ausschließlich Hecken aus Laubgehölzen (zusätzlich zulässig: Eibe) oder Mauern bis zu einer Höhe von 0,80 m zulässig (Pflanzliste C1). (2) Grenzen private HausgarAbb. 25: Festsetzungen und Empfehlungen zu Grundstückseinfriedungen tenbereiche an die im Bebauungsplan festgesetzte 'Vorhe Bebauungsplan: mögliche Hecke c gartenzone' ist, abweichend ä sfl oder Mauer max. 0,80 m Höhe hr von (1), ausnahmsweise als e k Gestaltungsempfehlung: er V e Einfriedung an der Grenze zur e keine Einfriedung on ch nz tli öffentlichen Verkehrsfläche e n t fe ar öf g r eine Hecke aus heimischen Vo Laubgehölzen bis zu einer Höhe von 1,60 m zulässig (Pflanzliste C2). H au a sg rt e n r be ei c h mögliche Sicherheitseinzäunung hinter oder in Kombination mit begrünter Einfriedung, Höhe max. 2,00 m begrünter Maschendraht- oder begrünter Stabgitterzaun max. 1,60 m Höhe, Gebäudeflucht = hier: rückwärtige Baugrenze 23 Vo rg t ar z en on e f öf V he lic t en k er he äc sr fl eh Hecke max. 1,60 m Höhe Ergänzend dazu sind als Einfriedung der Hausgartenbereiche zur öffentlichen Verkehrsfläche auch begrünte Maschendraht- oder begrünte Stabgitterzäune in gleicher Höhe zulässig. Sie sind jedoch zwingend von der Grenze der öffentlichen Verkehrsfläche zurückversetzt in Verlängerung der Gebäudeflucht zu errichten. Der Abstandsstreifen zur öffentlichen Verkehrsfläche ist dauerhaft zu begrünen. Andersartige Einfriedungen zu öffentlichen Flächen als die genannten sind nicht zulässig. Im Bebauungsplan werden folgende unverbindliche Vorschläge von heimischen Gehölzarten als Heckeneinfriedungen getroffen (Pflanzlisten C): C1: Laubgehölze für Schnitthecken, Höhe bis zu 0,80 Meter Berberis buxifolia nana u.a. (Sauerdorn i.S.) Buxus sempervirens (Buxbaum) Ilex crenata (Stechpalme i.S.) Ligustrum vulgare i.S. (Gemeiner Liguster i.S.) Potentilla i.S. (Fingerkraut i.S.) C2: Laubgehölze für Schnitthecken, Höhe bis zu 1,60 Meter Acer campestre (Feldahorn) Carpinus betulus (Hainbuche) Corylus avellana (Hasel) Crataegus i.S. (Weißdorn i.S.) Fagus sylvatica (Rotbuche) Ilex aquifolium (Stechhülse) Ligustrum vulgare i.S. (Gemeiner Liguster i.S.) Viburnum i.S. (Schneeball i.S.) Weitergehende Erläuterungen: Die genannten Festsetzungen beziehen sich sowohl auf den Übergang zu öffentlichen Verkehrs– als auch öffentlichen Grünflächen. Für die rückwärtigen Grundstücksbereiche zum zentralen Grünzug sind die Vorgaben entsprechend einzuhalten. Neben der Hecke ist hier jedoch auch ein vollständig durchgrünter Maschendraht oder Stabgitterzaun auf der Grenze zur öffentlichen Grünfläche möglich. Eine Sicherheitseinzäunung der rückwärtigen Grundstücksbereiche zum Schutz möglicher gewerblicher Nutzungen ist grundsätzlich möglich. Derartige Einfriedungen sind jedoch nur außerhalb der festgesetzten Vorgartenzone bis max. an die Baugrenze möglich. Die Sicherheitseinzäunung ist entweder hinter oder in Kombination mit der im Bebauungsplan festgesetzten begrünten Einfriedung zu setzen. Die Höhe der Einfriedung wird dabei auf max. 2,00 m beschränkt. Der Abstandsstreifen zur öffentlichen Verkehrs– oder Grünfläche ist dauerhaft zu begrünen. Gestaltungsleitlinie Die den Mischgebieten MI 3, MI 10, MI 11 und MI 12 zugeordneten Grundstücksflächen für private Stellplatzanlagen sind mit einer Heckenpflanzung mit einer Höhe von 1,00 m zu mindestens drei Grundstücksseiten einzufrieden, um die Fahrzeuge aus dem Hauptblickfeld herauszunehmen und einen gestalteten Übergang zu den angrenzenden Grün– und Freiflächen zur Straße ‚Auf den Hundert Morgen‘ sicherzustellen (s.a. 8.1 Stellplätze, Carports, Garagen). 24 Hecke oder begrünter Zaun, Höhe = 1,60 m szo n e begrünte Abschirmung Höhe = mind. 1,80 m Ausgleichsfläche l i ef An ark tg e per m Su ‚Au fd en H bä ud e un de rt M org en ‘ eru ng Empfehlung: zusätzliche Baumpflanzungen Einfriedung ausschließlich Hecke, Höhe = 1,00 m Hecke hinter Baumneuanpflanzungen Das Grundstück für den Supermarkt in der Gestaltungszone 3 ist im Übergang zu den angrenzenden Verkehrsflächen mit einer Heckeneinfriedung mit einer Höhe von 1,00 m einzufrieden. Im Bereich der südöstlich angrenzenden Erschließungsstraße ist die Hecke mit einem deutlichen Abstand hinter die im Bebauungsplan festgesetzten Standorte für Baumneuanpflanzungen zu setzen, um die Bäume als gestalterischen Bestandteil des Straßenraumes zu sichern. In den übrigen Bereichen kann die Hecke bis an die Grundstücksgrenze gesetzt werden. Abb. 26: Vorgaben zur Einfriedung des Supermarktgrundstückes Im rückwärtigen Grundstücksbereich zur nordöstlich angrenzenden Ausgleichsfläche, kann ausnahmsweise auch eine Einfriedung mit einem begrünten Maschendraht– oder Stabgitterzaun bis zu einer Höhe von max. 1,60 m erfolgen. Die aus Lärmschutzgründen auf der nordwestlichen Seite zur Straße ‚Auf den Hundert Morgen‘ zu errichtende Anlieferungszone des Supermarktes (s. (8) Nr. 5 der textliche Festsetzungen des Bebauungsplanes) ist über eine begrünte Wand, Hecke oder flächig durchgrünten Zaun mit einer Höhe von mind. 1,80 m zu dem angrenzenden Gehweg abzuschirmen. Die Abschirmung ist unmittelbar an der Anlieferungsrampe mit einem deutlichen Abstand zum Gehweg zu errichten. Gestaltungsempfehlung Der Übergangsbereich zwischen öffentlichem Gehweg der Straße ‚Auf den Hundert Morgen‘ und der Anlieferungszone des Supermarktes sollte - neben der verbindlich festgesetzten Abschirmung durch eine begrünte Mauer, Hecke oder Zaun - durch ergänzende Baumpflanzungen in Abstimmung auf die Bäume der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche zusätzlich aufgewertet werden. Die Vorgartenbereiche der Gebäude in der Gestaltungszone 1 sollten zur angrenzenden Erschließungsstraße nicht eingefriedet werden. Darüber soll der offene Charakter gemischt genutzter Erdgeschosszonen im Wahrnehmungsfeld zur Straße ‚Auf den Hundert Morgen‘ gestärkt werden (s. Abb. 25). 25 7.2 Bepflanzungen Zur Qualität und zum Charakter eines Baugebietes tragen nicht nur die Gebäude, sondern entscheidend auch die Gestaltung der öffentlichen und privaten Grün- und Freiflächen bei. Aus ökologischen Gründen und in Hinblick auf eine hohe Standortqualität ist eine möglichst naturnahe Gestaltung der privaten Freiflächen ein anzustrebendes Ziel. Folgende Regelungen zu Bepflanzungen werden als Festsetzung im Bebauungsplan und als Gestaltungsempfehlung getroffen: Auszug aus den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans: Bebauungsplan (2) Grünflächen der Mischgebiete (MI) Die nicht baulich genutzten Flächen sind als Grünflächen anzulegen und zu erhalten. Mindestens 30% dieser Grünflächen sind mit Strauchgehölzen oder kleinkronigen Baumarten zu bepflanzen, wobei mindestens zur Hälfte standortgerechte heimische Laubgehölze zu verwenden sind (Pflanzlisten A3/A4). Pro überschrittene 150 m² Grünfläche ist mindestens ein mittelkroniger Baum zu pflanzen (Pflanzliste A2). (4) Baumreihe am südlichen Rand von Mischgebietsflächen Im Übergangsbereich des Mischgebietes MI 1 und der dem Baugebiet MI 3 zugeordneten Stellplatzfläche zur südlich angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche, wird die Anlage einer Baumreihe mit 17 Baumstandorten auf den privaten Flächen zeichnerisch festgesetzt. Auf den den Baugebieten MI 10, MI 11 und MI 12 zugeordneten Stellplatzflächen wird zur südöstlich angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche die Anlage einer Baumreihe mit 11 Baumstandorten auf den privaten Flächen zeichnerisch festgesetzt. Zu pflanzen sind Hochstämme in viermal verpflanzter Qualität mit einem Stammumfang von mindestens 20/25 cm. Es ist eine einheitliche, großkronige Gehölzart zu verwenden (Pflanzliste B1). Die Baumscheiben sind mit einer Größe von mindestens 10 m² oder als durchgehender Baumstreifen von mindestens 2,20 m lichter Breite anzulegen. Die Baumstandorte sind vor dem Befahren und Beparken zu sichern. Im Bebauungsplan werden folgende unverbindliche Vorschläge von heimischen Gehölzarten zur Bepflanzung der privaten Grünflächen (Pflanzlisten A) und der Baumreihe getroffen: A2: Mittelkronige Baumarten (Höhe 10 – 20 m) Acer campestre (Feldahorn) Carpinus betulus (Hainbuche) Populus tremula (Zitterpappel) Prunus avium (Vogelkirsche) 26 Sorbus aucuparia (Eberesche) Ulmus laevis (Flatterulme) – in resistenten Sorten A3: Kleinkronige Baumarten (Höhe < 10 m) Crataegus laevigata (Weißdorn) – als Hochstamm Malus communis (Wildapfel) Pyrus communis (Wildbirne) A4: Straucharten für freiwachsende Hecken/Gebüsche Berberis vulgaris (Gemeine Berberitze) Cornus mas (Kornelkirsche) Cornus sanguinea (Roter Hartriegel) Corylus avellana (Hasel) Crataegus monogyna (Eingriffliger Weißdorn) Crataegus laevigata (Zweigriffliger Weißdorn) Euonymus europaeus (Pfaffenhütchen) Ligustrum vulgare (Gemeiner Liguster) Lonicera xylosteum (Gemeine Heckenkirsche) Prunus padus (Traubenkirsche) Prunus spinosa (Schlehe) Rosa canina (Hundsrose) Salix caprea (Salweide) Sambucus racemosa (Traubenholunder) Viburnum opulus (Gemeiner Schneeball) B1: Großkronige Baumarten (Höhe > 20 m) Acer platanoides 'Emerald Queen' (Spitzahorn i.S.) Acer pseudoplatanus (Bergahorn i.S.) Quercus petraea (Traubeneiche) Quercus robur (Stieleiche) Tilia intermedia 'Pallida' (Kaiserlinde) Gestaltungsempfehlung Die Ausgestaltung und Bepflanzung der Vorgartenbereiche ist für das Erscheinungsbild des Baugebietes prägend, da sie im unmittelbaren Wahrnehmungsfeld der Straßen liegen. Insbesondere die Vorgartenbereiche der Gebäude im Wahrnehmungsfeld zur Straße ‚Auf den Hundert Morgen‘ sind dabei von entscheidender Bedeutung (s.a. 7.1 Einfriedungen). Die Bepflanzung der Vorgärten sollte dabei trotz möglicher unterschiedlicher Erdgeschossnutzungen weitestgehend einheitlich aufeinander abgestimmt werden. Als Anpflanzung bietet sich hier eine einfache Raseneinsaat an, die partiell mit niedrigen heimischen Strauchbepflanzungen ergänzt werden kann. 27 ‚Au fd en Hu n de rt M or ge n ‘ Größere versiegelte Flächen im Bereich von Ladennutzungen sollten in Material und Farbe wie die angrenzenden Gehwege erstellt werden, um die Vorflächen gestalterisch als Aufweitung des Gehweges mit dem Straßenraum zu integrieren. Abb. 27: Empfehlung für einheitlich aufeinander abzustimmende Vorgartenzonen 28 8. Die Gestaltung der Stellplätze, Carports, Garagen sowie der Neben– und Werbeanlagen 8.1 Stellplätze, Carports und Garagen Im unmittelbaren Wahrnehmungsfeld der öffentlichen Verkehrsflächen bilden die Anlagen für den ruhenden Verkehr ein wesentliches Gestaltungselement innerhalb des gesamten Baugebietes. Um die Gestaltung auf das Grundstück und das Gebäude abzustimmen, sind Stellplätze, Carports und Garagen in das Gebäude– und Freiflächenkonzept mit einzubeziehen. Folgende Regelungen zu Stellplätzen, Carports und Garagen werden als Festsetzung im Bebauungsplan, als verbindliche Gestaltungsleitlinie und als Gestaltungsempfehlung getroffen: Bebauungsplan Auszug aus den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans: (1) In der im Bebauungsplan nach landesrechtlichen Vorschriften als 'Vorgartenzone' bezeichneten Fläche sind nur Stellplätze und Carports zulässig. Garagen sind unzulässig. (3) Der Grundstücksanteil der Stellplatzflächen zur Vorgartenfläche darf 50 % nicht überschreiten. (6) In allen Mischgebieten und in den Allgemeinen Wohngebieten mit Ausnahme der mit Einzel- und/oder Doppelhausfestsetzung gekennzeichneten Baugebiete sind Tiefgaragen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. (7) Die privaten Stellplatzflächen im Baugebiet MI 1 sowie die dem Baugebiet MI 3, MI 10, MI 11 und MI 12 zugeordneten privaten Stellplatzflächen sind ausschließlich ebenerdig und offen zu errichten. Carports und Garagen sind nicht zulässig. (8) Im Baugebiet MI 7 sind die privaten Stellplätze ausschließlich in der im Bebauungsplan gekennzeichneten Tiefgarage (TGa) unterzubringen. Neben den genannten Festsetzungen wird im Bebauungsplan ein Pflanzgebot für private Stellplatzanlagen festgesetzt. Darüber hinaus werden Vorgaben zur Begrünung von Tiefgaragendecken festgesetzt, um die Verträglichkeit dieser Anlagen insbesondere in den sensiblen rückwärtigen Grundstücksbereichen zu gewährleisten. Auszug aus den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans: Private Stellplatzanlagen: Je angefangene 5 ebenerdige Stellplätze ist ein standortgerechter Baum zu pflanzen und mit Ersatzverpflichtung dauerhaft zu unterhalten. Zu pflanzen sind Hochstämme einer klein- bis mittelkronigen Baumart in dreimal verpflanzter Qualität mit einem Stammumfang von mindestens 1820 cm (Pflanzliste B2). Die Baumscheiben sind entweder zwischen den Längsseiten der Parkplätze mit einer Größe von min- 29 destens 10 m² oder als durchgehender Baumstreifen von mindestens 2,20 m lichter Breite zwischen den Stirnseiten der Parkplätze anzuordnen. Die Baumstandorte sind vor dem Befahren und Beparken zu sichern. Begrünung von Tiefgaragendecken: Decken von Tiefgaragen sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen vollständig mit einer Substratschicht zu überdecken und dauerhaft zu begrünen. Im Bebauungsplan werden folgende unverbindliche Vorschläge von heimischen Gehölzarten zur Bepflanzung von Stellplatzanlagen getroffen: B2: Klein- und mittelkronige Baumarten (Höhe 10 – 20 m) Acer campestre 'Elsrijk' (Feldahorn) Acer platanoides 'Cleveland' (Spitzahorn i.S.) Carpinus betulus 'Fastigiata' (Säulenhainbuche) Crataegus crus-galli (Hahnen-Dorn) Fraxinus excelsior 'Westhof's Glorie' (Esche i.S.) Pyrus calleryana 'Chanticleer' (Chinesische Wildbirne) Quercus robur 'Fastigiata' (Säuleneiche) Sorbus intermedia 'Brouwers' (Schmalkronige Mehlbeere) Tilia cordata 'Greenspire' (Winterlinde i.S.) Tilia cordata 'Rancho' (Winterlinde i.S.) Ulmus hollandica 'Lobel' (Stadt-Ulme) Gestaltungsleitlinie offene Stellplätze oder Carports in Vorgartenzone en Gr ze Vo nz te ar rg on Werden auf den Baugrundstücken größere Stellplatz– oder Carportanlagen errichtet, so sind diese mit einer durchlaufenden Heckenbepflanzung mit einer Höhe von 1,60 m zu den angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen abzuschirmen. So wird die Massivität und Großflächigkeit derartiger Anlagen reduziert und ein gestalteter Übergang insbesondere zu den rückwärtig angrenzenden Wohnbauflächen sichergestellt. e nt fe öf Grenzen Garagenanlagen an die im Bebauungsplan festgesetzte Vorgartenzone, so sind diese ebenfalls mit einer Heckenbepflanzung mit einer Höhe von 1,60 m zu den öffentlichen Verkehrsflächen abzuschirmen. he lic l nt fe f ö eh rk Ve e ich lä r sf e ch r eh rk Ve he äc sf l größere Stellplatz– oder Carportanlage (Garagen nur außerhalb der Vorgartenzone) hinter Heckeneinfassung, Höhe = 1,60 m Abb. 28: Gestaltung von Anlagen für den ruhenden Verkehr 30 Abb. 29: Beispiele für Carport– oder Stellplatzanlagen mit Heckeneinfassung Heckeneinfassung, Höhe = 1,00 m St ra ße ‚Au fd en Hu nd er t M or g en ‘ Bäume nach Pflanzgebot nt fe öf h lic e e ch flä n ü Gr llte e e S l ag t iva an Pr latz p nt fe öf h lic h ke er V e he äc l f rs Die den Mischgebieten MI 3, MI 10, MI 11 und MI 12 zugeordneten privaten Stellplatzanlagen zur Straße ‚Auf den Hundert Morgen‘ sind mit einer Heckenbepflanzung mit einer Höhe von 1,00 m mindestens dreiseitig einzufassen. Die Heckeneinfassung gewährleistet zum einen eine weitestgehende Abschirmung, zum anderen ist über die reduzierte Einfassungshöhe eine Integration der Stellplatzanlage in das Bepflanzungskonzept der angrenzenden Grün– und Freiflächen möglich. Abb. 30: Einfassung der Stellplatzanlagen zur Straße ‚Auf den Hundert Morgen‘ Carports sind als weitgehend offene – bis maximal 3,00 m hohe - Konstruktionen in Holz oder Stahl auszuführen. Sie sind so zu gestalten, dass höchstens zwei Wandseiten geschlossen ausgeführt werden. Sofern Carports direkt an einer Hauswand angeordnet sind, gilt auch diese Wand als eine geschlossene Wandseite. Damit soll erreicht werden, dass der gewünschte offene Vorgartencharakter nicht durch garagenähnliche Einbauten gestört wird. Garagen im baulichen Zusammenhang mit dem Hauptgebäude sind in Material und Farbe wie das Gebäude auszubilden. Über die Vorgabe sollen Garagenanlagen in das Gestaltungskonzept der Gebäude integriert werden. 31 Die den Mischgebieten MI 3, MI 10, MI 11 und MI 12 zugeordneten privaten Stellplatzanlagen zur Straße ‚Auf den Hundert Morgen‘ sollten als kleinere Einzelanlagen mit gesonderten Zufahrten ausgewiesen werden. Zusammenhängende großflächige Parkplatzanlagen werden nicht empfohlen. Gestaltungsempfehlung Um die Versiegelungsanteile des Bodens auf den Grundstücken möglichst gering zu halten, sollten die Oberflächen von Stellplatzanlagen einschließlich ihrer Zufahrten in versickerungsfähigen Belägen wie Rasen- oder Splittfugenpflaster hergestellt werden. Extensive Grasdächer sind für Flachdächer oder flachgeneigte Dächer von Garagen oder Carports (auch bei Nebenanlagen) sinnvoll und grundsätzlich zulässig. Neben einer ökologisch günstigen Auswirkung auf das Kleinklima wertet eine Dachbegrünung die Baulichkeiten optisch auf, nicht zuletzt beim Blick aus dem Fenster. Der Stellplatzbedarf aller Mischgebietsflächen sollte erstrangig in Tiefgaragen untergebracht werden. Oberirdische Anlagen für den ruhenden Verkehr sollten nur untergeordnet für Besucherverkehre ausgewiesen werden. 8.2 Nebenanlagen Neben den Anlagen für den ruhenden Verkehr ist die Anordnung und Ausgestaltung der Nebenanlagen für das kleinräumige Erscheinungsbild des Baugebietes wichtig. Folgende Regelungen zu Nebenanlagen werden als Festsetzung im Bebauungsplan getroffen: Auszug aus den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes: Bebauungsplan (1) In der im Bebauungsplan nach landesrechtlichen Vorschriften als 'Vorgartenzone' bezeichneten Fläche sind Nebenanlagen im Sinne von § 14 Absatz 1 BauNVO unzulässig. (2) Außerhalb der Vorgartenzone, auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen, sind Nebenanlagen zulässig, sofern sie eine Grundfläche von 7,50 m² und einen umbauten Raum von 20 m³ nicht überschreiten. Sie sind ausschließlich an der, dem öffentlichen Raum abgewandten seitlichen Grundstücksgrenze zu errichten. Grenzen die Gartenbereiche rückwärtig an öffentliche Flächen, so sind die Nebenanlagen hinter die Grundstückseinfriedung zu setzen. 32 8.3 Müllsammelanlagen Wie die Gestaltung der Nebenanlagen ist auch die Anordnung und Ausgestaltung der Müllsammelanlagen ein wichtiges Gestaltungselement nicht nur des privaten Grundstücks, sondern im Übergang zur Straße auch des öffentlichen Raumes. Dabei ist zum einen für ein hygienisch wirkendes Erscheinungsbild der Abfallstationen zu sorgen, zum anderen sollen die Vorgartenzonen zu den öffentlichen Verkehrsflächen nicht durch ungestaltete Müllsammelanlagen gestört werden. Abb. 31: Negativbeispiele für ungestaltete Müllsammelanlagen Folgende Regelungen zu Müllsammelanlagen werden als Festsetzung im Bebauungsplan und als Gestaltungsempfehlung getroffen: Bebauungsplan Auszug aus den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans: In allen Baugebieten sind Standplätze für bewegliche Abfallbehälter in der im Bebauungsplan festgesetzten 'Vorgartenzone' nur zulässig, wenn sie mit Sträuchern, Hecken oder anderen begrünten Einfassungen (begrünte Holz- oder Stahlkonstruktionen) optisch von drei Seiten abgegrenzt werden (Pflanzlisten C2/D). Weitergehende Erläuterungen: Damit die Abfallbehältnisse von der Straße nicht sichtbar sind, dürfen Heckenpflanzungen um Müllsammelanlagen die für die Vorgartenzone festgesetzte Einfriedungshöhe von 0,80 m überschreiten. Im Bebauungsplan werden folgende unverbindliche Vorschläge von heimischen Gehölzarten zur Einfriedung der Müllsammelanlagen getroffen (Pflanzlisten C): C2: Heimische Laubgehölze Acer campestre (Feldahorn) Carpinus betulus (Hainbuche) Corylus avellana (Hasel) Crataegus i.S. (Weißdorn i.S.) Fagus sylvatica (Rotbuche) Ilex aquifolium (Stechhülse) Ligustrum vulgare i.S. (Gemeiner Liguster i.S.) Viburnum i.S. (Schneeball i.S.) 33 Pflanzliste D 'Kletterpflanzen zur Begrünung von Einfassungen' Aristolochia durior (Pfeifenwinde) Celastrus orbiculatus (Baumwürger) Clematis vitalba (Waldrebe) Hedera helix (Efeu) Humulus lupulus (Wilder Hopfen) Lonicera i.S. (Geißblatt i.S.) Lonicera periclymenum (Waldgeißblatt) Parthenocissus quinquefolia (Rankender Wein) Parthenocissus tricuspidata (Selbstklimmender Wein) Rosa i.S. (Kletterrosen i.S.) Vitis viniferia i.S. (Trauben-Weinrebe i.S.) Wisteria sinensis (Blauregen) Die Standorte für Müllsammelanlagen sollten bei der Entwicklung des Freiraumkonzeptes frühzeitig berücksichtigt und eingeplant werden. So lassen sich auch größere freistehende Abfallstationen gut mit Stellplatzanlagen und deren Einfriedung kombinieren. St pla ell nl tz a Gestaltungsempfehlung e ag Eingefriedeter Müllstandort nt fe öf l eh rk Ve e ich lä r sf e ch Abb. 32: Müllstandorte in Kombination mit Stellplatzanlagen 34 8.4 Werbeanlagen Die Gestaltung der Werbeanlagen ist für das Erscheinungsbild der Baugebiete, insbesondere an den städtebaulich wichtigen Lagen zur Straße ‚Auf den Hundert Morgen‘ und am ‚Platz zum Bahnhaltepunkt‘ von besonderer Bedeutung. Dabei ist zum einen der Standort der Werbeanlagen entscheidend, zum anderen können überdimensionierte und überinstrumentierte Werbeanlagen das Erscheinungsbild einer ansonsten hochwertig gestaltete Fassade stark verändern und negativ beeinflussen. Folgende Regelungen zu Werbeanlagen werden als Festsetzung im Bebauungsplan und als verbindliche Gestaltungsleitlinie getroffen: Bebauungsplan Auszug aus den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans: In den Baugebieten MI 2 bis MI 7 und MI 8 bis MI 12 sind Werbeanlagen nur an der Stätte der Leistung in Form von Schildern, Zeichen oder Kastenkörpern bis zu einer Höhe von 70 cm oder, sofern verkehrstechnische Erfordernisse nicht entgegenstehen, als Ausleger bis zu einer Größe von maximal 0,70 m x 0,70 m an den Gebäuden und Ausleger max. 0,70 m dort ausschließlich in der Erdgeschosszone zulässig. Werbeanlagen mit wechselnmax. 0,70 m dem oder bewegtem Licht sind unzulässig. Schilder, Zeichen oder Kastenkörper Ausnahmsweise sind großflächige Werbeanlagen auf den rückwärtigen südöstlichen Abb. 33: Festsetzungen für Werbeanlagen gemäß Bebauungsplan Grundstücksbereichen der Baugebiete MI 2 bis MI 6, MI 8 bis MI 12 und den nordwestlichen rückwärtigen Grundstücksbereichen des MI 7 bis zu einer Größe von 2,00 m x 2,00 m zulässig. Zur Straße 'Auf den Hundert Morgen' sowie auf den nordwestlichen straßenseitigen Grundstücksflächen der Baugebiete MI 2 bis MI 6, MI 8 bis MI 12 und den südöstlichen Grundstücksflächen des MI 7 sind großflächige Werbeanlagen unzulässig. Gestaltungsleitlinie 35 Werbeanlagen müssen in Anordnung und Größe auf die Fassadenöffnungen und Fassadenelemente abgestimmt und in das Erscheinungsbild des Gebäudes integriert werden. Wesentliche gliedernde Fassadenelemente wie Gesimse, Erker und Pfeiler dürfen nicht verdeckt oder überschnitten werden. Bei Verwendung von Werbebändern und Kastenkörpern ist die maximale Einzellänge auf eine Schaufensterlänge begrenzt. Abb. 34: Verbindliche Gestaltungsleitlinien für Werbeanlagen Gliedernde Fassadenelemente, Gesimse, Pfeiler nicht verdecken oder überschneiden Durchsichtigkeit von Schaufenstern nicht beeinträchtigen Kastenkörper max. Schaufensterlänge Werbeanlage auf Fassadenöffnungen und Fassadenelemente abstimmen Bei Schaufensterwerbung darf die Durchsichtigkeit von Schaufenstern nicht durch Verspiegelung, Einfärbung, Farbauftrag oder Folienbeklebung beeinträchtigt werden. Nicht ständige Beschriftungen oder Plakatierungen sind hiervon ausgenommen. 36
