Entwurf - Freudenstadt
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Entwurf Bebauungsplan „Sonneneck" in Freudenstadt BEGRÜNDUNG BEBAUUNGSPLAN „SONNENECK“ in Freudenstadt Inhaltsverzeichnis: Städtebauliche Begründung 1. Erforderlichkeit, Ziele, Zwecke der Planung 2. Bebauungsplan der Innenentwicklung 3. Vorbereitende Bauleitplanung - Einfügen in bestehende Rechtsverhältnisse 4. Räumlicher Geltungsbereich - Situation und Entwicklung im Plangebiet 4.1 Räumlicher Geltungsbereich 4.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit, Artenschutz 4.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung 4.4 Eigentumsverhältnisse 4.5 Belastungen 5. Städtebauliches Konzept 5.1 Planungskonzept 5.2 Nutzung 5.3 Erschließung 5.3.1 Äußere Verkehrserschließung 5.3.2 Innere Verkehrserschließung 5.4 Ver- und Entsorgung 6. Gutachten / Untersuchungen 6.1 Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung großflächigen Einzelhandels 6.2 Schalltechnische Auswirkungen 6.3 Fachbeitrag Umwelt - Artenschutzrechtliche Prüfung 7. Erläuterungen zu den Planfestsetzungen 7.1 Art der baulichen Nutzung – SO sonstige Sondergebiete SO 1 Einkaufsbereich, SO 2 Gastronomie und Dienstleistung 7.2 Maß der baulichen Nutzung 7.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche 7.4 Stellplätze und Tiefgarage 7.5 Nebenanlagen 7.6 Verkehrsflächen 7.7 Mit Geh- und Leitungsrecht zu belastende Flächen 7.8 Private Grünflächen 8. Abwägung des naturschutzrechtlichen Eingriffs / Umweltverträglichkeit 9. Flächenbilanz Anlagen: Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung großflächigen Einzelhandels in Freudenstadt an der Stuttgarter Straße „Sonneneck“, GMA Ludwigsburg vom Juni 2015. Gutachten 10038 -01 Ermittlung und Beurteilung der schalltechnischen Auswirkungen durch und auf die Sondergebietsfläche im Bebauungsplan „Sonneneck“ in Freudenstadt (Schallimmissionsprognose) von Kurz & Fischer GmbH, beratende Ingenieure vom 17. Juni 2015. Fachbeitrag Umwelt, Artenschutzrechtliche Relevanzprüfung, arguplan GmbH Vorholzstr. 7 76137 Karlsruhe. 1 Begründung Entwurf Bebauungsplan „Sonneneck" in Freudenstadt 1. Erforderlichkeit, Ziele und Zwecke der Planung Auf den von einem privaten Investor erworbenen Grundstücken, Flst. Nr. 1743, 1743/1, 1740/2 und 1741/2, Gemarkung Freudenstadt, direkt an der Stuttgarter Straße/ B28 ist die Ansiedelung großflächigen Einzelhandels in Form eines Lebensmittelund Drogeriemarktes, eines Restaurants mit Drive-In Verkauf, eines Bäckereiverkaufs mit Café und Restaurant, Verkaufsflächen für Zeitschriften und Schreibwaren sowie Betriebe des Dienstleistungsgewerbes für Büros und Verwaltung vorgesehen. Bisher hatte hier ein Früchtegroßhandel, neben anderen Handelbetrieben und einer Bildungseinrichtung, seinen Standort. Mit dem geplanten Lebensmittelmarkt – der über eine Verlagerung aus dem Gewerbegebiet heraus realisiert werden soll, soll eine Verbesserung der Versorgung in der Südstadt erreicht werden. Zugleich werden im Gewerbegebiet durch diese Verlagerungen wichtige Flächen für das produzierende Gewerbe oder andere Nutzungen frei, die nur im Gewerbegebiet untergebracht werden können. Seine endgültige Bedeutung als Versorgungsschwerpunkt bekommt der Standort an der Stuttgarter Straße, wenn das zukünftige Wohnbaugebiet „Sonnenhalde“, welches sich unmittelbar anschließt, realisiert wird. Städtebaulich wird ein vorhandener, bisher schon bebauter, Siedlungsbereich neu geordnet und aufgewertet. Im Anschluss an die bestehende Bebauung südlich der Stuttgarter Straße und im Übergang zum zukünftigen Lärmschutzwall bildet diese neue bauliche Entwicklung ein Teil des Freudenstädter Stadtentrees. Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes und die Aufhebung des früheren Verfahrens in diesem Bereich, soll die städtebauliche Entwicklung in diesem Quartier unter Berücksichtigung zukünftiger Zielvorstellungen neu geregelt werden 2. Bebauungsplan der Innenentwicklung Das Plangebiet ist der Innenstadt von Freudenstadt zugeordnet und war über Jahrzehnte Standort verschiedener Handelsunternehmen. Die bisherigen Nutzungen – Früchtegroßhandel, Handelsbetrieb der Kfz Branche und Bildungszentrum – wurden aufgegeben; die Gebäude werden derzeit abgebrochen. Im Rahmen der Innenentwicklung soll auf dem Grundstück nun eine neue Nutzung durch u.a. großflächigen Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistung und Büros ermöglicht werden. Dies ermöglicht, den Bebauungsplan als „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ nach § 13a BauGB aufzustellen. Die Voraussetzungen liegen vor, es handelt sich bei der zu überplanenden Fläche 2 Begründung Entwurf Bebauungsplan „Sonneneck" in Freudenstadt um eine Innenbereichsfläche nach § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB, da Sie mit 7.570m² überplanter Fläche unter 20.000m² liegt. Das Vorhaben unterliegt nicht der UVPPflicht oder gibt Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter (FFH- oder Vogelschutzgebiete). 3. Vorbereitende Bauleitplanung - Einfügen in bestehende Rechtsverhältnisse Der Flächennutzungsplan 2015 der Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft Freudenstadt weist das Gebiet mit der bestehenden Bebauung an der Stuttgarter Straße als Mischgebiet aus. Südlich schließt sich derzeit noch eine große Freifläche an, welche im Flächennutzungsplan mit dem zukünftigen Wohngebiet „Sonnenhalde“ überplant ist. Der Bebauungsplan stimmt daher aufgrund des geplanten Sondergebietes, der für die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel erforderlich ist, nicht mit dem Flächennutzungsplan überein und ist nach § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB zu berichtigen. 4. Räumlicher Geltungsbereich - Situation und Entwicklung im Plangebiet 4.1 Räumlicher Geltungsbereich Das ca. 7.570m² große Planungsgebiet liegt in der Kernstadt Freudenstadt, Gemarkung Freudenstadt. Das Planungsgebiet beinhaltet die Grundstücke Flst. Nr. 1743/1, 1740/2, 1743, 1741/1, 1742, 1746, sowie Teilflächen der an das Grundstück angrenzenden Gehwege und öffentlicher Verkehrsflächen. Maßgeblich für die Abgrenzung des Planungsgebietes ist der zeichnerische Teil des Bebauungsplanes. 4.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit, Artenschutz Auf dem Grundstück werden derzeit Abbrucharbeiten durchgeführt, in weiten Teilen liegt es bereits brach. Auf Grund der vorhandenen Topografie fällt das Gelände von Nord nach Süd um ca. 6,00m. Der Großteil des Vorhabensbereichs sind versiegelte Flächen oder waren mit Gebäuden überbaut. Lediglich im Osten sind Grünflächen vorhanden. Dort kommt eine grasreiche ausdauernde Ruderalvegetation mit Brombeer-Gestrüppen vor. Entlang der östlichen Grenze des Vorhabensbereichs befindet sich ein strukturreiches Gebüsch. Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten wie: größtenteils versiegelte Flächen, Ruderalvegetation in einem kleinen Teilbereich, vorhandene Gehölze, 3 Begründung Entwurf Bebauungsplan „Sonneneck" in Freudenstadt wurden folgende Vorkommen festgestellt: Blaumeise, Mönchsgrasmücke, Zilpzalp und zwei Exemplare des Großen Wiesenknopfes. Sonstige Vorkommen wurden nicht festgestellt. Eine erhebliche Beeinträchtigung der Umweltschutzgüter tritt durch die Planung nicht ein. 4.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung Umfeld: Im Gebiet „Sonnenhalde“ ist im nordwestlichen Bereich an der Stuttgarter Straße eine Baustruktur mit gemischter Nutzung vorhanden. Neben der im Jahr 2002 erbauten Tankstelle an der Einmündung der Saarstraße sind dies in erster Linie Handels- und Handwerksbetriebe der Kfz-Branche mit Reparaturwerkstatt und eine Kaffeerösterei. Der gesamte Bereich ist durchmischt mit Wohnnutzung. In einem neu errichteten Gebäude befand sich ein Gemüsehandel kombiniert mit einer Wohnnutzung – diese gewerbliche Nutzung wurde recht schnell wieder aufgegeben und das Gebäude steht zurzeit leer. Der vierspurige Ausbau der Stuttgarter Straße begrenzt den Bereich im Norden, im Süden schließt sich an die vorhandene Bebauung eine große Wiesenfläche, teilweise mit Obstbaumbeständen, an. Plangebiet: Das Plangebiet ist fast vollständig überbaut, bzw. die Freiflächen sind befestigt und wurden als Zufahrten oder Parkierungsflächen genutzt. Die vorhandene Bebauung gliederte sich in zwei große Baukörper. Ein Gebäude welches ursprünglich als Autohaus mit Tankstelle genutzt war, ist unmittelbar der Stuttgarter Straße zugeordnet und von dort aus auch direkt erschlossen. Der Gebäudekomplex des Früchtegroßhandels befand sich in „zweiter Reihe“ und wurde durch eine kurze Straßenanbindung – als vorgezogen realisierte Anbindung der späteren Kärntner Straße - über die Stuttgarter Straße erschlossen. 4.4 Eigentumsverhältnisse Die Grundstücke, die für das Bauvorhaben notwendig sind, wurden vom Vorhabenträger erworben. Für die Inanspruchnahme von städtischen Flächen ist ein Flächentausch und / oder Kauf vorgesehen. 4 Begründung Entwurf Bebauungsplan „Sonneneck" in Freudenstadt 4.5 Belastungen Altlasten Teilflächen des Plangebietes sind in der flächendeckenden historischen Erhebung von Altlastverdachtsflächen aufgeführt. Eine Fläche (nördliche Fläche) ist als AFläche geführt, was bedeutet: „Archivierung keine weitere Bearbeitung erforderlich“, eine weitere Fläche (südliche Fläche) wird als B –Fläche geführt, was bedeutet: „Belassen auf Wiedervorlage, aufgreifen bei Nutzungsänderung“. Die Kartierung erfolgte auf Grund einer früheren Nutzung als Autohaus mit Tankstelle. Im Bereich der B-Fläche wurden keine Anhaltspunkte auf schädliche Bodenveränderungen gefunden, aber bei Aushubmaßnahmen im Bereich des Altstandortes (im Untergrund doppelwandiger 3.000 Liter Altöltank geleert und gereinigt) ist mit belasteten Bodenkubaturen zu rechnen, die ordnungsgemäß zu entsorgen sind. Entsprechende Untersuchungen sind durchzuführen. Im Zuge der Abbrucharbeiten werden diese Altlasten geprüft und fachgerecht entsorgt. Die Flächen sind im Bebauungsplan gekennzeichnet. Immissionen Die Belastungen durch Lärm, Luft und Klima entsprechen der städtischen Lage mit verdichteter Bebauung und vielfältigen Nutzungen. Zusätzliche Lärmbelastungen sind durch die Stuttgarter Straße gegeben. Im Rahmen einer durchgeführten schalltechnischen Untersuchung sind die auf das Plangebiet einwirkenden Verkehrslärmimmissionen ermittelt und anhand der schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 beurteilt worden. 5 Städtebauliches Konzept 5.1 Planungskonzept Das Plangebiet umfasst eine kleine Gewerbeansiedlung am Rand der Innenstadtbebauung unmittelbar an der Stuttgarter Straße/ B 28 im Kreuzungsbereich des neu angelegten Straßenanschlusses zum späteren Wohngebiet „Sonnenhalde“ und zum bestehenden Wohngebiet „Ziegeltal“. Der nun vorliegende Bebauungsplanentwurf „Sonneneck“ sieht eine Neubebauung vor, die sich in drei Baukörper gliedert. Auf Grund der Topografie werden diese Baukörper auf zwei Ebenen angesiedelt sein, wobei sich die Höhenentwicklung im Rahmen von ein bis drei Geschossen bewegen wird. An der Stuttgarter Straße – auf der oberen Ebene – ist unmittelbar neben bzw. östliche der Einmündung der späteren Kärntner Straße ein dreigeschossiger Flachdachbaukörper (Gebäude 1) im SO 2 vorgesehen. Ein weiterer Baukörper (Gebäude 2), allerdings nur eingeschossig, schließt sich hier im Osten an. Im Süden des Gebäudes 2 befindet sich der dritte Baukörper im SO 1 topografisch auf der unteren Ebene. Dieses Gebäude mit Pultdach wird zweigeschossig ausgebildet und befindet sich im zweiten Geschoß auf gleichem Niveau wie das Parkdeck und die Erdgeschoßflächen der beiden Gebäude direkt an der Stuttgarter Straße. Die Parkierung wird über ca. 75 offene Stellplätze und über eine Tiefgarage mit ca. 65 Stellplätzen, übergreifend in SO 1 und SO 2, geregelt. 5 Begründung Entwurf Bebauungsplan „Sonneneck" in Freudenstadt Die Tiefgarage wird auf der unteren Ebene unmittelbar neben dem Discounter, das darüber liegende Parkdeck wird über eine Zufahrt ausgehend vom vorhandenen kurzen Teilstück der Kärntner Straße südlich des Kreuzungsbereichs angefahren. Das geplante Fast-Food Restaurant mit Drive-In wird über dieselbe Zufahrt wie das Parkdeck angefahren. 5.2 Nutzung Im SO 1 „Einkaufsgebiet“ ist eine Nutzung mit einem Lebensmittelmarkt geplant. Dieses Angebot wird ergänzt durch einen Drogeriemarkt. Innerhalb der maximal zulässigen Verkaufsfläche gelten für die einzelnen Sortimente sortimentsbezogene Verkaufsflächenobergrenzen. Insgesamt sind max. 2.200 qm Verkaufsflächen zulässig. Im SO 2 „Gastronomie und Dienstleistung“ ist im Gebäude 1 ein Bäckereiverkauf mit Café, Restaurant und Büroräumen im Obergeschoss vorgesehen. Im Gebäude 2, wird ein Fast-Food Restaurant (Systemgastronomie) mit Drive-In seinen Standort bekommen. In der Addition der Verkaufsflächen überschreiten im SO 1 die sortimentsbezogenen maximalen Einzelverkaufsflächen mit einer Flächengröße von insgesamt 2.400 m² die festgesetzte maximale Gesamtverkaufsfläche von 2.200 m². Das bedeutet, dass innerhalb der Einzelsortimente hinsichtlich der Fläche zwar Spielraum besteht, aber nicht alle Einzelsortimente bis zur Obergrenze ausgeschöpft werden können da die Verkaufsfläche von 2.200 m² nicht überschritten werden darf. Auf die Festsetzungen im textlichen Teil zum Bebauungsplan sowie auf das Gutachten der GMA vom Juni 2015 wird verwiesen. Die erforderlichen Parkierungsanlagen werden auf einem Parkdeck mit darunter liegender Tiefgarage untergebracht. 5.3 Erschließung 5.3.1 Äußere Verkehrserschließung Das Plangebiet wird über die Stuttgarter Straße/ B 28 erschlossen und zukünftig durch die neu zu bauende Erschließungsstraße Kärntnerstraße mit dem Vogelsangweg und anderen Straßen an das innerörtliche Erschließungssystem angebunden sein. Diese Straße wird die Haupterschließung des zukünftigen Wohngebietes „Sonnenhalde“ werden. Die Zufahrt zum gesamten Areal erfolgt über den Ampelknotenpunkt der Stuttgarter Straße/ B 28 und über den bereits vorhandenen Straßenanschluss der späteren Kärntner Straße zum Parkdeck - wie auch über eine neu zu bauende Verlängerung dieses Straßenstücks zur Tiefgaragenzufahrt und zur Anlieferung des Lebensmittelmarktes. In diesem Bereich wird eine provisorische Wendeplatte notwendig um bis zum endgültigen Ausbau der Kärntner Straße im Zusammenhang mit der Erschließung des Wohnbaugebiets Sonnenhalde eine geordnete Verkehrsabwicklung zu gewährleisten. Fußläufige Verbindungen bestehen über vorhandene Geh-und Radweg entlang der Stuttgarter Straße direkt zum Marktplatz. 6 Begründung Entwurf Bebauungsplan „Sonneneck" in Freudenstadt 5.3.2 Innere Verkehrserschließung Die Innere Erschließung erfolgt über zwei Zufahrten von der Kärntner Straße aus. Das Fast Food Restaurant wird über das Parkdeck angefahren. Die Zufahrt zum DriveIn Schalter des Schnellrestaurants im SO 2, Gebäude 2 verläuft in einem Teilbereich parallel und in geringem Abstand zur B 28 Stuttgarter Straße. Da hier gegen die Fahrtrichtung der B 28 gefahren wird, ist als Blendschutz eine Sockelmauer mit einer Höhe bis max. 1,00m vorgesehen. Die Mauer ist in den zeichnerischen Festsetzungen des Bebauungsplans dargestellt. Die Abfahrt erfolgt wiederum über die Parkdeckzufahrt. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über die neu zu bauende Verlängerung der Kärntner Straße. Um bei eventuellen Stoßzeiten die abfahrenden PKW´s vor dem Kreuzungsbereich steuern zu können, wird eine Vorschaltampel auf der Kärntner Straße den Zufluss zur Kreuzung der Stuttgarter Straße regeln. 5.4 Ver- und Entsorgung Die Ver- und Entsorgung ist gesichert. Ein Abwasserkanal der durch das Gebiet verläuft muss verlegt werden und wird über das erforderliche Leitungsrecht gesichert. Das Plangebiet ist im Mischsystem entwässert. Aufgrund der fast vollständigen Bebauung des Grundstückes kann das unbelastete Niederschlagswasser nicht zur Versickerung gebracht werden. Es wird daher in den Mischwasserkanal eingeleitet. Die Dachfläche von Gebäude 1 im SO 2 wird zu 70% extensiv begrünt und bietet dadurch eine gewisse Retention für Niederschlagwasser. Weitere Dachbegrünungen können auf Grund anderer Vorschriften und techn. Aufbauten nicht realisiert werden. 6. Gutachten / Untersuchungen Die folgenden Gutachten werden dieser Begründung zum Bebauungsplan beigefügt: 6.1 Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung großflächigen Einzelhandels in Freudenstadt an der Stuttgarter Straße „Sonneneck“, GMA Ludwigsburg vom Juni 2015. Das im Juni 2015 erstellte Gutachten der GMA war Grundlage und Voraussetzung für die geplanten Nutzungen des Gebietes. Mit dem geplanten Lebensmittelmarkt, der über eine Verlagerung aus dem Gewerbegebiet heraus realisiert werden soll, soll eine Verbesserung der Versorgung in der Südstadt erreicht werden. Die Verlagerung aus der nicht-integrierten Gewerbegebietslage in eine zentrums- und wohngebietsnähere, wäre als deutliche Verbesserung der städtebaulichen und raumplanerischen Gesamtsituation zu werten. Zugleich würden im Gewerbegebiet durch diese Verlagerung wichtige Flächen für das produzierende Gewerbe oder andere Nutzungen frei, die nur im Gewerbegebiet untergebracht werden können. Die verlagernden Betriebe sollen auf den Bestand ihrer Baugenehmigungen verzichten, so dass sich nicht wieder Einzelhandel im Gewerbegebiet ansiedeln kann. Auf das Gutachten wird verwiesen. 7 Begründung Entwurf Bebauungsplan „Sonneneck" in Freudenstadt 6.2 Ermittlung und Beurteilung der schalltechnischen Auswirkungen durch und auf die Sondergebietsfläche im Bebauungsplan „Sonneneck“ in Freudenstadt (Schallimmissionsprognose Gutachten 10038 -01) von Kurz & Fischer GmbH, beratende Ingenieure vom 17. Juni 2015. Untersucht wurden die schalltechnischen Auswirkungen durch Anlagenlärm auf die schutzbedürftigen Nutzungen innerhalb und außerhalb des Bebauungsplangebietes Sonneneck. Das gesamte Umfeld, auch das geplante Wohngebiet Sonnenhalde, soll durch die geplanten Nutzungen im Sondergebiet keine Einschränkungen erfahren. Um die Immissionsrichtwerte der TA-Lärm einzuhalten zu können sind für den Betrieb der geplanten gewerblichen Nutzungen im Sondergebiet SO 1 und SO 2 verschiedene bauliche und organisatorische Maßnahmen erforderlich. Die baulichen Maßnahmen in Form von Lärmschutzwänden sind Bestandteil der zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans. Die Höhe der Lärmschutzwand im östlichen Teil des Sondergebietes hängt von der späteren Gebäudehöhe im Wohngebiet ab, die jedoch ohnehin schon eine Vorbelastung durch die ausgebaute Stuttgarter Straße/ B 28 hat. Die organisatorischen Maßnahmen (z. B. Liefer- und Öffnungszeiten) werden im Baugenehmigungs- bzw. Kenntnisgabeverfahren festgesetzt. Bestandteil des Gutachtens sind auch Untersuchungen zur Vorbelastung durch Geräusche bereits vorhandener Gewerbebetriebe und die Auswirkung des zusätzlichen Verkehrs im öffentlichen Straßenraum. Innerhalb des Sondergebietes sind Überschreitungen der zur Beurteilung herangezogenen Orientierungswerte der DIN 18005 (Lärmschutz im Städtebau) infolge von Verkehrs- und Gewerbelärm zu erwarten. Die Grundrisse der Gebäude sind deshalb so anzulegen, dass Fenster von Sozial – und Büroräumen zur Straßen- und Parkplatzabgewandten Gebäudeseite orientiert werden. Im Bebauungsplan sind die Lärmpegel gekennzeichnet. An Außenbauteilen von Räumen, bei denen der eindringende Außenlärm aufgrund der in den Räumen ausgeübten Tätigkeiten nur einen untergeordneten Beitrag zum Innenraumpegel leistet (z. B. Büroräume), werden keine Anforderungen gestellt. Von den in den im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans festgelegten Lärmpegelbereichen kann abgewichen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren bzw. Kenntnisgabeverfahren der Nachweis erbracht wird, dass ein geringerer maßgeblicher Außenlärmpegel vorliegt. Durch ein geeignetes Lüftungskonzept ist sicherzustellen, dass der ausreichende Mindestluftwechsel auch bei geschlossenen Fenstern eingehalten werden kann. Die Lärmschutzmaßnahmen in Richtung Norden müssen sofort realisiert werden, die Lärmschutzmaßnahmen in Richtung Süden und Osten spätestens mit Umsetzung des Wohngebietes „Sonnenhalde“. Auf das Gutachten wird verwiesen. 6.3 Fachbeitrag Umwelt, Artenschutzrechtliche Relevanzprüfung, arguplan GmbH Vorholzstr. 7 76137 Karlsruhe. Der Fachbeitrag Umwelt und artenschutzrechtliche Relevanzprüfung stellt fest, dass der Vorhabensbereich auf Basis der Ergebnisse der Geländeuntersuchung nur ein geringes artenschutzrechtliches Konfliktpotential aufweist. Zur Vermeidung von Verbotstatbeständen dürfen die Gehölze nur außerhalb der Brutzeit der Vögel (Oktober 8 Begründung Entwurf Bebauungsplan „Sonneneck" in Freudenstadt bis Februar) entfernt werden. Unter Berücksichtigung dieser Maßnahme ist zu erwarten, dass die Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG nicht ausgelöst werden. Eine diesbezügliche Festsetzung wurde aufgenommen. Auf das Gutachten wird verwiesen. 7. Erläuterungen zu den Planfestsetzungen 7.1 Art der baulichen Nutzung – SO sonstige Sondergebiete SO 1 Einkaufsbereich, SO 2 Gastronomie und Dienstleistung Auf dem Areal sind Einkaufsbereiche geplant, die ergänzt werden durch einen Gastronomiebetrieb (Fast Food mit Drive-In) Bäckerei mit Café, Gastronomie und Dienstleistungsbetriebe sowie die erforderlichen Parkierungsflächen als offenen Stellplätze bzw. Tiefgarage. Das Plankonzeptes sieht drei Gebäude vor, eines davon im SO 1, zwei im SO 2. Eine Beschränkung der Gesamtverkaufsfläche ist ebenso vorgesehen wie eine Beschränkung der Verkaufsflächengröße der zulässigen Sortimente. Das Gutachten der GMA vom Juni 2015 belegt, dass die Einkaufsflächen an diesem Standort am Stadtentree für das Mittelzentrum Freudenstadt positiv zu sehen sind. Die geplante Nutzfläche macht auf der Ebene der Flächennutzungsplanung sowie der Bebauungsplanung die Ausweisung von Sondergebieten nach § 11 BauNVO erforderlich. 7.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird in erster Linie durch die Festsetzung der zulässigen Gebäudehöhe bestimmt. Die Höhenentwicklung der Gebäude an der Stuttgarter Straße, im SO 2, orientiert sich am vorhandenen Baubestand und ist mit einer Höhe von maximal 13.70m bzw. 5.80m über EFH festgesetzt. Das Gebäude im SO 1 ist mit einer Höhe von 5.70m bis 7,50m über EFH festgesetzt. Die EFH liegt auf dem Niveau der offenen Parkierungsfläche (Parkdeck) und wird im Baugenehmigungs- bzw. Kenntnisgabeverfahren festgelegt. Für alle Baukörper im SO 2 sind Flachdächer vorgesehen, der Baukörper im SO 1 wird mit Pultdach ausgeführt. 7.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen Die Überbauung des Grundstücks ist in offener Bauweise vorgesehen. 7.4 Stellplätze, Tiefgarage Die Parkierung wird auf zwei Ebenen untergebracht. Zum einen in der Tiefgarage im SO 1 und SO 2 und auf einem darüberliegenden Parkdeck als offene Parkierungsanlage. Die Zufahrt zur offenen Parkierungsanlage und zur Tiefgarage erfolgt von der Kärntner Straße aus. Die zur Parkierung gekennzeichnete Freifläche mit ca. 75 Stellplätzen ist ausreichend groß. Zusätzlich ist im Bereich des Baufensters des SO 1 und SO 2 eine Tiefgarage mit ca. 65 Stellplätzen vorgesehen. Es sind Lärmschutzwände erforderlich, diese sind im Plan gekennzeichnet. 9 Begründung Entwurf Bebauungsplan „Sonneneck" in Freudenstadt 7.5 Nebenanlagen Die überbaubaren Grundstücksflächen sind im Gebiet festgesetzt. Außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sollen die verbleibenden Grünbereiche sichergestellt werden, Nebenanlagen sind mit Ausnahme der Unterstände für die Einkaufswagen auf dem Parkplatz und Fahrradabstellplätze sowie eingegrünten technischen Anlagen deshalb ausgeschossen. 7.6 Verkehrsflächen Verkehrsflächen sind im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans dargestellt. Die Bereiche der Zufahrten zum Parkplatz, zur Tiefgarage und zu den Anlieferzonen sind dargestellt. 7.7 Mit Geh- und Leitungsrecht zu belastende Flächen Das Leitungsrecht 1 sichert den Abwasserkanal in seiner neuen Lage. 7.8 Private Grünflächen Im kleinen Randbereich des Parkplatzes und der Neubauten sind private Grünflächen mit Pflanzungen im zeichnerischen Teil des Bebauungsplanes dargestellt. Die Pflanzgebote für Bäume sind dargestellt und in den Pflanzlisten definiert. 8. Abwägung des naturschutzrechtlichen Eingriffs / Umweltverträglichkeit Wie oben (Wahl des Verfahrens nach § 13a) dargestellt, kann der Bebauungsplan nach § 13a Abs. 2 Ziff. 1 BauGB im beschleunigten Verfahren nach § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 und 3 BauGB aufgestellt werden. Von einer Umweltprüfung und einem Umweltbericht kann damit abgesehen werden. Etwaige Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, sind zulässig (§ 13a Abs. 2 Ziffer 4 BauGB). 9. Flächenbilanz Geltungsbereich gesamt Baufenster Priv. Stellplätze/ TG und Zufahrten Öffentliche Verkehrsflächen Private Grünfläche Sonst. nicht überbaubare bef. Flächen 0,76 ha 0,18 ha 0,29 ha 0,17 ha 0,07 ha 0,05 ha Anlagen: Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung großflächigen Einzelhandels in Freudenstadt an der Stuttgarter Straße „Sonneneck“, GMA Ludwigsburg vom Juni 2015. 10 Begründung Entwurf Bebauungsplan „Sonneneck" in Freudenstadt Gutachten 10038 -01 Ermittlung und Beurteilung der schalltechnischen Auswirkungen durch und auf die Sondergebietsfläche im Bebauungsplan „Sonneneck“ in Freudenstadt (Schallimmissionsprognose) von Kurz & Fischer GmbH, beratende Ingenieure vom 17. Juni 2015. Fachbeitrag Umwelt, Artenschutzrechtliche Relevanzprüfung, arguplan GmbH Vorholzstr. 7 76137 Karlsruhe. Freudenstadt, den ……….. ___________________________________ Christoph Gerber Baurechts- und Ordnungsamt 11 ___________________________________ Rudolf Müller Bauamt Begründung
