Stadt Neubulach Bebauungsplan „Turmstraße“
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Stadt Neubulach Bebauungsplan „Turmstraße“ Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB Begründung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen ENTWURF Stand 22.07.2015 Netzwerk für Planung und Kommunikation Dipl.-Ing. Timo Buff Freier Stadtplaner BDA SRL in Bürogemeinschaft mit Dipl.-Ing. Thomas Sippel Freier Stadtplaner BDA SRL Freier Landschaftsarchitekt Ostendstraße 106 70188 Stuttgart fon (0711) 411 30 -38/-39 fax (0711) 487 469 e-mail: [email protected] I [email protected] Stadt Neubulach - Bebauungsplan „Turmstraße“ Begründung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen 1 Anlass und Ziel der Planung Mit der Aufstellung des Bebauungsplans wird von der Stadt Neubulach das vom Gemeinderat beschlossene Ziel verfolgt, innerstädtische Bauflächenpotenziale gegenüber einer weiteren Außenentwicklung aktiv zu fördern und die Nutzung regenerativer Energien zu ermöglichen. Die Nachfrage nach Bauplätzen im Stadtgebiet ist vorhanden und kann momentan direkt durch die Stadt nicht ausreichend befriedigt werden. Die Stadt Neubulach hat nun die Möglichkeit, innerhalb des Geltungsbereichs Flächen zu erwerben und die Innenentwicklung voranzutreiben. Darüber hinaus soll im Bereich der ehemaligen Gaststätte Lamm eine bauliche Entwicklungsoption geschaffen werden. Das zuvor leerstehende Gebäude wurde bereits abgerissen, das Grundstück und sein benachbartes sollen nun einer dem Standort angemessenen, neuen Nutzung zugeführt werden. Zu Beginn des Bebauungsplanverfahrens wurden städtebauliche Testentwürfe in Varianten für das Plangebiet erstellt und im Rahmen eines Eigentümer-/Anliegergesprächs durch die Verwaltung gemeinsam mit den Eigentümern erörtert. Es wurde deutlich, dass eine weniger dichte Bebauung (Variante 2) gewünscht wird und zum Teil konkrete Bauwünsche vorhanden sind. Aufgrund einer im Vorfeld eingeholten artenschutzrechtlichen Stellungnahme und als Fazit eines Vorgesprächs mit dem Landratsamt Calw wurde der Geltungsbereich gegenüber den ersten Überlegungen im Norden und Nord-Osten um Grünflächen erweitert, auf denen die empfohlenen Kompensationsmaßnahmen realisiert und adäquate Übergänge zwischen Bebauung und Landschaft geschaffen werden können. Seite 2 Stadt Neubulach - Bebauungsplan „Turmstraße“ Begründung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen Aufgrund einer zu erwartenden Geruchsstundenhäufigkeit im südöstlichen Bereich, verursacht durch einen benachbarten landwirtschaftlichen Betrieb, wurde der Geltungsbereich im Süd-Osten verkleinert. Grundlage dafür war eine im Vorfeld eingeholte Stellungnahme des Stallklimadienstes (Landratsamt Calw, 10/2014). Da für den größten Teil des Geltungsbereichs bislang kein Planungsrecht besteht und unbebaute Flächen zur Arrondierung hinzukommen, wurde die Aufstellung eines Bebauungsplans notwendig, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung, vor allem in Hinblick auf die Lage am Übergang zur Landschaft, sicherzustellen. Auch vor dem Hintergrund des Leerstands der ehemaligen Gaststätte an der Calwer Straße, die mit ihrer Lage an der Zufahrt zum Ortskern ortsbildprägend ist, wird die Neuordnung dieses Bereichs notwendig. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans „Turmstraße“ liegt am Rand der bebauten Ortslage von Neubulach und umfasst in der Summe eine Flächengröße von 32.553qm. Die festgesetzte GRZ liegt zwischen 0,3 im Wohngebiet und 0,6 im Mischgebiet. Folglich liegt die festgesetzte bebaubare Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO deutlich unter dem normierten Grenzwert von 20.000qm. Ebenso begründet der Bebauungsplan keine Vorhaben, die der Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen. Die Voraussetzungen zur Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens gemäß § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innentwicklung) sind somit gegeben. 2 Lage, Abgrenzung und Größe des Plangebietes Das Plangebiet liegt nord-westlich des historischen Ortskerns von Neubulach und knüpft mit der Kreuzung Calwer Straße / Hohenbergstraße östlich an die Landesstraße L 348 an. Die westliche Begrenzung des Plangebietes erfolgt entlang der Straßen Liebelsberger Weg, Hohenbergstraße und Calwer Straße. Lediglich die Hohenbergstraße liegt innerhalb des Geltungsbereichs. Der Friedhof, das Baugebiet Krautgärten und die Firma Duss grenzen im Westen an das Plangebiet an. Im Norden und Nord-Osten umgrenzen das Plangebiet landwirtschaftlich genutzte Acker- und Wiesenflächen. Die Abgrenzung orientiert sich hier an Feldwegen und dem Verlauf von Grundstücksgrenzen. Im Osten schließt das Plangebiet direkt an die bestehende Bebauung nördlich und südlich entlang der Turmstraße an. Im Süden schließt das PlangeSeite 3 Stadt Neubulach - Bebauungsplan „Turmstraße“ Begründung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen biet die Dreiecksfläche zwischen Calwer Straße und Turmstraße ein. Die detaillierte Abgrenzung ist der Planzeichnung zu entnehmen. Die Plangebietsgröße beträgt ca. 3,26 ha. 3 Bestehende Rechtsverhältnisse Regionalplanung In der Raumnutzungskarte des Regionalplans Nordschwarzwald 2015, rechtsverbindlich seit dem 21.03.05, ist das Plangebiet nachrichtlich zum größten Teil als Bestandfläche Siedlung dargestellt. Im Sinne einer Abrundung wird das Siedlungsgebiet im Norden und Nord-Osten ergänzt. Die nördliche Fläche am Liebelsberger Weg tangiert den südlichen Rand des regionalen Grünzuges, worauf die Festsetzung einer Grünfläche zum Übergang zwischen Bebauung und Landschaft reagiert. Vor dem Hintergrund der Größe der festgesetzten Fläche des Grünzuges wird der Regionalplan als ausformuliert betrachtet. Flächennutzungsplanung Im gültigen Flächennutzungsplan 1991 bis 2006 - 3. Änderung mit Rechtskraft durch Veröffentlichung am 12.08.2009 der Stadt Neubulach ist das Plangebiete nördlich der Turmstraße als Wohnbaufläche und südlich der Turmstraße als Mischbaufläche dargestellt. Die neu überplante Bereiche im Norden und Nord-Osten, entsprechend einer Bebauungstiefe, sind als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Mit dieser Überplanung wird der nördliche Bereich entsprechend der nördlichen Abgrenzung der benachbarten Bebauung Krautgärten arrondiert und die Turmstraße beidseitig angebaut. Bisher ist die Turmstraße einseitige erschlossen. Die geringfügige Veränderung der Darstellung des Flächennutzungsplans fällt unter das Entwicklungsgebot. Folglich gilt der Bebauungsplan als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Eine nachrichtliche Anpassung der Darstellung für den betroffenen Teilbereich erfolgt im Zuge der Fortschreibung des Flächennutzungsplans. Planungsrecht Innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans „Turmstraße“ existiert für sechs Grundstücke im Bereich zwischen Hohenbergstraße und Liebelsberger Weg und südlich der Hohenbergstraße der Bebauungsplan „Krautgärten“ aus dem Jahr 1976, der sich nach Westen bis zur Calwer Straße erstreckt und den Friedhof mit einschließt. Im Sinne einer ganzheitlichen Betrachtung wird der Bereich in die Planung zur Neuordnung und Arrondierung entlang der Turmstraße und der Hohenbergstraße einbezogen. Die Festsetzungen im Bebauungsplan „Turmstraße“ lehnen sich in diesem Teilbereich an die bestehenden Festsetzungen an, erweitern aber im Sinne einer Angebotsplanung die Entwicklungsmöglichkeiten im Bestand. Maßvolle Verdichtung und Neuordnung sind u.a. durch großzügigere Baufenster möglich. Die Festsetzungen des Bebauungsplans „Krautgärten“ werden im Bereich der Überschneidung durch den Bebauungsplan „Turmstraße“ aufgehoben. Auch mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplans „Julius-Heuss-Straße - Gänsheide“ von 1980 (s. rechts in der Überlagerung mit BP Turmstraße), der südwestlich an den Geltungsbereich angrenzt, kommt es zu zwei kleineren Überschneidungen in den Kreuzungsbereichen Hohenbergstraße/Calwer Straße (Flurstück Hohenbergstraße) und Turmstraße/Calwer Straße (Flurstücke 91/1, 89). Die Inhalte wurden prinzipiell übernommen, jedoch an die aktuelle Erschließungsplanung angepasst. Der Radius zwischen Calwer Straße und Turmstraße konnte verkleinert und damit gegenüber der bisherigen Seite 4 Stadt Neubulach - Bebauungsplan „Turmstraße“ Begründung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen Planung aufgrund einer geringeren Ausbaubreite der Turmstraße zurückgenommen werden, so dass jetzt nur noch Flurstück Nr. 89 davon berührt ist. Das Flurstück Nr.91/1 aufgrund der Anpassung von der erforderlichen Ausrundung nicht mehr berührt. Das eingetragene Sichtfeld (bei 50 km/h auf der Calwer Straße) reduziert sich auf einen maximal 1,5m breiten Streifen entlang der Calwer Straße auf den beiden Flurstücken. Sämtliche innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes „Turmstraße“ bisher bestehenden planungs- und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen sowie frühere baupolizeiliche Vorschriften werden aufgehoben und durch die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen ersetzt. 4 Bestandssituation/-nutzungen Bestandsbebauung und Topografie Der Geltungsbereich des Bebauungsplans „Turmstraße“ liegt am nördlichen Ortsrand von Neubulach und liegt außerhalb des historischen Kerns. Er umfasst neben der bestehenden Bebauung im westlichen Bereich offene Flächen im Norden und Nord-Osten, die landwirtschaftlich genutzt werden, sowie Gartenland und Streuobstwiesen im Süden, verzahnt mit Wohngebäuden und Scheunen. Der südliche Bereich wurde bisher geprägt vom Gebäude einer ehemaligen Gaststätte, das am markanten Kreuzungspunkt der Calwer Straße mit der Hohenbergstraße lag und nach Leerstand inzwischen abgerissen wurde. Das Gelände steigt im nördlichen Teil des Geltungsbereichs von Westen nach Osten hin leicht an. Im südlichen Teilbereich steigt das Gelände leicht nach Nordosten an. Verkehrliche Anbindung und Erschließung Die Haupterschließung des Geltungsbereichs erfolgt über den Anschluss an die Landesstraße L 348, von dem aus die Calwer Straße am südlichen Rand des Gebietes entlang in den Ortskern hinein führt. Momentan führt die Hohenbergstraße in das Plangebiet in Richtung Norden, von wo der Liebelsberger Weg abzweigt und die am Austritt aus der Bebauung in den bisherigen Feldweg Turmstraße einmündet, welche am Ostrand der Bebauung entlang und bis zur Calwer Straße im Süden führt. Der Querast der Turmstraße führt nach Osten zur Schillerstraße und endet an der Nord-Süd-Achse der Turmstraße. Umweltzustand und Artenschutz Gemäß der rechtlichen Grundlage des § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) ist die Durchführung einer Umweltprüfung nicht erforderlich. Dennoch sind nach § 1 (6) Nr.7 BauGB bei der Aufstellung der Bauleitpläne die Belange des Umweltschutzes zu berücksichtigen. Nach Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) sind auch bei Verfahren nach § 13a BauGB die Anforderungen an den Artenschutz zu berücksichtigen. Im Vorfeld des Bauleitplanverfahrens wurde für das Plangebiet eine artenschutzrechtliche Beurteilung eingeholt (Relevanzprüfung). Die Ortsbesichtigung fand am 27.05.2014 durch das Büro für Forst- und Landschaftsökologie, Thomas Steinheber, Neuhengstett statt. Im Ergebnis konnte kein konkreter Nachweis auf das Vorkommen geschützter Arten geführt werden. Das Gebiet weist gemäß Gutachter eine mäßige Bedeutung von potentiellen Lebensstätten für geschützte Arten auf. Lediglich bei einigen größeren Bäumen handelt es sich um erhaltenswerte Exemplare, die laut Gutachter in die Bebauung integriert werden sollten. Mehrere Apfelbäume, die aufgrund des Baumzustandes allerdings eine maximal mittelfristige Erhaltungsperspektive haben, und zwei Scheunen scheinen als Habitate für Fledermäuse und Vögel geeignet. Zur Kompensation von Entnahme der Bäume beziehungsweise Abbruch der Scheunen wird das Anbringen von FleSeite 5 Stadt Neubulach - Bebauungsplan „Turmstraße“ Begründung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen dermaus- und Vogelkästen in den angrenzenden Streuobstbeständen im Norden vorgeschlagen. Die in der Grünlandkartierung des Landratsamts Calw erfasste magere Flachlandmähwiese auf den Flurstücken 95 und 102 wird im Gutachten von Herrn Steinheber vom 2.6.2014 explizit als nicht vorhanden kartiert. Bei diese Flächen handelt es sich laut Gutachter um „artenarme Glatthaferwiesen nährstoffreicher Standorte die nicht dem FFH-Lebensraumtyp 6510 (= magere Flachlandmähwiesen) entsprechen“. Vor diesem Hintergrund wird durch den Gutachter die Aussage getroffen, dass sich durch die Aufstellung des Bebauungsplans „Turmstraße“ für den abgegrenzten Bereich keine erheblichen Beeinträchtigungen auf den Bestand geschützter Arten ergeben. 5 Planungskonzept Städtebauliches Konzept Der grundsätzliche Planungsansatz sieht vor, von einem locker bebauten Siedlungsrand mit freistehenden Einfamilien- und Doppelhäusern im Norden in Richtung Süden höher und dichter zu werden. Im Zuge der Neubebauung nördlich und östlich der Turmstraße soll der Übergang zur Landschaft qualifiziert werden. Entsprechend werden zur Ausgestaltung des Ortsrands grünordnerische Maßnahmen definiert, die die Möglichkeit bieten, die aus Artenschutzrechtlicher Sicht erforderlichen Maßnahmen im direkten Umfeld zu realisieren. Die Ausrichtung der Bebauung östlich der Turmstraße (Nordsüdausrichtung, traufständig zur Turmstraße) greift den Verlauf der Topografie auf und ermöglicht die Nutzung regenerativer Energien. Die neue Bebauung fasst den Straßenraum der Turmstraße und rhythmisiert diesen durch traufständige Gebäude. Gleichzeitig wird dadurch eine Durchlässigkeit zwischen Bebauung und Landschaft bzw. Grünflächen erreicht. Die Bebauung nördlich der Turmstraße wird zur Freihaltung von südorientierten Gartenflächen von der Turmstraße abgesetzt. Auch hier orientiert sich die Ausrichtung der Gebäude an der nach Süden hin abfallenden Topografie und ermöglicht gleichermaßen die Nutzung regenerativer Energien. Dies gilt gleichermaßen für die Bebauung südlich der Turmstraße, die die vorhandene Bebauung im östlichen Abschnitt des Plangebiets südlich der Turmstraße fortgesetzt. Im Bereich der Neubebauung an der Turmstraße kann aufgrund der Gebäudestellung wertvoller Baumbestand (Artenschutz) erhalten werden. Im Norden des Plangebiets wird die bestehende Bebauung am Erschließungsstich des Liebelsberger Weg zu einer Hausgruppe ergänzt. Der Übergang in Richtung Norden zur Landschaft hin Norden wird grünordnerisch gestaltet. Die höchste bauliche Dichte ist im Bereich der Dreiecksfläche östlich des Kreuzungsbereichs Hohenbergstraße/Calwer Straße vorgesehen. Das Eckgrundstück am Standort der ehemaligen Gaststätte markiert den Ortseingang in Richtung Altstadt vom Westen in die Stadt. Der öffentliche Raum im Kreuzungsbereich wurde diesbezüglich von der Stadt Neubulach bereits umgestaltet. Gleichermaßen reagiert die bauliche Dichte an dieser Stelle auf die städtebauliche Situation auf der gegenüberliegenden Straßenseite mit der Firma Duss und nimmt im Bereich des ehemaligen Gasthauses eine ähnliche Gebäudehöhe ein. Ebenso reagiert die vorgesehene Nutzung auf die städtebauliche Situation und Lage der Dreiecksfläche. Grundsätzlich verfolgt das Plankonzept für diesen Bereich eine gemischt genutzte Struktur zu entwickeln, während in den anderen Bereichen der siedlungsstrukturelle SchwerSeite 6 Stadt Neubulach - Bebauungsplan „Turmstraße“ Begründung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen punkt auf der Wohnnutzung liegt. Einerseits wird im Bereich der Dreiecksfläche die Option für die Ansiedlung eines Wohn- und Geschäftshaus eröffnet. Alternativ wird an dem Standort die Ansiedlung von betreutem Altenwohnen (Servicewohnen) mit Pflegeeinheit geprüft. Anderseits eröffnet der Standort im nördlichen Teilbereich der Fläche insbesondere den Bau von Mietwohnungen/Mehrfamilienhäusern in zentraler Lage. Die bauliche Dichte auf der Dreiecksfläche nimmt in Richtung Osten wieder ab. Ziel ist es, den Innenbereich für Freiflächen freizuhalten. Durch die Gruppierung mehrerer Gebäude kann hier eine Hof-/Platzsituation entstehen. Im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens wurden hierzu Skizzen und Testentwürfe erstellt (s.u.). Im bereits bebauten Bereich nördlich und südlich der Hohenbergstraße verfolgt das Planungskonzept den Ansatz, eine angemessen Verdichtung im Bestand zu ermöglichen. Das Konzept ermöglicht sowohl einen Aus- bzw. Anbau der Bestandsgebäude als auch eine bauliche Neuordnung. In welcher Form und Intensität sich das Gebiet weiterentwickelt, liegt in der Hand der Eigentümer. Dies gilt in gleichermaßen für die Bestandsbebauung im Bereich Dreiecksfläche entlang der Calwer Straße und der Turmstraße. Erschließung Das Gebiet wird über die bestehenden Straßen Hohenbergstraße und Turmstraße erschlossen, die auf einer Breite von 7,0m mit einem einseitigen Gehweg (1,5m) ausgestattet werden. Hier ist eine Fahrbeziehung auch mit Lkw möglich. Im südlichen Bereich der Turmstraße beschränkt sich die Ausbaubreite auf das vorhandene Flurstück von 5,0m, was die Möglichkeit eines Gehwegs ausschließt und lediglich einen eingeschränkten Begegnungsverkehr (Lkw/Pkw) zulässt. Im Bereich des Gebäudes Turmstraße 6 verringert eine durchgehende Betonmauer den Straßenraum zusätzlich auf 4,87m, so dass in diesem kurzen Teilstück ein Begegnungsverkehr mit Lkw nicht möglich. Der westliche Ast der Turmstraße wird zur künftigen Erschließung der Mischbaufläche von Norden her als Fuß- und Radweg ausgebaut. Eine durchgängige Befahrbarkeit der verlängerten Turmstraße nach Westen wird bewusst nicht verfolgt. Das hiervon betroffene Flurstück ist in städtischem Besitz. Der bestehende Stich vom Liebelsberger Weg wird zur Erschließung von vier neuen Baugrundstücken nach Osten hin verlängert und geringfügig verbreitert. Im Osten wird ein ErschlieSeite 7 Stadt Neubulach - Bebauungsplan „Turmstraße“ Begründung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen ßungsstich von der Turmstraße nach Norden angelegt. Zum einen, um die rückwärtigen Grundstücksbereiche im Übergang zur Bestandsbebauung im Osten zu erschließen und zum anderen, um die nördlich angrenzende Grünfläche anzubinden (Flurstück-Nr. 100). Ebenso wird der bereits im Bestand vorhandene Wiesenweg von der Turmstraße nach Sünden hin ausgebaut. Alle drei Erschließungsstiche werden als Mischverkehrsflächen (mind. 4,4m) ausgebaut und ermöglichen den Begegnungsverkehr Pkw/Pkw. 6 Erläuterungen zu den planungsrechtliche Festsetzungen 6.1 Art der baulichen Nutzung Der historische Ortskern von Neubulach und die Lagen entlang der Ortsdurch- und Ortseinfahrten sind durch eine Mischnutzung geprägt, während die neueren Ortsränder meist durch Wohnbebauung geprägt sind. Das Plangebiet, an einer wichtigen Ortseinfahrt in die Altstadt gelegen, beinhaltet beides, das Mischgebiet an der Calwer Straße und das Wohngebiet am nördlichen Ortsrand. Allgemeines Wohngebiet Entsprechend der von Wohnen geprägten bestehenden und benachbarten Bebauung (teilweise Überplanung des bestehenden Wohngebietes Krautgärten) wird für den größten Teil des Geltungsbereichs, auch zur Ausbildung des neuen Ortsrandes ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Auch im Bereich der bisher im FNP als gemischt genutzt dargestellten Fläche südlich der Turmstraße sind inzwischen Wohngebäude entstanden, welche die Wohnbebauung entlang der Schiller- und anschließend der Turmstraße nach Westen fortsetzen und zusammen mit den neuen zu bebauenden Flächen nördlich der Turmstraße die Verbindung zu den Wohngebieten um Hohenbergstraße und Liebelsberger Weg schaffen. Um der städtebaulichen wie siedlungsstrukturellen Situation Rechnung zu tragen und im Sinne der angestrebten Innenentwicklung an geeigneter Stelle Wohnraum zu schaffen, werden die gemäß § 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen im Allgemeinen Wohngebiet wie sonstige nicht störende Betriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen. Betriebe des Beherbergungsgewerbes im Sinne der Vermietung von Ferienwohnungen sind indessen zulässig. Mit den „Nutzungseinschränkungen“ bleibt der der Gebietscharakter des Allgemeinen Wohngebietes weiterhin gewahrt. Mischgebiet Der Bereich um die ehemalige Gaststätte Lamm liegt an der Calwer Straße. Von Liebelsberg her kommend bis in den Ortskern von Neubulach hinein wird die begleitende Bebauung durch Mischnutzungen geprägt. Vor diesem Hintergrund und als Standort an einem markanten Punkt der Ortseinfahrt und in unmittelbarer Nachbarschaft zur Firma Duss (im Süden außerhalb des Geltungsbereichs) und deren Parkierung wird als Art der Nutzung ein Mischgebiet festgesetzt. Und somit im Bereich der ehemaligen Gaststätte Lamm wieder eine der Lage im Ortskeren adäquate Mischnutzung zulässig ist (u.a. Wohn- und Geschäftshaus). Entsprechend werden die zulässigen Nutzungen Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten im Mischgebiet sowie ausnahmeweise zulässigen Nutzungen (Vergnügungsstätten) ausgeschlossen. Mit den getroffenen „Nutzungseinschränkungen“ bleibt jedoch der Gebietscharakter eines Mischgebiets erhalten (dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören). Seite 8 Stadt Neubulach - Bebauungsplan „Turmstraße“ Begründung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen Werbeanlagen Zur Sicherung eines ruhigen städtebaulichen Erscheinungsbilds werden sowohl im Allgemeinen Wohngebiet als auch im Mischgebiet eigenständige Werbeanlagen (nicht an der Stätte der Leistung) ausgeschlossen. 6.2 Maß der baulichen Nutzung Höhe der baulichen Anlagen / Höhenbegrenzung Zur Wahrung einer angemessen städtebaulichen Höhenentwicklung, die sich an der umgebenden Bestandsbebauung orientiert, wird eine maximale Traufhöhe (TH max.) und eine maximale Gebäudehöhe (GH max.) bezogen auf die Erdgeschossfußbodenhöhe (EFH) festgesetzt. Als Bezugspunkt für die maximale Höhe der baulichen Anlagen wird die Oberkante Dachfirst des jeweiligen Gebäudes bestimmt. Die getroffen Höhenfestsetzungen gewährleisten im Kontext mit den festgesetzten Baufenstern sowohl eine städtebaulich angemessene Einbindung der neuen Baukörper in die umliegende Bestandsbebauung als auch eine größtmögliche Nutzungsoption. Die Differenzierung der Höhenbegrenzung wird abgeleitet von der Lage. Entlang des nördlichen und nord-östlichen Randes wird die niedrigste Bebauung zur optimalen Einbindung in den umgebenden Landschaftsraum festgesetzt. Hier wird alternativ eine geringere Dachneigung verbunden mit einer geringeren Gebäudehöhe und einer erhöhten Trauffestsetzung zugelassen, um niedrigere Gebäude bei gleicher räumlicher Ausnutzung zu ermöglichen. Vom Rand zum Knotenpunkt an der Calwer Straße hin wird die Höhenbegrenzung nach oben hin gestaffelt. Hier am prägnanten Punkt im Mischgebiet an der nördlichen Ortseinfahrt wird eine Höhe von drei Geschossen mit einem zusätzlichen nach hinten versetzten Staffelgeschoss zugelassen. Das hier entstehende Gebäude kann einen städtebaulichen Akzent setzen, ohne – in der Nachbarschaft von prägnanten Firmengebäuden – störend zu wirken. Der nach Norden zur Wohnbebauung bestehende Abstand lässt außerdem diese Höhe zu. Es wird darauf hingewiesen, dass bei einer Höhe des obersten Fußbodens von über 7,0m ein zweiter baulicher Rettungsweg erforderlich ist. Hierauf kann verzichtet werden, wenn eine oberste Fußbodenhöhe von unter 7,0m bzw. eine Brüstungshöhe des obersten Rettungsfensters von unter 8,0m eingehalten wird. Seite 9 Stadt Neubulach - Bebauungsplan „Turmstraße“ Begründung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen Aufgrund der Orientierung der meisten Gebäude zur Straße hin, kann die Höhenlage der Erdgeschossfußbodenhöhe (EFH) in den meisten Bereichen angemessen über die Höhenlage der angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen bestimmt werden. Für einzelne Baufenster wird hingegen die Erdgeschossfußbodenhöhe (EFH) durch Planeintrag bestimmt. Es handelt sich dabei um Eckgrundstücke, die zwischen zwei Straßenzügen teilweise unterschiedlicher Höhenentwicklung liegen, oder um Baufenster, die vom Straßenraum abgesetzt sind. Hiermit wird der Situation Rechnung getragen, dass das Plangebiet nach Südwesten hin abfällt und der Zuschnitt der Grundstücke aus der historisch gewachsenen Wegestruktur folgt. Zur Anpassung an die konkreten örtlichen Gegebenheiten sowie zur Wahrung der notwendigen und beabsichtigten Flexibilität kann von der ermittelten bzw. von der durch Planeintrag festgesetzten Erdgeschossfußbodenhöhe (EFH) um bis zu +/- 0,3m abgewichen werden. Grundflächenzahl - GRZ Unter Berücksichtigung der Grundstücksgrößen und der Vermittlung zum angrenzenden Landschaftsraum wird die Grundflächenzahl abweichend von der Obergrenze nach § 17 BauNVO von 0,4 auf 0,3 im Bereich entlang des Randes bzw. auf 0,35 südlich der Turmstraße und um die Hohenbergstraße reduziert festgesetzt. Aufgrund der relativ großen Grundstücke und der großzügigen Baufenster bestehen dennoch ausreichend Entwicklungsmöglichkeiten im gesamten Plangebiet. Für den Bereich nördlich des Mischgebietes wird als GRZ 0,4 festgesetzt. Die GRZ im Mischgebiet selbst wird entsprechend der Obergrenze nach § 17 BauNVO mit 0,6 festgesetzt. Auf eine Überschreitung der festgesetzten GRZ gemäß § 19 (4) BauNVO bis zu 50 vom Hundert durch Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen jedoch bis zu maximal 0,8 gemäß § 14 BauNVO wird hingewiesen. Seite 10 Stadt Neubulach - Bebauungsplan „Turmstraße“ Begründung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen 6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche Bauweise Um der städtebaulichen Konzeption wie dem siedlungsstrukturellen Charakter der angrenzenden und der bestehenden Bebauung Rechnung zu tragen, wird im Wohngebiet eine offene Bauweise festgesetzt, in der nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind. Im Mischgebiet wird analog eine offene Bauweise festgesetzt, hier sind allerdings auch Hausgruppen in dichterer Bauweise denkbar. Die Abweichung von der offenen Bauweise besteht in der Längenbegrenzung auf 25,0 m, um eine der räumlichen Lage am Siedlungsrand entsprechende aufgelockerte und angemessen offene Bebauung zu sichern. Überbaubare Grundstücksfläche Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche (Baufenster) erfolgt ausschließlich über die Darstellung von Baugrenzen. Um eine Flexibilität in der Anordnung der Hauptgebäude im Kontext der Anordnung der Garagen, Carports oder Stellplätze werden möglichst durchgängige Baufenster mit einer Tiefe von 16m entlang der Straßenräume, bzw. der Ränder festgesetzt. Damit wird gleichermaßen mit Blick auf die Grundstücksbreiten planungsrechtlich eine größtmögliche Flexibilität gewährleistet. In Bereichen bestehender Bebauung werden große zusammenhängende Baufenster festgesetzt, um zum einen individuelle Entwicklungsmöglichkeiten im Sinne einer angemessen Nachverdichtung im Bestand zu ermöglichen. Zum anderen aber auch, um eine flexible Grundstücksgestaltung und eine Orientierung zu verschiedenen Straßenseiten aufgrund der teilweise durch spitz aufeinander zulaufende Straßen ungünstig zugeschnittenen Grundstücke zu ermöglichen. Nicht Überbaubare Grundstücksfläche - Nebenanlagen Aufgrund der großzügig bemessenen Baufenster wird zur Sicherung ausreichender, nicht überbaubarer Grundstücksflächen die Anzahl sowie die Größe der Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO planungsrechtlich geregelt. 6.4 Stellung der baulichen Anlagen Zur Sicherung der städtebaulichen Konzeption sowie zur weiteren Ausformung der Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche (Lage und Orientierung der Baufenster) wird die Stellung/Ausrichtung des Hauptgebäudekörpers festgesetzt – außer in den Bereichen, wo die Baugebiete spitz zulaufen und eine eindeutige Orientierung schwer festzulegen ist. Dabei wird auf die Topografie, den Bezug zum Straßenraum wie auch auf eine süd-südostorientierte Ausrichtung der Gebäude zur Nutzung der Sonnenenergie Rücksicht genommen. Südlich der Turmstraße und deren Verlängerung nach Westen wird die Ausrichtung explizit nach Süden festgesetzt, damit der Straßenraum zumindest einseitig durch traufständige Gebäude gefasst wird. Am Ostrand zum Landschaftsraum hin wird ebenfalls die Ausrichtung nach Süden hin festgesetzt, um eine Durchlässigkeit vom Landschaftsraum bis hinein zu den inneren Quartieren zu erhalten. Die Verzahnung zwischen Bebauung und Landschaft wird damit gestärkt. In den Bereichen, wo öffentliche Verkehrsflächen nicht gerade oder nicht orthogonal zueinander verlaufen, wird eine der Situation angemessene Abweichung festgesetzt. Seite 11 Stadt Neubulach - Bebauungsplan „Turmstraße“ Begründung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen 6.5 Flächen für Stellplätze mit ihren Einfahrten Stellplätze, Garagen, Carports und Tiefgaragen Zur Sicherung einer städtebaulich geordneten Unterbringung der Stellplätze, unter Wahrung einer größtmöglichen Flexibilität für die Eigentümer, sind Stellplätze im Geltungsbereich allgemein und Carports, Garagen und Tiefgaragen in den Baufenstern zulässig. Darüber hinaus sind Carports und Garagen zusätzlich in dafür ausgewiesenen Flächen zwischen Erschließungsraum und Baufenster zulässig, wo ansonsten lange Zufahrten zu Garagen innerhalb der Baufenster entstehen würden. Zur Vermeidung von unnötigen Rangiermanövern und Störungen des Verkehrs im Zuge der Zuund Abfahren auf die öffentlichen Verkehrsflächen sind die Stellplätze entsprechend so anzuordnen und anzulegen, dass ein problemloses Ein- und Ausparken möglich ist. Im Mischgebiet ist aufgrund der höheren Dichte die Möglichkeit zur Errichtung einer Tiefgarage durch Verbreiterung des Baufensters für Tiefgaragen in die Tiefe des Grundstücks gegeben. Somit kann der erforderliche Nachweis von Stellplätzen erfüllt werden, ohne die Ausnutzung der Grundstücksflächen durch Bebauung zu stark zu reglementieren. 6.6 Flächen, die von Bebauung frei zu halten sind: Sichtfelder Das festgesetzte Sichtfeld am Knotenpunkt Calwer Straße / Turmstraße (südlicher Abschnitt) erhöht die Übersichtlichkeit beim Ausfahren aus der Turmstraße. Hier ist ein Mindestsichtfeld zwischen 0,80 und 2,50m Höhe von ständigen Sichthindernissen, parkenden Kraftfahrzeugen und sichtbehinderndem Bewuchs freizuhalten. Bäume, Lichtmaste, Lichtsignalgeber und ähnliches sind innerhalb der Sichtfelder möglich. Das Sichtfeld mit einer Schenkellänge von 70m ergibt sich aus der zulässigen Geschwindigkeit von 50 km/h auf der Calwer Straße (Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen RASt 06). 6.7 Verkehrsflächen Straßenverkehrsfläche Die im Plangebiet vorhandenen Straßenverkehrsflächen sichern die Haupterschließung des Plangebietes. Dies sind im Einzelnen die Hohenbergstraße, die von der Calwer Straße abzweigt und ins Plangebiet nach Norden erschließt, und die Turmstraße, die mit der neuen Verlängerung nach Norden (Verbreiterung des Feldwegs) fast den gesamten südlichen Teil des Plangebietes erschließt. Entsprechend sind diese Flächen im Bebauungsplan als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt. Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung Ergänzend zu den Straßenverkehrsflächen werden alle weiteren öffentlichen Verkehrsflächen im Plangebiet als Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung festgesetzt. Im Wesentlichen werden hier die Mischverkehrsflächen der drei Stiche, welche der Erschließung von Hausgruppen dienen, von den Flächen unterschieden, die ausschließlich den Fußgängern und Radfahrern vorbehalten sind. Um vermehrten Durchfahrtsverkehr in der Turmstraße als Verlängerung der Schillerstraße nach Westen zu vermeiden, und aufgrund der ausreichenden Erschließung des Baugebietes zwischen Turmstraße und Calwer Straße wird die Verlängerung der Turmstraße nach Westen als Fläche für den Fuß- und Radverkehr festgesetzt. Von Südwesten darf die Verkehrsfläche auf ca. 2/3 der Länge für die Zufahrt zu Stellplätzen (z.B. straßenbegleitend als Querparker oder in Tiefgaragen) überfahren werden. Die Unterscheidung erfolgt über eine entsprechende verkehrsrechtliche Anordnung und Gestaltung (Poller). Seite 12 Stadt Neubulach - Bebauungsplan „Turmstraße“ Begründung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen Ein- und Ausfahrten Um die Zufahrt zu einer möglichen Tiefgarage im Bereich der ehemaligen Gaststätte Lamm zu regeln, wird ein Bereich für die Tiefgaragen Ein- und Ausfahrt festgelegt. Ziel ist die es, die Zufahrtsverkehre zu bündeln und den Platzbereich an der gestalteten Kreuzung Calwer Straße/Hohenbergstraße/Verlängerung Turmstraße von Ein- und Ausfahrt freizuhalten. 6.8 Flächen für Anlagen zur Verteilung von Strom (Versorgungsflächen) Um die Stromversorgung des Plangebietes durch einen Versorgungsträger zu gewährleisten, haben Grundstückseigentümer entlang von Erschließungsstraßen das Aufstellen von Verteilerschränken auf deren Grundstück im Anschluss an die Gehweg- oder Straßenfläche zu dulden. 6.9 Grünflächen Zur Randeingrünung am Übergang von Bebauung und Landschaft werden Grünflächen festgesetzt die mit grünordnerischen Maßnahmen (Maßnahme M1 und M2) überlagert werden. Zweckbestimmung Private Grünfläche Der größtenteils schmale Grünstreifen am Nordrand des Geltungsbereichs wird als private Grünfläche festgesetzt. Die Flächen sind Teil der unmittelbar im Süden vorgelagerten Wohnbauflächen. 6.10 Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Maßnahmen zum Artenschutz/Maßnahmenfläche Entsprechend der Empfehlung der artenschutzrechtlichen Beurteilung werden zusätzlich zur Pflanzbindung einiger Bestandsbäume Maßnahmen zur Entwicklung einer Obstbaumwiese als Ersatzpflanzung für entnommene Bäume (M1 und M2) unter Berücksichtigung einer extensiven Bewirtschaftung der Wiesenflächen (M2) festgesetzt. Sonstige Maßnahmen Die nachfolgend aufgeführten Festsetzungen tragen dem naturschutzrechtlichen Vermeidungsund Minimierungsgebot des § 1a BauGB Rechnung: Zur Gewährleistung einer Strukturierung sowie der inneren Durchgrünung der privaten Freiflächen innerhalb des Plangebiets wird eine gärtnerische Gestaltung und dauerhafte Pflege der nicht überbauten privaten Grundstücksflächen getroffen (Schutzgüter Klima, Arten und Biotope). Ebenso wird mit Blick auf das Schutzgut Arten und Biotope die Verwendung von Saatgut gebietsheimischer Pflanzen bestimmt. Darüber hinaus wird zur Minimierung unnötiger Eingriffe in das natürliche Gelände die Festsetzung getroffen, dass nur die zur ordnungsgemäßen Errichtung und Erschließung notwendigen Eingriffe zulässig sind (Schutzgut Boden). Zur Pufferung des Regenwasserabflusses (Schutzgüter Wasser und Klima) werden bei privaten Erschließungsflächen Regelungen zu wasserdurchlässigen Materialien und bei Flach- und Pultdächern zur Begrünung der Dachflächen getroffen. Seite 13 Stadt Neubulach - Bebauungsplan „Turmstraße“ Begründung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen Der Ausschluss von unbeschichteten Metallabdeckungen auf Dachflächen und das Verbot des Waschens und Wartens von Fahrzeugen dient der Vermeidung von grundwasserschädlichen Eintragungen in den natürlichen Wasserkreislauf (Schutzgut Wasser). Dies schließt die Festsetzung von dicht erdverlegten Erdleitungen mit ein. Ebenso unter dem Aspekt des Minimierungsgebots bezogen auf das Schutzgut Arten und Biotope erfolgt die Festsetzung zur Beleuchtung der öffentlichen Räume mit speziellen insektenfreundlichen Leuchtmitteln (Störwirkung nachtaktiver Insekten). 6.11 Pflanzgebote und Pflanzbindung Zur Sicherung einer Mindestdurchgrünung sowie zur Entwicklung strukturreicher privater Garten- und Grünflächen sind innerhalb des Plangebietes ab 350qm Grundstückfläche mindestens ein und ab 650 qm Grundstücksfläche mindestens zwei standortgerechte, heimische Laubbäume zu pflanzen. Die in den textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan unter Hinweise (B 11) aufgeführte Artenverwendungsliste gibt hierfür entsprechende Pflanzempfehlungen. Zur freiraumplanerischen Gestaltung und zur Verbesserung der Aufenthaltsqualität der mit Zweckbestimmung für Fußgänger und Radfahrer festgesetzten Verkehrsfläche, sind im Vorfeld der Gebäude Einzelbäume zu pflanzen. Eine Platzierung der Pflanzgebote innerhalb der Verkehrsflächen ist nicht vorgesehen, um in diesem Bereich durch Baumwurzeln nicht in Konflikt mit der neun einzulegenden unteririschen Ver- und Entsorgungsinfrastrukrtur zu kommen (u.a. Trennsystem). Die Flächen, in den die Pflanzgebote vorgesehen sind, sind im Besitz der Stadt Neubulach. Eine Gestaltung/ Zonierung der Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung z.B. durch unterschiedliche Beläge oder Grünflächen bleibt von der Festsetzung unberührt. Um eine Flexibilität bei Gestaltung der Gebäudevorbereiche, der Lage der Ein- und Ausfahrt zur Tiefgarage und der Anordnung von Stellplätzen im Vorfeld der künftigen Bebauung zu ermöglichen, können die festgesetzten Baumstandorte bis zu 6,0m entlang des Straßenraums verschoben werden. Vor dem Hintergrund der artenschutzrechtlichen Beurteilung nach § 44 (ehemals § 42) BNatSchG sowie zur Sicherung einer Mindestdurchgrünung des Plangebietes (siehe vorherigen Punkt) werden bestehende Einzelbäume (Birne, Nuss, Kirsche) planungsrechtlich gesichert. Im Zuge der erforderlichen Baumaßnahmen sind im Plangebiet zur Sicherung der dargestellten Pflanzbindung ausreichende Schutzvorkehrungen zu treffen. 7 Erläuterungen zu den bauordnungsrechtlichen Festsetzungen (Örtliche Bauvorschriften) Die Festsetzungen, die im Rahmen der örtlichen Bauvorschriften getroffen werden, sichern den stadtgestalterischen Rahmen, orientieren sich an der umliegenden Bebauungs- und Siedlungsstruktur, lassen aber einen genügend großen Spielraum für eine individuelle Gestaltung. 7.1 Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen Dachgestaltung Unter Berücksichtigung der angrenzenden Bebauung verfolgen die örtlichen Bauvorschriften zu Dachform/-neigung, Dacheindeckung und Dachaufbauten das Ziel, ein harmonisches, der siedlungsstrukturellen Situation angepasstes Erscheinungsbild zu sichern. Seite 14 Stadt Neubulach - Bebauungsplan „Turmstraße“ Begründung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen Um den Eigentümern bei der Dachgestaltung einen hinreichend bemessenen Gestaltungsspielraum zu geben, werden für das gesamte Wohngebiet und den südlichen Teil des Mischgebiets Satteldächer mit einer Dachneigung von 25° bis 40° zugelassen. Ausschließlich im Bereich des Bebauungsrandes entlang der landwirtschaftlichen Flächen wird eine geringere Dachneigung in Verbindung mit einer geringeren Gebäudehöhe bei erhöhter Traufhöhe zugelassen, um die Einbindung der Bebauung in die Landschaft zu verbessern. Im nördlichen Teil des Mischgebiets werden aufgrund der besonderen Lage am Knotenpunkt Flach- oder Pultdächer festgesetzt. Durch die zusätzliche Festsetzung eines Staffelgeschosses kann hier eine großzügige Ausnutzung stattfinden bei gleichzeitiger Auflockerung des Baukörpers. Zur Wahrung einer ruhigen und gestalterisch weitgehend unauffälligen Dachlandschaft werden zum einen die Farbe und das Material anhand der Umgebung bestimmt. Zum anderen wird ergänzend bestimmt, dass bei Doppelhäusern oder aneinander gebauten Garagen/Carports eine einheitliche Dachform/-neigung, Dacheindeckung sowie bei Satteldächern der Hauptfirst mittig anzuordnen ist. Aus Gründen der Förderung von regenerativen Energien können Ausnahmen zugelassen werden (bspw. für das Anbringen von Photovoltaikanlagen auf den südausgerichteten Dachflächen). Zur visuellen Einbindung der Anlagen von regenerativen Energien auf dem Dach in die umliegende Dachlandschaft wird die Festsetzung getroffen, dass die Anlagen einen Mindestabstand vom 0,5m zum Randabschluss des Daches einzuhalten haben. Das Verbot unbeschichteter Metalldächer aus Kupfer, Blei oder Zink begründet sich aus der angestrebten Versickerung/Pufferung von Niederschlagswasser auf dem Grundstück und der Vermeidung von grundwasserschädlichen Eintragungen in den natürlichen Wasserkreislauf. Die Maßgabe einer extensiven Begrünung von Flach- und Pultdächern trägt dem Ziel Rechnung, anfallendes Regenwasser möglichst im Plangebiet zu puffern und zu verdunsten und dient ihrer gestalterischen Einbindung. Die für die Stadt Neubulach bestehende „1. Satzung zur Änderung über die Zulassung von Dachaufbauten und Zwerchgiebeln“ kommt auch bei vorliegenden Änderung des Bebauungsplans „Turmstraße“ zur Anwendung, um eine Gleichbehandlung und Einheitlichkeit bei den Dachaufbauten/-einschnitten und Zwerchgiebeln im Stadtgebiet sicherzustellen. Fassadengestaltung/Äußere Gestaltung In Ergänzung zu den Festsetzungen zur Dachgestaltung werden im Plangebiet zur Wahrung eines ruhigen, der siedlungsstrukturellen Umgebung angemessenen Erscheinungsbilds glänzende, Licht reflektierende und grell gefärbte Außenwandmaterialien, sofern sie nicht aus Glas sind oder einer aktiven wie passiven Nutzung der Sonnenenergie dienen, im Plangebiet ausgeschlossen. Dementsprechend sind Doppelhäuser in ihrer Gestaltung, Oberflächenstruktur und Farbgebung der Fassade aufeinander abzustimmen. 7.2 Werbeanlagen Aus stadtgestalterischen Gründen sowie zur Minimierung von Störwirkungen auf das siedlungsstrukturelle Erscheinungsbild sind Werbeanlagen nur an der Stätte der Leistung oder des Vertriebs sowie unterhalb der Traufkanten und in ihrer Größe reglementiert zulässig. Ebenso werden Werbeanlagen mit grellen Farben, wechselndem und bewegtem Licht, Videowände und ähnliches ausgeschlossen. Gleichermaßen werden unter dem Aspekt des Minimierungsgebots bezogen auf das Schutzgut Arten und Biotope spezielle insektenfreundliche Leuchtmittel festgesetzt. Seite 15 Stadt Neubulach - Bebauungsplan „Turmstraße“ Begründung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen 7.3 Einfriedigungen Um den Grundstückseigentümern die Möglichkeit zu geben, die privaten Gartenbereiche sowohl von den öffentlichen Verkehrsflächen als auch untereinander räumlich zu trennen und dennoch einen offenen Gebietscharakter zu wahren, werden die Einfriedigungen in ihrer Höhe begrenzt. Zur harmonischen Einbindung in das städtebauliche Erscheinungsbild sind Metallzäune durch heimisch-standortgerechte Gehölze zu begrünen. 7.4 Höhenlage des zukünftigen Geländes / Stützmauern Vor dem Hintergrund der Minimierung unnötiger Eingriffe in das natürliche Gelände (naturschutzrechtliches Vermeidungs- und Minimierungsgebot, Schutzgut Boden) wird die Festsetzung getroffen, dass nur die zur ordnungsgemäßen Errichtung und Erschließung notwendige Eingriffe zulässig sind. Dies schließt auch die Errichtung von Zugängen in das Keller-/ Untergeschoss ein. Um visuell wirksame Stützmauern zwischen dem Baugrundstück und dem Straßenraum/Gehweg sowie zwischen benachbarten Baugrundstücken auf ein angemessenes Maß zu minimieren, wird deren Höhe auf maximal 0,5m begrenzt. Im Weiteren ist das geplante Gelände dem natürlichen Gelände bzw. dem angrenzenden Straßenniveau anzupassen. 7.5 Versorgungseinrichtungen und -leitungen Um das siedlungsstrukturelle Gesamterscheinungsbild nicht durch eine Vielzahl von Freileitungen zu beeinträchtigen, wird die Maßgabe festgesetzt, dass Niederspannungsleitungen zur Stromversorgung generell unterirdisch zu führen sind. 7.6 Stellplatzverpflichtung Um den öffentlichen Straßenraum von privater Parkierung der Anwohner zu entlasten und die Aufenthaltsqualität im Bereich der öffentlichen Erschließungsanlagen nicht über Maßen durch parkierende Pkws einzuschränken (Nutzungsqualität, Verkehrssicherheit), wird die Stellplatzverpflichtung für Wohnungen gemäß der Landesbauordnung für Wohnungen mit einer Größe > 70qm auf zwei Stellplätze erhöht. Mit der vorgenommenen Differenzierung des Stellplatznachweis wird auf die unterschiedliche Einwohnerdichte in Abhängigkeit der Wohnungsgrößen reagiert (z.B. Einliegerwohnung) und gleichermaßen sichergestellt, dass auf den Privatgrundstücken für die Fahrzeuge der Bewohner eine ausreichende Anzahl an Stellplätzen vorgehalten wird. Seite 16 Stadt Neubulach - Bebauungsplan „Turmstraße“ Begründung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen 8 Schutzgutbezogene Aussagen zur Bestandssituation und zu den Auswirkungen des Bebauungsplans „Turmstraße“ Da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, entfällt nach § 13a Abs. 2. Nr. 4 BauGB das Erfordernis einer Eingriffs- Ausgleichsbilanzierung. Wenn gleich im Rahmen eines Bebauungsplans nach §13a BauGB kein formaler Umweltbericht und keine Eingriffsbilanzierung abzuarbeiten ist, so sind nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB und § 1a BauGB bei der Aufstellung von Bauleitplänen grundsätzlich die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu berücksichtigen und in die Abwägung einzustellen. Folglich sind die Wertigkeit der grünordnerischen Ausgangssituation und die Wirkung des Bebauungsplans auf die einzelnen Schutzgüter darzulegen, um die notwendigen Abwägungsbelange darzustellen. Einwirkung in naturschutzrechtlich geschützte Bereiche und Schutzgebietskulissen Innerhalb des Geltungsbereichs und auch unmittelbar daran angrenzend existieren keine naturschutzrechtlich geschützten Bereiche und europäischen Schutzgebietskulissen (FFH-Gebiete / Vogelschutzgebiete). Auch indirekte Einwirkungen auf weiter entfernt liegende Schutzgebietskulissen sind ausgehend von der Aufstellung des Bebauungsplans „Turmstraße“ nicht zu erwarten. Schutzgut Arten und Biotope Die Bereiche der ergänzenden Bebauung am Nord- und Nordostrand und südlich der Turmstraße wurden im Rahmen der eingeholten artenschutzrechtlichen Beurteilung (Relevanzprüfung) bezüglich des Schutzguts Arten und Biotope betrachtet. Die offenen Wiesenflächen werden dabei als artenarme Glatthaferwiese nährstoffreicher Standorte, bzw. im Südwesten auch als magere Vielschnittwiese mit Freizeitnutzung beschrieben, welche für geschützte Pflanzenarten in autochthonen Vorkommen nicht relevant sind. Die in der Grünlandkartierung des Landratsamtes Calw erfasste magere Flachlandmähwiese (FFHLebensraumtyp 6510) wurde vom Gutachter nicht vorgefunden. Seite 17 Stadt Neubulach - Bebauungsplan „Turmstraße“ Begründung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen Der Baumbestand weist einen schwachen Totholzanteil auf. Wenige Bäume weisen temporär Strukturen auf, die sie als Ruhestätte für Fledermäuse geeignet machen – ebenso die Scheune auf Flurstück Nr. 103. Aufgrund der ortsnahen Lage und der ähnlichen in den angrenzenden Hausgärten und Streuobstflächen bestehenden Biotope ist die Bedeutung des Lebensraums als mittel bis gering einzuschätzen. Zur Kompensation von Eingriffen in das Schutzgut Arten und Biotope werden im Rahmen der eingeholten artenschutzrechtlichen Beurteilung (Relevanzprüfung) Kompensationsmaßnahmen und deren rechtzeitige Umsetzung empfohlen. Die vom Gutachter als erhaltenswert eingestuften Bäume (Birne, Nuss und Kirsche) und darüber hinaus ortsbildprägende größere Bäume werden planungsrechtlich als Pflanzbindung gesichert. Ersatzpflanzungen werden innerhalb der Maßnahmenflächen und auf den Baugrundstücken festgesetzt (s. 6.10, 6.11). Auf das Anbringen von Fledermaus- und Vogelkästen in den nördlich angrenzenden Streuobstbeständen und den Entnahme- bzw. Abbruchzeitraum für Bäume und Scheunen (Winterzeit) wird in den textlichen Festsetzungen ebenso hingewiesen. Vor dem Hintergrund der festgesetzten Maßnahmen zur Kompensation und den Maßnahmen zur Vermeidung wird durch die Umsetzung des Bebauungsplans zwar in Wert gebende Strukturen eingegriffen, diese liegen jedoch jeweils räumlich im Randbereich größerer zusammenhängender Wert gebender Strukturen (Streuobstgürtel am Nordrand von Neubulach). Im Schutzgut Arten und Biotope ist damit ein zwar nachhaltiger Eingriff zu konstatieren, mit dem Bebauungsplan wird zu den Wert gebenden Strukturen jedoch ein definitiver und grünordnerisch gestalteter Siedlungsabschluss gebildet und es werden entsprechende Ausgleichsmaßnahmen definiert. Schutzgut Boden und landwirtschaftliche Belange Aufgrund der baulichen Vornutzung/-belastung im gesamten westlichen und teilweise im östlichen Bereich des Geltungsbereichs kann davon ausgegangen werden, dass hier die natürlichen Bodenstrukturen nicht mehr existent bzw. überformt sind. Die festgesetzten Baufenster orientieren sich weitgehend am Bestand. Es besteht lediglich bei der Ergänzung der Bebauung um jeweils eine Baureihe im Norden und im Nord-Osten und auf einem Flurstück südlich der Turmstraße eine Inanspruchnahme noch durchgängig intakter natürlicher Bodenstrukturen. Für die heute noch landwirtschaftlich genutzten Flurstücke (ca. 1,5 ha) liegen Klassifizierungen aus der Reichsbodenschätzung vor. Klassifizierungen Flurstücke 805, 804 (Teilbereich), 800, 95, 100, 102, 103: IS I b2 50/50 • Bedeutung als Standort für Kulturpflanzen: Stufe 3 • Bedeutung als Ausgleichskörper im Wasserhaushalt: Stufe 4 • Bedeutung als Filter und Puffer für Schadstoffe: Stufe 3 Klassifizierungen für 99/3, kleiner Teilbereich im Osten des Geltungsbereichs: L II b2 52/52 • Bedeutung als Standort für Kulturpflanzen: Stufe 3 • Bedeutung als Ausgleichskörper im Wasserhaushalt: Stufe 4 • Bedeutung als Filter und Puffer für Schadstoffe: Stufe 4 Seite 18 Stadt Neubulach - Bebauungsplan „Turmstraße“ Begründung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen Die Böden weisen damit durchschnittliche bis überdurchschnittliche Bodenfunktionen und eine entsprechende Wertigkeit auf. Im Sinne der Festsetzungen des Bebauungsplans ist im Bereich der heute baulich noch nicht vorgenutzten Teilbereiche mit intakten Bodenfunktionen bei einer Vollausnutzung der GRZ im Sinne der Eingriffswirkung in das Schutzgut Boden eine weitergehende Versiegelung von bis zu 3.340qm, bzw. 5.010qm (mögliche Überschreitung der GRZ durch Grundflächen von Garagen, Stellplätzen mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen nach BauNVO § 19 (4)) zu erwarten, welche mit einem Totalverlust der Bodenfunktionen und in der Eingriffswirkung mit einem erheblich nachhaltigen Eingriff einhergeht. Die landwirtschaftlichen Flächen liegen zunächst ortsrandnah und sind gut erreichbar. Teilweise handelt es sich bei den landwirtschaftlichen Flächen jedoch um obstbaumbestandene Wiesenflächen, welche für die heutige landwirtschaftliche Produktion nur eine untergeordnete Bedeutung darstellen. In große am Rand des Geltungsbereichs liegende Teilbereiche wird nicht eingegriffen, sie bleiben durch die Festsetzung als Grünflächen einschließlich Maßnahmen zur Entwicklung von Obstbaumwiesen in ihrer Funktion als Grünlandflächen erhalten. Wenn auch weitere Versiegelungen bzw. Eingriffe in das Schutzgut erfolgen, werden die Eingriffswirkungen in der Summe als eingeschränkt relevant bzw. vertretbar eingestuft, gerade auch vor der Zielsetzung der aktiven Förderung der Innenentwicklung. Laut der flächendeckenden historischen Erhebung altlastenverdächtiger Flächen im Landkreis Calw von 1999 besteht auf dem Grundstück der ehemaligen Gaststätte Lamm (Flst. 91) eine auffällige Fläche, auf der bis 1965 eine Kleintankstelle betrieben wurde. Die Tanks wurden mittlerweile ausgebaut. Die Fläche wurde aus dem Altlastenverdacht ausgeschieden und auf „A“ bewertet. Die Fläche kann somit als unbelastet angesehen werden. Schutzgut Wasser Innerhalb des Geltungsbereichs existieren keine natürlichen Gewässer. Im Hinblick auf die Grundwasserneubildung versickert in der Bestandssituation das im Nordosten des Geltungsbereichs anfallende Regenwasser bzw. fließt bei Starkregenereignissen hangabwärts in Richtung Südwesten. Die Entwässerung erfolgt entsprechend der Topografie über Turmstraße, Hohenbergstraße und Liebelsberger Weg überwiegend zum Anschluss an das vorhandene Trennsystem und den Mischwasserkanal im Kreuzungsbereich Calwer Straße / Hohenbergstraße. Bisher besteht innerhalb des Geltungsbereichs ein Mischsystem, an das die bestehenden Gebäude angeschlossen sind. Das System wird in Turmstraße und Hohenbergstraße um einen Regenwasserkanal ergänzt, so dass die neu entstehenden Gebäude nahezu vollständig im Trennsystem entwässert werden können. Lediglich die Gebäude im südlichen Dreieck zwischen Turmstraße und Calwer Straße werden aufgrund der Topografie nach Südosten in den Mischwasserkanal der Calwer Straße entwässert, und die drei nördlichen geplanten Grundstücke werden an den vorhandenen Mischwasserkanal im Liebelsberger Weg angeschlossen, da die geringe Breite der Verkehrsfläche den Einbau eines zusätzlichen Regenwasserkanals ausschließt. Zur Minimierung der Eingriffswirkungen sind die privaten Fußwege, Erschließungsflächen sowie die Flächen von Stellplätzen mit wasserdurchlässigen Belägen und Materialen herzustellen. Darüber hinaus sind die Flachdächer von Garagen und Carport extensiv zu begrünen. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes „Turmstraße“ erhöht sich entsprechend der Darstellungen zum Schutzgut Boden der Anteil der versiegelten Flächen. Folglich ergeben sich auch Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser, die aber vor dem Hintergrund der Vorbelastung durch die Bestandsbebauung und der geplanten Maßnahmen als geringfügig negativ eingestuft wer- Seite 19 Stadt Neubulach - Bebauungsplan „Turmstraße“ Begründung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen den, so dass bezogen auf das Schutzgut Wasser keine erheblichen Beeinträchtigungen zu erwarten sind. Schutzgut Klima, Klimafolgenanpassung Das Plangebiet wird in der Ausgangssituation einerseits durch den vorhandenen Gebäudebestand (Individualwohnungsbau) geprägt, welche als Siedlungsklimatop anzusprechen ist, jedoch über gut strukturierte private Freiflächen verfügt. Der übrige Teil des Plangebietes bezieht sich auf die Randbereiche des im Norden/Nordosten an die vorhandene Siedlungsstruktur angrenzenden Streuobstgürtels, welcher als Offenlandklimatop anzusprechen ist und aufgrund der Kombination von Grünlandflächen mit Ost-/Laubgehölzen eine hohe kleinklimatische Bedeutung besitzt (Kaltluftentstehung, kleinklimatische Meliorationswirkung). Vor dem Hintergrund der Größe dieses vorhandenen Streuobstbestands und der abzusehenden Kleinräumigkeit des Eingriffs sowie durch die vorgesehenen Maßnahmen zur Qualifizierung des Streuobstbestandes in den Maßnahmenflächen sind die Eingriffswirkungen zwar als nachhaltig einzustufen, werden aber keine nachteiligen Auswirkungen auf den angrenzenden Siedlungsbestand haben; dies auch vor dem Hintergrund der vorhandenen Vorbelastung durch die Bestandsbebauung (Barrierewirkung). Im Sinne des Klimaschutzes und der Klimaanpassung erlaubt der Bebauungsplan durchgängig eine für die Energiegewinnung optimierte Gebäudestellung in Süd / Südwest / Südost-Richtung gleichermaßen. Die Festsetzung einer reduzierten GRZ von 0,3 / 0,35, die Festsetzung eines allgemeinen Pflanzgebotes für die Baugrundstücksflächen und die Maßgabe zur gärtnerischen Gestaltung der privaten Freiflächen garantieren für die Freiflächen eine weiterhin gegebene klimatische Grundfunktion (grünordnerische Strukturierung, Sicherung der vegetativen Funktion, Beschattung etc.), welche auch im Sinne der Klimaanpassung von Bedeutung ist. Schutzgut Mensch/Erholung Innerhalb des Plangebiets existieren keine Einrichtungen für eine wohnortnahe Erholung. Die Wegebeziehungen, die momentan über die Straße Hohenbergstraße, Turmstraße und Liebelsberger Weg die Siedlungsstruktur mit dem umliegenden Landschaftsraum verbinden, werden durch die Planung nicht tangiert. Sie werden teilweise aufgewertet, da im Zuge der Erschließungsplanung und deren Umsetzung Gehwege und eine neue Fuß- und Radwegeverbindung zwischen der Kreuzung an der Calwer Straße und der Turmstraße entstehen. Vor diesem Hintergrund werden die Auswirkungen auf das Schutzgut als untergeordnet betrachtet. Schutzgut Siedlungs-/Landschaftsbild Mit der die Calwer Straße als wichtige nördliche Zufahrt zum historischen Ortskern begleitenden Bebauung befindet sich im Plangebiet ein kleiner den Straßenraum prägender Abschnitt. Direkt am Kreuzungspunkt soll das inzwischen abgebrochene markante Gebäude der ehemaligen Gaststätte Lamm durch ein Wohn- und Geschäftshaus ersetzt werden, das mit der Dimensionierung des Baufensters und der festgesetzten Gebäudehöhe diesen Punkt wieder adäquat besetzen kann. Die anschließenden bestehenden Quartiere sind in den 70er- bis 90er-Jahre entstanden und haben kein einheitliches Bild. Durch die Ergänzung der Bebauung im Norden und Nordosten besteht die Chance, durch die zusätzliche Baureihe (v.a. jenseits der Turmstraße) einen geordneten Siedlungsrand zu erhalten. Die festgesetzten begleitenden Grünflächen ermöglichen die grünordnerische Einbindung der neu entstehenden Bebauung in die umgebende Landschaft und die Sicherung eines harmonischen Übergangs zwischen Siedlungsstruktur und Landschaftsraum im Sinne des traditionellen Ortsbilds im Norden von Neubulach. Entsprechend sind die Eingriffswirkungen mit Blick auf das Schutzgut Siedlungs-/ Landschaftsbild als nachgeordnet zu betrachten. Vielmehr werden mit der Aufstellung des Bebauungsplans „Turmstraße“ die erforderlichen städtebaulichen Rahmenbedingungen planungsrechtlich fixiert, die Straßenräume durch beidseitige Erschließung zu fassen und den Ortsrand aufzuwerten. Seite 20 Stadt Neubulach - Bebauungsplan „Turmstraße“ Begründung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen Schutzgut Kultur- und Sachgüter Innerhalb des Plangebiets befinden sich keine Kulturgüter. Die im Bestand vorhandenen Gebäude werden durch die festgesetzten Baufenster planungsrechtlich gesichert, ausgenommen die Scheune Turmstraße Nr. 8. Mit dem geplanten Abriss von alter Gebäudesubstanz wird in das Schutzgut Sachgüter eingegriffen. Da dieser Eingriff aber in der Regel durch den Eigentümer mit der unmittelbaren Absicht erfolgt, ein neues Gebäude zu errichten, kann der mit dem Abriss bedingte Eingriff ausgeglichen werden, so dass in der Gesamtbetrachtung die Eingriffe als nicht erheblich eingestuft werden. Fazit der abzusehenden Eingriffswirkungen In der Gesamtschau beziehen sich die abzusehenden Eingriffswirkungen auf die Schutzgüter Arten und Biotope, Boden, Wasser, Klima und Siedlungs-/Landschaftsbild. Bezüglich der Eingriffswirkungen auf das Schutzgut Arten und Biotope wie auch Siedlungs- und Landschaftsbild wird im Bebauungsplan durch die Festsetzung der randlichen Grünflächen mit entsprechenden grünordnerischen Maßnahmen zur Weiterentwicklung der wertgebenden Streuobstbestände eine Kompensation vorgesehen. Bei den übrigen Schutzgütern sind aufgrund der bestehenden Ausgangssituation nur untergeordnete Eingriffswirkungen festzustellen. Vor dem Hintergrund, mit dem Bebauungsplan „Turmstraße“ die Innenentwicklungspotenziale zu eröffnen und damit Standortentwicklungen im Außenbereich zu vermeiden, welche im Querschnitt der Schutzgüter über ein deutlich höheres Eingriffspotenzial verfügen, werden die Eingriffswirkungen unter Berücksichtigung der getroffenen planungsrechtlichen Festsetzungen zur Minimierung der Eingriffe aus einer Gesamtbewertung heraus als nicht erheblich eingestuft. Insofern ist aus grünordnerischer Sicht keine vertiefende Betrachtung im Zuge einer weitergehenden Umweltprüfung und eines damit verbundenen Umweltberichts erforderlich. 9 Flächenbilanz Allgemeines Wohngebiet ca. 1.9804 qm 61% Mischgebiet ca. 4755 qm 15% Verkehrsflächen ca. 3476 qm 11% Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung ca. 1012 qm 3% Grünflächen ca. 2509 qm 8% Private Grünflächen ca. 998 qm 3% Summe Plangebiet gesamt ca. 3.2553 qm 100% Seite 21 Stadt Neubulach - Bebauungsplan „Turmstraße“ Begründung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen 10 Durchführung und Realisierung Bodenordnung Zur Umsetzung des Bebauungsplans sind in Bezug auf die Erschließung in mehreren Bereichen bodenordnende Maßnahmen durchzuführen (erforderlicher Flächenerwerb durch die Stadt Neubulach). Die Turmstraße soll in ihrem Ost-West-Verlauf nach Norden und im nördlichen Ast nach Osten hin auf 7,00 m verbreitert werden, um einseitig einen Gehweg realisieren zu können. Gleichermaßen wird zur Sicherung einer ausreichenden Gehwegbreite von 1,50m eine minimale Ausrundung am westlichen Ende des Mischgebiets am Knotenpunkt Calwer Straße sowie eine Ausrundung zur besseren Befahrbarkeit der Einmündung Turmstraße/Calwer Straße notwendig. Im Gegenzug kann ein Teil der bisherigen Verkehrsfläche im Kreuzungsbereich Calwer Straße/Hohenbergstraße dem angrenzenden Grundstück zugeschlagen werden. Auch zur Herstellung der Sticherschließung von Hausgruppen mit einer Mindestbreite von 4,40m für den Begegnungsverkehr Pkw/Pkw ist ein Flächenerwerb in folgenden Bereichen erforderlich: • Verlängerung und Verbreiterung des Stichs vom Liebelsberger Weg im Norden. • Stich von der Turmstraße nach Nord im Osten des Plangebietes, auch zur Erschließung angrenzender Grün-/Ackerflächen (Flurstücke 99 und 100), die ansonsten gefangene Grundstücke wären. • Stich von der Turmstraße nach Süden, bereits von Privat als Sicherung der Erschließung abgegrenzt, deshalb hier in der Breite des bestehenden Flurstücks (4,67m). Zur Umsetzung der Bebauung kann zum Teil in den randlichen Ergänzungsflächen durch Veränderung der bestehenden Grundstückssituation mittels Flächentausch zwischen benachbarten Eigentümern oder Grundstücksteilungen eine Optimierung der Anordnung der Gebäude bzw. der Ausnutzung der Grundstücksflächen erreicht werden (v.a. nördlich der Turmstraße). Im Bestand sind keine bodenordnenden Maßnahmen erforderlich, es bietet sich jedoch an, durch Grundstücksneuaufteilung schwierige Situationen bei ungünstigen Flächenzuschnitten zu beheben. Der Großteil der Baugebiete innerhalb des Geltungsbereichs – bis auf das Grundstück der ehemaligen Gaststätte Lamm (städtisches Eigentum) – befindet sich in privatem Besitz. Realisierung Mit der Aufstellung des Bebauungsplans „Turmstraße“ verfolgt die Stadt Neubulach aktiv das Ziel, mit einer Angebotsplanung am Rand der historischen Ortslage zentrumsnahe Entwicklungsoptionen zu schaffen. Eine bauliche Entwicklung und Nachverdichtung im Plangebiet steht in Abhängigkeit persönlicher Entwicklungsabsichten der Eigentümer und Bewohner. Aufgrund bestehender Bauanfragen für einzelne Grundstücke wird nach In-Kraft-Treten des Bebauungsplans „Turmstraße“ mit einer zeitnahen Entwicklung/Bebauung von Teilbereichen gerechnet. Die Vorplanung zur Erschließung und Entwässerung des Gebietes wurde parallel vom Büro Kirn Ingenieure zur Entwurfsoffenlage des Bebauungsplans erstellt. Die hydraulische Leistungsfähigkeit des bestehenden Kanalnetzes wurde durch das Ingenieurbüro Raidt und Geiger geprüft. Die hydraulischen Werte wurden hydrodynamisch mit einem Euler Fall 2 Regen mit 3-jähriger Wiederkehrzeit und 30 Minuten Dauer errechnet. Die festgestellten leichten rechnerischen Überlastungen führen zu keinem Überstau und könnten somit akzeptiert werden. Die neu entstehenden Gebäude können somit an die bestehenden Misch- und Regenwasserkanäle angeschlossen werden. Seite 22 Stadt Neubulach - Bebauungsplan „Turmstraße“ Begründung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen 11 Fachgutachten / Umweltbezogene Stellungnahmen - - Artenschutzrechtliche Beurteilung (Relevanzprüfung) zum Planungsvorhaben „Neubulach Turmstraße/Hohenbergstraße“, Büro für Forst- und Landschaftsökologie, Thomas Steinheber, Neuhengstett, 06/2014 Schallimmissionsprognose Bebauungsplan „Turmstraße“ Neubulach, Gerlinger + Merkle Ingenieurgesellschaft für Akustik und Bauphysik mbH, 20.02.2015 Stellungnahme Landratsamt Calw (Stallklimadienst), 10/2014, Plandarstellung Geruchsimmission Aufgestellt am 13.01.2015 Letztmals geändert am 09.07.2015 Stuttgart, Netzwerk für Planung und Kommunikation Dipl.-Ing. Timo Buff in Bürogemeinschaft mit Dipl.-Ing. Thomas Sippel Ausgefertigt Neubulach, den Petra Schupp, Bürgermeisterin Seite 23
