Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“
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Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ ______________________ Begründung Verfahren nach § 3 (1) BauGB planungsbüro für städtebau göringer—hoffmann—bauer im rauhen see 1 64846 groß-zimmern telefon telefax e-mail (060 71) 493 33 (060 71) 493 59 [email protected] Auftrags-Nr.: Bearbeitet: PB30067-P März 2017 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ Begründung Inhaltsverzeichnis Seite 1 Allgemeines ........................................................................................................... 4 2 Planungsziele und Gründe für die Aufstellung des Bebauungsplanes ............. 5 3 Übergeordnete Planungen / Bestehendes Planungsrecht .................................. 5 3.1 3.2 Regionaler Flächennutzungsplan............................................................................. 5 Bestehendes Planungsrecht / Angrenzende Planverfahren ..................................... 7 4 Bestandsbeschreibung und –bewertung ............................................................. 9 4.1 4.2 Landschaftsplanerische Bestandsbeschreibung und -bewertung ............................. 9 Städtebauliche Bestandsbeschreibung ...................................................................12 5 Planung .................................................................................................................13 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 Vorbemerkung ........................................................................................................13 Art der baulichen Nutzung ......................................................................................15 Maß der baulichen Nutzung ....................................................................................19 Bauweise / Überbaubare Grundstücksflächen ........................................................20 Gestalterische Festsetzungen.................................................................................21 6 Immissionsschutz.................................................................................................22 7 Verkehrliche Erschließung ...................................................................................23 8 Ver- und Entsorgung ............................................................................................25 9 Baugrund...............................................................................................................25 10 Kampfmittel ...........................................................................................................25 11 Umweltprüfung / Artenschutz ..............................................................................26 12 Nachrichtliche Übernahmen ................................................................................27 13 Bodenordnung ......................................................................................................27 14 Städtebauliche Daten ...........................................................................................28 planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 2 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ Begründung Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Abb. 2: Abb. 3: Abb. 4: Abb. 5: Abb. 6: Abb. 7: Abb. 8: Abb. 9: Geltungsbereich des Bebauungsplanes (rot umrandet)..................................... 4 Auszug aus dem Regionalen Flächennutzungsplan 2010 mit Kennzeichnung der Lage des Plangebietes ................................................ 6 Auszug aus dem Bebauungsplan Nr. 46 ........................................................... 7 Übersicht bestehende Bebauungspläne und ihre Nutzungen ............................ 8 Bebauungsplan Nr. 23.1 mit angrenzendem räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Am Krifteler Wäldchen“ ..................... 9 Luftbild (Quelle: Google earth) mit Geltungsbereich des Bebauungsplanes .....................................................................................10 Untersuchungsprogramm zur Erfassung der Tiergruppen ................................11 Nutzungskonzept "Am Krifteler Wäldchen".......................................................18 Übersichtskarte: Erschließung Plangebiet ........................................................24 Anlagenverzeichnis − − − − − − Biotop- und Nutzungstypenkarte vom September 2014, planungsbüro für städtebau göringer_hoffmann_bauer, Groß-Zimmern Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag samt Karte im Rahmen des Bebauungsplanes „Am Krifteler Wäldchen“ vom 18.12.2014, PGNU Planungsgruppe Natur und Umwelt, Frankfurt Kartierung zum Feldhamster und artenschutzrechtlich Beurteilung vom März 2015, Büro Gall – Freiraumplanung und Ökologie, Butzbach Baugrundgutachten und abfalltechnischer Prüfbericht Erschließung des Baugebietes „Am Krifteler Wäldchen“ vom 23.06.2014, bgm baugrundberatung GmbH, Hungen Erschütterungstechnische Untersuchung zur Entwicklung des Wohnquartiers „Am Krifteler Wäldchen“ vom 05.12.2016, Fritz GmbH, Einhausen Verkehrsgutachten zum B-Plan „Am Krifteler Wäldchen“ vom April 2017, R+T Ingenieure für Verkehrsplanung, Darmstadt planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 3 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ 1 Begründung Allgemeines Die Gemeindevertretung der Gemeinde Kriftel hat in ihrer Sitzung am 13.10.2016 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ beschlossen. Der Bebauungsplan „Am Krifteler Wäldchen“ reicht dabei im Norden bis zur Eisenbahntrasse, im Westen bis zur Straße „Am Holzweg“, nach Süden bis zur „Gutenbergstraße“ bzw. bis an die im Süden verlaufende Bundesautobahn (BAB) A 66 heran. Im Osten verläuft die Grenze des Geltungsbereiches ca. 400 m bis 475 m östlich der Straße „Am Holzweg“. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes kann dem nachstehenden Übersichtsplan entnommen werden: Abb. 1: Geltungsbereich des Bebauungsplanes (rot umrandet) planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 4 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ 2 Begründung Planungsziele und Gründe für die Aufstellung des Bebauungsplanes Ziel des Bebauungsplanes „Am Krifteler Wäldchen“ ist es im Rahmen einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung sowohl Wohnbauflächen als auch gewerbliche Bauflächen bereitzustellen. Demgemäß soll durch die Aufstellung des Bebauungsplanes und die damit einhergehende Ausweisung von neuen Wohngebiets- und Gewerbeflächen ein Beitrag zur Deckung der Nachfrage an Wohnraum, aber auch an Flächen für Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben geleistet werden. 3 Übergeordnete Planungen / Bestehendes Planungsrecht 3.1 Regionaler Flächennutzungsplan Die für die Gemeinde Kriftel maßgeblichen Ziele der Raumordnung sind dem Regionalen Flächennutzungsplan 2010 (RegFNP) des Regionalverbandes FrankfurtRheinMain zu entnehmen. Entsprechend dem Textteil des RegFNP wird der Gemeinde Kriftel im System der zentralen Orte die Funktion eines Unterzentrums zugeordnet. Die Gemeinde Kriftel liegt am Rande der Regionalachse Frankfurt - Idstein Limburg und der überörtlichen Nahverkehrs- und Siedlungsachse Frankfurt - Niedernhausen - Idstein. Bei der Inanspruchnahme von Flächen für Wohnsiedlungszwecke stellen gemäß Kap. 3.4.1-4 RegFNP die dem maximalen Bedarf an Siedlungsflächen der Städte und Gemeinden entsprechenden Flächenwerte die Obergrenzen dar. Für die Gemeinde Kriftel wird ein maximaler Bedarf an Wohnsiedlungsfläche für den Zeitraum 2006 bis 2020 von 15 ha festgelegt. Bei der Ausweisung von Wohnbauflächen sind darüber hinaus bestimmte Dichtewerte, bezogen auf das Bruttowohnbauland, einzuhalten (vgl. Kap. 3.4.1-9 RegFNP). Danach sind im Einzugsbereich vorhandener oder geplanter S- und U-Bahn-Haltepunkte 45 bis 60 Wohneinheiten je ha einzuhalten. In der Hauptkarte des RegFNP wird das Plangebiet in seinem nördlichen Teil etwa bis auf Höhe der „Gutenbergstraße“ als „Gemischte Baufläche, Bestand“ bzw. „Gemischte Baufläche, geplant“ dargestellt. In seinem südlichen Teil erfolgt eine Darstellung als „Gewerbliche Baufläche, Bestand“ bzw. „Gewerbliche Baufläche, geplant“. planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 5 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ Begründung Nach Osten und Süden hin erfolgt darüber hinaus die Darstellung als „Vorranggebiet für Regionalparkkorridor“. Abb. 2: Auszug aus dem Regionalen Flächennutzungsplan 2010 mit Kennzeichnung der Lage des Plangebietes Im Hinblick auf die Darstellungen des Regionalen Flächennutzungsplanes 2010 erfolgten mit Vertretern des Regionalverbandes FrankfurtRheinMain und des Regierungspräsidiums Darmstadt Gespräche zur Abstimmung der gemeindlichen Planung. Hinsichtlich der geplanten Differenzierungen zur Art der baulichen Nutzung in ein Wohngebiet, ein „eingeschränktes“ Gewerbegebiet sowie ein Gewerbegebiet wurden von Seiten des Regionalverbandes keine Bedenken bezüglich der Darstellungen des RegFNP 2010 vorgebracht und die geplanten Festsetzungen als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt angesehen. Auch von Seiten des Regierungspräsidiums Darmstadt bestehen im Hinblick auf die Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung keine Bedenken. planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 6 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ Begründung Da die „Gemischte Baufläche“ im RegFNP 2010 ca. 11 ha groß ist und nach den derzeitigen Planungen zu knapp 50 % als im Hinblick auf Schallemissionen eingeschränktes Gewerbegebiet und zu gut 50 % als Allgemeines Wohngebiet genutzt werden sollen, kann der Entwurf des Bebauungsplans als aus der übergeordneten Planung des RegFNP 2010 heraus entwickelt angesehen werden. 3.2 Bestehendes Planungsrecht / Angrenzende Planverfahren Bebauungsplan Nr. 46 „Mönchhof I“ Der vorliegende Bebauungsplan „Am Krifteler Wäldchen“ überplant eine Teilfläche des bestehenden Bebauungsplanes Nr. 46 „Mönchhof I“ nördlich des Anwesens „Am Holzweg 17-21“ in Gegenlage zur Straße „Am Kirschgarten“. Dieser Einmündungsbereich wird im Rahmen der Neuplanung neu zu regeln sein. überplanter Bereich Abb. 3: Auszug aus dem Bebauungsplan Nr. 46 Darüber hinaus sind in der Nachbarschaft folgende Bebauungspläne zu benennen: − Bebauungsplan Nr. 30 „Zwischen Paul-Duden-Straße und den Wegeflurstücken 50/28 sowie 133/27“ − Bebauungsplan Nr. 46.1 „Mönchhof I – 1. Änderung“ − Bebauungsplan Nr. 49 „Mönchhof II“ − Bebauungsplan Nr. 49.1 „Erlen- / Rotdornstraße“ planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 7 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ Begründung − Bebauungsplan Nr. 44 „Zwischen dem Schwarzbach, der Industriestraße und den Flurstücke 47 und 65 Amberg“ − Bebauungsplan Nr. 23 „Erschließungsstraße Gewerbegebiet – Teil 1“ Eine Übersicht über die bestehenden Bebauungspläne und ihre Nutzungen bietet die nachfolgende Kartendarstellung. Abb. 4: Übersicht bestehende Bebauungspläne und ihre Nutzungen Neben den o.g. bestehenden Bebauungsplänen wurde im Süden des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes „Am Krifteler Wäldchen“ der Bebauungsplan Nr. 23.1 „Erschließungsstraße Gewerbegebiet, 1. Änderung“ aufgestellt. Die 1. Änderung wurde zwischenzeitlich als Satzung beschlossen und am 17.03.2017 ortsüblich bekannt gemacht. Die Zielsetzung des Bebauungsplanes Nr. 23.1 liegt in einer Verbesserung der Zufahrt zu einem ortsansässigen Betrieb des Bauproduktionshandels sowie in der Anpassung der bestehenden Festsetzungen der Zufahrtsrampe zur Brückenverbindung zwischen der Straße „Am Holzweg“ der Gemeinde Kriftel und der Lorsbacher Straße der Stadt Hattersheim am Main über die Bundesautobahn A 66 an die vorhandene Straßenführung. planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 8 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ Begründung Der räumliche Geltungsbereich dieses Bebauungsplanentwurfes kann der nachfolgenden Karte entnommen werden und schließt mit seiner festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche an den vorliegenden Bebauungsplan im Süden an. Abb. 5: Bebauungsplan Nr. 23.1 mit angrenzendem räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Am Krifteler Wäldchen“ 4 Bestandsbeschreibung und –bewertung 4.1 Landschaftsplanerische Bestandsbeschreibung und -bewertung Im Rahmen der Bestandsaufnahme fand im September 2014 eine Biotop- und Nutzungstypenkartierung statt. Die bestandsbildenden Biotop- und Nutzungsstrukturen innerhalb des Plangebietes sind intensiv genutzte Ackerflächen. Diese werden z.T. ebenfalls intensiv als Erdbeerkulturen bewirtschaftet. Weitere intensiv landwirtschaftlich bzw. gartenbaulich genutzte Strukturen sind im gesamten Plangebiet an- planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 9 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ Begründung zutreffen. Hierbei werden Brombeere, Himbeere sowie halb-/nieder-ständige Obstbäume angebaut. Daneben befinden sich im Geltungsbereich zahlreiche wohnungsferne Gärten, die z.T. bestanden sind mit Gebüschen und Hecken sowie hochstämmigen Obstbäumen. Des Weiteren sind im gesamten Plangebiet vereinzelt markante Gehölzstrukturen wie Brombeergebüsche, geschnittene Hecken sowie Einzelbäume wie Birke, Edelkastanie, Gemeine Esche, Nussbaum oder Spitz-Ahorn anzutreffen. Grünlandstandorte bzw. gräser- und kräutergeprägte Standorte sind nur untergeordnet vorhanden. Eine bedeutsame Struktur befindet sich hier innerhalb des Flurstückes Flur 5 Nr. 40/1 bis 40/4 (siehe Biotop- und Nutzungstypkarte, die dieser Begründung als Anhang beigefügt ist). Hierbei handelt es sich um Einzelgehölze, welche im Süden durch intensiv genutztes Grünland und im Norden durch eine ausdauernde Ruderalflur mit meist nitrophilen Arten begrenzt wird. Die Biotop-/Nutzungsstrukturen innerhalb des Plangebietes werden zumeist durch eine intensive Nutzung stark geprägt und besitzen bezüglich des Biotop- und Artenschutzes nur eine untergeordnete Rolle. Eine bedeutsame Struktur befindet sich südlich der Eisenbahnlinie mit dem hier vorkommenden Schotterbett einer ehemaligen Gleisanlage in Verbindung mit den anschließenden wohnungsfernen Gärten, die im Jahr 2016 nicht mehr genutzt und teilweise beseitigt wurden. Diese Strukturen übernehmen als Zauneidechsenhabitate eine wichtige Rolle. Abb. 6: Luftbild (Quelle: Google earth) mit Geltungsbereich des Bebauungsplanes planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 10 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ Begründung Die an das Plangebiet angrenzenden Strukturen werden geprägt durch die Eisenbahnlinie, weiterer vorhandener Bebauung sowie im Nordosten durch die Waldneuanlage des „Krifteler Wäldchens“. Im Süden grenzen die BAB A 66 sowie Grundstücksfreiflächen von Gewerbegrundstücken der Gutenbergstraße an das Plangebiet. Innerhalb dieser Freiflächen sind auch größere Brombeergebüsche sowie Baumhecken anzutreffen. Im Rahmen der Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes wurde auch eine umfangreiche faunistische Bestandserfassung durchgeführt, die die Tiergruppen Fledermäuse, Vögel, Reptilien, Amphibien, Heuschrecken und Tagfalter sowie sonstige Säuger umfasste. Das Untersuchungsprogramm ist der nachfolgenden Abbildung zu entnehmen: Abb. 7: Untersuchungsprogramm zur Erfassung der Tiergruppen Im Untersuchungsgebiet konnten insgesamt 33 Arten festgestellt werden. 27 Vogelarten treten in dem Gebiet als Brut- bzw. Reviervögel auf. Die Mehrzahl der Brutvögel zählt zu den häufigen und eher anspruchslosen Siedlern von Gebüschen, Parks, Gärten und Waldrändern. Brutvögel mit einem ungünstigen Erhaltungszustand im Plangebiet sind der Stieglitz, der Haussperling, der Feldsperling, die Klappergrasmücke und der Girlitz. Als revierbildende Art mit einem ungünstig-schlechten Erhaltungszustand konnte der Gartenrotschwanz festgestellt werden. Als weitere wichtige Art konnte im Bereich des stillgelegten Gleises sowie der südlich angrenzenden ehemaligen Gärten die streng geschützte Zauneidechse nachgewiesen werden. Die einzelnen Funde sind dem als Anhang beigefügten artenschutzrechtlichen Fachbeitrag im Rahmen des Bebauungsplanes „Am Krifteler Wäldchen“ vom 18.12.2004 durch PGNU Planungsgruppe Natur und Umwelt, Frankfurt, zu entnehmen. planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 11 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ 4.2 Begründung Städtebauliche Bestandsbeschreibung Der Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ umfasst eine Fläche von etwa ca.14,98 ha, die zum Teil bereits baulich, insbesondere gewerblich, genutzt wird. Im Norden des Plangebietes besteht im bisherigen Außenbereich (Flur 5 Nr. 16/1 und 17 tw.) ein gelegenes gemischt genutztes Gebäude (verlängerte Mönchhofstraße 12) samt Nebengebäude, das sich ca. 80 m östlich des Bahnhofes befindet und zum anderen um gewerblich genutzte Bauten (Am Holzweg 17-21 und Am Mönchhof 1), die sich als „Gartencenter“ mit großflächigen Hallengebäuden und Lagerflächen bzw. Wohnbebauung präsentieren. Des Weiteren liegt das Anwesen Gutenbergstraße 14 im räumlichen Geltungsbereich des o.g. Bebauungsplanes. Es handelt sich dabei um einen Gewerbebetrieb für Gartentechnik. Das Plangebiet grenzt im Norden an die Eisenbahntrasse an. Jenseits derselben befinden sich neben den Gebäuden des Bahnhofs Kriftel samt zugehöriger P+RAnlage überwiegend Wohngebäude, die meist als zweigeschossige Reihenhäuser mit Satteldach ausgeführt sind. Zum Teil sind diese unmittelbar an die Bahntrasse heran errichtet worden und mit einer Lärmschutzwand zur Bahnlinie hin versehen. Der Bereich westlich der Straße „Am Holzweg“ ist gekennzeichnet durch eine Mischung von gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung, wobei jedoch entlang der vorgenannten Straße im Bereich nördlich der Gutenbergstraße überwiegend Wohngebäude vorzufinden sind. Weiter westlich befindet sich neben Gewerbebetrieben auch die Kläranlage. Die weiter südlich der Gutenbergstraße bestehenden Gewerbebetriebe lassen sich als großflächige Hallenbauten und mehrgeschossige Büround Dienstleistungsgebäude beschreiben. Diesen zugeordnet sind in der Regel großflächige versiegelte Stell- und Zufahrtflächen bzw. Lagerflächen. Weiter südlich der bestehenden Gewerbeflächen liegen innerhalb des Plangebietes Ackerflächen, die sich bis zur BAB A 66 erstrecken. Das Plangebiet ist damit überwiegend landwirtschaftlich genutzt (nähere Ausführungen siehe Pkt. 4.1). Östlich des Plangebietes erstrecken sich die Flächen der Neuaufforstung des Krifteler Wäldchen. Im Osten liegen ebenfalls die beiden Brunnen V und VI der Wassergewinnungsanlage „Sindlinger Weg“. An die vorgenannten Flächen schließen dann die Verkehrsflächen der Bundesautobahn bzw. des Krifteler Dreiecks an. planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 12 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ 5 Planung 5.1 Vorbemerkung Begründung Im Vorfeld zum Bauplanungsverfahren wurde vonseiten der Gemeinde die Erstellung einer Rahmenplanung in Auftrag gegeben mit dem Ziel, eine städtebauliche Planung als Rahmenplan auszuarbeiten, um die Entwicklung des „Mönchhofareals“ vorzubereiten und im Rahmen einer Grundlagenerhebung und Analyse alternative Strukturkonzepte auszuarbeiten und Empfehlungen für das weitere Vorgehen zu geben. Erarbeitet wurde eine so genannte „Vorzugsvariante“ in der vorgesehen ist, etwa ab Höhe der Straße „Am Kirschgarten“ bzw. „Am Mönchhof“ die nördlich gelegenen Flächen überwiegend für die Ausweisung von Wohnbauflächen zu nutzen und die südlich gelegenen Flächen als Gewerbeflächen zu entwickeln. Getrennt durch einen Grünstreifen soll sich in Richtung S-Bahnhof ein Wohngebiet mit einer höheren Verdichtung und ggf. einer Mischnutzung am Bahnhof entwickeln. Die Erschließung der Wohnbau- und Gewerbeflächen soll dabei getrennt voneinander über zwei Ringerschließungen erfolgen. Dabei ist insbesondere im Süden des Plangebietes der Anschluss an die in Richtung Autobahnauffahrt (A 66) weiterführende Straße „Am Holzweg“ vorgesehen. Auf der Basis dieser Vorzugsvariante wurde der städtebauliche Vorentwurf insbesondere mit Blick auf die geplante Erschließung, aber auch die Belange des Schallschutzes überarbeitet. Grundsätzlich bleibt es bei der Gliederung in zwei Bereiche, den nördlichen Plangebietsteil mit seiner Wohnbebauung bzw. einer zum S-Bahnhof hin vorgesehenen Mischnutzung und der durch einen Grünzug getrennten gewerblichen Nutzung südlich der Straße „Am Kirschgarten“ bzw. „Am Mönchhof“ mit Integration der hier bereits bestehenden gewerblichen Nutzungen und Bauten. Der städtebauliche Entwurf sieht dabei vor, im Nahbereich des S-Bahnhofes eine mehrgeschossige Bebauung zu errichten, die überwiegend für Dienstleistungsbetriebe, Büros und Läden genutzt werden soll. Vorgesehen ist dabei auch eine entsprechende Gestaltung des Platzes, um eine Aufwertung des Eingangsbereiches des S-Bahnhofes zu erreichen. Entlang der Straße „Am Holzweg“ soll sich dann eine Bebauung, ebenfalls mehrgeschossig, entwickeln, die für eine Mischnutzung vorgesehen ist. Im Süden anschließend, etwa auf Höhe der Straße „Am Mönchhof“, ist eine Fläche für Gemeinbedarf geplant. Angedacht ist hier etwa die Errichtung einer Kindertageseinrichtung oder einer sonstigen Anlage für soziale Zwecke. planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 13 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ Begründung Mit Blick auf die unmittelbare Lage an der Bahnlinie sieht der Vorentwurf die Erstellung einer Riegelbebauung entlang der nördlichen bzw. nordöstlichen Plangebietsgrenze vor, um hier mittels einer mehrgeschossigen, geschlossenen Bebauung für die rückwärtig gelegenen Flächen die notwendige Reduzierung der Lärmimmissionen durch den Eisenbahnbetrieb zu erreichen. Diese Riegelbebauung ist in Form eines Geschosswohnungsbaus mit Tiefgaragen geplant, so dass in diesem Bereich eine relativ hohe Verdichtung vorgesehen wird. Für die rückwärtig gelegenen Flächen ist eine lockere Bebauung in Form von Reihen-, Einzel- und Doppelhäusern geplant, um auch dem Bedarf an derartigen Wohnformen Rechnung zu tragen. Etwa auf Höhe der Straße „Am Mönchhof“ soll sich zwischen den für die Wohnbebauung vorgesehen Arealen und den weiter südöstlich bzw. südlich gelegenen gewerblichen Flächen ein Grünzug erstrecken, der zum einen optisch einen Puffer zu den gewerblichen Nutzungen ausbilden und zum anderen gleichzeitig auch Schallschutzwirkungen erzielen soll. Die dabei im Süden gelegenen bereits bestehenden Gewerbeflächen werden eingebunden in ein Gesamtkonzept, welches eine Erschließung in Form einer Ringerschließung unter Fortführung der Gutenbergstraße und eine Anbindung bzw. Neubau der Straße im Süden des Plangebietes zwecks Anschluss an die Straße „Am Holzweg“ und der Verbindung zur Anschlussstelle „Hattersheim / Kriftel“ der BAB A 66 vorsieht. Für das Bebauungsplangebiet „Am Krifteler Wäldchen“ ist die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes mit Festsetzungen hinsichtlich der Art und des Maßes der baulichen und sonstigen Nutzung sowie der Verkehrsflächen erforderlich, um eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten. Ergänzend erfolgt im Süden für die zwischen der geplanten Erschließungsstraße und der Bundesautobahn gelegen Flächen eine Ausweisung einer „Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft“ als Ausgleich für zu erwartende Eingriffe. Die Gestaltung des Platzbereiches für den südlichen S-Bahnhofzugangs samt angrenzenden Flächen und Gebäuden wird derzeit mittels verschiedener städtebaulicher Konzeptionen noch geprüft und ist im Vorentwurf nur beispielhaft. planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 14 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ 5.2 Begründung Art der baulichen Nutzung Unter Berücksichtigung der bestehenden baulichen Nutzungen im Plangebiet selbst wie auch in der unmittelbaren Nachbarschaft, werden für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 66 als Art der baulichen Nutzung ein „Kerngebiet“ gemäß § 7 BauNVO im Bereich des S-Bahnhofes, ein „Mischgebiet“ gemäß § 6 BauNVO entlang der Straße „Am Holzweg“, ein „Allgemeines Wohngebiet“ gemäß § 4 BauNVO für die östlich angrenzenden Flächen und ein Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO für die Teile des Plangebietes festgesetzt, die südlich der Straße „Am Mönchhof“ liegen und die bestehenden Gewerbebetriebe miteinschließen. Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Der Bebauungsplanentwurf trifft hierzu folgende Festsetzungen: Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO sind die in § 7 Abs. 2 BauNVO genannten Vergnügungsstätten, Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen nicht zulässig. Gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO werden die in § 7 Abs. 3 BauNVO genannten Tankstellen nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO sind Bordelle und bordellartige Betriebe nicht zulässig. Wohnungen sind ab dem ersten Obergeschoss allgemein zulässig. Im Erdgeschoss sind Wohnungen nicht zulässig. Der Ausschluss von Tankstellen ist dabei begründet in den mit diesen Anlagen verbundenen Zu- und Abgangsverkehr, der insbesondere während der Nachtstunden zu Störungen der bestehenden und geplanten Wohnnutzung in diesem Bereich führen kann. Auch der Ausschluss von Vergnügungsstätten, Bordelle und bordellartige Betriebe erfolgt aus Gründen des Gebietsschutzes und der mit diesen Nutzungen in der Regel verbundenen Störungen. Die mit diesen Nutzungen in der Regel verbundenen städtebaulich nachteiligen Wirkungen sollen vermieden werden. Diese liegen bei einer Massierung derartiger Nutzungen insbesondere in dem Auftreten eines „Trading-Down-Effektes“, in Verdrängungseffekten gegenüber andern Nutzungen und einer teils massiven Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes. Wohnungen werden erst ab dem 1 Obergeschoss zugelassen und im Erdgeschoss ausgeschlossen, um die ebenerdigen Flächen für die in der o.g. Zweckbestimmung genannten Bereich vorzuhalten und einen im Zusammenhang mit dem S-Bahnhof und den angrenzend festgesetzten Mischgebieten eine attraktive Nutzungsmischung zu erreichen. planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 15 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ Begründung Mischgebiete dienen dem Bewohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Der Bebauungsplan trifft hierzu folgende Festsetzungen: Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO sind die in § 6 Abs. 2 BauNVO genannten Tankstellen sowie Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO in den Teilen des Gebietes, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind, nicht zulässig. Gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO werden die in § 6 Abs. 3 BauNVO genannten Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO außerhalb der in Absatz 2 Nr. 8 BauNVO bezeichneten Teile des Gebietes nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO sind Bordelle und bordellartige Betriebe nicht zulässig. Auch hier erfolgt der Ausschluss der vorgenannten Nutzungen aus den zum festgesetzten „Kerngebiet“ vorgebrachten Gründen. Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. Der Bebauungsplanentwurf trifft hierzu folgende Festsetzungen: Gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO werden die in § 4 Abs. 3 BauNVO genannten Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Auch für den Bereich der festgesetzten „Allgemeinen Wohngebiete“ erfolgt der Ausschluss von Tankstellen aus Gründen des Immissionsschutzes. Eine Störung der Wohnnutzung durch den mit der Tankstellennutzungen verbunden Verkehr soll hiermit vermieden werden. Zudem sollen die ausgewiesenen Flächen mit Blick auf die entsprechende Nachfrage in erster Linie einer Wohnnutzung zugeführt werden und flächenintensive Nutzungen wie Tankstellen und Gartenbaubetriebe in diesem Bereich nicht realisiert werden können. Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Der Planentwurf sieht zwei Kategorien von Gewerbegebieten vor, nämlich einmal ein eingeschränktes Gewerbegebiet, das im Hinblick auf die Nachbarschaft zur nördlich angrenzenden Wohnbebauung von seinen Emissionen her zu kontingentieren ist und ein „normales“ Gewerbegebiet im Sinne von § 8 BauNVO. Der Bebauungsplanentwurf trifft für die als „Gewerbegebiet“ festgesetzten Flächen folgende Festsetzungen: Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO sind die in § 8 Abs. 2 BauNVO genannten Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke nicht zulässig. Gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO werden die in § 8 Abs. 3 BauNVO genannten Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, Vergnügungsstätten planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 16 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ Begründung und Wohnungen für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO sind Bordelle und bordellartige Betriebe nicht zulässig. Gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO sind Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig. Ausgenommen sind Einzelhandelsverkaufsflächen, die zur Selbstvermarktung der in diesem Gebiet produzierenden und weiterverarbeitenden Gewerbebetriebe dienen, wenn die Verkaufsfläche nur einen untergeordneten Teil der durch das Betriebsgebäude überbauten Fläche einnimmt. Der Ausschluss von Vergnügungsstätten, Bordellen und bordellartigen Betrieben erfolgt auch für die Gewerbegebietsflächen aus der Zielsetzung heraus, in diesem Bereich von Kriftel und mit Blick auf die unmittelbare Nachbarschaft von Wohngebieten die mit derartigen Nutzungen verbundene städtebaulich nachteilige Wirkungen zu unterbinden. Der Ausschluss von Tankstellen und Anlagen für sportlichen Zwecke, sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke soll in erster Linie dazu dienen, die festgesetzten Flächen eher für typische Gewerbebetriebe vorhalten zu können. Der Ausschluss von Einzelhandelbetrieben erfolgt im Wesentlichen ebenfalls in der o.g. Zielsetzung begründet sowie der im regionalplan Südhessen 2010 / Regionaler Flächennutzungsplan genannten Zielsetzung Z 3.4.3-3 wonach in den gewerblichen Bauflächen des Regionalen Flächennutzungsplanes auch die Ansiedlung von nicht großflächigen Einzelhandelsbetrieben den Zielen der Raumordnung widerspricht. Aus diesem Grunde werden im vorliegenden Bebauungsplan lediglich Einzelhandelsbetriebe zur Selbstvermarktung unter bestimmten Rahmenbedingungen zugelassen. Zu dem Ausschluss von Wohnungen für Betriebsinhaber und Betriebsleiter ist auszuführen, dass hierdurch – wie bereits dargelegt – Flächen in erster Linie für gewerbliche Nutzungen vorgehalten werden sollen, zum anderen mögliche Beeinträchtigungen sowohl der Wohnnutzung selbst als auch der Gewerbebetriebe durch die durch eine unmittelbare Nachbarschaft gegeben ist ausgeschlossen werden, wie sie sich beispielsweise in Fällen von Betriebsaufgaben später ergibt. Der Bebauungsplanentwurf trifft für die als „eingeschränktes Gewerbegebiet“ festgesetzten Flächen folgende Festsetzungen: Es sind nur solche Gewerbebetriebe zulässig, die das Wohnen im Sinne des § 6 BauNVO nicht wesentlich stören. Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO sind die in § 8 Abs. 2 BauNVO genannten Tankstellen nicht zulässig. planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 17 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ Begründung Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO sind die in § 6 Abs. 2 BauNVO genannten Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO in den Teilen des Gebietes, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind, nicht zulässig. Gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO werden die in § 8 Abs. 3 BauNVO genannten Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO außerhalb der in Absatz 2 Nr. 8 BauNVO bezeichneten Teile des Gebietes nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO werden die in § 8 Abs. 3 BauNVO genannten Wohnungen für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO sind Bordelle und bordellartige Betriebe nicht zulässig. Die Beschränkung, wonach in diesem Teil des Plangebietes nur Betriebe zulässig sind, die das Wohnen nicht wesentlich stören ergibt sich aus der Nachbarschaft zu den im Norden gelegenen festgesetzten „Allgemeinen Wohngebieten“. Hier wird durch eine Reduzierung des Störgrades der in diesem Bereich zulässigen gewerblichen Nutzungen in angemessenem Umfang auf die zukünftig angrenzende Wohnnutzung genommen. Hinsichtlich des Ausschlusses der o.g. Nutzungen kann auf die Ausführungen zu den Festsetzungen zum „Gewerbegebiet“ verwiesen werden. Zeichenerklärung: MK Mi WA Kiga GE GEe K WA MK GEe Mi Kiga - Kerngebiet - Mischgebiet - Allgemeines Wohngebiet - Fläche für Gemeinbedarf - Gewerbegebiet - Gewerbegebiet, eingeschränkt - Kompensations- / Grünfläche - Grünflächen - S-Bahnhof GE K Abb. 8: Nutzungskonzept "Am Krifteler Wäldchen" planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 18 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ 5.3 Begründung Maß der baulichen Nutzung Als Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung sieht der Vorentwurf die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ), einer Geschossflächenzahl (GFZ) sowie der zulässigen Zahl der Vollgeschosse vor. Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung selbst orientieren sich an der zulässigen baulichen Nutzung, abgestuft vom Kerngebiet über die Festsetzung eines Mischgebietes zu den Allgemeinen Wohngebieten bzw. den im Süden des Plangebietes festgesetzten Gewerbegebieten. Darüber hinaus erfolgt für die „Allgemeine Wohngebiete“ eine weitergehende Differenzierung in Abhängigkeit von den geplanten Bauformen. Für den Bereich des geplanten Kerngebietes im Bereich des S-Bahnhofes werden eine Grundflächenzahl von 0,6 und eine Geschossflächenzahl von bis zu 1,8 festgesetzt. Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse wird auf zwingend 2 bzw. zwingend 3 begrenzt. Somit soll im Bereich des S-Bahnhofes aus städtebaulichen Gründen eine Bebauung ermöglicht werden, in der zum einen die gewünschten Dienstleistungsbetriebe, Büros bzw. gewerbliche Nutzungen aber auch nach Maßgabe der Festsetzungen des Bebauungsplanes zukünftig ebenfalls Wohnungen untergebracht werden können, zum anderen eine Bebauung entsteht, die den zukünftigen Platzbereich mit klaren Raumkanten erfasst und ausbildet. Für das entlang der Straße „Am Holzweg“ festgesetzte Mischgebiet wird hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung eine GRZ von 0,6 und einer GFZ von 1,2 festgesetzt. In Orientierung an die jenseits der Straße „Am Holzweg“ bereits bestehende Bebauung werden allerdings im Bebauungsplan nur zwei Vollgeschosse zugelassen. Südlich davon ist die Errichtung einer Gemeinbedarfseinrichtung vorgesehen. Auch diese kann mit zwei Vollgeschossen errichtet werden, wobei jedoch mit Blick auf die zukünftige Nutzung und flächenmäßige Ausdehnung des Grundstückes eine Bebauung mit einer Grundflächenzahl von 0,3 und einer Geschossflächenzahl von 0,6 derzeit als ausreichend erachtet wird. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzungen lässt sich das festgesetzte Wohngebiet grundsätzlich in zwei Bereiche gliedern: Zum einen die vorgesehene Riegelbebauung entlang der Bahntrasse, die sich im Osten abknickend ca. 80 m weiter nach Süden erstreckt. Dies ist der Zielsetzung geschuldet, mit der vorgesehenen geschlossenen Bebauung einen Schallschutz gegenüber dem Bahnlärm für die rückwärtig im Süden gelegene Wohnbebauung zu erreichen. Daraus ergeben sich eine höhere Grundflächenzahl von 0,6 und eine planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 19 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ Begründung Geschossflächenzahl von 1,8 bei zwingend 3 Vollgeschossen. Die in § 17 Baunutzungsverordnung genannten Obergrenzen für Allgemeine Wohngebiete (eine Grundflächenzahl von 0,4 sowie eine Geschossflächenzahl von 1,2) werden dabei überschritten, um hier einen mehrgeschossigen durchgängigen Gebäuderiegel errichten zu können, der einerseits aus schallschutztechnischen Gründen erforderlich ist und andererseits eine Verdichtung im Bereich des S-Bahnhofes ermöglicht. Für den nach Süden abknickenden Teil werden eine Grundflächenzahl von 0,6 und eine Geschossflächenzahl von 1,2 bei zwingend 2 Vollgeschossen festgesetzt. Zum anderen verbleiben so größere zusammenhängende Flächenanteile für individuelle Wohnformen. Für die hier geplante Wohnbebauung mit Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern werden, um auch hier einen angemessene bauliche Nutzung und Verdichtung zu erreichen, eine GRZ von 0,4, eine GFZ von 0,8 sowie eine Bebauung mit höchstens zwei Vollgeschossen vorgesehen. Aus dem festgesetzten Maß der baulichen Nutzung ergibt sich für den wohnbaulich nutzbaren nördlichen Teil des Plangebietes eine bauliche Dichte von ca. 50 Wohneinheiten pro Hektar bezogen auf das Bruttobauland. Für das im Süden gelegene Gewerbegebiet erfolgen, in Orientierung bzw. Einhaltung der Obergrenzen der Baunutzungsverordnung, Festsetzungen mit einer Grundflächenzahl von 0,8 und einer Geschossflächenzahl von 2,4. 5.4 Bauweise / Überbaubare Grundstücksflächen Für das im Norden des Plangebietes im Bereich des S-Bahnhofes vorgesehene „Kerngebiet“ als auch für den sich unmittelbar entlang der Bahntrasse sich erstreckenden Teil des „Allgemeinen Wohngebietes“ wird aus Gründen des Lärmschutzes eine geschlossene Bebauung festgesetzt. Für die übrigen festgesetzten „Allgemeinen Wohngebiete“ wird eine offene Bauweise festgesetzt. Hier sind neben Einzel- und Doppelhäusern auch Hausgruppen in Form von Reihenhäusern zulässig. Für einzelne Bereiche erfolgt dabei eine Differenzierung hinsichtlich der Zulässigkeit der einzelnen Hausformen, die sicherstellen soll, dass zum einen eine Mischung im gesamten Wohngebiet erreicht wird, zum anderen ein gewisses Maß an Verdichtung erreicht wird, was sich insbesondere an den Bereichen widerspiegelt für die die Errichtung von Hausgruppen vorgegeben ist. Dies korrespondiert dann auch mit den in unmittelbarer Nachbarschaft für diese Bauform festgelegten Stellplatzflächen. planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 20 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ Begründung Für das im Süden des Plangebietes gelegene Gewerbegebiet wird eine abweichende Bauweise festgesetzt, um hier die gewerbliche Nutzungen und die sich daraus ergebenden Anforderungen an die Baulichkeiten zu berücksichtigen. Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen mittels Baugrenzen erfolgt in enger Orientierung an die im städtebaulichen Konzept vorgesehene Stellung der Gebäude. Im Bereich des S-Bahnhofes soll dabei auch durch die Stellung der Gebäude eine deutliche Raumkante geschaffen werden, die den platzartigen Charakter unterstützt. Die weiter in östlicher Richtung sich erstreckende Riegelbebauung in der vorgesehenen geschlossenen Bauweise hat auch die Festsetzung einer durchgängigen überbaubaren Grundstücksfläche zur Folge, die einen Abstand von ca. 10 m zur Bahntrasse einhält. Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen für das nördliche Plangebiet erfolgt dabei in der Regel relativ großzügig in Form von Baufenstern, um den zukünftigen Bauherren einen gewissen Spielraum bei der Errichtung der Gebäude auf dem zukünftigen Baugrundstück zu ermöglichen. Eine Orientierung erfolgt dabei im Wesentlichen an den geplanten Erschließungsstraßen verbunden mit der Zielsetzung gleichzeitig gewisse Bereiche von Gebäuden freizuhalten. Dies trifft insbesondere auch auf die Festsetzung der Baugrenzen im Gewerbegebiet zu, die hier mit Blick auf die nördlich geplante Wohnbebauung einen Mindestabstand von 20 m zur nördlichen Grünfläche und den weiter nördlich angrenzenden Wohngebietsflächen aufweisen. Es wird trotz der hier bestehenden gewerblichen Bebauung im Falle einer Neubebauung dieser Flächen den Belangen zur Einhaltung eines größeren Abstandes der Gewerbebauten zur entstehenden Wohnbebauung Vorrang eingeräumt gegenüber einer am Bestand orientierten Festsetzung der Baugrenzen in diesem Bereich, um zukünftig eine durchgängige Zone von Bebauung freizuhalten. 5.5 Gestalterische Festsetzungen Gestalterische Festsetzungen betreffen insbesondere Regelungen zur Grundstücksfreiflächenbegrünung, zur Errichtung von Werbeanlagen sowie zur Dachbegrünung. In allen Gebieten sind demnach die nicht überbauten Grundstücksfreiflächen, die nicht für Nebennutzungen (Nebenanlagen) benötigt werden, zu begrünen oder zu bepflanzen und dauerhaft zu erhalten. Dies soll eine Durchgrünung der verbleibenden Freiflächen gewährleisten. planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 21 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ Begründung Die Begrenzung von Werbeanlagen im Gewerbegebiet auf den Ort der Leistung erfolgt mit der Zielsetzung, aus Gründen des Ortsbildes großflächige Werbeanlagen zu begrenzen und diese an Gebäuden nur bis zu einer Größe von 10 qm je Betrieb zu zulassen. Dabei sind Werbeanlagen in beweglicher, veränderlicher, blinkender und reflektierender Form / Ausführung sind nicht zulässig, um hier Störungen der benachbarten Wohnnutzungen insbesondere auch während der Nachtzeiten zu vermeiden. Um auch Beeinträchtigungen des Verkehrs auf der angrenzenden Autobahn auszuschließen sind Werbeanlagen in der straßenrechtlichen Bauverbotszone entlang der BAB A66 nicht zulässig. 6 Immissionsschutz Wie bereits erläutert, ist aufgrund der Lage des Plangebietes südlich der Bahnstrecke und nördlich der Bundesautobahn A 66 neben der vorgesehenen Gliederung hinsichtlich der zulässigen baulichen Nutzungen aus schallschutztechnischen Gründen das Erfordernis gegeben, die geplante Wohnbebauung im nördlichen Teil des Plangebietes, insbesondere resultierend aus der unmittelbaren Angrenzung der Bahntrasse, vor dem entstehenden Bahnlärm bzw. Verkehrslärm zu schützen. Um ein Mindestmaß an Schallschutz zu erreichen, sieht der Vorentwurf eine geschlossene Riegelbebauung entlang der Bahntrasse vor, die den „aktiven“ Schallschutz für die weiter südlich gelegenen Wohngebäude übernehmen soll. Bei der geplanten Riegelbebauung sollen dabei durch Grundrissorientierung und passive Schallschutzmaßnahmen die durch den Bahnverkehr verursachten Geräuschemissionen berücksichtigt werden. Die geplante verdichtete Geschossbebauung folgt dabei zudem der Zielsetzung der Regionalplanung eine Bebauung entlang der Siedlungsachsen im verstädterten Bereich mittels einer verdichteten Bebauung umzusetzen. Im Rahmen des weiteren Planverfahrens und der Konkretisierung der Planung wird eine schalltechnische Untersuchung erstellt, die nicht nur die Verkehrsimmissionen der angrenzenden Verkehrswege (Autobahn und Schiene) aufzeigt, beurteilt und aktive und passive Schallschutzmaßnahmen empfiehlt, sondern gleichzeitig auch die geplante Nachbarschaft von Wohnen und Gewerbe betrachtet und gegebenenfalls Schutzmaßnahmen vorschlägt. Vorgesehen sind eine Gliederung der angrenzenden Gewerbeflächen und die Festsetzung von Emissionskontingenten; vor diesem Hintergrund sieht der Vorentwurf im nördlichen Teil des geplanten Gewerbegebietes ein „eingeschränktes Gewerbegebiet“ vor. planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 22 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ 7 Begründung Verkehrliche Erschließung Das Plangebiet liegt verkehrsgünstig zwischen der S-Bahnlinie und der Bundesautobahn A 66. Mit Blick auf die unmittelbare Nähe zum S-Bahnhof Kriftel und die schnelle fußläufige Erreichbarkeit des Ortszentrums ist auch die verkehrsgünstige Lage für den nicht motorisierten Individualverkehrs hier besonders hervorzuheben. Die äußere Erschließung des Plangebietes selbst erfolgt im Wesentlichen über die Straße „Am Holzweg“. Diese ist im Norden über die Mönchhofstraße und die Bahnüberführung der Immanuel-Kant-Straße mit dem nördlich der Bahntrasse gelegenen Teil von Kriftel und dem Ortszentrum verbunden. Im Süden führt die Straße „Am Holzweg“ bis zum Kreuzungsbereich Hattersheimer Straße / Hofheimer Straße (L 3011) bzw. in Weiterführung mit Anschlussmöglichkeiten an die Bundesautobahn A 66 bis zur Niedecker Straße der Stadt Hattersheim am Main. Das Plangebiet selbst ist über zwei grundsätzlich voneinander getrennte Straßen, die das geplante Wohngebiet bzw. das bestehende und neu geplante Gewerbegebiet an das örtliche und überörtliche Verkehrsnetz anbinden, erschlossen. Für das geplante Wohngebiet erfolgt die Anbindung an die Straße „Am Holzweg“ in Gegenlage zur Straße „Am Obstgarten“. Das geplante Gewerbegebiet wird über die verlängerte „Gutenbergstraße“ sowie einen Anschluss im Süden an die Straße „Am Holzweg“ angebunden. Im Osten des geplanten Gewerbegebietes ist eine weitere Zufahrtsmöglichkeit ausschließlich für den reinen Pkw-Verkehr zu dem neuen Wohngebiet vorgesehen. Die Anbindung des geplanten Wohngebietes ist dabei abgehend von der Straße „Am Holzweg“ auf Höhe der Straße „Am Obstgarten“ vorgesehen. Mittels einer Ringerschließung, ergänzt um Querstraßen in Form von Wohnstraßen und – wegen, werden sowohl die im Norden entlang der Bahntrasse geplante Riegelbebauung als auch die südlich gelegenen Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser erschlossen. Ergänzt wird dieses Wegenetz durch Fuß- bzw. Radwege, die in den geplanten Grünverbindungen sowohl südlich der Bahntrasse als auch im Süden und Osten des geplanten Wohngebietes verlaufen und somit eine Ost-West-Querung ermöglichen als auch den im Regionalen Flächennutzungsplan 2010 dargestellten „Regionalparkkorridor“ aufgreifen. Ergänzt wird dieses System durch weiterführende Wegeverbindungen in südlicher und östlicher Richtung im Bereich des geplanten Gewerbegebietes. planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 23 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ Begründung Das Gewerbegebiet selbst wird ergänzend an die bereits vorhandene Erschließung der „Gutenbergstraße“ ebenfalls in Form einer Ringstraße erschlossen, die dann im Süden an die Straße „Am Holzweg“ anbindet und es so dem Gewerbeverkehr ermöglicht, über die vorhandenen Landesstraße an das überörtlich Verkehrswegenetz anzubinden. Es besteht eine ausgezeichnete Anbindung an den ÖPNV. Über den S-Bahnhof „Kriftel“ besteht eine attraktive Schnellverbindung im Zentrum des Rhein-MainGebietes. Hier verkehrt die S2 in Richtung Dietzenbach bzw. Niedernhausen über Frankfurt Hbf. Eine Übersicht über das bestehende und geplante Verkehrsnetz liefert nachfolgende Abbildung. Zeichenerklärung: - Straße (Bestand) - Straße (Planung) - Fuß-/ Radwege (Planung) - S-Bahnhof Abb. 9: Übersichtskarte: Erschließung Plangebiet Eine Verkehrsuntersuchung, die die Leistungsfähigkeit der Anschlusspunkte des Straßennetzes und insbesondere der Straße „Am Holzweg“ betrachtet, liegt der Begründung als Anlage bei. Hieraus ergibt sich, dass die vorgesehene unmittelbare Anbindung des Plangebietes und die angrenzenden Straßen, das zusätzliche Verkehrsaufkommen abwickeln können. Unabhängig von der Planung dieses neuen Baugebietes wird mit Blick auf die bestehende Belastung der Knotenpunkte im Bereich der Landesstraßen eine Optimierung der Signalsteuerung sowie einzelne Umbaumaßnahmen vorgeschlagen. planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 24 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ 8 Begründung Ver- und Entsorgung Das Entwässerungskonzept soll im Trennsystem erfolgen. Das Konzept sieht dabei die Verlegung eines Sammelkanals im Norden des Gebietes sowie die Ableitung über Anschlusspunkte „Am Holzweg“ vor. Die Regenentwässerung wird in östlicher Richtung, dem natürlichen Gelände folgend, abgeführt werden. Der Geländetiefpunkt liegt im Nordosten des Gebietes. Die weitere Abführung des Regenwassers erfolgt entlang der Zubringerstraße durch Anschluss an das vorhandene Regenrückhaltenetz. Die Entwässerungsplanung wird derzeit von einem Fachbüro erstellt. Die derzeit bestehende und parallel zur Bahnlinie verlaufende Gashochdruckleitung soll dabei ebenfalls verlegt werden. Vorgesehen sind hier die Bündelung mit dem oben genannten Sammler und eine Neuplanung im Bereich des neu geplanten Fußund Radweges, der nördlich der geplanten Riegelbebauung parallel zur Bahntrasse verlaufen soll. 9 Baugrund Für das Plangebiet liegt zwischenzeitlich ein Baugrundgutachten und abfalltechnischer Prüfbericht vor. Der genaue Bodenaufbau kann diesem entnommen werden. Im Rahmen der Baugrunduntersuchung wurde kein Grund- bzw. Schichtwasser bis zu den jeweiligen Bohrendteufen bis max. 3,3 m u. GOK angetroffen. Weitere detaillierte Angaben zum Bodenaufbau innerhalb des Plangebietes, zu den Grundwasserverhältnissen, zur Baugrundbeurteilung u.a. auch zur Versickerung von Niederschlagswasser sowie die Ergebnisse der abfalltechnischen Untersuchung können dem der Begründung als Anlage beigefügten Baugrundgutachten und abfalltechnischer Prüfbericht entnommen werden. 10 Kampfmittel Zwischenzeitlich liegt mit Schreiben vom 21.02.2017 eine Stellungnahme des Kampfmittelräumdienstes vor, der über aussagefähige Luftbilder für das Plangebiet verfügt. planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 25 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ Begründung Darin wird mitgeteilt, dass die Auswertung der Luftbilder keinen begründeten Verdacht ergeben hat, dass mit dem Auffinden von Bombenblindgängern zu rechnen sei. Da auch sonstige Erkenntnisse über eine mögliche Munitionsbelastung dieser Fläche nicht vorliegen, sei eine systematische Flächenabsuche nicht erforderlich. Soweit entgegen den vorliegenden Erkenntnissen im Zuge der Bauarbeiten doch ein kampfmittelverdächtiger Gegenstand gefunden werden sollte, ist der Kampfmittelräumdienst unverzüglich zu verständigen. 11 Umweltprüfung / Artenschutz Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB ist für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt werden und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. Der Inhalt des Umweltberichtes ergibt sich dabei aus der Anlage 1 des § 2 Abs. 4 und des § 2a BauGB. Gemäß § 4 Abs. 1 BauGB erfolgt in einem ersten Schritt eine Beteiligung der Behörden auf der Basis des vorliegenden Vorentwurfes. Dabei ist es Zielsetzung, den erforderlichen Umfang und Detailierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB festzulegen. Für die Umweltprüfung liegen zurzeit folgende Untersuchungen bzw. Gutachten vor: − Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag im Rahmen des Bebauungsplanes „Am Krifteler Wäldchen“ vom 18.12.2014, PGNU Planungsgruppe Natur und Umwelt, Frankfurt − Kartierung zum Feldhamster und artenschutzrechtliche Beurteilung vom März 2015, Büro Gall, Freiraumplanung und Ökologie, Butzbach − Erschütterungstechnische Untersuchung zur Entwicklung des Wohnquartiers „Am Krifteler Wäldchen“ vom 05.12.2116, Fritz GmbH, Einhausen planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 26 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ Begründung Untersuchungen und Gutachten, die bereits zum jetzigen Zeitpunkt für das weitere Verfahren vorgesehen sind: − Schalltechnische Untersuchung − Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung Im weiteren Verfahren werden entsprechende artenschutzrechtliche Vermeidungs-, Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen sowie Ausgleichsmaßnahmen im Sinne des § 1a BauGB erarbeitet und ggf. festgesetzt. 12 Nachrichtliche Übernahmen In den Bebauungsplan zu übernehmen sind gemäß § 9 Abs. 6 BauGB nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffene Festsetzungen sowie Denkmäler nach Landesrecht, soweit sie zu seinem Verständnis oder für die städtebauliche Beurteilung von Baugesuchen notwendig oder zweckmäßig sind. Im Hinblick darauf wird in den Bebauungsplan „Am Krifteler Wäldchen“ das Folgende nachrichtlich übernommen: Verordnung zum Schutz der Trinkwassergewinnungsanlagen der Gemeinde Kriftel Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt teilweise innerhalb der mit „Verordnung zur Festsetzung eines Wasserschutzgebietes für die Wassergewinnungsanlagen Brunnen V und VI „Sindlinger Weg“ der Gemeinde Kriftel, MainTaunus-Kreis, vom 9. Oktober 2001 (StAnz. 48/2001 S. 4234) ausgewiesenen weiteren Schutzzone (Zone III). Die Vorschriften dieser Verordnung gelten unbenommen der Festsetzungen des Bebauungsplanes. Die Grenze der engeren Schutzzone II verläuft unmittelbar östlich der Grenze des Plangebietes. 13 Bodenordnung Es wird ein Bodenordnungsverfahren nach dem 4. Teil des Baugesetzbuches durchgeführt. planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 27 von 28 Gemeinde Kriftel Bebauungsplan Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ Begründung Die Umlegung ist erforderlich, um die bisherigen Grundstücke nach Lage, Form und Größe derart umzugestalten, damit für eine bauliche Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen. 14 Städtebauliche Daten Gesamtfläche: ~ 14,98 ha davon: Verkehrsflächen (inkl. Fuß- /Radwege, lw. Weg, P+R, Parkplätze, Platzbereich) ~ 2,40 ha 16,0 % Grünflächen ~ 1,07 ha 7,1 % Wohnbauflächen ~ 3,71 ha 24,8 % Mischgebietsflächen ~ 0,09 ha 0,6 % Kerngebietsflächen ~ 0,31 ha 2,1 % Gemeinbedarfsflächen ~ 0,30 ha 2,0 % Gewerbeflächen ~ 6,20 ha 41,4 % Ausgleichsflächen ~ 0,53 ha 3,6% Fläche für Aufschüttungen ~ 0,37 ha 2,4% Anlagen planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 28 von 28
