Bebauungsplan „Ehemalige Kindertagestätte Escher

Bebauungsplan „Ehemalige Kindertagestätte Escher Straße“ in Idstein
Stand 26.10.2015 Historischer Abriss und Anlass der Planung
Der Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauunsplanes liegt im direkten Anschluss an die
Idsteiner Altstadt. Die historische Wegebeziehung gabelte sich vor dem Anwesen Link, das
als Handwerksbetrieb 1909 vor der Altstadt errichtet wurde, aus der Weiherwiese kommend
in Richtung Esch bzw. Bermbach sowie in Richtung Obergasse. Die heute dominierende
Wegebeziehung nach Niedernhausen ist neuzeitlich. Bis in die 70er Jahre hinein wurde der
Bereich maßgeblich als Garten- und Grabeland von den Bewohnern der Altstadt genutzt.
1975 errichtete dann die Stadt Idstein den städtischen Kindergarten. Im Zuge der Sanierung
der Altstadt wurden dann nach Aufkauf von weiteren Gartenflächen der Parkplatz für die
Anwohner der Altstadt sowie der Kreisel am Friedhof errichtet. Durch diese Maßnahmen
wurden die neuzeitlichen Verkehrsstrukturen mit der fortgeführten Weiherwiese sowie der
radial um das Gelände geführten Escher Straße (L 3026) weiter gestärkt.
Auf dem Grundstück sollen von einem privaten Bauträger Wohngebäude errichtet werden.
Die Stadt Idstein sieht darin die Chance, das Grundstück einer geordneten städtebaulichen
Entwicklung zuzuführen. Da sich die vorgesehene Wohnbebauung auf Grundlage des
bestehenden Planungsrechts nicht verwirklichen lässt, besteht Anlass zur Aufstellung eines
Bebauungsplans.
Ziel und Zweck der Planung
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans soll die planungsrechtliche Grundlage für diese
Entwicklung geschaffen werden. Anstelle der derzeitigen Nutzung als Kindertagesstätte soll
im Kernbereich des Plangebiets ein Mischgebiet nach § 6 BauNVO festgesetzt werden. Der
Geltungsbereich enthält überdies in Ergänzungsbereichen Flächen, die als besonderes
Wohngebiet nach § 4a BauNVO und als Mischgebiet festgesetzt werden.
Die geplanten Gebäude sollen sich in die bauliche Umgebung einpassen. Der Planungsraum
soll sich aufgrund seiner Lage als Scharnier zwischen der Altstadt und der im Norden und
Osten anschließenden Bebauung anpassen.
Zudem sollen die mischbaulich-geprägten Strukturen im südwestlichen Teil des
Geltungsbereichs im Sinne einer Erhaltung und Entwicklung planungsrechtlich gesichert
werden.
Es ist eine Nachverdichtung am Standort durch attraktive Neubauten beabsichtigt. Zusätzlich
könnte eine ergänzende, die Wohnnutzung nicht störende Gewerbenutzung entstehen.
Denkbar wären etwa Flächen für Praxis-, Kanzlei- oder Büroräume. Diese wäre im
Erdgeschossbereich der Gebäude an der Escher Straße zu verorten.
Der im Geltungsbereich des Bebauungsplans befindliche Abschnitt des Wolfsbachs soll
freigehalten und grünräumlich gefasst werden.
Es wird beabsichtigt das Verfahren als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a
BauGB durchzuführen.
1
Bebauungsplan „Ehemalige Kindertagestätte Escher Straße“ in Idstein
Stand 26.10.2015 Städtebauliche Rahmenbedingungen / Erfordernis der Planaufstellung / Geltendes
Planungsrecht
Das Plangebiet ist zum einen geprägt durch die umliegenden baulichen Strukturen entlang
der Escher Straße und der Altstadtstrukturen an der Weiherwiese. Zudem wirken der am
südlichen Bereich des Grundstücks entlang fließende Wolfsbach und die direkt daran
anschließenden Grünbereiche mit Baumbestand ortsbildprägend.
Das vorherrschende städtebauliche Erscheinungsbild im Plangebiet wirkt eher ungeordnet
und hat dadurch keine funktionale Verbindung zu seiner direkten baulichen Umgebung. Hier
sieht die Stadt Idstein städtebauliches Entwicklungspotenzial.
Es ist ein Ziel der Stadtplanung, das Grundstück zu entwickeln, zu ordnen sowie das
städtische Gefüge zu stärken. Der Planbereich soll anhand eines Bebauungskonzepts an
geeigneter Stelle nachverdichtet und mit seiner Umgebung in Einklang gebracht werden. Es
soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung ermöglicht werden.
Es wurden zwei Planungsvarianten ausgearbeitet. Eine abschließende Entscheidung,
welcher Variante der Vorzug gegeben wird, ist bislang nicht erfolgt. Gerade über die
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange besteht die
Erwartung, diesbezüglich zu einem Ergebnis zu kommen.
Im Regionalplan Südhessen 2010, in Kraft getreten am 17. Oktober 2011, wird das
Plangebiet als Siedlungsfläche ausgewiesen. Mit der Festsetzung eines Mischgebiets nach §
6 BauNVO 2013 ist der Änderungsbebauungsplan somit an die Ziele der Raumordnung
angepasst und als aus dem Regionalplan entwickelt anzusehen.
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich von zwei rechtskräftigen Bebauungsplänen. Ein
Großteil des Plangebiets überlagert den rechtskräftigen Bebauungsplan „Untere Gänswiese“,
in Kraft getreten am 01.08.1991. Dieser setzt für einen Großteil des Plangebiets eine Fläche
für den Gemeinbedarf - Zweckbestimmung Kindergarten sowie ein besonders Wohngebiet
nach § 4a BauNVO und eine Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung Zweckbestimmung Öffentliche Parkfläche fest.
Der westliche Teil des Plangebiets überdeckt den Geltungsbereich des rechtskräftigen
Bebauungsplans „Altstadt – Teil B1“. Dieser setzt im Wesentlichen Allgemeine Wohngebiete
nach §4 BauNVO und ergänzend eine Öffentliche Grünfläche sowie eine Fläche für
Versorgungsanlagen - Zweckbestimmung Wasser fest. Im Übrigen werden die Öffentlichen
Verkehrsflächen Escher Straße (heute Kreuzgärten) und Kreuzgasse festgesetzt.
Auf der gegenüberliegenden Seite der Escher Straße befinden sich unbeplante
Innenbereiche gemäß § 34 BauGB.
Lage des Plangebietes
Den Kern des Plangebiets bildet das Grundstück 43/7 in Idstein. Dieses umfasst ca. 3.200
m². Es wird im Norden, Osten und Süden umlaufend durch die Escher Straße begrenzt. Auf
2
Bebauungsplan „Ehemalige Kindertagestätte Escher Straße“ in Idstein
Stand 26.10.2015 diesem Flurstück befindet sich das bestehende Gebäude der ehemaligen Kindertagestätte.
Im Westen schließt sich das Flurstück 42/1 an. Dieses umfasst eine Fläche von ca. 1.760 m²
und beinhaltet einen Öffentlichen Parkplatz.
Bestandssituation
Auf dem Gelände befindet sich eine eingeschossige Kindertagesstätte aus dem Jahr 1975.
Zudem befinden sich auf dem Grundstück befestigte Stellplatzflächen sowie im
südwestlichen Bereich eine Gemengelage aus Wohngebäuden und einem
Handwerksbetrieb. Die Außenanlagen sind hauptsächlich geprägt durch den Lauf des
Wolfsbachs mit umliegendem Baumbestand. Gegenüber der Escher Straße befinden sich
mehrgeschossige Geschäfts- und Wohngebäude sowie die ehemalige TSG-Halle.
Planung
Auf dem Grundstück sollen Wohngebäude entstehen. Die Zielvorgaben sehen die Einhaltung
einer maximalen Gebäudehöhe vor, die sich aus der direkt gegenüber liegenden Bebauung
ableitet. Zudem wurde eine Vorgabe zu der einzuhaltenden Flächenausnutzung gemacht.
Es wurden zwei Bebauungskonzepte erarbeitet, die die Planungsvorgaben unterschiedlich
lösen. Beide Varianten bilden mit zwei- und dreigeschossigen Baukörpern jeweils ca. 33
Wohneinheiten ab. Die notwendigen Stellplätze werden in beiden Varianten in einer
Tiefgarage nachgewiesen.
Im ersten Bebauungskonzept werden, dem Verlauf der Escher Straße folgend vier
freistehende Gebäude platziert. Diese sind zum Großteil dreigeschossig. Der nördlichste und
der südlichste Baukörper verfügt je über einen zweigeschossigen Gebäudeteil.
Das zweite Konzept sieht vor, eine geschlossene straßenbegleitende Bebauung
auszubilden, die von einem freistehenden Gebäude im Süden ergänzt wird. Die Gliederung
der Straßenfassaden geschieht unter anderem durch den Wechsel der Zwei- und
Dreigeschossigkeit.
In beiden Bebauungskonzepten ist eine optionale gewerbliche Erdgeschossnutzung
vorgesehen. Die Anzahl der Bestandsbäume, die im Plangebiet erhalten bleiben, ist
konzeptabhängig. Die Öffentlichen Stellplätze bleiben in beiden Konzepten in gleicher
Anzahl erhalten und werden neu organisiert. Beide Konzepte gehen von einem Abbruch der
ehemaligen Kindertagestätte aus.
Auswirkungen der Planung
Bei dem Projekt an der Escher Straße handelt es sich um ein erschlossenes Grundstück,
das zum Zwecke einer Kindertagesstätte genutzt wurde. Zudem liegen mehrere
Bestandsgebäude im Geltungsbereich des Bebauungsplans. Infolge des
3
Bebauungsplan „Ehemalige Kindertagestätte Escher Straße“ in Idstein
Stand 26.10.2015 Bauleitplanverfahrens ändert sich die Zweckbestimmung Flächen für den Gemeinbedarf Zweckbestimmung Kindergarten zugunsten eines Mischgebiets nach § 6 BauNVO.
Es wird darauf hingewiesen, dass von einem Umweltbericht gemäß § 2a BauGB abgesehen
wird. Die betroffenen Umweltbelange werden im weiteren Verfahren zusammengetragen.
Zum derzeitigen Verfahrensstand liegen ein Artenschutzgutachten mit Baumkartierung aus
dem Jahr 2013 sowie eine Schalltechnische Untersuchung aus dem Jahr 2014 vor.
Die Gutachten liegen vor und können bei Bedarf bei der Stadt Idstein eingesehen werden.
Die eventuelle Erfordernis einer Verkehrsuntersuchung (Leistungsfähigkeitsnachweis) soll im
Rahmen der frühzeitigen Trägerbeteiligung nach § 4 (1) BauGB mit dem zuständigen
Straßenbaulastträger abgestimmt werden.
4