Anlage 1 zur Begründung: Planungsräume und Bebauungspläne
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1 Anlage 1 zur Begründung: Planungsräume und Bebauungspläne Abbildung 1: Übersicht über die Planungsräume im Ortsteil Marzahn (rote Linien und Texte) Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage der Liegenschaftskarte von Berlin. Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 2 Inhalt I. Charakterisierung der einbezogenen Planungsräume ............................................ 4 1. 2. 3. Bezirksregion 01 Marzahn-Nord............................................................................. 4 Bezirksregion 02 Marzahn-Mitte............................................................................. 9 Bezirksregion 03 Marzahn-Süd ............................................................................ 24 II. Einbezogene in Aufstellung befindliche Bebauungspläne ................................... 38 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 Bebauungsplan 10-78 (in Aufstellung) ................................................................. 38 Bebauungsplan 10-61 (in Aufstellung) ................................................................. 39 Bebauungsplan 10-64 (in Aufstellung) ................................................................. 39 Bebauungsplan 10-58 (in Aufstellung) ................................................................. 39 Bebauungsplan XXI-3 (in Aufstellung).................................................................. 40 Bebauungsplan XXI-4 (in Aufstellung).................................................................. 41 Bebauungsplan 10-60 a (in Aufstellung) .............................................................. 41 Bebauungsplan XXI-25 e (in Aufstellung)............................................................. 42 Bebauungsplan 10 – 42 (in Aufstellung)............................................................... 42 Bebauungsplan XXI-17 a (in Aufstellung)............................................................. 43 Bebauungsplan XXI-17 b (in Aufstellung) ............................................................. 43 Bebauungsplan 10-11 VE (in Aufstellung)............................................................ 44 Bebauungsplan XXI-18 a (in Aufstellung)............................................................. 44 Bebauungsplan XXI-18 c (in Aufstellung) ............................................................. 45 Bebauungsplan XXI-23 (in Aufstellung) ............................................................... 45 Bebauungsplan XXI-24 (in Aufstellung) ............................................................... 46 Bebauungsplan XXI-44 (in Aufstellung) ............................................................... 46 Bebauungsplan XXI- 40 a (in Aufstellung)............................................................ 46 Bebauungsplan XXI- 40 b (in Aufstellung) ............................................................ 47 Bebauungsplan XXI- 40 c (in Aufstellung) ............................................................ 48 Bebauungsplan XXI- 39 (in Aufstellung)............................................................... 48 Bebauungsplan 10-25 (in Aufstellung) ................................................................. 49 Vorhabenbezogener Bebauungsplan XXI - VE 9 (in Aufstellung) ........................ 49 Bebauungsplan 10-71 (in Aufstellung) ................................................................. 50 Bebauungsplan 10-65 (in Aufstellung) ................................................................. 50 Bebauungsplan 10-66 (in Aufstellung) ................................................................. 50 III. Nicht einbezogene festgesetzte Bebauungspläne ................................................. 52 1 2 3 4 5 6 7 Bebauungsplan 10-53 .......................................................................................... 52 Bebauungsplan 10-56 .......................................................................................... 53 Bebauungsplan 10-57 .......................................................................................... 53 Bebauungsplan 10-29 VE..................................................................................... 54 Vorhabenbezogener Bebauungsplan 10-14 VE ................................................... 54 Bebauungsplan XXI-38 ........................................................................................ 55 Bebauungsplan XXI-38-1 ..................................................................................... 56 IV. Nicht einbezogene in Aufstellung befindliche Bebauungspläne .......................... 57 1 2 3 4 Bebauungsplan 10-60 b ....................................................................................... 57 Bebauungsplan XXI-10 ........................................................................................ 58 Bebauungsplan XXI-14 ........................................................................................ 58 Bebauungsplan XXI-25 a...................................................................................... 59 Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 3 5 6 7 Bebauungsplan XXI-25 b...................................................................................... 60 Bebauungsplan XXI-25 d...................................................................................... 60 Bebauungsplan XXI-16 ........................................................................................ 61 Die nachfolgenden Auflistungen enthalten folgende Informationen: Charakterisierung der in den Bebauungsplan einbezogenen Planungsräume im Ortsteil Marzahn (Teil I); Auflistung und Beschreibung der im Ortsteil Marzahn in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne, deren Geltungsbereiche derzeit noch nach § 34 BauGB zu beurteilen sind und die in den Bebauungsplan 10-81 G einbezogen werden (Teil II); Auflistung und Beschreibung der rechtsverbindlichen Bebauungspläne im Ortsteil Marzahn, deren Einbeziehung in den Bebauungsplan nicht erforderlich ist (Teil III) und Auflistung und Beschreibung der im Einzugsbereich des Bebauungsplans in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne, deren beabsichtigte Geltungsbereiche nicht einbezogen werden sollen (Teil IV). Hinweis zu den nachfolgenden Beschreibungen der Quartiere: Die nachfolgenden Erläuterungen zur städtebaulichen Gestalt und zum Einzelhandels- und Dienstleitungsbesatz in den einzelnen Quartieren des Ortsteils Marzahn stellen eine datengestützte Beschreibung der Situation im Zeitpunkt der Planaufstellung dar. Daten und Beschreibung gehören zum Abwägungsmaterial; sie dienen dem Nachweis, dass die Steuerung der Standortfindung des Einzelhandels durch den groß geschnittenen Bebauungsplan auch auf kleinräumiger, quartiersbezogener Ebene konkret erforderlich und begründet ist. Die Daten zum Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz stammen aus der Bestandsaufnahme zur Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts des Bezirks Marzahn-Hellersdorf 2013. Soweit neuere Daten bekannt sind, wurden entsprechende Aktualisierungen vorgenommen. Von einer gezielten Aktualisierung der Daten wurde abgesehen, weil sie für die Abwägung nicht erforderlich ist. Das Regelungsziel des Bebauungsplans wird durch kleinteilige Umstrukturierungen oder Änderungen von einzelnen Anbietern im Quartier nicht in Frage gestellt. Die notwendige Berücksichtigung von Änderungen in dem Einzelhandels- und Dienstleitungsbesatz in den einzelnen Quartieren erfolgt bei der Anwendung der Regelungen des Bebauungsplans im Rahmen von Einzelfallprüfungen unter Anwendung des Prüfbogens gemäß Zentrenkonzept. Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 4 I. Charakterisierung der einbezogenen Planungsräume 1. Bezirksregion 01 Marzahn-Nord Zur Bezirksregion 01 Marzahn Nord gehören die Planungsräume: 01 Marzahn West, 02 Havemannstraße. In der Bezirksregion befindet sich ein großer Teil der Marzahner Großsiedlungsbebauung. Die Bebauung wurde erst Ende der 1980er Jahre fertig gestellt. Weitere bauliche Ergänzungen gab es nach 1990. Damit ist die Wohnnutzung die vorherrschende Nutzungsart. Nachdem die Bevölkerung der Bezirksregion Marzahn-Nord im Zeitraum zwischen 2007 und 2012 um etwa 5,6 % wuchs, ist die Einwohnerzahl mittlerweile stabil. Marzahn-Nord ist ein sehr junger Stadtteil, gut 20% der Einwohner sind unter 18 Jahren alt. Es leben im Stadtteil mittlerweile prozentual deutlich mehr junge und ältere Menschen mit Migrationshintergrund, als im Bezirksdurchschnitt.1 Tabelle 1:Melderechtlich registrierte Einwohner am Ort der Hauptwohnung (Stand: 31.12.2012), Auszug2 Einwohner Einwohneranteile nach Altersklassen Bezirksregion insgesamt Bezirksweiter Anteil in % < 18 Jahren 18-65 Jahre > 65 Jahre Marzahn-Nord 22.593 9,1 18,9 70,6 10,5 1.1 Planungsraum 01 Marzahn West Der Planungsraum 01 Marzahn West liegt im Nordwesten des Ortsteils Marzahn. Er wird im Osten von der Märkischen Allee und der S-Bahntrasse sowie nordwestlich von der Ahrensfelder Chaussee begrenzt. Der den Planungsraum im Süden prägende großräumige Grünzug des Seelgrabens wurde nicht in den Bebauungsplan 10-81 G einbezogen. Abbildung 2: Lage des Planungsraumes 01 Marzahn West Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage der Liegenschaftskarte von Berlin. 1 2 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 5 Gebietstypik, prägende Nutzungs- und Bebauungsstruktur: Die Wohnbebauung besteht neben dem Kleinsiedlungsgebiet an der Ahrensfelder Chaussee (Einfamilienhäuser) überwiegend aus drei- bis sechs- und elfgeschossigen Wohngebäuden in industrieller Bauweise. Die Wohngebäude im Stadtteil sind zum größten Teil voll- bzw. teilsaniert.3 Einwohnerzahl: Im Planungsraum Marzahn West leben nach Angaben des Bezirkes 5.566 Einwohner (Stand: 31.12.2011).4 Relevante Nutzungen: Der Planungsraum hat im Wesentlichen die Funktion eines Wohnstandortes. Die Nahversorgung übernimmt der zentral im Gebiet liegende Supermarkt REWE mit dem Sortimentsschwerpunkt Nahrungs- und Genussmittel. Im Norden und Nordwesten (nahe dem S-Bhf. Ahrensfelde) gibt es Dienstleistungsangebote und Einkaufsmöglichkeiten in den Ahrensfelder Passagen. Entlang der Bahngleise hat ein Sportverein mit Sportplatz seinen Sitz. Südlich der Dessauer Straße befindet sich ein großräumiger Grünzug. Die Flächen sind nach § 35 BauGB ohne Einzelhandelsrelevanz zu bewerten und werden daher ebenso nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Planungsrechtliche Situation: Innerhalb der in den räumlichen Geltungsbereich einbezogenen Flächen des Planungsraums 01 beurteilt sich die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34 BauGB. Einzelhandels- und Nahversorgungsangebote: Gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzept des Bezirkes Marzahn-Hellersdorf liegen im Planungsraum Marzahn West keine Zentren. Der nordöstliche Teil des Gebietes mit den Ahrensfelder Passagen liegt jedoch innerhalb der 500m-Schutzzone des zentralen Versorgungsbereiches Havemannstraße (Ortsteilzentrum im Planungsraum 02 Havemannstraße). In dem 1996 eröffneten Komplex gibt es vereinzelte Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote. Außerhalb des Einzugsbereichs eines zentralen Versorgungsbereiches, aber in städtebaulich integrierter Lage, liegt der Supermarkt REWE (VKF > 800 – 1.400 m²).5 Sonstige städtebauliche Zielstellungen und Konzepte: Integriertes Stadtentwicklungskonzept „INSEK 2011/12“: Bereits in den Jahren 2001/02 wurde im Rahmen des Wettbewerbs „Stadtumbau Ost“ ein „Integriertes Entwicklungs- und Handlungskonzept Großsiedlungen Marzahn-Hellersdorf“ er-arbeitet. Dieses wurde im Jahr 2007 fortgeschrieben und galt bis 2011. Das aktuelle „Integrierte Stadtentwicklungskonzept INSEK 2011/12“ erfasst als Aktionsraum das Gebiet Nord-Marzahn und geht räumlich über die früheren integrierten Planungen hinaus. Das INSEK 2011/12 beschreibt auf der Grundlage der Erhebungen des beschlossenen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes 2008 die im Aktionsraum bestehende Einzelhandels- und Zentrenstruktur. Dabei werden sowohl Veränderungen im Bestand seit dem Konzeptbeschluss als auch Hinweise auf Qualifizierungspotenziale und Entwicklungsschwerpunkte gegeben. Grundsätzlich wird festgestellt, dass auf der Grundlage des beschlossenen Einzelhandelskonzeptes in 3 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 5 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 4 Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 6 den Großwohnsiedlungen den aktuell immer wieder zu beobachtenden Bestrebungen der Einzelhandelsketten, sich ausschließlich an Hauptverkehrsstraßen oder in gewerblich geprägten Lagen anzusiedeln, entgegengewirkt werden konnte. Weitere Empfehlungen für den Einzelhandel werden nicht abgegeben.6 Empfehlung zur Einbeziehung in den Bebauungsplan Die Mischung aus Einfamilienhäusern im Nordwesten und hochgeschossigem Mietwohnungsbau im Übrigen, lässt es nicht als ausgeschlossen erscheinen, dass sich zentrenrelevanter Einzelhandel an ungeeigneter Stelle zu positionieren sucht. Daher ist es ratsam, den Planungsraum 01 mit Ausnahme des Grüngürtels im Süden in den Geltungsbereich des Bebauungsplans aufzunehmen. 1.2 Planungsraum 02 Havemannstraße Der Planungsraum 02 Havemannstraße befindet sich am nordöstlichen Stadtrand von Berlin. Er wird im Westen von der Märkischen Allee, südlich durch den Grünzug des Seelgrabens und östlich durch den Landschaftsraum des Wuhletal begrenzt. Die Außenbereichsflächen der Grünzüge sind nicht Bestandteil des Geltungsbereiches des B-Plans 10-81 G. Im Norden grenzt der Planungsraum unmittelbar an die Bebauung der Nachbargemeinde Ahrensfelde an. Abbildung 3: Lage des Planungsraumes 02 Havemannstraße Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage der Liegenschaftskarte von Berlin. 6 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 7 Gebietstypik, prägende Nutzungs- und Bebauungsstruktur: Der städtebauliche Grundriss war ursprünglich überwiegend für die Höhe von fünf bis sechs Geschossen geplant. Aufgrund der damaligen Notwendigkeit, eine größere Anzahl von Wohnungen bereit zu stellen, wurde entlang der Märkischen Allee, der Havemannstraße sowie zum Landschaftsraum hin die Geschossigkeit der Wohngebäude größtenteils auf elf erhöht. Heute sind die Wohngebäude im Stadtteil zum größten Teil voll- bzw. teilsaniert. Ein Teil der elfgeschossigen Wohngebäude wurden im Rahmen des Bundesprogramms „Stadtumbau Ost“ in den Jahren 2004 und 2005 zur Leerstandsbeseitigung zu drei- bis sechsgeschossigen, sehr gut angenommenen Häusern umgebaut („Ahrensfelder Terrassen“). Durch Veränderung der Grundrisse und Herstellung von großzügigen Terrassen/ Mietergärten wurde eine neue Wohnqualität im Stadtteil bewirkt. Einzelne Gebäude wurden vollständig abgerissen, um den Stadtteil aufzulockern. Diese Flächen werden in den meisten Fällen als Grünflächen oder Gemeinbedarfsflächen weitergenutzt. Insgesamt wurde aber das Ziel erreicht, den ursprünglichen Stadtgrundriss weitgehend zu erhalten. In Marzahn-Nord ist der Wohnungsbestand insgesamt um 1.663 Wohnungen reduziert worden.7 Einwohnerzahl: Im Planungsraum Havemannstraße leben nach Angaben des Bezirkes 17.027 Einwohner (Stand: 31.12.2011).8 Damit lebt rund Dreiviertel der Bevölkerung der Bezirksregion MarzahnNord in diesem Planungsraum. Relevante Nutzungen: Der Planungsraum wird durch Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen (z.B. Gastronomie, Handwerk, Büros, Bildung/Soziales) in den Erdgeschosszonen entlang der Havemannstraße bestimmt. Die Angebotsstruktur ist grundversorgungsorientiert, der Angebotsstandard ist weitgehend einfach. Zentrumsprägend ist das Havemann-Center mit dem Ankerbetrieb eines Vollsortimenters. Ein weiterer Magnetbetrieb des Standortes ist der ansässige Lebensmitteldiscounter. Sortimentsschwerpunkte liegen in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Bekleidung und Drogeriewaren. Aus räumlich-funktionaler Sicht gibt es insgesamt neben dem Handel kaum zentrenprägende Einrichtungen und nur geringe Dichten. Die Grundversorgung der Wohnbevölkerung wird auch von anderen Nahversorgungsanbietern, insbesondere Lebensmitteldiscountern, übernommen, die sich punktuell im Planungsraum verteilen. Weiterhin befinden sich rund um die Havemannstraße verschiedene Schulstandorte. Der östliche und südliche Teil des Planungsraumes wird von großräumigen Grünzügen geprägt. Dazu gehören u.a. der Seelgrabenpark, der Park am Weidegrund sowie der Eichepark. Die Flächen sind nach § 35 BauGB ohne Einzelhandelsrelevanz zu bewerten und werden daher nicht vom Bebauungsplan erfasst.9 Planungsrechtliche Situation: Innerhalb des Planungsraumes befinden sich drei Bebauungspläne in Aufstellung. Bei der Entwicklung der Entwürfe sollen die Festsetzungen des Einzelhandels-Bebauungsplans übernommen werden. In der Phase des Vorentwurfs des B-Plans 10-81 G werden die Flächen der in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne vorsorglich mit in den Geltungsbereich aufgenommen. Für die Entwurfsfassung (Offenlage) des Einzelhandels-Bebauungsplans ist zu prüfen, welche der drei B-Pläne zwischenzeitlich rechtsverbindlich geworden sind. Deren Flächen können dann aus dem Geltungsbereich des B-Plans 10-81 G ausgegrenzt werden. 7 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 9 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 8 Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 8 Einzelhandels- und Nahversorgungsangebote: Ein Teil des Planungsraumes wurde im Einzelhandels- und Zentrenkonzept als Ortsteilzentrum Havemannstraße ausgewiesen (Ausdehnung: Havemann-, Eichhorster Straße zwischen Märkische Allee und Borkheidener Straße). Der Standort ergänzt die Zentrenstruktur. Auf einer Verkaufsfläche von 3.780 m² gibt es 21 Einzelhandelsbetriebe, davon zwei Großflächige Betriebe mit einer Verkaufsfläche von 2.530 m². Damit liegt die Verkaufsfläche unterhalb der Orientierungsgrenze für ein Ortsteilzentrum, die Ausstrahlung ist dementsprechend gering. Es werden hauptsächlich Waren des überwiegend kurzfristigen Bedarfs und teilweise Waren des mittelfristigen (Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren) und langfristigen (Wohneinrichtung, Elektronik/Multimedia, Medizinische und orthopädische Artikel) Bedarfs angeboten. Tabelle 2: Einzelhandelsbesatz Stadtteilzentrum Marzahner Promenade10 Merkmal Absolute Zahlen Anzahl EZH-Betriebe Verkaufsfläche (VKF) insgesamt in m² Anzahl Großflächiger Einzelhandel (> 800 m²) Großflächiger Einzelhandel (> 800 m²) gesamt in m² 21 3.780 2 2.530 Das Ortsteilzentrum ist ein zentraler Versorgungsbereich. Innerhalb dieses Bereiches befinden sich im Wesentlichen folgende Einzelhandelsansiedlungen: Havemann-Center (VKF 1.440 m²), Supermarkt (VKF > 800 - 1.499 m²<), Lebensmitteldiscounter Lidl (VKF > 800 - 1.499 m²), kleinere Einzelhandelsansiedlungen. In der 500m-Schutzzone des zentralen Versorgungsbereiches befinden sich folgende Einzelhandelsbetriebe: Einkaufszentrum zu den Eichen, 1 Lebensmitteldiscounter (VKF > 800 - 1.499 m²), 1 Lebensmitteldiscounter (VKF bis 800 m²), Lebensmittelladen (VKF < 200 m²). Vereinzelt ist im Zentralen Versorgungsbereich sowie in dessen Einzugsbereich Leerstand von Flächen zu verzeichnen. Insgesamt weist der Standort einen geringen Verkaufsflächenbesatz, mit einem deutlichen Verkaufsflächenschwerpunkt in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten, auf. Die Randlage im Bezirk, die Einwohnerstruktur im Einzugsgebiet sowie eine Vielzahl an (z.T. solitären) Standorten im Umfeld des Zentrums haben die Entwicklung des Zentrums deutlich beeinflusst. Dabei sind es nicht zuletzt auch die Lebensmitteldiscounter, die mit ihrem nahversorgungsrelevanten Kernsortiment sowie den zentrenrelevanten Aktionswaren in einen Wettbewerb mit dem Einzelhandel im Ortsteilzentrum treten.11 Sonstige städtebauliche Zielstellungen und Konzepte: Flächennutzungsplan: Der Standort Havemannstraße ist im Flächennutzungsplan von Berlin durch symbolische Darstellung von Einzelhandelskonzentrationen in Verbindung mit Bauflächendarstellungen als Ortsteilzentrum ausgewiesen.12 10 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 12 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 11 Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 9 Stadtentwicklungsplan „StEP Zentren 3“: Als Ortsteilzentrum ist auch im StEP Zentren 3 der Bereich Havemannstraße ausgewiesen.13 Integriertes Stadtentwicklungskonzept „INSEK 2011/12“: Die Ausführungen zum INSEK 2011/12 für den Planungsraum 01 Marzahn West treffen auch auf den Planungsraum 02 Havemannstraße zu. Empfehlung zur Einbeziehung in den Bebauungsplan: Vor dem Hintergrund der stadtplanerischen Zielsetzungen handelt es sich bei dem Ortsteilzentrum im Planungsraum 02 um einen wohnsiedlungsräumlich integrierten – städtebaulich und versorgungsstrukturell sinnvollen – Standort, der als zentraler Versorgungsbereich weiterhin gesichert und gestärkt werden sollte. Dabei sind neben einer Stärkung des Einzelhandelsangebotes innerhalb des Zentrums vor allem die dieses Ziel konterkarierenden Entwicklungen außerhalb des Zentrums künftig auszuschließen.14 Daher wird der Planungsraum 02 einbezogen. 2. Bezirksregion 02 Marzahn-Mitte Zur Bezirksregion 02 Marzahn Mitte gehören die Planungsräume: 03 Gewerbegebiet Bitterfelder Straße, 04 Wuhletalstraße, 05 Marzahn Ost, 06 Ringkolonnaden, 07 Marzahner Promenade. Die Märkische Allee gliedert die Bezirksregion in zwei Teile mit unterschiedlicher Bebauungsund Nutzungsstruktur. Während sich westlich der Märkischen Allee vorwiegend gewerbliche Nutzungen unterschiedlicher Art und Größe angesiedelt haben, ist der Bereich östlich der Märkischen Allee maßgeblich von der Großwohnsiedlung Marzahn und damit von der Wohnnutzung geprägt. In Marzahn-Mitte liegt der Anteil der Kinder und Jugendlichen etwas unter dem Berliner Durchschnitt, der Anteil der Personen im erwerbsfähigen Alter ist dagegen noch relativ hoch, der der Senioren durchschnittlich.15 Durch das Asylbewerberheim im Planungsraum Bitterfelder Straße stieg der Anteil der Menschen mit Migrationshintergrund bzw. von Ausländern.16 Tabelle 3: Melderechtlich registrierte Einwohner am Ort der Hauptwohnung (Stand: 31.12.2012), Auszug17 Einwohner Einwohneranteile nach Altersklassen Bezirksregion insgesamt Bezirksweiter Anteil in % < 18 Jahren 18-65 Jahre > 65 Jahre Marzahn-Mitte 45.171 18,1 14,5 69,1 16,4 2.1 Planungsraum 03 Gewerbegebiet Bitterfelder Straße Der Planungsraum 03 Gewerbegebiet Bitterfelder Straße liegt an der westlichen Grenze des Ortsteils Marzahn. Er wird im Norden vom Grünzug des Planungsraums Marzahn West, im Osten 13 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 15 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord 16 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord 17 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 14 Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 10 von der Märkischen Allee, im Süden von der Landsberger Allee und im Westen von der Hohenschönhauser Straße sowie der S-Bahn-Trasse begrenzt. Die Geltungsbereiche der Bebauungspläne 10-56 und 10-57 sowie die Flächen des Parkfriedhofes Marzahn werden nicht in den Einzelhandels-Bebauungsplan einbezogen (zur Begründung siehe den nachfolgenden Abschnitt III dieser Ausarbeitung). Abbildung 4: Lage des Planungsraumes 03 Gewerbegebiet Bitterfelder Straße Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage der Liegenschaftskarte von Berlin. Gebietstypik, prägende Nutzungs- und Bebauungsstruktur: Der Planungsraum bildet das gewerbliche Zentrum der Bezirksregion Marzahn-Mitte. Das zum Teil neu erschlossene Gewerbegebiet mit noch erheblichen Entwicklungspotenzialen weist die typische städtebauliche Struktur von niedriggeschossigen, gewerblich-genutzten Solitären auf. Von der sonst homogenen Struktur weicht der Parkfriedhof Marzahn ab.18 18 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 11 Einwohnerzahl: Im Planungsraum Gewerbebiet Bitterfelder Straße leben nach Angaben des Bezirkes 668 Einwohner (Stand: 31.12.2011).19 Relevante Nutzungen: Das Gewerbegebiet Bitterfelder Straße ist überwiegend gewerblich geprägt. Neben kleinteiligem Gewerbe haben die nachfolgenden Gewerbeparks dort ihren Sitz: GSG-Gewerbepark Wolfener Straße, Wolfener Straße 32-36, 12681 Berlin (11,6 ha: Büro- und Produktionsflächen, Dienstleistungsflächen); Gewerbepark Georg Knorr, Georg-Knorr-Straße 4, 12681 Berlin (30 ha: Büro-, Lager-, Logistik- und Produktionsflächen, Freiflächen, Garagen); Gewerbepark Marzahn, Boxberger Straße 3, 12681 Berlin (66 ha: Produktions-, Lagerund Büroflächen); CleanTech Business Park Berlin-Marzahn, Bitterfelder Straße (90 ha: in Planung, Vermarktung der Flächen 2015); Office & Business Center LEUNAER7, Leunaer Straße 7, 12681 Berlin (Büro- und Praxisflächen, Lager- und Ausstellungsflächen, Dienstleistungs- und Gewerbeflächen, Konferenz- und Schulungsräume).20 An der nördlichen Grenze des Gewerbegebietes findet sich eine kleine Konzentration von Einzelhandel. Der Parkfriedhof Marzahn bedeckt große Teile im Süden des Planungsraums. Diese Flächen sind nach § 35 BauGB ohne Einzelhandelsrelevanz zu beurteilen und werden daher nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Planungsrechtliche Situation: Innerhalb des Planungsraumes befinden sich vier rechtsverbindliche Bebauungspläne, die durch den Bebauungsplan 10-81 G durch Festsetzungen zum Einzelhandel ergänzt werden (Zu den Gründen für die Einbeziehung siehe die Begründung zum Bebauungsplan). B-Plan XXI-11 B-Plan XXI-12 B-Plan XXI-13 B-Plan XXI-22 Innerhalb des Planungsraumes befinden sich weiterhin zwei rechtsverbindliche Bebauungspläne, die nicht in den Einzelhandels-Bebauungsplan einbezogen werden (zu den Gründen siehe unten Teil III). B-Plan 10-56 B-Plan 10-57 Innerhalb des Planungsraumes befinden sich vier Bebauungspläne in Aufstellung, die in den Geltungsbereich des Bebauungsplans 10-81 G einbezogen werden. Die Entwürfe dieser Pläne sollen die Festsetzungen des Einzelhandel-Plans übernehmen. Damit ist im Falle des Inkrafttretens die Kontinuität der Festsetzungen gewährleistet. Innerhalb des Planungsraumes befindet sich der Bebauungsplan XXI-14 in Aufstellung, dessen Flächen nicht in den Bebauungsplan 10-81 G einbezogen werden. Diese sind derzeit nicht nach § 34 BauGB bebaubar. Die Ziele des Einzelhandel- Bebauungsplanes werden im Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan XXI-14 berücksichtigt. 19 20 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 12 Einzelhandels- und Nahversorgungsangebote: Gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzept des Bezirks Marzahn-Hellersdorf liegen im Planungsraum Gewerbegebiet Bitterfelder Straße keine Zentren. Es liegen keine Flächen im Einzugsbereich eines Nahversorgungszentrums. Außerhalb der 500m-Schutzzone eines zentralen Versorgungsbereiches, aber nach Einschätzung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes in städtebaulich integrierter Lage, liegen ein Lebensmitteldiscounter (VKF bis 800 m²), ein Bekleidungsanbieter (Fachmarkt) und der Getränkefachmarkt (zusammen VKF bis 800 m²).21 Empfehlungen für die Einbeziehung in den Geltungsbereich des Bebauungsplans: Der Planungsraum 03 leben zwar nur relativ wenige Einwohner. Es ist dennoch nicht auszuschließen, dass sich zentrenschädlicher Einzelhandel auf relativ kleinen Flächen ansiedeln möchte. Deshalb wird der Planungsraum 03 (mit den oben bezeichneten Ausnahmen) in den Geltungsbereich einbezogen. 2.2 Planungsraum 04 Wuhletalstraße Der Planungsraum 04 Wuhletalstraße liegt an der nördlichen Grenze der Bezirksregion MarzahnMitte. Er wird im Norden von der gleichnamigen Wuhletalstraße, im Osten vom Blumberger Damm, im Süden von der Mehrower Allee und im Westen von der Märkischen Allee begrenzt. Die Geltungsbereiche des rechtsverbindlichen Bebauungsplans 10-29 VE und des Bebauungsplans 10-60b (in Aufstellung) werden nicht in den Bebauungsplan zur Steuerung des Einzelhandels einbezogen. Zu den Gründen der Nichteinbeziehung siehe unten (Teil III und Teil IV). Abbildung 5: Lage des Planungsraumes 04 Wuhletalstraße Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage der Liegenschaftskarte von Berlin. Gebietstypik, prägende Nutzungs- und Bebauungsstruktur: Der Planungsraum ist Teil der Großwohnsiedlung Marzahn. Das städtebauliche Erscheinungsbild ist insgesamt sehr homogen. Die Wohnbebauung besteht überwiegend aus 5- bis 11-geschossigen Plattenbauten, akzentuiert durch zwei Punkthochhäuser (18- bis 22-geschossig) an der Mehrower Allee Ecke Märkische Allee. Die Gebäude sind zum überwiegenden Teil vollsaniert. Vereinzelt finden sich teilsanierte bzw. grundsanierte Gebäude.22 Städtebaulicher Solitär ist das Tal-Center, das als ein- bis zweigeschossiger Agglomeration von Baukörpern ausgeprägt ist. 21 22 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 13 Einwohnerzahl: Im Planungsraum Wuhletalstraße leben nach Angaben des Bezirkes 10.039 Einwohner (Stand: 31.12.2011).23 Relevante Nutzungen: Das Quartier entlang der Wuhletalstraße dient überwiegend dem Wohnen. Der bedeutendste Nahversorgungsstandort des Planungsraums ist das Tal-Center an der Mehrower Allee. Magnetbetriebe sind ein Lebensmitteldiscounter und der Supermarkt. In räumlicher Nähe befinden sich ergänzende kleinteilige Angebote, wie Dienstleistungen, Gastronomie und Einzelhandel. Sortimentsschwerpunkte liegen in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel. Ein weiterer Einzelhandelsbetrieb (Lebensmitteldiscounter) ist in der Liebensteiner Straße. Mehrere Schulstandorte gibt es im Planungsraum. Freizeitgenutzte Flächen sind der Wuhletalskaterpark (Wuhletalstraße) und der kiezPARK FORTUNA, die in den Bebauungsplan nicht einbezogen werden. Eine größere unbeplante Fläche – mit perspektivischer Nutzung für Handelszwecke - befindet sich an der Märkischen Allee Ecke Wuhletalstraße. Der darin geplante Fachmarktstandort wird durch den Bebauungsplan 10-60b überplant und ist nicht Bestandteil des Bebauungsplanes 1081 G. Planungsrechtliche Situation: Innerhalb des Planungsraumes befindet sich ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan, der nicht in den Einzelhandels-Bebauungsplan einbezogen wird (zu den Gründen siehe unten Teil III). B-Plan 10-29 VE Daneben befindet sich im Planungsraum ein Bebauungsplan (in Aufstellung), der ebenfalls nicht in den Bebauungsplan 10-81 G einbezogen wird (zu den Gründen siehe unten Teil IV). B-Plan 10-60b (in Aufstellung). Einzelhandels- und Nahversorgungsangebote: Innerhalb des Planungsraums liegt der Standort Tal-Center. Er erfüllt nicht die städtebaulichen und einzelhandelsrelevanten Kriterien eines zentralen Versorgungsbereiches. Aufgrund seiner wohnsiedlungsräumlich integrierten Lage ist er im Einzelhandels- und Zentrenkonzept als „Etablierter Nahversorgungsstandort“ ausgewiesen. Mit einer Verkaufsfläche von rund 5.600 m² ist das Tal-Center das kleinste Einkaufscenter im Bezirk Marzahn-Hellersdorf. Dort befinden sich im Wesentlichen folgende Einzelhandelsansiedlungen: Frick Fachmarkt; Verbrauchermarkt (VKF rund 1.500 m²); Lebensmitteldiscounter (VKF rund 700 m²); Kleine Einzelhandelsangebote. Vereinzelt ist im Bereich des Nahversorgungsstandortes Tal-Center Leerstand von Flächen zu verzeichnen. Das Tal-Center hat eine wichtige Versorgungsfunktion für die umliegenden Wohnsiedlungsbereiche und soll gezielt die Nahversorgung in diesem Bereich stärken. Er gilt damit als Vorrangstandort für die Stärkung der Grundversorgung in Marzahn und ist bei Ansiedlungen außerhalb zentraler Versorgungsbereiche im Rahmen der Ausnahmeregelungen des Einzelhandelsund Zentrenkonzept zu berücksichtigen.24 23 24 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 14 Der gesamte Planungsraum – mit Ausnahme eines Teilbereiches im Nordosten - liegt im Einzugsbereich des zentralen Versorgungsbereiches Mehrower Allee (Planungsraum Ringkolonnaden). Im Einzugsbereich von 500 m (Schutzzone) liegen folgende Einzelhandelseinrichtungen: 1 Lebensmitteldiscounter (> 800 – 1.499 m²). Innerhalb der 500m-Schutzzone liegt das Tal-Center, welches sich im Geltungsbereich des BPlans 10-29 VE befindet und daher nicht in den Bebauungsplan zu Steuerung des Einzelhandels einbezogen wird (siehe oben). Potenzialflächen für den Einzelhandel: Auf einer größeren Brachfläche zwischen Märkischer Allee, Wuhletalstraße und Trusetaler Straße ist die Etablierung eines bezirklichen Fachmarktstandortes vorgesehen.25 Empfehlung zur Einbeziehung in den Bebauungsplan: Der Planungsraum 04 entspricht mit ca. 10.000 Einwohnern einer Kleinstadt. Die Steuerung der Standortfindung des Einzelhandels ist hier erforderlich. Daher wird der Planungsrum 04 in den Geltungsbereich einbezogen. 2.3 Planungsraum 05 Marzahn Ost Der Planungsraum 05 Marzahn Ost liegt im Osten der Bezirksregion und grenzt an das Land Brandenburg an. Er wird im Westen vom Blumberger Damm und im Süden von der Landsberger Allee begrenzt. Den nördlichen bzw. nordöstlichen Abschluss des Planungsraumes bildet ein großräumiger Grüngürtel, bestehend aus dem Park am Weidengrund, den Ahrensfelder Bergen und der Wuhle. Dieser Bereich wird nicht in den Bebauungsplan einbezogen. 25 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 15 Abbildung 6: Lage des Planungsraumes 05 Marzahn Ost Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage der Liegenschaftskarte von Berlin. Gebietstypik, prägende Nutzungs- und Bebauungsstruktur: Der Planungsraum ist Teil der Großwohnsiedlung Marzahn. Das städtebauliche Erscheinungsbild ist insgesamt sehr homogen. Die Wohnbebauung besteht überwiegend aus 5- bis 11-geschossigen Plattenbauten, strukturiert durch mehrere Punkthochhäuser (18- bis 22-geschossig) mit städtebaulicher Fernwirkung an der Landsberger Allee. Die Gebäude sind zum überwiegenden Teil vollsaniert. Vereinzelt finden sich teilsanierte bzw. grundsanierte Gebäude. Die durch Abriss (Stadtumbau Ost) frei gewordenen Grundstücke dienen entweder zur Vergrößerung von Schulstandorten (z.B. Parsteiner Ring), zur Auflockerung der Wohngebiete (z.B. Stadtplatz Glambecker Ring) oder zur Vermeidung von Stellplatzengpässen.26 Weitere solitäre Baukörper in niedriggeschossiger Bauweise sind die Schulstandorte im Norden sowie die Gebäude des Nahversorgungszentrums Brodowiner Ring. Einwohnerzahl: Im Planungsraum Marzahn Ost leben nach Angaben des Bezirkes 7.727 Einwohner (Stand: 31.12.2011).27 26 27 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 16 Relevante Nutzungen: Im Zentrum des überwiegend von Wohnnutzung geprägten Planungsraums Marzahn Ost liegt das Nahversorgungszentrum Brodowiner Ring. Es umfasst ein kleines Center (Neubau mit Passage) sowie einen Lebensmittelvollsortimenter in einem eigenen, großflächigen Gebäude (frühere Kaufhalle). Dieser sowie ein Lebensmitteldiscounter stellen die Magnetbetriebe dieses Zentrums dar. In geringem Umfang ergänzen kleinteilige Einzelhandelsbetriebe sowie Dienstleistungen und Gastronomie das Angebot. Sortimentsschwerpunkte liegen in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Bekleidung/Textilien. Der nördliche bzw. nordöstliche Bereich des Quartiers ist von einem großräumigen Grüngürtel, bestehend aus dem Park am Weidengrund, den Ahrensfelder Bergen und der Wuhle, geprägt. Die Flächen sind nach § 35 BauGB ohne Einzelhandelsrelevanz zu bewerten und werden daher ebenso nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Am nördlichen und östlichen Siedlungsrand im Übergangsbereich zum Park haben verschiedene Bildungseinrichtungen ihren Standort. Planungsrechtliche Situation: Innerhalb des Planungsraumes befinden sich zwei Bebauungspläne in Aufstellung, die die Festsetzungen des Einzelhandels-Bebauungsplans übernehmen sollen. Vorab werden die betroffenen Flächen in den Geltungsbereich des B-Planes 10-81 G übernommen. Einzelhandels- und Nahversorgungsangebote: Ein Teil des Planungsraumes wurde im Einzelhandels- und Zentrenkonzept als Nahversorgungszentrum Brodowiner Ring ausgewiesen (Ausdehnung: Bereich zwischen Hohensaatener Straße, Ringenwalder Straße und Brodowiner Ring). Der Standort ergänzt die Zentrenstruktur. Auf einer Verkaufsfläche von 3.330 m² gibt es 11 Einzelhandelsbetriebe, davon ein Großflächiger Betrieb mit einer Verkaufsfläche von 1.660 m². Es werden hauptsächlich Waren des überwiegend kurzfristigen Bedarfs (Nahrungs- und Genussmittel, Blumen (Indoor)/Zoo) und nur marginal Waren des mittelfristigen (Bekleidung/Textilien) und langfristigen (Medizinische und orthopädische Artikel) Bedarfs angeboten. Tabelle 4: Einzelhandelsbesatz Nahversorgungszentrum Brodowiner Ring28 Merkmal Absolute Zahlen Anzahl EZH-Betriebe Verkaufsfläche (VKF) insgesamt in m² Anzahl Großflächiger Einzelhandel (> 800 m²) Großflächiger Einzelhandel (> 800 m²) gesamt in m² 11 3.330 1 1.660 Das Nahversorgungszentrum Brodowiner Ring ist ein zentraler Versorgungsbereich. Innerhalb dieses Bereiches befinden sich im Wesentlichen folgende Einzelhandelsansiedlungen: Verbrauchermarkt REWE (1.500 – 4.999 m²), Lebensmittelladen Penny (< 200 m²), kleinere Einzelhandelsansiedlungen. Innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches ist ein Leerstand von Flächen zu verzeichnen. Im Einzugsbereich (500m-Schutzzone) des zentralen Versorgungsbereiches befinden sich keine Einzelhandelseinrichtungen. 28 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 17 Die Angebotsstruktur des Nahversorgungsstandortes ist grundversorgungsorientiert. Es wird aus einzelhandelsrelevanter Sicht seiner Versorgungsfunktion tendenziell gerecht. Ergänzende Nutzungen weisen einen einfachen Standard auf. Insgesamt ist das Zentrum funktional ausgerichtet.29 Empfehlung zur Einbeziehung in den Bebauungsplan: Angesichts erster Leerstände ist die Versorgungsfunktion des vorhandenen Nahversorgungszentrums zu sichern und zu stärken. Daher sollen mit Hilfe des Bebauungsplans 10-81 G konterkarierende Entwicklungen im Umfeld des Zentrums ausgeschlossen werden. Eine Nachnutzung der Leerstände im Zentrum durch Einzelhandel oder auch frequenzerzeugende, ergänzende Nutzungen (Dienstleistung, Gastronomie) ist wünschenswert.30 2.4 Planungsraum 06 Ringkolonnaden Der Planungsraum 06 Ringkolonnaden liegt oberhalb des Stadtteilzentrums Marzahner Promenade. Er wird im Norden von der Mehrower Allee, im Osten vom Blumberger Damm, im Süden von der Landsberger Allee und Raoul-Wallenberg-Straße und im Westen von der Märkischen Allee begrenzt. Das Ortsteilzentrum Mehrower Allee wird nicht in den Einzelhandels-Bebauungsplan einbezogen. Abbildung 7: Lage des Planungsraumes 06 Ringkolonnaden Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage der Liegenschaftskarte von Berlin. 29 30 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 18 Gebietstypik, prägende Nutzungs- und Bebauungsstruktur: Der Planungsraum ist Teil der Großwohnsiedlung Marzahn. Das städtebauliche Erscheinungsbild ist - mit Ausnahme des Kleinsiedlungsgebietes im Südosten des Planungsraums (Stangeweg, Grohsteig, Oppermannstraße, Schönagelstraße) - insgesamt sehr homogen. Wie im Planungsraum 05 besteht die Wohnbebauung überwiegend aus 5- bis 11-geschossigen Plattenbauten, strukturiert durch mehrere Punkthochhäuser (18- bis 22-geschossig). Die Gebäude sind zum überwiegenden Teil vollsaniert. Vereinzelt finden sich teilsanierte bzw. grundsanierte Gebäude. Die durch Abriss (Stadtumbau Ost) frei gewordenen Grundstücke dienen entweder zur Vergrößerung von Schulstandorten (z.B. Quartiersschule Ringkolonnaden), zur Auflockerung der Wohngebiete oder zur Vermeidung von Stellplatzengpässen.31 Weitere solitäre Baukörper in niedriggeschossiger Bauweise sind die im Gebiet verteilten Sportund Bildungseinrichtungen sowie die Einzelhandelsansiedlung im Norden an der Mehrower Allee. Einwohnerzahl: Im Planungsraum Ringkolonnaden leben nach Angaben des Bezirkes 16.185 Einwohner (Stand: 31.12.2011).32 Der Planungsraum ist der bevölkerungsreichste in der Bezirksregion MarzahnMitte, dort wohnt fast ein Viertel der Bewohnerschaft, hier leben auch die meisten Menschen über 65 Jahre.33 Relevante Nutzungen: Im Norden des überwiegend von Wohnnutzung geprägten Planungsraums Ringkolonnaden liegt das Nahversorgungszentrum Mehrower Allee. Es wird durch ein modernes Einkaufszentrum „Plaza Marzahn“ gebildet, um das sich weitere Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen, u.a. ein Ärztehaus, gruppieren. Größter Anbieter ist der Rewe Supermarkt, das Angebot ist grundversorgungsorientiert. Umliegende solitäre Anbieter ergänzen die Grundversorgung. Sortimentsschwerpunkte liegen in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Bekleidung/Textilien, Drogeriewaren und Glas sowie Keramik/Haushaltswaren. Ergänzende Einzelhandelsangebote gibt es am Nahversorgungsstandort Carrée Marzahn. Zu den Magnetbetrieben gehören ein Lebensmitteldiscounter und ein Supermarkt. Räumlich verteilt haben verschiedene Bildungseinrichtungen und Sportstätten ihren Standort.34 Planungsrechtliche Situation: Innerhalb des Planungsraumes befinden sich drei Bebauungspläne in Aufstellung, die in den Geltungsbereich des Bebauungsplans zur Steuerung des Einzelhandels einbezogen werden. Die Festsetzungen des Einzelhandel-Plans sollen in die in Aufstellung befindlichen Pläne übernommen werden. Einzelhandels- und Nahversorgungsangebote: Ein Teil des Planungsraumes wurde im Einzelhandels- und Zentrenkonzept als Ortsteilzentrum Mehrower Allee ausgewiesen (Ausdehnung: südliche Seite der Mehrower Allee zwischen WalterFelsenstein- und Max-Hermann-Straße). Der Standort ergänzt die Zentrenstruktur. Auf einer Verkaufsfläche von 4.420 m² gibt es 31 Einzelhandelsbetriebe, davon ein Großflächiger Betrieb mit einer Verkaufsfläche von 1.500 m². Es werden hauptsächlich Waren des überwiegend kurzfristigen Bedarfs und teilweise Waren des mittelfristigen (Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren) und langfristigen (Wohneinrichtung, Elektronik/Multimedia, Medizinische und orthopädische Artikel, Uhren/Schmuck) Bedarfs angeboten. 31 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 33 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord 34 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord 32 Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 19 Tabelle 5: Ortsteilzentrum Mehrower Allee35 Merkmal Absolute Zahlen Anzahl EZH-Betriebe 31 Verkaufsfläche (VKF) insgesamt in m² 4.420 Anzahl Großflächiger Einzelhandel (> 800 m²) 1 Großflächiger Einzelhandel (> 800 m²) gesamt in m² 1.500 Das Ortsteilzentrum ist ein zentraler Versorgungsbereich. Innerhalb dieses Bereiches befinden sich im Wesentlichen folgende Einzelhandelsansiedlungen: Plaza Marzahn (VKF 3.000 m²) o u.a. mit Verbrauchermarkt REWE (VKF 1.500 – 4.999 m²), o u.a. mit Lebensmitteldiscounter (VKF bis 800 m²) o u.a. mit Lebensmittelladen (VKF < 200 m²), kleinere Einzelhandelsansiedlungen. Im Randbereich des Zentralen Versorgungsbereiches (gegenüber der rückgebauten Ringkolonnaden Südost) stehen kleinere Ladenlokale leer. Die Angebotsstruktur des Nahversorgungsstandortes ist grundversorgungsorientiert. Im Bereich der 500m-Schutzzone um den zentralen Versorgungsbereich befinden sich ein Lebensmitteldiscounter (VKF > 800 – 1.499 m²) und das Carrée Marzahn. Das Carrée Marzahn wurde im Einzelhandels- und Zentrenkonzept aufgrund seiner wohnsiedlungsräumlich integrierten Lage als „Etablierter Nahversorgungsstandort“ anerkannt. Es erfüllt nicht die städtebaulichen und einzelhandelsrelevanten Kriterien eines zentralen Versorgungsbereiches. Im Wesentlichen befinden sich dort folgende Einzelhandelsansiedlungen: Supermarkt (VKF rund 750 m²), Lebensmitteldiscounter (VKF rund 750 m²). Vereinzelt ist im Bereich des Nahversorgungsstandortes Carrée Marzahn ein Flächenleerstand zu verzeichnen. Der Standort hat eine wichtige Versorgungsfunktion für die umliegenden Wohnsiedlungsbereiche und soll gezielt die Nahversorgung in diesem Bereich stärken. Er gilt damit als Vorrangstandort für die Stärkung der Grundversorgung in Marzahn und ist bei Ansiedlungen außerhalb zentraler Versorgungsbereiche im Rahmen der Ausnahmeregelungen des Einzelhandels- und Zentrenkonzept zu berücksichtigen.36 Potenzialflächen für den Einzelhandel: Ungenutzte und untergenutzte Grundstücke befinden sich in der Mehrower Allee 28 (ca. 2.300 m²) und Mehrower Allee/Sella-Hasse-Straße (ca. 2.700 m²). Sonstige städtebauliche Zielstellungen und Konzepte: Flächennutzungsplan: Der Standort Mehrower Allee ist im Flächennutzungsplan von Berlin durch symbolische Darstellung von Einzelhandelskonzentrationen in Verbindung mit Bauflächendarstellungen als Ortsteilzentrum ausgewiesen […].37 35 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 37 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 36 Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 20 Stadtentwicklungsplan „StEP Zentren 3“ Als Ortsteilzentrum ist auch hier der Bereich Mehrower Allee ausgewiesen. Gekennzeichnet ist ein hoher Handlungsbedarf hinsichtlich einer Funktionsstärkung. 38 Empfehlung zur Einbeziehung in den Bebauungsplan: Die Funktion des Ortsteilzentrums ist vor dem Hintergrund der Ziele des Einzelhandelskonzeptes mit Hilfe des Bebauungsplans 10-81 G zu sichern und zu stärken. Mit dem Teilrückbau der Ringkolonnaden hat laut Zentrenkonzept 2013 eine positive städtebauliche Entwicklung stattgefunden. Bei der Nutzung der leerstehenden Ladenlokale im Erdgeschoss sollten insbesondere auch ergänzende Nutzungen (Dienstleistung, Gastronomie) in Erwägung gezogen werden.39 Der Planungsraum 06 wird daher in den Geltungsbereich des Bebauungsplans einbezogen. 2.5 Planungsraum 07 Marzahner Promenade Der Planungsraum 07 Marzahner Promenade liegt zentral im Ortsteil Marzahn. Er wird im Norden von der Raoul-Wallenberg-Straße, im Westen von der Märkischen Allee und südlich von der Landsberger Allee begrenzt. Der Bereich des gleichnamigen Stadtteilzentrums (zwischen FranzStenzer-Straße, Marzahner Promenade, Märkische Allee) wird als zentraler Versorgungsbereich nicht in den Bebauungsplan zur Steuerung des Einzelhandels einbezogen. Abbildung 8: Lage des Planungsraumes 07 Marzahner Promenade Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage der Liegenschaftskarte von Berlin. Gebietstypik, prägende Nutzungs- und Bebauungsstruktur: Der Planungsraum bildet das Zentrum der Großwohnsiedlung Marzahn und wurde ursprünglich als zentraler Versorgungs-, Freizeit- und Kulturstandort für die Großsiedlung konzipiert. 38 39 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 21 Die Wohnbebauung besteht überwiegend aus 5- bis 11-geschossigen Plattenbauten, strukturiert durch mehrere Punkthochhäuser (18- bis 22-geschossig), insbesondere mit städtebaulicher Fernwirkung an der Marzahner Promenade. Die Gebäude sind zum überwiegenden Teil vollsaniert. Vereinzelt finden sich teilsanierte bzw. grundsanierte Gebäude.40 Bedeutende städtebauliche Solitäre sind zum einen das 2005 eröffnete Einkaufszentrum EASTGATE Berlin und das Freizeitzentrum LE PROM am südwestlichen Eingangsbereich des Planungsraumes und das Freizeitforum Marzahn im Nordosten. Die dazwischen verlaufende Marzahner Promenade ist als Fußgängerzone mit Läden in den Erdgeschosszonen ausgebildet und wurde in den 70er Jahren angelegt. Aufgrund von massivem Leerstand und Funktionsverlust des Standortes nach der Wende gibt es seit dem Jahr 2000 Bemühungen um dessen städtebauliche und funktionale Neugestaltung. Seit 2008/09 nimmt die Marzahner Promenade am Städtebauförderprogramm „Aktive Zentren Berlin“ teil. Dies wird zur Attraktivitätssteigerung und Belebung genutzt. Im Zuge dieses Programms wird der öffentliche Raum aufgewertet und barrierefrei gestaltet (z.B. Busbahnhof, Victor-Klemperer- Platz). Es wurde ein Geschäftsstraßenmanagement gemeinsam mit der städtischen Wohnungsbaugesellschaft degewo eingerichtet.41 Einwohnerzahl: Im Planungsraum Marzahner Promenade leben nach Angaben des Bezirkes 10.552 Einwohner (Stand: 31.12.2011).42 Relevante Nutzungen: Die Marzahner Promenade ist das größte und bedeutendste Zentrum im Bezirk. Zentrumsprägend und architektonisch bedeutsam ist das Einkaufszentrum EASTGATE mit einem Centertypischen Angebotsmix. Ankerbetriebe sind die Textilkaufhäuser C&A, P&C und H&M, der Elektronikfachmarkt Saturn sowie der Supermarkt REWE. In der Fußgängerzone der Marzahner Promenade gibt es in den Erdgeschosszonen einen hohen Anteil an Dienstleistungen und Kultur (z.B. Gastronomie, Büros, Handwerk, Galerien, Bürgeramt). Dort findet sich auch ein Lebensmittelmarkt als Magnetbetrieb. Dreimal wöchentlich wird ein privater Wochenmarkt abgehalten. Sortimentsschwerpunkte liegen in den Warengruppen Bekleidung/Textilien, Nahrungs- und Genussmittel und Unterhaltungselektronik. Im modernen Freizentrum LE PROM befinden sich ein Großkino sowie ein Bowling-Center. Das Freizeitforum Marzahn bietet Hallenschwimmbad, Bibliothek, Kegelbahn und Veranstaltungssälen. Der übrige Bereich des Planungsraumes wird überwiegend von Wohnnutzung geprägt. An der Raoul-Wallenberg-Straße befindet sich ein weiterer Supermarkt.43 Planungsrechtliche Situation: Innerhalb des Planungsraumes befindet sich ein Bebauungsplan in Aufstellung, der einstweilen in den Geltungsbereich des Bebauungsplans einbezogen wird. Der in Aufstellung befindliche Plan soll die Festsetzungen des B-Planes 10-81 G übernehmen. Einzelhandels- und Nahversorgungsangebote: Der Standort Marzahner Promenade hat überörtliche Bedeutung und ein Teil wurde laut Einzelhandels- und Zentrenkonzept des Bezirks unter Berücksichtigung der Vorgaben des StEP Zentren 3 als Stadtteilzentrum ausgewiesen (Grenzen: Franz-Stenzer-Straße, Marzahner Prome- 40 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord 42 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 43 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord; Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellers‐ dorf 41 Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 22 nade, Märkische Allee, Raoul-Wallenberg-Straße). Das Stadtteilzentrum ist durch ein differenziertes Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Versorgungsangebot geprägt.44 Auf einer Verkaufsfläche von 28.100 m² gibt es 147 Einzelhandelsbetriebe, davon sechs großflächige Betriebe mit einer Verkaufsfläche von 14.010 m². Es werden Waren des überwiegend kurzfristigen, mittelfristigen und langfristigen Bedarfs (außer: Möbel, Baumarkt- und Gartenmarktsortimente) angeboten.45 Tabelle 6: Einzelhandelsbesatz Stadtteilzentrum Marzahner Promenade46 Merkmal Absolute Zahlen Anzahl EZH-Betriebe 147 Verkaufsfläche (VKF) insgesamt in m² 28.100 Anzahl Großflächiger Einzelhandel (> 800 m²) 6 Großflächiger Einzelhandel (> 800 m²) gesamt in m² 14.010 Der Bereich des Stadtteilzentrums ist gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzept ein zentraler Versorgungsbereich. Innerhalb dieses Bereiches sowie innerhalb der 500m-Schutzzone befinden sich im Wesentlichen folgende Einzelhandelsansiedlungen: Einkaufscenter EASTGATE Berlin (VKF 24.510 m²) mit verschiedenen Geschäften der Sortimente Bekleidung/Textilien, Nahrungs- und Genussmittel und Unterhaltungselektronik, Verbrauchermarkt (VKF 1.500 – 4.999 m²) im EASTGATE, 1 Lebensmitteldiscounter (VKF bis 800 m²) 1 Supermarkt E&B (VKF 400- 800 m²), Lebensmittelladen (VKF < 200 m²) im EASTGATE, kleinere Einzelhandelsbetriebe. Vereinzelt ist im Bereich der Marzahner Promenade Leerstand von Flächen zu verzeichnen. Der nordöstliche Teil des Planungsraumes (zwischen Raoul-Wallenberg-Straße und Landsberger Allee) weist kein Einzelhandelsangebot auf und liegt in der 500m-Schutzzone des zentralen Versorgungsbereichs. Es handelt sich um einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil gemäß § 34 BauGB, was eine Einbeziehung in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes erfordert. Das Stadtteilzentrum hat Versorgungsbedeutung für den Bezirk und sichert die Nahversorgung angrenzender Wohnviertel.47 Potenzialflächen für den Einzelhandel: Eine Potentialfläche für den Einzelhandel bildet der Standort Marzahner Promenade 30 innerhalb des Stadtteilzentrums. Auf einer Grundfläche von ca. 5.000 m² ist die Ansiedlung von Einzelhandel möglich (Eigentümer: TLG).48 Sonstige städtebauliche Zielstellungen und Konzepte: Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B): Räumlich wird die Einzelhandelsentwicklung im Bezirk durch das Integrationsgebot gemäß Grundsatz 4.8 LEP B-B gesteuert: Gemäß Grundsatz 4.8 Abs. 1 i. V. m. Abs. 3 LEP B-B sollen 44 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord; Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellers‐ dorf 45 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 46 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 47 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 48 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 23 großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten nur in städtischen Kernbereichen angesiedelt werden. Die städtischen Kernbereiche sind in Festlegungskarte 2 des LEP B-B abschließend ausgewiesen. Eine der drei im Bezirk Marzahn-Hellersdorf symbolhaft ausgewiesenen städtischen Kernbereiche ist die Lage des Stadtteilzentrums „Marzahner Promenade. Großflächige Einzelhandelsvorhaben unterliegen hier keinen raumordnerischen Beschränkungen.49 Regionalplan und Flächennutzungsplan: Nach § 8 Abs. 1 ROG kann in den Ländern Berlin, Bremen und Hamburg der Flächennutzungsplan nach § 5 des Baugesetzbuchs die Funktion eines Regionalplans übernehmen. Der Flächennutzungsplan Berlin stellt den Standort Marzahner Promenade als Einzelhandelskonzentration dar. In Verbindung mit der Bauflächendarstellung und den Ausführungen im Erläuterungsbericht ergibt sich die Einstufung als Stadtteilzentrum. Gemäß der textlichen Darstellung Nr. 1 des Flächennutzungsplans Berlin gilt das im StEP Zentren 3 als Einzelhandelskonzentration dargestellte Stadtteilzentrum „Marzahner Promenade“, zugleich als regionalplanerische Festlegung. Diese „Zentren sind zu erhalten, auszubauen und zu entwickeln. Sie sind zur Stärkung der polyzentrischen Siedlungsstruktur zu integrierten Standorten vorrangig für Kultur, Dienstleistungen, Einzelhandel und Freizeit weiterzuentwickeln" (Ziel 1.1).50 Stadtentwicklungsplan „StEP Zentren 3“: Für den Planungsraum weist auch der StEP Zentren 3 den Standort Marzahner Promenade als Stadtteilzentrun aus. Die bislang im StEP Zentren 2 bzw. im Zentrenkonzept 2008 vorgenommene Unterscheidung Stadtteilzentren in „besondere“ und „sonstige“ wurde aufgegeben. 51 Empfehlung zur Einbeziehung in den Bebauungsplan: Die Funktion des Zentrums Marzahner Promenade als Stadtteilzentrum im Bezirk soll mit Hilfe des Einzelhandels-Bebauungsplans als stadtentwicklungsplanerisches Ziel weiter gestärkt werden. Dazu gehört auch die Sicherung und Stärkung der Multifunktionalität des Zentrums unter besonderer Berücksichtigung der Marzahner Promenade.52 Der Planungsraum 07 wird dementsprechend in den Geltungsbereich des Bebauungsplans 10-81 G einbezogen. Das abgegrenzte Stadtteilzentrum „Marzahner Promenade“ selbst ist als zentraler Versorgungsbereich nicht Bestandteil des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes 10-81 G. 49 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 51 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 52 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 50 Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 24 3. Bezirksregion 03 Marzahn-Süd Zur Bezirksregion 03 Marzahn-Süd gehören die Planungsräume: 08 Marzahner Chaussee, 09 Springpfuhl, 10 Alt-Marzahn, 11 Landsberger Tor. Die Bebauungsstruktur stellt sich in den einzelnen Planungsräumen der Bezirksregion 03 Marzahn-Süd sehr unterschiedlich dar. Es gibt Bereiche mit vielgeschossigen Mehrfamilienhäusern in Großplattenbauweise, ein zusammenhängendes Einfamilienhausgebiet im östlichen und südlichen Teil der Bezirksregion sowie ausgedehnte gewerblich genutzte Flächen westlich der Märkischen Allee. Marzahn-Süd weist einen – bezogen auf den gesamten Bezirk Marzahn-Hellersdorf – überdurchschnittlichen Anteil an über 65-jährigen Einwohnern auf. 22,6% der Einwohnerinnen und Einwohner sind über 65 Jahre alt, Tendenz steigend. Das Durchschnittsalter liegt in der Bezirksregion bei 46 Jahren (vgl. Bezirk 43 Jahre, Berlin 42 Jahre). In den letzten Jahren fand ein starker Zuzug von Menschen mit Migrationshintergrund, vor allem bei den jungen Menschen unter 18 Jahren, statt. Diese machen in ihrer Altersgruppe mittlerweile einen Anteil von 1/3 aus.53 Tabelle 7: Melderechtlich registrierte Einwohner am Ort der Hauptwohnung (Stand: 31.12.2012), Auszug54 Einwohner Bezirksregion insgesamt Marzahn-Süd 36.004 53 54 Einwohneranteile nach Altersklassen Bezirksweiter Anteil in % 14,4 < 18 Jahren 18-65 Jahre > 65 Jahre 12,6 64,5 22,9 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 25 3.1 Planungsraum 08 Marzahner Chaussee Der Planungsraum 08 Marzahner Chaussee liegt an der südwestlichen Spitze des Ortsteils Marzahn. Er wird im Norden von der Landsberger Allee, im Osten von der Märkischen Allee und der S-Bahn-Trasse, im Süden von den Straßen Alt-Biesdorf und der S-Bahn-Trasse sowie im Westen von der Rhinstraße begrenzt. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XXI-15, innerhalb dessen sich der bezirkliche Fachmarktstandort Rhinstraße befindet, wird in den Bebauungsplan 10-81 G einbezogen. Dort besteht ein Anpassungserfordernis. Dahingegen ist es nicht erforderlich, die Flächen der Fachmarktagglomeration Märkische Spitze mit dem Bebauungsplan XXI-38 in den Bebauungsplan einzubeziehen. Abbildung 9: Lage des Planungsraumes 08 Marzahner Chaussee Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage der Liegenschaftskarte von Berlin. Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 26 Gebietstypik, prägende Nutzungs- und Bebauungsstruktur: Der Planungsraum bildet das gewerbliche Zentrum der Bezirksregion Marzahn-Süd. Das Gewerbegebiet weist die typische städtebauliche Struktur von niedriggeschossigen, gewerblich-genutzten Solitären auf. Standorte weiterer solitärer Gebäudekörper befinden sich im Nordwesten (Fachmarktstandort Märkische Allee) und im Südwesten (Fachmarktagglomeration Märkische Spitze). Sie bilden städtebaulich markante Eingangssituationen an den Grenzen des Planungsraumes. Westlich und östlich der Marzahner Chaussee prägt ein weitläufiges Kleinsiedlungsgebiet mit Einfamilienhausstruktur das Stadtbild.55 Einwohnerzahl: Im Planungsraum Marzahner Chaussee leben nach Angaben des Bezirkes 1.684 Einwohner (Stand: 31.12.2011).56 Die Einwohnerzahl der Bezirksregion ist mit leichten Zuwächsen seit 2007 weitestgehend stabil.57 Relevante Nutzungen: Der Planungsraum Marzahner Chaussee ist überwiegend gewerblich geprägt. Am Standort Märkische Allee / Poelchaustraße im Nordwesten befindet sich eine Agglomeration verschiedener Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten (Einrichtungsmarkt) und zentrenrelevanten (Elektronikfachmarkt) bzw. nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten (SB-Warenhaus). Er ist gut an das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs angeschlossen (u.a. SBahnhof Poelchaustraße) sowie für den Kfz-Verkehr über die Märkische Allee erreichbar. Im Südwesten liegt die Fachmarktagglomeration Märkische Spitze mit sehr guter Erschließung über die Märkische Allee. Dort sind vorwiegend Anbieter mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten als Großflächiger Einzelhandel angesiedelt (Baumarktsortimente, Möbel, Elektronik/Multimedia). An der Rhinstraße befindet sich ein Fachmarktstandort mit dem Sortimentsschwerpunkt Möbel und Wohneinrichtung. Im Osten im Einzugsbereich des Zentralen Versorgungsbereiches Helene-Weigel-Platz (Planungsraum Springpfuhl) befinden sich außerdem Konzentrationen von Einzelhandelsbetrieben mit Sortimentsschwerpunkt Nahrungs- und Genussmittel. Weitere Einzelhandelsangebote mit den Sortimentsschwerpunkten Nahrungs- und Genussmittel sowie Möbel sind im Planungsraum verteilt. Wohnnutzung konzentriert sich auf das Kleinsiedlungsgebiet westlich und östlich der Marzahner Chaussee.58 Planungsrechtliche Situation: Innerhalb des Planungsraumes befindet sich ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan (B-Plan XXI-15), der in den Geltungsbereich des 10-81 G einbezogen und daher in seinen Festsetzungen ergänzt wird (zu den Gründen im Einzelnen siehe die Begründung zum Bebauungsplan). Innerhalb des Planungsraumes befindet sich ein weiterer rechtsverbindlicher Bebauungsplan (BPlan XXI-38), der nicht in den Einzelhandels-Bebauungsplan einbezogen wird (zur Begründung siehe Teil III dieser Anlage). Innerhalb des Planungsraumes befinden sich sieben Bebauungspläne in Aufstellung, die zunächst in den Bebauungsplan aufgenommen werden. Einzelhandels- und Nahversorgungsangebote: Gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzept des Bezirkes Marzahn-Hellersdorf liegen im Planungsraum Marzahner Chaussee keine Nahversorgungszentren. 55 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 57 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord 58 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 56 Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 27 Nur ein kleiner Teil des Quartiers liegt innerhalb der 500m-Schutzzone des zentralen Versorgungsbereiches Helene-Weigel-Platz (Planungsraum Springpfuhl). Innerhalb dieses Gebiets befinden sich im Wesentlichen folgende Einzelhandelsansiedlungen: 1 Lebensmitteldiscounter (VKF > 800 – 1.499 m²), 1 Lebensmitteldiscounter (VKF bis 800 m²). Außerhalb der 500m-Schutzzone eines zentralen Versorgungsbereiches befinden sich im Wesentlichen folgende Einzelhandelseinrichtungen: mittig: Großflächiger Einzelhandel Möbel, im Süden: 1 Lebensmitteldiscounter (VKF > 800 – 1.499 m²). Außerhalb der 500m-Schutzzone eines zentralen Versorgungsbereiches und außerhalb einer städtebaulich integrierten Lage, befinden sich im Wesentlichen im Norden des Planungsraumes folgende Einzelhandelseinrichtungen: 1 Lebensmitteldiscounter (VKF bis 800 m²), Getränkefachmarkt (VKF bis 800 m²). Teile des Planungsraum haben Anteil am übergeordneten Fachmarktstandort Märkische Allee mit Verbrauchermarkt (VKF 3.700 m²) und großflächigem Einzelhandel aus den Sortimentsbereichen Elektronik/Multimedia und Möbel (siehe auch Planungsraum Springpfuhl). Zum Fachmarktstandort zählen ein Elektronikfachmarkt (rund 1.700 m² Verkaufsfläche), ein Möbelmarkt (rund 6.250 rund m² Verkaufsfläche), das SB-Warenhaus (rund 3.700 m² Verkaufsfläche) sowie ein Textildiscounter (rund 300 m² Verkaufsfläche) und zwei Lebensmitteldiscounter (rund 850 m² Verkaufsfläche) an der Märkischen Allee und 1 Lebensmitteldiscounter (rund 800 m² Verkaufsfläche), etwas abgesetzt vom übrigen Standortbereich, an der Poelchaustraße. Aufgrund seiner Gesamtverkaufsfläche von 12.700 m² ist dieser Standort als übergeordneter Fachmarktstandort einzustufen.59 Es ist darauf hinzuweisen, dass der Fachmarktstandort Märkische Allee auf der Westseite der Märkischen Allee nicht durch Bebauungspläne überplant ist. Im Süden liegt die Fachmarktagglomeration Märkische Spitze. Sie umfasst insgesamt rund 60.700 m² Verkaufsfläche. Dazu zählen das Möbelhaus (rund 34.800 m² Verkaufsfläche), der Bau- und Gartenmarkt (rund 12.400 m² Verkaufsfläche), Möbelhaus (rund 7.000 m² Verkaufsfläche) und der Elektronikfachmarkt (rund 4.300 m² Verkaufsfläche). Der Standort entfaltet Wirkung über den Stadtteil hinaus und ist damit ein Vorrangstandort für den großflächigen (nicht-zentrenrelevanten) Einzelhandel. Der Standort Rhinstraße (Bezirklicher Fachmarktstandort Tedox, Rhinstraße) mit den Fachmärkten Tedox (rund 5.400 m² Verkaufsfläche) und Seats and Sofas (rund 1.900 m² Verkaufsfläche) ist aufgrund seiner Größe als prägender Baustein der Einzelhandelsstruktur in Marzahn hervorzuheben. Dabei wird der Standort den Standortanforderungen (gemäß Fachmarktkonzept Berlin) an Fachmarktstandorte nicht vollständig gerecht, insbesondere die Nähe und der städtebaulichfunktionale Bezug zu verdichteten Wohnsiedlungsgebieten sind hinsichtlich der Lage im Gewerbegebiet nur unzureichend.60 Potenzialflächen für den Einzelhandel: Dem bezirklichen Fachmarktstandort an der Rhinstraße kommt ein Entwicklungspotenzial bis zu einer Gesamtverkaufsfläche von 8.000 m² zu. Es ist zu berücksichtigen, dass bei Veränderungen am Standort und einem Überschreiten der Gesamtverkaufsfläche von 8.000 m², im Einvernehmen mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, zu prüfen wäre, ob ggf. eine Einstufung als übergeordneter Fachmarktstandort oder als Fachmarktagglomeration vorzunehmen ist. Da die 59 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord; Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellers‐ dorf 60 Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 28 Standortkriterien aber nicht umfassend erfüllt sind, erscheinen entsprechende Entwicklungsperspektiven bei unveränderten Rahmenbedingungen als unrealistisch. Bei künftigen Entwicklungen sollte vor allem ein Zurückfahren der zentrenrelevanten Sortimente auf ein Maß, welches sich mit den Zielsetzungen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes sowie des Fachmarktkonzeptes Berlin vereinbaren lässt, realisiert werden. Städtebaulich ungeeignete Flächenpotenziale: Am Standort Fachmarktagglomeration Märkische Spitze bestehen keine nennenswerten Flächenreserven, so dass hinsichtlich der Sicherung und Stärkung dieser Fachmarktagglomeration lediglich Arrondierungsspielräume im Bestand bestehen.61 Empfehlungen zur Aufnahme in den Bebauungsplan: Der gewerbliche Charakter des Planungsraums mit seinen Fachmarktzentren soll gestärkt werde. Dazu kann der Einzelhandels-Bebauungsplan beitragen. Der Planungsraum 08 wird daher einbezogen. 61 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 29 3.2 Planungsraum 09 Springpfuhl Der Planungsraum 09 Springpfuhl liegt im südöstlichen Bereich des Ortsteils Marzahn. Er wird im Norden von der Poelchaustraße, im Osten von der Allee der Kosmonauten sowie der Luise Zietz-Straße, im Süden vom Bentschener Weg und im Westen von der Märkischen Allee begrenzt. Der Bereich Ortsteilzentrum Helene-Weigel-Platz sowie die Geltungsbereiche der Bebauungspläne 10-14 VE und XXI-38 werden nicht in den Bebauungsplan zur Steuerung des Einzelhandels einbezogen. Abbildung 10: Lage des Planungsraumes 09 Springpfuhl Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage der Liegenschaftskarte von Berlin. Gebietstypik, prägende Nutzungs- und Bebauungsstruktur: Die Wohnbebauung des Planungsraumes besteht überwiegend aus 5- bis 11-geschossigen Plattenbauten. Diese werden durch mehrere 18- bis 22-geschossige Punkthochhäuser strukturiert. Die Mehrzahl der Wohngebäude ist voll- bzw. teilsaniert. Der Stadtumbau (Förderung von Wohnungsrückbau und Gebietsaufwertung durch das Bundesprogramm „Stadtumbau Ost“) ist im Gebiet präsent. Die Mehrzahl der Wohngebäude ist vollbzw. teilsaniert. Im Stadtumbaugebiet an der Südspitze wurde das Doppelhochhaus an der Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 30 Marchwitzastraße bereits 2003 abgerissen und im Umfeld wurden die Freiflächen und Infrastruktureinrichtungen in erheblichem Maße aufgewertet.62 Städtebaulich markante Eingangssituationen an den Grenzen des Planungsraumes bilden zum einen das Ortsteilzentrum Helene-Weigel gegenüber des S-Bahnhofes Springpfuhl, zum anderen der übergeordnete Fachmarktstandort Märkische Allee. Der Helene-Weigel-Platz liegt in einem stark verdichteten Bereich von Marzahn. Dabei ist erkennbar, dass zum S-Bahnhof hin der westliche Platzbereich als Einzelhandelsstandort, ergänzt um Sparkasse, Post und Verwaltung (ehemaliges Rathaus Marzahn), den „Kern“ bildet, obwohl der östliche Teilbereich mit den beiden Gesundheitszentren und der modernisierten Schwimmhalle sowie zentralen Pkw-Stellplätzen wichtige frequenzstarke Nutzungen enthält. Dominant wird der Platz durch drei Wohnhochhäuser markiert. Das ehemalige Rathaus markiert die Trennung der beiden Platzteile.63 Einwohnerzahl: Im Planungsraum Springpfuhl leben nach Angaben des Bezirkes 14.314 Einwohner (Stand: 31.12.2011).64 Die Einwohnerzahl der Bezirksregion ist mit leichten Zuwächsen seit 2007 weitestgehend stabil.65 Relevante Nutzungen: Am Helene-Weigel-Platz befindet sich das Einkaufs- und Verwaltungszentrum des Planungsraumes. Das Zentrum wird durch Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Verwaltungseinrichtungen um den Helene-Weigel-Platz gebildet. Die Angebotsstruktur ist grundversorgungsorientiert. Zentrumsprägend sind die Springpfuhl-Passagen mit einem Fitness-Center. Magnetbetriebe des Standortes sind der Verbrauchermarkt und der Drogeriemarkt. Wochentags findet ganztägig ein privater Wochenmarkt statt. Sortimentsschwerpunkte liegen in den Warengruppen Nahrungsund Genussmittel, Bekleidung und Blumen/Topfpflanzen. Weitere Einrichtungen im Zentrumsbereich sind ein Hallenbad, Einrichtungen der öffentlichen Verwaltung, eine Bücherei sowie ein Gesundheits- und Ärztezentrum. Am Standort Märkische Allee / Poelchaustraße befindet sich eine Agglomeration verschiedener Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten und zentrenrelevanten bzw. nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten. Er ist gut an das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs angeschlossen (u.a. S-Bahnhof Poelchaustraße) sowie für den Kfz-Verkehr über die Märkische Allee erreichbar. Es besteht eine städtebauliche Beziehung insbesondere zur sich östlich anschließenden Wohnbebauung). Weiterhin prägend sind zwei Sportanlagen: im Osten an der Allee der Kosmonauten und im Süden als Abschluss des Planungsraumes. Der übrige Bereich des Planungsraumes wird überwiegend von Wohnnutzung geprägt. Punktuell verteilen sich verschiedene Einzelhandelsangebote im Quartier.66 Planungsrechtliche Situation: Innerhalb des Planungsraumes befinden sich zwei rechtsverbindliche Bebauungspläne, die nicht in den Bebauungsplan 10-81 G einbezogen werden, nämlich die Pläne: B-Plan 10-14 VE und B-Plan 10-53 Ein Bebauungsplan befindet sich in Aufstellung, dessen beabsichtigter Geltungsbereich vorläufig in den Bebauungsplan aufgenommen wird. 62 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 64 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 65 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord 66 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord; Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellers‐ dorf 63 Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 31 Einzelhandels- und Nahversorgungsangebote: Der Standort Helene-Weigel-Platz wurde laut Einzelhandels- und Zentrenkonzept des Bezirks als Ortsteilzentrum ausgewiesen (Ausdehnung: Helene-Weigel-Platz an der Märkischen Allee Ecke Allee der Kosmonauten) und stärkt die Zentrenstruktur von Marzahn. Das Ortsteilzentrum ist durch Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Verwaltungseinrichtungen geprägt.67 Auf einer Verkaufsfläche von 5.030 m² gibt es 29 Einzelhandelsbetriebe, davon zwei Großflächige Betriebe mit einer Verkaufsfläche von 1.980 m². Es werden hauptsächlich Waren des überwiegend kurzfristigen Bedarfs sowie teilweise Waren des mittelfristigen (Bekleidung/Textilien) und langfristigen (Wohneinrichtung, Elektronik/Multimedia, Medizinische und orthopädische Artikel) Bedarfs angeboten.68 Tabelle 8: Einzelhandelsbesatz Ortsteilzentrum Helene-Weigel-Platz69 Merkmal Absolute Zahlen Anzahl EZH-Betriebe 29 Verkaufsfläche (VKF) insgesamt in m² 5.030 Anzahl Großflächiger Einzelhandel (> 800 m²) 2 Großflächiger Einzelhandel (> 800 m²) gesamt in m² 1.980 Der Bereich des Ortsteilzentrums ist ein zentraler Versorgungsbereich. Innerhalb dieses Bereiches befinden sich im Wesentlichen folgende Einzelhandelsansiedlungen: Springpfuhl-Passagen (VKF 990 m²), 1 Supermarkt (VKF > 800 – 1.499 m²), 1 Lebensmitteldiscounter (VKF bis 800 m²), 1 Drogeriemarkt Kleinere Einzelhandelsbetriebe. Vereinzelt ist im Bereich des Zentralen Versorgungsbereiches Leerstand von Flächen zu verzeichnen. Durch die Errichtung moderner Lebensmittelmärkte konnte aber die Zentrenfunktion sowie die Nahversorgung des zentralen Versorgungsbereiches gestärkt werden. Innerhalb der 500m-Schutzzone gibt es: Park-Arkaden, 1 Lebensmitteldiscounter (VKF > 800 – 1.499 m²), 1 Supermarkt (VKF > 800 – 1.499 m²), zwei Lebensmittelläden (VKF < 200 m²). Ein Ladenbereich steht derzeit leer. Außerhalb der 500m-Schutzzone befinden sich: der Übergeordnete Fachmarktstandort Märkische Allee mit Verbrauchermarkt (VKF 3.700 m²) und Großflächigem Einzelhandel aus den Sortimentsbereichen Elektronik/Multimedia und Möbel, 1 Supermarkt (VKF > 800 – 1.499 m²), 1 Lebensmitteldiscounter (VKF bis 800 m²). 67 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord; Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellers‐ dorf 68 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 69 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 32 Zum Fachmarktstandort zählen ein Elektronikfachmarkt (rund 1.700 m² Verkaufsfläche), ein Möbelmarkt (rund 6.250 rund m² Verkaufsfläche), das SB-Warenhaus (rund 3.700 m² Verkaufsfläche) sowie ein Textildiscounter (rund 300 m² Verkaufsfläche) und zwei Lebensmitteldiscounter (rund 850 m² Verkaufsfläche) an der Märkischen Allee und 1 Lebensmitteldiscounter (rund 800 m² Verkaufsfläche), etwas abgesetzt vom übrigen Standortbereich, an der Poelchaustraße. Aufgrund seiner Gesamtverkaufsfläche von 12.700 m² ist dieser Standort als übergeordneter Fachmarktstandort einzustufen.70 Potenzialflächen für den Einzelhandel: Als Potentialfläche weist das Einzelhandels- und Zentrenkonzept des Bezirkes die Fläche Helene-Weigel-Platz 12 aus. Das ehemalige Kino steht derzeit leer.71 Sonstige städtebauliche Zielstellungen und Konzepte: Flächennutzungsplan: Der Standort Helene-Weigel-Platz ist im Flächennutzungsplan von Berlin durch symbolische Darstellung von Einzelhandelskonzentrationen in Verbindung mit Bauflächendarstellungen als Ortsteilzentrum ausgewiesen.72 Stadtentwicklungsplan „StEP Zentren 3“: Als Ortsteilzentrun ist der Bereich Helene-Weigel-Platz ausgewiesen.73 Ein Konzept zur Optimierung der Verkehrs- und Wegeführungen sowie attraktiver, ergänzender Nutzungsangebote für den östlichen Teilbereich unter Einbeziehung des ehemaligen Kinos ist in Erarbeitung.74 Empfehlung zur Einbeziehung in den Bebauungsplan: Das Ortsteilzentrum soll mit Hilfe des Einzelhandels-Bebauungsplans geschützt und gestärkt werden. Der Planungsraum 09 um das OTZ Helene-Weigel-Platz wird daher in den EinzelhandelPlan einbezogen. 70 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 72 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 73 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 74 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 71 Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 33 3.4 Planungsraum 10 Alt-Marzahn Der Planungsraum 10 Alt-Marzahn liegt im Zentrum des Ortsteils Marzahn. Er wird im Norden von der Landsberger Allee, im Osten vom Blumberger Damm, im Süden von den Straßen Elisabethstraße, Allee der Kosmonauten und Poelchaustraße und im Westen von der Märkischen Allee begrenzt. Abbildung 11: Lage des Planungsraumes 10 Alt-Marzahn Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage der Liegenschaftskarte von Berlin. Gebietstypik, prägende Nutzungs- und Bebauungsstruktur: Das Zentrum des Planungsraumes mit dem Dorf Marzahn im Norden ist überwiegend durch kleinteilige Bebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt. Die übrige Wohnbebauung des Planungsraumes im Westen und Osten besteht überwiegend aus 5- bis 11-geschossigen Plattenbauten. Diese werden strukturiert durch einzelne 18- bis 22-geschossige Punkthochhäuser. Der Stadtumbau (Förderung von Wohnungsrückbau und Gebietsaufwertung durch das Bundesprogramm „Stadtumbau Ost“) ist im Gebiet präsent. Die Mehrzahl der Wohngebäude ist voll- bzw. teilsaniert. Städtebauliche Solitäre in geringgeschossiger Bauweise bilden die Verwaltungs-, Bildungs- und Einkaufseinrichtungen im Südwesten und der Nahversorgungsstandort Am Anger im Osten des Planungsraums. Bei letzterem handelt es sich um einen Komplex aus zwei miteinander verbundenen zweigeschossigen Geschäftshäusern sowie einen benachbarten Lebensmittelvollsortimenter in einer ehemaligen Kaufhalle entlang der Blenheimstraße. Im Osten grenzt das Gebiet an den Landschaftsraum der Wuhle (mit Kienberg und dem Erholungspark Marzahn.75 Einwohnerzahl: Im Planungsraum Alt-Marzahn leben nach Angaben des Bezirkes 17.079 Einwohner (Stand: 31.12.2011).76 Die Einwohnerzahl der Bezirksregion ist mit leichten Zuwächsen seit 2007 weitestgehend stabil.77 75 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 77 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord 76 Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 34 Relevante Nutzungen: Rund um den alten Dorfkern befinden sich verschiedene kleine Einzelhandelsbetriebe, gastronomische Einrichtungen und Dienstleister. An der Allee der Kosmonauten Ecke Bärensteinstraße befindet sich das Einkaufszentrum des Planungsraumes. Ein Lebensmittelvollsortimenter, eine Einkaufspassage sowie ein größerer Leerstand (ehemalige Kaufhalle) sind die prägenden Bausteine des Zentrums. Ein Lebensmittelvollsortimenter sowie ein Lebensmitteldiscounter stellen die funktionstragenden Magnetbetriebe dar. Kleinteilige Einzelhandelsnutzungen ergänzen das Angebot, die übrigen Nutzungen bewegen sich auf einem einfachen Niveau (Videothek, Spielhalle, Gastronomie). Sortimentsschwerpunkte liegen in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel. Weiterhin prägend sind Bildungs- und Verwaltungsstandorte verteilt im Planungsraum. Der übrige, größere Bereich des Planungsraumes wird überwiegend von Wohnnutzung geprägt.78 Planungsrechtliche Situation: Innerhalb des Planungsraumes befindet sich ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan (B-Plan XXI-26), dessen Festsetzungen durch den Bebauungsplan ergänzt werden. Weiterhin befinden sich innerhalb des Planungsraumes zwei Bebauungspläne in Aufstellung, deren beabsichtigte Geltungsbereiche einstweilen in den Bebauungsplan 10-81 G aufgenommen werden. Einzelhandels- und Nahversorgungsangebote: Der Standort Am Anger wurde laut Einzelhandels- und Zentrenkonzept des Bezirks als Zentraler Versorgungsbereich der Kategorie Nahversorgungszentrum ausgewiesen (Ausdehnung: Bereich zwischen Alt-Marzahn und Bärensteinstraße) und stärkt die Zentrenstruktur von Marzahn. Das Nahversorgungszentrum ist durch Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Verwaltungseinrichtungen geprägt.79 Auf einer Verkaufsfläche von 2.190 m² gibt es neun Einzelhandelsbetriebe, davon zwei Großflächige Betriebe mit einer Verkaufsfläche von 1.760 m². Es werden hauptsächlich Waren des überwiegend kurzfristigen Bedarfs (außer PBS/Zeitungen/Zeitschriften/Bücher) sowie nur marginal Waren des mittelfristigen (Bekleidung/Textilien, GPK/Haushaltswaren) und langfristigen (Elektronik/Multimedia) Bedarfs angeboten.80 Tabelle 9: Nahversorgungszentrum Am Anger81 Merkmal Absolute Zahlen Anzahl EZH-Betriebe 9 Verkaufsfläche (VKF) insgesamt in m² 2.190 Anzahl Großflächiger Einzelhandel (> 800 m²) 2 Großflächiger Einzelhandel (> 800 m²) gesamt in m² 1.760 78 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord; Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellers‐ dorf 79 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord; Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellers‐ dorf 80 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf 81 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 35 Innerhalb des Nahversorgungszentrums befinden sich im Wesentlichen folgende Einzelhandelsansiedlungen: 1 Supermarkt (VKF > 800 – 1.499 m²), 1 Lebensmitteldiscounter (VKF > 800 – 1.499 m²), Kleinere Einzelhandelsbetriebe. Vereinzelt ist im Zentralen Versorgungsbereiche ein Leerstand von Flächen zu verzeichnen. Die Angebotsstruktur des Nahversorgungsstandortes ist grundversorgungsorientiert. Der Einzelhandelsbesatz kann kaum eine Versorgungsbedeutung über den Nahbereich hinaus entwickeln. Die Wettbewerbssituation ist durch umliegende Anbieter geprägt. Die wettbewerbliche Situation wird durch nahversorgungsrelevante Angebote im Umfeld sowie nicht zuletzt auch durch die räumliche Nähe zur Marzahner Promenade geprägt. Nahversorgungsrelevante und zentrenrelevante Einzelhandelsentwicklungen werden dadurch erschwert. In der 500m-Schutzzone gibt es einen Lebensmitteldiscounter (VKF bis 800 m²) und einen weiteren Lebensmitteldiscounter (> 800 – 1.499 m²). Außerhalb der 500m-Schutzzone des Nahversorgungsstandortes sowie anderer zentraler Versorgungsbereiche, aber in städtebaulich integrierter Lage, befinden sich im Westen folgende Einzelhandelsansiedlungen: Lebensmitteldiscounter Netto Marken-Discount (bis 800 m²), Supermarkt (400 – 800 m²).82 Empfehlung zur Einbeziehung in den Bebauungsplan: Vor dem Hintergrund des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes ist die Versorgungsfunktion des Nahversorgungszentrums mit Hilfe des Einzelhandel-Plans zu sichern und zu stärken. Konterkarierende Entwicklungen im Umfeld des Zentrums sind auszuschließen. Die Kombination eines Lebensmittelvollsortimenters mit einem Lebensmitteldiscounter in marktüblichen Größenordnungen stellt sich grundsätzlich als stabiler Einzelhandelsbaustein dar und ist somit zu erhalten und zu schützen. Der Planungsraum 10 wird daher in den Bebauungsplan 10-81 G einbezogen. 82 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 36 3.5 Planungsraum 11 Landsberger Tor Der Planungsraum 11 Landsberger Tor ganz im Osten der Bezirksregion Marzahn-Süd. Er wird im Norden von der Landsberger Allee, im Osten von der Wuhle, im Süden von der Grenze des Erholungsparks Marzahn und im Westen durch den Blumberger Damm begrenzt. Der Landschaftsraum mit den Erholungspark Marzahn, dem Kienberg und der Wuhle werden nicht in den Einzelhandels-Bebauungsplan einbezogen. Abbildung 12: Lage des Planungsraumes 11 Landsberger Tor Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage der Liegenschaftskarte von Berlin. Gebietstypik, prägende Nutzungs- und Bebauungsstruktur: Der nördliche Teil des Gebietes ist durch vier- bis fünf-geschossige Neubauten geprägt und der südliche Teil ist Landschaftsraum. Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 37 Einwohnerzahl: Im Planungsraum Landsberger Tor leben nach Angaben des Bezirkes 2.927 Einwohner (Stand: 31.12.2011).83 Die Einwohnerzahl der Bezirksregion ist mit leichten Zuwächsen seit 2007 weitestgehend stabil.84 Relevante Nutzungen: Der überwiegende Teil im Norden des Planungsraums ist durch Wohnnutzung geprägt. Entlang des Blumberger Damms finden sich Einzelhandelsbetriebe, Gastronomie und Dienstleistungen, zur Landsberger Allee hin gewerbliche und Einzelhandelsnutzung sowie der Betriebshof der BVG. Im südlichen Teil befindet sich der Marzahner Erholungspark. Er bildet mit seinen Gärten der Welt einen lokalen und überörtlichen Anziehungspunkt. Der Bereich, einschließlich Kienberg und Wuhle, wird in 2017 die Internationale Gartenausstellung (IGA) beherbergen.85 Planungsrechtliche Situation: Innerhalb des Planungsraumes befinden sich zwei rechtsverbindliche Bebauungspläne (B-Plan XXI-18b, B-Plan XXI-19), deren Festsetzungen durch den 10-81 G ergänzt werden sollen. Weiterhin befindet sich ein Bebauungsplan in Aufstellung, dessen beabsichtigter Geltungsbereich einstweilen in den Bebauungsplan zur Steuerung des Einzelhandels einbezogen wird. Der in Aufstellung befindliche Plan soll sodann die Festsetzungen des Bebauungsplans übernehmen. Innerhalb des Planungsraumes befindet sich ein Bebauungsplan in Aufstellung, der nicht in den Bebauungsplan 10-81 G einbezogen wird. Einzelhandels- und Nahversorgungsangebote: Gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzept des Bezirkes Marzahn-Hellersdorf liegen im Planungsraum Landsberger Tor keine Nahversorgungszentren. Ein kleiner Teil des Quartiers liegt innerhalb der 500m-Schutzzone des zentralen Versorgungsbereiches Brodowiner Ring (Planungsraum Marzahn Ost). Innerhalb dieses Einzugsbereiches befindet sich der Lebensmitteldiscounter Lidl (VKF > 800 – 1.499 m²). Ein anderer Teil des Quartiers liegt in der 500m-Schutzzone des zentralen Versorgungsbereiches Am Anger (Planungsraum Alt-Marzahn). Innerhalb dieses Einzugsbereiches befinden keine Einzelhandelseinrichtungen. Der Standort am Blumberger Damm wurde im Einzelhandels- und Zentrenkonzept als etablierter Nahversorgungsstandort eingestuft und gilt damit zum einen als Vorrangstandort für die Stärkung der Grundversorgung in Marzahn und ist zum anderen bei Ansiedlungen außerhalb zentraler Versorgungsbereiche im Rahmen der Ausnahmeregelungen des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts zu berücksichtigen. Teilbereiche des Planungsraumes liegen außerhalb von Schutzzonen eines zentralen Versorgungsbereiches. Dort befinden sich keine Einzelhandelsansiedlungen. Empfehlung zur Einbeziehung in den Bebauungsplan: Erhebliche Anteile des Planungsraumes liegen außerhalb der Einzugsbereiche der zentralen Versorgungsbereiche. Die Steuerung der Standortfindung des Einzelhandels ist hier sinnvoll und erforderlich. Der Planungsraum 11 wird daher in den Geltungsbereich des Bebauungsplans aufgenommen. 83 Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept 2013 für den Bezirk Marzahn‐Hellersdorf Bezirksregionenprofil Marzahn‐Nord 85 Bezirksregionenprofil Marzahn‐Süd 84 Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 38 II. Einbezogene in Aufstellung befindliche Bebauungspläne In den nach § 34 BauGB zu beurteilenden Teilgebieten des Einzelhandels-Bebauungsplans liegen die räumlichen Geltungsbereiche von in Aufstellung befindlichen Bebauungsplänen. Nachfolgend wird kurz erläutert, aus welchen Gründen die in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne in den Einzelhandels-Bebauungsplan einbezogen werden: Insbesondere sind die in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne in den Bebauungsplan 10-81 G einzubeziehen, die bislang keine Regelungen zum Einzelhandel treffen. Damit soll vermieden werden, dass Bebauungspläne ohne EinzelhandelsFestsetzungen nach dem Einzelhandels-Bebauungsplan rechtsverbindlich werden und damit dessen Regelungsgehalte zum Belang Einzelhandel wieder rückgängig machen. Generell werden die Geltungsbereiche dieser in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne zunächst in den Geltungsbereich des Einzelhandels-Bebauungsplans aufgenommen, um Regelungslücken zu vermeiden. Wenn der in Aufstellung befindliche Plan vor dem Einzelhandelsbebauungsplan festgesetzt wird, wird er aus dem Einzelhandelsbebauungsplan herausgenommen. Bis zum Inkrafttreten der Bebauungspläne werden diese Flächen somit als im Zusammenhang bebauter Ortsteil gem. § 34 BauGB in den Bebauungsplan aufgenommen. Flächen innerhalb einer Entwicklungsfläche für den produktionsgeprägten Bereich gemäß Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe [EpB] o Bereits im Zusammenhang bebaute Entwicklungsflächen des produktionsgeprägten Bereiches [EpB] ohne rechtsverbindliche Bebauungspläne werden durch den insoweit restriktiven Prüfbogen für die ausnahmsweise Zulässigkeit von Nahversorgern in nach § 34 zu beurteilenden Gebieten davor geschützt, dass sich dort Einzelhändler mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten niederlassen. Folgende 26 Bebauungspläne befinden sich in Aufstellung und werden als 34er-Fläche einbezogen: 1 Bebauungsplan 10-78 (in Aufstellung) Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan erstreckt sich auf dem Grundstück der Flämingstraße 70, westlich der Märkischen Allee im Planungsraum Havemannstraße. frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung bis 12.2014 Behördenbeteiligung hat stattgefunden Im Bebauungsplan soll ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden. zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe werden im WA ausgeschlossen Kioske und vergleichbare Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortiment werden für zulässig erklärt Der Bebauungsplan 10-78 liegt innerhalb der 500m-Schutzzone des Ortsteilzentrums Havemannstraße, welches im bezirklichen Einzelhandelskonzept als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen ist. Der Bebauungsplan liegt außerhalb einer Entwicklungsfläche für den produktionsgeprägten Bereich. Die Fläche des Bebauungsplanes 10-78 wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G einbezogen, da sie bislang nach § 34 BauGB zu beurteilen ist und damit Einzelhandelsbetriebe zulässig wären. Diese Regelungslücke soll durch die Einbeziehung des in Aufstellung befindlichen B-Plans geschlossen werden. Bei Erreichen der Planreife des B-Planes 10-78 ist eine Ausgliederung aus dem Geltungsbereich des B-Plans 10-81 G zu erwarten. Im Plangebiet befindet sich eine seit 2013 leer stehende, ehemalige Kaufhalle. Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 39 2 Bebauungsplan 10-61 (in Aufstellung) Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 3 Bebauungsplan 10-64 (in Aufstellung) Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 4 Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan liegt im Planungsraum Havemannstraße, an der Wörlitzer Straße. Aufstellungsbeschluss, bekannt gemacht im Amtsblatt vom 22.01.2011 Der Bebauungsplan 10-61 trägt den Namen „Kita- Standort Wörlitzer Straße“ demnach wird mit der Aufstellung des Plans das Ziel verfolgt den Kitastandort planungsrechtlich zu sichern. Es wird eine Gemeinbedarfsfläche festgesetzt. Sobald der Plan in Kraft tritt, sind Einzelhandelsbetriebe in diesem Baugebiet unzulässig. Der Bebauungsplan 10-61 liegt innerhalb der 500m-Schutzzone des Ortsteilzentrums Havemannstraße. Das Ortsteilzentrum ist im Einzelhandles- und Zentrenkonzept des Bezirks Marzahn-Hellersdorf als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen. Der Bebauungsplan liegt außerhalb einer Entwicklungsfläche für den produktionsgeprägten Bereich. Obwohl eine Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben nach den Festsetzungen des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans ausgeschlossen ist, soll der Bebauungsplan 10-61 in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G einbezogen werden, da Regelungslücken zum Einzelhandel vermieden werden sollen. Die Fläche im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans ist bislang unbebaut. An der Rabensteiner Straße, im Planungsraum Havemannstraße liegt die Kita „Rabennest“, auf deren Grundstück sich der Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans erstreckt. Aufstellungsbeschluss bekannt gemacht im Amtsblatt vom 16.12.2011 frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung bis 20.11.2013 Mit Hilfe des Bebauungsplans 10-64 soll der Kita-Standort planungsrechtlich gesichert werden. Es soll eine Gemeinbedarfsfläche festgesetzt werden. Nach dem Inkrafttreten des Bebauungsplans, sind Einzelhandelsbetriebe in diesem Baugebiet unzulässig. Das Ortsteilzentrum Havemannstraße, welches im Einzelhandles- und Zentrenkonzept des Bezirks Marzahn-Hellersdorf als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen ist, liegt weniger als 500m-Luftlinie entfernt, vom in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan. Damit liegt der Bebauungsplan innerhalb der 500m-Schutzzone des zentralen Versorgungsbereichs. Der Bebauungsplan liegt außerhalb einer Entwicklungsfläche für den produktionsgeprägten Bereich. Obwohl eine Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben nach den Festsetzungen des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans ausgeschlossen ist, soll der Bebauungsplan 10-64 in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G einbezogen werden, da sich dieser bislang in Aufstellung befindet und Regelungslücken zur Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben vermieden werden sollen. Im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans befindet sich bereits ein Kita-Gebäude mit den dazugehörigen Außenanlagen. Bebauungsplan 10-58 (in Aufstellung) Lage letzter Beschluss Westlich der Märkischen Alle und nördlich der Bitterfelder Straße im Planungsraum Gewerbegebiet Bitterfelder Straße, erstreckt sich der Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans 10-58 „Harry - Brot“ auf dem Betriebsgrundstück der gleichnamigen Firma. Aufstellungsbeschluss bekannt gemacht im ABL vom 09.10.2009 Auslegung bis 25.10.2013 erneute Auslegung bis 25.03.2015 Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 40 Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 5 Im Bebauungsplan soll ein Gewerbegebiet, mit den Teilfläche GE1 und GE2, festgesetzt werden. Handelsbetriebe sollen vollständig ausgeschlossen werden. Zitat Festsetzung 4: „Im Gewerbegebiet sind Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig. Ausnahmsweise können Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher zugelassen werden, die einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb räumlich - funktional zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse deutlich untergeordnet sind, um ausschließlich dort hergestellte oder weiter verarbeitete Produkte zu veräußern.“ Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan liegt nur mit einer kleinen Teilfläche innerhalb der 500m-Schutzzone des Ortsteilzentrums Mehrower Allee (zentraler Versorgungsbereich gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzepts des Bezirks Marzahn-Hellersdorf). Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan liegt zusätzlich innerhalb einer Entwicklungsfläche für den produktionsgeprägten Bereich - Fläche 34 „MarzahnNord“. Der Bebauungsplan 10-58 wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 1081 G einbezogen, da Regelungslücken zum Einzelhandel vermieden werden sollen. Wenn der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan 10-58 vor dem EinzelhandelsBebauungsplan rechtsverbindlich wird, wird der B-Plan 10-58 aus dem Geltungsbereich des Einzelhandels-Bebauungsplanes durch Anwendung einer individuellen textlichen Festsetzung im Bebauungsplan herausgenommen. Auf dem Grundstück des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans befinden sich bereits gewerbliche Immobilien der Firma „Harry-Brot“. Bebauungsplan XXI-3 (in Aufstellung) Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Westlich der Märkischen Alle sowie der S-Bahntrasse und unmittelbar am S-Bahnhof Mehrower Allee erstreckt sich der Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans XXI-3 „Gewerbegebiet östlich der Wolfener Straße“. Aufstellungsbeschluss bekannt gemacht im Amtsblatt vom 01.06.1992 letzter Verfahrensschritt erneute Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 4a Abs. (3) BauGB bis 28.04.2014 Im Bebauungsplan soll ein Gewerbegebiet festgesetzt werden. Handelsbetriebe sollen vollständig ausgeschlossen werden Zitat Festsetzung 3: „Im Gewerbegebiet sind Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig. Ausnahmsweise können Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher zugelassen werden, die einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb räumlich - funktional zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse deutlich untergeordnet sind, um ausschließlich dort hergestellte oder weiter verarbeitete Produkte zu veräußern.“ Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan liegt teilweise innerhalb der 500mSchutzzone des Ortsteilzentrums Mehrower Allee, welches im bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzept als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen ist. Zudem liegt der Bebauungsplan innerhalb einer Entwicklungsfläche 34 „MarzahnNord“ für den produktionsgeprägten Bereich. Der Bebauungsplan XXI-3 wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 1081 G vorerst einbezogen, um unerwünschten Einzelhandelsansiedlungen, vor dem Inkrafttreten des Plans XXI-3, vorzubeugen. Durch Anwendung einer individuellen textlichen Festsetzung im Bebauungsplan 10-81 G ist sicherzustellen, dass Einzelhandel aufgrund der Lage im EpB-Gebiet Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 41 Bemerkungen 6 Bebauungsplan XXI-4 (in Aufstellung) Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 7 ausgeschlossen wird und außerdem keine ausnahmsweise Zulässigkeit für nahversorgungsrelevanten Einzelhandel festgesetzt wird. Die Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind bereits mehrheitlich mit Gewerbe- und Wohnimmobilien bebaut. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-4 trägt einen ähnlichen Namen wie der B-Plan XXI-3. Da sich der Bebauungsplan XXI-4 allerdings westlich der Wolfener Straße (im Planungsraum Gewerbegebiet Bitterfelder Straße) erstreckt, heißt dieser „Gewerbegebiet westlich der Wolfener Straße“. Aufstellungsbeschluss bekannt gemacht im Amtsblatt vom 01.06.1992 letzter Verfahrensschritt Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. (2) BauGB bis 30.06.2014 Im Bebauungsplan sollen Gewerbegebiete und Industriegebiete festgesetzt werden. Es ist beabsichtigt Handelsbetriebe durch textliche Festsetzungen vollständig auszuschließen. Zitat Festsetzung 3: „Im Gewerbegebiet sind Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig. Ausnahmsweise können im Gewerbegebiet Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher zugelassen werden, die einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb räumlich- funktional zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse deutlich untergeordnet sind, um ausschließlich dort hergestellte oder weiter verarbeitete Produkte zu veräußern.“ Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan liegt weder innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs noch innerhalb einer 500m-Schutzzone. Allerdings befindet sich der in Aufstellung befindliche Plan innerhalb der Entwicklungsfläche 34 „Marzahn-Nord“ für den produktionsgeprägten Bereich. Der Bebauungsplan XXI-4 wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 1081 G einbezogen, da Regelungslücken zum Einzelhandel vermieden werden sollen. Durch Anwendung einer individuellen textlichen Festsetzung im Bebauungsplan 10-81 G ist sicherzustellen, dass Einzelhandel aufgrund der Lage im EpBGebiet ausgeschlossen wird und außerdem keine ausnahmsweise Zulässigkeit für nahversorgungsrelevanten Einzelhandel festgesetzt wird. Die Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind bereits mehrheitlich mit großflächigen, gewerblich genutzten Gebäuden bebaut. Bebauungsplan 10-60 a (in Aufstellung) Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan liegt an der südöstlichen Ecke Wuhletalstraße - Märkische Alle, im Planungsraum Wuhletalstraße. Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan 10-60 wurde 2010 gefasst. Am 04.09.2012 wurde im Bezirksamt der Beschluss über die Teilung des Bebauungsplanes in 10-60a und 10-60b gefasst, bekannt gemacht im Amtsblatt vom 14.06.2013. Der Bebauungsplan 10-60a umfasst die nördliche Hälfte des ursprünglichen Bebauungsplanes 10-60. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-60a ist eine Grünfläche und ein eingeschränktes Gewerbegebiet vorgesehen. Da bislang keine Differenzierung der zulässigen Nutzungen erfolgte, sind Läden, die der Versorgung des Gebiets dienen sowie nicht störende Gewerbebetriebe im allgemeinen Wohngebiet zulässig. Damit wäre auch Einzelhandel zulässig. Im eingeschränkten Gewerbegebiet sind Einzelhandelsbetriebe ebenfalls zulässig. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan liegt in der 500m-Schutzzone des Ortsteilzentrums Mehrower Allee (zentraler Versorgungsbereich gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzepts des Bezirks). Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 42 Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 8 Bebauungsplan XXI-25 e (in Aufstellung) Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 9 Der Bebauungsplan befindet sich jedoch außerhalb einer Entwicklungsfläche für den produktionsgeprägten Bereich. Der Bebauungsplan 10-60a wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G einbezogen, da Regelungslücken zum Einzelhandel, die während der Aufstellung des Bebauungsplans bestehen, vermieden werden sollen. Die Einbeziehung ist erforderlich, da die betreffenden, bislang unbebauten Flächen Relevanz für Einzelhandel haben. Mit dem ursprünglichen, großen Bebauungsplan 10-60 wurde das Planungsziel verfolgt, ein eingeschränktes Gewerbegebiet und allgemeines Wohngebiet festzusetzen. Der Grundstückseigentümer hat während der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung jedoch Einwendungen erhoben und möchte nun Einzelhandel etablieren. Die Überprüfung dieser Entwicklungsabsicht ergab, dass der Bezirk unter bestimmten Voraussetzungen bezirkliche Fachmarktstandorte benennen und entwickeln kann [gemäß Schreiben des FB Stapla vom 12.06.2012]. Einem Planungsvorhaben Fachmarkt, insbesondere mit der Zweckbestimmung Möbel, stehen nach Durchführung eines entsprechenden Bebauungsplan- Verfahrens keine öffentlichen Belange entgegen - das Kernsortiment des Fachmarktes ist zentrenverträglich. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan liegt zwischen Landsberger Allee und Marzahner Promenade im Planungsraum Marzahner Promenade. Aufstellungsbeschluss für den ursprünglichen Bebauungsplan XXI-25 „Marzahner Promenade“ 1994 Eine weitere Aufteilung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanverfahrens XXI-25c in Teilflächen XXI-25d (Marzahner Promenade nordöstlicher Bereich) und XXI-25e (Marzahner Promenade südöstlicher Bereich) erfolgte mit BA-Beschluss Nr. III/845/98. Die Bekanntgabe der Teilung des Bebauungsplanes XXI-25c erfolgte im Amtsblatt von Berlin Nr. 65 vom 17.12.1999 auf S. 5018. Es ist beabsichtigt im Bebauungsplan Verkehrsflächen festzusetzen. Festsetzungen zum Einzelhandel sind bislang nicht bekannt. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan grenzt unmittelbar südlich an das Stadtteilzentrum Marzahner Promenade an, welches im bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzept als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen ist. Damit liegt der B-Plan innerhalb der 500m-Schutzzone des zentralen Versorgungsbereichs. Der Bebauungsplan liegt nicht innerhalb von Entwicklungsflächen für den produktionsgeprägten Bereich. Der Bebauungsplan XXI-25e wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G einbezogen, um den angrenzenden zentralen Versorgungsbereich zu schützen und zu stärken, indem während der Aufstellung des B-Plans XXI-25e Einzelhandelsansiedlungen unterbunden werden. Die Flächen im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Plans sind größtenteils unbebaut. Der Versuch hier Einzelhandel anzusiedeln ist denkbar. Im Jahr 1998 gab es einen Beschluss über die Aufteilung des Bebauungsplans XXI-25c in die Teilbebauungspläne XXI-25d und XXI-25e. Bebauungsplan 10 – 42 (in Aufstellung) Lage letzter Beschluss Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan 10-42 liegt an der Max-HerrmannStraße im Planungsraum Ringkolonnaden. Der Aufstellungsbeschluss wurde im Amtsblatt vom 10.10.2008 bekannt gemacht Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 43 Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 10 Bebauungsplan XXI-17 a (in Aufstellung) Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 11 Es fand eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung bis 12.12.2008 statt. Im Bebauungsplan soll eine Gemeinbedarfsfläche für eine Stadtteilschule, eine öffentliche Parkanlage und eine Fußgängerzone festgesetzt werden. Nach dem Inkrafttreten des bislang in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans sind gemäß der beabsichtigten Festsetzungen keine Einzelhandelsbetriebe zulässig. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan liegt innerhalb der 500m-Schutzzone des im bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzept ausgewiesenen Ortsteilzentrums Mehrower Allee, jedoch außerhalb von Entwicklungsflächen für den produktionsgeprägten Bereich. Einzelhandelsansiedlung sind während der Aufstellung des Bebauungsplans 1042 gem. § 34 BauGB in dessen Geltungsbereich möglich; Mit der vorläufigen Einbeziehung des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans in den EinzelhandelsBebauungsplan 10-81 G soll diese Regelungslücke geschlossen werden. Auf der Fläche befanden sich ehemals die Ringkolonaden Südost - diese wurden bereits abgerissen. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-17a liegt an der Landsberger Allee im Planungsraum Ringkolonnaden. Beschlussdaten bzw. Verfahrensschritte nicht bekannt Einstellung des Aufstellungsverfahrens möglich daraus resultierend Erfordernis zur Einbeziehung in den Geltungsbereich des Einzelhandel- Bebauungsplanes Es ist beabsichtigt, im Bebauungsplan eine Sportfläche und ein Sondergebiet für Beherbergungseinrichtungen festzusetzen. Textliche Festsetzungen zur Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben sind bislang nicht bekannt. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-17a liegt innerhalb der 500mSchuzzone des Nahversorgungszentrums Brodowiner Ring, jedoch außerhalb von Entwicklungsflächen für den produktionsgeprägten Bereich. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-17a wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G einbezogen, um Regelungslücken zum Einzelhandel, die während der Planaufstellung bestehen, zu vermeiden. Im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Plans befindet sich ein Sportplatz und weitere Gebäude. Platz für eine großflächige Einzelhandelsansiedlung bietet das Gelände nicht. Bebauungsplan XXI-17 b (in Aufstellung) Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-17b erstreckt sich beiderseits des Blumberger Damms und nördlich der der Landsberger Allee. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich damit in den beiden Planungsräumen Ringkolonnaden und Marzahn Ost. Aufstellungsbeschluss 20.05.1997 ursprüngliche Planungsabsicht gemäß Aufstellungsbeschluss Sondergebiet Sport und Freizeit, Hallenfußball hierzu erfolgten keine weiteren Verfahrensschritte; Einstellung des Verfahrens möglich daraus resultierend Erfordernis zur Einbeziehung in den Geltungsbereich des Einzelhandel- Bebauungsplanes keine gesonderten EH- Festsetzungen Der Bebauungsplan XXI-17b liegt zum Teil innerhalb der 500m-Schutzzone des Nahversorgungszentrums Brodowiner Ring, welches im bezirklichen Einzelhan- Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 44 Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 12 Bebauungsplan 10-11 VE (in Aufstellung) Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 13 delskonzept als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen ist. Der Bebauungsplan liegt außerhalb einer Entwicklungsfläche für den produktionsgeprägten Bereich. Die Flächen des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes XXI-17b werden in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G einbezogen, da sie bislang nach § 34 BauGB zu beurteilen sind und damit Einzelhandelsbetriebe zulässig wären. Diese Regelungslücke soll durch die Einbeziehung des in Aufstellung befindlichen B-Plans geschlossen werden. Eine Einbeziehung der Fläche in den Einzelhandels-Bebauungsplan empfiehlt sich auch deshalb, weil der Standort durch seine Lage unmittelbar am Blumberger Damm attraktiv für Einzelhandelsbetriebe ist. Der seit 2002 in Aufstellung befindliche vorhabenbezogene Bebauungsplan 10-11 VE „Nahversorgungszentrum Brodowiner Ring“ liegt im Zentrum des Planungsraums Marzahn-Ost, am Brodowiner Ring. Aufstellungsbeschluss vom 29.01.2002, bekannt gemacht im Amtsblatt Berlin vom 08.02.2002 TÖB- Beteiligung bis 17.01.2003, Öffentlichkeitsbeteiligung bis 11.03.2003 Beschluss über die Abwägung und Zustimmung zur Genehmigungsfähigkeit nach § 33 Abs. (1) BauGB im BA vom 06.05.2003 Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines Nahversorgungszentrums an diesem Standort geschaffen werden. Im Bebauungsplan soll ein Sondergebiet „Nahversorgungszentrum“ festgesetzt werden. Zulässigkeit Nahversorgungszentrum Der in Aufstellung befindliche vorhabenbezogene Bebauungsplan liegt im Nahversorgungszentrum Brodowiner Ring, welches im Einzelhandels- und Zentrenkonzept von Marzahn-Hellersdorf als zentraler Versorgungbereich ausgewiesen ist. Der Bebauungsplan befindet sich nicht in einer Entwicklungsfläche für den produktionsgeprägten Bereich. Trotz der Lage des Bebauungsplans im zentralen Versorgungsbereich wird die Fläche des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 10-11 VE in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G einbezogen, da die Nahversorgungszentren einem Planungsvorbehalt unterliegen [nur nahversorgungsrelevante Sortimente zulässig, nicht nahversorgungsrelevante Sortimente nur ausnahmsweise zulässig]. Nördlich der neu errichteten Passage außerhalb des 10-11 VE befindet sich eine Kaufhalle, die als REWE-Markt genutzt wird, innerhalb der 2003 neu errichteten Passage befinden sich Einzelhandelsgeschäfte. Somit befindet sich in diesem Nahversorgungszentrum bereits großflächiger Einzelhandel. Bebauungsplan XXI-18 a (in Aufstellung) Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-18a wird von den Straßen Landsberger Allee, Blumberger Damm und Pöhlbergstraße begrenzt und liegt im Planungsraum Alt Marzahn. Beschlussdaten bzw. Verfahrensschritte nicht bekannt Einstellung des Aufstellungsverfahrens möglich daraus resultierend Erfordernis zur Einbeziehung in den Geltungsbereich des Einzelhandel- Bebauungsplanes Im Bebauungsplan soll ein Gewerbegebiet festgesetzt werden. Spezielle Regelungen zum Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben sind bislang nicht bekannt. Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 45 ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 14 Bebauungsplan XXI-18 c (in Aufstellung) Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 15 Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan liegt innerhalb der 500m-Schutzzone des Stadtteilzentrums Marzahner Promenade, welches im bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzept als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen ist. Entwicklungsflächen für den produktionsgeprägten Bereich berühren den in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan nicht. Der Bebauungsplan XXI-3 wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 1081 G vorerst einbezogen, um die zentralen Versorgungsbereiche zu schützen, indem die Ansiedlung unerwünschter Einzelhandelsbetriebe im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Plans zu unterbinden. Das Grundstück ist größtenteils unbebaut - eine unerwünschte Einzelhandelsansiedlung ist auf diesem autoaffinen Grundstück sehr wahrscheinlich. Aus diesem Grund ist es sinnvoll die bislang nach § 34 BauGB bebaubare Fläche vorerst in den Geltungsbereich des B-Plans 10-81 G aufzunehmen. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-18c liegt zwischen Landsberger Allee und Wiesenpark im Planungsraum Landsberger Tor. Beschlussdaten bzw. Verfahrensschritte nicht bekannt Im Bebauungsplan soll ein Gewerbegebiet zur Sicherung des bereits vorhandenen Tram-Betriebshofs festgesetzt werden. Zu den beabsichtigten Festsetzungen im Bebauungsplan ist bislang noch nichts bekannt. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan liegt innerhalb der 500m-Schutzzone des Nahversorgungszentrums Brodowiner Ring (zentraler Versorgungsbereich gem. Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2013). Der Bebauungsplan XXI18c ist nicht Bestanteil einer EpB-Fläche. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-18c wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G einbezogen, um zu verhindern, dass unerwünschte Einzelhandelsansiedlungen während der Aufstellung des XXI-18c, in dessen Geltungsbereich, stattfinden. Auf dem Grundstück befindet sich der Betriebsbahnhof der Straßenbahn. Bebauungsplan XXI-23 (in Aufstellung) Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-23 liegt im Westen des Planungsraums Marzahner Chaussee, südlich der Landsberger Allee. Der Aufstellungsbeschluss wurde im Amtsblatt vom 17.06.1994 bekannt gemacht Bis 20.01.1995 fand eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung statt. Es ist beabsichtigt im Bebauungsplan ein Industrie- und Gewerbegebiet festzusetzen. Da noch keine differenzierten textlichen Festsetzungen zur Steuerung des Einzelhandels erfolgt sind, wären Einzelhandelsbetriebe im Gewerbegebiet allgemein zulässig. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan liegt außerhalb jeglicher 500mSchutzzbereiche von ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereichen. Der Bebauungsplan liegt teilweise - nämlich im südöstlichen Bereich - im EpBGebiet 35, gelten somit für diesen Teil des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes XXI-23 die Planungsziele des StEP Gewerbe und Industrie. Der Bebauungsplan XXI-23 wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 1081 G vorerst einbezogen, um unerwünschten Einzelhandelsansiedlungen vorzubeugen, da die Flächen bislang nach § 34 BauGB zu beurteilen sind. Die Flächen des Bebauungsplans erstrecken sich an der westlichen Bezirksgrenze, östlich der Pyramide, IPH GmbH Institut "Prüffeld für elektrische Hochleistungstechnik" GmbH Landsberger Allee 378a. Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 46 16 Bebauungsplan XXI-24 (in Aufstellung) Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 17 letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen Lage Da noch keine differenzierten textlichen Festsetzungen zur Steuerung des Einzelhandels erfolgt sind, wären Einzelhandelsbetriebe im Gewerbegebiet allgemein zulässig. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan liegt nicht innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs und auch nicht innerhalb einer 500m-Schutzzone. Hinsichtlich des EpB ergibt sich für den Bebauungsplan XXI-24 das Gleiche wie für den Bebauungsplan XXI-23; Der Bebauungsplan liegt teilweise - nämlich im südlichen Bereich - im EpB-Gebiet 35, somit gelten für diesen Teil des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes XXI-24 die Planungsziele des StEP Gewerbe und Industrie. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-24 wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G einbezogen, um Regelungslücken bezüglich der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben zu vermeiden. Die Planverfasser des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans sind unterdessen gehalten, die Festsetzungen zum Einzelhandel den bezirklichen Zielsetzungen anzupassen. Die Flächen sind bereits mit großteiligen gewerblichen Immobilien bebaut. Bebauungsplan XXI-44 (in Aufstellung) Lage 18 Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-24 liegt östlich des ebenfalls in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans XXI-23. Damit befindet sich der Bebauungsplan gleichfalls im Planungsraum Marzahner Chaussee, südlich der Landsberger Allee. Aufstellungsbeschluss vom 05.07.1994, bekannt gemacht im Amtsblatt vom 29.07.1994, geänderter Aufstellungsbeschluss vom 11.01.2005, frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung bis 04.03.2004, Behördenbeteiligung Mai 2015 Im Bebauungsplan soll Industrie- und Gewerbegebiet festgesetzt werden. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-44 „nördliche Beilsteiner Straße“ liegt westlich der Beilsteiner Straße im Planungsraum Marzahner Chaussee. Aufstellungsbeschluss 02.11.1999 bekannt gemacht im Amtsblatt vom 19.11.1999 Behördenbeteiligung bis 30.08.2015 Im Bebauungsplan soll ein Gewerbegebiet festgesetzt werden. Im Vorentwurf zum Bebauungsplan XXI-44 wurden keine gesonderten textlichen Festsetzungen zum Einzelhandel getroffen, damit wären Einzelhandelsbetriebe allgemein zulässig. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan liegt außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen sowie deren 500m-Schutzzonen. Da der Bebauungsplan überwiegend im EpB- Gebiet 35 liegt, gelten für den Bebauungsplan XXI-44 somit die Planungsziele des StEP Gewerbe und Industrie. Um Regelungslücken bezüglich der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben zu vermeiden, wird der Bebauungsplan XXI-44 in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G einbezogen. Im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans sind bereits mehrere Gewerbebetriebe angesiedelt. Freiflächen sind kaum noch vorhanden. Bebauungsplan XXI- 40 a (in Aufstellung) Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-40a „Magerviehhof“ liegt im Planungsraum Marzahner Chaussee, südlich der Allee der Kosmonauten. Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 47 letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 19 Aufstellung bekannt gemacht im Amtsblatt vom 12.04.2002 frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung bis 20.11.2009 Im Bebauungsplan soll ein Gewerbegebiet, ein eingeschränktes Gewerbegebiet, ein allgemeines Wohngebiet und eine Bahnfläche festgesetzt werden. Das allgemeine Wohngebiet erstreckt sich im östlichen Teil des Geltungsbereichs, entlang der Beilsteiner Straße. Bislang wurden keine textlichen Festsetzungen getroffen. Werden weiterhin keine textlichen Festsetzungen zur Steuerung des Einzelhandels getroffen, wären Einzelhandelsbetrieben im Gewerbegebiet allgemein zulässig. Im allgemeinen Wohngebiet wären die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden allgemein zulässig. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan liegt außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen und gleichfalls außerhalb deren 500m-Schutzzonen. Der Bebauungsplan liegt im EpB- Gebiet 35 „Marzahn-Süd“, somit gelten die Planungsziele des StEP Gewerbe und Industrie. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-40a wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G einbezogen, da sich dieser noch in Aufstellung befindet und die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben bislang nach § 34 BauGB zu beurteilen ist. Mit der Einbeziehung der Flächen in den EinzelhandlesBebauungsplan soll eine weitergehende Einschränkung von Einzelhandelsbetrieben erfolgen, solange sich der Plan in der Aufstellung befindet. Im Jahr 1996 wurde das Bebauungsplanverfahren XXI-40 für den ehemaligen Magerviehhof eingeleitet. 1999 wurde der Bebauungsplan durch Senatsbeschluss in das EpB- Gebiet 35 aufgenommen. Schließlich wurde im Jahr 2002 beschlossen, das Verfahren aufzuteilen auf die Teile XXI-40 a bis c. Große Teile des ehemaligen Viehhofes stehen unter Denkmalschutz. Der Grundstückseigentümer hat die Absicht zur Entwicklung von Wohnbebauung entlang der Beilsteiner Straße; dies ist nur möglich, wenn der FNP eine gemischte Baufläche ausweist, dies wiederum erfordert eine Entlassung der betreffenden Flächen aus dem EpB-Gebiet 35 Marzahn- Süd. Das Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf hat daher am 25.08.2009 beschlossen, die Entlassung der Fläche aus dem EpB- Gebiet zu beantragen. Die Entlassung der Fläche des Bebauungsplanes XXI-40 a aus dem EpB- Gebiet 35 ist im StEP Industrie und Gewerbe vom Mai 2011 nicht berücksichtigt worden, somit gelten die Ziele des StEP für den Bebauungsplan XXI-40 a - Ausschluss von Einzelhandel zugunsten gewerblicher Flächen. Bebauungsplan XXI- 40 b (in Aufstellung) Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Mit dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan XXI-40 b „Magerviehhof“ sollen Flächen südlich der Allee der Kosmonauten, im Planungsraum Marzahner Chaussee überplant werden. Aufstellung bekannt gemacht im Amtsblatt vom 12.04.2002 bis Februar 2016 keine Beteiligung Im Bebauungsplan soll ein eingeschränktes Gewerbegebiet sowie ein allgemeines Wohngebiet im südwestlichen Teilbereich festgesetzt werden. Im Entwurf des Bebauungsplanes sind keine gesonderten Festsetzungen zur Einzelhandelszulässigkeit enthalten. Einzelhandel als Gewerbebetrieb, bzw. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden wären somit mit Inkrafttreten des Bebauungsplans in den Baugebieten zulässig. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan ist nicht Bestandteil eines zentralen Versorgungsbereichs, liegt jedoch innerhalb der 500m-Schutzzone des Ortsteilzentrums Helene-Weigel-Platz. Der Bebauungsplan XXI-40 b liegt nicht im EpB- Gebiet 35, somit sind die EpB Ziele für den Bebauungsplan nicht relevant. Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 48 Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 20 Bebauungsplan XXI- 40 c (in Aufstellung) Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 21 Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-40 b wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G einbezogen, da sich dieser noch in Aufstellung befindet und Regelungslücken zum Einzelhandel vermieden werden sollen. Die ausnahmsweise Zulässigkeit für nahversorgungsrelevante Sortimente kann erklärt werden, da der Geltungsbereich des Bebauungsplanes XXI-40 b nicht im EpB- Gebiet liegt. Bereits im Jahr 1996 wurde das Verfahren für den Bebauungsplan XXI-40 eingeleitet. Im Jahr 1998 wurden im Geltungsbereich des Bebauungsplans XXI-40 b Gewerbehallen zurückgebaut. 2002 wurde schließlich beschlossen, das Verfahren auf die Teile XXI-40 a bis c aufzuteilen. Bezüglich bestehender Einzelhandelsnutzungen, gibt es im Geltungsbereich des B-Plans XXI-40 b einen Discountmarkt. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-40 c „Magerviehhof“ liegt im Süden des Planungsraums Marzahner Chaussee, am südlichen Ende der Beilsteiner Straße. Aufstellung bekannt gemacht im Amtsblatt vom 12.04.2002 frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung bis 20.11.2009 Es ist beabsichtigt im Bebauungsplan ein Gewerbegebiet, ein allgemeines Wohngebiet sowie eine Bahnfläche festzusetzen. Bislang wurden keine textlichen Festsetzungen getroffen, wodurch Einzelhandelsbetriebe zulässig wären. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan ist nicht Bestandteil eines zentralen Versorgungsbereichs und liegt auch nicht in einer 500m-Schutzzone. Für den Bebauungsplan gelten die Planungsziele des StEP Gewerbe und Industrie, da er im EpB-Gebiet 35 „Marzahn-Süd“ liegt. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan 10-40c wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G einbezogen. Ziel ist es, Regelungslücken bezüglich der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben zu vermeiden, da die Flächen bislang nach § 34 BauGB zu beurteilen sind. Große Teile des ehemaligen Viehhofes stehen unter Denkmalschutz. Der Grundstückseigentümer hat die Absicht zur Entwicklung von Wohnbebauung entlang der Beilsteiner Straße. 2015 ist das WA durch zweigeschossige Einzelwohngebäude weitgehend vollzogen, eine Entlassung der betreffenden Flächen aus dem EpB-Gebiet 35 Marzahn-Süd ist beantragt worden (das Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf hat am 25.08.2009 beschlossen, die Entlassung der Fläche aus dem EpB- Gebiet zu beantragen). Die Entlassung der Fläche des Bebauungsplanes XXI-40 c aus dem EpB- Gebiet 35 ist im StEP Industrie und Gewerbe vom Mai 2011 nicht berücksichtigt worden somit gelten die Ziele des StEP Industrie und Gewerbe für den Bebauungsplan XXI-40 c weiterhin. Bebauungsplan XXI- 39 (in Aufstellung) Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung Der seit 1995 in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-39 „Stuna“ liegt im äußersten Südwesten des Planungsraums Marzahner Chaussee, zwischen Rhinstraße und der S-Bahntrasse S 5, 7, 75. Aufstellung bekannt gemacht im Amtsblatt vom 15.09.1995 frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung bis 30.09.1996 Es ist beabsichtigt im Bebauungsplan ein Gewerbegebiet festzusetzen. Nach Inkrafttreten des Bebauungsplans wären Einzelhandelsbetriebe allgemein zulässig, da bislang keine textlichen Festsetzungen zur Regelung der Einzelhandelszulässigkeit getroffen wurden. Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 49 ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 22 Bebauungsplan 10-25 (in Aufstellung) Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 23 Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan ist weiter als 500m-Luftilinie von einem zentralen Versorgungsbereich entfernt. Damit sind die Flächen nicht von einer Schutzzone betroffen. Allerdings liegt der Bebauungsplans im Entwicklungsbereich für das produktionsgeprägte Gewerbe Nr. 35 „Marzahn-Süd“ - somit gelten für den Bebauungsplan die Planungsziele des StEP Gewerbe und Industrie. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-39 wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G einbezogen, um Regelungslücken zum Einzelhandel, die während der Planaufstellung bestehen, zu vermeiden. Durch Anwendung des Prüfbogens gem. EZK wird für den Bebauungsplan XXI-39 gewährleistet, dass für die im EpB-Gebiet 35 liegenden Teile auch keine ausnahmsweise Zulässigkeit für Nahversorger besteht Die Flächen im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans sind bereits mehrheitlich mit großteiligen gewerblichen Immobilien bebaut. Unmittelbar nördlich der Poelchaustraße und westlich der Bruno-Baum-Straße liegt der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan 10-25. Aufstellung bekannt gemacht im Amtsblatt vom 17.06.2005 bis Februar 2016 keine Beteiligungen Im Bebauungsplan soll ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden. Im Entwurf des Bebauungsplans wurden keine gesonderten textlichen Festsetzungen zum Einzelhandel getroffen; Einzelhandel wäre somit nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes in Form von Läden, die der Versorgung des Gebiets dienen, zulässig. Der nördliche Teil des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans liegt innerhalb der 500m-Schutzzone des Stadtteilzentrums Marzahner Promenade, welches im bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzept als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen wurde. Der in Aufstellung befindliche Plan ist jedoch nicht Bestandteil einer Entwicklungsfläche für den produktionsgeprägten Bereichs gemäß StEP Gewerbe und Industrie. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan 10-25 wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G einbezogen. Damit soll vermieden werden, dass Regelungslücken zum Einzelhandel während der Aufstellung des B-Plan 10-25 bestehen. Die Flächen im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans sind mit Geschosswohnungsbau in Großplattenbauweise sowie einem Discounter und einer Sporthalle bebaut. Vorhabenbezogener Bebauungsplan XXI - VE 9 (in Aufstellung) Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Der in Aufstellung befindliche vorhabenbezogene Bebauungsplan XXI-VE9 befindet sich inmitten eines Einfamilienhausgebiets im Planungsraum Alt Marzahn am Kaiserkronenweg. Es liegen keine Informationen vor. Wohnsiedlung am Kaiserkronenweg 2002 errichtet, Innenbereich Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan soll ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden. Festsetzungen zur Steuerung des Einzelhandels enthält der Plan bislang nicht. Damit wären die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden allgemein zulässig. Rund ein Drittel der Flächen im räumlichen Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegen innerhalb der 500mSchutzzone des Stadtteilzentrums Marzahner Promenade. Der Bebauungsplan liegt außerhalb eines EpB-Gebiets. Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 50 Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 24 Bebauungsplan 10-71 (in Aufstellung) Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 25 Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan 10-71 liegt im Nordosten des Planungsraums Springpfuhl, unmittelbar westlich der Allee der Kosmonauten. Aufstellungsbeschluss bekannt gemacht im Amtsblatt vom 08.11.2013 frühzeitige Bürgerbeteiligung bis 01.08.2014 Mit der Aufstellung des Bebauungsplans ist beabsichtigt, die bestehende Schule incl. Sporthalle der Lomonossow-Grundschule planungsrechtlich zu sichern. Zu diesem Zweck wird eine Fläche für den Gemeinbedarf festgesetzt. Festsetzungen zu Steuerung des Einzelhandels sind in diesem Bebauungsplan nicht notwendig, da Einzelhandelsbetriebe auf einer Fläche für Gemeinbedarf ohnehin unzulässig sind. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan befindet sich innerhalb der 500mSchutzzone des als zentralen Versorgungsbereich ausgewiesenen Ortsteilzentrums Helene-Weigel-Platz. Der Bebauungsplan liegt außerhalb eines EpB-Gebiets. Obwohl eine Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben nach den Festsetzungen des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans ausgeschlossen ist, soll der Bebauungsplan 10-71 in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G einbezogen werden, da Regelungslücken zum Einzelhandel während der Planaufstellung vermieden werden sollen. Im räumlichen Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans befinden sich die Gebäude einer Grundschule. Bebauungsplan 10-65 (in Aufstellung) Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 26 Der vorhabenbezogene Bebauungsplan XXI-VE9 wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G einbezogen, da dieser sich noch in Aufstellung befindet und Regelungslücken zum Einzelhandel vermieden werden sollen. Doppel und Reihenhäuser befinden sich aktuell im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan 10-65 liegt östlich des zentralen Versorgungsbereichs Helene-Weigel-Platz, an der Allee der Kosmonauten. Aufstellungsbeschluss im Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf vom 17.03.2015 Es ist beabsichtigt, im Bebauungsplan eine Gemeinbedarfsfläche (Kita, Jugendeinrichtung, Familienzentrum) festzusetzen. Einzelhandelsbetriebe sind auf einer Fläche für Gemeinbedarf unzulässig. Daher sind im Bebauungsplan keine Regelungen zum Einzelhandel vorgesehen. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan befindet sich innerhalb der 500mSchutzzone des als zentralen Versorgungsbereich ausgewiesenen Ortsteilzentrums Helene-Weigel-Platz und außerhalb eines EpB-Gebiets. Einzelhandelsansiedlung sind während der Aufstellung des Bebauungsplans 1065 gem. § 34 BauGB in dessen Geltungsbereich möglich; Mit der vorläufigen Einbeziehung des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans in den EinzelhandelsBebauungsplan 10-81 G soll diese Regelungslücke geschlossen werden. Die Flächen im räumlichen Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Plans sind bereits mit dreigeschossigen Gemeinbedarfsgebäuden bebaut. Bebauungsplan 10-66 (in Aufstellung) Lage letzter Beschluss Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan 10-66 befindet sich im Planungsraum Springpfuhl, an der Marchwitzastraße, inmitten eines Plattenbau-Wohngebiets. Der Aufstellungsbeschluss wurde bekannt gemacht im Amtsblatt vom 21.09.2012. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung fand bis 20.11.2013 statt. Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 51 Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen Ziel ist es mit der Aufstellung des Bebauungsplans die bereits ansässige Kita und Begegnungsstätte planungsrechtlich zu sichern. Hierzu soll im Bebauungsplan eine Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Kindertagesstätte, Freizeiteinrichtung, Begegnungsstätte, familienbezogene Einrichtung“ festgesetzt werden. Da die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben bereits mit der Festsetzung der Gemeinbedarfsfläche vollständig ausgeschlossen ist, sind hierzu im Bebauungsplan keine gesonderten textlichen Festsetzungen notwendig. Der nächstgelegene ausgewiesene zentrale Versorgungsbereich ist das Ortsteilzentrum Helene-Weigel-Platz. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan befindet sich innerhalb der 500m-Schutzzone dieses zentralen Versorgungsbereichs. Der Bebauungsplan liegt außerhalb eines EpB-Gebiets. Da sich der Bebauungsplan bislang noch in der Aufstellung befindet sich Einzelhandelsansiedlung derzeit gem. § 34 BauGB im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans 10-66 möglich; Mit der vorläufigen Einbeziehung des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans soll diese Regelungslücke jedoch geschlossen werden. Im räumlichen Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans befinden sich ein Kita-Gebäude und Freiflächen. Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 52 III. Nicht einbezogene festgesetzte Bebauungspläne Wird ein festgesetzter Bebauungsplan in den Einzelhandels-Bebauungsplan nicht einbezogen, liegen in den meisten Fällen folgende Fallkonstellationen zu Grunde: Im rechtsverbindlichen Bebauungsplan wurden Einzelhandelsbetriebe bereits komplett ausgeschlossen. Eine Einbeziehung in den Geltungsbereich des EinzelhandelsBebauungsplanes ist in diesem Fall nicht erforderlich. Für die im Bezirk MarzahnHellersdorf rechtsverbindlichen Bebauungspläne mit Ausschluss des Einzelhandels besteht kein Erfordernis, eine Zulässigkeit der genannten Nutzungen durch Einbeziehung und Änderung der betreffenden Bebauungspläne nachzuholen. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan liegt innerhalb eines laut Einzelhandels- und Zentrenkonzept ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereichs. Die Festsetzungen dieser Bebauungspläne stimmen grundsätzlich mit den Zielen des bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzepts überein. Eine Änderung dieser rechtsverbindlichen Bebauungspläne ist damit nicht erforderlich. Im Einzugsbereich des Bebauungsplans 10-81 G befinden sich die nachfolgend benannten rechtsverbindlichen Bebauungspläne, deren Festsetzungen keiner Ergänzung durch den Bebauungsplan bedürfen: 10-53 10-56 10-57 VE 10-29 VE 10-14 XXI-38 Nachstehend wird dargelegt, warum diese Bebauungspläne nicht einbezogen wurden: 1 Bebauungsplan 10-53 Lage Der rechtsverbindliche Bebauungsplan 10-53 liegt im Planungsraum Springpfuhl, unmittelbar südlich des Ortsteilzentrums Helene-Weigel-Platz, zwischen Allee der Kosmonauten und Märkischer Allee. in Kraft getreten am Die Festsetzungsverordnung wurde im GVBl. Berlin vom 27.05.2014 bekannt gemacht. Planungsinhalt Im Bebauungsplan sind Straßenverkehrsflächen, ein eingeschränktes Gewerbeund Ziele gebiet und Garagenflächen festgesetzt. EH- Festsetzung Für das Gewerbegebiet gilt die textliche Festsetzung 6: „Im eingeschränkten Gewerbegebiet GEe sind für Einzelhandelsbetriebe nur die folgenden Sortimente als Kernsortiment zulässig: Kraftwagen Kraftwagenteile und Zubehör Garagen, Gewächshäuser, Gerätehäuschen, Baubuden Sanitärkeramik Wohnmöbel Eisen-, Metall-und Kunststoffwaren Anstrichmittel Bau- und Heimwerkerbedarf Tapeten und Bodenbeläge Beetpflanzen, Wurzelstöcke, Blumenerde Sport- und Freizeitboote, Zubehör Büromöbel Brennstoffe Mineralölerzeugnisse“ ZVB/ Aufgrund der unmittelbaren Nähe des Bebauungsplans zum Ortsteilzentrum Schutzzone/ Helene-Weigel-Platz, liegt er innerhalb der 500m-Schutzzone des im bezirklichen Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 53 EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 2 Einzelhandels- und Zentrenkonzept ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereichs Helene-Weigel-Platz. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan liegt außerhalb einer Entwicklungsfläche für den produktionsgeprägten Bereich. Für das festgesetzte Baugebiet, nämlich das eingeschränkte Gewerbegebiet, ist eine Sortimentsliste festgesetzt, welche die Planungsziele des Zentrenkonzeptes umsetzt - eine Einbeziehung des Bebauungsplanes 10-53 in den EinzelhandelBebauungsplan ist daher nicht erforderlich. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans wird ein Autohaus betrieben. Bebauungsplan 10-56 Lage Der Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans 10-56 „CleantechPark“ erstreckt sich auf einem großen Gebiet im nordwestlichen Teil des Planungsraums Gewerbegebiet Bitterfelder Straße. in Kraft getreten am Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin Nr. 11 vom 18.05.2013 bekannt gemacht. Planungsinhalt Im Bebauungsplan sind Industrie und Gewerbegebiete festgesetzt. und Ziele EH- Festsetzung Im Bebauungsplan wurden Handelsbetriebe vollständig ausgeschlossen. Zitat aus den Festsetzungen 2 und 4: „In den Industriegebieten GI 1 bis GI 7 sowie in den Gewerbegebieten GE 1 und GE 2 sind Handelsbetriebe, Betriebe des Beherbergungs- und Gaststättengewerbes, Geschäfts -, Büro- und Verwaltungsgebäude, soweit sie nicht betriebsbezogen und untergeordnet sind, sowie öffentliche Tankstellen nicht zulässig.“ Der rechtsverbindliche Bebauungsplan 10-56 liegt außerhalb jeglicher zentraler ZVB/ Schutzzone/ Versorgungsbereiche sowie deren 500m-Schutzzonen. EpB Da die Flächen des Bebauungsplans jedoch innerhalb der Entwicklungsfläche 34 „Marzahn Nord“ für den produktionsgeprägten Bereich liegen, sind hier Einzelhandelsbetriebe vollständig und ausnahmslos auszuschließen - wie dies mittels der textlichen Festsetzung bereits geschehen ist. Einbeziehung Wie bereits erwähnt wurde, wurden im rechtsverbindlichen Bebauungsplans Einin BP 10-81 G zelhandelsbetriebe mittels textlicher Festsetzung bereits ausgeschlossen. Eine Einbeziehung in den Bebauungsplan zur Einzelhandelssteuerung ist demnach nicht erforderlich. Bemerkungen Im Gewerbegebiet wird ein Klärwerk betrieben. 3 Bebauungsplan 10-57 Lage Der rechtsverbindliche Bebauungsplan 10-57 „Gewerbe- und Industriegebiet Marzahn, Schkopauer Ring, Wolfener Straße“ liegt im Planungsraum Gewerbegebiet Bitterfelder Straße, nördlich der gleichnamigen Straße. in Kraft getreten am Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin Nr. 24/2012 vom 02.10.2012 bekannt gemacht. Planungsinhalt Im Bebauungsplan wurden die Gewerbegebiete GE 1 bis GE 4 festgesetzt. und Ziele EH- Festsetzung Handelsbetriebe sind im rechtsverbindlichen Bebauungsplan vollständig ausgeschlossen. Zitat Festsetzung 3: „Im Gewerbegebiet sind Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig. Ausnahmsweise können im Gewerbegebiet GE 2, GE 3 und GE 4 Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher zugelassen werden, die einem Produktions, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb räumlich - funktional zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse deutlich untergeordnet sind, um ausschließlich dort hergestellte oder weiter verarbeitete Produkte zu veräußern.“ Zitat Festsetzung 4: Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 54 ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 4 „Im Gewerbegebiet GE 4 sind Erneuerungen sowie bauliche Erweiterungen und Änderungen der vorhandenen KFZ- Einzelhandelsbetriebe nur ausnahmsweise zulässig, wenn die bestehende Verkaufsfläche nicht erhöht wird. Sortimentsänderungen sind nicht zulässig.“ Der rechtsverbindliche Bebauungsplan 10-57 liegt außerhalb jeglicher zentraler Versorgungsbereiche sowie deren 500m-Schutzzonen, jedoch innerhalb der Entwicklungsfläche 34 „Marzahn Nord“ für den produktionsgeprägten Bereich - hier sind Einzelhandelsbetriebe vollständig und ausnahmslos auszuschließen - wie dies mittels der textlichen Festsetzung bereits geschehen ist. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan wird in den Geltungsbereich 10-81 G nicht einbezogen, da Einzelhandelsbetriebe bereits ausgeschlossen sind. Eine rückwirkende Einführung der Ausnahme für Nahversorger ist nicht erforderlich, da im Gewerbe- und Industriegebiet eine Nahversorgungsfunktion nicht gegeben ist. Das Gewerbegebiet ist bereits mehrheitlich mit Gewerbeimmobilien bebaut. Bebauungsplan 10-29 VE Lage Der rechtsverbindliche vorhabenbezogene Bebauungsplan 10-29VE liegt im Osten des Planungsraums Wuhletalstraße an der Oberweißbacher Straße. in Kraft getreten am Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin Nr. 17 / 2009 bekannt gemacht. Planungsinhalt Der vorhabenbezogene Bebauungsplan galt der Sicherung des Nahversorgungsund Ziele zentrums für das Wohngebiet Oberweißbacher Straße. Somit wurde ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Nahversorgungszentrum“ festgesetzt. EH- Festsetzung Als maximale Verkaufsfläche für das Vorhabengrundstück wurden 5.000 m² festgesetzt - das Einkaufszentrum ist somit großflächig. Zulässig sind im SO laut VE-Plan „großflächige Betriebe des Einzelhandels mit Waren verschiedener Art - Hauptrichtung Nahrungsmittel“. Der Bebauungsplan ist nicht Bestandteil eines zentralen Versorgungsbereichs, ZVB/ liegt aber innerhalb der 500m-Schutzzone des Ortsteilzentrums Mehrower Allee Schutzzone/ (zentraler Versorgungsbereich gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzept). EpB Der rechtsverbindliche Bebauungsplan liegt außerhalb einer Entwicklungsfläche für den produktionsgeprägten Bereich. Einbeziehung Die Fläche des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 10-29 VE wird in den Gelin BP 10-81 G tungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G nicht einbezogen. Das Tal-Center ist mit einem Durchführungsvertrag zum VE-Plan errichtet worden, eine nachträgliche Einschränkung des Planungsrechtes durch Einbeziehung in den Einzelhandels-Bebauungsplan würde zu einem Planungsschaden führen. Bemerkungen Gemäß dem Beschluss über die Abwägung vom 05.01.2009 bestand das Planungsziel des VE- Planes in der Sicherung des Nahversorgungszentrums für das Wohngebiet Oberweißbacher Straße und der Sicherung der Freihaltung der Rückbaufläche eines Supermarktes [Kaisers]. Im bezirklichen Zentrenkonzept wurden 4 Jahre später (im Jahr 2013) neue Entwicklungsziele [Erhaltung und Entwicklung OTZ Mehrower Allee] gefasst - die Zahl der Nahversorgungszentren wurde reduziert. Schließlich erfolgte im bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2013 die Ausweisung des Tal-Center als etablierter Nahversorgungsstandort. Durch die Lage innerhalb der 500m-Schutzzone zum Ortsteilzentrum wäre bei Einbeziehung in den Bebauungsplan 10-181 auch keine ausnahmsweise Zulässigkeit von Nahversorgern möglich. Zudem soll ein Planungsschaden vermeiden werden, indem das Tal-Center in der Größe des Geltungsbereiches des VE- Planes 10-29 VE aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G ausgegliedert wird. 5 Lage Vorhabenbezogener Bebauungsplan 10-14 VE Der rechtsverbindliche vorhabenbezogene Bebauungsplan 10-14VE liegt südöstlich der Kreuzung Märkische Alle - Poelchaustraße, im Planungsraum Springpfuhl. Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 55 in Kraft getreten am Die Festsetzungsverordnung wurde im GVBl Berlin Nr. 33 / 2007 vom 22.12.2007 bekannt gemacht. Planungsinhalt Im vorhabenbezogene Bebauungsplan ist ein sonstiges Sondergebiet mit der und Ziele Zweckbestimmung „ Nahversorgungszentrum“ festgesetzt. EH- Festsetzung Zitat Festsetzung 1 und 2: 1. Das sonstige Sondergebiet mit der Zweckbestimmung ‚Nahversorgungszentrum’ dient der Unterbringung folgender Nutzungen: - ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 6 Großflächige Betriebe des Einzelhandels mit Waren verschiedener Art Hauptrichtung Nahrungsmittel Schank- und Speisewirtschaften sonstige Einzelhandelsbetriebe Räume für freie Berufe Büro- und Dienstleistungsbetriebe nicht störende Handwerksbetriebe. 2. Im sonstigen Sondergebiet mit der Zweckbestimmung ‚Nahversorgungszentrum’ ist eine Verkaufsfläche von bis zu 4.500 qm zulässig. Der rechtsverbindliche vorhabenbezogene Bebauungsplan ist Bestandteil des übergeordneten Fachmarktstandortes „Märkische Allee“. Nur ein sehr geringer Flächenanteil im Süden des Geltungsbereichs des Bebauungsplans liegt innerhalb der 500m-Schutzzone des zentralen Versorgungsbereichs des Ortsteilzentrums Helene-Weigel-Platz. Entwicklungsflächen für den produktionsgeprägten Bereich berühren den rechtsverbindlichen Bebauungsplan nicht. Die Fläche des VE - Planes 10-14 wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G nicht einbezogen, da Einschränkung des Einzelhandels im Geltungsbereich des VE-Planes nicht möglich sind. Beachte: Die Flächen des übergeordneten Fachmarktstandortes „Märkische Allee / Poelchaustraße“ westlich der Märkischen Allee sind nicht Bestandteil eines Bebauungsplanes und werden in den Geltungsbereich des Einzelhandels-Bebauungsplanes 10-81 G einbezogen - zentrenrelevante Sortimente sind für diese Flächen auszuschließen. Die Einbeziehung dieser Flächen in den B-Plan 10-81 G ist nötig, weil kein eigener Bebauungsplan für die Flächen westlich der Märkischen Allee vorliegt; Einzelhandelsbetriebe sind bislang nahezu uneingeschränkt zulässig. Bebauungsplan XXI-38 Lage Das Plangebiet des rechtsverbindlichen Bebauungsplans XXI-38 „Märkische Spitze“ ist vom übrigen Siedlungsgebiet durch die Verkehrswege der S-Bahn sowie die Märkische Allee ringsum abgeschnitten und liegt inselartig am Verkehrskreuz im Süden des Planungsraums Marzahner Chaussee in Kraft getreten am Die Festsetzungsverordnung wurde im Gesetzes- und Verordnungsblatt Berlin Nr. 29/2010 vom 02.11.2010 bekannt gemacht. Planungsinhalt Im Bebauungsplan ist ein Sondergebiet für den großflächigen Einzelhandel festund Ziele gesetzt sowie Gewerbegebiet im nördlichen und südöstlichen Bereich. EH- Festsetzung Es wurde ein sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Möbelmarkt“ sowie ein sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Bau- und Gartenmarkt“ festgesetzt. Demnach ist großflächiger Einzelhandel für Fachmarktnutzungen zulässig. Der festgesetzte Bebauungsplan XXI-38 setzt ein sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Bau- und Gartenmarkt“ mit einer Grundfläche von 25.000 m² und ein Gewerbegebiet mit einer Grundfläche von 9.000 m² fest. Für das SO-Gebiet wurde eine Verkaufsraumfläche (VKF) von 22.500 m² mit einer Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente auf 1.200 m² festgesetzt, d.h. unter 10 % der Verkaufsfläche. Festsetzung 3 „Im Gewerbegebiet sind Einzelhandelsbetriebe unzulässig.“ Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 56 ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 7 Der rechtsverbindliche Bebauungsplan ist Bestandteil der übergeordneten Fachmarktagglomeration „Märkische Spitze“ und liegt außerhalb sonstiger zentraler Versorgungsbereiche und deren 500m-Schutzzonen. Entwicklungsflächen für den produktionsgeprägten Bereich berühren den rechtsverbindlichen Bebauungsplan nicht. Der Bebauungsplanes XXI-38 wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G nicht einbezogen, da im rechtsverbindlichen Bebauungsplan XXI-38 zentrenrelevante Sortimente im Sinne des bezirklichen Zentrenkonzeptes ausgeschlossen sind - sowohl im SO als auch im Gewerbegebiet. Das Gebiet an der Märkischen Spitze ist bereits vollständig bebaut. Bebauungsplan XXI-38-1 Lage Der rechtsverbindliche Bebauungsplan XXI-38-1 ist der Änderungsbebauungsplans des Bebauungsplans XXI-38 „Märkische Spitze“ und liegt demnach im Süden des Planungsraums Marzahner Chaussee, am Verkehrskreuz der S-Bahn. in Kraft getreten am Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans XXI-38-1 im Bezirk Marzahn-Hellersdorf, Ortsteil Marzahn vom 27. April 2015 bekannt gemacht im GVBl Nr. 10 vom 22.05.2015 Planungsinhalt Mit dem Änderungsbebauungsplan wurde das Ziel verfolgt das Gewerbegebiet zu und Ziele erweitern und geleichzeitig das Sondergebiet „Bau- und Gartenmarkt“ zu verkleinern. Im nördlichen Teil des Gewerbegebiets besteht das Möbellanger von MöbelHöffner - die Lagernutzung soll in diesem Bereich ausgedehnt werden. Dazu wurden Flächen in dem Sondergebiet „Bau- und Gartenmarkt“ erworben, die vorher für einen Baustoffhandel vorgesehen waren. EH- Festsetzung Im Bebauungsplan ist ein sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Möbelmarkt“ sowie ein sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Bau- und Gartenmarkt“ festgesetzt. Im Bereich der Fachmarktnutzung war vor Aufstellung des Plans bereits großflächiger Einzelhandel zulässig - diese Zulässigkeit wurde durch den Änderungsbebauungsplan nicht verändert. Für das Gewerbegebiet wurde im Bebauungsplan XXI-38 Einzelhandel ausgeschlossen - das Möbellager gilt als Gewerbebetrieb. Im Gewerbegebiet werden auch mit der 1. Änderung des Bebauungsplanes Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen [textliche Festsetzung Nr. 2]: Festsetzung 2 „Im Gewerbegebiet sind Einzelhandelsbetriebe unzulässig.“ ZVB/ Der rechtsverbindliche Bebauungsplan ist Bestandteil der übergeordneten FachSchutzzone/ marktagglomeration „Märkische Spitze“ und liegt außerhalb sonstiger zentraler EpB Versorgungsbereiche und deren 500m-Schutzzonen. Entwicklungsflächen für den produktionsgeprägten Bereich berühren den rechtsverbindlichen Bebauungsplan nicht. Einbeziehung Der Bebauungsplan XXI-38-1 wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplans in BP 10-81 G 10-81 G nicht einbezogen, da im rechtsverbindlichen Bebauungsplan XXI-38-1 zentrenrelevante Sortimente im Sinne des bezirklichen Zentrenkonzeptes ausgeschlossen sind - sowohl im SO als auch im Gewerbegebiet. Für den Teil des Gewerbegebietes schließt sowohl der rechtsverbindliche XXI-38 als auch der Änderungsplan XXI-38-1 Einzelhandel aus. Bemerkungen Im Jahr 1997 wurde im Geltungsbereich des Bebauungsplans XXI-38-1 ein Bauund Gartenmarkt errichtet; ein Möbellager wurde 2009 errichtet. Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 57 Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) IV. Nicht einbezogene in Aufstellung befindliche Bebauungspläne In der näheren Umgebung des Bebauungsplans 10-81 G befinden sich die nachfolgend benannten, in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne, deren beabsichtigte Geltungsbereiche nicht einbezogen werden: 1 Bebauungsplan 10-60 b Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan 10-60b liegt im Planungsraum Wuhletalstraße, östlich der Märkischen Allee. Beschluss über die Teilung des Bebauungsplanes 10-60 in die Bebauungspläne 10-60a und 10-60b im Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf vom 04.09.2012, bekannt gemacht im Amtsblatt Nr. 26 vom 14.06.2013 auf Seite 1177 die Behördenbeteiligung erfolgte bis 17.09.2015 die erneute Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 4a Abs. (3) BauGB erfolgte durch Auslage bis 26.10.2015 Im Bebauungsplan soll ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Möbelfachmarkt“ festgesetzt werden. Im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans ist großflächiger Einzelhandel für einen Möbelfachmarkt mit 8.000 m² Verkaufsfläche zulässig. Festsetzung 1: „Das Sondergebiet dient der Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs mit einer Zweckbestimmung „Möbelfachmarkt“. Die maximal zulässige Verkaufsfläche beträgt 8.000 m². Zulässig ist der Verkauf von folgenden Kernsortimenten: Wohnmöbel, Büromöbel, Tapeten und Bodenbeläge. Im Umfang der zulässigen Verkaufsfläche darf für zentrenrelevante Randsortimente eine Verkaufsfläche von maximal 800 m² nicht überschritten werden. Innerhalb dieser Verkaufsfläche sind folgende Sortimente zulässig: Haushaltstextilien, Beleuchtungsartikel, Haushaltsgegenstände, Keramische Erzeugnisse und Glaswaren, Flecht- und Korbmöbel, Kinderwagen, Heimtextilien, elektrische Haushaltsgeräte, Kunstgegenstände, kunstgewerbliche Erzeugnisse und Geschenkartikel, sonstiger Facheinzelhandel.“ Der Bebauungsplan liegt innerhalb des bezirklichen Fachmarktstandortes Märkische Allee / Trusetaler Straße. Gleichzeitig liegt die Fläche innerhalb der 500m-Schutzzone des Ortsteilzentrums Mehrower Allee (zentraler Versorgungsbereich gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzept Marzahn-Hellersdorf). Der Plan liegt außerhalb einer Entwicklungsfläche für den produktionsgeprägten Bereich. Es erfolgt keine Einbeziehung des Bebauungsplanes 10-60 b in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G, da der rechtsverbindliche Bebauungsplan innerhalb des bezirklichen Fachmarktstandortes Märkische Allee / Trusetaler Straße liegt. Hier gibt es eine Beschränkung auf max. 800 m² Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente, was mit dem Eigentümer verhandelt wurde. Zentrenrelevante Kernsortimente wurden im B-Plan 10-60 b vollständig ausgeschlossen. Die Zulassung von 10 Prozent zentrenrelevanter Randsortimente im Bebauungsplan 10-60 b ( 800 m² Verkaufsfläche an 8.000 m² Verkaufsfläche insgesamt) kann rechtfertigt werden und steht nicht im Gegensatz zu den Zielen der Raumordnung, der Grundsatz 4.9 des Landesentwicklungsplanes LEP Berlin- Brandenburg besagt: „Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit nicht zentrenrelevantem Kern- Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 58 Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) sortiment (Tabelle 4 Nummer 2) sind in Zentralen Orten auch außerhalb der Städtischen Kernbereiche zulässig, sofern die vorhabensbezogene Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente 10 Prozent nicht überschreitet.“ Zur Begründung des Grundsatzes 4.9 heißt es: Die oftmals auf erheblicher Verkaufsflächendimension angebotenen Randsortimente führen an einem peripheren Standort zu einem nicht unwesentlichen Kaufkraftabzug aus den Städtischen Kernbereichen und damit zu einer funktionalen Schwächung der innerstädtischen Einzelhandelsstruktur. Aus diesem Grund ist die Beschränkung der Summe aller zentrenrelevanten Randsortimente gemäß Tabelle 4 Nummer 1 auf 10 Prozent der Gesamtverkaufsfläche, bezogen auf das jeweilige Vorhaben, geboten.“ Die Zulassung von 800 m² zentrenrelevanter Sortimente kann als Ausnahmetatbestand angesehen werden, da die betreffenden 800 m² als Randsortiment in einem ausgewiesenen Fachmarktstandort zugelassen werden. 2 Bebauungsplan XXI-10 Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 3 Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-10 liegt zwischen Fernwärmesockelleitung, Marzahn Hohenschönhauser-Grenzgraben, Verlängerung Wiesenburger Weg und S-Bahnstrecke Richtung Wartenberg, im Planungsraum Gewerbegebiet Bitterfelder Straße. Der Aufstellungsbeschluss ist im Amtsblatt vom 10.01.1995 bekannt gemacht worden. Die Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf erfolgte bis 13.08.1999. Im Bebauungsplan soll eine öffentliche Grünfläche festgesetzt werden. Da die Fläche bislang nach § 35 BauGB zu beurteilen ist und auch nach Inkrafttreten des Bebauungsplans keine Bebauung zulässig sein wird, sind Einzelhandelsansiedlungen vorerst ausgeschlossen. Der Bebauungsplan liegt weiter als 500m-Luftlinie entfernt von ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereichen und gleichfalls außerhalb von Entwicklungsflächen für den produktionsgeprägten Bereich. Die Fläche des Bebauungsplanes XXI-10 wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G nicht einbezogen, da diese als Außenbereich gem. § 35 BauGB zu beurteilen ist und daher keine Einzelhandelsansiedlungen zulässig sind - eine Bebaubarkeit nach § 34 BauGB ist nicht möglich. Nach Inkrafttreten des Bebauungsplans werden Einzelhandelsbetriebe ebenfalls nicht zulässig sein. Die Fläche im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans ist unbebaut und stellt sich als ruderale Grünflächen dar. Bebauungsplan XXI-14 Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-14 liegt westlich des Parkfriedhofs Marzahn, im Planungsraum Gewerbegebiet Bitterfelder Straße. Der Aufstellungsbeschluss ist im Amtsblatt vom 08.06.1993 bekannt gemacht worden. Die Beteiligung der Behörden zum Entwurf erfolgte bis 21.03.1994. Die erneute Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 4a Abs. (3) BauGB erfolgte bis 13.08.1999. Am 07.10.2003 wurde im Bezirksamt die Abwägung beschlossen. Im Bebauungsplan soll ein Industriegebiet festgesetzt werden. Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 59 Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 4 Bislang wurden im Bebauungsplan keine gesonderten Festsetzungen zur Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben getroffen; Einzelhandel wäre somit im Industriegebiet als Gewerbebetrieb aller Art allgemein zulässig. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan liegt außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs, jedoch zum Teil innerhalb der 500m-Schutzzone des Stadtteilzentrums Marzahner Promenade. Aufgrund der Lage des Bebauungsplans innerhalb der Entwicklungsfläche Nr. 34 „Marzahn-Nord“, ist Einzelhandel vollständig auszuschließen. Die Fläche des Bebauungsplanes XXI-14 wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-81 G nicht einbezogen, da sie bislang nach § 35 BauGB zu beurteilen ist - hier ist § 9 Abs. 2a BauGB nicht anwendbar. Geleichfalls ist kein Änderungsverfahren des Bebauungsplans möglich, da dieser noch nicht rechtsverbindlich ist. Die Entwurfsverfasser des Bebauungsplans XXI-14 sind daher gehalten, die Festsetzungen im in Aufstellung befindlichen Plan den Zielen des Bebauungsplans 1081 G anzupassen. Die Flächen im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans sind bislang unbebaut. Bebauungsplan XXI-25 a Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-25 a „Marzahner Promenade“ betrifft den nordwestlichen Teilbereich des gleichnamigen ausgewiesenen Stadtteilzentrums. Damit liegt der Bebauungsplan unmittelbar östlich des S-Bahnhofs Berlin-Marzahn sowie der Märkischen Allee. Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan XXI-25 „Marzahner Promenade“ wurde im Bezirksamt am 31.05.1994 gefasst, die Bekanntmachung erfolgte im Amtsblatt vom 10.11.1995. Am 04.11.1997 wurde der Beschluss über die Teilung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes XXI-25 in die Verfahren XXI-25a, XXI-25b und XXI-25c gefasst. Im Bebauungsplan sollen die Kerngebiet MK 1 bis MK 3 festgesetzt werden. Die Errichtung des Einkaufszentrums „Eastgate“ entspricht den beabsichtigten Festsetzungen des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans, 2003 wurde die Zustimmungsfähigkeit zu dem Handels- und Dienstleistungszentrum aufgrund der vorliegenden Planreife beschlossen. Der Bebauungsplan liegt innerhalb des Stadtteilzentrums „Marzahner Promenade“, welches im bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzept als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen wurde. Entwicklungsflächen für den produktionsgeprägten Bereich berühren den in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan nicht. Da sich der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-25 a innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs befindet und mit dem Bebauungsplan zur Steuerung des Einzelhandels 10-81 G das Ziel verfolgt wird, die zentralen Versorgungsbereiche zu stärken, wird der Plan XXI-25 a nicht in den B-Plan 10-81 G aufgenommen. Damit kommt es zukünftig zu keiner Einschränkung der Einzelhandelszulässigkeit in diesem Bereich. Am 31.05.1994 kam es zum Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan XXI-25 „Marzahner Promenade“ worauf am 04.11.1997 der Aufteilungsbeschluss auf die Verfahren XXI-25 a, b, c folgte. Der Teil XXI-25 c wurde in die Teile d und e aufgeteilt. Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 60 Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) 5 Bebauungsplan XXI-25 b Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 6 Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-25 b gehört ebenfalls zur „Marzahner Promenade“ und betrifft die Grundstücke Märkische Allee 176-178. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans wird von den Straßen Märkische Alle im Westen, Landsberger Alle im Südosten und Marzahner Promenade im Nordosten begrenzt. Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan XXI-25 „Marzahner Promenade“ wurde am 31.05.1994 gefasst, die Bekanntmachung erfolgte im Amtsblatt vom 10.11.1995. Am 04.11.1997 wurde der Beschluss über die Teilung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes XXI-25 in die Verfahren XXI-25a, XXI-25b und XXI-25c gefasst. Im Bebauungsplan soll ein Kerngebiet festgesetzt werden. Bislang sind keine speziellen Regelungen zur Steuerung der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben bekannt. Damit wären Einzelhandelsbetriebe im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans allgemein zulässig. Der Großteil des Bebauungsplans XXI-25 b liegt innerhalb des Stadtteilzentrums „Marzahner Promenade“. Ein kleinerer Flächenanteil befindet sich außerhalb des ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereichs, jedoch innerhalb dessen 500mSchutzzone. Entwicklungsflächen für den produktionsgeprägten Bereich berühren den in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan nicht. Die Flächen, die sich innerhalb des Stadtteilzentrums „Marzahner Promenade“ liegen werden in den Bebauungsplan zur Steuerung des Einzelhandels nicht mit einbezogen, um den zentralen Versorgungsbereich zu stärken. Der übrige Teil wird jedoch einbezogen, um zu gewährleisten, dass sich keine Einzelhandelsangebote ansiedeln, die den zentralen Versorgungsbereich in seiner Funktion schwächen können. Seit 1999 gibt es im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans ein Freizeitzentrum LeProm, Multiplex-Kino, Postbank, Bowling, Gastronomie sowie weitere zentrenrelevante Freizeitmöglichkeiten. Bebauungsplan XXI-25 d Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-25 d ist Bestandteil des Stadtteilzentrums „Marzahner Promenade“; Der räumliche Geltungsbereich des Plans erstreckt sich über den nordöstlichen Bereich dieses zentralen Versorgungsbereichs. Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan XXI-25 „Marzahner Promenade“ wurde am 31.05.1994 gefasst, die Bekanntmachung erfolgte im Amtsblatt vom 10.11.1995. Am 04.11.1997 wurde der Beschluss über die Teilung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes XXI-25 in die Verfahren XXI-25a, XXI-25b und XXI-25c gefasst. Der Beschluss über die weitere Aufteilung des Geltungsbereiches des XXI-25c in die Teilflächen XXI-25d und XXI-25e erfolgte 1998. Die Bekanntgabe der Teilung des Bebauungsplanes XXI-25c erfolgte im Amtsblatt Berlin Nr. 65 vom 17.12.1999 auf Seite 5018. 1999 erfolgte ein Beschluss zur Planreife für Teilgebiet Marzahner Promenade 3338. BA-Beschluss zur Änderung von Planungszielen des XXI-25d vom 09.09.2014 [Stärkung der kulturellen Nutzung durch das Freizeitforum Marzahn] Im Jahr 1998 kam es zum Beschluss über die Aufteilung des Teiles XXI-25 c in die Bebauungspläne XXI-25d und XXI-25e. Am 25.09.2014 wurde vom Bezirksamt der Beschluss über die Änderung von Planungszielen gefasst. Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 61 Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen 7 Im Sondergebiet Sport, Freizeit, Kultur des Bebauungsplans XXI-25 d waren Einzelhandelsflächen ursprünglich bis 700 m² zulässig. Im Jahr 2014 wurde ein Änderungsverfahren eingeleitet, mit der Absicht, Einzelhandel, Bildungseinrichtungen und Beherbergungsbetrieben auszuschließen zugunsten des Erhalts und der Entwicklung der bestehenden Nutzungen innerhalb des Gebäudebestandes. In der frühzeitigen Planfassung XXI-25 d war unter Berücksichtigung wirtschaftlicher Belange mit der textlichen Festsetzung Nr. 6 auch für den Bereich des Freizeitforums die Zulässigkeit von Einzelhandelsflächen in einer Gesamtgröße von 700 m² sowie von Bildungseinrichtungen und Betrieben des Beherbergungsgewerbes vorgesehen. Die textliche Festsetzung 6 soll nach der Änderung der Planungsziele gestrichen werden - das heißt, Einzelhandel zukünftig im XXI-25 d unzulässig sein. Bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplans XXI-25 d ist Einzelhandel in der ursprünglichen Planfassung (700 m²) zulässig. Der überwiegende Flächenanteil des Bebauungsplans XXI-25 d liegt innerhalb des Stadtteilzentrums „Marzahner Promenade“. Eine Teilfläche im Nordosten des Geltungsbereichs befindet sich außerhalb des ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereichs, jedoch innerhalb dessen 500m-Schutzzone. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan liegt nicht in einer Entwicklungsfläche für den produktionsgeprägten Bereich. Nur die Fläche des Bebauungsplanes XXI-25 d, die innerhalb des Stadtteilzentrums Marzahner Promenade liegt, wird in den Bebauungsplan 10-81 G nicht einbezogen. Für die übrigen Flächen im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans soll eine Einschränkung der Einzelhandelszulässigkeit erfolgen. Um Regelungslücken während der Planaufstellung zu vermeiden, werden diese Teilgebiete vorerst in den Bebauungsplan zur Einzelhandelssteuerung einbezogen. Im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Plans befindet sich das Freizeitforum Marzahn. Hier gibt es eine Sporthalle, eine Schwimmhalle, eine Sauna, eine Bowlingbahn, ein Solarium, eine Bibliothek, ein Schülerfreizeitzentrum, ein Theatersaal, Ausstellungsräume, Schulungsräume (Tagungsräume, Seminarräume) und Gastronomie. Bebauungsplan XXI-16 Lage letzter Beschluss Planungsinhalt und Ziele EH- Festsetzung ZVB/ Schutzzone/ EpB Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XXI-16 betrifft in etwa die südliche Hälfte des Planungsraums Landsberger Tor bzw. die Grünanlage um den Kienberg. Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan XXI-16 „Kienberg“ wurde im Amtsblatt vom 16.07.1993 bekannt gemacht. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgte bis zum 22.04.1994. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans wird das Ziel verfolgt die weitläufige Grünfläche als durch Festsetzung als öffentliche Grünanlage (Freizeit- und Erholungspark) festzusetzten. Zudem soll eine Fläche als Gemeinbedarfsfläche (Freibad) festgesetzt werden. Gesonderte Festsetzungen zur Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben sind im Bebauungsplan XXI-16 nicht notwendig, da derartige Anlagen bei den beabsichtigten Festsetzungen ohnehin unzulässig sein werden. Der in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan befindet sich nicht innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs, einer Entwicklungsfläche für den produktionsgeprägten Bereich und zum Großteil auch nicht innerhalb einer 500m-Schutzzone eines ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereichs. Lediglich eine kleine Teilfläche im Nordwesten des Plans XXI-16 befindet sich innerhalb der 500m-Schutzzone des Nahversorgungszentrums „Am Anger“. Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016 62 Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Einbeziehung in BP 10-81 G Bemerkungen Die gesamte Fläche des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans XXI-16 wird aus dem Geltungsbereich des Einzelhandels-Bebauungsplans ausgegrenzt. Grund für die Ausgrenzung ist, dass die Flächen im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans bislang nach § 35 BauGB zu beurteilen sind und deshalb eine Bebaubarkeit der Flächen nach § 34 BauGB ausscheidet. Damit können Einzelhandelsbetriebe hier nicht zugelassen werden - somit besteht kein Regelungserfordernis. - Bebauungsplan 10-81 G (Entwurf) Anlage 1 zur Begründung zum Bebauungsplan 10-81 G frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Stand 01.02.2016
