und Stadtmessungsamt B egr ü ndung zum Bebauungsplan Marktplat

STADT ESSLINGEN AM NECKAR
Stadtplanungs- und Stadtmessungsamt
14.06.2012
Begründung
zum Bebauungsplan Marktplatz 16 (Späth’sches Haus)
im Planbereich 01 „Innenstadt 01"
gemäß § 9 Absatz 8 Baugesetzbuch
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Angaben zum Plangebiet
1.1 Abgrenzung und Beschreibung des Plangebietes
Das Plangebiet mit einer Größe von rund 500 m² befindet sich in der historischen
Altstadt und bildet die westliche Begrenzung des Marktplatzes. Im Süden liegt die
Stadtkirche gegenüber, getrennt durch die Abt-Fulrad-Straße, im Westen grenzen
das Areal des so genannten Schwörhofs mit der Waisenhofschule (Marktplatz
9/11) an, im Norden das Münster Sankt Paul und der nordwestliche Ausläufer des
Marktplatzes.
Der Planbereich besteht im Wesentlichen aus dem Gebäude Marktplatz 16, genannt das Späth’sche Haus, und einer nördlich angrenzenden Freifläche, die bisher als öffentlicher Parkplatz und als Durchfahrt genutzt wird.
1.2 Derzeit geltendes Planungsrecht
Für das Gebäude Marktplatz 16 gilt seit 1966 die Bebauungsplanänderung Marktplatz (509), die vom Abbruch des bestehenden Gebäudes und einem zweigeschossigen Neubau mit steilem Satteldach ausging.
Die nördlich angrenzenden Freiflächen sind Regelungsinhalt des seit 1958 rechtsgültigen Bebauungsplanes Marktplatz (347), der den östlichen Bereich als öffentliche Verkehrsfläche, Parkplatz festsetzt und den westlichen Teil dem Schulhof der
Waisenhofschule zuordnet.
Des Weiteren gelten hier der Bebauungsplan über die Art und das Maß der baulichen Nutzung im Innenstadtgebiet (Baugebietsplan) (488) von 1964 mir den Festsetzungen Kerngebiet (MK) und GRZ = 1 sowie der Bebauungsplan Innenstadt Ausschluss von Gaststätten (782) von 1997.
Das Plangebiet liegt außerdem in dem Bereich, für den der Gemeinderat der Stadt
Esslingen zum Schutz des Orts-, Straßen- und Platzbildes der historischen Altstadt im Benehmen mit dem Landesdenkmalamt Baden-Württemberg eine Gesamtanlagenschutzsatzung beschlossen hat, die am 04.08.2001 in Kraft trat. Darin
wird ausgesagt, dass das Orts-, Platz- und Straßenbild im Geltungsbereich als
Gesamtanlage unter Denkmalschutz gestellt wird. An der Erhaltung der Gesamtanlage besteht aus wissenschaftlichen, künstlerischen und heimatgeschichtlichen
Gründen ein besonderes öffentliches Interesse.
Marktplatz 16 (Späth’sches Haus) (Begründung)
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Im Flächennutzungsplan (FNP) des Nachbarschaftsverbandes Stuttgart von 1984
ist das Plangebiet im Zusammenhang mit den östlich angrenzenden Flächen (Ämtern, Behörden, Schule, Kirche) als bestehende Fläche für den Gemeinbedarf mit
der Zweckbestimmung „überörtlich bedeutende Verwaltung“ dargestellt. Entsprechend § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB wird die Darstellung im Flächennutzungsplan
nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens an die Festsetzungen des Bebauungsplanes angepasst (Darstellung von gemischter Baufläche (M) anstelle von
Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „überörtlich bedeutende
Verwaltung“); ein formales Änderungsverfahren ist nicht erforderlich.
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Bebauungsplan
2.1 Grund für die Änderung des Bebauungsplanes
Das 1834 erstellte Gebäude Marktplatz 16 war ursprünglich ein privates Wohnhaus, bevor es Mitte der 1960er-Jahre von der Stadt erworben wurde. Seither
wurde es für die Unterbringung verschiedener städtischer Ämter und Dienststellen
genutzt. Im Zuge von Umstrukturierungen und organisatorischen Maßnahmen sowie räumlicher Konzentrationen innerhalb der Verwaltung wurde es möglich, das
Gebäude wieder von städtischer Nutzung frei zu machen. Der Gemeinderat hat
deshalb beschlossen, als einen Beitrag zur Haushaltskonsolidierung das Haus
Marktplatz 16 zu veräußern.
Im Gegensatz zu den Vorstellungen der Stadtplanung in den 1960er-Jahren soll
das Gebäude langfristig erhalten werden. Die entsprechende Ausschreibung des
Objekts hat gezeigt, dass die potenziellen Käufer -verständlicher Weise - großen
Wert darauf legen, dass dem Gebäude auch private Stellplätze zugeordnet werden. Da die hierfür in Frage kommenden Flächen planungsrechtlich als öffentliche
Verkehrsfläche bzw. als Schulhof festgesetzt sind, ist dazu die Änderung des geltenden Planungsrechts erforderlich. Dabei ist durch entsprechende planerische
Festsetzungen sowohl die Erschließung der westlich angrenzenden Flächen zu sichern als auch die Erhaltung des Gebäudes Marktplatz 16, wobei ein untergeordneter Anbau an der Nordseite des Gebäudes möglich werden soll.
2.2 Geschichte und Bedeutung des Späth’schen Hauses
Der heutige Marktplatz war einst Standort des Spitals, das in den Jahren 1811 bis
1816 abgebrochen wurde. Westlich daran grenzte das Dominikanerkloster an, zu
dem auch die heutige Münsterkirche St. Paul und das so genannte Schwörhaus
gehörten. Nach der Auflösung des Klosters kam das Areal Mitte des 16. Jh. in die
Verwaltung des Spitals, das dort u. a. ein Waisenhaus einrichtete.
Der Ratschreiber und Stadtpfleger Philipp Nagel erwarb 1833 einen Teil des
Schwörhauses zum Abbruch und baute sich in den Jahren 1833/34 ein repräsentatives dreigeschossiges Wohnhaus im klassizistischen Stil, das seither den westlichen Abschluss des Marktplatzes bildet.
Nach dem Tod Nagels erwarb 1864 der Mediziner Dr. Ernst Späth das Gebäude
und bewohnte es bis zu seinem Tod 1921. Aus dieser Zeit trägt das Gebäude seinen Namen. Seit Mitte der 1960er-Jahre war es in städtischem Eigentum in verschiedenen Funktionen.
Das Haus erfuhr seit seiner Errichtung zwar verschiedene Veränderungen: So
wurde z. B. 1860 an der Nordseite eine hölzerne Veranda angebaut, eine Holzlege
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wurde errichtet und durch eine Loggia zur Platzseite hin kaschiert, später wurde
die Veranda vergrößert, die Fassade wurde umgestaltet, die Fensterläden wurden
entfernt, die historische Sprossenteilung der Fenster wurde verändert und der
einstige Garten nördlich des Gebäudes verschwand zugunsten von Parkplätzen...
Dennoch weist der Bau auch heute noch eine architektonische Qualität auf, die es
rechtfertigt, seine Erhaltung zu fordern und planungsrechtlich zu sichern.
Das Gebäude hat zum Marktplatz hin seine Schaufassade, die durch zwei horizontale Simse untergliedert ist. Der palaisartige Charakter des Hauses wird durch
den Balkon im ersten Obergeschoss - traditionell die Hauptwohnebene - betont.
Das schmiedeeiserne Geländer besteht aus gekreuzten Stäben mit Mittelrosetten.
Mittig, in gleicher Breite wie der Balkon, sitzt auch der Zwerchgiebel, so dass die
Fassade optisch dreiteilig gegliedert wirkt. Dies ist für klassizistische Bauten ebenso typisch wie das flach geneigte Satteldach.
Das Späth’sche Haus stellt in seinen Proportionen und seiner Architektur einen
qualitätvollen Vertreter des bürgerlich-städtischen Wohnbaus aus der ersten Hälfte
des 19. Jh. in Esslingen dar. Es ist ein typischer, nobler Vertreter des Württemberger Klassizismus, der das Ensemble des Marktplatzes angemessen ergänzt
und den Platzraum nach Westen gelungen abschließt.
Deshalb ist aus städtebaulicher Sicht ein Erhalt des Bauwerks geboten, wobei im
Interesse einer zeitgemäßen, wirtschaftlichen Nutzung ein untergeordneter Anbau
an der Gebäudenordseite ermöglicht werden kann.
Als künftige Nutzung sind insbesondere im Erdgeschoss sowohl öffentliche Nutzungen wie Ausstellungen / Kunst / Galerie als auch insbesondere in den oberen
Geschossen private Nutzungen wie Büro / Dienstleistungen / freie Berufe / Wohnen denkbar.
2.3 Planungsrechtliche Festsetzungen
1. Art der baulichen Nutzung
Das Plangebiet wird gem. § 6 BauNVO als Mischgebiet (MI) festgesetzt. Dabei
werden mit Blick auf den Standort in der historischen Innenstadt solche allgemein
oder ausnahmsweise zulässigen Nutzungen ausgeschlossen, die hier zu Störungen führen würden oder könnten. Dies betrifft vor allem die Errichtung von
Schank- und Speisewirtschaften, Einrichtungen zur Abgabe von Speisen und Getränken zum überwiegenden Verzehr auf der Straße, Anlagen, Betrieb und Einrichtungen, die der gewerblichen Unzucht dienen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen
und Vergnügungsstätten. Um zur Belebung des Standortes beizutragen, sind im
Erdgeschoss Wohnungen unzulässig.
2. Maß der baulichen Nutzung
Ausgehend vom Erhaltungsgedanken wird das Maß der baulichen Nutzung für das
Hauptgebäude über die Traufhöhe und die Firsthöhe mit einer Abweichungsmöglichkeit von 1,0 m über und 0,5 m unter der Bestandshöhe vom 23.09.1998 laut
Höhenplan der Firma Geoplana festgesetzt. Damit sind Veränderungen im Rahmen der Verträglichkeit mit dem Bestand möglich.
Für den zulässigen nördlichen Flachdachanbau wird mit 251,0 m ü. NN die Maximalhöhe so festgesetzt, dass der Anbau etwa 2,5 m unter der Dachrinne des
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Hauptgebäudes bleibt.
3. Stellplätze, Geh- und Fahrrecht
Die im nördlichen Teil des Planbereichs befindlichen Flächen dienten seither als
öffentliche, bewirtschaftete Parkplätze. Damit den künftigen Nutzern des Gebäudes Marktplatz 16 einige private Stellplätze zur Verfügung stehen, wird dieser Bereich im Bebauungsplan nunmehr als nicht überbaubare Grundstücksfläche in die
Mischgebietsausweisung einbezogen. Der nördliche Teil davon wird als Fläche für
Stellplätze festgesetzt. Die südlich liegende Fahrgasse / Rangierfläche wird mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit und einem Fahrrecht zugunsten der
Flurstücke Nr.118 und 119 belegt. Damit soll gesichert werden, dass die westlich
anschließenden Grundstücke sowohl fußläufig an dem Marktplatzbereich angeschlossen bleiben als auch weiterhin mit Fahrzeugen angefahren werden können.
Dies ist nicht zuletzt deshalb erforderlich, weil mittel- bis langfristig das Schwörhaus als Standort für das J. F. Schreiber-Museum vorgesehen ist und hier schon
bisher die Wechselausstellungen des Museums gezeigt werden, wozu eine Anlieferung per Kleinlastenwagen erfolgt. Dies ist nur über die hier in Rede stehende
Fläche möglich.
4. Verkehrserschließung
Das Plangebiet ist durch seine innerstädtische Lage am Marktplatz verkehrlich
bestes erschlossen. Öffentliche Parkplätze im Umfeld des Marktplatzes und in nahe liegenden Parkierungsbauwerken bieten ausreichende Pkw-Parkmöglichkeiten.
Durch die Bushaltestellen am Kleinen Markt wird das Gebiet auch sehr gut vom
ÖPNV bedient.
5. Ver- und Entsorgung, Leitungsrecht
Im Bestandsgebiet sind hier alle Anforderungen an die notwendigen Ver- und Entsorgungsleistungen (Wasser, Abwasser, Gas, Elektrizität, Müll,…) durch die jeweiligen Dienstleistungsunternehmen gewährleistet.
Der südliche Teil des Gebäudes Marktplatz 16 ist vom verdolten Geiselbach unterbaut. Zur Sicherung dieses wichtigen Bauwerks ist im Plan ein Leitungsrecht
festgesetzt, darüber hinaus ist eine grundbuchrechtliche Eintragung erforderlich.
6. Vorkehrungen zur Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen
Das Plangebiet wird sowohl durch Straßenverkehrslärm (Ringstraße sowie Anlieger- und Parksuchverkehr) als auch durch Freizeitlärm (Außenbewirtschaftungen,
Veranstaltungen auf dem Marktplatz) belastet. Dies führt zu Lärmimmissionswerten, die gemäß der vorliegenden Lärmbelastungskarte vom 07.08.2003 an den
zum öffentlichen Raum hin orientierten Fassaden bei tagsüber (6 - 22 Uhr) ca. 55 57 dB (A) und nachts (22 - 6 Uhr) knapp über 50 dB (A) liegen. Die Orientierungswerte der DIN 18005 betragen für ein Mischgebiet tags 60 dB (A) und nachts 50
bzw. 45 dB (A), wobei der niedrigere Nachtwert u. a. für Freizeitlärm gelten soll.
Die Nachtwerte der DIN 18005 werden also etwas überschritten.
Aktive Schallschutzmaßnahmen sind im Plangebiet auch aus Gründen des Ortsbildes nicht möglich. Deshalb wird mit dem Planzeichen „i“ festgesetzt, dass bei
der Planung von Neubauten besondere bauliche Vorkehrungen gegen LärmimMarktplatz 16 (Späth’sches Haus) (Begründung)
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missionen zu treffen sind. Diese baulichen Vorkehrungen müssen so beschaffen
sein, dass in den Aufenthaltsräumen je nach deren Nutzung bestimmte Innenschallpegel nicht überschritten werden. Dies kann z. B. durch den Einbau von
Schallschutzfenstern, die Verwendung von schalldämmenden Baustoffen und die
Orientierung der Aufenthaltsräume erreicht werden.
7. Pflanzgebot für einen Einzelbaum
Nördlich des Gebäudezugangs befindet sich ein kleines Pflanzbeet mit einem
Baum; die Restfläche des früher etwas größeren Hausgärtchens. Bei der Realisierung eines Anbaus würde dieser Baum fallen und durch die Pflanzung eines Baumes an der Nordostseite der Stellplatzfläche ersetzt werden.
8. Erhaltung baulicher Anlagen
Da das Späth’sche Haus an seiner Stelle eine ortsbildprägende Wirkung entfaltet,
wird angestrebt, es zu erhalten und das Plangebiet wird nach § 172 Abs. 1 Nr. 1
BauGB als Gebiet bezeichnet, in dem zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart
der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der
Genehmigung bedürfen.
2.4 Hinweise
Die Hinweise betreffen den Fund von Kulturdenkmalen, die Pflicht einer archäologischen Begleitung bei Bodenfunden, die Pflicht, bei geotechnischen Fragen eine
ingenieurgeologische Beratung einzuholen, das Verbot von Grundwasserabsenkungen, die Notwendigkeit von objektbezogenen Baugrunduntersuchungen, die
Baufibel für die Esslinger Altstadt, die Gesamtanlagensatzung und die beschränkte Verwendung luftverunreinigender Brennstoffe.
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Örtliche Bauvorschriften
Bei der äußeren Gestaltung der Gebäude sind die örtlichen Bauvorschriften zu
beachten, die für die positive Gestaltung des Ortsbildes erforderlich sind. Mit diesen Festsetzungen wird der grobe Rahmen abgesteckt, innerhalb dessen Bauherr
und Architekt noch genügend Spielraum haben, um ihre individuellen Gestaltungsabsichten realisieren zu können.
Mit den hier getroffenen Regelungen soll erreicht werden, dass das typische Bild
der Esslinger Altstadt erhalten bleibt. Sie sind aus den historischen baulichen Vorgaben abgeleitet und im Sinne einer geschichtlichen Kontinuität weiterentwickelt
worden.
Auch die Baufibel für die Esslinger Altstadt gibt erläuternde Hinweise für die Erhaltung und Gestaltung baulicher Anlagen.
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Altlasten
Es liegen keine Erkenntnisse über etwa vorhandene Altlasten vor. Die seither im
Planbereich ausgeübten Nutzungen begründen auch keinen Altlastenverdacht.
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Kosten
Durch die Realisierung des Bebauungsplanes entstehen der Stadt keine Kosten,
sondern sie erhält Erlöse aus dem Grundstücksverkauf.
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Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB
Am 01.01.2007 trat das Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die
Innenentwicklung der Städte in Kraft, mit dem die Vorschriften des Baugesetzbuches geändert und ergänzt wurden. Gemäß § 13a Abs. 1 Baugesetzbuch kann
nun ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung (Bebauungsplan der
Innenentwicklung) im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Hierfür gelten
die Vorschriften über das vereinfachte Verfahren nach § 13 Baugesetzbuch. Darüber hinaus ist die Durchführung des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a
BauGB davon abhängig, dass bestimmte Flächengrößen nicht überschritten werden (Grundfläche max. 20000 m²), dass keine FFH-Gebiete oder europäische Vogelschutzgebiete gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB tangiert sind und dass eine
Umweltverträglichkeitsprüfung gemäß UVP-G nicht erforderlich ist.
Wenn die genannten Voraussetzungen erfüllt sind, kann auf die Durchführung einer Umweltprüfung, die Erstellung eines Umweltberichts und auf das Monitoring
verzichtet werden.
Bei der Aufstellung des Bebauungsplans Marktplatz 16 (Späth'sches Haus) im
Planbereich 01 "Innenstadt I" sind die o. g. Voraussetzungen erfüllt, d. h. Umweltprüfung, Umweltbericht und Monitoring sind nicht erforderlich.
gez. Daniel Fluhrer
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