Gemeinde Oberhaching
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Gemeinde Oberhaching Bebauungsplan „Ortsabrundung südlich Kybergstraße und Kirchplatz“ Fl.-Nrn. 13/3, 14, 17, 18, 22, 106/3 T, 106/8 T, 844 T der Gemarkung Oberhaching Entwurf Begründung Fassungsdatum: 19. Januar 2015 Auftraggeber: Gemeinde Oberhaching Alpenstr. 11 82041 Oberhaching Oberhaching, den ……….. ………………………………………… 1. Bgm. Stefan Schelle Planfertiger: Landschaftsarchitekten und Stadtplaner GmbH Kaiser-Wilhelm-Straße 13 82319 Starnberg Tel. 08151-97 999-30 E-Mail: [email protected] Bearbeiter: Starnberg, den 19.01.2015 Dipl.-Ing. Christian Ufer, Landschaftsarchitekt und Stadtplaner Dipl.-Ing. Ursula Reiser, Landschaftsarchitektin GEMEINDE OBERHACHING Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan „Ortsabrundung südl. Kybergstraße und Kirchplatz“ – 19.01.2015 (Entwurf) INHALTSVERZEICHNIS 1. Anlass und Ziel der Planung........................................................... 3 2. Lage und Beschreibung des Planungsgebietes ............................... 3 2.1 2.2 3. Lage des Planungsgebietes, Verkehrliche Anbindung ......................................... 3 Nutzungen und Gebäudebestand .................................................................... 4 Planungsrechtliche Voraussetzungen ............................................ 5 3.1 3.2 3.3 3.4 Regional- und Landesplanung ........................................................................ 5 Planungsrechtliche Beurteilung ...................................................................... 5 Rechtswirksamer Flächennutzungsplan ........................................................... 5 Fachgesetzte und berührte Fachplanungen ...................................................... 6 4.1 4.2 4.3 4.4 Städtebau ................................................................................................... 6 Grünordnung ............................................................................................... 6 Verkehr....................................................................................................... 6 Technische Ver- und Entsorgung .................................................................... 7 4. Städtebauliches Konzept ............................................................... 6 5. Erläuterung der Festsetzungen und Hinweise ................................ 7 5.1 5.2 5.3 Bauliche Festsetzungen ................................................................................. 7 Grünordnerische Festsetzungen ..................................................................... 9 Hinweise und nachrichtliche Übernahme........................................................ 10 6.1 6.2 6.3 Umweltbelange/ Umweltprüfung .................................................................. 11 Bodenordnung ........................................................................................... 11 Bauflächenbilanz ........................................................................................ 11 6. Wesentliche Auswirkungen .......................................................... 10 7. Umweltbericht ............................................................................. 12 7.1 7.2 Kurzdarstellungen des Inhalts und wichtiger Ziele des Bauleitplans .................. Darstellung der in Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten umweltrelevanten Ziele und ihre Berücksichtigung ................................................................... 7.3 Bestandsaufnahme und Bewertung der Umweltauswirkungen einschließlich der Prognose der Durchführung der Planung ....................................................... 7.3.1 Lage und Nutzung des Planungsgebietes ............................................. 12 7.3.2 Geologie und Bodenaufbau ................................................................ 13 7.3.3 Wasser ........................................................................................... 14 7.3.4 Klimatische Bedingungen .................................................................. 15 7.3.5 Vegetation ...................................................................................... 15 7.3.6 Fauna ............................................................................................. 16 7.3.7 Landschaftsbild ................................................................................ 18 7.3.8 Mensch ........................................................................................... 18 7.3.9 Kultur- und Sachgüter ...................................................................... 19 7.3.10 Wechselwirkungen der Schutzgüter .................................................... 19 7.3.11 Zusammenfassende Bewertung des Eingriffs ....................................... 20 7.4 Prognose bei Nichtdurchführung der Planung („Nullvariante“) .......................... 7.5 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich .......... 7.5.1 Vermeidungs- und Verringerungsmaßnahmen ...................................... 20 7.5.2 Eingriffsbilanzierung und Ausgleichsmaßnahmen .................................. 21 7.6 Alternative Planungsmöglichkeiten ............................................................... 7.7 Methodisches Vorgehen und technische Schwierigkeiten ................................. 7.8 Maßnahmen zur Überwachung (Monitoring) ................................................... 7.9 Allgemein verständliche Zusammenfassung ................................................... Anlagen Anlage 1: Lageplan M 1:1.000 Anlage 2: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan M 1:5.000 M:\Oberhaching\Lanzenhaarer-Straße\Leistungsphasen__Ohg_Laden\LP_4\Begr-UB_II-WA\15-01-19_BP-Ohg-WA-Ertl_BegrUB.docx 2 12 12 12 20 20 22 22 23 23 GEMEINDE OBERHACHING Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan „Ortsabrundung südl. Kybergstraße und Kirchplatz“ – 19.01.2015 (Entwurf) 1. Anlass und Ziel der Planung Der Gemeinderat der Gemeinde Oberhaching hat den Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan „Laden südlich Kybergstraße/Lanzenhaarer Straße mit Hofstelle Ertl“ bereits am 10.06.2006 gefasst. Die Gemeinde Oberhaching plant südlich der Kybergstraße direkt südlich an das alte und belebte Ortszentrum von Oberhaching angrenzend, einen Lebensmittelvollsortimenter mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.600 m² zu etablieren. Hierfür soll durch die parallele Aufstellung eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes das erforderliche Baurecht geschaffen werden, denn aufgrund der Ladengröße ist es erforderlich, das Ladengrundstück als Sondergebiet (SO) auszuweisen und die Erschließung hierfür zu sichern. Bisherige Planungsüberlegungen zum Projekt „Laden“ sind in der Begründung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan zusammengestellt. Südlich an das SO angrenzend soll durch Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplans „Ortsabrundung südlich Kybergstraße und Kirchplatz“ auch das Baurecht und die Erschließung im Bereich der bisherigen Hofstelle südlich des Kirchplatzes in einem Allgemeinen Wohngebiet WA als Ortsabrundung geordnet und ergänzt werden. Im Wohngebiet bleibt das Gebäude der Hofstelle lediglich für Zwecke der Wohnnutzung erhalten, südlich und westlich dieses Gebäudes sind insgesamt drei weitere Gebäude mit einer Grundfläche von insgesamt 500 m² möglich. Außerdem soll eine klare Abgrenzung der Bebauung zum Freiraum des vorderen Gleißentales festgelegt werden. Das Plangebiet ist im Lageplan M 1:1000 (Anlage 1 der Begründung) gekennzeichnet. Der Geltungsbereich umfasst die Wohnbebauung um die bisherige Hofstelle mit dem bestehenden Wohnhaus, zwei geplanten Doppelhäusern und dem südlichen geplanten Wohnhaus sowie der zugehörige Teil der Ausgleichsfläche und Grünfläche mit Zweckbestimmung Pferdehaltung. Auf diese Weise wird der Ortskern in Richtung Süden mit einer Mischnutzung aus Gewerbe und Wohnen erweitert und gleichzeitig gestärkt. Die Ladenplanung mit Erschließung ist konkretisiert und projektbezogen. Daher hat der Gemeinderat in seiner Sitzung am 17.12.2013 beschlossen, das bisherige Verfahren eines Bebauungsplanes gemäß § 30 Abs. 1 BauGB in einen Vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB (Vorhaben- und Erschließungsplan mit Durchführungsvertrag) überzuleiten. Daher wird der Bebauungsplanentwurf nun in zwei Teilen (als zwei Bebauungspläne) auf gemeinsamer Planunterlage sowohl als Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Sondergebiet Lebensmittelvollsortimenter“ als auch als Bebauungsplan „Ortsabrundung südlich Kybergstraße und Kirchplatz“ fortgeführt. Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 17.12.2013 die Anregungen und Bedenken aus der frühzeitigen Bürgerbeteiligung und der Beteiligung der Behörden behandelt. Zum Bebauungsplan-vorentwurf wurden einzelne Änderungen und Ergänzungen beschlossen. 2. Lage und Beschreibung des Planungsgebietes 2.1 Lage des Planungsgebietes, Verkehrliche Anbindung Das Planungsgebiet liegt südwestlich des Kirchplatzes, der die Dorfmitte von Oberhaching bildet, auf einer Höhe von ca. 575 m ü. NN im Nordosten bis 571 m ü. NN im Südwesten. Es schließt östlich des Vorderen Gleißentales an, wobei die bebauten Flächen ca. 3 m bis 5 m über dem Talboden liegen. Südwestlich an die als SO bzw. Allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesene Fläche befindet sich eine private, landwirtschaftlich genutzte Grünlandfläche, die derzeit als Pferdekoppel genutzt wird. Westlich dieser Grünfläche befindet sich außerhalb des Planungsumgriffs der Hachinger Bach, dessen Uferzone mit näherer Umgebung größtenteils Gehölz-bestanden ist. M:\Oberhaching\Lanzenhaarer-Straße\Leistungsphasen__Ohg_Laden\LP_4\Begr-UB_II-WA\15-01-19_BP-Ohg-WA-Ertl_BegrUB.docx 3 GEMEINDE OBERHACHING Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan „Ortsabrundung südl. Kybergstraße und Kirchplatz“ – 19.01.2015 (Entwurf) Der Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes umfasst insgesamt 10.265 m². Das Gebiet wird von Norden aus über die Kybergstraße bzw. Lanzenhaarer Straße erschlossen, die ca. 150 m östlich auf die St 2368 trifft. Von dieser zweigt im Osten ein Eigentümerweg zum Anwesen Lanzenhaarer Str. 2 und 2 b ab. Abb. 1: Lage des Plangebietes (Ausschnitt TK25) 2.2 Nutzungen und Gebäudebestand Im Planungsgebiet befindet sich die Hofstelle mit dem früheren Bauernhaus, der Maschinenhalle und dem neuen Wohnhaus mit Scheune, so dass hier die im Bebauungsplan vorgesehene Baufläche der drei Wohngebäude im südlichen Bereich teilweise bebaut ist. Bei Verwirklichung der Planung wird die landwirtschaftliche Hofstelle aufgegeben. Diese Konsequenz der Planung ist der Gemeinde bewusst und wird in die Planung eingestellt. Im künftigen Wohngebiet bleibt das Wohngebäude der Hofstelle erhalten. Der Bereich der südlichen drei zusätzlichen Bauräume ist im Bestand bereits teilweise bebaut, d. h. durch einen Reitplatz sowie ein Nebengebäude und zum Teil versiegelte Fläche geprägt. Lediglich der südliche Bauraum kommt in bisheriger Gartenfläche zu liegen. Der Geltungsbereich ist mit einzelnen kleineren Obstbäumen bepflanzt, die nur zum Teil erhalten werden können. Am westlichen Rand des Plangebietes verläuft parallel zur westlichen Grundstücksgrenze Fl. Nr. 14 eine Hauptwasserleitung der Stadtwerke der Landeshauptstadt München, für die ein beidseitiger Schutzstreifen von 5 m gilt, der von Bebauung freizuhalten sind. Auf der westlichen Grundstücksgrenze Fl. Nr. 14 befindet sich eine ca. 1, 80 m hohe Stützmauer, so dass auf diesem Grundstück keine Dienstbarkeit für die Wasserleitung vorliegt. Nördlich des Geltungsbereichs ist der Bereich des künftigen SO bereits im Bestand durch Bebauung und versiegelte bzw. teilversiegelte (gekieste) Flächen geprägt, die überwiegend durch ca. 40-70 Jahre alte Bäume überstellt sind. Das nördliche Gebäude wurde bereits abgerissen. Für eine ausführliche Beschreibung der Schutzgüter des Naturhaushalts und Landschaftsbilds wird auf den Umweltbericht (Kap. 7)verwiesen. M:\Oberhaching\Lanzenhaarer-Straße\Leistungsphasen__Ohg_Laden\LP_4\Begr-UB_II-WA\15-01-19_BP-Ohg-WA-Ertl_BegrUB.docx 4 GEMEINDE OBERHACHING Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan „Ortsabrundung südl. Kybergstraße und Kirchplatz“ – 19.01.2015 (Entwurf) 3. Planungsrechtliche Voraussetzungen 3.1 Regional- und Landesplanung Die Gemeinde Oberhaching ist im Regionalplan München als Siedlungsschwerpunkt ausgewiesen und somit grundsätzlich für die Ausweisung von Wohnbauflächen sowie Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte geeignet, zumal sie bereits über bestehende Versorgungsstrukturen verfügt. Bei dem geplanten Wohngebiet und dem angrenzenden Ladenstandort an der Kybergstraße handelt es sich um eine städtebaulich integrierte Lage, auch wenn im fußläufigen Umkreis unbebaute Flächen vorhanden sind (Vorderes Gleißental, Klarerwiese, Sportplatz an der Lanzenhaarer Straße). Für den Standort ist aber wesentlich, dass er direkt an den Geschäfts- und Versorgungsbereich Kirchplatz Oberhaching anbindet. Des Weiteren wird der Standort von zwei öffentlichen Buslinien – MVV 227 und 224 – angefahren. Die öffentlichen Verkehrsflächen sowie auch die Versorgungsleitungen sind zum großen Teil bereits vorhanden. 3.2 Planungsrechtliche Beurteilung Ein rechtskräftiger Bebauungsplan existiert für den gesamten Bereich bisher nicht. Für die Fläche des Ladengrundstückes besteht grundsätzlich Baurecht nach § 34 BauGB (Einfügen der Bebauung im Zusammenhang bebauten Ortsteil). Bei der Hofstelle besteht für den überwiegenden Bereich Baurecht nach § 34 BauGB, jedoch nicht im südlichen Bereich. Außerdem bestehen für die Abgrenzung des Innenbereichs im Westen mehrere Möglichkeiten, so dass hier für die Flächen des Bebauungsplans nur teilweise eine eindeutige Zuordnung getroffen werden kann. 3.3 Rechtswirksamer Flächennutzungsplan Im gültigen Flächennutzungsplan (FNP) der Gemeinde Oberhaching ist die im Bebauungsplan vorgesehene Wohnbaufläche und vorgesehene Sondergebietsfläche Laden nahezu vollständig als Mischgebiet dargestellt. Lediglich im Süden ist eine kleine Teilfläche als Wohnbaufläche ausgewiesen. Die im Südwesten anschließenden landwirtschaftlichen Flächen zum Vorderen Gleißental sind als Grünflächen dargestellt. Die Abgrenzung vom Mischgebiet zur Grünfläche ist im FNP mit einer Balkenschraffur grob dargestellt. Die Balkenschraffur bedeutet, dass der Grünzug von der Lage im Grundsatz bestimmt ist, die genaue Abgrenzung jedoch noch offen und somit bei der Bebauungsplanung festzulegen ist. Der Bereich am Kirchplatz ist speziell als Gebiet mit Anlagen für Versorgung und Geschäfte gekennzeichnet. In dieser Darstellung sind auch die Grundstücksflächen südlich der Kybergstraße teilweise enthalten. Ein Ausschnitt aus dem gültigen Flächennutzungsplan vom 11.07.2006, M 1:5.000, liegt als Anlage 2 dieser Begründung bei. Die Festsetzung des Sondergebiets erfordert eine entsprechende Änderung des Flächennutzungsplanes, um dem Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 2 BauGB („Bebauungspläne sind aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln“) Rechnung zu tragen. Entsprechend wird parallel zur Aufstellung der Bebauungspläne der Flächennutzungsplan geändert, indem die südliche Fläche im Bereich der bisherigen Hofstelle als Wohnbaufläche und das vorgesehene Ladengrundstück als „Sondergebiet Lebensmittelmarkt“ dargestellt wird, die Abgrenzung zum Außenbereich sowie die Lage des Grünzugs wird präzisiert. M:\Oberhaching\Lanzenhaarer-Straße\Leistungsphasen__Ohg_Laden\LP_4\Begr-UB_II-WA\15-01-19_BP-Ohg-WA-Ertl_BegrUB.docx 5 GEMEINDE OBERHACHING Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan „Ortsabrundung südl. Kybergstraße und Kirchplatz“ – 19.01.2015 (Entwurf) 3.4 Fachgesetzte und berührte Fachplanungen Nach Fachgesetzten ausgewiesene Schutzgebiete oder geschützte Flächen des Naturschutz-, Wald- und Wasserrechtes werden nicht berührt. Erhaltungs- und Schutzziele von FFHGebieten sowie gemäß Bundesnaturschutzgesetz geschützten Flächen stehen der Bebauungsplanung nicht entgegen. Amtlich erfasste Biotope liegen mit den Nrn. 79353-0038-02 „Begleitvegetation des Hachinger Baches und 0037-05 „Heckenzüge in Oberhaching und Deisenhofen deutlich außerhalb des Geltungsbereiches. Durch den Hachinger Bach sind an der westlichen Grenze des Planungsgebietes Überschwemmungsgebiete und wassersensible Bereiche gegeben, die sich im südlichen Bereich auch ins Planungsgebiet ziehen, jedoch nur in den als private Grünfläche mit Zweckbestimmung Pferdehaltung ausgewiesenen Bereichen. Das vorläufig gesicherte Überschwemmungsgebiet des Hachinger Baches endet kurz vor der westlichen Grenze des Geltungsbereiches. Wohn- und Mischgebiet befinden sich deutlich außer- bzw. oberhalb des Überschwemmungsgebiets. 4. Städtebauliches Konzept Der Geltungsbereich gliedert sich wesentlich in folgende Bereiche: Wohnbaufläche (Bereich der bisherigen Hofstelle), Private Grünfläche zum Vorderen Gleißental im Südwesten mit Ausgleichsfläche. Das Sondergebiet Laden des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans sowie die Verkehrsflächen liegen nördlich angrenzend im Umgriff. 4.1 Städtebau Allgemeines Wohngebiet und Freiflächen zum Vorderen Gleißental Für den Bereich der bisherigen Hofstelle wird die Bebauung und Erschließung neugeordnet und ergänzt und dafür als Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen. Im Wohngebiet bleibt das Hauptgebäude der Hofstelle für Zwecke der Wohnnutzung erhalten, südlich und westlich der Hofstelle sind insgesamt drei neue Wohngebäude als Einzel- bzw. Doppelhäuser mit einer Grundfläche von insgesamt 500 m² möglich. Außerdem werden zur klaren Abgrenzung der Bebauung zum Freiraum des Vorderen Gleißentales die anschließenden Weideflächen der bisherigen Nutzung entsprechend als private Grünfläche mit Zweckbestimmung Pferdehaltung mit festgesetzt. 4.2 Grünordnung Bei den Wohngrundstücken im Bereich der bisherigen Hofstelle können einige Bestandsbäume erhalten werden. Zusätzlich sind einzelne zu pflanzende Bäume vorgesehen, um die Häuser zur Freifläche des Vorderen Gleißentals hin einzubinden. Darüber hinaus sind die Pflanzvorgaben der örtlichen Bauvorschrift der Gemeinde Oberhaching (Ziff. 11.1, vom 11.12.1995) zu erfüllen. 4.3 Verkehr Es ist vorgesehen, die Erschließung mit einem öffentlich gewidmeten Eigentümerweg in einem Durchführungsvertrag gemäß § 12 BauGB zwischen Gemeinde und Grundstückseigentümer zu regeln, der im parallel aufgestellten Vorhabenbezogenen Bebauungsplan liegt und dort fesgesetzt ist. M:\Oberhaching\Lanzenhaarer-Straße\Leistungsphasen__Ohg_Laden\LP_4\Begr-UB_II-WA\15-01-19_BP-Ohg-WA-Ertl_BegrUB.docx 6 GEMEINDE OBERHACHING Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan „Ortsabrundung südl. Kybergstraße und Kirchplatz“ – 19.01.2015 (Entwurf) Die Erschließung des Wohngebietes wird über diesen Eigentümerweg gesichert, der auch der Anlieferung des Supermarktes dient. Er ist als ca. 50 m lange Stichstraße von der Lanzenhaarer Straße aus vorgesehen. Die Stichstraße erhält südöstlich der Anlieferungsrampe einen Wendehammer, auf dem ein dreiachsiges Müllfahrzeug mit Zurückstoßen wenden kann. Für die weitere Erschließung der Wohnhäuser wird der Weg nach Westen um ca. 50 m mit einer Breite von 5,0 m bis mindestens 3,5 m verlängert. Der vorgesehene öffentlich zu widmende Eigentümerweg berücksichtigt das bestehende Fahrtrecht zu Gunsten des benachbarten Grundstückes Fl. Nr. 21 (Lanzenhaarer Straße 2a). In die Verkehrsfläche mit einbezogen ist das südliche Teilstück der Fl. Nr. 106/8 mit 192 m² (Lanzenhaarer Straße), das derzeit im Eigentum der Gemeinde steht. Im Durchführungsvertrag wird geregelt, dass diese Fläche zum Zwecke der Erschließung an den Vorhabenträger übereignet wird. Dieser Weg ist als Eigentümerweg grundbuchrechtlich öffentlich zu widmen, um die Zufahrten für die Wohngebäude und die Ladenanlieferung zu sichern. Für den Eigentümerweg, der der Erschließung des Ladengrundstücks, der östlich angrenzenden Grundstücke Fl. Nrn. 23 und 24 und der bestehenden und geplanten Wohngrundstücke im Süden dient, soll der bisher öffentliche Grundstücksstreifens aus Fl.Nr. 106/8 an den Vorhabenträger übereignet werden. Auch ohne Umsetzung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die Erschließung des WA durch den Bestand als öffentliches Grundstück Fl.Nr. 106/8 als gewidmete Straße gesichert. Der Ausbau nach Westen für die Doppelhäuser erfolgt dann bestandsorientiert im Bereich der bisherigen Zufahrt zu den Nebengebäuden bzw. bisherigen Stall und Reitplatz. 4.4 Technische Ver- und Entsorgung Das Plangebiet kann durch Erhalt bzw. Verlegung und Erneuerung der Leitungen für Abwasser, Wasser, Strom etc. versorgt werden. Die Ver- und Entsorgung und auch die Zufahrt für die bestehenden Wohnhäuser sind während der Bauzeit des angrenzenden Sondergebietes aufrechtzuerhalten. Das Oberflächenwasser kann auf den WA-Grundstücken versickert werden (vgl. 7.3.3). 5. Erläuterung der Festsetzungen und Hinweise 5.1 Bauliche Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Für den nördlichen Bereich des Geltungsbereichs mit der bisherigen Hofstelle wird die Bebauung und Erschließung neugeordnet und ergänzt und als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die Wohnbaufläche in diesem Bereich beträgt ca. 2.600 m². Aus Gründen des Orts- und Landschaftsbildes am Rand des vorderen Gleißentals sowie angesichts der verkehrsberuhigten Erschließung werden die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Betriebe (z. B. Tankstellen, Beherbergungsgewerbe, Gewerbebetriebe) und Anlagen ausgeschlossen. Maß der baulichen Nutzung Der Planentwurf sieht im Nordwesten (südwestlich des Ladengebäudes) zwei Doppelhäuser mit einer zulässigen Grundfläche von je 180 m² und zulässigen Geschossfläche von 310 m² vor. Südlich der vorhandenen Hofstelle ist ein Einzelhaus mit GR von 140 m² und GF von 240 m² geplant. Je Gebäude sind maximal zwei Wohnungen bzw. je Doppelhaushälfte 1 Wohnung zulässig. Die Hofstelle erhält dem Bestand entsprechend eine Grundfläche von 215 m², dort sind maximal drei Wohnungen je Wohngebäude zulässig. Für die vier BauM:\Oberhaching\Lanzenhaarer-Straße\Leistungsphasen__Ohg_Laden\LP_4\Begr-UB_II-WA\15-01-19_BP-Ohg-WA-Ertl_BegrUB.docx 7 GEMEINDE OBERHACHING Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan „Ortsabrundung südl. Kybergstraße und Kirchplatz“ – 19.01.2015 (Entwurf) räume (mit bestehendem Wohnhaus) ist insgesamt eine Geschossfläche von 1.290 m² vorgesehen. Dies ergibt eine GFZ von ca. 0,48. Ortsübliche Dachüberstände und Terrassen dürfen die Bauräume um bis zu 0,8 m überschreiten. Zusätzlich darf die zulässige Grundfläche durch Terrassen (auch außerhalb des Bauraumes) um bis zu 20 m² sowie durch Dachüberstände um bis zu 30 % überschritten werden. Die Wohnbebauung bildet den Ortsrand zum Vorderen Gleißental. Die Wandhöhe ist bei dem Einzelhaus (ehem. Hofstelle) auf 5,90 m, bei den drei neuen Gebäuden auf 5,80 m begrenzt. Bei diesen Wandhöhen ist in Zusammenhang mit der Dachneigung kein ausgebautes Dachgeschoss über dem Obergeschoss mehr möglich. Gemäß Bestandsplan liegen im Baubereich der Häuser Geländeunterschiede von ca. 60 bis 70 cm vor. Diese können noch durch geringe Geländeänderungen bewältigt werden. Die Abstandsflächen gemäß Art. 6 Abs. 5 Bay. BO sind einzuhalten. Im WA sind Wohnhäuser mit Satteldächern und einer Dachneigung von 20 bis 27° zulässig, Dachaufbauten, Quergiebel und Dacheinschnitte sind hier ausgeschlossen. Erschließung und Stellplätze, mit Rechten zu belastende Flächen Die Erschließungsstraße soll im Rahmen des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans von der Einmündung Lanzenhaarer Straße in ganzer Länge als öffentlich gewidmeter Eigentümerweg hergestellt werden. Herstellung und Unterhalt eines Eigentümerweges obliegen dem Grundstückseigentümer. Im städtebaulichen Vertrag wird die Herstellungspflicht auch außerhalb des Vorhabens Laden geregelt. Die Stellplätze der Wohnhäuser sind im Rahmen des Bauantrags in Garagen, Carports oder offen nachzuweisen. Entlang der Erschließungsstraße sind zusätzlich zu den Garagenräumen gemäß Vorhaben- und Erschließungsplan bereits Flächen für 4 Stellplätze vorgesehen, jedoch sind zusätzliche Stellplätze auch auf den Grundstücksflächen außerhalb der dafür mit Planzeichen vorgesehenen Flächen möglich. Für den jeweiligen Eigentümer der privaten Grünfläche mit Zweckbestimmung Pferdehaltung wird ein Geh- und Fahrtrecht festgesetzt, das durch Grunddienstbarkeit zu sichern ist. Im Zuge des Neubaus der Erschließungsflächen sind die Ver- und Entsorgungsleitungen (Wasser, Kanal, Strom, Telefon) zu verlegen. Während der Bauzeit muss die Anfahrbarkeit sowie die Ver- und Entsorgung der Anwesen gewährleistet sein. Nebengebäude Außerhalb der Baugrenzen im WA ist je Gebäude nur ein Nebengebäude/Schuppen mit einer maximalen Nutzfläche von 10 m² je Wohneinheit zulässig. Schuppen sind in Holzbauweise mit maximaler Traufhöhe von 2,20 m bezogen auf das natürliche Gelände und mit Pultoder Satteldach, Dachneigung 20 - 24° und dunkler Eindeckung zu errichten. Einfriedungen Einfriedungen werden über die örtliche Bauvorschrift hinaus auf eine Höhe von max. 1,10 m zur öffentlichen Verkehrsfläche sowie max. 1,0 m zwischen Wohngrundstücken begrenzt. Zur Verkehrsfläche sind dabei nur Holzstaketenzäune möglich, zwischen den Grundstücken zusätzlich auch Maschendrahtzäune. Alternativ sind jeweils höhere Hecken aus heimischen Sträuchern zulässig. M:\Oberhaching\Lanzenhaarer-Straße\Leistungsphasen__Ohg_Laden\LP_4\Begr-UB_II-WA\15-01-19_BP-Ohg-WA-Ertl_BegrUB.docx 8 GEMEINDE OBERHACHING Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan „Ortsabrundung südl. Kybergstraße und Kirchplatz“ – 19.01.2015 (Entwurf) 5.2 Grünordnerische Festsetzungen Freifläche zum Vorderen Gleißental Die im Südwesten des Plangebiets anschließende Grundstücksfläche zum Vorderen Gleißental (Teilfläche Fl. Nr. 22) ist im Flächennutzungsplan als Grünfläche dargestellt. Dieser landschaftlich wertvolle Freiraum soll als „Wiese bzw. Weide“ gesichert werden und wird daher als private Grünfläche mit Zweckbestimmung Pferdehaltung festgesetzt. Auf dieser sind innerhalb des dargestellten Bauraums bauliche Anlagen zur Unterbringung von Pferden zulässig, wie beispielsweise Unterstände und Stallungen. Diese sind aus Gründen des Orts- und Landschaftsbildes in Holzständerbauweise oder mit Holzverschalung zu errichten. Außerdem sind der Pferdehaltung dienende Einfriedungen zulässig. Dieses Gebäude wird voraussichtlich zur Sicherung der Koppelnutzung für den Erhalt der Grünfläche erforderlich, da die bestehenden Nebengebäude und der Pferdestall den neuen Doppelhäusern weichen müssen und die landwirtschaftliche Hofstelle somit aufgegeben wird. Der Standortvorschlag wurde vor Ort geprüft und so situiert, dass die Einsehbarkeit und landschaftlichen Auswirkungen am Gleißental möglichst gering sind. Bepflanzungsfestsetzungen Die im Bebauungsplan vorgesehene Bebauung und Nutzung kann den vorhandenen Bestand aus einigen Obstbäumen weitgehend sichern. Im WA sind zusätzlich 5 Bäume zur Pflanzung festgesetzt, um die Häuser zur Freifläche des Vorderen Gleißentals hin einzubinden. Für die zur Pflanzung festgesetzten Bäume gilt als Mindestpflanzgröße für großkronige Bäume ein Stammumfang von 18 bis 20 cm, für klein- bis mittelkronige Bäume von 14 bis 16 cm. Die Lage darf gegenüber der Planzeichnung um bis zu 3 m abweichen. Es sind nur heimische Laubbäume oder hochstämmige Obstbäume zugelassen. Die Bepflanzung und Grünordnung wird des Weiteren durch die Örtliche Bauvorschrift der Gemeinde geregelt, die für das Plangebiet gilt. Demnach sind befestigte Flächen auf das Mindestmaß zu beschränken und je 300 m² Grundstücksfläche ein hochwüchsiger, heimischer Laubbaum zu pflanzen und zu unterhalten. Gemäß Fläche des WA von 2.600 m³ sind insgesamt mind. 9 Bäume zu pflanzen, wobei vorhandener Bestand und gemäß Festsetzung zu pflanzende Bäume jeweils anzurechnen sind. Dach- und Fassadenbegrünung Flachdächer, z. B. auf Garagen, müssen begrünt werden. Dies dient der Abflussverzögerung der Niederschlagswässer und erhöht die Artenvielfalt. So bilden sie Nahrungshabitate für verschiedene Insektenarten. Flächen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft Zum Ausgleich der durch den Bebauungsplan ausgelösten Eingriffe wird eine Fläche zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft festgesetzt: Die Fläche hat zusammen mit der Ausgleichsfläche des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans eine Größe von 888 m² und liegt auf dem Grundstück mit Fl.Nr. 22, Gemarkung Oberhaching. Sie ist im Besitz des Planungsbegünstigten, Josef Ertl. Hier wird ein Anteil von 544 m² entsprechend dem Anteil des WA nachgewiesen. Die benötigte Ausgleichsfläche beläuft sich somit auf 594 m², die im Bebauungsplan festgesetzte Fläche auf 635 m², da 39 m² dem Kronenradius des Bestandsbaumes entsprechen, der nicht aufgewertet werden kann. Weitere 50 m² dienen als Ausgleich des geplanten Pferdestalls in der privaten Grünfläche. Auf dieser Fläche werden im Nordteil eine heckenartige Abpflanzung zu den Wohngebäuden vorgesehen, auf der weiteren Fläche die Anlage einer extensiven Obstbaumwiese sowie eines Gehölzes. M:\Oberhaching\Lanzenhaarer-Straße\Leistungsphasen__Ohg_Laden\LP_4\Begr-UB_II-WA\15-01-19_BP-Ohg-WA-Ertl_BegrUB.docx 9 GEMEINDE OBERHACHING Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan „Ortsabrundung südl. Kybergstraße und Kirchplatz“ – 19.01.2015 (Entwurf) Die Ausgleichsermittlung und jeweils eine detaillierte Maßnahmenbeschreibung ist dem Umweltbericht (Kap. 7.5) zuFehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden werden. ntnehmen. Artenschutzrechtliche Belange Die notwendigen Fällungen von Gehölzen müssen außerhalb der Vogelbrutzeit zwischen Anfang Oktober und Ende Februar stattfinden, um eine Beeinträchtigung oder gar Tötung brütender Individuen auszuschließen. Im Gegensatz zum Umgriff des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans sind jedoch keine älteren Bäume vorhanden, so dass keine zusätzlichen Schutzmaßnahmen (wie Begleitung durch Fledermaus-Gutachter, spezielles Vorgehen zur Fällung) erforderlich sind. Allerdings sind zur Vermeidung von Verstößen gegen artenschutzrechtliche Verbotstatbestände im Planungsgebiet folgende Maßnahmen im Sinne des § 44 Abs. 1 Nrn. 1 bis 3 in Verbindung mit § 5 BNatSchG erforderlich: Im Winterhalbjahr vor Baumfällung bzw. Gebäudabriss an der Süd- oder Ostseite des bestehenden Hofgebäudes bzw. an anderen, bestehen bleibenden Gebäuden oder geeigneten zu erhaltenden Bäumen zwei Vogelnistkasten sowie 4 Fledermauskasten fachgerecht anzubringen; Die Einhaltung der genannten artenschutzrechtlich erforderlichen Vermeidungs- und vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) ist zu dokumentieren. Ggf. sind durch eine qualifizierte ökologische Bauleitung weitere festzulegen. Versiegelung in den Außenanlagen Im WA sind Garagenzufahrten, Stellplätze und Terrassen aus wasserdurchlässigen Belägen oder Rasengittersteinen herzustellen. Darüber hinaus ist ebenfalls aus Gründen des Bodenschutzes im WA eine Unterbauung auf den Umfang der oberirdischen Bebauung begrenzt. 5.3 Hinweise und nachrichtliche Übernahme Mit dargestellt werden neben den vorhandenen Geländehöhen nachrichtlich die zum Zeitpunkt der Planaufstellung geltenden Grundstücksgrenzen sowie beabsichtigte aufzuhebende oder geplante Grundstücksgrenzen wie auch vorhandene, abzubrechende sowie geplante Haupt- und Nebengebäude mit Nummerierung der Bauräume. Für alle Anlagen, die sich innerhalb des 60 m Bereichs des Hachinger Bach als Gewässer III. Ordnung befinden, ist unabhängig davon, ob sie baugenehmigungspflichtig sind oder nicht, ein formloser Antrag auf Genehmigung nach § 36 WHG beim Landratsamt München zu stellen. Am westlichen Rand des Plangebietes verläuft parallel zur westlichen Grundstücksgrenze Fl.Nr. 14 eine Hauptwasserleitung der Stadtwerke der Landeshauptstadt München. Die Leitung ist im Bebauungsplanentwurf mit der Grunddienstbarkeit von beidseitigen 5 m Streifen, die von Bebauung freizuhalten sind, nachrichtlich dargestellt. Weitere Hinweise werden auf vorhandene Obstbäume und angrenzenden Gehölzbestand sowie als Standortvorschlag für weitere, gemäß örtlicher Bauvorschrift zu pflanzende Bäume gegeben. 6. Wesentliche Auswirkungen Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes ergeben sich Auswirkungen auf Naturhaushalt und Landschaftsbild, die im Umweltbericht erläutert werden. Die bauliche Entwicklung steht im Einklang mit den Vorgaben der Regional- und Landesplanung. M:\Oberhaching\Lanzenhaarer-Straße\Leistungsphasen__Ohg_Laden\LP_4\Begr-UB_II-WA\15-01-19_BP-Ohg-WA-Ertl_BegrUB.docx 10 GEMEINDE OBERHACHING Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan „Ortsabrundung südl. Kybergstraße und Kirchplatz“ – 19.01.2015 (Entwurf) 6.1 Umweltbelange/ Umweltprüfung Der Umweltbericht (Kap. Fehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden werden.) stellt inen Teil der Begründung zum Bebauungsplan dar. Darin ist auch die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung nach § 1 a Abs. 3 BauGB behandelt. Für den Eingriff in den Naturhaushalt und Landschaftsbild, der mit dem Bebauungsplan entsteht, wird eine Ausgleichsfläche von 594 m² ermittelt. Für die Wohnbebauung ist gemäß Eingriffsermittlung (vgl. Kap. 7.5.2) eine Ausgleichsfläche von 544 m² erforderlich, für das landwirtschaftliche Gebäude weitere 50 m². Auf der Ausgleichsfläche am Westrand des Wohngebiets wird eine extensive Obstwiese angelegt, die im Norden durch die Ausgleichsfläche des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans ergänzt wird. Die Vereinbarungen hierzu werden in einem städtebaulichen Vertrag mit dem Grundstückseigentümer geregelt. Das Planungsvorhaben führt insgesamt zu einem mäßigen Anteil an überbauter und befestigter Fläche. Die Grundflächenzahl nach § 19 Abs. 4 BauNVO ist für das Allgemeine Wohngebiet mit maximal 0,50 festgesetzt, was einer mittleren Baudichte entspricht. Eine Kompensation der Bodenversiegelung kann im Planungsgebiet nicht erreicht werden. Die Bodenbefestigung kann jedoch durch Maßnahmen abgemildert werden. Hierfür sind im Bebauungsplan entsprechende Festsetzungen und Maßnahmen berücksichtigt. Die oberirdischen Stellplätze müssen in wasserdurchlässiger Form ausgeführt werden. Zudem wird vorgegeben, dass Flachdächer von Garagen zu begrünen sind. Verbleibende Eingriffe werden entsprechend der Eingriffsregelung in der Bauleitplanung ausgeglichen. 6.2 Bodenordnung Die Grundstücke des Geltungsbereiches sind im Besitz von Herrn Josef Ertl. Zur Umsetzung des Vorhabens ist es erforderlich, betriebsnotwendige landwirtschaftliche Gebäude auf der Fl.Nr. 18 Gemarkung Oberhaching zu beseitigen. Für den Ersatzbau stehen im Eigentum des Vorhabenträgers geeignete Flächen im Außenbereich zur Verfügung. Zur Prüfung der Zulässigkeit ist hierfür, falls die landwirtschaftliche Nutzung überhaupt in ähnlichem Ausmaß fortgeführt werden sollte, noch ein Baugenehmigungsverfahren durch zu führen. Ein Anteil der Wohnbaufläche wird mit einer Einheimischen / Eigenbedarfssicherung belegt. 6.3 Bauflächenbilanz Innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans ergibt sich die folgende Flächenverteilung. Tab. 1: Städtebauliche Kenngrößen (gerundet) Art der Nutzung Fläche in m² Verteilung in % Geltungsbereich vorh. BP/BP Verteilung in % Geltungsbereich gesamt Allgemeines Wohngebiet 2.600 25,3 14,8 Private Grünfläche mit Zweckbestimmung Pferdehaltung; darin Bauraum Gebäude für Pferdehaltung (117 m², GR 100 m²) 7.030 68,5 40,1 Fläche zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft (Ausgleichsfläche 1- nördl. Teil v. 888 m²) 635 6,1 3,6 10.265 100 Geltungsbereich BP (WA) M:\Oberhaching\Lanzenhaarer-Straße\Leistungsphasen__Ohg_Laden\LP_4\Begr-UB_II-WA\15-01-19_BP-Ohg-WA-Ertl_BegrUB.docx 11 GEMEINDE OBERHACHING Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan „Ortsabrundung südl. Kybergstraße und Kirchplatz“ – 19.01.2015 (Entwurf) 7. Umweltbericht 7.1 Kurzdarstellungen des Inhalts und wichtiger Ziele des Bauleitplans Die Gemeinde Oberhaching plant mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes südlich der Kybergstraße angrenzend an das alte und belebte Ortszentrum von Oberhaching südlich des geplanten Vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Lebensmittelvollsortimenter auch das Baurecht im Bereich der Hofstelle in einem allgemeinen Wohngebiet WA neu zu ordnen und zu ergänzen. Im Wohngebiet bleibt die Hofstelle nur für Zwecke der Wohnnutzung erhalten, südlich und westlich der Hofstelle sind insgesamt drei weitere Gebäude mit einer Grundfläche von insgesamt 500 m² möglich. Aufgrund der topographischen Situation am Osthang zum Hachinger Bach erhalten die Gebäude moderate Wandhöhen von 5,80 bzw. 5,90 m ab jeweils festgelegten Geländehöhen. Die Grundstücke des WA werden durch eine Stichstraße an der Ostseite des Grundstücks Fl.-Nr. 18 erschlossen. Diese Straße erhält einen Wendehammer sowie eine Verlängerung nach Westen. Insgesamt ist diese als öffentlich gewidmeter Eigentümerweg vorgesehen. Aufgrund der Nutzung für die Anlieferung des Lebensmittelmarkts wird diese dem parallel aufgestellten vorhabenbezogenen Bebauungsplan zugeordnet. Auf diese Weise wird der Ortskern in Richtung Süden mit einer Mischnutzung aus Gewerbe und Wohnen erweitert und gleichzeitig gestärkt. Im Südwesten angrenzend an das Wohngebiet wird die bisherige Grünlandnutzung (Wiese bzw. Weide / Pferdekoppeln) im Bebauungsplan gesichert, die an der Westgrenze von Gehölzen gesäumt ist. Das Planungsgebiet umfasst mit dem Geltungsbereich ca. 1,03 ha, hiervon entfallen ca. 0,26 ha auf das allgemeine Wohngebiet. Die restlichen 0,70 ha werden durch die Grünfläche eingenommen. Ausgleichsflächen werden auf ca. 0,06 ha festgesetzt. 7.2 Darstellung der in Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten umweltrelevanten Ziele und ihre Berücksichtigung Der Regionalplan weist das Gebiet, in dem sich die überplanten Grundstücke befinden, als für die Siedlungsentwicklung besonders in Betracht kommend aus. Wie in Kap. Fehler! erweisquelle konnte nicht gefunden werden. erläutert, werden die gängigen Vorgaben der Landes- und Regionalplanung hinsichtlich Siedlungsentwicklung, Landschaftsschutz und Erholungseinrichtungen berücksichtigt. Schutzgebiete nach BNatSchG oder gesetzlich geschützte Biotope werden nicht berührt. 7.3 Bestandsaufnahme und Bewertung der Umweltauswirkungen einschließlich der Prognose der Durchführung der Planung 7.3.1 Lage und Nutzung des Planungsgebietes Das rund 1,03 ha große Planungsgebiet liegt südwestlich des Kirchplatzes, der die Dorfmitte von Oberhaching bildet, auf einer Höhe von ca. 575,0 m ü. NN im Nordosten bis 571 m ü. NN im Südwesten. Es wird von Norden aus über die Kybergstraße bzw. Lanzenhaarer Straße erschlossen. Südwestlich an die als Allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesene Fläche der bisherigen Hofstelle mit Nebengebäude und Reitplatz befindet sich eine private, landwirtschaftlich genutzte Grünlandfläche, die derzeit als Pferdekoppel genutzt wird. Westlich dieser Grünfläche befindet sich außerhalb des Planungsumgriffs der Hachinger Bach, dessen Uferzone mit näherer Umgebung größtenteils bewaldet ist. M:\Oberhaching\Lanzenhaarer-Straße\Leistungsphasen__Ohg_Laden\LP_4\Begr-UB_II-WA\15-01-19_BP-Ohg-WA-Ertl_BegrUB.docx 12 GEMEINDE OBERHACHING Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan „Ortsabrundung südl. Kybergstraße und Kirchplatz“ – 19.01.2015 (Entwurf) Das Planungsgebiet wird im Bestand im Nordwesten – außerhalb des Geltungsbereiches - bereits als geschotterter Parkplatz genutzt, hier findet sich standortheimischer Baumbestand mittleren Alters (ca. 40-70 Jahre, vgl. Kap. 3.5). Die Flächen im Westen, Norden und Osten des Planungsgebiets sind im Bestand durch Bebauung und versiegelte bzw. teilversiegelte Flächen geprägt. Im künftigen Wohngebiet mit der bisherigen Hofstelle bleibt das Wohngebäude erhalten. Der Bereich der südlichen drei zusätzlichen Bauräume ist im Bestand durch einen Reitplatz sowie ein Nebengebäude und zum Teil versiegelter Fläche geprägt. LeAbb. 1: Luftbild mit ungefährer Lage des Planungsgebiets diglich der südlichste Bauraum (Abgrenzung zeigt nur das geplante WA und SO) kommt in bisheriger Gartenfläche zu liegen. 7.3.2 Geologie und Bodenaufbau Beschreibung Gemäß Bodenkarte von Bayern liegt Oberhaching in der südlichen Münchner Schotterebene. Der Bodentyp 22 b „Parabraunerde mittlerer und großer Entwicklungstiefe“, der im Planungsgebiet anzutreffen ist, erstreckt sich dabei über einen Großteil des Münchner Südens. Es handelt sich hier um mittel- bis tiefgründigen Schotterverwitterungsboden (4-8 dm stark) auf hochglazialen Schotterflächen. Diese Böden bestehen aus carbonatreichem Schotter, der örtlich eine Deckschicht (< 6 dm) aus Abschwemmmassen oder Lößlehm aufweist. Der Boden ist frisch bis sehr frisch und hat eine mittlere Durchlässigkeit sowie ein geringes Filtervermögen. Außerdem handelt es sich um einen tiefreichend humosen Boden (Ah-Horizont > 4 dm). Der Bodentyp 22 b ist für eine Nutzung als Grün- und Ackerland geeignet und bietet bei einer Bebauung keine Gründungsprobleme. Die- Abb. 2: Ausschnitt ser Bodentyp kann aufgrund seines breiten Vor- (Blatt München) kommens im Münchner Süden als gängiger Boden bezeichnet werden. aus der Bodenkarte Durch ein Gutachten des Grundbaulabors München wurde am 23.07.2008 festgestellt, dass im Norden teilweise Auffüllböden von ca. 1 m Höhe auf den Grundstücken Fl. Nr. 14 und Fl. Nr. 17 vorliegen. Ansonsten sind Kiese der Niederterrasse anzutreffen. Der Bebauungsplan enthält daher einen Hinweis zur durchzuführenden Entsorgung eventueller Altlastfunde. Unter diesem Aspekt sind keine Gefährdungen erkennbar. M:\Oberhaching\Lanzenhaarer-Straße\Leistungsphasen__Ohg_Laden\LP_4\Begr-UB_II-WA\15-01-19_BP-Ohg-WA-Ertl_BegrUB.docx 13 GEMEINDE OBERHACHING Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan „Ortsabrundung südl. Kybergstraße und Kirchplatz“ – 19.01.2015 (Entwurf) Gemäß Erkundungsbohrung im Gebiet am 19.11.2013 durch die Firma Grundbaulabor München finden sich im Gebiet ursprünglich oberflächennah bis in ca. 2,5 m Tiefe bindige Kiese mit wechselnden Sand- und Schluffanteilen, darunter folgen bis ca. 4,0 m Tiefe sandige, sickerfähige Kiese, die teilweise zu Nagelfluh verfestigt sind, bevor eingeschräkt sickerfähige sandig-schluffige Kiese über verfestigten Nagelfluhbänken und ab 6,3 m u GOK rißzeitliche Kiese mit erhöhten Sand- und Schluffanteilen anstehen. Auswirkungen Durch die Bebauung, die Parkplatznutzung, den Reitplatz sowie die teilweise Versiegelung der Hoffläche ist bereits im Bestand eine starke Veränderung bis Zerstörung der natürlichen Bodenstruktur gegeben, so dass lediglich der südlichste Bauraum im WA eine zusätzliche Beeinträchtigung des Schutzgutes Bodens nach sich zieht. Die Nutzung der südwestlich gelegenen privaten Grünfläche mit Zweckbestimmung Pferdehaltung und deren regelmäßige Befahrung zu Mahdzwecken führt zu einer geringfügigen Bodenverdichtung, die durch die Planung auch nicht verändert wird. Diese Teilfläche erfährt durch die Bebauungsplanung und als Ausgleichsfläche keine nachteilige Veränderung, sie ist aufgrund ihrer Nutzung (Grünland mit Dauervegetation) als bedingt naturnah zu bezeichnen. Im Westen und Osten grenzt das Planungsgebiet an zwei Erosionskanten, deren Stufenhöhe unter 2 m liegt. Aufgrund des fallenden Geländes im Südwesten des Planungsgebiets und der mittleren Durchlässigkeit und Sorptionskapazität des Bodens fließt sowohl Schicht- als auch Oberflächenwasser Richtung Westen zum Hachinger Bach ab. Aufgrund der Nutzung als Dauergrünland ist allerdings keine wesentliche Erosion oder Ausschwemmung von Schadstoffen in Richtung Hachinger Bach zu erwarten. Durch die Planung werden ca. 750 m² Flächen versiegelt bzw. überbaut. Aufgrund der bestehenden Versieglung reduziert sich diese Fläche als tatsächliche Neuversiegelung jedoch auf ca. 500 m². Aufgrund der erwähnten Vorbelastungen können die Auswirkungen auf das Schutzgut Boden noch als von geringer Erheblichkeit eingestuft werden. 7.3.3 Wasser Beschreibung Im Planungsgebiet selbst sind keine Still- oder Fließgewässer vorhanden. Allerdings befindet sich westlich des Planungsgebiets mit dem Hachinger Bach ein Fließgewässer. Er fließt oberirdisch erst ab dem Südrand des Gemeindegebietes Oberhaching, weiter südlich ist das Gleißental als ehemaliger Flusslauf der Isar, trocken gefallen. Durch den Hachinger Bach entstehen an der westlichen Grenze des Planungsgebietes Überschwemmungsgebiete und wassersensible Bereiche, die sich im südlichen Bereich auch ins Planungsgebiet ziehen, jedoch nur in den als Grünfläche ausgewiesenen Bereichen. Das vorläufig gesicherte Überschwemmungsgebiet des Hachinger Baches endet kurz vor der westlichen Grenze des Geltungsbereiches. Der südwestliche Teil des Geltungsbereiches liegt noch im 60 m-Bereich des Hachinger Bachs, einem genehmigungspflichtigen Gewässer III. Ordnung. Wohn- und Mischgebiet befinden sich deutlich außer- bzw. oberhalb des Überschwemmungsgebiets. Das Grundwasser liegt im Baugebiet entsprechend der Lage des Hachinger Baches relativ tief unter der natürlichen Geländeoberfläche. Im Bereich des Ladengrundstücks Fl.Nr. 14 lag bei Bohrungen ein Grundwasserpegel von ca. 569,00 m vor, der als niedriger GW-Stand einzuordnen ist. Der mittlere Höchstgrundwasserstand ist mit 569,80 m ü. NN angegeben. Nach den langjährigen Aufzeichnungen der Grundwasserstände muss mit einem Anstieg maximal auf eine Höhe von 570,20 m über NN gerechnet werden. Der zur Bebauung vorgesehene Bereich befindet sich im sanft geneigten Westhang in Richtung Hachinger Tal zwischen zwei Hangkanten. Möglicherweise ist mit dem Auftreten von Schichtwasser zu rechnen. M:\Oberhaching\Lanzenhaarer-Straße\Leistungsphasen__Ohg_Laden\LP_4\Begr-UB_II-WA\15-01-19_BP-Ohg-WA-Ertl_BegrUB.docx 14 GEMEINDE OBERHACHING Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan „Ortsabrundung südl. Kybergstraße und Kirchplatz“ – 19.01.2015 (Entwurf) Auswirkungen Durch die Umsetzung der Planung wird Bodenfläche überbaut, was auch Auswirkungen auf die Grundwasserneubildung nach sich ziehen kann. Im vorgesehenen Bebauungsbereich liegt aufgrund des Gebäudebestands und der versiegelten Flächen (Stellplätze, Zufahrten) bereits teilweise eine ähnliche Nutzung vor. Bei Umsetzung der Planung ist jedoch mit einer gewissen Mehrversiegelung zu rechnen. Im WA selbst bleiben ausreichend unversiegelte Flächen erhalten, so dass das anfallende Niederschlagswasser von den befestigten Flächen über die belebte Bodenzone versickern kann. Somit ist davon auszugehen, dass der Eingriff die Grundwasserneubildungsrate nur geringfügig verschlechtern wird, da das Wasser insgesamt versickert wird. In Anbetracht der Gesamtgröße des Bauvorhabens wird daher nur eine geringe Beeinträchtigung prognostiziert. Im Bebauungsplan wird in den Festsetzungen geregelt, dass alle befestigten Flächen außerhalb der Gebäude und Haupterschließung (Terrassen, Stellplätze, Garagenzufahrten) nur in wasserdurchlässiger Form zulässig sind. Die oberirdischen Stellplätze sind mit offenen Rasenfugen, also ebenfalls wasserdurchlässig, auszuführen. Somit können erhebliche Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser ausgeschlossen werden. Bauzeitlich sind die Baugruben ggf. gegen auftretendes Schichtwasser zu sichern. Das Grundwasser liegt selbst bei Höchststand so tief, dass auch die Keller der Gebäude nicht in das Grundwasser einbinden. Allerdings sollten die Keller zum Schutz gegen Schichtwasser wasserundurchlässig ausgebildet werden. 7.3.4 Klimatische Bedingungen Der Raum Oberhaching und somit das Planungsgebiet sind dem Klimabezirk 10, „Oberbayerisches Alpenvorland“ zuzuordnen, welches insgesamt ein gemäßigt humides Klima aufweist. Die nächst liegende Mess-Station in München-Riem gibt eine mittlere Jahrestemperatur von 8,1°C (1953-1992) mit einer Abweichung von ca. 1°C an. Der mittlere Jahresniederschlag liegt bei ca. 737 mm (1959) und 1180 mm (1966), wobei der höchste Niederschlag in den Sommermonaten Mai bis August zu messen ist. Der für Bebauung vorgesehene Bereich des Planungsgebiets liegt weder in einer Frischluftnoch in einer Kaltluftschneise. Das Gelände der privaten Grünfläche mit Zweckbestimmung Pferdehaltung im Südwesten des Planungsgebiets fällt nach Westen hin ab. Somit strömt die dort entstehende Kaltluft in Richtung Westen zum Hachinger Bach. Das WA berühren daher keine Luftaustauschbahnen, die angrenzenden Freiflächen haben lediglich ausgleichende Wirkung auf den angrenzenden Siedlungsbereich. Durch die zusätzliche Versiegelung von Teilflächen des Planungsgebiets wird das Mikroklima nur geringfügig verändert, da diese nur kleinflächig sind. Zudem wird die Speicherwärme der versiegelten Flächen durch eine vertikale Durchgrünung mit Bäumen gemindert. Somit stellt eine Verwirklichung der Planung keine erheblichen Auswirkungen auf das Schutzgut Klima dar. 7.3.5 Vegetation Beschreibung Im für den Wohnbau vorgesehenen Bereich des Planungsgebiets finden sich eine Birken, eine Kupfer-Felsenbirne, eine Rosskastanie, ein Spitz-Ahorn sowie einige Obstgehölze. Bei den Gehölzen nahe der westlichen und südlichen Grenze der privaten Grünfläche handelt es sich um Eschen und Obstgehölze. Das Planungsgebiet wird im Südwesten durch einen dichten, den Bach begleitenden Gehölzgürtel, vorwiegend aus Eschen, Weiden und BergAhornen gesäumt. Der Privatgarten südlich und südöstlich der Hofstelle wird durch Obst- M:\Oberhaching\Lanzenhaarer-Straße\Leistungsphasen__Ohg_Laden\LP_4\Begr-UB_II-WA\15-01-19_BP-Ohg-WA-Ertl_BegrUB.docx 15 GEMEINDE OBERHACHING Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan „Ortsabrundung südl. Kybergstraße und Kirchplatz“ – 19.01.2015 (Entwurf) bäume verschiedenen Alters geprägt. Angrenzend findet sich eine Pferdekoppel sowie zum Hachinger Bach hin landwirtschaftlich genutztes Grünland. An das geplante WA nördlich angrenzend befinden sich im Nordwesten im Bereich des bestehenden Parkplatzes sowie an der Westgrenze der für Wohnbau vorgesehenen Fläche Baum- und Strauchbestand. Weiterer Gehölzbestand entlang der Straße und auch die anderen Bäume im Parkplatzbereich sind stadträumlich prägend und erhaltenswert, liegen jedoch außerhalb des Geltungsbereiches. Die potentielle natürliche Vegetation des Planungsgebiets wäre aufgrund der Lage und Geologie Buchenwald, am Südwestrand zum Bach hin auch Bäume der Hartholzaue (Eiche, Spitz-Ahorn sowie Esche). Der Bereich des näheren Münchner Südens weist gemäß der Karte „Potentielle natürliche Vegetation Bayern“ des Bayerischen Landesamt für Umwelt als potentielle natürliche Vegetation einen Mischkomplex aus vorherrschendem HainsimsenBuchenwald (vielfach in Flattergras-Ausbildung) im Übergang oder Wechsel zu WaldmeisterBuchenwald auf. Aufgrund der bisherigen menschlichen Nutzung (Landwirtschaft, Versiegelung) sind naturnahe Pflanzengesellschaften im Planungsgebiet nicht anzutreffen. Lediglich einige Baumarten wie Eiche, Esche, Spitz- und Bergahorn entsprechen einer naturnahen Vegetation. Das Dauergrünland stellt eine mäßig naturnahe Ersatzgesellschaft des Waldes dar. Auswirkungen Der Baumbestand im Wohngebiet muss teilweise entfernt werden, einige Obstbäume können im Rahmen der Planung gesichert werden. Außerdem bleibt der Baumbestand am Bach sowie im Bereich der Pferdekoppel vollumfänglich erhalten. Im Wohngebiet müssen ca. 5 kleinere Bäume (überwiegend Obstbäume) mit Stammdurchmesser zwischen 10 und 20 cm der Neubebauung weichen. Die Gemeinde Oberhaching verfügt zwar nicht über eine Baumschutzverordnung, allerdings regelt die Ortsbausatzung den Erhalt Orts- und Straßenbild-prägender Bäume. Im Bereich des WA sind gemäß der zeichnerischen Festsetzungen und Hinweise des Bebauungsplanes insgesamt 8 Bäume zu erhalten bzw. neu zu pflanzen. Dies erfüllt bis auf einen weiteren zu pflanzenden Baum in diesem Bereich auch die örtliche Bauvorschrift der Gemeinde, gemäß der je 300 m² Grundstücksfläche ein Baum zu pflanzen ist. Mit dieser Festsetzung wird dauerhaft eine Durchgrünung des Wohngebiets gewährleistet. Allerdings ersetzen die neu gepflanzten Bäume die zu entfernenden nur teilweise und auch erst nach einem längeren Zeitraum, da der jetzige Bestand bereits ein großes Kronenvolumen aufweist. Schutzgebiete nach BNatSchG oder gesetzlich geschützte Biotope werden nicht berührt. Die Auswirkung auf das Schutzgut Vegetation werden insgesamt als von geringer bis mittlerer Erheblichkeit eingestuft. 7.3.6 Fauna Beschreibung Aufgrund der unterschiedlichen Strukturen wie der Freifläche, des westlich angrenzenden Gehölzgürtels und des lockeren Baumbewuchses im geplanten Wohngebiet, als auch der Nähe zu einem Fließgewässer, bietet sich ein vergleichsweise vielfältiger Lebensraum. Somit sind günstige Bedingungen für die Artenvielfalt gegeben. Vor allem der alte Baumbestand am bisherigen Parkplatz nördlich des Planungsgebiets kann anhand seiner Baumhöhlen, Rindenspalten und seines Totholzanteils einen wertvollen Lebensraum für die Fauna, vorwiegend für Insekten, Vögel und Fledermäuse, bieten. Daher wurde im Vorfeld der Bebauungsplanungen die Artengruppe Fledermäuse durch die Fledermausexpertin Dr. Dipl.-Biol. Doris Gohle untersucht. M:\Oberhaching\Lanzenhaarer-Straße\Leistungsphasen__Ohg_Laden\LP_4\Begr-UB_II-WA\15-01-19_BP-Ohg-WA-Ertl_BegrUB.docx 16 GEMEINDE OBERHACHING Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan „Ortsabrundung südl. Kybergstraße und Kirchplatz“ – 19.01.2015 (Entwurf) Aufgrund der Habitatsausstattung der Flächen, in die der Eingriff erfolgt, ist jedoch nicht mit dem Vorkommen weiterer europarechtlich geschützter Arten des Anhangs IV der FFHRichtlinie (z.B. Zaun- oder Mauereidechse) sowie nach Bundesrecht besonders oder streng geschützter Tierarten zu rechnen. Da nur kleinere Gehölze im Planungsgebiet selbst vorkommen, ist nicht mit dem Vorkommen seltener Vogelarten zu rechnen, welche ihre Nester wiederkehrend nutzen und eine Bindung an spezifische Brutplätze zeigen. Fledermaus-Quartiermöglichkeiten in Bäumen und Gebäuden Details zum Untersuchungszeitraum und Kartierungsmethodik sowie Ergebnissen sind der Begründung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan für das Sondergebiet Lebensmittelvollsortimenter zu entnehmen. In dem Ältesten der Bäume, der großen Esche direkt an der Pferdekoppel (aber bereits außerhalb des Geltungsbereiches des WA) wurden mehrere Verstecke im Stamm und Astbereich gefunden, die höchstwahrscheinlich für Fledermäuse geeignet sind, z. B. (mind.) ein ausgefaultes Astloch und ein Riss in einem Seitenast. Hinweise auf eine Nutzung durch Fledermäuse wie z. B. Kotspuren, Sozialrufe oder Markierungen im Einflugsbereich wurden jedoch keine gefunden, eine derzeitige Nutzung liegt nicht vor. Eine saisonale Nutzung durch Fledermäuse, z. B. zu den Zug- und Paarungszeiten oder auch überwinternde Tiere können aber nicht sicher ausgeschlossen werden. Die übrigen Bäume des Geländes weisen keine guten Fledermausquartier-Möglichkeiten auf, da weder Spechthöhlen noch tiefere Risse entdeckt werden konnten. Insbesondere das mit Efeu bewachsene Wohnhaus im WA mit angrenzender Scheune bietet für die Gruppe der Gebäude bewohnende Fledermausarten mehrere potentielle Quartiere wie z. B. hinter dem Windbrett, im zugängigen Dachboden oder z. B. im Dachbereich des Heuschobers. Es fanden sich aber keine Hinweise auf eine Nutzung durch Fledermäuse wie z. B. Kotspuren, Verfärbungen an möglichen Hangplätzen, Sozialrufe oder gehäufte Fledermausbeobachtungen zur abendlichen Ausflugszeit. Auch die Befragung einer Bewohnerin lieferte keinen konkreten Quartierverdacht. Eine derzeitige Nutzung durch Kolonien liegt nicht vor, sporadische Verstecke von Einzeltieren können aber niemals ganz ausgeschlossen werden. Obwohl sich geeignete Verstecke sowohl an der alten Esche an der Pferdekoppel sowie an dem alten Wohnhaus, den Scheunen und Stallungen befinden, fanden sich keine konkreten Hinweise auf aktuelle Fledermausquartiervorkommen. Auch die Detektoruntersuchung, die an 3 Stellen synchron durchgeführt wurde, ließ nicht auf das Vorhandensein eines Quartiers schließen. Auswirkungen Da die Esche von der Bebauungsplanung des WA nicht mehr betroffen ist, sind für das WA im Gegensatz zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit SO bzgl. Fällungen keine Vermeidungsmaßnahmen für Fledermäuse erforderlich. Allerdings sind im Zusammenhang mit der Fällung der Esche für das SO im Hinblick auf die Fauna vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen erforderlich, die den Geltungsbereich des WA betreffen. Aus Gründen des Artenschutzes wird festgelegt, dass an der Süd- oder Ostseite des bestehenden Hofgebäudes bzw. an anderen, bestehen bleibenden Gebäuden oder geeigneten Bäumen 2 Vogelnistkästen sowie 4 Fledermausnistkästen anzubringen sind. Soweit Vogelarten im Wirkungsbereich betroffen sind, ist davon auszugehen, dass es sich infolge der zentralen Siedlungslage nur um an Störungen angepasste bzw. häufige Arten mit geringeren Ansprüchen handelt. Diese können ggf. auf die im Umfeld mit dem Hachinger Bach und dessen Gehölzgürtel auch während der Baumaßnahme weiterhin vorhandenen Gehölze ausweichen bzw. finden durch die neu zu pflanzenden Gehölze relativ bald wieder Nistmöglichkeiten. Auswirkungen bauzeitlicher Störungen und Gehölzentfernung werden daher keine erheblichen Wirkungen auf die lokalen Populationen haben. Durch Vermeidung M:\Oberhaching\Lanzenhaarer-Straße\Leistungsphasen__Ohg_Laden\LP_4\Begr-UB_II-WA\15-01-19_BP-Ohg-WA-Ertl_BegrUB.docx 17 GEMEINDE OBERHACHING Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan „Ortsabrundung südl. Kybergstraße und Kirchplatz“ – 19.01.2015 (Entwurf) von Gehölzfällungen in der Vogelbrutzeit von März bis September sind keine erheblichen Auswirkungen zu erwarten. Artenschutzrechtliche Verbotstatbestände können dadurch vermieden werden. Der artenschutzrechtliche Verbotstatbestand (Verbot der Beeinträchtigung und des Tötens von Individuen geschützter Arten) kann somit von artenschutzfachlicher Seite her ausgeschlossen werden. Aus diesem Grund wird über die Untersuchung der Artengruppe der Fledermäuse hinaus keine weitere Tiergruppe vor Ort untersucht und auf eine formalisierte Durchführung einer artenschutzrechtlichen Prüfung verzichtet. Europäische NATURA 2000-Gebiete werden nicht berührt. Eine Beeinträchtigung geschützter Arten ist unter Vorbehalt der Errichtung der genannten Nistkästen sowie der weiteren, unten genannten Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen nicht abzusehen. Die Auswirkungen auf das Schutzgut Fauna sind daher für das WA insgesamt von geringer Erheblichkeit. 7.3.7 Landschaftsbild Beschreibung Im Bestand wird das Planungsgebiet von der Kybergstraße nur aufgrund der bereits abgerissenen Gebäude des Ladengrundstücks teilweise wahrgenommen. Im Wesentlichen bestehen wenige Durchblicke von den Grünflächen am Hachinger Bach aus. Von den Wegen am Hachinger Bach sind zwischen der westlich an den Geltungsbereich angrenzenden Wohnbebauung und dem Stadl auf Fl.Nr. 424 sowie den vorhandenen Gehölzen Durchblicke auf die als Koppel genutzte Wiese sowie den Bestand der Hofstelle möglich. An der Kybergstraße prägen im Bestand die Gehölze um den Parkplatz sowie die Kiesfläche im Bereich des bereits abgerissenen Gebäudes das Bild in Relation zur bestehenden Geschäfts- und Wohnbebauung gegenüber bzw. am Eck der Fl.Nr. 23. Auswirkungen Die geplante Nutzungsverteilung unterscheidet sich nur geringfügig von der bestehenden. Die private Grünfläche im Süden wird auch weiterhin als Grünland (Pferdekoppel, Weide) genutzt und behält somit ihre derzeitige Nutzung. Die drei neu geplanten Wohngebäude verändern das Bild von Südwesten her, allerdings werden zu pflanzende bzw. zu erhaltende Bäume als Eingrünung festgesetzt und es sind aufgrund der abgeschlossenen Lage infolge der Höhenunterschiede sowie auch der vorhandenen bzw. künftigen Bebauung keine öffentlichen Flächen betroffen, deren Blickbeziehungen wesentlich verändert werden könnten. Auch der Standort für das geplante Gebäude für die Pferdehaltung in der privaten Grünfläche mit Zweckbestimmung Pferdehaltung wurde so gewählt, dass das Orts- und Landschaftsbild möglichst wenig beeinträchtigt wird. Unter Berücksichtigung der Vorbelastungen sowie der positiven Effekte sind die Auswirkungen auf das Landschafts- und Ortsbild daher insgesamt als gering bis mittel einzustufen. 7.3.8 Mensch Immissionen Beschreibung Das Planungsgebiet grenzt im Norden an die relativ befahrene Kybergstraße als innerörtliche Gemeindeverbindungsstraße, die den Ortskern mit Geschäftsbereich an die Wohngebiete sowie die St 2368 im Osten anbindet. Daneben bestehen im Ortskern als gemischte Baufläche übliche Immissionen der Betriebe auf den Geltungsbereich. M:\Oberhaching\Lanzenhaarer-Straße\Leistungsphasen__Ohg_Laden\LP_4\Begr-UB_II-WA\15-01-19_BP-Ohg-WA-Ertl_BegrUB.docx 18 GEMEINDE OBERHACHING Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan „Ortsabrundung südl. Kybergstraße und Kirchplatz“ – 19.01.2015 (Entwurf) Auswirkungen Zum Lärmschutz des nördlich geplanten SO liegt eine schalltechnische Untersuchung vom 22.07.2014 des Ingenieurbüros Greiner vor. Ergebnis der Untersuchung ist, dass die auf Grundlage der Emissionsansätze berechneten Beurteilungspegel die Immissionsrichtwerte bei der vorhandenen und südlich geplanten Wohnbebauung unter den Festsetzungen des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans eingehalten werden. Die Erschließung der geplanten Wohngebäude erfolgt zusammen mit der Anlieferung des SO über eine Stichstraße, die von der Kybergstraße abzweigt. Insgesamt wird sich die Zahl der Fahrbewegungen im Bereich der Stichstraße von ca. 40 auf ca. 140 Fahrten täglich erhöhen. Auch im Bereich der Kybergstraße erhöhen Sich die Verkehrszahlen v.a. infolge des SO um ca. 5 bis 10 %, was im Bereich der täglichen Schwankungen auf Ortsstraßen liegt (vgl. Verkehrsuntersuchung INGEVOST 2013). Unter Berücksichtigung des bereits vorhandenen Verkehrsaufkommens durch die landwirtschaftliche und bauliche Nutzung sind die Zunahmen insgesamt von untergeordneter Bedeutung und die Immissionsschutzgrenzwerte können an den maßgebenden Immissionsorten der umliegenden Bebauung eingehalten werden. Für das Bauvorhaben des SO selbst werden im angrenzenden Vorhabenbezogenen Bebauungsplan bauliche Vorkehrungen festgesetzt. Mit dem WA sind keine erhöhten Lärmimmissionen für die Nachbarschaft zu befürchten, da sich der Anliegerverkehr aufgrund des Entfalls der landwirtschaftlichen Nutzung kaum verstärken wird. Infolge der günstigen klimatischen Situation im Gemeindegebiet mit guter Durchlüftung, insbesondere durch die Nähe zum Gleißental ist nicht zu besorgen, dass durch die prognostizierte Verkehrszunahme auf der Kybergstraße/Lanzenhaarer Straße die Richtwerte von Schadstoffen gemäß 39. BImSchV überschritten werden (Feinstaubbelastung). Erholung Beschreibung Die Fuß- und Radwege entlang des Hachinger Bachs werden von der Bevölkerung zur Naherholung geschätzt. Diese verlaufen außerhalb des Geltungsbereichs, ermöglichen jedoch einige Durchblicke auf die Hofstelle. Auswirkungen Hinsichtlich der Erholungsfunktion entsteht keine Veränderung, da die Nutzungsarten und deren Verteilung überwiegend gleich bleiben und weder Wegeverbindungen abgeschnitten noch neue entwickelt werden. 7.3.9 Kultur- und Sachgüter Im Planungsgebiet sind keine Bau- oder Bodendenkmäler bekannt. Es werden nur wenige Flächen zusätzlich der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen. Weitere Sachgüter sind nicht betroffen. Daher sind nur sehr geringe Auswirkungen auf diese Schutzgüter gegeben. 7.3.10 Wechselwirkungen der Schutzgüter Wechselwirkungen ergeben sich grundsätzlich zwischen den Schutzgütern Boden und Wasser sowie Vegetation, Fauna und Klima. Weitere, über diese bereits in den jeweiligen Schutzgütern berücksichtigten, Wechselwirkungen sind nicht erkennbar. M:\Oberhaching\Lanzenhaarer-Straße\Leistungsphasen__Ohg_Laden\LP_4\Begr-UB_II-WA\15-01-19_BP-Ohg-WA-Ertl_BegrUB.docx 19 GEMEINDE OBERHACHING Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan „Ortsabrundung südl. Kybergstraße und Kirchplatz“ – 19.01.2015 (Entwurf) 7.3.11 Zusammenfassende Bewertung des Eingriffs Die Planung selbst ist in Kap. 1 und 4 beschrieben. Die Hofstelle sowie das nördlichste der geplanten Gebäude sind dem Gebietscharakter entsprechend bereits heute zulässig und lösen somit keinen Eingriff im naturschutzrechtlichen Sinne aus. Die zusätzliche Wohnbaufläche gehen jedoch über das mögliche Baurecht nach § 34 BauGB hinaus. Daher entsteht ein Ausgleichsbedarf, der in Kap. 7.5.2 ermittelt wird. Im WA wird das Baurecht durch den Bebauungsplan dahingehend entwickelt und geordnet, dass anstelle eines vorhandenen Nebengebäudes und des Reitplatzes sowie einem Gartenland drei Wohngebäude entstehen können. Der nördliche Teilbereich ist durch die intensive Nutzung als Reitplatz sowie einzelne Nebengebäude stark überprägt, im südlichen Teil findet sich Gartennutzung. Die private Grünfläche für die Pferdehaltung im Süden des Planungsgebiets wird weiterhin als Pferdekoppel genutzt. In der folgenden Tabelle werden die wesentlichen Auswirkungen der Planung auf die Schutzgüter zusammenfassend dargestellt. Tab. 1: Auswirkungen auf die Schutzgüter Schutzgut Baubedingte Auswirkung Anlagebedingte Auswirkung Betriebsbedingte Auswirkung Ergebnis Boden Gering Gering Gering Gering Wasser Gering Gering Gering Gering Klima/Luft Gering Gering Gering Gering Vegetation Mittel Gering Gering Gering bis mittel Fauna Gering Gering Gering Gering Landschaftsbild Gering Mittel Gering Gering bis mittel Mensch (Erholung) Gering Gering Gering Gering Mensch (Strahlung, Lärmimmission) Gering Gering Gering Gering Kultur- und Sachgüter Gering Gering Gering gering Gesamt Gering 7.4 Prognose bei Nichtdurchführung der Planung („Nullvariante“) Ohne die vorliegende Planung könnten keine zusätzlichen Wohnbauflächen innerorts geschaffen werden. Die innerörtlichen Flächen würden ggf. weiter der im Bestand vorliegenden Nutzungen der Hofstelle unterliegen. 7.5 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich 7.5.1 Vermeidungs- und Verringerungsmaßnahmen Die Planung berücksichtigt eine Reihe von Vermeidungs- und Verminderungsmöglichkeiten, die untenstehend nochmals zusammengefasst sind. Darüber hinaus werden hier die artenschutzrechtlich erforderlichen Vermeidungsmaßnahmen aufgeführt. Diese sind im Bebauungsplan festgesetzt, sie sind bereits aufgrund der gesetzlichen Vorgaben des BNatSchG (Bundesnaturschutzgesetzes) erforderlich. M:\Oberhaching\Lanzenhaarer-Straße\Leistungsphasen__Ohg_Laden\LP_4\Begr-UB_II-WA\15-01-19_BP-Ohg-WA-Ertl_BegrUB.docx 20 GEMEINDE OBERHACHING Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan „Ortsabrundung südl. Kybergstraße und Kirchplatz“ – 19.01.2015 (Entwurf) Verminderung von Auswirkungen auf das Schutzgut Boden Die Auswirkungen auf das Schutzgut Boden werden durch die Verwendung von wasserdurchlässigen Belägen für die oberirdischen Stellplätze (Rasenfugenpflaster) minimiert. Verminderung von Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser Die Festsetzung versickerungsoffener Beläge der Stellplätze verringert das abzuführende Niederschlagswasser. Das von den versiegelten Flächen abfließende Wasser kann und wird im WA breitflächig auf den angrenzenden Vegetationsflächen versickert (werden). Verminderung von Auswirkungen auf das Schutzgut Vegetation Durch die Festsetzung der zu erhaltenden Bäume im Südosten sowie die Festsetzung der zu pflanzenden Bäume mit Größenangaben wird eine gewisse Eingrünung des Wohngebiets ermöglicht. Die zu erhaltenden Bäume im Südosten des WA sind bauzeitlich durch geeignete Maßnahmen (Schutzzaun außerhalb der Kronentraufe) vor Beschädigungen zu schützen. Die Festsetzung von heimischen Laubbäumen bindet die neue Bebauung möglichst naturnah in die Landschaft ein. Verminderung von Auswirkungen auf das Schutzgut Fauna Die notwendigen Fällungen müssen außerhalb der Vogelbrutzeit zwischen Anfang September und Ende Februar stattfinden, um eine Beeinträchtigung oder gar Tötung brütender Individuen auszuschließen. Verminderung von Auswirkungen auf den Menschen Die vorgesehenen Baumpflanzungen dienen gleichermaßen dem Landschafts- und Ortsbild. 7.5.2 Eingriffsbilanzierung und Ausgleichsmaßnahmen Zur Ermittlung des Ausgleichsbedarfs wird der Leitfaden des Bayr. Staatsministeriums für Landesentwicklung und Umweltfragen als Grundlage herangezogen. Der nordwestliche Teilbereich des WA inkl. der hier geplanten, öffentlichen Erschließung bleibt als baurechtlicher Innenbereich in der Eingriffs-/Ausgleichsberechnung unberücksichtigt. Bei den drei Wohngebäuden südlich und westlich der Hofstelle ist es – im Gegensatz zum nördlich angrenzend geplanten SO - mindestens fraglich, ob diese als Innenbereich § 34 BauGB angesehen werden können. Aus diesem Grund wird für diese 3 Baugrundstücke eine Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung vorgenommen. Es handelt sich um eine Grundstücksfläche von ca. 1.820 m². Im Bestand wird die Fläche der beiden nördlichen Gebäude (GR je 180 m²) teilweise als Reitplatz (ca. 600 m²) genutzt, einzelne Teilflächen sind teilversiegelt, hier steht auch ein Nebengebäude mit ca. 100 m² Fläche. Diese beiden Baugrundstücke haben eine Größe von ca. 1.220 m² sowie eine GRZ von ca. 0,3, also einen niedrigen bis mittleren Versiegelungsgrad. In Anbetracht der bisherigen Nutzung mit teilweiser Bebauung und teils ohne Vegetation ist ein Ausgleichsfaktor von 0,2 angemessen. Der südöstliche Teil der WA-Fläche – das südliche Baugrundstück – mit einer Fläche von ca. 600 m² (GRZ ca. 0,22) ist als Gartenland mit einzelnen Obstbäumen als Gebiet mittlerer Bedeutung einzustufen. Der Ausgleichsfaktor beträgt nach Leitfaden 0,5-0,8. In Anbetracht der Erhaltung dreier Obstgehölze sowie der sonstigen Festsetzungen des Planes und der nicht exponierten Lage des Baugrundstücks kann h hier der Faktor 0,5 herangezogen werden. Zusätzlich werden die Voraussetzungen geschafften, in der privaten Grünfläche noch ein Gebäude für die Pferdehaltung mit einer GR von maximal 100 m² zuzulassen, um hier später einen neuen Pferdestall auf der Koppel zuzulassen. Zum Ausgleich wird hier ebenfalls ein Faktor von 0,5 angesetzt. Der Eigentümerweg hingegen liegt im Geltungsbereich des VorM:\Oberhaching\Lanzenhaarer-Straße\Leistungsphasen__Ohg_Laden\LP_4\Begr-UB_II-WA\15-01-19_BP-Ohg-WA-Ertl_BegrUB.docx 21 GEMEINDE OBERHACHING Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan „Ortsabrundung südl. Kybergstraße und Kirchplatz“ – 19.01.2015 (Entwurf) habenbezogenen Bebauungsplans und umfasst fast vollständig bereits (fast) vollständig versiegelte und befestigte Flächen, so dass hierfür kein weiterer Ausgleichsbedarf entsteht. In der Gesamtbetrachtung errechnet sich somit folgender Ausgleichsbedarf: Angebots-Bebauungsplan 2 x Grundstück GR 180 m² (nördl. &südl. Doppelhaus): 2x 610 m² x 0,2 = Grundstück GR 140 m² (südl. Einzelhaus): 600 m² x 0,5 = Gesamt-Ausgleichsbedarf WA Ausgleichsbedarf Gebäude Pferdenutzung, GR 100: 100 m² x 0,5 = Gesamt-Ausgleichsbedarf Angebots-Bebauungsplan (WA): 244 m² 300 m² 544 m² 50 m² 594 m² Der Gesamtausgleichsbedarf beträgt daher für den Bebauungsplan 594 m². Die Ausgleichsfläche wird im Geltungsbereich im Bereich der Freifläche zum Gleißental auf Fl.Nr. 22 festgesetzt, die ebenfalls im Besitz von Herrn Josef Ertl ist. Diese wird mit dem südlichen Teil von 635 m² (594 m² anrechenbar) dem vorliegenden Bebauungsplan für das WA zugeordnet. Im Rahmen des parallel aufgestellten Vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird diese um weitere 253 m² (231 m² anrechenbar) nach Norden ergänzt. Die Ausgleichsflächen für die Wohnbauflächen werden auf Teilflächen der Fl.Nr. 22 im eigentlichen Geltungsbereich wie folgt nachgewiesen: Die Fl.Nr. 22 ist im Eigentum des (Vorhabenträgers) Herrn Ertl. Insgesamt ist eine 888 m² (825 m² anrechenbare) große Teilfläche im Norden zwischen der Wasserleitung im Osten und der westlichen Grenze sowie nördlich angrenzender Wohnbebauung als Ausgleichsflächen vorgesehen. Die beiden vorhandenen Bäume wurden bei der Festlegung der Flächengröße mit zusammen 63 m² Abschlag (ungefährer Kronenbereich) berücksichtigt, so dass die Darstellung im Bebauungsplan insgesamt 889 m² umfasst. Die Ausgleichsfläche umfasst im Geltungsbereich des Bebauungsplans den südlichen Teil von 635 m². Hier ist eine extensive Wiese zu entwickeln und mit mindestens 9 Obstbäumen, davon 8 im Geltungsbereich des WA, zu bepflanzen. Die Obstbäume sind als Hochstämme, Stammumfang > 14 cm zu pflanzen. Die Wiese unter den Obstbäumen ist 2-schürig (1. Schnitt ab 1.7.) zu mähen. Das Schnittgut ist abzuräumen und wieder zu verwerten. Jegliche Düngung, Beweidung oder Ausbringung von Pflanzenschutzmitteln ist unzulässig. Zur Abtrennung gegenüber der privaten Grünfläche als Pferdekoppel ebenso wie gegenüber den Privatgärten ist die Fläche einzuzäunen. Die private Ausgleichsfläche ist dinglich zugunsten des Landkreises, vertreten durch die Untere Naturschutzbehörde zu sichern. 7.6 Alternative Planungsmöglichkeiten Bei der Planung handelt es sich um den Bau von 3 weiteren Wohnhäusern im Allgemeinen Wohngebiet. Die Ortsabrundung des Wohngebietes in den Bebauungsplan gemeinsam mit dem LadenVorhaben und weitere Schaffung von Baurecht ist aus Gründen der Innenentwicklung nahe an den Versorgungsbereichen und des Vorrangs der Innen- vor Außenentwicklung folgerichtig. Alternative Planungsmöglichkeiten bei gleicher oder ähnlicher, maßvoller Schaffung von Wohnbauflächen sind nicht ersichtlich. 7.7 Methodisches Vorgehen und technische Schwierigkeiten Der Umweltbericht ist entsprechend den Vorgaben des „Leitfadens zur Umweltprüfung in der Bauleitplanung: Der Umweltbericht in der Praxis“ des Bayerischen Staatsministeriums für Umwelt, Gesundheit und Verbraucherschutz in Zusammenarbeit mit der Obersten BaubeM:\Oberhaching\Lanzenhaarer-Straße\Leistungsphasen__Ohg_Laden\LP_4\Begr-UB_II-WA\15-01-19_BP-Ohg-WA-Ertl_BegrUB.docx 22 GEMEINDE OBERHACHING Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan „Ortsabrundung südl. Kybergstraße und Kirchplatz“ – 19.01.2015 (Entwurf) hörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern erstellt. Die Beschreibung und Bewertung von Bestand und Auswirkungen erfolgte verbal-argumentativ. Im Rahmen der Bebauungsplanung wurde die Artengruppe Fledermäuse infolge des teilweise vorhandenen älteren Gehölz- und Gebäudebestandes untersucht (vgl. Kap. 7.3.6), auf die Durchführung weiterer vegetationskundlicher Kartierungen wurde aufgrund der Naturausstattung als artenarmes Offenland mit lediglich jungem Gehölzbestand verzichtet. Der Bestand wurde im Rahmen einer Ortsbegehung dokumentiert und durch vorliegende Daten ergänzt. Hinweise auf das Vorhandensein weiterer europarechtlich geschützter Arten und deren mögliche Beeinträchtigung bestehen nicht. Zur Beurteilung der umweltspezifischen Auswirkungen wurde der Flächennutzungsplan, die Naturschutzdaten des Landesamts für Umwelt (Biotopkartierung, Schutzgebietsabgrenzungen, Informationsdienst Gewässerbewirtschaftung, Arten- und Biotopschutzprogramm München-Land) und die digitalen Daten des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege („BayernViewer Denkmal“) zugrunde gelegt. Die Fachbehörden hatten im Rahmen der Beteiligung gemäß § 4, Absätze 1 und 2, die Möglichkeit, auch zum Umweltbericht ergänzende Angaben oder Hinweise zu geben. 7.8 Maßnahmen zur Überwachung (Monitoring) Die Gemeinde soll in der Vegetationsperiode nach der Pflanzung (jeweils nach Fertigstellung einer Baumaßnahme) überprüfen, ob die zu pflanzenden Bäume tatsächlich gepflanzt und angewachsen sind. Gegebenenfalls sind Nach- oder Neupflanzungen durch die Bauvollzugsbehörde des Landratsamtes München anzuordnen. Die Zusammenfassung der Auswirkungen und des Umweltberichts ist Kap. 1.1.1 bzw. 7.9 zu entnehmen. Weitere Umweltauswirkungen sind derzeit nicht erkennbar, so dass derzeit keine weiteren Maßnahmen erforderlich scheinen. 7.9 Allgemein verständliche Zusammenfassung Durch die Planung werden ein Allgemeines Wohngebiet sowie eine private Grünfläche für die Pferdehaltung festgelegt. Der Bebauungsplan gewährleistet die planungsrechtliche Absicherung des Vorhabens inklusive landschafts- und ortsgerechter Einbindung. Die Umweltprüfung kommt zum Ergebnis, dass die Auswirkungen auf die Schutzgüter für den Naturhaushalt und die Landschaft insgesamt von geringer Erheblichkeit sind. Von Bedeutung sind hierbei die Auswirkungen der zusätzlichen Versiegelung auf die Schutzgüter Boden, Wasser und Vegetation. Zwar werden bestehende versiegelte Flächen wieder neu genutzt, allerdings gehen auch bisherige Gartenflächen mit jüngerem Baumbestand verloren. Gleichzeitig bleiben die landschaftlichen Auswirkungen durch Sicherung der Grünflächen zum Hachinger Bach vergleichswese gering. Der Eingriff erfolgt am Rande des baurechtlichen Innenbereichs, allerdings ist aufgrund der zusätzlichen Wohnbaufläche ein Ausgleich erforderlich. Der Eingriff wird innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans, ausgeglichen. Der Ausgleichsbedarf beträgt 594 m². Im Nordwesten des Planungsgebietes ist die Neupflanzung einer extensiven Streuobstwiese vorgesehen. Die Ausgleichsmaßnahmen werden durch Grunddienstbarkeit gesichert. Für den Bebauungsplan sind 635 m² Ausgleichsfläche im Westen des WA nachgewiesen. Oberhaching, den ……….. ………………………………… 1. Bgm. Schelle M:\Oberhaching\Lanzenhaarer-Straße\Leistungsphasen__Ohg_Laden\LP_4\Begr-UB_II-WA\15-01-19_BP-Ohg-WA-Ertl_BegrUB.docx 23
