Der Pfandbrief Themen für Privatanleger
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Der Pfandbrief Themen für Privatanleger Artikeldienst des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken vdp Nachdruck honorarfrei November 2006 1. BelWertV zementiert die Sicherheit des Pfandbriefs Der Beleihungswert basiert auf einem Ertrags- und einem Sachwert BaFin greift auf bewährte Regeln der Hypothekenbanken zurück Bessere Transparenz der Wertentwicklung für alle Marktteilnehmer 2. Warum kostet kurzes Geld so viel wie langes Geld ? Die Erwartungen der Marktteilnehmer sind entscheidend Vertrauen in die Inflationsbekämpfung der Notenbanken 3. Festzinshypotheken stabilisieren die Immobilienmärkte Und der Häuslebauer kann ruhig schlafen Variable Zinsen sind eine Spekulation auf sinkende Zinsen Bei steigenden Zinsen drohen aber höhere Belastungen Redaktion: Bruno Hidding, 64380 Roßdorf, Bergweg 5, Telefon 06154-693867 – Fax 06154-693868 Herausgeber: Verband deutscher Pfandbriefbanken, 10117 Berlin, Tel. 030-20915330 – www.pfandbrief.de Nachdruck honorarfrei - Belegexemplar erbeten Der Herausgeber übernimmt keine Haftung für Schäden, die durch die Nutzung der Informationen dieses Artikeldienstes verursacht werden. Die Beiträgen dienen nur zu allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Anlageempfehlung und kein Angebot zum Erwerb oder Verkauf der besprochenen Wertpapiere dar. Der Pfandbrief Themen für Privatanleger Artikeldienst des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken vdp November 2006 1. BelWertV zementiert die Sicherheit des Pfandbriefs Der Beleihungswert basiert auf einem Ertrags- und einem Sachwert BaFin greift auf bewährte Regeln der Hypothekenbanken zurück Bessere Transparenz der Wertentwicklung für alle Marktteilnehmer Wieso ist eigentlich der Pfandbrief als Anlagepapier so sicher, wie dies die im Verband der Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute immer behaupten, fragen sich viele Anleger. Wenn ich eine Unternehmensanleihe kaufe und das Unternehmen geht pleite, wird meine Anleihe notleidend. Wieso sollte das bei einem Pfandbrief grundlegend anders sein? Der Pfandbriefbanker würde in diesem Zusammenhang auf drei Faktoren hinweisen. Zum einen auf die Deckungsmasse an beliehenen Immobilien, der den emittierten Pfandbriefen als Sicherungsstock gegenübersteht; ähnlich wie die in einem Sondervermögen gehaltenen Wertpapiere bei einem Investmentfonds. Ad zwei würde dann der Hinweis auf die sehr vorsichtige Ermittlung des Beleihungswertes, aufgespalten in einen Ertragswert und einen Sachwert als Kontrollwert von Immobilien kommen. Dieser ist soeben in der am 1. August 2006 in Kraft getretenen Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) für alle Pfandbriefbanken erstmals gesetzlich geregelt worden. Damit wurde die Transparenz der Wertermittlung für die Zwecke der Pfandbriefdeckung zum Vorteil aller Marktteilnehmer wesentlich verbessert. Der Verband vdp definiert den Beleihungswert als zeitraumbezogenen Sicherheitswert unabhängig vom Konjunkturverlauf. Das soll heißen, dass in Immobilien-Boomphasen, annäherungsweise also zur Zeit, bei der Berechnung des Beleihungswertes sicher Nachhaltigkeitsabschläge vorgenommen würden. Und dann käme ad drei vom Pfandbriefbanker noch der Hinweis, dass von diesem Nachhaltigkeits-Beleihungswert nur bis zu 60 Prozent beliehen werden. Also eine starke weitere Sicherheitsmarge die bewirken soll, dass die Summe der gewährten Darlehen immer unter dem Wert der Immobilien-Sicherheiten liegt. Die Grafik veranschaulicht die Zusammenhänge. Pfandbriefbanker sind stolz darauf, das es in 236 Jahren Pfandbrief noch nie einen Ausfall gegeben hat. Hid. (1800 Anschläge, ohne Grafik) Nachdruck honorarfrei (Weitere Details vergl. www.pfandbrief.de) Immobilien-Banking 2006 des vdp, S. 41 ff. oder November 2006 2. Warum kostet kurzes Geld so viel wie langes Geld ? Die Erwartungen der Marktteilnehmer sind entscheidend Vertrauen in die Inflationsbekämpfung der Notenbanken Die Kapitalmarktzinsen liegen derzeit fast in allen Laufzeiten auf dem gleichen Niveau (vergl. Grafik). Das ist eine ungewöhnliche Situation; eine derart flache Zinsstrukturkurve, wie die Kreditanalysten dies formulieren, ist eigentlich nicht normal. Üblicherweise erhält der, der sich für längere Zeit von seinem Geld trennt, höhere Zinsen als der, der sein Geld nur für eine kurze, und damit besser überschaubare Zeit hergibt. Umgekehrt werfen dementsprechend normalerweise langlaufende Pfandbriefe eine mehr oder weniger deutlich höhere Rendite ab als Kurzläufer von einem oder zwei Jahren. Derzeit liegen jedoch die Pfandbriefrenditen von eins bis zu zehn Jahren auf einem Niveau von knapp vier Prozent, bilden also fast eine Gerade. Woran liegt das und welche Faktoren sind zu beachten? 0,7 Aktuelle % %-Punkte Pfandbriefe (PEX-Renditen) 0,6 4,0 3,9 3,8 0,5 Bundesanleihen/ -obligationen 3,7 0,4 3,6 0,3 3,5 Renditedifferenz (linke Skala) 0,2 3,4 0,1 3,3 0,0 3,2 1J 2J 3J 4J 5J 6J 7J 8J 9J 10J Quelle: Helaba Trust Wenn Geldgeber für Zehnjahresgeld mit dem Einjahressatz von rd. 4 Prozent zufrieden sind, signalisiert das Vertrauen. Nämlich Vertrauen darin, dass die Notenbanken (Europäische Zentralbank und z.B. der US Federal Reserve Board) die Inflationstendenzen mit Argusaugen beobachten und natürlich im Ansatz bekämpfen, der Anleger folglich für eine längerfristige Geldhergabe keine zusätzliche Inflationsentschädigung in seine Renditeüberlegungen einbauen muss. Die vergleichsweise hohen Sätze bei den kurzen Laufzeiten signalisieren umgekehrt, dass es die Marktteilnehmer überwiegend nicht ausschließen, dass die Notenbanken zur Inflationsbekämpfung das kurze Geld doch noch einmal, oder evtl. auch zweimal, verteuern werden. In diesem Umfeld wälzen die Ökonomen eine ganze Reihe von Unsicherheits- bzw. Einflussfaktoren in ihrem Kopf: Sind die Zinserhöhungen in den USA am Ende? – kühlt die Konjunktur im Euroraum 2007 ab? – Wie wirkt die Mehrwertsteuererhöhung in Deutschland auf die Nachfrage? – ist die EZB-Inflationsprognose für 2007 zu hoch? wie entwickeln sich die Ölpreise? – wie sind die verschiedenen geopolitischen Risken einzuschätzen usw.. Entsprechend den Antworten auf diese Fragen müssen die Marktteilnehmer – Geldgeber und Geldnehmer – entscheiden, wie sie agieren. Auf Nummer sicher gehen oder spekulieren? Hid. (2150 Zeichen ohne Grafik) Nachdruck honorarfrei November 2006 3. Festzinshypotheken stabilisieren die Immobilienmärkte Und der Häuslebauer kann ruhig schlafen Variable Zinsen sind eine Spekulation auf sinkende Zinsen Bei steigenden Zinsen drohen aber höhere Belastungen Wenn die Zinsen steigen, ändert sich bei den meisten deutschen Hausbesitzern wenig. Sie haben zur Absicherung eines guten Schlafes eine langjährige Festzinshypothek mit bis zu 20 Jahren Laufzeit abgeschlossen, so dass sie zwischenzeitliche Zinsbewegungen an den Märkten nicht besonders jucken. Für die gesamten deutschen Immobilienmärkte generell bleiben steigende Zinsen ebenfalls erst einmal von relativ geringem Einfluss, weil neben dem großen Block an Festzinskrediten lediglich die neuen Kredite sukzessiv zu den höheren Zinsen abgeschlossen werden. Die Grafik „Sensivität der durchschnittlichen Hypothekenzinszahlungen der Haushalte auf eine Veränderung der Kurzfristzinsen“ (vergl. Immobilien-Banking 2006 des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken, S. 9., bzw. www.pfandbrief.de) zeigt klar, das in Deutschland diese „Sensitivität“ – eben wegen des hohen Anteils an Festzinskrediten – nahe Null liegt, während England unter den zehn untersuchten europäischen Ländern einsam an der Spitze rangiert. Bei steigenden Zinsen und z.T. stark sinkenden Hauspreisen wurden viele britische Häuslebauer „exekutiert“, es verblieb ihnen also nur noch die Abtragung des Restes ihres Hausdarlehens, das Haus selbst hatte hingegen schon neue Eigner. Generell gilt, dass ein Festzinssystem sich stabilisierend auf die Immobilienpreise in einem Land auswirkt. Der einzelne Häuslebauer sollte aus diesen Beobachtungen jenseits aller volkswirtschaftlichen Erkenntnisse seine Schlüsse ziehen. Die Festzinshypothek bietet eine feste Kalkulationsgrundlage, lässt ruhig schlafen und verhindert unangenehme Überraschungen. Gerade vor dem Hintergrund der zur Zeit noch historisch niedrigen Zinsen sollte die Entscheidung leicht fallen. Die Befürworter variabler Zinsen, die die Mitglieder des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken auf Wunsch natürlich auch bieten, werden dann schnell verstummen, wenn die Zinsen einmal wieder steigen sollten. Hid. ( 1900 Zeichen, ohne Grafik) Nachdruck honorarfrei Belegexemplar erbeten Redaktion: Bruno Hidding, 64380 Roßdorf, Bergweg 5, Telefon 06154-693867 – Fax 06154-693868 Herausgeber: Verband deutscher Pfandbriefbanken, 10117 Berlin, Tel. 030-20915330 www.pfandbrief.de – Der Herausgeber übernimmt keine Haftung für Schäden, die durch die Nutzung der Informationen dieses Artikeldienstes verursacht werden. Die Beiträgen dienen nur zu allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Anlageempfehlung und kein Angebot zum Erwerb oder Verkauf der besprochenen Wertpapiere dar.
