Hotelkalkulation

Hotelkalkulation
Für die Kalkulation der Beherbergungsleistungen ist die Divisionskalkulation anzuwenden.
Bei der Divisionskalkulation werden die Gesamtkosten durch die Zahl der Leistungen
dividiert. Voraussetzung zur Anwendung ist, daß homogene Leistungen erstellt werden, die
entweder gleichartig sind oder durch Äquivalenzziffern kostenmäßig vergleichbar gemacht
werden können.
Dies ist im Beherbergungsbereich der Fall: Leistungen sind eine einzelne Übernachtung oder
eine Zimmerbelegung. Die Selbstkosten einer Übernachtung werden dann nach folgender
Formel ermittelt:
Gesamtkosten : Zahl der Übernachtungen
In der Praxis muß jedoch überwiegend differenzierter vorgegangen werden. Folgende
unterschiedlichen Aufgabenstellungen für die Kalkulation sind denkbar. Es wird eine
 Vor- oder eine Nachkalkulation,
 für Betriebe mit (Hotels, Gasthöfe) oder ohne eigene Restaurants (Hotels garni),
 mit nur einer oder mit mehreren Zimmerkategorien und Zimmergrößen durchgeführt.
Aus Vereinfachungsgründen soll zuerst der Übernachtungspreis für einen Hotel garni Betrieb
berechnet werden. Es handelt sich um einen vor 5 Jahren fertiggestellten Betrieb mit 50
Zimmern und 100 Betten.
1. Die Berechnung des Übernachtungspreises für einen Hotel garni Betrieb
Die Berechnung der Selbstkosten ist bei der Nachkalkulation verhältnismäßig
einfach. Die tatsächlichen Übernachtungen sind bekannt, die Gesamtkosten erfaßt.
Wareneinsatz
801.170
Personalkosten
4.108.000
Betriebs- u. Verwaltungsaufwand
3.421.580
Abschreibungen
1.600.000
Zinsen Fremdkapital
3.000.000
Instandhaltung/Leasing
100.000
Kalkulatorische Kosten:
Zinsen Eigenkapital
1.000.000
Kalk. Unternehmerlohn
1.200.000
Gesamt
15.230.750
Die Bettenauslastung hat im Vorjahr 50 % betragen. das sind 18.250 Übernachtungen.
Daraus ergeben sich Selbstkosten pro Übernachtung in Höhe von
(15.230.750,- : 18.250 =) 834,56
Diese Selbstkosten können mit dem durchschnittlich erzielten Übernachtungspreis verglichen
werden. Um ein realistisches Bild zu erhalten, ist es wichtig, daß wie im Beispiel geschehen kalkulatorische Kosten angesetzt werden (d.h. folgende Posten sind aus der
Betriebsabrechnung herauszunehmen: Periodenfremde Aufwendungen, Außerordentliche
Aufwendungen, Betriebsfremde Aufwendungen. Folgende Posten sind hingegen
dazuzurechnen: Zinsen für das Eigenkapital, kalkulatorische Pacht, Unternehmerlohn).
Wenn sich keine größeren Veränderungen der Belegung ergeben, kann bei der Vorkalkulation
ebenfalls von diesen Werten ausgegangen werden Zu berücksichtigen sind jedoch
Kostensteigerungen.
Für das kommende Jahr wird mit einer Kostensteigerung von 2% gerechnet. Die erwarteten
Selbstkosten betragen 834,56 + 16,69 = 851,25 .
Generell ist es allerdings sinnvoll, die Übernachtungen bzw. Zimmerbelegungen
und die Kosten differenziert zu planen.
DiePlanung der Übernachtungen ist als realistische Zielplanung zu sehen, die auf der Basis
der Vergangenheitswerte unter Berücksichtigung relevanter Entwicklungen außerhalb des
Betriebes sowie betrieblicher Entwicklungen und Maßnahmen erfolgt. Es wird auf der Basis
normalisierter Werte gerechnet.
Die Bettenauslastung unseres Beispielbetriebes hat in den Vorjahren 50%, 48% und 49 % der
Betten betragen. Für die Kalkulation wird mit dem Durchschnittswert gerechnet, dieser
beträgt 49%.
Es muß jedoch überprüft werden, ob dieser Durchschnittswert der normalerweise zu
erwartende Wert ist. Die Überprüfung erfolgt im Vergleich mit der Belegung am Ort bzw. mit
anderen Betrieben. Für die Zukunft sind allgemeine Entwicklungen bei den Übernachtungen
sowie eigene Maßnahmen zu berücksichtigen.
Falsch wäre es, bei zurückgehender Auslastung die Kosten auf die geringere
Übernachtungszahl zu verteilen.
Bei obigem Beispiel haben die Selbstkosten 834,56 betragen. Wären die
Übernachtungszahlen von 18.250 auf 17.000 zurückgegangen, wären die Selbstkosten pro
Übernachtung gestiegen.
Es hätten höhere Preise verlangt werden müssen und zwar bei einer offensichtlich
schwierigeren Marktsituation (die Übernachtungen gehen ja zurück). Der Betrieb würde sich
selber aus dem Markt herauskalkulieren.
Darum muß mit normalisierten Werten gerechnet werden. Sollten höhere
Übernachtungszahlen erreicht werden, steigt der Gewinn überproportional. Bei niedrigeren
Umsätzen muß auf Gewinnanteile verzichtet oder Kostenreduzierung vorgenommen werden.
Dies muß hingenommen werden, weil die Preise bei zurückgehender Nachfrage nicht erhöht
werden können.
Bei der Kostenplanung wird von den normalisierten Übernachtungszahlen ausgegangen.
Hier ist zu bemerken daß dabei vom Kostenverlauf her absolut fixe, sprungfixe und variable
Kosten zu unterscheiden sind. Bei Betrieben mit geringen Beschäftigungsschwankungen (bei
unserem Beispiel zwischen 48 % und 50 %) können die Sprünge der Bereitschaftskosten
vernachlässigt werden, so daß diese auch als absolut fixe Kosten behandelt werden.
Unterschieden werden müssen jedoch die fixen und variablen Kosten. Variable Kosten pro
Übernachtung/Zimmerbelegung sind ganz oder teilweise
 Wäschekosten,
 Kleinutensilien (Seife usw.),
 Energiekosten (Wasserverbrauch, Strom, Heizung),
 Zimmerreinigungskosten (falls von Reinigungsunternehmen übernommen und
pro Zimmer abgerechnet wird),
 Verbrauch an Reinigungsmaterial,
 der Wareneinsatz für das Frühstück.
Einige diese Kostenarten sind gemischte Kosten, d.h. sie sind teilweise variabel und teilweise
fix.
Beispielsweise gehört der Energieverbrauch (Strom, Heizung, Wasser, Gas) zu den fixen
Bereitschaftskosten, weil unabhängig davon, ob und wieviele Gäste kommen, das Hotel
beheizt und beleuchtet werden muß. Beschäftigungsabhängig und damit variabel sind
diejenigen Teile des Energieverbrauchs, die dadurch entstehen, daß die Zimmer belegt sind.
Die genaue Erfassung der variablen Kosten wurde, soweit sie überhaupt möglich ist, einen
unverhältnismäßig hohen Rechen- und Erfassungsaufwand erfordern. Es ist daher besser, die
Kostenarten, die einfach zu ermitteln sind, zu erfassen, für die anderen realistische
Schätzungen vorzunehmen und diese als Zielvorgabe zu sehen. Da der Anteil der variablen
Kosten an den gesamten Übernachtungskosten ohnehin gering und ein größerer Teil der
Kosten gut zurechenbar ist, ist diese Vorgehensweise unproblematisch.
Bitte teilen Sie die Kosten des Hotel garni Betriebes in fixe und variable Kosten ein:
€
Fixe
Variable
Kosten
Kosten
Wareneinsatz
801.170
Personalkosten
4.108.000
Betriebs- u.
3.421.580
Verwaltungsaufwand
Abschreibungen
1.600.000
Zinsen Fremdkapital
3.000.000
Instandhaltung/Leasing
100.000
Zinsen Eigenkapital
1.000.000
Kalk. Unternehmerlohn
1.200.000
Gesamt
15.230.750
DerWareneinsatz pro Übernachtung ergibt sich für das Vorjahr durch Division des gesamten
Wareneinsatzes Frühstück durch die Zahl der Übernachtungen.
In unserem Beispiel sind es 801.170 : 18.250 ÜN = 43,90 /ÜN.
Sollten weitere Warenumsätze getätigt werden (z.B. Minibar) müßten diese für die
Kalkulation getrennt erfaßt werden. Für die Vorkalkulation ist jetzt eine Schätzung über die
Veränderung des Wareneinsatzes pro Übernachtung vorzunehmen, insbesondere wegen der
Preissteigerungen. Zur Überprüfung ist es ergänzend dazu notwendig, immer wieder den SollWareneinsatz zu berechnen bzw. festzulegen, d.h. es wird ausgehend vom geplanten
Frühstücksangebot bestimmt, wieviel Warenkosten pro Frühstuck durchschnittlich entstehen
dürfen
DiePersonalkosten sind innerhalb einer bestimmten Bandbreite der Auslastung absolut fixe
Kosten. Bleibt der Personalstand unverändert, kann für die Kostenplanung ebenfalls von den
Ist-Kosten ausgegangen werden. Es sind jedoch Schätzungen über die Höhe der
Lohnsteigerungen bzw. der Sozialaufwendungen notwendig.
Die Aufteilung wichtiger Kostenarten des Betriebes- und Verwaltungsaufwandes in fixe
und variable Kosten zeigt folgende Übersicht:
Fixe Kosten
Variable Kosten
Kapazitäts- Bereitschaftsübernachtungskosten
kosten
abhängige Kosten
Strom
X
X
Energie Heizung
X
X
Wasserverbrauch
(X)
X
Gas Küche
X
X
Gewerbesteuer
X
X
Grundsteuer
X
Versicherungen
X
X
Reinigungsmittel
X
X
Wäschekosten
X
X
Bürobedarf
X
Die betragsmäßige Aufteilung in fixe und variable Kosten ist nur mit Hilfe von Schätzungen
möglich. Folgende Werte wurden beispielhaft angesetzt:
Kostenart
Berechnungsgrundlage
variable
variable Kosten
Kosten
gesamt
pro ÜN
(bei 18.250 ÜN)
Wäschekosten
Wäscheverbrauch pro Übernachtung
30,00
547.500
(u.a. von der Aufenthaltsdauer und
der Häufigkeit des Wäschewechsels
abhängig), Preise der Wäscherei
Kleinutensilien
Verbrauch, Einkaufspreise
10,00
182.500
Energie
Wasserverbrauch (Richtwerte,
30,00
547.500
effektive Werte), Strom nicht präzise
ermittelbar
Sonstige variable Schätzungen
20,00
365.000
Kosten
Gesamt
90,00
1.642.500
Der variable Betriebs- und Verwaltungsaufwand hat 90,00 pro Übernachtung bzw.
insgesamt 1.642.250,- betragen.
Die Kosten für die Miete/Pacht, die Abschreibungen auf das Gebäude und die Betriebs- und
Geschäftsausstattung, die Zinsen für die Anlagen und die Instandhaltungskosten sind
überwiegend fixe Kosten. Teilweise hängen sie jedoch auch von der Auslastung ab.
Die Abschreibungen auf das Gebäude sind zeitabhängig und damit fixe Kosten. Die
Abnutzung der Betriebs- und Geschäftsausstattung und der entsprechende
Instandhaltungsaufwand sind jedoch teilweise auch von der Belegung des Hotels abhängig.
Teile dieser Kosten sollten also auch als beschäftigungsabhängige, proportionale Kosten
gesehen werden.
Die verursachungsgerechte rechnerische Aufteilung der Abschreibungen und der
Instandhaltungskosten in fixe und variable Anteile ist nicht möglich. Um jedoch die
verbrauchsbedingten Abnutzungen zu berücksichtigen, sind Annahmen zu treffen und Werte
festzulegen.
Im folgenden werden 50 % der Abschreibungen auf die Betriebs- und Geschäftsausstattung
von insgesamt 800.000,- sowie der Instandhaltungskosten (insgesamt 100.000,- ) als variable
Kosten eingeordnet. Dieser Wert ist eher hoch. Es ergeben sich insgesamt 400.000,- variable
Abschreibungen, pro Übernachtung ca. 21,92 . Bei der Instandhaltung sind es 50.000,- bzw.
2,74 .
Insgesamt ergibt sich folgende betragsmäßige Aufteilung der fixen und variablen Kosten:
€
Fixe Kosten
Variable
Kosten
Wareneinsatz
801.170
801.170
Personalkosten
4.108.000
4.108.000
Betriebs- u.
3.421.580
1.779.080
1.642.500
Verwaltungsaufwand
Abschreibungen
1.600.000
1.200.000
400.000
Zinsen Fremdkapital
3.000.000
3.000.000
Instandhaltung/Leasing
100.000
50.000
50.000
Zinsen Eigenkapital
1.000.000
1.000.000
Kalk. Unternehmerlohn
1.200.000
1.200.000
Gesamt
15.230.750
12.337.080
2.893.670
Der überwiegende Teil der Kosten ist den variablen oder den fixen Kosten gut zuzuordnen.
Der Wareneinsatz, die Personalkosten, die Zinsen und der kalkulatorische Unternehmerlohn,
insgesamt ca. 2/3 der Kosten, sind ohne Schwierigkeiten zuzurechnen. Gleiches gilt für den
überwiegenden Teil der Betriebs-und Verwaltungsaufwendungen und der Abschreibungen, so
daß Differenzen bei den Schätzungen betragsmäßig nur geringe Auswirkungen haben.
Die fixen Kosten betragen 12.337.080,- , die variablen Kosten insgesamt 2.893.670,- oder
158,56 pro Übernachtung.
Ausgehend von diesen Werten können die zukünftigen Kosten geplant werden. Dabei sind
Veränderungen der Preise (Wareneinkauf, Energie aber auch der Zinsen) sowie der Mengen
(z.B. es soll weniger Energie verbraucht werden) zu berücksichtigen. Auch die
Kostenplanung ist als Zielplanung zu verstehen, bei der Ziele über die Höhe der zukünftigen
Kosten festgelegt werden.
Bei unserem Beispiel rechnen wir mit folgenden Veränderungen.
Die variablen Kosten nehmen aufgrund von Preissteigerungen (mit Ausnahme der
Abschreibungen) um 3% zu. Die variablen Kosten pro Übernachtung betragen somit 163,32
.
Bei den fixen Kosten steigt der Personalaufwand um 2 %, der fixe Betriebs- und
Verwaltungsaufwand um 3 %. Die Abschreibungen, Zinsen, Instandhaltung und der
kalkulatorische Unternehmerlohn sollen gleich bleiben. Daraus ergeben sich Steigerungen
der Personalkosten von 82.160,- und des fixen Betriebs- und Verwaltungsaufwandes von
53.372,- , so daß die geplanten fixen Kosten 12.472.612,- betragen.
Bei einer Auslastung von 49 % betragen die fixen Kosten pro Übernachtung 12.472.612,- :
17.885 ¤N = 697,38 .
Für einen geplanten Gewinn von 1.000.000,- (55,91 pro Übernachtung) ergibt sich folgende
Kalkulation:
variable Kosten pro Übernachtung
163,32
+
fixe Kosten pro Übernachtung
697,38
=
860,70
Selbstkosten pro Übernachtung
+
Gewinnzuschlag pro Übernachtung
55,91
=
916,61
Mehrwertsteuerbasis
+
Mehrwertsteuer
91,66
=
1.008,27
Preis pro Übernachtung
Dieser Preis ist als der notwendige durchschnittliche Übernachtungspreis zu verstehen. Da
Preisdifferenzierungen notwendig sind, ist ein höherer Preis auszuschreiben. Die
rechnerischen Zusammenhänge, wie bei Preisdifferenzierungen vorzugehen ist, um diesen
notwendigen durchschnittlichen Übernachtungspreis zu erzielen, werden etwas später
aufgezeigt. Auch muß geprüft werden, ob der berechnete Preis aufgrund der Nachfrage- und
Konkurrenzsituation überhaupt erzielbar ist.
2. Die Berechnung der Zimmerpreise bei Belegung mit einer bzw. zwei Personen
In örtlichen Unterkunftsverzeichnissen, aber auch in den Katalogen der Reiseveranstalter
werden nach wie vor häufig Übernachtungspreise ausgewiesen.
Dennoch finden sich immer mehr Zimmerpreise.
Bei der Berechnung des durchschnittlichen Zimmerpreises werden die Kosten durch die Zahl
der Zimmerbelegungen dividiert:
Gesamtkosten : Zahl der Zimmerbelegungen
Je nachdem, ob die Zimmer mit einer bzw. zwei Personen belegt sind, werden jedoch häufig
unterschiedliche Preise verlangt. Wie der dabei notwendige durchschnittliche Zimmerpreis
berechnet werden kann, wird im folgenden aufgezeigt.
Obiger Hotel garni Betrieb. Erwartete Auslastung der Zimmer 61 %, das sind
11.133 Zimmerbelegungen. Der Doppelbelegungsfaktor soll 1.6 betragen. Daraus ergeben
sich 17.813 Übernachtungen (48,8 % Bettenauslastung). Die Übernachtungszahl
unterscheidet sich nur geringfügig von obigem Beispiel, so daß mit den gleichen Fixkosten
gerechnet werden kann.
Der Zimmerpreis berechnet sich nach folgendem Schema:
Zimmerpreis-Kalkulationsschema bei Belegung mit einer bzw. zwei Personen
Zimmerbelegung
Zimmerbelegung
mit einer Person
mit zwei Personen
fixe Kosten pro Zimmerbelegung
+ variable Kosten pro Zimmer-belegung
(ohne Kosten Frühstück)
+ Frühstück (interner Verrechnungspreis)
= Selbstkosten
+ Gewinnzuschlag
+ Mwst
= Zimmerpreis
Die fixen Kosten werden pro Zimmerbelegung berechnet, bleiben also unabhängig davon, ob
die Zimmer mit einer oder mit zwei Personen belegt sind, gleich. Die variablen Kosten sind
von der Personenzahl abhängig.
Bei obigem Beispiel wurde 162,70 pro Übernachtung angesetzt.
Von diesem Betrag soll im folgenden ausgegangen werden, auch wenn von der Systematik
her noch zwischen variablen Kosten einer Zimmerbelegung und übernachtungsabhängigen
variablen Kosten zu unterscheiden wäre. Eine betragsmäßige Aufteilung ist jedoch nicht
möglich, zudem sind die Beträge so gering, daß es sinnvoll ist, mit den obigen Beträgen
weiter zu rechnen.
Allerdings ergibt sich eine Veränderung: Für das Frühstuck wird ein Preis angesetzt, der einen
Teil der Fixkosten deckt.
In unserem Beispiel sollen beim Frühstück 200 % Rohaufschlag auf den Wareneinsatz
zugeschlagen werden.
Es ergibt sich.
Wareneinsatz Frühstück¹
45,20
Rohaufschlag 200%
90,40
Preis netto Frühstück
135,60
¹ Von der in Abschnitt 1.1 angenommenen Zunahme der variablen Kosten um 3 % ist auch der Wareneinsatz für
das Frühstück betroffen: 43,90 + 3 % = 45,20
Pro Frühstück wird ein Deckungsbeitrag von 90,40 erzielt, bei 17.813 Übernachtungen sind
dies insgesamt 1.610.295,- .
Die gesamten fixen Kosten betragen 12.472.612,- . Da beim Frühstück bereits 1.610.295,erwirtschaftet werden, sind nur noch 10.862.317,- zu berechnen.
Fixe Kosten gesamt
12.472.612,00
./. Deckungsbeitrag Frühstück
1.610.295,00
= Fixe Kosten die bei der Ermittlung des
10.862.317,00
Zimmerpreises zu kalkulieren sind.
Diese Kosten werden auf die Zimmerbelegungen verteilt:
10.862.317,- : 11.133 = 975,69 fixe Kosten pro Zimmerbelegung.
Der Zimmerpreis berechnet sich (bei einem erwarteten Gewinn von 1.000.000,- öS, der auf
die Zimmerbelegungen berechnet werden soll) wie folgt:
Zimmerbelegung
Zimmerbelegung
mit einer Person
mit zwei Personen
fixe Kosten pro Zimmerbelegung
975,69
975.69
+ variable Kosten pro Zimmer-belegung *
117,50
235,00
+ Frühstück (interner Verrech135,60
271,20
nungspreis)
= Selbstkosten
1.228,79
1.481,89
+ Gewinnzuschlag/Belegung
89,82
89,82
= Zimmerpreis netto
1.318,61
1.571,71
+ Mwst
131,86
157,17
= Zimmerpreis
1.450,47
1.728,88
* variable Kosten pro Übernachtung = 162,70 - 45,20 Wareneinsatz Frühstück = 117,50.
Bei einem Betrieb, der Einzelzimmer und Doppelzimmer anbietet, kann ebenfalls nach
diesem Verfahren vorgegangen werden, evtl. unter Berücksichtigung der im folgenden
aufgeführten Modifizierungen.
3. Die Berechnung der Zimmerpreise bei einem Vollhotel
Bei den bisherigen Ausführungen konnten die (korrigierten) Zahlen der Buchhaltung ohne
weitere Aufteilung übernommen werden, weil von Hotel garni Betrieben ausgegangen wurde.
Bei einem Vollhotel sind die Kosten in diejenigen des Beherbergungsbereiches und
diejenigen des Verpflegungsbereiches aufzuteilen. Danach können die Selbstkosten einer
Übernachtung/Zimmerbelegung wie aufgezeigt berechnet werden.
Zwei weitere Ansätze, um die Zimmerpreise festzulegen sind die ,,1 Dollar für 1.000 Dollar"
Methode und die ,,Hubbart Formel".
3.1. Die ,,1 Dollar für 1.000 Dollar Methode”
Bei der ,,1 Dollar für 1.000 Dollar" Methode wird für je 1.000 Dollar Investitionskosten pro
Zimmer ein durchschnittlicher Zimmerpreis von 1 Dollar angesetzt.
Beispiel (in öS):
Die gesamten Investitionskosten für ein Hotel mit 100 Zimmern betragen 200 Mio. öS. Die
Investitionskosten pro Zimmer betragen
200 Mio.: 100 Zimmer = 2.000. 000,- öS.
Der durchschnittliche Zimmerpreis sollte 1 Promille davon, also 2000,- öS, betragen.
Dieser Preis kann je nach Zimmerkategorie, Zimmergröße und Zielgruppe differenziert
werden, insgesamt muß sich jedoch ein Durchschnittspreis von 2000,- öS ergeben.
Diese Faustformel ist vor vielen Jahren entstanden. Es wird ein direkter Zusammenhang
zwischen Investitionskosten und Zimmerpreisen angenommen. Zu beachten ist jedoch, da die
Investitionskosten zu einem erheblichen Umfang auch durch die Größe und Zahl der
Restaurants und durch sonstige Nebenleistungen, die eigene Deckungsbeiträge erwirtschaften,
bestimmt werden.
Bei obigem Beispiel hat die gesamte Investitionssumme 200 Mio. öS betragen. Angenommen
der Investor erwartet aufgrund des Standortes bei entsprechendem Konzept eine gute
Nachfrage nach Restaurantleistungen und erweitert diesen Bereich durch eine zusätzliche
Investition von 20 Mio. . Der notwendige durchschnittliche Zimmerpreis würde auf 2.200.steigen. Dies ist jedoch nicht richtig, denn in den Restaurants sollen Deckungsbeiträge
erwirtschaftet werden, die zu berücksichtigen sind. Die zusätzlichen Investitionskosten können
nicht den Zimmerpreisen zugerechnet werden.
Die Formel ist also mit Vorsicht zu sehen, als Faustformel jedoch nützlich und wird immer
noch verwendet. Zu berücksichtigen ist auch, daß sich seit ihrer Entwicklung die
Marktsituation und die Kostenstrukturen erheblich verändert haben. Sie wurde außerdem für
Großhotels (mehrere hundert Betten) entwickelt, und als Grundlage diente eine Auslastung
der Zimmer von 70 %, was bei konkreten Projekten häufig nicht zutrifft.
Eine andere Methode zur Preisfindung im Beherbergungsbereich ist die für die American
Hotel and Motel Association ebenfalls vor Iängerer Zeit entwickelte sogenannte ,,Hubbart
Formel".
3.2. Die ,,Hubbart Formel”
Bei dieser Methode werden zur Berechnung der Zimmerpreise sowohl die Kosten und
gewünschten Gewinne als auch die erwartete Zimmerbelegung berücksichtigt. Es wird nach
dem Schema des Uniform System of Accounts vorgegangen. Allerdings wird vom
gewünschten Gewinn ausgegangen, die Kosten werden hinzuaddiert, um so auf die zu
erwirtschaftenden Umsätze zu kommen. Da vom Gewinn, als dem Ergebnis der Gewinn- und
Verlustrechnung, ausgegangen und hochgerechnet wird, bezeichnet man dieses Verfahren
auch als ,,bottom - up" Ansatz.
Der notwendige durchschnittliche Zimmerpreis wird wie folgt berechnet:
a) Es wird der gewünschte Gewinn nach Steuern festgelegt bzw. auf der Basis der
gewünschten Kapitalverzinsung berechnet.
b) Es wird der Gewinn vor Steuern berechnet, der notwendig ist, um den gewünschten
Gewinn nach Steuern zu erhalten.
c) Addition (zu b) der anlagebedingten Kosten, der management fee, sowie Versicherungen.
d) Addition (zu c) der unverteilten betriebsbedingten Kosten wie Verwaltungs-, Energie-,
allgemeine Personalaufwendungen, Marketingaufwendungen.
Der an dieser Stelle errechnete Betrag muß durch die Deckungsbeiträge der einzelnen
Abteilungen gedeckt werden.
e) Schätzung der Deckungsbeiträge des Verpflegungsbereichs und der sonstigen
Leistungsabteilungen.
f) Berechnung des notwendigen Deckungsbeitrages aus dem Beherbergungsbereich durch
Subtraktion der Deckungsbeiträge des Verpflegungsbereiches und der sonstigen Leistungen
von d.
g) Schätzung und Addition (zu f) der direkt zurechenbaren Kosten aus dem
Beherbergungsbereich.
h) Notwendige Umsätze im Beherbergungsbereich als Ergebnis der Rechenfunktionen a-g.
i) Berechnung des notwendigen durchschnittlichen Zimmerpreises durch Division der
notwendigen Umsätze durch die erwartete Zahl der Zimmerbelegungen.
Bei diesem Verfahren müssen die geplanten Kosten und Umsätze wie beim Uniform System
of Accounts auf die einzelnen Abteilungen verteilt werden.
In Anlehnung an diese Vorgehensweise soll im folgenden anhand eines auf die
Rechnungslegung in der Bundesrepublik Deutschland bezogenen Beispieles gezeigt werden,
wie die Zimmerpreise berechnet werden können.
Der Gewinn eines Hotelbetriebes mit 50 Zimmern soll bei einer budgetierten Zimmerbelegung
von 60 % 2.000.000,- betragen. Für die anlagebedingten Kosten werden 7.500.000,benötigt. Die unverteilten betriebsbedingten Kosten (Verwaltung, Marketing, allgemeine
Personalaufwendungen, sonstige Kosten) betragen 3.000.000,- . Der Verpflegungsbereich
soll einen Deckungsbeitrag von 2.500.000,- bringen. Die direkt zurechenbaren
Personalkosten des Beherbergungsbereichs betragen 3.200.000,- , die sonstigen direkt
zurechenbaren Kosten 1.600.000,- .
Daraus ergibt sich folgendes Abrechnungsschema in Anlehnung an das Uniform System of
Accounts.
Leistungen
Umsätze
Wareneinsatz
Personalkosten
Sonstige
direkt zurechenbare
Kosten
1.600.000
Deckungsbeitrag
Beherbergung
14.800.000
3.200.000
10.000.000
Verpflegung
2.500.000
Gesamt operative
12.500.000
Abteilungen
unverteilte betriebs3.000.000
bedingte Kosten
Betriebsergebnis I
9.500.000
anlagenbedingte
7.500.000
Kosten
Betriebsergebnis II
2.000.000
Im Beherbergungsbereich wird ein Umsatz von 14.800.000,- benötigt. Daraus ergibt sich:
50 Zimmer x 365 Tage x 60 % Auslastung = 10.950 Zimmerbelegungen
notwendiger Umsatz : Zimmerbelegung = durchschnittl. Zimmerpreis
Beherbergung
14.800. 000,- öS : 10.950 = 1.351,60
Rechnerisch ergibt sich folgende Kalkulation der Hubbart Formel:
geplanter Gewinn
2.000.000
+ anlagebedingte Kosten
7.500.000
= notwendiger Deckungsbeitrag 2
9.500.000
+ unverteilte betriebsbedingte Kosten3.000.000
= notwendiger Deckungsbeitrag 1
12.500.000
./. Soll-Deckungsbeitrag aus dem Verpflegungsbereich
2.500.000
= notwendiger Deckungsbeitrag aus dem Beherbergungsbereich
10.000.000
+ Personalkosten des Beherbergungsbereiches
3.200.000
+ sonstige Kosten Beherbergungsbereich1.600.000
= notwendiger Umsatz Beherbergung (netto)14.800.000
4. Exkurs: Rechnerische Zusammenhänge bei der Preisdifferenzierung
Neben dem Angebot unterschiedlicher Preise für verschiedene Zimmerkategorien und
Zimmergrößen werden in Realität immer wieder Preisdifferenzierungen vorgenommen.
Preisdifferenzierung liegt vor, wenn das gleiche Zimmer für unterschiedliche Zielgruppen
bzw. zu unterschiedlichen Zeiten zu verschiedenen Preisen angeboten wird. Die Festlegung
der Preise erfolgt unter Nachfrage- und Konkurrenzgesichtspunkten. Aufgabe des
Rechnungswesen ist es, aufzuzeigen, ob die zu erwartenden Belegungen ausreichen, um den
notwendigen durchschnittlichen Preis zu erreichen.
Diese Berechnung soll im folgenden beispielhaft aufgezeigt werden. Zur Vereinfachung wird
von den Übernachtungspreisen ausgegangen.
Dabei soll der in Abschnitt 1.1 dieses Skriptes errechnete notwendige durchschnittliche
Übernachtungspreis von 1.008,27 (brutto) bzw. 916,61 (netto) verwendet werden. Unter der
Annahme, daß es sich bei dem Beispielbetrieb um ein Urlaubshotel handelt, wird für
Geschäftsreisende zur Auslastungserhöhung in den urlaubsschwachen Monaten der BusinessPreis von 950,- (brutto) angeboten. Daneben sollen Seminargäste mit 900,- (brutto) und
Urlauber an Sylvester mit einem Sonderangebot von 990,- (brutto) von unserem Hotel
angezogen werden. Um nun den benötigten Übernachtungspreis für die normalen
Urlaubsgäste zu errechnen, ist eine Aufteilung der Übernachtungszahlen in die einzelnen
Sparten notwendig:
Zahl der ÜberPreis geplant
Preis geplant
nachtungen
brutto
netto
Geschäftsreisende, Einzelreisende
3.000
950.00
863.63
Seminargäste
1.500
900.00
818.18
Urlauber Sonderangebot
450
990.00
900.00
Urlauber
12.935
?
?
Gesamt
17.885
1.008.27
916.61
Da durchschnittlich 916,61 (netto) erreicht werden müssen, ist ein Gesamtumsatz von
16.393.569 öS (17.885 Übernachtungen x 96.61 ) nötig. Folgende Rechnung führt zu dem
normalen Urlauber-Übernachtungspreis:
16.393.569 = 12.935 x ? + 3.000 x 863.63 + 1.500 x 818.18 + 450 x 900.00
12.170.409 = 12.935 x ?
? = 940.89
Der ausgewiesene normale Übernachtungspreis (hauptsächlich für Urlauber) muß demnach
940.89 (netto) bzw. 1.034.98 (brutto) betragen.
Nachdem die durchschnittlichen Preise für die einzelnen Marktsegmente festgelegt sind,
können weitere Differenzierungen vorgenommen werden, beispielsweise nach Saisonzeiten.
Die Berechnung, ob der durchschnittliche Preis erreicht werden kann, erfolgt nach dem
gleichen Schema, nur wird nicht mehr nach Marktsegmenten, sondern nach Saisonzeiten
unterschieden.
5. Schlußbemerkung
Hier wurde gezeigt, wie die notwendigen Übernachtungs- bzw. Zimmerpreise für
HoteIbetriebe berechnet werden können. Da mit Ausnahme der Nachkalkulation Preise immer
für die Zukunft festgelegt werden, basieren die Berechnungen auf Vorjahreszahlen sowie auf
Prognosen und Schätzungen. Es muß versucht werden, diese so realistisch wie möglich
vorzunehmen.
Die gedankliche Durchdringung des zukünftigen Geschäftsjahres hat große Vorteile:
Mögliche Probleme - z.B. daß aufgrund der Kosten ein zu hoher Preis verlangt werden muß,
der nicht mehr nachfragegerecht ist - werden frühzeitig erkannt, so daß rechtzeitig
Gegenmaßnahmen ergriffen werden können