liegenschafts- bewertung
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1/2017 1 – 20 Österreichische Zeitschrift für LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG Schriftleitung: Heimo Kranewitter gast & kommentar Die kommende Wohnungsnot und ihre Lösung im fokus Rechte und Lasten in der Bewertung von Wäldern schwerpunkt Dienen, herrschen, streiten befund & gutachten Vom Leben vor dem Tod – Grundsätze der Leibrentenberechnung preis & markt Wiener Einkaufsstraßen bewertung international Länderserie – Großbritannien bilanz & steuern Gemeine Wertminderung finanzieren & investieren ISSN 2072-2230 Grunddienstbarkeiten – Berücksichtigung bei der immobilienfinanzierenden Bank liegenschaftsbewertung.manz.at Österreichische Post AG PZ 09Z038013 P Verlag Manz, Gutheil Schoder Gasse 17, 1230 Wien editorial & inhalt Heimo Kranewitter Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung Grunddienstbarkeiten Grunddienstbarkeiten sind Dienstbarkeiten, die nicht zugunsten einer bestimmten Person, sondern zugunsten des jeweiligen Eigentümers einer Liegenschaft eingeräumt werden. Grunddienstbarkeiten dienen der Ergänzung eines Liegenschaftseigentums und werden idR durch ein Rechtsgeschäft wie zB einen Vertrag oder ein Testament, aber auch durch Ersitzung oder richterliche Entscheidung begründet. Daneben gibt es auch die sogenannten Legalservitute zB durch Starkstromwegegesetz, Rohrleitungsgesetz, Luftverkehrsgesetz, Straßengesetze und Bauordnungen. Durch die Verbücherung einer Dienstbarkeit hat diese dingliche Wirkung. Der Berechtigte erlangt dadurch die Rechtssicherheit, dass die Eintragung gegenüber Dritten Wirksamkeit entfaltet. Vor der Eintragung besteht die Dienstbarkeit im Regelfall nur als persönliches, aber nicht als dingliches Recht und wirkt daher nicht gegenüber einem gutgläubigen Erwerber einer Liegenschaft. Grunddienstbarkeiten beschränken das Eigentum am verpflichteten Gut und erweitern oder fördern das am berechtigten Gut bestehende Eigentum. Das verpflichtete Grundstück wird als dienendes Grundstück bzw Gut bezeichnet. Die Einverleibung erfolgt im C-Blatt des durch die Dienstbarkeit belasteten Grundstücks. Das berechtigte Grundstück wird als herrschendes Grundstück bzw Gut bezeichnet und die Dienstbarkeit im A2-Blatt ersichtlich gemacht. Der Eigentümer der dienenden Liegenschaft ist verpflichtet, zum Vorteil eines anderen etwas zu dulden – dies wird auch als bejahendes Servitut bezeichnet – oder zu unterlassen – auch als verneinendes Servitut bezeichnet. Am häufigsten anzutreffen ist die Verpflichtung zur Duldung der Nutzung des Grundstücks durch den Berechtigten, wozu das Wegeund Fahrrecht, das Weiderecht, das Recht der Holzbringung ua zählen. Zu den Unterlassungsverpflichtungen zählt ua die Verpflichtung des Eigentümers, bauliche Maßnahmen zu unterlassen, die das herrschende Grundstück einschränken, beispielsweise den Zugang, die Aussicht oder den Lichteinfall. Grunddienstbarkeiten sind durch den Berechtigten möglichst schonend und einschränkend auszuüben. Es darf zu keiner eigenmächtigen Erweiterung kommen, zB darf die Dienstbarkeit des Gehens nicht durch das Befahren ausgeweitet werden. Grunddienstbarkeiten sind unteilbar, dh, bei Teilung des dienenden oder herrschenden Grundstücks bleibt die Dienstbarkeit idR auf allen Teilen weiter bestehen. Eine Ausnahme davon bildet es beispielsweise, wenn der von einem Wegerecht betroffene Weg nur mehr auf einem Teil des geteilten Grundstücks liegt. Unsere aktuelle Ausgabe der ZLB beschäftigt sich mit den unterschiedlichen Facetten der Grunddienstbarkeiten und bietet auch eine Hilfestellung, wie diese zu beurteilen und in der Folge bei der Bewertung zu berücksichtigen sind. Besonders interessant ist dabei die Rubrik „bilanz & steuern“, in der sich Mag. Manfred Kunisch mit den Besonderheiten der Berücksichtigung von Dienstbarkeiten bei der Ermittlung des gemeinen Werts im Vergleich zur klassischen Verkehrswertermittlung auseinandersetzt. Mag. Christian Lenoble zeigt unter „schwerpunkt“ auf, welche Probleme und Streitigkeiten auftreten, wenn Grunddienstbarkeiten nicht im Grundbuch eingetragen sind. Einen Exkurs unternehmen DI Martin M. Roth und Mag. Alexander Stögbauer, indem sie einen Blick auf das durch das Brexit-Votum ins Rampenlicht gerückte Großbritannien werfen und dabei einen Überblick über die dortigen Immobilienmarktentwicklungen geben. ZLB 2017/1 dies & das 2 gast & kommentar 3 Die kommende Wohnungsnot und ihre Lösung Mismatch zwischen Nachfrage und Angebot im fokus 5 Rechte und Lasten in der Bewertung von Wäldern Einflussfaktoren der Waldbewertung schwerpunkt 6 Dienen, herrschen, streiten Dienstbarkeit an Liegenschaften befund & gutachten 8 Vom Leben vor dem Tod – Grundsätze der Leibrentenberechnung Über die Bewertung von Leib- und Zeitrenten preis & markt 10 Wiener Einkaufsstraßen Fakten und Trends bewertung international 12 Länderserie – Großbritannien bilanz & steuern 14 Gemeine Wertminderung Dienstbarkeiten entscheidungen kompakt 17 OGH Rechtsprechung zu Grunddienstbarkeiten finanzieren & investieren 18 Grunddienstbarkeiten – Berücksichtigung bei der immobilienfinanzierenden Bank Grunddienstbarkeiten – Hindernis bei der Bewertung? fragen & antworten 20 Häufig gestellte Seminarfragen Seminartermine Impressum Liegenschaftsbewertung 1 | 2017 1
