Stadt Bruchsal Begründung Bebauungsplan "Unterer Holder

Stadt Bruchsal
Bebauungsplan "Unterer Holder Änderung III"
Gemarkung Obergrombach
Teil B
Begründung
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Beigefügte Teile zum Bebauungsplan
Begründung planungsrechtlicher Festsetzungen und örtlicher Bauvorschriften
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Gemarkung Obergrombach
Begründung
Inhaltsverzeichnis
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Übersichtsplan
1
Flächennutzungsplan
2
Bebauungsplan "Unterer Holder"
3
Darstellung des Plangebietes
4
Planungsziele
5
Planungsrechtliche Festsetzungen, örtliche Bauvorschriften
6
Eingriffsdarstellung und Ausgleichsmaßnahmen
7
Zusammenstellung der Flächen
8
Kosten
Begründung
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1. Flächennutzungsplan
Im verbindlichen Flächennutzungsplan der Verwaltungsgemeinschaft Bruchsal ist
der Geltungsbereich des Bebauungsplanes "Unterer Holder Änderung III" als gewerbliche Baufläche dargestellt. Die Darstellung entspricht nicht der geplanten Nutzung des Gebietes. Der Flächennutzungsplan muss deshalb geändert werden. Die
Änderung wird in dem bereits eingeleiteten Verfahren zur II. Änderung des Flächennutzungsplanes erfolgen.
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2. Bebauungsplan "Unterer Holder"
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Unterer Holder Änderung III“, Gemarkung Obergrombach besteht bereits der seit März 1965 rechtsverbindliche Bebauungsplan "Unterer Holder". Der neu aufzustellende Bebauungsplan „Unterer
Holder Änderung III“ soll in den Grenzen seines räumlichen Geltungsbereiches die
Festsetzungen des Bebauungsplanes „Unterer Holder“ ersetzen.
Der Bebauungsplan "Unterer Holder“ enthält folgende Zielvorstellungen und Festsetzungen. Der Planungsbereich grenzt an die damals bestehende Ortslage an. Die
Art der baulichen Nutzung ist als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Zulässig ist
ein- und zweigeschossige Bebauung überwiegend mit freistehenden Einzelhäusern,
Doppelhäusern und Reihenhäusern. Südlich der Sofienstraße setzt der Bebauungsplan „Unterer Holder“ für den Geltungsbereich des neu aufzustellenden Bebauungsplan „Unterer Holder Änderung III“ ein Dorfgebiet fest. Die Art der baulichen Nutzung innerhalb des Dorfgebietes war nicht eingeschränkt. Allgemein zulässig sind Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, Kleinsiedlungen und landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen, Wohngebäude, Betriebe zur Verarbeitung und Sammlung land- und forstwirtschaftlicher Erzeugnisse, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Handwerksbetriebe, die der Versorgung der Bewohner des Gebietes
dienen, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für örtliche Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
Gartenbaubetriebe und Tankstellen. Das ursprüngliche Ziel dieser Festsetzung bestand darin, Erweiterungs- und Umsiedlungsflächen für landwirtschaftliche, handwerkliche und gewerbliche Betriebe vorzuhalten. Das Maß der baulichen Nutzung
war an den Obergrenzen der Baunutzungsverordnung 1962 orientiert.
Das städtebauliche Konzept des Bebauungsplanes „Unterer Holder“ sah entlang
der Sofienstraße zweigeschossige Baukörper als freistehende Einzelhäuser vor.
Die überbaubare Grundstücksfläche war mit Baulinien im Abstand von 5,0m zur
Straßenbegrenzungslinie und der Festsetzung der zulässigen Bautiefe von 11,0m
bei den zweigeschossigen Hauptgebäuden festgesetzt. Die zulässige Dachneigung
der Hauptgebäude war auf 30° begrenzt. In den rückwärtigen Grundstücksteilen
waren die für die Betriebe notwendigen Wirtschafts- und Betriebsgebäude in eingeschossiger Bauweise vorgesehen. Die Tiefe der Nebengebäude war auf 20,0m begrenzt. Die zulässige Dachneigung war auf zwingend 30° festgesetzt.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Unterer Holder“ wurde inzwischen
überwiegend bebaut.
3. Darstellung des Plangebietes
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes "Unterer Holder Änderung
III" wird im Norden durch die Sofienstraße, im Osten durch die östliche Grenze des
Grundstücks Lgb. Nr. 5570, im Süden entlang der nördlichen Grenze des Grundstücks Lgb. Nr. 5576 und im Westen durch die Friedrich - Hebbel - Straße bestimmt.
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Das Gebiet grenzt unmittelbar an nördlich gelegene Wohngebiete an. Im Süden
grenzt das Plangebiet an den bisher unbebauten Außenbereich. Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Verwaltungsgemeinschaft ist südlich des Plangebietes eine Mischbaufläche dargestellt.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Unterer Holder Änderung III“ ist Bestandteil der im Zusammenhang bebauten Ortslage und ist bereits teilweise bebaut.
Auf dem Grundstück Lgb.Nr. 5573 befindet sich ein gewerblicher Betrieb. Entsprechend dem städtebaulichen Konzept des Bebauungsplanes „Unterer Holder“ wurde
das Hauptgebäude in dem an die Straße angrenzenden Grundstücksteil errichtet
und das Werkstatt- und Lagergebäude im rückwärtigen Grundstücksteil. Das
Hauptgebäude dient dem Geschäftsinhaber als Wohnung. Baurechtlich genehmigt
ist in diesem Gebäude auch ein Ausstellungsraum für die gewerbliche Nutzung.
Das Grundstück Lgb.Nr. 5575 wurde ursprünglich nur durch eine Bauunternehmung
/ Maurerbetrieb genutzt. Das Grundstück wurde nachträglich geteilt. Auf dem
Grundstück Lgb.Nr. 5575/1 steht noch die Lagerhalle des Betriebes. Die Bauunternehmung wird zwischenzeitlich nicht mehr betrieben. Auf dem Grundstück Lgb.Nr.
5575 wurde ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten nach den Festsetzungen
des Bebauungsplanes „Unterer Holder“ mit Baugenehmigung vom 27.09.1993 baurechtlich genehmigt.
Für das Grundstück Lgb.Nr. 5572 bestand seit dem 20.05.1968 eine baurechtliche
Genehmigung für eine Zimmereiwerkstatt. Das Gebäude wurde zwischenzeitlich in
ein Wohngebäude mit 4 Wohnungen umgebaut.
Zusammenfassend sind in dem Änderungsbereich insgesamt vier Grundstücke bebaut. Davon sind zwei Grundstücke mit gewerblichen Gebäuden bebaut, wovon jedoch nur ein Grundstück gewerblich genutzt wird und zwei Grundstücke sind mit
Mehrfamilienwohnhäusern bebaut.
Die Erschließung des Gebietes erfolgt über die Sofienstraße und die Friedrich Hebbel - Straße.
4. Planungsziele
Bei der künftigen Entwicklung dieses Bereiches ist zu berücksichtigen, daß das Gebiet bereits teilweise bebaut ist. Die vorhandenen Gebäude und die Art der baulichen Nutzung der bebauten Grundstücke ist in die Planung mit einzubeziehen. Das
Gebiet ist auch bereits erschlossen. Die vorhandene Erschließung soll aus Kostengründen möglichst nicht verändert und/oder ergänzt werden.
Die beiden in der Mitte des Plangebietes gelegenen Grundstücke sind bereits bebaut. Diese sind direkt an die Sophienstraße angebunden. Die Erschließung der
vier Wohneinheiten auf dem Grundstück Lgb.-Nr. 5572 erfolgt über eine private Erschließung. Das unbebaute Grundstück Lgb.-Nr. 5574 liegt zwischen bebauten
Grundstücken. Auch hier bietet sich eine private Erschließung an, da nur dieses
Grundstück eine zusätzliche Erschließung für eine Wohnbebauung im südlichen
Grundstücksteil braucht. Die beiden unbebauten Grundstücke Lgb.-Nrn. 5571 und
5570 liegen nebeneinander und könnten über eine gemeinsame Stichstraße für den
südlichen Grundstücksteil erschlossen werden. Dies ist jedoch eher unwahrschein-
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lich, da die Grundstücke unterschiedlichen Eigentümern gehören. Es ist eher wahrscheinlich, dass die Grundstücke Lgb.-Nrn. 5572 und 5571 gemeinsam erschlossen
werden, da sie dem gleichen Eigentümer gehören. Für eine gemeinsame Erschließung ist grundsätzlich die Bildung eines Straßengrundstückes erforderlich. Hierauf
kann verzichtet werden, wenn die südlichen Grundstücksteile jeweils privat erschlossen werden.
Damit keine Maßnahmen der Bodenordnung erforderlich werden, sollen die bestehenden Grundstücke in ihrem Zuschnitt möglichst nicht verändert werden.
Das städtebauliche Konzept des Bebauungsplanes „Unterer Holder“ soll möglichst
beibehalten werden, damit sich die neue Bebauung in die vorhandene Baustruktur
einfügt. Dieses Konzept sieht im vorderen Grundstücksteil entlang der Sofienstraße
eine zweigeschossige Bebauung in offener Bauweise - in der Begründung zum Bebauungsplan „Unterer Holder“ als Hauptgebäude bezeichnet - und im rückwärtigen
Grundstücksteil eingeschossige Gebäude - in der Begründung zum Bebauungsplan
„Unterer Holder“ als Nebengebäude bezeichnet - vor.
Bei der Entwicklung eines städtebaulichen Konzeptes für dieses Gebiet sind die auf
den bebauten Grundstücken vorhandenen Gebäude grundsätzlich zu beachten. Die
bestehenden Hauptgebäude auf den Grundstücken Lgb.Nrn. 5575 und 5573 fügen
sich in das städtebauliche Konzept mit zweigeschossiger offener Bauweise entlang
der Sofienstraße gut ein. Auf den bisher unbebauten Grundstücken ist dieses Konzept ebenfalls gut zu verwirklichen, so dass entlang der Sofienstraße ein einheitliches städtebauliches Erscheinungsbild erreicht werden kann.
Auf den rückwärtigen, südlichen Teilen der Grundstücke sollen ebenfalls in offener
Bauweise Wohngebäude errichtet werden. Diese Grundstücksteile grenzen derzeit
unmittelbar an den Außenbereich an. Aus diesem Grund sollen diese Gebäude in
ihrer Höhenentwicklung niedriger sein als die zweigeschossigen Gebäude entlang
der Sofienstraße. Vorgesehen ist eine im Hinblick auf die äußere Erscheinung eingeschossige Bauweise. Damit entsteht städtebaulich ein abgestufter harmonischer
Übergang zum Außenbereich. Die bestehenden Nebengebäude auf den Grundstücken Lgb.Nrn. 5573 und 5575/1 müssen zur Realisierung der vorgesehenen Bebauung mit Wohngebäuden beseitigt werden.
Die in ein Wohngebäude umgebaute ehemalige Zimmereiwerkstatt auf dem Grundstück Lgb.Nr. 5572 ist nach dem erfolgten Umbau als Hauptgebäude zu betrachten.
Das Gebäude stellt aus städtebaulicher Sicht einen Fremdkörper dar, da es einseitig an die westliche Grundstücksgrenze angebaut ist und sich somit nicht in das
städtebauliche Konzept integrieren läßt. Die Belichtung und Belüftung der Wohnungen kann aufgrund der Grenzbebauung nur von der östlichen Fassade bzw. über
Oberlichter im Dach erfolgen. Eine Orientierung des städtebaulichen Konzeptes an
dieser Gebäude- und Grundrissanordnung im Hinblick auf die Bebauung der noch
unbebauten Grundstücke wird nicht angestrebt, da die entstehenden Wohnungen
aufgrund der nur einseitig möglichen Belichtung über eine Schmalseite der Fassade
nach heutigen städtebaulichen Grundsätzen keine gesunden Wohnverhältnisse
darstellen. Das Gebäude hat jedoch Bestandsschutz. Es ist davon auszugehen,
dass eine Realisierung des für das Gesamtgebiet entwickelte städtebaulichen Konzeptes nur langfristig erfolgen kann.
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Die Art der baulichen Nutzung soll entsprechend der vorgesehenen Bebauung mit
Wohngebäuden als allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden. Der auf dem
Grundstück Lgb.Nr. 5573 vorhandene gewerbliche Betrieb verursacht keine mit der
umgebenden Wohnnutzung nicht vereinbare Immissionen. Der Betrieb ist somit als
nicht störender Gewerbebetrieb ausnahmsweise in einem allgemeinen Wohngebiet
zulässig.
5. Planungsrechtliche Festsetzungen , örtliche Bauvorschriften
Die Art der baulichen Nutzung ist für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes
als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die Festsetzung der Baugebietsart entspricht der tatsächlichen Nutzung der bebauten Grundstücke und dem städtebaulichen Ziel der Entwicklung des Bereiches zu einem Wohngebiet. Zulässig sind die
nach §4 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Wohngebäude, die der Versorgung
des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise können Betriebe des Beherbergungsgewerbes und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zugelassen werden.
Tankstellen werden aus der allgemeinen Zulässigkeit ausgeschlossen, weil sie wegen ihrer typischen baulichen Erscheinungsform nicht mit der erstrebten städtebaulichen Struktur vereinbar sind. Gartenbaubetriebe benötigen in der Regel eine große Betriebsfläche zur Erzeugung der gartenbaulichen Produkte. Dieser Flächenbedarf ist wegen der geringen Baugebietsgröße nicht mit dem Ziel der Entwicklung eines Wohngebietes vereinbar.
Das Maß der baulichen Nutzung orientiert sich an den in der BauNVO vorgegebenen Obergrenzen. Die Grundflächenzahl ist mit 0,4 festgesetzt und ist die nach der
BauNVO zulässige Obergrenze in Allgemeinen Wohngebieten. Die Geschoßflächenzahl und die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse begrenzen die zulässige
Baumasse gemäß den Vorgaben der städtebaulichen Entwicklungsvorstellungen für
das Plangebiet. Die Geschoßflächenzahl ist auf 0,8 GFZ festgesetzt. Die Geschoßfläche ist so bemessen, daß die Grundstücke jeweils mit einem zweigeschossigen Hauptgebäude bebaubar sind. Entlang der Sofienstraße ist die zweigeschossige Bauweise zwingend festgesetzt. Die Traufhöhe ist als Mindest- und Höchstgrenze auf 7,0m bis 7,5m festgesetzt. Die Traufhöhe ist zu messen zwischen der
Höhenlage der Straße und dem Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberseite der
Dachhaut. Die Festsetzung der Traufhöhe ermöglicht eine relativ einheitliche Höhenentwicklung der traufständigen Hauptgebäude und läßt den Bauherren einen
ausreichenden Spielraum bei der baulich - konstruktiven Gestaltung der Gebäude.
In den rückwärtigen Grundstücksteilen soll sich die Bebauung hinsichtlich ihrer äußeren Erscheinungsweise und der Kubatur gegenüber den Gebäuden an der Sofienstraße unterordnen und zum bisher unbebauten Außenbereich einen Übergang
darstellen. Die Traufhöhe wird deshalb für diesen Bereich so festgesetzt, dass
durch einen Ausbau des Dachgeschosses ein Vollgeschoß entstehen kann, die
Gebäude hinsichtlich ihrer äußeren Erscheinung jedoch wie eingeschossige Baukörper aussehen.
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Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen festgelegt. Als
Bauweise wird offene Bauweise mit Einzel- und Doppelhausbebauung festgesetzt.
Diese Bauweise fügt sich am besten in die bereits vorhandene Bebauung in der
Umgebung des Gebietes ein. Das auf dem Grundstück Lgb.Nr. 5572 zu Wohnzwecken umgebaute ehemalige Werkstattgebäude stellt einen Fremdkörper innerhalb
des ansonsten hinsichtlich der Baustruktur und der Stellung der Baukörper harmonischen Gebietes dar. Die Festsetzungen der überbaubaren Flächen für dieses
Grundstück orientiert sich deshalb nicht an dem vorhandenen Bestand, sondern an
dem aus der Struktur des umgebenden Baugebietes entwickelten städtebaulichen
Konzept. Das Gebäude hat Bestandsschutz. Deshalb läßt sich die Festsetzung nur
langfristig realisieren. Auch der auf dem Grundstück Lgb.Nr. 5573 bestehende nicht
störende Gewerbebetrieb hat Bestandsschutz. Wenn der Betrieb aufgegeben wird,
soll entsprechend dem städtebaulichen Konzept Wohnnutzung entwickelt werden.
Innerhalb der festgesetzten Flächen für Nebenanlagen in den Vorgartenflächen sind
nur Stellplätze und Carports zulässig. Die Möglichkeit der Anordnung der Stellplätze
im Vorgartenbereich für die Gebäude entlang der Sofienstraße ist unumgänglich.
Da die Vorgartenbereiche ansonsten nur gärtnerisch genutzt werden, sind massive
bauliche Anlagen wie Garagen sowohl mit dem bisherigen als auch mit dem beabsichtigten Erscheinungsbild des Straßenraumes und der Vorgartenbereiche nicht
vereinbar.
Die Flächen für Stellplätze einschließlich der Zufahrten sind mit wasserdurchlässigen Materialien und Oberflächenbefestigungen herzustellen um den Versiegelungsgrad der Grundstücke möglichst gering zu halten und das anfallende Oberflächenwasser zu versickern. Die Stellplatzflächen müssen mit hochstämmigen,
standortgerechten Laubbäumen bepflanzt werden. Je Stellplätz muß ein Baum gepflanzt werden.
Das im Bebauungsplan festgesetzte Leitungsrecht für unterirdische Entwässerungsleitungen auf dem Grundstück Lgb.Nr. 5572 zu Gunsten der Stadt Bruchsal besteht
seit 1972 und ist bereits durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit grundbuchrechtlich gesichert.
Die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen orientieren sich an dem in der Umgebung und im Geltungsbereich des Bebauungsplanes vorhandenen Bestand und den
Vorgaben des städtebaulichen Konzeptes.
6. Eingriffs- und Ausgleichsmaßnahmen
Das Plangebiet des Bebauungsplanes Unterer Holder Änderung III ist seit dem
09.03.1965 rechtskräftig durch den Bebauungsplan Unterer Holder überplant und
bereits teilweise bebaut. Die drei bisher unbebauten Grundstücke sind als Nutzgarten oder Wiese mit Obstbaumbestand genutzt.
Das Grundstück, das als Gemüsegarten genutzt wird, weist keinen Gehölzbestand
auf. Der ökologische Wert der Fläche ist gering. Die beiden Wiesengrundstücke
sind mit 4 ausgewachsenen hochstämmigen Obstbäumen, 8 jungen Obstbäumen
und 2 Wildgehölzen bestanden. Die Fläche ist von der beidseitig angrenzenden
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Wohn- und Gewerbebebauung beeinträchtigt. Ihr ökologischer Wert ist deshalb als
nicht sonderlich hoch einzustufen.
Im bisherigen Bebauungsplan Unterer Holder war das Gebiet als Dorfgebiet gemäß
§5 BauNVO 1962 festgesetzt. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung galten die Obergrenzen des § 17 BauNVO 1962. Der bisherige Bebauungsplan Unterer Holder setzte nur entlang der Straße eine Baugrenze fest. Mit dieser Festsetzung war die hinter der Baugrenze liegende Grundstücksfläche grundsätzlich bebaubar.
Bei dem Entwurf des Bebauungsplanes Unterer Holder Änderung III ist die Art der
baulichen Nutzung als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Das Maß der baulichen
Nutzung ist hinsichtlich der überbaubaren Grundflächen GRZ auf die Obergrenze
des § 17 BauNVO 1990 festgesetzt. Die zulässige Geschoßflächenzahl GFZ ist auf
0,8 GFZ festgesetzt. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen
festgesetzt. Die festgesetzten Baufenster umfassen im Vergleich zur vorherigen
Festsetzung wesentlich kleinere Teile der Grundstücksfläche. Die Eingriffe des Bebauungsplanes Unterer Holder Änderung III in den Naturhaushalt wurden bei der
Planung soweit als möglich minimiert. Das städtebauliche Konzept sieht keine zusätzlichen Erschließungsanlagen vor.
Gegenüber den bisherigen Festsetzungen des Bebauungsplanes Unterer Holder
ergeben sich bei der Änderung des Bebauungsplanes keine Eingriffe in den Naturhaushalt, die über das bisher zulässige Maß hinausgehen. Damit sind keine Ausgleichsmaßnahmen erforderlich.
Gemäß §1 BauGB sind bei der Bauleitplanung die natürlichen Lebensgrundlagen
zu schützen und zu entwickeln. Hierbei sind insbesondere die Belange des Umweltschutzes, auch durch Nutzung erneuerbarer Energien, des Naturschutzes und der
Landschaftspflege, insbesondere des Naturhaushalts, der Luft und des Bodens einschließlich seiner Rohstoffvorkommen sowie das Klima zu berücksichtigen. Aufgrund dieser allgemeinen Verpflichtung zur Berücksichtigung von Belangen des Natur- und Umweltschutzes bei der Aufstellung von Bauleitplänen wurden Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft festgesetzt, die die Flächenversiegelung innerhalb des Gebietes begrenzen und somit die
Versickerung von Oberflächenwasser ermöglichen. Im Zuge von Baumaßnahmen
entfallende Bäume sind durch die Pflanzung neuer Bäume zu ersetzen.
7. Zusammenstellung der Flächen
Das Plangebiet umfaßt eine Fläche von 0,66 ha. Da keine zusätzlichen Erschließungsanlagen erforderlich sind, entspricht die Nettobaufläche der Gesamtfläche
des Baugebietes.
8. Kosten
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Der Stadt Bruchsal entstehen durch die Bebauungsplanänderung keine Kosten. Die
vorhandenen Erschließungsanlagen werden nicht verändert. Maßnahmen der Bodenordnung werden nicht erforderlich.
Entwurf und Bearbeitung
Stadt Bruchsal, Stadtplanungsamt
Bruchsal, den 10.07.2001
gez. Jürgen Müller, Dipl.- Ing.
Ausfertigung:
Die Übereinstimmung der Begründung mit dem Gemeinderatsbeschluß/Satzungsbeschluß vom 18.09.2001 wird bestätigt.
Stadt Bruchsal, Bürgermeisteramt
Bruchsal, den 02.10.2001
gez. Bernd Doll
Oberbürgermeister