Immobilienmakler – wichtige rechtliche Rahmenbedingungen

Geschäftsfeld Starthilfe und Unternehmensförderung
Jürgen Wager
Stettenstr. 1 + 3, 86150 Augsburg
Tel. (08 21) 31 62-255
Fax (08 21) 31 62-393
[email protected]
2007-08-29
Immobilienmakler – wichtige rechtliche Rahmenbedingungen
1. Öffentlich-rechtliche Voraussetzungen vor Beginn einer gewerbsmäßigen Tätigkeit als Immobilienmakler
1.1 Erlaubnis nach § 34 c Gewerbeordnung
Die Erlaubnis ist bei der örtlich zuständigen Kreisverwaltungsbehörde (Landratsamt oder kreisfreie Stadt) zu beantragen.
Die Gebühr ist gestaffelt nach der Zahl der
beantragten Tätigkeiten (z.B. Vermittlung
von Grundstücken und Darlehen) und beträgt derzeit zwischen 100 € und 500 €.
Die Erlaubnis wird erteilt, wenn der Antragsteller die für die Maklertätigkeit erforderliche Zuverlässigkeit besitzt und in geordneten Vermögensverhältnissen lebt.
Die erforderliche Zuverlässigkeit ist in der
Regel dann nachgewiesen, wenn das amtliche Führungszeugnis ergibt, dass der
Antragsteller in den letzten fünf Jahren vor
Beantragung der Erlaubnis nicht wegen
eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betruges, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat
rechtskräftig verurteilt worden ist. Außerdem darf die Auskunft aus dem Gewerbezentralregister keine einschlägigen Verstöße im Zusammenhang mit einer gewerblichen Tätigkeit ergeben. Ungeordnete Vermögensverhältnisse liegen vor,
wenn über das Vermögen des Antragstellers das Insolvenzverfahren eröffnet worden oder er in das vom Insolvenzgericht
zu führende Verzeichnis (Schuldnerverzeichnis) eingetragen ist. Der Nachweis
eines bestimmten Gründungskapitals wird
vom Gesetz nicht gefordert.
Erst nach Erteilung der Erlaubnis darf mit
der gewerbsmäßigen Maklertätigkeit begonnen werden.
1.2 Gewerbeanmeldung nach § 14 Gewerbeordnung
Vor Beginn der gewerblichen Tätigkeit
muss der Gewerbetreibende sein Gewerbe bei der Gemeinde am Sitz seines Betriebes anzeigen.
2. Vorschriften, die die Ausübung der
Maklertätigkeit betreffen
2.1 Verordnung über die Pflichten der
Makler, Darlehens- und Anlagenvermittler, Bauträger und Baubetreuer (Makler- und Bauträgerverordnung - MaBV -)
a) Buchführungspflicht
Nach § 10 MaBV hat der Makler eine gewerberechtliche Buchführungspflicht, die
neben den handels- und steuerrechtlichen
besteht. Danach sind Aufzeichnungen
vorzunehmen, sowie Unterlagen und Belege übersichtlich zu sammeln, die sich
auf das Auftragsverhältnis zwischen Makler und Nachfrage-Auftraggeber (Käufer,
Mieter) beziehen, sowie auf Objekte und
Darlehen, die vermittelt werden und auf
die Abwicklung des Auftrages.
Die Aufzeichnungspflicht besteht von der
Annahme des Auftrages an. Dies ist der
2
Zeitpunkt, in dem der Makler einem Kunden die Vermittlung von Verträgen über
Wohnungen, Grundstücke und dergleichen zusagt. Die Aufzeichnungspflicht betrifft also nicht jeden Interessenten, der
z.B. auf ein Zeitungsinserat anruft und mit
dem es zu keinen weiteren Maklerdienstleistungen kommt.
Diese Aufzeichnungen, Unterlagen und
Belege sind übersichtlich geordnet fünf
Jahre in den Geschäftsräumen aufzubewahren.
b) Informationspflicht
Der Makler muss seinen Auftraggeber
schriftlich über bestimmte Tatsachen informieren, die den Maklervertrag und das
Maklerobjekt betreffen. Einzelheiten regelt
§ 11 MaBV.
c) Entgegennahme fremder Vermögenswerte
Nimmt der Makler von Auftraggebern Zahlungen oder sonstige Vermögenswerte an,
die er in Erfüllung der von ihm vermittelten
Verträge an Dritte (z. B. Verkäufer, Vermieter) weiterleiten muss, dann entstehen
für ihn weitere Verpflichtungen. Er muss
entweder
eine
VertrauensschadenVersicherung abschließen oder eine
Bankbürgschaft beibringen, jeweils in Höhe der treuhänderisch entgegengenommenen Vermögenswerte. Aufzeichnungsund Informationspflichten erweitern sich
entsprechend. Wir raten grundsätzlich
jedem Makler davon ab, solche treuhänderischen Aufträge zu übernehmen, weil diese auch zu einem Verlust der Provision
führen können.
Ist dem Makler eine Inkassovollmacht von
denjenigem erteilt, an den die Zahlung
oder sonstige Vermögenswerte weiterzuleiten sind (z.B. Verkäufer, Vermieter), so
liegt keine Entgegennahme fremder Vermögenswerte vor, da der Kunde an den
Makler aufgrund der Vollmacht mit befreiender Wirkung vom Kunden leistet.
2.2 Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG)
§ 2 des Gesetzes regelt, wann dem Makler ein Anspruch auf Provision zusteht und
wann nicht, z. B. wenn der Verwalter eines
Mietshauses eine seiner Verwaltung unterliegende Wohnung vermittelt. Der Wohnungsvermittler hat die Höhe der Provision
jeweils in einem Bruchteil oder Vielfachen
der Monatsmiete einschließlich Mehrwertsteuer (z.B. 1,5 Monatsmieten) anzugeben.
In der Inseratenwerbung muss er seinen
Namen angeben, auf seine Eigenschaft
als Wohnungsvermittler hinweisen und bei
Wohnungsangeboten den Mietpreis nennen, sowie darauf hinweisen, ob zu dem
Mietpreis Nebenkosten hinzukommen. Der
Wohnungsvermittler darf Wohnräume
nicht ohne Auftrag des Vermieters oder
eines sonstigen Berechtigten anbieten.
§ 3 Absatz 2 WoVermRG verbietet dem
Wohnungsvermittler, überhöhtes Vermittlungsentgelt zu fordern. Die Höhe des
Entgelts für die Vermittlung von Wohnraum ist gesetzlich geregelt; sie darf zwei
Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen
Mehrwertsteuer nicht übersteigen. Bei der
Berechnung der Monatsmiete dürfen Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, nicht berücksichtigt werden. Verstöße hiergegen können mit einer Geldbuße bis zu 25.000 € geahndet werden.
2.3 Gesetz zum
(WoEigG)
Wohnungseigentum
Aufgrund des neuen WoEigG (seit
01.07.07) gelten neue Vorschriften für das
Wohnungseigentum.
Wohnungseigentum steht dabei für das
Eigentum an einer Wohnung bei gleichzeitigem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem die Wohnung gehört (meistens dem Haus).
Teileigentum beschreibt das gleiche Verhältnis für Eigentum, das nicht zu Wohnzwecken dient. Über das gemeinschaftliche Eigentum kann insoweit nur gemeinsam mit den anderen Miteigentümern verfügt werden.
Insofern ist der Makler verpflichtet, bei zu
vermittelnden Objekten auf Wohnungseigentum bzw. Teileigentum und die daraus
folgenden Rechte und Pflichten hinzuweisen.
3
2.4 Preisangabenverordnung (PAngV)
Diese Verordnung verpflichtet den Makler,
beim Angebot (nicht Werbung) seiner
Maklerleistung seine Maklerprovision einschließlich aller Preisbestandteile – insbesondere der Mehrwertsteuer – zu nennen,
wenn er sich mit seinem Angebot an einen
Endverbraucher wendet. Wirbt der Makler
mit Provisionssätzen, dann muss er auch
in der Werbung die Provision einschließlich der Mehrwertsteuer (also z.B. 3,57 %)
angeben. In seinem Büro hat der Makler
ein Verzeichnis der Provisionen und Gebühren auszuhängen, die er gegenüber
Endverbrauchern fordert.
2.5 Wettbewerbsrecht
Als Makler stehen Sie im Wettbewerb mit
einer großen Anzahl von Mitbewerbern.
Sie sind verpflichtet, die Wettbewerbsregeln dieses Berufsstandes einzuhalten.
Ein Verstoß dagegen ist in der Regel
gleichzeitig auch ein Verstoß gegen §§ 3 –
7 UWG.
Gemäß §§ 3, 4 UWG sind wettbewerbswidrige Handlungen verboten. Dazu zählen z. B. die Schleichwerbung oder die Belästigung von Verbrauchern durch unerbetene Telefonwerbung.
Gemäß § 5 UWG ist insbesondere irreführende Werbung verboten. Beispielsweise
dürfen Sie als Makler nicht über Ihre Befähigung oder Ihr Vermögen Angaben machen, die Ihren Kunden ein falsches Bild
von Ihnen vermitteln könnten (§ 5 Abs. 2
Nr. 3 UWG). Auch das bloße Verschweigen relevanter Tatsachen kann unzulässig
sein.
weise dürfen Sie als Makler nicht einen
Konkurrenten mit Ihnen selbst vergleichen
und dabei verunglimpfen (§ 6 Abs. 2 Nr. 5
UWG).
Gemäß § 7 UWG sind unzumutbare Belästigungen verboten. Dies kann z.B. der
Fall sein bei unerwünschter Werbung (§ 7
Abs. 1 Nr. 1 UWG) über Telefon, Telefax,
E-Mail oder SMS.
Einzelheiten entnehmen Sie bitte unserem
Merkblatt „Richtig werben“ (IHK- Rechtsinformation Nr. 84).
2.6 Impressumpflicht
setz)
Wenn Sie als Makler Ihre Dienste im Internet anbieten, müssen Sie eine Reihe
von Informationen leicht erkennbar, unmittelbar erreichbar und ständig verfügbar
halten. Detaillierte Auskünfte darüber gibt
Ihnen unser Merkblatt „Informationspflichten für Anbieter von Internetinhalten“ (IHKRechtsinformation Nr. 93), das wir auf unserer Homepage zum Download für Sie
bereithalten.
2.7 Pflichten bei Fernabsatzverträgen
(§§ 312 b ff. BGB)
Wenn Sie Ihre Maklerverträge mit Fernkommunikationsmitteln,
insbesondere
Briefen, Katalogen, Telefonanrufen oder
E-Mails abschließen, haben Sie weitergehende Impressumpflichten zu beachten
(§ 312 c BGB). Desweiteren besteht für
den Auftraggeber ein Widerrufsrecht
(§ 312 d BGB). Weitere Pflichten im elektronischen Geschäftsverkehr sind in
§ 312 e BGB festgelegt.
Stand 09/2007
Gemäß § 6 UWG kann auch vergleichende Werbung unzulässig sein. Beispiels-
(Telemedienge-