BEBAUUNGSPLAN MIT GRÜNORDNUNGSPLAN ALLGEMEINES

BEBAUUNGSPLAN MIT GRÜNORDNUNGSPLAN
_________________________________________________________________________
ALLGEMEINES WOHNGEBIET – WA
‘FUCHSENHÖHE II’
GEMEINDE NIEDERMURACH
LANDKREIS SCHWANDORF
PLANFASSUNG
31.05.2006
LÖSCH LANDSCHAFTSARCHITEKTUR
:
SIEGFRIED LÖSCH DIPL.ING. (FH) LANDSCHAFTSARCHITEKT
Drahthammerstraße 24a D-92224 Amberg Telefon 09621 / 7714-0 Telefax 09621 / 74851 Email: sl@lösch-landschaft.de:
BP / GOP FUCHSENHÖHE II NIEDERMURACH – ERLÄUTERUNGSBERICHT UND BEGRÜNDUNG
1.
1.1
Begründung zum Bebauungsplan
Erfordernis
Der Gemeinderat der Gemeinde Niedermurach hat in seiner Sitzung vom 14.06.2004 die
Aufstellung des qualifizierten Bebauungs- und Grünordnungsplanes „Fuchsenhöhe II“ im
Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB beschlossen.
Mit der Ausarbeitung wurde das Büro „Lösch Landschaftsarchitektur“, Drahthammerstraße
24a, 92224 Amberg, beauftragt.
Erforderlich ist die Baugebietsausweisung, da zahlreiche Bauwilllige in Niedermurach vorhanden sind, für die in anderen Baugebieten kein ausreichendes Angebot an bebaubaren
Grundstücken mehr zur Verfügung steht.
1.2
Planungsrecht
Das vorgesehene Allgemeine Wohngebiet „Fuchsenhöhe II“ soll am östlichen Rand von
Niedermurach im Anschluss an das bestehende Wohngebiet „Fuchsenhöhe“ entstehen.
Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan mit Landschaftsplan der Gemeinde Niedermurach ist das geplante Baugebiet „Fuchsenhöhe II“ als Wohnbaufläche ausgewiesen.
1.3
Lage und Beschaffenheit des Baugebietes
Das Allgemeine Wohngebiet „Fuchsenhöhe II“ liegt an einem nach Westen hin geneigtem
abfallenden Hang. Die Höhenlage des Gebietes liegt zwischen 468 m ü. NN im Nordosten
und 453 m ü. NN im Westen des Baugebietes.
Das Gelände wird derzeit intensiv landwirtschaftlich als Acker genutzt. Ökologisch wertvolle
Strukturen sind nicht vorhanden.
1.4
Grenzen
Das Gebiet umfasst eine Fläche von 1,5 ha und wird begrenzt:
- im Norden durch die vorhandene Bebauung entlang der straßenbegleitenden Böschung
der Dietersdorfer Straße und daran angrenzenden landwirtschaftlich genutzten Flächen
(Fl.Nr. 555, 555/5)
- im Westen durch das vorhandene B-Plan Gebiet „Fuchsenhöhe“ (Fl.Nr. 557/1, 557/19,
557/20, 557/21)
- im Süden durch landwirtschaftlich genutzte Flächen entlang eines asphaltierten Flurweges
(Fl.Nr. 556)
- im Osten durch landwirtschaftlich genutzte Flächen sowie einen Feldweg
(Fl.Nr. 566/1, 566, 567).
Das Baugebiet hat eine Ausdehnung von Nord nach Süd von ca. 270 m, östlich der vorhandenen Bebauung. Die Ost-West-Ausdehnung beträgt von 15 - 115 m.
Innerhalb des künftigen Geltungsbereiches liegt das Flurstück Nr. 557.
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1.5
1.5.1
Erschließung / Ver- und Entsorgung
Verkehrserschließung
Das Allgemeine Wohngebiet „Fuchsenhöhe II“ wird von Westen her mit zwei neu zu bauenden Erschließungsstraßen verkehrstechnisch erschlossen. Diese werden angebunden an die
vorhandenen Verbindungsstraßen „Fuchsenhöhe“ und „Ortenburgring“.
Die Erschließungsstraßen dienen ausschließlich der Erschließung des neuen Wohngebietes
und sind daher als Wohnstraßen konzipiert: Sie erhalten eine durchgehende Fahrbahnbreite
von 5,0 m und einen straßenbegleitenden Gehweg von 2,0 m. Der Gehweg wird gepflastert.
Die Wohnstraßen enden in einem Wendehammer mit 8,0 m Radius. Die Baumscheiben
werden bodengleich und begehbar bzw. befahrbar angelegt.
Damit für Fußgänger kurze Verbindungen zur Dietersdorfer Straße möglich sind, sowie Erholung in der neu angelegten Streuobstwiese wird ein eigenständiger wassergebundener
Fußweg angelegt.
1.5.2
Wasserversorgung
Das Allgemeine Wohngebiet wird an die bestehende Wasserversorgung der Gemeinde Niedermurach angeschlossen. Das Wasserdargebot und die Druckverhältnisse erlauben einen
problemlosen Anschluss des geplanten Baugebietes an die vorhandene Wasserversorgungsanlage. Die Löschwasserversorgung ist gesichert.
1.5.3
Abwasserentsorgung
Die Entwässerung des Baugebietes erfolgt im Trennsystem. Das anfallende Abwasser wird
nach Passieren des Baugebietes „Fuchsenhöhe I“ im Mischsystem zur Kläranlage abgeleitet.
Das Niederschlagswasser soll auf dem Baugrundstück zur Wiederverwendung gesammelt
oder über eine belebte Bodenzone mit Funktion Bioreaktor versickert werden. Für diesen Fall
sind die Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV) und die entsprechenden
technischen Regeln (TRENGW) zu beachten.
1.5.4
Energieversorgung
Die Stromversorgung des Baugebietes wird durch die E•on sichergestellt.
Sollte durch ein vorgezogenes Bauvorhaben, das vor Abschluss der Erschließungsmaßnahmen durchgeführt werden soll, die Bereitstellung eines provisorischen Stromanschlusses
notwendig werden, so sind die dadurch entstehenden Mehrkosten durch den Verursacher
(Bauherrn) zu tragen.
1.5.5
Müllentsorgung
Für die Abfallentsorgung ist der Landkreis Schwandorf zuständig.
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2.
2.1
Erläuterungen zur Grünordnung
Anlass und Aufgabenstellung
Neben den bauplanungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Punkten ist es erforderlich,
auch die grünordnerischen Belange ausreichend zu berücksichtigen.
Die Aufnahme der umweltschützerischen Belange in die Abwägung gemäß § 1a BauGB und
die Verankerung der Eingriffsregelung in der Bauleitplanung nach § 21 BNatschG sind hierfür Grundlage.
Diesen gesetzlichen Regelungen wird mit dieser Bauleitplanung (Bebauungsplan mit Grünordnungsplan) Rechnung getragen.
Zur rechtssicheren und einheitlichen Anwendung der Eingriffsregelung wird der Leitfaden
„Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“ vom Januar 2003 des StMLU herangezogen.
Nach einer Bestandserhebung und –bewertung erfolgt aufgrund dieser Ergebnisse eine Ermittlung der durch das Vorhaben zu erwartenden Eingriffe. Daraus wiederum werden textliche und planliche Festsetzungen von grünordnerischen und der Eingriffsvermeidung dienenden Maßnahmen entwickelt.
2.2
Bewertung und Konfliktanalyse
Das geplante Allgemeine Wohngebiet liegt am Ostrand von Niedermurach im Bereich eines
nach Westen hin abfallenden Hangbereiches. Das Landschaftsbild innerhalb des Plangebietes wird geprägt durch intensive landwirtschaftliche Ackernutzung. Die nähere Umgebung
ist gekennzeichnet durch ebenfalls intensiv genutzte Acker- und Wiesenflächen, sowie im
Westen und Nordwesten durch vorhandene Bebauung.
Naturnahe Strukturen, sowie Hecken und Feldgehölze sind innerhalb des Baugebietes nicht
vorhanden.
Im Rahmen der Prüfung der „Checkliste zur vereinfachten Vorgehensweise“ (siehe Abb. 2 im
Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“) konnten alle genannten Fragen,
außer zu Punkt 6.2 mit „ja“ beantwortet werden. Dabei wurden geprüft:
Planungsvoraussetzungen, Vorhabenstyp, Schutzgut Arten und Lebensräume, Schutzgut
Boden, Schutzgut Wasser, Schutzgut Luft/Klima und Schutzgut Landschaftsbild.
Innerhalb des Schutzgutes Landschaftsbild wird durch das geplante Baugebiet eine exponierte, weithin sichtbare Hanglage beeinträchtigt.
In allen anderen Punkten der Checkliste trägt das geplante Baugebiet zu einer wirksamen
Vermeidung von Eingriffen / Beeinträchtigungen bei. Im Bebauungsplan sind insofern
geeignete Maßnahmen zur Durchgrünung vorgesehen. Dabei ist pro 300 m² Grundstücksfläche ein kleinkroniger Laubbaum oder ein Obstbaum zu pflanzen. Weiterhin sollen
Einzelbäume im öffentlichen Straßenraum zu einer Gliederung des Wohngebietes beitragen.
In Form einer Ortsrandeingrünung erfolgt eine landschaftstypische Einbindung in die Landschaft.
Weiterhin grenzt das geplante Baugebiet an eine bestehende Bebauung an und die festgesetzte GRZ ist nicht größer als 0,35. Maßgebliche Erholungsräume sind durch das Baugebiet „Fuchsenhöhe II“ nicht betroffen.
Für Grundstückszufahrten sind wasserdurchlässige Beläge vorgeschrieben.
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Aus Gründen einer rechtssicheren Berücksichtigung der Eingriffsregelung wird nachfolgend
das differenziertere Vorgehen (Regelverfahren) angewendet. Die Ausgleichsbilanzierung für
das Baugebiet „Fuchsenhöhe II“ setzt sich wie folgt zusammen:
a) Ausgangssituation:
Das geplante Allgemeine Wohngebiet wird intensiv landwirtschaftlich genutzt. Diese
Fläche liegt innerhalb einer strukturarmen, ausgeräumten Landschaft.
Einstufung des Zustandes des Plangebietes nach der Bedeutung der Schutzgüter:
1. Arten und Lebensräume:
naturferner anthropogen stark beeinflusster Biotoptyp ohne Vorkommen von Arten
der roten Liste; geringe Bedeutung für Natur und Landschaft; Ackerfläche, intensiv
genutzt
⇒ Kategorie I
2. Boden:
über Jahre gedüngter Boden, Eintrag von Pflanzenschutzmitteln
⇒ Kategorie I
3. Wasser:
großer Abstand zum talbegleitenden Grundwasserleiter, kein Oberflächenwasser
vorhanden
⇒ Kategorie I
4. Klima und Luft:
Fläche ist keine Luftaustauschbahn, da bereits hangabwärts vorhandene
Bebauung anschließt
⇒ Kategorie I
5. Landschaftsbild:
ausgeräumte, strukturarme Agrarlandschaft, über Hanglage in der Landschaft weithin sichtbar; das Baugebiet grenzt an eine vorhandene Bebauung.
⇒ Kategorie II
6. Zusammenfassung:
Aufgrund der Ausgangslage des Plangebietes sind alle Schutzgüter außer dem
Landschaftsbild der Kategorie I zuzuordnen (Gebiet mit geringer Bedeutung für Naturhaushalt und Landschaftsbild).
b) Eingriffsschwere:
Das künftige Baugebiet ist ein Allgemeines Wohngebiet (im Sinne des § 4 BauNVO)
mit einer geringen GRZ < 0,35 und geringen überdachten und versiegelten Flächen
und damit gemäß Leitfaden als Typ B einzustufen (gemäß Matrix Abb. 7 und Liste 1 a).
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c) Erforderliche Ausgleichsflächen (Bilanzierung):
Acker:
Kompensationsfaktor hier:
Auszugleichende Fläche /
Eingriffsfläche:
Erforderlicher Kompensationsumfang:
Kategorie I, Typ B, Kompensationsfaktor 0,2 - 0,5
0,3
11.471 m²
11.471 m² x 0,3 = 3.441 m²
Durch die im Planungsgebiet vorgesehenen Vermeidungsmaßnahmen (siehe oben und
Punkt 2.3.2), zu denen auch grünordnerisch wirksame Maßnahmen zählen, wurde anstelle
eines maximalen Kompensationsfaktors von 0,5, der Faktor 0,3 angewendet. Umfassende
Vermeidungsmaßnahmen rechtfertigen somit die Verwendung eines niedrigeren Kompensationsfaktors.
2.3
2.3.1
Ziele und Maßnahmen der Grünordnung
Ziele und Grundlagen
Der Grünordnungsplan (GOPL) ist verbindlicher Bestandteil des Bebauungsplanes „Fuchsenhöhe II“ der Gemeinde Niedermurach.
Der GOPL setzt nach Baugesetzbuch § 9 Abs. 1 Nrn. 14 – 16, 20, 22, 25 und § 178 die Nutzung der Grünflächen, ihre Behandlung und die verbindliche Anpflanzung privater und
öffentlicher Bereiche fest. Nach Art. 3 und 6 BayNatSchG, § 18 BNatSchG und § 1a BauGB
werden durch den GOPL die Vermeidung, Verminderung und der Ausgleich der zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft berücksichtigt.
Der GOPL hat das Ziel, den Bebauungsplan – unter Berücksichtigung der örtlichen Rahmenbedingungen und der zukünftigen Nutzung des Allgemeinen Wohngebietes – unter ökologischen und freiflächengestalterischen Gesichtspunkten zu ergänzen und die dazu erforderliche Grünordnung verbindlich festzuschreiben.
Er verfolgt außerdem das Ziel, die zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft zu bewerten, wo möglich zu vermeiden oder zu minimieren, sowie über die ökologische Aufwertung von Flächen einen Ausgleich für unvermeidbare Eingriffe zu schaffen.
Folgende Planungsüberlegungen sind dabei wesentliche Grundlagen der Grünordnung:
a)
Ausweisung des Allgemeinen Wohngebietes auf ausschließlich intensiv landwirtschaftlich genutzten Flächen.
b)
Einbindung des Baugebietes in die Landschaft durch 5 m breite Gehölzeingrünung
auf öffentlichem und privatem Grund.
c)
Ausreichende Durchgrünung des Allgemeinen Wohngebietes.
d)
Minimierung der Versiegelungsflächen auf das unbedingt notwendige Maß und Berücksichtigung von versickerungsfähigen Belägen.
e)
Niederschlagswasser soll gesammelt und wiederverwendet oder versickert werden.
f)
Ausreichend Kompensationsflächen in möglichst räumlich engem Zusammenhang
mit dem Baugebiet schaffen (z. B. Gehölzpflanzung, Streuobstwiese).
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2.3.2
Minimierungs- / Vermeidungsmaßnahmen
Als Minimierungsmaßnahmen, die der Vermeidung von Beeinträchtigungen von Natur und
Landschaft innerhalb des Baugebietes dienen (vgl. Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur
und Landschaft“ Teil B Liste 2), sind vorgesehen (siehe auch unter Pkt. 2.2):
- Flächensparende Erschließungsstraßen (Breite 7,0 m: Wohnstraße mit begleitendem Gehweg; Wendehammer)
- Erhalt der Wasseraufnahmefähigkeit des Bodens durch Verwendung versickerungsfähiger
Beläge im Bereich der Stellplätze und Grundstückszufahrten
- Durchgrünung des Allgemeinen Wohngebietes durch Festsetzung von Begrünung auf
privaten Flächen (Bäume, Dachbegrünung auf Flachdach der Garagen und Nebenanlagen)
und Eingrünung der Wohnstraßen
- Beschränkungen bei Auffüll- und Abgrabungshöhen, sowie Beschränkung der Gebäudehöhen
- Verbot tiergruppenschädigender Bauteile (Sockelmauern bei Zäunen)
2.3.3
Kompensationsmaßnahmen
Da das künftige Baugebiet auf ausschließlich intensiv genutzten Ackerflächen realisiert wird,
liegt der Eingriffsschwerpunkt nicht auf der Ökologie, sondern auf dem Orts- und Landschaftsbild.
Daher sind insbesondere Kompensationsmaßnahmen und Ausgleichsflächen geeignet, die
durch Gehölzpflanzungen für eine gute Einbindung ins Orts- und Landschaftsbild sorgen.
Es werden daher innerhalb des geplanten Baugebietes am Ostrand auf öffentlichen (Flächengröße 808 m²) und privaten Grundstücken (Flächengröße 822 m²) Gehölzpflanzungen
(siehe 3. Hinweise) mit einer Breite von 5,0 m zur Ortsrandeingrünung festgesetzt. Sie dienen ebenfalls der Schaffung eines neuen Lebensraumes für Tiere und Pflanzen.
Im Norden des Geltungsbereiches soll eine Streuobstwiese angelegt werden. Es sind altbewährte, standortgerechte Obstsorten als Hochstamm zu pflanzen (siehe 3. Hinweise). Die
Streuobstwiese ist als extensive Mähwiese ohne Düngung zu pflegen (Flächengröße 1.994 m²).
Weiterhin ist ein kleinkroniger Laubbaum oder ein Obstbaum pro 300 m² Grundstücksfläche
zu pflanzen.
Im öffentlichen Straßenraum sind an verschiedenen Stellen Einzelbäume festgesetzt. Diese
Gehölze tragen zur Gliederung und Durchgrünung des Allgemeinen Wohngebietes bei.
Die vorgeschlagenen Ausgleichsmaßnahmen werden dabei mit einer Wertigkeit von 1,0 angerechnet, da durch die vorgesehenen Maßnahmen gegenüber dem ökologischen Ausgangswert eine Verbesserung um eine Stufe erfolgt (vgl. Leitfaden „Bauen im Einklang mit
Natur und Landschaft“ Anhang Listen 1a bis 1c) :
Aufwertung von Flächen mit geringer Bedeutung für Naturhaushalt und Landschaftsbild (vorhandener Acker: Kategorie I) zu Flächen mittlerer Bedeutung
(geplante Gehölzpflanzungen, Streuobstwiese: Kategorie II)
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Diese genannten Ausgleichsmaßnahmen weisen einen möglichst engen räumlichen und
funktionalen Zusammenhang mit den Funktionen und Werten des Naturhaushaltes und der
Landschaftspflege auf.
2.3.4
Kompensationsbilanz
Kompensationsbedarf
(s. Punkt 2.2)
Kategorie I, Typ B
11.471 m² x 0,3
Kompensationsflächen
Streuobstwiese:
=
1.994 m²
3.441 m²
Ortsrandeingrünung
(auf öffentlichen Flächen):
808 m²
Privates Gehölz:
822 m²
Gesamt:
3.624 m²
Da die festgesetzten Kompensationsmaßnahmen über dem erforderlichen Flächenumfang
liegen, werden die Eingriffe in Natur und Landschaft im Sinne der Eingriffsregelung des
Bayerischen Naturschutzgesetzes und des Baugesetzbuches ausreichend kompensiert.
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3.
3.1
Hinweise
Gehölze
Folgende Gehölze sind für die Bepflanzung im Baugebiet geeignet:
a)
Bäume I. Wuchsordnung
Acer platanoides
Alnus glutinosa
Betula pendula
Fraxinus excelsior
Quercus robur
Tilia cordata
Tilia platyphyllos
Ulmus glabra
b)
Bäume II. Wuchsordnung
Carpinus betulus
Populus tremula
Prunus avium
Prunus padus
Pyrus communis
Salix caprea
Sorbus aucuparia
c)
(Spitz-Ahorn)
(Schwarz-Erle)
(Birke)
(Esche)
(Stiel-Eiche)
(Winter-Linde)
(Sommer-Linde)
(Berg-Ulme)
(Hainbuche)
(Zitter-Pappel)
(Vogel-Kirsche)
(Trauben-Kirsche)
(Wild-Birne)
(Sal-Weide)
(Vogelbeere)
Sträucher:
Corylus avellana
Crataegus monogyna
Prunus spinosa
Rhamnus catharticus
Rhamnus frangula
Rosa canina
Salix purpurea
Sambucus nigra
Sambucus racemosa
Viburnum opulus
(Hasel)
(Weißdorn)
(Schlehe)
(Kreuzdorn)
(Faulbaum)
(Hundsrose)
(Purpur-Weide)
(Schwarzer Holunder)
(Trauben-Holunder)
(Gewöhnlicher Schneeball)
d) Für Privatgrundstücke:
Die unter c) genannten Arten sowie folgende Blütensträucher:
Amelanchier lamarckii
Caragana arborescens
Cornus mas
Cornus florida
Deutzia magnifica
Hamamelis spec.
Philadelphus coronarius
Prunus spec.
Rosa spec.
Syringa spec.
Viburnum spec.
(Felsenbirne)
(Erbsenstrauch)
(Kornelkirsche)
(Blüten-Hartriegel)
(Deuzie)
(Zaubernuss)
(Bauernjasmin)
(versch. Zierkirschen)
(versch. Rosen)
(versch. Flieder)
(Schneeball)
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e)
Streuobstwiese:
Apfelsorten
Bittenfelder
Engelsberger Renette
Erbachhofer Weinapfel
Großer Bohnapfel
Horneburger Pfannkuchenapfel
Kaiser Wilhelm
Maunzenapfel
Purpurroter Cousinot
Roter Eiserapfel
Roter Trierer Weinapfel
Thurgauer Weinapfel
Transparent von Croncels
3.2
Birnensorten
Gelbmöstler
Gute Graue
Oberösterreichische Weinbirne
Schweitzer Wasserbirne
Süßkirschen
Hedelfinger Riesenkirsche
Große Schwarze Knorpelkirsche
Sauerkirschen
Schwäbische Weinweichsel
Oberflächenwasser
Hangseitige Gebäudeeingänge, Gebäudeeinfahrten, Keller-Lichtschächte und dgl. sind vor
ungeregelt zulaufendem Oberflächenwasser (z. B. Starkregen) zu schützen.
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4.
4.1
Textliche Festsetzungen
Nutzungsart
Entsprechend § 4 BauNVO wird ein Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt.
4.2
Grenzbebauung, Abstandsflächen
Nach § 22 Abs. 1 und 2 BauNVO wird offene Bauweise festgesetzt.
Die Garagen sind an den im Bebauungsplan gekennzeichneten Stellen ein- oder doppelseitig als Grenzbauten an Grundstücksgrenzen zu errichten, dabei kann die Garage entlang
der dargestellten Baulinie verschoben werden. Die zulässige Wandhöhe dieser Garagen beträgt 3,0 m im Mittel.
Vor den Garagen ist mindestens 1 Stellplatz mit 5,0 m Tiefe und ohne Einfriedung vorzusehen.
Die sonstigen Abstandsflächen richten sich nach den Vorschriften der BayBO.
4.3
Maß der baulichen Nutzung
Die überbaubaren Flächen sind durch Baugrenzen und Baulinien in Verbindung mit Grundund Geschossflächenzahl begrenzt. Die im Bebauungsplan festgesetzte Zahl der Vollgeschosse gilt als Höchstgrenze.
Im einzelnen sind festgesetzt:
Zahl der Vollgeschosse
- für Hauptgebäude: E + DG
- und bei Parzellen 1, 2 und 4 auch E+1
2
2
Das zulässige Höchstmaß der baulichen Nutzung beträgt:
- Grundflächenzahl
- Geschossflächenzahl
4.4
(GRZ):
(GFZ):
0,35
0,70
Gestaltung der baulichen Anlagen
Aufgrund § 9 Abs. 4 BauGB und Art. 91 BayBO werden folgende Festsetzungen für das Allgemeine Wohngebiet getroffen.
4.4.1 Baukörper, Dachformen
Als Dachform sind Satteldächer zulässig. Bei Parzellen 1, 2 und 4 auch Zelt-/Walmdächer.
Die im Bebauungsplan festgelegte Firstrichtung ist bindend. Sie ist parallel zur Baukörperlängsachse anzuordnen.
Anbauten sind entsprechend BayBO zulässig. Anstelle von Garagen sind auch offene Carports zulässig.
Als Dachform für Garagen und Nebenanlagen sind Pultdach/Satteldach, Walm- oder Zeltdach oder begrüntes Flachdach möglich. Auf einem Pultdach ist ebenfalls Dachbegrünung
zulässig.
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4.4.2 Dachneigung und Dachdeckung der Hauptgebäude
Als Dachneigung der Satteldächer ist ein Winkel zwischen 38° und 45° zulässig. Als Material
zur Dachdeckung können Ziegel oder Betonstein verwendet werden.
Bei Parzelle 1, 2 und 4 in Verbindung mit Walm-/Zeltdach, ist auch eine Dachneigung von
20° - 30° zulässig.
4.4.3 Dachüberstände, Wandhöhen
Dachüberstand:
Bei Bautyp Satteldach:
Bei Bautyp Walm-/Zeltdach:
Grenzgaragen:
bis max. 0,80 m
Wandhöhe
Wandhöhe
Wandhöhe allseitig
max.
max.
4,00 m (bergseitig)
6,50 m (bergseitig)
3,00 m im Mittel
Die Erdgeschossoberkante (FOK Hauptgebäude) darf max. 0,60 cm über der Oberkante der
geplanten Erschließungsstraße liegen (Bezugspunkt ist das Straßenniveau unmittelbar vor
dem Hauseingang, siehe Planteil).
Für die Berechnung der Wandhöhe ist der untere Bezugspunkt die natürliche Gelände-OK
bzw. die amtlich festgesetzte Gelände-OK, der obere Bezugspunkt der Schnittpunkt der Außenwand mit der UK-Dachhaut.
4.4.4 Dachaufbauten
Dachgauben sind mit einer max. Breite von 1,30 m zulässig. Zwerchgiebel dürfen eine Breite
von 2,50 m nicht überschreiten. Die Gesamtlänge aller Gauben darf maximal 1/3 der Gebäudelänge betragen. Dacheinschnitte sind unzulässig. Solaranlagen (Sonnenkollektoren
und Photovoltaikanlagen) sind gemäß Bayerischer Bauordnung zulässig.
Bei Walm-/Zeltdächern sind Zwerchgiebel nicht zulässig.
4.4.5 Einfriedungen
Einfriedungen sind aus senkrechten Holzlatten, welche keinen Sockel aufweisen, zu erstellen. Zwischen privaten Baugrundstücken sind auch mit Laubgehölzen hinterpflanzte
Maschendrahtzäune zulässig. Einfriedungen dürfen eine max. Höhe von 1,20 m nicht überschreiten. Der Stellplatz vor der Garage darf nicht eingefriedet werden.
4.4.6 Verkehrsflächen
Die Verkehrsflächen im Bebauungsplan unterteilen sich gemäß Darstellung in
- Fahrbahn mit begleitendem Gehweg
- eigenständige Fußwege.
Die Gestaltung der Verkehrsflächen (Erschließungsstraßen) hat gemäß Regelbeispiel
„Wohnstraße“ (siehe Planteil) zu erfolgen.
Die Stellplätze und Grundstückszufahrten sind mit wasserdurchlässigem Belag herzustellen.
Ein Ausleiten des Oberflächenwassers auf die öffentliche Fläche ist nicht zulässig.
Sichtdreiecke an Straßeneinmündungen sind von Gebäuden, Bepflanzung und sonstigen
Gegenständen über 1,0 m Höhe freizuhalten.
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4.5
Pflanzgebote / Ausgleichsflächen
Am Ostrand des Baugebietes werden zur Ortsrandeingrünung Gehölzpflanzungen auf privaten und öffentlichen Grundstücken festgesetzt. Diese Pflanzungen dienen als Ausgleich im
Sinne des § 1 a BauGB. Geeignete Arten sind:
Hasel
Weißdorn
Heckenkirsche
Wild-Apfel
Zitter-Pappel
Trauben-Kirsche
Schlehe
Wild-Birne
Kreuzdorn
Faulbaum
Rose
Sal-Weide
Purpur-Weide
Schwarzer Holunder
Trauben-Holunder
Vogelbeere
Gew. Schneeball
(Corylus avellana)
(Crataegus monogyna)
(Lonicera nigra)
(Malus sylvestris)
(Populus tremula)
(Prunus padus)
(Prunus spinosa)
(Pyrus communis)
(Rhamnus catharticus)
(Rhamnus frangula)
(Rosa canina)
(Salix caprea)
(Salix purpurea)
(Sambucus nigra)
(Sambucus racemosa)
(Sorbus aucuparia)
(Viburnum opulus)
Am Nordrand des Baugebietes wird eine Streuobstwiese als Ausgleichsfläche angelegt. Es
sind altbewährte, standortgerechte Obstsorten als Hochstamm zu pflanzen. Die Streuobstwiese ist als extensive Mähwiese ohne Düngung zu pflegen.
Pro 300 m² Grundstücksfläche ist ein kleinkroniger Laubbaum oder ein Obstbaum zu pflanzen. Pflanzgröße Halbstamm oder Hochstamm.
Zur Gliederung und Durchgrünung des Wohngebietes sind an verschiedenen Stellen im
öffentlichen Straßenraum Einzelbäume festgesetzt.
4.6
Erhalt der Pflanzen, Verwendung von Tausalz
Sämtliche Pflanzungen sind vom jeweiligen Grundstückseigentümer zu fördern, zu pflegen
und vor Zerstörung zu schützen. Ausgefallene Gehölze sind artgleich zu ersetzen.
Die vorhandenen Bäume im Bereich von Sichtdreiecken sind so zu pflegen, dass durch Bäume keine Sichthindernisse entstehen.
Auf die Verwendung von Tausalz sollte zum Schutz des Bodens, des Wassers, der Bäume
und Sträucher im öffentlichen und privaten Bereich verzichtet werden.
4.7
Geländeveränderungen
Abgrabungen und Auffüllungen sind gegenüber dem Urgelände mit max. 1,00 m Höhendifferenz zulässig.
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BP / GOP FUCHSENHÖHE II NIEDERMURACH – ERLÄUTERUNGSBERICHT UND BEGRÜNDUNG
4.8
Oberflächenwasser / Grundwasser
Niederschlagswasser von Dachflächen oder befestigten Flächen ist auf dem Grundstück zur
Wiederverwendung zu sammeln oder zu versickern. Ist die Versickerung nicht möglich, kann
das Überlaufwasser dem Regenwasserkanal zugeführt werden.
Zur Verringerung der Bodenversiegelung sind bei Stellplätzen und Grundstückszufahrten
wasserdurchlässige Beläge vorzusehen. Durch Baumaßnahmen darf das Grundwasser nicht
beeinträchtigt werden.
Aufgestellt: Amberg, 31.05.2006
Lösch-Landschaftsarchitektur
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