Begründung zum städtebaulichen Entwicklungskonzept

Stadt Lingen (Ems)
Bebauungsplan Nr. 34, Ortsteil Laxten
mit örtlichen Bauvorschriften über die Gestaltung
Baugebiet: „Östlich Stahljans Hof“
Begründung zum städtebaulichen
Entwicklungskonzept
zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB
und
frühzeitigen Beteiligung von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB
Übersichtsplan
Grundlage des Übersichtsplanes:
Luftbild und Automatisierte Liegenschaftskarte
(ALK) M. 1:5000, vervielfältigt mit Erlaubnis des
Landesamtes für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen (LGLN), Regionaldirektion Meppen – Katasteramt Lingen
Geltungsbereich:
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst eine Fläche im Osten der Ortslage
Laxten südlich der Straße Pferdeweg zwischen der Bebauung im Bereich der Straße
Stahljans Hof und dem Baugebiet „Strootbach / Hundesand“.
Das Entwicklungskonzept zu o.g. Bebauungsplan ist auf einer Planunterlage im Maßstab
1 : 1.000 angefertigt worden.
Bebauungsplan Nr. 34, Ortsteil Laxten, Baugebiet: „Östlich Stahljans Hof“,
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INHALTSÜBERSICHT
Seite
1.
ALLGEMEINES
1.1
Geltungsbereich / Bestand
2
2
2.
PLANUNGSANLASS
3
3.
ÜBERGEODNETE PLANUNGEN / VORVEREITENDE BAULEITPLANUNG
3.1
Landesraumordnungsprogramm / Regionales Raumordnungsprogramm
3.2
Flächennutzungsplan
3
3
5
4.
INHALT DER PLANUNG
4.1
Städtebauliches Entwicklungskonzept
4.2
Bauliche Nutzung
4.2.1 Art der baulichen Nutzung
4.2.2 Bauformen, Maß der baulichen Nutzung
4.2.3 Verkehrliche Erschließung
4.2.4 Gestalterische Festsetzungen
4.2.5 Umweltbericht
4.2.6 Ver- und Entsorgung
4.2.6.1
Wasserwirtschaft
4.2.6.2
Wasserschutzgebiet
4.2.6.3
Wasserversorgung
4.2.6.4
Strom / Gas / Telefon
4.2.6.5
Abwasserbeseitigung
4.2.6.6
Abfallentsorgung
4.2.6.7
Brandschutz
4.3
Städtebauliche Kenngrößen
5
5
9
9
9
10
15
15
16
16
17
17
17
18
18
18
19
5.
AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG
5.1
Belange der Landwirtschaft
5.2
Belange des Verkehrs
5.3
Belange des Immissionsschutzes
5.3.1 Schallimmissionen Gewerbelärm
5.3.2 Schallimmissionen Verkehrslärm
5.3.3 Landwirtschaftliche Geruchsimmissionen
5.4
Belange der Infrastrukturversorgung
5.5
Bodenfunde
5.6
Altlasten / Kampfmittel
5.7
Kosten
19
19
20
20
20
21
22
23
24
24
25
6.
HINWEISE
25
7.
VERFAHREN / ABWÄGUNG
26
Als gesonderter Teil der Begründung wird im Rahmen der Verfahren gemäß § 3 (2)
und § 4 (2) BauGB der Umweltbericht als Bestandteil der Begründung beigefügt.
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1.
ALLGEMEINES
Im Ortsteil Laxten sind die in den rechtsverbindlichen Bebauungsplänen ausgewiesenen
Wohnbaugrundstücke weitestgehend vergeben. Damit bestehen im Ortsteil derzeit kaum
noch Potentiale zur wohnbaulichen Entwicklung und damit zur Stärkung der Wohnfunktion.
Für die weitere bauliche Entwicklung in diesem Ortsteil ist daher die weitere Ausweisung
von Wohnbauflächen notwendig. Daher soll durch die Aufstellung dieses Bebauungsplanes eine Wohnbauflächenreserve aktiviert werden.
Hierfür geeignet ist eine ca. 3,83 ha große, bislang landwirtschaftlich genutzte Fläche im
östlichen Bereich der Ortslage südlich der Straße Pferdeweg zwischen der im Bereich der
Straße Stahljans Hof bestehenden Bebauung und dem Baugebiet „Strootbach / Hundesand“.
1.1
Geltungsbereich / Bestand
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 34, Ortsteil Laxten, Baugebiet: „Östlich
Stahljans Hof“ liegt im Ortsteil Laxten südlich des Pferdeweges zwischen der im Bereich
der Straße Stahljans Hof bestehenden Bebauung im Westen, dem Baugebiet „Strootbach /
Hundesand“ im Osten und dem „Gewerbegebiet Am Hundesand“ im Südosten.
Die Umgebung des Plangebietes ist im Westen und Norden durch die bebaute Ortslage
von Laxten, überwiegend bestehend aus Wohnbauflächen im Bereich des Pferdeweges
geprägt. Im Osten ist die Umgebung des Plangebietes durch das neue Wohngebiet „Strootbach / Hundesand“ sowie das „Gewerbegebiet Am Hundesand“ geprägt. Im Süden verläuft die Frerener Straße (L 48), die im Südosten des „Gewerbegebietes Am Hundesand“
die B 70/B 213 kreuzt und hier mit dieser einen Knotenpunkt bildet. Östlich der B 70/B 213
bestehen landwirtschaftlich genutzte Flächen. Im Norden verläuft die Lengericher Straße
(L 60), nördlich davon bestehen Sportanlagen, Friedhof und die Ortsverwaltung von Laxten sowie weitere landwirtschaftlich genutzte Flächen.
Der Geltungsbereich selbst umfasst im Wesentlichen eine bislang landwirtschaftlich genutzte Fläche. Das Plangebiet ist weitestgehend eben, in Richtung Norden und Nordwesten fällt die Fläche leicht ab. Als wesentliche, das Orts- und Landschaftsbild prägende
Baum- oder Gehölzstrukturen besteht eine außerhalb entlang der Nordgrenze des Plangebietes innerhalb des Pferdeweges verlaufende Wallhecke. Die Kronentraufen der auf
der Wallhecke bestehenden Bäume ragen in das Plangebiet hinein. Im südlichen Bereich
des Plangebietes besteht zwischen dem angelegten Lärmschutzwall und der Straße Pferdeweg eine Feldhecke.
Die detaillierte Lage des Plangebietes ist dem Übersichtsplan zu entnehmen. Der Geltungsbereich umfasst eine Größe von ca. 3,83 ha. Die Fläche befindet sich fast vollständig
im Eigentum der Grundstücks- und Erschließungsgesellschaft (GEG) der Stadt Lingen
(Ems). Lediglich ein im südlichen Bereich des Plangebietes an der Straße Pferdeweg gelegenes Grundstück befindet sich im Eigentum der Stadt Lingen (Ems).
Der Ortskern des Ortsteiles Laxten mit seinen zentralen Einrichtungen (Kindergarten,
Grundschule, kirchliche Einrichtungen) befindet sich in einer Entfernung von ca. 400m –
600m nordwestlich des Plangebietes auf der anderen Seite der Lengericher Straße. Private Dienstleistungs- und Infrastruktureinrichtungen zur Deckung des täglichen und periodi-
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schen Bedarfes bestehen im weiteren Verlauf der Lengericher Straße in Richtung Innenstadt. Sportanlagen und die Ortsverwaltung befinden im Norden des Plangebietes in einer
Entfernung von ca. 200m auf der nördlichen Seite der Lengericher Straße.
Die Innenstadt Lingens mit ihren zentralen Handels-, Dienstleistungs- und Gastronomieeinrichtungen liegt in einer Entfernung von ca. 2.800m Luftlinie westlich des Plangebietes.
2.
PLANUNGSANLASS
Die Bevölkerungsentwicklung der Ortsteile der Stadt Lingen (Ems) erfordert die Bereitstellung von Wohnbauflächen. Da im Ortsteil Laxten die zur Verfügung stehenden Wohnbauflächen bebaut bzw. die Bauplätze in rechtsverbindlichen Bebauungsplänen weitgehend
vergeben sind, soll durch die Aufstellung dieses Bebauungsplanes eine bisher nicht bebaute Wohnbauflächenreserve aktiviert werden.
Die Ausweisung einer Wohnbaufläche in diesem Bereich ist städtebaulich begründbar, da
die geplante Bebauung bereits vollständig von bestehender Bebauung umgeben ist und
somit eine bauliche Lücke des Ortsrandes von Laxten schließt. Die vorgesehene Bebauung stellt somit eine städtebaulich sinnvolle und wünschenswerte Ergänzung der baulichen Struktur im östlichen Bereich der bebauten Ortslage von Laxten dar. Durch den zu
erwartenden Bevölkerungszuwachs werden die vorhandenen Infrastruktureinrichtungen
des Ortskernes von Laxten besser ausgelastet und somit gestärkt bzw. ggfs. die Ansiedlung zusätzlicher Infrastruktureinrichtungen gefördert.
Die im Flächennutzungsplan dargestellte Wohnbauflächenentwicklung im Osten des Ortsteiles Laxten schließt im Westen, Norden und Süden bzw. Südosten und Süden an die
bestehende Bebauung des Ortskernes von Laxten, im Westen und Norden bestehend aus
Wohnbauflächen, im Süden bzw. Südosten bestehend aus Gewerbeflächen, an. Von daher fügen sich die geplanten Wohnbauflächen und damit auch der vorliegende Bebauungsplan, der den westlichen Teil dieser im Flächennutzungsplan dargestellten Wohnbauflächen ist, in die bestehende Siedlungsstruktur des Ortsteiles ein. Mit dieser Einfügung in
die bestehende Siedlungsstruktur des Ortsteiles Laxten soll der weiteren Ausbreitung der
Siedlungsflächen in die umliegenden Außenbereiche entgegengewirkt werden. Die Ausweisung von Wohnbauflächen um unmittelbaren Anschluss an bereits bebaute Bereiche
ist im Hinblick auf das Gebot zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden im Gegensatz zu einer Wohnbauflächenausweisung im weiteren Außenbereich als sinnvoll und
wünschenswert einzustufen.
3.
ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN, VORBEREITENDE BAULEITPLANUNG
3.1
Landesraumordnungsprogramm / Regionales Raumordnungsprogramm
Nach dem Landesraumordnungsprogramm (LROP 1994) ist die Stadt Lingen (Ems) als
Mittelzentrum mit der Zielsetzung, zentrale Einrichtungen zur Deckung des gehobenen
Bedarfes bereitzustellen, eingeordnet. Aufgrund dieser zentralörtlichen Bedeutung ist sie
auch als Schwerpunkt für die Sicherung und Entwicklung von Wohn- und Arbeitsstätten
weiterzuentwickeln und auszubauen. Durch geeignete Maßnahmen ist u.a. insbesondere
durch Bereitstellung von Wohnbauflächen für ein angemessenes Angebot von Wohnungen zu sorgen.
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Nach den Bundes- und Landesrechtlichen Verpflichtungen (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 ROG, § 2 Nr.
6 NROG) ist die Siedlungsstruktur im Rahmen der Regionalplanung auf ein System leistungsfähiger Zentraler Orte auszurichten. In den Zentralen Orten soll die Sicherung und
Entwicklung von Einrichtungen aus den Bereichen Einzelhandel, Wirtschaft, Kultur, Bildung, Gesundheitswesen, Verwaltung sowie Soziales erfolgen, so dass für die dort ansässige Bevölkerung je nach Stufe des Zentralen Ortes der periodische Grundbedarf (in den
Grundzentren), der episodische mittlere Bedarf (in den Mittelzentren) oder der episodische
gehobene Bedarf (in den Oberzentren) befriedigt werden kann.
Aus diesem Grunde wird nach dem am 31.05.2011 in Kraft getretenen Regionalen Raumordnungsprogramm RROP 2010 des Landkreises Emsland die Entwicklung, Sicherung
und Verbesserung der Grundstrukturen der Arbeitsplatz-, Bildungs-, und Versorgungsangebote auf die zentralen Siedlungsgebiete der Zentralen Orte ausgerichtet.
Zum zentralen Siedlungsgebiet der Städte und Gemeinden gehören die mit dem jeweiligen
zentralörtlichen Standort zusammenhängenden Siedlungsflächen auf der Grundlage des
im RROP 2010 nachrichtlich dargestellten vorhandenen oder bauleitplanerisch gesicherten Siedlungsbereichs. Die räumlich-konkrete Abgrenzung des Versorgungskerns im baulichen Zusammenhang bleibt Aufgabe der Städte und Gemeinden im Rahmen der Bauleitplanung.
In der beschreibenden Darstellung zum RROP wurden Ziele und Grundsätze zur Entwicklung der Siedlungs- und Versorgungsstruktur des Landkreises u. a. wie folgt formuliert:
“Die Ausweisung neuer Flächen für Wohnen und Gewerbe haben der Zentralörtlichen
Funktion des Standortes und der Größe der Gemeinde zu entsprechen. Vor Inanspruchnahme neuer Flächen für Siedlung und Verkehr sind flächensparende Alternativen zu prüfen. Generell ist auf eine Wiedernutzung brachgefallener Standorte und Nachverdichtung
(Innenentwicklung) hinzuwirken.“
Die Stadt Lingen ist nach dem RROP 2010 für den Landkreis Emsland als Mittelzentrum
mit oberzentralen Teilfunktionen eingestuft. Mittelzentren haben u. a. „die Versorgung der
Bevölkerung im wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Bereich zu sichern. Darüber hinaus sind Mittelzentren verkehrlich ausreichend an die nächstgelegenen Oberzentren anzubinden.“
Neben den allgemeinen Aufgaben als Mittelzentrum mit oberzentralen Teilfunktionen wurden der Stadt Lingen gemäß den Zielen der Regionalplanung die Schwerpunktaufgabe
Sicherung und Entwicklung von Wohn- und Arbeitsstätten und die besondere Entwicklungsaufgabe Tourismus zugewiesen.
Der Standort des Bebauungsplanes Nr. 34 liegt nach der zeichnerischen Darstellung des
RROP 2010 innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes der Stadt Lingen (Ems) bzw. im
Ortsteil Laxten.
Der Geltungsbereich liegt in einem Gebiet in der Ortslage Laxten, das sich lt. RROP innerhalb der vorhandene Bebauung/im bauleitplanerisch gesicherten Bereich der Stadt
Lingen Ems befindet.
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Darüber hinaus ist der Geltungsbereich vollständig von den Siedlungsgebieten der Ortslage Laxten umgeben.
Im Regionalen Raumordnungsprogramm ist das Plangebiet Teil eines „Vorranggebietes
für die Wassergewinnung“ (hier: Wasserschutzzone III der Verordnung über die Festsetzung eines Wasserschutzgebietes für die Wassergewinnungsanlage „Stroot“ der Stadtwerke Lingen). Innerhalb dieses Vorranggebietes müssen alle raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen mit dieser Zweckbestimmung vereinbar sein.
Zur Beachtung dieser regionalplanerischen Zweckbestimmung wird im Bebauungsplan auf
die damit verbundene wasserwirtschaftliche Fachplanung nachrichtlich in der Form darauf
hingewiesen werden, dass bei allen baulichen Maßnahmen im Plangebiet die entsprechenden Bestimmungen der Schutzgebietsverordnung vom 31.05.2007 zu beachten und
einzuhalten sind.
Weitere, das Plangebiet betreffende Darstellungen sind im Regionalen Raumordnungsprogramm nicht enthalten.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 34, Ortsteil Laxten, Baugebiet: „Östlich
Stahljans Hof“ orientiert sich die Stadt somit an den landes- und regionalplanerischen Vorgaben. Die zeichnerischen Darstellungen des RROP werden im Rahmen dieser Bauleitplanung berücksichtigt.
3.2
Flächennutzungsplan
Im Flächennutzungsplan der Stadt Lingen (Ems) ist der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 34, Ortsteil Laxten als Wohnbaufläche (W) dargestellt. Da die vorgesehenen
Festsetzungen des Bebauungsplanes der Darstellung des Flächennutzungsplanes entsprechen, ist ein Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplanes in diesem Bereich
nicht erforderlich.
Die an das Plangebiet angrenzenden Bereiche sind im wirksamen Flächennutzungsplan
entsprechend der hier bestehenden Nutzungen als Wohnbauflächen (Westen, Norden,
Osten), gemischte Bauflächen (Süden), gewerbliche Bauflächen (Süden, Südosten) und
landwirtschaftliche Flächen (Nordosten) Nutzungen dargestellt.
4.
INHALT DER PLANUNG
4.1
Städtebauliches Entwicklungskonzept
Das vorliegende städtebauliche Entwicklungskonzept sieht die Bereitstellung weiterer Flächen für die künftige wohnbauliche Nutzung als Ergänzung der vorhandenen Wohnbebauung vor.
Innerhalb der ca. 3,83 ha großen Plangebietsfläche ist eine incl. der hierfür erforderlichen
Erschließungsanlagen (Straßen und Fußwege) ca. 3,46 ha große Teilfläche für eine Neubebauung vorgesehen. Gemäß städtebaulichem Entwicklungskonzept sind ca. 41 mit 2geschossigen Einfamilien- oder Doppelhäusern bebaute Wohngrundstücke geplant.
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Die sich ergebenden Größen der Grundstücke (durchschnittlich 709 m²) sind als ortsüblich
und angemessen einzustufen. Die in dem städtebaulichen Entwickungskonzept dargestellten Wohngebäude sind auf den einzelnen Grundstücken derart orientiert, dass die Aufenthaltsbereiche im Freien zur optimalen Besonnung und Belichtung nach Süden/Südwesten
ausgerichtet sind.
Im Süden des Plangebietes wird ein bislang unbebautes Grundstück aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 11, Ortsteil Laxten in den Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes mit einbezogen, um eine Bebauung mit Wohngebäuden zu ermöglichen. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes in diesem Bereich werden zur Umsetzung der geplanten Bebauung getroffen. Die diese einbezogene Fläche betreffenden
Festsetzungen aus dem Bebauungsplan Nr. 11 – Ortsteil Laxten werden damit aufgehoben.
Die äußere Erschließung des Plangebietes erfolgt über Anbindungen an den Pferdeweg
im nordöstlichen und südwestlichen Bereich des Plangebietes sowie an das östlich anschließende Baugebiet „Strootbach / Hundesand“ im südöstlichen Bereich des Plangebietes. Die innere Erschließung des Plangebietes wird mittels durchgehender Straßenverbindungen zwischen diesen äußeren Anbindungspunkten sowie drei Stichstraßen sichergestellt.
Als wesentlicher Grundzug der Planung ist ein in West-Ost-Richtung verlaufender, vom
Kfz-Verkehr weitgehend unbeeinträchtigter Grünzug (Größe ca. 0,36 ha) mit Fuß- und
Radwegen sowie Wasserflächen vorgesehen. Dieser dient der wohnungsnahen Erholung
insbesondere für die Bewohner des Baugebietes, der Durchgrünung des Wohngebietes
und damit der Verbesserung des Orts- und Landschaftsbildes sowie der Abführung des
auf den privaten und öffentlichen Grünflächen anfallenden Regenwassers. Innerhalb dieses Grünzuges werden ggfs. Mulden mittels Geländemodellierung angelegt. Diese können
sich im Falle starker Regenereignisse zu temporären Wasserflächen entwickeln, welche
dann zu einer Steigerung der Attraktivität der Parkanlage beitragen.
Der Grünzug endet im Westen an der Plangebietsgrenze im Bereich einer an das Plangebiet angrenzenden und als Spielplatz ausgebauten Grünanlage. Im Osten schließt der
Grünzug an den im Bebauungsplan „Strootbach / Hundesand“ festgesetzten Grünzug an,
der im östlichen Bereich dieses Bebauungsplanes in den Ufer- und Grünbereich eines hier
vorgesehenen und ebenfalls in den Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes einbezogenen Regenrückhaltebeckens mündet. Der dieses Regenrückhaltebecken umgebende
Ufer- und Grünbereich bildet den Übergang zur freien Landschaft mit Anschluss an das
die östlich angrenzende freie Landschaft erschließende Fuß- und Radwegenetz.
Die innerhalb des o.g. Grünzuges vorgesehenen temporären Wasserflächen stehen mittels offener Wassergräben mit den in dem Grünzug im Bebauungsplan „Strootbach / Hundesand“ geplanten offenen Wassergräben und damit auch mit dem genannten Regenrückhaltebecken in Verbindung.
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Neben den in der Grünzone innerhalb des Plangebietes verlaufenden Fuß- und Radwegen
beinhaltet das städtebauliche Entwicklungskonzept noch folgende weitere Fuß- und Radwegeverbindungen:
-
zwischen den Wendanlagen am Ende der drei Stichstraßen und dem Grünzug bzw.
der westlich des Plagebietes bestehenden Grünanlage
-
zwischen dem Pferdeweg im Süden und dem bestehenden Fuß- und Radweg südlich
der westlich des Plagebietes bestehenden Grünanlage entlang des Heimathauses.
-
im südlichen Bereich des Plangebietes zwischen der Planstraße und dem „Gewerbegebiet Am Hundesand“
Im städtebaulichen Entwicklungskonzept sind neben der genannten Grünzone folgende
Bereiche als öffentliche Grünflächen berücksichtigt:
-
ausreichende Abstandsfläche zu der außerhalb entlang der Nordgrenze des Plangebietes innerhalb des Pferdeweges verlaufende Wallhecke
-
Feldhecke im südlichen Bereich des Plangebietes zwischen dem angelegten Lärmschutzwall und der Straße Pferdeweg
-
Grünfläche im südlichen Bereich des Plangebietes als Abstandsfläche zwischen der
hier verlaufenden Erschließungsstraße und dem Heimathaus.
Als wesentliches Planelement zur Vermeidung von Lärmimmissionen im Plangebiet und
damit zur Sicherstellung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse ist außerhalb entlang
der Südostgrenze des Plangebietes zu dem hier angrenzenden „Gewerbegebiet Am Hundesand“ hin ein 2-6 m hoher Lärmschutzwall angelegt worden. Die planungsrechtliche Sicherung und Anlegung dieses Lärmschutzwalles erfolgte bereits im Zusammenhang mit
dem Bebauungsplan „Strootbach / Hundesand“. Mit der im Rahmen des Bebauungsplanes
„Strootbach / Hundesand“ gutachterlich ermittelten Höhe des Walles von 2-6 m können
das Plangebiet betreffende negative Gewerbelärmimmissionen ausgeschlossen werden
(s. auch Kap. 5.3.1 „Schallimmissionen Gewerbelärm“).
Ausgehend von der ca. 35 m südlich der vorgesehenen Wohnbaufläche verlaufenden
L 48/Frerener Straße können ebenfalls das Wohngebiet betreffende Verkehrslärmemissionen ausgehen. Um diese zu vermeiden und um im Wohngebiet gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sicherzustellen, sind passive Lärmschutzmaßnahmen an den zu errichtenden Wohngebäuden, insbesondere im Bereich der Außenwohnbereiche vorgesehen (s.
auch Kap. 5.3.2 „Schallimmissionen Verkehrslärm“).
Das vorliegende städtebauliche Entwicklungskonzept zum Bebauungsplan Nr. 34 und damit der spätere Bebauungsplan sieht keinen separaten Kinderspielplatz vor. Dies begründet sich wie folgt:
-
aufgrund der Gestaltung der Erschließungsstraßen als verkehrsberuhigte Mischflächen sind Möglichkeiten gegeben, innerhalb der Straßenflächen Spielräume für Kinder
zu schaffen.
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-
die ausreichend groß dimensionierten Wohngrundstücke bieten genügend Platz für die
Errichtung von Spielgeräten auf den privaten Grundstücksflächen
-
die innerhalb des Wohngebietes geplante Grünzone, in der Grünflächen, ein umfangreiches, an mehreren Stellen mit dem Erschließungsstraßensystem verbundenen Fußund Radwegenetz sowie temporäre Wasserflächen vorgesehen sind, bietet ein erhebliches Potential an Spielflächen und –möglichkeiten für Kinder aus den angrenzenden
Wohngebieten.
-
die weiter östlich anschließende freie Landschaft, die zu Fuß oder mit dem Rad über
das geplante Fuß- und Radwegenetz sowie über den im Nordosten des Plangebietes
entlang dem Strootbach bereits verlaufenden Fuß- und Radweg optimal und unbeeinträchtigt vom Kfz-Verkehr zu erreichen ist, bietet ausreichende Spielmöglichkeiten für
Kinder
-
unmittelbar westlich des Plangebietes im Bereich Stahljans Hof besteht ein fußläufig
über die geplante Grünzone gut zu erreichender, ausreichend bemessener und ausgestatteter Spielplatz. Dieser bestehende Spielplatz ist für Kinder aus dem Baugebiet
einfach und gefahrlos zu erreichen, da eine Querung von Erschließungsstraßen nicht
erforderlich ist.
Das vorliegende städtebauliche Entwicklungskonzept für den Bebauungsplan Nr. 34 bildet
den westlichen Teil einer städtebaulichen Konzeption, die den gesamten Bereich östlich
der bebauten Ortslage zwischen der bestehenden Bebauung im Bereich Stahljans Hof im
Westen, dem Pferdeweg sowie dem Strootbach im Norden und dem „Gewerbegebiet Am
Hundesand“ im Süden bzw. Südosten umfasst. Den östlichen Teil dieser Gesamtkonzeption bildet der bereits aufgestellte Bebauungsplan „Strootbach / Hundesand“. Diese Gesamtkonzeption beinhaltet im Wesentlichen die folgenden Planelemente:
1.
innerhalb der geplanten Wohnbauflächen verlaufender, vom Kfz-Verkehr weitgehend unbeeinflussten Grünzug mit Fuß- und Radwegenetz sowie temporären Wasserflächen als Verbindung zwischen der das Regenrückhaltebecken umgebenden
Grünfläche im Osten mit Anbindung an die umgebende freie Landschaft und der
Grünfläche mit Spielplatz im Westen im Bereich Stahljans Hof
2.
Lärmschutzwall zwischen dem geplanten Wohngebiet und dem „Gewerbegebiet Am
Hundesand“ zum Schutz der im südlichen Teil der Gesamtkonzeption vorgesehenen Wohnbauflächen vor schädlichen Lärmeinwirkungen
3.
Äußere Erschließung der Wohnbauflächen durch Anbindungen an den Pferdeweg
im Norden und Südosten in unmittelbarer Nähe der Frerener Straße
4.
innere Erschließung im Wesentlichen durch Stichstraßen.
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4.2
Bauliche Nutzung
4.2.1 Art der baulichen Nutzung
Entsprechend den Zielsetzungen des Flächennutzungsplanes für das Plangebiet ein Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt werden. Die in einem Allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungsarten werden ausgeschlossen, um den Charakter des neuen Wohngebietes entsprechend
der angrenzenden bestehenden Wohnbebauung nicht zu gefährden.
4.2.2 Bauformen, Maß der baulichen Nutzung
Im Plangebiet werden als Bauformen Einzel- und Doppelhäuser vorgesehen. Die Ausprägung der Baukörper als freistehende Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser entspricht den
Bauformen der Bebauung, die westlich, nördlich und östlich an das Plangebiet anschließt
und die auch im Bereich der weiter westlich bestehenden bebauten Ortslage von Laxten
vorherrscht. Damit orientieren sich diese Bauformen an den in der Umgebung bestehenden ortsüblichen Bauweisen. Die geplanten, kleinteilig strukturierten Baukörper der Einzeloder Doppelhausbebauung setzen somit das Siedlungsbild der bestehenden bebauten
Bereiche fort und stellen eine angemessene Bauform für den Bereich innerhalb des Ortsteiles Laxten dar. Darüber hinaus soll zum einen der anhaltend starken Nachfrage insbesondere nach einer Einzelhausbebauung Rechnung getragen werden. Auch wird hierdurch eine stärkere Verdichtung in Form von Doppelhäusern ermöglicht, was im Hinblick
auf den sparsamen Umgang mit Grund und Boden und die fehlenden Wohnbauflächenreserven in Laxten städtebaulich wünschenswert ist.
Da durch die Beschränkung auf Einzel- und Doppelhausbebauung und die vorgesehene
Grundstücksaufteilung ein kleinteilig strukturiertes Siedlungsbild gewährleistet wird, kann
auf im späteren Bebauungsplan auf die Festsetzung einer offenen Bauweise verzichtet
werden.
Durch die Bestimmungen zum Maß der baulichen Nutzung sollen einerseits das städtebauliche Ziel vom sparsamen und schonenden Umgang mit dem Boden realisiert und andererseits die neuen Wohnbauflächen gestalterisch angemessen an die angrenzende Bebauung angefügt werden. Gleichzeitig soll für das Baugebiet eine vergleichsweise lockere
Bebauung erreicht werden. Vor diesem Hintergrund werden im Bebauungsplan gemäß §
16 Abs. 2 BauNVO Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung die (Grundflächenzahl
(GRZ), Geschoßflächenzahl (GFZ)) zur Zahl der Vollgeschosse sowie zur Höhe der baulichen Anlagen vorgenommen. Hiermit soll für das Baugebiet eine vergleichsweise lockere
und in ihrer Höhenentwicklung begrenzte Bebauung erreicht werden. Insbesondere mit der
vorgesehenen Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 für das Allgemeine Wohngebiet (WA), was
dem nach § 17 Abs. 1 Baunutzungsverordnung festgesetzten Höchstwert und dem in den
angrenzenden Wohngebieten bestehenden Wert entspricht, wird eine angemessene Verdichtung und optimale Ausnutzung der Grundstücke ermöglicht. Hierdurch wird eine
Gleichbehandlung der Grundstückseigentümer gewährleistet.
Darüber hinaus wird im Zusammenhang mit der vorgesehenen maximal zulässigen zweigeschossigen Bebauung die Höhe der baulichen Anlagen durch eine Angabe der maximal
zulässigen Trauf- und Firsthöhen begrenzt. Hiermit soll das Baugebiet hinsichtlich der Höhenentwicklung eine eigene Maßstäblichkeit bekommen und eine Dominanz der Baukör-
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per gegenüber der bestehenden, in der Umgebung angrenzenden Bebauung vermieden
werden.
Im Hinblick auf den demografischen Wandel werden im Zuge des weiteren Planverfahrens
in Teilbereichen des Plangebietes ggfs. Mehrfamilienhäuser für altengerechte Wohnungen
ermöglicht. Eine Möglichkeit hierfür ist im südlichen Teilbereich des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes zum Bebauungsplan gegeben, da hier aufgrund des erforderlichen
Abstandes der Wohnbebauung zu der gewerblichen Nutzung südöstlich des Plangebietes
und hieraus resultierend bedingt durch den Straßenverlauf der Erschließungsstraße (s.
Kap. 4.2.3 „Verkehrliche Erschließung“) teilweise große Grundstücke mit großen Freibereichen entstehen werden.
4.2.3 Verkehrliche Erschließung
Die äußere Erschließung des Plangebietes erfolgt über Anbindungen an die Straße Pferdeweg im Nordosten und im Südwesten. Über den Pferdeweg sowie im weiteren Verlauf
über die Lengericher Straße im Norden und die Frerener Straße im Süden ist das Plangebiet somit an das örtliche und überörtliche Straßennetz angebunden. Darüber hinaus ist
das Plangebiet an die im Süden des östlich angrenzenden Baugebietes „Strootbach /
Hundesand“ angelegte Erschließungsstraße angebunden.
Diese Erschließungsstraße wurde auf der Grundlage des Bebauungsplanes für dieses
Gebiet (BPlan Nr. 32, Baugebiet: „Strootbach / Hundesand“) bis an die Plangebietsgrenze
im südöstlichen Bereich des vorliegenden Plangebietes herangeführt, um das Baugebiet
„Strootbach / Hundesand“ über die im südlichen Teilbereich des vorliegenden Bebauungsplanes vorgesehene Erschließungsstraße (Planstraße A 1) an den Pferdeweg im Südwesten in unmittelbarer Nähe zur Frerener Straße anzubinden. Diese verkehrliche Verbindung
zwischen dem östlich angrenzenden Baugebiet über die im südlichen Teilbereich des vorliegenden Bebauungsplanes vorgesehene Erschließungsstraße (Planstraße A 1) an den
Pferdeweg im Südwesten ist erforderlich, um für das östlich angrenzende Baugebiet
„Strootbach / Hundesand“ eine zweite Anbindung an das örtliche und überörtliche Straßennetz sicherzustellen. Bislang ist dieses Baugebiet nur über eine einzige Anbindung an
den Pferdweg im Norden an das örtliche und überörtliche Straßennetz angebunden.
Die Planstraße A 1 verläuft in einem Abstand von ca. 60 m entlang der südlichen Plangebietsgrenze, die in diesem Bereich von dem hier außerhalb des Plangebietes bestehenden
Lärmschutzwall gebildet wird. Dieser Abstand resultiert daraus, dass im südlichen Bereich
des Plangebietes bis zu einem Abstand von ca. 35m zur Plangebietsgrenze die Errichtung
von Wohngebäuden aufgrund der von dem südöstlich angrenzenden Gewerbegebiet ausgehenden Schallemissionen nicht möglich ist (s. auch Kap. 5.3.1 „Schallimmissionen Gewerbelärm“)
Aus der Einhaltung dieses erforderlichen Abstandes der Wohngebäude zur Plangebietsgrenze und damit zu den gewerblichen Nutzungen und dem Verlauf der Planstraße A 1 in
einem Abstand von ca. 60 m entlang der Plangebietsgrenze resultieren große Wohngrundstücke (1.150 m² bis 2.180 m² gemäß städtebauliches Entwicklungskonzept), die nur
im nördlichen Grundstücksbereich mit Wohngebäuden bebaut werden können. Der größte
Teil dieser Grundstücke im Bereich zwischen der erforderlichen Abstandslinie zu den ge-
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werblichen Nutzungen und dem Lärmschutzwall ist nicht bebaubar und daher lediglich als
Grundstücksfreifläche nutzbar.
Eine alternative Lösung zur Erzielung kleinerer Grundstücke in diesem Bereich wäre die
Verschiebung der Planstraße A 1 nach Süden in den Bereich südlich entlang der genannten erforderlichen Abstandslinie. In diesem Fall könnten entlang dieser Straße jedoch nur
entlang der Nordseite Wohngrundstücke angeordnet werden, da südlich davon in der Abstandsfläche keine Wohngebäude errichtet werden können. Neben der sich daraus ergebenden und aus erschließungstechnischen Gründen ungünstigen einseitig erschlossenen
Straße könnte der Bereich südlich der Straße auch nicht als Wohnbauland veräußert werden, sondern müsste als öffentliche Fläche festgesetzt werden. Dieser Verlust an Nettobauland würde sich negativ auf den Grundstückskaufpreis auswirken. Zudem wären bei
dieser alternativen Lösung die über die Planstraße A 1 erschlossenen Wohngrundstücke
von Süden erschlossen, was gegenüber der im vorliegenden Entwicklungskonzept vorgesehenen Erschließung von Norden die ungünstigere Erschließungsvariante darstellt.
Eine weitere alternative Lösung wäre die Verschiebung der Planstraße A 1 nach Süden
bis unmittelbar an den Lärmschutzwall heran. Hierdurch würden nördlich entlang dieser
Straße jedoch weiterhin große Wohngrundstücke mit einer nur untergeordneten Grundstücksfläche für die Errichtung von Wohngebäuden verbleiben, da der Bereich zwischen
der Planstraße und der erforderlichen Abstandsfläche nicht mit Wohngebäuden bebaubar
ist. Zudem wären in diesem Fall die Grundstücke ebenfalls von Süden über die Planstraße
A 1 erschlossen, was gegenüber der im vorliegenden Entwicklungskonzept vorgesehenen
Erschließung von Norden die ungünstigere Erschließungsvariante darstellt.
Eine zweite Verkehrsanbindung des Baugebietes „Strootbach / Hundesand“ an das bestehende örtliche und überörtliche Straßennetz ist erforderlich, damit zum einen der gesamte
Ziel- und Quellverkehr aus diesem Baugebiet nicht ausschließlich über einen Anbindungspunkt an den Pferdeweg im Norden abgewickelt wird. Dies würde in diesem Bereich zu
einer nicht unerheblichen Verkehrsbelastung führen. Zudem wäre bei einer durch Unfall
oder Bauarbeiten bedingten Sperrung im Bereich des Anbindungspunktes an den Pferdeweg die Zufahrt zu diesem Baugebiet erheblich behindert wenn nicht gar unmöglich.
Zum anderen gewährleistet eine zweite Verkehrsanbindung des Baugebietes „Strootbach /
Hundesand“ an des bestehende örtliche und überörtliche Straßennetz eine günstigere
Verkehrsverteilung, da dann der Ziel- und Quellverkehr dieses Baugebietes zu oder von
der Frerener Straße nicht mehr vollständig durch den Pferdeweg fahren muss, sondern
auf kurzem Wege über die im südlichen Teilbereich des vorliegenden Bebauungsplanes
vorgesehene Erschließungsstraße (Planstraße A 1) den Pferdeweg und die Frerener
Straße erreichen kann. Diese zweite Verkehrsanbindung des Baugebietes „Strootbach /
Hundesand“ trägt somit zur Entlastung der umliegenden Wohnstraßen bei.
Im vorliegenden städtebaulichen Entwicklungskonzept zum Bebauungsplan Nr. 34 verbindet somit die Planstraße A 1 den Anbindungspunkt an das örtliche und überörtliche Straßennetz an den Pferdeweg im Südwesten mit dem Anbindungspunkt an die Erschließungsstraße im östlich angrenzenden Baugebiet „Strootbach / Hundesand“. Die geschwungene Linienführung der Planstraße A 1 soll dabei einen harmonischen Verkehrsablauf ohne Abbiege- sowie Brems- und Beschleunigungsvorgänge und den daraus resultierenden unterschiedlichen Lärmereignissen der Fahrzeuge unterstützen.
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In einer Entfernung von ca. 22 m zur östlichen Plangebietsgrenze verläuft ausgehend von
der Planstraße A 1 die Planstraße A 2 in Richtung Norden und mündet im nordöstlichen
Bereich des Plangebietes in die Straße Pferdeweg. Somit ist das innere Straßennetz des
Plangebietes an drei Stellen an das das Plangebiet umgebende Straßennetz angebunden,
woraus eine gute Verkehrsverteilung des aus dem Plangebiet resultierenden Ziel- und
Quellverkehrs auf das umgebende örtliche und überörtliche Straßennetz resultiert.
Ausgehend von den Planstraßen A 1 und A 2 erfolgt die innere Erschließung des Plangebietes ausschließlich durch Stichstraßen. Hierbei werden im Wesentlichen zwei Haupterschließungsstraßen vorgesehen, von denen eine den Bereich südwestlich des innerhalb
der Wohngebietsfläche vorgesehenen Grünzuges erschließt (Planstraße B 1), die andere
Haupterschließungsstraße erschließt den Bereich nördlich der Grünzone (Planstraße B 2).
Zusätzlich wird der Bereich unmittelbar südlich der Grünanlage durch eine von der Planstraße A 2 ausgehende, nach Westen verlaufende kurze Stichstraße mit einer Länge von
ca. 25m erschlossen (Planstraße C).
Die als Stichstraße vorgesehene Plansstraße B 1 verläuft südlich der Grünanlage ausgehend von der Planstraße A 1 auf einer Länge von ca. 75 m bogenförmig in Richtung
Nordwesten und endet in einer Wendeanlage mit einem Wendekreisdurchmesser von 13
m. Die Planstraße B 2 verläuft nördlich der Grünanlage auf einer Länge von ca. 60 m in
Richtung Westen und endet ebenfalls in einer Wendeanlage mit einem Wendekreisdurchmesser von 13 m.
Für die Planstraßen A 1 und A 2 ist jeweils eine Breite von 8m vorgesehen. Diese Straßenbreite beinhaltet zum einen die Anlage einer ausreichend bemessenen Fahrbahn in
einer Breite von 4,5 m, welche die problemlose Begegnung von Kraftfahrzeugen ermöglicht, ohne Verkehrbehinderungen und daraus resultierend gefährliche Situationen hervorzurufen. Zum anderen ermöglicht diese Straßenbreite die Anlage eines einseitigen, ca. 2
m breiten fahrbahnbegleitenden Park- und Grünstreifens. Um den langen geraden Verlauf
der Planstraßen A gestalterisch aufzulockern und die Geschwindigkeiten der KFZ unter
Berücksichtigung der Straße als Wohnstraße herabzusetzen, ist vorgesehen, diesen Parkund Grünstreifen entlang der Fahrbahn seitenwechselnd anzuordnen. Zwischen dem Parkund Grünstreifen und den Vorgärten der Wohngrundstücke ist ein ca. 1,5m breiter, als
Gehweg nutzbarer Abstandsstreifen zu den angrenzenden Wohngrundstücken vorgesehen. Insgesamt soll dieser Ausbau auf den Charakter einer Wohnstraße hinweisen. Die
Fahrgeometrie (Kurvenradien etc.) der Planstraßen A1 und A2 ist einerseits derart bemessen, dass kommunale Entsorgungsfahrzeuge ohne Schwierigkeiten fahren können. Andererseits wird der Straßenausbau auf ein funktional erforderliches Minimum begrenzt, um
unnötige Flächenversiegelungen und Kosten zu vermeiden.
Für die Planstraßen B 1 und B 2 ist jeweils eine Breite von 6,5 m vorgesehen. Diese Straßenbreite beinhaltet zum einen die Anlage einer ausreichend bemessenen Fahrbahn in
einer Breite von 4,5 m, welche die problemlose Begegnung von Kraftfahrzeugen ermöglicht, ohne Verkehrbehinderungen und daraus resultierend gefährliche Situationen hervorzurufen. Zum anderen ermöglicht diese Straßenbreite die Anlage eines einseitigen, ca. 2
m breiten fahrbahnbegleitenden Park - und Grünstreifens. An den Enden der beiden Plan-
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straßen B 1 und B 2 sind Wendeanlagen mit Wendkreisdurchmessern von 13 m vorgesehen.
Die Planstraße C wird in einer Breite von 4 m ausgebaut. Dieses Maß ist als ausreichend
anzusehen, da diese Straße nur maximal 25 m lang ist und gemäß städtebaulichem Entwicklungskonzept auch nur maximal 2 hinten liegende Grundstücke erschlossen werden.
Eine Begegnung PKW/PKW ist bei dieser Straßenbreite bei verminderter Geschwindigkeit
möglich, der Begegnungsfall PKW/LKW ist aufgrund der Kürze der Straße im Allgemeinen
vermeidbar. Die Befahrbarkeit durch Rettungsfahrzeuge ist allerdings weiterhin möglich.
Die größeren Breiten der Planstraßen B 1 und B 2 begründen sich mit den größeren Längen der beiden Planstraßen gegenüber der Planstraße C und der damit verbundenen höheren Zahl der durch die Planstraßen B 1 und B 2 erschlossenen Grundstücke (7 Grundstücke Planstraße B 1, 6 Grundstücke Planstraße B 2). Aus der höheren Zahl der erschlossenen Grundstücke resultiert ein größeres Verkehrsaufkommen, für das diese Straßen zur Vermeidung von verkehrlichen Problemen eine ausreichende Breite zur Gewährleistung mindestens des Begegnungsfalles PKW/PKW beinhalten müssen. Zudem ist aufgrund der größeren Länge und des bedingt durch die größere Zahl der durch diese Straße
erschlossenen Grundstücke am Ende der Planstraßen B 1 und B 2 jeweils eine Wendeanlagen mit Wendkreisdurchmessern von 13 m erforderlich.
Da die Planstraßen B und C aufgrund ihrer Ausbaumerkmale, insbesondere der flächenmäßig auf das für die Erschließung der angrenzenden Grundstücke auf ein Minimum reduzierte Größe der Wendeanlagen, nicht das Befahren durch Abfallsammelfahrzeuge erlauben, müssen die an diesen Planstraßen wohnenden Anwohner ihre Abfallbehälter auf
einer durch die Abfallsammelfahrzeuge ordnungsgemäß anzufahrenden Straße (Planstraßen A 1 und A 2) zur Abfuhr bereitstellen.
Insgesamt wird der Straßenausbau auf ein funktional erforderliches Minimum begrenzt,
um unnötige Flächenversiegelungen und Kosten zu vermeiden.
Zur Verkehrsberuhigung im Wohngebiet ist geplant, die Straßenflächen verkehrsberuhigt
als Mischflächen zu gestalten. Dem Ziel der Verkehrsberuhigung dienen auch die vorgesehenen Baumpflanzungen im Straßenraum, die den Verlauf der Erschließungsstraßen
gliedern und zur Verbesserung des Orts- und Landschaftsbild beitragen. Eine Einstufung
und Beschilderung der Straße entsprechend der Straßenverkehrsordnung („verkehrsberuhigter Bereich“, „Tempo-30-Zone“) wird nicht vorweggenommen, sondern bleibt der späteren Einstufung nach erfolgtem Ausbau überlassen.
Neben den Belangen des Fahrverkehrs werden bei der Planung auch die Ansprüche nicht
motorisierter Verkehrsteilnehmer berücksichtigt. Hierzu ist vorgesehen, in dem innerhalb
des Wohngebietes verlaufenden, vom Kfz-Verkehr weitgehend unbeeinflussten Grünzug
ein ausgedehntes Fuß- und Radwegenetz anzulegen.
Dieses geplante Fuß- und Radwegenetz wird zum einen wie auch die Grünzone selbst an
die westliche Plangebietsgrenze herangeführt, um die im Westen an das Plangebiet angrenzende Grünanlage mit Spielplatz aus dem Baugebiet heraus durch die Grünzone fußläufig erreichen zu können.
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Zum anderen wird das in der Grünzone geplante Fuß- und Radwegenetz wie auch die
Grünzone selbst an die östliche Plangebietsgrenze herangeführt, um hier eine Anbindung
an das innerhalb der festgesetzten Grünzone im östlich angrenzenden Baugebiet „Strootbach / Hundesand“ geplante Fuß- und Radwegenetz sicherzustellen. Über die Anbindung
des im vorliegenden Bebauungsplan innerhalb der Grünzone vorgesehene Fuß- und Radewegenetzes an das im östlich angrenzenden Baugebiet geplante Fuß- und Radwegenetz und hierüber insbesondere die Anbindung an den entlang des Strootbaches zwischen
dem Pferdeweg und der Umgehungsstraße verlaufenden Fuß- und Radweg ist die fußläufige Erreichbarkeit der weiter im Osten angrenzenden freien Landschaft sichergestellt.
Insgesamt ergibt sich über das dann zusammenhängende Fuß- und Radwegenetz innerhalb des vorliegenden Bebauungsplanes und innerhalb des östlich angrenzenden Baugebietes „Strootbach / Hundesand“ eine im wesentlichen vom Kfz-Verkehr unbeeinträchtigte
fußläufige Verbindung zwischen der Grünanlage mit Spielplatz im Westen des Plangebietes und die östlich des Baugebietes „Strootbach / Hundesand“ angrenzenden freien Landschaft.
Um die fußläufige Erreichbarkeit der Grünzone sowie des innerhalb dieser Grünzone geplanten Fuß- und Radwegenetzes aus dem Wohngebiet heraus sicherzustellen, werden
ausgehend von den Wendeanlagen der Planstraßen B 2 und C Fuß- und Radwege in die
Grünzone hinein vorgesehen. Die fußläufige Erreichbarkeit der Grünanlage mir Spielplatz
im Westen des Plangebietes von der Planstraße B 1 wird ebenfalls durch einen zwischen
der Wendeanlage am dem der Straße und der westlichen Plangebietsgrenze vorgesehenen Fuß- und Radweg sichergestellt.
Im Bebauungsplan des östlich angrenzenden Baugebietes „Strootbach / Hundesand“ ist
im südwestlichen Bereich zwischen dem hier festgesetzten Lärmschutzwall und der festgesetzten Feldhecke ein Fuß- und Radweg bis an die Plangebietsgrenze des vorliegenden
Bebauungsplanes heran festgesetzt. Dieser soll aus dem vorliegenden Baugebiet heraus
die fußläufige Erreichbarkeit des „Gewerbegebietes Am Hundesand“ sicherstellen. Das
städtebauliche Entwicklungskonzept zum vorliegenden Bebauungsplan sieht vor, diesen
Fuß- und Radweg nach Nordwesten nördlich entlang der Feldhecke in Richtung Heimathaus über die Planstraße A 1 hinweg zu verlängern.
Darüber hinaus beinhaltet die Fuß- und Radwegekonzeption des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes in diesem Bereich eine Fuß- und Radwegeverbindung entlang der Ostund Nordgrenze des Grundstückes des Heimathauses mit Anbindung an die Grünanlage
mit Spielplatz im Westen des Plangebietes und den ausgehend von der Straße Stahljans
Hof zu dieser Grünanlage führenden Fuß- und Radweg.
Sämtliche im städtebaulichen Entwicklungskonzept vorgesehenen Fuß- und Radwege
(F+R) sind in einer Breite von 2,5 m vorgesehen. Soweit erforderlich kann der im Rahmen
der späteren Ausbaukonzeption der innenliegenden Grünfläche vorgesehene tatsächliche
Verlauf der Fuß- und Radwege von der städtebaulichen Entwicklungskonzept dargestellten Lage abweichen, soweit die grundsätzliche Struktur der vorgesehenen Fuß- und Radwegekonzeption beachtet wird.
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4.2.4 Gestalterische Festsetzungen
Um die unterschiedlichen gestalterischen Vorstellungen der Bauherren, die zusammen mit
den planungs- und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen zu differenzierten Baukörpern
im Allgemeinen Wohngebiet führen können, zu harmonisieren, aber auch um bei der Entstehung des neuen Siedlungsgebietes im Hinblick auf eine gute gestalterische Einbindung
in den Bestand Orientierungshilfen zu geben, werden gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. §
84 NBauO Örtliche Bauvorschriften in den Bebauungsplan aufgenommen werden. Diese
sollen unter Berücksichtigung der im Emsland und in angrenzenden Baugebieten typischen Gestaltungsweisen den gestalterischen Rahmen für die Entwicklung des Baugebietes mit konkreten Angaben zur Dachform, Dachneigung, Farbe der Dacheindeckung,
Trauf- und Firsthöhen sowie Garagen abstecken. Gleichzeitig wird jedoch für die einzelnen
Bauherren genügend Spielraum für persönliche Kreativität offenlassen.
4.2.5 Umweltbericht
Für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs.6 Nr.7 und § 1a BauGB ist eine Umweltprüfung gemäß § 2 Abs.4 BauGB durchzuführen, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen des Bauleitplans ermittelt werden. Diese werden im Umweltbericht beschrieben und bewertet.
Die Umweltprüfung bezieht sich auf das, was nach gegenwärtigem Wissensstand und allgemein anerkannten Prüfmethoden sowie nach Inhalt und Detaillierungsgrad des Bauleitplanes angemessenerweise verlangt werden kann.
Es ist zunächst festzulegen, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der
Belange für die Umweltprüfung bzw. Abwägung erforderlich ist. Hierzu werden im Rahmen
der frühzeitigen Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs.1 BauGB die Äußerungen von den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange abgefordert und berücksichtigt. Die
Ermittlungsergebnisse werden in den Umweltbericht eingearbeitet.
Der aufzustellende Umweltbericht, der in die Begründung zum Bebauungsplan übernommen werden wird, enthält eine detaillierte Beschreibung des derzeitigen Zustandes von
Natur und Landschaft im Plangebiet und dessen Umgebung sowie eine Darstellung der
voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen des Bebauungsplanes. Auf der
Grundlage der Bestandsbeschreibung in Gegenüberstellung mit den Auswirkungen der
Planung wird im Rahmen des Umweltberichtes der sich aus der Planung ergebende Eingriff in Natur und Landschaft bilanziert und dieser Eingriff durch angemessene Ausgleichsund Ersatzmaßnahmen in Abstimmung mit der Stadt Lingen als Untere Naturschutzbehörde ausgeglichen werden.
Bei der zu überplanenden Fläche handelt es sich im Wesentlichen um eine intensiv genutzte Ackerfläche.
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Wesentliche, das das Orts- und Landschaftsbild prägende Grünstrukturen sind im Plangebiet nur in geringem Umfang enthalten. So besteht entlang der Nordgrenze besteht außerhalb des Plangebietes eine Wallhecke mit Bäumen, deren Kronen teilweise in das Plangebiet hineinragen. Dieser Kronenüberhang einschließlich der erforderlichen, das Plangebiet
betreffenden Abstandsfläche werden im Bebauungsplan als Teil der Wallhecke als
Schutzobjekt im Sinne des Naturschutzes, Schutz nach § 22 Abs. 3 NAGBNatSchG sowie
als öffentliche Grünfläche festgesetzt werden.
Im Süden des Plangebietes besteht eine Feldhecke mit Baumbestand. Diese wird im Bebebauungsplan als öffentliche Grünfläche verbunden mit der Festsetzung, dass die vorhandenen Bäume und Sträucher zu erhalten sind, festgesetzt werden.
Neben der Kartierung der vorhandenen Biotoptypen innerhalb des Plangebietes wurde im
Jahr 2007 im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplanes für das östlich
angrenzende Baugebiet „Strootbach / Hundesand“ zur Berücksichtigung der artenschutzrechtlichen Belange eine Sonderkartierung der Brutvögel und der Libellenpopulation auch
für das vorliegende Baugebiet durchgeführt. Diese Sonderkartierung wurde im Jahr 2012
aktualisiert. Diese aktuell durchgeführte Kartierung bildet im weiteren Verfahren die Grundlage für die Berücksichtigung der artenschutzrechtlichen Belange im Rahmen der speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung und des Umweltberichtes.
4.2.6 Ver- und Entsorgung
4.2.6.1
Wasserwirtschaft
Der ökologischen Zielsetzung zur Schaffung kleinräumiger Wasserkreisläufe folgend, soll
das im Plangebiet anfallende Oberflächenwasser soweit es die Bodenverhältnisse zulassen, der Versickerung zugeführt werden. Die Versickerungsfähigkeit der Böden im Plangebiet wurde im Juni 2007 im Rahmen eines Gutachtens analysiert. Für das Plangebiet
wurde in diesem Zusammenhang eine ausreichende Versickerungsfähigkeit des Bodens
ermittelt. Basierend auf dieser Grundlage wird im Bebauungsplan durch entsprechende
textliche Festsetzungen geregelt werden, dass im Bebauungsplan das auf den Grundstücken von versiegelten oder überdachten Grundstücksflächen anfallende Niederschlagswasser auf dem jeweiligen Baugrundstück zu versickern ist.
Das anfallende Regenwasser der öffentlichen Straßenflächen wird mittels offener Entwässerungsmulden dem innenliegenden Grünzug zugeführt. Hier versickert das Regenwasser
und gelangt über diesen Weg letztendlich in das im östlich angrenzenden Baugebiet
„Strootbach / Hundesand“ angelegte Regenrückhaltebecken. Zur Gestaltung der Grünzone als Parkanlage werden ggfs. innerhalb der Fläche Mulden mittels Geländemodellierung
angelegt. Diese können sich im Falle starker Regenereignisse zu temporären Wasserflächen entwickeln, welche dann zu einer Steigerung der Attraktivität der Parkanlage beitragen.
Hinsichtlich der Oberflächenentwässerung und Versickerung sind generell die Bestimmungen des Niedersächsischen Wassergesetzes (NWG) zu beachten. Es kann davon
ausgegangen werden, dass die dezentrale Versickerung keine Gewässernutzung i.S.d.
Gesetzes ist und folglich nicht der Erlaubnis nach § 10 NWG bedarf.
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4.2.6.2
Wasserschutzgebiet
Das Plangebiet liegt im Bereich der Wasserschutzzone III der Wassergewinnungsanlage
„Stroot“ der Stadtwerke Lingen. Daher bedarf die Ausweisung des Baugebietes gemäß der
Verordnung zur Ausweisung eines Wasserschutzgebietes einer Genehmigung durch die
Untere Wasserbehörde. Diese Genehmigung wird durch die Stadt Lingen (Ems) im weiteren Verfahren beantragt werden.
Auf die wasserwirtschaftliche Fachplanung wird im Bebauungsplan nachrichtlich hingewiesen werden. Bei allen Baumaßnahmen innerhalb des Plangebietes sind daher die geltenden Schutzgebietsbestimmungen der Schutzgebietsverordnung vom 31.05.2007 zu beachten und einzuhalten.
4.2.6.3
Wasserversorgung
Die Wasserversorgung für das Plangebiet ist durch den „Wasserbeschaffungsverband
Lingener Land“ gesichert. Die Versorgungsleitungen befinden sich betriebsfertig und ausreichend dimensioniert in den angrenzenden Straßen und Siedlungsbereichen, so dass
der Anschluss des Plangebietes problemlos erfolgen kann.
4.2.6.4
Strom / Gas / Telefon
Die Versorgung des Plangebietes mit Elektrizität und Gas erfolgt durch die Stadtwerke
Lingen GmbH und ist über einen Anschluss an die in den angrenzenden Straßen (Pferdeweg) und Siedlungsbereichen bestehenden Netze der Versorgungsträger sichergestellt.
Desgleichen ist der fernmeldetechnische Anschluss an das Netz problemlos möglich. Der
Straßenquerschnitt der festgesetzten öffentlichen Straßenverkehrsflächen ist ausreichend
dimensioniert, um geeignete und ausreichende Trassen für die Unterbringung der Telekommunikationsanlagen bereit zu stellen. Für den rechtzeitigen Ausbau des Fernmeldenetzes sowie die Koordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen Leitungsträger ist es notwendig, dass Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen im Planbereich dem entsprechenden Versorgungsträger so früh wie möglich, mindestens jedoch drei Monate vor Baubeginn schriftlich angezeigt werden.
In jedem Falle ist durch die rechtzeitige Beteiligung der betroffenen Versorgungsträger
sicherzustellen, dass die für die Ver- und Entsorgung des Gebietes erforderlichen technischen Einrichtungen (z.B. Trafostation, Trassen u.ä.) im Rahmen der Umsetzung dieses
Bebauungsplanes berücksichtigt werden können.
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4.2.6.5
Abwasserbeseitigung
Die schadlose Beseitigung der Abwässer aus dem Plangebiet erfolgt durch Anschluss an
die zentrale Kanalisation der Stadt Lingen (Ems). Die Entsorgungsleitungen sind entsprechend zu dimensionieren und an das bestehende Netz anzuschließen.
Um die schadlose Schmutzwasserentsorgung für die neuen Bauflächen sicherzustellen,
wird das Abwasser aus dem Plangebiet über den in den Planstraßen neu zu verlegenden
und entsprechend zu dimensionierten Schmutzwasserkanal abgeleitet und über einen Leitungsanschluss dem in der Straße Pferdeweg bestehenden, betriebsfertigen und ausreichend dimensionierten Kanalisationssystem zugeführt. Von hier aus gelangt das
Schmutzwasser über ein System von Druckrohrleitungen und Pumpstationen in die Kläranlage Lingen. Somit ist gewährleistet, dass das Schmutzwasser aus dem Plangebiet hinausgeleitet und in der Abwasserbeseitigungsanlage ordnungsgemäß gereinigt wird.
Im südlichen Bereich des Plangebietes verläuft innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes eine Abwasserdruckrohrleitung DN 200. Der den Geltungsbereich des Bebauungsplanes betreffende Abschnitt der Leitung wird im Bebauungsplan als „unterirdische Hauptversorgungsleitung“ festgesetzt werden. Da die Leitung innerhalb öffentlicher
Flächen verlaufen, ist diese jederzeit zu erreichen. Eine weitergehende Absicherung im
Bebauungsplan etwa durch Leitungsrechte wird nicht erforderlich werden.
4.2.6.6
Abfallentsorgung
Die Entsorgung der im Plangebiet anfallenden Abfälle und Wertstoffe erfolgt entsprechend
den gesetzlichen Bestimmungen und Verordnungen sowie der jeweils gültigen Satzung
zur Abfallentsorgung des Landkreises Emsland. Träger der öffentlichen Abfallentsorgung
ist der Landkreis Emsland. Eventuell anfallender Sondermüll ist einer den gesetzlichen
Vorschriften entsprechenden Entsorgung zuzuführen.
Die an den Planstraßen B 1, B 2 und C wohnenden Anwohner müssen ihre Abfallbehälter
auf einer durch die Abfallsammelfahrzeuge ordnungsgemäß anzufahrenden Straße zur
Abfuhr bereitstellen, da diese Planstraßen aufgrund ihrer Ausbaumerkmale nicht das Befahren durch Abfallsammelfahrzeuge erlauben. Zu diesem Zweck wird in den Einmündungsbereichen der Planstraße B 1 in die Planstraße A 1 und in den Einmündungsbereichen der Planstraßen B 2 und C in die Planstraße A 2 jeweils eine „Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung – Stellfläche für Abfallbehälter (M)“ festgesetzt werden.
4.2.6.7
Brandschutz
Bei der Durchführung des Bebauungsplanes sowie der Erschließungsmaßnahmen sind
die im Merkblatt der Hauptamtlichen Brandschau aufgeführten Anforderungen zur Sicherstellung des abwehrenden Brandschutzes zu beachten. Für die zusätzliche Bebauung ist
der Brandschutz in Abstimmung mit der Abteilung „Vorbeugender Brandschutz“ beim
Landkreis Emsland sicherzustellen.
Die erforderliche Löschwasserversorgung des Gebietes und die damit verbundenen
Standorte notwendiger Unterfluthydranten werden im Rahmen der Erschließungsplanung
bearbeitet und sichergestellt.
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4.3
Städtebauliche Kenngrößen
Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 3,8 ha. Im Einzelnen ergeben sich folgende städtebaulichen Kenngrößen:
Teilfläche
Flächengrößen
Straßenfläche Planstraßen
Fuß- und Radwege
öffentliche Grünflächen/Feldhecke
Nettowohnbaufläche
Gesamtfläche Plangebiet
ca. 4.730 m²
ca. 875 m²
ca. 3.625 m ²
ca. 29.070 m²
ca. 38.300 m²
Zahl der Grundstücke
durchschnittl. Grundstücksgröße
Spanne Grundstücksgrößen
Anteil an
Gesamtfläche Plangebiet (%)
12,35
2,29
9,46
75,90
100,00
ca. 41
ca. 709 m²
ca. 440 m² - ca. 2.180 m²
Basierend auf der im städtebaulichen Entwicklungskonzept beispielhaft vorgesehenen
Grundstücksaufteilung ergeben sich ca. 41 Wohngrundstücke mit einer durchschnittlichen
Grundstücksgröße von ca. 709 m². Die Spanne der dargestellten Grundstücksgrößen beträgt ca. 440 m² bis ca. 2.180 m².
Der Einwohnerzuwachs lässt sich auf der Grundlage des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes bei max. ca. 82 Wohneinheiten (WE) und einer durch durchschnittlichen Belegung mit 2,5 Pers./WE überschlägig mit maximal bis zu ca. 205 Personen beziffern.
5.
AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG
5.1
Belange der Landwirtschaft
Durch die beabsichtigte Ausweisung des neuen Baugebietes werden die Belange der
Landwirtschaft nicht unzumutbar berührt.
Aufgrund der rückläufigen Entwicklung auf dem Agrarsektor und einer verstärkten Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken im Ortsteil Laxten wird einer Inanspruchnahme dieser
zur Zeit landwirtschaftlichen Fläche für dringend benötigte Wohnbauflächen gegenüber
anderen Nutzungsansprüchen der Vorrang eingeräumt. Zudem hat der frühere Eigentümer
durch Veräußerung der für eine Wohnbauflächenausweisung vorgesehenen Fläche an die
Grundstücks- und Erschließungsgesellschaft (GEG) der Stadt Lingen (Ems mittel- und
langfristig seinen Verzicht auf die betriebliche Notwendigkeit der Bewirtschaftung erklärt.
Im Zuge der Realisierung des mit dieser Planung vorgesehenen neuen Wohnbaugebietes
und dessen Erschließung ist nicht von einer Beeinträchtigung für den landwirtschaftlichen
Verkehr auf den öffentlichen Straßen (Pferdeweg) auszugehen.
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5.2
Belange des Verkehrs
Aus der Erschließung des geplanten Baugebietes resultiert keine Änderung der Hauptverkehrsstraßen im Ortsteil Laxten. Auch sind keine negativen Auswirkungen auf die örtlichen
Verkehrsverhältnisse zu erwarten.
5.3
Belange des Immissionsschutzes
5.3.1 Schallimmissionen Gewerbelärm
Im Südosten grenzt das Plangebiet an das „Gewerbegebiet nördlich der Frerener Straße“
an. Von den Betrieben innerhalb dieser Gewerbegebiete können das geplante Wohngebiet
betreffende Lärmbelästigungen ausgehen.
In diesem Bebauungsplan wurden wie auch in dem nördlich angrenzenden Bebauungsplan „Gewerbegebiet Am Hundesand“ im Hinblick auf die Ausweisung eines westlich angrenzenden Wohngebietes, bestehend aus dem vorliegenden städtebaulichen Entwicklungskonzept und dem östlich angrenzenden Baugebiet „Strootbach / Hundesand“ gestaffelte flächenbezogene Schallleistungspegel festgesetzt. Die Berechnung dieser Schallleistungspegel erfolgte unter Annahme der freien Schallausbreitung zwischen Emissions- und
Immissionsort sowie einer mittleren Quellhöhe von 5 m über Gelände. Die Staffelung der
flächenbezogenen Schallleistungspegel erfolgte auf Grundlage dieser Ausgangsannahme
derart, dass sich bei Einhaltung dieser Emissionswerte in dem an den vorliegenden Bebauungsplan angrenzenden Gewerbegebiet ohne zusätzliche aktive Lärmminderungsmaßnahmen ein erforderlicher Abstand der Wohnbebauung von ca. 50m zum Gewerbegebiet ergibt. Hieraus resultiert, dass im südlichen Bereich des Plangebietes bis zu einem
Abstand von ca. 35m zur Plangebietsgrenze die Errichtung von Wohngebäuden nicht
möglich ist.
Zur Reduzierung der Gewerbelärmimmissionen innerhalb des geplanten Wohngebietes
trägt auch die im wesentlichen aus Gründen des Verkehrslärmschutzes in dem östlich angrenzenden Bebauungsplan Nr. 32 „Strootbach / Hundesand“ festgesetzte und bereits
überwiegende hergestellte aktive Lärmschutzmaßnahme in Form eines Lärmschutzwalles
(s. Kap. 5.3.2 „Schallimmissionen Verkehrslärm“) bei, da hierdurch die sich aus der Festlegung der maximal möglichen IFSP für die einzelnen Betriebe innerhalb der gewerblichen
Flächen ergebenden Schallimmissionen im Wohngebiet noch weiter reduzieren. Unter Berücksichtigung der geplanten Wohngebietsausweisung auf der Fläche des vorliegenden
städtebaulichen Entwicklungskonzeptes wurde dieser Lärmschutzwall bereits entlang der
südöstlichen Plangebietsgrenze des vorliegenden Bebauungsplanes nach Westen weitergeführt, um auch für die nunmehr geplante Wohnbebauung einen möglichst weitgehenden
Lärmschutz zu erreichen.
Neben dem Schutz vor Lärm stellt die Lärmschutzmaßnahme mit ihrer überwiegenden
Höhe von 2 m bis 6 m einen Sichtschutz zwischen den geplanten Wohngrundstücken und
den gewerblichen Bauflächen dar. Dies ist für die Bewohner des geplanten Wohngebietes
insofern von Bedeutung, als dass Lärm subjektiv weniger störend empfunden wird, wenn
die Lärmquelle nicht sichtbar ist.
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Begründung zum städtebaulichen Entwicklungskonzept zur frühzeitigen Öffentlichkeitsund Behördenbeteiligung nach §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB
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Trotz der Immissionskontingentierung mittels flächenbezogener Schallleistungspegel und
dem zwischen dem Wohngebiet und den gewerblichen Flächen errichteten Lärmschutzwall verbleibt entlang der Südostgrenze des Plangebietes immer noch ein ca. 25 m breiter
Geländestreifen, der nicht mit Wohngebäuden bebaut werden kann. Daher sind im städtebaulichen Entwicklungskonzept die Wohngebäude südlich entlang der Planstraße A 1 in
einem entsprechenden Abstand zur Plangebietsgrenze dargestellt. Hieraus resultieren in
diesem Bereich große Wohngrundstücke (1.150 m² bis 2.180 m² gemäß städtebaulichem
Entwicklungskonzept), die nur im nördlichen Grundstücksbereich mit Wohngebäuden bebaut werden können.
5.3.2 Schallimmissionen Verkehrslärm
In Bezug auf die das Plangebiet betreffenden Verkehrslärmimmissionen sind die Lärmemissionen folgender Straßen im Umfeld des Plangebietes von Belang:
•
•
•
die ca. 50m südlich des Plangebietes verlaufende Frerener Straße
die in einer Entfernung von ca. 130m nördlich des Plangebietes verlaufende Lengericher Straße
die in einer Entfernung von ca. 330m östlich verlaufende B 70/B 213
Der Umfang der von den genannten Straßen ausgehenden Schallemissionen und die
Auswirkungen auf die geplante Wohnnutzung wurden unter Berücksichtigung einer notwendigen aktiven Lärmschutzmaßnahme und aktualisierten Verkehrsdaten im Jahr 2010
im Rahmen einer gutachterlichen Stellungnahme (Bericht Nr. LL4714.2/01 vom
11.02.2010 der ZECH Ingenieurgesellschaft) im Zusammenhang mit der Aufstellung des
östlich angrenzenden Bebauungsplanes Nr. 32 „Strootbach / Hundesand“ bereits ermittelt.
Innerhalb dieser Stellungnahme wurde auch der Umfang der erforderlichen aktiven Lärmschutzmaßnahme (Lärmschutzwall) in Bezug auf Lage, Höhe und Gestaltung im Hinblick
auf gesunde Wohnverhältnisse im geplanten Wohngebiet optimiert. Basierend auf dieser
gutachterlichen Stellungnahme werden – so weit erforderlich – zur Einhaltung der immissionsschutzrechtlichen Richtwerte im Bebauungsplan entsprechende Festsetzungen getroffen werden.
Gemäß dieser gutachterlichen Stellungnahme sind die von der Lengericher Straße und
auch die von der B 70/B 213 ausgehenden Lärmemissionen unter Berücksichtigung des
Lärmschutzwalles für das Plangebiet nicht von Belang. Lediglich die von der nahegelegenen Frerener Straße ausgehenden Lärmemissionen betreffen das Plangebiet.
Die im Rahmen der gutachterlichen Untersuchung optimierte aktive Lärmschutzmaßnahme in Form eines Lärmschutzwalles ist bereits im östlich angrenzenden Bebauungsplan
Nr. 32 „Strootbach / Hundesand“ festgesetzt und auch bereits errichtet. Der Wall verläuft
überwiegend entlang der Südostgrenze diese Baugebietes zum Schutz der hier bereits
teilweise bestehenden Wohnbebauung vor Lärmimmissionen der B 70/B 213 und dient
darüber hinaus vor gewerblichen Schallimmissionen (s. Kap. 5.3.1 „Schallimmissionen
Gewerbelärm“). In seinem westlichen Teilabschnitt verläuft der Lärmschutzwall bereits
entlang der südlichen Plangebietsgrenze des vorliegenden Bebauungsplanes, um die hier
nunmehr geplante Wohnbebauung vor Lärmemissionen zu schützen, die von der Frerener
Straße ausgehen. Insgesamt weist der zu bepflanzende Lärmschutzwall eine Länge von
ca. 460m auf und hat ausgehend von Norden auf einer Länge von ca. 380m eine Höhe
Bebauungsplan Nr. 34, Ortsteil Laxten, Baugebiet: „Östlich Stahljans Hof“,
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von 6m. Im Bereich des vorliegenden Plangebietes verringert sich die Höhe des Walles
auf zuerst 4m, dann auf 3m und zuletzt auf Höhe von 2m in Richtung Westen.
Trotz der dieser aktiven Lärmschutzmaßnahme in Form eines Lärmschutzwalles im südlichen Bereich des Plangebietes gehen von der Frerener Straße immer noch Lärmemissionen aus, die die geplante Bebauung insbesondere im südlichen Bereich des Plangebietes
unzulässig belasten. Da unmittelbar entlang der Frerener Straße keine zusätzliche aktive
Lärmschutzmaßnahme in Form einer Lärmschutzwand errichtet werden kann, sind an den
Gebäuden im Plangebiet zusätzliche passive Lärmschutzmaßnahmen erforderlich. Dies
passiven Lärmschutzmaßnahmen erfolgen in Form der Festsetzung eines Lärmpegelbereiches III bis zu einer maximalen Geländetiefe von 60 m im Plangebiet ausgehend von
der südlichen Plangebietsgrenze sowie eines kleinen, maximal ca. 25 m tiefen Geländestreifen ebenfalls im südlichen Bereich des Plangebietes ausgehend von der nördlichen
Grenze des hier in den Bebauungsplan einbezogenen städtischen Grundstückes.
Diese genannten und im Bebauungsplan vorgesehenen passiven Lärmschutzmaßnahmen
an den Gebäuden werden die Bereiche im Plangebiet, in denen die Errichtung von Wohngebäuden möglich ist, überwiegend voraussichtlich jedoch nicht betreffen. Dies begründet
sich damit, dass hierdurch nahezu ausschließlich Bereiche überlagert werden, die aufgrund der Einhaltung des notwendigen Abstandes zu den gewerblichen Nutzungen aufgrund des Gewerbelärms sowieso nicht bebaut werden können.
Lediglich das im südlichen Bereich des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes einbezogene städtische Grundstück südlich der Feldhecke und des Lärmschutzwalles, das im
nördlichen Bereich einer Bebauung zugeführt werden soll, ist von diesen passiven Lärmschutzmaßnahmen betroffen. Im weiteren Verfahren wird gutachtlich noch abgeklärt werden, ob für dieses Grundstück die gleichen passiven Lärmschutzmaßnahmen in Bezug auf
den Lärmpegelbereich und die Außenwohnbereiche wie in dem nördlich angrenzenden
Bereich festzulegen sind.
Unter Berücksichtigung der vorgesehenen passiven Lärmschutzmaßnahmen bestehen
aus Sicht des Lärmschutzes gegen die Ausweisung des vorliegenden Allgemeinen Wohngebietes keine Bedenken, gesunde Wohnverhältnisse sind damit gewährleistet.
Die Einzelheiten zur Ermittlung und Bewertung der Verkehrslärmimmissionen und der sich
hieraus für das Plangebiet ergebenden Konsequenzen und Festsetzungen sind dem Bericht Nr. LL4714.2/01 vom 11.02.2010 der ZECH Ingenieurgesellschaft, Lingen (Ems) zu
entnehmen.
5.3.3 Landwirtschaftliche Geruchsimmissionen
In Bezug auf zu erwartende und das geplante Wohngebiet ggfs. betreffende Geruchsimmissionen ist allenfalls der ca. 170 m nordöstlich des Plangebiets gelegene landwirtschaftliche Betrieb relevant. Von dieser landwirtschaftlichen Einrichtung könnten bedingt durch
den bestehenden Tierbestand das geplante Wohngebiet betreffende Geruchsbelästigungen ausgehen.
Die von dem landwirtschaftlichen Betrieb ausgehenden Geruchsemissionen und die hieraus resultierenden Auswirkungen auf umliegende geplante Wohnbereiche wurden auf der
Grundlage des in dem Betrieb vorhandenen (genehmigten) Tierbestandes und des seitens
Bebauungsplan Nr. 34, Ortsteil Laxten, Baugebiet: „Östlich Stahljans Hof“,
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des Betriebes geplanten Tierbestandes gutachterlich im Jahr 2004 im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes für das nordwestliche liegende Wohngebiet im Bereich der
Montessoristraße (Bebauungsplan Nr. 30, Baugebiet: „Östlich Pferdeweg / nördlich Strootbach) ermittelt. In diesem Zusammenhang wurden auch die Auswirkungen der Geruchsimmissionen auf das nunmehr geplante Wohngebiet gutachterlich mit untersucht. Unter
Berücksichtigung der Zugrundelegung des geplanten Tierbestandes des Betriebes, der
eine weitere Entwicklungsmöglichkeit beinhaltet und damit die Existenzsicherung des Betriebes sichert, wurde für die dem Betrieb am nächsten gelegene Wohnbaulandfläche innerhalb des Plangebietes eine maximale Häufigkeit der Geruchsstunden von 5% der Jahresstunden ermittelt. Da dieser Wert wesentlich unterhalb des durch die Geruchsimmissions-Richtlinie (GIRL) festgelegten Immissionswertes von 10% der Jahresstunden für Allgemeine Wohngebiete liegt, werden durch die Geruchsemissionen des betrachteten landwirtschaftlichen Betriebes keine schädlichen Umweltauswirkungen für das geplante
Wohngebiet hervorgerufen. Da zudem die möglichen Geruchsimmissionen des Betriebes
durch das nordwestliche liegende Wohngebiet im Bereich der Montessoristraße und auch
durch das Wohngebiet „Strootbach / Hundesand“, die beide dem landwirtschaftlichen Betrieb näher liegen als die nunmehr geplante Wohnbebauung, bereits begrenzt sind, sind
damit auch die das geplante Wohngebiet betreffenden Geruchsimmissionen entsprechend
auf ein wohngebietsverträgliches Maß begrenzt. Aus geruchstechnischer Sicht bestehen
somit keine Bedenken gegen die Ausweisung des vorliegenden Wohngebietes.
5.4
Belange der Infrastrukturversorgung
Bei der vorliegenden Planung handelt es sich um eine wohnbauliche Erweiterung um bis
zu max. ca. 82 Wohneinheiten (WE), was bei einer durchschnittlichen Belegung von 2,5
Personen/WE einem Zuwachs von ca. 205 Personen entspricht.
Der mit diesem Einwohnerzuwachs verbundene Zuwachs an Infrastrukturnachfrage kann
durch die vorhandenen Einrichtungen im Ortsteil Laxten abgedeckt bzw. deren Auslastung
verbessert werden.
Insbesondere ist davon auszugehen, dass dieser Einwohnerzuwachs unter Berücksichtigung der in den nächsten Jahren erwarteten geburtenschwächeren Jahrgängen durch den
vorhandenen Kindergarten abgedeckt werden kann. Durch die Grundschule kann der
durch den Einwohnerzuwachs entstehende Bedarf aufgrund der hier bestehenden Kapazitäten ebenfalls problemlos abgedeckt werden.
Der Ortskern des Ortsteiles Laxten mit seinen zentralen Einrichtungen (Kindergarten,
Grundschule, kirchliche Einrichtungen) befindet sich in einer Entfernung von ca. 400m –
600m nordwestlich des Plangebietes auf der anderen Seite der ca. 130 m nördlich des
Plangebietes verlaufenden Lengericher Straße. Private Dienstleistungs- und Infrastruktureinrichtungen zur Deckung des täglichen und periodischen Bedarfes bestehen im weiteren
Verlauf der Lengericher Straße in Richtung Innenstadt. Sportanlagen und die Ortsverwaltung befinden im Norden des Plangebietes in einer Entfernung von ca. 200m auf der nördlichen Seite der Lengericher Straße.
Die Innenstadt Lingens mit Ihren zentralen Handels- und Dienstleistungs- und Gastronomieeinrichtungen liegt in einer Entfernung von ca. 2000m westlich des Plangebietes.
Bebauungsplan Nr. 34, Ortsteil Laxten, Baugebiet: „Östlich Stahljans Hof“,
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Insgesamt kann aufgrund der relativen räumlichen Nähe und günstigen Anbindung zu den
Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen im Ortskern von Laxten der Zuwachs an
Einwohnern zu einer Konsolidierung der Auslastung dieser Einrichtungen führen.
Ein separater Kinderspielplatz ist im Plangebiet nicht vorgesehen (vgl. Kapitel 4.1 „städtebauliches Entwicklungskonzept“).
5.5
Bodenfunde
Gemäß der Stellungnahme des Niedersächsischen Landesamtes für Denkmalpflege vom
16.02.2012 im Vorfeld des Erwerbes der Fläche gibt es keine Hinweise auf das Vorhandensein archäologischer Bodendenkmale im Plangebiet. Einer Bebauung der Fläche stehen damit aus Sicht der archäologischen Denkmalpflege keine Bedenken entgegen.
Folgender Hinweis wird jedoch in den Bebauungsplan übernommen werden:
Sollten bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten dennoch ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde (das können u.a. sein: Tongefäßscherben, Holzkohleansammlungen, Schlacken
sowie auffällige Bodenverfärbungen u. Steinkonzentrationen, auch geringe Spuren solcher
Funde) gemacht werden, sind diese gemäß § 14 Abs. 1 des Nds. Denkmalschutzgesetzes
(NDSchG) meldepflichtig und müssen der zuständigen unteren Denkmalschutzbehörde
oder dem Niedersächsischen Landesamt für Denkmalpflege – Referat Archäologie –
Stützpunkt Oldenburg, Ofener Straße 15, Tel. 0441 / 799-2120 unverzüglich gemeldet
werden.
Bodenfunde und Fundstellen sind nach § 14 Abs. 2 des NDSchG bis zum Ablauf von 4
Werktagen nach der Anzeige unverändert zu lassen, bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu
tragen, wenn nicht die Denkmalschutzbehörde vorher die Fortsetzung der Arbeit gestattet
(s. Kap. 6 „Hinweise”).
5.6
Altlasten / Kampfmittel
Altlasten (Altablagerungen/Altstandorte, Bodenkontaminationen) sind im Plangebiet nicht
bekannt, und sind aufgrund der bisherigen Nutzung der Flächen auch nicht zu erwarten.
Verdachtsmomente auf Altablagerungen, Altstandorte bzw. Bodenkontaminationen liegen
ebenfalls nicht vor.
Die vorliegenden alliierten Luftbilder wurden im Jahr 1999 im Zusammenhang mit der Erstellung der Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Am Hundesand“ für den gesamten Bereich
zwischen der Ortslage Laxten, der Lengericher Straße und der B 70/B 213 ausgewertet.
Im Rahmen dieser Auswertung durch die Polizeidirektion Hannover - Kampfmittelbeseitigungsdezernat (jetzt: Kampfmittelbeseitigungsdienst des Landesamtes für Geoinformation
und Landentwicklung Niedersachsen (LGLN) – Regionaldirektion Hannover) wurde festgestellt, dass im untersuchten Bereich mit Bombeneinzelabwürfen gerechnet werden
muss. Daher wurde aus Sicherheitsgründen eine Oberflächensondierung empfohlen. Für
den Planbereich des vorliegenden Bebauungsplanes wird im weiteren Verfahren durch
eine hierfür qualifizierte Firma die Sondierung durchgeführt werden. Erst nach Vorlage
einer Kampfmittelbeseitigungsbescheinigung des Kampfmittelbeseitigungsdienstes des
Landesamtes für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen (LGLN) – Regionaldirektion Hannover Kampfmittel erfolgt der Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes.
Bebauungsplan Nr. 34, Ortsteil Laxten, Baugebiet: „Östlich Stahljans Hof“,
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Sollten bei Erdarbeiten trotzdem andere Landkampfmittel gefunden werden, ist umgehend
die zuständige Polizeidienstalle, der Fachdienst Recht und Ordnung der Stadt Lingen
(Ems) oder der Kampfmittelbeseitigungsdienst des LGLN – Regionaldirektion Hannover zu
benachrichtigen. (s. Kap. 6 „Hinweise”).
5.7
Kosten
Die Grundstücks- und Erschließungsgesellschaft (GEG) der Stadt Lingen (Ems) ist bereits
vollständig im Besitz der Flächen, die im Rahmen dieser Bauleitplanung neu überplant
werden. Bei der Realisierung des Baugebietes ergeben sich vorwiegend Kosten für die
Herstellung der Erschließungsanlagen, für die Herrichtung der öffentlichen Grünflächen
und für die Durchführung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen. Die Höhe der hierfür
notwendigen Kosten wird im weiteren Planverfahren ermittelt, die hierfür aufzuwendenden
erforderlichen Mittel werden rechtzeitig zur Verfügung gestellt.
Ein Grundstückskaufpreis ist im derzeitigen Planungsstadium noch nicht bekannt.
6.
HINWEISE
Folgende Hinweise sind für den Bebauungsplan Nr. 34 – Ortsteil Laxten, Baugebiet: „Östlich Stahljans Hof“ im Planungsstadium der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung vorgesehen:
1. Für diesen Bebauungsplan gilt die Verordnung über die bauliche Nutzung der
Grundstücke (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. S 132.
2. Sollten bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde (das können u.a. sein: Tongefäßscherben, Holzkohleansammlungen, Schlacken sowie auffällige Bodenverfärbungen u. Steinkonzentrationen, auch geringe
Spuren solcher Funde) gemacht werden, sind diese gemäß § 18 Abs. 1 des Nds.
Denkmalschutzgesetzes (NDSchG) meldepflichtig und müssen der zuständigen unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt Lingen (Ems) oder dem Niedersächsischen
Landesamt für Denkmalpflege – Referat Archäologie – Stützpunkt Oldenburg, Ofener Straße 15, Tel. 0441 / 799-2120, unverzüglich gemeldet werden.
Bodenfunde und Fundstellen sind nach § 18 Abs. 2 des NDSchG bis zum Ablauf
von 4 Werktagen nach der Anzeige unverändert zu lassen, bzw. für ihren Schutz ist
Sorge zu tragen, wenn nicht die Denkmalschutzbehörde vorher die Fortsetzung der
Arbeit gestattet.
3. Sollten bei Erdarbeiten Landkampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist umgehend die zuständige Polizeidienstalle, der Fachdienst
Recht und Ordnung der Stadt Lingen (Ems) oder der Kampfmittelbeseitigungsdienst
des LGLN – Regionaldirektion Hannover zu benachrichtigen.
GGfs. erforderliche weitere Hinweise werden im weiteren Planverfahren in den Bebauungsplan übernommen werden.
Bebauungsplan Nr. 34, Ortsteil Laxten, Baugebiet: „Östlich Stahljans Hof“,
Begründung zum städtebaulichen Entwicklungskonzept zur frühzeitigen Öffentlichkeitsund Behördenbeteiligung nach §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB
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7.
VERFAHREN / ABWÄGUNG
Gemäß § 1 Abs.7 BauGB sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen die öffentlichen und
privaten Belange gegen- und untereinander gerecht abzuwägen.
Zur Ermittlung der gegen- und untereinander abzuwägenden öffentlichen und privaten Belange sind gemäß BauGB folgende Verfahrensschritte durchzuführen:
-
frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs.1 BauGB
frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange
gemäß § 4 Abs.1 BauGB
öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs.2 BauGB
Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gemäß
§ 4 Abs.2 BauGB
Die bei der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs.1 BauGB und die während der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs.2 BauGB evtl. eingehenden Stellungnahmen werden aufgenommen und in die Abwägung einbezogen.
Die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange im Rahmen
der frühzeitigen Beteiligung nach § 4 Abs.1 BauGB und im Beteiligungsverfahren nach
§ 4 Abs.2 BauGB werden ebenfalls aufgenommen und in die Abwägung eingestellt.