spaeltyschiesser Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht
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spaeltyschiesser Überbauungsplan Heulosen Gemeinde Glarus Süd Schwanden (Parz. 1903) Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung Vorprüfung Stand 6. Januar 2014 spaeltyschiesser Auftraggeber Baukonsortium Heulosen, vertreten durch: Fuchsbau Architekten AG Bahnhofstrasse 35 8752 Näfels Projektteam Thomas Schiesser Florian Spaelty spaeltyschiesser gmbh Lerchenstrasse 22 8754 Netstal Telefon: 055 / 640 11 89 [email protected] www.spaeltyschiesser.com G:\Projekte\13002_Heulosen_Schwanden\40_Bearbeitung\43_Planungsbericht\13002_Planungsbericht_131224.docx Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 2 spaeltyschiesser Inhaltsverzeichnis 1 2 3 4 5 6 Einleitung .................................................................................................................... 4 1.1 Anlass .............................................................................................................. 4 1.2 Zielsetzungen der Planung .............................................................................. 4 1.3 Organisation .................................................................................................... 4 Ausgangslage und Vorgaben ..................................................................................... 5 2.1 Lage des Planungsgebiets .............................................................................. 5 2.2 Teilrevision Zonenplan Schwanden Gebiete Heulosen und FribergStümmlingen .................................................................................................... 6 2.3 Zonenplan Schwanden .................................................................................... 6 2.4 Raumkonzept Glarus Süd ............................................................................... 7 2.5 Waldfeststellungsverfahren ............................................................................. 8 2.6 Gefahrenkarte .................................................................................................. 8 2.7 Raumentwicklungs- und Baugesetz ................................................................ 9 Projekt Heulosen....................................................................................................... 10 3.1 Vorgehen ....................................................................................................... 10 3.2 Städtebauliche Analyse und Rahmenbedingungen ...................................... 10 3.3 Architektonisches Richtprojekt ...................................................................... 13 3.4 Freiraumkonzeption ....................................................................................... 20 Konzept Überbauungsplan ....................................................................................... 23 4.1 Grundsätze der Bebauung ............................................................................ 23 4.2 Freiraum ........................................................................................................ 26 4.3 Erschliessung und Parkierung ....................................................................... 27 4.4 Umwelt ........................................................................................................... 28 4.5 Etappierung ................................................................................................... 28 4.6 Schlussbestimmungen .................................................................................. 28 Planungsverfahren .................................................................................................... 29 5.1 Mitwirkung...................................................................................................... 29 5.2 Öffentliche Auflage ........................................................................................ 29 Schlussfolgerungen .................................................................................................. 30 Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 3 spaeltyschiesser 1 Einleitung 1.1 Anlass Das Gebiet Heulosen im Ortsteil Schwanden der Gemeinde Glarus Süd wurde im Rahmen einer Teilrevision des Zonenplanes an der Gemeindeversammlung vom 18. November 2011 der Zone 3b Allgemeine Wohnzone zugewiesen und mit einer Überbauungsplanpflicht überlagert. Das Baukonsortium Heulosen – bestehend aus der Inauen-Schätti AG sowie der Fuchsbau Architekten AG – erwarb das neu eingezonte Areal und lies durch die Fuchsbau Architekten AG ein architektonisches Richtprojekt entwickeln, welches als Grundlage für den Überbauungsplan dient. 1.2 Zielsetzungen der Planung Das Ziel des Überbauungsplans besteht darin, die wesentlichen Elemente der Bebauung, Nutzung, Erschliessung und Freiraumgestaltung des Richtprojekts in Abstimmung auf die geltende Bauordnung (BO) von Schwanden (Gemeinde Glarus Süd) sowie den übergeordneten Vorgaben und Bestimmungen (kantonales Raumentwicklungs- und Baugesetz etc.) festzulegen. Es werden damit insbesondere folgende Ziele verfolgt: • überzeugende städtebauliche Gesamtidee mit klarer städtebaulicher und architektonischer Struktur • nachhaltige Nutzung des Bodens durch verdichtete Bauweise • hohe Wohnqualität und vielfältige Wohnorganisation • grosszügige Aussenräume mit hoher Aufenthaltsqualität sowie hoher gestalterischer und ökologischer Qualität • siedlungsgerechte Arealerschliessung 1.3 Organisation Der Überbauungsplan Heulosen wurde von spaeltyschiesser im Auftrag des Baukonsortiums Heulosen, vertreten durch die Fuchsbau Architekten AG, verfasst. Dabei übernahm spaeltyschiesser zum einen die Aufbereitung der planungsrechtlichen und städtebaulichen Rahmenbedingungen, aus welchen anschliessend die planerischen Zielsetzungen abgeleitet wurden, und zum anderen die Begleitung des architektonischen Entwurfs im Rahmen der Qualitätssicherung. Als Grundlage des Überbauungsplanes dient das architektonische Richtprojekt der Fuchsbau Architekten sowie der Fischer Landschaftsarchitekten. Sowohl das architektonische Richtprojekt als auch der Überbauungsplan und die zugehörigen Unterlagen wurden vor der ersten Eingabe an die Gemeinde mit Vertretern des Kantons und der Gemeinde vorbesprochen. Im Rahmen des ordentlichen Planungsverfahrens wurde der Überbauungsplan den kommunalen und kantonalen Stellen zur Vorprüfung eingereicht. Um eine breite Akzeptanz sicherstellen zu können wurde zum Auftakt der öffentlichen Mitwirkung eine öffentliche Informationsveranstaltung durchgeführt, an welcher das Projekt vorgestellt und die konzeptionellen Überlegungen dargelegt wurden. Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 4 spaeltyschiesser 2 Ausgangslage und Vorgaben 2.1 Lage des Planungsgebiets Das Planungsgebiet Heulosen liegt am nördlichen Siedlungsrand des Ortsteils Schwanden der Gemeinde Glarus Süd und besteht aus der Parzelle Nr. 1903 mit einer Fläche von rund 1,1 ha. Es ist unmittelbar am Naherholungsgebiet Eichwald gelegen. Heute wird es als landwirtschaftliche Weidefläche genutzt. Die Erschliessung erfolgt zur Hauptsache über die Rütelistrasse. Abbildung 1: Das Gebiet Heulosen (rot) am nord-westlichen Siedlungsrand von Schwanden Charakteristisch für das Planungsgebiet ist seine Hanglage, welche eine hervorragende Weitsicht in das südliche Glarnerland und auf den Tödi ermöglicht. Abbildung 2: Blick von der oberen Hangkante des Planungsgebiets Richtung Süden Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 5 spaeltyschiesser 2.2 Teilrevision Zonenplan Schwanden Gebiete Heulosen und Friberg-Stümmlingen Das Planungsgebiet wurde wie bereits eingangs erwähnt im Rahmen einer Teilrevision des Schwandner Zonenplans eingezont. Im Planungsbericht zur Teilrevision mit Datum vom September 2011 weisen die von der Gemeinde Glarus Süd beauftragten Planer darauf hin, dass eine Einzonung des Gebiets Heulosen aufgrund der grossen Bauzonenreserven nur bei flächengleicher Auszonung möglich sei. Entsprechend wurde im Gebiet Friberg-Stümmlingen eine Fläche, welche bis dahin der Allgemeinen Wohnzone 3a zugewiesen war, ausgezont. Als weitere Massnahme wurde zwischen den damaligen Grundstückseigentümern und der Gemeinde eine Vereinbarung getroffen, welche die Verfügbarkeit der neugeschaffenen Bauzone sicherstellen sowie die Frage des Planungsmehrwertabgleichs klären sollte. Zentrale Elemente dieser Vereinbarung waren: • Überbauungsplanpflicht der Eigentümer • Sicherstellung der Art der Überbauung • Mehrwertabgeltung • Entschädigung für die Ausgleichsfläche 2.3 Zonenplan Schwanden Der Zonenplan von Schwanden weist das Planungsgebiet als Allgemeine Wohnzone 3b aus. Es grenzt im Süden an die Rütelistrasse und in Norden an die Landwirtschaftszone. Östlich wird es von einer Zone mit noch nicht bestimmter Nutzung gefasst. Westlich des Planungsgebiets setzt sich die Siedlungsstruktur fort, teils ebenfalls in der Allgemeinen Wohnzone 3b, teils in der Allgemeinen Wohnzone 3a. Abbildung 3: Ausschnitt Zonenplan Schwanden, Planungsgebiet rot umrandet Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 6 spaeltyschiesser Die Allgemeine Wohnzone 3b dient der Schaffung gesunder Wohnbauten und sieht Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihen- und Mehrfamilienhäuser vor. Es können dreigeschossige Bauten mit ausgebautem Dachgeschoss und einer Gebäudehöhe von 10.50 m und einer maximalen Ausnutzung von 0.4 für Haupt- und 0.1 für Nebenbauten realisiert werden. Im Rahmen Umzonung wurde das Planungsgebiet zugleich mit einer Überbauungsplanpflicht überlagert. Gemäss Schwandner Bauordnung kann im Rahmen eines Überbauungsplans von den zonengemässen Höhenvorschriften (Art. 7 Abs. 1) abgewichen sowie eine Erhöhung der Ausnutzungsziffer (Art.8) realisiert werden. Die erwähnten Abweichungen gegenüber der Zonenordnung können nur realisiert werden, wenn damit eine Überbauung von hoher Qualität realisiert wird. Insbesondere hygienisch und baulich einwandfrei Lösungen sowie eine baulich einwandfreie Erschliessung (Art.7 Abs. 2) sind zu gewährleisten. Die Bauten haben sich zudem harmonisch in das Gesamtbild einzupassen. 2.4 Raumkonzept Glarus Süd Im Rahmen des Gemeindestrukturreformprozesses hat die Gemeinde Glarus Süd ein Raumkonzept erarbeitet, welches die Entwicklungsziele aufzeigt und entsprechende Leitplanken setzen soll. Dazu wurde auch – in Abstimmung mit Art. 15ff des Raumentwicklungs- und Baugesetzes des Kantons Glarus – eine Richtplankarte erlassen. Diese zeigt die angestrebte räumliche Entwicklung auf. Abbildung 4: Konzeptkarte Richtplan Das kommunale Raumkonzept bezweckt eine gezielte Siedlungsentwicklung innerhalb der bestehenden Bauzonen. Dazu sollen Bauzonen von ungeeigneten an geeignete Standorte verlagert werden. Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 7 spaeltyschiesser Zudem wird ein besonderes Augenmerk auf eine Siedlungsentwicklung mit einer hohen Qualität in Bezug auf städtebauliche Integration, Erschliessung und Freiraumgestaltung gelegt. Sowohl die eigentliche Einzonung des Gebiets Heulosen – bei entsprechender flächengleicher Auszonung – als auch der vorliegende Überbauungsplan tragen den Entwicklungszielen und den strategischen Grundsätzen des Raumkonzepts und des kommunalen Richtplans Rechnung. 2.5 Waldfeststellungsverfahren Im Rahmen des Einzonungsverfahrens des Planungsgebiets wurde zugleich die Waldfestellung bzw. die Festlegung der statischen Waldgrenze gemäss Art. 10 des eidgenössischen Waldgesetztes bzw. Art. 9 des Einführungsgesetztes zum Bundesgesetz über den Wald von den zuständigen kantonalen Fachstellen durchgeführt. Die entsprechenden Waldfeststellungslinien dienten als Grundlagen bei der Entwicklung des architektonischen Richtkonzepts. 2.6 Gefahrenkarte Gemäss kantonaler Karte zu naturbedingten Risiken liegt der nördliche Teil des Planungsgebiets im blauen Gefahrengebiet. Diese betrifft oberflächliche Hangrutschungen. Abbildung 5: Kantonale Karte Naturbedingter Risiken Im Rahmen der Teilrevision Zonenplan Schwanden Gebiete Heulosen und Friberg-Stümmlingen wurde formuliert, dass durch die Überbauung des Planungsgebiets diese Gefahr eliminiert wird. Diese Aussage wurde durch den kantonalen Raumplaner Peter Stocker im Zuge der Erarbeitung des Überbauungsplanes bestätigt. Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 8 spaeltyschiesser 2.7 Raumentwicklungs- und Baugesetz Die Landsgemeinde hat am 2. Mai 2010 dem neuen Raumentwicklungs- und Baugesetz (RBG) zugestimmt. Im Februar des Folgejahres wurde zudem die neue Bauverordnung (BV) durch den Landrat verabschiedet. Das gesamte Regelwerk trat zusammen mit der regierungsrätlichen Vollzugverordnung per 1. Juli 2011 in Kraft. Gemäss dem RBG sind die Gemeinden und der Kanton zur Raumplanung verpflichtet und stimmen ihre Planungen aufeinander ab. Auch die Information und die Mitwirkung von betroffenen Parteien sind darin festgeschrieben. Gemäss Art. 21 RBG regeln Sondernutzungspläne die Überbaubarkeit, die Erneuerung oder Verdichtung von Teilgebieten der Gemeinden in Ergänzung oder Verfeinerung der ortsplanerischen Grundordnung. In diesem Sinne gilt der Überbauungsplan Heulosen als Sondernutzungsplanung, Art. 23 RBG legt dazu folgende Rahmenbedingungen fest: Überbauungsplan 1 Der Überbauungsplan regelt insbesondere die Erschliessung, die besondere Bauweise sowie die Freiraumgestaltung eines Teilgebietes. 2 Er besteht aus einem Plan und den dazu gehörenden Sonderbauvorschriften. 3 Mit Sonderbauvorschriften können insbesondere geregelt werden: a. Bauweise (offen, geschlossen); b. Anordnung und Gliederung der Bauten und Anlagen; c. Lage, Grösse und Abstände der Bauten und Anlagen; d. Art und Mass der Nutzung der Bauten; e. Firstrichtung und Dachform; f. Materialwahl und Fassadengestaltung; g. Ausstattung mit Gemeinschaftsanlagen, Parkplätzen und Kinderspielplätzen; h. Anordnung, Gestaltung und Bepflanzung der Freiräume; i. bauliche und gestalterische Massnahmen zur Bekämpfung von Emissionen und Immissionen; k. Massnahmen zur sparsamen Nutzung und Verteilung von Energie. 4 Mit dem Überbauungsplan kann unter Einhaltung der zonengemässen Nutzungsart von der Regelbauweise abgewichen werden, wenn dadurch gesamthaft ein ortsbaulich und architektonisch besseres Ergebnis verwirklicht wird und dies im öffentlichen Interesse liegt. 5 Die Höhe des Ausnützungsbonus ist von der Gemeinde im Baureglement festzulegen. Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 9 spaeltyschiesser 3 Projekt Heulosen 3.1 Vorgehen Die Entwicklung des Überbauungsplans Heulosen erfolgte mittels eines mehrstufigen Verfahrens. In einer ersten Phase wurde eine städtebauliche Analyse durchgeführt, welche neben der Siedlungsstruktur auch die Erschliessung sowie die Freiräume analysierte. Aus den Erkenntnissen der Analyse wurden städtebaulichen Rahmenbedingungen für die Entwicklung des architektonischen Richtprojekts abgleitet. In einer zweiten Phase erfolgte die eigentliche Projektentwicklung, welche sowohl die Architektur- als auch die Freiraumentwicklung umfasste. Das daraus resultierende Richtprojekt diente in der dritten Phase als Grundlage des Überbauungsplans. Analyse und planerische Rahmenbedingungen Architekturentwicklung Überbauungsplan Freiraumentwicklung Abbildung 6: Mehrstufiges Vorgehen zur Entwicklung des Überbauungsplans 3.2 Städtebauliche Analyse und Rahmenbedingungen Als Ausgangspunkt zur Definition der planerischen Rahmenbedingungen diente die Analyse der städtebaulichen Situation des Planungsgebiets, welche sowohl die Siedlungsstruktur, den Verkehr bzw. die Erschliessung als auch die bestehende Freiraumsituation umfasste. 3.2.1 Siedlungsstruktur Abbildung 6 : Sieglungsstrukturanalyse des Planungsgebiets Heulosen (rot umrandet) Die umliegende Siedlungsstruktur des Planungsgebiets Heulosen lässt sich in drei Bereiche gliedern: Im Südosten liegt der eigentliche Dorfkern von Schwanden (gelbe Umrandung in der Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 10 spaeltyschiesser Luftbilddarstellung) mit teils enger, verwinkelter Siedlungstypologie und daraus resultieren den Gassen- und Platzsituationen. Dieser Teil des Ortes ist stellenweise mehrere hundert Jahre alt und wurde in der Mitte des letzten Jahrhunderts mit damals zeitgemässen Bauten in Richtung Nordwesten erweitert. Ab ca. Mitte des 20. Jahrhunderts folgte dann mit dem Bau von Ein- und Reiheneinfamilienhäusern (orange Umrandung) eine Erweiterung des Siedlungsgebiets in Richtung Westen, welche mit den Bauten neueren Datums (braune Umrandung) in den späten 1990er und zu Beginn der Nullerjahre ihren Abschluss fand. Das Siedlungsbild im Umfeld des Planungsgebiets wird heute mehrheitlich durch Einfamilienhausbauten geprägt. Auffallend sind dabei die Höhen, welche die Bauten aufweisen, beispielsweise die Häuser südlich der Rütelistrasse. Durch das mehrseitig vollständig aus dem Terrain ragende Untergeschoss treten sie als dreigeschossige Bauten – teilweise mit ausgebautem Dachgeschoss – in Erscheinung. Grössere Bauten (im Plan rot eingefärbt) im Umfeld sind die katholische Kirche, welche an der Einmündung der Güetli- in die Rütelistrasse visavis dem Planungsgebiet gelegen ist, sowie der Mehrfamilienhausbau der Credit Suisse Anlagestiftung, Zürich. 3.2.2 Erschliessung Abbildung 7 : Erschliessung des Planungsgebiets Heulosen (rot umrandet) Die Erschliessung des Planungsgebiets erfolgt zur Hauptsache über die Rütelistrasse (dunkelblauer Pfeil). Ab einer Tiefe von rund zwei Bautiefen südlich der Rütelistrasse werden zudem das Tschudiguet sowie die Güetlistrasse (hellblaue Pfeile) als Erschliessung des Quartiers genutzt. Dies bestätigen Verkehrszählungen, welche zu Spitzenstunden durchgeführt wurden. Auf der Rütelistrasse verlaufen zudem der Landesfussweg sowie die Wanderwegverbindung (violette Linie), welche vom Ortszentrum zur Eichwaldstrasse führen. Von dieser aus Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 11 spaeltyschiesser erschliessen die beiden Wege das Thon im Süden bzw. Mitlödi im Norden und stellen damit für den Langsamverkehr den Anschluss an das umliegende Naherholungsgebiet sicher. 3.2.3 Freiräume Abbildung 8: Siedlungsinterne Freiräume und Bezug zum umliegenden Naherholungsraum Das Quartier um das Planungsgebiet wird geprägt durch die starken Bezüge (orange Pfeile) zum umliegenden Naherholungsgebiet. Aus diesem Grund ist es nicht erstaunlich, dass sich die siedlungsinternen Freiräume (gelbe Flächen) auf wenige Ausnahmen beschränken. Dabei handelt es sich zudem um Freiräume, welche keine hohe Aufenthaltsqualität aufweisen. Vielmehr sind es zur Hauptsache Lücken im bestehenden Siedlungsgefüge. Einzig der Aussenbereich der katholischen Kirche ist bewusst als Freiraum gestaltet. 3.2.4 Städtebauliche Rahmenbedingungen Ausgehend von der städtebaulichen Analyse, den Grundsätzen der Raumplanung in Bezug auf einen haushälterischen Umgang mit dem Boden entsprechend sowie den kommunalen und kantonalen Vorgaben wurden Rahmenbedingungen definiert, welche die Grundlage für die anschliessende Entwicklung des architektonischen Richtprojekts bildeten: • Verdichtetes Wohnen, Verzicht auf Einfamilienhausbauten • Siedlungstypologie muss der besonderen Hanglage Rechnung tragen • Ortstypische, ganzheitliche Freiraumkonzeption muss parallel zum architektonischen Entwurf entwickelt werden • Haupterschliessung zur Unterstützung der Adressbildung über Einmündung Güetli- in die Rütelistrasse Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 12 spaeltyschiesser 3.3 Architektonisches Richtprojekt Manuel Zweifel, verantwortlicher Architekt der Fuchsbau Architekten AG, beschreibt das architektonische Richtprojekt folgendermassen: 3.3.1 Analyse Grundstück Die spezielle Hanglage des Gebietes Heulosen ist für das Glarnerland untypisch. Durch den Verlauf der Bergmassive, welche das Tal bilden sind wir in der Regel dazu gezwungen, die Talsohlen und die etwas steileren Gebiete hangaufwärts zu bebauen. Diese Hanglagen weisen hauptsächlich eine West- oder Ost- Ausrichtung auf. Der Heulosenhang dagegen liegt auf einer riesigen Bergsturzmasse, welche nach dem Eisrückgang des würmeiszeitlichen Linthgletschers auf der Ostseite des Vorderglärnisch losbrach, am Gegenhang bei Sool aufbrandete und darauf gegen Norden abgelenkt wurde. Daher orientiert sich dieser Hang nach Süden. Blickt man vom Hang Richtung Süden erkennt man als Talabschluss den Tödi. Abbildung 9 : Heulosenhang im Modell Die Steigung im Hang verläuft nicht stetig. Parallel zur Rütelistrasse ist die Parzelle relativ flach, weiter nördlich steigt dann der Hang steil an. In Richtung Nord-Ost, dort wo man sich schon fast am höchsten Punkt des Grundstücks befindet, flacht der Geländeverlauf wieder ab. Im Süd-Osten, hinter der Parzelle 871 weist die Liegenschaft eine muldenartige Vertiefung auf, welche zur Bebauung ungeeignet erscheint. 3.3.2 Herleitung architektonisches Richtprojekt Für die Herleitung des Richtprojektes wurden nachfolgende Vorgaben festgelegt: • Optimales Ausnutzen des Grundstücks • Subtiler Umgang mit Hangsituation • Verlauf des Hanges muss spürbar bleiben • Vielseitiger Wohnungsmix (Jung und Alt) • Schaffung von qualitativ überzeugendem Wohnraum zu bezahlbaren Preisen • Attraktive Auftaktsituation und Platzgestaltung zur Rütelistrasse Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 13 spaeltyschiesser 3.3.3 Architektonische Studien Bei der Suche nach möglichen Überbauungsmustern wurden mehrere Varianten gleichzeitig verfolgt. Nachfolgend werden die zum Teil nur im Ansatz entwickelten Studien kurz vorgestellt, ohne diese im Detail zu erläutern: Aufreihung Bei diesem Ansatz wurde untersucht ob die Weiterführung des bestehenden Siedlungstyps (Einfamilienhausreihe) in einer Art Mehrfamilienhausreihe hangaufwärts funktioniert Abbildung 10: Aufreihung kleinmassstäblicher Baukörper Terrassen/Aufreihung Um eine grössere Mittelzone zu erlangen, wurden die Volumen an die äusseren Bauränder geschoben, sodass zwei- dreigeschossige Mehrfamilienhausreihen entstanden. Abbildung 11: Aufreihung von Terrassenbauten Terrassensiedlung (Teppich) Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 14 spaeltyschiesser Hierbei galt es zu prüfen ob der Hang bei gesamthafter, teppichartiger Überbauung, noch spürbar bleibt. Abbildung 12: Terrassensiedlung als Teppich Scheibe Die Gesamte zur Verfügung stehende Ausnutzung mit nur einem Gebäude zu realisierten wurde ebenfalls geprüft. Das Gebäude verläuft über die gesamte Parzellenbreite und würde bis zu sechs Geschosse hoch, wobei hangseitig deren drei im Untergrund liegen würden. Abbildung 13: Einzelbaukörper als Scheibe Punktbauten Es wurden Studien mit sechs, fünf und vier Baukörpern entwickelt. Die Baukörper sollen monolithisch gestaltet und harmonisch im Hang platziert werden. Mit sechs Gebäuden werden die Volumen schon relativ gross und die Fläche, welche zur Erschliessung notwendig wäre, müsste verbaut werden. Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 15 spaeltyschiesser Abbildung 14: Punktbauten in 6er-Gliederung Mit fünf Volumen würden die ebenfalls grossen Baukörper nur nebeneinander stehen können was für die Gestaltung der Zwischenräume zu wenig Qualität mit sich bringt. Der fünfte Baukörper fällt ab, es entsteht keine Zusammengehörigkeit der fünf Gebäude. Abbildung 15: Punktbauten in 5er-Gliederung Mit vier Volumen fand man eine Überbauungsmöglichkeit, welche am meisten Pluspunkte geltend machen konnte: • Optimale Erschliessungsmöglichkeit • Bestmögliche Ausrichtung nach Süden • Subtile Platzierung am Hang, Hang bleibt spürbar • Grosszügige Aussenräume zwischen den Bauvolumen • Enormes Potential für Aussenraumgestaltung Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 16 spaeltyschiesser Abbildung 16: Punktbauten in 4er-Gliederung Aufgrund der hier gezeigten Varianten wurde entschieden, die dem Ort und der Funktion am besten gerecht werdende Variante mit vier Baukörpern weiter zu entwickeln. 3.3.4 Situierung Bei der Setzung der Gebäude wurde auf verschiedene Gegebenheiten Rücksicht genommen. Einerseits müssen, um einen allseitig stimmigen Anschluss des Terrains an das Gelände zu ermöglichen, die Gebäude auf den Höhenverlauf abgestimmt werden und andererseits soll der Bezug zur baulichen Umgebung hergestellt werden, indem Fluchten und Bezüge aufgenommen werden. Zudem gilt es einen ausgewogenen und doch auch spannungsvollen Aussenbereich zwischen den vier Volumen zu schaffen, damit die Baukörper eindeutig zu einer starken Gesamtanlage werden. Abbildung 17: Anlehnung an bestehende Siedlungsstruktur Aufgrund der Hanglage ist der Schwarzplan nicht einfach zu interpretieren. Im Bezug zur Umgebung sind die bestehenden Gebäude im Westen bedeutend, da diese ebenfalls am Hang liegen. Durch die Positionierung des Gebäude D und das Aufgreifen der Flucht der bestehenden Bebauung, wird ein Zusammenhang zum grössten Baukörper in der näheren Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 17 spaeltyschiesser Umgebung hergestellt. Der dabei entstehende Zwischenraum wird wiederum durch Gebäude B gefasst, welches sich in seiner Stellung auf die Höhenlinien konzentriert. Wie in Abbildung 17 zu erkennen ist, nimmt Gebäude C ebenfalls den Bezug zur Umgebung auf und spannt mit der abgewinkelten Südfassade den Erschliessungsraum auf, welcher vom Haus A geschlossen wird. 3.3.5 Richtprojekt Bei der weiteren Entwicklung der Variante mit vier Baukörpern wurden die Längsfassaden zu den Höhenlinien verlaufend abgewinkelt und die Firstbildung angedeutet, was die Volumen kleinmassstäblicher erscheinen lässt und einen Bezug zu den umliegenden Gebäuden aufnimmt. Die Gebäude wirken mit der reduzierten und zurückhaltenden Architektur monolithisch und nehmen Bezug zum Bergmassiv des Glärnisch auf. Abbildung 18: Bebauung vom Ortskern her gesehen Abbildung 19: Bebauung von der Rütelistrasse her gesehen Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 18 spaeltyschiesser 3.3.6 Wohnungsgestaltung / Wohnungsmix Bei den Gebäuden liegen Hangseitig jeweils die unteren beiden Geschosse unter Terrain: Abbildung 20: Schnitte durch die Baukörper A und C Dieser Umstand hatte bei der Ausgestaltung der Wohnungsgrundrisse Auswirkungen. Bei den oberen Geschossen ist es möglich die Wohnungen auch zum Hang auszurichten und Fenster anzubringen, womit man typische Geschosswohnungen anbieten kann. Bei den unteren Niveaus ist dies nicht möglich, da diese ausschliesslich gegen Süden ausgerichtet werden können. Mit jeweils vier Maisonetttypen wurde diesen Rahmendbedingungen Rechnung getragen. Somit weist jedes Gebäude 9 Einheiten auf, wovon 5 Geschoss- und 4 Maisonettewohnungen in unterschiedlichen Grössen angeboten werden können. Durch diesen vielseitigen Wohnungsmix versprechen sich die Projektinitianten eine gut durchmischte Bewohnerstruktur. Die Überbauung soll für Junge, für Familien oder ältere Personen, die sich beispielsweise eben vom Einfamilienhaus getrennt haben die optimale Wohnform bieten. Abbildung 21: Niveau 0, Maisonette Abbildung 22: Niveau 1, Maisonette Abbildung 23: Niveau 2, Geschosswohnungen Abbildung 24: Niveau 3, Attika Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 19 spaeltyschiesser 3.4 Freiraumkonzeption Silvan Fischer von Fischer Landschaftsarchitekten beschreibt die Freiraumkonzeption folgendermassen: 3.4.1 Analyse Die Gestaltungsidee für die Umgebung wurde basierend auf einer Analyse der Region Schwanden erarbeitet. Dabei fanden die Landschaftsstrukturen, das Gelände und die vorhandene Bepflanzung besondere Beachtung. Abbildung 25: Landschaftsbild um Schwanden Die Landschaft um Schwanden ist geprägt von einem Mosaik aus Grünland/Weiden, Obstbäumen, alten Trockenmauern und Hecken, welche sich an die Hänge der umliegenden Berglandschaft schmiegen. Besonders markant sind die Trockenmauern. Sie verlaufen oft deckungsgleich zu den Höhenlinien und kommen auch im Siedlungsbereich als Einfassung oder Stützmauer zum Einsatz. Abbildung 26 : Trockenmauern mit Wildhecken Der Bewuchs der Trockenmauern mit Wildhecken gibt der Landschaft eine räumliche Unterteilung. Diese Heckenstruktur bildet ein für die Region charakteristisches Vegetationsbild. In Siedlungs- und Hof-Nähe befinden sich Obstwiesen, ein typisches Element des landwirtschaftlichen Umschwungs. Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 20 spaeltyschiesser Das Gelände um Schwanden zeigt die sanfte Hügellandschaft der Voralpen mit vereinzelten flachen Ebenen, welche sich abwechseln mit steilen Wiesenhängen. Die vorhandene Vegetation besteht hauptsächlich aus einheimischem Arten des Laubmischwaldes und einzelnen Obstbäumen. 3.4.2 Konzept Die in der Region vorkommenden Strukturen und Vegetationsformen werden für die Umgebungsgestaltung gezielt eingesetzt. Zudem soll die vorhandene Geländeform soweit wie möglich erhalten bleiben. Abbildung 27: Umgebungskonzept Natursteinmauern mit partiellen Heckenstrukturen, welche der Topographie folgen, vernetzen das Gelände. Die Hecken werden alle 3-5 Jahre auf Stock gesetzt. Zum Teil dienen sie in der Wohnüberbauung auch als Trennung von halbprivatem zu öffentlichem Freiraum. Eingestreute Zierobstbäume in den Blumenwiesen werden als typisches Element wieder aufgegriffen. Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 21 spaeltyschiesser 3.4.3 Nutzung Die Umgebung wird in klare Nutzungszonen eingeteilt. Siedlungsinterne Freiräume erhalten keinen Öffentlichkeitscharakter. Der grosse Erschliessungsbereich markiert die Eingangssituation der Wohnüberbauung. Durch seine platzähnliche Gestaltung mit Pflanzrabatten bildet er auch einen attraktiven Treffpunkt. Der periphere Spiel- und Aufenthaltsbereich im Nord-Osten ist für grössere Kinder ausgestaltet und enthält neben Spielbereichen eine Pergola und Feuerstelle. Angrenzend an den Erschliessungsbereich liegt der gut einsehbare, zentrale Spielplatz für Kleinkinder. Die östliche Böschung bleibt unberührt und könnte als Schlittelhang Verwendung finden. Wo es die Terrainverhältnisse zulassen, erhalten die Erdgeschosswohnungen private Gartenbereiche. Die Gestaltung dieser privaten Zonen wird durch ein Umgebungsreglement soweit vorgegeben und eingeschränkt, dass das gestalterisch hochwertige Gesamtbild der Wohnüberbauung gewahrt werden kann. 3.4.4 Erschliessung Auftakt zur Überbauung bildet ein grosszügig angelegter Erschliessungsbereich, welcher als Fussgänger-Hauptzugang dient und zugleich Tiefgaragenzufahrt, Besucherparkplätze und Entsorgungseinrichtungen kombiniert. Dieser Bereich wird als Mischzone ausgebildet, erreicht jedoch durch die Strukturierung mit Pflanzinseln eine gute Entflechtung zwischen den Verkehrsteilnehmern. Durch die kurze Tiefgaragen-Zufahrt von der Rütelistrasse her, wird auch eine Entflechtung der gesamten Parzelle erreicht. Der motorisierte Verkehr wird früh abgeholt und auf kürzester Distanz zur Tiefgarage geführt. Auf dem Rest der Parzelle findet nur noch Langsamverkehr statt. Die Haupterschliessungsachse für Fussgänger befindet sich unterirdisch in Form eines Schrägliftes. Die oberirdische Fussgängererschliessung folgt den Höhenlinien sowie den Natursteinmauern mit Heckenstrukturen zu den jeweiligen Hauseingängen. Für eine schnellere Verbindung sind Abkürzungen über Treppen vorhanden. Die Beleuchtung und die Schneeräumung werden auf die kurze Wegverbindung mit Treppen beschränkt. Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 22 spaeltyschiesser 4 Konzept Überbauungsplan Das Richtprojekt der Fuchsbau Architekten und der Fischer Landschaftsarchitekten wurde in einen Überbauungsplan mit entsprechenden Sonderbauvorschriften (SBV) überführt. 4.1 Grundsätze der Bebauung 4.1.1 Baubereiche A bis D Die Bebauung gliedert sich in die Baubereiche A bis D (Art. 3 SBV). Deren Lage wurde durch das architektonische Richtprojekt definiert und orientiert sich an der Hangneigung des bestehenden Terrains. Die Position der einzelnen Baukörper wurde so gewählt, dass Abstände gegenüber der Parzellengrenze und dem anliegenden Wald eingehalten werden. Abbildung 28 : Architektonisches Richtprojekt 4.1.2 Unterirdische Bauten und Kleinbauten Unterirdische Bauten und Gebäudeteile dürfen auch ausserhalb der Baubereiche erstellt werden. Kleinbauten im Zusammenhang mit technisch notwendigen Anlagen können auch ausserhalb der Baubereiche erstellte werden. Dienen diese dem Aufenthalt sind diese in den Aufenthaltsbereichen zulässig und haben sich gut in die Gesamtgestaltung zu integrieren. Deren Anzahl ist auf eine möglichst geringe Zahl zu beschränken. Zudem können An- und Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 23 spaeltyschiesser Nebenbauten innerhalb der erweiterten Baubereiche erstellt werden, beispielsweise als Hauszugänge bzw. Verbindungsbauten zwischen den Hochbauten innerhalb der Baubereiche und der Liftanlage. 4.1.3 Art und Mass der Nutzung Die Baubereiche sind zur Hauptsache für Wohnnutzungen bestimmt. In untergeordnetem Umfang ist dem Wohnen verträgliches Gewerbe zulässig. Verkaufsflächen sind nicht zulässig. Abbildung 29: Schemata der Ausnützungsberechnung gemäss BO Schwanden Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 24 spaeltyschiesser Die max. zulässige anrechenbare Geschossfläche (aGF) beträgt über den gesamten Perimeter 6‘680 m2 für Hauptbauten und 1‘110 m2 für Nebenbauten. Dies entspricht der BO der ehemaligen Gemeinde Schwanden, welche für die Allgemeine Wohnzone 3b bei einer Überbauung mittels Überbauungsplan eine Erhöhung auf diesen Wert vorsieht. Die maximal zulässige aGF pro Baubereich beträgt 1‘700 m2. Die total zu realisierende aGF ist möglichst gleichmässige auf die vier Baubereiche zu verteilen. Wird davon abgewichen, ist dies zu begründen und die Gesamtüberbauung darf in der ortsbaulichen Qualität dadurch nicht geschmälert werden. Das Richtprojekt sieht pro Baukörper eine anrechenbare Geschossfläche von rund 1‘316 m2 vor. Daraus ergibt sich bei allen vier Baukörpern zusammen eine anrechenbare Geschossfläche über das gesamte Projekt von rund 5‘264 m2. Hieraus resultiert mit einer Grundstücksfläche von 11‘132 m2 eine AZ von 0.47. 4.1.4 Baumasse In den Baubereichen gelten die im Situationsplan festgelegten Gesamtbauhöhen in m. ü. M. (Kote), welche von keinem Punkt der Dachkonstruktion überschritten werden dürfen. Ausgenommen davon sind Solaranlagen, sofern sie in die Architektur integriert sind, sowie technisch bedingte Dachaufbauten. Diese sind auf ein Minimum zu beschränken. Das Überschreiten der im Situationsplan 1:500 zum Überbauungsplan eingetragenen Hangkante im Norden mit einer Kote von 587 m.ü.M. ist nicht gestattet. Die Bauten sind quer zur Hangneigung zu stellen und haben sich am natürlich gewachsenen Terrain zu orientieren. Damit ein haushälterischer Umgang mit dem Boden gewährleistet werden kann, wurde auf eine kompakte Gestaltung der Bauten hohen Wert gelegt. In allen Baubereichen sind drei Vollgeschosse mit Wohnnutzungen zulässig. Gemäss BO der ehemaligen Gemeinde Schwanden kann ein ausgebautes Untergeschoss realisiert werden, welches der Ausnützung nicht angerechnet wird. Dadurch treten die Hochbauten auf ihrer Südseite teils als viergeschossige, teils als dreigeschossige Bauten in Erscheinung. Die SBV definieren, dass die Bauten maximal viergeschossig in Erscheinung treten dürfen. Dabei sind sie – analog der Richtprojekt mit seinem markanten Rücksprung im obersten Geschoss – in ihrer Erscheinung zu gliedern. 4.1.5 Gestaltung Die Bauten, welche innerhalb der Baubereiche erstellt werden, haben erhöhten Anforderungen hinsichtlich ihrer Qualität in Bezug auf Städtebau und Architektur zu genügen. Aus diesem Grund kommt der Fassadengestaltung und –gliederung sowie der Materialisierung eine hohe Bedeutung zu. In den SBV zum Überbauungsplan wurden deshalb folgende Grundsätze definiert, welche ein künftiges Bauprojekt im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens nachweisen muss: • Die Bauten sind so zu gestalten, dass sie zusammen mit der Umgebung ein stimmiges Ganzes ergeben. • Die verwendeten Materialien sind so zu wählen, dass eine ruhige und stimmige Ausgestaltung bewirkt wird. Auf unnötige Abwechslung und Vielfalt von Materialien ist zu verzichten. Der Fassade vorgesetzte Wintergärten und Balkone sind nicht gestattet. Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 25 spaeltyschiesser 4.1.6 Dachgestaltung Ausgehend vom Richtprojekt sind die Dächer der Hochbauten in ihrer Längsrichtung schwach geneigt auszubilden. Dabei hat die Dachneigung im Minimum 2°, im Maximum 10° zu betragen. Die Dachgestaltung hat gestalterisch erhöhten Ansprüchen zu genügen und ist auf die Fassade abzustimmen. Bei An – und Nebenbauten sind Flachdächer zulässig. 4.2 Freiraum 4.2.1 Umgebungsbereich Die Gestaltung des Umgebungsbereichs hat sich entsprechend dem Richtprojekt am Charakter des angrenzenden Aussenraumes zu orientieren und soll dessen Qualitäten und Eigenheiten aufnehmen. Bei der Gestaltung des Umgebungsbereichs ist die bestehende Topographie aufzunehmen. Vorhandene, das Gelände prägende Formen sind soweit als möglich zu erhalten. Terrainveränderungen sind auf das Notwendige zu reduzieren. In Erscheinung tretende Mauerwerke sind als Trockenmauern oder als Natursteinmauerwerk auszubilden. Schichtung, Grösse, Steinmaterial und die Art des Mauerwerks sind an den tradierten Trockenmauern zu orientieren. Die Mauerwerke sind in der Höhe auf das Notwendige zu beschränken. Der Umgebungsbereich ist im Grundsatz unbefestigt auszubilden, davon ausgenommen sind die Aufenthaltsbereiche und der Erschliessungsbereich sowie die Flächen für die Fusswegeverbindungen. Der den Hochbauten angrenzende Umgebungsbereich kann bis auf eine Tiefe von 5 m als privater Aussenraum ausgestaltet werden. Dieser Bereich kann teils befestigt sein. Abgrenzungen zu den Privatbereichen sind zur Hauptsache in Form von Pflanzen und untergeordnet in Form von befestigten Einfriedungen zulässig. Diese sind im Rahmen des Konzepts aufzuzeigen. Die Pflanzungen zu den Privatbereichen dürfen die Höhe von 1.8 nicht überschreiten. Den Übergängen zur Umgebung im Norden ist besondere Beachtung zu schenken. Um eine hohe Qualität des Umgebungsbereichs sicherstellen zu können, ist mit dem Baugesuch ein von einem ausgewiesenen Landschaftsarchitekten erstelltes, detailliertes Umgebungskonzept einzureichen. Darin ist die konkrete Gestaltung des Freiraums, sowie dessen Bepflanzung, Beleuchtung und Möblierung aufzuzeigen. 4.2.2 Aufenthaltsbereiche Das Richtprojekt sieht innerhalb des Planungsgebiets zwei Aufenthaltsbereiche vor, welche als platzartige Bereiche mit einer hohen Aufenthaltsqualität auszugestalten sind. Diese Bereiche sollen mit ihrer Gestaltung und Ausstattung zum Verweilen einladen. Sie dienen den Anwohnern und Besuchern als gemeinschaftlicher Aussenraum und sollen als solche eigenständig in Erscheinung treten. Dabei soll die Möblierung und die Beleuchtung der Plätze dieses Ziel unterstützen. Wenn möglich sollen sie mit gemeinschaftlichen Einrichtungen wie Kinderspielplätzen oder Grillplätzen ausgestattet werden. 4.2.3 Einfriedungen Der Überbauungsplan definiert Abschnitte, bei welchen die Errichtung von Einfriedungen zwingend ist. Diese sind auf eine Höhe von 1.5 m zu beschränken und können auch als Zaun Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 26 spaeltyschiesser ausgebildet werden. In diesem Fall ist die Höhe auf 1.2 m zu beschränken. Terrainbedingt oder gestalterisch begründet kann davon abgewichen werden. Wo nicht ausdrücklich vorgesehen, sind Einfriedungen nicht zulässig. 4.3 Erschliessung und Parkierung 4.3.1 Erschliessung Die verkehrsmässige Erschliessung des Planungsgebiets erfolgt über einen im Überbauungsplan bezeichneten Erschliessungsbereich. Der Anschluss ab der Einmündung Güetli- / Rütelistrasse hat über den bezeichneten Anschlusspunkt zu erfolgen. Der Erschliessungsbereich erschliesst den Eingangsbereich der Tiefgaragen sowie der Liftanlage. Zudem stellt sie mit ihren Anschlüssen an die Fusswegverbindung sowohl die oberirdische Erschliessung der Hochbauten innerhalb der Baubereiche als auch die Vernetzung der Aufenthaltsbereiche sicher. Im Sinne einer Auftaktsituation, welche zur Adressbildung beiträgt, ist eine attraktive Ausgestaltung mittels Beleuchtung und Möblierung zwingend. Der Erschliessungsbereich ist als Mischverkehrsfläche auszugestalten und soll einen fliessenden Übergang zum Südwestlichen der beiden Aufenthaltsbereiche gewährleisten. Sie beinhaltet die Besucherparkierung inkl. der Behindertenparkierung sowie die Entsorgungseinrichtungen des Überbauungsplangebiets. Diese Elemente sind gestalterisch in die Begegnungszone zu integrieren. Nach Absprache mit dem kantonalen Feuerinspektor dient die Begegnungszone zudem als Notfallzufahrt der Blaulichtorganisationen und ist in ihrer Ausgestaltung auf deren Bedürfnisse – namentlich des Einsatzes eines Hubrettungsfahrzeugs – abzustimmen. 4.3.2 Fusswegverbindungen Um eine hohe Durchlässigkeit des Areals gewährleisten zu können, wird das ganze Areal von einem internen Wegnetz durchzogen. Die Ausgestaltung der Wege hat dabei in Kombination mit den Erschliessungszone und den Aufenthaltsbereichen zu erfolgen. Zudem kann eine Anbindung der Fusswegverbindung im östlichen Planungsperimeter zwischen den Baubereichen A und C vorgesehen werden. Die genaue Wegführung und Ausgestaltung ist im Rahmen des Umgebungskonzepts zuhanden des Baubewilligungsverfahrens aufzuzeigen. 4.3.3 Parkierung Um den Umgebungsbereich möglichst frei von Fahrzeugen des MIV halten zu können, hat die Anwohnerparkierung ausschliesslich unterirdisch zu erfolgen. Nach Absprache mit den verantwortlichen Stellen der Gemeinde Glarus Süd wurde die Anzahl Abstellplätz in der Tiefgarage auf maximal 70 Stück beschränkt. Das architektonische Richtprojekt sieht 60 Abstellplätze vor. Beim Verkauf können Wohneinheiten und die dazugehörige Parkierung nicht zerstückelt werden. Für Besucher und Behinderte sind ausreichend Abstellplätzen zur Verfügung zu stellen, deren Anzahl hat mindestens 10 % der unterirdisch angeordneten Anwohnerparkierung zu betragen. Die Anordnung kann auch oberirdisch innerhalb des Erschliessungsbereichs erfolgen. Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 27 spaeltyschiesser 4.3.4 Veloparkierung Für Wohnnutzungen müssen pro Zimmer mindestens 0.75 Veloabstellplätze erstellt werden. Ca. 80% der Abstellplätze müssen stufenlos zugänglich sein und als sichere, abschliessbare und gedeckte Langzeitparkplätze ausgestaltet werden, beispielsweise in gut zugänglichen Velokellern. Ca. 20% müssen als Kurzzeitparkplätze, nahe bei den Hauseingängen angeordnet werden. 4.3.5 Induziertes Verkehrsaufkommen Unter Berücksichtigung des spezifischen Verkehrspotenzials (SVP, siehe Fahrtenmodell der Stadt Zürich) der Parkfelder in der Tiefgarage ergeben sich für die Erschliessungsstrasse des Überbauungsplangebiets max. 174 Fahrten pro Tag (vgl. Tabelle 1): Anwohner Besucher Anzahl Anwohnerparkfelder SVP Anwohner (Annahme) Fahrten Anwohner Anzahl Besucherparkfelder SVP Besucher (Annahme) Fahrten Besucher 60 2.5 150 6 4 24 Gesamttotal Fahrten Überbauungsplan Heulosen 174 Tabelle 1 : Verkehrsaufkommen Planungsgebiet Heulosen Im Vergleich zur heutigen Situation nimmt der Verkehr auf den Erschliessungstrassen zum Planungsgebiet an die 174 Fahrten pro Tag zu. Aufgrund der vorgenommen Verkehrszählung wird davon ausgegangen, dass ca. 80% davon über die Rütelistrasse erfolgen werden. Ausgehend von rund 0.5 Fahrten / Abstellplatz für Anwohner in der Morgenspitzenstunde gemäss Zürcher Fahrtenmodell ergibt das auf der Rütelistrasse eine zu erwartende Mehrbelastung von 24 Fahrten in diesem Zeitraum. Das zusätzliche Verkehrsaufkommen wird für das bestehende Strassennetz als verträglich beurteilt. 4.4 Umwelt Im ganzen Geltungsbereich sind Hochbauten so zu konzipieren, dass sie betreffend des Energieverbrauchs dem jeweils gültigen MINERGIE-Standard gleichkommen. 4.5 Etappierung Wird die Überbauung in Etappen realisiert, dann ist die Umgebungsgestaltung nach jeder Etappe so auszubilden und abzuschliessen, dass die Überbauung in ihrer Erscheinung als fertigerstellt in Erscheinung tritt. 4.6 Schlussbestimmungen Der Überbauungsplan tritt nach Genehmigung durch das Departement Bau und Umwelt Gemeindeversammlung in Kraft. Änderung oder Aufhebung des Verfahrens bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Überbauungsplans. Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 28 spaeltyschiesser 5 Planungsverfahren Die Vertreter von Gemeinde und Kanton wurden in einem frühen Stadium der Projektentwicklung in den Entwurfs- und Planungsprozess involviert. Die Mitwirkung sowie die öffentliche Auflage wurden parallel durchgeführt. Wie auf die entsprechenden Begehren eingegangen wurde ist nachfolgend erläutert. 5.1 Mitwirkung 5.1.1 Öffentliche Informationsveranstaltung Vorgängig zum eigentlichen Mitwirkungsverfahren wurde am 28. November im Saal des Restaurants Adler in Schwanden eine öffentliche Informationsveranstaltung zur Projektentwicklung durchgeführt. Dabei wurden den Anwohnern über die konzeptionellen Überlegungen als Grundlage des vorliegenden Überbauungsplanes in Kenntnis gesetzt. 5.1.2 Mitwirkung Folgt sobald vorliegend. 5.2 Öffentliche Auflage Folgt sobald vorliegend. Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 29 spaeltyschiesser 6 Schlussfolgerungen Der Überbauungsplan Heulosen schafft die Grundlage für eine zeitgemässe Entwicklung des Planungsgebiets. Neben der guten städtebaulichen und architektonischen Situation werden hohe Ziele bezüglich der Erschliessung sowie der Freiraumgestaltung gesetzt. Durch die Vorgaben in Bezug auf die Qualitätssicherung kann die Realisierung der Projektziele, sowohl im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens, als auch in der weiteren Entwicklung, garantiert werden. Dies schafft für die Gemeinde die Gewissheit, dass die Entwicklung mit der angebrachten grossen Sorgfalt erfolgt und ein Projekt von erhöhter städtebaulicher Qualität realisiert wird. Überbauungsplan Heulosen Planungsbericht Öffentliche Mitwirkung / Vorprüfung 30
