richtlinie zur aufmessung der grundfläche von gebäuden

The Council of European Geodetic Surveyors
Comité de Liaison des Géomètres Européens
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG
DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
EUREAL — die europäische Marke für die Gebäudeaufmessung
v 1.0 Hannover (Deutschland), 11. Oktober 2012
Die Vision eines grenzübergreifenden Werkzeugs zur Schaffung von Transparenz
// INHALTSVERZEICHNIS
44
1
// EINLEITUNG
45
2
// ZIELE
45
45
45
45
2.1
2.2
2.3
2.4
//
//
//
//
46
3
// ALLGEMEINE GRUNDSÄTZE FÜR GEBÄUDE
46
3.1
46
46
46
47
50
3.2
3.3
3.3.1
3.3.2
3.3.3
51
3.3.4
53
3.4
53
3.5
// BEZUGSFLÄCHEN
AUSSENFLÄCHE
INNENFLÄCHE
BEBAUTE FLÄCHE
// NUTZUNG VON BEZUGSFLÄCHEN
// VERMESSUNGSVORSCHRIFTEN
// ALLGEMEINE GRUNDSÄTZE
// VERMESSUNG VON BEZUGSFLÄCHEN
// UNTERSCHIED ZWISCHEN PRIVATEN UND
GEMEINSAMEN FLÄCHEN
// UNTERSCHIED ZWISCHEN FLÄCHEN
ÜBER DEM BODEN UND UNTER DEM BODEN
// AUFTEILUNG VON INNENFLÄCHEN
PRIMÄRFLÄCHEN
RESTFLÄCHEN
ANDERE FLÄCHEN
VERSORGUNGSFLÄCHEN
// KENNZIFFERN
54
4
// ANHANG
54
54
55
56
57
4.1
4.1.1
4.1.2
4.1.3
4.1.4
//
//
//
//
//
58
5
// GLOSSAR
TRANSPARENZ
RECHTSSICHERHEIT
DARSTELLUNG DES GRUNDRISSES
WIRTSCHAFTLICHE VORAUSSETZUNGEN
ÜBERSICHT DER FLÄCHEN
EINLEITUNG
DETAILLIERTE FLÄCHENDARSTELLUNG
FLÄCHENTABELLE
FLÄCHENPLAN
VORWORT //
Die Richtlinie wurde konzipiert, um als Grundlage für weitere Verbesserungen und zur Zusammenarbeit mit anderen Organisationen zu dienen, insbesondere mit der Europäischen Kommission. Diese Strategie war schon erfolgreich, da die thematische Arbeitsgruppe für Gebäude von
INSPIRE diese Richtlinie als Referenz gewählt hat. Dieser
Entschluss wurde am 11. April 2012 durch die Europäische
Kommission bekräftigt und unser System ist nun Bestandteil der Version 3.0 der INSPIRE Data Spezifikationen.
Diese Richtlinie zur Vermessung der Grundflächen von Gebäuden wurde von 2008 bis 2012 durch den CLGE1 verfasst. Sie wurde in enger Zusammenarbeit mit Experten
der Europäischen Kommission und des Belgischen Katasters entwickelt.
Im April 2012 hat ein Hoher Europäischer Beamte diese
Richtlinie mit einem »visionären Werkzeug für grenzüberschreitende Transparenz« verglichen, wir teilen natürlich
seine Meinung.
Übrigens hat JRC2 nach diesem Erfolg die Europäisch Normierungsbehörde CEN aufgefordert, einen Vorschlag für
ein neues Normenprojekt über die Vermessung von Oberflächen, Raum und Volumen von Gebäuden in Zusammenarbeit mit dem CLGE zu starten. CLGE wird die geplanten
Verbesserungen natürlich mit dem CEN koordinieren.
Das Wachstum und die Wettbewerbsfähigkeit Europas erfordern derartige Harmonisierungs- und Vereinfachungsinitiativen. Ich bin überzeugt, dass auch andere sich uns
in unserem Streben anschließen werden. euREAL verdient, dass wir ihm eine reelle Chance geben.
Anlässlich der III CLGE Konferenz der Europäischen Vermessungsingenieure am 11. Oktober 2012 in Hannover,
wird die Richtlinie dem breiten Publikum und der Presse
feierlich vorgestellt.
Zukünftig sollten die Europäischen Vermesser und alle
daran Interessierten sie als eine grenzüberschreitende
Qualitätsmarke benutzen. Deshalb unterstützen und fördern wir diese Richtlinie mit der Initiative www.euREAL.eu —
euREAL steht für »European Real Estate Area Label« oder
»Die Europäische Marke für Gebäudeaufmessung«.
Jean-Yves Pirlot,
CLGE Präsident
Brüssel, den 21. August 2012
1
2
Initiativnehmer war eine Franco-Belgische Arbeitsgruppe des Comité de Liaison des Géomètres Européens.
EUROPEAN COMMISSION, DIRECTORATE-GENERAL JRC, JOINT RESEARCH CENTRE, Institute for Environment and Sustainability,
digital Earth and Reference Data Unit
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
// 43
1
// EINLEITUNG
Ziel der Vermessungsrichtlinie ist es, der Öffentlichkeit
eine klare Vorstellung davon zu vermitteln, wie Flächen
von Gebäuden ermittelt werden. Außerdem sollen damit
die wirtschaftlichen Anforderungen unserer Gesellschaft
erfüllt, Berufsangehörigen eine gemeinsame Diskussionsgrundlage vermittelt, die Rechtssicherheit von Gesetzen
gewährleistet, eine objektive Vergleichsmöglichkeit für
Grundstücke geschaffen und eine einheitliche grafische
Darstellung von Grundstücken ermöglicht werden.
In Zusammenarbeit mit der Europäischen Kommission hat
unsere französisch-belgische Arbeitsgruppe von Vermessungsingenieuren eine umfassende Bewertung vorgenommen mit dem Ziel, eine Vermessungsrichtlinie auf einer
breiten Basis zu schaffen, die für alle Gebäude wie Wohnhäuser, Geschäfts- und Bürogebäude, Industrie- und Landwirtschaftsgebäude sowie Betriebe und andere Infrastrukturen gilt. Unser Ziel ist es, Standarddefinitionen und Regeln zu erarbeiten, die für alle Gebäude unabhängig von
ihrer Nutzung gelten.
3
Europäisches Grundstückslabel (www.euREAL.eu — im Aufbau)
44 //
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
Als Grundlage unserer Arbeit dient ein Ansatz, der auf
Klarheit, leichter Zugänglichkeit und Benutzerfreundlichkeit sowie unserem Wunsch nach Transparenz und Verständlichkeit beruht. Ziel der Arbeitsgruppe ist es, eine
einfache, angemessene und trotzdem strenge Richtlinie
zu erarbeiten.
Die Regeln dieser Richtlinie gelten für alle bestehenden
Gebäude sowie für alle Abschnitte der Bauausführung von
der Planung bis zum Abschluss der Bauarbeiten.
Wenn eine Vermessung gemäß dieser Richtlinie vorbereitet wird, wird sie mit Bezug auf »euREAL3« durchgeführt.
Im Interesse der Allgemeinheit freuen wir uns, mit dieser
Richtlinie während einer Übergangsphase neben anderen
aktuellen Verfahren auf dem Markt bestehen zu können.
ZIELE //
Unser Ziel ist es, den folgenden Anforderungen der
Zivilgesellschaft gerecht zu werden:
2.1 // TRANSPARENZ
Eine einheitliche Vermessungsrichtlinie ist nicht nur für
den Schutz der europäischen Verbraucher notwendig, sie
dient auch dem Schutz der Berufsangehörigen. Eine einheitliche Richtlinie sollte zu einem besseren Verständnis
von Flächen und Grundstückswerten führen. Die in der
Richtlinie festgelegten Regeln und Definitionen sollen die
Terminologie vereinfachen und vereinheitlichen. Ziel ist
es, eine einheitliche und verständliche Grundlage für die
Aufmessung von Gebäuden bereitzustellen. Dadurch soll
in der Öffentlichkeit größeres Vertrauen in einen transparenteren Grundstücksmarkt entstehen.
2.3 // DARSTELLUNG DES GRUNDRISSES
Mit Hilfe der in der Vermessungsrichtlinie festgelegten Regeln ist eine Darstellung des Grundrisses mit dem äußeren
Umfang von Gebäuden auf allen Plänen einschließlich der
Katasterkarten möglich.
2.4 // WIRTSCHAFTLICHE VORAUSSETZUNGEN
Im Rahmen des europäischen Freihandels ist es von
grundlegender Bedeutung, eine Grundlage für den Vergleich von Grundstücken und Märkten zu schaffen. Dem
Verbraucher, ob Firma oder Investor, soll die einheitliche
Richtlinie helfen, einheitliche Hilfsmittel für Grundstücksbewertungen (Marktwert, Mietwert, etc.), die Verwaltung
von Gebäuden und die Erstellung zuverlässiger Statistiken
zu nutzen. Dadurch werden die Markttransparenz erhöht
und die wirtschaftlichen Voraussetzungen verbessert.
2.2 // RECHTSSICHERHEIT
Um Sicherheit bei Rechtsgeschäften gewährleisten zu
können, sind für die Festlegung von Grundstücksgrenzen
umfassende Informationen erforderlich. Wenn sich alle
Berufsangehörigen an eine einheitliche Vermessungsrichtlinie halten, ist für den Verbraucher ein besserer
Schutz gewährleistet, weil die Grundfläche innerhalb der
Grundstücksgrenzen nach einheitlichen Vorgaben vermessen wird.
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
// 45
2
3
// ALLGEMEINE GRUNDSÄTZE FÜR GEBÄUDE
3.1 // BEZUGSFLÄCHEN
3.2 // NUTZUNG VON BEZUGSFLÄCHEN
Definition der drei Typen von Bezugsflächen, die im
Rahmen der Vermessungsrichtlinie Anwendung finden:
AUSSENFLÄCHE
AUSSENFLÄCHE (oder SEM) bezieht sich auf die
äußere Umfangsgrenze eines Gebäudes einschließlich der Außenfassade und wird auf dem Fußboden
gemessen.
Diese Größe wird hauptsächlich im Rahmen der Stadtplanung oder für die Darstellung des Grundrisses eines
Gebäudes verwendet.
Sie wird auch als Maßeinheit für alle mit dem Grundstück
verbundenen Rechten an Gebäuden verwendet.
INNENFLÄCHE
INNENFLÄCHE (oder SIM) bezieht sich auf den Innenumfang aller Bauelemente und festen Trennwände und
wird auf Höhe der Sockelleiste gemessen.
Diese Größe wird hauptsächlich als Bezugsmaßeinheit bei
Bewertungen (Preis/m2), Grundstückskauf und -verkauf
(Kaufverträge, Urkunden, etc.), Vermietung (Preis/m2/
Jahr) und Gebäudemanagement verwendet.
BEBAUTE FLÄCHE
Zu den Bauelementen gehören alle Elemente der Bauhülle
eines Gebäudes wie zum Beispiel Wände, Pfeiler, tragende
Wände, Stützmauern, Nischen und Aussparungen, Fenster- und Türrahmen und Schornsteinzüge.
Diese Größe wird hauptsächlich für technische Daten verwendet.
3.3 // VERMESSUNGSVORSCHRIFTEN
Der »Innenumfang« aller Bauelemente ist eine direkt
sichtbare, verständliche und messbare Größe.
3.3.1 // ALLGEMEINE GRUNDSÄTZE
AUFTEILUNG DES GEBÄUDES
BEBAUTE FLÄCHE (oder SDC) ist die Differenz aus
Außenfläche und Innenfläche.
Gebäude sind in verschiedene Ebenen oder »Stockwerke«
unterteilt.
MASSEINHEIT
Die Maßeinheit für die Vermessung der Grundfläche ist
der Quadratmeter und wird gemäß den mathematischen
Gesetzmäßigkeiten zur Rundung mit einer Dezimalstelle
angegeben.
46 //
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
3
GENAUIGKEIT DER VERMESSUNG
Alle Maßangaben müssen auf den Zentimeter genau sein.
SEM (Außenfläche)
VERMESSUNG
Die Grundfläche wird stets horizontal gemessen, auch bei
nicht vertikalen Fassaden oder schrägen Dächern.
Messbare Leerflächen, insbesondere vertikale Lichtschächte, werden zweckgemäß vermessen und erfasst.
3.3.2 // VERMESSUNG VON BEZUGSFLÄCHEN
AUSSENFLÄCHE (SEM)
Die Gesamtaußenfläche eines Gebäudes ist die Summe
der Außenflächen jedes Stockwerks.
Die Außenfläche eines Stockwerks ist die Fläche eines geschlossenen Polygons, welches das Stockwerk umschließt
und dessen Seiten aus folgenden Elementen bestehen:
// den Außenseiten von Fassadenelementen,
welche die Umfangsflächen in dem
entsprechenden Stockwerk abgrenzen
// der Mittellinie der Trennmauern zwischen
verschiedenen Gebäuden
// der Mittellinie von Bauelementen, die verschiedene
Nutzer oder Nutzungszwecke abgrenzen
In Untergeschossen, wo eine Vermessung der tatsächlichen
Stärke der unterirdischen Wände nicht möglich ist, wird die
Außenfläche festgelegt, indem die Außenebene der Fassade auf der Parterreebene nach unten verlängert wird.
In SEM enthaltene Flächen
SEM Nr. 1
Die Außenfläche umfasst folgende Flächen:
// Flächen zur Versorgung des Gebäudes,
die direkt an das Dach anschließen oder sich
auf dem Dach befinden
// nutzbare Dachflächen
(einfacher Zugang, Fußboden vorhanden
und nicht durch Balken verbaut)
// vertikale Öffnungen innerhalb des Überstands
der Treppe auf der begehbaren Ebene
// Leerräume, die durch Schornsteinund Betriebsschächte entstehen
// Balkone*, Dachterrassen* und Loggias*
// begehbare Durchgänge und Übergänge
zwischen zwei Gebäudeteilen
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
// 47
3
// ALLGEMEINE GRUNDSÄTZE FÜR GEBÄUDE
Die Außenfläche umfasst nicht folgende Flächen:
// nicht nutzbare Dachflächen*
// dekorative Leerräume, Luftschächte und Atria
// eingelassene oder vorstehende dekorative
Fassadenelemente
// offene Fluchttreppen im Außenbereich
// Durchgänge, die nur für Wartungsund Instandhaltungsarbeiten genutzt werden
// nicht begehbare Dächer
(außer für Instandhaltungsarbeiten)
// Zufahrtswege
// Gartenanlagen
SEM (Außenfläche)
Obergeschoss
Erdgeschoss
Lift
Obergeschoss
INNENFLÄCHE (SIM):
Die Gesamtinnenfläche eines Gebäudes umfasst alle Innenflächen, welche die Besitzer direkt oder indirekt nutzen können. Nicht dazu gehören feste Bauelemente und
Trennwände.
Lift
Erdgeschoss
In SEM enthaltene Flächen
SEM Nr. 2
Die Innenfläche wird in vier Untergruppen unterteilt: Primärflächen, Restflächen, andere Flächen und Versorgungsflächen (siehe Abschnitt 3.4).
Auf der Parterreebene gehören alle Flächen, die zur Seite
hin offen und überdacht sind, mit Ausnahme von Dachüberständen oder dekorativen Überständen, ebenfalls zur
Außenfläche und werden auf Grundlage der vertikalen
Projektion des überdachten Teils vermessen.
Auf der Parterreebene bedürfen einige Flächen außerhalb
der Gebäudegrenze einer gesonderten Vermessung, die
nicht Gegenstand dieser Richtlinie ist, wenn die Flächen
zur privaten Nutzung vorgesehen sind.
Bauliche Veränderungen und Nutzerwechsel können zu
Änderungen bezüglich der vier oben genannten Flächentypen führen. Folglich sollten Vermessungen zu den Flächen immer mit dem Datum versehen sein.
Die Innenfläche eines Gebäudes oder die Innenfläche
eines Teils eines Stockwerks ist die Summe der Flächen
aller möglichen geschlossenen Polygone, deren Seiten aus
den sichtbaren Innenseiten von Bauelementen wie Fassadenmauern, Trennmauern, Innenwänden und Abschlusswänden, Pfeilern und festen Trennwänden* bestehen.
Die Vermessung von Primärflächen beschränkt sich auf
Grundflächen mit einer Bauhöhe* von _› 2,10 m.
48 //
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
3
SIM (Innenfläche)
Umbaute Dachfläche
2,10
2,10
SIM: Primärflächen
SIM: Restflächen
Die Innenfläche umfasst folgende Flächen:
// Wartungs- und Instandhaltungsflächen im Gebäude
// Einbauschränke
// Baueinheiten mit abnehmbarem Gehäuse
// bewegliche Raumteiler
// nutzbare Dachflächen*, umbaut oder nicht umbaut
// Treppenhäuser innerhalb der Projektion der
Treppe auf der begehbaren Ebene
// Aufzugsschächte werden nur im
unteren Stockwerk berücksichtigt
// überdachte Durchgänge, die an der Seite
geschlossen sind
// Durchgänge und Übergänge zwischen zwei
Gebäudeteilen
// Balkone*, Dachterrassen* und Loggias*
SIM: Andere Flächen
SIM Nr. 1
Die Innenfläche einer Dachterrasse* oder eines Balkons*
im Obergeschoss wird bis zur inneren vertikalen Projektion der Brüstung ermittelt.
SIM (Innenfläche)
Typisches Stockwerk
Auf der Parterreebene gehören alle Flächen, die zur Seite
hin offen und überdacht sind, mit Ausnahme von Dachüberständen oder dekorativen Überständen, ebenfalls zur
Innenfläche und werden auf Grundlage der vertikalen
Projektion des überdachten Teils vermessen.
SIM: Primärflächen
SIM: Versorgungsflächen
SIM Nr. 2
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
// 49
3
// ALLGEMEINE GRUNDSÄTZE FÜR GEBÄUDE
SIM (Innenfläche)
Nicht nutzbare
Dachfläche
SIM (Innenfläche)
Nicht umbaute
nutzbare Dachfläche
2,10
Obergeschoss
2,10
Erdgeschoss
Umbaute nutzbare
Dachfläche
2,10
2,10
2,10
Obergeschoss
SIM: Primärflächen
SIM: Restflächen
SIM: Andere Flächen
SIM Nr. 4
Erdgeschoss
3.3.3 // UNTERSCHIED ZWISCHEN PRIVATEN
UND GEMEINSAMEN FLÄCHEN
SIM: Primärflächen
SIM: Restflächen
SIM: Versorgungsflächen
SIM Nr. 3
Die Innenfläche umfasst nicht folgende Flächen:
// Bauelemente und feste Trennwände
// Fenster- und Türrahmen*
// dekorative Leerräume und Luftschächte
// vertikale Betriebsschächte oder Öffnungen
// Schornsteinzüge
50 //
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
Private Flächen sind Flächen, deren Nutzung einem einzigen Besitzer vorbehalten ist.
Gemeinsame Flächen sind Flächen, deren Nutzung verschiedenen Besitzern vorbehalten ist. Mehrere gemeinsame Flächen können gemäß ihrer Nutzung bestimmt
werden.
In Bezug auf die SEM werden die Grenzen
von gemeinsamen Flächen wie folgt festgelegt:
// entlang der Linie der angrenzenden Mauer
zum Privatbesitz
// entlang der Ebene der Außenwand in
allen anderen Fällen
3
3.3.4 // UNTERSCHIED ZWISCHEN FLÄCHEN
ÜBER DEM BODEN UND UNTER DEM BODEN
METHODE UM ZU BESTIMMEN, OB EINE FLÄCHE ÜBER
DEM BODEN ODER UNTER DEM BODEN LIEGT
Ein Gebäude besteht im Allgemeinen aus Flächen über
dem Boden und unter dem Boden. Folglich gibt es Stockwerke über dem Boden und unter dem Boden.
// 1
Bei der Vermessung kann diese Unterscheidung bei der
Festlegung der Voraussetzungen eine Rolle spielen, unter
denen das Gebäude hinsichtlich des Arbeitsrechts und
Vorschriften bezüglich der Eignung als Wohnhaus oder
der Besteuerung genutzt werden darf.
Zeichnen Sie das äußere Baugrundprofil
in den Aufrissplan jeder belichteten Fassade* ein.
// 2 Zeichnen Sie jedes Stockwerk in diesen Plänen ein.
// 3 Zeichnen Sie eine Hilfslinie 150 cm über der
Stockwerkshöhe jedes Stockwerks ein.
// 4 Vermerken Sie die Lage der Bauelemente auf der
Hilfslinie lotrecht zu der entsprechenden Fassade.
Dadurch wird die Hilfslinie in mehrere Abschnitte
unterteilt.
In Europa gibt es derzeit keine Standardregelung, in der
die zu erfüllenden Bedingungen für ein Stockwerk oder
einen Teil eines Stockwerks festgelegt sind, der sich über
oder unter dem Boden befindet.
Unterschied über dem Boden /
unter dem Boden
Bei den meisten Gebäuden fällt diese Unterscheidung eindeutig aus. Es gibt jedoch einige Ausnahmefälle, in denen
aufgrund des Grundrisses des Gebäudes und der Lage des
Grundstücks für einen Teil eines Stockwerks eine Unterscheidung mit der folgenden Methode vorgenommen werden muss.
DEFINITION
Ein »Raum« wird als kleinste geschlossene Grundfläche
definiert, die eine Fläche zwischen Bauelementen aufteilt.
Folglich sollte eine Fläche aus verschiedenen Räumen bestehen.
Baugrundprofil
Hilfslinien
1,50
Baugrundprofil Nr. 1
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
// 51
// ALLGEMEINE GRUNDSÄTZE FÜR GEBÄUDE
REGEL 1: NORMALFALL
Wenn die Hilfslinie sich nicht mit dem Baugrundprofil
überkreuzt, ist das Stockwerk in Abhängigkeit von seiner
Lage in Bezug auf das Baugrundprofil über dem Boden
oder unter dem Boden. Stockwerke oder Teile von Stockwerken, deren Länge des entsprechenden Abschnitts sich
größtenteils unter dem Baugrundprofil befindet, werden
als unter dem Boden betrachtet. Alle anderen Stockwerke
oder Teile von Stockwerken werden als über dem Bodenbetrachtet.
REGEL 2: GEGENSATZ ZWISCHEN ZWEI ANGRENZENDEN
BELiCHTETEN FASSADEN*
Falls ein Stockwerk nach Regel 1 gleichzeitig über und
unter dem Boden liegt in Abhängigkeit von der entsprechenden Fassade, werden die sich in dem Stockwerk befindlichen Räume als über dem Boden betrachtet.
REGEL 3: GEGENSATZ ZWISCHEN ZWEI
GEGENÜBERLIEGENDEN BELICHTETEN FASSADEN*
Im Fall von zwei gegenüberliegenden Fassaden, wenn ein
Stockwerk nach Regel 1 über dem Boden liegt und das andere sich nach Regel 1 unter dem Boden befindet, wird der
Zwischenraum nach übereinstimmender Auffassung als
über dem Boden betrachtet.
Unterschied über dem Boden /
unter dem Boden
Unterschied über dem Boden /
unter dem Boden
5
Über dem Boden
4
3
Unter dem Boden
Über dem Boden Über dem Boden
2
Unter dem Boden
Über dem Boden Über dem Boden
1
Lift
Höherer Bereich
Unter dem Boden
Baugrundprofil Nr. 2
Untere Straße
1,50
Lift
Tieferer Bereich
Untere Straße
Über dem Boden
Straßendamm unter Oberer Straße
Baugrundprofil
Hilfslinien
Obere Straße
3
Baugrundprofil Nr. 3
52 //
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
3
3.4. // AUFTEILUNG VON INNENFLÄCHEN
PRIMÄRFLÄCHEN
Alle Grundflächen mit einer Bauhöhe* von _› 2,10 m in
Zusammenhang mit der Hauptnutzung des Gebäudes.
Dazu gehören insbesondere folgende Flächen:
// in Wohnhäusern: Wohnflächen (Wohnzimmer,
Schlafzimmer), Sanitärflächen (Badezimmer,
Toiletten), Innenräume und Gänge, Lagerflächen, etc.
// in Bürogebäuden: Büroflächen, Sitzungsräume,
Anbauten, Pausenräume, Toiletten, Innenräume
und Gänge, etc.
Primärflächen können nach nationalem Recht oder vertraglich aufgeteilt werden.
// Balkone*, Dachterrassen*, Loggias*, etc.
// Gänge und offene überdachte Flächen
(Baldachine, Carports, etc.)
VERSORGUNGSFLÄCHEN
Alle Grundflächen, auf denen sich Haustechnik befindet unabhängig von deren Höhe und Nutzung.
Dazu gehören insbesondere folgende Flächen:
// Aufzugsschächte
// Treppenhäuser
// Auffahrtsrampen
// Wartungs- und Instandhaltungsflächen im Gebäude
// (Nicht dazu gehören Instandhaltungsflächen, die
ein Besitzer nutzt. Sie werden als Erweiterung der
Primärfläche betrachtet).
RESTFLÄCHEN
Alle Grundflächen mit einer Bauhöhe* von < 2,10 m in
Zusammenhang mit der Hauptnutzung des Gebäudes.
Die oben dargestellte Aufgliederung bezieht sich sowohl
auf private Flächen als auch auf gemeinsame Flächen
eines Gebäudes. NB: Die Vermessung von gemeinsamen
Flächen kann nur erfolgen, wenn es in einem Gebäude
mehrere Nutzer gibt.
ANDERE FLÄCHEN
Alle Grundflächen ohne Höhenangabe, die nicht der
Hauptnutzung des Gebäudes dienen.
3.5 // KENNZIFFERN
Dazu gehören insbesondere folgende Flächen:
// unterirdische Lager- und Archivräume
// Keller
// Parkgaragen
// nicht umbaute nutzbare Dachflächen*
// Gesamtinnenfläche/Gesamtaußenfläche
// Summe aller gemeinsamen Flächen/
Gesamtinnenfläche
// Summe der Primärflächen/Gesamtinnenfläche
// Summe der anderen Flächen/Gesamtinnenfläche
// Summe der Restflächen/Gesamtinnenfläche
// Summe der Versorgungsflächen/Gesamtinnenfläche
// Summe der anderen Flächen/Primärinnenfläche
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
// 53
4
// ANHANG
4.1 // ÜBERSICHT DER FLÄCHEN
4.1.1 // EINLEITUNG
Die Übersicht und die detaillierte Flächentabelle gelten für
alle Gebäude mit einem oder mehreren Nutzern unabhängig von deren Nutzung.
Die Felder unter »gemeinschaftlich« müssen im Falle der
Einzelnutzung nicht ausgefüllt werden.
Wenn bauliche Veränderungen vorgenommen werden
oder sich die Nutzungsart ändert, kann es erforderlich
sein, die Flächenübersicht zu aktualisieren. Deshalb müssen alle Dokumente mit dem Datum versehen werden.
54 //
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
4
4.1.2 // DETAILLIERTE FLÄCHENDARSTELLUNG
Adresse des Objekts
Anzahl der Eigentümer
Datum
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
// 55
4
// ANHANG
4.1.3 // FLÄCHENTABELLE
TABELLE DER MESSERGEBNISSE
Adresse des Objekts
Stockwerk
Datum der Aufmessung
Wohnung
Art der
Wohnung
SEM
Restflächen
Höhe < 2,10m
Primärflächen
ÜB/UB
Wohnen
EG
Büro
Handel
Industrie
Anderes
Summe
Wohnung 1
0,0
Wohnung 2
0,0
Wohnung 3
0,0
Summe
Privat
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Gemeinschaftlich
Summe
EG + 1
0,0
Wohnung 11
0,0
Wohnung 12
0,0
Wohnung 13
0,0
ÜB
Summe
Privat
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Gemeinschaftlich
Summe
Summe ÜB
EG - 1
Wohnung - 1
0,0
Wohnung - 2
0,0
Wohnung - 3
0,0
Summe
Privat
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Gemeinschaftlich
Summe
UB
EG-2
0,0
Wohnung - 11
0,0
Wohnung - 12
0,0
Wohnung - 13
0,0
Summe
Privat
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Gemeinschaftlich
Summe
Summe UB
56 //
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
4
4.1.4 // FLÄCHENPLAN
Um die Aufgliederung verständlicher zu gestalten, können
Pläne für die jeweilige Ebene verwendet werden. Damit
lassen sich die verschiedenen Flächen eines Gebäudes
darstellen.
Legende:
NUND = Nicht umbaute nutzbare Dachfläche
ÜB = Flächen über dem Boden
UB = Flächen unter dem Boden
SIM
SDC
Andere Flächen
Archiv
Lager
Keller
Garage
NUND
Versorgungsflächen
Balkon
Terrasse
Andere
Summe
Aufzug
Treppe
Rampe
Verkehr
Wartungs
flächen
Summe
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
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0,0
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0,0
0,0
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0,0
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0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
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0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
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RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
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// GLOSSAR
BALKON (IM OBERGESCHOSS)
Ein Balkon ist eine Ebene, die zur Nutzung durch die Besitzer über der Parterreebene bestimmt ist. Der Zugang
ist von der Innenseite des Gebäudes möglich und er stellt
einen Überhang über der Hausmauer dar. An seinen offenen Seiten ist er von einem Geländer oder einer Brüstung
umschlossen.
NICHT UMBAUTE NUTZBARE DACHFLÄCHEN: Diese
Dachflächen sind nutzbar, ähneln in ihrer Bauweise jedoch
nicht dem darunter liegenden Stockwerk.
DACHTERRASSE
BAUHÖHE
Eine Dachterrasse ist eine befestigte Fläche oben auf
einem Gebäude. Sie bildet das Dach für einen Teil des darunter liegenden Stockwerks und ist eine offene Fläche,
die von der Innenseite des Gebäudes zugänglich ist.
Der kürzeste Abstand zwischen Boden und Decke oder
Zwischendecke.
FENSTER- UND TÜRNISCHEN
BELICHTETE FASSADE
Eine belichtete Fassade eines Gebäudes ist eine Mauer mit
Öffnungen, zu der entweder ein Zugang besteht oder auf
die Tageslicht fällt.
Öffnung an einem Bauelement mit Fenster oder Tür oder
Bauelement mit Befestigungselementen für ein Fenster
oder eine Tür (z. B. Angeln, Falzen, etc.)
FESTE TRENNWÄNDE
Feste Trennwände müssen zwei Bedingungen erfüllen:
Die Fassade wird durch einen Lichtschacht oder einen Innenhof beleuchtet, wenn der Abstand zur gegenüberliegenden Fassade auf jeder Ebene mindestens 1,50 m beträgt.
RAUMNUTZUNG: Feste Trennwände sind wichtig für eine
zweckmäßige Raumnutzung in einem Gebäude (Toiletten)
oder Sicherheitsvorschriften (Haustechnik). Sie dürfen
ohne eine veränderte Raumnutzung nicht entfernt werden.
DACHFLÄCHEN
NICHT NUTZBARE DACHFLÄCHEN: Diese Dachflächen
sind nur schwer zugänglich, sie haben keinen Fußboden
oder sind durch Balken verbaut.
NUTZBARE DACHFLÄCHEN: Diese Dachflächen sind
unter den folgenden drei Bedingungen nutzbar: einfacher
Zugang, Fußboden vorhanden, nicht durch Balken verbaut.
UMBAUTE NUTZBARE DACHFLÄCHEN: Diese Dachflächen sind nutzbar und ähneln in ihrer Bauweise dem darunter liegenden Stockwerk.
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RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
VERWENDETE MATERIALIEN: Feste Trennwände bestehen aus Materialien, die auch bei Maurerarbeiten verwendet werden. Dazu gehören nicht die Errichtung oder Entfernung von Fertigteilen oder Modulen.
LOGGIA
Eine Loggia ist eine Ebene, zu der nur ein Zugang von der
Innenseite des Gebäudes besteht.
Sie ist in die Mauer eingelassen und deshalb im Normalfall
überdacht. Sie ist an der Außenwand von einem Geländer
oder einer Brüstung umschlossen.
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MITGLIEDER DER CLGE-ARBEITSGRUPPE
Jean-Marie Staquet
Europäische Kommission
Jean François Dalbin und Gérard Roulleau
Ordre des géomètres-experts français (Französischer Verband der Vermessungsingenieure)
Alain Moeyersons und Gérard Baudru
Ordre belge des géomètres-experts asbl (Belgische gemeinnützige Gesellschaft der Vermessungsingenieure)
Raymond Gheldof
Administration général de la Documentation Patrimoniale (Belgische Katasterbehörde)
RICHTLINIE ZUR AUFMESSUNG DER GRUNDFLÄCHE VON GEBÄUDEN
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Impressum
CLGE — Comité de Liaison des Géomètres Européens
Rue du Nord 76
B 1000 Bruxelles
Gestaltung
Nolte | Kommunikation
Druck
MOTIV OFFSET Druckerei