Erläuterungsbericht

Erläuterungsbericht
zum Bebauungsplan „Hechinger Eck“
1.
Anlass / Problemstellung
Der Bereich Hechinger Eck liegt zum Großteil im räumlichen Geltungsbereich des städtebaulichen
Entwicklungsbereichs „Stuttgarter Straße / Französisches Viertel“ (Teilgebiet Xa). Entsprechend den
städtebaulichen Zielvorstellungen des Rahmenplanes für den Entwicklungsbereich soll das Hechinger
Eck im Sinne der Innenentwicklung baulich entwickelt werden. Nachdem in den beiden großen
Teilgebieten Loretto und Französisches Viertel die städtebauliche Neuordnung weitestgehend
abgeschlossen ist und sich auch die Gebiete Alexanderpark und Königsberger Straße in der
Vermarktung bzw. Umsetzung befinden, steht nun die Entwicklung des Teilbereichs „Hechinger Eck“
im Vordergrund.
Die Stadt Tübingen hat im Bereich des Hechinger Eck die Grundstücke erworben und damit die
Voraussetzungen für eine zielgerichtete städtebauliche Entwicklung geschaffen.
2.
Plangebiet
Das Plangebiet (siehe Anlage 1, Geltungsbereich) umfasst ein Areal von 3,34 ha. Das Gebiet erstreckt
sich zwischen der Steinlach im Westen, dem Hechinger Eck im Norden, der Hechinger Straße im Osten
und der Heinlenstraße im Süden. Es werden drei wichtige Teilgebiete einbezogen:
1. Ein Teilbereich des Bestandsquartiers an der Memminger Straße. Ziel ist eine qualitative Aufwertung
und behutsame Nachverdichtung in diesem Bereich.
2. Der gegenwärtig als Grünland genutzte sowie mit Nebengebäuden bebaute Bereich entlang der
Hechinger Straße. Hier steht eine adäquat städtische Neubebauung im Vordergrund.
3. Der bestehende Grünzug zwischen Steinlach und Hechinger Straße im nördlichen Teil des
Plangebietes. Dieser soll als öffentlicher Grün- und Freibereich aufgewertet werden.
Zur Auslegung wird der Geltungsbereich des Bebauungsplanes gegebenenfalls um den Bereich des
Hechinger Platzes erweitert.
3.
Planungsrecht
Der derzeit gültige Bebauungsplan „Fürst-Heinlen-Hechinger Str.“ (435), rechtskräftig seit 1997, der
den Geltungsbereich „Hechinger Eck“ zu Teilen überlagert, weist überwiegend allgemeines
Wohngebiet aus. Im Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbandes Reutlingen – Tübingen
(Stand 102, 2007) ist der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Hechinger Eck als Wohnbaufläche
dargestellt.
Die Vorgaben des derzeit gültigen Bebauungsplans „Fürst-Heinlen-Hechinger Str.“ sind für den
Entwicklungsbereich am Hechinger Eck nicht mehr zielführend, es wird ein neuer Bebauungsplan
aufgestellt. Der Flächennutzungsplan wird im Wege der Berichtigung als gemischte Baufläche an die
Planung angepasst.
4.
Städtebauliches Konzept und planerische Ziele
Wesentliches städtebauliches Ziel ist die Schaffung eines gemischten Quartiers mit urbanem Charakter
(siehe Anlage 3, Städtebaulicher Entwurf; Büro LEHEN drei). Ähnlich dem angrenzenden Loretto-Areal
soll planungsrechtlich ein Mischgebiet mit hoher Verdichtung festgelegt werden. Die Planung verfolgt
darüber hinaus das Ziel, Lösungen für die bisherigen städtebaulichen und verkehrlichen Probleme, die
aus der direkten Nachbarschaft von Bundesstraße und Wohnquartier entstehen, anzubieten und für
Tübingen einen attraktiven Stadteingang zu schaffen.
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Wesentliche Inhalte des vorliegenden Plankonzepts sind:
- Städtebauliche Ordnung des bestehenden Quartiers zwischen Steinlach und Hechinger Straße,
bessere baulich-räumliche Vernetzung der Quartiere untereinander sowie Aufwertung des
parkähnlichen Grünzuges als qualitätvoller Aufenthaltsraum für die umliegenden Quartiere. Zusätzlich
wird die Verwaltung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens überprüfen, ob in dem Bereich
Memminger Straße Möglichkeiten für eine behutsame Nachverdichtung existieren.
- Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sollen ca. 350 bis 400 neue Einwohner geeigneten
Wohnraum finden bzw. entsprechend Arbeitsplätze geschaffen werden. Mittelfristig kann so der
Nachfragemarkt nach urbanem Wohnen und Arbeiten bedient werden.
- Das Quartier soll einen adäquaten Stadteingang ausbilden und die Südstadtentwicklung in ihrer
Konsequenz fortführen. Insbesondere die Entwicklung des Hechinger Platzes als qualitätvoller
öffentlicher Raum und Bindeglied zwischen den Quartieren gilt als wichtiges Ziel.
- Lärmemissionen der Bundesstraße (B 27, Hechinger Str.) wird durch eine geschlossene
Randbebauung mit geschützten Innenbereichen begegnet, was gleichermaßen zur Aufwertung des
rückwärtigen Bestandsquartiers beiträgt.
- Der Hechinger Platz als Gelenk zwischen Hechinger und Stuttgarter Straße ist ein Schlüsselbaustein
der städtebaulichen Rahmenplanung. Er soll bereits in der Entwicklungsstufe vor der Verlegung der
B27 eine ablesbare Gestalt und möglichst hohe Aufenthaltsqualität erhalten.
Das Quartier soll als urbanes, verdichtetes Mischquartier entwickelt werden. Dabei sollen die
Charakterzüge und Qualitäten (Mischung, Kleinteiligkeit, Dichte) des gegenüberliegenden LorettoQuartiers fortentwickelt werden.
Baulich sind städtische Typologien mit mehrheitlich vier- bis fünfgeschossiger Bebauung vorgesehen,
die zur Hechinger Straße sechs plus Staffelgeschoss, zum Innenbereich dreigeschossig werden
können. Die Baustruktur soll zur Hauptstraße hin eine städtische Kante darstellen, welche u-förmig
rückwärtige Hofbereiche ausbildet. Im Bereich des Platzes und entlang der Hechinger Straße sind im
EG und 1.OG hauptsächlich Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen vorgesehen. In den oberen
Geschossen sowie den rückwärtigen Gebäudeteilen soll Wohnen vorherrschen. Die Hofinnenbereiche
werden zu begrünten Aufenthaltsräumen für die Bewohner ausgestaltet. Das Parken im Quartier wird
mehrheitlich in Tiefgaragen stattfinden.
Besonderes Augenmerk bei der Herstellung bzw. Gestaltung öffentlicher Räume erfahren werden der
Platz am Hechinger Eck als quartiersprägender Ort sowie der Grünzug zwischen Platz und Steinlach.
Der gesamte Bereich südlich des Hechinger Ecks soll in zwei zeitlich versetzten Phasen realisiert
werden. Phase 1 umfasst den aktuellen Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Hechinger Eck“.
Phase 2 betrifft die Bereiche südöstlich des Hechinger Ecks, welche erst nach der Verlegung der B27
umgesetzt werden können. Aus dieser zweistufigen Entwicklung heraus ergeben sich neue
Anforderungen an die städtebaulichen Strukturen.
Gegenwärtig wird der Bereich am Hechinger Platz, der das städtebauliche Gelenk des Plangebiets
ausbilden wird, in drei Varianten behandelt. Es wird untersucht, welche städtebauliche Figur hier die
zukunftsfähigste sein wird. Die Anforderungskriterien liegen vor allem in einer robusten und
gleichzeitig flexiblen städtebaulichen Gestalt des Platzes sowie in der Möglichkeit einer
abschnittsweisen Realisierbarkeit.
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Die folgenden drei Varianten werden dabei diskutiert:
Variante 1 (siehe Anlage 4) verfolgt die Figur eines Kreis-Platzes, welche aus dem Städtebaulichen
Wettbewerb 1993 hervorging und dem Rahmenplan als städtebaulicher Auftakt des zukünftigen
Stadtboulevards Stuttgarter Straße zu Grunde liegt. Die kreisrunde Form der Platzkanten wäre ein
charakteristisches baulich-räumliches Merkmal. Allerdings brechen die bereits bestehenden nördlichen
Randbebauungen mit dieser Idee. Da der Platz so wie das gesamte Gebiet zeitversetzt entstehen wird,
bestehen Bedenken, ob sich die starke Grundidee, die allerdings auf einer zeitgleichen Entwicklung
des Gebietes basierte, im weiteren Prozess noch transportieren lässt.
Variante 2 (siehe Anlage 5) setzt dem gegenüber auf eine rechteckige Platzform, welche zwar in ihrem
baulich-räumlichen Bild nicht so signifikant wie Variante 1 ist, dafür jedoch die erforderliche
Robustheit und Flexibilität mitbringt. Schon in der ersten Entwicklungsphase wäre ein Teil des Platzes
(siehe Geltungsbereich) als ablesbarer Raum realisierbar und könnte die Funktion des Gelenks
übernehmen. Nach der Verlegung der B27 würde die östliche Platzkante in der gleichen räumlichen
Sprache geschlossen werden.
Variante 3 (siehe Anlage 6) sieht ebenfalls eine rechteckige Form vor, diese allerdings nur auf der
östlichen Seite der Hechinger Straße. Da hier davon ausgegangen wird, dass ein Platz erst nach
Verlegung der B27 funktioniert, ist dieser erst im Zuge der Realisierung der 2. Phase vorgesehen. Die
Bebauung im Plangebiet würde in dieser Variante an der Hechinger Straße straßenbegleitend
ausgeführt.
5.
Beschleunigtes Verfahren der Innenentwicklung
Die Planung beinhaltet eine Maßnahme der Innenentwicklung. Im Geltungsbereich des
Bebauungsplanes „Hechinger Eck“ wird eine zulässige überbaute Grundfläche von unter 20.000m²
festgesetzt und durch den Bebauungsplan wird auch nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründet,
die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen. Ebenso liegen
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung des Schutzgebietsnetzes Natura 2000 (nach § 1 Abs. 6
Nr. 7 b BauGB) vor.
Der Bebauungsplan soll daher im beschleunigten Verfahren nach § 13 a Baugesetzbuch (BauGB) ohne
Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und ohne Umweltbericht aufgestellt
werden.
Unabhängig hiervon beabsichtigt die Verwaltung, die Umweltbelange systematisch abzuarbeiten.
Aufbauend auf die Untersuchungsergebnisse im Zuge der Rahmenplanung für die Südstadt
(Klimagutachten 1994) sollen insbesondere die Schutzgüter Klima/ Luft und Boden sowie die
Auswirkungen der Planung auf die bedeutende Kaltluftschneise des Steinlachtals betrachtet werden.
6.
Umweltbelange
Planungsgebiet und Umgebung
Das Planungsgebiet (siehe Anlagen 1 und 2) liegt zwischen der Steinlach im Westen und den Hängen
des Galgenbergs im Osten. Beide Landschaftsräume weisen jeweils eine hohe bzw. sehr hohe
Bedeutung für Pflanzen und Tiere auf und sind sehr wichtig für die wohnungsnahe Erholung der
Bewohner aus den angrenzenden Vierteln von Südstadt und Derendingen. Ein parkähnlicher Grünzug
im Planungsgebiet zwischen Hechinger Eck und Fürststraße stellt die Verbindung zwischen Galgenberg
und Steinlach her. Dieser Bereich soll erhalten und aufgewertet werden. Er ist momentan fußläufig
erschlossen und dient teils als Außenspiel-/sportbereich für die Schule am Hechinger Eck. Weiter
westlich an der Fürststraße befinden sich Parkplätze. Nördlich und südlich an das Planungsgebiet
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schließt sich Bebauung an, auch das Planungsgebiet selbst ist zum Teil bereits mit Wohngebäuden
bebaut, die ergänzt werden sollen. Die neue Bebauung ist für den Bereich zwischen Memminger
Straße und Hechinger Straße vorgesehen, ein Bereich, der zum Teil bereits durch Abstellanlagen für
Kfz einschließlich großzügig dimensionierter Zufahrten sowie durch Schuppen in Anspruch genommen
ist. Eine Reihe aus großen Bäumen mit dichtem Gebüschunterwuchs grenzt diese Flächen nach Osten
hin ab. Zwischen der Baumreihe und der Hechinger Straße /B 27 befindet sich eine momentan als
Grünland genutzte Fläche.
Bereits vorliegende Grundlagen
Zum Planungsgebiet liegen folgende Grundlagen vor:
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Landschaftsplan (1997) = Nachbarschaftsverband Reutlingen – Tübingen (1997):
Landschaftsplan einschl. Änderungen nach Beteiligung der Träger öffentlicher Belang und der
Verbandsgemeinden, gem. Beschluss vom 17.9.1998.
Ministerium für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Baden-Württemberg (o.J.): Freiräume in
Stadtlandschaften, Reutlingen-Tübingen.
pro plan (1997): Landschaftsplan - Teilbereich Tübingen, Stuttgart.
LGRB (2006) = Regierungspräsidium Freiburg, Landesamt für Geologie, Rohstoffe und Bergbau:
Aufbereitung und Auswertung der Bodenschätzungsdaten auf Basis des ALK und ALB, Stand:
Februar 2006
Region Neckar-Alb (1995): Regionalplan 1993. Mössingen.
Vogt, J. (1994): Klimaanalyse der Tübinger Südstadt und Beurteilung potentieller
Raumnutzungsänderungen, Tübingen.
Erste Einschätzung der voraussichtlichen Auswirkungen der Planung und weiterer
Untersuchungsbedarf
Mensch: Durch die Planung rücken Wohngebäude näher an die stark befahrene B 27 und die
Hechinger Straße heran. Hier sind in erster Linie die Lärmemissionen, die bereits jetzt von diesen
Straßen ausgehen, zu untersuchen und in ihrer Wirkung einzuschätzen. Ein entsprechendes
Lärmgutachten wird durchgeführt werden. Darüber hinaus werden keine Untersuchungen angestrebt.
Pflanzen und Tiere: Durch die Planungen kommt es zum Verlust des Gehölzstreifens östlich der
Bebauung an der Memminger Straße und der daran anschließenden Grünfläche an der B 27. Die
Lebensraumfunktion dieses Bereichs für Pflanzen und Tiere wird als untergeordnet eingeschätzt. Die
neuen öffentlichen und privaten Freiflächen werden eine Begrünung erhalten. Daher wird nicht mit
erheblichen oder nachhaltigen Beeinträchtigungen für das Schutzgut gerechnet. Die stark befahrene
Hechinger Straße wirkt vorbelastend. Im weiteren Verfahren werden die Realnutzung und die
Vegetationsstruktur aufgenommen und dargestellt werden.
Vorkommen besonders oder streng geschützten Arten, auf deren Habitate im Sinne des Artenschutzes
Rücksicht genommen werden müsste, sind im Planungsgebiet nicht bekannt. Nach erstem Ermessen
wird es bei der Bebauung des Planungsgebietes nicht zu einem Verstoß gegen das Artenschutzrecht
kommen: Sollten in Anhang IVa der Richtlinie 92/43/EWG aufgeführte Tierarten oder europäische
Vogelarten betroffen sein, kann die ökologische Funktion der von dem Vorhaben betroffenen
Fortpflanzungs- oder Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang – an Galgenberg und Steinlach weiterhin erfüllt werden. Daher sind keine faunistischen Erhebungen vorgesehen.
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Boden: Für das Untersuchungsgebiet selbst liegen keine Daten vor, lediglich für den Bereich direkt
südlich angrenzend. Die direkt benachbarte Lage und die identische Topographie erlauben jedoch, die
Erkenntnisse auf das Untersuchungsgebiet zu übertragen. Danach herrscht Brauner Auenboden,
vorherrschend aus Auelehm über Auekies vor.
Durch die Planung werden zum Teil Flächen in Anspruch genommen, die bereits versiegelt oder
überbaut sind. Im Bereich zwischen Gehölzgürtel und Hechinger Straße werden jedoch bislang offene
Böden überbaut. Die betroffenen Böden besitzen eine hohe natürliche Bodenfruchtbarkeit sowie als
Filter und Puffer. Die übrigen Funktionen sind mittel bis gering einzuschätzen. Es sind keine Altlasten
oder sonstigen Bodenbelastungen im Untersuchungsgebiet bekannt.
Der Umfang der Neuversiegelung wird im weiteren Verfahren ermittelt und dargestellt. Darüber hinaus
werden keine weiteren Untersuchungen angestrebt.
Wasser: Durch die Neuversiegelung bislang offener Böden im Gefolge der Planung gehen Flächen zur
Regewasserrückhaltung und Grundwasserneubildung verloren. Die Grundwasserneubildung aus
Niederschlag beträgt ca. 100-200 mm/s und ist damit als „mittel“ einzustufen. Der vorherrschende
mittlerer Grundwasserflurabstand beträgt mehr als 1 m, daher wird nicht von einer
Verschmutzungsgefahr für das Grundwasser ausgegangen. Es existieren keine Oberflächengewässer
im Planungsgebiet. Der Umgang mit Regenwasser wird im weiteren Planungsverfahren thematisiert.
Weitere Untersuchungen zum Schutzgut Wasser sind nicht beabsichtigt.
Klima/Luft: Das System des Steinlachtales besitzt zentrale Bedeutung für die Kaltluftzufuhr der
Südstadt. Dieser mächtige Kaltluftstrom schwächt sich jedoch im Bereich des Hechinger Ecks ab, da
die bestehende Bebauung als starke Barriere wirkt. Daneben besteht ein lokaler Kaltluftabfluss vom
Galgenberg her.
Diese Kenntnisse lagen zum Zeitpunkt der städtebaulichen Konzeption am Hechinger Eck bereits vor
und wurden berücksichtigt. Aufgrund der hohen Bedeutung dieses Bereichs für das Klima der Südstadt
soll nun ergänzend eine klimatologische Stellungnahme eingeholt werden, in der die konkretisierten
und teilweise geänderten Planungen betrachtet und bewertet werden sollen.
Erholung, Landschaftsbild:
Im Planungsgebiet selbst besitzt nur der parkähnliche Grünzug zwischen Hechinger Eck und Steinlach
eine gewisse Bedeutung für die wohnungsnahe Erholung. Seine wesentliche Funktion besteht in der
Verbindung, die der Grünzug zwischen den für die Erholung wichtigen Räumen an der Steinlach und
am Galgenberg herstellt. Letzterer weist eine hohe Bedeutung als Naherholungsbereich und für das
Landschaftsbild auf. Durch die Planungen wird der Grünzug sowohl für den Aufenthalt aufgewertet als
auch in seiner verbindenden Funktion gestärkt. Weitere Untersuchungen sind nicht vorgesehen.
Zusammenfassend:
Die wesentlichen Auswirkungen, die durch die Planung zu erwarten sind, liegen nach der ersten
Betrachtung vor allem bei den Schutzgütern Mensch, Boden, Klima/Luft, Landschaftsbild und
Erholung. Teilweise reichen die vorliegenden Erkenntnisse zur genaueren Einschätzung dieser Aspekte
bereits aus. Zur Ergänzung sollen im weiteren Verfahren folgende Untersuchungen vorgenommen
werden:
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Lärmgutachten zum Verkehrslärm
Aufnahme von Realnutzung und Vegetationsstruktur,
klimatologische Stellungnahme zu den Auswirkungen der Planungen.
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