Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 1

Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung
1. Allgemeines
1.1. Plangebiet
Das Plangebiet erstreckt sich im Anschluss an die vorhandene Bebauung am südwestlichen Rand
des Ortsteiles Buschdorf im Norden der Stadt Bonn. Es umfasst auf einer Gesamtfläche von ca. 18
ha den Bereich zwischen der Autobahn 555, der Stadtgrenze zur Stadt Bornheim, der Trasse der
Stadtbahn Köln-Bonn und der Schickgasse. Der Bereich steht größtenteils im Eigentum der Stadt.
Das Gebiet ist momentan überwiegend landwirtschaftlich genutzt, größerer Aufwuchs ist nicht
vorhanden. Relativ eben und ohne größere Gehölzbestände weist der Landschaftsraum keine
Besonderheiten auf. Im Nordosten schließt sich die Wohnbebauung von Buschdorf an, im
Nordwesten landwirtschaftlich genutzte Flächen. Außerhalb des Plangebietes befindet sich
nordwestlich eine Kiesabbaufläche in Betrieb. Die Autobahn bildet die südliche Begrenzung und
gleichzeitig die Zäsur zum Stadtteil Tannenbusch. Die Entfernung zum Ortskern Buschdorf beträgt
ca. 0,5 km. Der nächste Hauptversorgungsschwerpunkt befindet sich im südlich angrenzenden
Ortsteil Tannenbusch (ca. 0,5 km).
1.2 Vorhandenes Planungsrecht
Der rechtswirksame Flächennutzungsplan stellt das Baugebiet als gemischte Baufläche dar.
Entlang der Autobahn wird Grünfläche, Verkehrsfläche für eine ehemals geplante Nordtangente
sowie eine Fläche für Dauerkleingärten dargestellt. Der Flächennutzungsplan soll entsprechend der
neuen städtebaulichen Ziele angepasst werden (Wohnbaufläche). Gegenüber der Stadtbahntrasse
(im Bereich der Aegidienstraße) soll parallel dazu der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 732511 “Aegidienstraße” aufgestellt werden. Auch für diesen Bereich soll der Flächennutzungsplan von
gemischter Baufläche in Wohnbaufläche geändert werden.
Für den Bereich im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Buschdorf zwischen der Autobahn A 555, der
Stadtgrenze zur Stadt Bornheim, der Trasse der Stadtbahn Köln-Bonn und der Schickgasse besteht
der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 7325-10, der ein Mischgebiet (ursprünglich geplant für
gewerbliche Nutzung des Bundes sowie Wohnbebauung) mit einer zweigeschossigen Bebauung
und im Bereich Schickgasse/ Autobahn eine Fläche für Dauerkleingärten festsetzt.
Aufgrund des Ratsbeschlusses vom 10.04.2003 (DS-Nr. 0310408) soll eine Änderung des
bestehenden Bebauungsplanes Nr. 7325-10 erfolgen, da für die ursprünglich geplante gewerbliche
Nutzung, den Bau der Nord-West-Tangente sowie die Anlage von Dauerkleingärten kein Bedarf
mehr gesehen wird. Stattdessen soll eine Arrondierung des Ortsteiles Buschdorf mit einer
Wohnnutzung erfolgen.
2. Ziele und Zwecke der Planung
2.1. Wesentliche Ziele der Planung
Wesentliches Ziel dieses Bebauungsplanes ist die Schaffung von hochwertigem Wohnraum an
einem infrastrukturell bereits gut ausgestatteten Standort.
Das Planareal ist aufgrund seiner guten Erschließung durch den ÖPNV, seiner unmittelbaren Nähe
zum Buschdorfer Zentrum sowie dem Einzelhandelszentrum im nahe gelegenen Ortsteil
Tannenbusch in besonderem Maße für die Entwicklung neuer Wohnbauflächen geeignet.
Angesichts der im Bonner Raum keineswegs rückläufigen Nachfrage nach Wohnraum und
Baugrundstücken ist dem Wohnraumbedarf der Bevölkerung im Rahmen der
Stadtentwicklungsplanung nach wie vor ein besonderes Gewicht einzuräumen. Der vor dem
Hintergrund der Bonn/Berlin Entscheidung stattfindende Strukturwandel hat sich auf den Bonner
Wohnungsmarkt nachfragesteigernd ausgewirkt und selbst die leicht rückläufige
Bevölkerungsentwicklung, die Mitte der 90er Jahre einsetzte, wieder umgekehrt. Für die
überdurchschnittlich hohe Nachfrage nach Wohnraum spricht auch die überaus positive
Arbeitsplatzentwicklung, mit der Bonn im Vergleich mit anderen kreisfreien Städten in NordrheinWestfalen einen absoluten Spitzenplatz belegt. Da die Wohnungsbautätigkeit in den vergangenen
Jahren nicht mit der Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt mithalten konnte, ist das im Bonner Raum
überproportional hohe Pendleraufkommen weiter angestiegen. Aktuellen Untersuchungen zur
Folge sind rund 56 % der Bonner Arbeitsplätze mit Einpendlern, das heißt mit Arbeitnehmern, die
nicht in Bonn wohnen besetzt. Die in den vergangenen Jahren entstandenen Arbeitsplätze sowie
die mit den Pendlerbewegungen verbundenen verkehrlichen Auswirkungen erfordern insofern ein
erweitertes Wohnungsangebot.
Nur durch die Schaffung neuer Wohnbauflächen kann dem allgemeinen Trend zur Abwanderung
(insbesondere junger Familien) in das Umland und den damit verbundenen großräumigen
Verkehrsbelastung entgegengewirkt werden. Die Bereitstellung von zusätzlichen Bauflächen führt
zudem zu einer effektiveren Auslastung bestehender Infrastruktureinrichtungen.
Hinzu kommt, dass die Bevölkerungsentwicklung für die Städte in der Bundesrepublik Deutschland
- wie auch in NRW - negative Salden ausweist, die Prognose für einzelne Städte wie Aachen,
Münster und auch Bonn jedoch sehr viel besser lautet. So wird für die Stadt Bonn eine positive
Bevölkerungsentwicklung auch für die kommenden 10-15 Jahre vorausgesagt. Die
Wohnbaulandpotenziale, die bisher zur Verfügung stehen, werden daher mittelfristig kaum noch
eine Wohnungsnachfrage auf heutigem Niveau befriedigen können. Es ist also auch künftig mit
erheblichem Druck auf den Bonner Wohnungsmarkt zu rechnen. Grundvoraussetzung für jeglichen
Wohnungsbau sind daher entsprechende Wohnbaulandflächen in größeren Neubaugebieten, die
baurechtlich und eigentumsrechtlich bebaubar sind. Da dem Bedarf nur zu einem geringen Teil
durch die Schließung von Baulücken etc. begegnet werden kann, ist eine Entwicklung neuer
Wohnbaulandflächen mit entsprechenden Qualitäten erforderlich und anzustreben.
Mit einer Wohnbaufläche von annähernd 6 Hektar (ha) erfasst der vorliegende Bebauungsplan eine
der wenigen größeren, im linksrheinischen Bereich noch zur Verfügung stehenden
Wohnbaureserveflächen. Durch die ausgewiesene Wohnbebauung können ca. 200 Wohneinheiten
realisiert werden. Die Planung kann damit zu einer deutlichen Entlastung auf dem Bonner
Wohnungsmarkt beitragen. Die Ausweisung dieser neuen Wohnbaufläche erfolgt dabei unter
weitgehender Berücksichtigung der gewachsenen Orts- und Bebauungsstrukturen des Ortsteils
Buschdorf, die im südwestlichen Bereich überwiegend durch eine maßvolle zweigeschossige
Baustruktur geprägt ist.
Die bauliche Entwicklung des Areals genießt aus Sicht der Stadt hohe Priorität. Die Tatsache, dass
sich der überwiegende Teil des Gebiets im Eigentum der Stadt Bonn befindet, bietet eine gute
Voraussetzung für eine kurzfristige Realisierung des Vorhabens. Das Gebiet ist über den
Stadtbahnhaltepunkt Buschdorf in zentraler Lage sehr gut erschlossen.
Das orthogonale System der Bebauung nimmt die Ausrichtung und Struktur des vorhandenen
Ortsteils Buschdorf auf. Durch einen geschwungenen Erschließungsbogen wird der neue
Siedlungsrand eindeutig definiert. Als Verlängerung des Bogens wird eine fußläufige Verbindung
über die vorhandene Brücke der Buschdorfer Straße zum Ortskern von Buschdorf vorgeschlagen.
Die Randbebauung bildet im nördlichen Teil eine Kette aus nach Süden ausgerichteten, sich zur
Landschaft öffnenden freistehenden Einfamilienhäusern und im südlichen Teil eine Bebauung aus
Doppel- und Reihenhäusern.
Im Zentrum des Plangebiets befindet sich ein angerförmiger Grünkeil, der das Baugebiet in zwei
Siedlungsteile gliedert und mit dem Grünzug Bonn-Nord verbindet. Dieser Anger gewährleistet
zudem ein Sichtbeziehung von der Schickgasse zum geplanten Grüngürtel.
Die im nördlichen Bereich vorgesehene Bebauung besteht aus konsequent nach Südwesten
ausgerichteten Einfamilienhäusern in Reihenhausbauweise. Im südlichen Bereich des Plangebietes
wiederholt sich diese Bebauungsstruktur in Form von weiteren Reihenhäusern mit ausschließlicher
Südostorientierung. Grundsätzlich ist anstelle der Reihenhausbebauung auch Einzel- oder
Doppelhausbebauung vorstellbar. Die Einfamilien- und Reihenhausbebauung sollen maximal zwei
Vollgeschosse aufweisen. Die interne Erschließung soll überwiegend über private Wohnwege
erfolgen, wobei die Stellplätze/Garagen am “Rand” der Wohnzeilen bzw. bei Einzel- und
Doppelhausbebauung auf dem Grundstück angeordnet sind.
Im Bereich des Stadtbahnhaltepunktes ist ein kleiner Platz mit der Möglichkeit der Ansiedlung
kleinerer Nahversorgungseinrichtungen (Kiosk, Bäckerei, Cafe, etc.) vorgesehen. Im nördlichen
und südlichen Teil des Plangebiets sollen einzelne markante dreigeschossige Solitärgebäude (z.B.:
Stadtvillen) Eckpunkte für das Wohnquartier bilden.
Das Wohngebiet wird durch ein internes Fuß- und Radwegenetz durchquert. Als
identitätsstiftendes Element befinden sich entlang der Durchwegung kleine Platzbereiche (“grüne
Zimmer”) mit Spielmöglichkeiten für Kinder. Aus dem Plangebiet führen Fuß- und
Radwegeverbindungen in den Grünzug Nord, verbinden aber auch die jeweiligen Wohnquartiere
untereinander.
Der Stadtbahnhaltepunkt dient als Eingangsbereich zum neuen Wohngebiet und soll baulich
entsprechend gestaltet werden. Der Haltepunkt ist derzeit nicht behindertengerecht ausgebaut.
Die behindertengerechte Anbindung bzw. Erreichbarkeit des Haltepunktes und die möglichen
Alternativen (z.B. neue Rampen, Aufzug, etc.) sollen noch untersucht werden.
Die im Bereich des geplanten Lärmschutzwalls vorhandene Hundesportanlage (Schäferhundverein
Buschdorf e.V.) ist ebenso wie der dort angrenzend bestehende Bolzplatz zu verlegen. Der
Bolzplatz soll nicht ersatzlos entfallen sondern, da hierfür gerade durch das geplante Wohngebiet
und durch die zu erwartende Anzahl der Kinder und Jugendlichen im Plangebiet der Bedarf
gegeben ist, in den nördlichen Bereich des Plangebietes verlegt und dort als multifunktionaler Platz
für Basket-, Fuß- und Volleyballspiele angelegt werden. Im Laufe der Realisierung des Baugebietes
wird noch ein entsprechendes “Kinderbeteiligungsverfahren” in Abstimmung mit dem Amt für
Kinder, Jugend und Familie durchgeführt.
Für den Hundesportplatz soll an anderer Stelle, möglichst im Ortsteil Buschdorf, ein geeigneter
Ersatzstandort gesucht werden. Die Standortsuche erfolgt in Abstimmung mit dem Verein jedoch
außerhalb dieses Bebauungsplanverfahrens.
Kenndaten der Planung:
Gesamtfläche: ca. 18 ha,
davon ca. 10,4 ha Grün- und Freiflächen sowie Flächen für Ausgleichsmaßnahmen
Geplante Wohneinheiten (WE): insgesamt ca. 200 WE
Bereich westlich der Schickgasse:
16,7 ha, davon
ca. 175 WE, davon:
Einzel-/Doppelhausbebauung
Kleinere Hausgruppen
Mehrfamilienhäuser
ca. 40 WE
ca. 90 WE
ca. 45 WE
Bereich östlich der Schickgasse:
2,3 ha, davon:
25 WE, davon:
Kleinere Hausgruppen
Mehrfamilienhäuser
ca. 20 WE
ca. 5WE
Die durchschnittliche Größe der Baugrundstücke für die Einfamilienhausgrundstücke soll
voraussichtlich zwischen 200 m² bis 250 m² liegen. Das geplante Baugebiet bietet ausreichend
Alternativen, um der bestehenden Nachfrage nach Einzel- und Doppelhäusern aber auch
Hausgruppen gerecht zu werden.
Das Konzept ist in seiner Grundstruktur so flexibel, dass bei entsprechender Nachfrage statt
kleinerer Hausgruppen ein höherer Anteil an Doppel- oder Einzelhausgrundstücken angeboten
werden können.
2.2. Erschließung
2.2.1. Äußere Erschließung des Plangebietes
Der Ortsteil Buschdorf befindet sich zwischen der Autobahn A 555 (Köln/Bonn) und der Kölnstraße
(L300). Die Autobahn ist im Süden über das Autobahnkreuz Bonn-Nord und im Norden über die
neue Anschlussstelle Bornheim zu erreichen.
Die westlich von Buschdorf verlaufende Stadtbahnlinie 16 stellt eine der wichtigsten ÖPNVVerbindungen (20-min-Takt) zwischen Bonn und Köln dar. Die Haltestelle Buschdorf ist in
unmittelbarer Nähe zum Plangebiet vorhanden. Die Fahrzeit nach Bonn-Hauptbahnhof beträgt ca.
6 Minuten, nach Köln Hbf gelangt man in ca. 45 Minuten. Die Ortsteile Buschdorf und
Tannenbusch sind über die Buslinie 663 (20-min-Takt) im Einrichtungskreisverkehr verbunden. Das
Einkaufszentrum Tannenbusch-Mitte ist sowohl mit dem Bus als auch mit der Stadtbahn in
wenigen Minuten erreichbar. Außerdem gewährleisten mehrere Buslinien in Buschdorf die
Verbindung mit den umliegenden Ortsteilen und eine Anbindung zur Innenstadt (Hauptbahnhof).
Es ist geplant, die Stadtbahnlinie 63 über Tannenbusch-Mitte hinaus bis nach Hersel zu verlängern,
sodass dann für den Ortsteil Buschdorf ein noch besseres ÖPNV-Angebot entstehen würde.
Das Plangebiet ist für den PKW-Verkehr aus südlicher Richtung vom Ortsteil Tannenbusch
Agnetendorfer Straße und von Norden über die Straßen des Ortsteiles Buschdorf erreichbar
(Friedlandstraße / Buschdorfer Straße / Schickgasse oder Otto-Hahn-Straße / Buschdorfer Straße /
Schickgasse) erreichbar. Die weitere Anbindung an das überörtliche Verkehrsnetz ist durch die o.g.
Autobahnanbindungen der
A 555 Anschlussstelle Bornheim gegeben. Die angrenzenden Straßen Schickgasse und
Agnetendorfer Straße liegen jeweils in Tempo 30-Zonen. Diese Zonen sollen zusammengeführt
werden, sodass die zukünftige Erschließung des Plangebietes dann auch in einem Tempo 30Bereich liegt.
2.2.2 Innere Erschließung des Plangebietes
Motorisierter Individualverkehr
Die Erschließung des Plangebiets erfolgt über die Schickgasse. Über die im Einbahnstraßensystem
vorgesehen Erschließung entlang des Angers verzweigen die Straßen in nördlicher und südlicher
Richtung, deren Ende durch ausreichend dimensionierte Wendeanlagen gebildet werden. Somit
wird gesichert, dass nur der eigentliche Anliegerverkehr in den einzelnen Wohnquartieren fließt.
Der überwiegende Teil der geplanten öffentlichen Stellplätze soll entsprechend den Vorgaben der
Empfehlungen für die Anlage von Erschließungsanlagen EAE 85/95 entlang der
Haupterschließungsstraßen angeordnet werden (Tempo 30-Zone/Verkehrsberuhigter Bereich).
Fuß- und Radverkehr
Des Weiteren soll das künftige Fuß- und Radwegenetz des Plangebiets an das überörtliche Netz
angebunden werden. Das Radwegenetz soll nach bestehenden Planungen der Stadt Bonn
innerhalb Buschdorfs und entlang der Schickgasse nach Tannenbusch ergänzt werden.
Dieses Fuß- und Radwegenetz soll auch an das überörtliche Fuß- und Radwegenetz in Richtung
Tannenbusch (Unterführung Schickgasse) aber auch in Richtung Rhein angeschlossen werden.
3. Grünflächen / Ausgleichsflächen
Entlang der Stadtgrenze ist die Fortführung des Grünzugs Bonn-Nord geplant. Dieser ist Teil des
Pilotprojekts “Grünes C” für die Regionale 2010, einer regionalen Landschaftsverbindung zwischen
Kottenforst im Süden und Siegaue im Norden, die von Bonn und den angrenzenden
Nachbargemeinden Alfter, Bornheim, Troisdorf, Niederkassel und Sankt Augustin gemeinsam
entwickelt wird. In diesem Zusammenhang soll eine landschaftsgerechte Ortsrandgestaltung im
Plangebiet realisiert sowie eine Verflechtung Buschdorfs mit dem Grünzug geschaffen werden.
Die erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen für den Eingriff in Natur und Landschaft sollen innerhalb
des Plangebietes umgesetzt werden. Bei der Bewertung des Eingriffs in Natur und Landschaft ist
das bereits bestehende Planungsrecht (Bebauungsplan Nr. 7325-10) entsprechend zu
berücksichtigen.
Ein Landschaftspflegerischer Fachbeitrag soll beauftragt werden.
Die Trassen des Randkanals sowie die Zuwegungen zu den Wartungsschächten in diesem Bereich
liegen grundsätzlich außerhalb der privaten Grundstücksflächen. Die Grundstückstiefen können
jedoch mit Nutzungseinschränkungen über die Kanaltrassen hinaus vergrößert werden.
4. Auswirkungen der Planung
4.1. Städtebauliche Auswirkungen
Die Schaffung zusätzlicher Kindergartenplätze ist nicht erforderlich. Hingegen wird für den Bezirk
Buschdorf / Tannenbusch ein überdurchschnittlicher Bedarf an Raum für die Freizeitgestaltung von
Kindern und Jugendlichen gesehen. Hier bieten sich Möglichkeiten in den an das Wohngebiet
geplanten Freiflächen an.
4.2. Umweltauswirkungen
Die Verwaltung wird folgende Fachgutachten in Auftrag geben:
•
•
•
Landschaftspflegerischer Fachbeitrag
Lärmschutzgutachten
Hydrogeologisches Fachgutachten / Regenwasserbewirtschaftungskonzept
Die Ergebnisse der Fachgutachten werden in das weitere Verfahren einfließen.
Nach Abschluss der Frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Erarbeitung des
Bebauungsplanentwurfes für die Offenlage nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) werden die
noch erforderlichen Untersuchungen eingeholt und entsprechend berücksichtigt bzw.
eingearbeitet.
4.2.1. Umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie
die Bevölkerung insgesamt
Das Plangebiet liegt im Einflussbereich der Schallemissionen der Autobahn A 555, der
Stadtbahntrasse Bonn-Köln sowie des Kiesabbaus auf dem Gebiet der Gemeinde Hersel. Es besteht
daher ein Erfordernis an Lärmschutzmaßnahmen zum Schutz des geplanten Wohngebietes.
Entlang der Autobahn zwischen Schickgasse und Bahntrasse besteht ein Lärmschutzwall.
4.2.2. Umweltbezogene Auswirkungen auf Tiere und Pflanzen sowie die biologische
Vielfalt
Südöstlich und nordwestlich des Plangebiets befinden sich Wechselkröten–Biotope. Das Plangebiet
dient vermutlich als Wanderkorridor zwischen dem stillgelegten Kiesabbaubetrieb auf Herseler
Ortsgebiet und der brachliegenden Fläche südlich der Tennisanlagen von Buschdorf. Da es sich bei
der Wechselkröte um eine nach der europäischen FFH-Richtlinie streng geschützte Art handelt,
sind bei der Planung die artenschutzrechtlichen Vorschriften zu beachten. Erforderliche
Maßnahmen zum Erhalt, insbesondere des Wanderkorridors, können als Ausgleichsmaßnahmen in
Frage kommen und werden im landschaftspflegerischen Fachbeitrag festgelegt.
4.2.3. Umweltbezogene Auswirkungen auf den Boden
Aufgrund der mit der Bebauungsplanänderung verbundenen Veränderung des vorhandenen
Aufwuchses und des Eingriffes in das Schutzgut Boden sind Beeinträchtigungen zu erwarten. Diese
Belange sind im Landschaftspflegerischen Fachbeitrag, der den Eingriff sowie den notwendigen
Ausgleich und den Ersatz darstellt und bilanziert, zu behandeln. Hierbei ist zu berücksichtigen,
dass durch den Bebauungsplan 7325-10 bereits Planungsrecht besteht. Die Ausgleichsflächen
sollen im Plangebiet untergebracht werden.
Das Plangebiet ist von der Altablagerungs-Verdachtsfläche 7224-007 betroffen. Hierbei handelt es
sich um einen Lärmschutzwall an der Autobahn / Bahnstrecke. Dieser Bereich wird von der
geplanten Bebauung nicht berührt. Angrenzend befindet sich auf dem Gebiet des Rhein-SiegKreises die Altablagerung 7224-004 (ehemalige Kiesgrube).
4.2.4. Umweltbezogene Auswirkungen auf das Wasser
Das Plangebiet liegt innerhalb der Schutzzone III B des Wasserschutzgebietes
“Wassergewinnungsanlage Urfeld”. Im weiteren Planverfahren sind die Bestimmungen dieser
Verordnung zu berücksichtigen.
Im Hinblick auf die Beseitigung des anfallenden Niederschlagswassers ist § 51 a
Landeswassergesetz NRW zu berücksichtigen. Grundsätzlich wird im Plangebiet eine Versickerung
der Niederschlagswässer für alle privaten und öffentlichen Flächen angestrebt.
Ein aus diesen Gründen erforderliches hydrogeologisches Gutachten /
Regenwasserbewirtschaftungskonzept wurde beauftragt.
4.2.5. Umweltbezogene Auswirkungen auf das Klima und die Luft
Das Plangebiet sowie die westlich und nordwestlich angrenzenden vorwiegend ackerbaulich
genutzten Flächen verfügen über sehr gute Kaltluftproduktionseigenschaften und fungieren
zusätzlich als Frischluftschneise. Für die Belüftung des Bonner Nordens sind diese Flächen von
großer Bedeutung. Eine möglichst gute Durchlässigkeit dieses Stadtrandareals sollte daher
gewährleistet werden.
Aufgrund der geplanten Anzahl der Wohneinheiten soll die Wirtschaftlichkeit einer zentralen
Nahwärmeversorgung im weiteren Verfahren geprüft werden. Für die zentrale
Versorgungseinrichtung müsste im Plangebiet eine entsprechende Fläche vorgesehen werden.
Potenziale zur aktiven Nutzung der Sonnenenergie sollen ebenfalls im weiteren Verfahren
untersucht werden.
4.2.6. Umweltbezogene Auswirkungen auf Kultur- und Sachgüter
Es gibt bisher keine Hinweise auf das Vorhandensein von Bodendenkmälern in diesem Bereich.
4.2.7. Umweltbezogene Auswirkungen auf die Landschaft
Das Landschaftsbild wird nach Realisierung der geplanten Maßnahmen (Ortsrandeingrünung,
Lärmschutzwall, Grünes C, Ausgleichsflächen) eine positive Veränderung erfahren.
4.3. Sonstige Auswirkungen
Zur Realisierung des Bebauungsplanes sind bodenordnerische Maßnahmen erforderlich.