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Große Kreisstadt Radolfzell Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Kasernenstraße – Steißlinger Straße __________________________________________________________ Entwurf Stand 08.01.2014 PLANSTATT SENNER LANDSCHAFTSARCHITEKTUR ÖKOLOGISCHE STADTENTWICKLUNG UMWELTPLANUNG Seite 1 von 16 V+E-Plan „Kasernenstraße – Steißlinger Straße“ Inhaltsverzeichnis Inhaltsübersicht Teil A Begründung .................................................................................................. 3 Räumlicher Geltungsbereich ............................................................................. 3 Erfordernis der Planaufstellung ......................................................................... 4 Entwicklung aus der übergeordneten Planung ................................................ 4 Bestehende Bebauungspläne ............................................................................ 5 Plangebiet ............................................................................................................ 6 Flächenbilanz ...................................................................................................... 6 Kenndaten ............................................................................................................ 6 Verfahren nach § 13a BauGB ............................................................................. 6 Umweltreport - Zusammenfassung ................................................................... 7 Ziel und Zwecke der Planung ............................................................................. 7 Städtebauliche Konzeption ................................................................................ 7 Erschließungskonzeption................................................................................... 8 Architektur ........................................................................................................... 9 Freiraum ............................................................................................................... 9 Planungsrechtliche Festsetzung ....................................................................... 9 Art der baulichen Nutzung ................................................................................. 9 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................. 10 Überbaubare Grundstücksfläche ..................................................................... 10 Bauweise............................................................................................................ 10 Stellung der baulichen Anlagen ....................................................................... 11 Stellplätze .......................................................................................................... 11 Verkehrsflächen ................................................................................................ 11 Private Grünflächen .......................................................................................... 11 Flächen für Geh- Fahr- und Leitungsrechte .................................................... 11 Maßnahme und Flächen zum Schutz zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft .......................................................................... 12 Flächen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ........................................................................................ 12 Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern ....................................................... 13 Höhenlage der baulichen Anlagen................................................................... 13 Höhe der baulichen Anlagen ............................................................................ 13 Örtliche Bauvorschriften .................................................................................. 15 Teil B Anlagen ....................................................................................................... 16 Umweltreport ..................................................................................................... 16 Schalltechnische Untersuchung ...................................................................... 16 Baugrundgutachten .......................................................................................... 16 Seite 2 von 16 V+E-Plan „Kasernenstraße – Steißlinger Straße“ Teil A Begründung Begründung ___________________________________________________________ Räumlicher Geltungsbereich Das Plangebiet ist weitgehend eben, ca. 1,0 ha groß und befindet sich am nordwestlichen Ortsrand der Großen Kreisstraße Radolfzell im Bereich der Steißlinger Straße Einmündung Kasernenstraße. Der räumliche Geltungsbereich wird im Detail durch den Planteil definiert. Abb. 1: Luftbild, Quelle Google Maps (08.01.14), ohne Maßstab Seite 3 von 16 V+E-Plan „Kasernenstraße – Steißlinger Straße“ Begründung Erfordernis der Planaufstellung Das Plangebiet wurde in der Vergangenheit gewerblich genutzt. Nach Aufgabe des Gewerbebetriebes der Firma Werbezentrum Bodensee ist ein Teil der Gebäude ungenutzt. Teilweise wird das Gebäude noch zu Lagerzwecken genutzt, diese Zwischennutzung wird jedoch in absehbarer Zeit aufgegeben. Damit kann das Plangebiet einer neuen Nutzung zugeführt werden. Ziel der Stadt Radolfzell ist es am Ortseingang eine höherwertige Nutzung anzusiedeln die auch zu einer gestalterischen Aufwertung der Situation beitragen kann. Das jetzt vorliegende städtebauliche Konzept, beinhaltet die Neubebauung des Grundstücks mit sechs jeweils viergeschossigen Gebäuderiegeln und Punkthaus mit acht Geschossen sowie einem Attikageschoss direkt an der Einmündung der Kasernenstraße Steißlinger Straße. Des Weiteren ist eine Nutzungsmischung bestehend aus Gewerbe und Wohnen vorgesehen. Das Konzept bildet die Grundlage für den angestrebten vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Mit der Aufstellung dieses Planes wird Planungssicherheit für die Stadt Radolfzell und den Investor geschaffen. Für die Planungsaufgabe „Kasernenstraße – Steißlinger Straße“ ist damit das notwendige Planungserfordernis gegeben. Entwicklung aus der übergeordneten Planung Die Raumnutzungskarte Ost des Regionalverbandes Hochrhein-Bodensee (Stand 2009) enthält für das zu überplanende Gebiet keine Aussagen, die im Widerspruch zu den beabsichtigten Nutzungen stehen. Plangebiet Abb. 2: Auszug aus der Raumnutzungskarte Ost einschließlich genehmigter Änderungen und Teilfortschreibung, Regionalverband Hochrhein-Bodensee, Stand August 2009, ohne Maßstab Seite 4 von 16 V+E-Plan „Kasernenstraße – Steißlinger Straße“ Begründung Der Flächennutzungsplan (FNP) mit dem Zieljahr 2015 ist seit dem 13.07.2006 rechtskräftig. Er sieht für den Bereich Kasernenstraße Ecke Steißlinger Straße eine gemischt Baufläche vor. Im Flächennutzungsplan ist nachrichtlich hinterlegt, dass sich im Plangebiet Altlastenverdachtsflächen befinden. Im weiteren Planverfahren sind hier entsprechende Untersuchungen nötig. Die Ausweisung im FNP zeigt, dass die nach Baugesetzbuch geforderte Entwicklung aus der vorbereitenden Bauleitplanung gegeben ist. Plangebiet Abb. 3: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan, Zieljahr 2015 der Großen Kreisstadt Radolfzell, rechtskräftig seit dem 13.07.2006, ohne Maßstab Bestehende Bebauungspläne Im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Kasernenstraße - Steißlinger Straße“ liegt innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans „Mezgerwaid – Schiedelen – Böhringergess“ (genehmigt 12.05.1969). Dieser ist aufgrund einer fehlerhaften Geschossflächenfestsetzung vom Verwaltungsgericht Freiburg mit Urteil vom 25.07.2012 als rechtsunwirksam erklärt worden. Mit dem neuen vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Kasernenstraße – Steißlinger Straße“ wird der Bebauungsplan „Mezgerwaid – Schiedelen – Böhringergass“ dort aufgehoben, wo er von dem neuen Geltungsbereich überlagert wird. Die Grundsätzliche Intension des Bebauungspalns „Mezgerwaid – Schiedelen – Böhringergass“ an der Steißlinger Straße ein Mischgebiet auszuweisen entspricht nach wie vor den städtebaulichen Zielen der Stadt Radolfzell. Die vorgesehene Nutzungsmischung steht in Einklang mit diesen Zielen. Seite 5 von 16 V+E-Plan „Kasernenstraße – Steißlinger Straße“ Begründung Plangebiet Das Plangebiet ist ca. 1,0 ha groß und befindet sich in Ortsrandlage im nordwestlichen Teil von Radolfzell Richtung Steißlingen, südlich vom Radolfzeller Innovations- und Technologiezentrum RIZ. Das Grundstück liegt in einem Mischgebiet mit gewerblicher Nutzung und ist momentan mit Lagerhallen bebaut. die Bestandsgebäude sollen komplett abgebrochen werden und durch neue Gebäude mit Wohn- und Gewerbenutzung ersetzt werden. Südlich des Plangebietes wird das Mischgebiet durch eine kleinteilige gewerbliche Nutzung und Wohnen geprägt. Östlich grenzt ein Wohngebiet an das geprägt ist von einer Haustypenmischen aus Punkthäusern und einer verdichteten Kettenhausbebauung aus des 70iger Jahren. Die Bereiche westlich der Steißlinger Straße sind forstwirtschaftlich und landwirtschaftlich genutzt. Die Lage zeichnet sich durch eine gute Verkehrsanbindung (Autobahnzubringer Steißlingen, Bushaltestelle) und die Nähe zur Innenstadt aus. Einkaufsmöglichkeiten gibt es am nahe gelegenen „Hörieck“ mit Einkaufszentrum, Dienstleistungen und Nahversorgern. Flächenbilanz Plangebiet Davon 1,01 ha Mischgebiet (MI) Kenndaten Grundstücksgröße Überbaute Grundfläche (ohne Tiefgarage) Bruttogeschossfläche Davon gewerbliche Nutzung Wohnnutzung Geschossigkeit Gewerbebau (Vollgeschosse) Wohngebäude (Vollgeschosse) Wohneinheiten in Abhängigkeit vom Wohnungsmix 100 % 1,01 ha 100 % Ca. 10.100 m² Ca. 2.500 m² Ca. 11.500 m² Ca. 30 % Ca. 70 % 8-geschossig 4-geschossig ca. 72 WE Verfahren nach § 13a BauGB Seit 01.01.2007 bietet das Baugesetzbuch mit § 13a BauGB für Bebauungspläne der Innenentwicklung ein beschleunigtes Verfahren an. „Ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) kann im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden“. Dies soll zu einer Verkürzung von Bebauungsplanverfahren führen. Das beschleunigte Verfahren ist nur auf Maßnahmen der Innenentwicklung, daher auf bereits erschlossene Ortsteile, anwendbar. Dies ist beim vorliegenden Bebauungsplan der Fall, dessen Geltungsbereich in Teilen vormals gewerblich genutzt war. Seite 6 von 16 V+E-Plan „Kasernenstraße – Steißlinger Straße“ Begründung § 13a BauGB bestimmt, dass die Anwendung des beschleunigten Verfahrens bei Vorhaben mit einer festgesetzten Grundfläche von weniger als 20.000 m² grundsätzlich möglich ist. Durch das geplante Vorhaben werden weniger als 20.000 m² Grundfläche festgesetzt, somit kann auf einen Umweltbericht verzichtet werden. Um darzustellen, dass durch das geplante Vorhaben keine negativen Auswirkungen entstehen, ist dem vorliegenden Bebauungsplan im Anhang eine ökologische Grobeinschätzung beigefügt. Umweltreport - Zusammenfassung Aufgrund der innerörtlichen Lage des Plangebiets und den entsprechenden Vorbelastungen (teilweise Bebauung mit hohem Versiegelungsgrad und Riegelwirkung) können die zu erwartenden Umweltauswirkungen als „sehr gering“ Durch die geplante Bebauung sind keine FFH- Gebiete, besonders geschützte Biotope oder Naturdenkmale betroffen. Für den Erhaltungszustand der Avifauna ist durch das Vorhaben ebenfalls keine Verschlechterung zu erwarten. Im Zuge des Umweltreports wird kein quantitativer Ausgleichsbedarf ermittelt. Übergeordnete Vorgaben zur Vermeidung und Verminderung von mit dem Vorhaben verbundenen Beeinträchtigungen sollten jedoch aufgenommen und im Bebauungsplan festgesetzt werden. Ziel und Zwecke der Planung Der Bebauungsplan schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umnutzung und Neubebauung des Areals zwischen Kasernenstraße und Steißlinger Straße. Dabei wird das vom Investor vorgelegte städtebauliche Konzept mit den städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt Radolfzell abgestimmt. Die Umnutzung des Areals zwischen Kasernenstraße und Steißlinger Straße leistet einen wichtigen Beitrag zur Innenentwicklung und trägt damit zu dem in § 1a BauGB geforderten sparsamen Umgang mit Grund und Boden bei. Städtebauliche Konzeption Das Baugrundstück wird neu geordnet und durch eine Neubebauung neu gegliedert. Die Neubauten werden behutsam in das Grundstück eingefügt. Insgesamt sind sieben Baukörper in unterschiedlichen Größen angedacht. Die Gebäude werden auf dem Grundstück in unterschiedlichen Gebäudestellungen angeordnet und dadurch in den heterogenen Bestand des Umfeldes harmonisch eingefügt. Ferner entstehen durch die differenzierte Gebäudestellung großzügige Platz- und Freiräume mit hoher Aufenthaltsqualität, die das Quartier mit dem Umfeld großzügig vernetzen. Im Norden des Grundstückes ist als städtebaulicher Auftakt und als gegenüber zum RIZ ein mehrgeschossiger Gewerbebau angedacht, der den neuen Stadteingang angemessen akzentuiert. In der Höhenentwicklung nimmt dieser Bau den vorhandenen Maßstab der bereits benachbarten mehrgeschossigen WohnSeite 7 von 16 V+E-Plan „Kasernenstraße – Steißlinger Straße“ Begründung türme auf. Das flexibel konzipierte Gebäude ermöglicht unterschiedliche Gewerbenutzung wie eine Hotelnutzung und Dienstleistungseinrichtungen. Es ist ebenfalls vorgesehen einen Kindertagesstätte im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss einzurichten, dazu wird das Gebäude im EG nach Süden erweitert. Für die Kindertagesstätte sind angrenzend an das Gebäude Freibereiche vorgesehen. Abb 4: Wohnquartier Kasernenhöfe, Lageplan o.M., Stand 12.12.13, Schaudt Architekten Erschließungskonzeption Die Fahrerschließung für die Neubauten erfolgt über die Kasernenstraße. Die Parkierung ist in einer zentralen natürlich, belichteten Tiefgarage vorgesehen. Die Tiefgaragenzufahrt liegt an der nordöstlichen Grundstücksgrenze. Die Gebäude werden über Treppenhäuser und Aufzüge direkt mit der Tiefgarage verSeite 8 von 16 V+E-Plan „Kasernenstraße – Steißlinger Straße“ Begründung bunden. Oberirdische Stellplätze für Besucher und Kurzparker runden das Parkierungspaket ab. Ein differenziertes fußläufiges Erschließungssystem verbindet die angedachten Wohngebäude und den Gewerbebau untereinander und verknüpft das neue Quartier mit dem Bestand. Architektur Die Gebäude sind als Massivbauten in Niedrigenergiebauweise geplant und als kubische, rechteckige, verputzte Baukörper konzipiert. Großzügige Verglasungen bieten Blickbeziehungen von den Wohnungen in den Grünraum. Freiraum Durch die differenzierten Gebäudestellungen entstehen großzügige Platz- und Raumfolgen, mit unterschiedlichen Charakteren und Blickbeziehungen in den umgrenzenden Landschaftsraum. Ein zentraler Quartiersplatz und ein geschützter Spielplatzbereich runden das Freiraumangebot ab. Planungsrechtliche Festsetzung Die planungsrechtlichen Festsetzungen stellen sicher, dass die Gestaltungsideen des städtebaulichen Entwurfs bezüglich der Anordnung der Gebäude, der Gebäudetypologie, der Höhenentwicklung der Gebäude und der Dichte auch umgesetzt und langfristig gesichert werden. Ziel ist es ein ansprechendes, vielfältig nutzbares Quartier zu schaffen, in dem sich Bewohner, Berufstätige und Kunden wohlfühlen. Die Festsetzungsmöglichkeiten des Baugesetzbuches werden durch die Festsetzungsmöglichkeiten der Landesbauordnung bezüglich der Gebäudegestaltung noch ergänzt. Art der baulichen Nutzung Im Geltungsbereich wird ein Mischgebiet nach § 6 BauNVO ausgewiesen. Entsprechend des städtebaulichen Entwurfs ist eine Nutzungsmischung sich nicht störender Nutzungen beabsichtigt. Der gesamte Geltungsbereich gliedert sich in das MI-1 und das MI-2. MI-1 beinhaltet den sogenannten Gewerbebau an der Einmündung der Kasernenstraße in die Steißlinger Straße. MI-2 beinhaltet den Bereich mit Geschosswohnungsbau. Mischgebiete zeichnen sich durch eine Nutzungsmischung von sich nicht störenden Nutzungen aus. Ziel der Stadt Radolfzell ist diese Nutzungsmischung zu erhalten und langfristig zu sichern. Vor diesem Hintergrund wird die Maßgabe gesetzt, dass mindestens 30% der Bruttogeschossflächen für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen sein müssen. Das städtebauliche Konzept sieht vor die erforderlichen gewerblichen Flächen kompakt an städtebaulich markanter Stelle und in städtebaulich markanter Form in einem Gewerbebau mit acht Geschossen zuzüglich Attikageschoss anzubieten. Bezogen auf die gesamte Bruttogeschossfläche können die geforderten 30% gewerblicher Nutzung im Gewerbebau untergebracht werden. Seite 9 von 16 V+E-Plan „Kasernenstraße – Steißlinger Straße“ Begründung MI-1 – Gewerbebau Gemäß heutigem Planungsstand sind folgende Nutzungen im MI-1 angedacht: Kindertagesstätte mit Räumlichkeiten im UG, EG und 1. OG, ein Hotel mit Lobby und Rezeption im EG sowie den Zimmern in den Obergeschossen, gewerblich nutzbare Einheiten für Dienstleistung und Gewerbe in den Obergeschossen sowie eine Gastronomie im Attikageschoss. MI-2 - Geschosswohnungsbau Der Geschosswohnungsbau sieht nach heutigem Planstand sechs gleichartige Gebäude mit jeweils vier Geschossen und drei Wohnungen pro Geschoss vor. In jedem Stockwerk sind eine 2-Zimmer, eine 3-Zimmer und eine 4-Zimmer Wohnung vorgesehen. Der vielseitige Wohnungsmix soll unterschiedliche Bevölkerungsgruppen ansprechen. Maß der baulichen Nutzung Die Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung regelt § 17 BauNVO. Die Obergrenzen ergeben sich aus der maximal zulässigen Grundflächen- und Geschossflächenzahl (GRZ bzw. GFZ). Der hier vorliegende Bebauungsplan setzt die maximal zulässige Grundflächenzahl fest. Die Grundfläche gibt an wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Zusätzlich wird bestimmt dass, die Tiefgarage nicht auf die GRZ anzurechnen ist wenn sie mit ca. 60 cm Oberboden bedeckt und begrünt ist. Dies entspricht der üblichen Praxis. Diese Regelung hat weiterhin den Vorteil, dass der ruhende Verkehr unterirdisch untergebracht wird und so ruhige Höfe mit einer qualitativ hochwertigen Gestaltung entstehen können. Im vorliegenden Bebauungsplan werden im MI-1 eine GRZ von 0,6 und im MI-2 eine GRZ von 0,6 festgesetzt. Damit werden die maximalen Obergrenzen des § 17 BauNVO eingehalten. Überbaubare Grundstücksfläche Die überbaubare Grundstücksfläche ist in der Planzeichnung durch Baugrenzen für die einzelnen Gebäude – auch als Baufenster bezeichnet - definiert. Ziel ist wiederum die im städtebaulichen Entwurf vorgegebene Struktur planungsrechtlich zu sichern. Insbesondere die Ausweisung von einzelnen Baufenstern für die jeweiligen Gebäude, ist wichtig um die gewünschten Bebauungsstruktur mit Innenhöfen zu erhalten und langfristig zu sichern. Bauweise Innerhalb des Geltungsbereiches ist die offene Bauweise festgesetzt. Diese Bauweise nimmt die in der Nachbarschaft vorhandenen Strukturen auf. Seite 10 von 16 V+E-Plan „Kasernenstraße – Steißlinger Straße“ Begründung Stellung der baulichen Anlagen Die Stellung der baulichen Anlagen ergibt sich aus den einzelnen Baufenstern in der Planzeichnung. Die Gebäude sind parallel zu den Baufenstern zu errichten. Die Festlegung der Stellung der baulichen Anlagen ist Folge der im städtebaulichen Entwurf definierten städtebaulichen Konzeption und Gebäudestruktur und sichert diese Struktur langfristig. Stellplätze Die im Zusammenhang mit den geplanten Nutzungen benötigten Stellplätze werden in einer Tiefgarage untergebracht. Ergänzend sind ebenerdige Besucherstellplätze vorgesehen, die von der Kasernenstraße aus angefahren werden sollen. In der Tiefgarage sind nach heutigem Planungsstand ca. 150 Stellplätze vorgesehen dazu kommen 10 Oberirdische Stellplätze. Verkehrsflächen Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind keine Verkehrsflächen ausgewiesen. Der Bereich grenzt im Westen an die Steißlinger Straße. Von dieser ist die eigentliche Bebauung durch Lärmschutzmaßnahmen zum Schutz der dahinterliegenden Bebauung getrennt. Eine Zufahrt zur Steißlinger Straße ist nicht vorgesehen. Im Nordwesten grenzt das Gebiet an die Kasernenstraße, von dieser Straße ist das Plangebiet erschlossen. Die Tiefgarage und auch die ebenerdigen Stellplätze werden von der Kasernenstraße aus angefahren. Die Lage und Anordnung von Feuerwehrzufahrten und –aufstellflächen ist im weiteren Planverfahren noch zu ermitteln. Der städtebauliche Entwurf sieht eine interne fußläufige Erschließung mit hoher Aufenthaltsqualität vor. Private Grünflächen Entlang der Steißlinger Straße ist eine private Grünfläche vorgesehen und als solche ausgewiesen. Sie wird als bepflanzter Wall ausgebildet und für die Lärmschutzmaßnahme benötigt. Für die Kindertagesstätte ist eine Freifläche im Anschluss an den Gewerbebau von ca. 500 m² Größe vorgesehen, diese wird als Spielfläche für die Kita gestaltet. Weiterhin entstehen im Quartier durch die versetzte Anordnung der Gebäude sehr vielseitige Freiräume und Raumfolgen, die auch als Spielpatz und / oder Quartiersplatz gestaltet werden sollen. Flächen für Geh- Fahr- und Leitungsrechte Aufgrund der bestehenden Kanaltrasse sind Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Stadt Radolfzell belegt. Im weiteren Planungsprozess ist zu entscheiden ob der Schmutzwasserkanal zumindest in TeilbereiSeite 11 von 16 V+E-Plan „Kasernenstraße – Steißlinger Straße“ Begründung chen, nämlich im Bereich des Gewerbebaus verlegt werden soll. Die übrige Kanaltrasse kann nach heutigem Kenntnisstand unverändert bleiben. Auf der Trasse sowie einem angrenzenden Schutzstreifen besteht für den Begünstigten ein Geh-, Fahr und Leitungsrecht um die Instandhaltung des Kanals gewährleisten zu können. Maßnahme und Flächen zum Schutz zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Das hier im Focus stehende Plangebiet ist als klassischer Fall der Innenentwicklung zu bewerten und damit ohne Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung zulässig. Dennoch sind die Artenschutzrechtlichen Belange zu prüfen. Dies erfolgt in dem sogenannten Umweltreport. Er gibt ebenfalls Empfehlungen für Maßnahmen zur Vermeidung und Minimierung von Auswirkungen der Planung. Diese sind als Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur, und Landschaft in die planungsrechtlichen Festsetzungen des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans aufgenommen worden. Im Einzelnen sind Maßnahmen zum Schutz des Bodens, zur Reduzierung der Abwasserspitzen und zum Schutz nachtaktiver Insekten vorgesehen. Flächen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen Entlang der Steißlinger Straße sind aktive Lärmschutzmaßnahmen zum Schutz der im Gebiet geplanten Nutzungen erforderlich. Der Bebauungsplan sieht eine Kombination von Lärmschutzwall und –wand mit einer gesamten Höhe von 3,0 m vor. „Aufgrund der Geräuschbelastungssituation des Plangebietes durch die Steißlinger Straße, wurde vereinbarungsgemäß zunächst untersucht mit welcher Schallschutzanlage sichergestellt werden kann, dass zumindest die Freibereiche und Erdgeschossebenen die schalltechnischen Orientierungswerte gemäß Beiblatt 1 zu DIN 18005, Teil 1 Schallschutz im Städtebau, Berechnungsverfahren, Schalltechnische Orientierungswerte für die städtebauliche Planung“ eingehalten werden. Diese betragen Tageszeit 60 dB(A), Nachtzeit 50 / 45 d B(A). Bei den angegebenen Nachtwerten soll der niedrigere Wert für Industrie-, Gewerbe- und Freizeitlärm herangezogen werden, der höhere Wert für Geräuschimmissionen durch Straßenverkehr. Die konzipierte Schallschutzanlage in Form einer Wall-Wand-Kombination mit h = 3,0 m über Oberkante Fahrbahn kann diesen Ansprüchen gerade genügen.“ (Auszug aus: „Schallimmissionsschutz“, GSA Körner GmbH, Reichenau, 11.12.2013). Der Schallschutz für die Wohnräume in den Obergeschossen kann durch entsprechende Fenster erreicht werden. „Sämtliche nach Westen, zur Steißlinger Straße hin gelegenen Fassaden in den Obergeschossen, sind dem Lärmpegelbereich IV zuzuordnen. Bei diesem Lärmpegelbereich wird eine resultierende Schalldämmung von erf. R`w,res = 40 Seite 12 von 16 V+E-Plan „Kasernenstraße – Steißlinger Straße“ Begründung dB erforderlich. In Abhängigkeit der Fensterflächenanteile resultieren hieraus Fensteranlagen in der Schallschutzklasse 2 bis 3. Gebäudefassaden, die mit dem Lärmpegelbereich III gekennzeichnet sind, bedürfen hinsichtlich des Schallschutzes der Fensteranlagen keine zusätzlichen Anforderungen, die über die ohnehin bestehenden Anforderungen nach der Energiesparverordnung EnEV 2009 an Fensterkonstruktionen hinausgehen.“ (Auszug aus: Schallimmissionsschutz, GSA Körner GmbH, Reichenau, 07.01.2014). Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern Der städtebauliche Entwurf von Schaudt Architekten trifft erste Aussagen zur Bepflanzung. Er sieht eine Baumreihe entlang der Kasernenstraße und der Steißlinger Straße sowie Bäume in den Hofbereichen vor. In den Bebauungsplan sind die Standorte übernommen worden, Ausnahme ist die Baumreihe an der Steißlinger Straße. Hier ist noch zu prüfen in wie weit Lärmschutzmaßnahmen und Baumreihe kompatibel sind. Im Bebauungsplan ist ebenfalls festgesetzt, dass nicht überbaubare und nicht befestigte Fläche gärtnerisch anzulegen, zu pflegen und zu erhalten sind. Ziel der Festsetzungen es den im städtebaulichen Entwurf aufgezeigten grünen Charakter mit hoher Aufenthaltsqualität planungsrechtlich festzuschreiben und dauerhaft zu sichern. Gleichzeitig bietet die Festsetzung zu den Baumpflanzungen ausreichend Spielraum um die genauen Pflanzstandorte der Bäume erst im Rahmen der Genehmigungsplanung festzulegen. Höhenlage der baulichen Anlagen Auf der Basis der vorliegenden Hochbauplanung legt der Bebauungsplan die Erdgeschossrohfußbodenhöhen und die Gebäudehöhen für jedes Gebäude fest. Ziel ist das Einfügen der Siedlung in die bestehende Topographie und sowie eine langfristige und klare Regelung der zulässigen Höhenentwicklung. Höhe der baulichen Anlagen In diesem Punkt ist der Entwurf in den letzten Wochen deutlich weiterentwickelt worden. Gewerbebau Beim Einleitungsbeschluss am 05.11.2013 ist man noch davon ausgegangen, dass der Gewerbebau insgesamt 28,50 m hoch werden wird. Eine Überprüfung der Bedarfe im gewerblichen Bereich hat hier zu anderen Erkenntnissen geführt. Im gewerblichen Bereich wird jetzt eine lichte Raumhöhe (Geschosshöhe) von 3,00 m angestrebt. Aufgrund der notwendigen technischen Einbauten für die Be- und Entlüftung wird zurzeit von einer Geschosshöhe von 3,50 m im Regelgeschoss ausgegangen. Für das Erdgeschoss mit der Hotellobby ist eine großzügige Raumwirkung gewollt – hier ist eine Geschosshöhe von 4,50 m vorgesehen. Auch das Staffelgeschoss, mit der Gastronomie soll großzügig wirken Seite 13 von 16 V+E-Plan „Kasernenstraße – Steißlinger Straße“ Begründung deshalb ist eine Geschosshöhe von 4,00 m vorgesehen. Damit eine Gesamthöhe von 33,00 m. Im Ergebnis ist der Gewerbebau damit höher als die östlich an der Kasernenstraße gelegenen Punkthäuser mit ca. 28,00 m. Die besondere städtebauliche Lage des Gewerbebaus als neuer Stadteingang Radolfzells von Steißlingen kommend, begründet die vorgesehene Gebäudehöhe. Dieser Stadteingang wird durch ein prägendes, markantes, schlankes Gebäude betont. Übrige Bebauung Auch in Bezug auf die übrige Bebauung sind die Geschosshöhe im Rahmen der weiteren Bearbeitung der Planung nochmals überprüft worden. Es sich gezeigt, dass von Investorenseite lichte Raumhöhe von 2,70 m angestrebt werden. Damit ergeben sich Geschosshöhen von 3,10 m. Das oberste Geschoss wird mit einer Höhe von 3,50 m geplant. Statt der ursprünglich vorgesehenen Gebäudehöhe von 11,20 m ergibt sich somit eine Gebäudehöhe (einschließlich Attika) von 13,00 m. In Anbetracht immer neuer Regelungen zum Brandschutz, zur Trittschalldämmung, um nur zwei Beispiele zu nennen, und der tendenziell immer größer werdenden Bevölkerung ist die jetzt vorgesehene Geschosshöhe gerechtfertigt. Sie ist realistisch und zukunftsorientiert. Seite 14 von 16 V+E-Plan „Kasernenstraße – Steißlinger Straße“ Begründung Örtliche Bauvorschriften Im Zusammenspiel mit den Planungsrechtlichen Festsetzungen nach Baugesetzbuch bietet die Landesbauordnung Baden-Württemberg weitere Festsetzungsmöglichkeiten beispielsweise in Bezug auf die Gestaltung der Gebäude und Freiflächen. Ziel ist es einen Rahmen für die Gestaltung der Gebäude zu schaffen damit diese nach einheitlichen Maßstäben erfolgt. Im Ergebnis soll ein in sich gestalterisch abgestimmtes Quartier entsteht in dem die zukünftigen Bewohner und Nutzer sich wohlfühlen. Gestaltung der Dächer In dem Gebiet sind Flachdächer, als Ausdrucksform einer zeitgemäßen Architektur, festgesetzt. Außerdem wird festgesetzt, das technische Auf- und Anbauten ein zu hausen sind bzw. nach Möglichkeit so anzuordnen sind, dass sie vom Straßenraum nicht wahrnehmbar sind. Diese Festsetzung stellt sicher, dass die notwendigen technischen Aufbauten gestalterisch eingebunden werden und dem hohen gestalterischen Anspruch des Quartiers genügen. Gestaltung der unbebauten Flächen Die Aufnahme dieser Regelungen in die Örtlichen Bauvorschriften soll nochmals unterstreichen, dass die Innenhofflächen zumindest in Teilen als Grünfläche und Spielplätze zu gestalten und zu erhalten sind, da sie einen wichtigen Beitrag für die Wohnqualität leistet. Umgang mit dem Niederschlagswasser In der Steißlinger Straße verläuft im Gehweg ein Regenwasserkanal, an diesen ist das Grundstück bereits heute angeschlossen. Das Grundstück wird einer Neubebauung zugeführt und nicht erstmalig bebaut. Somit besteht die Verpflichtung zur Niederschlagswasserversickerung nicht. Es ist dennoch beabsichtigt das Niederschlagswasser soweit als möglich in Rigolen aufzunehmen und zu versickern, wobei der Überlauf an den vorhandenen Regenwasserkanal angeschlossen werden soll. Details werden im weiteren Verfahren geklärt. Radolfzell, den Überlingen, den ___________________________ ___________________________ Planstatt Senner Seite 15 von 16 V+E-Plan „Kasernenstraße – Steißlinger Straße“ Teil B Anlagen Anlagen ___________________________________________________________ Umweltreport Schalltechnische Untersuchung Baugrundgutachten Seite 16 von 16
