Neuer Immobilienbewertungsstandard IDW S 10
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MARKT UND MANAGEMENT Bilanz- und Steuerwissen – Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW Neuer Immobilienbewertungsstandard IDW S 10 Im Oktober 2013 verabschiedete das Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) den Standard „Grundsätze zur Bewertung von Immobilien (IDW S 10)”, der einen neuen Rahmen zur Immobilienbewertung vorgibt. Teil 30 der DW-Serie zu aktuellen Bilanzierungsthemen. WP/StB Ingeborg Esser Hauptgeschäftsführerin des GdW und Vorstand GdW Revision AG, Berlin WP Christian Gebhardt Referent für Betriebswirtschaft/ Standardsetting Rechnungslegung und Prüfung des GdW sowie Vorstand GdW Revision AG, Berlin die Frage der Dokumentation und Nachweispflicht können Wertermittlungen von Beteiligungen an eingegangen. Für die Praxis hat der Standard in- Immobilien-Gesellschaften, die im Kontext mit sofern Bedeutung, dass zukünftig bei der Bewer- dem Kapitalanlagengesetz stattfinden, auch ab- tung von Immobilien wie auch die Beurteilung von weichend mit dem immobilienspezifischen Ansatz Bewertungen im Rahmen der Abschlussprüfung des Net Asset Value (NAV) bewertet werden. darauf geachtet wird, dass die Bewertung bzw. die Bewertungsgutachten im Einklang mit den Wert und Preis von Immobilien Grundsätzen des IDW S 10 stehen. Die im IDW S 10 dargestellten Verfahren zur Immobilienbewertung dienen vor allem der Ermittlung Bewertungsanlässe und Wertbegriffe eines intersubjektiv nachprüfbaren Werts einer Die Anwendung eines bestimmten Bewertungs- Immobilie (Verkehrswert, Marktwert) zu einem Durch den Bewertungsstandard IDW S 10 wird ein verfahrens richtet sich i. d. R. nach dem Be- bestimmten Bewertungsstichtag. Dagegen werden Rahmenkonzept für die Bewertung von Immobi- wertungsanlass und dem zugrunde liegenden bei der Ermittlung subjektiver Entscheidungswer- lien und die Plausibilisierung von Bewertungs- Bewertungsobjekt. Eine Bewertung von Immo- te die individuellen Verhältnisse und Ziele aus der gutachten vorgegeben. Neben der Beschreibung bilien bzw. eine Überprüfung von Wertansätzen Perspektive eines konkreten Marktteilnehmers be- bestehender Bewertungsverfahren wird auch auf ist vor allem aufgrund von Rechnungslegungs- rücksichtigt. Dies können z. B. steuerliche Verhält- vorschriften (HGB, IFRS) regelmäßig erforderlich. nisse, Finanzierungsmöglichkeiten, beabsichtigte Darüber hinaus erfolgen Immobilienbewertungen Erweiterungsinvestitionen, Desinvestitionen oder im Rahmen von unternehmerischen Initiativen Veränderungen bei der Nutzung der Immobilie sein, Beispiele für Bewertungsanlässe sind: (typischerweise Kauf bzw. Verkauf von Immobilien deren Auswirkungen den Grenzpreis beeinflussen. • Werthaltigkeitsprüfung und Ermittlung oder von ganzen Unternehmen). BEWERTUNGSANLÄSSE des niedrigeren beizulegenden Werts von Bewertungsobjekt Bei transaktionsbezogenen Bewertungsanlässen Abs. 3 S. 3 HGB), Hinsichtlich des Bewertungsobjekts ist eine Ab- kann je nach Zuschnitt des Transaktionsobjekts grenzung zwischen der Immobilienbewertung eine Zusammenfassung von einzelnen Immobilien und der Bewertung von Immobilienunternehmen für Bewertungszwecke sachgerecht sein; hier ist vorzunehmen. regelmäßig auch die Bewertung eines Immobilien- Bei der Immobilienbewertung steht ein bebautes portfolios im Ganzen möglich. Eine Zusammenfas- oder unbebautes Grundstück im Fokus. In einem sung kann auch bei sonstigen Bewertungsanlässen nicht betriebsnotwendigen Vermögens in Immobilienportfolio werden mehrere Einzelim- sachgerecht sein, soweit dem keine Vorschriften der Unternehmensbewertung. mobilien nach bestimmten Kriterien zusammen- entgegenstehen. Eine Gruppenbewertung für Je nach Bewertungsanlass sind unter- gefasst. rechnungslegungsbezogene Bewertungen nach schiedliche Wertbegriffe maßgeblich: Bei der Unternehmensbewertung hingegen HGB ist demgegenüber nach IDW S 10 wegen des • Verkehrswert (BauGB)/Marktwert, wird die wirtschaftliche Unternehmenseinheit Einzelbewertungsgrundsatzes nicht zulässig. Al- • Fair Value (IFRS), bewertet. Dies gilt auch für sog. Ein-Objekt-Ge- lerdings ist derzeit beim Bundesgerichtshof ein • beizulegender Wert (HGB). sellschaften, die nach den Grundsätzen der Unter- Verfahren mit der Frage anhängig, ob Gruppen- nehmensbewertung zu bewerten sind. Allerdings bewertungen im Handelsrecht bei großen Immo- • Prüfung und Bewertung von Investment Property (IAS 40, IFRS 13), • Prüfung und Bewertung von Sacheinlagen, • Ermittlung des Liquidationswerts des 74 Bewertung von Immobilienportfolios Immobilien im Anlagevermögen (§ 253 3 | 2014 IMMOBILIENWERT UND -PREIS TYPISIERUNG DER BEWERTUNGSPARAMETER Der Wert einer Immobilie bestimmt sich Unabhängig vom Bewertungsanlass können bestimmte Erleichterungen durch Typisierungen nach dem erwarteten künftigen finanzi- vorgenommen werden. Als Kriterien für die Typisierung kommen u. a. die Nutzung, die Lage, ellen Nutzen, den ein Erwerber aus der die Baualtersklasse, der bauliche Zustand der Gebäude, die Leerstandssituation und mögliche Immobilie ziehen kann künftige Ertragspotenziale in Betracht. Der Preis einer Immobilie ist dagegen das Bei einer Bewertung von mehreren vergleichbaren Objekten auf der Grundlage einer Typisie- Ergebnis einer konkreten Markttransak- rung der Bewertungsparameter besteht die Möglichkeit, sich noch im Detail ergebene Unter- tion. Der Preis ergibt sich jeweils in einer schiede (z. B. unterschiedliche Mieten) zu berücksichtigen. konkreten Verhandlungssituation zwischen den beteiligten Parteien vor dem Hintergrund individueller Wertvorstellungen als Verhandlungsergebnis. bilienbeständen zulässig sind. Nach IDW S 10 ist wertung sachgerecht, wenn die Immobilien nach Verfahren, wenn entsprechende Vergleichspreise dabei in bestimmten Fällen eine Typisierung der allgemeiner Marktauffassung zur Erzielung von vorliegen. Allerdings besteht bei diesem Verfahren Bewertungsparameter möglich. Erträgen geeignet sind. Der IDW S 10 beschreibt in der Praxis das Problem, dass es meist an geeig- bei den ertragsorientierten Verfahren ausführ- neten Vergleichsobjekten in unmittelbarer Umge- Bewertungsverfahren lich die Vorgehensweise des Discounted-Cash- bung mangelt. Ferner müssen die beobachteten Der Bewerter sollte sich im Vorfeld der Bewer- flow-Verfahrens (DCF-Verfahren). Insbesondere Kaufpreise im gewöhnlichen Geschäftsverkehr tung einen umfassenden Überblick über den werden die Wertparameter, der Detailplanungs- zustande gekommen sein. Praktische Relevanz jeweiligen Immobilienmarkt und das Bewer- zeitraum, die Ableitung des Restwertes und vor erlangt das Vergleichswertverfahren deshalb vor tungsobjekt verschaffen und die Qualität der allem die Ermittlung bzw. Ableitung des Diskon- allem bei Ermittlung der Bodenrichtwerte. verfügbaren Informationen prüfen. In diesem tierungszinssatzes umfassend erläutert. Zusammenhang empfiehlt IDW S 10 auch die Das Sachwertverfahren dagegen kann als Bewer- Fazit Besichtigung des Bewertungsobjekts. Die Qua- tungsverfahren dann angewandt werden, wenn Mit dem IDW S 10 wurde ein Rahmenkonzept für lität der Immobilienbewertung hängt darüber die Ersatzbeschaffungskosten im gewöhnlichen die Immobilienbewertung vorgegeben, das künftig hinaus maßgeblich von der Qualität der zugrunde Geschäftsverkehr preisbestimmend sind. Das wird für Bewertungen im Rahmen des Jahresabschlusses liegenden Daten ab. überwiegend bei selbstgenutzten Ein- und Zweifa- und darüber hinaus relevant sein wird. Bei der prak- Für die Bewertung von Immobilien kommen drei milienhäusern sowie Immobilien mit öffentlicher tischen Umsetzung des IDW S 10 ist neben weiter- Arten von Bewertungsverfahren in Betracht: er- Zweckbindung, die am Immobilienmarkt nicht un- gehenden immobilienspezifischen Kenntnissen vor tragsorientierte Verfahren, das Vergleichswert- ter Renditegesichtspunkten gehandelt werden, allem eine umfassende Marktexpertise geboten. verfahren und das Sachwertverfahren (siehe der Fall sein. Die genossenschaftlichen Prüfungsverbände der Tabelle). Das Vergleichswertverfahren, bei dem grund- Wohnungs- und Immobilienwirtschaft und ihre na- Bei der Anwendung der einzelnen Verfahren ist sätzlich am Markt festgestellte Kaufpreise hin- hestehenden Wirtschaftsprüfungsgesellschaften deren Eignung zu überprüfen. Ertragsorientierte reichend vergleichbarer Immobilien heranzuzie- besitzen diese Expertise und geben bei Fragen rund Verfahren sind immer dann für die Immobilienbe- hen sind, ist in der Theorie zwar das präferierte um die Immobilienbewertung gern Hilfestellung. Bewertungsverfahren Ertragsorientierte Verfahren Ertragswertverfahren gemäß ImmoWertV Anwendungsbereich Investmentmethode DCFMethode Bewertung von Immobilien, die zur Erzielung von Erträgen geeignet sind; dies sind im Wesentlichen Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien Pachwertverfahren Residualwertverfahren Bewertung von Spezialimmobilien, z. B. Hotels und Pflegeheime Bewertung von Immobilien, die einer anderen Nutzung zugeführt werden sollen, z. B. zur Vorbereitung auf Investitionsentscheidungen Vergleichswertverfahren Sachwertverfahren Grundsätzlich für alle Immobilien geeignet; praktische Relevanz aber vor allem bei der Ermittlung des Bodenrichtwerts, da bei Gebäudewerten häufig Vergleichsobjekte nicht ausreichend vorhanden sind Bewertung von Immobilien, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen geeignet sind (z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser, spezielle Immobilien mit öffentlicher Zweckbindung 3 | 2014 75
