Welche Vorteile bietet die Altstadt:

Welche Vorteile bietet die Altstadt:
Wohnen:
∗ Modernes Wohnen mit historischem Flair und das
mitten in der Stadt
∗ Kurze, meist fußläufige Wege zur Versorgung des
täglichen Bedarfs :
Einzelhandel, Bäcker, Metzger, Gaststätten, usw.;
wichtige Dienstleistungseinrichtungen, wie Post,
Banken, Ärzte, usw.
In welchen Bereichen können Sie
investieren?
Verschiedene Nutzungsmöglichkeiten:
∗Eigenheim
∗Mietwohnungen
∗Ferienwohnungen
∗Mietflächen für Handel und Dienstleistungen
Warum jetzt in die Altstadt
investieren?
∗
∗
∗
∗
Baufinanzierung: derzeit sehr günstig
Sparanlagen:
nahezu keine Zinserträge
Verschiedene Fördermöglichkeiten
hier erhöhte steuerliche Abschreibung möglich
Welche Vorteile bieten sich im Detail?
Zuschüsse aus der
Städtebauförderung für
∗
∗
∗
∗
∗
Fassadensanierung
Ordnungsmaßnahme (Abbruch von Nebengebäuden)
Freiflächengestaltung
Modernisierungsgutachten
Gesamtmodernisierung
Fassadensanierung
Bedingungen:
∗ Kein bzw. geringer
Modernisierungsbedarf im
Gebäudeinneren
∗ Einhaltung Baurecht und
Denkmalschutz
∗ Beseitigung sämtlicher
Missstände an der Fassade
∗ Einholung von 3 Angeboten
pro Gewerk
∗ Abschluss einer
Sanierungsvereinbarung vor
Beginn der Arbeiten
Förderung:
∗ Maximal bis zu 30 % der
zuwendungsfähigen Kosten
je Gebäude, jedoch maximal
30.000.- €
Ordnungsmaßnahme
Bedingungen:
∗ Einhaltung Baurecht und
Denkmalschutz
∗ Abbruch von Gebäude zur
Entsiegelung von Hofflächen
∗ anschließende Gestaltung in
Abstimmung mit Bauamt und
Städtebauförderung
∗ Einholung von 3 Angeboten
pro Gewerk
∗ Abschluss einer Vereinbarung
vor Beginn der Arbeiten
Förderung:
∗ bis zu 80 % der
Abbruchkosten
Freiflächengestaltung
Bedingungen:
∗ Einhaltung Baurecht und
Denkmalschutz
∗ Altstadtgerechte Gestaltung
in Abstimmung mit Bauamt
und Städtebauförderung
∗ Einholung von 3 Angeboten
pro Gewerk
∗ Abschluss einer Vereinbarung
vor Beginn der Arbeiten
Förderung:
∗ bis zu 30 % der
Herstellungskosten
Modernisierungsgutachten
Das Gutachten ist notwendig zur Ermittlung der möglichen Förderung sowie
der Nutzungsmöglichkeiten bei einer Gesamtsanierung
Inhalt:
∗ Grundlagenermittlung
∗ Bestandsplanung
∗ grobe Schadensanalyse
∗ Entwurfsplanung
∗ Nutzungskonzept
∗ Flächenermittlung
∗ Bauteilkostenschätzung
Die Honorarkosten werden zu 2/3 aus der Städtebauförderung
übernommen. Der Anteil des Eigentümer beträgt zunächst 1/3. Bei
Realisierung wird dies Anteil ebenfalls übernommen.
Gesamtmodernisierung
Bedingungen:
∗ Einhaltung Baurecht und
Denkmalschutz
∗ Beseitigung sämtlicher
Missstände an und im
Gebäude
∗ VOB-gerechte Vergabe
∗ Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung vor
Beginn der Arbeiten
Förderung:
∗ bis zu 45 % des
unwirtschaftlichen Teils
Zuschüsse für Einzeldenkmäler vom
Landesamt für Denkmalpflege
∗ Zuschüsse für die Erhaltung, Sicherung und Restaurierung von Einzeldenkmälern.
∗ Die Höhe der Zuschüsse richtet sich vor allem nach der Bedeutung und
Dringlichkeit des Einzelfalls, der Finanzkraft des Eigentümers und den
bereitstehenden Haushaltsmitteln.
∗ Bezuschusst werden die denkmalpflegerischen Mehrkosten, die den üblichen
Erhaltungsaufwand übersteigen.
Detaillierte Auskünfte erteilt das Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege oder die
Untere Denkmalschutzbehörde des Landratsamtes Neustadt a.d.Aisch – Bad
Windsheim.
Zuschüsse und Darlehen aus dem
Entschädigungsfond vom Landesamt für
Denkmalpflege
∗ Förderung für umfangreiche Maßnahmen an Denkmälern mit überregionaler
Bedeutung und einer akuten Gefährdung.
∗ Voraussetzung: Die Übernahme der vollen Instandsetzungskosten kann dem
Eigentümer wirtschaftlich nicht zugemutet werden kann.
∗ Bedingung: eine eingehende Prüfung der wirtschaftlichen Verhältnisse des
Denkmaleigentümers.
Detaillierte Auskünfte erteilt das Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege oder die
Untere Denkmalschutzbehörde des Landratsamtes Neustadt a.d.Aisch – Bad
Windsheim.
Zuschüsse vom Landkreis und Bezirk
∗ Bedeutsame Denkmäler, die die Kultur- und Denkmallandschaft in besonderer
Weise kennzeichnen und die regionale Baukultur prägen.
∗ Die Zuschüsse betragen für eine Einzelmaßnahme in der Regel bis zu 10 v.H. des
denkmalpflegerischen Mehraufwandes, höchstens jedoch bis zu 10.000.- €.
Detaillierte Auskünfte erteilt die Stadt Bad Windsheim und das Landratsamt
Neustadt a.d. Aisch – Bad Windsheim.
erhöhte steuerliche Abschreibung
(§7h, §10f EStG)
Bedingungen:
∗ Das Gebäude steht in einem Sanierungsgebiet
∗ An dem Gebäude werden Modernisierungs/Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne von § 177 BauGB
durchgeführt
∗ Vereinbarung zwischen Eigentümer und Gemeinde über
Modernisierungsmaßnahmen nach § 177 BauGB vor
Beginn der Sanierung
erhöhte steuerliche Abschreibung
(§7h, §10f EStG)
Abschreibung:
∗Hauseigentümer : § 7 h EStG
12 Jahre bis zu 100 Prozent der Sanierungskosten
(acht Jahre je 9% und vier Jahre je 7% nach Abschluss der
Sanierung)
∗Eigennutzer: § 10 f EStG
10 Jahren je 9 % der Sanierungskosten
∗Kapitalanleger: § 7 h EStG
12 Jahre bis zu 100 Prozent der Sanierungskosten
(acht Jahre je 9% und vier Jahre je 7% nach Abschluss der
Sanierung)
Fassadensanierung an einem
Eigenheim
Bestand:
Erforderliche
Arbeiten:
∗ Entfernung des
Bewuchses
∗ Erneuerung des
Daches
∗ Erneuerung der
Dachentwässerung
∗ Austausch der Fenster
und Sanierung der
Fensterläden
∗ Putz- und
Malerarbeiten
Nach der
Sanierung:
Fassadensanierung an einem
Eigenheim: Rechenbeispiel
Kostentragung:
Gesamtkosten der Sanierung:
62.776.- €
Zuschuss von 30 % aus dem Fassadenprogramm:
18.800.- €
Investition:
43.976.- €
Erhöhte Abschreibung: 10 Jahre je 9 % der Investition
Investition = Abschreibungshöhe:
Bei einem Steuersatz von 25 % ergibt das jährlich:
Steuervorteil auf 10 Jahre gerechnet:
Tatsächliche Investition:
43.976.- €
989.- €
9.890.- €
34.086.- €
Gesamtmodernisierung an einem
Mietobjekt: Rechenbeispiel
Modernisierungskosten:
389.000.- €
Mietfläche: Wohnen: 245 m² (5,00 €/m²)
Mieteinnahmen pro Jahr:
14.700.- €
Bewirtschaftungs-/Instandsetzungskosten
pro Jahr:
3.550.- €
1. Hypothek aufgrund der Mieteinnahmen (3 % Zins):
205.000.-€
Eigenleistung 25 %:
97.450.- €
Unwirtschaftlicher Teil:
86.550.- €
Zuschuss pauschal 40 % vom unwirtschaftlichen Teil:
34.620.- €
Gesamtsanierung an einem
Mietobjekt: Rechenbeispiel
Sanierungskosten
389.000.- €
Städtebauförderungszuschuss
34.620.- €
Abschreibungshöhe / Gesamtinvestition
354.380.- €
Ermittlung der steuerlichen Entlastung mit einem Steuersatz von 35 %
für die ersten
acht Jahre
9 % der Gesamt31.894,20 €
investition
11.163.- € /
Jahr
89.304.- €
für die letzten 7 % der Gesamt24.806,60 €
vier Jahre
investition
8.682.- € /
Jahr
34.728.- €
Gesamtsanierung an einem
Mietobjekt: Rechenbeispiel
Zusammenstellung:
Sanierungskosten
389.000.- €
Städtebauförderungszuschuss
34.620.- €
Steuervorteil der ersten acht Jahre gesamt:
89.304.- €
Steuervorteil der letzten vier Jahre
(hier Berücksichtigung von zwei Jahren):
17.364.- €
Tatsächliche Investition:
Abzüglich 1. Hypothek aufgrund der Mieteinnahmen:
Verbleibende Investition nach 10 Jahre:
247.712.- €
205.000.- €
42.712.- €
Beispiel einer Kapitalanlage
Ermittlung der steuerlichen Entlastung mit einem Steuersatz von 30 %
Anschaffungskosten Wohnung gesamt:
150.000.- €
Begünstigte Sanierungskosten
100.000.- €
für die ersten acht Jahre
9 % der
2.700.- € / Jahr
Gesamtinvestition
21.600.- €
für die letzten vier Jahre
(hier Berücksichtigung
von zwei Jahren)
7 % der
2.100.- € / Jahr
Gesamtinvestition
4.200.- €
1. Hypothek auf 10 Jahre aufgrund der Mieteinnahmen
(70 m² á 5,00 € abzgl. Bewirtschaftungs-/Instandsetzungskosten)
40.700.- €
Verbleibende Investitionssumme nach 10 Jahren:
33.500.- €
Was muss man beachten?
Das bedeutet:
∗ Bauliche Maßnahmen aller Art, auch Instandsetzungsund Unterhaltsarbeiten, an Gebäuden innerhalb des
Ensemblebereiches sind genehmigungspflichtig
∗ Die Vorgaben des Baurechts, der Gestaltungssatzung
der Stadt Bad Windsheim und der Denkmalpflege sind
einzuhalten
Finanzierungsmöglichkeiten
Ansprechpartner
Baurecht / Denkmalschutzrecht:
Städtebauförderung:
Stadtverwaltung Bad Windsheim
Marktplatz 1
91438 Bad Windsheim
Sanierungstreuhänderin der
Stadt Bad Windsheim
BayernGrund GmbH
Georg-Strobel-Straße 3
90489 Nürnberg
Stadtbauamt
Ralf Spyra
Dipl.-Ing. (TU) Architektur u. Stadtplanung
Telefon 09841 / 66 89-32
Telefax 09841 / 66 89-54
e-mail: [email protected]
Jörg Schwarz, Architekt und Stadtplaner
Telefon: 0911/14691-303
e-mail: [email protected]
Michaela Stähle, Sachbearbeitung
Telefon: 0911/14691-305
e-mail: [email protected]