Nachrichten aus dem Mieterverein Köln Seit 1987 wohnt das Mitglied des Mietervereins in einer Wohnung in Köln-Braunsfeld. Das Objekt umfasst mehrere Gewerbe- und Mieträumlichkeiten. Im Erdgeschoss befindet sich eine Briefkastenanlage, die lediglich für den Einwurf gewöhnlicher Briefsendungen geeignet ist, in welche Briefe mit einem Format von DIN A4 oder größer nicht eingeworfen werden können. Werbesendungen, Zeitungen und Zeitschriften sowie größere Briefsendungen werden deshalb regelmäßig auf den Treppenstufen des Treppenhauses abgelegt oder ragen aus den Briefkästen heraus. Über diese Zustände beschwerte sich das Mitglied bereits im Jahre 2002 bei der Vermieterseite und bat um eine Änderung der vorhandenen Briefkastenanlage. Weil der Vermieter nichts unternahm, mietete das Mitglied ein Postfach bei der Post an. Mit Schreiben vom 14. September, 14. November 2012 sowie 2. Mai und 21. Oktober 2013 mahnte der Vermieter das Mitglied mit der Begründung ab, dass dieses seinen Briefkasten nicht regelmäßig verschließe und entleere, was zu einem unansehnlichen Zustand der Briefkastenanlage führe. Am 4. Dezember 2013 versah die Mieterin ihren offenstehenden Briefkasten mit einem Zettel, auf dem „Welches Arschloch macht sich an meinem Briefkasten zu schaffen?!“ zu lesen war. Ein Unbekannter heftete an den Briefkasten sodann einen Zettel mit der Aufschrift „Sie Riesenarschloch. Ich war es nicht. Aber Ihr Briefkasten muss zugesperrt werden. Nehmen Sie Ihre Scheißbriefe endlich raus. Oder können Sie nicht zahlen – weil Sie pleite sind?? Arschloch!! Sie leben nicht alleine hier!“ Der Vermieter erklärte der Mieterin mit Schreiben vom 11. Dezember 2013 wegen mietvertraglicher Verfehlungen die außeror- Foto: imago ■ Fristlose Kündigung wegen Streites um den Briefkasten dentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die Mieterin widersprach der Kündigung. Es kam zum Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Köln. Mit Urteil vom 28. Mai 2014 (Az: 201 C 7/14) wies das Amtsgericht die Klage des Vermieters kostenpflichtig ab. In seinen Entscheidungsgründen stellte das Gericht fest, dass die fristlose Kündigung des Vermieters vom 11. Dezember 2013 nicht zu einer Beendigung des Vertragsverhältnisses geführt hat. Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens durch die Mieterin hielt das Gericht nicht für gegeben und führte hierzu im Einzelnen aus: „Der Begriff des Hausfriedens wird in Paragraph 569 Absatz 2 BGB nicht definiert. Die Vorschrift beruht auf der Erwägung, dass die Nutzung von Wohnräumen durch mehrere Mietparteien ein gewisses Maß an Rücksichtnahme voraussetzt. Jede Mietpartei muss sich bei der Nutzung der Mieträume so verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr beeinträchtigt werden, als dies nach den konkreten Umständen unvermeidlich ist. Eine solche nachhaltige Störung des Hausfriedens durch die Mieterin hat der Kläger bereits nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. Soweit er die außerordentliche fristlose Kündigung auf den Umstand stützt, dass die Beklagte ihren Briefkasten nicht regelmäßig entleere und ihre Post sich auf den Treppenstufen des Mietobjektes finden lasse, mag dies, wenn man diesen Vortrag als wahr unterstellt, zwar grundsätzlich dazu geeignet sein, einen unaufgeräumten Eindruck des Hausflurs zu wecken, was möglicherweise zu einer Störung des Hausfriedens führen könnte. Nach dem unwidersprochenen Vortrag der Mieterin ist allerdings sie nicht alleine für diesen chaotischen Eindruck verantwortlich. Vielmehr sind die Briefkästen im Hausflur so klein, dass Zeitungen, Zeitschriften und Umschläge mit DIN-A4-Format und größer nicht in die Briefkästen passen. Deshalb ragen solche Postsendungen regelmäßig aus den Briefkästen heraus oder werden von den Zustellern auf den Treppenstufen abgelegt. Dies hat die Mieterin auch anhand einer umfangreichen Foto- dokumentation belegt. Aus den vorgelegten Fotos geht insbesondere hervor, dass nicht nur ihre Post im Hausflur liegt, sondern vielmehr die Post mehrerer Mietparteien. Soweit der Kläger seine Kündigung des Weiteren auf die Beleidigung in dem von der Beklagten aufgehangenen Zettel stützt, fehlt es an einer der Kündigung vorangehenden Abmahnung. Besteht der wichtige Grund zur Kündigung in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis, so ist die Kündigung gemäß Paragraph 543 Absatz 3 Satz 1 BGB erst nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nach Satz 2 der Vorschrift nur dann nicht, wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.“ Fazit: Die Mieterin kann weiterhin in ihrer Wohnung leben. Leider hat der Vermieter sich immer noch nicht entschlossen, die Briefkastenanlage zu ändern und ausreichend große Briefkästen anzubringen. ■ 5/2015 MieterZeitung 15 Foto: imago Nachrichten aus dem Mieterverein Kündigung wegen Hundehaltung Das Mitglied des Mietervereins Köln wohnt seit 2007 in einer Wohnung im Dachgeschoss eines Hauses in KölnPorz. Im Mietvertrag ist zum Thema Tierhaltung folgende Klausel enthalten: „Halten und Inpflegenahme von Haustieren ist nach Zustimmung des Vermieters für das jeweilige Tier gestattet. Die Zustimmung zur Tierhaltung und Inpflegenahme kann der Mieter nur verlangen, wenn hierdurch keine Lärm- und Geruchsbelästigungen und keine Gefahren für die Mitbewohner oder den Vermieter entstehen. Nicht zustimmungspflichtig ist eine Haltung oder Inpflegenahme von Kleintieren, die das Verhältnis Mieter/Vermieter und die Mitbewohner untereinander nicht berührt (zum Beispiel Zierfische, Käfigvögel).“ Im April 2013 erlangte der Vermieter Kenntnis davon, dass die Mieterin einen Hund hält, und ■ 16 zwar einen Labrador mit einer Schulterhöhe von circa 50 Zentimetern. Mit Schreiben vom 23. April 2013 sowie 27. April 2013 forderte der Vermieter das Mitglied auf, die nicht genehmigte Hundehaltung zu beenden. Der Mieterverein bat daraufhin den Vermieter um die Erteilung einer Zustimmung für die Hundehaltung, die dieser letztendlich aber verweigerte. Im Treppenhaus des Hauses, in dem das Mitglied lebt, steht ein Schuhschrank, den das Mitglied genutzt hat. Der Vermieter forderte mit Schreiben vom 14. Mai 2014 das Mitglied auf, den Schuhschrank zu entfernen. Als dies nicht geschah, kündigte der Vermieter fristlos, hilfsweise fristgemäß das bestehende Mietverhältnis. Da das Mitglied nicht ausgezogen ist, kam es zur Räumungsklage. Mit Urteil vom 25. November 2014 (Az: 224 C 252/14) wurde die gegnerische Klage abgewiesen. In seinen Entscheidungsgründen stellte das Gericht fest: „Der Kläger (Vermieter) hat unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch gegen die Beklagte (Mieterin) auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung. Insbesondere ergibt sich ein solcher Anspruch nicht aus Paragraph 556 Absatz 1 BGB. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist weder durch die fristlose noch durch die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung vom 5. Juni 2014 beendet worden. Der Kläger war weder wegen einer unerlaubten Hundehaltung noch wegen einem unerlaubten Abstellen eines Schuhschrankes im Flur gemäß Paragraph 543 Absatz 1 BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.“ In der weiteren Begründung führte das Gericht aus: „Die bloße Haltung eines Hundes ohne die nach dem Mietvertrag erforderliche Erlaubnis des Vermieters stellt jedoch noch keine besonders schwere Pflichtverletzung dar, die zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigt. Eine darüber hinausgehende erhebliche Pflichtverletzung der Mieterin durch die Haltung des Hundes, die zu einer fristlosen Kündigung führen könnte, ist von dem Vermieter nicht schlüssig vorgetragen worden. Soweit dieser sich darauf beruft, dass von dem Hund ein Geruch im Hausflur ausgehe und dass dieser die Anlage verschmutze und im Hausflur haare, ist dieser Vortrag bereits nicht beachtlich, da er nicht hinreichend substantiiert ist. Zudem fehlt es an der Erheblichkeit der Pflichtverletzung der Beklagten durch die Haltung des Hundes jedenfalls deshalb, da MieterZeitung 5/2015 ZKZ 1905 Köln der Kläger verpflichtet gewesen wäre, die entsprechende Erlaubnis auf die Anfrage der Beklagten vom 8. Mai 2013 zu erteilen. Eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters ist jedenfalls dann nicht gegeben, wenn der Vermieter verpflichtet gewesen wäre, dem Mieter eine entsprechende Erlaubnis zu erteilen und dieses jedoch pflichtwidrig unterlassen hat. Die Entscheidung über die Erteilung zur Erlaubnis der Hundehaltung ist aufgrund einer einzelfallbezogenen Interessenabwägung zu treffen. Dabei sind Kriterien für die Abwägung die Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses, Anzahl, persönliche Verhältnisse, wie Alter und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Hause, bisherige Handhabung durch den Vermieter und besondere Bedürfnisse des Mieters (BGH NZM 2008, 78).“ Im Ergebnis stellte das Gericht fest, dass von dem Hund des Mitglieds keine irgendwie geartete Gefährdung der Mitbewohner im Hause ausgeht und auch keine Schmutzoder sonstigen Beeinträchtigungen verursacht worden sind. Im Rahmen der Abwägungen betonte das Gericht im Übrigen, „dass unstreitig zu einem früheren Zeitpunkt eine Hundehaltung im Hause, jedenfalls für einen einzelnen Bewohner (den ehemaligen Hausmeister), geduldet wurde.“ Hinsichtlich des Streites um das Abstellen eines Schuhschrankes im Treppenhaus konnte der Vermieter nicht nachweisen, dass die Mieterin diesen Schuhschrank aufgestellt hatte. Nach deren Vorbringen war der Schrank nämlich bereits vor ihrem Einzug in die Wohnung vorhanden und sie hat ihn lediglich seinem Zweck entsprechend genutzt. Fazit: Das Mitglied kann weiterhin in seiner bisherigen Wohnung leben – und dies mit seinem Hund! ■ Wohnungs- und Baugenossenschaft „Mieterschutz“ Aus dem Geschäftsbericht 2014 Auf der diesjährigen Mitgliederversammlung der Wohnungs- und Baugenossenschaft „Mieterschutz“ konnte der Vorstand den Mitgliedern ein sehr positives Ergebnis präsentieren. Bernhard Bücheler, geschäftsführender Vorstand der Genossenschaft, stellte zur Wohnungssituation in Köln Folgendes fest: „Köln erfreute sich im Berichtsjahr 2014 erneut großer Beliebtheit. Unsere Millionenstadt wächst weiter – insbesondere aufgrund von Wanderungsgewinnen. In den vergangenen fünf Jahren überwog die Zahl der Zuzüge deutlich die Zahl der Fortzüge. Dabei ist auffällig, dass Menschen der Altersgruppe von 18 bis 30 Jahren in die Stadt hinzuziehen und Menschen aller anderen Altersklassen tendenziell fortziehen. Vor diesem Hintergrund vollzieht sich der demographische Wandel in der Stadt verlangsamt, das Durchschnittsalter beträgt 43 Jahre. Die demographische Struktur der Stadt führt außerdem dazu, dass 50 Prozent der Haushalte Einpersonenhaushalte sind und sich die Nachfrage nach Wohnraum entsprechend auch qualitativ verändert. Die Beliebtheit des Standortes führt in Köln zu einem deutlichen Nachfrageüberhang und damit zu einer sehr angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt.“ Des Weiteren stellte Bücheler fest: „Das Mietniveau in Köln hat sich vor diesem Hintergrund auf einem hohen Durchschnittsniveau eingependelt. Der Mietwohnungsmarkt ist in Köln von großer Bedeutung, da die Mieterquote innerhalb der Stadt beson- ■ ders hoch ist und inzwischen bald bei über 75 Prozent liegt. Während sich die Bestandsmieten verhalten entwickeln, steigen Mieten im Neubausegment oder bei Mieterwechsel sprunghaft. Bei einem vorsichtigen Blick in die Zukunft bleibt festzuhalten, dass der Wohnungsmarkt in Köln auch in den kommenden Jahren angespannt und von hoher Nachfrage dominiert sein wird. In diesem Zusammenhang werden auch bislang nachrangig behandelte Standorte innerhalb der Stadt an Interesse gewinnen. Erkenntnisse über Wanderungsbewegungen und Angebotsmieten zeigen, dass aktuell und auch in Zukunft eine Angebotslücke im Bereich des bezahlbaren Familienwohnraums vorhanden ist.“ Wohnungsbestand Die Wohnungs- und Baugenossenschaft „Mieterschutz“ verfügte am 31. Dezember 2014 über einen Bestand von 257 Häusern mit insgesamt 2.700 Wohnungen, 62 gewerblichen und sonstigen Einheiten sowie 1.121 Garagen, Tiefgaragenstellplätzen und oberirdischen Stellplätzen. Der Wohnungsbestand erstreckt sich über den Raum Köln. Insgesamt befinden sich 76 Prozent der Wohnungen linksrheinisch und 24 Prozent rechtsrheinisch in der Stadt gelegen. Nach den Neubauaktivitäten der vergangenen Jahre bleiben die Stadtteile Zollstock und Raderthal mit 536 Bestandswohnungen am stärksten im Genossenschaftportfolio vertreten. Das konstruktive Ziel jeder Genossenschaft liegt in der Förderung ihrer Mitglieder. So ist die Wohnungs- und Baugenossenschaft „Mieterschutz“ stets darauf bedacht, ihre Mitglieder mit angemessenem Wohnraum versorgen zu können. Daher befinden sich im Wohnungsbestand der Genossenschaft sowohl große Wohnungen, geeignet für Familien mit Kindern, als auch kleine und barrierearme Wohnungen. Prognosebericht Das Angebot der Wohnungsund Baugenossenschaft „Mieterschutz“ bleibt aufgrund einer soliden Finanz- und Geschäftspolitik äußerst attraktiv. Der eingeschlagene Weg der Bestandpflege und Erweiterung wird fortgesetzt, die energetische Modernisierung des Bestandes ist weitgehend abgeschlossen. Aufgrund dessen sowie einer maßvollen Neubautätigkeit werden stetig nachfragegerechte Wohnungsangebote geschaffen, Wettbewerbsfähigkeit und Leistungsfähigkeit des Unternehmens werden sichergestellt. Der technische Zustand und der Modernisierungsstand, die moderne Grundrissgestaltung, nicht zuletzt die sehr gefragte Lage des Wohnungsbestandes der Genossenschaft lassen keinen Zweifel daran, dass auch in Zukunft mit einer hohen Nachfrage zu rechnen ist. Dies gilt umso mehr, als sich die Nutzungsgebühren nach wie vor auf einem moderaten Niveau befinden. Bücheler beendete seinen Bericht mit der Feststellung: „Die Genossenschaft ist innovativ und zukunftsorientiert, daher fühlen sich unsere Mitglieder bei uns wohl und wohnen gerne bei uns.“ ■ 5/2015 MieterZeitung 17 Nachrichten aus dem Mieterverein Köln Streit um Hausmeisterkosten Zwischen einer Vermietungsgesellschaft und einem vom Mieterverein Köln vertretenen Mitglied bestand Uneinigkeit über eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012. Seitens des Vereins wurden die Hausmeisterkosten, die dem Mitglied mit 247,10 Euro anteilig in Rechnung gestellt worden waren, der Höhe nach bestritten. Im Hinblick auf die Leistung und den Umfang der Tätigkeit des Hausmeisters sah der Verein hierin einen Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Letztlich kam es in der Angelegenheit zu einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Köln. Mit Urteil vom 27. Mai 2014 (Az: 211 C 448/13) wurde die Klage der Vermietungsgesellschaft kostenpflichtig abgewiesen. In seinen Entscheidungsgründen stellte das Gericht fest, dass die Hausmeisterkosten aus der Betriebskostenabrechnung zu streichen sind, da sie nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Im Einzelnen führte das Gericht aus: „Zu den Elementen der Wirtschaftlichkeitsprüfung gehört die Ortsüblichkeit des Kostenansatzes, die Plausibilität des Betriebskostenansatzes, die Vermeidung zu hoher Leistungsbezüge, die preisgünstige Beschaffung von Leistungen sowie die Vermeidung personeller Bewirtschaftungsfehler, wie zum Beispiel ineffiziente Hausmeisterleistung. Dieses Gebot der Wirtschaftlichkeit ist als Bestandteil der Abrechnungspflicht des Vermieters zu verstehen. Ein Verstoß gegen das Verbot der Wirtschaftlichkeit hat zur Folge, dass der Mieter von den dem Gebot der Wirtschaftlichkeit widersprechenden Kosten freizustellen ist. Ein unwirtschaftlicher Kostenansatz ist aus der Kostenaufstellung zu streichen.“ ■ 18 MieterZeitung 5/2015 Des Weiteren befasste das Gericht sich dann konkret mit dem tatsächlichen Aufwand der Hausmeistertätigkeit und führte hierzu aus: „Unterstellt, dass die Hoffläche zweiwöchentlich gereinigt wird, geht das Gericht angesichts der Größe der Hoffläche von lediglich acht Quadratmetern davon aus, dass für eine Reinigung der Hoffläche ein Zeitaufwand von maximal zehn Minuten erforderlich ist. Daraus ergibt sich ein zeitlicher Aufwand von maximal 20 Minuten pro Monat. Den Zeitaufwand für das Kehren der ebenfalls lediglich acht Quadratmeter großen Kel- lergänge zuzüglich Kellertreppe und der Reinigung der Bodenabläufe bemisst das Gericht mit maximal 20 Minuten. Da diese Arbeiten nur alle zwei Monate anfallen, ergibt sich ein durchschnittlicher Monatsaufwand von zehn Minuten. Es erscheint zweifelhaft, ob der auf die Anund Abfahrt entfallende Zeitaufwand noch hinzuzurechnen ist. Aber selbst wenn man den unterstellten Zeitaufwand von 45 Minuten für An- und Abfahrt hinzurechnet, ergibt sich ein monatlicher Gesamtaufwand von 75 Minuten oder ein Zeitaufwand von 900 Minuten (gleich 15 Stunden) im Jahr. Ungeachtet dessen, dass das Gericht es schon als unwirtschaftlich erachtet, einen Hausmeister zu beschäftigen, der eine längere Anund Abfahrtszeit hat, als er arbeitet, ergibt sich bei einem Zeitaufwand von 15 Stunden im Jahr und einer monatlichen Entlohnung von 85 Euro netto ein Stundenlohn von 68 Euro netto oder 80,92 Euro brutto. Dies ist unwirtschaftlich!“ Fazit: Die Klage des Vermieters wurde abgewiesen, das Mitglied brauchte die – überhöhten – Hausmeisterkosten nicht zu zahlen. ■ Aus Schreiben an den Mieterverein ● Sehr geehrte Damen und Herren, der Rechtsstreit gegen meinen ehemaligen Vermieter ist mit Eingang der per Gerichtsurteil vom 27. April 2015 festgelegten Zahlung auf meinem Konto am 13. August 2015 beendet. Ich bedanke mich an dieser Stelle ausdrücklich noch einmal bei Herrn Hänsel, der mich in den Auseinandersetzungen mit meinem früheren Vermieter stets kompetent und erfolgreich vertreten hat. Ohne seine fachliche Unterstützung hätte ich gerade in der jüngsten Streitigkeit sicherlich auch entnervt aufgegeben wie viele andere Mieter, die ich während meiner mehr als 30-jährigen Mietzeit in der Brühler Straße kennengelernt habe, und damit auf die Erstattung von Kaution und Nebenkosten verzichtet. Mit freundlichen Grüßen U. Th. ● Sehr geehrter Herr Zink, ich war vor drei Jahren (kaum zu fassen!) bei Ihnen in der Sache gegen meinen Vermieter wegen Nebenkostenabrechnung und Eigenbedarf. Ich habe mich durch Ihre Vermittlung von Herrn Rechtsanwalt Laschat vertreten lassen und freue mich, Ihnen mitzuteilen, dass ich bei Gericht gewonnen habe! Die Entscheidung ist zwar schon im Februar bekanntgegeben worden, die gute Frau Sch. (die Vermieterin) hat erst nach Androhung einer Kontopfändung Anfang dieses Monats den Betrag von fast 4.000 Euro an mich bezahlt. Ich möchte mich noch einmal ganz herzlich bei Ihnen für Ihre Hilfe bedanken und verbleibe mit freundlichen Grüßen G. B. ● Sehr geehrte Damen und Herren, nach vielen Jahren als Mitglied in Ihrem Mieterverein (seit 2003) möchte ich heute meine Mitgliedschaft kündigen. Grund hierfür ist einzig und allein der Erwerb von Eigentum. In den letzten Jahren habe ich immer wieder auf die Rechtsberatung des Vereins zurückgegriffen, meist bezüglich unklarer Nebenkostenabrechnungen, und war zu jedem Zeitpunkt stets zufrieden und vor allem sehr erleichtert in den Wirren des Mietrechts auf eine kompetente und klare Hilfe zurückgreifen zu können. Sollte ich irgendwann in der Zukunft wieder zur Miete wohnen, wird mein erster Schritt ein „Wiederaufnahme-Antrag“ sein. Mit dankbaren Grüßen A. M. Mieterverein Köln e. V., Mühlenbach 49, 50676 Köln, Tel. 02 21/2 02 37-0, Fax 02 21/ 2 40 46 20. Verantwortlich für den Inhalt der Seiten 15–18: Jürgen Becher, Köln