Fristlose Kündigung wegen Streites um den

Nachrichten aus dem Mieterverein
Köln
Seit 1987 wohnt das Mitglied des Mietervereins in
einer Wohnung in Köln-Braunsfeld. Das Objekt umfasst mehrere
Gewerbe- und Mieträumlichkeiten.
Im Erdgeschoss befindet sich eine Briefkastenanlage, die lediglich für den Einwurf gewöhnlicher Briefsendungen geeignet
ist, in welche Briefe mit einem
Format von DIN A4 oder größer
nicht eingeworfen werden können. Werbesendungen, Zeitungen und Zeitschriften sowie größere Briefsendungen werden
deshalb regelmäßig auf den
Treppenstufen des Treppenhauses abgelegt oder ragen aus den
Briefkästen heraus.
Über diese Zustände beschwerte
sich das Mitglied bereits im Jahre
2002 bei der Vermieterseite und
bat um eine Änderung der vorhandenen Briefkastenanlage.
Weil der Vermieter nichts unternahm, mietete das Mitglied ein
Postfach bei der Post an.
Mit Schreiben vom 14. September, 14. November 2012 sowie 2.
Mai und 21. Oktober 2013 mahnte
der Vermieter das Mitglied mit
der Begründung ab, dass dieses
seinen Briefkasten nicht regelmäßig verschließe und entleere,
was zu einem unansehnlichen
Zustand der Briefkastenanlage
führe.
Am 4. Dezember 2013 versah die
Mieterin ihren offenstehenden
Briefkasten mit einem Zettel, auf
dem „Welches Arschloch macht
sich an meinem Briefkasten zu
schaffen?!“ zu lesen war. Ein Unbekannter heftete an den Briefkasten sodann einen Zettel mit
der Aufschrift „Sie Riesenarschloch. Ich war es nicht. Aber Ihr
Briefkasten muss zugesperrt
werden. Nehmen Sie Ihre
Scheißbriefe endlich raus. Oder
können Sie nicht zahlen – weil
Sie pleite sind?? Arschloch!! Sie
leben nicht alleine hier!“
Der Vermieter erklärte der Mieterin mit Schreiben vom 11. Dezember 2013 wegen mietvertraglicher Verfehlungen die außeror-
Foto: imago
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Fristlose Kündigung wegen
Streites um den Briefkasten
dentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
Die Mieterin widersprach der
Kündigung. Es kam zum Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Köln.
Mit Urteil vom 28. Mai 2014 (Az:
201 C 7/14) wies das Amtsgericht
die Klage des Vermieters kostenpflichtig ab.
In seinen Entscheidungsgründen stellte das Gericht fest, dass
die fristlose Kündigung des Vermieters vom 11. Dezember 2013
nicht zu einer Beendigung des
Vertragsverhältnisses geführt
hat. Eine nachhaltige Störung
des Hausfriedens durch die Mieterin hielt das Gericht nicht für
gegeben und führte hierzu im
Einzelnen aus: „Der Begriff des
Hausfriedens wird in Paragraph
569 Absatz 2 BGB nicht definiert.
Die Vorschrift beruht auf der Erwägung, dass die Nutzung von
Wohnräumen durch mehrere
Mietparteien ein gewisses Maß
an Rücksichtnahme voraussetzt.
Jede Mietpartei muss sich bei der
Nutzung der Mieträume so verhalten, dass die anderen Mieter
nicht mehr beeinträchtigt werden, als dies nach den konkreten
Umständen unvermeidlich ist.
Eine solche nachhaltige Störung
des Hausfriedens durch die Mieterin hat der Kläger bereits nicht
hinreichend substantiiert vorgetragen.
Soweit er die außerordentliche
fristlose Kündigung auf den Umstand stützt, dass die Beklagte
ihren Briefkasten nicht regelmäßig entleere und ihre Post sich
auf den Treppenstufen des Mietobjektes finden lasse, mag dies,
wenn man diesen Vortrag als
wahr unterstellt, zwar grundsätzlich dazu geeignet sein, einen unaufgeräumten Eindruck
des Hausflurs zu wecken, was
möglicherweise zu einer Störung
des Hausfriedens führen könnte.
Nach dem unwidersprochenen
Vortrag der Mieterin ist allerdings sie nicht alleine für diesen
chaotischen Eindruck verantwortlich. Vielmehr sind die Briefkästen im Hausflur so klein, dass
Zeitungen, Zeitschriften und
Umschläge mit DIN-A4-Format
und größer nicht in die Briefkästen passen. Deshalb ragen solche Postsendungen regelmäßig
aus den Briefkästen heraus oder
werden von den Zustellern auf
den Treppenstufen abgelegt.
Dies hat die Mieterin auch anhand einer umfangreichen Foto-
dokumentation belegt. Aus den
vorgelegten Fotos geht insbesondere hervor, dass nicht nur
ihre Post im Hausflur liegt, sondern vielmehr die Post mehrerer
Mietparteien.
Soweit der Kläger seine Kündigung des Weiteren auf die Beleidigung in dem von der Beklagten
aufgehangenen Zettel stützt,
fehlt es an einer der Kündigung
vorangehenden Abmahnung.
Besteht der wichtige Grund zur
Kündigung in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis, so ist die Kündigung gemäß
Paragraph 543 Absatz 3 Satz 1
BGB erst nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nach
Satz 2 der Vorschrift nur dann
nicht, wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen
unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt
ist.“
Fazit: Die Mieterin kann weiterhin in ihrer Wohnung leben. Leider hat der Vermieter sich immer
noch nicht entschlossen, die
Briefkastenanlage zu ändern
und ausreichend große Briefkästen anzubringen.
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5/2015 MieterZeitung
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Nachrichten aus dem Mieterverein
Kündigung wegen Hundehaltung
Das Mitglied des Mietervereins Köln wohnt seit
2007 in einer Wohnung im Dachgeschoss eines Hauses in KölnPorz. Im Mietvertrag ist zum Thema Tierhaltung folgende Klausel
enthalten: „Halten und Inpflegenahme von Haustieren ist
nach Zustimmung des Vermieters für das jeweilige Tier gestattet. Die Zustimmung zur Tierhaltung und Inpflegenahme kann
der Mieter nur verlangen, wenn
hierdurch keine Lärm- und Geruchsbelästigungen und keine
Gefahren für die Mitbewohner
oder den Vermieter entstehen.
Nicht zustimmungspflichtig ist
eine Haltung oder Inpflegenahme von Kleintieren, die das Verhältnis Mieter/Vermieter und die
Mitbewohner
untereinander
nicht berührt (zum Beispiel Zierfische, Käfigvögel).“
Im April 2013 erlangte der Vermieter Kenntnis davon, dass die
Mieterin einen Hund hält, und
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zwar einen Labrador mit einer
Schulterhöhe von circa 50 Zentimetern.
Mit Schreiben vom 23. April 2013
sowie 27. April 2013 forderte der
Vermieter das Mitglied auf, die
nicht genehmigte Hundehaltung zu beenden. Der Mieterverein bat daraufhin den Vermieter
um die Erteilung einer Zustimmung für die Hundehaltung, die
dieser letztendlich aber verweigerte.
Im Treppenhaus des Hauses, in
dem das Mitglied lebt, steht ein
Schuhschrank, den das Mitglied
genutzt hat. Der Vermieter forderte mit Schreiben vom 14. Mai
2014 das Mitglied auf, den
Schuhschrank zu entfernen.
Als dies nicht geschah, kündigte
der Vermieter fristlos, hilfsweise
fristgemäß das bestehende Mietverhältnis.
Da das Mitglied nicht ausgezogen ist, kam es zur Räumungsklage. Mit Urteil vom 25. November
2014 (Az: 224 C 252/14) wurde die
gegnerische Klage abgewiesen.
In seinen Entscheidungsgründen stellte das Gericht fest: „Der
Kläger (Vermieter) hat unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt
einen Anspruch gegen die Beklagte (Mieterin) auf Räumung
und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung. Insbesondere ergibt sich ein solcher
Anspruch nicht aus Paragraph
556 Absatz 1 BGB. Das zwischen
den Parteien bestehende Mietverhältnis ist weder durch die
fristlose noch durch die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung vom 5. Juni 2014 beendet
worden. Der Kläger war weder
wegen einer unerlaubten Hundehaltung noch wegen einem
unerlaubten Abstellen eines
Schuhschrankes im Flur gemäß
Paragraph 543 Absatz 1 BGB zur
fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.“
In der weiteren Begründung
führte das Gericht aus: „Die bloße Haltung eines Hundes ohne
die nach dem Mietvertrag erforderliche Erlaubnis des Vermieters stellt jedoch noch keine besonders schwere Pflichtverletzung dar, die zu einer fristlosen
Kündigung des Mietvertrags berechtigt. Eine darüber hinausgehende erhebliche Pflichtverletzung der Mieterin durch die Haltung des Hundes, die zu einer
fristlosen Kündigung führen
könnte, ist von dem Vermieter
nicht schlüssig vorgetragen worden. Soweit dieser sich darauf
beruft, dass von dem Hund ein
Geruch im Hausflur ausgehe und
dass dieser die Anlage verschmutze und im Hausflur haare, ist dieser Vortrag bereits nicht
beachtlich, da er nicht hinreichend substantiiert ist.
Zudem fehlt es an der Erheblichkeit der Pflichtverletzung der Beklagten durch die Haltung des
Hundes jedenfalls deshalb, da
MieterZeitung 5/2015
ZKZ 1905
Köln
der Kläger verpflichtet gewesen
wäre, die entsprechende Erlaubnis auf die Anfrage der Beklagten
vom 8. Mai 2013 zu erteilen. Eine
erhebliche Pflichtverletzung des
Mieters ist jedenfalls dann nicht
gegeben, wenn der Vermieter verpflichtet gewesen wäre, dem Mieter eine entsprechende Erlaubnis
zu erteilen und dieses jedoch
pflichtwidrig unterlassen hat.
Die Entscheidung über die Erteilung zur Erlaubnis der Hundehaltung ist aufgrund einer einzelfallbezogenen Interessenabwägung zu treffen. Dabei sind
Kriterien für die Abwägung die
Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung
und des Hauses, Anzahl, persönliche Verhältnisse, wie Alter und
berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl
und Art anderer Tiere im Hause,
bisherige Handhabung durch
den Vermieter und besondere
Bedürfnisse des Mieters (BGH
NZM 2008, 78).“ Im Ergebnis
stellte das Gericht fest, dass von
dem Hund des Mitglieds keine irgendwie geartete Gefährdung
der Mitbewohner im Hause ausgeht und auch keine Schmutzoder sonstigen Beeinträchtigungen verursacht worden sind.
Im Rahmen der Abwägungen betonte das Gericht im Übrigen,
„dass unstreitig zu einem früheren Zeitpunkt eine Hundehaltung im Hause, jedenfalls für einen einzelnen Bewohner (den
ehemaligen Hausmeister), geduldet wurde.“
Hinsichtlich des Streites um das
Abstellen eines Schuhschrankes
im Treppenhaus konnte der Vermieter nicht nachweisen, dass
die Mieterin diesen Schuhschrank aufgestellt hatte. Nach
deren Vorbringen war der
Schrank nämlich bereits vor ihrem Einzug in die Wohnung vorhanden und sie hat ihn lediglich
seinem Zweck entsprechend genutzt.
Fazit: Das Mitglied kann weiterhin in seiner bisherigen Wohnung leben – und dies mit seinem Hund!
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Wohnungs- und Baugenossenschaft „Mieterschutz“
Aus dem
Geschäftsbericht 2014
Auf der diesjährigen Mitgliederversammlung der
Wohnungs- und Baugenossenschaft „Mieterschutz“ konnte
der Vorstand den Mitgliedern ein
sehr positives Ergebnis präsentieren.
Bernhard Bücheler, geschäftsführender Vorstand der Genossenschaft, stellte zur Wohnungssituation in Köln Folgendes fest: „Köln erfreute sich im
Berichtsjahr 2014 erneut großer
Beliebtheit. Unsere Millionenstadt wächst weiter – insbesondere aufgrund von Wanderungsgewinnen. In den vergangenen
fünf Jahren überwog die Zahl der
Zuzüge deutlich die Zahl der
Fortzüge. Dabei ist auffällig,
dass Menschen der Altersgruppe von 18 bis 30 Jahren in die
Stadt hinzuziehen und Menschen aller anderen Altersklassen tendenziell fortziehen. Vor
diesem Hintergrund vollzieht
sich der demographische Wandel in der Stadt verlangsamt, das
Durchschnittsalter beträgt 43
Jahre. Die demographische
Struktur der Stadt führt außerdem dazu, dass 50 Prozent der
Haushalte Einpersonenhaushalte sind und sich die Nachfrage nach Wohnraum entsprechend auch qualitativ verändert. Die Beliebtheit des Standortes führt in Köln zu einem
deutlichen Nachfrageüberhang
und damit zu einer sehr angespannten Situation auf dem
Wohnungsmarkt.“
Des Weiteren stellte Bücheler
fest: „Das Mietniveau in Köln hat
sich vor diesem Hintergrund auf
einem hohen Durchschnittsniveau eingependelt. Der Mietwohnungsmarkt ist in Köln von
großer Bedeutung, da die Mieterquote innerhalb der Stadt beson-
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ders hoch ist und inzwischen
bald bei über 75 Prozent liegt.
Während sich die Bestandsmieten verhalten entwickeln, steigen Mieten im Neubausegment
oder bei Mieterwechsel sprunghaft. Bei einem vorsichtigen
Blick in die Zukunft bleibt festzuhalten, dass der Wohnungsmarkt in Köln auch in den kommenden Jahren angespannt und
von hoher Nachfrage dominiert
sein wird. In diesem Zusammenhang werden auch bislang nachrangig behandelte Standorte innerhalb der Stadt an Interesse
gewinnen. Erkenntnisse über
Wanderungsbewegungen und
Angebotsmieten zeigen, dass aktuell und auch in Zukunft eine
Angebotslücke im Bereich des
bezahlbaren
Familienwohnraums vorhanden ist.“
Wohnungsbestand
Die Wohnungs- und Baugenossenschaft „Mieterschutz“ verfügte am 31. Dezember 2014 über
einen Bestand von 257 Häusern
mit insgesamt 2.700 Wohnungen, 62 gewerblichen und sonstigen Einheiten sowie 1.121 Garagen,
Tiefgaragenstellplätzen
und oberirdischen Stellplätzen.
Der Wohnungsbestand erstreckt
sich über den Raum Köln. Insgesamt befinden sich 76 Prozent
der Wohnungen linksrheinisch
und 24 Prozent rechtsrheinisch
in der Stadt gelegen.
Nach den Neubauaktivitäten der
vergangenen Jahre bleiben die
Stadtteile Zollstock und Raderthal mit 536 Bestandswohnungen am stärksten im Genossenschaftportfolio vertreten.
Das konstruktive Ziel jeder Genossenschaft liegt in der Förderung ihrer Mitglieder. So ist die
Wohnungs- und Baugenossenschaft „Mieterschutz“ stets darauf bedacht, ihre Mitglieder mit
angemessenem Wohnraum versorgen zu können. Daher befinden sich im Wohnungsbestand
der Genossenschaft sowohl große Wohnungen, geeignet für Familien mit Kindern, als auch kleine und barrierearme Wohnungen.
Prognosebericht
Das Angebot der Wohnungsund Baugenossenschaft „Mieterschutz“ bleibt aufgrund einer soliden Finanz- und Geschäftspolitik äußerst attraktiv. Der eingeschlagene Weg der Bestandpflege und Erweiterung wird fortgesetzt, die energetische Modernisierung des Bestandes ist weitgehend abgeschlossen. Aufgrund
dessen sowie einer maßvollen
Neubautätigkeit werden stetig
nachfragegerechte Wohnungsangebote geschaffen, Wettbewerbsfähigkeit und Leistungsfähigkeit des Unternehmens werden sichergestellt. Der technische Zustand und der Modernisierungsstand, die moderne
Grundrissgestaltung, nicht zuletzt die sehr gefragte Lage des
Wohnungsbestandes der Genossenschaft lassen keinen Zweifel
daran, dass auch in Zukunft mit
einer hohen Nachfrage zu rechnen ist. Dies gilt umso mehr, als
sich die Nutzungsgebühren
nach wie vor auf einem moderaten Niveau befinden.
Bücheler beendete seinen Bericht mit der Feststellung: „Die
Genossenschaft ist innovativ
und zukunftsorientiert, daher
fühlen sich unsere Mitglieder bei
uns wohl und wohnen gerne bei
uns.“
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5/2015 MieterZeitung
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Nachrichten aus dem Mieterverein
Köln
Streit um Hausmeisterkosten
Zwischen einer Vermietungsgesellschaft und einem vom Mieterverein Köln vertretenen Mitglied bestand Uneinigkeit über eine Nachforderung
aus einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012. Seitens
des Vereins wurden die Hausmeisterkosten, die dem Mitglied
mit 247,10 Euro anteilig in Rechnung gestellt worden waren, der
Höhe nach bestritten. Im Hinblick auf die Leistung und den
Umfang der Tätigkeit des Hausmeisters sah der Verein hierin einen Verstoß gegen das Gebot der
Wirtschaftlichkeit.
Letztlich kam es in der Angelegenheit zu einem Rechtsstreit
vor dem Amtsgericht Köln. Mit
Urteil vom 27. Mai 2014 (Az: 211 C
448/13) wurde die Klage der Vermietungsgesellschaft kostenpflichtig abgewiesen.
In seinen Entscheidungsgründen stellte das Gericht fest, dass
die Hausmeisterkosten aus der
Betriebskostenabrechnung zu
streichen sind, da sie nicht dem
Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen.
Im Einzelnen führte das Gericht
aus: „Zu den Elementen der Wirtschaftlichkeitsprüfung gehört
die Ortsüblichkeit des Kostenansatzes, die Plausibilität des Betriebskostenansatzes, die Vermeidung zu hoher Leistungsbezüge, die preisgünstige Beschaffung von Leistungen sowie die
Vermeidung personeller Bewirtschaftungsfehler, wie zum Beispiel ineffiziente Hausmeisterleistung. Dieses Gebot der Wirtschaftlichkeit ist als Bestandteil
der Abrechnungspflicht des Vermieters zu verstehen. Ein Verstoß gegen das Verbot der Wirtschaftlichkeit hat zur Folge, dass
der Mieter von den dem Gebot
der Wirtschaftlichkeit widersprechenden Kosten freizustellen ist. Ein unwirtschaftlicher
Kostenansatz ist aus der Kostenaufstellung zu streichen.“
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MieterZeitung 5/2015
Des Weiteren befasste das Gericht sich dann konkret mit dem
tatsächlichen Aufwand der
Hausmeistertätigkeit und führte
hierzu aus: „Unterstellt, dass die
Hoffläche zweiwöchentlich gereinigt wird, geht das Gericht angesichts der Größe der Hoffläche
von lediglich acht Quadratmetern davon aus, dass für eine Reinigung der Hoffläche ein Zeitaufwand von maximal zehn Minuten erforderlich ist. Daraus ergibt sich ein zeitlicher Aufwand
von maximal 20 Minuten pro
Monat. Den Zeitaufwand für das
Kehren der ebenfalls lediglich
acht Quadratmeter großen Kel-
lergänge zuzüglich Kellertreppe
und der Reinigung der Bodenabläufe bemisst das Gericht mit
maximal 20 Minuten. Da diese
Arbeiten nur alle zwei Monate
anfallen, ergibt sich ein durchschnittlicher Monatsaufwand
von zehn Minuten. Es erscheint
zweifelhaft, ob der auf die Anund Abfahrt entfallende Zeitaufwand noch hinzuzurechnen ist.
Aber selbst wenn man den unterstellten Zeitaufwand von
45 Minuten für An- und Abfahrt
hinzurechnet, ergibt sich ein
monatlicher Gesamtaufwand
von 75 Minuten oder ein Zeitaufwand von 900 Minuten (gleich
15 Stunden) im Jahr. Ungeachtet
dessen, dass das Gericht es
schon als unwirtschaftlich erachtet, einen Hausmeister zu beschäftigen, der eine längere Anund Abfahrtszeit hat, als er arbeitet, ergibt sich bei einem Zeitaufwand von 15 Stunden im Jahr
und einer monatlichen Entlohnung von 85 Euro netto ein Stundenlohn von 68 Euro netto oder
80,92 Euro brutto. Dies ist unwirtschaftlich!“
Fazit: Die Klage des Vermieters
wurde abgewiesen, das Mitglied
brauchte die – überhöhten –
Hausmeisterkosten nicht zu zahlen.
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Aus Schreiben an den Mieterverein
● Sehr geehrte Damen und Herren,
der Rechtsstreit gegen meinen ehemaligen Vermieter ist mit Eingang der per Gerichtsurteil vom 27. April
2015 festgelegten Zahlung auf meinem Konto am 13. August 2015 beendet.
Ich bedanke mich an dieser Stelle ausdrücklich noch einmal bei Herrn Hänsel, der mich in den Auseinandersetzungen mit meinem früheren Vermieter stets kompetent und erfolgreich vertreten hat. Ohne
seine fachliche Unterstützung hätte ich gerade in der jüngsten Streitigkeit sicherlich auch entnervt aufgegeben wie viele andere Mieter, die ich während meiner mehr als 30-jährigen Mietzeit in der Brühler
Straße kennengelernt habe, und damit auf die Erstattung von Kaution und Nebenkosten verzichtet.
Mit freundlichen Grüßen
U. Th.
● Sehr geehrter Herr Zink,
ich war vor drei Jahren (kaum zu fassen!) bei Ihnen in der Sache gegen meinen Vermieter wegen Nebenkostenabrechnung und Eigenbedarf. Ich habe mich durch Ihre Vermittlung von Herrn Rechtsanwalt
Laschat vertreten lassen und freue mich, Ihnen mitzuteilen, dass ich bei Gericht gewonnen habe! Die Entscheidung ist zwar schon im Februar bekanntgegeben worden, die gute Frau Sch. (die Vermieterin) hat
erst nach Androhung einer Kontopfändung Anfang dieses Monats den Betrag von fast 4.000 Euro an
mich bezahlt. Ich möchte mich noch einmal ganz herzlich bei Ihnen für Ihre Hilfe bedanken und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
G. B.
● Sehr geehrte Damen und Herren,
nach vielen Jahren als Mitglied in Ihrem Mieterverein (seit 2003) möchte ich heute meine Mitgliedschaft
kündigen. Grund hierfür ist einzig und allein der Erwerb von Eigentum.
In den letzten Jahren habe ich immer wieder auf die Rechtsberatung des Vereins zurückgegriffen, meist
bezüglich unklarer Nebenkostenabrechnungen, und war zu jedem Zeitpunkt stets zufrieden und vor allem sehr erleichtert in den Wirren des Mietrechts auf eine kompetente und klare Hilfe zurückgreifen zu
können.
Sollte ich irgendwann in der Zukunft wieder zur Miete wohnen, wird mein erster Schritt ein „Wiederaufnahme-Antrag“ sein.
Mit dankbaren Grüßen
A. M.
Mieterverein Köln e. V., Mühlenbach 49, 50676 Köln, Tel. 02 21/2 02 37-0, Fax 02 21/ 2 40 46 20. Verantwortlich für den Inhalt der Seiten 15–18: Jürgen Becher, Köln