gemeinde garrel a) bebauungsplan nr. 154 „varrelbusch grüne höhe
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TOPOS GEMEINDE GARREL A) BEBAUUNGSPLAN NR. 154 „VARRELBUSCH GRÜNE HÖHE II“ ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANKONZEPTION Fassung für die Beteiligungen gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB HS6\I:\BAUAMT\BAULEITPLANUNG\B-PLÄNE\B-PLAN NR. 154 VARRELBUSCH GRÜNE HÖHE II\§3(1) UND §4(1)\B154F61VARRELB§4(1).DOC 13.09.2016 TOPOS Gemeinde Garrel, Bebauungsplan Nr. 154 „Varrelbusch Grüne Höhe II“ / 61. Änderung des FNP GEMEINDE GARREL B) 61. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANES (ERWEITERUNG BAUGEBIET GRÜNE HÖHE) ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANKONZEPTION Fassung für die Beteiligungen gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB 2 TOPOS Gemeinde Garrel, Bebauungsplan Nr. 154 „Varrelbusch Grüne Höhe II“ / 61. Änderung des FNP 3 INHALT 1. Allgemeines ........................................................................................................4 2. Kartengrundlage / Lage des Plangebietes / Bisherige Nutzung .........................4 3. Planerische Vorgaben ........................................................................................5 3.1 3.2 3.3 4. Raumordnung .................................................................................................5 Flächennutzungsplanung ...............................................................................6 Verbindliche Bauleitplanung ...........................................................................7 Fachliche Vorgaben ...........................................................................................8 4.1 4.2 4.3 Landschaftsplanung .......................................................................................8 Denkmalschutz .............................................................................................10 Immissionsschutz .........................................................................................10 5. Ziele und Zwecke der Planung .........................................................................11 6. Die Inhalte des Bebauungsplanes im Einzelnen ..............................................11 7. Verkehrserschließung ......................................................................................12 8. Ver- und Entsorgung; Spielplatz ......................................................................13 9. Eingriffsregelung ..............................................................................................14 10. Flächenbilanz ...................................................................................................18 10.1 10.2 11. 11.1 61. Änderung des Flächennutzungsplanes ..................................................18 Bebauungsplan Nr. 154 ................................................................................18 Umweltbericht (Noch zu erstellen) ...................................................................19 Gerüche aus der Tierhaltung ........................................................................19 Anlagen .......................................................................................................................19 TOPOS 1. Gemeinde Garrel, Bebauungsplan Nr. 154 „Varrelbusch Grüne Höhe II“ / 61. Änderung des FNP 4 ALLGEMEINES Im Norden von Varrelbusch sollen im Bereich „Grüne Höhe / Überesch“ weitere Wohngebiete (WA) entwickelt werden, indem der vorhandene Siedlungsbereich nach Osten erweitert wird. Die Gemeinde beabsichtigt damit die Bauerschaft Varrelbusch weiter zu entwickeln und die anhaltende Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken vor Ort zu bedienen. Auf Ebene des Flächennutzungsplans sollen dazu Wohnbauflächen (W) dargestellt werden, die auf Ebene des Bebauungsplans zu allgemeinen Wohngebieten (WA) entwickelt werden sollen. A) Daher hat die Gemeinde Garrel beschlossen, den Bebauungsplan Nr. 154 „Varrelbusch Grüne Höhe II“ aufzustellen; dies geschieht aufgrund des § 1 Abs. 3, des § 2 und des § 10 BauGB sowie des § 58 des Niedersächsischen Kommunalverfassungsgesetzes (NKomVG), jeweils in der z.Z. geltenden Fassung. Der Flächennutzungsplan soll gem. § 8 Abs. 3 BauGB im Parallelverfahren geändert werden. B) Daher hat die Gemeinde Garrel beschlossen den Flächennutzungsplan zu ändern (61. Änderung); dies geschieht aufgrund der § 1 Abs. 3, § 2 und § 5 BauGB sowie des § 58 des Niedersächsischen Kommunalverfassungsgesetzes (NKomVG), jeweils in der z.Z. geltenden Fassung. Der Bebauungsplan Nr. 154 soll gem. § 8 Abs. 3 BauGB im Parallelverfahren aufgestellt werden. Mit dem Bebauungsplan Nr. 154 wird der Bebauungsplan Nr. 117 „Tierhaltungsanlagen“, der hier jedoch keine überbaubaren Flächen für Stallanlagen vorsieht, teilweise überplant. Mit Rechtskraft des Bebauungsplanes Nr. 154 verlieren die bisherigen Festsetzungen des genannten Bebauungsplanes in diesem Teilbereich ihre Gültigkeit; stattdessen gelten hier fortan die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 154. Auf Grund des angestrebten Parallelverfahrens und zur Vereinfachung des Verwaltungshandelns erfolgt die frühzeitige Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 1 BauGB (incl. „Scoping“) zum Bebauungsplan und zum Flächennutzungsplan gleichzeitig. Dieser Erläuterung zur Plankonzeption liegen entsprechende Planentwürfe und Ausarbeitungen an. 2. KARTENGRUNDLAGE / LAGE DES PLANGEBIETES / BISHERIGE NUTZUNG Der Flächennutzungsplan wurde auf einer vom Landesamt für Geoinformation und Liegenschaften (LGLN), Katasteramt Cloppenburg, erstellten digitalen Kartengrundlage (Liegenschaftskarte, Auszug aus den Geobasisdaten der Niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung) im Maßstab 1 : 5.000 gezeichnet. Der Bebauungsplanentwurf wurde auf derselben Kartengrundlage im Maßstab 1 : 1.000 gezeichnet. Die Lage des Änderungsbereiches sowie des Geltungsbereiches wird aus den Übersichten auf den ersten beiden Seiten (Maßstab 1 : 10.000) ersichtlich. Die genaue Abgrenzung ergibt sich aus der Plandarstellung bzw. der Planzeichnung. TOPOS Gemeinde Garrel, Bebauungsplan Nr. 154 „Varrelbusch Grüne Höhe II“ / 61. Änderung des FNP 5 Das Planungsgebiet umfasst den überwiegenden und nördlichen Teil des Flurstücks 212/1 unmittelbar östlich und nördlich der bestehenden Siedlungsgebiete im Bereich „Grüne Höhe / Überesch“ im Norden von Varrelbusch. Es grenzt im Westen an den rechtswirksamen Bebauungsplan Nr. 119 „Varrelbusch Grüne Höhe“ an, der im Wesentlichen allgemeine Wohngebiete (WA) festsetzt, wobei die Wohnbebauung auch bereits realisiert ist. Im Süden prägt der gewachsene Siedlungsbereich nördlich der Straße Pämerhauk die nähere Umgebung. Die Nordgrenze bildet ein in Ost-WestRichtung verlaufender Abschnitt der Straße Grüne Höhe. Nach Osten grenzen landwirtschaftliche Nutzflächen (Ackerflächen) an. Das Plangebiet wird bislang in seinem größeren nördlichen Teil intensiv landwirtschaftlich als Ackerland genutzt. Im Süden wird der Bestand von einem Rasensportplatz gebildet. Die Westgrenze des Plangebiets wird gebildet durch einen historischen Wallheckenzug der sich entlang der Ostseite des Weges Grüne Höhe innerhalb des Plangebiets erstreckt (Baumwallhecke, Eichen). Sonst finden sich keine besonderen Strukturen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 154. Die parallele 61. Flächennutzungsplan-Änderung bezieht außerdem den Weg Grüne Höhe im Westen sowie eine kleine teilweise bereits baulich bzw. als Hausgarten genutzte und sich an den Rasensportplatz im Süden anschließende Fläche in die zu ändernde Plandarstellung ein, um hier keine Außenbereichslücken zu belassen sondern städtebaulich geordnet an die bestehenden Siedlungslagen anzuschließen. 3. PLANERISCHE VORGABEN 3.1 RAUMORDNUNG Im Landesraumordnungsprogramm (LROP 2012) des Landes Niedersachsen liegt Garrel mit seinen Ortsteilen innerhalb des ländlichen Raumes; zum engeren Planungsraum sind keine besonderen verbindlichen Festlegungen getroffen worden. Im wirksamen Regionalen Raumordnungsprogramm des Landkreises Cloppenburg (RROP 2005) ist die Gemeinde Garrel als Grundzentrum dargestellt. In den Grundzentren sind zentrale Einrichtungen und Angebote zur Deckung des täglichen Grundbedarfs bereitzustellen. Regionale Zielvorgaben der Raumordnung beinhalten, die positive Bevölkerungsentwicklung mittel- und langfristig zu fördern, auftretenden Wanderungsverlusten entgegenzuwirken und die regionale Bindung der Bevölkerung durch ein attraktives Angebot an ausreichenden Arbeits- und Ausbildungsplätzen sowie bedarfsgerechten Versorgungs-, Freizeit- und Erholungseinrichtungen zu verstärken. Für das Plangebiets enthält das RROP eine Darstellung als Vorsorgegebiet für die Landwirtschaft auf Grund der besonderen Funktionen der Landwirtschaft. Diese Darstellung trifft für den weitaus überwiegenden Teil der Flächen am Siedlungsrand von Varrelbusch zu. Ein Vorsorgegebiet für die Landwirtschaft zu beanspruchen hält die Gemeinde an dieser Stelle für zulässig, da für die Entwicklung von Baugebieten und nicht landwirtschaftlichen Nutzungen am Siedlungsrand in aller Regel auf solche Flächen zugegriffen werden muss. Die Siedlungserweiterung erfolgt außerdem bedarfsorientiert unter städtebaulich sinnvoller Ergänzung des bestehenden Siedlungskörpers, ohne dass landwirtschaftliche Nutzflächen dadurch mit erheblichem Nachteil für die Bewirtschaftung zerschnitten oder mehr als notwendig beansprucht würden. Die Gemeinde Garrel ist im RROP als Standort mit der besonderen Entwicklungsaufgabe „Erholung“ ausgewiesen. Hinsichtlich der Entwicklungsaufgabe „Erholung“ ist die gute Ausstattung an Naherholungs-, Freizeit- und Sporteinrichtungen zu sichern TOPOS Gemeinde Garrel, Bebauungsplan Nr. 154 „Varrelbusch Grüne Höhe II“ / 61. Änderung des FNP 6 und, wo erforderlich, zu ergänzen. Das Plangebiet liegt innerhalb eines Vorsorgegebietes für die Erholungsnutzung; diese Darstellung trifft jedoch für den gesamten Bereich des Gemeindegebiets (incl. bebauter Ortslagen) von Falkenberg über Varrelbusch bis Staatsforsten zu. Dieses großflächige Gebiet wird nunmehr an seinem Südrand durch zusätzliche Baugebietsausweisungen in Anspruch genommen, die hier an bestehende Siedlungsansätze anknüpfen. Es wird an dieser Stelle der Siedlungsentwicklung ein höheres Gewicht beigemessen als der Entwicklung der Erholungsnutzung. Das Plangebiet liegt laut RROP in einem Vorsorgegebiet für die Trinkwassergewinnung jedoch außerhalb ausgewiesener Wasserschutzzonen; andere Flächen ohne diese Bedeutungszuweisung, die gleichzeitig für eine Wohnbauentwicklung geeignet wären, stehen in Varrelbusch nicht zur Verfügung. Durch die Beanspruchung kleiner Flächen am Siedlungsrand wird dieses Gebiet insgesamt nicht in seiner Funktion beeinträchtigt. Gleichwohl sind im Falle späterer Bauvorhaben die Belange des Grundwasserschutzes zu beachten; es ist ggf. mit Auflagen hinsichtlich der Auswahl der Baumaterialien und der Bauausführung zu rechnen. Die beabsichtigte Ausweisung neuer Wohngebiete, die insbesondere auch der Eigenentwicklung der Bauerschaft Varrelbusch dienen, steht im Einklang mit der Grundzentrumsfunktion der Gemeinde Garrel und trägt zur Umsetzung der raumordnerischen Ziele bei. 3.2 FLÄCHENNUTZUNGSPLANUNG Das Plangebiet ist im wirksamen Flächennutzungsplan der Gemeinde Garrel dargestellt als Flächen für die Landwirtschaft mit überlagernder Darstellung „Sonderbaufläche zur Regelung von Tierhaltungsanlagen“. Für das westlich angrenzende Siedlungsgebiet (Bebauungsplan Nr. 119, s.u.) besteht eine Darstellung als Wohnbauflächen (W) während der übrige südliche angrenzende gewachsene Siedlungsbereich nördlich der Straße Pämerhauk als gemischte Baufläche (M) dargestellt ist (s. nachfolgende Abb.). Für die Flächen im Plangebiet wird der Flächenutzungsplan nunmehr im Parallelverfahren geändert (61. Änderung des Flächennutzungsplanes). Ziel ist es dort Wohnbauflächen (W) darzustellen. Dabei wird auch der Weg Grüne Höhe im Westen sowie eine kleine teilweise bereits baulich genutzte Fläche im Süden in die zu ändernde Plandarstellung aufgenommen, um hier keine Außenbereichslücken zu belassen sondern städtebaulich geordnet an die bestehenden Siedlungslagen anzuschließen (s. Entwurf der Plandarstellung zur 61. Flächennutzungsplan-Änderung). Der Bebauungsplan entspricht damit künftig dem Entwicklungsgebot aus dem Flächennutzungsplan. TOPOS Gemeinde Garrel, Bebauungsplan Nr. 154 „Varrelbusch Grüne Höhe II“ / 61. Änderung des FNP Abb.: Ausschnitt aus dem wirksamen Flächennutzungsplan der Gemeinde Garrel. Maßstab ca. 1 : 4.000. 3.3 VERBINDLICHE BAULEITPLANUNG 7 Der Bebauungsplan Nr. 154 grenzt im Westen an den rechtswirksamen Bebauungsplan Nr. 119 „Varrelbusch Grüne Höhe“ an (in Kraft seit dem 23.04.2005), der allgemeine Wohngebiete (WA) festsetzt, wobei die Wohnbebauung auch bereits realisiert ist. Das Plangebiet ist bislang Teil des Bebauungsplanes Nr.117 „Tierhaltungsanlagen“, der hier jedoch keine überbaubare Fläche für Stallanlagen vorsieht. Durch den Bebauungsplan Nr. 154 wird der Bebauungsplan Nr. 117 in diesen Teilbereichen überplant (s.a. Kap. 1). Die angrenzenden Bebauungspläne sind im Bebauungsplan Nr. 154 entsprechend gekennzeichnet. TOPOS Gemeinde Garrel, Bebauungsplan Nr. 154 „Varrelbusch Grüne Höhe II“ / 61. Änderung des FNP 4. FACHLICHE VORGABEN 4.1 LANDSCHAFTSPLANUNG 8 Der Landschaftsrahmenplan (LRP) des Landkreises Cloppenburg von 1998 weist das Planungsgebiet auf Grund der intensiven Nutzung durch die Landwirtschaft in Karte 6 überwiegend als „stark eingeschränkt“ (Wertstufe 4) in seiner Bedeutung für Arten und Lebensgemeinschaften aus. Lediglich der Bereich des Wallheckenzuges am Westrand wird als „eingeschränkt“ (Wertstufe 3) dargestellt, was auch allgemein für die Hausgartenareale der gewachsenen Siedlungsteile zutrifft. Der Landschaftsplan (LP) der Gemeinde Garrel (1995) zeigt in seiner Biotop- und Nutzungstypenkarte (Karte 3) für das Plangebiet (s. nachfolgender Kartenausschnitt, Stand: 1993) kein besonderes Konfliktpotential auf. Der weitaus größte Teil des Gebietes wird von intensiv genutzten Ackerflächen eingenommen. Der Rasensportplatz im Süden ist durch einen Planeinschrieb in der Unterlage ebenfalls erkennbar. Ackerland und Rasensportplätze haben nach den gebräuchlichen Biotopbewertungsverfahren nur eine geringe Bedeutung für Naturschutz und Landschaftspflege. Die in Karte 3 des LP entlang der Westseite des Plangebiets verzeichnete Wallhecke (Baumwallhecke, überwiegend Eichen) ist Teil eines den in Nord-Süd- Richtung verlaufenden Abschnitt der Grünen Höhe begleitenden Doppelwallheckenzugs („Tredde“), dessen östlicher Teil bereits innerhalb des angrenzenden Bebauungsplans Nr. 119 liegt. Er wurde hier – bis auf einzelne Durchbrüche für Zuwegungen – auf öffentlicher Grünfläche zur Erhaltung festgesetzt. In Karte 7 West des LP (Wertvolle Bereiche für Arten und Lebensgemeinschaften, Stand 1993) werden die vorgenannten beiden parallelen Wallheckenzüge als "Wallhecken mit hoher Bedeutung für den Arten- und Biotopschutz" bezeichnet. In Karte 4 des LP (Landschafts- und Ortsbild - Vielfalt, Eigenart und Schönheit der Landschaft, Stand: 1994) sind große Bereiche nördlich der Ortslage Varrelbusch als "Außenbereich mit gegliederter Landschaftsstruktur (Hofgehölze, Wallhecken, Gehölzreihen)" dargestellt. In Karte 11 West des LP (Maßnahmen und Entwicklungsziele, Stand: 1995) finden sich folgende Maßnahmenempfehlungen: - für die Wallheckenzüge beiderseits des Weges der Erhalt einer wichtigen Grünverbindung, - für die Siedlungslage Varrelbusch Aufwertung des Siedlungsbereiches (naturnahe Pflege gemeindeeigener Flächen, Optimierung der Ein- und Durchgrünung durch Gehölze, Dach- und Fassadenbegrünung, Flächenentsiegelung), - für den Rasensportplatz und die landwirtschaftlichen Flächen östlich der Wallhecken Erhaltung und ökologische Aufwertung kulturhistorisch wertvoller Eschböden und alter Ackerstandorte (u.a. Entwicklung von Ackerrandstreifen, Minimierung der Nährstoffzufuhr). Was die bodenkundliche Situation im Plangebiet angeht, so ergab ein Abgleich mit der digitalen Bodenübersichtskarte 1:50.000 (NIBIS © Kartenserver, Zugriff: 09.08.2016), dass trotz der örtlichen Lagebezeichnung „Überesch“ der größere nördliche Teil von einem Podsol und der übrige südliche Teil von einer PseudogleyBraunerde eingenommen wird; das Plangebiet befindet sich demnach nicht in einem Suchraum für schutzwürdige Böden. TOPOS Gemeinde Garrel, Bebauungsplan Nr. 154 „Varrelbusch Grüne Höhe II“ / 61. Änderung des FNP 9 Nicht vom LP dokumentiert ist die erhebliche Baulandentwicklung während der zurückliegenden ca. 10 Jahre, im Rahmen derer sich der Siedlungskörper sowohl südöstlich als auch nördlich der der Straße Pämerhauk und im Bereich „Grüne Höhe“ bis unmittelbar westlich (hier Bebauungsplan Nr. 119) des Plangebietes ausgedehnt hat (s.a. Kap. 3.2, Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan). Die vorhandene Wallhecke am Westrand soll – bis auf wenige und für die Erschließung notwendige Durchbrüche – wie schon im angrenzenden Bebauungsplan Nr. 119 auf öffentlichen Grünflächen erhalten bleiben, wobei die Durchbrüche durch Neuanlage einer Wallhecke am nördlichen Gebietsrand ersetzt werden sollen. Daher führt diese Planung insgesamt, bei der überwiegend in ihrer Funktion für Natur und Landschaft stark eingeschränkte Flächen für die notwendige Siedlungsentwicklung beansprucht werden, zu keinen besonderen Konflikten mit den Darstellungen der Fachpläne der Landschaftsplanung. Abb.: Ausschnitt aus dem Landschaftsplan der Gemeinde Garrel, Karte 5 West „Biotop- und Nutzungstypen“. Maßstab 1 : 5.000. TOPOS 4.2 Gemeinde Garrel, Bebauungsplan Nr. 154 „Varrelbusch Grüne Höhe II“ / 61. Änderung des FNP 10 DENKMALSCHUTZ Besondere Objekte des Denkmalschutzes sind im Planungsgebiet nicht vorhanden bzw. der Gemeinde nicht bekannt geworden. Es wird jedoch auf die Meldepflicht vorund frühgeschichtlicher Bodenfunde nachrichtlich auf dem Bebauungsplan hingewiesen. Sollten bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde (das können u.a. sein: Tongefäßscherben, Holzkohleansammlungen, Schlacken sowie auffällige Bodenverfärbungen u. Steinkonzentrationen, auch geringe Spuren solcher Funde) gemacht werden, sind diese gem. § 14 Abs. 1 des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes (NDSchG) meldepflichtig und müssen der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Niedersächsischen Landesamt für Denkmalpflege – Referat Archäologie, Ofener Straße 15, 26121 Oldenburg, Tel. 0441/7992120 - unverzüglich gemeldet werden. Meldepflichtig ist der Finder, der Leiter der Arbeiten oder der Unternehmer. Bodenfunde und Fundstellen sind nach § 14 Abs. 2 des NDSchG bis zum Ablauf von 4 Werktagen nach der Anzeige unverändert zu lassen, bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu tragen, wenn nicht die Denkmalschutzbehörde vorher die Fortsetzung der Arbeit gestattet. 4.3 IMMISSIONSSCHUTZ (s. Ausführungen im Abschnitt „Umweltbericht“, Kap. 11 der Begründung) TOPOS 5. Gemeinde Garrel, Bebauungsplan Nr. 154 „Varrelbusch Grüne Höhe II“ / 61. Änderung des FNP 11 ZIELE UND ZWECKE DER PLANUNG Im Norden von Varrelbusch sollen im Bereich „Grüne Höhe / Überesch“ weitere Wohngebiete (WA) entwickelt werden, indem der vorhandene Siedlungsbereich nach Osten erweitert wird. Die Gemeinde beabsichtigt damit die Bauerschaft Varrelbusch weiter zu entwickeln und die anhaltende Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken vor Ort zu bedienen. Auf Ebene des Flächennutzungsplans sollen dazu Wohnbauflächen (W) dargestellt werden, die auf Ebene des Bebauungsplans zu allgemeinen Wohngebieten (WA) entwickelt werden sollen. Durch den Bebauungsplan Nr. 154 soll ein Baugebiet mit ca. 18 neuen Baugrundstücken im Nutzungsrahmen eines allgemeinen Wohngebietes (WA) entstehen, um den anhaltenden Bedarf nach solchen Bauflächen in Varrelbusch kurzfristig bedienen zu können. Die gewählten Flächen bieten sich an, da sie für die geplante Siedlungsentwicklung zur Verfügung stehen und die vorhandene Siedlungslage städtebaulich sinnvoll ergänzen. Die Wohnbauflächenerweiterung ist erforderlich aufgrund der anhaltend großen Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken in den letzten Jahren und der vorliegenden Anmeldungen in Varrelbusch. Die Grundstücke innerhalb ausgewiesener (auch angrenzender) Bebauungspläne sind allesamt an Interessenten vergeben und überwiegend auch bereits bebaut. Weitere Wohnbauflächen müssen zeitnah zum Bedarf angeboten werden. Die Gemeinde befindet sich im Wettbewerb mit anderen Kommunen. Sie muss im Interesse der Beibehaltung einer ausgewogenen demographischen Struktur sowie der Aufrechterhaltung der sozialen Infrastruktur jungen Familien und anderen Bauwilligen ausreichende und bezahlbare Wohnbaumöglichkeiten anbieten können, um so den Wegzug in andere Orte zu verhindern bzw. neue Einwohner, die nicht selten auch Arbeitsplätze vor Ort einnehmen, zu gewinnen. Auf Ebene der 61. Änderung des Flächennutzungsplans werden außer den Wohnbauflächen (W) im Bereich des Bebauungsplans Nr. 154 auch der Weg Grüne Höhe im Westen sowie eine kleine teilweise bereits baulich genutzte Fläche im Süden in die zu ändernde Plandarstellung aufgenommen, um hier keine Außenbereichslücken zu belassen sondern städtebaulich geordnet an die bestehenden Siedlungslagen anzuschließen. 6. DIE INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES IM EINZELNEN Die geplanten zeichnerischen und textlichen Festsetzungen sind dem Bebauungsplan zu entnehmen. Gemäß der städtebaulichen Zielsetzung sowie der gewachsenen und westlich angrenzenden Ortsstruktur in Varrelbusch werden allgemeine Wohngebiete (WA) festgesetzt. Im allgemeinen Wohngebiet (WA) sind Gebäude in offener Bauweise (o) als nur Einzelhäuser [E] zulässig. Das Maß der baulichen Nutzung bei dieser Bebauung ist mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und einer Geschossflächenzahl von 0,5 sowie einer Firsthöhe von höchstens 9,0 m festgesetzt, wobei die Gebäude nur ein Vollgeschoss (I) aufweisen dürfen. Außerdem wird eine Mindestgrundstücksgröße von 650 m² festgesetzt, um eine übermäßige Verdichtung zu vermeiden. Ergänzend wird die Zahl der Wohneinheiten je Wohngebäude auf 2 begrenzt. Insgesamt wird damit die TOPOS Gemeinde Garrel, Bebauungsplan Nr. 154 „Varrelbusch Grüne Höhe II“ / 61. Änderung des FNP 12 vorliegende, aufgelockerte Bebauung angrenzender Siedlungslagen auch in diesem Baugebiet fortgesetzt. Die Überschreitung der Grundflächenzahl für die in § 19 Abs.4 Satz 1 genannten Anlagen (u.a. Garagen, Stellplätze, Zufahrten und weitere bauliche Nebenanlagen) im WA-Gebiet wird auf 25 % ausgeschlossen, um die Versiegelung und damit den Eingriff in den Boden- und Wasserhaushalt auch im Interesse einer geregelten Siedlungswasserwirtschaft zu begrenzen. Einzelne im Wohngebiet (WA) nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) allgemein oder auch nur ausnahmsweise zulässigen Nutzungen werden ausgeschlossen. Schank- und Speisewirtschaften sowie Tankstellen bringen angesichts der rückwärtigen Lage zu angrenzenden Wohngebieten zu viel Störungspotenzial mit sich. Für sie gibt es in Varelbusch und Umgebung ausreichend andere Standorte. Gartenbaubetriebe sollen auf Grund ihres hohen Flächenbedarfes hier nicht angesiedelt werden, da die hier nur begrenzt zur Verfügung stehenden Grundflächen möglichst effizient einer Bebauung zugeführt werden sollen. In den Baugebieten ist die Baugrenze zur Freihaltung einer Vorgartenzone mit 5 m Abstand zu den internen Erschließungsstraßen festgesetzt.. Die Bauteppiche in den allgemeinen Wohngebieten ermöglichen je nach Grundstücksgröße sinnvolle Bautiefen. Am Westrand des Gebiets wird die dort vorhandene Wallhecke – bis auf wenige und für die Erschließung notwendige Durchbrüche – wie schon im angrenzenden Bebauungsplan Nr. 119 - auf öffentlichen Grünflächen zur Erhaltung festgesetzt. Sie wird im Plan außerdem entsprechend als Schutzobjekt (§ 22 NAGBNatSchG) gekennzeichnet. Am Nordrand des Gebietes werden Pflanzgebote für standortgerechte Laubgehölze auf öffentlichen Grünflächen festgesetzt. Hier erfolgt eine Neuanlage einer Wallhecke, womit die Durchbrüche der vorhandenen Wallhecke am Westrand flächenmäßig und biotopstrukturell ersetzt werden sollen. Die Festsetzungen von öffentlichen Grünflächen dienen somit auch der teilweisen Kompensation der zu erwartenden Eingriffe in Naturhaushalt und Landschaftsbild im Geltungsbereich. 7. VERKEHRSERSCHLIEßUNG Das gewählte Erschließungssystem ist aus der Planzeichnung ersichtlich. Eine Erschließung der neuen Wohngebietsgrundstücke erfolgt über eine Anbindung an die westlich und innerhalb des bestehenden Bebauungsplans Nr. 154 in NordSüd-Richtung verlaufende Straße „Grüne Höhe“. Zu dieser Straße werden insgesamt drei Straßenanschlüsse vorgesehen. Mit einer ringförmigen Straßenführung im Norden sowie einer Stichstraße im Süden wird das neue Baugebiet in der Tiefe erschlossen. Dabei werden auch Straßenstutzen in Richtung Osten vorgehalten für eine künftig denkbare Fortführung der Wohngebietsentwicklung. Über die Straße „Grüne Höhe“ im Norden sowie die Straße „Pämerhauk“ im Süden ist das Gebiet an das örtliche und überörtliche Verkehrsnetz angebunden. TOPOS 8. Gemeinde Garrel, Bebauungsplan Nr. 154 „Varrelbusch Grüne Höhe II“ / 61. Änderung des FNP 13 VER- UND ENTSORGUNG; SPIELPLATZ Die Versorgung des Baugebietes mit elektrischer Energie erfolgt über das Versorgungsnetz der EWE. Die Versorgung mit Telekommunikationsleitungen erfolgt durch die Deutsche Telekom AG oder ggf. durch entsprechende andere Leitungsträger. Die Versorgung mit Wasser erfolgt über das Versorgungsnetz des OOWV. Die Löschwasserversorgung erfolgt im Rahmen der Herstellung der Erschließungsanlagen. Anzahl und Lage der für den Brandschutz erforderlichen Löschwasserentnahmestellen werden dann bestimmt. Es ist dann zu berücksichtigen, dass in einem Umkreis von 300 m für eine ausreichende Bereitstellung von Löschwasserentnahmestellen gesorgt wird. Für dieses Baugebiet werden gemäß des Arbeitsblattes W 405 des Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfaches e.V. (DVGW) Entnahmekapazitäten von 800 l/min (48 m³/h) bei WA über einen Zeitraum von 2 Stunden als Grundschutz erforderlich. Hierfür können die öffentliche Trinkwasserversorgung, natürliche oder künstliche offene Gewässer, Löschwasserbrunnen oder -behälter (z.B. auch Unterflurhydranten) in Ansatz gebracht werden. Die Abfallbeseitigung wird vom Landkreis Cloppenburg durch Satzung geregelt. Es besteht Anschluss- und Benutzungszwang. Anfallende Sonderabfälle sind vom Abfallerzeuger einer ordnungsgemäßen Entsorgung zuzuführen. Die Abwasserbeseitigung erfolgt durch den Anschluss an die öffentliche Kläranlage. Das anfallende Oberflächenwasser wird nach derzeitigem Planungsstand innerhalb des Plangebietes durch Versickerung entsorgt. Eine gefahrlose Ableitung des Oberflächenwassers ist somit gewährleistet. Geplante wasserwirtschaftliche Maßnahmen (z.B. Bau von Regenrückhaltebecken, Verrohrungen, Gewässerverlegungen, Einleitungen, usw.) dürfen erst nach Erteilung der entsprechenden Genehmigungen und/ oder Erlaubnisse nach dem Wasserhaushaltsgesetz (WHG) bzw. dem Niedersächsischen Wassergesetz (NWG) umgesetzt werden. Anträge sind an die zuständige Wasserbehörde zu stellen. Spielmöglichkeiten für Kleinkinder (im Alter bis zu 6 Jahren) werden auf Grund der vorgesehenen Einzelhausbebauung i.d.R. auf den Grundstücken mit ausreichender Bewegungsfreiheit angelegt werden. Außerdem bestehen Kinderspielplätze in vertretbarer Entfernung zum Plangebiet an folgenden Orten: - Spielplatz bei der Schule, ca. 500 m entfernt, - Spielplatz an der Ecke „Hinterm Wall“ / „Wesselei“, Flurstück 48/16, ca. 540 m entfernt. Die Gemeinde hält diese Flächen nach Lage und Größe für eine SpielplatzVersorgung auch dieses neuen Wohngebietes für ausreichend. TOPOS 9. Gemeinde Garrel, Bebauungsplan Nr. 154 „Varrelbusch Grüne Höhe II“ / 61. Änderung des FNP 14 EINGRIFFSREGELUNG Grundlage der Erfassung und Bewertung von Natur und Landschaft sind der „Kartierschlüssel für Biotoptypen in Niedersachsen“ (DRACHENFELS 2011) und die „Arbeitshilfe zur Ermittlung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen in der Bauleitplanung“ (Hrsg. NIEDERSÄCHSISCHER STÄDTETAG) ergänzt durch die „Einstufungen der Biotoptypen in Niedersachsen“ (DRACHENFELS 2012). Zu Einzelheiten der Bestandsaufnahme und der Bewertung der im Rahmen der Eingriffsregelung zu berücksichtigenden Schützgüter wird auf die Darstellungen des Landschaftsplanes (s. Kap. 4.1) und im Übrigen auf den Umweltbericht, der separater Teil dieser Begründung wird (s. Kap. „Umweltbericht“), verwiesen. Die Biotopausstattung des Gebietes wurde mit einem neueren Luftbild abgeglichen. Eine Übersicht über die im Plangebiet anzutreffenden Biotop- und Nutzungstypen ist der entsprechenden Karte zu entnehmen (s. Folgeseite). Demnach wird das Gebiet ganz überwiegend von intensiv genutzten landwirtschaftlichen Flächen (Acker) ohne besondere Strukturen sowie im südlichen Teil von einem Rasensportplatz eingenommen. Entsprechend der hier verwendeten „Arbeitshilfe des Niedersächsischen Städtetages zur Ermittlung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen“ sind die vorhandenen Ackerflächen (A) sowie der Rasensportplatz (PSP) gering zu bewerten (Wertstufe 1). Entlang der Westseite des Plangebiets erstreckt sich eine Wallhecke (HWB = Baumwallhecke, Wertstufe 5, überwiegend Eichen); sie ist Teil eines den in Nord-SüdRichtung verlaufenden Weges („Grüne Höhe“) begleitenden Doppelwallheckenzugs („Tredde“), dessen östlicher Teil bereits innerhalb des angrenzenden Bebauungsplans Nr. 119 liegt. Er wurde hier – bis auf einzelne Durchbrüche für Zuwegungen – auf öffentlicher Grünfläche zur Erhaltung festgesetzt. Der Wallheckenzug hat eine hohe Bedeutung für Arten- und Lebensgemeinschaften. Dennoch muss die Wallhecke zum Zwecke der notwendigen Erschließung für einzelne Straßenanschlüsse durchbrochen werden. Die verloren gehenden Strukturen sollen daher auf einer Anpflanzfläche am nördlichen Baugebietsrand durch die Neuanlage einer Wallhecke ersetzt werden (s.u.). Ein erheblicher Eingriff besteht in der Erhöhung der Bodenversiegelung durch die Bebauung. Im WA-Gebiet wird die Versiegelungsmöglichkeit durch entsprechende Festsetzung einer GRZ von 0,4 (unter textlicher Begrenzung ihrer Überschreitung um höchstens 25 %) auf höchstens 50% der Baugebietsfläche begrenzt. Durch den Eingriff gehen auch Teillebensräume für die Pflanzen- und Tierwelt der Agrarlandschaft des siedlungsnahen Raumes verloren. Ein weiterer Eingriff besteht in der Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes durch ein neues Baugebiet im Anschluss an die blickoffene Feldflur am Siedlungsrand. Der Eingriff in das Orts- und Landschaftsbild wird durch die Begrenzung der Höhenentwicklung von Gebäuden gemildert. Im Zuge des Straßenausbaus im Wohngebiet kann außerdem von einem begrünten Flächenanteil von 20% der Verkehrsfläche (z.B. für Rabatten und Baumpflanzungen im Straßenseitenraum) ausgegangen werden. TOPOS Abb.: Gemeinde Garrel, Bebauungsplan Nr. 154 „Varrelbusch Grüne Höhe II“ / 61. Änderung des FNP 15 Karte „Biotop- und Nutzungstypen“. Für Abkürzungen und Erläuterungen siehe Text. Maßstab 1 : 2.000. TOPOS Gemeinde Garrel, Bebauungsplan Nr. 154 „Varrelbusch Grüne Höhe II“ / 61. Änderung des FNP 16 Die Flächen schließen im Süden und Westen unmittelbar an bestehende Straßen und Siedlungsgebiete an. Am Westrand des Gebiets wird die dort vorhandene Wallhecke – bis auf wenige und für die Erschließung notwendige Durchbrüche – im Bebauungsplan Nr. 154 wie schon im angrenzenden Bebauungsplan Nr. 119 - auf öffentlichen Grünflächen zur Erhaltung festgesetzt. Sie wird im Plan außerdem entsprechend als Schutzobjekt (§ 22 NAGBNatSchG) gekennzeichnet. Dies dient der Vermeidung und Minimierung von Eingriffen. Am Nordrand des Gebietes werden im Bebauungsplan Nr. 154 Pflanzgebote für standortgerechte Laubgehölze auf öffentlichen Grünflächen festgesetzt. Hier erfolgt eine Neuanlage einer Wallhecke, womit die Durchbrüche der vorhandenen Wallhecke am Westrand flächenmäßig und biotopstrukturell ersetzt werden sollen. Die Festsetzungen von öffentlichen Grünflächen dienen somit auch der teilweisen Kompensation der zu erwartenden Eingriffe in Naturhaushalt und Landschaftsbild im Geltungsbereich. Nach Osten grenzt das Plangebiet mit Baugebieten bzw. Straßenland an die blickoffene Feldflur an. Von der Festsetzung von Anpflanzflächen am östlichen Gebietsrand wird jedoch abgesehen, da die Siedlungsentwicklung künftig in diese Richtung fortgeführt werden soll, was hinsichtlich der Arrondierung des Ortes Varrelbusch eine städtebaulich sinnvolle Planungsoption darstellt. Die Gemeinde stellt hier in die Abwägung ein, dass ein Pflanzstreifen bei einer weiteren Baugebietsentwicklung auf Grund der dann entstehenden ungünstigen Innenlage später wieder aufgehoben werden müsste. Der Eingriff ist nicht vermeidbar, da für die notwendige Siedlungsentwicklung in aller Regel Flächen am Siedlungsrand in Anspruch genommen werden müssen. Die gewählten Flächen schließen außerdem direkt an den bestehenden und zu erweiternden Siedlungskörper an. Der Eingriff ist vertretbar, da die betroffenen Schutzgüter überwiegend von geringer Wertigkeit sind und der Eingriff - soweit sinnvoll möglich reduziert wird (s.o.). Eine nennenswerte Kompensation - über die oben genannte Neuanlage einer Wallhecke hinaus – ist innerhalb des Plangebietes nicht möglich, da die Flächen im Sinne eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden möglichst vollständig der baulichen Entwicklung zugeführt werden sollen. Die verlustig gehenden Wertigkeiten sollen daher überwiegend auf externer Fläche kompensiert werden (s. nachfolgende Tabelle „Eingriffs- und Kompensationsberechnung“). Die Flächen sind noch nicht genau festgelegt. Sofern für die Kompensation Flächen aus privater Hand gewidmet werden sollen, wird die Gemeinde rechtzeitig vor Satzungsbeschluss die Flächen und die vorgesehenen Maßnahmen durch geeignete Instrumente (z.B. öffentlich-rechtlicher Vertrag mit dem Eigentümer, Grundbucheintrag) sicherstellen. TOPOS Gemeinde Garrel, Bebauungsplan Nr. 154 „Varrelbusch Grüne Höhe II“ / 61. Änderung des FNP 17 TOPOS Gemeinde Garrel, Bebauungsplan Nr. 154 „Varrelbusch Grüne Höhe II“ / 61. Änderung des FNP 10. FLÄCHENBILANZ (bezogen auf das Planungsrecht) 10.1 61. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANES Bestand: (gem. Flächennutzungsplan) Flächen für die Landwirtschaft bzw. Sonderbaufläche zur Regelung von Tierhaltungsanlagen gesamt 22.609 m² 22.609 m² Planung: Wohnbauflächen (W) gesamt 10.2 22.609 m² 22.609 m² BEBAUUNGSPLAN NR. 154 Bestand: (gem. Flächennutzungsplanung incl. der 61. FNP-Änderung) Wohnbauflächen (W) gesamt 18.521 m² 18.521 m² Planung: allgemeine Wohngebiete (WA) Straßenverkehrsflächen Grünflächen (Gehölzerhaltung u. Anpflanzungen) gesamt 14.708 2.392 1.421 18.521 m² m² m² m² 18 TOPOS 11. Gemeinde Garrel, Bebauungsplan Nr. 154 „Varrelbusch Grüne Höhe II“ / 61. Änderung des FNP 19 UMWELTBERICHT (NOCH ZU ERSTELLEN) Für die vorliegenden Bauleitplanverfahren wird im Aufstellungsverfahren ein Umweltbericht erforderlich, der gesonderter Bestandteil der Begründung wird. Entsprechende Darstellungen werden im Verfahrenslauf ergänzt bzw. soweit erforderlich fortgeschrieben. Diese frühzeitige Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB dient auch der Abfrage im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB. 11.1 GERÜCHE AUS DER TIERHALTUNG Im Umfeld des Planungsgebietes liegen verschiedene Tierhaltungsbetriebe mit entsprechenden Stallanlagen. Die mögliche Immissionsbelastung für die geplante Wohngebietsnutzung wurde durch die Landwirtschaftskammer Niedersachsen (LWK), Sachgebiet Immissionsschutz (Cloppenburg), unter Berücksichtigung der derzeit aktuellen Fassung der Geruchsimmissionsrichtlinie (GIRL) sowie der VDI-Richtlinien berechnet. Verwendet wurde dabei das anerkannte Geruchsausbreitungsmodell AUSTAL2000G (s. Ergebnisgrafik in der Anlage, Stand: 29.10.2014). Nach den Ermittlungen der LWK waren 7 Tierhaltungsbetriebe zu berücksichtigen. Im Ergebnis werden im Plangebiet relative Geruchsstundenhäufigkeiten zwischen ca. 5,9 % im Südwesten und 8,9 % im Nordosten errechnet. Somit wird der maßgebliche Immissionswert (IW) der GIRL für Wohn- und Mischgebiete (1 Geruchseinheit GE pro m³ an höchstens 10% der Jahresstunden) im gesamten Plangebiet unterschritten. Nach Auffassung der Gemeinde sind von daher Immissionskonflikte mit der Tierhaltung umliegender Betrieb in Folge der Umsetzung dieser Wohngebietsplanung nicht zu erwarten. ANLAGEN - Ergebnisgrafik der Geruchsausbreitungsrechnung der Landwirtschaftskammer (LWK) Niedersachsen, 1 Blatt A4 (Stand: 29.10.2014).
