Begründung zum B-Plan 78
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TOPOS GEMEINDE MOLBERGEN BEBAUUNGSPLAN NR. 78 „PEHEIM, WESTLICH MARKHAUSER STRASSE II“ (BESCHLEUNIGTES VERFAHREN) MIT ÖRTLICHEN BAUVORSCHRIFTEN BEGRÜNDUNG Fassung für die Beteiligungen gem. § 13 a BauGB i.V.m. § 3 (2) und § 4 (2) BauGB _________________________________________________________________ HS6/U:\HERZOG\EIGENE DATEIEN\BAULEITPLANUNGEN\B-PLAN 78_PEHEIM, WESTL. MARKHAUSER STRAßE II\§ 4(2)_ÖFFTL. AUSLEGUNG\BEBAUUNGSPLAN NR. 78 PEHEIM PLAN UND BEGRÜNDUNGDATEIEN\B78PEHEIM_§13A_ÜBERARBEITET.DOC 29.03.2017 TOPOS Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ 2 INHALT 1. Allgemeines ........................................................................................................3 2. Lage des Geltungsbereiches; Kartengrundlage; bisherige Nutzung ..................3 3. Planerische Vorgaben ........................................................................................4 3.1 3.2 3.3 4. Regional- und Landesplanung ........................................................................4 Flächennutzungsplanung ...............................................................................5 Verbindliche Bauleitplanung ...........................................................................8 Fachliche Vorgaben .........................................................................................10 4.1 Landschaftsplanung .....................................................................................10 4.2 Belange des Denkmalschutzes ....................................................................10 4.3 Belange des Immissionsschutzes ................................................................11 4.3.1 Geruchseinwirkungen ............................................................................11 4.3.2 Straßenverkehrslärm ..............................................................................14 5. Ziele und Zwecke der Planung .........................................................................14 6. Festsetzungen des Bebauungsplanes im Einzelnen .......................................16 7. Verkehrserschliessung .....................................................................................18 8. Ver- und Entsorgung ........................................................................................19 9. Hinweise zu Eingriffsregelung und Umweltbericht ...........................................20 10. Flächenbilanz ...................................................................................................21 Anlagen .......................................................................................................................21 TOPOS 1. Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ 3 ALLGEMEINES Mit dieser Planung soll innerhalb der Ortslage von Peheim im Bereich westlich der „Markhauser Straße“ (L 831) und nördlich der „Raiffeisenstraße“ im Zuge der Nachverdichtung und verbesserten baulichen Ausnutzbarkeit von Flächen eine erweitere Ausweisung von allgemeinen Wohngebieten und Neubeordnung der Erschließungssituation in einem Teil der hier bislang schon festgesetzten Wohngebiete (Bebauungsplan Nr. 50 im Stand der 1. Änderung) erfolgen. Damit soll das Angebot an Wohngebietsgrundstücken verbessert werden. Insgesamt will die Gemeinde damit der entsprechenden Nachfragesituation entsprechen; derzeit gehen stetig neue Anfragen mit Wünschen nach Reservierung von Baugrundstücken in Peheim ein. Der Rat der Gemeinde Molbergen beschloss daher in seiner Sitzung am 02.11.2015 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“. Der Beschluss gründet sich u.a. auf § 1 Abs. 3 und § 13a des Baugesetzbuches (BauGB) sowie auf § 58 des Niedersächsischen Kommunalverfassungsgesetzes (NKomVG), jeweils in der z.Z. geltenden Fassung. Gleichzeitig mit dem Bebauungsplan werden örtliche Bauvorschriften gemäß § 84 NBauO erlassen. Mit diesem Bebauungsplan Nr. 78 werden südliche Teilflächen des angrenzenden Bebauungsplanes Nr. 50 „Peheim, westlich Markhauser Straße“ im Stand seiner 1. Änderung (rechtsverbindlich seit dem 25.07.2012) überplant. Die überplanten Teilbereiche sind in der Planzeichnung gekennzeichnet. Mit Rechtskraft des Bebauungsplanes Nr. 78 verlieren die bisherigen Festsetzungen des genannten Bebauungsplanes in den überplanten Teilbereichen ihre Gültigkeit; stattdessen gelten hier fortan die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 78. Dieser Bebauungsplan hat Maßnahmen der Innenentwicklung der Gemeinde Molbergen im Ortsteil Peheim zum Gegenstand und wird daher gem. § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 BauGB entsprechend. Es wird daher von der Umweltprüfung, von dem Umweltbericht, von der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung abgesehen. 2. LAGE DES GELTUNGSBEREICHES; KARTENGRUNDLAGE; BISHERIGE NUTZUNG Der Bebauungsplanentwurf wurde auf einer vom Vermessungsbüro ÖBVI Timmen (Cloppenburg) erstellten digitalen Kartengrundlage (Stand: 09.03.2017, UTMKoordinatensystem) im Maßstab 1 : 1.000 gezeichnet. Die Lage des Geltungsbereiches ist aus der Übersichtskarte (s. Deckblatt, Auszug aus dem ALKIS, Maßstab 1 : 5.000) ersichtlich. Die parzellenscharfe Abgrenzung ergibt sich aus der Planzeichnung. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 78 liegt im Nordwesten des Ortes Peheim. Er umfasst im größeren nördlichen Teil bereits als allgemeine Wohngebiete (WA) verbindlich beplante aber noch unbebaute Bereiche (Südteil des anschließenden und hier zu überplanenden Bebauungsplan Nr. 50 im Stand seiner 1. Änderung). Diese und die übrigen Flächen nördlich der Raiffeisenstraße wurden übergangsweise größtenteils bis vor kurzem noch intensiv landwirtschaftlich genutzt. Am Ostrand ver- TOPOS Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ 4 läuft die vom übrigen Plangebiet durch den gehölzbestandenen ehemaligen Markstreifen getrennte „Markhauser Straße“ (L 831). Der Markstreifen verläuft hier – wie bereits im angrenzenden Bebauungsplan Nr. 50 - im Geltungsbereich und schließt zu den geplanten Wohngebieten mit einer Wallhecke ab, deren Wall noch verhältnismäßig gut erkennbar und überwiegend mit alten Stieleichen sowie Holunder und Brombeeren bewachsen ist. Auch an der Nordseite der Raiffeisenstraße verläuft eine Wallhecke im Geltungsbereich; diese besitzt einen stark degradierten Wall, der stellenweise kaum noch erkennbar ist. Dominante Baumart ist die Stieleiche, strauchiger Unterwuchs ist kaum vorhanden. Im Norden grenzen die teilweise bereits erschlossenen und bebauten bzw. in Bebauung befindlichen Wohngebiete des Bebauungsplans Nr. 50 (im Stand der 1. Änderung) an (Bereich „Von-Galen-Straße“ und „Kolpingstraße“). Südwestlich des Geltungsbereichs ist an der „Raiffeisenstraße“ (Haus Nr. 3) ein Viehhandelbetrieb (überwiegend Mastschweine und Ferkel) mit seinem dem Plangebiet zugewandten Wohnhaus in einem Gewerbegebiet (GE, Bebauungsplan Nr. 18) ansässig. Südöstlich grenzt außerdem noch eine ehemalige landwirtschaftliche Hofstelle mit Wohnhaus (Raiffeisenstraße Nr. 2) und früheren Wirtschaftsgebäuden an; letztere werden derzeit von einem ortsansässigen Handwerksbetrieb z.T. zu Lagerzwecken genutzt. Die ehemalige Hofstelle liegt im Innenbereich (§ 34 BauGB), wobei die derzeitige Nutzung mit der im Flächennutzungsplan (s. Kap. 3.2) hier dargestellten gemischten Baufläche (M) vereinbar ist. Die übrigen Flächen an der „Raiffeisenstraße“ sind derzeit unbebaut. Die anschließenden Bebauungspläne sind in der Planzeichnung gekennzeichnet. 3. PLANERISCHE VORGABEN 3.1 REGIONAL- UND LANDESPLANUNG Die Verordnung über das Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROPVO) ist seit dem 17.02.2017 in Kraft; damit gilt das LROP 2017. Im LROP liegt Molbergen mit seinen Ortsteilen innerhalb des ländlichen Raumes, innerhalb dessen Maßnahmen durchzuführen sind, die dazu beitragen, diese Räume so zu entwickeln, dass eine ausgewogene Raumstruktur des Landes erreicht wird. Zum engeren Planungsraum sind keine besonderen verbindlichen Festlegungen getroffen worden. Im wirksamen Regionalen Raumordnungsprogramm des Landkreises Cloppenburg (RROP 2005) ist die Gemeinde Molbergen als Grundzentrum dargestellt. In den Grundzentren sind zentrale Einrichtungen und Angebote zur Deckung des täglichen Grundbedarfs bereitzustellen. Regionale Zielvorgaben der Raumordnung beinhalten, die positive Bevölkerungsentwicklung mittel- und langfristig zu fördern, auftretenden Wanderungsverlusten entgegenzuwirken und die regionale Bindung der Bevölkerung durch ein attraktives Angebot an ausreichenden Arbeits- und Ausbildungsplätzen sowie bedarfsgerechten Versorgungs-, Freizeit- und Erholungseinrichtungen zu verstärken. Die beabsichtigte Entwicklung neuer Wohnbauflächen steht im Einklang mit der Grundzentrumsfunktion der Gemeinde Molbergen und trägt zur Umsetzung der raumordnerischen Ziele bei. Die Gemeinde Molbergen ist im RROP als Standort mit der besonderen Entwicklungsaufgabe „Erholung“ ausgewiesen. Hinsichtlich der Entwicklungsaufgabe „Erholung“ ist die gute Ausstattung an Naherholungs-, Freizeit- und Sporteinrichtungen zu TOPOS Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ 5 sichern und, wo erforderlich, zu ergänzen. Das Plangebiet liegt innerhalb eines Vorsorgegebietes für die Erholungsnutzung; diese Darstellung trifft jedoch für das gesamte Gemeindegebiet Molbergens (incl. bebauter Ortslagen) nördlich der L 836 („Vreesner Straße“, Grönheimer Straße“, „Peheimer Straße“, „Cloppenburger Straße“) zu. Dieses großflächige Gebiet wird an seinem Südrand durch zusätzliche Baugebietsausweisungen in Anspruch genommen, wobei hier der bestehende Siedlungsansatz arrondiert wird. Es wird an dieser Stelle der Siedlungsentwicklung ein höheres Gewicht beigemessen als der Entwicklung der Erholungsnutzung. Das Plangebiet liegt laut RROP in einem Vorsorgegebiet für die Trinkwassergewinnung jedoch außerhalb ausgewiesener Wasserschutzzonen; andere Flächen ohne diese Bedeutungszuweisung, die gleichzeitig für eine Wohnbauentwicklung geeignet wären, stehen in Molbergen und Peheim nicht zur Verfügung. Durch die Beanspruchung kleiner Flächen am Siedlungsrand wird dieses Gebiet insgesamt nicht in seiner Funktion beeinträchtigt. Gleichwohl sind im Falle späterer Bauvorhaben die Belange des Grundwasserschutzes zu beachten; es ist ggf. mit Auflagen hinsichtlich der Auswahl der Baumaterialien und der Bauausführung zu rechnen. Im Übrigen ist das Plangebiet Teil des im RROP weiß dargestellten Siedlungsraumes von Peheim. Die Planung ist grundsätzlich mit den Zielen der Raumordnung vereinbar. 3.2 FLÄCHENNUTZUNGSPLANUNG Der wirksame Flächennutzungsplan 2002 (FNP 2002) der Gemeinde Molbergen (s. nachfolgende Abb.) stellt den größeren nördlichen Teil des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes Nr. 78 bereits als Wohnbauflächen (W) dar. Der südliche Teilbereich ist derzeit noch als Grünfläche dargestellt. Diese diente einstmals eine begrünte Abstandszone zu dem früher im südlich der Raiffeisenstraße gelegenen Gewerbegebiet ansässigen Landhandelbetrieb mit Getreidemühle, Getreidetrocknungs- und Futtermittelherstellungsanlagen; dieser Betrieb hat seinen Standort im Jahr 2015 in das Gewerbegebiet an der Linderner Straße im Süden des Ortes Peheim verlegt. Die alten Betriebsgebäude an der Raiffeisenstraße wurden danach abgerissen. Die Gemeinde verfolgt für die betroffenen Flächen nunmehr eine andere städtebauliche Zielsetzung (s. Ausführungen weiter unten). Der Bebauungsplan Nr. 78 entspricht derzeit (allerdings nur im südlichen Teil) nicht der Darstellung des wirksamen Flächennutzungsplans. Die Gemeinde wird jedoch gem. § 13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB ihren Flächennutzungsplan nach in Kraft treten dieses Bebauungsplanes Nr. 78 im Wege der Berichtigung anpassen, wobei dann die Grünflächen-Darstellung entfällt und stattdessen Wohnbauflächen (W) dargestellt werden. Die Gemeinde hat gegenüber 2002 inzwischen andere städtebauliche Zielvorstellungen für den Bereich der Raiffeisenstraße in Peheim. Zwar besteht im FNP 2002 für die unmittelbar südlich der Raiffeisenstraße angrenzenden Flächen noch eine Darstellung von gewerblichen Bauflächen (G), jedoch sind hier während der letzten Jahre Veränderungen eingetreten, weshalb der FNP im diesem Bereich geändert werden soll (14. Änderung des FNP 2002, s. nachfolgende Planausschnitte). Der früher südlich der Raiffeisenstraße ansässige Landhandelbetrieb mit Getreidemühle, Getreidetrocknungs- und Futtermittelherstellungsanlagen hat seinen Standort im Jahr 2015 in das Gewerbegebiet westlich der Linderner Straße (Bereich der TOPOS Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ 6 rechtswirksamen Bebauungspläne Nr. 56 und Nr. 70) im Süden des Ortes Peheim verlegt. Die alten Betriebsgebäude an der Raiffeisenstraße wurden danach abgerissen. Die Gemeinde hat dort Grunderwerb getätigt und beabsichtigt an dieser Stelle einen Festplatz einzurichten, weshalb die Flächen künftig dem Gemeinbedarf gewidmet werden sollen. Der ansässige Viehhandelbetrieb (überwiegend Mastschweine und Ferkel) mit seinem dem Plangebiet zugewandten Wohnhaus (Raiffeisenstraße Nr. 3) steht zwar in einem ausgewiesenen Gewerbegebiet (GE, Bebauungsplan Nr. 18), jedoch ist er nach Immissionscharakteristik, Entwicklungsabsichten und Ausrichtung der Betriebsflächen allerdings auch in einem Mischgebiet (MI) zulässig und möglich. Von daher sollen seine Betriebsflächen - wie auch der südöstlich gelegene Standort der Volksbank (Markhauser Straße 6) – künftig als gemischte Bauflächen (M) dargestellt werden. Die westlich angrenzenden Flächen südlich der Raiffeisenstraße waren vor mehr als 10 Jahren noch für eine gewerbliche Entwicklung vorgesehen. Für diese wurde jedoch ein geeigneter Standort im Süden des Ortes Peheim westlich der Linderner Straße (Bereich der rechtswirksamen Bebauungspläne Nr. 56 und Nr. 70) gefunden und entwickelt. Insofern wurde der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplanplan Nr. 51 "Peheim, Gewerbegebiet Raiffeisenstraße" vom 08.07.2004 in der Ratssitzung am 02.11.2015 förmlich aufgehoben. Im Anschluss wurde auf der gleichen Sitzung die Aufstellung der 14. Änderung des Flächennutzungsplanes 2002 vom Rat der Gemeinde Molbergen beschlossen, womit die gewerblichen Bauflächen (G) im Westen zurückgeplant werden und nunmehr als Flächen für Landwirtschaft bzw. sonstiger Außenbereich dargestellt werden (vgl. nachfolgende Planausschnitte). Abb.: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplanes 2002 der Gemeinde Molbergen. Durchkreuzt sind seinerzeit von der Genehmigung ausgeschlossene Flächen. Maßstab 1 : 5.000. TOPOS Abb.: Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ Ausschnitt aus der 14. Änderung des Flächennutzungsplanes 2002 der Gemeinde Molbergen. Stand: Aufstellungsbeschluss vom 02.11.2015 durch den Rat der Gemeinde Molbergen, Entwurf für die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden sowie der Träger öffentlicher Belange. Maßstab 1 : 5.000. 7 TOPOS 3.3 Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ 8 VERBINDLICHE BAULEITPLANUNG Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 78 umfasst im größeren nördlichen Teil bereits als allgemeine Wohngebiete (WA) verbindlich beplante aber noch unbebaute Bereiche (Südteil des anschließenden und hier zu überplanenden Bebauungsplan Nr. 50 im Stand seiner 1. Änderung, s. nachfolgender Planausschnitt). Hier sind bislang Wohngebäude in abweichender Bauweise (a, Gebäudelänge max. 20 m) mit einem Vollgeschoss (I) zulässig, wobei die Höhenentwicklung der Gebäude durch Obergrenzen für Traufhöhen (TH 6,5 m) und Firsthöhen (FH 9,0 m) gesteuert wird. Es gilt eine zulässige Grundfläche (GRZ)von 0,4 ohne Überschreitungsmöglichkeit. Abb.: Ausschnitt aus Bebauungsplan Nr. 50 der Gemeinde Molbergen im Stand seiner 1. Änderung (rechtsverbindlich seit dem 25.07.2012). Maßstab 1 : 2.000. TOPOS Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ 9 Am Südrand des Bebauungsplans Nr. 50 war außerdem ein - bislang nicht hergestellter - Lärmschutzwall von 3 m Höhe festgesetzt. Er war seinerzeit als Abschirmung gegenüber dem früher im südlich der Raiffeisenstraße gelegenen Gewerbegebiet ansässigen Landhandelbetrieb mit Getreidemühle, Getreidetrocknungs- und Futtermittelherstellungsanlagen vorgesehen; dieser Betrieb hat seinen Standort im Jahr 2015 in das Gewerbegebiet an der Linderner Straße im Süden des Ortes Peheim verlegt. Die alten Betriebsgebäude an der Raiffeisenstraße wurden danach abgerissen. Die Gemeinde hat dort Grunderwerb getätigt und beabsichtigt an dieser Stelle einen Festplatz einzurichten, weshalb die Flächen künftig dem Gemeinbedarf gewidmet werden sollen (vgl. Kap. 3.2). Das Erschließungssystem trug der Situation mit Lärmschutzwall Rechnung und band im Südwesten mit einer Planstraße an die Markhauser Straße (L 831) an. Die bestehenden Wallhecken und sonstigen Gehölzbestände im Bereich des Markstreifens an der Markhauser Straße wurden soweit sinnvoll möglich zeichnerisch wie flankierend auch textlich zur Erhaltung festgesetzt, wobei nachrichtlich im B-Plan auf den Schutzstatus der Wallhecken gem. § 22 NAGBNatSchG hingewiesen wurde. Bezogen auf den Verkehrslärm von der Markhauser Straße wurden aus Gründen des Immissionsschutzes die Lärmpegelbereiche II bis IV gem. DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) festgesetzt, die passive Schallschutzmaßnahmen auf den Grundstücken und an den Gebäuden vorschreiben. So haben Außenbauteile (Wand, Dach, Fenster, Tür) von Räumen mit empfindlicher Nutzung je nach Lärmpegelbereich bestimmte Mindest-Schalldämmwerte einzuhalten. Mit dem Bebauungsplan Nr. 50 im Stand seiner 1. Änderung wurden außerdem örtliche Bauvorschriften über einzuhaltende Dachneigungen differenziert nach Dachformen erlassen. Außerdem wurde eine Versickerungspflicht für das auf den Baugrundstücken anfallende Niederschlagswasser festgelegt. Auf Grund der geänderten Situation vor Ort besteht für den Lärmschutzwall keine planerische Notwendigkeit mehr. Die allgemeinen Wohngebiete (WA) sollen daher nach Süden erweitert werden und das Erschließungssystem angepasst und an die Raiffeisenstraße im Süden angebunden werden. Die zusätzliche neue Anbindung an die Markhauser Straße nördlich der Einmündung der Raiffeisenstraße kann damit entfallen. Mit diesem Bebauungsplan Nr. 78 werden daher südliche Teilflächen des angrenzenden Bebauungsplanes Nr. 50 „Peheim, westlich Markhauser Straße“ im Stand seiner 1. Änderung (rechtsverbindlich seit dem 25.07.2012) überplant. Die überplanten Teilbereiche sind in der Planzeichnung gekennzeichnet. Mit Rechtskraft des Bebauungsplanes Nr. 78 verlieren die bisherigen Festsetzungen des genannten Bebauungsplanes in den überplanten Teilbereichen ihre Gültigkeit; stattdessen gelten hier fortan die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 78. TOPOS Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ 4. FACHLICHE VORGABEN 4.1 LANDSCHAFTSPLANUNG 10 Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 78 liegt im Nordwesten des Ortes Peheim. Er umfasst im größeren nördlichen Teil bereits als allgemeine Wohngebiete (WA) verbindlich beplante aber noch unbebaute Bereiche (Südteil des anschließenden und hier zu überplanenden Bebauungsplan Nr. 50 im Stand seiner 1. Änderung). Weder der Landschaftsrahmenplan (LRP) des Landkreises Cloppenburg von 1998 noch der Landschaftsplan der Gemeinde Molbergen von 1996 bilden bedingt durch den lange zurückliegenden Erfassungs- und Bewertungsstand den Stand der Bauleitplanung und Sieldungsentwicklung an dieser Stelle von Peheim ab. Auf Grund der inzwischen erfolgten Entwicklung sind ihre Darstellungen an dieser Stelle nicht mehr aussagekräftig. Die erweiterte Ausweisung von Wohngebieten führt von daher auch zu keinen planungsrelevanten Konflikten mit der Landschaftsplanung. Die noch unbebauten Flächen im Geltungsbereich werden bis auf die am West- und Südrand vorhandenen Gehölze, die durch die Vermessung dokumentiert sind (s. Planunterlage), von übergangsweise noch intensiv landwirtschaftlich genutzten Flächen eingenommen. Am Ostrand verläuft die vom übrigen Plangebiet durch den gehölzbestandenen ehemaligen Markstreifen getrennte „Markhauser Straße“ (L 831). Der Markstreifen verläuft hier – wie bereits im angrenzenden Bebauungsplan Nr. 50 - im Geltungsbereich und schließt zu den geplanten Wohngebieten mit einer Wallhecke ab, deren Wall noch verhältnismäßig gut erkennbar und überwiegend mit alten Stieleichen sowie Holunder und Brombeeren bewachsen ist. Auch an der Nordseite der Raiffeisenstraße verläuft eine Wallhecke im Geltungsbereich; diese besitzt einen stark degradierten Wall, der stellenweise kaum noch erkennbar ist. Dominante Baumart ist die Stieleiche, strauchiger Unterwuchs ist kaum vorhanden. Auf die Wallheckenreste und sonstigen Gehölze am West- und Südrand des Plangebietes wird insofern Rücksicht genommen, als sie soweit sinnvoll möglich in Flächen mit Festsetzungen zur Gehölzerhaltung integriert werden, soweit sie innerhalb des Plangebietes verlaufen. Dabei wird der Vorgehensweise im angrenzenden und teilweise überplanten Bebauungsplan Nr. 50 (im Stand seiner 1. Änderung) gefolgt. 4.2 BELANGE DES DENKMALSCHUTZES Wichtige dem Denkmalrecht unterstehende Kultur- und Sachgüter, für die mit wesentlichen negativen Auswirkungen durch die vorliegende Planung zu rechnen wäre, sind im Änderungsbereich nicht vorhanden bzw. der Gemeinde nicht bekannt. Es wird jedoch auf die Meldepflicht vor- und frühgeschichtlicher Bodenfunde auf dem Bebauungsplan hingewiesen. TOPOS 4.3 4.3.1 Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ 11 BELANGE DES IMMISSIONSSCHUTZES GERUCHSEINWIRKUNGEN Im Umfeld des Planungsgebietes liegen verschiedene Tierhaltungsbetriebe mit entsprechenden Stallanlagen. Die mögliche Immissionsbelastung für die geplante Wohngebietsnutzung wurde daher im Auftrag der Gemeinde Molbergen durch den TÜV-Nord, Hamburg, untersucht. Hierzu liegt ein Gutachten „Gutachten zu Geruchsimmissionen durch landwirtschaftliche Betriebe im Rahmen der Bauleitplanung in Peheim“, TÜV-Nord, Hamburg, Stand: 16.03.2016, 25 Seiten DIN A4 (ohne den behördeninternen Anhang 2 mit weiteren 3 Seiten DIN A4), vor. Die Ermittlung und Beurteilung der Geruchsbelastung wurde unter Berücksichtigung der derzeit aktuellen Fassung der Geruchsimmissionsrichtlinie (GIRL) sowie der einschlägigen VDIRichtlinien berechnet. Verwendet wurde dabei das anerkannte Geruchsausbreitungsmodell AUSTAL2000G. Das Gutachten ist im Rahmen der öffentlichen Auslegung für die Öffentlichkeit einsehbar bis auf den behördeninternen Anhang 2, der auf Anfrage autorisierten Behörden und Personen zur Kenntnis gegeben wird. Entsprechend des Gutachtens waren 6 Tierhaltungsbetriebe mit Stallanlagen zur Kälbermast, Bullenmast, Rinderhaltung und Mastschweinehaltung nördlich sowie südlich des Plangebiets zu berücksichtigen. Die geruchsrelevanten Daten (Tierbestände und technische Ausstattung der Stallanlagen) der Betriebe wurden durch die Gemeinde Molbergen übermittelt. Dabei handelt es sich um Daten aus den Genehmigungen der Ställe. Alle berücksichtigten Geruchsquellen, der Ausbreitungsweg und das Plangebiet wurden während eines Ortstermins am 24.2.2016 besichtigt. Die genauen Tierzahlen und Stalldaten der landwirtschaftlichen Betriebe werden aus Datenschutzgründen im Anhang 2, der nur für den behördeninternen Gebrauch bestimmt ist, dargestellt. Nebenquellen wie Mais- und Grassilagelager, Festmistplatten und Güllebehälter werden bei der Berechnung der Geruchsimmissionen berücksichtigt. Nähere Informationen dazu sind ebenfalls dem Anhang 2 zu entnehmen. Im Ergebnis (s. nachfolgende Grafik bzw. die Ergebnisgrafik, Abbildung 2 auf Seite 16 des Gutachtens) werden im Plangebiet relative Geruchsstundenhäufigkeiten zwischen 8,0 % im Westen und örtlich bis knapp 12 % am südöstlichen Gebietsrand errechnet. Auf dem weitaus größten Teil der Fläche liegen die Werte zwischen 8,0 % und 10 %. Lediglich im Bereich von insgesamt 6 Baugrundstücken im Osten und Südosten des Geltungsbereichs werden Werte von 11 % erreicht. Somit wird der maßgebliche Immissionswert (IW) der GIRL für Wohn- und Mischgebiete (1 Geruchseinheit GE pro m³ an höchstens 10% der Jahresstunden) lediglich im südöstlichen Teil des Plangebietes überschritten, sonst aber mindestens eingehalten. TOPOS Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ 12 Grafik: Belästigungsrelevante Kenngrößen der Gesamtbelastung (relative Geruchshäufigkeiten in % der Jahresstunden gem. GIRL) durch landwirtschaftliche Betriebe im Plangebiet. Rastergröße 15 x 15 m. Grundlage: Ergebnisgrafik des TÜV-Gutachtens, Stand: 16.03.2016, im Verschnitt mit dem Vorentwurf des Bebauungsplans Nr. 78 (Planungsbüro TOPOS, Stand: 30.03.2016). TOPOS Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ 13 In der Abwägung hält es die Gemeinde Molbergen für zulässig und zumutbar, Wohngebiete innerhalb eines Bereiches auszuweisen, indem der maßgebliche Immissionswert der GIRL von 10% zwar überschritten wird, der Immissionswert für Gewerbeund Industriegebiete bzw. Dorfgebiete von 15% jedoch noch nicht erreicht wird. Hier ist zu berücksichtigen, dass lediglich 6 Grundstücke im Südosten im stärker belasteten Bereich von 11 % liegen. Der Höchstwert von 12 % wird dabei sehr begrenzt und nur an 2 Stellen am jeweils äußersten südöstlichen Grundstücksrand im Bereich nicht überbaubarer Grundstücksflächen errechnet. Die Gemeinde Molbergen (und so auch der Ort Peheim) liegt innerhalb einer Schwerpunktregion der Intensivtierhaltung und ist selbst ein bedeutsamer Standort der Veredelungswirtschaft und nachgeordneter Wirtschaftszweige. Es zeichnet sich ab, dass nach den derzeitigen Berechnungsmodalitäten des Landkreises Cloppenburg und der aktuellen Fassungen der GIRL sowie der VDI-Richtlinien viele der durch Flächennutzungsplanung dargestellten Wohnbauentwicklungsflächen am Ortsrand, aber auch Teile bestehender Siedlungsgebiete in Molbergen, innerhalb von Bereichen liegen, in denen der Immissionswert der GIRL für Wohn- und Mischgebiete von 10% überschritten wird. Die Gemeinde Molbergen kann jedoch im Interesse der Entwicklung des Ortes Peheim keinen Stillstand der dortigen Siedlungsentwicklung hinnehmen. Die Gemeinde Molbergen räumt daher der Möglichkeit, künftigen Bewohnern, die nicht selten selbst aus der Region stammen, einen Wohnbauplatz in Peheim anbieten zu können, den Vorrang vor der strengen Einhaltung der Immissionswerte der GIRL ein. Die Wohnbauflächenerweiterung ist erforderlich aufgrund der großen Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken in den letzten Jahren und der vorliegenden Anmeldungen. In Peheim können zur Zeit keine anderen Baugrundstücke zum Verkauf angeboten werden. Die Gemeinde ist sich bewusst, dass sie hier in einen durch Immissionen aus der Tierhaltung vorbelasteten Bereich hinein plant, indem der maßgebliche Immissionswert der GIRL von 10% zwar überschritten wird, der Immissionswert für Gewerbeund Industriegebiete bzw. Dorfgebiete von 15% jedoch bei Weitem noch nicht erreicht wird. Die Gemeinde hält im Ergebnis eine Überschreitung der Immissionswerte der GIRL für Wohngebiete von weniger als 2 % wie im vorliegenden Fall in der Abwägung für zulässig und zumutbar. Auf die Überschreitung der anzusetzenden Immissionswerte der GIRL im Geltungsbereich wird auf dem Bebauungsplan in der Rubrik „Nachrichtliche Übernahmen und Hinweise“ aufmerksam gemacht. Was die Erweiterungsmöglichkeiten der umliegenden landwirtschaftlichen Betriebe betrifft, so sind diese bereits eingeschränkt, da an bereits vorhandenen Wohnhäusern im Umfeld der dort heranzuziehende Immissions(grenz)wert der GIRL erreicht oder überschritten ist. TOPOS 4.3.2 Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ 14 STRAßENVERKEHRSLÄRM Mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ erfolgt die Ausweisung eines erweiterten Wohnbaugebietes (allgemeines Wohngebiet, WA) auf z.T. unbebauten Flächen zwischen den Straßenzügen Markhauser Straße (L 831) und Raiffeisenstraße. Das Plangebiet grenzt im Osten an die L 831 („Markhauser Straße“), von der störende Verkehrslärmemissionen ausgehen. Um die Belastungssituation für die geplante Wohnnutzung in den Wohngebieten einschätzen zu können, wurde bereits im Zuge der Aufstellung des nördlich angrenzenden und nunmehr teilweise überplanten Bebauungsplans Nr. 50 im Jahre 2004 eine Berechnung der Immissionen gem. DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ mit Hilfe der EDV durchgeführt. Dazu wurde der DTV-Wert für die L 831 von 2000 (Zählstelle 0579) verwendet und im Sinne einer Immissionsschutzvorsorge durch Aufschlag von 15% für das Jahr 2015 hochgerechnet (s. Anlage 2 zu dieser Begründung). Der DTV-Wert für die L 831 betrug im Zählungsjahr 2000 (Zählstelle 0579) 3.340 Kfz/24h. Der DTV-Wert am gleichen Bezugspunkt betrug im Zählungsjahr 2005 3.300 Kfz/24h und im Zählungsjahr 2010 2.900 Kfz/24h. Damit liegen die Werte noch immer in einer vergleichbaren Größenordnung wie zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 50. Die dortige Prognose wird daher auch dieser Planung zu Grunde gelegt. Die Festsetzungen zum Schallschutz erfolgen daher analog zum nördlich angrenzenden Bebauungsplan Nr. 50 (incl. seiner 1. Änderung). Die Lärmpegelbereiche (LPB II, III und IV) werden entsprechend in den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 78 hineingeführt und ergänzt durch die entsprechende textliche Festsetzung festgesetzt. 5. ZIELE UND ZWECKE DER PLANUNG Mit dieser Planung soll innerhalb der Ortslage von Peheim im Bereich westlich der „Markhauser Straße“ (L 831) und nördlich der „Raiffeisenstraße“ im Zuge der Nachverdichtung und verbesserten baulichen Ausnutzbarkeit von Flächen eine erweitere Ausweisung von allgemeinen Wohngebieten und Neubeordnung der Erschließungssituation in einem Teil der hier bislang schon festgesetzten Wohngebiete (Bebauungsplan Nr. 50 im Stand der 1. Änderung) erfolgen. Damit soll das Angebot an Wohngebietsgrundstücken verbessert werden. Insgesamt will die Gemeinde damit der entsprechenden Nachfragesituation entsprechen; derzeit gehen stetig neue Anfragen mit Wünschen nach Reservierung von Baugrundstücken in Peheim ein. Der anhaltende Wohnraumbedarf der örtlichen Bevölkerung soll befriedigt werden und Abwanderungstendenzen in Nachbarorte sollen verhindert werden. Die Ausweisung weiterer Wohnbauflächen in Peheim im Zuge der Innenentwicklung dient auch dazu, die Einwohnerentwicklung zu fördern, um damit einen Beitrag zur Sicherung der vorhandenen sozialen Infrastruktur (Grundschule, Kindergarten, Sportverein, Kirchengemeinden) zu leisten. Die Flächen bieten sich an, da sie in der Nähe zu Schule und Kindergarten (Ostseite der „Markhauser Straße“) liegen und auch der Weg zu vorhandenen Sportanlagen nicht weit ist. Es stehen in Peheim derzeit keine besser geeigneten Flächen zur Verfügung. Andere Bereiche im Westen, Süden und Südosten des Ortes scheiden überwiegend aufgrund vorhandener stärkerer landwirtschaftlicher Immissionen für eine TOPOS Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ 15 Wohnbauentwicklung aus. Im Osten des Ortes schließlich liegen Waldgebiete, so dass hier aufgrund der einzuhaltenden Abstände zum Wald und zu erwartender Konflikte mit Naturschutz und Landschaftspflege nur geringe Flächenpotentiale für eine weitere Bebauung bestehen. Im südlich benachbarten an der Raiffeisenstraße gelegenen Gewerbegebiet ist derzeit nur noch ein Viehhandel und die Filiale der Volksbank ansässig. Diese Betriebe werden entsprechend ihrer Immissionscharakteristik, Entwicklungsabsichten und Ausrichtung der Betriebsflächen nach Einschätzung der Gemeinde zu keinen planungsrelevanten Immissionskonflikten mit der geplanten Wohnnutzung nördlich der Raiffeisenstraße führen. Im übrigen gehören große Teile der Flächen südlich der Raiffeisenstraße der Gemeinde Molbergen. Bei der weiteren Entwicklung dieser Flächen wird die Gemeinde künftig darauf achten, dass keine Immissionskonflikte mit dem erweiterten Wohngebiet entstehen werden; dies schließt insbesondere auch die Option der Änderung von Bauleitplänen ein (vgl. auch Kap. 3.2). Insgesamt soll inhaltlich eine weitestgehende Anlehnung an die planerischen Festsetzungen des nördlich angrenzenden und hier teilweise überplanten Bebauungsplans Nr. 50 im Stand seiner 1. Änderung (rechtsverbindlich seit dem 25.07.2012) erfolgen. Durch weitestgehend identische Festsetzungen - insbesondere zu Gebäudehöhen und Dachformen - soll ein Baugebiet entstehen, das sich an das bestehende Wohngebiet anlehnt, um das Ortsbild auf gleichartiger Grundlage weiter zu entwickeln und so städtebauliche Spannungen zu vermeiden. Mit dieser Planung sollen wiederum die Voraussetzungen für eine der bestehenden Nachfrage entsprechende, marktgängige Bebauung innerhalb dieses neuen Wohngebietes im Nordwesten des Ortes Peheim geschaffen werden. Bei der Vermarktung von Wohnbaugrundstücken in Molbergen hat sich in jüngster Zeit gezeigt, dass die Bauwilligen ihre individuellen und zunehmend wechselnden Trends unterliegenden Bauvorstellungen nicht verwirklichen können, da sie den in früheren Bebauungsplänen getroffenen Festsetzungen widersprechen. So werden zunehmend Haustypen in Staffelgeschoss-Bauweise errichtet. Andererseits werden vor dem Hintergrund einer Bauweise, die auf Nutzung von Solarenergie optimiert wird, zunehmend Dachformen angestrebt, die sich nicht aus der hergebrachten Grundform des geneigten Satteldaches ableiten lassen (z.B. Pultdächer). Auch sind vereinzelt Nachfragen nach Mansarddächern vorgetragen worden. Durch zeitgemäße und im Vergleich zu früheren Bebauungsplänen, wie sie für die älteren Baugebiete in Peheim bestehen, flexiblere Festsetzungen möchte die Gemeinde Molbergen zur Sicherung einer positiven Einwohnerentwicklung eine Bindung von Bauwilligen erreichen und einer Abwanderung in andere Orte entgegen wirken. Außerdem hat die Gemeinde während der letzten Jahre bei der Realisierung neuerer Bebauungspläne im Gemeindegebiet gute Erfahrungen bei der Umsetzung und Akzeptanz vergleichbarer Rahmenfestsetzungen zur Bebauung gemacht. Sie behält sich daher vor, künftig ggf. auch andere Bebauungspläne mit ähnlicher Zielsetzung aufzustellen oder (evtl. auch nur in Teilbereichen) zu ändern. Durch eine Traufhöhen-Obergrenze von 6,5 m und durch zulässige Dachneigungen ab 18 Grad aufwärts sollen im Geltungsbereich künftig auch Häuser in Staffelgeschoss-Bauweise zulässig sein. Um hier dennoch keine mehrgeschossigen Gebäude, die im Einzelfall eine erdrückende optische Wirkung entwickeln können, entstehen zu lassen, soll gleichzeitig bestimmt werden, dass künftige Gebäude höchstens ein Vollgeschoss aufweisen dürfen. Um städtebauliche Spannungen durch die Wirkung hoher Außenwandfronten auf Nachbargrundstücken zu vermeiden, soll eine Vorschrift TOPOS Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ 16 getroffen werden, die für verträgliche Mindestabstände zu den Grundstücksgrenzen bei hohen Außenwänden sorgt. Es soll überwiegend eine Bebauung mit Einzel- und Doppelhäusern ermöglicht werden, wobei sinnvolle Obergrenzen für die Dimensionen der Hauptgebäudekörper im Zuge einer abweichenden Bauweise und der Flächenversiegelung durch Begrenzung der Überschreitungsmöglichkeiten der festzusetzenden Grundflächenzahl (GRZ) gesetzt werden sollen. Einzelne Wallheckenreste und sonstige Gehölze, die am Westrand und Südrand des Plangebietes liegen, sollen – wie im bisherigen Bebauungsplan Nr. 50 auch - durch entsprechende Festsetzungen gesichert werden. 6. FESTSETZUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES IM EINZELNEN Gemäß der städtebaulichen Zielsetzung werden – in Anlehnung an den bisherigen Bebauungsplan Nr. 50 (im Stand seiner 1. Änderung) - allgemeine Wohngebiete (WA) festgesetzt. Hier sind Gebäude nur als Einzel- und Doppelhäuser mit höchstens einem Vollgeschoss (I) zulässig und die Hauptgebäudekörper werden abweichend (a) auf eine Länge von höchstens 20 m begrenzt. Das Maß der baulichen Nutzung bei dieser Bebauung ist generell mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und einer Firsthöhe (FH) von höchstens 9,0 m und einer Traufhöhe (TH) von höchstens 6,5 m ausreichend definiert. Die Festsetzung zu den Abweichungsmöglichkeiten bei der zulässigen Traufhöhe soll dem Bedürfnis nach größer dimensionierten Dachgauben entgegenkommen. Dabei wird die Bemessungsgrundlage für Dacheinschnitte bzw. Dachaufbauten mit Bezug auf die jeweilige Dachflächenlänge formuliert. Damit wird sowohl auf den Nachbarschaftsschutz als auch auf das Bedürfnis nach Gestaltungsfreiheit der Bauwilligen eingegangen. Für Wände unterhalb von Traufen und für Wände unter Pultdächern, die 4 m Höhe überschreiten, wird vom Instrument der Festsetzung abweichender Abstandsvorschriften (§ 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB) Gebrauch gemacht. Damit ergeben sich im Fall hoher Außenwände größere Abstände zum Nachbargrundstück als nach den Abstandsvorschriften der NBauO, die in § 5 Abs. 2 allseitig lediglich ½ H mindestens jedoch 3 m vorsieht. Dies dient dazu städtebauliche Spannungen zu vermeiden, indem eine Nachbar schützende Wirkung erreicht werden soll. Da Staffelgeschoss-Häuser häufig flacher geneigte Dachflächen aufweisen als althergebrachte Satteldachhäuser, werden die örtlichen Bauvorschriften zur Dachneigung für das WA so gefasst, dass die minimale Dachneigung mit 18° festgelegt wird. Außerdem werden für Mansarddächer abweichend steilere Dachneigungen zugelassen; statt der allgemein zulässigen 50° sind hier bis zu 70° zulässig. Die Überschreitung der zulässigen Grundflächenzahl in den Wohngebieten wird ausgeschlossen, um den Eingriff in Natur und Landschaft sowie den Wasserhaushalt durch eine Begrenzung der Versiegelung zu minimieren. Das Oberflächenwasser soll auf den Grundstücken selbst versickert werden, um den Eingriff in den Bodenwasserhaushalt gering zu halten; in diesem Zusammenhang wurde ein Bodengutachten erstellt, in dem die Versickerungsfähigkeit des Untergrundes geprüft wurde. TOPOS Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ 17 In den allgemeinen Wohngebieten (WA) wird die Beschränkung auf zwei Wohnungen je Einzelhaus bzw. eine Wohnung je Doppelhaushälfte vorgenommen, um den Einfamilienhauscharakter des Gebietes sicherzustellen, eine städtebaulich nicht beabsichtigte Verdichtung von Baumasse und Bevölkerungszahl innerhalb des Wohngebietes zu vermeiden sowie um die vorhandene soziale Infrastruktur und Freirauminfrastruktur nur in dem städtebaulich gewünschten Umfang mit zusätzlicher Wohnbevölkerung in Anspruch zu nehmen. Darüber hinaus ist wegen der gewünschten niedrigen Versiegelung eine Begrenzung der Wohneinheiten und damit auch der privaten Stellplätze erforderlich. Der Nachfrage nach unterschiedlichen Wohnbaugrundstücken wird der Bebauungsplan durch die Erschließung in verschiedenen Bautiefen und Grundstücksgrößen gerecht. Von diesem Bebauungsplan werden ca. 25 Baugrundstücke erfasst. Gegenüber der bisherigen Planung (Bebauungsplan Nr. 50 incl. seiner 1. Änderung) entstehen jedoch (netto) insgesamt nur ca. 11 weitere Wohnbaugrundstücke und zwar im Süden des Geltungsbereichs, da im Norden ein Teil des bisherigen Bebauungsplans Nr. 50 wegen der Neuregelung der Erschließung überplant wird. In den Baugebieten ist die Baugrenze zur Freihaltung einer Vorgartenzone mit 3 m Abstand von der straßenseitigen Grundstücksgrenze festgesetzt. Unter Berücksichtigung eines verkehrsberuhigten Straßenausbaus ist dieser Abstand ausreichend. Die Festsetzungen zu Bepflanzungen auf den Baugrundstücken dienen dazu, den Eingriff in das Landschaftsbild zu minimieren und Verbesserungen für den Naturhaushalt herbeizuführen. Einheimische, standortgerechte Laubgehölze sind anzupflanzen, weil sie dem Klima und dem Boden angepasst sind, sowie der Fauna den größten Nutzen bringen. Durch die Anpflanzungen werden neue Lebensräume für Flora und Fauna geschaffen, die eine wesentliche Verbesserung für die Natur mit sich bringen werden. Einzelne Wallheckenreste und sonstige Gehölze, die am Westrand und Südrand des Plangebietes liegen, werden – wie im bisherigen Bebauungsplan Nr. 50 auch - durch entsprechende Festsetzungen zur Erhaltung festgesetzt (s. Planzeichnung und textliche Festsetzung Nr. 7). Lediglich für die Erschließung von zwei Baugrundstücken wird ein Durchbruch von insgesamt ca. 10 m durch die bestehende Wallhecke am Südrand des Plangebiets nördlich der Raiffeisenstraße erforderlich, der dort jedoch in einem Bereich ohne stärkere Gehölze erfolgt. Die Festsetzung Nr. 7 dient dazu, die vorhandenen Laubbäume langfristig als geschlossenen Bestand zu erhalten und damit den Eingriff in Natur und Landschaft soweit wie möglich zu minimieren. Um die Gehölze nicht durch zu nah heranrückende Versiegelung und Bodenarbeiten zu beeinträchtigen und den Wurzelraum zu schützen, werden solche Beeinträchtigungen in den genannten Randzonen nicht zugelassen. Die Festsetzung dient dem langfristigen Erhalt einer dichten Gehölzpflanzung; aus dem gleichen Grund wird eine Ersatzpflanzung festgesetzt. Ein großer Teil des Plangebiets ist vom Straßenverkehrslärm der „Markhauser Straße“ (L 831) betroffen. Die Errichtung von Lärmschutzwällen oder –wänden (aktiver Schallschutz) ist an dieser Stelle aus Gründen der Schonung des gewachsenen Ortsbildes und Landschaftsbildes nicht sinnvoll; die vorhandene Bebauung im Umfeld grenzt ebenfalls ohne Verwallung an die Landesstraße an. Eine Lärmschutzanlage erscheint auch aufgrund der vorhandenen Wallhecken und des breiten gehölzbestandenen Markstreifens an der „Markhauser Straße“ im Gebiet nicht ohne Konflikte mit TOPOS Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ 18 den Schutzgütern Naturhaushalt und Landschaftsbild realisierbar. Im Bebauungsplan werden daher passive Schallschutzmaßnahmen an Gebäuden vorgesehen. Dazu werden die Lärmpegelbereiche (LPB) II bis IV entsprechend der schalltechnischen Berechnungen zeichnerisch festgesetzt (s. Anlage 2 zu dieser Begründung). Die Maßnahmen für die Bauausführung werden im Bebauungsplan im Einzelnen durch die textliche Festsetzung Nr. 8 näher bestimmt. Die Festsetzung orientiert sich entsprechend der gutachterlichen Vorschläge an der DIN 4109 („Schallschutz im Hochbau“) und gilt für zu schützende Räume in Gebäuden im betroffenen Teil des WAGebiets. Es wird darauf hingewiesen, dass es sich bei den örtlichen Bauvorschriften über die Gestaltung um eine eigenständige Satzung nach Landesrecht handelt. 7. VERKEHRSERSCHLIESSUNG Die Einzelheiten des gewählten Erschließungssystems sind der Planzeichnung zu entnehmen. Die Erschließung des Gebietes erfolgt über die bereits teilweise im Zuge des angrenzenden und nun teilweise überplanten Bebauungsplans Nr. 50 festgesetzten und teilweise bereits angelegten Straßen Kolpingstraße von Norden und DietrichBonhoeffer-Straße von Westen her. Hierzu sind jeweils Stichstraßen neu anzulegen. Die Kolpingstraße wird künftig von Norden nach Süden durch das Gebiet bis zur Raiffeisenstraße geführt werden, die wiederum Anschluss an die Markhauser Straße (L 831) im Osten hat. Der früher geplante zusätzliche Kfz-taugliche Anschluss des Plangebietes zur L 831 gegenüber dem vorhandenen Einmündungsbereich der Gemeindestraße „Zum Sportzentrum“ kann von daher entfallen. Stattdessen ist eine Geh- und Radwegverbindung zum Radweg an der östlich gelegenen Markhauser Straße vorgesehen, um das Gebiet für den nicht motorisierten Verkehr durchlässiger zu machen. Der Radweg ist im Bebauungsplan entsprechend als [G+R] (Geh- und Radweg) gekennzeichnet. Im Süden erfolgt die Erschließung im Falle zweier Grundstücke durch einen Zufahrtsbereich zur angrenzenden Raiffeisenstraße. Bis auf die erwähnte Geh- und Radwegeanbindung sind zur Landesstraße 831 keine Zu- und Abfahrten vorgesehen und solche sind im Bereich der dortigen Gehölzerhaltungsflächen auch nicht zulässig. Über die Raiffeisenstraße und die Markhauser Straße wird das Gebiet an das örtliche und überörtliche Verkehrsnetz angebunden. TOPOS 8. Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ 19 VER- UND ENTSORGUNG Die Versorgung mit Energie (Strom und Gas) erfolgt durch die EWE oder ggf. durch entsprechende andere Leistungsanbieter. Die Versorgung mit Telekommunikationsleitungen erfolgt durch die Deutsche Telekom AG oder ggf. durch entsprechende andere Leitungsträger. Die Versorgung mit Trinkwasser erfolgt durch Anschluss an das Leitungsnetz des Oldenburgisch-Ostfriesischen-Wasserverbandes (OOWV). Rechtzeitig vor Baubeginn werden mit den Leitungsträgern die verfügbaren Trassen und die Einzelheiten der Bauausführung und die Koordination mit den anderen Leitungsträgern abgestimmt. Das Plangebiet liegt in einem Gebiet mit besonderer Bedeutung für die Trinkwassergewinnung. Im Baugenehmigungsverfahren sind ggf. entsprechende Beschränkungen wegen der Baumaterialien und Auflagen wegen des Gewässerschutzes auszusprechen. Die Gemeinde wird in einem Umkreis von 300 m für eine ausreichende Bereitstellung von Löschwasserentnahmestellen mit einer Entnahmekapazität von 800 l/min (entspricht 48 m³/h) über einen Zeitraum von 2 Stunden sorgen. Die Abfallbeseitigung erfolgt zentral durch den Landkreis Cloppenburg. Zur Schmutzwasserbeseitigung wird ein Anschluss an die Schmutzwasserkanalisation erfolgen; die Kapazität der Kläranlage Molbergen ist ausreichend. Das Oberflächenwasser soll auf den Grundstücken im Geltungsbereich versickert werden, um den Eingriff in den Bodenwasserhaushalt gering zu halten. Da hier ein allgemeines Wohngebiet geplant ist, wird eine Versickerung des Oberflächenwassers als unbedenklich im Hinblick auf das Schutzgut Grundwasser erachtet. Die Versickerungsfähigkeit des Untergrundes im Plangebiet wurde durch ein entsprechendes Bodengutachten bereit bei Aufstellung des nördlich angrenzenden und teilweise überplanten Bebauungsplans Nr. 50 geprüft (RP Geolabor und Umweltservice, Cloppenburg, Stand: 16.07.2004). Im Gebiet liegen demnach vorherrschend Feinsande vor. Das örtliche Grundwasser wurde bei etwa 4,9 m bis 5,0 m unter GOK angetroffen. Oberflächennahe Stauwasserhorizonte wurden nicht angetroffen. Damit liegen insgesamt günstige Bedingungen für eine Versickerung des Oberflächenwassers vor. Sowohl die örtlichen Grundwasserflurabstände als auch die Durchlässigkeitswerte des angetroffenen, durchgehend sandigen Untergrundes bewegen sich im zulässigen bzw. geforderten Bereich gemäß Arbeitsblatt A 138 der ATV-DVWK (Stand: Januar 2002). TOPOS 9. Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ 20 HINWEISE ZU EINGRIFFSREGELUNG UND UMWELTBERICHT Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 78 umfasst im größeren nördlichen Teil bereits als allgemeine Wohngebiete (WA) verbindlich beplante aber noch unbebaute Bereiche (Südteil des anschließenden und hier zu überplanenden Bebauungsplan Nr. 50 im Stand seiner 1. Änderung, vgl. Kap. 3.3). Das Plangebiet stellt im Übrigen eine verbliebene Lücke im zusammenhängenden Siedlungskörper Im Nordwesten des Ortes Peheim dar. Der Geltungsbereich umfasst eine Gesamtfläche von 19.857 m² (CAD-Abgriff), davon werden 16.923 m² als allgemeine Wohngebiete (WA) mit einer GRZ von einheitlich 0,4 festgesetzt. Von daher liegt die zulässige Grundfläche bei knapp 6.770 m² und damit klar unterhalb der in § 13 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 genannten Größenordnung von 20.000 m². Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) unterliegen, wird nicht vorbereitet. Naturschutzrechtlich geschützte oder zu schützende Gebiete gemeinschaftlicher Bedeutung werden nicht betroffen. Insofern sieht die Gemeinde gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 von der Anwendung der Eingriffsregelung im Zuge der Aufstellung dieses Bebauungsplanes der Innenentwicklung ab. Von einer Umweltprüfung und einem Umweltbericht wird gem. § 13 Abs. 3 ebenfalls abgesehen (s.o. Kap. 1). Im und am Rand des Planungsgebietes – namentlich entlang der Markhauser Straße im Osten und entlang der Raiffeisenstraße im Süden - sind Reste von Wallheckenzügen und sonstige Gehölze vorhanden. Diese werden – analog der Vorgehensweise im bisherigen Bebauungsplan Nr. 50 - zur Erhaltung festgesetzt. Im Übrigen sind prägende oder größere Gehölze auf den noch unbebauten Grundstücksteilen nicht vorhanden. Vielmehr wurden diese Flächen bislang noch übergangsweise intensiv landwirtschaftliche genutzt. TOPOS 10. Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ 21 FLÄCHENBILANZ (bezogen auf das Planungsrecht) Alle Flächenwerte stellen CAD-Abgriffe dar und sind daher abhängig von der Geometrie und Genauigkeit der Planunterlage. Im Falle des teilweise überplanten Bebauungsplanes Nr. 50 lag eine alte Vermessung mit einer Planunterlage im Gauß-Krüger-Koordinatensystem vor. Der Planunterlage des Bebauungsplans Nr. 78 liegt eine neuere Vermessung (hier: ALKISDaten im UTM-Koordinatensystem) zu Grunde. Von daher können sich kleinere Abweichungen in den Flächenwerten gegenüber früheren Planungen ergeben. Bestand: (gem. Bebauungsplan Nr. 50 im Stand seiner 1. Änderung bzw. FNP 2002) allgemeines Wohngebiet (WA) (B 50) öffentliche Verkehrsflächen (Straßen) (B50) Erhaltungsflächen für Gehölze (incl. Wallhecken) (B 50) Lärmschutzwall (B 50) Grünfläche (gem. FNP 2002) gesamt 8.038 m² 1.334 m² 291 m² 1.823 m² 8.371 m² 19.857 m² Planung: allgemeine Wohngebiete (WA) öffentliche Verkehrsflächen (Straßen incl. G +R) Erhaltungsflächen für Gehölze (incl. Wallhecken) gesamt 16.923 1.694 1.240 19.857 m² m² m² m² ANLAGEN - Anlage 1: Gutachten zu Geruchsimmissionen durch landwirtschaftliche Betriebe im Rahmen der Bauleitplanung in Peheim, TÜV-Nord, Hamburg, Stand: 16.03.2016, 25 Seiten DIN A4 (ohne behördeninternen Anhang 2 zu 3 Seiten DIN A4, dieser kann auf Anfrage berechtigter Personen sowie Behörden und Träger öffentlicher Belange bereitgestellt werden). - Anlage 2: Ausführungen zur Verkehrslärmbeurteilung, Auszug aus der Begründung des nördlich anschließenden Bebauungsplans Nr. 50 (4 Seiten DIN A4, Stand: 05.10.2005) dazu Berechnungsprotokolle Straßenverkehrslärm (2 Tabellen-Blätter DIN A4, Stand: 06.07.2004). TOPOS Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ 22 VERKEHRSLÄRM (URSPRÜNGLICH KAP. 9.2.4 DES ANSCHLIEßENDEN BEBAUUNGSPLANS NR. 50, STAND: 05.10.2005) Das Plangebiet grenzt im Osten an die L 831 („Markhauser Straße“), von der störende Verkehrslärmemissionen ausgehen. Um die Belastungssituation für die geplante Wohnnutzung in den Wohngebieten einschätzen zu können, wurde eine Berechnung der Immissionen gem. DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ mit Hilfe der EDV durchgeführt. Dazu wurde der DTV-Wert für die L 831 von 2000 (Zählstelle 0579) verwendet und durch Aufschlag von 15% für das Jahr 2015 hochgerechnet. Straße Quelle Jahr L 831, Markhauser Str. SBA Lingen, 2000 Zählstelle 0579 DTV-Wert (Kfz/24h) Prognose-Wert für 2015 (Kfz/24h) 3.340 3.841 Für den zu betrachtenden Straßenabschnitt wird eine zulässige Höchstgeschwindigkeit von 70 km/h angesetzt. Die Berechnung ergibt, dass es im Osten des Geltungsbereiches bis in eine Tiefe von 103 m gemessen im rechten Winkel von der Straßenachse der L 848 bei angenommener freier Schallausbreitung zu einer Überschreitung des Orientierungswertes für Verkehrslärm für allgemeine Wohngebiete (WA) von 55 dB(A) am Tage (6.00 bis 22.00 Uhr) kommt. Die Errichtung von Lärmschutzwällen oder –wänden (aktiver Schallschutz) ist an dieser Stelle aus Gründen der Schonung des gewachsenen Ortsbildes und Landschaftsbildes nicht sinnvoll; die vorhandene Bebauung im Umfeld grenzt ebenfalls ohne Verwallung an die Landesstraße an. Eine Lärmschutzanlage erscheint auch aufgrund der vorhandenen Wallhecken und des breiten gehölzbestandenen Markstreifens an der „Markhauser Straße“ im Gebiet nicht ohne Konflikte mit den Schutzgütern Naturhaushalt und Landschaftsbild realisierbar. Eine Wallanlage zwischen den Grundstücken und der Straße würde sich voraussichtlich nur unter teilweiser Überschüttung des Wurzelraumes der vorhandenen Gehölze errichten lassen. Selbst bei Errichtung eines Lärmschutzwalles üblicher Höhe wären noch passive Schallschutzmaßnahmen an den dahinter liegenden Gebäuden wegen der auch dann nur unzureichend zu schützenden Obergeschosse notwendig. Effektive positive Schallschutzwirkungen eines Walles wären auf Grund des Zuschnittes des Baugebietes ohnehin nur für ca. 8 Bauplätze (Lärmpegelbereiche IV und III) zu erwarten. Der Wall wäre auf Grund der bestehenden Bebauung im Norden des Gebietes (Markhauser Straße Nr. 13) nicht möglich und müsste daher entlang des vorhandenen Weges über Eck nach Westen gezogen werden. Eine Gegenüberstellung von Kosten und Nutzen führt zu dem Schluss, dass von einer solchen Lärmschutzanlage im vorliegenden Fall abgesehen wird, da sie als unwirtschaftlich und wenig effizient sowie für das Orts- und Landschaftsbild nachteilig anzusehen ist. TOPOS Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ 23 Im Bebauungsplan wird das Gebiet daher in verschiedene Lärmpegelbereiche (LPB) gegliedert, denen erforderliche passive Lärmschutzmaßnahmen zugeordnet werden. Bei der Ermittlung der Lärmpegelbereiche wird den Vorgaben der DIN 4109 in Verbindung mit der DIN 18005 gefolgt. Da offene Bauweise vorgesehen ist, können die ermittelten Außenlärmpegel für die von der maßgeblichen Lärmquelle abgewandten Gebäudeseiten gemäß DIN 4109 (Pkt. 5.5.1) ohne besonderen Nachweis um 5 dB(A) gemindert werden. Da die Beurteilungspegel aus dem Straßenverkehrslärm hier gem. DIN 18005 für die Tagzeit (6.00 bis 22.00 Uhr) ortsspezifisch berechnet werden, werden sie gemäß DIN 4109 (Pkt. 5.5.2) mit einem Aufschlag von 3 dB(A) versehen („maßgeblicher Außenlärmpegel“). Daraus ergibt sich, dass für die Gliederung in Lärmpegelbereiche der jeweilige Verlauf der nach DIN 18005 berechneten Isophonen 52 dB(A) tags, 57 dB(A) tags und 62 dB(A) tags heranzuziehen ist (s. nachfolgende Abb.). TOPOS Abb.: Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ Verkehrslärmimmissionen an der L 831. Verlauf der Isophonen (Tagwerte) für 52 dB(A), 57 dB(A) und 62 dB(A), Berechnung gem. DIN 18005. Grundlage: Entwurf des B-Planes Nr. 50 v. Juli 2004, Maßstab 1: 2.500. 24 TOPOS Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ 25 Tab: Lärmpegel durch Straßenverkehrslärm gem. DIN 18005 und DIN 4109 Beurteilungspegel Entfernung von der „maßgeblicher Lr in dB(A)* Straßenachse Außenlärmpegel“ L 831 in m* Lr in dB(A) Lärmpegelbereich (LPB) Tiefe des LPB von Straßenachse in m über 52 < 160 über 55 II von 160 bis 75 über 57 < 75 über 60 III von 75 bis 33 über 62 < 33 über 65 IV von 33 bis straßenseitige WA-Grenze *vgl. Berechnungsprotokoll in der Anlage Die Lärmpegelbereiche II bis IV sind in der Plandarstellung des Bebauungsplanes abgegrenzt. Um ausreichende Ruhe im Innern zu schaffen sind passive Lärmschutzmaßnahmen erforderlich. Dazu wurde die entsprechende textliche Festsetzung Nr. 10 in den Bebauungsplan aufgenommen (s. dort). Entsprechend des jeweiligen Lärmpegelbereiches (LPB) und der geplanten Raumart (Nutzung) sind die erforderlichen Schalldämmmaße für Außenbauteile unter Berücksichtigung des vorgesehenen Verhältnisses von Fensterfläche zu Wandfläche aus den Tabellen 8 bis 10 der DIN 4109 („Schallschutz im Hochbau“) ersichtlich. Bauliche Maßnahmen an Außenbauteilen zum Schutz gegen Außenlärm sind nur voll wirksam, wenn die Fenster und Türen bei der Lärmeinwirkung geschlossen bleiben und die geforderte Luftschalldämmung durch zusätzliche Lüftungseinrichtungen oder Rollladenkästen nicht verringert wird. Beim Einbau von schallgedämmten Fenstern ist zu berücksichtigen, dass die für eine ausreichende Lüftung der Wohnräume erforderliche Einrichtung die Mindestanforderungen an die resultierende Schalldämmung der Außenwand nicht unterschreitet. Die Außenwohnbereiche haben ebenfalls einen Schutzanspruch. Eine Überschreitung des Orientierungswertes für WA am Tage ist innerhalb der straßennahen Bauzeilen (in den Lärmpegelbereichen III und IV gelegen) zu erwarten. Durch textliche Festsetzung wird daher bestimmt, dass in diesen Gebieten Außenwohnbereiche an lärmabgewandten Gebäudeseiten anzuordnen sind oder durch bauliche Maßnahmen (z.B. Schallschutzwände) vor dem Verkehrslärm zu schützen sind. Dafür bestehen auf den Grundstücken hinreichende Möglichkeiten insbesondere mit Rücksicht auf die Himmelsrichtung. Damit ist dem Schutzanspruch der Außenwohnbereiche ausreichend entsprochen. Die Ausweisung von dringend benötigten Wohnbauflächen in Peheim bei gleichzeitiger Festsetzung passiver Schallschutzmaßnahmen gegenüber dem Verkehrslärm hält die Gemeinde daher im Rahmen der Abwägung für vertretbar. TOPOS Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ 26 TOPOS - Gemeinde Molbergen, Bebauungsplan Nr. 78 „Peheim, westlich Markhauser Straße II“ 27
