Prävention im Kerngeschäft – Nachhaltigkeit beim Bau

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Prävention im Kerngeschäft –
Nachhaltigkeit beim Bau
Bau und Betrieb der Unfallkasse Hessen in Frankfurt
Da Standortalternativen und neue Mietflächenangebote nicht überzeugten, entschlossen sich die Verantwortlichen der Unfallkasse Hessen
(UKH) noch vor Ablauf – im Januar 2006 – des bestehenden Mietvertrages die Verantwortung eines Bauherrn zu übernehmen. Und bei der
Entwicklung des eigenen Gebäudes in der Leonard-da-Vinci-Allee am
Rebstockpark bewiesen sie Weitblick: Unter strengen Rahmenbedingun­
gen und hohem Zeit- und Kostendruck entstand mit Unterstützung der
Bauherrenberater bene Consulting ein Gebäude, das Raum für rund 260
flexibel prozess- und teamorientierte Arbeitsplätze bietet. Und auch ökologisch und energetisch überzeugt.
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N
ach zwei Jahren liegen jetzt erste re­
levante Ergebnisse zu den Betriebs­
kosten vor – und übertreffen die Erwar­
tungen. Dass in diesen beiden Jahren ein
Drittel der Belegschaft von der Betriebs­
organisation erfolgreich innerhalb des
Gebäudes umgezogen wurde, ist ein Be­
weis für die hohe Funktionalität im orga­
nisatorischen und technischen Betrieb
und das flexible Nutzungskonzept.
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Ein Resultat, auf das die Unfallkasse
Hessen stolz sein kann und das für alle
Beteiligten mehr als eine weitere Refe­
renz ist. Ein Gebäude, das mit Weitblick
geplant und gebaut – und präventiv der
aktuellen Nachhaltigkeitsdebatte „vorge­
baut“ wurde.
Die Ausgangslage
Bereits in den Jahren 2001 und 2002
prüfte man bei der UKH dutzende
Standortalternativen und Mietflächen­
angebote und erkannte, dass man für ein
nachhaltiges Ergebnis selbst die Verant­
wortung des Bauherrn übernehmen
muss – und konnte diese Option auf­
grund der frühzeitigen Auseinanderset­
zung mit der Standortfrage ergreifen.
Die Rolle des Bauherrn ist gerade bei
einem öffentlich rechtlichen Auftragge­
ber mit vielfältigen Aufgaben und Risiken
verbunden: Denn rechtliche Rahmenbe­
dingungen, die besondere Verpflichtung
einer Unfallkasse gegenüber dem Sozial­
ministerium und die Beachtung der not­
wendigen Entscheidungsstrukturen be­
nötigen Zeit (und Leidenschaft) für die
Entscheidungsfindung und Akzeptanz­
sicherung. Die Geschäftsführung sorgte
jedoch dafür, dass mit einer adäquaten
Projektorganisation und -strategie sowie
ausreichenden Personalressourcen mit
Einbindung externer Erfahrung und
­Kapazität alle Chancen dieser weit
­reichenden Entscheidungen genutzt
­werden konnten.
Zudem befand sich die UKH zu diesem
Zeitpunkt bereits in einem Verände­
rungsprozess zu einem modernen
Dienstleistungsunternehmen mit Be­
tonung der Stärken aus der Selbstver­
waltung und der Erkenntnis, dass die
Mitarbeiter als wichtigste Ressource
auch das perfekte Umfeld für deren
­Leistungserbringung brauchen. Das Ziel
war deshalb ehrgeizig: Ein neues Gebäu­
de als Ausdruck der Corporate Identity,
mit Wirkung nach innen und außen,
als Ressource zur Förderung des Kern­
geschäfts, das den möglichen Verände­
rungen im Rahmen der Selbstverwal­
tung und dabei allen Anforderungen an
ökologische Nachhaltigkeit gerecht wird.
Heute, nach mehr als zweijähriger Nut­
zungserfahrung beweist das Ergebnis,
dass die Entscheidung, selbst ein Gebäu­
de zu entwickeln, richtig war und alle
Ziele erreicht wurden.
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Geländeplan und Umfeld des neuen
Gebäudekomplexes
Daten und Fakten
Bauherr/Eigentümer/Nutzer: Unfallkasse Hessen
Bauherrenberatung:
bene Consulting GmbH, Frankfurt
Projektsteuerung:
VR Bauregie GmbH, Eschborn
Architekt:
Braun Volleth Architekten
Fachplanung Haustechnik:
Schindler Ingenieurgesellschaft GmbH
Technische Gebäudesimulation u. Strömungsanalyse:
Ingenieurbüro P. Jung, Köln
Generalunternehmer:
Albert Bau GmbH, Neunkirchen
Beginn der Bauarbeiten:
August 2004
Fertigstellung:
Februar 2006
BGF:
13 900 m²
BRI:
53 400 m³
Der Standort
Neben den üblichen Entscheidungs­
kriterien (Lage, Verkehrsanbindung,
­Bebaubarkeit, Kaufpreis) war für die
UKH auch das Entwicklungspotential
im Umfeld wichtig. Nach einer detail­
lierten Standortanalyse und der Prüfung
erster Entwurfsstudien entschied man
sich für ein Grundstück in der Leonar­
do-da-Vinci-Allee im von Sir Peter
­Eisenmann entwickelten Rebstockpark –
als Unternehmen, das dort eine
­Büro­immobilie selbst entwickelt.
Der im Bebauungsplan festgeschriebene
Gestaltungskodex schrieb für die Ge­bäu­
deentwicklung strenge Rahmenbedin­
gungen vor. So waren z.B. der Baukörper
als H-Typ und die unterschiedliche
­Geschosshöhen vorgegeben. Exakte
­Vorgaben für die Planung sollte jedoch
nicht nur der Bebauungsplan liefern: Der
Bauherr ergänzte die Vorgaben mit sei­
nen konkreten Anforderungen. Dafür
wurde in der Phase der Standortauswahl
die bene Consulting mit der Bedarfspla­
nung, dem Erstellen eines so genannten
Nutzerbedarfsprogrammes sowie mit
dem entwickeln einer adäquaten
Projektabwicklungsstrate­gie ­beauftragt.
Das Nutzerbedarfsprogramm
Die Planung des zukünftigen Gebäude­
bedarfs während der Organisationsent­
wicklung ist auf die Mitwirkung jener
Führungskräfte angewiesen, die diesen
Prozess tragen und verantworten. Die
vermeintliche Zusatzbelastung von die­
sen wurde bald als fruchtbare Ergän­
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zung und ganzheitlicher Ansatz erkannt.
Denn durch die Gleichzeitigkeit konn­
ten die Organisation und das Gebäude
gemeinsam entwickelt werden.
Der Zielkatalog ließ bereits erkennen,
dass die neue UKH nicht nur bei der
Prävention von Unfällen, sondern auch
beim Bau neue Maßstäbe setzen sollte.
Aus dem Unternehmensleitbild wurden
konkrete Objektziele in den Themenbe­
reichen „Organisation“, „Mitarbeiter“,
„Wirkung“ und „Technik“ abgeleitet und
in das Nutzerbedarfsprogramm inte­
griert. Ergebnis des Nutzerbedarfspro­
gramms: Ein kommunikatives Gebäude
mit Flexibilität, Team- und Prozessorien­
tierung für die Organisation, ein Gebäu­
de zum Wohlfühlen für die Mitarbeiter,
ein Gebäude mit Vorbildwirkung bei
­Ergonomie, Arbeits- und Gesundheits­
schutz, ein Gebäude, das Offenheit und
Bescheidenheit demonstriert, ein Ge­
bäude mit individuell beeinflussbarem
Raumklima, ökologisch und energie­
wirtschaftlich mit zukunftssicheren
Technikkonzepten soll es sein.
Die detaillierte Anforderungsbeschrei­
bung von Nutzungskonzept, Raumpro­
gramm, Funktionsschemata, Gebäudeund Ausstattungsstandards waren ein
klares Statement und vollständiges,
­he­rausforderndes Briefing für die Planer
und wurde vom Vorstand des Unterneh­
mens Ende März 2003 beschlossen.
Unfallkasse Hessen
Die Unfallkasse Hessen hat den gesetzlichen Auftrag, in den öffentlichen Bereichen
des Landes Hessen
 mit allen geeigneten Mitteln Arbeitsunfälle, Berufskrankheiten sowie arbeitsbedingte Gesundheitsgefahren zu verhüten,
 nach Eintritt von Arbeitsunfällen oder Berufskrankheiten die Gesundheit und
Leistungsfähigkeit der Versicherten mit allen geeigneten Mitteln wiederherzustellen
und sie oder ihre Hinterbliebenen durch Geldleistung zu entschädigen.
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Die Projektstrategie
Mit der Standortentscheidung und dem
Beschluss, nicht zu mieten, sondern
selbst zu bauen, wurde vom höchsten
Entscheidungsgremium, der Vertreter­
versammlung, auch ein Budgetrahmen
verabschiedet. Die Realisierbarkeit der
im Nutzerbedarfsprogramm dokumen­
tierten Anforderungen wurde bezüglich
der Vorgaben hinsichtlich Budget,
­Termin und Bebaubarkeit geprüft. Das
Ergebnis dieser Prüfung ergab, dass die
Anforderungen innerhalb des Budget­
rahmens unter Erreichung des Termin­
ziels (Ende 2005) auf dem gewählten
Grundstück realisierbar sind. Das Qua­
litätsziel war somit bestätigt.
Die Vergabe- und Unternehmereinsatz­
form wurde insbesondere wegen der
­gesetzlichen Rahmenbedingungen, die
für den Bauherrn als Körperschaft öf­
fentlichen Rechts relevant sind, und des
Termin- und Kostenziels intensiv evalu­
iert. Die Entscheidung für eine General­
planer- und Generalunternehmerbeauf­
tragung fiel auf Basis einer funktionalen
Leistungsbeschreibung mit Leitdetails.
Das Terminziel, das am Beginn der
Standortsuche noch in weiter Ferne lag,
war nun sehr nah und nur „sportlich“
erreichbar.
Aus zeitlichen Gründen konnte deshalb
kein europaweiter Architekturwettbe­
werb durchgeführt werden – die Aus­
wahl musste über ein äußerst straff or­
ganisiertes europaweites VOF-Verfahren
erfolgen. Entwurfs- und Konzeptideen
sowie weitere Qualitätskriterien der
­Bewerber wurden bei diesem transpa­
renten, fairen und gesetzeskonformen
Vorgehen berücksichtigt und dadurch
nicht dem billigsten sondern dem wirt­
schaftlichsten Bieter der Zuschlag erteilt.
Die professionelle Abwicklung des
­Verfahrens trug dazu bei, dass keine
Einsprüche erhoben wurden und es
­somit keine zeitliche Verzögerung gab.
Der Bauherr konnte die Planungsphase
umgehend mit dem Generalplaner star­
ten. Die Leistungen des Planungsteams,
das die Projektgruppe des Bauherrn und
der Generalplaner bildeten, zeigten sich
in den innovativen Konzepten, die trotz
engster Rahmenbedingungen umgesetzt
wurden (Büro- oder auch Haustechnik)
und in der ­erreichten Qualität.
Die GU-Ausschreibung und -vergabe
verlief problemlos und brachte auch auf
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der Kostenseite das erwartete Ergebnis.
Das Risikopotential war nun sehr redu­
ziert. Doch ein in Sicherheit wiegen gibt
es für den Bauherrn nicht, diese Erfah­
rung musste auch die UKH machen: ­
Bei den Erdarbeiten kamen im normen­
konform nachgewiesenen lastenfreien
Grundstück eine illegale Hausmülldepo­
nie und Fliegerbomben zum Vorschein.
Das Ausmaß war schmerzlich, konnte
aber terminlich durch Beschleunigungs­
maßnahmen des GU und kostenmäßig
durch Reserven im Budget verkraftet
werden. Der Fertigstellungstermin und
das Budget wurden eingehalten und die
avesierte Qualität sogar übertroffen.
Grundriss des Erdgeschosses (Quelle: Braun & Voigt)
Das Ergebnis
Das Gebäude besteht aus zwei 9-ge­
schossigen Risaliten und einem trapez­
förmigen 7-geschossigen Mittelbau mit
in Summe rund 9300 m² BGF sowie
zwei Untergeschossen mit ca. 4600 m²
BGF für Stellplätze, Technik- und Lager­
flächen. Im Erdgeschoss sind die Funk­
tionsbereiche Empfang, Konferenz,
­Cafeteria, Anlieferung und Poststelle
­angeordnet, in den Obergeschossen
­befinden sich flexible Büroflächen mit
Kombi- und Gruppenbüronutzung.
Das Gebäude bietet für etwa 250 Ar­
beitsplätze den geforderten Raum. Zu­
sätzlich besteht Platz für drei externe
Mieter.
Beim Haustechnikkonzept gelang es
dem Bauherrn trotz begrenzt zur Ver­
fügung stehender Investitionsmittel in
Zusammenarbeit mit den Planern inno­
vative Ideen zu realisieren. Auf Basis des
Grundsatzes „So viel Technik wie nötig,
so wenig wie möglich“ wurde ein nach­
haltiges Konzept der TGA entwickelt.
Die eingesetzten Luftboxen waren zum
Planungszeitpunkt in Deutschland noch
nicht im Einsatz. Entscheidungssicher­
heit brachten Kontakte zu renommier­
ten Vertretern angewandter Forschung
und Lehre (insbesondere Prof. Hausla­
den, TU München) und eine Studien­
reise in die Schweiz.
Die Haustechnik im Detail
Fassade
Eine energetisch hochwertige Fassade
mit kleinen Transmissionswärmeverlus­
ten, bedingt durch einen Öffnungsanteil
von ca. 50 %, erweist sich als wichtiger
Baustein des Konzepts.
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Grundriss des Regelgeschosses (Quelle: Braun & Voigt)
Wärme- und Kälteversorgung
Im Hinblick auf die Minimierung des
Primärenergiebedarfs und der damit
einhergehenden CO2- Emissionen für
die Gebäudeheizung und Kühlung wird
eine oberflächennahe Geothermie für
die Wärme- und Kälteversorgung ge­
nutzt.
Als System zur Gewinnung von Wärme
und Kälte aus dem Untergrund wurde
auf dem Grundstück ein Erdwärmeson­
denfeld erstellt.
Heizung
Die Wärme wird mit einer Wärmepum­
pe und zusätzlicher Wärmerückgewin­
nung erzeugt. Diese nutzt die Abwärme
sowie die Erdwärme aus den Erdsonden.
Den Wärmeaustausch übernehmen die
Betondecken (ca. 4500 m²). Zusätzlich
wird die Außenluft durch 28 °C warmes
Wasser erwärmt. Dies erfolgt in dezent­
ralen Zuluftgeräten (Luftboxen) in jeder
Büroachse. Zur individuellen, raumwei­
sen Temperatur-Regelung steht ein
Randstreifenelement, eingelassen in
die Rohdecke, zur Verfügung.
Lüftung
297 Zuluftgeräte versorgen über einen
leichten Unterdruck die Büroräume mit
temperierter Außenluft. Die Luftwech­
selrate beträgt 40 m³/Person. Die Luft­
boxen enthalten keine Mechanik.
Der Vorteil gegenüber einer zentralen
Versorgung ist u. a. die Ersparnis von
Schachtflächen und somit ein Gewinn
an Nutzflächen.
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Blick in den Foyerbereich
Kühlung
Durch die Steuerung der Lüftung
(Nachtauskühlung) und Nutzung der
Geothermie kann das Gebäude durch
die Wärmepumpe über die Bauteilakti­
vierung „entwärmt“ werden, sodass die
Temperatur tagsüber im Sommerbetrieb
26 ºC nicht übersteigt. Die Temperie­
rung der Zuluft auf ca. 22 ºC erfolgt ana­
log dem Heizen in den Luftboxen. Der
Verdampfer der Wärmepumpe wird in
den Wintermonaten mit Temperaturen
zwischen 12 und 0 ºC beaufschlagt,
während im Sommer Sole zwischen 8
und 26 ºC für die direkte und mecha­
nische Kühlung zur Verfügung steht.
Im Heizfall wird der Spitzenbedarf der
Betonkerntemperierung (Nachtbetrieb)
ganzjährig durch die Geothermieanlage
erbracht. Tagsüber stehen bis zu 275 kW
Die FM-Services im Überblick
Technisches FM, Controlling
Gebäudetechnik
IT & TK; Elektro
Gaspar-Theil-Ingenieure, 60486 Frankfurt
Axima Gebäudetechnik GmbH, Niederlassung Frankfurt/
Main, 60314 Frankfurt
weicom SYSTEMHAUS AG; Niederlassung:
60486 Frankfurt; El-Com, 60486 Frankfurt
Catering
El-Com, 60486 Frankfurt
Empfang, Sicherheit,
Reinigung, Winterdienst
RGS SEIPP GmbH,
63128 Dietzenbach
Post, Kurierdienst
PRM Mail Service Rhein-Main e. Kfm., 60594 Frankfurt
Der Betrieb
8,65 %
17,95 %
„Verwaltung, kaufmännischer Betrieb
„Technischer Gebäudebetrieb
„Verbräuche und Energie
„Infrastruktureller Gebäudebetrieb
46,81 %
26,58 %
Anteilige Aufwändungen für den Gebäudebetrieb in Prozent
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geothermisch erzeugte Heizwärme für
die Versorgung der Randstreifenele­
mente und der Luftboxen zur Verfü­
gung. Im Kühlfall besteht hinsichtlich
des Spitzenleistungsbedarfs der nachts
betriebenen Betonkerntemperierung
am Anfang der Kühlperiode eine
­Unter­deckung von maximal 80 kW.
Durch die Betriebsweise „Direkte Küh­
lung“ (ohne Betrieb des Kompressors
der Wärmepumpe) ist es möglich, den
Kältebedarf der Betonkerntemperierung
(BKT) und der Randstreifenkühlung
(RSE) bis Anfang Juli ohne Kältemaschi­
neneinsatz direkt aus dem Untergrund
zu gewinnen. Die an wenigen Stunden
fehlende Spitzenkühlleistung wird in
diesem Zeitraum über die vorgesehenen
konventionellen Anlagen erbracht,
­sodass der Untergrund auf dem für die
direkte Kühlung benötigten Tempera­
turniveau gehalten wird. Der Wärmeund Kältebedarf der BKT und der RSE
können mit der vorliegenden Auslegung
des Erdwärmesondenfeldes komplett
­geothermisch erbracht werden.
Die Unfallkasse Hessen erkannte zu­
nächst, dass sie die Verantwortung in
den Bauherrenrollen Projektmanager,
Projektentwickler und Nutzer zu tragen
hat. Bereits bei der Bedarfsplanung wur­
de klar, dass Aspekte des Betriebs als An­
forderungen an die Planung zu definieren
sind, Zielkonflikte zu Nutzeranforderun­
gen gelöst werden müssen und Aufgaben,
die bisher der Vermieter erbrachte, in
­Zukunft selbst zu organisieren sind.
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Frühzeitig wurde deshalb ein eigenstän­
diges Projekt „Facility Management“
­gestartet, das die strategischen und
­or­ganisatorischen Themen sowie die
technischen, infrastrukturellen und
kaufmännischen Services umfasste. Den
Informationsaustausch und das Einbrin­
gen von FM-Know-how in die Projekt­
entwicklung des Neubaus sicherten die
Personalunion in der Projektleiterrolle,
die Erweiterung des „Bau-Projektteams“
durch einen „Betreibervertreter“ und die
Einbindung externer Unterstützung in
beide Projekte. Mit der FM-Beratung
wurde bene Consulting beauftragt.
Die FM-Organisation wurde unter
­Berücksichtigung vorhandener interner
Ressourcen als Servicecenter aufgebaut.
Andere Organisationsmodelle wie z.B.
eine Profitcenter-Organisation mit in­
terner Leistungsverrechnung wurden
diskutiert und verworfen. In- und Out­
sourcing von Dienstleistungen wurde
für einzelne Aufgabenfelder spezifisch
festgelegt und im Outsourcing-Fall
­entsprechend der jeweiligen Leistungs­
pakete an unterschiedliche FM-ServiceAnbieter vergeben.
Die technischen Services werden weit­
gehend extern erbracht. Eine sorgfältige
Schnittstellendefinition zum internen
Hausmeisterdienst war auch Teil der
neuen Beschreibung dieser internen
Stelle. Für die professionelle Steuerung
des Dienstleisters „technische Services“
wurde das interne Team gesondert
­verstärkt.
Auch die Aufgabe „Mitarbeiterver­
pflegung und Gästebewirtung“ war am
neuen Standort im eigenen Gebäude
vollkommen neu auszurichten. In das
Betriebskonzept „Catering“ ist ein exter­
ner Dienstleister integriert, der ­sowohl
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Erbrachte Raumklimawerte:
Heizleistung < 10 W/m2; Kühlleistung < 40 W/m2
Temperatur Winter: 21°-24°
Temperatur Sommer: 24°-27°
Luftwechsel 40 m3/Person
offenbare Lüftungsklappen
Möglichkeit der freien Nachlüftung
Zuluft
Abluft
Zuluft
Abluft
Sommerbetrieb/Kühlfall
Niedrigsttemperaturheizung
Hochtemperaturkühlung
direkte Nutzung interner Wärmegewinne (Büro + EDV)
durch Einspeisung in thermische Bauteilaktivierung
Temperierung der Außenluft durch 21 °C Wasser in
d­ ezentralen Zuluftgeräten (Luftboxen).
Energiekonzept
die zentrale Cafeteria betreibt als auch
die zentralen Konferenzräume und
­dezentralen Besprechungsräume und
Teeküchen bedient.
Mit Ausnahme der Reinigung werden
alle weiteren infrastrukturellen und
kaufmännischen Services intern er­
bracht. Neben dem Eigennutzer UKH
werden drei Mieter im Gebäude betreut.
Die schlanke Betriebsorganisation hat
aufgrund einer Neuorganisation im
Kerngeschäft nach zwei Jahren Gebäu­
denutzung bereits ein Drittel der Beleg­
schaft innerhalb des Hauses erfolgreich
umgezogen. Sowohl der organisatorische
und technische Betrieb als auch das fle­
xible Nutzungskonzept haben diese
„Nagel­probe“ hervorragend bestanden.
Die Prüfung der Wirtschaftlichkeit
durch die Entscheidungs- und Auf­
sichtsgremien während der Projekt­
entwicklung wird nun im Betrieb
­fort­gesetzt. Die gebäudeabhängigen
Nutzungskosten liegen unter 4,90 €/m²
NGF/Monat. Ein Kennwert, der bereits
in der reinen monetären Betrachtung
sehr gut ist. Bei einer Wirtschaftlich­
keitsbetrachtung, also unter Berücksich­
tigung der Qualität, setzt dieses Ergebnis
einen Benchmark für Bürogebäude.
Fazit
Für den Bauherrn ist die neue UKH in
der Leonardo-da-Vinci-Allee ein Ergeb­
nis, auf das er stolz ist. Für die Projekt­
beteiligten ist es mehr als eine weitere
Referenz. Es wurden Projektziele nicht
nur erreicht (Termin- und Kostenziel)
sondern übertroffen. Die Qualität von
Prozess und Objekt ist nachhaltig. Mit
Weitblick geplant und gebaut – präven­
tiv der aktuellen Nachhaltigkeitsdebatte
vorgebaut.
Andreas Leuchtenmüller,
bene Consulting GmbH,
60487 Frankfurt
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