PLA2 - 01.06.2017 - Stadt Kirchheim unter Teck
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Begründung vom 20.02.2015/12.08.2015/02.08.2016/15.05.2017 / Entwurf zum Bebauungsplan „Zwischen Herrschaftsgärten und Steingau“-2. Änderung Bebauungsplan gemäß § 13 a BauGB Gemarkung Kirchheim Planbereich Nr. 02.02/3 I. Geltungsbereich Der Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung umfasst den südlichen Teil des Baublocks zwischen der Kolbstraße im Osten, der Steingaustraße im Westen und der Henriettenstraße im Süden. Im Norden wird das Plangebiet auf Höhe der Einmündung der Schülestraße in die Kolbstraße durch die hier vorhandene Bebauung des Nanz-Centers, mit den zugehörigen Anlagen für den ruhenden Verkehr bzw. die hier vorhandene Bebauung östlich der Steingaustraße, begrenzt. II. Anlass der Planung / Planungserfordernis Durch die bauliche Realisierung des Fachmarktzentrums (Nanz-Centers) südlich der Stuttgarter Straße wurden die Grundstücke in diesem Bereich, auf der Grundlage des hier rechtsverbindlichen Bebauungsplanes, Planbereich Nr. 02.02/1, neu geordnet. Für den nun zur Änderung anstehenden südlichen Teilbereich des GesamtBebauungsplanes, wurde zum damaligen Zeitpunkt das Ergebnis eines im Jahre 1996 durchgeführten städtebaulichen Ideen- und Realisierungswettbewerbes in den verbindlichen Bauleitplan übernommen. Aus heutiger Sicht besteht für diesen Bauleitplan Überarbeitungsbedarf, nachdem sich verschiedene Rahmenbedingungen, z. B. demographischer und städtebaulicher Art, verändert haben. Zusammen und in Abstimmung mit dem damaligen Haupteigentümer der Flächen im Plangebiet wurden die Ziele einer gemeinsamen Projektentwicklung für diesen zentralen Standort zwischen Innenstadt und Bahnhof festgelegt. Als Ergebnis eines städtebaulichen Gutachterverfahrens wurde durch eine Bewertungskommission, unter Beteiligung der Eigentümerseite, ein Planungsentwurf als Grundlage für die formelle Änderung des Bebauungsplanes empfohlen. Ziel der Planung ist die Entwicklung eines Quartieres, das sowohl von den angebotenen Wohnformen und den Möglichkeiten des innovativen Bauens als auch von der Gestaltung und Ausformung der öffentlichen und privaten Räume und der angestrebten Nutzungsmischung, den Weiterbau eines neuen "Stückes der Innenstadt" darstellt. Für diesen Bebauungsplan der Innenentwicklung und der Wiedernutzbarmachung gewerblicher Brachflächen, liegen die Voraussetzungen vor, das Bauleitplanverfahren nach den Bestimmungen des § 13 a BauGB, im zweistufigen Verfahren und ohne Umweltprüfung durchzuführen. Aufgrund der gewerblichen Vornutzung, mit ihrer in Teilen großflächigen Überbauung und Versiegelung und den auf der Grundlage des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes schon 2 bisher zulässigen Eingriffen, ergeben sich für die Umsetzung der planerischen Vorgaben der Bebauungsplanänderung keine weitergehenden Maßnahmen zum Ausgleich. III. Bestand 1. Bestehende Rechtsverhältnisse Die Flächen zwischen der Stuttgarter Straße im Norden, der Kolbstraße im Osten, der Henriettenstraße im Süden und der Steingaustraße im Westen, werden überwiegend vom Geltungsbereich des seit dem Jahre 1997 rechtsverbindlichen Bebauungsplanes "Zwischen Herrschaftsgärten und Steingau"-Änderung, Planbereich Nr. 02.02/1, umfasst. Nach der Art der Nutzung setzt dieser Bebauungsplan für das hier baulich realisierte Fachmarktzentrum, mit ergänzenden Büro-/, Dienstleistungsnutzungen, ein entsprechend definiertes Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO fest. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan "Ärztezentrum Kirchheim", Planbereich Nr. 02.02/2, aus dem Jahre 2006, stellt die Rechtsgrundlage für die Bebauung der Grundstücke im nordwestlichen Teil des Baublocks dar. Die Gebäude Kolbstraße 30 und 32 gelten als Kulturdenkmale von allgemeiner Bedeutung, gemäß § 2 Denkmalschutzgesetz (DSchG). Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt den Flächen des ausgedehnten Kulturdenkmals „merowingerzeitliche bis hochmittelalterliche Siedlung“ direkt westlich benachbart. Damit ist nicht auszuschließen, dass auch bei Bodeneingriffen im Plangebiet archäologische Funde und Befunde auftreten können. Auf der Grundlage einer dazu abgeschlossenen vertraglichen Vereinbarung zwischen Stadt und Denkmalpflege, wurden entsprechende Sondierungsmaßnahmen durchgeführt, mit dem Ziel, dadurch Planungssicherheit zu erreichen und spätere Bauverzögerungen zu vermeiden. Aufgrund der Ergebnisse der Sondierungsmaßnahmen konnte die Fläche von Seiten der archäologischen Denkmalpflege zwischenzeitlich zur Bebauung freigegeben werden. Der zu erhaltende, geschützte Grün- und Baumbestand im Plangebiet ist im Bebauungsplan durch entsprechende Pflanzbindungsfestsetzungen gekennzeichnet. Flächennutzungsplan (FNP) Der FNP stellt für den südlichen Teil des Baublocks gemischte Baufläche und für die Flächen südlich der Stuttgarter Straße Sonderbaufläche bzw. östlich der Steingaustraße gewerbliche Baufläche dar. Der zu ändernde Bebauungsplan ist aus dem FNP entwickelt. 2. Planungen und Gutachten Das städtebauliche Konzept des Büros KLE-Architekten , Kirchheim unter Teck, wurde im Rahmen des Gutachterverfahrens für die Neubebauung der Flächen südlich des Fachmarktzentrums von der dazu beratenden Bewertungskommission als städtebauliche Grundlage für den zu entwickelnden Bebauungsplan empfohlen. Diese Empfehlung wurde vom Gemeinderat bestätigt. 3 3. Bestehende Bebauung und Nutzungen Nördlich des Plangebietes befinden sich das großflächige Fachmarktzentrum mit zugehöriger Kundenparkierungsanlage, ein Ärztezentrum mit ergänzenden Nutzungen und Stellplatzflächen sowie zwei historische villenartige Gebäude mit gastronomischer Nutzung. Die zentrale Fläche des Planbereiches wird geprägt durch den Gebäudebestand eines mittlerweile leerstehenden, ehemaligen Einkaufsmarktes, mit seiner großflächigen, bewirtschafteten Parkierungsanlage. Zwischenzeitlich wurden die hier befindlichen Gebäude abgebrochen und das Gelände geräumt. Neben dem ehemaligen Verwaltungsgebäude der Firma Kolb und Schüle an der Steingaustraße, wird der Gebietsrand durch z. T. villenartig ausgeprägte Einzelgebäude gebildet. 4. Erschließung Das Plangebiet grenzt im Süden, Westen und Osten an vorhandene Straßen an. Die öffentlich-rechtlich gesicherte Erschließung des Blockinnenbereiches besteht bislang nicht. Auf der Grundlage des städtebaulichen Entwurfes für die Neuordnung des Plangebietes, werden die dafür erforderlichen öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen in den Bebauungsplan aufgenommen. Ihre Herstellung ist Voraussetzung für die öffentlich-rechtlich gesicherte Erschließung der einzelnen Bauflächen im Quartier. 5. Eigentumsverhältnisse und Realisierung Für die Stadt besteht die Möglichkeit, wesentliche Teile der für die Umsetzung der Planung erforderlichen Flächen zu erwerben. Die dafür erforderlichen Grunderwerbsverhandlungen konnten zwischenzeitlich erfolgreich abgeschlossen werden. Auf dieser Grundlage wurden die zentralen Flächen im Plangebiet mittlerweile durch die Stadt erworben. Einzelne Grundstücke, insbesondere im südlichen bzw. südöstlichen Randbereich, stehen im Eigentum weiterer privater Eigentümer. Es ist beabsichtigt, dass nach einer Neuordnung der Grundstücke die Durchführung der erforderlichen Erschließungsmaßnahmen durch die Stadt erfolgt. IV. Grundzüge der Planung 1. Nutzungsstruktur / Baustruktur Das Plangebiet gliedert sich in drei Teilbereiche unterschiedlicher städtebaulicher Ausprägung. Der nördliche Teil des Plangebietes (Mi 3) bildet die Zwischenzone zwischen der großflächigen Einzelhandelsnutzung / Sondergebietsnutzung, mit zugehöriger Parkierungsanlage, südlich der Stuttgarter Straße und dem neu zu entwickelnden städtischen Quartier, auf den Flächen bis zur Henriettenstraße. Die Funktion, der im nördlichen Mi 3-Gebiet, unterhalb der Schwelle zur Großflächigkeit realisierbaren Einzelhandelsnutzung, liegt in einer Ergänzung, der im Bereich des Nanzcenters und der Altstadt vorhandenen Sortimente. Aus Gründen der dafür nicht gegebenen optimalen Verhältnisse, kann hier die Wohnnutzung in den EG-Zonen der Gebäude lediglich als Ausnahme und beschränkt auf eine Tiefe von 7,5 m, bezogen auf die südliche, zum neu 4 entstehenden Quartier orientierte Gebäudeaußenkante, zugelassen werden. Abgeleitet aus den Ergebnissen, der im Jahr 2012 fortgeschriebenen Einzelhandelskonzeption wird, zum Schutz der vorhandenen Einzelhandelsstrukturen in der – auch durch den Einsatz öffentlicher Sanierungsmittel aufgewerteten – Verkaufsinnenstadt, die Zulässigkeit der hier, im Mi 3, möglichen Einzelhandelsnutzungen auf Betriebe mit bestimmten Sortimenten und mit einer, für die einzelnen Betriebe einzuhaltenden Mindest-Geschossfläche, beschränkt. Aus städtebaulich-nutzungsstrukturellen Gründen werden die nach § 6 Abs. 2 + 3 BauNVO allgemein bzw. ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Tankstellen, Gartenbaubetriebe und Vergnügungsstätten) für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes ausgeschlossen. Hinsichtlich der Regelungen zur Zulässigkeit von Vergnügungsstätten, liegt eine vom Planungsbüro Dr. Acocella erstellte Vergnügungsstättenkonzeption aus dem Jahr 2012 vor. Durch den Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Grundlagen für ein durchmischtes Gesamtquartier geschaffen werden, in dem, neben der Wohnnutzung auch kleinflächiger Einzelhandel und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs ihren Standort haben und zur Belebung des öffentlichen Raumes beitragen. Auf der Grundlage des im Bebauungsplan nach der Art der baulichen Nutzung festgesetzten Mischgebietes, ist die Ansiedlung mehrerer Einzelhandelsbetriebe – und damit, in der Summe, die Entstehung einer großflächigen Einzelhandelsagglomeration – möglich. Sowohl formal als auch aufgrund der durch den Bebauungsplan tatsächlich vorgegebenen städtebaulichen Struktur, sind großflächige Einzelhandelsnutzungen baulich nicht umsetzbar. Daher ist davon auszugehen, dass der Umfang der im Plangebiet zu erwartenden Einzelhandelsnutzungen nicht über den Verflechtungsbereich des Mittelzentrums hinaus wirkt. Damit stehen einzelhandelsbezogene regionalplanerische Vorgaben dem Bebauungsplan nicht entgegen. Entlang der Kolbstraße nimmt die im dort festgesetzten Mischgebiet (Mi 1) zulässige Bebauung, die durch die dortige Einzelhausbebauung gekennzeichneten städtebaulichen Strukturen auf. Für die südöstliche Ecksituation, am Kreuzungspunkt von Henrietten- und Kolbstraße, sieht der Bebauungsplan deren Betonung durch die Möglichkeit zur Realisierung eines höheren Gebäudes, mit bis zu fünf Vollgeschossen an dieser Stelle, vor. Die städtebauliche Struktur der Flächen zwischen der nördlichen Zwischenzone und der Henriettenstraße im Süden, wird durch einzelne Baublöcke unterschiedlicher Größe und mit aufgelöster Randbebauung geprägt, die sich um eine – an zentraler Stelle im Quartier gelegene – Aufweitung des öffentlichen Straßenraumes gruppieren. Diese städtebaulich robuste Grundform bildet den Rahmen für eine Überbauung der Flächen mit unterschiedlichen Gebäudetypologien und Hausformen. Neben Formen des Geschosswohnungsbaus können hier, auf real geteilten Grundstücken und innerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen in der geschlossenen Bauweise errichtet, gereihte Gebäudeformen z. B. auch im Sinne von Wohnen und Arbeiten unter einem Dach, baulich realisiert werden. Auch ist vorgesehen, dass auf Teilflächen Projekte von Baugruppen umgesetzt werden können. Für die EG-Zonen, der die "Platzfläche" begrenzenden Bebauung (Mi 2), wird die Zulässigkeit der Wohnnutzung weitgehend ausgeschlossen, um – zu den angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen orientiert – die hier angestrebte Nutzungsmischung dauerhaft zu gewährleisten. Entlang der öffentlichen Verkehrsflächen wird die Lage und Orientierung der Baukörper zum öffentlichen Raum weitgehend durch Baulinien festgesetzt. Insbesondere im Bereich der zentralen Straßenaufweitung und auf der zum Quartier orientierten Südseite der nördlichen Zwischenzone, wird die Fahrerschließung der 5 Bauflächen bzw. das hier zu erwartende, aus der Erschließung resultierende Verkehrsaufkommen durch die Festsetzung entsprechender Zu- und Ausfahrtsregelungen gesteuert. 2. Verkehr und Erschließung Motorisierter Individualverkehr Die Erschließung und Anlieferung der nördlichen Zwischenzone (Gebiet Mi 3) erfolgt auf kurzen Wegen über in diesen Bereichen festgesetzte Geh-, Fahr- und Leitungsrechtsflächen, von der Kolb- und Steingaustraße aus, ohne mit diesem Verkehrsaufkommen die südlich davon gelegenen Flächen des Gesamtquartiers zu belasten. Denkbar und technisch möglich wäre auch eine Anlieferung dieser Zone von Norden, über die vorhandene, private Parkierungs- und Erschließungsanlage der dortigen Sondergebietsnutzung. Zur Sicherung dieses Planungszieles sind auf der Südseite des Mi 3-Gebietes entsprechende Bereiche ohne Ein- und Ausfahrten festgesetzt. Die räumlichen Bereiche, die aus städtebaulicher Sicht als Standorte für Zu- und Ausfahrten, z. B. der für den baurechtlichen Stellplatznachweis erforderlichen Tiefgaragen, geeignet sind, werden im Bebauungsplan positiv gekennzeichnet. Im Umkehrschluss ist die Anlage von Zu- und Ausfahrten außerhalb der dafür festgesetzten Bereiche grundsätzlich unzulässig. Die endgültige Lage dieser Zu- und Ausfahrtsbereiche im Rahmen der Objektplanung, muss unter Berücksichtigung und abgestimmt auf die schematisch eingetragenen Einzelbaumstandorte erfolgen. Auch für die Bauflächen um den zentralen öffentlichen "Platzbereich" wird das hier zu erwartende, aus der Fahrerschließung der angrenzenden Bauflächen resultierende Verkehrsaufkommen durch die Festsetzung entsprechender Zu- und Ausfahrtsregelungen gesteuert. Für die Erschließung der neu zu ordnenden, im Vergleich zur gewerblichen Vorgängernutzung kleinteiliger geplanten Mischgebietsflächen, wird innerhalb des Gesamtquartieres, die Herstellung öffentlicher Verkehrsflächen – überwiegend als Mischverkehrsflächen – erforderlich. Der Anschluss dieser Erschließungsflächen an das übergeordnete Straßensystem erfolgt zur Steingaustraße, Henriettenstraße und Kolbstraße. Für die Einmündungsbereiche von Steingau- und Kolbstraße sind, aus Gründen der Verkehrssicherheit, auf den angrenzenden Bauflächen keine Zu- und Ausfahrten im Bebauungsplan festgesetzt. Für den nördlichen Teil des Plangebietes sind im Lageplan des Bebauungsplanes die entsprechenden Konstruktionslinien, die hier der Ausgestaltung der Kurvenbereiche zugrunde liegen, enthalten, um z. B. die entsprechenden Anforderungen für Rettungsfahrzeuge nachvollziehen zu können. Daneben werden im Bebauungsplan die erforderlichen Aufstellflächen für die Feuerwehr zeichnerisch dargestellt. Die weitergehenden Anforderungen an die Gestaltung, Tragfähigkeit und Befestigung dieser Flächen, den Regelungen in der Verwaltungsvorschrift Feuerwehrflächen entsprechend, sind bei deren baulicher Ausführung zu beachten. Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) In ca. 300 m Entfernung liegt südlich des Plangebietes der Kirchheimer Bahnhof, mit dem benachbarten Busbahnhof. Über diesen Endbahnhof der Linie S1 ist die direkte S-Bahnverbindung nach Stuttgart gegeben. 6 Insbesondere an der Stuttgarter Straße, nördlich des Plangebietes, befinden sich Bushaltestellen des Stadtverkehrs. Versorgungseinrichtungen (Handel und soziale Einrichtungen) Durch die Nähe zur Innenstadt und zu den vorhandenen Einzelhandels- und Dienstleistungsangeboten in den benachbarten Baugebieten – insbesondere auch nördlich des Planbereiches und der Stuttgarter Straße – ist die Versorgungssituation der neuen Wohnungen im Plangebiet als überdurchschnittlich zu bezeichnen. Für Teile des Planbereiches wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes die Wohnnutzung in den EG-Ebenen ausgeschlossen, so dass auch innerhalb des Gebietes ein Angebot an mit dem Wohnen zu vereinbarenden gewerblichen bzw. Dienstleistungsflächen entsteht. Dadurch besteht auch die Möglichkeit, Wohnen und Arbeiten unter einem Dach zu verbinden. In der nördlichen Zwischenzone (Mi 3) ist vorgesehen, den Empfehlungen des fortgeschriebenen Einzelhandelsgutachtens aus dem Jahr 2012 entsprechend, Einzelhandelsangebote in Form von Fachmärkten der Branchen zuzulassen, die für den Gesamtbesatz an Einzelhandel in der Verkaufsinnenstadt nutzungsstrukturell verträglich sind. Dabei wird durch die Festlegung von Mindestgrößen für die einzelnen Geschäftseinheiten einer Häufung kleinerer Ladenflächen/Fachgeschäfte unter einem Dach entgegengewirkt. Kanalisation, Storm, Wasser, Gas (technische Infrastruktur) Die erforderlichen Anlagen für die Ver- und Entsorgung des Gebietes müssen im Zuge der Herstellung der öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen bereitgestellt werden. Die erforderlichen Flächen (Stationsstandorte) für die Sicherstellung der zukunftsfähigen Versorgung des Plangebietes mit elektrischer Energie (Stichwort Elektromobilität) und mit den Einrichtungen zur Glasfaserversorgung, wurden im Bebauungsplan entsprechend festgesetzt. 3. Umweltverträglichkeit Eingriffs-/Ausgleichs-Betrachtung Ausgehend von einem ursprünglich gewerblich genutzten Gebiet, mit einem hohen Anteil an überbauten und versiegelten Flächen, besteht für den Planbereich ein qualifizierter Bebauungsplan aus d. J. 1997, der die zulässige bauliche Nutzung innerhalb seines Geltungsbereiches regelt. Die planungsrechtlichen Inhalte dieses Bebauungsplanes wurden bislang für das Plangebiet baulich nicht umgesetzt. Planerische Grundlage für die jetzt angestrebte Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes, ist das Ergebnis eines städtebaulichen Gutachterverfahrens. Auf der Grundlage dieses konkurrierenden Verfahrens, wurden die städtebaulichen Zielsetzungen für eine Neuordnung der Flächen im Plangebiet, den aktuellen Anforderungen entsprechend, formuliert. Aufgrund der gewerblichen Vornutzung, mit ihrer in Teilen großflächigen Überbauung und Versiegelung und den auf der Grundlage des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes schon bisher zulässigen Eingriffen, ergeben sich für die Umsetzung der planerischen Vorgaben, der nach § 13 a BauGB durchgeführten Bebauungsplanänderung, keine weitergehenden Maßnahmen zum Ausgleich. 7 Abgestimmt auf das angestrebte städtebauliche Konzept und soweit mit dieser Planung zu vereinbaren, wurde der im rechtsverbindlichen Bebauungsplan – z. B. durch Pflanzbindungen – festgesetzte, schützenswerte Grünbestand in den Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung übernommen. Östlich der Steingaustraße erfolgt die Ausweisung einer öffentlichen Grünfläche, vorrangig in Zuordnung zum Plangebiet, aber auch offen für die angrenzenden Quartiere. Im Bebauungsplan sind zudem Festsetzungen und Regelungen enthalten (z. B. zur Begrünung von Dachflächen, zur Erdüberdeckung von Tiefgaragen, zur Begrünung im Bereich des Straßenraumes), auf deren Grundlage die erforderlichen grünordnerischen Belange für das Plangebiet umgesetzt werden. Im Zuge von Abbrucharbeiten im Geltungsbereich wurde festgestellt, dass Teile des Plangebietes als Jagdrevier von Fledermäusen genutzt werden. Dieser Umstand wurde bei der technischen Abwicklung des Gebäudeabbruchs berücksichtigt. Nach Einschätzung des städtischen Umweltbeauftragten und nach entsprechender Begehung, ist auf den Flächen im Plangebiet ein Vorkommen von Eidechsen auszuschließen. In den Bebauungsplan aufgenommen wurde der Hinweis auf die Verbotstatbestände nach §§ 44 ff BNatSchG. Belastete Böden Durch das Büro Dr. Jungbauer + Partner, Umwelt Consult GmbH, Stuttgart, wurde im Jahre 1996, im Rahmen des damaligen Bebauungsplanverfahrens, eine historische Erkundung im Hinblick auf die aus der Vornutzung der Flächen resultierende, mögliche Belastung der Böden im Plangebiet durchgeführt. Ergänzt wurde diese historische Recherche zu einem späteren Zeitpunkt durch die Ergebnisse einer Untergrunderkundung auf mögliche Schadstoffbelastungen. Auf der Grundlage dieser Untersuchung wurden im bisher rechtsverbindlichen, zu ändernden Bebauungsplan kleinräumige Bereiche möglicher Verunreinigungen im Bebauungsplan gekennzeichnet, für die eine weitergehende Beurteilung als erforderlich angesehen wurde. Vor Erwerb der Flächen im Plangebiet durch die Stadt wurden die ehemals gewerblich genutzten Gebäude zurückgebaut und schädliche Bodenveränderungen entfernt. Die Verfüllung der durch Rückbau und Bodensanierung entstandenen Baugruben erfolgte mit unbelastetem Material. Die Arbeiten wurden durch einen Gutachter begleitet. Weitergehende Bodenuntersuchungen auf den geplanten Baufeldern und im Bereich der geplanten öffentlichen Flächen – zur Abschätzung der abfallrechtlichen Einstufung anthropogener Auffüllungen - wurden im Auftrag der Stadt durch die Firma BWU durchgeführt. Der Bericht der BWU wurde dem Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz (WBA) zur Stellungnahme vorgelegt. Unter Berücksichtigung der bereits durchgeführten Sanierungsmaßnahmen und der vorliegenden Aussagen der weitergehenden aktuellen Untersuchung wurde zwischen der zuständigen Bodenschutzbehörde und der Stadt Folgendes besprochen: Der im Gutachten der BWU als kritisch bewertete Bereich wird saniert. Im Bebauungsplan können die bisher enthaltenen Hinweise zu Altstandorten und deren flächenhafte Darstellung im Lageplan ersatzlos entfallen. Das Landratsamt (WBA) wird im Genehmigungsverfahren zu den Baugesuchen (insbesondere der für die einzelnen Baufelder geplanten Tiefgaragen) beteiligt. 8 Immissionsschutz Im Zusammenhang mit der damaligen Bauleitplanung und bezogen auf die damit verbundene städtebauliche Konzeption, wurde im Jahre 1996 vom Büro Bender + Stahl ein Schallschutzgutachten vorgelegt, das die Belastungen des Gebietes durch die umgebenden Straßen und die aus der Nutzung der Parkierungsanlagen des nördlichen Fachmarktzentrums resultierenden Belastungen innerhalb des Gebietes zum Inhalt hatte. Durch die städtebauliche Ausformung einer "Pufferzone" – für die im Bebauungsplan u. a. Festsetzungen zur vertikalen Gliederung der hier zulässigen Nutzungen enthalten sind – zwischen dem südlich angrenzenden Mischgebiet und der nördlich vorhandenen Sondergebietsfläche, mit zugehöriger, großflächiger Stellplatzanlage, wird auf die vorhandene Schallsituation reagiert. Sowohl diese nördliche Randzone des Plangebietes, als auch die Bauflächen im Zuge der umgebenden Straßen, sind im Bebauungsplan als Flächen gekennzeichnet, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen zu treffen sind, die einen wirksamen Schutz im Sinne der Richtlinien der DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) gewährleisten. Der vorhandenen Lärmbelastung ist dabei z. B. durch eine entsprechende Anordnung der Aufenthaltsräume, die Erhöhung des Schalldämmmaßes der Außenwand, den Einbau von Schallschutzfenstern etc. Rechnung zu tragen. Zwischen dem vorhandenen Fachmarktzentrum, mit zugehöriger Parkierungsanlage im Norden und den südlich davon gelegenen Mischgebietsflächen setzt der Bebauungsplan eine mit Mi 3 bezeichnete "Pufferzone" fest. Für diesen Teil des Plangebietes lässt der Bebauungsplan im Bereich des EG das Wohnen auf Teilflächen dieser Geschossebene nur ausnahmsweise dann zu, wenn diese Nutzung in der von der großflächigen Stellplatzanlage abgewandten Südseite stattfindet. Durch die Ausrichtung der überbaubaren Grundstücksflächen nach Süden, ergibt sich für die Grundrissorganisation die Möglichkeit, die schützenswerten Nutzungen auf der lärmabgewandten Seite anzuordnen und die Nebenräume in Richtung Norden zu konzentrieren. Im Hinblick auf die Entwicklung der Verkehrsmengen auf den umgebenden Straßen ergibt sich, nach Auswertung der dazu vorliegenden Zählergebnisse aus dem Jahr 2013, dass die Zahlen von 1997 nicht erreicht werden und damit die darauf gegründeten Prognosewerte deutlich unterschritten werden. V. Die Festsetzungen im Einzelnen 1. Maß der Nutzung Aufgrund der hier angestrebten, auf eine bestimmte bauliche Tiefe angewiesenen Einzelhandelsnutzung – auch unter Berücksichtigung der Unterbringung der zugehörigen Parkierungsflächen – wird für den Bereich der nördlichen Zwischenzone, aus den genannten besonderen städtebaulichen Gründen, die Festsetzung einer höheren Grundflächenzahl (GRZ) erforderlich, als in § 17 BauNVO für Mischgebiete geregelt. Auf die Festsetzung einer Geschossflächenzahl (GFZ) wurde im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung verzichtet. Allerdings werden im Bauleitplan die zulässigen Trauf-, First- und Gebäudehöhen geregelt. Bei der für das Plangebiet – als einer Erweiterung der Innenstadt – angestrebten städtebaulichen Dichte und durch diese begründet, kann es bei Ausschöpfung der zulässigen Nutzungsziffern und Gebäudehöhen, rechnerisch zu einer Überschreitung der nach BauNVO für das Mischgebiet vorgesehenen GFZ-Obergrenzen kommen. 9 Dies ist aus städtebaulichen Gründen erforderlich, um den, der Bauleitplanung zugrunde liegenden Entwurf, mit der danach angestrebten städtebaulichen Dichte, umsetzen zu können. Je Gebäude wird eine höchstzulässige Zahl für die darin jeweils realisierbaren Wohnungen festgesetzt. Grund dafür ist, für das Quartier eine bestimmte – auch durch die Anzahl der dort zulässigen Wohneinheiten – definierte bauliche Dichte nicht zu überschreiten und auch im Hinblick auf eine möglichst vielfältige und differenzierte architektonische Ausformung, das Entstehen einer entsprechenden Anzahl einzelner, ablesbarer Gebäude, im Sinne der gewachsenen historischen Stadt, zu befördern. 2. Höhe baulicher Anlagen Im Bebauungsplan werden die, mit der vorhandenen Umgebungsbebauung zu vereinbarenden Trauf-, First- bzw. Gebäudehöhen festgesetzt. Unterer Bezugspunkt ist hierbei die in Gebäudemitte gemessene Höhe der nächstgelegenen öffentlichen Verkehrsfläche. Die zulässige Zahl der baulich realisierbaren Vollgeschosse erfolgt z. T. als zwingende Festsetzung, z. T. durch die Festsetzung von Mindest- und Höchstwerten. Dadurch kann eine Bandbreite in der Höhenentwicklung der Baukörper gesichert werden, die zu einer angemessenen Begrenzung und Fassung der benachbarten öffentlichen Räume führt. Aufgrund der angestrebten städtebaulichen Struktur können sich einzelne, auf öffentlichen Verkehrsflächen liegende Abstandsflächen, über die Mitte der beidseitig angebauten öffentlichen Flächen hinaus erstrecken. Dies kann – bei den straßenseitig durch Baulinien festgesetzten überbaubaren Flächen – unter der Voraussetzung zugelassen werden, dass sich die erforderlichen Abstandsflächen nicht überdecken. 3. Bauweise / überbaubare Grundstücksflächen Die offene Bauweise und ein entsprechender Zuschnitt der überbaubaren Grundstücksflächen wird im Zuge der Kolbstraße festgesetzt, um die hier vorhandene Gebäudestruktur, die von freistehenden Einzelhäusern geprägt wird, beizubehalten und weiterzuentwickeln. Die im Bereich des südöstlichen Eckgrundstücks (Ecke Kolb-/Henriettenstraße) festgesetzte abweichende Bauweise (a1) ermöglicht geringere seitliche Abstände zwischen den Gebäuden, als nach der LBO i. S. der offenen Bauweise erforderlich. Zwischen den Gebäuden ist danach ein Mindestabstand von 5,0 m einzuhalten. Dadurch kann eine Bebauung des Eckgrundstücks, mit der angestrebten Höhenentwicklung und städtebaulichen Betonung der Ecksituation, unter Erhaltung des Bestandsgebäudes Henriettenstraße 34, realisiert werden. Um die angestrebte Fassung und Begrenzung der anschließenden öffentlichen Räume durch die Bebauung zu gewährleisten, werden die überbaubaren Grundstücksflächen straßenseitig überwiegend durch Baulinien definiert und damit an diesen Stellen die künftige Bebauung verbindlich vorgegeben. Für die nördliche "Pufferzone", dem Bereich zwischen dem zu entwickelnden Quartier im Süden und dem bestehenden Fachmarktzentrum, mit zugehöriger großflächiger Parkierungsanlage im Norden, setzt der Bebauungsplan eine abweichende Bauweise fest, die – unter Einhaltung seitlicher Abstandsflächen – Gebäudelängen größer 50 m zulässt. Die Gebäude im Bereich der Baublöcke zwischen der Henriettenstraße und der nördlichen Zwischenzone, sind innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen als gereihte 10 Hausformen, ohne seitlichen Grenzabstand, in der geschlossenen Bauweise zu errichten. Dabei sollen, unter Einhaltung der sonstigen Festsetzungen des Bebauungsplanes, Gebäude unterschiedlicher Länge und Architektursprache entstehen, die unterschiedliche Ansprüche an das Wohnen berücksichtigen und auch die Mischung von Wohnen und Arbeiten ermöglichen. 4. Stellplätze Die Zulässigkeit von Garagen, überdachten und offenen Stellplätzen ist auf die überbaubaren Grundstücksflächen und die dafür festgesetzten Stellen beschränkt. Aufgrund der angestrebten baulichen Dichte ist für die Unterbringung des baurechtlich nachzuweisenden Stellplatzbedarfes der Bau von Tiefgaragen, in Zuordnung zur Bebauung und bevorzugt unter den Innenhofbereichen, erforderlich. Dabei sind die Decken der Tiefgaragenbauwerke, die als Ausnahme in den nicht überbaubaren Flächen zugelassen werden können, mit Erde zu überdecken und zu begrünen. Im Bebauungsplan gekennzeichnet und festgesetzt sind die räumlichen Bereiche, in denen aus städtebaulicher Sicht, die erforderlichen Zu- und Ausfahrten der Grundstücke bzw. der Tiefgaragen, vorzusehen sind. 5. Verkehrsflächen / Grünflächen Die für die Binnenerschließung des Planbereiches erforderlichen öffentlichen Verkehrsflächen werden als Mischverkehrsflächen, unter Verzicht auf die Ausweisung separater Gehwege, im Bebauungsplan festgesetzt. Der genaue Ausbau dieser Flächen wird im Ausbauplan geregelt. Für neu geschaffene öffentliche Verkehrsflächen entsteht Erschließungsbeitragspflicht. Die Standorte, der auf den öffentlichen Flächen und den privaten Grundstücksflächen zu pflanzenden Einzelbäume, sind durch schematisch eingetragene Pflanzgebote im Bauleitplan ausgewiesen. Hier ist, z. B. abgestimmt auf die konkrete Festlegung der geplanten Zu- und Ausfahrtsbereiche und die für die Feuerwehr zu gewährleistenden Aufstellflächen für Hubrettungsfahrzeuge, die im Bebauungsplan gekennzeichnet sind, eine geringfügige Verschiebung der einzelnen Baumstandorte möglich. An zentraler Stelle des Quartiers ist im Bebauungsplan eine "öffentliche Platzfläche"/platzartige Aufweitung des öffentlichen Straßenraumes festgesetzt. Für die umgebende Bebauung, im Bebauungsplan als Mi 2 bezeichnet, ist in den EG-Zonen die Wohnnutzung überwiegend ausgeschlossen, um die für eine Belebung der Quartiersmitte erforderliche Öffentlichkeit durch eine planungsrechtlich gesicherte gewerbliche Nutzung an dieser Stelle zu gewährleisten. Zur Stärkung des nicht motorisierten Verkehrs im Bereich des "Quartiersplatzes" und – insbesondere auf die nördliche "Pufferzone" bezogen – zur Vermeidung des "Hereinziehens" von motorisiertem Liefer- und Kundenverkehr in das Quartier, werden an diesen Stellen räumlich begrenzte Bereiche ohne Zu- und Ausfahrten im Bebauungsplan ausgewiesen. Die östlich der Steingaustraße vorgesehene, z. T. mit prägendem und zu erhaltendem Baumbestand bewachsene öffentliche Grünfläche, ist über eine Fußwegefläche an das Quartier angebunden. Insbesondere im Bereich der Grundstücke westlich der Kolbstraße und im nordwestlichen Plangebiet, wird – aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan übernommen – der dort vorhandene, erhaltenswerte Baum- und Gehölzbestand, soweit mit der angestrebten Bebauungskonzeption vereinbar, durch entsprechende Pflanzbindungsfestsetzung gesichert. 11 Für die drei nördlichen Baublöcke zwischen der Kolbstraße im Osten und der Steingaustraße, mit der in diesem Bereich festgesetzten öffentlichen Grünfläche und für die beiden südlich daran gelegenen Baublöcke, setzt der Bebauungsplan ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit fest, das im Sinne der Schaffung eines halböffentlichen Raumes die Begehbarkeit und Durchschreitbarkeit der Blockinnenbereiche auf dafür definierten Flächen planungsrechtlich sichert. Bezogen auf diese "Innenhofbereiche" enthält der Bebauungsplan Regelungen zur Zulässigkeit von Nebenanlagen und zur Mindestbegrünung durch Baumpflanzungen. In den Vorgartenbereichen, den Flächen zwischen Straßenbegrenzungslinie und überbaubaren Grundstücksflächen, schließt der Bebauungsplan, aus städtebaulichgestalterischen Gründen, die Errichtung von Nebenanlagen als Gebäude bzw. wie ein Gebäude wirkend, aus. In den örtlichen Bauvorschriften enthalten sind auch Regelungen zur (Belags-)gestaltung dieser straßenseitigen Vorzonen und zu den gestalterischen Anforderungen an die dort zulässigen Einfriedigungen. Zu berücksichtigen sind dabei auch die erforderlichen Aufstellflächen für die Feuerwehr und die bei deren Gestaltung zu beachtenden Randbedingungen. 6. Örtliche Bauvorschriften Dachform und Gestaltung der Dächer Unter Berücksichtigung des baulichen Bestandes sowie der vorhandenen Dachformen im Zuge der Kolbstraße, und von deren Sicherung und Weiterentwicklung, setzt der Bebauungsplan für diesen Bereich das Satteldach mit einer Dachneigung zwischen 45 – 50°, als zulässige Dachform fest. Im Bebauungsplan geregelt sind die hier zulässigen Dachaufbauten und Dacheinschnitte, deren Größe und Abstände sowie das zu verwendende Material für die Dacheindeckung und dessen Farbgebung. Für das übrige Plangebiet ist als zulässige Dachform das zu begrünende Flachdach festgesetzt. Aus Gründen der dadurch erreichbaren Rückhaltung des Niederschlagswassers und als Anforderung aus dem abgestimmten Entwässerungskonzept, ist hier eine Dicke der Vegetationsschicht von mindestens 10 cm baulich umzusetzen. Aus gestalterischen Gründen enthält der Bebauungsplan Regelungen für das Anbringen und Aufstellen von Energiegewinnungsanlagen auf den Dachflächen. Werbeanlagen Die örtlichen Bauvorschriften und Regelungen zur Zulässigkeit von Werbeanlagen werden aus baugestalterischen Gründen in den Bebauungsplan aufgenommen. Um der Örtlichkeit unangemessene Erscheinungsformen von Werbeanlagen auszuschließen, sind bestimmte Formen leuchtender bzw. beleuchteter Werbeanlagen unzulässig. Die Zulässigkeit von Werbeanlagen ist beschränkt auf die Stätte der Leistung und deren Anbringungsort auf die Gebäudeaußenseiten. Aufgeständerte und auf dem Dach angebrachte Werbung ist ausgeschlossen. Für die mit MI 1 und MI 2 bezeichneten Gebiete sind Werbeanlagen oberhalb der Fensterbrüstung des ersten Obergeschosses nicht zulässig.. 12 Freiflächen / offene Stellplätze Um eine aufeinander bezogene Gestaltung der öffentlichen und der unmittelbar angrenzenden privaten Vorzonen der Baugrundstücke zu gewährleisten, ist im Bebauungsplan geregelt, dass diesbezüglich eine Anpassung der Oberflächengestaltung/ Belagsarten erfolgen muss. Für die Oberflächengestaltung offener Stellplätze ist deren Ausführung mit nicht vollständig versiegelnden Belägen im Bebauungsplan festgesetzt. Die bauliche Ausführung der als Aufstellflächen für die Feuerwehr herzustellenden und im Bebauungsplan entsprechend gekennzeichneten Flächen, muss dabei, hinsichtlich Traglast etc., den Anforderungen der dabei zu beachtenden Verwaltungsvorschrift Feuerwehrflächen genügen. VI. Flächenberechnung / Flächenübersicht Mischgebiet Gewerbegebiet ca. 34.785 m² ca. 317 m² Öffentliche Verkehrsflächen (Mischverkehrsfläche, Gehweg) ca. 6.798 m² Öffentliche Grünflächen ca. 1.330 m² Geltungsbereich gesamt ca. 43.230 m² Aufgestellt: Stadt Kirchheim unter Teck Fachbereich Planung / Abteilung Stadtplanung
