Wohnungseigentumsgesetz: WEG - Armbrüster / Becker / Klein

Wohnungseigentumsgesetz: WEG
Kommentar
von
Prof. Dr. Christian Armbrüster, Dr. Matthias Becker, Dr. Michael Klein, Prof. Dr. Dr. Werner Merle, Prof. Dr. Eckhart
Pick, Prof. Dr. Johannes Bärmann
12. Auflage
Wohnungseigentumsgesetz: WEG – Armbrüster / Becker / Klein / et al.
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Thematische Gliederung:
Wohnungseigentumsrecht
Verlag C.H. Beck München 2013
Verlag C.H. Beck im Internet:
www.beck.de
ISBN 978 3 406 64274 6
Inhaltsverzeichnis: Wohnungseigentumsgesetz: WEG – Armbrüster / Becker / Klein / et al.
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§ 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
31–35
§5
a) Teile, die für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind. Die
konstruktiven Bestandteile eines Gebäudes sind nicht sondereigentumsfähig. Dazu zählen
insbesondere die das Gebäude tragenden Mauern, das Fundament, die Fassade, die Geschossdecken30 und das Dach.31
Dasselbe gilt nach der insoweit überzeugenden Rspr.32 auch bei Mehrhausanlagen, und
zwar selbst dann, wenn die konstruktiven Bestandteile jeweils nur das Sondereigentum eines
einzelnen WEers umschließen. Die konstruktiven Bestandteile sämtlicher Gebäude stehen
nach Abs. 2 im gemeinschaftlichen Eigentum. Ließe man es zu, dass Sondereigentum auch
an den konstruktiven Gebäudebestandteilen bestehen kann,33 liefe dies auf einen Rechtszustand hinaus, der nahezu dem eines Erbbaurechts entspricht.34 Eine solche Annäherung
des Wohnungseigentums an das Erbbaurecht verstieße gegen den sachenrechtlichen Typenzwang.
Durch Vereinbarung kann freilich die gesamte Verwaltung den Bedürfnissen in einer
Mehrhausanlage angepasst werden.35 Regelungen über das Stimmrecht sind ebenso möglich
wie Gebrauchs- und Kostentragungsregelungen (s. § 10 Rn 85). Auch die Bildung getrennter Instandhaltungsrücklagen für die einzelnen Häuser ist zulässig.36 Die sich hieraus ergebenden Untergemeinschaften sind freilich nicht teilrechtsfähig (§ 10 Rn 26).37
Zu unterscheiden von den konstruktiven Bestandteilen des Gebäudes sind solche Anlagen und Einrichtungen, die funktional seinem Bestand oder seiner Sicherheit dienen,
ohne konstruktiv dafür erforderlich zu sein. Ein Beispiel bilden feuerhemmende Beschichtungen. Sie dienen sowohl dem Bestand als auch der Sicherheit des Gebäudes. Abs. 2
verlangt nicht, dass es sich um konstruktive Bestandteile handeln muss. Für die Erforderlichkeit solcher Anlagen ist die Verkehrsanschauung maßgeblich. Sofern bereits eine
öffentlich-rechtliche Pflicht zur Ausstattung des Gebäudes mit bestimmten Einrichtungen
besteht, wird hierdurch die Erforderlichkeit bestimmt;38 anderenfalls kann sie durch einen
Beschluss der WEer konkretisiert werden, sofern der Beschluss sich hinsichtlich des Umfangs der Ausstattung an den üblichen gesetzlichen Vorgaben orientiert. Voraussetzung ist
jedoch stets, dass es um Bestand und Sicherheit des Gebäudes geht; dies ist bei den vorrangig
auf den Personenschutz bezogenen Brandwarnmeldern nicht der Fall (s. Rn 64). Trifft ein
WEer im räumlichen Bereich seines Sondereigentums weitere individuelle Sicherheitsvorkehrungen (Sprinkleranlage; Aqua-Stopp-Ventil, Alarmanlage etc.), so werden diese
Anlagen oder Einrichtungen nicht gem Abs 2 zum GemE; dies gilt auch für Brandwarnmelder, falls man diese nicht – wie hier vertreten – ohnehin als von Abs. 2 nicht erfasst
ansieht.39
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34
b) Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen.
aa) Grundregeln. Zu den dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen und 35
Einrichtungen können auch Räume zählen (Rn 26). Entscheidend ist, dass die Anlage oder
Einrichtung dem gemeinschaftlichen Gebrauch der WEer zu dienen bestimmt ist.40 Es ist
30
OLG Hamm ZMR 1997, 193; OLG München ZMR 2008, 232 (233) = NZM 2008, 493 (494).
BGH NJW-RR 2001, 800.
BGHZ 50, 56 (59 ff.) = WM 1968, 572; BGH NJW 2008, 3122; KG IBRRS 82173; Riecke/Schmid/
Schneider § 5 Rn 9; Staudinger/Rapp § 5 Rn 30; aA Jennißen/Grziwotz § 5 Rn 7.
33 So noch 9. Aufl. Rn 42.
34 Vgl. BGHZ 50, 56 (61) = WM 1968, 572.
35 Dazu Häublein NZM 2003, 785; Merle ZWE 2005, 164.
36 BayObLG NJW-RR 1988, 274.
37 OLG Koblenz ZWE 2011, 91; AG Aachen ZMR 2011, 752 (753); Armbrüster ZWE 2011, 110; Hügel
NZM 2010, 8 (9); Wenzel ZWE 2006, 462 (470).
38 Vgl. OLG München ZMR 2008, 232 (233) (betr. aus Brandschutzgründen notwendige Betonüberdeckung, s. dazu Rn 63).
39 Zu allg formuliert daher OLG Frankfurt a. M. ZMR 2009, 864; AG Ahrensburg ZMR 2009, 78 (80) m.
zust. Anm. Riecke, der die Eigenschaft als GemE zutr auf von den WEern beschlossene Rauchwarnmelder
beschränkt. Tendenziell generell für GemE Schmidt/Breiholdt/Riecke ZMR 2008, 341 (343 f.); die Frage offen
lassend AG Rendsburg ZMR 2009, 239 (240).
40 BGH NJW 1981, 455 = ZMR 1982, 60.
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§5
I. Teil. Wohnungseigentum
36–40
nicht erforderlich, dass sämtliche WEer auf die in Rede stehende Anlage oder Einrichtung
aktuell angewiesen sind. Vielmehr genügt es, wenn ein solches Bedürfnis für mehrere
WEer besteht und die Versagung des Gebrauchs infolge der Bildung von Sondereigentum
den schutzwürdigen Belangen der Gemeinschaft zuwiderlaufen würde.41 Dies ist insbesondere bei Treppenhäusern42 oder bei einer Eingangshalle43 der Fall, aber etwa auch bei einer
Hydraulikanlage, wenn sie für mehrere Stellplätze einer Duplexgarage zuständig ist.44
36
bb) Leistungserbringung durch einzelnen TEer. Problematisch ist, ob Abs. 2 dann
anzuwenden ist, wenn die Anlage oder Einrichtung dazu bestimmt ist, von WEern
und/oder Außenstehenden genutzt zu werden. Die Rspr. hat sich zu dieser Frage
insbesondere bei den sog. Heizungsanlage-Fällen geäußert. Dabei geht es darum, dass die
Heizungsanlage eines Gebäudes als TE im Eigentum des Bauträgers verbleiben soll, der es
beabsichtigt, die erzeugte Wärme gewinnbringend zu veräußern.45 Insoweit sind drei Fallgestaltungen zu unterscheiden.
(1) Versorgung der WEer. In der ersten Konstellation soll die Wärme allein an die
WEer der betreffenden Anlage abgegeben werden. Die für die Anwendbarkeit von Abs. 1
und 2 entscheidende Vorfrage ist, ob es sich bei der Heizungsanlage um einen wesentlichen Gebäudebestandteil iSv § 93 BGB handelt (vgl. Rn 20). Heizungsanlagen, die
ausschließlich der Versorgung der in dem Gebäude gelegenen Einheiten dienen, sind
typischerweise zur Herstellung des Gebäudes eingefügt, so dass sie bereits nach § 94 Abs. 2
BGB wesentliche Bestandteile sind. Auf § 93 BGB kommt es dann nicht mehr an. Umgekehrt kann die Heizungsanlage auch Scheinbestandteil iSv § 95 BGB sein, etwa beim
Wärmecontracting.46
38 Meinungsstand: Die Rspr.47 und die überwiegende Literatur48 sind der Ansicht, dass die
einen wesentlichen Gebäudebestandteil bildende Heizungsanlage von Abs. 2 erfasst wird,
also zum Gemeinschaftseigentum zählt. Nach anderer Auffassung49 steht ein Teileigentümer, der es beabsichtigt, die erzeugte Wärme gegen Entgelt an die WEer zu veräußern,
einem Außenstehenden gleich. Das folge daraus, dass die WEer nicht verpflichtet seien, ihre
Energie von dem betreffenden Teileigentümer zu beziehen. Die Heizungsanlage diene unter
diesen Umständen nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch der WEer iSv Abs. 2, so dass
kein Gemeinschaftseigentum daran besteht.
39 Stellungnahme: Vorzugswürdig ist es, Gemeinschaftseigentum zu bejahen. Zwar
mag es den WEern oft auch möglich sein, sich die benötigte Energie anderweitig zu
beschaffen (zB Fernwärme). Wenn sie dies jedoch im Einzelfall nicht können oder wollen,
sind sie nach der Gegenmeinung darauf angewiesen, ein gesondertes Rechtsverhältnis mit
dem Inhaber des betreffenden TEs zu begründen. Die Zuordnung der Heizungsanlage zum
Gemeinschaftseigentum gewährleistet das Mitbenutzungsrecht und beugt einer Monopolisierung und Atomisierung der Nutzungsmöglichkeiten vor.50
37
40
(2) Versorgung der WEer und Dritter. In der zweiten Konstellation ist die Heizungsanlage dafür bestimmt und ausgelegt, dass sie über die Wohnungen der Gemeinschaft hinaus
weitere Gebäude mit Wärme versorgen soll. In einem solchen Fall muss zunächst
wiederum geprüft werden, ob es sich bei der Heizungsanlage um einen wesentlichen
41
Staudinger/Rapp § 5 Rn 40.
BayObLG DNotZ 1982, 246 (248).
43 BayObLG WuM 1985, 232 = ZMR 1985, 63 (LS).
44 BGH ZWE 2012, 81 (82).
45 Ausführlich Hurst DNotZ 1984, 66 (Teil 1), 140 (Teil 2).
46 Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 5 Rn 43.
47 BGHZ 73, 302 (309) = NJW 1979, 2391; OLG Schleswig ZMR 2006, 886 (887) (sub II 2a aa); s. auch
BGHZ 109, 179 = NJW 1990, 447 (448); offen lassend BayObLG NJW-RR 2000, 1032 = ZWE 2000, 213.
48 MünchKomm-BGB/Commichau § 5 Rn 27; Staudinger/Rapp § 5 Rn 36.
49 Weitnauer/Briesemeister § 5 Rn 24; Weitnauer MittBayNot 1991, 144.
50 Staudinger/Rapp § 5 Rn 39.
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§ 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
41–47
§5
Bestandteil des Gebäudes handelt. Die Anwendung von § 94 Abs. 2 BGB scheidet hier
regelmäßig aus, denn auf Grund der doppelten Zwecksetzung der Heizungslage kann diese
grds. nicht mehr als eine zur Herstellung des Gebäudes eingefügte Sache qualifiziert
werden.51 Sind aber infolge einer hinreichend festen Verbindung von Heizungsanlage und
Gebäude die Voraussetzungen der §§ 93, 94 Abs. 1 S. 1 BGB erfüllt, so stellt sich im
Rahmen des Abs. 2 die entscheidende Frage, ob eine Anlage auch dann „dem gemeinschaftlichen Gebrauch der WEer“ dient, wenn diese bestimmungsgemäß auch von
Außenstehenden genutzt wird.
Meinungsstand: Die Rspr.52 lehnt eine Anwendung von Abs. 2 ab. Bei dieser Sachlage 41
trete der Gesichtspunkt, dass die Anlage der Wärmeversorgung der WEer diene, hinter den
mit der Heizungsanlage verfolgten Zweck zurück. Diese Rspr. ist sowohl auf Zustimmung53
als auch auf Ablehnung gestoßen. Die Gegenansicht54 wendet insbesondere ein, dass
Abs. 2 gerade nicht dahingehend differenziere, ob die Anlage oder Einrichtung dem ausschließlichen Gebrauch der WEer zu dienen bestimmt sei. Darüber hinaus sei Abs. 2 eine
Schutzvorschrift zugunsten der übrigen WEer. Auf Gewinnerzielung gerichtete Eigeninteressen einzelner WEer dürften deshalb nicht ausschlaggebend sein.
Stellungnahme: Die besseren Argumente sprechen dafür, auch hier Abs. 2 anzuwenden 42
und von zwingendem Gemeinschaftseigentum auszugehen. Das Schutzbedürfnis der
einzelnen WEer besteht unabhängig davon, ob allein sie oder auch Dritte die Energielieferungen beziehen können. Nach der Gegenansicht hätte es der betreffende TEer in der
Hand, die Heizungsanlage dadurch der zwingenden Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum zu entziehen, dass er auch zu Lieferungen an Außenstehende bereit ist. Angesichts
möglicher späterer Änderungen des Kreises der Bezugsberechtigten gebietet auch die
Rechtssicherheit dieses Ergebnis.
(3) Versorgung einzelner WEer. In der dritten Fallgestaltung dient die Heizungsanlage
allein der Wärmeversorgung einzelner Wohneinheiten.
Meinungsstand: Dient die Heizungsanlage nur einem oder mehreren, nicht aber allen
WEern, so wird verbreitet angenommen, dass sie sondereigentumsfähig ist.55 Die Gegenansicht verweist darauf, dass eine Anlage dem gemeinschaftlichen Gebrauch der WEer auch
dann dienen kann, wenn sie nicht allen WEern Wärme liefert.56
Stellungnahme: Einerseits erscheint es zu streng, nur solche Anlagen als dem gemeinschaftlichen Gebrauch „der“ WEer dienend anzusehen, durch die sämtliche WEer versorgt
werden. Für den Schutzzweck des Abs. 2 kann es nämlich nicht darauf ankommen, ob zB
eine einzelne ausgebaute Dachgeschosswohnung von der zentralen Wärmeversorgung ausgenommen ist. Andererseits bestehen keine Bedenken dagegen, die nur einem einzigen
WEer dienende Heizungsanlage als sondereigentumsfähig anzusehen. Dient die Anlage
mehreren WEern, so spricht das Schutzinteresse der WEer dafür, dann von zwingendem
Gemeinschaftseigentum auszugehen, wenn die Mehrheit der Einheiten durch die Anlage
versorgt wird.
Bei Mehrhausanlagen ist eine Gesamtbetrachtung geboten: Dienen die in den jeweiligen Häusern vorhandenen Heizungsanlagen insgesamt dem Gebrauch sämtlicher WEer, so
stehen sämtliche Anlagen zwingend im Gemeinschaftseigentum.57
43
44
45
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cc) Eigentum am Raum. Von der wohnungseigentumsrechtlichen Zuordnung der 47
Heizungsanlage ist die Frage zu trennen, ob der Raum, in dem sich eine von Abs. 2 erfasste
51
Ausführlich Hurst, DNotZ 1984, 66, 81; Staudinger/Rapp § 5 Rn 34.
BGH NJW 1975, 688; vgl. auch BayObLG Rpfleger 1980, 230.
Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 5 Rn 42; Schmid ZMR 2008, 862; Staudinger/Rapp § 5 Rn 37;
offen lassend LG Itzehoe ZWE 2012, 182 (183).
54 MünchKomm-BGB/Commichau § 5 Rn 27; H. Müller, Praktische Fragen, Teil 2, Rn 20.
55 BayObLG NJW-RR 2000, 1032 = ZWE 2000, 213 f.; MünchKomm-BGB/Commichau § 5 Rn 28.
56 Staudinger/Rapp § 5 Rn 40.
57 So iErg auch Staudinger/Rapp § 5 Rn 40. Die von Rapp auch insoweit als Gegenansicht zitierte Entscheidung BayObLG NJW-RR 2000, 1032 = ZWE 2000, 213 f. äußert sich nicht zu Mehrhausanlagen.
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§5
I. Teil. Wohnungseigentum
48–53
Anlage oder Einrichtung befindet, zwingend im Gemeinschaftseigentum steht. Das ist nur
dann der Fall, wenn der Raum – wie häufig – ausschließlich demselben Zweck wie die
Anlage oder Einrichtung zu dienen bestimmt ist.58
48
c) Grenzen des zwingenden Gemeinschaftseigentums. Räumlichkeiten, die den
einzigen Zugang zu einem nach Abs. 2 im Gemeinschaftseigentum stehenden Raum
bilden, können dann in Sondereigentum überführt werden, wenn der Raum seiner Beschaffenheit nach nicht dem ständigen Mitgebrauch aller WEer dient. Dies kann etwa bei
einem unausgebauten Dachspeicher der Fall sein.59 Stellt eine neben einem Gebäude
errichtete Garage die einzige Zugangsmöglichkeit zu der hinter dem Gebäude liegenden
Grundstücksfläche dar, so kann die Garage ebenfalls grds im Sondereigentum stehen: § 5
Abs. 2 bezieht sich nicht auf den unbebauten Grundstücksteil.60 Bezweckt ist lediglich eine
ungestörte Raumnutzung des gemeinschaftlichen Gebäudes.61 Anders ist die Lage, wenn ein
gemeinschaftlicher Geräteraum nur über einen Kellerraum erreichbar ist. Der Kellerraum
ist dann wegen Abs. 2 nicht sondereigentumsfähig.62 Dasselbe gilt hinsichtlich eines Flures,
der den einzigen Zugang zum im Gemeinschaftseigentum stehenden Heizungsraum bildet.63
V. Einzelfälle zur Raumeigenschaft und zur Sondereigentumsfähigkeit
49
50
Abluftanlage. Hier ist in Parallele zu Heizungsanlagen (s. Rn 36 ff.) abzugrenzen. Eine
Abluftanlage steht mithin im Sondereigentum, sofern sie im räumlichen Bereich des Sondereigentums installiert und diesem zu dienen bestimmt ist. Für außerhalb liegende Bestandteile dieser Anlagen gilt dies hingegen nicht, und zwar auch dann, wenn sie allein der
Abluftentsorgung eines Sondereigentums dienen.64
Abwasserhebeanlage. Dient eine solche Anlage der Sicherung der gemeinschaftlichen Heizungsanlage oder mehrerer Wohnungen, so zählt sie zum Gemeinschaftseigentum.65 Bezweckt sie hingegen lediglich die Abwasserentsorgung einer einzelnen Wohnung,
so ist die Anlage gem. Abs. 1 Sondereigentum (s. auch zur Heizungsanlage Rn 36 ff.).66
Dem steht nicht entgegen, dass sie sich im räumlichen Bereich des gemeinschaftlichen
Eigentums befindet. Für die in Abs. 1 vorausgesetzte Zugehörigkeit des Bestandteils zum
Sondereigentum genügt ein funktionaler Zusammenhang.
Abwasserkanal. Der Kanal ist bis zur Abzweigung in die zum Sondereigentum gehörenden Räume Gemeinschaftseigentum.
Alarmanlage, die nur eine Sondereigentumseinheit sichert (funktionaler Zusammenhang) und die äußere Gestaltung des Gebäudes nicht berührt, ist gem. Abs. 1 Sondereigentum.67
Antennenanlagen. Auf Antennenanlagen finden die zu Heizungsanlagen geltenden
Grundsätze entsprechende Anwendung. Eine Antenne steht deshalb – vorbehaltlich der
 
 
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58 Vgl. BGHZ 73, 302 (311) = NJW 1979, 2391; NJW 1991 (2909); BayObLG NJW-RR 1996, 12; OLG
Schleswig ZMR 2006, 886 (887 f.) – Zum sog. faktischen SNR s. Häublein, Sondernutzungsrechte, S. 27;
ferner Röll Rpfleger 1992, 94.
59 BayObLG NJW-RR 1992, 81 = WuM 1991, 607; ZMR 2001, 562 (563) = NZM 2001, 384 f.; vgl.
auch AG Bremen BeckRS 2011, 08938.
60 Vgl. OLG Hamm ZWE 2001, 338; a. A. OLG Frankfurt a. M. ZWE 2011, 414.
61 OLG Hamm ZMR 2001, 655 f.
62 BayObLG NJW-RR 1996, 12; OLG Düsseldorf WuM 1999, 425.
63 BGH NJW 1991, 2909 f.; OLG Schleswig ZMR 2006, 886 (888).
64 Vgl. AG Hamburg ZMR 2012, 303 (304); Ott, in: Deckert, ETW, Okt. 2010, 3/63 Rn 77.
65 BayObLG ZMR 2003, 433 (434); OLG Hamm ZMR 2005, 806 (807); OLG Schleswig DNotZ 2007,
620 m. insoweit zust. Anm. Commichau (622); LG Itzehoe ZWE 2012, 181.
66 OLG Düsseldorf ZMR 2001, 216 f.
67 OLG München MDR 1979, 934 = ZMR 1980, 308 (LS); MünchKomm-BGB/Commichau § 1 WEG
Rn 43; Riecke/Schmid/Schneider § 5 Rn 32; Staudinger/Rapp § 5 Rn 25; aA OLG Hamm NJW-RR 1988,
923.
 
 
 
 
 
 
 
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§ 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
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§5
übrigen Voraussetzungen des Abs. 1 (was von den jeweiligen tatsächlichen Gegebenheiten
abhängt) – im Sondereigentum, wenn sie nur eine Einheit versorgt (zum Zustimmungserfordernis gem. § 22 s. § 22 Rn 254 ff.).68 Eine Gemeinschaftsantenne ist hingegen Gemeinschaftseigentum. Das gilt auch dann, wenn die von einem einzelnen WEer errichtete
Anlage außer der WEgem auch Dritte versorgen soll.69
Aufzug. Nach Abs. 2 steht er grds. im gemeinschaftlichen Eigentum. Sondereigentumsfähig ist die gesamte Aufzugsanlage jedoch dann, wenn sie lediglich eine Einheit erschließt
(s. auch zur Heizungsanlage Rn 36 ff.).70 Die Kabine ist ebenso wie der Schacht ein sondereigentumsfähiger Raum. Die Zuordnung der die Kabine und den Schacht umschließenden
Bestandteile richtet sich – wenn an diesen Räumen Sondereigentum eingeräumt wird –
nach Abs. 1.
Außenjalousien. An ihnen besteht gem. Abs. 1 gemeinschaftliches Eigentum.71 Sie
betreffen die äußere Gestaltung des Gebäudes (s. auch Rollläden).
Außenwände und -putz. Beides fällt unter Abs. 1 und ist gemeinschaftliches Eigentum
(äußere Gestaltung).72 Reklame- und Leuchttafeln stehen, sofern sie an der Fassade angebracht sind und Bestandteile von ihr bilden, im Gemeinschaftseigentum.73
Badewanne. Soweit man sie als wesentlichen Bestandteil des Gebäudes anzusehen hat
(§§ 93 ff. BGB), steht sie nach Abs. 1 im Sondereigentum, andernfalls im gewöhnlichen
Alleineigentum. Dasselbe gilt für Waschbecken, Duschwanne, WC.
Balkon. Der durch die Brüstung begrenzte Raum ist nach nahezu einhelliger, zutreffender Ansicht sondereigentumsfähig.74 Richtigerweise muss er zur Überführung in
Sondereigentum in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan ausdrücklich als Sondereigentum bezeichnet werden. Andernfalls steht er im gemeinschaftlichen Eigentum
(vgl. § 1 Abs. 5).75 Die Gegenauffassung,76 die zwingendes Sondereigentum annimmt und
sich auf eine gesetzliche Zuweisung zur betreffenden Wohnung nach § 94 BGB stützt,
überzeugt nicht. Der Balkon ist kein (wesentlicher) Bestandteil iSv § 94 BGB der
Wohnung, sondern des Gebäudes. Dass er lediglich von der Wohnung aus erreichbar ist,
ändert daran nichts.77 Nur für Bestandteile des Gebäudes, die keine Räume sind, kennt
das Gesetz in Abs. 1 eine vom Parteiwillen unabhängige Zuordnung zum Sondereigentum. Dieses System wird unterlaufen, wenn man gleichwohl den §§ 93 ff. BGB die
Fähigkeit zuspricht, Räume oder Bestandteile dem Sondereigentum zuzuordnen.78 Wird
deshalb in der Teilungserklärung am Balkon (versehentlich) kein Sondereigentum eingeräumt, so befindet er sich den allgemeinen Regeln entsprechend im Gemeinschaftseigentum (vgl. § 1 Abs. 5). Gleichwohl sind die übrigen WEer nicht zum Mitgebrauch
berechtigt. An dem Balkon besteht nach verbreiteter Ansicht ein faktisches SNR (s. dazu
§ 13 Rn 110) zugunsten desjenigen WEers, über dessen Wohnung der Balkon erreicht
werden kann.79
 
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Ott, in: Deckert, ETW, Okt. 2010, 3/64, Rn 77.
Vgl. zu Heizungsanlagen Rn 34 ff.; aA BGH NJW 1975, 688 = ZMR 1975, 247 (LS); Riecke/Schmid/
Schneider § 5 Rn 34.
70 MünchKomm-BGB/Commichau § 1 Rn 43; Staudinger/Rapp § 5 Rn 25.
71 KG ZMR 1985, 344 (345); Weitnauer/Briesemeister § 5 Rn 18.
72 BGH NJW 2008, 3122 Rn 7 (Miteigentum).
73 Ott, in: Deckert, ETW, Okt. 2010, 3/68, Rn 77.
74 BayObLGZ 1974, 269 (271) = Rpfleger 1974, 316; ZMR 1999, 59 = NZM 1999, 27; OLG München
NZM 2007, 369; ZWE 2012, 37 (38) = ZfIR 2011, 881 m. Anm. Dötsch = RNotZ 2012, 41 (42) m. insoweit
abl. Anm. Rapp; MünchKomm-BGB/Commichau § 5 Rn 22 ff.; F. Schmidt MittBayNot 2001, 442; Weitnauer/Briesemeister § 5 Rn 11; aA Staudinger/Rapp § 5 Rn 7 f., Rapp RNotZ 2012, 42 (43).
75 OLG Frankfurt a. M. ZMR 1997, 367; vgl. auch BayObLG NJW 1974, 152; Hügel/Elzer DNotZ 2012,
4 (9 f.).
76 OLG München ZWE 2012, 37 (38) m. zust. Anm. F. Schmidt = ZfIR 2011, 881 (882) m. Anm. Dötsch =
RNotZ 2012, 41 (42) m. insoweit abl. Anm. Rapp; F. Schmidt MittBayNot 2001, 442 (446 f.); Riecke/
Schmid/Schneider § 5 Rn 37.
77 AA F. Schmidt MittBayNot 2001, 442 (446 f.); ders. ZWE 2012, 37 (38).
78 M. Müller AnwZert MietR 10/2012, Anm. 1; Hügel/Elzer DNotZ 2012, 4 (9 f.).
79 Vgl. dazu Häublein, Sondernutzungsrechte, S. 27 f.; BayObLG NZM 2004, 384 f.
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I. Teil. Wohnungseigentum
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Brüstungen (s. Rn 58), Decke,80 Bodenplatte81 sowie sonstige konstruktiv notwendige
Teile, Balkontüren82 und die Isolierschicht83 stehen hingegen grds. zwingend im Gemeinschaftseigentum.84 Es gelten die allgemeinen Regeln. So sind solche Balkonplatten,
denen keine Isolierungs- oder Schutzfunktion zukommt, Sondereigentum (Abs. 1).85
Balkonbrüstung ist gem. Abs. 2 gemeinschaftliches Eigentum.86 Dies gilt auch für die
Innenseite.87
Balkontrennwand zwischen zwei Balkonen ist gemeinschaftliches Eigentum.88
Bodenbelag, s. Fußbodenbelag.
Brandwand, s. Wände.
Brandwarnmelder (Rauchwarnmelder) sind nach verbreiteter Ansicht nicht sondereigentumsfähig, selbst wenn sie im räumlichen Bereich des Sondereigentums angebracht
werden.89 Nach anderer Ansicht gilt dies nur insofern, als ihr Einbau auf Grund ges.
Vorschriften oder eines Mehrheitsbeschlusses erforderlich ist.90 Letzteres ist auch in Parallele
zu der Entscheidung des BGH zur Zuordnung von Thermostatventilen zum Sondereigentum (s. Rn 18) abzulehnen, da der Senat zutr. die Pflicht zum Einbau nicht als Argument
für die Einordnung als Gemeinschaftseigentum zählen lässt.91 Die Zuordnung von Brandwarnmeldern zum Sondereigentum würde voraussetzen, dass sie wesentliche Bestandteile
des Gebäudes iSd §§ 93, 94 BGB geworden sind (s. Rn 19 ff.). Die notwendig feste Verbindung mit der Wand besteht aber bei herkömmlichen Brandwarnmeldern, welche angeschraubt oder angeklebt werden, gerade nicht.92 Richtigerweise stehen Brandwarnmelder
aber auch nicht im Gemeinschaftseigentum, da es ihnen an der Eigenschaft als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes mangelt. Überdies wird man sie angesichts ihrer primären
Funktion, Menschenleben zu retten, nicht als für die Sicherheit des Gebäudes iSv Abs. 2
erforderlich ansehen können (s. Rn 34; der Schutz des Gebäudes ist allenfalls ein Reflex93),
und es handelt sich bei innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums angebrachten Brandwarnmeldern auch nicht um eine dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienende
Einrichtung.94 Daher stehen Brandwarnmelder weder im Sonder- noch im Gemeinschaftseigentum, sondern stellen Zubehör iSd § 97 I BGB dar.95 Sie sind damit sonderrechtsfähig
und können nach den Vorschriften des BGB im Eigentum des WEers, in dessen Wohnung
sie angebracht sind, oder eines Dritten (zB des sie anschaffenden Mieters) stehen. Brandwarnmelder, die im Bereich des Gemeinschaftseigentums angebracht sind, können im
 
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OLG Zweibrücken NZM 2000, 294.
Vgl. dazu BayObLGZ 1974, 269 (271) = Rpfleger 1974, 316; OLG Frankfurt a. M. DWE 1983, 121;
OLGZ 1989, 422 = WE 1990, 107.
82 Weitnauer/Briesemeister § 5 Rn 18.
83 BGH NJW-RR 2001, 800; OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 515 (517) = ZMR 1998, 304 = WE 1998,
228 m. Anm. Schmidt; OLG Hamm ZMR 2007, 296; KG IBRRS 82173.
84 BayObLG NZM 1999, 27; OLG München NZM 2007, 369 = DNotZ 2007, 690 m. Anm. Rapp (auch
zur möglichen Umdeutung einer gegen Abs. 2 verstoßenden Zuordnung in eine Kostentragungsregelung).
85 BayObLG ZWE 2004, 93 (LS; betr. Fliesen).
86 BGH MittBayNot 2001, 479; BayObLG ZMR 1997, 37.
87 OLG Düsseldorf ZMR 1991, 486 (487); BayObLG ZMR 1999, 59 = NZM 1999, 27.
88 BayObLG WuM 1985, 31.
89 OLG Frankfurt a. M. ZMR 2009, 864; AG Ahrensburg ZMR 2009, 78 (80) m. zust. Anm. Riecke;
Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 5 Rn 27; so aber AG Hamburg-Wandsbek ZMR 2010, 809 (810): nicht
(zB per Funk) vernetzte Rauchmelder; offen lassend LG Hamburg ZMR 2011, 387 (388).
90 S. auch Riecke ZMR 2009, 80: „jedenfalls“ bei Eigentümerbeschluss; offen lassend AG Rendsburg ZMR
2009, 239 (240); AG Kiel ZMR 2011, 842: „jedenfalls“ aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften.
91 BGH NJW 2011, 2958 (2959) Rn 20 = ZMR 2011, 971 (972) m. abl. Anm. Jennißen = ZfIR 2011, 833
(835) m. krit. Anm. Rüscher; s. auch Armbrüster ZWE 2011, 392 (393).
92 LG Hamburg ZWE 2012, 55 (56) m. zust. Anm. Schultz; ders. ZWE 2011, 21 (22); Schneider ZMR 2010,
822 (823); aA Greupner ZMR 2012, 497 (500); Schlüter ZWE 2012, 310 (311).
93 Insoweit aA offenbar Schmidt/Breiholdt/Riecke ZMR 2008, 341 (343): „gleichermaßen“ Schutz von
Gebäuden und Einrichtungsgegenständen.
94 Vgl. nur Schultz ZWE 2009, 383 (385); 2011, 21 (22).
95 LG Hamburg ZWE 2012, 55 (56); Schultz ZWE 2009, 383 (385); 2011, 21 (22); W. Schneider ZMR
2010, 822 (823); s. bereits Armbrüster ZWE 2011, 392 (393) Fn. 7.
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§ 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
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§5
Miteigentum aller WEer, denen das Gemeinschaftseigentum zugeordnet ist, oder im Eigentum eines Dritten stehen.96 Von der sachenrechtlichen Zuordnung zu trennen ist die Frage
der Beschluss-Kompetenz (s. dazu § 15 Rn 19).
Briefkästen sind Gemeinschaftseigentum, sofern sie – wie in aller Regel – im räumlichen
Bereich des Gemeinschaftseigentums angebracht sind.97 Dasselbe gilt für Briefschlitze in
Wohnungseingangstüren, da letztere gleichfalls zum Gemeinschaftseigentum zählen (s.
Rn 124).
Carport, der nur mit Eckpfosten und einer Bedachung versehen ist: Es handelt sich dabei
nicht um einen Raum in einem Gebäude im wohnungseigentumsrechtlichen Sinne. Dem
Carport fehlt die Gebäudeeigenschaft. Der umschlossene Bereich ist deshalb nicht sondereigentumsfähig (s. bereits § 3 Rn 23).98
Dach. Es steht nach Abs. 1, jedenfalls aber gem. Abs. 2 im gemeinschaftlichen Eigentum.99 Dies gilt neben den konstruktiven Teilen wegen der Schutzfunktion auch für die
Dachziegel oder -platten. Auch bei einem Glasdach, das einen Innenhof überdeckt,
handelt es sich um Gemeinschaftseigentum.100 Dasselbe gilt für Lichtkuppeln.101
Dachterrasse. Hinsichtlich des anhand der Angaben des Aufteilungsplans abgrenzbaren
Raumes ist diese sondereigentumsfähig.102 Sowohl eine höhenmäßige als auch eine feste
seitliche Abgrenzung sind für einen Raum im wohnungseigentumsrechtlichen Sinne nicht
erforderlich (s. Rn 13 ff.). Die Abdichtungs- und Isolierschichten gehören hingegen zum
Gemeinschaftseigentum.103 S. auch Balkon, Terrasse, Fußbodenbelag.
Decken. Geschoss- und Zwischendecken fallen unter Abs. 2 und zählen zwingend
zum Gemeinschaftseigentum.104 Dies gilt auch für feuchtigkeitsisolierende oder wärmedämmende Folien,105 brandhemmende Betonüberdeckungen106 oder trittschalldämmende Isolierschichten in Zwischendecken. Zur Auslegung und Umdeutung einer gegen Abs. 2
verstoßenden Zuordnung s. Rn 28.
Duplexgarage (= Doppelstockgarage). Der Duplex-Parker insgesamt ist sondereigentumsfähig.107 Entgegen verbreiteter Ansicht108 gilt letzteres auch für die einzelnen Stellplätze.109 Zur Begründung der Raumeigenschaft bedarf es insoweit keiner aus § 3 Abs. 2
S. 2 hergeleiteten Fiktion.110 Für die Fähigkeit, Herrschaftsmacht über den ausreichend
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Eingehend dazu W. Schneider ZMR 2010, 822 (826 f.).
MünchKomm-BGB/Commichau § 1 Rn 43.
98 BayObLG ZMR 1986, 207 = NJW-RR 1986, 761; OLG Köln MittRhNotK 1996, 61.
99 BGH NJW-RR 2001, 800; OLG Frankfurt a. M. OLGZ 1987, 23; BayObLG ZMR 2000, 471 (472).
100 OLG Düsseldorf ZMR 2009, 53 (55) = ZWE 2008, 302 (305) m. zust. Anm. Sauren; AG Wennigsen
ZMR 2010, 489 (490) (betr. Dachflächenfenster).
101 LG Stuttgart WE 2009, 146.
102 OLG Frankfurt a. M. Rpfleger 1975, 178; OLG München ZWE 2012, 316 f.; LG Schwerin ZMR
2009, 401 (402); MünchKomm-BGB/Commichau § 5 Rn 26 und § 1 Rn 43; Merle Rpfleger 1977, 198;
Riecke/Schmid/Schneider § 5 Rn 41; aA OLG Köln OLGZ 1982, 413; Staudinger/Rapp § 5 Rn 7 f.; Weitnauer/Briesemeister § 5 Rn 10.
103 BayObLG NJW-RR 2001, 305 = NZM 2000, 867; KG ZMR 2009, 135 (136).
104 OLG Hamm ZMR 1997, 193; OLG München ZMR 2008, 232 (233); OLG Frankfurt a. M. ZMR
2009, 215 (216); Riecke/Schmid/Schneider § 5 Rn 42.
105 OLG Köln ZMR 2002, 377; KG ZMR 2009, 135 (136); s. auch OLG Hamm ZMR 1997, 193 zur
Kostentragung bei fehlgeschlagener Bestimmung der Isolierschicht zu Sondereigentum.
106 OLG München ZMR 2008, 232 (233).
107 BayObLG NJW-RR 1995, 783 (784); OLG Düsseldorf ZMR 1999, 500 (501); OLG Jena Rpfleger
2005, 309; MünchKomm-BGB/Commichau § 5 Rn 19.
108 BayObLG NJW-RR 1995, 783; OLG Düsseldorf ZMR 1999, 500 (501); OLG Jena Rpfleger 2005, 309
(310); LG Dresden ZMR 2010, 979 (980); Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 3 Rn 34; Riecke/Schmid/
Schneider § 5 Rn 43; Weitnauer/Briesemeister § 5 Rn 29.
109 Bornemann, Der Erwerb von Sondernutzungsrechten im Wohnungseigentumsrecht, 2000, S. 43 f.;
Gleichmann Rpfleger 1988, 10; Häublein MittBayNot 2000, 112; Hügel/Scheel, Hdb. Wohnungseigentum,
Teil 1 Rn 38; Linderhaus MittRhNotK 1978, 86; Riecke/Schmid/Elzer § 3 Rn 73; Staudinger/Rapp § 5
Rn 20 und § 3 Rn 8.
110 Vgl. BGH ZWE 2012, 81 (82); für Fiktion hingegen VG Düsseldorf BeckRS 2012, 57393; Hügel/
Scheel, Hdb. Wohnungseigentum, Teil 1 Rn 38; Staudinger/Rapp § 3 Rn 8. Vgl. auch MünchKomm-BGB/
Commichau § 5 Rn 20 („denkbar“).
 
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§5
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I. Teil. Wohnungseigentum
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abgegrenzten dreidimensionalen Bereich auszuüben, ist es unerheblich, dass es sich um einen
beweglichen Raum handelt (s. dazu Rn 17). Allenfalls für die Abgeschlossenheit wird man
§ 3 Abs. 2 S. 2 analog anwenden müssen. Besonderheiten gelten für die konstruktiven
Teile der Duplexgarage, sofern die Stellplätze mit unterschiedlichen Wohnungseigentumsrechten verbunden sind. Dann fällt die Hebebühne (Hydraulikanlage) unter Abs. 2. Anderenfalls steht sie im Sondereigentum111 (Abs. 1) oder – sofern sie nicht wesentlicher Gebäudebestandteil wird – im gewöhnlichen Alleineigentum. Eine gemeinsame Hebebühne für
mehrere Duplexgaragen mit verschiedenen Rechten zugeordneten Stellplätzen ist zwingend
GemE.112
Einbauküche. Sondereigentum gem. Abs. 1 entsteht an ihr nur dann, wenn sie als
wesentlicher Gebäudebestandteil (§§ 93 ff. BGB) zu qualifizieren ist. Die Rspr. hierzu ist
auf Grund der variierenden Verkehrsauffassung regional unterschiedlich. In Norddeutschland betrachtet man die Einbauküche als einen wesentlichen Bestandteil des
Gebäudes,113 in West- und Süddeutschland ordnet man sie als Zubehör (§ 97 BGB)
ein.114
Einbauschrank. Er ist sondereigentumsfähig, sofern wesentlicher Bestandteil des Gebäudes (§§ 93 ff. BGB).
Eingangshalle. Zwingendes Gemeinschaftseigentum nach Abs. 2.115
Estrich. Er ist, sofern er jedenfalls auch der Dämmung oder Isolierung dient, zwingend
gemeinschaftliches Eigentum.116
Etagenheizung. Sie kann gem. Abs. 1 im Sondereigentum stehen.117 S. auch Heizkörper.
Fenster. Gem. Abs. 2 befinden sie sich grds. im Gemeinschaftseigentum.118 Eine Trennung nach Innen- und Außenseite ist allenfalls bezüglich des Rahmens möglich, hinsichtlich
der Fensterscheibe jedoch undurchführbar. Dies gilt insbesondere für moderne Verbundoder Isolierglasfenster mit Thermopane-Mehrfachglas.119 Es ist deshalb geboten, einer einheitlichen Betrachtung den Vorzug zu geben und das Fenster insgesamt dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.120 Etwas anderes gilt nur bei den häufig in Altbauten anzutreffenden echten Doppelfenstern, die über einen gesondert zu öffnenden zweiten Rahmen
verfügen. Hier gehören (nur) die Innenflügel nach Abs. 1 zum Sondereigentum.121 Zur
Auslegung und Umdeutung einer Bestimmung in der Teilungserklärung, die von Abs. 2
erfasste Fenster dem Sondereigentum zuweist, s. Rn 28.
Fensterbank und -sims stehen im gemeinschaftlichen Eigentum. Sie betreffen die
äußere Gestaltung des Gebäudes (Abs. 1).122
Fenstergitter sind zwingend Gemeinschaftseigentum.123
 
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111 BGH ZWE 2012, 81 (82); Häublein MittBayNot 2000, 112; aA OLG Düsseldorf NZM 1999, 571; OLG
Celle NZM 2005, 871; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 5 Rn 31 (Hebebühne sei konstruktiver Bestandteil des Gebäudes iSv Abs. 2). Nach MünchKomm-BGB/Commichau § 5 Rn 19, ist die Hebebühne nur dann
zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn sie für mehrere Doppelparker dient.
112 OLG Düsseldorf ZMR 1999, 500; KG ZMR 2005, 569 f.
113 BGH NJW-RR 1990, 586 (587); OLG Celle NJW-RR 1989, 913 (914).
114 BGH NJW-RR 1990, 586 (587); OLG Düsseldorf NJW-RR 1994, 1039; OLG Karlsruhe ZMR 1998,
91; aA Jaeger NJW 1995, 432.
115 BayObLG WuM 1985, 232 = ZMR 1985, 63 (LS).
116 OLG Düsseldorf NJW-RR 2001, 1594; OLG Hamm ZMR 2007, 296; aA Sauren § 5 Rn 9. Zwischen
Isolierschicht und darauf liegendem Estrich differenzierend Happ WE 2001, 47; Schlüter ZWE 2012, 310.
117 BayObLG ZMR 2000, 622 (623).
118 BGH ZWE 2012, 267; OLG Düsseldorf ZMR 1998, 304 = WE 1998, 228 m. Anm. Schmidt; OLG
Frankfurt a. M. ZMR 2009, 215 (216); OLG Karlsruhe ZWE 2011, 38 (39).
119 BayObLG NZM 2001, 1081; Staudinger/Rapp § 5 Rn 25.
120 OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 515 = ZMR 1998, 304 = WE 1998, 228 m. Anm. Schmidt; BayObLG
ZMR 2004, 607 (608); Weitnauer/Briesemeister § 5 Rn 18.
121 OLG Hamm NJW-RR 1992, 148; BayObLG ZWE 2000, 177 (178); MünchKomm-BGB/Commichau
§ 1 Rn 43.
122 OLG Frankfurt a. M. NJW 1975, 2297.
123 KG ZMR 1994, 169.
 
 
 
 
 
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