6 BP Parkstraße Begründung 2009-05-27
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Stadt Buchholz in der Nordheide - Landkreis Harburg Begründung zum Bebauungsplan "Parkstraße“ mit örtlichen Bauvorschriften Teil A: Begründung und Abwägung (Teil B: Umweltbericht) (Teil C: Eingriffsregelung) Stand: 02.06.2009 Stadt Buchholz i. d. N. Fachdienst Stadtplanung Rathausplatz 1 21234 Buchholz Tel. 04181-214-0 Poststraße 27, 21709 Himmelpforten Tel. 0 41 44 – 21 79 10, Fax 21 79 11 [email protected] www.cap-plan.de Bearbeitung: Dipl.-Ing. P. Kranzhoff Stadt Buchholz i. d. N. Bebauungsplan „Parkstraße“ Inhaltsverzeichnis 1 Grundlagen der Planung ........................................................................................................1 1.1 Rechtsgrundlagen der Planung ..........................................................................................1 1.2 Anlass, Erfordernis und Ziele der Planaufstellung ..............................................................1 1.3 Geltungsbereich und Größe des Plangebietes ...................................................................2 1.4 Fachliche Planungsgrundlagen...........................................................................................2 2 Gegenwärtige Situation im Plangebiet..................................................................................3 2.1 Stadträumliche Lage, verkehrliche Anbindung....................................................................3 2.2 Bestehende Nutzungen, Topografie und Bebauung im Plangebiet.....................................3 2.3 Bestehende Nutzungen in der Umgebung ..........................................................................3 2.4 Grünstrukturen im Plangebiet .............................................................................................3 3 Planerische Rahmenbedingungen ........................................................................................3 3.1 Ziele der Raumordnung und Landesplanung ......................................................................3 3.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan .......................................................................4 4 Erläuterungen zu den Planinhalten .......................................................................................4 4.1 Städtebauliches Konzept ....................................................................................................4 4.2 Art der baulichen Nutzung ..................................................................................................5 4.3 Maß der baulichen Nutzung................................................................................................5 4.4 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche..................................................................6 4.5 Mindestgrundstücksflächen ................................................................................................6 4.6 Verkehr...............................................................................................................................6 4.7 Ver- und Entsorgung ..........................................................................................................7 4.8 Grünordnung ......................................................................................................................8 4.9 Artenschutz ........................................................................................................................9 4.10 Forstwirtschaft, Wald..........................................................................................................9 4.11 Immissionsschutz .............................................................................................................10 4.12 Soziale Infrastruktur..........................................................................................................10 4.13 Denkmalschutz.................................................................................................................10 4.14 Altlasten und Altablagerungen..........................................................................................11 5 Örtliche Bauvorschriften gemäß § 56 NBauO.....................................................................11 6 Maßnahmen zur Verwirklichung ..........................................................................................11 6.1 Bodenordnung ..................................................................................................................11 6.2 Kosten und Finanzierung..................................................................................................11 7 Flächenangaben....................................................................................................................11 Bebauungsplan „Parkstraße“ Stadt Buchholz i. d. N. 1 Grundlagen der Planung 1.1 Rechtsgrundlagen der Planung Der Bebauungsplan wird auf Grund folgender rechtlicher Grundlagen aufgestellt: 1.2 • Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S.2414), zuletzt geändert durch Artikel I des Gesetzes vom 21.12.2006 (BGBl. I S.3316) • Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 23.01.1990 (BGBl. I S.133), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22.04.1993 (BGBl I S. 466) • Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung 1990 - PlanzVO 90) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58, BGBl. III 213-1-6) • Niedersächsische Bauordnung (NBauO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 10.02.2003, zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 14.11.2006 (Nds. GVBl. S. 531) • Niedersächsische Gemeindeordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 22.08.1996, zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 14.11.2006 (Nds. GVBl. S. 531) Anlass, Erfordernis und Ziele der Planaufstellung 1.2.1 Anlass der Planung Die Kirchengemeinde St. Paulus plant, ihr Grundstück an der Parkstraße zu veräußern, da sie ein neues Gemeindehaus im Stadtkern errichten möchte. Mit der Veräußerung des Grundstücks stellt sich die Frage der Nachfolgenutzungen für die vorhandenen Gebäude - Gemeindehaus und Pastorenwohnhaus – oder im Falle eines Abrisses die Frage einer Folgenutzung der bebauten Grundstücke. Die Stadt Buchholz strebt eine sinnvolle Weiternutzung der Gebäude und Grundstücke an, die sich grundsätzlich städtebaulich in die durch Wohngebiete geprägte Umgebung einfügt. Bei der Weiterentwicklung sind die Flächen städtebaulich als Einheit mit dem benachbarten Wohngrundstück Parkstraße 41 zu betrachten. 1.2.2 Planungserfordernis Der Planbereich ist derzeit nicht mit einem Bebauungsplan überplant. Der Flächennutzungsplan stellt bislang eine Grünfläche dar. Es handelt sich um eine Fläche im Außenbereich. Um eine verträgliche Umnutzung der Grundstücksflächen zu erreichen, sind die Änderung des Flächennutzungsplans und die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. 1.2.3 Ziele der Planung Das Plangebiet ist aufgrund der zentrumsnahen Lage, der guten ÖPNV-Anbindung und der grünen Umgebung als Wohnstandort außergewöhnlich gut geeignet. Die Innenstadt, der Bahnhof sowie viele Infrastruktur- und Versorgungseinrichtungen sind zu Fuß, mit 1 Bebauungsplan „Parkstraße“ Stadt Buchholz i. d. N. dem Fahrrad oder mit dem direkt am Plangebiet haltenden Stadtbus gut erreichbar. Gegenüber anderen zentral gelegenen Bauflächen mit Nachverdichtungspotentialen hat die Fläche an der Parkstraße außerdem den Vorteil, dass sie abseits der Bahnstrecken und der Hauptverkehrsstraßen liegt und deswegen nicht immissionsbelastet ist. Aufgrund dieser besonderen Eignung soll an diesem Standort eine behutsame Nachverdichtung mit einer der Fläche und ihrer Lage angemessenen und an die Umgebung angepassten Neubebauung ermöglicht werden. Die Planung soll es außerdem ermöglichen, das heutige Gemeindehaus einer wohngebietsverträglichen Umnutzung zuzuführen. Die Planung entspricht dem Ziel, Wohnangebote für junge Familien mit Kindern zu schaffen und so die negativen Folgen der demographischen Entwicklung abzumildern. Für ein Leben mit Kindern ist der Standort aufgrund der vorhandenen Spielmöglichkeiten (Waldflächen, Stadtpark, Spielplatz „In der Bergen“), der in direkter Nachbarschaft gelegenen Waldschule sowie mehrerer in Fußwegentfernung vorhandener Kinderbetreuungseinrichtungen besonders geeignet. Die geplante Nachverdichtung hat zur Folge, dass ein Teil des im Plangebiet vorhandenen wertvollen Baumbestandes zugunsten neuer Wohngebäude beseitigt werden muss. Aufgrund der besonderen Eignung des Standortes als Wohnbaufläche wird in diesem Fall einer behutsamen und nachhaltigen Siedlungsentwicklung Vorrang eingeräumt gegenüber den Belangen des Naturschutzes, zumal die im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens erstellte Potentialsuntersuchung ergeben hat, dass keine erhebliche Beeinträchtigungen von europarechtlich geschützten Arten oder Lebensgemeinschaften zu erwarten sind. Berücksichtigt werden muss auch, dass die Grundstücke bereits seit Jahrzehnten dem Außenbereich entzogen sind. Zudem sollen wesentliche Teile des Baumbestandes erhalten werden. Dies gilt insbesondere für die parallel zur Parkstraße stehenden Großbäume. 1.3 Geltungsbereich und Größe des Plangebietes Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wird begrenzt • Im Norden durch den Friedhof mit zugehörigem Parkplatz (Flurstücke 130/2 teilweise und 134/1), • Im Osten durch die Grenze zum Flurstück 126/7, • Im Westen durch die Grenze zum Flurstück 134/3, • Im Süden durch die Parkstraße (Flurstück 127/1), Im einzelnen werden die folgenden Flurstücke der Gemarkung Buchholz, Flur 13, einbezogen: 130/2 teilweise, 130/3, 130/4, 130/5, 133/1, 133/3 und 133/4. Die Größe des Plangebietes beträgt insgesamt (beplante Fläche) ca. 6.590 m². Der Geltungsbereich ist im Übersichtsplan dargestellt. 1.4 Fachliche Planungsgrundlagen Die Bewertung des Grünbestands, die Abarbeitung der Eingriffsregelung sowie die fachlichen Vorgaben für die grünordnerischen Festsetzungen wurden von Landschaftsarchitekt Dipl.-Ing. Landespflege Klaus Ebler, Estorf, erarbeitet. 2 Bebauungsplan „Parkstraße“ Stadt Buchholz i. d. N. 2 Gegenwärtige Situation im Plangebiet 2.1 Stadträumliche Lage, verkehrliche Anbindung Das Plangebiet liegt knapp 1 km westlich der Innenstadt an der Nordseite der Parkstraße zwischen der Straße im Süden und dem kirchlichen Waldfriedhof im Norden. Der Bahnhof ist gut 1 km vom Plangebiet entfernt. Durch die Stadtbuslinie mit Haltestelle in unmittelbarer Nähe ist das Gebiet gut in das ÖPNV-Netz eingebunden. 2.2 Bestehende Nutzungen, Topografie und Bebauung im Plangebiet Das Plangebiet ist im Osten mit dem Gemeindehaus und dem zugehörigen Pastorenwohnhaus sowie im Westen mit einem Wohnhaus bebaut. Während die beiden vorhandenen Wohnhäuser über Zufahrten direkt an die Parkstraße angebunden sind, ist das Gemeindehaus über einen parallel zur östlichen Grundstücksgrenze verlaufenden Weg erschlossen, der auch als Zufahrt für den nördlich angrenzenden Friedhof dient. Im Bereich des Plangebietes steigt die Parkstraße von West nach Ost um ca. 3,30 m an. In Süd-Nord-Richtung gibt es von der Parkstraße aus zunächst eine Senke, die etwa 0,70 m – 1,70 m unter dem Straßenniveau liegt, bis das Gelände nach Norden in Richtung Friedhof wieder ansteigt. 2.3 Bestehende Nutzungen in der Umgebung An der gegenüberliegenden Seite der Parkstraße erstrecken sich Wohngebiete, die durch eine offene Bebauung gekennzeichnet sind. An den übrigen Seiten grenzen der Friedhof (Norden) und Waldflächen (Osten und Westen) an. Ca. 200 m östlich des Plangebietes liegt die Waldschule (Grund- und Hauptschule), ebenfalls an der Parkstraße. 2.4 Grünstrukturen im Plangebiet Auf den Grundstücksflächen im Plangebiet gibt es einen umfangreichen, zum Teil waldartigen Baumbestand. Eine in diesem Zusammenhang durchgeführte Bauaktenrecherche hat allerdings ergeben, dass diese Gehölzbestände nicht als Wald im Sinne des LWaldLG einzustufen sind (vgl. Kapitel 4.10 Forstwirtschaft, Wald) Nähere Angaben zu den Grünstrukturen werden im Rahmen der Eingriffsregelung gemacht. 3 Planerische Rahmenbedingungen 3.1 Ziele der Raumordnung und Landesplanung Der Landkreis Harburg beabsichtigt die Änderung, Ergänzung und Neubekanntmachung seines RROP. Geändert werden die Themenkomplexe Rohstoffsicherung, Windenergiegewinnung, Katastrophenschutz/Verteidigung sowie Verkehr und Kommunikation. Die Änderung befindet sich zurzeit (Februar 2009) auf dem Stand des Entwurfs. Von der Änderung ist die Planung nicht betroffen. Für die Planung maßgeblich sind somit die Festlegungen im 2008 novellierten Landes-Raumordnungsprogramm 1994 (LROP) des Landes Niedersachsen sowie im Regionalen Rauordnungsprogramm 2000 (RROP) des Landkreises Harburg. Insbesondere die im Folgenden genannten Festlegungen sind relevant für die Planung: Das Mittelzentrum Buchholz i.d.N. gehört zur Metropolregion Hamburg. Im RROP werden Buchholz die Schwerpunktaufgaben „Sicherung und Entwicklung von Wohnstätten“ sowie „Sicherung und Entwicklung von Arbeitstätten“ zugewiesen. 3 Bebauungsplan „Parkstraße“ Stadt Buchholz i. d. N. Mit der Ausweisung der zentralen Orte verbinden sich besonders die Aufgaben, • die Ausstattung mit zentralörtlichen Einrichtungen entsprechend dem Bedarf zu verbessern, • die zentralen Einrichtungen in einem engen räumlichen Zusammenhang (Versorgungskern) auszuweisen, • eine funktionale Vernetzung der zentralen Orte auszubauen (nachfragegerechter ÖPNV) und • eine ausreichende Zahl an Wohn- und Arbeitsstätten bereitzustellen. Die zentralen Orte übernehmen die Aufgabe, über ihren eigenen Bedarf hinaus für Bevölkerung und Wirtschaft des Verflechtungsbereichs soziale, kulturelle, wirtschaftliche und administrative Einrichtungen zur Verfügung zu stellen. Maßnahmen zur Stärkung der zentralörtlichen Funktionen sind vorrangig durchzuführen. In den verdichteten Regionen und Mittelzentren soll im Rahmen der Bauleitplanung die Innenentwicklung Vorrang vor einer weiteren Inanspruchnahme zusätzlicher Flächen im Außenbereich haben. Die im Siedlungsbestand vorhandenen Nachverdichtungspotentiale sind unter Beachtung stadtökologischer Rahmenbedingungen zu nutzen. Die Planung ist an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung anzupassen. Eine grundsätzliche Abstimmung mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung erfolgt im Zuge der Flächennutzungsplanung. Dieser Bebauungsplan trägt dazu bei, dass das Angebot an Wohnraum und / oder sozialer Infrastruktur in Buchholz im Rahmen einer Innenentwicklung bedarfsgerecht erweitert wird. Der Plan genügt damit dem Anpassungsgebot nach § 1 (4) BauGB und setzt raumordnerische Ziele auf der Ebene der Bauleitplanung um. 3.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan 2020 der Stadt Buchholz i. d. N. stellt das Plangebiet bisher als Teil einer Grünfläche dar, die auch den Friedhof und die angrenzenden Waldflächen umfasst. Südlich der Parkstraße grenzen Wohnbauflächen (W) an. Parallel zur Aufstellung dieses Bebauungsplans wird der Flächennutzungsplan 2020 geändert. Danach wird der Planbereich als Wohnbaufläche (W) dargestellt, so dass der Bebauungsplan anschließend mit den Darstellungen des Flächennutzungsplans übereinstimmt. 4 Erläuterungen zu den Planinhalten 4.1 Städtebauliches Konzept Die Fläche soll zu einem allgemeinen Wohngebiet entwickelt werden. Das Konzept soll jedoch auch eine wohngebietsverträgliche Umnutzung des Gemeindehauses ermöglichen. Interessenten, die dort für einen begrenzten Zeitraum (voraussichtlich 3-4 Jahre) eine Werkstattschule einrichten wollten, haben ihr Interesse jedoch inzwischen zurückgezogen. Dennoch streben die Stadt und der Grundstückseigentümer an, dass eine solche oder auch andere wohngebietsverträgliche Umnutzung des Bestands möglich bleibt. Da Chancen und Möglichkeiten der Umnutzung jedoch mit Unsicherheiten verbunden sind, kann dieses im Bebauungsplan nur als Option angedacht werden. Daher soll der Bebauungsplan auch einen Abriss der vorhandenen Gebäude und eine Neubebauung mit frei- 4 Bebauungsplan „Parkstraße“ Stadt Buchholz i. d. N. stehenden, maximal zweigeschossigen Wohnhäusern ermöglichen, die sich von der Höhe her an dem bestehenden zweigeschossigen Pastorenwohnhaus orientieren. Das vorhandene Pastorenhaus kann weiterhin als Wohnhaus genutzt werden. Im rückwärtigen Teil der Fläche könnten ein bis zwei Wohnhäuser entstehen. Auch auf dem Nachbargrundstück Parkstraße 41 soll unter Berücksichtigung von Topografie und Baumbestand eine höhere Grundstücksausnutzung ermöglicht werden. Die Erschließung der beiden östlichen Grundstücke soll über den vorhandenen Weg im Osten des Plangebietes erfolgen. Dieser Weg dient zugleich weiterhin auch als Erschließungsweg für den hinterliegenden Friedhof und für die Waldbewirtschaftung. Er befindet sich im Privateigentum. Die übrigen Baugrundstücke sind bereits über die Parkstraße erschlossen. Auf den Grundstücken befindet sich ein erhaltenswerter Baumbestand. Die parallel zur Parkstraße stehenden Großbäume sollen erhalten werden. Darüber hinaus werden Teile des erhaltenswerten Baumbestands im rückwärtigen Grundstücksbereich mit Erhaltungsgeboten belegt. Eine Erhaltung der übrigen Bäume ist - so weit es die geplanten Nutzungen ermöglichen – wünschenswert. 4.2 Art der baulichen Nutzung Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) Mit der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes (WA) wird die Nutzung im Bestand der südlichen Umgebung erfasst und fortgeführt. Es soll eine überwiegende Wohnnutzung gesichert werden, wie sie auch für die Umgebung prägend ist. Um für die Umgebung Störungen durch betriebliche und verkehrliche Emissionen zu vermeiden, und mit Blick auf die Randlage des Plangebietes mit seiner Nähe zu Wald und Friedhof werden nicht störende Handwerksbetriebe sowie die nach § 4 (3) Nr. 2-5 BauNVO vorgesehenen Ausnahmen (sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen) nicht zugelassen. 4.3 Maß der baulichen Nutzung Das nach der BauNVO zulässige Höchstmaß wird nicht ausgeschöpft, um mit einer geringeren Bebauungsdichte die Prägung in der Umgebung des Plangebietes aufzunehmen. Es wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von einheitlich 0,2 festgesetzt. Um barrierefreies Wohnen zu unterstützen, das eine stärker ebenerdige Orientierung von Wohngebäuden verlangt, wird eine Ausnahmeregelung getroffen, nach der für eingeschossige Gebäude die GRZ auf bis zu 0,3 erhöht werden kann. Entsprechend dem baulichen Bestand (Pastorenwohnhaus) wird die Zahl der zulässigen Vollgeschosse auf maximal zwei Vollgeschosse (II) begrenzt. Über die Geschossigkeit hinaus soll die Höhenentwicklung der Gebäude auch durch Festsetzungen zur zulässigen Höhe der baulichen Anlagen geregelt werden. Dabei wird die Höhe des vorhandenen Pastorenwohnhauses, das eine Zweigeschossigkeit ohne ausgebautes Dachgeschoss aufweist, als Maßstab genommen und angestrebt. Aufgrund der bewegten Topografie des Gebietes wird das Baugebiet hinsichtlich der zulässigen Gebäudehöhen gestaffelt. So wird der Geländeform Rechnung getragen, indem die Höhenentwicklung der Gebäude an die Höhen im Gelände angepasst wird. Im höher gelegenen Bereich im Nordosten des Plangebietes (WA1) wird eine mit 9,0 m über dem Bezugspunkt etwas höhere Bebauung ermöglicht als im südlichen und südwestlichen Bereich, der in einer Senke liegt (WA2). Dort soll die Bebauung daher nur maximal 7,0 m über dem Bezugspunkt erreichen dürfen. 5 Bebauungsplan „Parkstraße“ Stadt Buchholz i. d. N. 4.4 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche Die bauliche Umgebung des Plangebietes ist von Einzelhäusern in offener Bauweise geprägt. An diese Struktur soll die Planung angepasst werden. Im Sinne eines sparsamen Umgangs mit der Ressource Boden wird jedoch auch eine maßvolle Verdichtung mit Doppelhäusern ermöglicht. Festgesetzt wird daher eine offene Bauweise, in der nur Einzel- und Doppelhäuser (ED) zulässig sind. Die Baugrenzen werden so geführt, dass sowohl eine Erhaltung des Gemeindehauses als auch eine Neubebauung möglich ist. Dabei wird der höherwertige Baumbestand so weit wie möglich berücksichtigt. Die Baugrenzen werden außerhalb des Kronenbereichs der als zu erhalten festgesetzten Bäume gezogen. Es werden zwei Baufenster umfasst. Die Baugrenzen werden so gezogen, dass keine Gebäude dichter an den Wald heranreichen, als es im Gebäudebestand der Fall ist. Zum Schutz der Bäume an der Parkstraße wird gemäß § 9 (1) Ziff. 10 BauGB zwischen der Parkstraße und der südlichen Baugrenze ein Streifen vorgesehen, der von Bebauung freizuhalten ist. Hier dürfen nur die Zufahrten an den zeichnerisch festgelegten Stellen, jedoch keine sonstigen Nebenanlagen, Stellplätze oder Garagen errichtet werden. Auf diese Weise wird auch der grüne, durch die Bäume geprägte Charakter der straßenseitigen Grundstücksflächen gesichert, der den Planbereich im Bestand prägt. 4.5 Mindestgrundstücksflächen Der Bebauungsplan lässt Einzel- und Doppelhäuser zu. Um das Ziel einer aufgelockerten Struktur zu erreichen und die Anzahl der Wohneinheiten zu begrenzen, wird zusätzlich zu den Festsetzungen bezüglich des Maßes der baulichen Nutzung eine Mindestgrundstücksfläche in Bezug auf die Zahl der Wohneinheiten festgesetzt. Danach sind je Wohneinheit mindestens 440 m² Grundstücksfläche nachzuweisen. In diesen Festsetzungen äußert sich vor allem das Bestreben, eine an den Maßstab der Umgebung angepasste geringe Bebauungsdichte mit dem Grundsatz eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden zu verbinden. 4.6 Verkehr Erschließung des Plangebietes, Verkehrsflächen Das Baugebiet ist an die Parkstraße angeschlossen, die sich außerhalb des Planbereichs befindet. Durch die Planung soll die Zahl der Grundstückszufahrten gegenüber dem Bestand nicht erhöht werden. Dies dient nicht nur dem straßenseitigen Erscheinungsbild des Gebietes, sondern auch dem Schutz der im vorderen Grundstücksbereich vorhandenen Bäume. Es werden aus diesen Gründen zur Parkstraße nur die schon vorhandenen beiden Ein- und Ausfahrten zugelassen. Darüber hinaus wird die Erschließungsfunktion des im Osten gelegenen Wegs gesichert. Der Weg befindet sich im Privateigentum und erschließt bereits im Bestand auch das Gemeindehaus, dessen Grundstücksfläche jetzt überplant wird. Diese Erschließungsfunktion für die Bebauung, für den Friedhof und als Waldzufahrt soll durch den Bebauungsplan gesichert werden. Daher wird der Weg als private Verkehrsfläche festgesetzt, auf der zur Sicherung der Erschließungsfunktion auch Geh- Fahr- und Leitungsrechte zu Gunsten der Allgemeinheit und der Versorgungsträger einzuräumen sind. In der privaten Verkehrsfläche verläuft ein städtischer Regenwasserkanal (Gestattungsvereinbarung vom 26.09.2002) Der Kanal muss erhalten bleiben. Auch die Zufahrt zum Kiosk erfolgt über die private Verkehrsfläche. Beides wird über die Geh-, Fahr- und Leitungsrechte auch zukünftig gewährleistet. 6 Bebauungsplan „Parkstraße“ Stadt Buchholz i. d. N. Private Stellplätze Die erforderliche Anzahl privater Stellplätze ist gemäß der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) auf den privaten Grundstücksflächen nachzuweisen, um die Zahl der parkenden Kraftfahrzeuge im öffentlichen Raum zu beschränken. Im Bebauungsplan werden keine Flächen für Stellplätze umgrenzt, um den Planungen für das Grundstück keine engen Grenzen zu setzen. Die Zahl der erforderlichen Stellplätze kann bei Umnutzung des Gemeindehauses stark von denen abweichen, die für eine Wohnbebauung an dieser Stelle erforderlich sind. Aus Gründen der Flexibilität sollen daher die erforderlichen Stellplätze erst im Baugenehmigungsverfahren entsprechend den gesetzlichen Vorgaben nachgewiesen werden. 4.7 Ver- und Entsorgung Die Ver- und Entsorgungsanlagen sind im Straßenraum der Parkstraße vorhanden und das Grundstück ist aufgrund der vorhandenen Nutzung bereits angeschlossen. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass die Kapazitäten der vorhandenen Netze ausreichen, um den gegenüber der vorhandenen Nutzung ggf. entstehenden Mehrbedarf aufzunehmen. Trinkwasserversorgung Die Versorgung mit Trinkwasser ist gesichert. Das Grundstück ist an das bestehende Leitungsnetz angeschlossen. Oberflächenwasser Das auf den privaten Grundstücken anfallende Regenwasser ist auf den Grundstücken zu versickern. Das Oberflächenwasser der öffentlichen Flächen wird über den Regenwasserkanal der Stadt Buchholz abgeführt. Entsprechende Leitungen liegen in der Zufahrt zum Friedhof und in der Parkstraße. Schmutzwasserentsorgung Das Schmutzwasser wird durch Anschluss an das vorhandene Schmutzwassersystem der Stadtentwässerung zur Behandlung zugeführt. Versorgung mit elektrischer Energie Die Bereitstellung der Leitung für die Stromversorgung erfolgt durch die Stadtwerke Buchholz. Das Plangebiet ist an die vorhandenen Versorgungsleitungen angeschlossen. Gasversorgung Die Bereitstellung der Leitung für die Gasversorgung erfolgt durch die Stadtwerke Buchholz. Das Plangebiet kann an die vorhandenen Versorgungsleitungen angeschlossen werden. 7 Bebauungsplan „Parkstraße“ Stadt Buchholz i. d. N. Telekommunikation Die Bereitstellung der Leitung für den Anschluss an das Telekommunikationsnetz erfolgt über einen Netzbetreiber. In dem Bereich befinden sich bereits Telekommunikationskabel, an die das Plangebiet angeschlossen werden kann. Die vorhandenen Anlagen sind bei der Bauausführung zu schützen bzw. zu sichern, dürfen nicht überbaut werden und vorhandene Überdeckungen dürfen nicht verringert werden. Müllentsorgung Träger der Abfallentsorgung ist der Landkreis Harburg, der die Entleerung der Hausmüllbehälter einer privaten Firma übertragen hat. Die Abfallbeseitigung im Plangebiet wird als gesichert angesehen. Die Abfallbehälter sind an der Parkstraße zur Abfuhr bereitzustellen. Im Seitenraum der Parkstraße sind hierfür ausreichend Flächen vorhanden. 4.8 Grünordnung Die Eingriffsregelung wird im Teil C der Begründung abgearbeitet. Die Aussagen zur Eingriffsregelung werden ohne Einschränkungen in die Planung übernommen. Es befinden sich keine Naturdenkmäler im Plangebiet, auch sind keine geschützten Objekte oder geschützten Gebiete im Sinne des Naturschutzrechts durch die Planung betroffen. Allerdings befinden sich auf den Grundstücksflächen erhaltenswerte Bäume. Der Baumbestand wurde kartiert und fachplanerisch bewertet. Die erhaltenswerten Bäume werden mit Rücksicht auf die Bebaubarkeit der Grundstücksflächen so weit wie möglich erhalten. Dies gilt insbesondere für die Bäume im vorderen, südlichen Grundstücksbereich, die hier neben ihrem natürlichen Wert auch das städtebauliche Erscheinungsbild der Grundstücke an der Parkstraße prägen. Um diese Prägung zu unterstreichen und weiter zu entwickeln, wird festgesetzt, dass auf dem westlichen Grundstück (133/1) eine Reihe von vier Einzelbäumen parallel zur Parkstraße neu anzupflanzen ist. Dafür in Frage kommende Baumarten und die Pflanzqualität werden vorgegeben. Für den Baumbestand sind standortgenau Erhaltungsgebote für Einzelbäume (§ 9 (1) Ziff. 15 und 25 BauGB) festgesetzt worden. Die Erhaltung wird in Kombination mit einer Pflicht zum Ersatz gleicher Art an gleicher Stelle bei Verlusten vorgeschrieben. So werden die Baumstandorte dauerhaft gesichert. Im Nordosten des Plangebietes ist es für eine angemessene Bebaubarkeit des Grundstücks jedoch erforderlich, Bäume zu fällen. Hier wird der möglichen Bebauung und Nutzbarkeit des Grundstücks Vorrang gegeben. Die Verluste werden im Rahmen der Eingriffsregelung erfasst, so dass ein Ausgleich durch Neupflanzungen an anderer Stelle geschaffen wird. Zum Schutz der Bäume ist der vordere Grundstücksbereich zwischen der Parkstraße und der straßenseitigen Baugrenze von Nebenanlagen freizuhalten, um die Bäume und ihre Wurzelbereiche vor Beschädigungen zu schützen. Hier sind nur die Zufahrten zu den Grundstücken zulässig. In den hinteren Grundstücksbereichen werden Flächen für Erhalt und Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen vorgesehen, um eine Übergangszone zu Wald und Friedhof zu schaffen bzw. zu sichern. Als Maßnahmen wird hier neben der Erhaltung des höherwertigen Baumbestands auf der Fläche B eine Aufwertung durch Rodung nicht standorttypischer Fichten und Neupflanzung mit standortgerechten, heimischen Laubgehölzen erreicht. Zum nachhaltigen Erhalt des Saatgutes sollen zertifizierte Forstpflanzen bei den geplanten Baumpflanzen (Eichen, Buchen) verwendet werden. 8 Bebauungsplan „Parkstraße“ Stadt Buchholz i. d. N. 4.9 Artenschutz Aufgrund des Baumbestands gibt es den Verdacht, dass der Planbereich eine besondere Bedeutung als Lebensraum für Vögel und Fledermäuse haben könnte. Parallel zur Ausarbeitung des Entwurfes zu diesem Bebauungsplan wurde daher eine Potenzialabschätzung durchgeführt, um eine Aussage zur Betroffenheit von besonders oder streng geschützten Arten – insbesondere zu Brutvögeln und Fledermäusen - zu treffen. Dabei wurde zur artenschutzrechtlichen Absicherung besonders auf das potenzielle Vorhandensein von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten im Sinne des § 42 BNatSchG eingegangen. Als Ergebnis der Fachuntersuchung wurde festgestellt, dass eine erhebliche Beeinträchtigung nicht vorliegt, vor allem wegen der geringen Größe der Eingriffsfläche und aufgrund des Sachverhaltes, dass die Umgebung ausreichend Ersatzlebensraum bietet. Dennoch soll sichergestellt werden, dass betroffene Fortpflanzungs- und Ruhestätten streng geschützter Arten bei der konkreten Umsetzung der Planung nicht betroffen. Aus diesem Grund wird textlich festgesetzt, dass vor der Beseitigung von Bäumen zu prüfen ist, ob in den zu fällenden Bäumen Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter Arten vorhanden sind. Sollten mit dem Fällen des Baumes Fortpflanzungs- oder Ruhestätten geschützter Arten beseitigt werden, ist umgehend sachgerechter künstlicher Ersatz auf demselben Grundstück zu schaffen. Die Beseitigung von Gehölzbeständen ist außerdem in der Zeit vom 1. März bis zum 30 September eines jeden Jahres nicht zulässig. 4.10 Forstwirtschaft, Wald An das Plangebiet grenzen westlich und östlich Waldflächen an. Die Waldflächen befinden sich im Eigentum der Stadt Buchholz (Flst. 126/7) und der Kirchengemeinde (Flst. 134/3). Auch auf den Grundstücksflächen im Plangebiet gibt es einen umfangreichen, zum Teil waldartigen Baumbestand. Eine in diesem Zusammenhang durchgeführte Bauaktenrecherche hat allerdings ergeben, dass diese Gehölzbestände nicht als Wald im Sinne des LWaldLG einzustufen sind. Die Gehölzbestände sind Teil der Garten- bzw. Grünflächen auf dem Areal der St. Paulus Gemeinde, welches aus dem Friedhof, den Kapellen, der Zuwegung, der Stellplatzanlage, dem Gemeindehaus und dem Pastorenwohnhaus besteht. Für das 1954 errichtete Gemeindehaus und für sämtliche andere Gebäude sowie für einen Gartenzaun an der westlichen und südlichen Grenze des Grundstückes Parkstraße 41 liegen Baugenehmigungen vor. Das 1958 mit einem Wohnhaus für einen Superintendent bebaute Grundstück Parkstraße 41 gehörte ursprünglich ebenfalls zu dem Ensemble kirchlicher Gebäude und Nutzungen und wurde 1982 auf Grundlage einer Teilungsgenehmigung abgeteilt und verkauft. Ein Teil der im Plangebiet vorhandenen Gebäude und der Gartenflächen befindet sich im Fallbereich von Bäumen der benachbarten Waldflächen. Darüber hinaus stehen auch auf den Privatgrundstücken selbst zahlreiche Großbäume. Daraus ergibt sich ein Gefährdungspotenzial schon für die bestehenden Nutzungen. Vergleichbare Situationen gibt es allerdings auch in vielen anderen bebauten Teilen des Buchholzer Stadtgebietes. Mit dem Bebauungsplan wird das allgemeine Wohngebiet auf die Grundstücksflächen beschränkt, die schon bisher als Gartenflächen für die beiden Wohnhäuser und das Gemeindehaus genutzt werden. Die Baugrenzen werden so gezogen, dass zukünftige Gebäude nicht näher an den Wald heranrücken können als die bestehenden. Für die Planung kann davon ausgegangen werden, dass die Stadt Buchholz und die Kirchengemeinde als Eigentümer der Waldflächen durch eine verantwortungsvolle Waldbewirtschaftung auch schon jetzt dafür sorgen, dass keine Bäume in die Gartenbereiche von Gemeindehaus, Pastorenwohnhaus oder Wohnhaus Parkstraße 41 fallen, um Perso- 9 Bebauungsplan „Parkstraße“ Stadt Buchholz i. d. N. nen- und Sachschäden zu vermeiden. Bedingt durch die Eigentumsverhältnisse kann auch für die Zukunft sichergestellt werden, dass diese besondere örtliche Situation bei der Waldbewirtschaftung berücksichtigt wird. Insgesamt wird demnach keine neue Gefahrensituation geplant, denn schon jetzt ist für dieselben Flächen eine Gefährdung durch fallende Bäume zu verhindern. Auch die natürliche Funktion des Waldes auf den benachbarten Grundstücksflächen wird durch die neue Bebauung nicht wesentlich beeinträchtigt. Die Grundstücke sind bereits bebaut. Die bestehende Bebauung (Wohnhaus Parkstr. 41 und Gemeindehaus) hat weniger als 35 m Abstand zum Waldrand. Die Neubebauung nördlich des Gemeindehauses auf dem Flurstück 130/3 rückt zwar dichter an die Flurstücksgrenze, jedoch schließt auf dem Nachbargrundstück der Parkplatz des Friedhofs an. Die natürliche ökologische Funktion des Waldes auf der benachbarten Parzelle wird daher gegenüber dem Bestand nicht signifikant beeinträchtigt. Eine Ausdehnung des Geltungsbereiches des Bebauungsplans bis zum Steinbach wurde im Verfahren seitens der Naturschutzverbände angeregt, um dort Umwandlungen von Wald in Baugebiete zu verhindern. Bei den Flächen zwischen dem Plangebiet und dem Steinbachtal handelt es sich – im Gegensatz zu den hier überplanten Flächen – jedoch um Wald, der ohnehin nach dem Landes-Waldgesetz geschützt ist. Auch stellt der Flächennutzungsplan hier keine Bauflächen, sondern Grünflächen dar. Eine Umwidmung dieser Grünflächen in Bauflächen wird nicht erfolgen, da es sich – im Gegensatz zum jetzigen Plangebiet – um unbebaute Grundstücksflächen handelt. Eine Einbeziehung in den Bebauungsplan ist daher nicht erforderlich. 4.11 Immissionsschutz Bei einer Kombination von Gemeinbedarfseinrichtungen und Wohnen, wie sie durch eine Umnutzung des Gemeindehauses im Plangebiet entstehen kann, können Immissionen auftreten, z.B. durch einen Schulhof, die zu Nutzungskonflikten führen können. Da eine Schulnutzung des Gemeindehauses zwar eine Möglichkeit für die Zukunft wäre, aber der Bebauungsplan diese nicht festlegen kann und soll, müssen die Festsetzungen im Bebauungsplan auf der anderen Seite auch flexibel bleiben. Freiflächennutzungen wie z.B. ein Schulhof sollen daher im Bebauungsplan nicht näher verortet werden. Diesbezüglich ist demnach auf die konkrete Vorhabenplanung zu verweisen. Grundsätzlich ermöglicht die Lage des vorhandenen Baukörpers einen Schulhof im Süden, also zur Parkstraße orientiert. Bei einer entsprechenden Umnutzung soll diese Lage daher auch angestrebt werden, damit eine Beeinträchtigung des nördlich angrenzenden Wohnhauses vermieden wird. 4.12 Soziale Infrastruktur Der Bedarf an sozialer Infrastruktur verändert sich nicht signifikant durch die Überplanung der Fläche, da es sich nur um eine geringe Flächengröße handelt. 4.13 Denkmalschutz Im Plangebiet oder seiner näheren Umgebung sind keine geschützten Baudenkmale nach § 3 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz (NDSchG) vorhanden, die in ihrer Gestalt oder Wirkung durch die Planung beeinträchtigt würden. Bodendenkmale sind nicht bekannt, auch ist zu vermuten, dass aufgrund der vorhandenen Bebauung keine archäologischen Funde zu erwarten sind. Ur- und frühgeschichtliche Bodenfunde, die im Zuge von Bau- und Erdarbeiten gemacht werden, sind unverzüglich 10 Bebauungsplan „Parkstraße“ Stadt Buchholz i. d. N. dem Landkreis Harburg, Amt für Kultur und Archäologie (Untere Denkmalschutzbehörde), mitzuteilen. Maßnahmen, die zur Beeinträchtigung oder Zerstörung von Fundstellen führen, sind zu unterlassen. 4.14 Altlasten und Altablagerungen Angaben oder Hinweise über Altlasten, Altstandorte und Altablagerungen sind im Geltungsbereich des Bebauungsplans nicht bekannt. Auch besteht aufgrund der bisherigen Nutzung kein Verdacht auf das Vorhandensein von Altlasten oder Altablagerungen. 5 Örtliche Bauvorschriften gemäß § 56 NBauO Einfriedungen Mit den Festsetzungen des Bebauungsplans zum Erhalt der parallel zur Parkstraße stehenden Bäume auf den Grundstücken und den Beschränkungen der Grundstückszufahrten soll sichergestellt werden, dass der offene, durchgrünte und baumbestandene Charakter der Grundstücke erhalten bleibt. Dies wird als Qualität und besonderes Merkmal des Plangebietes angesehen. Durch die bauordnungsrechtlichen Vorschriften zur Gestaltung der straßenseitigen Einfriedungen soll dieses Planungsziel unterstützt werden, indem straßenseitig nur Zäune oder Hecken bis 1,20 m Höhe zugelassen werden. Eine abgeschirmte, geschlossene Wirkung des straßenseitigen Erscheinungsbildes wird damit vermieden. 6 Maßnahmen zur Verwirklichung 6.1 Bodenordnung Die Grundstücksflächen im Plangebiet sind in der Hand zweier Eigentümer. Bodenordnerische Maßnahmen sind zum Erreichen der Planungsziele nicht erforderlich. 6.2 Kosten und Finanzierung Für die Stadt fallen im Zusammenhang mit diesem Bebauungsplan keine Kosten an. 7 Flächenangaben Bezeichnung Allgemeine Wohngebiete (WA) ca. Flächen zum Anpflanzen und Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (Überlagerung) ca. Private Verkehrsflächen ca. Räumlicher Geltungsbereichs des B-Plans ca. 11 Größe [m²] 5.875 740 715 6.590
